El MPH se usa para estimar valores económicos de ecosistemas o servicios ambientales que afectan...

El MPH se usa para estimar valores económicos de ecosistemas o servicios ambientales que afectan directamente precios del mercado

Se usa para estimar beneficios o costos asociados con:

Calidad ambiental, incluyendo contaminación del aire, agua o ruido

Método de los Precios HedónicosMétodo de los Precios Hedónicos

La premisa básica del método es que el precio de un bien mercadeable se relaciona a sus características o a los servicios que este provee

El uso del MPH es

más frecuente

cuando se valora

alguna característica

ambiental que afecta

precio de la

propiedad de las

residencias.

Amenidades ambientales como vistas escénicas o proximidad a sitios de recreación

El precio de una vivienda depende de las características propias de la casa, las características del vecindario y comunidad y las características ambientales. Si los factores no ambientales son controlados entonces la diferencia residual en precio puede ser atribuida a diferencias en calidad ambiental o en amenidades ambientales.

Aplicación del MPH usando precios de las viviendas:Aplicación del MPH usando precios de las viviendas:

Por ejemplo: Si en un área, todas las

características de las casas y de los

vecindarios fueran la misma,

excepto en el nivel de

contaminación de aire, entonces las

casas con menor contaminación

tendrían precios más elevados

Información para aplicar el Información para aplicar el M.P.HM.P.H

Medición o un índice de la

calidad ambiental o

amenidad en el cual se

está interesado

Valores de las propiedades (derivados de datos

cruzados o series históricas) así como

características de las viviendas, vecindario y

comunidad para un área de mercado bien definida

que incluya viviendas con niveles distintos de

calidad ambiental, o diferentes distancias a una

amenidad tales como espacios de esparcimiento

(espacios abiertos como parque) o las playas.

Analizar los datos usando

análisis de regresión que

relaciona el precio de la

propiedad con sus

características intrínsecas y la

característica ambiental de

interés. Así se puede obtener

los efectos de las distintas

características sobre el precio

de la propiedad.

Los resultados de la regresión

indican cuanto cambiarán los

precios de las propiedades

relacionado con pequeños

cambios en cada característica,

manteniendo constante todas las

demás características

Ventajas del M.P.HVentajas del M.P.H

La principal fortaleza del M.P.H. Es que puede ser usado para estimar valores basados en selecciones actuales

Los mercados de las propiedades son relativamente eficiente y tienen información, por lo que pueden ser indicadores buenos de un valor

Los registros de las

propiedades son

confiables relativamente

Muchos datos de

ventas de

propiedades y sus

características son

disponibles en

muchas fuentes y

pueden ser

relacionados a otras

fuentes secundarias

de datos para obtener

variables descriptivas

para el análisis.

Método muy versátil y puede ser adaptado para considerar muchas interacciones entre bienes de mercado y calidad ambiental

Limitaciones del M.P.HLimitaciones del M.P.H

La dimensión del

beneficio ambiental

que puede ser medido

está limitado a

variables que están

relacionadas a los

precios de las

propiedades.

El método calcula la DAP por la gente que percibe diferencias de atributos ambientales y sus consecuencias directas. Si la gente no está consciente de la relación entre los atributos ambientales y los beneficios a ellos y a sus propiedades, el valor no será reflejado en el precio de las viviendas.

El método asume que la gente tiene la

oportunidad de seleccionar la combinación de

atributos que ellos prefieren, dado su ingreso. Sin

embargo, el mercado inmobiliario puede ser

afectado por influencias externas como

impuestos, tasas de interés u otros factores.

Requiere de experticia estadística, por

lo cual es relativamente complejo para

implementar e interpretar

Los resultados dependen

muy fuertemente sobre la

especificación del modelo

Deben reunirse y

manipularse gran cantidad

de datos

El tiempo y el costo de aplicación

depende de la disponibilidad y

accesibilidad de los datos

Ejemplo Cualitativo de Ejemplo Cualitativo de AplicaciónAplicación

Situación HipotéticaSituación Hipotética

Un equipo del gobierno requiere medir los

beneficios de un programa de preservación de

sitios de esparcimiento en una región donde

hay un crecimiento rápido de

aprovechamiento de estos espacios

¿ Por qué usar el M.P.H. ?¿ Por qué usar el M.P.H. ?

Parece que existe

una relación entre

el precio de las

viviendas y la

proximidad de

éstas a sitios de

esparcimiento

Datos sobre

transaciones de bienes

y raíces y parcelas de

sitios de esparcimiento

son disponibles, lo que

permite la aplicación

del método

Métodos alternativosMétodos alternativos

MCV si los sitios de

esparcimiento se usan para

recreación

MVC

Aplicación del M.P.H.Aplicación del M.P.H.

Paso 1Paso 1

Colectar datos sobre ventas de propiedades

inmuebles en la región, para un período

específico de tiempo (usualmente un año)

Estos datos incluye:

Precios de venta

y ubicación de

las propiedades

residencialesCaracterística de la

vivienda que afecta el

precio de venta como el

tamaño del lote, número y

tamaño de los cuartos,

número de baños, etc.

Características del vecindario que afectan el precio de venta como seguridad, calidad de las escuelas, impuestos a las propiedades, etc.

Características de

accesibilidad como

distancia al trabajo y a

centros comerciales,

disponibilidad de

transporte público,

entre otros.

Características ambientales que afectan

el precio de venta. En el ejemplo, ésta

característica es la proximidad a

espacios de esparcimiento. El

investigador puede colectar datos sobre

la cantidad y tipo de los sitios de

esparcimiento dentro de un radio dado

de cada propiedad y notar si ésta

adyacente al sitio de esparcimiento.

Paso 2Paso 2

Estimar estadísticamente la relación del valor de

las propiedades y sus características, incluyendo la

distancia a los sitios de esparcimiento. El valor de

preservar los sitios de esparcimiento se puede

calcular para estimar como cambian el valor de las

propiedades como resultado de cambios en las

cantidades de los sitios de esparcimiento cercanos

Como usar los ResultadosComo usar los Resultados

Sirven para evaluar las

inversiones en preservación de

sitios de esparcimiento