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PGI 2014
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Aspectos Legales de la inversión inmobiliaria
Pedro Nicholson
El vendedor. El abogado del vendedor.
El asesor financiero.
La gerencia.
El comprador y su equipo de auditores: técnicos
contables, legales, impositivos y ambientales.
Los protagonistas:
Tener en cuenta los aspectos psicológicos y
sociológicos de la relación.
Distinguir posición de intereses.
Generar un diálogo abierto, franco, sin disimular las preocupaciones de las partes.
Aprovechar la información disponible.
Entender el negocio.
Los protagonistas:
Derecho Civil: sistemas codificados Se identifica al derecho con la ley (si hay alguna laguna, el juez recurre a la
analogía o al espíritu de la ley o intención de los legisladores) y las sentencias no constituyen fuente formal del derecho (en forma obligatoria).
Se parte de reglas generales (normas jurídicas) y se llega a decisiones jurisprudenciales individuales (método deductivo).
Civil Law: derecho jurisprudencial El poder judicial es un verdadero poder, dueño de la elaboración del derecho. El derecho de origen legislativo es excepcional; el derecho es jurisprudencial
(case law). De problemas individuales se elabora el principio general (método inductivo). En Inglaterra el rule of precedent se expresa bajo la forma de obligatoriedad
de las decisiones de los tribunales superiores respecto de los inferiores. En USA este rule of precedent es más laxo (menos “obligatorio”).
Sistema “derecho civil” vrs. “common law”
Consentimiento
Objeto
Causa
Forma Instrumentos públicos, privados, particulares
Fuente, fin (consideration anglosajón)
Cosas que estén en el comercio, hechos no imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres, prohibidos por las leyes o que perjudiquen derechos de terceros.
Capacidad + Discernimiento Intención Libertad
error, dolo o violencia
Capacidad
• Personas físicas: ley dice quienes “no” pueden • Personas jurídicas: ultra vires (principio de especialidad)
Representación
• Personas físicas: por sí o por representación • Personas jurídicas: ¿quién representa?
No es indiferente quiénes sean las partes:
• Abuso de poder de negociación que produzca una notoria
injusticia y hubiera habido aprovechamiento de la necesidad de una de las partes: el juez debe devolver el equilibrio en el contrato.
Partes
Participación en el negocio inmobiliario
• Compra de inmueble
• Participación en una sociedad propietaria de un inmueble.
Razones del negocio
Transferencia acciones Sociedad argentina: 35% Sociedad extranjera: 15% Persona física: 15%
Transferencia inmueble Sociedad argentina: 35% Sociedad extranjera (sucursal): 17.5% Persona física argentina (habitualista o no): 35 - 0% Persona física nacional o extranjera: 1.5% (ITI)
Compra de un inmueble: distintos instrumentos
• Seña / Reserva
• Boleto de compraventa
• Escritura Pública
• Permuta
• Inscripción registral
Due diligence – Compra inmuebles
Vendedor Capacidad – menores, insanos. Disposición de sus bienes. Condominio o indivisión hereditaria. Consentimiento conyugal
Comprador Zona de frontera. Sociedades extranjeras. Ley de tierras 26.737 Encaje.
Estudio de estado de títulos Donación. Bien propio o ganancial. Servidumbres, hipotecas u otros derechos reales.
Requisitos de inversión (sociedad extranjera)
Artículo 118 Ley de Sociedades: branch.
Artículo 123: participación en sociedades.
Copia del acta constitutiva y del estatuto. Certificado del Registro Público: certificado de
vigencia. Resolución del Órgano de Administración. Aceptación del representante legal. Certificado.
• No imposibilitada de desarrollar negocio en jurisdicción.
• Accionistas de la sociedad. • Principal actividad fuera de Argentina.
Sociedad
Artículo 1º Ley 19.550: “Habrá sociedad comercial cuando dos o más personas en forma organizada, conforme a uno de los tipos previstos en esta Ley, se obliguen a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios participando de los beneficios y soportando las pérdidas.”
Dos o más personas realizan aportes
Sociedad Comercial
Dueña del proyecto (hotel, oficina, vivienda para venta, etc).
Sociedad - Directorio
Artículo 59 Ley 19.550: “Los administradores y los representantes de la sociedad deben obrar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios. Los que faltaren a sus obligaciones son responsables, ilimitada y solidariamente, por los daños y perjuicios que resultaren de su acción u omisión.”
Administradores - Representantes
Lealtad - Diligencia de un buen hombre de negocios
Su constitución debe realizarse mediante escritura pública y sus estatutos deben ser aprobados por el Registro Público de Comercio (en CABA: Inspección General de Justicia –IGJ-).
1. Accionistas: Requiere un mínimo de 2 accionistas. Por aplicación de
normas de la IGJ, se exige que la participación esté distribuida en razón de 98% y 2% (como mínimo). Los aportes en $ deben integrarse en un 25% como mínimo al constituirse la sociedad.
2. Capital social: Se representa en acciones nominativas no endosables o escriturales. El capital mínimo exigido por la LSC es de AR$ 100.000.
3. Objeto: Preciso y Determinado.
4. Sede: Lugar donde efectivamente funcione la administración y dirección de los negocios.
5. Administración, Gobierno y Fiscalización: Asamblea/Directorio/Síndico.
Sociedad Anónima
S.A. vs S.R.L.
S.A. S.R.L. Acciones Cuotas
Cdad. de socios Ilimitada Hasta 50 Capital mínimo $ 100.000 - Constitución Limitada a la integración del capital
suscripto Limitada a la integración del capital total de la S.R.L.
Responsabilidad Instrumento público Instrumento público / privado Administración Directorio Gerencia Gobierno Asamblea de Accionistas Asamblea de Socios Fiscalización Sindicatura (obligación para S.A.
abiertas) Optativo, a menos que el capital supere los $10.000.000
Contabilidad Estados contables ante RPC Carece de la obligación a menos que el capital supere $10.000.000
Libros 4 (acciones, directorio, asamblea, asistencia a asambleas)
2 (socios, gerentes)
Artículo 1° Ley 24.441: “Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario”.
Fideicomiso – Definición
Fiduciantes (Fideicomitente)
Fiduciario
Propiedad Fiduciaria
Beneficiarios
Consensual: acuerdo de voluntades
vs.
Real: requiere la entrega de la cosa
Fideicomiso
Se crea un patrimonio de afectación, distinto del fiduciario (art. 14).
No es una persona jurídica (a diferencia del “trust”).
Se deben cumplir determinadas obligaciones, como el balance separado, CUIT, registración de bienes, etc. Cuando se registran los bienes también se describen las facultades del fiduciario (para proteger a terceros).
Fideicomiso
Artículo 6 Ley 24.441: “El fiduciario deberá cumplir con las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.”
Fiduciario
Prudencia
Diligencia
Buen hombre de negocios
Confianza
Cumplimiento
Incumplimiento
Responsabilidad del fiduciario
Bienes
Fideicomitidos
Bienes Propios
No se puede dispensar al Fiduciario de:
Prohibición de adquirir para sí los Bienes Fideicomitidos.
Rendición de cuentas
CULPA o DOLO
Fiduciario
Lote
$
UF / $
Desarrollador
Fiduciante A
Fiduciante B
Beneficiarios A
Beneficiarios B
Compradores
UF / $
• Proyecto y Dirección de obra • Contrato Constructora • Contrato de comercialización
Precio Fijo
Precio Variable
Desarrollos - Fideicomisos
FIDUCIARIO PATRIMONIO FIDEICOMITIDO
Desarrollos: centros comerciales
Fiduciante Inversor
Fiduciante Inversor
Lote
$
Fiduciante A
Construcción Administración
Administrador Profesional
30 años Local / UF
$
FIDUCIARIO
Desarrollos hoteleros
Fiduciantes A
Fiduciantes B
Construcción de
habitaciones
Reglamento interno
Contrato con Operador Hotelero
Lote
$
FIDUCIARIO
Fideicomiso Marco Norte
-Fiduciario Marco-
Juan Perez
Tierras S.A. Norte S.A.
Tierras Norte S.A.
Tierra 50% 50%
Inversor Inicial
Tierra c/ Habilitaciones
$ Master Plan Gral y de U. de Negocio
FIDUCIANTES
Fideicomiso Housing
BENEFICIARIOS
Tierras Norte S.A.
Tierras S.A.
Inversor Inicial
Saldo de utilidades
Beneficiarios
Inv. Housing
Ratificación de poderes Suscripción de Plan Regulador Ratificación de contrataciones y costos Gestión de plano de Urbanizacón de la Tierra Aprobación de Reglamento Marco Contratar la ejecutar Master Plan Contratar la ejecutar obras de infraestructura Constituir Fideicomisos: Unidades de Negocios
Tareas Grales.
Fiduciante Marco
Fiduciante Inv. Housing
Fideicomiso - Sociedad Casino
Fideicomisos Condominio
Fideicomiso - Sociedad Shopping
Fideicomiso - Sociedad Hotel
Fideicomiso Oficinas
Fideicomiso – Sociedad Colegio
Tierra – Master Plan
$ F. Marco
Fiduciante Inv.
Condominio $
Beneficiarios
F. Marco Inv. Condominio Fiduciante
Inv. Oficinas
$
Beneficiarios
F. Marco
Inv. Oficinas Grupo Inversor
Contrato de Licencia de Marca
u Operación Grupo
Inversor
Contrato Operación
Grupo Inversor
Acuerdo con operador
Espacio para Crecer
Operador
Fideicomisario
Grupo Inversor
Utilidades de U. de Negocio
Desarrollos - Fideicomisos
Negocio de real estate
Vivienda Loteos Barrios Cerrados
Hoteles Shopping Cines Estacionamientos
Oficinas Vivienda
VENTA
RENTA
OPERACIÓN
Start up: análisis del negocio
• Razones de la inversión: qué busca
el inversor. • Qué resiste el proyecto: definir
negocio. • Llaves y relación con el resto de las
unidades de negocio. • Plan de Negocios.
¿Solo o acompañado?
Negocio hotelero
Explotación Hotelera
Marca
Negocio hotelero (continuación)
Marca Inversión Explotación Desarrollo
Jugadores
Operación
Señor Hotelero
Desarrollador tomador de riesgo
Desarrollador profesional
Marca Inversión Explotación Desarrollo Operación
Desarrollador
Inversor de corto plazo
Inversor de largo plazo
Marca Inversión Explotación Desarrollo Operación
Inversor
Explotador:
Es quien asume el riesgo económico de la actividad hotelera.
Marca Inversión Explotación Desarrollo Operación
Explotador
Operador corporativo
Operador individuo
Marca Inversión Explotación Desarrollo Operación
Operador
Marca propia
Marca contratada
Marca Inversión Explotación Desarrollo Operación
Marca
Operación
Marca
Inversión
Explotación
Promoción
Jugadores del negocio hotelero
Un flujo de caja con un
inevitable componente inmobiliario
O sea:
UNA INVERSIÓN EN
HOTELERÍA
Operación Marca
Promotor Hotelero
Inversor Hotelero
Operador Puro
Inversor Puro
Promotor Patrimonialista
Hotelero Puro
Gestor Puro
Franquiciante Puro
Promotor Puro
Inversión Explotación Promoción
Sr. Hotelero, como se lo ve tradicionalmente
Jugadores: posibles agrupaciones
Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Sociedades propietarias de: • Park Hyatt Buenos Aires • Four Seasons Buenos Aires • Park Hyatt Mendoza • Hilton Buenos Aires
Con marca y operación de: • Hyatt International • Four Seasons • Hyatt International • Hilton Worldwide
Marca Inversor Explotador Promoción Operador
Promotor hotelero Gestor puro
Alan Faena “Faena” Sociedad propietaria de
“Faena Hotel & Universe”
Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Marca Inversor Explotador Promoción Operador
Promotor puro Inversor hotelero Operador
puro Franquiciante
puro
Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Marca Inversor Explotador Promoción Operador
Promotor puro Inversor puro Hotelero puro
Grupo Fen Modelo Original Marcas:
• Dazzler • Esplendor
Desconocido Propietarios Inmuebles
Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Marca Inversor Explotador Promoción Operador
Promotor puro Inversor hotelero Gestor puro
Accor con su marca Sofitel
Accor + Familia Bencich
Familia Bencich
IRSA Starwoods con su marca Sheraton
Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Marca Inversor Explotador Promoción Operador
Promotor puro
Franquiciante
puro
Inversor hotelero Operador puro
En Venado Tuerto: Dypsa
En Chascomús: American Arqs S.A.
Howard Johnson
Propietarios Inmuebles
Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Marca Inversor Explotador Promoción Operador
Promotor hotelero Gestor puro
Señor Hotelero, como se lo ve tradicionalmente
• Accor para Novotel-Ibis Buenos Aires
• Familia Relats para Hoteles Panamerican
• Familia Sutton para Hoteles Alvear
Cadenas hoteleras Starwood Accor Hilton
Luxury: • St Regis • The Luxury Collection
Luxury & Upscale: • W Hotels • Westin • Le Meridien • Sheraton Select Service: • Four points • A loft Extended Stay: • Element
Luxury: • Sofitel • Sofitel So • Sofitel Legend • Thalassa Upscale: • Pullman • Grand mercure • MGallery • The Sebel Midscale: • Novotel • Mercure • Suite Novotel • Adagio
Economy: • Ibis • Adagio Access • Ibis Styles • Formule 1 • Ibis Budget • F1
Luxury: • Waldorf Astoria • Conrad
Full Service: • Hilton • Double Tree • Embassy Suites
Focused Service: • Hilton Garden Inn • Hampton • Homewood Suites • Home 2
Vacation Ownership: • Hilton Grand Vacations
Cadenas hoteleras argentinas
Cadena Hoteles Construidos Hoteles en
Construcción
Cantidad Cantidad Alvarez Argüelles / HA 8 Amerian 14 3 Amerian / Merit 3 2 Aspen 3 Australis 5 David Sutton / Hotel Alvear 3 1 Design Suites 4 Grupo Fën / Dazzler 18 7 Hotel Panamericano 4 Hotel Rochester 5 Land 3 LoiSuites 5 Mares Sur 3 Reconquista 3 Sasha 3 Solans 6 1 Tremun Hoteles 5 TOTALES 95 14
Cadenas hoteleras extranjeras
Cadena
Hoteles
Construidos
Hoteles en Construcción
Cantidad Cantidad
ACCOR HTL 8 3 Four Seasons 1 Hilton 2 3 Howard Johnson 27 23 Hyatt 2 IHG / Intercontinental 3 IHG / Holiday Inn 6 Marriott 1 Melia 2 NH Hoteles 11 Radisson 1 Ramada 1 Regal Pacific 1 Sheraton 9 TOTALES 74 30
Operación Franquicia
Inversión Explotación Desarrollo
Pago de la habitación
y otros servicios
Alquiler Compraventa
Honorarios
C L I E N T E S
Negocios hoteleros
Marco contractual hoteles
Lease Agreement - Explotador absorbe el riesgo del negocio - Contrata el personal - Vende las noches Management Agreement - Maneja la “caja” - Toma las decisiones (¿veto?) - Actúa por cuenta y orden del dueño - Obligación de medios y no de resultados Franchise-License Agreement - Management lo hace el dueño u otro tercero - Licencia de la marca + know how + procedimientos - Auditoría de la cadena
Formas de inversión en negocios hoteleros
• Time sharing • Destination Clubs
• Fractional ownership • Private Residence Clubs • Buy to use and let (BTUL) • Condo hotel • Branded residences
Sistemas basados en derecho de uso
Sistemas basados en derecho de propiedad
Condo hotel
• Logra financiación para su proyecto hotelero • Obtiene un precio mayor (20%).
• Obtiene una renta mayor
Ventajas para el desarrollador
Ventajas para el inversor
Condo hotel (cont.)
• Propiedad horizontal
• Escritura • Reglamento de copropiedad • Contrato con operador hotelero (¿consorcio?) Distribución de ingresos (pool vs. individual) Gastos – Pérdidas – Mantenimiento
Estructura legal
Regulación
Condo hotel (cont.)
Atomización de dueños Quiebra del dueño Problemas de convivencia Toma de decisiones
Pros & Contras
Participación en sociedades
¿Qué busca el inversor?
Due diligence: entender el negocio
Estructura de sociedad: • Subsidiarias • Fideicomisos ordinarios o financieros • Proyectos (cash flows)
Invertir en sociedades
Mandato Carta de intención
Confidencialidad
Due diligence
Suscripción de acciones
TFC
Fusión
Compraventa de acciones
Closing?
Convenio de accionistas
Escrow
Management Trademark
License Side letters
Convenio de confidencialidad
Definición de “información confidencial”.
Destino de la información.
Prohibición de uso en beneficio propio o de
terceros.
Devolución.
Indemnización.
Vigencia de la obligación.
Carta de intención (MOU)
Cláusulas usuales:
Descripción del negocio y objeto de la transacción. Precio. Cronograma de eventos – due diligence. Convenios a ser suscriptos (cláusulas esenciales). Conducta hasta cierre – Publicidad. MAC Clause. Exclusividad. Confidencialidad. ¿Cláusula penal por falta de closing?
Due diligence
Aspectos societarios generales.
Análisis general de activos.
Pasivos.
Propiedad intelectual.
Cuestiones industriales y comerciales.
Personal.
Cuestiones ecológicas / ambientales.
Litigios.
Impuestos.
Decisiones de inversión
¿Capital de la sociedad o en los proyectos?
¿Acciones del vendedor?
¿Acciones de la sociedad? ¿Emisión?
¿Mayoría? ¿Minoría?
¿Gerenciamiento?
Convenio de accionistas: veto.
Garantía pasivos ocultos:
¿holdback? ¿escrow?
Compraventa de acciones
Partes Considerandos Objeto
Precio Declaraciones
y garantías
Obligaciones del
vendedor
Perfeccionamiento del contrato Indemnidad Varios
Vendedor Comprador
Convenio de accionistas
Objeto
Administración de la sociedad:
Cláusulas de:
Dead-lock situations
Regular relación entre las
partes. Proteger inversión del
accionista minoritario. Directorio. Vetos.
First refusal. Put & call. Tag along. Drag along.
Muchas gracias por su atención
Pedro Nicholson pnicholson@ebv.com.ar
+54 11 4379 6835
Estudio Beccar Varela Edificio República, Tucumán 1, Piso 3 (C1049AAA) Buenos Aires, Argentina www.ebv.com.ar
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