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sistema inmobiliario
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Las Fases de Misnky
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Perturbación inicial Boom! Crédito
fácil Recalenta-‐miento Euforia Recolección
de beneficios Estallido
Lima en la mira • Preocupación generalizada ya que en los úl>mos 6 años los precios/m2 se han disparado. • ¿Precios por encima de niveles fundamentales? ¿Especulación que alimenta burbuja?
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¡Incremento de 110%!
480
1008
400
500
600
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900
1000
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06 07 08 09 10 11
US$/m2 para Lima y Callao
Fuente: CAPECO
¡Incremento de 150%!
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1,444
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
US$/m2 para Lima Centro
Fuente: BCRP *Lima Centro: San Borja, San Isidro, Miraflores, Surco y La Molina
¿Y la foto completa? • Recuperación del mercado inmobiliario tras el terrorismo e inestabilidad polí>ca de comienzos de siglo.
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141
50
70
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130
150
1998-‐I
1998-‐IV
1999-‐III
2000-‐II
2001-‐I
2001-‐IV
2002-‐III
2003-‐II
2004-‐I
2004-‐IV
2005-‐III
2006-‐II
2007-‐I
2007-‐IV
2008-‐III
2009-‐II
2010-‐I
2010-‐IV
2011-‐III
Precios reales para Lima Centro (índice 100=1998)
Fuente: BCRP
41% por encima de niveles del 98
89.91529195
40
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1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Precios reales para Lima y Callao (índice 100=1998)
Fuente: CAPECO
10% por debajo de niveles del 98
Burbujas que fueron…
• Según el BBVA Research, en Irlanda, EE.UU. Y España se observó aumentos de precios cercanos al 8% anual 10 o 15 años previo a la explosión de la burbuja.
• Crecimiento anual promedio de precios reales en Lima entre 06-‐11: – Lima Centro: 14% – Lima y Callao: 11%
• Pero en serie más amplia se nota que en Lima y Callao los precios no se recuperan de niveles iniciales, mientras que en Lima Centro los precios sí los superaron.
• A pesar de esto úl>mo, el Perú sigue teniendo los precios de vivienda más bajos de toda la región.
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293
206 204 174 172
125 100
Argen>na Brazil Panama Mexico Colombia Chile Peru
Precio de una vivienda de 100m2, ajustado por diferencias en el poder adquisi[vo
(Índice Perú = 100)
Fuente: BBVA Research
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Además…
• Incluso si se llega a sostener que en términos corrientes los precios inmobiliarios han mostrado significa>vos aumentos (que hubieran atraído a gran parte del mercado), han habido otros ac>vos que han tenido mejor evolución en el periodo de análisis.
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1453
0
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1000
1500
2000
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
Comparación de ac[vos (índice 100=1998)
US$ corrientes de CAPECO IGBVL Fuente: CAPECO y BVL
40 50 60 70 80 90 100 110
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Evolución precios/m2 vs. ingreso promedio (en soles reales/ índice 1999=100)
S/./m2 Index Ingreso mensual promedio Fuente: CAPECO e IPSOS Apoyo
• En la década pasada hubo los ingresos se mantuvieron muy por encima de los precios inmobiliarios, lo que permi>ó que a par>r del 2007 los úl>mos tenga el potencial para recuperarse significa>vamente.
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De regreso a los fundamentos ¿El mercado jus[fica el reciente aumento de precios?
DEMANDA • La capacidad adquisi>va ha aumentado rápida y permanentemente entre el 2006 y 2011:
Ingreso nacional disponible +40% Empleo + 30%
• Estas mejoras permi>eron: Ensanchamiento de la clase media. NSE B y C en su conjunto pasó del 28% (en el 2006) al 40% (en el 2011) del total de hogares peruanos. Aumento de la demanda efec>va por viviendas. Pasó de cerca de 250,000 viviendas en el 2006 a cerca de 400,000 en el 2011.
Que el número de años que una familia >ene que trabajar para adquirir una vivienda sea uno de los más bajos de La>noamérica.
• El bono demográfico hace que la demanda potencial de vivienda haya aumentando y siga haciéndolo con>nuamente.
30 29 29 25
21 17
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Brazil Colombia Argen>na Panama Mexico Peru Chile
Ra[o de asequibilidad (años) para La[noamérica
Fuente: BBVA Reseach Elaboración: Edifica
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260 295 305 330
415 405
14 15 17 21 0
100
200
300
400
500
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Evolución del mercado inmobiliario (en miles de viviendas)
Demanda Efecitva Oferta Anual Fuente: CAPECO y TINSA
*Demanda efec>va en miles de viviendas aproximadas
nd nd
OFERTA • Aumento de precios de venta recoge aumentos en los costos de construcción (salariales, de materiales y de terrenos).
Si se excluye el precio de los terrenos el “margen” es de cerca del 88%, pero si se le incluye el mismo es solo de 24%.
• A pesar que la oferta ha crecido 5.5% anual promedio en los úl>mos cinco años, de acuerdo a BBVA Research, en el Perú solo se construyen anualmente 2 viviendas por cada mil habitantes, mientras que en Chile o Colombia se construye el doble.
• Las restricciones burocrá>cas de los gobiernos locales y la infraestructura de la ciudad (falta de vías de acceso, por ejemplo) dificultan los proyectos de los desarrolladores.
• La oferta es todavía insuficiente para cubrir a la demanda. Evidente exceso de demanda, que >ene que ser ajustada por el precio.
De regreso a los fundamentos ¿El mercado jus[fica el reciente aumento de precios?
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CRÉDITOS • Alto crecimiento de los créditos hipotecarios, pero bajo una buena ges>ón en la intermediación bancaria (traducido en decrecientes tasas de morosidad).
• La polí>ca monetaria no generó tasas de referencia muy bajas, salvo en la crisis internacional. Las tasas de créditos hipotecarios con tendencia decreciente en función de los fundamentos macro del Perú.
• Los créditos hipotecarios en el Perú pasaron del 2% al 4% del PBI en la úl>ma década (Chile por ejemplo está en 20%). Lo anterior limitaría los efectos de una burbuja. Si se suma los créditos para promotores la penetración solo llega al 7%.
• De acuerdo al BBVA, el 90% de los préstamos son des>nados a financiar la primera vivienda.
De regreso a los fundamentos ¿El mercado jus[fica el reciente aumento de precios?
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4%
8%
12%
16%
20%
sep-‐03
mar-‐04
sep-‐04
mar-‐05
sep-‐05
mar-‐06
sep-‐06
mar-‐07
sep-‐07
mar-‐08
sep-‐08
mar-‐09
sep-‐09
mar-‐10
sep-‐10
mar-‐11
sep-‐11
mar-‐12
Tasas promedio ponderado sobre saldos
Soles Dólares Tasa de referencia
Fuente: Asbanc y BCRP
19 25
14
45
70
36
58
76
Irlanda Japón España Estados Unidos
Crédito hipotecario (% del PIB)
1990 2006
Fuente: BBVA Reseach Elaboración: Edifica
0%
10%
20%
30%
40%
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feb-‐02
feb-‐03
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feb-‐09
feb-‐10
feb-‐11
feb-‐12
Evolución de los créditos hipotecarios
Morosidad (EI) Variación anual de créditos hipotecarios
Fuente: Asbanc
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¿Burbuja limeña?
• Perturbación inicial • Salida de terrorismo, estabilidad polí>ca, crecimiento macro y existencia de la figura de venta de bien futuro (innovación financiera y legal).
• Boom • Desde el 2006 los precios cambiaron su tendencia decreciente.
• Crédito fácil ¿? • 25% de crecimiento anual.
• Recalentamiento del mercado ¿? • Hubo aceleración de precios en los úl>mos años (precios llegaron a crecer hasta un 25% anual).
• Euforia ¿? • Expertos recogen beneficios ¿? • Estallido ¿?
MERCADO LIMEÑO EN LAS FASES DE MISNKY
CONCLUSIÓN
• No existe burbuja y los precios actuales estarían reflejando:
• Alto exceso de demanda (la demanda es 20X más grande que la oferta).
• Recuperación de los precios en términos reales dada su caída en 2000-‐2005. Todavía existe potencial de crecimiento, dado que los ingresos reales se han ubicado muy por encima de los precios inmobiliarios.
• A pesar del alto crecimiento credi>cio, el mercado observa buena intermediación financiera (decrecientes tasas de morosidad), que reflejan las buenas condiciones macro del país.
• El Perú se ubica en etapas iniciales de desarrollo inmobiliario en relación a sus pares de la región y lejos de los países que sufrieron una burbuja inmobiliaria en los úl>mos años.
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Pero mini-‐burbuja… Factores que podrían sostener una burbuja en NSE A y AB:
• Desigual distribución del crecimiento ha generado mayor liquidez en estos nichos, lo que habría generado mayor crecimiento credi>cio en estos sectores.
• Necesidades en estos NSE no son necesariamente habitacionales.
• En términos reales, los precios en todo Lima y Callao aumentaron 41% entre el 06-‐11, pero en Lima Centro el aumentaron fue de 103%.
• De acuerdo a es>maciones propias, cerca del 40% de un edificio en NSE A y AB son des>nados a alquiler (¿especulación?).
• Cerca de la mitad de las ventas se van a estos NSE, cuando menos del 5% de la población limeña está en esos NSE.
¿Y si la burbuja explota eventualmente?
• No ha habido innovación y sofis>cación financiera que favorezcan el sobre-‐apalancamiento en la economía.
• Baja penetración de créditos hipotecarios y solo 20% de las colocaciones de los bancos a este >po de créditos (en España era del 60%).
• En el Perú no hay mecanismos de amplificación que sí hubieron en otros países, lo que haría que el efecto sea acotado.
• La reversión de los precios sería más digerible para la banca peruana y para la economía en general.
• La demanda efec>va se seguiría manteniendo lo que sostendría la oferta en los NSE medio-‐bajos en el mediano-‐largo plazo.
22%
24% 43%
8% 3% Ventas por NSE en el 2011
A
AB
B
C
Fuente: Tinsa
Datos adicionales
• Estudio de alquileres: – Datos preliminares:
• 40% de departamentos des>nados al alquiler. • Alto nivel de alquileres en Miraflores des>nados a turistas (proporción por confirmarse).
• Bajos niveles de desocupación (es>maciones previas muestran un 7% de vacancia).
• Entre el 4T09 y 3T12 los precios de alquiler promedio en Miraflores pasaron de US$ 8.03/m2 a US$ 9.98/m2 (+24%).
• Retorno de alquiler en Miraflores, Barranco y San Isidro entre 8% y 9% para departamentos de entre 60-‐90 m2 (promedio Latam 7.7%).
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