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El proponente deberá mejorar (y/o hacer aportaciones para) el sistema existente,
tanto para el sistema de Acueductos como a de Alcantarillado Sanitario. Las
mejoras y/o aportaciones serán determinadas en consultas posteriores a la AAA.
6.2 DEPARTAMENTO DE RECURSOS NATURALES Y AMBIENTALES En carta del 21 de octubre de 2003 el Departamento señala haber evaluado el
predio, encontrando no se afectarán los sistemas naturales en dicha área.
Señala que el proyecto deberá cumplir con lo siguiente: (véase anejo núm. 3)
a) Deberá cumplir con las disposiciones del Reglamento de Planificación Núm.
25. (Reglamento Siembra, Corte y Forestación de Puerto Rico) Para el
proyecto propuesto se tiene en agenda la preparación de un Plan de Siembra
y Forestación en cumplimiento con el Reglamento de Planificación Núm.
25. Dicho plan incluirá un inventario de los árboles existentes en el predio,
las recomendaciones de siembra una vez se realice la construcción y la
orientación sobre el cuido y mantenimiento de la vegetación. El mismo será
sometido al DRNA para su aprobación.
b) El Proyecto ubica en Zona II de acuerdo a los Mapas de Zonas Susceptibles
a Inundaciones de la Junta de Planificación. A tales efectos, se deberá
aplicar las disposiciones del Reglamento Núm. 13 de Planificación.
(Reglamento sobre Zonas Susceptibles a Inundaciones)
c) Deberá obtener de la Junta de Calidad Ambiental del Permiso para el
Control de Erosión y Sedimentación para minimizar la erosión hacia los
cuerpos de aguas más cercanos al proyecto. Además, se deberá obtener
cualquier permiso requerido por esa entidad para realizar el proyecto ó
actividad.
La erosión del terreno resultante de actividades humanas y la sedimentación
causada por dicha erosión puede contribuir a la contaminación de las aguas, por lo
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que la Junta de Calidad Ambiental a tenor de las disposiciones de la Ley sobre
Política Pública Ambiental (Ley Núm. 9 del 1970) promulga el Reglamento para el
Control de la Erosión y Prevención de la Sedimentación, en el cual establece los
requisitos y procedimientos para obtener un Permiso para el Control de la Erosión
y la Prevención de la Sedimentación (permiso CES). Una vez aprobado el proyecto
se someterá a la Junta de Calidad Ambiental un Plan CES para su aprobación.
a) Deberá mantener el área de mogotes en su estado natural y establecer una
franja de amortiguamiento (también en su estado natural) de 10 metros de
ancho medido desde la base de los mismos.
b) Para cualquier obra en el Caño Campanero deberá someterse los cómputos
hidráulicos que dieron base al diseño de las obras, con un periodo de
recurrencia de 100 años.
c) Deberá aplicar las disposiciones de los Reglamentos de Planificación Núm.
3. (Reglamento de Lotificación y Urbanización), Sección 14.00 (Manejo de
Aguas Pluviales)
d) Deberá obtener una exención al movimiento de tierra en el Centro Expreso
del Trámite de la Administración de Reglamentos y Permisos.
Una vez cumpla con las recomendaciones antes indicadas, el Departamento de
Recursos Naturales y Ambientales no tiene objeción al proyecto propuesto.
Se cumplirá con todos los requerimientos del Departamento de Recursos Naturales
y Ambientales.
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6.3 AUTORIDADES MUNICIPALES
En correspondencia del 4 de octubre del 2002, las autoridades municipales señalan
haber evaluado el proyecto comercial propuesto y endosan el mismo
condicionando a que se obtengan todos los permisos y consultas reglamentarias
para este tipo de desarrollo. (Véase Anejo Núm. 4)
6.4 INSTITUTO DE CULTURA PUERTORRIQUEÑA
En carta del 8 de octubre del 2003, el Instituto de Cultura Puertorriqueña señala la
necesidad de radicar en el Programa de Arqueología y Etnohistoria del Instituto
una solicitud de evaluación arqueológica para efectos de endoso por parte de la
Institución. (Véase Anejo Núm. 5)
Dicha solicitud se hará posterior a la aprobación de la Consulta.
6.5 AUTORIDAD DE ENERGÍA ELÉCTRICA En carta del 6 de octubre de 2003 la Autoridad indica no tener objeción con la
consulta propuesta. (Véase Anejo Núm. 6) indica que se realizará el estudio
correspondiente para indicar el punto de conexión y las aportaciones necesarias
para mejorar el sistema eléctrico existente y servir al proyecto.
6.6 AUTORIDAD DE CARRETERAS Y TRANSPORTACIÓN
Hasta el presente no se han obtenido las recomendaciones del Departamento de
Transportación y Obras Públicas. No obstante, se está utilizando el estudio de
tránsito que se preparara con motivo un proyecto de Parque Industrial el cual se iba
a desarrollar en el predio del proyecto.
Las conclusiones y recomendaciones a las cuales llegó dicho estudio determinaron
que las mismas son válidas para cualquier otro proyecto comercial y de oficinas a
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establecerse en el área. (Véase anejo núm. 14)
6.7 CUERPO DE INGENIERO DEL EJERCITO DE LOS ESTADOS UNIDOS
En correspondencia del 24 de septiembre del 2003 dirigido a la Junta de
Planificación, el Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos advierte
sobre la ocurrencia del Caño Campanero en el área del proyecto. (Véase Anejo
Núm. 9)
Indica además que los suelos presentes en el área del proyecto son de las Series
Coloso y Toa limo arcilloso lómico, los cuales son suelos hídricos con un nivel
freático alto.
Recomienda el preparar y someter a su consideración una Determinación de
Jurisdicción de Humedales. La misma está realizándose. Se someterá
posteriormente.
6.8 SERVICIO DE PESCA Y VIDA SILVESTRE DEL DEPARTAMENTO DE EL INTERIOR DE LOS ESTADOS UNIDOS En correspondencia del 26 de septiembre de 2003, señala la posibilidad de que
basándose en las series de suelos existentes puedan encontrarse áreas de
humedales. (Véase anejo núm. 10)
Señala además que por la canalización propuesta del Caño Campanero se debía
solicitar del Cuerpo de Ingenieros Federal una aplicación de Determinación
Jurisdiccional sobre Humedales.
Señala la necesidad de preparar un Estudio de Flora y Fauna así como tomar
provisiones necesarias para la protección de los Mogotes cercanos al proyecto.
La planificación del proyecto toma en consideración la importancia de los
recursos naturales del área en particular del Caño Campanero, los Mogotes
existentes y posibilidad de existencia de humedales.
A tales efectos se están realizando los estudios correspondientes.
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6.9 DEPARTAMENTO DE AGRICULTURA
El Departamento objeta la consulta por entender que los terrenos a utilizarse en el
proyecto incluyen suelos que se consideran de excelente capacidad agrológica para
desarrollos de proyectos agrícolas. (Véase Anejo Núm. 11)
Los estudios de suelos llevados a cabo por el Servicio de Conservación de Suelos
Federal, nos indica la existencia de suelos de la Serie Toa y Coloso considerados
como suelos de alta productividad agrícola. No obstante encontramos que estos
han sido impactados por actividades que han mermado su capacidad agrológica.
Entre las actividades que afectaron los terrenos, podemos mencionar la operación
de una Cantera en el área de los terrenos de altura en dicho predio.
El continuo movimiento vehicular en la operación de la Cantera a través de la
finca, afectó grandemente los suelos. Los terrenos llanos además fueron
impactados cuando en estos se depositó gran parte de los terrenos generados por el
derrumbe ocasionado en la finca cercana al peaje de Toa Baja, terreno aledaño al
proyecto. Estos terrenos provenían de suelos de la Serie Tanama, Suelos calcareos
y de baja fertilidad. Los mismos fueron esparcidos por todo el área llana de la
finca, ocasionando en muchos casos obstrucción al drenaje natural de la misma.
6.10 AUTORIDAD DE DESPERDICIOS SÓLIDOS En correspondencia de la Autoridad de Desperdicios Sólidos con fecha del 16 de
marzo de 2004 a la Junta de Planificación señala la necesidad que el proyecto
propuesto cumpla con las siguientes recomendaciones: (Véase anejo núm. 12)
a. Estimar la cantidad de desperdicios sólidos a ser generados según la cantidad
de empleados y clientes que frecuentarán el proyecto.
B. Informar como efectuarán el reciclaje de los residuos sólidos durante las
etapas de construcción del proyecto.
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b. Cumplir con la Ley Núm. 411 del 8 de octubre de 2000 “Ley para la
Reducción y Reciclaje de los Desperdicios Sólidos”.
Se cumplirá con todas las recomendaciones y requerimientos de la Autoridad de
Desperdicios Sólidos.
7. ACCION PROPUESTA Y ALTERNATIVAS CONSIDERADAS
7.1 NO TOMAR ACCION La alternativa de no construir el proyecto implicaría que no se aprovecharía el
potencial uso del predio tanto económica como ambientalmente y socialmente.
La alternativa de no llevar a cabo el desarrollo fue encontrada inadecuada en
consideración a las necesidades de los servicios comerciales en el Municipio de
Toa Baja y Municipios limítrofes.
Esto se debe principalmente a que el Municipio de Toa Baja no cuenta con un
centro comercial diseñado para atender las necesidades particulares y que sea de
fácil y cómodo acceso, siendo así el proyecto propuesto se considera necesario
para el municipio de Toa Baja y municipios aledaños.
El desarrollo también se justifica en la perspectiva económica, ya que ofrecerá
oportunidades de empleo y comerciales, beneficiando tanto el municipio de Toa
Baja y áreas circundantes.
El Municipio de Toa Baja también se beneficiará ya que los negocios y servicios
que se pretenden establecer allí, estarán sujetos a los cargos de patentes
municipales y demás requisitos.
El proyecto también mejoraría el área ya que el concepto del Centro Comercial en
la creación de nuevos espacio de esparcimiento beneficiaría al ambiente
comunitario.
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7.2 LUGARES ALTERNOS PARA LA FACILIDAD COMERCIAL
Diferentes lugares en el área fueron evaluados para el desarrollo del proyecto
comercial como el propuesto.
La condición de terrenos inundables clasificados como Zona Uno (Z-1), condición
agrícola de alta productividad, falta de la infraestructura, accesos inadecuados y
área insuficiente hacen que los mismos no se adapten para el propósito comercial
propuesto.
7.3 ALTERNATIVAS AL DESARROLLO
Luego de la evaluación de las diferentes alternativas, se concluyó que la alternativa
preferida es desarrollar el proyecto comercial en la parcela objeto de este
documento ambiental.
Luego de analizar las características del área, se concluyó que el proyecto debe ser
desarrollado tal y como está propuesto.
De esta manera el proyecto, según propuesto, serviría de una forma más eficiente a
la población del municipio de Toa Baja y áreas aledañas y su realización llevaría
un impacto ambiental mínimo.
De acuerdo a los Estudios de Suelo del Servicio de Conservación de Suelos
Federal, parte de los terrenos del proyecto están clasificados de alta productividad
agrícola, no obstante los mismos en la actualidad no pueden clasificarse como
tales.
El área de suelos de la Serie Tanama que comprende el proyecto fue utilizada
como cantera para extracción de piedra.
El movimiento vehicular utilizado en dicha Cantera compactó el terreno y limitó el
crecimiento de la vegetación.
También el hecho de que se depositara el terreno proveniente del derrumbe en
finca aledaña al proyecto, inmediatamente al peaje ocasionó que se impactara los
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terrenos agrícolas. Por lo cual dicho terreno no puede en la actualidad clasificarse
como terreno agrícola de alta productividad.
La accesibilidad del lugar promueve el uso de sus servicios tanto a los residentes
del municipio de Toa Baja como pueblos limítrofes. El lugar tiene acceso directo a
las Carreteras Estatales PR-165 la cual conecta con la Carretera Estatal PR-2 y PR-
22, permitiendo el libre acceso y salidas a las personas que patrocinan el mismo.
Estos factores en unión a la disponibilidad de infraestructura señalan que el lugar
más apropiado para ubicar el proyecto es el lugar propuesto. Los servicios de agua
potable, servicios sanitarios y energía eléctrica son de fácil instalación en el lugar
seleccionado.
El proyecto proveerá empleos a los residentes del municipio de Toa Baja y otros
municipios aledaños y brindará oportunidades comerciales para hacer negocios en
el sector.
Aunque a corto plazo el proyecto ocupará un área que no ha sido desarrollada. Sin
embargo, a largo plazo el desarrollo propuesto mejorará en productividad del área.
Por lo cual el balance de estos factores señala que la alternativa propuesta rebasa
los beneficios de otras alternativas.
La evaluación de las características ambientales del área sugiere que el impacto
ambiental causado por el desarrollo de la parcela en cuestión será mínimo.
8. IMPACTOS ACUMULATIVOS Los impactos son los efectos que genera una actividad sobre el entorno. Estos
pueden ser causados por las actividades del hombre o por los fenómenos de la
naturaleza. Por consiguiente hay la necesidad de tratar de eliminar o reducir los
impactos negativos causados por el hombre a niveles aceptables y tomar las
precauciones para proteger de los impactos negativos de los fenómenos naturales.
52
Los impactos acumulativos, por otro lado, se generan como consecuencia directa o
indirecta de los impactos primarios que recibe un área como resultado de una
actividad.
En la evaluación que hemos llevado a cabo sobre los posibles impactos
acumulativos hemos considerado en primer termino las acciones ó actividades
propuestas en el área donde ubica el proyecto propuesto.
En ausencia de guías que pueden ayudar a evaluar adecuadamente los efectos
acumulativos de los proyectos así como las acciones propuestas nos hemos ceñido
hacer esta avaluación considerando el impacto de nuestro proyecto.
A tales efectos analizaremos como la acción propuesta pudiera tener efecto sobre:
1) Paisaje.
2) Flora y Fauna.
3) Infraestructura.
a. Agua Potable
b. Aguas Usadas
c. Energía Eléctrica
d. Vías y Rutas de Acceso
4) Desperdicios Sólidos
8.1 PAISAJE
Observando el plano conceptual del proyecto o bien visitando el sector se puede
apreciar que el desarrollo propuesto puede traer consigo un embellecimiento del
paisaje y el enaltecimiento de los recursos del área para el disfrute de los futuros
usuarios del proyecto o sus visitantes.
El área del proyecto comprende aproximadamente 79.92 cuerdas, cuyos suelos
basándose en su capacidad agrológica se clasifican como agrícolas. No obstante su
capacidad de retención de agua y su condición de inundabilidad (Zona 2) limitan los
53
cultivos que puedan producirse en los mismos. La mayoría se mantienen en pastos
naturales, propia para crianza de ganado.
Este tipo de terreno abunda grandemente en el área de Toa Baja y Dorado.
Por otro lado la ubicación del mismo contando con accesos adecuados por las
Carreteras Estatales PR-2, PR-22 y PR-165 hacen de el un área apropiada para el
establecimiento de un Centro Comercial como proponemos, ya que proveen un
acceso favorable al mismo.
Este Centro Comercial Regional tendrá un tamaño aproximado de 1,200,000 pies
cuadrados en construcción con 1,000,000 pies cuadrados de área rentable. Su diseño
así como las facilidades a proveerse traerá una mezcla de inquilinos diversos,
espacios de oficinas y elemento de entretenimiento que fortalecerán el poder de
atracción del mismo y no tendrá impacto negativo sobre el paisaje, sino tendrá un
impacto acumulativo positivo con relación al paisaje.
8.2 FLORA Y FAUNA
8.2.1 FLORA
En el área de construcción del proyecto (64.38 cds.) no existe vegetación rara ni en
peligro de extinción. La vegetación presente es común y de rápida propagación. El
proyecto tendrá un impacto acumulativo positivo con respecto a la flora del lugar,
ya que el proyecto afectará solo alrededor de 64.38 cuerdas aproximadamente y el
resto de los terrenos se mantendrán en áreas verdes y servirá como área de
amortiguamiento al proyecto. Las medidas de reforestación que se efectúen serán
apropiadas para la zona.
El cumplimiento del Reglamento de Planificación Núm. 25 sobre Siembra, Corte
y Reforestación a llevarse a cabo cubrirá el total de la finca con el fin de hacer
recomendaciones que redunden en beneficio del proyecto y sus áreas verdes.
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En correspondencia del Servicio de Pesca y Vida Silvestre señala la posibilidad de
que en el área del mogote puedan encontrarse las especies de flora en peligro de
extinción como lo son el árbol Palo de Rosa y Diablito de Tres Cuernos.
El área donde habitan estas especies, los mogotes, no están consideradas en el área
de construcción del proyecto, estas se mantendrán como áreas verdes.
El proyecto tendrá un impacto acumulativo positivo con relación a la Flora.
8.2.2 FAUNA
En el área comprendida por el proyecto no existe fauna que pueda catalogarse en
peligro de extinción.
Correspondencia del Servicio de Pesca y Vida Silvestre señalaba que el área del
proyecto en la zona de mogotes podría encontrarse la Boa Puertorriqueña, especie
en peligro de extinción.
El área de mogote donde pueda existir no forma parte del proyecto y se mantendrá
como área verde.
8.3 INFRAESTRUCTURA
8.3.1 AGUA POTABLE
El sector completo cuenta con suministro apropiado de agua potable que pueden
suplir todas las necesidades en el sector.
No se espera impacto acumulativo del proyecto ya que el proponente realizará las
mejoras pertinentes, además de cumplir con las aportaciones requeridas por la
Autoridad de Acueductos y Alcantarillados.
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8.3.2 AGUAS USADAS
No existen facilidades para el Alcantarillado Sanitario frente al proyecto, no
obstante estas serán conectadas a la troncal sanitaria existente en la Carretera
Estatal PR-165 a una distancia aproximada de 3 Kms. cerca del lugar del proyecto,
la cual irá a descargar a la Planta Los Filtros La Plata.
Se cumplirá con todos los requerimientos de la Autoridad de Acueductos y
Alcantarillados tanto para las facilidades de abastos de agua como de alcantarillado
sanitario.
Mediante las mejoras a realizarse a las facilidades de alcantarillado sanitario que el
proponente está incorporando en esta propuesta las mismas tendrán un efecto
positivo al área donde ubica el proyecto.
No habrá un impacto acumulativo negativo con relación a las aguas usadas.
8.3.3 ENERGIA ELECTRICA
No se espera un efecto acumulativo negativo del proyecto propuesto. El proyecto
aportará para las mejoras al sistema eléctrico y cumplirá con todos los
requerimientos de la Autoridad de Energía Eléctrica.
En resumen este proyecto no genera un impacto acumulativo negativo en el área,
por el contrario será de grandes beneficios para el área donde ubica.
8.3.4 VIAS Y RUTAS DE ACCESO
Las rutas de acceso al proyecto serán las Carreteras Estatales PR-2, PR-22 y PR-
165.
El estudio de tránsito determinó que el tránsito a ser generado por el proyecto
propuesto no causará impactos significativos en los patrones de tránsito en la zona
estudiada. Sin embargo, ciertas medidas deberán ser observadas para asegurar el
mejor funcionamiento de las vías de comunicación. Se recomienda la implantación
de las siguientes medidas: 56
1) Aún cuando el proyecto no afecta la operación de los virajes en la
intersección de la PR-22 y la PR-165 se debe instalar un sistema de
semáforo para mejorar el nivel de servicio y la seguridad en la Carretera
Estatal PR Núm-165.
2) Aún cuando, ha quedado demostrado que el proyecto no ocasionará impacto
significativo en las secciones de entrecruce (“weaving sections”) se
recomienda construir una marginal separada de la vía principal hacia el lado
del proyecto. Esa marginal puede ser construida desde el puente sobre la
PR-2 hasta pasada la rampa de entrada a la PR-22 hacia el este. Esto
eliminaría todos los conflictos del entrecruce, además de incrementar la
seguridad.
No se espera un efecto acumulativo negativo con relación al tránsito.
8.4 DESPERDICIOS SOLIDOS
Los desperdicios sólidos del proyecto serán recogidos y dispuestos por una
compañía privada autorizada por la Junta de Calidad Ambiental.
La cantidad de desperdicios sólidos generados por la construcción y operación del
proyecto será de 500 y 6,000 libras por día respectivamente no constituyen
problema alguno para su disposición.
Se instará a los inquilinos del Centro Comercial a establecer un programa de
recuperación de materiales reciclables para reducir la cantidad de desperdicios que
requieran disposición final en un vertedero u otra instalación, por lo que el
impacto en la zona será positivo.
Se cumplirá con la Ley Núm. 61 del 10 de mayo del 2002, designando un área para
recuperación de materiales de reciclaje en un área del proyecto.
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9. ASPECTOS SOCIO-ECONOMICOS
De acuerdo al Censo Poblacional para el año 1990 la población de la Isla de Puerto
Rico era de 3,522,037 habitantes y para el año 2000 se proyectaba un aumento
poblacional de aproximadamente 300,000 habitantes. El aumento de habitantes
exige mayor demanda de infraestructura física, social y económica. El proyecto
aquí propuesto está dirigido a suplir los requerimientos de áreas comerciales tan
necesaria para el Municipio de Toa Baja y sus áreas circundantes.
El área Norte en general, está considerada como uno de los centros de expansión
de mayor capacidad de crecimiento. Debido a que Toa Baja forma parte de esta
área, la misma se encuentra sometido a las presiones de crecimiento de ésta.
Hoy en día, el Municipio de Toa Baja está altamente industrializado en las
diferentes ramas del comercio. Se elaboran diferentes productos tales como:
alimenticios, de metal, de plástico, de concreto, textiles, maquinaria eléctrica,
electrónica y licores entre otros.
En el aspecto agrícola, las empresas principales lo constituyen los frutos menores,
además de la siembra de pastos para el ganado lechero.
El municipio cuenta con instituciones educativas, centros de diagnóstico y
tratamiento, servicios de correo y teléfonos, emisoras de radio, autopistas y
carreteras de primer y segundo orden.
En términos del impacto del proyecto propuesto sobre el renglón de empleo,
podemos expresar que estima alrededor de 11,458 empleos directos, indirectos e
inducidos anualmente.
Entendemos que los impactos socio-económicos de un proyecto de esta naturaleza
se verán relacionados con el Municipio donde esté ubicado y como consecuencia
también tendrá un impacto de carácter regional. Todo el proyecto será financiado
por fondos privados por lo que no representa un costo para el Municipio ó entidad
gubernamental alguna.
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10. BASE REGLAMENTARIA
El proyecto está dirigido y armoniza con los siguientes Reglamentos y Planes de
Uso de Terreno que rigen el uso de Terrenos en Puerto Rico.
1) Reglamento de Procedimientos Adjudicativos de la Junta de Planificación.
2) Plan de Usos de Terreno – Región Metropolitana de San Juan
3) Objetivos y Políticas del Plan de Uso de Terrenos de Puerto Rico.
4) Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Toa Baja.
5) Reglamento de Planificación Núm. Cuatro (Zonificación) del año 2000.
10.1 REGLAMENTO DE PROCEDIMIENTOS ADJUDICATIVOS DE LA
JUNTA DE PLANIFICACION
El proyecto se somete a tenor con la Sección 3:03-1 del Reglamento de
Procedimientos Adjudicativos de la Junta de Planificación.
Dicha Sección señala los proyectos que requieren Consultas a saber:
1) En áreas zonificadas, proyecto cuyo uso e intensidad no son permitidos
ministerialmente por el Reglamento de Zonificación de Puerto Rico
(Reglamento de Zonificación Núm. Cuatro), o por un Plan de Ordenación
Territorial, sino que dicha reglamentación permite que los mismos puedan
ser autorizados por la Junta, en el ejercicio de sus facultades discrecionales,
siguiendo el trámite de consulta de ubicación.
Entre los tipos de proyectos que requieren Consulta de Ubicación ante la Junta de
Planificación señala en la Sección 3:03-2 lo siguiente:
Comercial: Proyectos de carácter comercial de 10,000 pies cuadrados o más en áreas
no zonificadas de área bruta de piso en municipios que no hayan obtenido
su autonomía municipal. Cualquier proyecto comercial con carácter sub-
regional, regional y supra-regional con un área de construcción de
100,000 pies cuadrados o más en el área neta de venta y en aquellos
Municipios Autónomos, donde las jerarquías otorgadas no los facultan
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corresponden a la Junta de Planificación esté o no zonificada.
Señala en su Sección 4.02 la información requerida por la Junta con relación a
Proyectos o Facilidades Comerciales. En estas podemos señalar lo siguiente:
1) Categoría del Proyecto
2) Descripción del Proyecto
3) Armonía con el Plan de Uso de Terrenos
4) Beneficios Económicos
5) Contexto de la Actividad Comercial
6) Capacidad de Infraestructura existente. A tales efectos consideramos haber cumplido con todos los requerimientos antes
señalados en la Consulta sometida a la consideración de la Junta de Planificación.
10.2 PLAN DE USOS DE TERRENOS – REGION METROPOLITANA DE SAN
JUAN.
El Plan de Usos de Terrenos – Región Metropolitana de San Juan incluye al
Municipio de Toa Baja dentro de la Zona de Áreas Urbanas Adyacentes.
Estos son aquellos municipios incluidos en dicho Plan que no se funden con el
ámbito de la metrópoli. Se caracteriza por que casi todas las actividades se llevan a
cabo en los alrededores de los cascos tradicionales. El comercio ocurre
mayormente en el frente de las Carreteras Estatales.
Hay pocas fuentes de empleo en comparación con la población que reside en ella.
Sobre un 40% de la población trabaja fuera del municipio. El centro del pueblo
constituye lugar importante para la actividad comercial.
El Plan reconoce existe una deficiencia en las facilidades de estacionamiento lo
que dificulta el acceso al casco, a los servicios y comercios existentes.
Nuestro proyecto a una distancia razonable del municipio de Toa Baja y accesos
adecuados ayudaría grandemente a la economía del municipio en la creación de
empleos y allegan fondos al erario público tanto municipal como estatal.
60
10.3 OBJETIVOS Y POLÍTICAS PUBLICAS DEL PLAN DE USO DE TERRENOS PARA PUERTO RICO. El proyecto cumple con la Sección 1:01 del Reglamento Sobre Objetivos y
Políticas de Plan de Uso de Terrenos de Puerto Rico en cuanto a identificar por
medio de los Planes de Usos de los Terrenos en diferente escala, Planes de
Ordenación Territorial, Mapas de Expansión Urbana y aplicación de instrumentos
de implantación como zonificación y nuevas competencias, hasta aquellos lugares
donde es deseable encauzar el crecimiento urbano.
Teniendo como criterios normativos los siguientes:
a) proveer terrenos suficientes y adecuados para acomodar el crecimiento
poblacional a tono con la necesidad particular de cada municipio.
b) Seleccionar para propósitos urbanos como primera prioridad, terrenos con
las siguientes características: terrenos en áreas adecuadas que propicien el
desarrollo y la densificación selectiva, bolsillos de terrenos vacantes (que no
constituyan espacios abiertos), terrenos que no sean de alta productividad
agrícola o inundables y donde exista o se puedan mejorar, operar y
mantener un costo razonable la infraestructura.
c) Utilizar la programación y la construcción de la infraestructura como
instrumento de planificación para promover el desarrollo integral de los
terrenos identificados aptos.
Nuestro proyecto cumple con los criterios establecidos bajo la política pública del
Plan de Uso de Terrenos de Puerto Rico.
Los terrenos del proyecto cuentan con la infraestructura necesaria para su
desarrollo sufragando todos los costos necesarios para su mantenimiento.
Aunque los terrenos son inundables, los mismos serán rescatados. Los mismos
armonizarán con los niveles que establece el Cuerpo de Ingenieros en sus planes
de embalse del Río La Plata.
61
Aunque sus terrenos se clasifican como terrenos agrícolas por su tipo de suelo, los
cuales son hídricos con una alta capacidad de retención de agua, lo cual reduce
grandemente su fertilidad dedicándose en su mayoría a la siembra de pastos.
El área además, constituye un bolsillo de terreno vacante rodeado por las
Carreteras PR2,22 y 165, hacen de esta una ubicación ideal para el proyecto
propuesto.
El proyecto además, cumple con la Sección 2.02 que señala los criterios para
intensificar los usos comerciales y de servicios tanto públicos como privados, en
cuanto a mantener un balance entre los centros comerciales regionales, sub-
regionales, comunales y vecinales con los pequeños y medianos comerciantes de
los municipios.
Nuestro proyecto ayudará a la descongestión de los núcleos urbanos de los
municipios aledaños.
Ayudará grandemente a la economía de estos en su creación de empleos y al pago
de arbitrios e impuestos a pagar tanto por los comercios como por los empleados.
10.4 PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
El Plan de Ordenamiento Territorial de Toa Baja se encuentra en su cuarta etapa y
adopto como su Reglamento de Ordenación el Reglamento de Planificación Núm.
4 del año 2000. (Zonificación)
No obstante hasta que el Plan de Ordenamiento Territorial entre en vigor los
Reglamentos de la Junta de Planificación o la Administración de Reglamentos y
Permisos continuará en vigor y se aplicará al municipio.
62
10.5 REGLAMENTO DE PLANIFICACIÓN NUM. CUATRO AÑ0 2000 (ZONIFICACION)
El municipio de Toa Baja adoptó para guiar el Plan de Ordenamiento Territorial el
Reglamento de Planificación Núm. Cuatro del año 2000 (Zonificación)
El área donde se propone desarrollar el proyecto objeto de esta evaluación radica
en un Distrito de Zonificación R-O según aparece en los Mapas de Zonificación de
la Junta de Planificación para el Municipio de Toa Baja.
El Distrito R-O de acuerdo a la Sección 10.01 del Reglamento de Planificación
Núm. Cuatro (Zonificación) del año 2000 lleva como propósito lo siguiente:
*Este distrito especial de baja densidad poblacional, con solar mínimo de
ocho mil (8,000) metros cuadrados, se establece para facilitar el control de
la expansión o crecimiento urbano; proteger la utilidad de las vías
arteriales; preservar terrenos de alta productividad agrícola; proteger
áreas que requieran la preservación de su flora o fauna por su importancia
económica, ecológica o científica y proteger el disfrute y preservación de
recursos de interés público tales como rasgos topográficos, bosques,
arboledas, paisajes, formaciones geológicas manantiales, quebradas, ríos,
lagos, lagunas, fuentes naturales de agua, mangles yacimientos minerales o
playas.*
Reconocemos que el proyecto comercial propuesto no cabe ministerialmente
dentro de este distrito, pero es totalmente correcto que la Sub-Sección 10:02 la cual
establece los usos en el Distrito RO en su Inciso Núm. Cuatro (4) permite
Desarrollos Extensos de conformidad con las Secciones 79.00, 80.00 y 81.00 de
este Reglamento.
La Sección 2:00 del Reglamento de Planificación Núm. Cuatro (Zonificación)
define el Desarrollo Extenso de la siguiente forma:
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Desarrollo Extenso
Comprende los desarrollos residenciales para veinte (20) o más familias o solares
en pueblos o áreas con una población urbana censal menor de diez mil (10,000)
personas; treinta (30) o más familias o solares en pueblos o áreas con una
población urbana censal entre diez mil (10,000) a cuarenta mil (40,000) personas y
cuarenta (40) o más familias o solares en pueblos o áreas con una población urbana
censal sobre cuarenta mil (40,000) personas conforme a los resultados del último
Censo Poblacional, o el desarrollo de facilidades comerciales, industriales,
institucionales o recreativos que exceden veinte mil (20,000) pies cuadrados de
construcción o en terrenos que exceden la cantidad máxima permitida para
un cambio de zonificación.
Consideramos nuestra propuesta como un Proyecto de Desarrollo Extenso.
Como notará el Distrito R-O permite la evaluación de una consulta de ubicación
según propuesta como un Desarrollo Extenso y nuestra propuesta cumple a
cabalidad con la definición de desarrollo extenso.
La Sección 81:00 del Reglamento de Planificación Núm. Cuatro señala los
proyectos de Desarrollo Extensos a considerarse por la Junta.
En su disposición general señala que la Junta podrá considerar cualquier tipo de
proyecto que se indica en la sección solos o combinados, independientemente del
distrito en que se proponga sin que se considere una variación a las disposiciones
reglamentarias aplicables.
A tales efectos se considera en la Sección 81:03 los Proyectos de Desarrollos
Comerciales Extensos o Mixtos que Incluyan Comercios y Viviendas de Acuerdo
con lo siguiente:
1) La cabida del predio excederá al máximo permitido como cambio de
zonificación y cada estructura ubicará en un solar con tamaño suficiente para
proveer el estacionamiento requerido.
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2) El proyecto estará conforme con las recomendaciones del Plan de Uso de
Terrenos vigente.
3) Si la infraestructura necesaria para atender las necesidades del proyecto
propuesto y para mitigar sus efectos directos e indirectos está disponible o
puede proveerse.
4) Se celebrará vista pública con notificación a los dueños de las propiedades
en un radio de cien (100) metros del área en que se propone el proyecto,
medidas tomando los puntos más cercanos entre dicha área y cada una de las
referidas propiedades.
5) Cuando se combinen usos comerciales y residenciales en una sola estructura,
los accesos al estacionamiento y las aceras serán separadas e independientes
para cada uso.
6) Cuando se proyecte la combinación de usos residenciales y comerciales en
una sola estructura podrán someterse cómputos de estacionamiento
compartido debidamente justificados y validados.
Como señalamos anteriormente el proyecto conlleva un cambio de zonificación de
los terrenos propuestos. Por lo cual le corresponde a la Junta de Planificación
evaluar el proyecto al amparo del Inciso 4.09 del Reglamento de Planificación
Número Cuatro del año 2000 el cual señala sobre Cambios de Zonificación
mediante Consulta de Ubicación lo siguiente:
La Junta podrá por iniciativa propia o a solicitud discutir y considerar cambios de
zonificación, mediante el mecanismo de consulta de ubicación para usos
específicos; para lo cual la Junta celebrará vistas públicas cumpliendo únicamente
con lo dispuesto a continuación:
a) Radicar de conformidad con la reglamentación vigente una consulta de
ubicación.
b) Radicar los documentos requeridos para la celebración de una Vista Pública.
Nuestro proyecto ha cumplido con todos los requerimientos antes señalados.
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1. ESTUDIO DE MERCADEO E IMPACTO ECONOMICO
El Estudio de Mercadeo e Impacto económico del proyecto Centro Comercial
realizado por la firma Estudios Técnico evaluó los aspectos del mercado y
viabilidad del desarrollo de un Centro Comercial regional por parte de la empresa
Inversiones Comerciales en el municipio de Toa Baja. (Véase Anejo Núm. 11)
Se evaluó el proyecto propuesto, conforme al criterio exigido por la Junta de
Planificación en el apartado 5 del “Reglamento de Procedimientos Adjudicativos”
sobre consultas de ubicación el cual expone que el proponente deberá:
Enmarcar el proyecto propuesto en el contexto de la actividad comercial existente
y aprobada en el área de mercado, incluyendo:
a) La saturación del mercado.
b) La oferta de servicios en el área dentro del renglón ofrecido.
c) Los comercios existentes de los casco tradicionales existentes y las avenidas
principales comerciales.
Así también se deberá tomar en consideración el impacto adverso ó positivo que
traerá el nuevo proyecto al área peticionada en términos comerciales ó generales.
También se analizarán las condiciones socio-económicas prevalecientes, tales
como: el ingreso per capita, el desempleo, y otras que puedan arrojar luz sobre la
viabilidad del proyecto.
Las secciones en que está estructurado el estudio presentan la información que
requiere el Reglamento Adjudicativo de la Junta de Planificación, a saber:
Descripción del Proyecto
En esta sección se presenta una descripción del proyecto, en términos de ubicación,
concepto y tipo de mercado a captar entre otros.
Impactos Económicos
En esta parte se analizan los impactos económicos del proyecto en la fase de
construcción y en la fase operacional. Estos se presentan en términos de empleos,
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ingresos e impacto al fisco, tanto los directos, como los indirectos e inducidos.
Conclusiones
Esta sección presenta nuestras conclusiones sobre la viabilidad económica del
centro comercial y el efecto sobre el comercio existente y aprobado en el área del
mercado.
11.1 DESCRIPCION DEL PROYECTO
El informe evalúa el desarrollo de un centro comercial regional en el municipio de
Toa Baja, en una finca que colinda al norte con la Carretera Estatal PR-22, al sur
con la Carretera Estatal PR-2 y al oeste con la Carretera Estatal PR-165. El
proyecto tiene buena ubicación y accesos. (Véase Figura Núm. 5)
El proyecto total tendrá 1,200,000 pies cuadrados de construcción y alrededor de
un millón de pies cuadrados de área rentable. El objetivo del proponente es
satisfacer la necesidad de comercio, entretenimientos y servicios en el municipio
de Toa Baja y municipios limítrofes al norte y centro del país. La clientela que se
intentará atraer al proyecto es de ingresos medianos y medianos bajos.
El proyecto pretende atraer los siguientes tipos de inquilinos: centro de servicios de
automóviles, servicios financieros, restaurantes de comida rápida y familiares,
correo, cuido de niños, tiendas de ropa, calzado y accesorios, gimnasios,
lavandería, oficinas médicas, profesionales y farmacia, tienda de conveniencia,
entre otros dentro de esta línea.
11.2 ESTIMADO DE IMPACTOS ECONOMICOS
En esta sección se evalúa los impactos económicos del proyecto en términos de
empleo, ingresos y recaudos fiscales. Los efectos de la fase de construcción son
transitorios, a pesar de lo cual suelen ser significativos. Por otro lado, el efecto de
la fase operacional es recurrente.
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La inversión total del proyecto será de $102 millones aproximadamente,
asumiendo que se construyen 1,200,000 pies cuadrados a un promedio de $85 por
p.c., incluyendo costos iniciales. Se espera que la misma se distribuya en dos años.
Los estimados se llevaron a cabo para la fase de construcción y para la de
operación, suponiendo que la primera comenzará en el año 2005 y continuará hasta
el 2006 y la segunda comenzará en el 2007.
Para la estimación del efecto que tendrá el proyecto en el empleo, se utilizaron los
coeficientes de requisitos de empleo directo, indirecto e inducido, publicados por la
Junta de Planificación de Puerto Rico.
Durante la fase operacional, el sector comercial generará 10.86 empleos directos
por cada millón de dólares en ingresos, calculándose en un promedio anual de
11,458 empleos directos, indirectos e inducidos.
Para estimar el efecto en el ingreso generado por la economía local, se utilizó un
estimado del salario promedio anual por trabajador en el sector de ventas al detal
$12,835 y con construcción de $16,0504.
11.3 CONCLUSIONES
Los resultados del estudio apoyan el desarrollo del proyecto. El proyecto propuesto
es viable, desde la perspectiva de potencial del mercado.
Los beneficios a la ciudadanía son varios e incluyen la creación de empleos,
ofrecimientos comerciales que complementan la oferta existente y un excelente
acceso y ubicación.
La viabilidad del proyecto se sostiene en los siguientes hallazgos:
• El estudio identificó que en el área de mercado hubo un fuerte
crecimiento en el desarrollo de vivienda, población y el ingreso durante
la pasada década.
• El proyecto propuesto responde a las necesidades futuras de desarrollo
de espacio comercial del área de mercado. En los próximos años se
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proyecta un aumento considerable en la necesidad de espacio comercial
para ventas al detal en el área de mercado, por lo que el proyecto
propuesto no saturará el mercado de ventas al detal.
Para atender estas ventas potenciales deben construirse unos 5.0
millones de pies cuadrados los locales comerciales, según las ventas por
pies cuadrados de locales comerciales, según las ventas por pies
cuadrados estimadas para Puerto Rico. Se han identificados 3.5
millones de pies cuadrados comerciales, que ya están aprobados o que
entraron al área después del Censo del 1997, por lo que aún habría una
necesidad de 1.5 millones de pies cuadrados para atender
razonablemente a los residentes del área de mercado.
• En Toa Baja hay pocas facilidades modernas para albergar oficinas.
• El impacto del proyecto sobre la economía de Puerto Rico es el
siguiente: la construcción del desarrollo propuesto podría generar 1,461
empleos directos, indirectos e inducidos cada año de construcción. Esto
produciría una inyección a la economía durante los dos años de
construcción de $70.6 millones en ingresos directos, indirectos e
inducidos. El proyecto además aportará $6,614,000 al fisco durante la
construcción.
• En la fase operacional del proyecto, se generarán un promedio anual de
4,000 empleos directo. Los ingresos directo, indirecto e inducidos
promedio durante los primeros cinco años el proyecto ascienden a
$135.2 millones. El total de ingresos fiscales que generará anualmente
la operación del proyecto, se estimó desde $1.4 millones el primer año
de operaciones, hasta $2.6 millones al quinto año.
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Listado de Anejos
Anejo 1 Resolución de la Junta de Planificación Consulta Núm. 2002-13-1010JPV Anejo 2 Estudio de Flora y Fauna Anejo 3 Correspondencia de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados Anejo 4 Correspondencia del Depto. De Recursos Naturales y Ambientales Anejo 5 Correspondencia de las Autoridades Municipales Anejo 6 Correspondencia del Instituto de Cultura Puertorriqueña Anejo 7 Correspondencia de la Autoridad de Energía Eléctrica Anejo 8 Correspondencia de la Autoridad de Carreteras Anejo 9 Correspondencia del Cuerpo de Ingenieros de los Estados Unidos Anejo 10 Correspondencia del Servicio de Pesca y Vida Silvestre Anejo 11 Correspondencia del Depto. de Agricultura Anejo 12 Estudio de Mercadeo e Impacto Económico Centro Comercial La Plata en Toa Baja Anejo 13 Correspondencia de la Autoridad de Desperdicios Sólidos Anejo 14 Estudio de Tránsito
ANEJO NUMERO 1
RESOLUCION DE LA JUNTA DE PLANIFICACION DE PUERTO RICO
CONSULTA NUMERO 2002-13-1010 JPU
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