View
5
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN A.C. DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"Evaluación Conceptual del "Objeto" y del "Propósito" en la Valorización Económica-Monetaria de Bienes Tangibles e Intangibles, en función de los Enfoques Metodológicos y sus Aplicaciones para Garantizar la
Confiabilidad del Reporte del Valor."
T E S I S
PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
P R E S E N T A :
ING. CARLOS GARCIA CURIEL
A S E S O R : M. en A. BERNARDO VARGAS NEGRETE
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DE 2003
GUADALAJARA, JALISCO, MÉXICO JULIO - 2006
AGRADECIMIENTOS C j I I *
1 I B L I O T E C A
Con mis cumplimientos afectuosos, dejo testimonio de gratitud para todos y cada
uno de los distinguidos profesores que con humildad y sencillez, propia de docentes
valiosos que saben y dominan su temática, que siempre se esforzaron con
entusiasmo en el interés de transmitir con amenidad los conceptos y conocimientos
que hoy también son nuestros. Todo ello en el entorno de amistad y compañerismo,
que por supuesto facilitó y estimuló el desarrollo de sus cursos y el surgimiento de la
amistad con afecto y aprecio recíproco que hoy me honran.
De igual modo agradezco a mis compañeras y compañeros por la oportunidad que
tuvimos de convivencia estudiantil, a partir de la cual en reiteradas ocasiones aprendí y
reforcé los conocimientos que compartieron tanto dentro como fuera del aula. Siempre
con la alegría y desinterés que priva en la amistad demostrada no pocas veces.
También agradezco a la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción,
Delegación Jalisco, y al Instituto Tecnológico de la Construcción, A.C., por los servicios
prestados para el desarrollo de los cursos de ésta Maestría, con particular gratitud a la
Srita. Eliana Gaytán y sus colaboradores que siempre en el ámbito de sus
responsabilidades nos otorgó con oportunidad y calidad los apoyos requeridos.
Con singular énfasis expreso el mas amplio sentimiento de gratitud a mi Familia y a mis
compañeros de labor que con paciencia y apoyo me estimularon para alcanzar con éxito
el cumplimiento de este logro de capacitación y preparación académica, que habrá sin
duda de contribuir al progreso y mejora de los servicios profesionales que prestamos a
la comunidad en la que actuamos.
5
DEDICATORIAS
AL DIOS Creador, en el que creo y por el que aprendí la Fe, la
Esperanza y la Gratitud
A MIS PADRES, Don Emiliano y Doña Carmen por el Amor incondicional que intento imitar.
A OLIVIA, mi admirada y muy querida esposa, compañera de la vida, sencilla siempre con su virtud amorosa de mujer insustituible.
A MIS TRES HERMOSAS HIJAS, por quienes vivo en gratitud eterna con mi DIOS y sueño que alcancen cada una los de Ellas.
A LAURA OLIVIA, brillante primogénita, con CIRINO su esposo y mi nieto adorado BERNARDO, a quienes tanto quiero, y que junto con Ellos espero pronto a mi segunda nieta.
A TALI NA FERNANDA, valiosa arquitecta y futura valuadora de quien auguro logros de orgullo y felicidad.
A ESTEFANÍA, ejemplar emprendedora, grandiosa en la
sencillez de sus sueños.
A MIS HERMANAS Y SUS FAMILIAS, Carmelita, Laura Emilia, Rosalía (q.e.p.d.), Gabriela, con sus Esposos é Hijos, por su apoyo y compañía. Ejemplos de bondad.
A MI HERMANO HECTOR Y SU FAMILIA, Con el cariño de siempre en honor a sus virtudes de Gran Amigo.
A MIS AMIGOS y COMPAÑEROS, por su lealtad y comprensión.
6
Í N D I C E PÁGINA
INTRODUCCIÓN AL TEMA DE INVESTIGACIÓN 9
i.- INTRODUCCIÓN 9
i.a.- Objetivo General y Específicos 10
i.b.- Hipótesis 10
i.e.- Breve Descripción de las partes 11
i.d.- Metodología utilizada (Técnicas de investigación empleadas) 13
i.e.- Comentarios a los resultados obtenidos 13
i.f.- Utilidad de la Tesis 14
CAPÍTULO I
ANTECEDENTES
1.1 Definición Histórica del Concepto de Valor
1.2 El Enfoque Económico del Valor
1.3 La Importancia de la Valuación y sus Fundamentos
1.4 La Valuación: Ciencia, Técnica, Arte o Sentido Común
1.5 La Responsabilidad Ética del Valuador sobre el Dictamen
de Valuación
16
16
16
20
24
30
33
CAPÍTULO II
MARCO JURÍDICO DE LA VALUACIÓN
11.1 El Derecho, base del Ejercicio de la Valuación
11.2 Bases Normativas de la Valuación
11.3 Principios Fundamentales de la Valuación
37
37
37
38
54
CAPÍTULO III 57
LA FINALIDAD DE LA VALUACIÓN 57
111.1. LA VALUACIÓN, rol protagónico en materia de
decisiones económicas 57
111.2. Valores Específicos consignados en el Informe de Valuación 59
111.3. La selección de bases homogéneas de valuación 64
111.4. La importancia de una valuación homogénea 71
111.5. Valoraciones Específicas 73
CONCLUSIONES 75
1. Correlación del Uso, Propósito y Finalidad de la Valuación 75
2. Comentarios y Recomendaciones a los Valuadores 76
BIBLIOGRAFÍA 80
ANEXOS 81
A. Código de conducta 81
B. Contenido mínimo de cualquier informe 86
GLOSARIO 87
8
INTRODUCCIÓN AL TEMA DE INVESTIGACIÓN
i.- INTRODUCCIÓN
La generalidad de los ciudadanos reconocen la complejidad de los procedimientos
profesionales de valuación, la diversidad de las situaciones de las propiedades, la
dificultad que otras disciplinas profesionales pueden tener en la interpretación de
actividades de valuación, los problemas en el uso y entendimiento de la terminología, y
la necesidad primordial que tiene el público de obtener valuaciones profesionales bien
fundadas, elaboradas de acuerdo con las normas generalmente aceptadas. Por
consiguiente, el contenido y propuesta de éste trabajo, se diseñó con estas
consideraciones en mente y, por lo tanto, el conocimiento de las definiciones es
importante para su aplicación.
Motiva abordar la problemática de la congruencia y confiabilidad de los reportes de valor
de los bienes Tangibles é Intangibles, por el hecho real que se vive en el mundo
globalizado al que, queramos o no, pertenecemos.
Al escribir éste trabajo pretendo profundizar en sus mecanismos de funcionamiento y
trasponer las barreras de sus apariencias fenoménicas, para hurgar en su cambiante
realidad, con una viva preocupación no sólo por relacionar el concepto de valor con el
análisis de la sociedad, sino por demostrar la necesidad de comprender dicho concepto
si se quiere abrir una sólida vía en la interpretación y confiabilidad de los reportes
valúatenos.
Aún cuando para todo manual de valuación, el tema de la congruencia y confiabilidad es
punto obligado, las más de las veces se expone de manera excesivamente breve, y no
se evidencian las conclusiones pertinentes para el análisis social. Ante ésta situación
trato aquí de dar una versión de lectura fácil, y a la vez evitar simplificaciones irreales.
La realidad social es compleja, la temática del valor, como centro de explicación de esta
realidad, tiene necesariamente que serlo también. Más aún cuando su enfoque científico
choca con el sentido común al que estamos acostumbrados. Ello no justifica, sin
embargo, ni las explicaciones confusas, ni la imprecisión terminológica, muchas veces
origen de confusión.
9
.a-OBJETIVO GENERAL V _ , - ' . — . I B L I G T E C A
Evaluar la confiabilidad de un avalúo a partir de la correcta definición conceptual del
"Objeto" y "Propósito" de la valuación, expresados en el correspondiente reporte del
valor de cualquier bien tangible o intangible, que por la congruencia lógica que ambos
deben guardar en la aplicación del enfoque metodológico adecuado para cada caso
específico.
OBJETIVOS ESPECÍFICOS
• Definir los conceptos "Nivel de Confiabilidad", "Reporte de Valor", "Valor",
"Objeto", "Propósito", "Bien Tangible", "Bien Intangible", "Enfoque
Metodológico", de un "Avalúo", (nivel taxonómico 5)*
• Establecer la diferencia entre los conceptos "Objeto" y "Propósito" de un
avalúo, (nivel taxonómico 5)*
• Distinguir el fundamento conceptual de los diferentes Enfoques Metodológicos de
un avalúo, (nivel taxonómico 4)*
• Justificar la congruencia entre los conceptos del "Objeto" y "Propósito" de un
avalúo en relación a los Enfoques Metodológicos en el nivel de confiabilidad del
reporte de valor, (nivel taxonómico 6)*
i.b- HIPÓTESIS
Al aplicar los criterios conceptuales propuestos, se podrá demostrar con rigor y
certidumbre la confiabilidad del valor conclusivo en un avalúo de cualquier tipo de
bienes económicos tangibles é intangibles.
10
i.e.- BREVE DESCRIPCIÓN DE LAS PARTES
En la valorización1 económica-monetaria de los bienes ó activos tangibles2 é
intangibles3, que los entes sociales requieren para satisfacer diversas necesidades y
razones de aplicación, en los asuntos económicos en cualquiera de sus modalidades,
ya sea de índole público como de carácter privado, en el entorno de las circunstancias
administrativas, financieras, políticas y comerciales, etc., que prevalecen en un espacio
y tiempo determinado, es común observar que los consecuentes reportes valuatorios se
desarrollan bajo inconsistencias conceptuales, respecto de la mutua congruencia que
debe existir entre el enfoque metodológico aplicado, para investigar el valor buscado ú
Objeto, ó Qué del avalúo, y relacionado al destino definido como el Propósito ó el para
qué del avalúo ó necesidad del usuario.
Ello evidentemente ocurre por la falta de comprensión y uniformidad en el entendimiento
de las definiciones conceptuales de la terminología común y fundamental de la
valorización económica-monetaria de los bienes, tanto en el área del valuador como en
el usuario del servicio valuatorio4. A partir de lo cual se generan perjuicios económicos a
la sociedad en sus instituciones públicas y privadas, que podrían sin duda alguna,
tipificarse como elementos constitutivos de delitos de orden patrimonial. De ahí que la
responsabilidad de los valuadores profesionales, exige satisfacer con pulcritud ética, la
confiabilidad de sus servicios que le requiere la sociedad en que se desenvuelven,
utilizando adecuadamente, a partir de la comprensión puntual y cabal de los conceptos
"Objeto" y "Propósito" y a partir de lo cual desarrollar el criterio metodológico que aplique
en los servicios que le solicitan, enfocando su labor de investigación del valor, a
privilegiar la metodología que soporte y respalde en congruencia el valor aplicable.
En la economía, todos los resultados que obtenemos y todas las conclusiones a que
llegamos se basan en una serie de premisas ó suposiciones. Si las suposiciones que
hacemos no son correctas, entonces muy probablemente estarán equivocados los
resultados que obtenemos y las conclusiones que emitimos.
1 Valorización: Acción y efecto de Valorizar. Definición de la Real Academia Española. Que en el contexto económico-monetario descrito, se aplica como sinónimo de Valuación, Tasación, Acción y efecto de Valuar, Tasar, Estimar el Valor económico, acción de investigar el valor económico. 2 Objetos y elementos Muebles é Inmuebles identificables y perceptibles por los sentidos del ser humano en un tiempo y espacio determinado, tanto de carácter natural ó de producción por la acción del hombre. En el contexto económico monetario planteado se identifican indistintamente a los Bienes y a los Activos con igual sentido. 3 Son los Bienes ó Activos económicos no identificables por los sentidos Humanos, pero que tienen una presencia en un tiempo y espacio determinados, (ejemplos: Derechos de Autor, Propiedad Intelectual, Marcas, etc.) 4 Servicio Valuatorio, se contextualiza como el Proceso ó Acción de Valorizar económicamente un bien.
11
Las suposiciones son aquellas que se consideran ciertas. Las suposiciones incluyen
hechos, condiciones o situaciones que afectan el sujeto de, o el enfoque de una
valuación que pueden no ser susceptibles de, ni precisar verificación. Existen cuestiones
que, una vez declaradas, han de aceptarse para entender la valuación. Todas las
suposiciones que subyacen a una valuación deben ser razonables.
Todas las valuaciones dependen hasta cierto punto de la adopción de suposiciones. En
particular, la definición de Valor de Mercado incluye suposiciones para asegurar la
congruencia del enfoque y el Valuador puede requerir de suposiciones posteriores
relativas a los hechos que no se pueden conocer o a los hechos que pueden
determinarse.
Las Condiciones de Limitación son restricciones que se imponen a las valuaciones. Las
condiciones de limitación pueden imponerse por: los clientes (por ejemplo, cuando no se
le permite al Valuador investigar por completo uno o más factores significativos que
pueden afectar al avalúo); el Valuador (por ejemplo, cuando el cliente no puede publicar
todo o alguna parte del Informe del Avalúo o el Certificado de Valuación sin el
consentimiento previo por escrito del Valuador sobre la forma y el contexto en el que
debe presentarse); o las leyes o reglamentos locales.
Sin embargo y cabe tenerlo en cuenta, por experiencias múltiples y cotidianas de los
valuadores Profesionales se percibe que frecuentemente, la economía ignora a la lógica
y se mueve en apariencia caprichosamente a favor de argumentos atípicos al sentido
común, que privilegian excepciones que demuestran lo complejo y en algunos casos lo
misterioso que resulta el entendimiento del valor. En la valorización como elemento
económico que es, la mejor forma de evaluar las decisiones es leyendo el mercado
mismo y dentro de él es fácil perder de vista el bosque por estar mirando los árboles, en
ella se hacen suposiciones, sin embargo, la única suposición de la cual podemos estar
seguros es que las cosas van a cambiar porque la economía se nutre de las
percepciones humanas y la conducta humana no es constante.
Es a partir de éstos argumentos que para muchos profesionistas, profesionales de la
valuación, les queda suficientemente clara la idea de que para un cierto bien, existe un
Valor Único5, siempre y cuando se refiera a un espacio y tiempo determinado, para un
5 Circulares 1401, 1402,1462, de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. México.-1976 a 2002.
12
Objeto y Propósito mutuamente congruentes. Lo cual no significa que dos reportes
Valuatorios emitidos de un mismo bien en esas circunstancias, por diferentes Peritos,
tengan necesariamente iguales cantidades monetarias en su conclusión.
i.d.- METODOLOGÍA UTILIZADA (TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN EMPLEADAS)
El presente trabajo de investigación tiene un enfoque preponderantemente cuantitativo
por cuanto que está acotado a variables claramente identificadas y definidas, pero
ciertamente con apoyos cualitativos explicados por la realidad económica y política en el
contexto del fenómeno social en que ocurre. Y que lo desarrollaré de tipo correlaciona!,
porque planteo el análisis conceptual de la correlación ética que debe observarse entre
las variables que intervienen para la confiabilidad del valor económico concluyente que
elabora el perito valuador profesional en sus reportes de avalúo y que sin duda los
usuarios del mismo aspiran a tener, en abono a la certidumbre que exige la sociedad en
su conjunto, con mayor rigor cada vez, en las diversas operaciones y transacciones
económicas de cualquier índole en el sistema globalizado que prevalece en la actualidad
y que sugiere siempre una calidad total. El trabajo de investigación que propongo
específicamente tendrá un diseño No experimental, con características longitudinales y
criterios de tendencias, por las razones cuantitativas que lo fundamentan, en particular
el tiempo y la unicidad de veces en que se recolecta el dato experimental. Se identifica
la articulación de los conceptos de:
o Nivel de confiabilidad
o Valor económico conclusivo
o Objeto del avalúo
o Propósito de avalúo
o Enfoque metodológico del avalúo
i.e.- COMENTARIOS A LOS RESULTADOS OBTENIDOS
El ejercicio profesional cotidiano de la valuación de bienes permite acumular valiosas
experiencias dentro de los diversos tipos de valorizaciones6 para los que el autor de este
trabajo ha sido consultado y contratado. En ello se ha observado y aprendido que cada
valorización económica-monetaria, de cualquier bien tangible ó intangible es en sí
De carácter económico monetario.
13
misma un caso especial, que necesariamente requiere de un análisis particular
específico que inicia en la conceptualización precisa del valor económico-monetario a
investigar, llamado Objeto7 del avalúo8 y que debe tener categóricamente mutua
congruencia lógica con el uso puntual a que estará destinado el reporte del valor y sin
contradicción alguna, sea aplicable al caso del Propósito9 del avalúo. Y con ambos
conceptos, invariablemente se debe cumplimentar el sentido ético que privilegie la
aplicación de los enfoques metodológicos adecuados, en la investigación del valor
conceptualmente correcto para obtener certidumbre en la confiabilidad de los avalúos
que la sociedad requiere.
i.f.- UTILIDAD DE LA TESIS
Es conocido que "el valuador investiga el valor del bien", luego entonces la certidumbre
en la precisión del valor, estará en función directa de la cantidad y de la calidad de la
información obtenida y analizada en la investigación, pero de sobremanera y muy de
sobremanera, en el correcto y estricto análisis que de la misma se haga para el objeto y
el particular propósito del valor aplicable del bien, sujeto de valuación.
Es decir, la confiabilidad de un reporte de valor, inicia con una clara identificación del
objeto del avalúo, entendiéndose esto como el tipo de valor a buscar, (v.g., de mercado,
de NO mercado, comercial, catastral, físico ó de reposición, de reproducción, de
indemnización, de liquidación, etc., etc.), complementado invariablemente por un
explícito propósito del avalúo, (v.gr., compra-venta, garantía de crédito, hipoteca,
aseguramiento, afectaciones, expropiaciones , perjuicios, remates, etc.), que confirmen
mutuamente entre ambos el enfoque de valuación adecuado, ( de costos, de mercado,
de ingresos, residual). Así por ejemplo, el valor comercial se buscará para propósitos de
compra-venta ó referencia en garantías de crédito, usando preponderantemente un
enfoque de mercado y reforzado en su caso con el enfoque de ingresos cuando el bien
tenga usos mayoritariamente de alquiler.
Entendiéndose que "lo no confiable" ocurre cuando existe evidente discordancia entre el
objeto y el propósito de un reporte de valor. Como sería por ejemplo el caso cuando se
7 Se refiere al QUÉ ó cual CONCEPTO DE VALOR A INVESTIGAR en la valorización de un bien determinado. g Relativo a valuación.- Diccionario de la Real Academia Española. Reporte conclusivo del valor investigado. Es un cálculo de valor. "PRICIPLES of RESIDENTIAL REAL ESTATE APPRAISING.- Editorial NAIFAL. USA. 1983. Pág. 1 9 Se refiere al PARA QUÉ uso ó destino tendrá EL AVALÚO, (reporte del valor).
14
menciona por objeto del avalúo "investigar el valor de indemnización" para el propósito
de "garantía de crédito" y se privilegia el enfoque de costos, resultando una
inconsistencia fatal y evidente
15
CAPÍTULO I
ANTECEDENTES
1.1.DEFINICIÓN HISTÓRICA DEL CONCEPTO DE VALOR
Los fundamentos teóricos del valor han sido resultado de profundos razonamientos de
varios filósofos a lo largo de la historia de la humanidad. El concepto nace cuando el
hombre comienza a obtener excedentes en su producción y desea cambiarlos por otros
bienes que necesita y que no produce.
Así surgen los conceptos tales como, costo, valor, precio y sus derivados como valor de
uso y valor de cambio. Aristóteles, en la edad de oro de los griegos, enuncia su teoría
del valor subjetivo y dice que el valor de las cosas creadas ó usadas por el hombre no
está en las cosas, sino en la mente humana, estableciendo así un carácter subjetivo a
este concepto.
En el siglo XVI surge en Inglaterra el grupo llamado "los mercantilistas", integrado por
hombres de negocios que sostenían que el bienestar económico individual sólo era
posible en un estado económicamente fuerte y políticamente estable, lo cual exigía un
control absoluto de las fuentes productivas de la tierra y de los medios de transporte.
Con esta filosofía capitalista, se aplicaron valores a la tierra, aunque ésta no tuviese un
costo de producción; y es en esta época cuando comienza a hablarse de la ley no
escrita de la oferta y la demanda.
En el siglo XVIII, John Stuart, primer ministro de Jorge III (1761-1763), aborda el tema
del valor de la tierra desde el punto de vista político económico, y recomienda a su
gobierno que proceda a valuaciones periódicas de todas las propiedades agrícolas y
urbanas a efecto de cobrar impuestos sobre dichas valoraciones. Sin embargo, por su
autoritarismo, solo duró 2 arlos en el cargo.
A finales del siglo XVIII, Adam Smith, fundador de la economía política como ciencia
independiente, defensor de la libertad de comercio y adversario de los monopolios y
privilegios, en su "teoría sobre el costo" reconoce al valor de uso y al valor de cambio, e
introduce, como parte de ese valor, la importancia del trabajo y del uso del capital.
Concibe al valor de uso como la utilidad de cualquier bien concreto, y al valor de cambio
16
como poder proporcionado por la posesión de los bienes; sin embargo, al no existir
relación entre ambos conceptos, prescinde del primero, dedicándose a estudiar
únicamente el segundo, dada su creencia de que el cambio es el fundamento esencial
del sistema económico y sus leyes la base de la ciencia económica.
Adam Smith consideró la producción de riqueza o actividad determinada por la
conjunción de dos factores: el trabajo (principio activo) y la tierra (principio pasivo).
Sostuvo que el trabajo es la fuente productora de riqueza, así como la medida real de
valor de cambio de todos los bienes, ya que el valor de un bien viene definido por la
cantidad de trabajo que dicho bien proporciona a cambio, lo cual se trata del concepto
de Labour Commanded. Además consideró la posibilidad de medir el valor a través del
trabajo incorporado o cantidad de trabajo que ha sido necesario emplear en su
producción, pero lo consideró únicamente válido en el estadio de la sociedad que
precede a la acumulación de capital, en el que los bienes pueden ser considerados
como embodiments de trabajo.
En Smith resulta evidente la existencia de un "trabajo productivo" como aquel que da
lugar a un aumento de valor, cuando el producto en que se plasma es tal que puede
poner en funcionamiento una cantidad de trabajo mayor que la del trabajo empleado, y
el de "trabajo improductivo", cuando no se dan estas características.
Definitivamente, el criterio de Labour Commanded de Smith puede concretarse del
modo siguiente: el valor de un producto no se calcula con referencia al trabajo mediante
el cual ha sido producido, sino con el trabajo que pondrá en funcionamiento.
En el mismo siglo XVIII, David Richard aporta su teoría sobre la renta económica, en la
cual establece que, el valor de un bien es determinado por su escasez y por la cantidad
de trabajo necesario para su producción. Bajo este concepto, la renta de la tierra es un
pago diferencial obtenido en función de su capacidad productiva. Acepta la idea
smithiana de que es el trabajo el determinante de los valores, pero abandona el
concepto de Labour Commanded y amplía la concepción de Smith de "trabajo
incorporado".
17
Al analizar la unidad de medida del valor de cambio, David Richard toma como unidad la
cantidad de trabajo empleado y no el valor de éste, considerado en este caso como
valor de cambio de la mercancía a la "fuerza de trabajo" (en su acepción marxista).
El criterio de la cantidad de trabajo incorporado enfrenta a Richard con la existencia de
la tierra y del capital para la determinación del valor; desposee a la tierra de influencia
en la determinación del valor y considera el capital como cristalización del trabajo
anteriormente realizado, suponiendo que el trabajo anterior y el actual se combinan en
las distintas producciones en proporciones idénticas.
La teoría de la renta marginal de Thomas R. Malthus vino después a incorporar
conceptos de valor de uso, renta y cambio, relacionándolos con la demanda de bienes
en el mercado. Aceptó en principio el Labour Commanded de Smith, pero define el valor
real de cambio como poder de disposición de las cosas necesarias y útiles de la vida,
incluyendo el trabajo, en contraposición con poder de disposición de metales preciosos;
no obstante, distingue claramente el trabajo como factor productivo originario de la
mercancía fuerza de trabajo; hecha esta distinción, consideró que Smith se refirió al
trabajo y no a la mercancía fuerza de trabajo, mientras que para Malthus el criterio del
Labour Commanded se refiere claramente a la mercancía fuerza-trabajo y no solamente
al trabajo.
En contraposición a David Richard, para quien el examen de las variaciones del valor se
remite en última instancia al examen a largo plazo de las modificaciones en el costo de
producción del trabajo, él, por el contrario, fundamentó la teoría de valor en el
razonamiento de que el examen de las variaciones del valor lleva necesariamente al
análisis de las alteraciones en los precios de mercado; por esta causa, en Malthus la
demanda adquiere una importancia fundamental.
Kart Marx10 parte en su teoría del valor del concepto de trabajo incorporado de David
Richard, desarrollándolo e intentando hacer rigurosa al máximo la teoría ricardiana.
Define la fuerza de trabajo como una mercancía constituida por la suma de cualidades
que hacen al hombre capaz de producir trabajo; al valor de la fuerza de trabajo como el
trabajo necesario para mantener y desarrollar la capacidad de trabajo de los hombres; y
el trabajo como la actualización de la fuerza de trabajo.
Filósofo Alemán, autor del libro "El Capital", Siglo XTX
18
Marx se planteó frontalmente un problema no resuelto en Richard, el del beneficio del
capitalista, plusvalía generada por el hecho de que la cantidad de trabajo que el
trabajador efectúa es superior a la cantidad de trabajo precisa para la producción de sus
medios de subsistencia, siendo la diferencia entre el valor producido y el consumido, la
plusvalía.
Otro problema que resuelve Marx, es la eliminación del supuesto restrictivo de Richard
cuando éste considera que el capital y el trabajo se combinan siempre en proporciones
idénticas, mediante la introducción del concepto de composición orgánica del capital,
definiendo el concepto de capital variable como el costo de la mercancía, fuerza de
trabajo y el de capital constante como costo de los instrumentos productivos distintos a
la fuerza de trabajo. El valor, entonces, vendrá definido por la suma de capital constante,
de capital variable y de plusvalía, con lo que composiciones orgánicas distintas
producen el mismo valor, pero distinto tipo de beneficios.
Sin embargo, J. B. Say11 fue el primero que consideró el valor de cambio de un bien
definido por la demanda y la oferta, la demanda determinada por la utilidad del bien y la
oferta fijada por la suma de remuneración de los factores productivos o costo de
producción.
Marshall, fundador de la escuela neoclásica, partió de una concepción muy precisa: el
precio término es el valor expresado en dinero, y el valor expresa la relación entre los
bienes; el valor de cambio de un bien en términos de otro es la cantidad de este
segundo bien que en ciertas circunstancias puede ser obtenida a cambio del primero.
Consideró el contenido de la teoría del valor fijado en dos puntos: formación de los
precios y examen de las fuerzas que están detrás de la demanda y la oferta, concebidas
en términos psicológicos.
Entre los años 1825 y 1850, Johann H. Thunen, economista alemán que desarrolló la
teoría de la renta de la tierra en su país, hace una clara distinción entre el valor del suelo
y las contribuciones al capital y el trabajo, y reconoce que la localización de la tierra
influye en su propio valor, idea que persiste hasta nuestros días.
11 Jean-Baptiste Say, Economista Francés (1767-1832) conocido por sus postulados de las leyes del mercado.
19
En esa misma época, el francés CTauderF. Bastiat, influenciado por la abundancia de
tierras vírgenes Wf Amenta, UostenlaJ qufe eOal|r]dqfla t i e r r a e r a función de su
localización, de su productividad y de sus mejoramientos
1.2 EL ENFOQUE ECONÓMICO DEL VALOR
El valor de un bien se aprecia bajo dos esquemas básicos
s Valor de uso, y
s Valor de cambio.
El valor de un bien ó un servicio se asocia a la idea de utilidad, o sea, a su capacidad de
satisfacer necesidades para la sociedad o para sus miembros. Algo tiene valor para
quien lo posee, ya sea porque le satisface necesidades, o bien porque lo puede
intercambiar por otros medios de satisfacción de necesidades para él. Es así como se
puede diferenciar el valor de uso del valor de cambio.12
El valor de cambio expresado en unidades monetarias es uno de los significados de la
palabra precio.13
El valor de uso es aquel que poseen los bienes por su capacidad de proporcionar una
satisfacción. Este valor es asignado subjetivamente por cada individuo, dependiendo del
grado de utilidad que recibe; por tanto, el grado de satisfacción será distinto de una
persona a otra y su expresión objetiva puede ser que se establezca en términos distintos
a los monetarios.
Por otra parte, el valor de cambio de los bienes, es aquel que toman en los mercados al
momento de su intercambio, y se identifica a través del equilibrio de las funciones de
oferta y demanda.
Cabe llamar la atención en el sentido de que el concepto de valor debe ser diferenciado
de los de costo y precio, pues por costo entendemos que se trata de la cuantía
monetaria que debe erogar el productor de un bien y/o servicio para producirlo y ponerlo
12 Tasaciones Agrícolas Autor Sergio González Espoz, Editorial UTEM 2001 Página 66 13 Dinero, Valor y Precios, (Un análisis estructural cuantitativo sobre México) Autor Juan Castaings UAM, México 1984 Pág 29
20
a disposición en el mercado; y por precio nos referimos a la cuantía también monetaria
que pretende recibir dicho productor del bien y/o servicio por su venta, es decir, por su
intercambio.
Esto significa que el precio está formado por el costo más una cuantía monetaria
adicional que es referida en términos contables como "utilidad", aunque en realidad
puede ser entendida también como "plusvalía", la cual es originada por la existencia de
ciertos factores que hacen atractivo el adquirir una cosa.
Se asume que el Precio lo determina una de las partes ó se negocia entre ambas.
Generalmente es el Vendedor quien lo DECIDE. Se intuye que involucra utilidad
monetaria. (Pérdida ó Ganancia). Por ende está más del lado del interés del vendedor.
Es un concepto estrictamente objetivo y Tangible.
Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio son iguales
únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o servicio entre el
oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en que una persona paga
por adquirirlo, por esa simple acción, queda establecido su valor en un instante dado;
después, por distintas circunstancias (inflación, cambio en las condiciones de mercado,
oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar, aunque el hecho histórico contable se
conserva y mantiene el monto del precio y del costo para el vendedor y el comprador
respectivamente.
No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser igual o
menor que el costo, en la inteligencia que se tiene urgencia y premura por vender el
bien, llevando esta situación a su remate.
Con base en lo anterior, se definirá al valor como la cuantía económica, expresada en
nuestra época en términos monetarios, dispuesta a ser cambiada por la posesión de una
cosa; es decir, con la cual se llevan a cabo los intercambios de bienes y/o servicios
entre los oferentes de los mismos y sus demandantes en mercados específicos.
Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías acumuladoras
de valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de incrementarlo en el tiempo en
21
términos reales. Esta clase de bienes toma la forma de capital, destinado a la
producción o como capital financiero.
Es importante considerar que el valor de los bienes son meras manifestaciones
estadísticas de un componente intrínseco del bien que es expresado por el productor o
productores del mismo (precio); de este modo podemos admitir que el valor es función
de un precio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un bien en un determinado
mercado y momento.
Si se atiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predectibilidad
aproximada de los precios se basa en principios que dan a tal pronóstico un fundamento
científico; la ciencia resultante se llama timografía. La timografía se integra por cinco
principios fundamentales: permanencia, coherencia, equivalencia, proporcionalidad y
normalidad. Tales principios configuran un modelo que explica con aproximación
satisfactoria la realidad.
• Por el principio de permanencia sabemos que hay un lapso durante el cual los
precios se mantienen; esto admite la variabilidad de los precios, pero siempre
habrá un intervalo durante el cual el precio pronosticado tiene vigencia.
• El principio de coherencia refiere las diversas manifestaciones del precio de un
bien, las cuales guardan una relación lógica entre sí.
• El principio de equivalencia sostiene que dos bienes equivalentes en mercados
equivalentes tendrán el mismo precio.
• El principio de proporcionalidad afirma que dos bienes semejantes en mercados
semejantes tienen precios semejantes y que la diferencia de precios es
proporcional a las diferencias entre sus características (de bienes y de
mercados).
• El principio de normalidad asegura que los pronósticos de precio obtenidos para
un mismo bien en un mismo mercado tienen todos una distribución estadística
llamada "distribución normal".
22
Los primeros cuatro principios timográficos inducen a ia comparación como técnica para
el pronóstico de los precios, en virtud de que ei precio no se calcula, sino que se mide, y
toda medición implica comparación.
Resulta obvio afirmar que la metrología, ciencia de la medición en general, constituye el
marco más adecuado para insertar en él la medición del valor económico o sea la
valuación. Claro que para ello debemos tener de la metrología un panorama general
como no lo tienen incluso muchos metrólogos, que han circunscrito esta ciencia al
estudio de los instrumentos de medición de las magnitudes físicas. Se Afirma pues, en
concordancia con las tendencias modernas de avanzada, que hay una metrología
general, que abarca el estudio de todas las mediciones, incluso las de magnitudes
culturales, como es el valor económico. Insertar plenamente la VALUACIÓN en la
metrología es el paso indispensable para construir una valuación científica basada sobre
sólidos fundamentos, tanto en lo que hace a la magnitud cuanto al proceso de medición
y a la medida resultante.
Es necesario acotar que, al haber definido las ideas de costo, precio y valor, se ha
referido también el concepto de "unidades monetarias", las cuales pretenden ser el
reflejo del valor de las cosas; sin embargo, dichas unidades monetarias pueden ser de
dos tipos:
• constantes o reales, y
• corrientes o nominales.
Si hablamos de una serie de flujos de efectivo expresados en unidades monetarias
constantes, significará que todos ellos están ligados a una misma fecha y que cada
unidad monetaria expresada tendrá el mismo poder adquisitivo que las demás,
entendiendo por poder adquisitivo el índice de la cantidad de bienes que se pueden
intercambiar por una unidad monetaria. Si por el contrario, hablamos de flujos de
efectivo expresados en unidades monetarias corrientes, se querrá decir que cada flujo
de efectivo de un periodo específico estará afectado por una tasa inflacionaria y por una
tasa de productividad efectiva respecto de los flujos anteriores o posteriores, por lo que
cada unidad monetaria tendrá distinto poder adquisitivo de las otras.
23
1.3 LA IMPORTANCIA DE LA VALUACIÓN Y SUS FUNDAMENTOS
La Valuación no ha sido, tal vez, considerada aún socialmente en su verdadera
magnitud en cuanto a la relevancia central para la toma de decisiones sobre un
determinado bien y todo lo que ello implica y lleva aparejado.
Los Valuadores Profesionales conocen, a través de su práctica diaria, las verdaderas
connotaciones que se derivan del establecimiento de un valor económico que cuantifica
la "multiplicidad" de valores que realmente está en juego detrás del bien a valuar. Es por
ello que quien pretende realizar esta tarea con seriedad, idoneidad y responsabilidad,
tiende a investigar y debatir cada vez con mayor profundidad sobre las distintas
variables que inciden en la disciplina valuatoria.
Asumiendo que la Valuación en sí, es un Arte14 u Oficio, que pertenece al "Concepto de
la Economía" nunca exclusivamente a la ingeniería ó a la arquitectura, en la que por su
propia naturaleza, sus premisas no son infalibles y en cambio cualquier circunstancia
que el ser humano percibe, basado en su imaginación, presunción ó en una realidad
evidente, puede resultar que aprecia ó deprecia los valores de los bienes sujetos a
valuación.
En ella se trata fundamentalmente de ponderar los factores que probablemente inciden
(igual y no), en las variables que dan sustento a la hipótesis que genera el valor
buscado, mediante algoritmos y métodos numéricos de toda índole matemática, que
intentan con sentido común y lógica, explicar y justificar en los avalúos, las más posibles
de las particularidades físicas, socio-económicas y políticas, de modo cualitativo y
cuantitativo, que sinteticen las características que privan en un determinado mercado de
bienes, con todas las implicaciones (entiéndase variables económicas) que el mismo
tiene y en el que, el ser humano, influido poderosamente por sus individuales
necesidades ó pasiones y caprichos, es el usuario y destinatario del mismo por cuanto
que es él y la sociedad quienes crean, mantienen, modifican y destruyen, el valor
económico de los bienes, a través de cuatro factores principales que motivan su
actividad en la sociedad y que son:15
14 VALORACIÓN DE INSTALACIONES INDUSTRIALES.-autorA.Marston, R.Winfrey y J.C.Hemstead.-Editorial Hispano Europea.-Barcelona,(España)1969. Pág. 9
15 Curso Práctico de Valuación.-Autor: Ing. Raúl Javier Pulido Sánchez. Editorial, Quetzalcóatl S.A.,1985, Pág.1.
24
a) Factores Físicos ó Naturales, intrínsecos al bien, (ubicación, edad, conservación,
tamaño, peso, naturalidad, autenticidad, etc.).
b) Factores Económicos, (oferta, demanda, calidad, cantidad, desarrollo, etc.).
c) Factores Sociales, (nivel cultural, Grupos Raciales, creencias, costumbres).
d) Factores Políticos, (leyes, reglamentos, derechos y obligaciones, etc.).
Por otro lado y para abundar en lo anterior, conviene recordar las diferencias
conceptuales del uso y significado de las palabras Valor, Precio, Costo,16 que en su uso
cotidiano frecuentemente se aplican de forma imprecisa cuando aluden en un medio de
oferta (propietario, intermediario ó agente, quien vende ú ofrece) y Demanda
(comprador, quien adquiere ó invierte) a un bien específico. Así por ejemplo, El Valor se
Investiga metrológicamente y se manifiesta en un reporte verbal ó escrito, al solicitante
(vendedor, comprador ó agente interesado para alguna toma de decisión posterior) con
antelación al evento para el que es requerido el avalúo, y evidentemente lo debiera
investigar (medir) un Valuador Profesional, (imparcial a los intereses del mercado,
vendedores, compradores, solicitantes ó interesados) con estricta conducta moral y
respeto a la Ética Valuatoria.
Dicho en otras palabras, el valor como tal, por naturaleza es ajeno a las partes, y lo
investiga (mide) el Valuador, para un preciso uso ó referencia en un evento de tipo
comercial, jurídico, mercantil, fiscal, laboral ó de aplicación privada, donde el evento es
siempre posterior al acto mismo de valuación.
El Valor al investigarse en el ámbito de la metrología (medición del Valor Monetario),
inicia generalmente influido por la subjetividad y siempre DEPENDE, vocablo muy
socorrido en la valuación, de infinidad de posibles variables, tantas como seres
humanos existan ó quizás más, permítaseme la exageración, pero evidentemente se
comprenderá que el resultado en la investigación del valor es en mucho, más que
operaciones aritméticas y estadísticas ó procesos lógicos y analíticos, pudiendo ser en
muchos casos, como se ha dicho en otras latitudes, "algo misterioso",17 en virtud de la
mezcla de factores relativamente objetivos y otros bastante subjetivos que lo componen.
Valor y Precio: una forma de regulación del trabajo social: Autor: Alejendro Valle Baeza.- UNAM. México.1991. Pág.87 a 102.
Sentencia Jurídica de la Corte del Condado de los Angeles Cal. USA. 1986 Respecto del Resultado de tres avalúos realizados a un mismo bien por diferentes valuadores, que cada uno de los cuales tenía diferente hipótesis.
25
El concepto de Valor es de una naturaleza eminentemente subjetiva, y muy elusivo 18
Es necesario definirlo para poder comprenderlo, pero sólo lograremos definirlo en
diferentes contextos y en relación a los marcos de referencia en que se encuentra ó en
el que deseamos ubicarlo.19 La naturaleza relativa del valor se manifiesta a través de los
diferentes conceptos que de él se tienen en los diferentes sistemas económicos, en
diversos grupos sociales y en varias doctrinas religiosas.20
Reiterando, como fundamento general, todo bien económico tiene dos valores, 21 que
son Valor de Uso y Valor de Cambio.
Existe, además, un requisito que merece una mención explícita, aunque sólo sea porque
se olvida muy frecuentemente.22 Parece indudable que, dada la naturaleza de su objeto
y la clase de afirmaciones que necesita postular, una teoría económica debe ser
cuantitativa por su forma. Si ello es así, es necesario que la relación ó relaciones
determinantes que figuran en el sistema de ecuaciones sean susceptibles de expresarse
en términos de entidades cuantitativas del mundo de la realidad. Dichas relaciones
tienen qué poder expresarse en dimensiones reales que permitan conocerlas y tocarlas
materialmente. Esto es elemental, aunque no siempre se observa por aquellos que
formulan principios sobre líneas puramente formales. Esto no quiere decir,
forzosamente, que una teoría del valor necesite poner en relación el valor de cambio de
los bienes con alguna dimensión particular ó con alguna entidad real, aunque en la
práctica funcione como si esto tuviera qué hacerse.
De hecho, la valuación utiliza de manera combinada, pero ordenada, conceptos de
probabilidad, de estadística, de matemática financiera, de simulación, de teoría de
decisiones, de evaluación de proyectos, de la economía, de normas técnicas y jurídicas
y de la ética primordialmente. Estos aspectos son los que le dan a la valuación su
carácter multidisciplinario.
Como es sabido, algunas veces las decisiones se basan en análisis y razonamientos
sencillos, pero muchas otras dependen de una combinación de experiencia general,
18 Theory of Valuation, International Encyclopedia of Unified Science. Autor: John Dewey. Chicago, University of Chicago Press. Vol. II, No. 4. - 1985. pág. 115 19VALUACIÓN. CONCEPTOS Y APUCACIONES PRACTICAS. Autor Erich Hetfert Editorial ECA, S.A México 1981 Páginas 1,2,3 y 4 20 Algunos conceptos sobre el Valor Autor' Cevallos S. Fulvio..- Editorial EVAS.-Caracas 1979, pág.22. 21 ECONOMÍA al alcance de Todos Autor Rius, Editorial Gnjalvo 2004 Página 35 22 Manual de Tasaciones Autor Eduardo Magnom Buenos Aires Editonal Astrea 1989 pág 31 y 32
26
juicio, especulación e incertidumbre, donde siempre existe el riesgo de que una decisión
tomada en determinado momento no sea tan buena como una que se tome
posteriormente. Por esta razón, los tomadores de decisiones buscan herramientas que
ofrezcan soluciones nuevas, eficaces y más eficientes, para aquellos problemas que se
consideran de rutina y repetitivos, siendo la valuación una de ellas.
La idea es resolver los problemas relativos a la confiabilidad del valor de los bienes a
través de la aplicación de diversas ramas del conocimiento. Es importante investigar
valores con fines de toma de decisiones a derechos y a bienes muebles e inmuebles,
entre otras aplicaciones más, sujetándose siempre al análisis lógico y a la metodología
que ha caracterizado el trabajo de investigación y que es lo que se conoce como
"método científico".
Hoy se puede definir cada vez más, a la valuación como un procedimiento técnico y
metodológico que, mediante la investigación física, económica y social, permite
determinar las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de los bienes.
En términos gramáticos, valuación es un sustantivo femenino, cuyo significado es
conocido como acción y efecto de valuar; por lo que valuar es un verbo transitivo que
consiste en calcular la cuantía económica de intercambio de una cosa; proviene del latín
tardío "valoris", que significa grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer
necesidades o dar bienestar.
Para efectos de definición, basados en lo hasta ahora documentado, la palabra valor
significará: grado de utilidad de los bienes, cualidad de los bienes que los hace sujetos
de aprecio, y a partir de ello se emplearán las palabras avalúo, valuación y valoración
como derivadas de este concepto.
Normalmente, por avalúo se conoce al dictamen emitido por perito en la materia
(experto en valuación) con el cual se describe un bien específico y, a través de
metodología determinada, se le investiga para medir un valor referido en términos
económicos. Se entenderá pues, que la palabra avalúo se trata de un sustantivo
masculino que se define como la acción de valuar, es decir, de investigar un valor.
Palabras sinónimas de ésta son valuación y valoración; no obstante, en este documento
27
se empleará por preferencia del autor la palabra valuación para designar al dictamen
valuatorio.
Definitivamente no existe un sólo método apto para el progreso de cualquiera de las
ramas del conocimiento humano, se emplean varios métodos, sustentados
principalmente en el método científico, del cual se puede decir, sin lugar a dudas, que es
una herramienta consistente y sumamente útil para identificar si se está hablando de
una técnica o de una disciplina del conocimiento. El método científico, en términos
generales, puede decirse que se integra con la unión de cuatro pasos esenciales para
su desarrollo: la observación, la formulación de hipótesis, la experimentación y,
finalmente, el pronunciamiento de una ley o un principio.
La observación es la etapa que consiste en la realización de un diagnóstico y el
establecimiento de una visión sobre un fenómeno específico, con lo cual se formulará el
problema por resolver, base sustantiva para establecer un punto de partida para
entender el objeto del avalúo. Un diagnóstico será entendido como la descripción del
estado actual del fenómeno en estudio, mientras que una visión será una descripción de
io deseado sobre el mismo; y, a través de estas dos descripciones, puede establecerse
una diferencia en términos cuantitativos, misma que representará el planteamiento del
problema propiamente dicho.
Seguidamente, con base en la experiencia acumulada por el conocimiento formal, o
bien, en la experiencia empírica, se establecen las teorías con las que, posiblemente, se
puede dar una solución adecuada al problema planteado, es decir, un mecanismo
teórico o práctico para reducir la diferencia entre el estado real del fenómeno y el estado
que se desea alcanzar; con este segundo paso se enuncia una hipótesis, misma que en
términos "a priori" puede establecer una solución al problema formulado. La hipótesis
propondrá, además, la estructura metodológica o serie de pasos que se deben
satisfacer.
Para validar el postulado o postulados que sostenga la hipótesis, se procederá a repetir,
de manera controlada, los aspectos del fenómeno sobre los que existe cuestionamiento
e integran el planteamiento del problema por resolver, comparando los resultados
obtenidos con lo sostenido por la hipótesis, de manera que si la comparación es
28
positiva, es decir, si se cumple, la hipótesis tendrá carácter de tesis, en caso contrario,
se habrá obtenido una antítesis.
Cuando un proceso de investigación, que necesaria y evidentemente debe sustentarse
en el método científico, logra integrar sistemáticamente y de manera suficiente los
postulados convertidos en tesis y antítesis en un proceso de "síntesis", establece, por
una parte, las condiciones y lineamientos bajo los cuales es posible repetir y explicar un
determinado fenómeno, y por otra, formula los mecanismos con los cuales es posible
resolver problemas específicos. En ese momento, se dice que se ha conformado una
disciplina, misma que tendrá fronteras definidas respecto del conocimiento materia de su
estudio.
Esta aplicación recursiva del proceso de investigación establece la perspectiva inductiva
del método científico, ya que a través del estudio sistémico de particularidades es
posible enunciar la generalidad, no obstante que, una vez integrada la generalidad, es
posible dar respuesta y resolver aspectos particulares.
Con base en lo anteriormente sustentado, cuando se hable de valuación, se debe
pensar en ésta como una técnica multidisciplinaria, enfocada a establecer postulados
objetivamente mesurables en la búsqueda por fundamentar la disciplina, aplicando
metodologías apegadas a la ética para la investigación de los valores a bienes
específicos, recurriendo al conocimiento desarrollado en otras ramas del conocimiento
para lograr su fin; en otras palabras, no genera ni enriquece conocimiento propio; sin
embargo, esta no debe ser razón para desmeritar la actividad valuatoria, por el contrario,
su fortaleza radica en el hecho de que se adjunta al quehacer humano como
herramienta fundamental para la toma de decisiones en materia de valor.
Decimos que la valuación es una técnica porque aporta una base metodológica para
investigar un valor económico a un bien específico, aunque también decimos que es una
técnica multidisciplinaria porque utiliza y combina los conocimientos formulados por
otras disciplinas o ciencias. Por su naturaleza social y económica, podríamos decir que
la valuación es una técnica ética profesional, con normas y metodologías definidas y
adaptables, encargada de indagar, analizar y seleccionar las variables objetivas y
subjetivas que influyen en la medición del valor económico de los bienes.
29
i.4 LA VALUACIÓN: CIENCIA, TÉCNICA, ARTE O SENTIDO COMÚN
Las acciones humanas de importancia social pasan por tres estadios evolutivos:
habilidad, empirismo y ciencia. La habilidad se caracteriza por el "hacer", sin
preocuparse por el "cómo" ni por el "para qué". El empirismo pone el acento en el "cómo
hacer", prescindiendo del "para qué". Con lo científico aparece el "para qué hacer", en
una influencia recíproca y reiterada sobre el "cómo hacer", con enriquecimiento de
ambos aspectos.
Para comprender las vicisitudes habidas en la consecución de su status científico,
bueno es detenerse en una definición de la valuación como "medición (del) valor (de un)
bien (material o inmaterial)".
Los tres elementos substantivos de la definición prenuncian los tres posibles enfoques
con que puede accederse al tal status científico: a) si se pone el acento en el "bien",
tenemos un enfoque "tecnológico"; b) si en cambio se lo pone en el "valor", el enfoque
es "económico" (particularmente "econométrico"); c) y si por último priorizamos la
"medición", tenemos el enfoque "metrológico".
En realidad la posición tecnológica es insostenible en cuanto enfoque científico, por ser
científicamente incorrecta (el auge de la postura tecnológica se da en el empirismo).
Porque en esencia se trata de un determinismo basando exclusivamente el valor en
características tecnológicas, y no hay determinismo posible donde media la acción
humana como manifestación del libre albedrío. Igualmente determinista es el enfoque
econométrico, aunque menos obviamente erróneo por hacer intervenir variables
económicas (esto es humanas) aparte de las tecnológicas. Los determinismos
traducidos en fórmulas matemáticas exactas o aproximadas, con variables
exclusivamente tecnológicas o económicas, son absolutamente inaplicables en ciencias
sociales (ciencias de la acción humana donde el libre albedrío tiene un protagonismo
innegable) y aun están siendo cuestionados en ciencias naturales, donde lo
determinístico va cediendo frente a lo probabilistic©. Claro que estamos hablando del
determinismo en la génesis del valor, no del determinismo en su medición, que es
precisamente lo que hace el enfoque metrológico. Los econométricos pretenden medir el
valor adentrándose en su génesis, mientras los metrólogos se limitan tan sólo a medirlo.
30
«están pasados frente al valor no con una duda sino con un metro; no expliquen,
midan».
Pocas veces se reflexiona sobre el carácter excepcional que tienen las magnitudes
lineales: admiten su medición por comparación directa. No son las únicas; admiten
medición directa además y entre otras la superficie, el volumen y la capacidad. Pero el
grueso de las magnitudes -entre ellas todas las culturales- sólo admiten una medición
indirecta, esto es la medición de ciertas características relacionadas cuantitativamente,
mediante una determinada modelización, con la magnitud a medir.
Puesto que la medición tiene una teoría general desarrollada por Gauss y por Laplace, y
perfeccionada por las contribuciones de Gosset referidas a las pequeñas muestras, ella
resulta absolutamente aplicable a la valuación y configura su sustento troncal. Consiste
en esencia en reiterar las mediciones indirectas (por ejemplo partiendo de diferentes
datos), obteniendo muestras de medidas (referidas todas a la misma magnitud, en este
caso el precio real o potencial del problema), a partir de las cuales se calcula el valor
más probable y la incertidumbre para una dada confianza. El hecho que el precio real o
potencial a medir sea variable en el tiempo obliga a agregar como elemento
constituyente de la medida su tendencia, ya que no es lo mismo para predecir
acontecimientos un automóvil a cien kilómetros por hora frenando que un automóvil a
cien kilómetros por hora acelerando.
El resultado de una valuación está así constituido por cuatro elementos irrescindibles:
valor más probable, incertidumbre, confianza y tendencia, absolutamente necesarios
todos ellos para aplicar correctamente la valuación obtenida y resultantes todos ellos de
una misma teoría y de un mismo proceso de cálculo. Teoría y práctica se encuentran así
consubstanciadas, lo que es inevitable porque la teoría no es sino la síntesis de la
práctica de la que procede y con la cual no puede discrepar; si esto último ocurriere,
sería indicativo inapelable que se trata de una mala teoría.
Anticiparse adecuadamente a un hecho concreto, como es el valor económico más
probable en el que dos partes estarían dispuestos a convenir la transacción de un bien,
¿es una ciencia? ¿es una arte?....
Una ciencia es el conjunto de metodologías o medios de investigación de aplicación a
31
un campo determinado. Los métodos y procedimientos matemáticos utilizados en el
análisis valuatorio llevarían a pensar que "La valuación" se encuadra satisfactoriamente
dentro de la definición de ciencia, y que en ese marco llevando adelante determinadas
técnicas se podría asegurar el resultado final. ¿Pero esto es realmente así? ¿Y más en
nuestro incesantemente golpeado mercado y país?
Los defensores de la veta artística de la valuación, responden obviamente en forma
negativa a estos interrogantes, entendiendo que esto no es así, que el buen valuador
debe contar con condiciones instintivas y creativas que lo acercan más hacia el campo
del arte que al de la ciencia.
También algunos minimizadores de lo que verdaderamente está en juego a la hora de
emitir un juicio de valor lo ven sólo como cuestión de olfato y de mero sentido común,
elemento este último indispensable pero a todas luces insuficiente por sí solo. Entonces
¿quien tiene razón?, o ¿todos tienen razón?
Hoy la valuación independientemente de su finalidad, merece ante todo ser tratada con
sumo respeto, acorde a las implicaciones aparejadas al valor económico del bien el cual
es su motivación poner de manifiesto. El valor de Mercado es el espacio de encuentro (o
de desencuentro) entre compradores y vendedores de bienes. Resulta obvio destacar
que de la justeza, precisión y confiabilidad que reúna la valuación se posibilitará el
acercamiento entre ambos actores para la concreción de la transacción. En otras
ocasiones, la valuación puede calificar o descalificar el acceso al sueño de la vivienda
propia a través de un crédito hipotecario, o resultar definitoria en el análisis de riesgo de
un financiamiento con otros fines. Derivando entonces que del grado de calidad,
responsabilidad y profesionalismo dependerá que esos sueños puedan materializarse o
se aborten.
En otras incontables ocasiones es necesario recurrir a la valuación, en herencias,
instancias judiciales, evaluación de proyectos, mejoras de rentabilidad del stock de
inmuebles, etc. Pero indubitablemente en todos ellos lo común es el alto grado de
sensibilidad y la implicación que el conocimiento de ese valor tiene en la toma de
importantes decisiones ya sea en la vida personal, institucional o de negocios.
Comprender la importancia central de la valuación como "definidora de decisiones (o
32
negocios)" es de capital importancia para todos aquellos que necesitan de ella pero en
grado superlativo para aquellos que tienen LA RESPONSABILIDAD de emitirla.
En un mundo cada vez más tecnificado hay quienes conviven con la idea de que el valor
de un bien puede reducirse a introducir una serie de datos en una computadora o
formula la que a través de un sistema y el uso de bases de datos generará "per se" el
valor; otra vez caeríamos en el error de considerar algo necesario y útil en un proceso
como suficiente, la tecnología aumenta día a día, pero también con el transcurrir del
tiempo se van sumando variables que impactan directa o indirectamente sobre el
mercado haciendo necesarios cada vez más elementos de análisis.
Sin duda en mayor o menor medida los tres elementos de la incógnita que plantea el
título del enunciado, deben ser aplicados evitando la tendencia a los extremismos
cientificistas o intuitivos, los que deben ser conjugados por el valuador profesional en la
práctica de la valuación.
El conocimiento profundo de todas las metodologías valuatorias, la fundamentación en
datos objetivos y concretos de la realidad y la utilización de estadísticas, aportan el
andamiaje científico a la formación del valuador, el cual deberá conocer el arte de
amalgamarlas, conjugarlas, recrearlas y comunicarlas adecuadamente en cada
valuación con una alta dosis de sentido común y responsabilidad ética.
Por ende el Valuador que es quien en definitiva AVALA y es responsable de llegar a ese
delicado equilibrio de múltiples lecturas de la realidad y sus condicionamientos y que
concluyen en el valor buscado, debe reunir capacitación e incumbencia profesional
específica, mantenerse permanentemente actualizado y estar muy atento a toda la
realidad que lo rodea, aunque parezca que esta es ¡rrelevante y en esto último sí con
mirada y percepción de artista.
1.5 LA RESPONSABILIDAD ÉTICA DEL VALUADOR SOBRE EL DICTAMEN DE
VALUACIÓN
El Valuador es aquel que posee la competencia, habilidad y experiencia necesaria para
realizar una valuación.
33
La Responsabilidad Ética, exige el cumplimiento de Especificaciones para la
Encomienda y aceptación de una Valuación y el primer paso en el Proceso de
Valuación, mismas que establecen el contexto y alcance/amplitud de la encomienda y
ello resuelve cualquier ambigüedad que involucre al tema o problema de valuación. El
término es similar al de instrucciones al Valuador que se usa en algunos Estados.
Un Valuador se asegura que los análisis, información y conclusiones presentados en el
informe se ajustan a las especificaciones para la encomienda. Las especificaciones para
la encomienda de valuación incluyen los siete elementos siguientes:
1. Una identificación de la propiedad inmueble, personal (planta y maquinaria); muebles,
instalaciones y equipo (MI&E), empresa u otra sujeto a la valuación y otras clases de
propiedad incluidas en la valuación además de la categoría principal;
2. Una identificación de los derechos de propiedad (único propietario, asociación, o
interés parcial) que han de valuarse;
3. El uso que se pretende dar a la valuación y cualesquiera limitantes relacionadas con
ello; y la identificación de cualesquiera subcontratistas o agentes y su contribución;
4. Una definición de la base o tipo de valor que se busca;
5: La fecha para la cual se aplica la estimación de valor y la fecha del informe que se
espera;
6. Una identificación del alcance/amplitud de la valuación y del informe; y
7. Una identificación de cualesquiera condiciones contingentes y de limitación en que se
basa la valuación.
Para garantizar la confiabilidad del reporte del valor, es fundamental que las
valuaciones, se llevan a cabo y sean elaboradas por Valuadores Profesionales honestos
y competentes, imparciales y sin ningún interés, cuyos reportes sean claros, que no
sean confusos y que revelen todos los aspectos importantes para el entendimiento
34
correcto de la valuación. Los Valuadores siempre deben promover y conservar la
confianza pública en la profesión de valuación.
Los valuadores cumplen con estas Normas por elección propia o porque así lo exige la
ley o la reglamentación, o por instrucciones de los clientes o de quienes utilizarán el
avalúo. Una valuación que se dice elaborada de acuerdo a las Normas Internacionales
de Valuación obliga al Valuador a apegarse a un Código de Conducta.
Un Código que no tiene autoridad legal formal, y su propósito es solamente servir como
complemento a las reglas, estatutos y reglamentos de las sociedades u organizaciones
nacionales que rigen o supervisan la actividad de los Valuadores.
Las valuaciones que se elaboran conforme a estas Normas normalmente serían
aceptables para los usuarios finales sólo cuando hayan sido realizadas por un
profesional capacitado, socio de un cuerpo nacional profesional reconocido que cuida
que se cumpla con las normas de calificación, competencia, experiencia, ética y
revelación en la valuación. En los países en donde todavía no existe una infraestructura
de valuación profesional regulada y capacitada, la responsabilidad principal recae sobre
los clientes usuarios, de manera que éstos deben calificar la idoneidad de los
Valuadores que llevarán a cabo la tarea de valuación.
El Valuador debe ser una persona de buena reputación que:
• haya obtenido un grado académico apropiado en un centro reconocido de
enseñanza o que tenga calificación académica equivalente;
• tenga experiencia adecuada y sea competente en valuar en el mercado y
categoría del activo;
• conozca, entienda y pueda emplear correctamente los métodos y técnicas
reconocidas que son necesarias para producir una valuación creíble;
• sea miembro de un organismo de valuación nacional profesional reconocido, y
• que cumpla todos los requisitos de este Código de Conducta.
Si en alguno de los Estados no existe la calificación académica adecuada, como se
menciona anteriormente, el Valuador debe tener el nivel de capacitación y experiencia
suficientes en la valuación y ser uno de los siguientes:
35
> Socio de un organismo de valuación nacional profesional reconocido, o que tenga
la licencia de un gobierno o certificado otorgado por un organismo independiente;
en algunos Estados, para ejercer como Valuador, se requiere por ley. O que sea
asignado por los Tribunales o por una Autoridad equivalente.
> Un Valuador Interno es aquel que está empleado por la empresa que posee los
activos, o por la oficina de contabilidad responsable de elaborar los registros y/o
informes financieros de la empresa.
Generalmente es capaz de cumplir con todos los requisitos de independencia y
objetividad profesional que se estipulan conforme a un Código de Conducta, pero
por motivos de presentación y regulación pública no siempre puede ser aceptable
para cumplir con el papel de Valuador independiente en ciertos tipos de
asignaciones.
> Un Valuador Extemo es aquel que no tiene ningún vínculo importante, ni está
asociado con Valuadores de la compañía cliente ni con el objeto de la asignación.
Toda vez que todos los Valuadores que llevan a cabo asignaciones bajo las Normas
Internacionales de Valuación, deben cumplir con los requisitos de imparcialidad, de
objetividad profesional y revelación, tales Valuadores cumplirían los requisitos de
independencia que pueden estar relacionados con muchas asignaciones. Con algunos
clientes, y en ciertos Estados, pueden aplicarse restricciones adicionales al término
Valuador Independiente, por ley o reglamentación, bajo circunstancias específicas.
36
CAPÍTULO II
MARCO JURÍDICO DE LA VALUACIÓN
11.1 EL DERECHO, BASE DEL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN
El conjunto de normas que integran un sistema jurídico rector de la conducta externa de
los hombres que viven en sociedad, encauzándola para hacer posible la vida gregaria
recibe el nombre de "derecho"; y dichas normas pueden imponerse a sus destinatarios
mediante el poder coactivo que dispone el Estado para realizar su fin primordial de
carácter mediato: la paz y seguridad sociales.
En nuestro país, los ordenamientos jurídicos que han sido referidos poseen una
jerarquía de tipo jurídico, misma que prevalecerá en todo momento y que es como
sigue:
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y Tratados Internacionales.
Leyes federales.
Códigos.
Decretos.
Reglamentos.
Acuerdos.
Boletines y Circulares.
El Derecho, es decir, el conjunto de normas jurídicas, se divide en dos ramas
fundamentales: el Derecho Público y el Derecho Privado. El primero se establece entre
el Estado y los gobernados y el segundo entre particulares (personas físicas y/o
morales). El Derecho Privado es considerado por algunos como la relación propiamente
jurídica y auténtica de "igualdad" de voluntades, mientras que el Derecho Público es
visto como una relación de "poder" y "dominación".
La rama del Derecho que nos ocupará será la del Derecho Privado, o sea, aquél que
regula los hechos, situaciones y actos que entran en el campo de la "autonomía
privada", es decir, del interés propio de cada uno de los individuos que, a su vez, toman
parte en relaciones con otros individuos (entidades autónomas independientes),
37
persiguiendo en éstas, cada uno de ellos, su interés particular con libertad de juicio y de
voluntad.
Del Derecho Privado se desprende el Derecho Civil, mismo que tiene por objeto la
relación de la persona en su estructura orgánica, en los derechos que le corresponde
como tal y en las relaciones derivadas de su integración en la familia y de ser sujeto de
un patrimonio dentro de la comunidad, el cual es general porque afecta las relaciones
más comunes de la vida y en él se encuentran los conceptos más fundamentales.
El Derecho Civil define, antes que otras ramas del Derecho, conceptos tales como el de
patrimonio, el de bien, el de propiedad, el de la división de bienes y derechos, el de
derecho real y de crédito, el de posesión, el de acto jurídico, el de prescripción, el de
obligación, el de convenio y contrato, el de sucesión a título particular y a título universal,
el de mancomunidad y solidaridad, entre otros.
Es precisamente el Derecho Civil el que comprende a la persona como sujeto de un
patrimonio, la composición de ese patrimonio y la clase de elementos que lo integran,
que es la materia de los bienes y de los derechos, mismos que pueden ser sujetos de
valuación en un momento dado.
11.2 BASES NORMATIVAS PARA LA VALUACIÓN
La discusión completa del conjunto de conocimientos que constituyen los métodos y
principios de valuación, está más allá del alcance de este trabajo. Para fomentar la
comprensión entre las disciplinas profesionales y para aminorar las dificultades que
surgen por las barreras del entendimiento, el propósito de este estudio es proporcionar
un comentario sobre la estructura legal, económica y conceptual básica en la que se
basa la disciplina de valuación y sus Normas. La comprensión y dominio de estos
conceptos y principios son cruciales para entender la valuación y para aplicar sus
Normas. La experiencia de los Valuadores Profesionales de Propiedades ha
demostrado, salvo algunas excepciones, que existe un acuerdo mundial común relativo
al fundamento que apoya a la disciplina de valuación. Las leyes locales y las
circunstancias económicas, en ocasiones requieren aplicaciones especiales (y a veces
limitadas), pero los fundamentos de los métodos y técnicas de valuación, generalmente
son similares en todo el mundo.
38
Las valuaciones tendrán como objetivo establecer una cuantía de valor para la cosa
valuada (bienes y/o derechos que integran un patrimonio), tal como es sabido; esto con
fines que incurren en materia del Derecho Civil evidentemente, entre los cuales
podemos citar:
o Conocer el valor comercial para fines particulares no contenciosos.
o Enajenaciones: compraventa, donación, sucesión, prescripción positiva, cesión
de derechos, permuta, dación en pago, traslado de dominio, etc.
o Seguros y fianzas.
o Créditos hipotecarios.
o Créditos con garantía de bienes muebles.
o Valuación de activos fijos para los efectos de reexpresión de estados financieros.
o Indemnizaciones por expropiación.
o Afectaciones por causas de utilidad pública.
o Justipreciación de los productos que la Federación deba cobrar cuando
concesione inmuebles federales.
o Embargos y remates.
o Liquidación de sociedades, aumentos de capital, escisiones y fusiones.
o Controversias de orden judicial en materia penal, civil o mercantil.
o Estudios técnicos para determinar el monto de obras de urbanización y pago de
derechos de regularización de obra.
o Justipreciación de arrendamiento.
o Toma de decisiones.
Para los efectos anteriores, habrá que vigilar constantemente lo expresado por
ordenamientos jurídicos tales como los siguientes que, bien sea de una forma general o
de una forma específica, expresan disposiciones relacionadas con el ejercicio valuatorio:
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
Constitución Política de los Estados.
Ley Reglamentaria del Servicio Público de Banca Crédito.
Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.
Ley General de Sociedades Mercantiles.
Ley del Impuesto Sobre la Renta y su Reglamento.
39
Ley del Impuesto al Activo de las Empresas.
Ley del Impuesto al Valor Agregado y su Reglamento.
Ley de Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles.
Ley de Hacienda del Departamento del D. F. y sus correlativas en los Estados y
Municipios.
Ley General de Bienes Nacionales.
Ley de Expropiación.
Ley Federal de las Entidades Paraestatales, Estados y Municipios.
Ley Federal para la Reforma Agraria.
Ley de Obras Públicas y su Reglamento.
Ley General de Asentamientos Humanos.
Ley del Notariado.
Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente.
Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicas, Artísticas e Históricas.
Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el D. F. y
sus correlativas para los Estados.
Ley Sobre Adquisiciones, Arrendamientos y Almacenes de la Administración
Pública Federal.
Ley General sobre el Contrato de Seguros.
Ley de Herencias y Legados.
Ley de Desarrollo Urbano
Código Civil y su Código de Procedimientos.
Código de Comercio.
Código Fiscal de la Federación y su Reglamento.
Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales.
Reglamento de Construcciones para el D. F. y sus correlativas para los
Reglamento del Registro Público de la Propiedad.
Reglas de la Sociedad Hipotecaría Nacional
Disposiciones del Banco de México, de la Comisión Nacional Bancaria y de
Valores y de la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas.
Disposiciones de Sociedades Profesionales.
En los documentos anteriormente mencionados se enuncia que, dentro de la
competencia que los mismos señalan, son organismos que regulan la profesión
valuatoria los siguientes:
40
> El Banco de México.
> La Comisión Nacional Bancaria y de Valores de la Secretaría de Hacienda y
Crédito Público.
> La Comisión Nacional de Seguros y Fianzas de la Secretaría de Hacienda y
Crédito Público.
> El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
> Las Tesorerías de las Secretarías de Finanzas de las Entidades Federativas de la
República.
> Los órganos de apoyo para la administración de la justicia del Poder Judicial.
El 18 de enero de 1984 la entonces Comisión Nacional de Valores emitió su circular
1110, en la que expresó las disposiciones de carácter general relativas al
reconocimiento de los efectos de la inflación en la información financiera de las
sociedades que tienen sus títulos inscritos en el Registro Nacional de Valores e
Intermediarios.
El Banco de México emitió el 23 de marzo de 1988 el telex-circular 33/88, dirigido a las
Instituciones de Banca Múltiple y a las Instituciones de Banca de Desarrollo, con el fin
de establecer las reglas a las que habrán de sujetarse esas instituciones en la
formulación de avalúos.
El 14 de abril de 1992, la entonces Comisión Nacional de Valores emitió las circulares
1118 y 1118-bis, en las que se establecieron los criterios para la formulación de la
información que debían proporcionar a la Comisión las sociedades cuyos valores se
encontrasen inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, respecto a los
avalúos de activos fijos que debían realizarse en cumplimiento de lo dispuesto por la
circular 1110
Dichas circulares otorgaban la misma fuerza probatoria a las valuaciones practicadas
por instituciones bancarias que las leyes asignan a los hechos por corredor público o
perito y, por consiguiente, los avalúos bancarios deben formularse con métodos y
criterios adecuados uniformes que permitan determinar de la mejor manera posible el
valor de los bienes valuados de acuerdo con reglas específicas, aunque sustituidas
actualmente por la circular 1462, que se integra con un cuerpo textual y cuatro
41
apartados: el primero es relativo a las prácticas y procedimientos, el segundo sobre la
valuación de bienes inmuebles, el tercero versa sobre valuaciones de maquinaria y
equipo y, finalmente, el cuarto establece las normas para el caso de valuaciones
agropecuarias.
Es importante destacar que la circular 1201 señalaba que el valor de los bienes a valuar
debería determinarse con independencia de los fines para los cuales se requiere el
avalúo (principio del valor único), así como que la circular 1118 de la Ley del Mercado
de Valores prohibía, en su apartado 2.3.1.1, a los valuadores la utilización del índice
Nacional de Precios al Consumidor que publica el Banco de México, toda vez que a la
letra dice: "2.3.1.1.-Deben aplicarse índices específicos para cada uno de los activos
valuados, por tipo y rama a que pertenezcan y sin utilizar el índice Nacional de Precios
al Consumidor que publica el Banco de México."
Por su parte también, la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) de la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) del Poder Ejecutivo Federal, facultada
por la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros, emitió sus
circulares S-15.1 (seguros) y F-5.2 (fianzas), en las cuales se emitieron las
disposiciones para la valuación y registro contable de inversiones inmobiliarias, así
como también sus circulares S-15.1.1 y F-5.2.1, en las que se establecieron los
procedimientos para determinar el valor máximo que pueden afectar a reservas técnicas
en inmuebles urbanos de productos regulares. De hecho, un importante principio
establecido en estas circulares es considerar al valor comercial equivalente a la
semisuma del costo neto de reposición y del valor de uso (valor físico y valor de
capitalización).
Desde fines de 1993 y principios de 1994 existía la inquietud sobre la conveniencia de
mantener o eliminar la alternativa contenida en el Boletín B-10 sobre la actualización de
los activos no monetarios a través de la metodología del costo de reposición, por esta
razón la Comisión de Principios de Contabilidad del Instituto Mexicano de Contadores
Públicos emitió el "Quinto Documento de Adecuaciones al Boletín B-10", documento
normativo cuyo objetivo fue lograr una mayor comparabilidad y objetividad de la
información financiera mediante la aplicación de un método único para la actualización
de inventarios, costos de ventas y activo fijo, así como la depreciación acumulada y la
42
del periodo. Dicho método resultó ser el de ajuste por cambios en el nivel general de
precios.
Este documento dispone que deja de existir para las entidades económicas la alternativa
de actualizar sus activos no monetarios con base en el costo de reposición, lo cual entró
en vigor el 1o de enero de 1997, afectándose directamente el ejercicio valuatorio, ya que
se cuestionó la calidad del trabajo de los valuadores y se marcó un concepto
discriminatorio de parte de los contadores donde se da prioridad al costo histórico de los
activos.
Por su parte, el Instituto Mexicano de Ejecutivos de Finanzas23, A.C. (IMEF), en su
boletín técnico nacional no. 37 de diciembre de 1996, plantó algunas sugerencias para
clarificar el proceso valuatorio, tales como crear la carrera de valuador, o bien, la
especialidad en las carreras afines de ingeniería civil y arquitectura. El Instituto planteó
la importancia de una educación continua al respecto, la creación de un código de ética
profesional, así como la necesidad de contar con una agrupación u organismo federal
que lo vigile y sancione.
Las valuaciones siempre serán ligadas a una fecha de referencia, entendiendo por este
concepto, la fecha en la cual se relacionan los bienes a valuar y se determinan sus
valores. Para efectos de evitar la extemporaneidad o congestionamiento en virtud que la
elaboración de una valuación de activo fijo implica en ocasiones mucho tiempo, la fecha
de referencia puede no coincidir con la del cierre del ejercicio social, pero en ningún
caso excederá de 6 meses previos a la de dicho cierre. Los valores a la fecha de
referencia tendrán vigencia a la fecha de cierre del ejercicio social, siempre y cuando no
ocurran eventos que modifiquen sustancialmente el valor de los activos valuados.
En los ejercicios contables siguientes a la actualización mediante valuación emitida por
perito independiente en la materia, se podrán ajustar las cifras derivadas de esa
valuación utilizando índices específicos de precios e los activos fijos de que se trate, los
cuales podrán ser proporcionados por los propios valuadores. Cuando sea evidente que
las cifras tienden a apartarse de los valores de mercado, es necesario que se practique
una nueva valuación.
Organización Civil creada en 1961, dedicada a la superación técnica de sus asociados
43
Excepcionalmente, las entidades económicas podrán determinar, por sí mismas, el valor
neto de reposición de sus activos fijos, cuando dispongan de elementos objetivos y
verificables para ello.
De conformidad con la Ley General de Sociedades Mercantiles en vigor, las empresas
pueden capitalizar utilidades retenidas o reservas de valuación o de revaluación bajo los
siguientes requisitos:
Deberán haber sido previamente reconocidas en estados financieros, debidamente
aprobados por la asamblea de accionistas.
Tratándose de reservas de valuación o de revaluación, deberán estar apoyadas en
valuaciones efectuadas por valuadores independientes certificados, por valuadores
autorizados por instituciones de crédito o por Corredores Públicos titulados.
En otro tema, como es sabido, a raíz de las altas tasas de inflación que se presentaron
en nuestro país entre los años de 1983 y 1988, las autoridades fiscales adoptaron la
idea de reconocer los efectos que provoca para determinar el monto del impuesto a ser
devengado por las entidades económicas, por lo que utilizando el índice Nacional de
Precios al Consumidor se actualizan algunos valores fiscales, pero en general, la base
para la actualización de la partida del activo fijo es la valuación emitida por perito en la
materia.
Para determinar la base del impuesto sobre la renta, podemos deducir de los ingresos,
los costos y gastos inherentes a la operación de las entidades económicas. Las
inversiones en activos fijos, se deducen mediante la aplicación de los porcentajes
señalados para tal efecto, los cuales se aplican sobre el valor actualizado de los activos
fijos, hasta que se acumule el 100% de depreciación.
Cuando se enajenan los activos fijos, se compara el precio de venta contra el valor fiscal
del bien (costo de adquisición menos depreciación, debidamente actualizado), para
determinar la utilidad gravable o pérdida en la venta. En el caso de los bienes inmuebles
que estén integrados al activo fijo, si no fuera posible determinar el valor del terreno y
construcciones por separado, del valor total del bien, se considera que un 20% es
aportado por el terreno, y el resto por las construcciones.
44
Para determinar la base del impuesto al activo de las entidades económicas, se suman
los promedios de los activos de la entidad económica deduciendo algunos pasivos. La
actualización de los bienes se realizará para calcular el promedio de activos que se
incluyen en la base del impuesto.
El artículo 102 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, en su primer párrafo establece
que los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público
titulado o institución de crédito autorizados por la Secretaría de Hacienda y Crédito
Público. Las autoridades fiscales estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en
cuenta, el avalúo del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en
más de un diez por ciento de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de
la diferencia se considera ingreso del adquirente en los términos del capítulo quinto; en
cuyo caso se incrementará su costo con el total de la diferencia citada.
El artículo 4 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación, reformado el 21 de
mayo de 2002 por Decreto emitido por el Poder Ejecutivo Federal, a través de la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en su primer párrafo establece que los
avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia seis meses contados a
partir de la fecha en que se efectúen y deberán llevarse a cabo por las autoridades
fiscales, instituciones de crédito, la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, por
corredor público o personas que cuenten con cédula profesional de valuadores expedida
por la Secretaría de Educación Pública.
Por otra parte, el artículo 6 fracción II de la Ley Federal de Correduría Pública establece
que al "corredor público" corresponde fungir como perito valuador para estimar,
cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su
consideración, por nombramiento privado o por mandato de autoridad competente.
Corredor es el agente auxiliar del comercio, con cuya intervención se proponen y ajustan
los actos, contratos y convenios y se certifican los hechos mercantiles; tiene fe pública
cuando expresamente lo faculta este código u otras leyes y puede actuar como perito en
asuntos de tráfico mercantil.
Los Corredores Públicos habilitados conforme a la Ley Federal de Correduría Pública
del 29 de diciembre de 1992, son profesionales que acreditan ante la Secretaría de
45
Comercio y Fomento Industrial una alta calidad profesional y reconocida honorabilidad,
por lo que pueden presentar cabalmente cualquier dictamen de valuación, siempre que
no exista prohibición legal o reglamentaria a este respecto. El artículo 3 fracción II de la
Ley Federal de Correduría Pública preceptúa que corresponde a la Secretaría de
Comercio y Fomento Industrial examinar a las personas que deseen obtener la calidad
de aspirantes a corredores o a ejercer como corredores públicos, asegurándose de que
éstos sean personas dotadas de alta calidad profesional y reconocida honorabilidad.
El artículo 1252 del Código de Comercio establece que el título de habilitación de
corredor público acredita para todos los efectos la calidad de perito valuador. El artículo
1257 de la Ley en cita señala que, en todos los casos en que se trate únicamente de
peritaje sobre el valor de cualquier clase de bienes y derechos, los mismos se realizarán
por avalúos que practiquen dos corredores públicos o instituciones de crédito,
nombrados por cada una de las partes, y en caso de diferencias en los montos que
arrojen los avalúos, no mayor del treinta por ciento en relación con el monto mayor, se
mediaran esas diferencias. De ser mayor tal diferencia, se nombrará un perito tercero en
discordia, conforme al artículo 1255 de este código, en lo conducente. El artículo 1300
establece que los avalúos harán prueba plena.
El artículo 1410 del Código de Comercio preceptúa que cuando los bienes deban salir a
remate deberán ser valuados por dos corredores públicos o peritos y por un tercero en
discordia.
El artículo 116 de la Ley de Sociedades Mercantiles en su segundo párrafo establece
que tratándose de reservas de valuación o de revaluación, éstas deberán estar
apoyadas en avalúos efectuados por valuadores independientes autorizados por la
Comisión Nacional de Valores, instituciones de crédito o corredores públicos titulados.
El último párrafo del artículo 346 del Código de Procedimientos Civiles establece que el
título de habilitación de corredor público acredita para todos los efectos la calidad de
perito valuador. El artículo 353 de Ley Procesal Civil establece, la misma situación
invocada en el artículo 1257 del Código de Comercio.
El artículo 486 del Código de Procedimientos Civiles establece que en el juicio
hipotecario cuanto de remate se trate, cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de
46
los diez días siguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo de la finca hipotecada,
practicado por un corredor público, una institución de crédito o por perito valuador
autorizado por el Consejo de la Judicatura, los cuales en ningún caso podrán tener el
carácter de parte o de interesada en el juicio. El artículo 569 del Código de
Procedimientos Civiles, contenido en la Sección Tercera, de los remates, señala que el
avalúo se practicará de acuerdo con las reglas establecidas para la prueba pericial.
La fracción XXII del artículo 46 de la Ley de Instituciones de Crédito preceptúa que las
instituciones de crédito podrán encargarse de hacer avalúos que tendrán la misma
fuerza probatoria que las leyes asignan a los hechos por corredor público.
La fracción V del artículo 26 de la Ley Federal de Instituciones de Fianzas señala que la
garantía que consiste en prenda sólo podrá constituirse sobre bienes valuados por
instituciones de crédito o corredor.
Tratándose de valuación de predios en las distintas Entidades Federativas, debe
observarse lo señalado por los instructivos correspondientes, mismos que son
publicados por las respectivas tesorerías de sus secretarías de finanzas, o bien, por las
oficinas catastrales facultadas para ello, donde se establecen los requisitos mínimos que
debe contener un avalúo, tanto en materia de terreno como en materia de
construcciones edificadas sobre ellos.
Por último, es importante decir que, como consecuencia del esfuerzo conjunto y
continuo del Comité de Normas de Valuación, creado en abril de 2000 por acuerdo de la
entonces Secretaría de Comercio y Fomento Industrial (hoy Secretaría de Economía del
Ejecutivo Federal) dentro del Comité de Normalización en Materia de Información en
Prestación de Servicios, de los organismos de valuadores profesionales que constituyen
las entidades más representativas de la actividad valuatoria y de sus socios agremiados,
el 31 de diciembre de 2001 fueron aprobadas las "Normas de Valuación vigentes en la
República Mexicana", mismas que tienen como objetivo establecer reglas de
observancia general que orienten al usuario y fijen las expectativas de la profesión en
cuanto a la calidad del trabajo que deben producir los profesionales de la técnica
valuatoria dentro de la actividad económica en México. Serán de tipo voluntario para el
usuario y obligarán, por decisión propia a los prestadores del servicio, con base en los
47
convenios que en materia valuatoria se tienen celebrados con los Organismos
Internacionales
Estas Normas de Valuación habrán de servir como base para la elaboración de la
Normas Mexicanas primero y, con su adecuación al transcurrir del tiempo, de las
Normas Oficiales que ya reclama la sociedad respecto de la profesión valuatoria; al
respecto habrá que esperar la publicación oficial correspondiente.
The International Valuation Standards Comité24 (IVSC) es el organismo internacional
encargado de compilar y homologar normas de valuación, en principio con fines
contables, a los cuales adhieren distintas legislaciones particulares de diversos países,
sobre todo de Europa.
Las normas del IVSC compendian aspectos conceptuales generales acerca de los
principios fundamentales de aplicación para la valuación de activos fijos, principalmente
y originariamente para balances de estados financieros y contables.
"El Comité Internacional de Normas de Tasación (IVSC) reconoce la complejidad de los
procedimientos profesionales de valuación, la diversidad de situaciones de la propiedad,
la dificultad de interpretación de las actividades de la valoración por otras profesiones, el
problema de las interpretaciones internacionales del lenguaje y la superior necesidad del
público de contar con valuaciones profesionales bien fundamentadas desarrolladas
conforme a normas generalmente aceptadas "
Elvin Fernández, presidente del International Valuation Standard Committe (Ivsc) y de la
Asociación de Avaluadores de Malasia en el marco del XXI Congreso Panamericano de
Valuación y Asamblea de UPAV, en una disertación comentaba a preguntas expresas
de otros profesionales que en poco tiempo el resultado de un avalúo probablemente
será el mismo, requerirá cálculos homogéneos y no importará si lo hace un perito
japonés, malayo o colombiano. Esto, precisamente, motivó la creación de una norma
para todos los países del mundo (IVC).
¿De qué se trata la norma?
El trabajo de las multinacionales fue una de las razones que impulsó la norma
internacional de contabilidad, pues el gerente debe recibir la información de cada país
de la misma forma para poder interpretarla correctamente.
24 Comité Internacional de Valuaciones Estándares
48
¿Y qué relación tiene con los avalúos?
Ahora las normas contables se ocupan más de la propiedad inmobiliaria y de sus
avalúos, ya que los contadores no hacen una simple depreciación histórica para ajustar
sus balances.
Actualmente, en el mundo de las inversiones es necesario saber cuánto valen los
edificios que usa una compañía, cuáles compra para inversión y, en un tercer grupo,
cuáles no se utilizan ni se aprovechan económicamente. Por eso es tan importante
estimar el valor de mercado (fair value) bajo los mismos parámetros. Un inversionista
necesita saber si el dinero que le destinó a la compra del bien le está representando las
ganancias correctas. Esto quiere decir que cada vez que se presente un balance debe
acompañarse de los avalúos.
¿Cuál es la importancia de los bienes raíces en el tema?
La inversión inmobiliaria se está haciendo cada vez más importantes para los
inversionistas; de hecho, los administradores de fondos han entendido que es rentable
poner más dinero allí porque representan un ingreso constante, un punto intermedio
entre la seguridad de los bonos y el riesgo de las acciones.
En el mundo, la persona promedio cada vez tiene más edad y necesita invertir sus
ahorros de manera ideal para la vejez, incluyendo los Estados Unidos. Entonces, los
fideicomisos inmobiliarios son la mejor opción y por eso, justamente, se necesitan más
valuadores preparados que sean, incluso, consultores.
¿Desde cuándo funciona la norma?
En realidad son dos tipos de normatividad: una que se aplica en países como Japón,
Canadá, Singapur y otros; y otra para Estados Unidos. Sin embargo, lo que se hace hoy
es fusionar las dos corrientes para que quede tan sólo la universal (con ajustes
minúsculos en cada país). Así hablaremos un solo idioma valuatorio (en el 2005, entró
en vigencia en Europa).
¿A quién le afecta este cambio?
A todas las compañías que estén en la bolsa de valores y a quienes pretendan ser
competitivos frente a la globalización.
49
^ * V v JL JL ^ J
¿Cómo está Latinoamérica? I I D L i U 1 L u A
Aquí el problema es que cada país tiene su legislación, pero muy pronto no podrán
resistirse a la economía global. En poco tiempo, los contadores entenderán que los
directivos internacionales deben leer los mismos tipos de balances pues la multinacional
no puede llevar una contabilidad diferente para cada nación. Incluso, para este tipo de
regiones con economías emergentes es vital actualizarse ya, así la empresa por ahora
no opere fuera de sus fronteras.
¿Cuáles son los principales puntos a homologar en los avalúos?
El concepto de valor de mercado, que es lo que se requiere para estimar. Sin embargo,
para que funcione se debe contar con la infraestructura del mercado y los gobiernos
deben facilitar un sistema de información con acceso a todas las personas para que
entiendan el concepto.
En Latinoamérica, por cuestión de impuestos, es común que las operaciones se
registren por debajo del precio real pero es necesario generar una infraestructura
transparente que se refleje en los libros. Para que todo esto funcione, lo primero que se
requiere es que los valuadores aprendan más y desarrollen sus habilidades para usar
los diferentes métodos.
Muchos han contribuido al desarrollo de las Normas Internacionales de Valuación.
Los integrantes del Consejo de Administración del IVSC25, de la Junta de Normalización
y de los Grupos de Expertos de manera voluntaria contribuyen en mucho tiempo y
experiencia para la preparación de las normas.
Las Normas Internacionales de Valuación (IVS) tienen el objetivo de que, al final, el
IVSC haya preparado un conjunto de normas internacionales comprensivo y robusto
para facilitar las transacciones transfronterizas que involucraran propiedad y contribuyen
a la estabilidad financiera tanto doméstica como internacional.
Han seguido la guía que fijaron las Normas Internacionales de Contabilidad. Queda
claro, sin embargo, que la totalidad del documento es obligatoria, y cualquier valuación
que se prepare conforme a las NIV26 debe cumplir con todas las partes.
International Valuation Standard Committee.-12 Great George Street, London SW1P3AD United Kingdom, IVS por sus siglas en inglés, Normas Internacionales de Valuación., elaboradas por el IVSC.
50
Uno de los objetivos del IVSC es lograr la convergencia de las normas nacionales de
valuación a un solo conjunto de normas globales de alta calidad, y reducir gradualmente
las actuales diferencias entre normas.
El IVSC también está comprometido en el desarrollo de Normas Internacionales de
Valuación que respalden las estructuras de revelación que vienen desarrollando otras
organizaciones internacionales. El 2005 fué una fecha importante para la comunidad
financiera y de negocios en muchos países. Por supuesto que es la fecha para la cual
muchos países han adoptado las Normas Internacionales de Contabilidad. Las Normas
Internacionales de Contabilidad exigen un solo conjunto de Normas Internacionales de
Valuación para lograr una medición consistente de los activos que se reportan en los
estados financieros. Hay crecientes indicios de que la profesión contable y de auditoría
requerirá valuaciones que conformen con las Normas Internacionales de Valuación a fin
de lograr la aplicación consistente y rigurosa de las Normas Internacionales de
Contabilidad y posibilidad de comparación más allá de las fronteras.
El IVSC se mantiene atento al trabajo del Comité de Basilea para la Supervisión
Bancaria conforme se mueve hacia la introducción de nuevos requisitos internacionales
de capital para los bancos y otras instituciones financieras. La importancia de los
inmuebles como colateral para fines de préstamos bancarios hace altamente deseable
una mayor armonía de las normas de valuación.
Las Normas de Contabilidad del Sector Público están siendo objeto de creciente
reconocimiento alrededor del mundo. También aquí el IVSC trabaja muy de cerca con el
Comité del Sector Público de la Federación Internacional de Contadores (IFAC PSC)
quienes están desarrollando estas normas. El IVSC tuvo la satisfacción de ver que se
hace referencia a las Normas Internacionales de Valuación en la asesoría publicada por
el IFAC PSC en abril de 2002 para auxiliar a las entidades del sector público en la
transición de la contabilidad con base en el efectivo a la basada en acumulación.
Durante el tiempo que duró el Proyecto de Normas, las Normas, Aplicaciones y Asesoría
existentes quedaron sujetas a un riguroso proceso de revisión y se introdujeron diversos
cambios. El Consejo de Administración del IVSC anticipa ahora un periodo de
estabilidad para las Normas Internacionales de Valuación actuales aún cuando
continuara reflejando los cambios que requieran otras entidades. El IVSC también está
esperando el resultado del trabajo del Grupo de Reevaluación del IASB.
51
El Consejo de Administración continuará respondiendo a las demandas del mercado
para nueva asesoría. Las áreas actualmente en desarrollo incluyen la valuación de
inmuebles de comercialización especializada, para fines de bursatilización, y de las
industrias extractivas; valuación masiva; y valuación de los activos del sector público
para informes financieros.
Normas Internaciones de Valuación (IVS)
Cuando se informa sobre valuaciones de propiedades especializadas usando la
metodología de costo de reposición depreciado, el IVSC ya no promueve el valor de uso
actual para la tierra para fines de informes financieros. En su lugar debe usarse el Valor
de Mercado de la tierra, mismo del que debe informarse. El IASB ha introducido
modificaciones mediante las cuales, en el futuro, los inmuebles objeto de arrendamiento
de largo plazo podrán calificar para valuarse como propiedades de inversión.
Los cambios económicos rápidos que tuvieron lugar en la década de los setenta a nivel
mundial, y en México los ciclos sexenales, sin duda han servido para mejorar el
reconocimiento por los participantes en el mercado económico, de la importancia de las
valuaciones profesionales de bienes. El paso acelerado de la globalización de los
mercados de inversión subrayó marcadamente la necesidad de crear normas aceptadas
a nivel internacional, para informar el valor de la propiedad. Es evidente que sin normas
obligatorias de valuación existe la posibilidad potencial de crear confusión. Los puntos
de vista diferentes de los distintos organismos nacionales profesionales de valuación
pueden llevar a malas interpretaciones no intencionales. Como respuesta histórica a
esta situación, los miembros de un comité técnico del Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS) y los representantes de organizaciones estadounidenses de
valuación, empezaron a dialogar a finales de los setenta, lo que dio lugar a la creación
del Comité Internacional de Normas de Valuación de Activos (The International Assets
Valuation Standards Committee TIAVSC) en 1981. El Comité cambió su nombre en
1994 y ahora se conoce como el Comité Internacional de Normas de Valuación (IVSC).
El IVSC es una asociación desincorporada que incluye a asociaciones profesionales de
valuación de todo el mundo que están obligadas por un solo Estatuto. El IVSC ha tenido
dos objetivos:
1) Formular y publicar, para el interés público, las Normas de valuación para la
valuación de bienes y promover su aceptación mundial, y
52
2) Armonizar las Normas entre los Estados del mundo, identificar y revelar las
diferencias en las declaraciones y/o aplicaciones de las Normas cuando estas se
presenten.
El IVSC también publica las Notas de Orientación relativas a aspectos específicos de
valuación y a la aplicación de Normas en situaciones más específicas de negocios y de
prestación de servicios.
En particular, el IVSC ha procurado que las Normas Internacionales de Valuación (NIV)
sean reconocidas en las normas de contabilidad y en otras empleadas para informes, y
que los Valuadores reconozcan qué es lo que se les exige conforme a las normas de
otras disciplinas.
La evolución de estas Normas es prueba del reconocimiento por parte del IVSC de que
el cambio es inevitable y continuo aún cuando paulatino y no de fácil discernimiento. El
desarrollo continuo de las Normas refleja el compromiso del IVSC para asegurar que las
definiciones y la orientación fundamental de la valuación siga vigente en un mundo
dinámico.
Las Normas Internacionales de Valuación representan la práctica aceptada o mejor, en
la profesión de Valuación también conocida como Principios de Valuación Generalmente
Aceptados (PVGP). La intención es que las Normas Internacionales de Valuación y las
normas nacionales de los Estados Miembros respectivos sean complementarias y de
apoyo mutuo. El IVSC promueve que se revelen las diferencias entre las declaraciones
y/o aplicaciones de las Normas Internacionales y nacionales de Valuación.
Las Normas Internacionales de Valuación a veces requieren de un enfoque distinto al de
la práctica local y/o de la reglamentación nacional. En los casos en los que las dos
difieran, se espera que los valuadores cuantifiquen y expliquen las diferencias
consecuentes del valor.
No es novedad entre los valuadores, que existen varios intentos sectoriales a través de
los distintos organismos o cámaras que promueven aspectos de la actividad para
avanzar en el sentido de una mejora continua. Y la necesidad de un marco regulatorio
para la actividad en nuestro país, poniendo de manifiesto el déficit normativo actual.
53
El llamado a impulsar el cumplimiento de las normas y su aplicación ética es urgente y
necesario, siempre y cuando sea conducente hacia una mejora cualitativa evidente y
palpable para el usuario de la valuación y no quede en un juego de intereses sectoriales.
Resulta simplista pensar que este salto cualitativo vendrá directamente de la mano de
una racionalización a ultranza de la actividad y/o de la adopción de determinadas
normativas, estas son condiciones necesarias pero no suficientes para asegurar el salto
de calidad buscado. La capacitación y actualización permanente en los aspectos
técnicos metodológicos enmarcados con altas dosis de "sentido común" en la lectura y
seguimiento constante de la realidad socioeconómica particular de nuestro país es
esencial.
La actividad valuatoria requiere ante todo de un consenso responsable despojado de
intereses sectarios, que siente las bases de una doctrina común sobre metodologías de
valuación a aplicar en el ámbito de todo el país y aliente su adecuada difusión y
comunicación.
11.3 PRINCIPIOS FUNDAMENTALES DE LA VALUACIÓN
1. Principio de anticipación: Establece que el valor presente del objeto de
valuación se sustenta en los beneficios futuros que puede retribuir su uso o
explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o
explotación. Este principio da lugar a la aplicación del enfoque de capitalización
o de ingresos.
2. Principio de crecimiento, equilibrio y declinación: Asegura que el valor presenta
un ciclo temporal (relativo al tiempo) debido a las variaciones de la demanda
que es motivada, por ejemplo, por la introducción de elementos novedosos, por
los efectos del deterioro físico ordinario, o por la moda de uso, resultando que
en una primera etapa la demanda supera a la oferta, posteriormente el mercado
se satisface, presentando el punto de equilibrio y, finalmente, la oferta es la que
supera a la demanda.
3. Principio de coherencia: Refiere que las diversas manifestaciones del valor de
un bien guardan una relación lógica entre sí, esto es, que el costo neto de
54
reposición, el valor de uso y el valor de cambio pueden vincularse mediante una
función.
4. Principio de generalidad: Establece que el perito debe considerar, a menos que
justifique la excepción, la aplicación de los tres principales enfoques de
valuación: el físico, el de mercado y el de capitalización, no obstante que
identifique a uno de estos como el más adecuado para el valor conclusivo.
5. Principio de mayor y mejor uso: Establece que el valor del objeto de valuación
debe determinarse con base en su uso más apto, que sea técnicamente viable,
apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de
manera que se establezca el valor más alto del objeto de valuación.
6. Principio de normalidad: Señala que los pronósticos de valor obtenidos para un
mismo bien en un mismo mercado tienen una distribución estadística "normal".
7. Principio de oferta y demanda: Afirma que la escasez influye en las fuerzas
económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta supera a la
demanda existe disminución en el nivel general de los precios de bienes o
servicios específicos, mientras que cuando ocurre lo contrario, éste aumenta.
Este principio señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el
precio, así como de una relación directa entre la demanda y el precio.
8. Principio de permanencia y cambio: Establece que hay un lapso durante el cual
los valores se mantienen fijos, y aunque existe posterior variación de los
mismos por la interacción de la oferta y la demanda, siempre habrá un intervalo
durante el cual el precio pronosticado tendrá vigencia.
9. Principio de probabilidad: Establece que el análisis y validación de indagaciones
de mercado debe realizarse con base en técnicas de muestreo, así como
también que el método residual debe efectuarse de acuerdo con condiciones
específicas que inducen variación a los flujos de efectivo, situación que
establece el estudio de diferentes escenarios y de riesgo.
55
10. Principio de equivalencia y proporcionalidad: Sostiene que dos bienes
equivalentes en mercados equivalentes tendrán el mismo valor, también que
dos bienes semejantes en mercados semejantes tienen valores semejantes y
que la diferencia de éstos es proporcional a las diferencias entre sus
características.
11. Principio de influencia: Aplicable al caso de los inmuebles, señala que, cuando
un inmueble no es compatible con la zona en que se ubica, su valor se
influenciará por las condiciones de los inmuebles que lo circundan.
12. Principio de sustitución: Establece la posibilidad de que un bien o servicio puede
ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus
capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, etc.; y en ese
sentido, puede fijarse el valor del objeto de valuación a partir de la consulta de
los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo. Este principio da
lugar a la aplicación del enfoque de mercado o comparativo.
13. Principio de temporalidad: Reconoce que el valor concluido corresponde con la
fecha de la valuación, sin embargo, para fines del propósito de la valuación se
reconocerá que esté tendrá vigencia durante un periodo determinado, siempre
que no cambien las características físicas y legales del bien, o las condiciones
generales del mercado en que se comercialice.
14. Principio del valor único: Señala que el valor comercial de un bien, derecho o
negocio debe calcularse y establecerse con independencia de los fines para los
cuales se requiera o utilice la valuación, observando para tal efecto las
disposiciones legales y administrativas emitidas por autoridades competentes
en la materia que, en su caso, sean aplicables.
56
CAPITULO III
LA FINALIDAD DE LA VALUACIÓN
111.1. LA VALUACIÓN: rol protagónico en materia de decisiones económicas.
El espacio de confluencia entre las aspiraciones de oferta y demanda, siempre sensible
y dinámico, es interpretado por el valuador, dándole una forma concreta de magnitud
monetaria: el valor de mercado.
La multiplicidad de factores que inciden en el valor de un bien, hace que la práctica de la
valuación responsable, requiera cada vez de un mayor grado de información, formación
y actualización.
La diferencia entre la concreción de la venta de un inmueble en el plazo razonable que
dicta el mercado o el envejecimiento y presencia "in eternum" de carteles de oferta
inmobiliaria sobre su frente estriba, en la mayoría de los casos, en su valuación.
Una división legal (sucesiones, disoluciones, etc.) de bienes o de un bien raíz en
particular tiene como principal responsable para que sea económicamente justa a una
valuación adecuada.
Un desarrollo constructivo o la decisión de una inversión financiera puede abortarse
como fruto de una valuación improcedente.
La verdadera garantía a la hora de formalizar una hipoteca es la valuación del inmueble
a hipotecar.
Larga sería la lista de razones e infinitas para enumerar las circunstancias en las que la
valuación de un bien marca el límite entre beneficio y perjuicio, justicia e injusticia, éxito
o fracaso, legalidad o delito.
Tan delicado instrumento merece una adecuada y elevada consideración, que es
responsabilidad de los valuadores comunicar, demostrándolo cotidianamente con la
seriedad de su trabajo mediante una labor cada vez más profesional y una formación y
actualización permanente.
57
El IVSC reconoce la diversidad de propósitos para ios que se requieren las valuaciones
de bienes, incluido su uso en estados financieros, decisiones para otorgar préstamos e
hipotecas que garantizados por algún tipo de propiedad, transacciones que tienen que
ver con transferencias de propiedad, litigios y pago de impuestos.
Los usuarios de valuaciones realizadas conforme a las NIV podrán confiar en que dichas
valuaciones las llevaron a cabo profesionales competentes que se apegan a las normas
más altas de conducta ética. Conforme se amplía el alcance de la práctica de la
valuación, el término valuación de propiedades ha ganado más aceptación que el
término restrictivo valuación de activos, un término que se refiere a las valuaciones que
se llevan a cabo principalmente para informes financieros. Un Valuador Profesional de
Propiedades es una persona que posee la calificación, habilidad y experiencia necesaria
para estimar el valor - generalmente de bienes raíces - para una variedad de propósitos
incluyendo transacciones que involucran la transferencia de la tenencia de propiedad,
propiedad considerada como garantía para asegurar préstamos e hipotecas, propiedad
sujeta a litigio o pendiente de arreglo por impuestos y propiedad tratada como activo fijo
en informes financieros. Un Valuador Profesional de propiedades puede también poseer
conocimientos específicos para realizar valuaciones de otras categorías de bienes, v.
gr., bienes muebles, negocios, intereses financieros. Un Valuador Profesional de Activos
es una persona con la preparación, habilidad y experiencia necesaria para llevar a cabo
la valuación de tierra, edificaciones, y planta y maquinaria, generalmente para
incorporación en los estados financieros de las empresas.
El análisis detallado de la metodología y de su aplicación en tipos de propiedades o
mercados específicos es competencia de literatura y educación especializada. Por esta
razón, el IVSC aconseja a todos los Valuadores profesionales valerse de programas de
educación continua a lo largo de su carrera. Las Normas Internacionales de Valuación
dictan lo que deben hacer los Valuadores mas no explican cómo se deben aplicar los
procedimientos o metodología específicos. El IVS reconoce que cada aplicación está
relacionada a un problema específico de valuación, cuya solución depende de la
capacidad del Valuador para seleccionar las técnicas pertinentes y aplicar su juicio más
adecuado.
En los casos en que las normas de otras disciplinas, tales como la contabilidad,
puedan ser aplicables a las Valuaciones, el IVSC aconseja a los Valuadores de
propiedades a enterarse del uso contable al que se someten sus avalúos. Cuando se ha
58
de hacer un avalúo para un informe financiero u otra aplicación contable, el Valuador
debe cumplir tanto con los requisitos de las normas contables como con relacionados a
la valuación de bienes. Si hubiere algún conflicto entre los dos grupos de normas, el
Valuador deberá informar sobre esa situación.
111-2. VALORES ESPECÍFICOS CONSIGNADOS EN EL INFORME DEVALUACIÓN
Los principios de valoración, al estar articulados sobre bases uniformes y sobre el uso
de una metodología de valoración establecida explícitamente, forman conjuntamente la
piedra angular sobre la que se realizarán unas valoraciones presentadas de forma clara
y accesible.
Los principios establecen un modelo de función del cual se enjuiciará el trabajo realizado
por el tasador. Cada vez más, el uso de bases reconocidas de valoración, se está
convirtiendo en un requisito normativo o en una recomendación de la Unión Europea,
respecto a los estados financieros.
La finalidad de la valoración resulta crucial para la elección de la base de valoración, la
cual debe establecerse de manera conjunta entre cliente y asesores profesionales al
comienzo de la designación cuando se deciden las condiciones del acuerdo.
Cualquiera que sea la finalidad de la valoración, los criterios fundamentales son la
definición y explicación del Valor de Mercado. Sin embargo, para evitar confusión, se
recomienda que el término valor razonable (fair value), se utilice en relación con
valoraciones del Valor de Mercado de activos fijos, para la finalidad de valoración de los
estados financieros.
Expongo enseguida las diferentes definiciones de bases de valoración derivadas y no
derivadas del mercado, así como las recomendaciones en cuanto a su forma de
aplicación, en la utilización en relación con los estados financieros y las circunstancias
apropiadas para su ejercicio.
Valor de Mercado se entenderá por la cuantía estimada por la que una propiedad podría
intercambiarse, en la fecha de valoración, entre un vendedor dispuesto a vender y un
comprador dispuesto a comprar, en una transacción libre tras una comercialización
59
adecuada en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera
prudente y sin coacciones.
Esta definición se exige específicamente en caso de valoraciones llevadas a cabo en el
sector de los seguros y puede ser impuesta por clientes o sus asesores profesionales o
se puede exigir que se haga una referencia a la misma.
El término "cuantía estimada" se refiere al precio expresado en términos monetarios que
se ha de pagar; ésta apreciación excluye específicamente el precio estimado
excesivamente alto o bajo debido a situaciones o circunstancias especiales. El Valor
Especial es un término relacionado con un elemento extraordinario de valor por encima
del de mercado; con relevancia sólo para el comprador con un interés especial.
El término "propiedad" sustituye al de "activo" para lograr una aplicabilidad más genérica
de la definición. El valor de ésta propiedad no es un precio de venta predeterminado o
real, es una cuantía estimada.
La "fecha de valoración" es una fecha determinada y normalmente coincide con la fecha
en la que se entiende que la hipotética venta ha tenido lugar, y por ello, suele diferir de
la fecha en la que se realiza la tasación.
El "comprador dispuesto a comprar" no está obligado a comprar, pero desea comprar de
acuerdo a un precio de acuerdo a la realidad del mercado actual. Así mismo, el
"vendedor dispuesto a vender" considera un precio razonable en el mercado actual.
La "transacción libre" se produce entre quienes no tienen un vínculo particular o especial
que deriven en un precio poco característico.
"... tras una comercialización adecuada..." significa que la propiedad se ha ofrecido
apropiadamente en el mercado, en un tiempo suficiente para permitir que la propiedad
haya llamado la atención a un número suficiente de compradores y en un período de
oferta que transcurre antes de la fecha de valoración.
Tanto el comprador como el vendedor deberán haber "actuado con la información
suficiente" sobre la naturaleza y características de la propiedad, sobre sus usos actual y
60
potenciales y sobre el estado del mercado al día de la valoración. La prudencia se fija en
relación al estado del mercado en el día de la valoración, no a la ventaja de una visión
posterior.
Cada parte tiene alguna motivación para llevar a cabo la transacción, sin embargo
aquella no se ve forzada, ni coaccionada antijurídicamente a perfeccionarla.
El Valor de Mercado de Alquileres tiene el mismo formato que la definición de Valor de
Mercado, pero sustituyendo términos específicos relacionados con el arrendamiento que
han sido asumidos para el propósito de realizar las valoraciones, como son: "cuantía
estimada" por "renta estimada", y "comprador" y "vendedor" por "arrendatario" y
"arrendador".
El Valor de Mercado de la UE se entenderá por valor de mercado el precio al que se
pueden vender los terrenos y construcciones mediante contrato privado entre un
vendedor dispuesto a vender y un comprador sin ningún vínculo con el vendedor en la
fecha de valoración, suponiendo que el bien ha sido puesto la venta públicamente, que
las condiciones del mercado permiten una venta regular y que se dispone de un período
de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuanta la naturaleza del
bien.
El Valor de Mayor y Mejor Uso es un término empleado por el IVSC y ampliamente
utilizado y conocido en Norteamérica. Se define como el uso más probable de una
propiedad, siempre que sea físicamente posible, adecuadamente justificado, legalmente
permitido, financieramente factible y que resulte en un mayor valor del bien valorado.
Valor Razonable es un concepto contable definido como la cuantía por la cual un activo
puede intercambiarse entre partes informales y dispuestas a contratar en una
transacción libre.
El término también se utiliza en algunos Estados para establecer una definición legal
que caracterice un acuerdo equitativo entre las partes de cara a una acción legal, real o
hipotética, ante los Tribunales.
61
El Valor de Uso Actual lleva inherente el concepto de "valor de depreciación" o coste
que para el propietario del bien tendría el acudir al mercado para adquirir un bien de
reposición.
Se define como el Valor de Mercado basado en la continuación de su uso actual,
suponiendo que la propiedad se puede vender en el mercado abierto para su uso actual
sobre la base de una posesión libre.
Valor en Uso es el valor actual de los flujos de caja futuros estimados que surgirán del
uso continuado del activo y de su venta al final de su vida útil. El tipo de descuento será
una tasa antes de impuestos que refleje las estimaciones de mercado actuales acerca
del valor temporal del dinero y los riesgos específicos del inmueble. La tasa de
descuento no debería reflejar riesgos a los que ya se hayan ajustado los flujos de caja
futuros.
El valor en uso de un inmueble puede resultar difícil de establecer. Los inmuebles se
agregan como una "unidad generatriz de flujo" que se define como "el grupo de
inmuebles identificable más pequeño que puede generar flujos de caja entrantes
ampliamente independientes de los flujos de caja entrantes procedentes de otros
inmuebles o grupos de inmuebles".
El Valor de Uso Alternativo se define como representativo del valor de mayo y mejor
uso, que puede incluir el uso al cual se destina actualmente la propiedad o se pretende
usar; también puede incluir redesarrollo.
Las valoraciones y tasaciones con fines de seguridad o como parte de un análisis del
mayor y mejor uso a menudo requieren Valoraciones de Uso Alternativo al determinar el
desarrollo económico de las propiedades o el retorno actual del capital empleado por
una empresa.
En todos los casos, debe ponerse en relación con información precisa relativa a
aspectos legales o d otro tipo que se refieran al cambio de uso u otros asunto que
puedan afectar a la estimación del Valor de Uso Alternativo. Este Valor puede suponer
en algunos casos, una obligación mas que un derecho.
62
Los Valores Negativos normalmente surgen en activos inmobiliarios sujetos a
obligaciones físicas, jurídicas, financieras o contractuales referenciales al tipo de interés
legal del dinero, que generan un flujo de caja negativo real o hipotético, requieren
importantes trabajos de reparación que podrían costar más que el valor de la propiedad.
Estos factores conllevan que el activo se convierta en una obligación financiera o que
tenga un valor negativo.
Si el valor expresado en el informe es negativo, se debe destacar su importancia en un
anexo al certificado. El valor negativo se hará constar por separado y no en conjunto con
otras valoraciones.
El Coste de Reposición Depreciado es un procedimiento de valoración empleado para
obtener el valor de uso actual, o valor en uso, de propiedades especializadas que
raramente se venden o arriendan en el mercado si no es como parte de un negocio.
No se considera un método derivado del mercado, excepto por el elemento terreno de la
valoración. Se usa a menudo como sustituto del análisis generado del mercado. Por ello,
no es adecuado usarlo para valorar propiedades mantenidas por motivos de inversión, o
que sean excedentes a las necesidades operativas de la sociedad que las tiene en
propiedad.
El método DRC se basa en una estimación del Coste de Reposición Bruto actual de
todos los edificios, plantas y otras obras de la finca, o alternativamente, el valor de una
propiedad sustitutiva nocional en la misma localización general, el tasador deberá
realizar ajustes para reflejar la diferencia en el valor de la empresa, entre la propiedad
que se valora y una nueva instalación (que es alo que se refiere el Coste de Reposición
Bruto).
El Valor Hipotecario es el valor de la propiedad determinado por un tasador que realice
una evaluación prudente de la comercialización futura de la propiedad teniendo en
cuenta los aspectos de la propiedad sostenibles a largo plazo, las condiciones de
mercado normales y locales, el uso actual y los usos alternativos apropiados de la
propiedad.
63
En la determinación del Valor Hipotecario no se podrán tener en cuanta los elementos
especulativos. El Valor Hipotecario deberá documentarse de forma transparente y clara.
El Valor de la Empresa es la cuantía estimada bruta, sin que quepa depreciación o
amortización, por la cual se intercambiaría un negocio, en la fecha de valoración, entre
un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender en una
transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan
actuado con información suficiente, de manera prudente y sin coacciones.
El Valor de los Fondos Propios es la cuantía estimada, sin que quepan depreciación o
amortización, pero teniendo en cuenta todos los activos y pasivos, por la cual se
intercambiaría el capital accionarial emitido, en la fecha de valoración, entre un
comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender en una transacción
libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con
información suficiente, de manera prudente y sin coacciones.
111.3. LA SELECCIÓN DE BASES HOMOGÉNEAS DE VALUACIÓN
Cuando no se adopta el enfoque convencional del coste histórico, se recomienda que la
aplicación de los conceptos contables relativos a los activos fijos tangibles se realicen
según las cuatro bases siguientes: A) Valor de Mercado, B) Valor Razonable, o Valor de
Uso Actual, C) Valor de Uso o Valor Presente y D) Coste de Reposición Depreciado. Los
cuales explico a continuación:
A) Valor de Mercado, cuando los activos se mantienen como inversión o suponen un
exceso sobre las necesidades operativas. En estos casos, los costes de venta se
deducen del precio de venta.
Para evitar una aplicación errónea se especifica como, la cuantía o precio estimado por
la que podrían intercambiarse terrenos y construcciones, mediante contrato privado,
entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, sin vínculo
entre comprador y vendedor en la fecha de valoración, en una transacción libre,
suponiendo que el bien ha sido puesto a la venta regular y que se dispone de un período
de tiempo normal para la negociación de la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del
64
bien, tras una comercialización adecuada en la que tas partes hayan actuado con
información suficiente, de manera prudente y sin coacciones.
Se exige específicamente en caso de valoraciones llevadas a cabo en el sector de los
seguros y puede ser impuesta por clientes y sus asesores profesionales, o se puede
exigir que se haga una referencia a la misma por constituir la única definición jurídica
comunitaria del Valor de Mercado.
B) Valor Razonable definido, sólo en éste contexto, como Valor de Uso Actual para
bienes ocupados para la finalidad del negocio.
Definido para fines de inversión como la cuantía por la cual un activo puede
intercambiarse entre partes informales y dispuestas a contratar en una transacción libre.
El Valor Razonable de terrenos y construcciones coincide normalmente con ei Valor de
Mercado. Este valor viene determinado por la tasación realizada normalmente por
tasadores profesionales cualificados.
Adicionalmente, la IAS 42 (Agricultura) exige que los activos biológicos (animales o
plantas vivos) se midan a su valor razonable restándole los costes de distribución en el
punto de venta excepto cuando ei valor razonable no se pueda medir de forma fiable.
C) Valor de Uso, o Valor Presente de los flujos de caja futuros derivado del activo
sujeto o la Unidad Generadora de Caja.
Este Valor de Uso Actual se define como el valor de mercado basado en la continuación
de su uso actual, suponiendo que el activo se pudiera vender en el mercado abierto para
su uso actual, y bajo las hipótesis listadas más abajo.
Se deberá distinguir del Valor de Empresa en Funcionamiento, que se refiere ai valor
total de una empresa basado en el resultado finanaero de la misma, que incorpora
activos tanto tangibles como intangibles, fondo de comercio y otras consideraciones
relativas a mercados distintos del inmobiliario. De iguai manera el término Valor en Uso,
se distingue del Valor en Uso Actual, pues el primero se obtiene a través de la
estimación de los futuros flujos de caja de entrada y de salida que denven del uso
continuado del activo y de su ulterior venta.
65
La hipótesis de empresa en funcionamiento requiere la adopción del Valor de Uso
Actual. Inherente a él es el concepto de "valor de depreciación" o coste de reposición
corriente neto, es decir, el coste que para el propietario del bien tendría el acudir al
mercado para adquirir un bien de reposición.
Cuando éstas hipótesis sean de aplicación, una valoración sobre la base del Valor de
Uso Actual puede dar buenos resultados, pero puede llevar a error si se utiliza en otros
contextos.
Es importante que este tipo de valoraciones se expliciten para reflejar las circunstancias
en las que son de aplicación.
Señalo a continuación una serie de hipótesis y comentarios adicionales:
• Debe ser razonable en todas las circunstancias, que en el futuro previsible la
empresa sólo podrá usar la propiedad para su uso actual.
• El uso debe ser acorde con la legislación urbanística, las licencias y cualquier otra
regulación pertinente.
• Se ignoran cualquier uso alternativo posible y -cualquier elemento de valor
esperado. Cualquier valor atribuibie al fondo de comercio, como eí aumento en el
valor debido a inversiones y transacciones financieras especiales, que aporta a la
empresa intereses distintos a los que han de ser valorados, será igualmente
ignorado.
• La valoración podrá tener en cuenta el valor relacionado con el posicionamiento
de la compañía operativa, con potencial suficiente para ampliar o sustituir los
edificios actuales para las finalidades del negocio, siempre que se pueda realizar
sin interrupciones en la continuidad del negocio.
• Se incorporará a la valoración del uso actual la parte del fondo de comercio
relacionado con la propiedades comerciales que normalmente se valora según su
66
potencial comercial, y resulta aplicable a las operaciones de un ente comercial
medianamente competente.
• Cualquier parte de la propiedad ocupada para propósitos empresariales está libe
a la fecha de valoración, no teniendo en cuenta su ocupación real.
• Cualquier parte de una propiedad bajo contrato de arrendamiento u ocupada de
otro modo por terceras personas deberá ser valorada teniendo en cuenta este
hecho.
• Si la propiedad es o va a ser excedentaria frente a las necesidades operativas, la
valoración habrá de referirse al valor de mercado o al valor de mayor y mejor uso.
Constituirá una excepción el activo inutilizado u obsoleto que no puede separarse
del negocio en funcionamiento. Así la valoración reflejará el valor marginal
adicional de las propiedades excedentes para la empresa.
• Salvo determinadas excepciones, que se establecen más abajo, el valor obtenido
podrá ser igual o inferior, pero no superior, al valor alcanzado mediante la
aplicación de los principios del mayor y mejor uso. Ejemplos de las excepciones
referidas pueden ser
* en determinadas jurisdicciones se pueden otorgar planeamientos personales
o concesiones análogas, que no encontraríamos en el mercado general y
que habrán de ser tomados en cuenta al valorar el uso actual. Esto da pie
potencial a un sobre valor muy por encima del Valor de Mercado.
* los problemas medioambientales pueden afectar de forma adversa al Valor
de Mercado, pero sólo si las labores de reparación vienen impuestas
legalmente y afectan al funcionamiento de la empresa o Valor de Uso Actual.
* las restricciones al arrendamiento que no tengan consecuencias para el
ocupante no tendrán relevancia para la base de valoración.
* una valoración sobre la base del Coste de Reposición Depreciado que se
refiere al coste y la depreciación por obsolescencia respecto a operaciones
efectivas sobre el terreno, a menudo superará, al valor obtenido sobre una
base de mercado abierto.
67
Cuando la aplicación de procedimientos basados en el Valor de Mercado o en el Valor
de Uso Alternativo fuera a conllevar valoraciones que reflejen cifras materiales
diferentes, se deberá informar sobre este punto al mismo tiempo que se emita el informe
sobre los activos de la compañía basados en el Valor de Uso Actual.
Para evitar confundir sobre el informe de valoración, la valoración ha de ser objeto de
aprobación previa y explícita por parte del tasador que realizó las valoraciones.
D) Coste de Reposición Depreciado (DRC) para bienes especializados, calificados
como sujetos a rentabilidad potencial adecuada o potencial de servicio, en donde no se
pueden establecer valores basados en el mercado.
Se trata de un procedimiento de valoración empleado para obtener el valor de uso
actual, o valor en uso, de propiedades especializadas, que raramente se venden o
alquilan en el mercado si no es como parte de un negocio. No se considera un método
derivado de mercado, excepto por el elemento terreno de la valoración. Sin embargo
algún análisis utilizado para obtener valoraciones de mercado, se basa en datos
derivados de un análisis DRC de ventas de inmuebles. No es adecuado usarlo para
valorara inmuebles mantenidos por motivos de inversión, o que sean excedentes a las
necesidades operativas de la sociedad que los tiene en propiedad.
Algunas propiedades que deben ser evaluadas sobre esta base son: Refinarías
petrolíferas y químicas en las que la mayor parte de los edificios no sean mas que
estructuras o revestimientos altamente especializados en su equipamiento; Obras de
acero, estaciones de energía e instalaciones de muelle en los que las edificaciones y
obras de ingeniería se relacionen directamente con el negocio del propietario; y
Propiedades localizadas en áreas geográficas concretas por razones especiales o que
harían imposible o poco práctico al tasador obtener el valor de uso actual utilizando
transacciones de mercado.
El método DRC se basa en una estimación del coste de reposición bruto actual de todos
los edificios, plantas y otras obras de la finca, menos una cantidad por el deterioro físico
y todas las formas relevantes de obsolescencia y optimización. A esto se añade el valor
de mercado actual del terreno para su uso actual.
68
Como un procedimiento no derivado del mercado, el resultado siempre debe darse bajo
sujeción a rentabilidad potencial adecuada o viabilidad a largo plazo y potencial de
servicio de la empresa, comparado con el valor de las propiedades empleadas. La
evaluación debe también detallarse en el certificado de valoración.
Ahora bien, se deduce que al estimar el valor del terreno para el uso actual y el coste de
reposición bruto de los edificios, plantas y obras de la finca, el valor de una propiedad
sustitutiva nocional en la misma localización general, el tasador deberá realizar ajustes
para reflejar la diferencia en el valor de la empresa, entre la propiedad que se valora y
una nueva instalación. Este paso de la valoración conllevará considerar la antigüedad y
el estado. Así como la obsolescencia física, económica, ambiental, y funcional y el
estado físico de los edificios y plantas.
Las estimaciones del coste de reposición bruto requieren una colaboración estrecha
entre el tasador y los administradores de la empresa, así como con otros asesores
profesionales, y deben tener en cuenta lo siguiente:
o El coste de edificación y de trabajos de cimentación, que se suponen terminados
en la fecha de valoración. No es una estimación de hipotéticos costes futuros de
redesarrollo.
o Un edificio sustituto moderno puede costar considerablemente menos que una
reposición, como resultado del uso de un diseño mejorado, nueva tecnología o
materiales mas modernos. Puede utilizarse el coste del sustituto moderno.
o El mismo principio también es de aplicación a la escala del edificio, si como
resultado de la tecnología mas avanzada, la misma capacidad de producción o
prestación de servicios, puede generarse mediante un edificio sustituto moderno
mas pequeño, debe elegirse la alternativa mas reciente y barata.
o Existe una excepción a la regla anterior en relación con edificios sujetos a
protección o declarados de interés histórico o arquitectónico. En estos casos el
costo de reposición se referirá al requisito legal de retención de todo o parte de la
fábrica.
69
o El coste de reposición bruto debe considerar todos los costes de desarrollo
necesarios para la obtención de una entidad operativamente completa, incluyendo
todos los trabajos del terreno e infraestructura.
o Los costes adicionales deben incluir cualquier honorario profesional u otro coste en
el que normalmente se incurra, y todos los costes asociados por obtención de
permisos, licencias, evaluaciones ambientales u otras exigidas por ley o
reglamento. El coste de financiación de la construcción debe estar incluido.
o La disponibilidad de subvenciones de desarrollo regional, que puede recibir un trato
diferenciado según las convenciones contables, debe ser ignorada por el tasador.
La valoración debe determinar explícitamente qué se ha tenido en cuenta y qué no.
Respecto del valor de los terrenos, pueden darse diferencias entre el valor del uso
actual y el valor de una finca sin desarrollar. Si el terreno se fuera a ofrecer en venta en
el mercado abierto, el precio se rebajaría para relejar el período en el que dicho lugar se
desarrollaría. Este enfoque no es apropiado para una finca que ya esté totalmente
desarrollada. El tasador en estos casos, debe considerar cuidadosamente la extensión
del terreno que se ha desarrollado hasta su potencial completo, y reflejar esto en al cifra
elegida.
Puede resultar satisfactorio, donde no exista información suficiente, adoptar la hipótesis
de un suelo nocional equivalente dentro de la-misma localidad y con las características
apropiadas para el uso actual y la construcción de un edificio de reposición o de
sustitución moderno.
Pueden realizarse otras consideraciones sobre cuál es el tratamiento lógico del terreno
considerado excedente. Aunque dicho exceso hipotético no es relevante para la
evaluación del valor de uso actual bajo la hipótesis del DRC, puede sin embargo, ser
una consideración que debe ponerse en conocimiento de los administradores.
Tras haber evaluado, el tasador debe enjuiciar, con base en las entrevistas con la
gerencia, los aspectos cualitativos de la instalación y su vida futura efectiva, teniendo en
cuenta todos los aspectos de obsolescencia económica, ambiental, funcional o
estratégica.
70
Las deducciones del coste de reposición bruto deben, en consecuencia, realizarse
teniendo en cuenta los diversos elementos de obsolescencia (económica, funcional,
estratégica, ambiental), así como cualesquiera otros, relativos a la continuidad del uso
económico útil.
111.4. LA IMPORTANCIA DE UNA VALUACIÓN HOMOGÉNEA
A nivel europeo ha sido subrayado la valoración homogénea por el crecimiento de la
actividad financiera transfronteriza y por el desarrollo del mercado de activos
hipotecarios, y ha sido reconocida tanto por el Parlamento Europeo como por el Consejo
en la Directiva 98/32/CE, del 22 de junio de 1998, que modifica la Directiva de 1989
relativa al coeficiente de solvencia respecto de préstamos con garantías reales.
Se aplica una ponderación del 50% al coeficiente estándar de solvencia bancada a
determinados préstamos garantizados con inmuebles. Se aseguró la aplicación de
criterios de evaluación rigurosos, mediante leyes, reglamentos y disposiciones
administrativas; que se comunicaron a la Comisión Europea.
Como efecto de la aplicación de un rating de riesgo mas bajo, se aplica mayor énfasis a
la importancia de la calidad y de los estándares acerca de los informes de valoración. En
vista de las consecuencias económicas y comerciales de las finazas en la economía, ha
existido consulta previa a la Federación Hipotecaria Europea.
La Directiva para los Estados miembros que hayan adoptado la ponderación del 50%,
prevé la adopción de una o dos bases de valoración (criterios de valoración rigurosos);
estas son:
^ Valor de Mercado
s Valor Hipotecario
El uso del concepto Valor de Mercado, se entiende por los tasadores como la
representación de una evaluación del valor actúa! del mercado en un determinado
momento del tiempo y está de acuerdo con los estándares internacionales.
71
Parte del proceso de tasación de riesgo incluye calcular el valor de venta forzosa o valor
liquidativo, el valor de uso alternativo y las previsiones del valor futuro.
Dicho cálculo deberá incluir explícitamente las hipótesis que se hayan tenido en cuenta,
con las limitaciones adecuadas a la responsabilidad del tasador.
El concepto de Valor Hipotecario ha resultado ser de especial utilidad en algunos
Estados miembros en el contexto de programas de préstamos a largo plazo. No es
adecuado para establecer el valor de proyectos de desarrollo incompletos y activos
agotables en un determinado momento del tiempo.
Se entenderá como el valor de la propiedad determinado por un tasador que realice una
evaluación prudente de la comercialización futura de la propiedad, teniendo en cuenta
los aspectos de la propiedad sostenibles a largo plazo, las condiciones del mercado
normales y locales, el uso actual y los usos alternativos apropiados de la propiedad. En
la determinación del valor Hipotecario no se podrán tener en cuenta los elementos
especulativos y deberá documentarse de forma transparente y clara.
Las cuestiones discutidas en el seno de la Federación Hipotecaria Europea incluyen el
establecimiento de los siguientes principios:
• Evaluación prudente de la comerciabilidad futura.
• Identificación y eliminación de elementos especulativos.
• Reflejo de las condiciones de mercado normales y locales.
• Atención principal a los aspectos a largo plazo (sostenibles) del bien.
• Consideración del uso actual y de usos alternativos adecuados al bien.
• Utilización de métodos de valoración establecidos de forma transparente y
clara.
• Realización de las valoraciones por tasadores competentes que sigan las
normas concretas del país.
El Valor Hipotecario es cercano al Valor de Mercado, pero introduce, un concepto que
podría describirse como "suavizado" de las tendencias, rentas y rendimientos del
mercado.
La sostenibilidad de éste Valor Hipotecario puede requerir ajustes a, o el descuento de:
72
o El ingreso por rentas del inmueble
o La tasa de descuento o capitalización del mercado
o Los costes de administración o gestión del bien.
El tasador debe asegurar un enfoque consistente, una evaluación objetiva de los
elementos sostenibies, un análisis técnico de los datos, y decidir sobre la tasa de
descuento a aplicar. En los mercados más volátiles se da la necesidad de herramientas
más sofisticadas y de una interpretación clara y detallada.
Los métodos de valoración aplicables al Valor Hipotecario, están basados en tres
métodos principales de valoración de terrenos y edificios (el comparativo, el de renta y el
de coste). Respecto del enfoque de renta, sus diferencia con el procedimiento del Valor
de Mercado son las siguientes:
1) El flujo de renta del bien se limita al alquiler neto sostenible que el tipo de bien
objeto de valoración suele producir a lo largo del tiempo en el mercado local
concreto.
2) Todos los costes de administración y gestión del bien en que se incurra se
deducen del valor de la renta anual del bien.
3) La tasa de rendimiento utilizada para la capitalización no se basa en la situación
del mercado actual, sino que debe reflejar un juicio actual de la evolución a largo
plazo del mercado.
III.5. VALORACIONES ESPECÍFICAS
Valoración de reposición: los procedimientos que utilizan el coste de reposición o
reconstrucción como base para la estimación del valor de una empresa, para los
informes financieros, se reconocen como adecuados en circunstancias determinadas.
El coste de reposición bruto también es necesario para la finalidad de seguros. Las
estimaciones para finalidades de seguros a veces se realizan al mismo tiempo que las
valoraciones de activos.
Valor de venta forzosa: o valor de liquidación a veces se necesita para valorar
propiedades que son o se pretenden que sean garantía de un préstamo o empréstito. Es
73
idéntico al Valor de Mercado, con la condición añadida de que el tiempo de
comercialización es indebidamente corto y que la publicidad y la exposición al mercado
son inadecuadas, comparadas con el tiempo y las medidas de promoción necesarios
para alcanzar el mejor precio en el mercado.
El vendedor también puede estar bajo coacción o amenaza. No debe confundirse con
valores derivados de transacciones que ocurran en mercados a la baja o con alta
dispersión.
Deben establecerse claramente el período de tiempo asumidos para la venta forzosa,
una revisión del estado del mercado y las razones por las que se adopta el citado
período.
Valoraciones de ladrillo y mortero: estas valoraciones, desde un punto de vista
conceptual, se suponen que representa un prorrateo hipotético de una Valoración de
Mercado. Se recomienda que, si se solicita al tasador que adopte dicha base en el
contexto de una valoración para garantías bancarias, se dé una valoración de uso
alternativo además de una valoración sobre una base vinculada al potencial comercial.
Valoraciones retrospectivas: se necesitan para una serie de finalidades entre las que se
incluyen la imposición sobre bienes inmuebles, renta y patrimonio y sucesiones, así
como en relación con responsabilidad civil por negligencia o daños y prejuicios. También
pueden ser necesarias para revisar valoraciones ya existentes.
Debe prestarse especial atención a las valoraciones que requieren de una revisión de
informes de otros tasadores o que podrían dar pie a posibles demandas de
responsabilidad civil por negligencias. Esto enfatiza la importancia de conservar
registros correctos del mercado y de la propia empresa.
74
CONCLUSIONES
1. CORRELACIÓN DEL USO, PROPÓSITO Y FINALIDAD DE LA VALUACIÓN
El mercado de propiedades no puede operar eficientemente si se carece de
evaluaciones confiables. El papel central de los valuadores reside en detectar
claramente el "qué" u objeto de valuación así como el "para qué" o propósito de la
misma, para aplicar correctamente el método de valuación que defina el valor que le
corresponde, y así evitar abusos e imprecisiones.
El método o base de valor dependerá definitivamente de los dos primeros. Por ello todos
los informes de valuación deben especificar claramente el propósito y el uso que se
pretende dar al avalúo.
La clara comunicación de los resultados de la valuación y del entendimiento de cómo se
han obtenido esos resultados, reviste igual importancia para la tarea de los Valuadores.
Un Informe de Valuación bien preparado satisface esas funciones.
Todas las valuaciones deben referirse al propósito y uso que se pretende dar a la
valuación. Además de otras exigencias sobre la manera de informar, el Valuador deberá
exponer con exceso de claridad en que clase ha sido colocado cada activo si el
propósito de la valuación tiene relación eon la preparación de estados financieros.
El apropiado entendimiento de la terminología es especial para los Valuadores y para
aquellos que leen sus informes, es decir, es importante que "se hable el mismo idioma".
El sano uso de la experiencia y conocimiento profesional y la correcta aplicación de la
metodología también son esenciales. El propósito es servir a los objetivos comunes de
las personas que elaboran valuaciones de propiedades y activos y de aquellos que han
de apoyarse en sus resultados.
La valuación de inmuebles se lleva a cabo para una gran variedad de propósitos: ayudar
a un comprador en prospecto a establecer una oferta o un precio inicial aceptable, o
para ayudar a ambas partes a determinar el precio de venta para una transacción
propuesta; para establecer la base para reorganizar o fusionar la propiedad de varias
propiedades; para estimar el valor de una propiedad colateral que se ofrece para un
préstamo hipotecario propuesto o para establecer una base para asegurar o respaldar
75
un crédito sobre la propiedad; para una adquisición forzosa (procesos de
expropiación/adjudicaciones); para estimar el valor catastral; o para determinar los
impuestos de o sobre donaciones.
Todas ellas se llevan a cabo para un amplio espectro de clientes: inversionistas,
aseguradoras, ajustadores de seguros, rematadores o liquidadores y consejos de
zonificación, así como para una diversidad de propósitos, por ejemplo, análisis de
mercado y de factibilidad, análisis de costo/beneficio, para determinar el valor en libros
en la emisión de acciones nuevas (o revisiones de las mismas), y para establecer
programas prospectivos de rentas y disposiciones de arrendamiento.
Es muy importante, entonces, que el Valuador se asegure de dar una explicación y
revelación completa de la definición de valor, de dar los datos en los que se basó la
valuación y que respaldan la misma y el alcance de las suposiciones o limitaciones
especiales (si las hubiere) sobre las que se basa o rigen la valuación.
2. COMENTARIOS Y RECOMENDACIONES A LOS VALUADORES
Atendiendo a los dos objetivos de este Documento las recomendaciones se dirigen a los
Valuadores que realizan valuaciones en mercados jóvenes, con consejos para los
bancos comerciales y otros prestamistas así como a los bancos de desarrollo
internacionales, regionales y nacionales e instituciones que supervisan cualquier
reestructuración y/o fortalecimiento de los sistemas financieros en los mercados
jóvenes.
La base de Valor de Mercado debe reconocerse como la base fundamental de
valuación. En cuanto se usen otras bases deben distinguirse de la base de Valor de
Mercado.
Es necesario que, en las valuaciones para informes financieros, los Valuadores
entiendan de tal forma que interpreten y apliquen, la relaciones entre las normas de
valuación con las de contabilidad y entre la Normas Internacionales de Contabilidad y
las Normas Nacionales de Contabilidad.
76
Para resistir las presiones de los clientes promoviendo y apoyando reglamentación clara
y aplicable en las valuaciones para fines de préstamo, los Valuadores deben cumplir sus
encomiendas independientemente, al tiempo que trabajan con las autoridades
reguladoras.
Al iniciar toda valuación deben especificarse claramente por escrito las condiciones e
instrucciones de la encomienda, lo cual llevará a lograr una precisión en la aplicación del
método y por tanto de la valuación.
Para aumentar la claridad y confiabilidad de la valuación, es preciso revelar todas las
desviaciones de una valuación, así como el razonamiento que justifica el hecho.
Los bancos y otras instituciones financieras que prestan para hipotecas residenciales así
como para proyectos comerciales y residenciales requieren asesoría, para asegurar el
cumplimiento de la Aplicación Internacional de Valuación 2 - Valuación para Fines de
Préstamo.
Los Valuadores Externos/Independientes, pueden proveer garantía adecuada de
responsabilidad profesional a la institución de crédito. En los casos en que se empleen
Valuadores Internos recomiendo que la función de valuación sea independiente de la
función de aprobación del crédito/préstamo y que se revele debidamente en el informe
de valuación el hecho de que se trata de una valuación interna.
Al contratar Valuadores para llevar a cabo una encomienda, las instituciones de crédito
deberán especificar claramente por escrito las condiciones e instrucciones de
contratación para la encomienda, desde el principio.
Si los bancos e instituciones de desarrollo reconocen la importancia de valuaciones
realizadas por Valuadores profesionalmente calificados se acrecienta la confiabilidad,
fiabilidad e integridad.
El promover políticas que minimicen los desequilibrios en el mercado de inmuebles y de
la reestructuración y fortalecimiento de los mercados inmobiliarios y los sistemas
financieros de los mercados jóvenes, es de gran importancia por la repercusión que
conlleva a valuaciones objetivas, en base a principios y métodos específicos.
77
Si las instituciones con funciones de regulación sobre la profesión de valuación
aseguran la adecuada oportunidad, esta profesión será crucial en su desarrollo para un
mercado inmobiliario que funcione adecuadamente y por extensión para que la
economía haga lo propio.
a) Respecto a la información de los valores:
El valuador identificará correctamente el problema y lo resolverá con diligencia, si el
estilo del informe de valuación se adapta a la naturaleza de la asignación y a las
necesidades del diente, cumpliendo con ciertos requisitos mínimos relativos del
contexto. Presento en el anexo B, el contenido mínimo de cualquier informe o
certificado.
b) Referente a los requisitos éticos y de competencia de los Valuadores en la práctica
profesional:
Es fundamental practicar un código de conducta. La conducta ética sirve para el interés
público, mantiene la confianza que las instituciones financieras necesariamente otorgan
a los servicios de los Valuadores, y funciona para beneficio de la misma profesión de
valuación. Asegura que los resultados de las valuaciones sean confiables, congruentes
e imparciales.
Un Código de conducta lo concreto en nueve características que expongo ahora y
explico en el anexo A. presentado al final de ésta investigación:
- Ética
- Integridad
- Conflicto de intereses
- Confidencialidad
- Imparcialidad
- Competencia
- Aceptación de las instrucciones
- Ayuda externa
- Eficiencia y diligencia
- Revelación
78
c) En relación al entendimiento del tipo de propiedad:
La promoción del entendimiento y el evitar abusos en el mercado requieren que el
Valuador y el usuario de los servicios de valuación distingan claramente entre los tipos
de propiedad. El no hacerlo puede dar por resultado decisiones de mercado impropias o
equivocadas y mala interpretación de los valores que se reportan.
Sobre o subvaluar es un resultado común cuando se confunden mezclan los tipos de
propiedad. Lo mismo es cierto cuando la terminología o comunicación se exponen
indistinta o equivocadamente.
79
BIBLIOGRAFÍA
1 - American Institute of Real Estate Appraisers.
The Appraisal of Real Estate. Chicago, USA ,1973.
2 - AnsonMarston, Robley Winfrey, JeanC. Hemstead.
Valoración de Instalaciones Industriales. Editorial Hispano Europea, Barcelona,
España. 1969.
3.- Castaings Juan.
Dinero, Valor y Precios, (Un análisis estructural cuantitativo sobre México). UAM,
México. 1984.
4.- Cevallos S. Fulvio.
Algunos conceptos sobre el Valor. Caracas, 1975.
5- Dewey John.
Theory of Valuation, International Encyclopedia of Unified Science. Chicago,
University of Chicago Press. Vol. II, No. 4.
6.- Erich Helfert.
Conceptos y Aplicaciones Prácticas. Ecasa, México, 1981.
7- González Espoz Sergio.
Tasaciones Agrícolas. UTEM. Santiago de Chile. 2001.
8- Jalife DaherMauricio.
El Valor de la Propiedad Intelectual. Editorial Juris Tantum. México, 2001.
9- Magnom Eduardo.
Manual de Tasaciones. Buenos Aires. Editorial Astrea.1989.
80
ANEXOS
A. CÓDIGO DE CONDUCTA
Ética
Los Valuadores deben en todo momento mantener un alto nivel de honestidad e
integridad, y llevar a cabo sus actividades de una forma que no sea perjudicial para los
clientes, para el público, para su profesión o para su organismo de valuación profesional
nacional respectivo.
Integridad
Un Valuador no debe actuar de una forma que sea engañosa o fraudulenta.
Un Valuador no debe elaborar y comunicar un informe que sabe que contiene opiniones
y análisis falsos, imprecisos o parciales.
Un Valuador no debe contribuir a, o participar en, un servicio de valuación que otros
Valuadores razonables no considerarían justificado.
Un(a) Valuador(a) debe actuar legalmente y cumplir con las leyes y reglamentos del
Estado en donde el o ella ejercen, o donde se lleva a cabo la asignación.
Un Valuador no debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretación errónea o
calificación profesional que el o ella no posee.
Un Valuador no debe utilizar intencionalmente, afirmaciones o publicidad falsa,
engañosa o exagerada con el afán de asegurar las asignaciones.
Un Valuador debe asegurar que cualquier miembro del personal o subordinado que le
ayude en la asignación, se apegará a este Código de Conducta.
Conflicto de Intereses
Un Valuador no debe actuar para dos o más partes involucradas en el mismo asunto, a
menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados.
81
Un Valuador debe tomar todas las precauciones razonables para asegurar que no surja
ningún conflicto de tarea entre los intereses de sus clientes y de los de otros clientes, del
Valuador, de su firma, parientes, amigos o asociados. Los conflictos potenciales deben
revelarse por escrito antes de aceptar las instrucciones. Si posteriormente surge un
conflicto de que el Valuador cobre conocimiento, éste lo debe revelar de inmediato. Si el
Valuador se entera de dichos conflictos después de haber realizado el avalúo, la
revelación deberá hacerse dentro de un período de tiempo razonable.
Confidencialidad
El Valuador debe en todo momento, tratar los asuntos del cliente con la discreción y
confidencialidad apropiados.
El Valuador no debe revelar información sensible basada en hechos que obtuvo de un
cliente, ni los resultados de una asignación realizada por un cliente, a nadie que no esté
autorizado específicamente por el cliente, salvo en casos en que se requiera hacerlo por
ley, como en situaciones en las que el Valuador debe cumplir con ciertos procesos quasi
judiciales dentro del organismo de valuación nacional profesional al que pertenece.
Imparcialidad
El Valuador debe llevar a cabo la asignación con la independencia, objetividad e
imparcialidad más estricta, y sin incluir sus intereses personales.
El Valuador no debe aceptar una asignación que incluya el informe de opiniones y
conclusiones predeterminadas.
Los honorarios relativos a la asignación no deberán depender del resultado
predeterminado de cualquier avalúo o de otro consejo independiente y objetivo
contenido en el informe de valuación.
El Valuador no debe depender de la información crítica proporcionada por un cliente o
por alguna otra parte, sin calificación o confirmación adecuada de una fuente
independiente, a menos que la naturaleza y el grado de dicha dependencia se
especifique como condición de limitación.
82
El Valuador no debe aceptar una asignación en la que se deban informar condiciones
hipotéticas supuestas que es muy poco probable que se lleven a cabo en un período de
tiempo razonable.
Las condiciones hipotéticas que sean una posibilidad razonable pueden informarse,
siempre y cuando estén acompañadas de cierta explicación tanto de los prospectos para
llevar a cabo la hipótesis como de la consideración de valor que refleja la situación real
predominante, por ejemplo, una situación en la que el cliente quiere saber cuál será el
valor de un terreno que está por desintoxicares.
El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas que se basan en el
perjuicio de cualquier tipo, ni deberá informar conclusiones que reflejen una opinión de
que dicho perjuicio es necesario para mantener o maximizar el valor.
Al revisar el informe de otro Valuador, un Valuador debe mostrar un juicio imparcial y
justificar sus razones para estar de acuerdo o no con las conclusiones de su informe.
Competencia
El Valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y experiencia para terminar la
asignación de manera eficiente en relación a una norma profesional aceptable. Solo
aquellos Valuadores que puedan acatar la definición de Valuador debe llevar a cabo el
trabajo relativo a estas Normas.
Aceptación de las Instrucciones
Antes de aceptar una asignación o de acordar llevar a cabo cualquier tarea, el Valuador
debe identificar correctamente el problema a tratar y deberá estar seguro(a) de que tiene
la experiencia y el conocimiento, o en caso de que la asignación sea en otro continente,
debe tener la capacidad para relacionarse con un profesional que tenga la experiencia y
el conocimiento de las fuerzas del mercado, del idioma y de la legislación para llevar a
cabo la asignación de manera competente.
Ayuda Externa
Cuando se contraten los servicios de ayuda externa necesaria para complementar las
habilidades del Valuador, éste debe primero establecer que las personas que le ayuden
tengan las habilidades y los principios éticos que se requieren.
83
Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse el consentimiento del cliente, así
como la identidad de las personas que ayudarán, y el grado de su participación deberá
revelarse en el informe del Valuador.
Eficiencia y Diligencia
El Valuador debe actuar de manera eficiente y rápida al llevar a cabo las instrucciones
del cliente, y deberá mantenerlo informado respecto a su avance.
Las instrucciones deberán rechazarse cuando las circunstancias excluyen la suficiente y
diligente consulta, calidad de trabajo y terminación dentro de un período de tiempo
razonable.
Antes de presentar el informe de valuación, se deben recibir instrucciones por escrito del
cliente y/o confirmadas por escrito por el Valuador con suficiente detalle de manera que
no se de lugar a malas interpretaciones.
Un El Valuador debe hacer las consultas e investigaciones diligentes para asegurar que
los datos del análisis en la valuación son los correctos y que se puede confiar en ellos.
Un Valuador debe elaborar un archivo de trabajo por cada tarea y que, al término de
éstas, contengan una copia fiel en papel o en forma electrónica (respaldada
correctamente), de todos los informes, correspondencia y memoranda escrita, además
de las notas de archivo adecuadas que comprueben las opiniones del Valuador a través
consulta, de comparación objetiva, deducción y cálculo.
El archivo de trabajo para cada asignación, deberá conservarse por un período de al
menos cinco años después de haber terminado la asignación.
Revelación
Es muy importante que los Valuadores elaboren y comuniquen sus análisis, opiniones y
conclusiones a los usuarios de sus servicios, a través de informes que sean
significativos y no engañosos, y que revelen cualquier cosa que pueda afectar su
objetividad.
84
El informe de valuación debe establecer una descripción clara y precisa del alcance de
la asignación, de su propósito y uso, revelando cualquier suposición, caso hipotético o
condiciones de limitación que afecten directamente las valuaciones, y cuando sea
necesario, indicar su efecto sobre el valor.
El informe de valuación debe proporcionar suficiente información para describir el
trabajo que se llevó a cabo, las conclusiones a las que se llegó y el contexto en el que
se consideraron.
El Valuador debe revelar cualquier relación directa o indirecta, personal o corporativa
con la propiedad o compañía que objeto de cualquier asignación y que pudiera dar lugar
a un conflicto potencial de intereses.
Cuando el Valuador actúe como Valuador Interno, debe revelarse en el informe de
valuación, la relación que tiene con la entidad que controla el activo.
Cuando el Valuador actúe como Valuador Externo pero que también ha trabajado para
el cliente por honorarios, dicha relación deberá revelarse, a menos que un tercero que
se apoye en la valuación, considere que la objetividad del Valuador se ve comprometida.
Debe revelarse cualquier limitación a la calidad del servicio que el Valuador pueda
ofrecer, ya sea debido a que se le impongan restricciones extemas o peculiares para el
Valuador o para la asignación. Cuando haya requerido de ayuda extema, el Valuador
debe revelar la identidad de las personas que lo ayudarán, el grado o dependencia y la
naturaleza de dicha ayuda.
El Valuador debe restringir la publicación de una valuación o sus conclusiones, sin
consentimiento, de manera que pueda controlar hasta cierto punto, la forma y el
contexto en la que se revelarán públicamente sus valuaciones.
El Valuador debe revelar cualquier desviación de las Normas Internacionales de
Valuación. Las Normas se idearon para la mayoría de las situaciones y no pueden
adaptarse para cada contingencia. Habrá ocasiones en las que la desviación de las
Normas sea inevitable.
85
Cuando surjan dichas situaciones, es muy poco probable que la desviación constituya
un incumplimiento de estas Normas, siempre y cuando dicha desviación sea razonable,
que cumpla con los principios de ética y con las medidas de competencia, y que se
proporcione un razonamiento por cada desviación en el informe de valuación.
B. CONTENIDO MÍNIMO DE CUALQUIER INFORME
• La identidad del Valuador y la fecha del informe;
• Las instrucciones, fecha, objeto y propósito del uso de la valuación;
• La base de la valuación, incluido el tipo y definición de valor;
• La identidad, tenencia y lugar(es) de los derecho que se valuarán;
• La fecha y el grado de las inspecciones;
• Cualquier suposición y condición limitante;
• referencia a la aplicabilidad de estas Normas y cualquier revelación necesaria;
• la firma del Valuador; y
• la certificación específica hecha por el Valuador en una forma prescrita de acuerdo a
los requisitos de algunos Estados.
Cuando se esté informando sobre una sola propiedad o un conjunto de propiedades,
sería correcto que el informe detalle la información que se utilizó como base de la
valuación y que se informe el razonamiento empleado para llegar a las conclusiones.
Cuando se prepara un informe, para una cartera de propiedades, que se utilizará en una
auditoría, el nivel de información detallada que se requiere para cada una de las
propiedades dentro de la cartera puede ser menos exhaustivo.
No se debe pensar que esta sección representa las consultas, investigación y análisis
necesarios para llevar a cabo una valuación correcta, sino como la información mínima
que debe presentarse en el informe.
86
GLOSARIO
El glosario hace referencias cruzadas de los usos divergentes de la terminología en la
Comunidad Británica de Naciones (la Commonwealth), en América del Norte y en otras
comunidades de habla inglesa; incluye definiciones de las disciplinas asociadas; y
proporciona citas adecuadas para encontrar la definición de los términos en las Normas
y en las Notas de Orientación.
La definición de Valor de Mercado de las NIV y las primeras dos Normas Internacionales
de Valuación se adoptaron el 24 de marzo de 1994. Otras dos Normas que se adoptaron
en esa oportunidad (NIV 3 y NIV 4) pasaron a ser Aplicaciones en julio del 2000. La
tercera Norma Internacional de Valuación y la primera Aplicación Internacional de
Valuación (borrador en la edición de las NIV en 2001) cobraron vigencia el 30 de abril de
2003. La Nota de Orientación sobre la Consideración de Substancias Peligrosas y
Tóxicas en Valuación fue adoptada el 19 de abril de 1996. La Nota de Orientación sobre
Valuación de Planta y Equipo fue adoptada el 1 de julio de 1997, y la de Valuación de
Negocios, el 26 de abril de 1999. Las Notas de Orientación sobre Propiedad Raíz,
Intereses de Arrendamiento, y Activos Incorpóreos se adoptaron en julio de 2000. Las
Notas de Orientación sobre Valuación de Propiedad Personal, Costo de Reposición
Depreciado (CRD), Análisis de Flujo de Caja Descontado (FCD), Valuación de
Propiedades Agrícolas y Revisión de Valuaciones se adoptaron en abril de 2003.
Accesorios comerciales - o accesorios del arrendatario (accesorios y aditamentos), Los
accesorios que no son inmuebles, también conocidos como los fija el arrendatario en el
inmueble y los utiliza para llevar a cabo el comercio o negocio. Las mejoras hechas por
el arrendatario, son mejoras o anexos fijos realizados al terreno o edificios, instalados y
pagados por el arrendatario para satisfacer sus necesidades. El arrendatario puede
remover los accesorios comerciales o del arrendatario al término del contrato de
arrendamiento y su remoción no ocasiona un daño serio al bien raíz. Las mejoras del
arrendatario o de los derechos del arrendatario, son acabados o accesorios, tales como
divisiones y salidas construidas en el sitio.
La vida útil de las mejoras del arrendatario puede ser mayor o menor que el plazo del
contrato de arrendamiento. Si es mayor que el contrato de arrendamiento, el
arrendatario puede ser objeto de una compensación que refleje el nivel en que ha
87
aumentado el valor del inmueble rentado debido a las mejoras realizadas por el
arrendatario.
Activo - En la terminología contable, los activos son recursos controlados por una
empresa como resultado de eventos pasados y de los cuales se espera que fluyan
algunos beneficios económicos futuros a la empresa. La propiedad de un activo es de
por si un incorpóreo. Sin embargo, el activo que se tiene puede ser corpóreo o
incorpóreo.
La terminología contable difiere en alguna manera de los términos utilizados por los
Valuadores.
Los beneficios económicos futuros incorporados en un activo podrán fluir a la empresa
en varias formas, v. gr., mediante su uso sea individual o en combinación con otros
activos para producir bienes o servicios para su venta por la empresa, a través de su
cambio por otros activos, empleándolos para saldar un pasivo o distribuyéndolo a los
propietarios de la empresa.
Un activo se reconoce en la hoja de balance cuando es probable que los beneficios
económicos futuros fluirán a la empresa y el activo tiene un costo o valor que puede
medirse de manera confiable.
Las normas internacionales de contabilidad para informes financieros distinguen entre
activos corpóreos, incorpóreos y de inversión. En inglés se emplean los términos
tangible e intangible, pero la Academia y la terminología legal en los pueblos de habla
española, reconocen corpóreo e incorpóreo, aún cuando en la práctica contable se ha
generalizado el uso de los dos vocablos comunes en la literatura contable de origen
sajón. Se respeta la terminología inglesa aún reconociendo que el término intangible no
se refiere precisamente a lo mismo en castellano que en inglés.
Son de particular importancia los siguientes términos y conceptos:
Activo Circulante. Son activos que no se entienden destinados a uso continuo en
las actividades de la empresa.
Corto plazo y efectivo en caja y bancos. En ciertas circunstancias los bienes
raíces, normalmente tratados como un activo fijo como se define adelante, pueden
88
tratarse como un activo circulante. Los ejemplos incluyen la tierra o bienes raíces
mejorados que se mantienen en inventario para venta.
Activos fijos o de largo plazo. Estos son activos corpóreos e incorpóreos que caen
dentro de las dos amplias categorías siguientes:
Propiedades, planta y equipo. Activos que se entienden destinados a uso
de manera continua en las actividades de una empresa incluyendo tierra y
edificios, planta y equipo y otras categorías de activos adecuadamente
identificadas; menos depreciación acumulada. Propiedad, planta y equipo son
activos corpóreos o físico.
Otros activos de largo plazo. Activos que no se tienen para usarse de
manera continua en las actividades de una empresa, pero que se espera tener en
propiedad a largo plazo, incluyendo inversiones de largo plazo, cuentas por
cobrar a largo plazo, nombre comercial, inversiones traídas de atrás, y patentes,
marcas y activos similares. Esta categoría de activos incluye tanto activos físicos
o tangibles y activos incorpóreos o no físicos. Los activos incorpóreos se
consideran parcelas de bienes muebles y pueden incluir experiencia
administrativa y de comercialización, calificación de crédito, nombre comercial y
varios derechos legales o instrumentos (patentes, marcas registradas, derechos
de autor, franquicias y contratos).
Dentro de las clasificaciones identificadas en el párrafo anterior, los Valuadores se
involucran principalmente con activos fijos. Técnicamente es la propiedad del activo o el
derecho de propiedad, lo que se valúa mas que el activo corpóreo o incorpóreo en sí.
Este concepto distingue la diferencia entre el concepto económico de valuar un activo
objetivamente basándose en su habilidad de ser comprado y vendido en un mercado, de
cualquier concepto subjetivo tal como suponer una base intrínseca u otra no de
mercado. El concepto objetivo de mercado tiene, sin embargo, aplicaciones especiales
para valuaciones inmobiliarias limitadas o no de mercado como se discute en la Norma
IVSC 2
Activo financiero - es cualquier activo que es a) efectivo; b) un derecho contractual para
recibir efectivo u otro activo financiero de otra empresa; c) un derecho contractual para
intercambiar instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son
potencialmente favorables; o d) un instrumento de capital de otra empresa.
89
Los ejemplos comunes de activos financieros que representan un derecho contractual
para recibir efectivo en el futuro son :
a) cuentas comerciales por cobrar y por
b) documentos por cobrar y por pagar;
c) préstamos por cobrar y por pagar; y
d) bonos cobrables y pagaderos.
Activos incorpóreos - son derechos inherentes de entidades incorpóreas. Algunos
ejemplos de derechos incorpóreos de propiedad incluyen el derecho a recuperar una
deuda y el derecho a obtener una utilidad por una idea. Es decir, es un derecho
recuperar, o ganar, a diferencia de la entidad misma, es decir, la deuda o la idea, que es
la propiedad y a la que se le aplica el valor.
Aplicaciones - Los avalúos se elaboran para distintos propósitos, entre los cuales los
estados financieros o cuentas relativas y garantía de préstamo o hipoteca son de
especial importancia. Se discute la aplicación de la valuación para estos usos.
Arrendamientos - son convenios contractuales que crean otros derechos sobre los
bienes inmuebles. Bajo un contrato de arrendamiento, el arrendador o propietario
mantiene los derechos de propiedad, en algunos Estados se conoce como los derechos
del arrendador, otorgando o cediendo los derechos de uso y ocupación al inquilino. Los
derechos que adquiere el inquilino o arrendatario bajo el contrato de arrendamiento, se
conocen en algunos Estados como los derechos del arrendatario, que son los derechos
de uso y ocupación por un período de tiempo bajo ciertas condiciones.
Los subarrendamientos se crean cuando el inquilino o arrendatario que ya tiene un
contrato de arrendamiento transfiere a un tercero, subarrendatario, los derechos que
tiene como arrendatario, o inquilino, es decir, el derecho de utilizar y ocupar la
propiedad. El Valuador analiza si las condiciones del arrendamiento pueden afectar el
valor de la propiedad.
Base de Valor de Mercado y No de Mercado
El concepto de Valor de Mercado está ligado a la percepción y comportamiento colectivo
de los participantes en el mercado. Reconoce diversos factores que pueden influenciar
90
las transacciones en un mercado y distingue éstas de otras consideraciones intrínsecas
o ajenas al mercado que afectan al valor.
Las valuaciones de propiedad basadas en el mercado suponen la operación de un
mercado en el que las transacciones ocurren sin restricción de fuerzas ajenas al
mercado. Las valuaciones basadas en el mercado deben identificar e incluir la definición
de Valor de Mercado usada en la valuación.
Las valuaciones basadas en el mercado deben determinar el uso mejor y más
productivo o uso más probable, del activo inmobiliario, que es un determinante
significativo de su valor.
Las valuaciones basadas en el mercado se desarrollan a partir de datos específicos
de(los) mercado(s) apropiado(s) y mediante métodos y procedimientos que tratan de
reflejar los procesos de deducción de los participantes en esos mercados. Las
valuaciones basadas en el mercados se realizan mediante la aplicación de los enfoques
de costo, comparaciones de ventas, y capitalización del ingreso al valor. Los datos y
criterio empleados en cada uno de estos enfoques deben derivar del mercado.
Las valuaciones de propiedad que no se basan en el mercado usan métodos que
consideran la utilidad o funciones económicas de un activo, distintas a su habilidad de
ser comprado y vendido por los participantes en el mercado, o el efecto de condiciones
de mercado inusuales o atípicas.
Las valuaciones basadas en no - mercado deben incluir la definición de valor aplicada
en la valuación, v. g., valor en uso, valor de negocio en marcha, valor de inversión o
valía, valor asegurable, valor fiscal o catastral, valor de rescate, valor de salvamento,
valor de liquidación o valor especial.
Bienes Raices - Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y
aquellos elementos de factura humana que se adhieren al suelo. Es la "cosa" física,
tangible que puede verse y tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo
Las leyes locales dentro de cada Estado establecen las bases para diferenciar los
bienes raíces de los bienes muebles. Aún cuando se entiende que estos conceptos
91
legales no se reconocen en todos los Estados, se adoptan aquí para distinguir
importantes términos y conceptos.
Bien Raíz. Tierra y todas las cosas que son una parte natural de la tierra, v. g., árboles,
y minerales, así como todas las cosas que le son adheridas por las personas, v. g.,
edificios y mejoras al sitio. Todos los accesorios permanentes ligados al edificio como
plomería, sistemas de calefacción y enfriamiento, cableado eléctrico y elementos
integrados a la edificación como elevadores o ascensores, también son parte de un Bien
Raíz. El Bien Raíz incluye todos los elementos adheridos, tanto bajo como sobre el
suelo.
Capital neto de trabajo - y los valores, o activos netos circulantes, representan la suma
de los activos líquidos menos los pasivos a corto plazo. El capital neto de trabajo puede
incluir efectivo, valores de comercialización y suministros líquidos menos los pasivos
actuales tales como cuentas por pagar y créditos a corto plazo.
Consorcios y asociaciones en participación - son otras entidades legales relativas a las
sociedades. Con frecuencia, un consorcio lo organiza un socio general. Los
inversionistas en el consorcio se vuelven socios limitados. Un consorcio reúne fondos
para la adquisición y desarrollo de proyectos de bienes raíces u otras empresas
comerciales.
Una asociación en participación es una combinación de dos o más entidades que se
unen para llevar a cabo un proyecto específico. Una empresa conjunta es distinta a una
sociedad ya que su duración es limitada y específica de un proyecto.
Costo de Reposición Depreciado (DRC) - es un método sustituto aceptable para el Valor
de Mercado de una propiedad especializada. El método se aplica comúnmente en una
situación de valuación que involucra una propiedad para la cual no hay información de
mercado fácilmente disponible o aceptable para analizar al desarrollar una estimación
de Valor de Mercado.
Costo de Reproducción - es el costo de crear una replica virtual de la estructura
existente, empleando el mismo diseño y materiales similares. Una estimación de Costo
de Reposición contempla construir una estructura de utilidad comprable empleando
92
diseño y materiales de uso actual en el mercado. (En algunos Estados se utiliza la
expresión activo moderno equivalente para describir una estructura cuyo costo se
estima sobre la base de reposición).
Depreciación - éste término se usa en valuación y contabilidad y puede llevar a
confusión. Para evitar malos entendidos, los Valuadores pueden usar el término
depreciación o la expresión depreciación acumulada en los métodos de Costo de
Reproducción o Reposición para referirse a cualquier pérdida de valor a partir del costo
total estimado nuevo. Tales pérdidas pueden considerarse como atribuibles a deterioro
físico, obsolescencia técnica o funcional u obsolescencia extema.
El concepto "reservas para depreciación" se refiere a registros hechos por los
contadores como cargos al costo original de los activos bajo la convención de costo
histórico, independientemente de la base para tales registros.
Para los Valuadores la depreciación acumulada es una función del mercado.
Las reservas para depreciación son una función de una convención contable y no
necesariamente reflejan el mercado.
En la práctica de la valuación y entre los usuarios de los servicios de valuación,
frecuentemente surgen cuestiones que tienen que ver con la aplicación de las Normas.
Derechos financieros - son activos incorpóreos y pueden incluir; los derechos inherentes
a la tenencia en propiedad de un negocio o inmueble, es decir, de utilizar, ocupar,
vender, arrendar o administrar; los derechos inherentes en un contrato que otorga la
opción para comprar, o un contrato de arrendamiento que contiene opción de compra,
es decir, la de ejercer o no ejercer; o los derechos inherentes a la propiedad de un valor
(v. g., tener o deshacerse de él).
Los derechos financieros requieren de una valuación por diversas razones. Se puede
incluir un derecho financiero entre los activos de un socio. Para establecer el valor total
de los activos propiedad de un socio, debe determinarse el valor de los derechos
financieros. O un socio puede decidir vender su derecho o derechos, o el derecho pudo
haber pasado a formar parte de una sucesión sujeta a impuestos de sucesión o herencia
93
y a juicios testamentarios. Un socio general puede también adquirir derechos con el
propósito de transferirlos a una sociedad limitada.
Derecho de propiedad - puede ser indiviso, dividido entre accionistas, y/o puede
involucrar un derecho mayoritario y uno minoritario.
El Valuador debe considerar los derechos, privilegios y condiciones ligadas a los
derechos de propiedad, sea en forma corporativa, de sociedad o de propiedad absoluta.
Los derechos de propiedad pueden dividirse legalmente para crear sociedades en
donde dos o más personas son dueñas de un negocio o propiedad y comparten sus
utilidades y pérdidas.
Derecho de Vía, Servidumbre de Paso- El derecho o privilegio, adquirido por uso o
contrato, para pasar por una porción o franja de terreno propiedad de otro.
Empresas - Una empresa es cualquier entidad comercial, industrial de servicio o de
inversión que enfocada a un fin económico. Generalmente, los negocios son empresas
lucrativas que operan para proporcionar productos y servicios al consumidor. Los
términos compañía operadora , que es un negocio que realiza un actividad económica
haciendo, vendiendo o intercambiando un producto o servicio y negocio en marcha, que
es una empresa normalmente vista como una operación que continuará en el futuro
previsible sin la intención ni la necesidad de liquidación o de materialmente reducir la
escala de sus operaciones, están íntimamente relacionados con el concepto de empresa
de negocios.
Las empresas de negocios se constituyen como entidades legales, una empresa puede
constituirse como sociedad o no hacerlo. Algunos ejemplos de empresas constituidas
desde el punto de vista mercantil incluyen propiedades únicas, empresas conjuntas y
sociedades generales y limitadas.
Algunos ejemplos de empresas constituidas como sociedades mercantiles incluyen
corporaciones cuyos directivos poseen la totalidad de las acciones y corporaciones
públicas cuyas acciones están disponibles para el público o que ya le pertenecen al
público en general.
94
Otras formas legales de empresas de negocios incluyen convenios fiduciarios, en donde
el control se deposita sea en fiduciarios corporativos, y entidades múltiples que
combinan sociedades matrices y sociedades o empresas asociadas o subsidiarias,
derechos sobre sociedades y fideicomisos.
Las empresas mercantiles cubren una amplia gama de actividades económicas tanto en
el sector privado como en el público. Las actividades de negocios incluyen manufactura,
comercio de mayoreo y menudeo, hospedaje, atención a la salud y servicios financieros,
legales, educativos y sociales entre otros. Las empresas mercantiles establecidas para
proveer servicios de infraestructura al público, v.g., servicios públicos, se establecen en
muchos Estados como compañías controladas por, pero no de propiedad del gobierno.
Las empresas de inversión o compañías controladoras, que mantienen los derechos de
control de compañías subsidiarias por el hecho de poseer acciones de esas compañías,
incluyen inmuebles y negocios agrícolas, entre otros.
Propiedades tales como hoteles; gasolineras; restaurantes; y cinematógrafos, llamadas
indistintamente propiedades asociadas con una empresa mercantil, propiedades con
potencial comercial, propiedades especializadas para comercialización o entidades
operativas, se valúan sobre la base de Valor de Mercado, pero su Valor de Mercado
incluye componentes de valor que constituyen al terreno, edificios, muebles, activos
incorpóreos y el negocio en sí. Debido a que estas propiedades se venden comúnmente
en el mercado como un paquete operativo, puede ser difícil identificar por separado
terreno, edificio y otros valores, por lo que se debe cuidar de identificar los componentes
de la propiedad incluidos en la valuación.
Conforme a la terminología contable, tanto los activos corpóreos como los incorpóreos
se incluyen entre los activos de una empresa mercantil. Los activos corpóreos incluyen a
los activos circulantes, activos de largo plazo tales como bienes raíces, accesorios,
equipo y bienes muebles corpóreos.
Los activos incorpóreos, que se consideran propiedad mueble incorpórea, incluyen la
habilidad administrativa, capacidad de comercialización a mercadotecnia, solvencia de
crédito, una fuerza laboral establecida, una planta operativa, nombre comercial o favor
95
de la clientela y la propiedad de diversos derechos e instrumentos legales (v.g.,
patentes, derechos de autor, franquicias y contratos).
En México y otros países de América Latina suele usar como sinónimo de este vocablo
negocios, como traducción del inglés business.
El favor de la clientela o nombre comercial incluye dos componentes distintos: el favor
del cliente específico o relativo a un inmueble o inherente a la propiedad, y el favor o
buena voluntad de carácter personal que se asocia al propietario o gerente.
La adquisición y disposición de una empresa individual, la fusión de sociedades o la
estimación del valor de las acciones de capital social propiedad de los accionistas del
negocio.
Las valuaciones de empresas se usan frecuentemente como base para distribuir y
reflejar el Valor en Uso (vea la Norma Internacional de Valuación 2, epígrafe 3.1) de los
diversos activos de una empresa. Las valuaciones de empresas también pueden
proporcionar la base para estimar el grado de obsolescencia de los activos fijos
específicos de una empresa.
Las valuaciones de empresas pueden basarse en el Valor de Mercado de la entidad
mercantil. El Valor de Mercado de una empresa no es necesariamente equivalente al
Valor en Uso de la empresa.
Las valuaciones que se hacen para informes financieros casi siempre deben informar el
Valor Razonable, que puede o no ser equivalente al Valor de Mercado. En dichas
situaciones, el Valuador debe indicar si el valor satisface o no las definiciones tanto de
Valor de Mercado como de Valor Razonable.
Las valuaciones de negocios en marcha generalmente se basan en Valor en Uso. Para
fines de informes financieros, el Valor en Uso tiene un significado específico de
conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad 36, Deterioro de los Activos, la
cual distingue al término de su uso común en la práctica de la valuación.
96
El Valuador debe definir claramente la empresa (v.g., compañía operadora, compañía
controladora, compañía comercial especializada), los derechos de propiedad de la
empresa, o valores (v.g., sociedades cerradas o sociedades que cotizan en bolsa y
acciones de fideicomisos de inversión) que se valúan.
Enfoque de Capitalización de Ingreso. Este enfoque comparativo considera los datos de
ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor
mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso
(normalmente una cifra de ingreso neto) y a un tipo de valor definido, convirtiendo una
cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso puede considerar relaciones
directas (conocidas como tasas de capitalización), tasas de rendimiento o de descuento
(que reflejan medidas de retorno sobre la inversión), o ambas. Por lo general, el principio
de sustitución sostiene que la corriente de ingreso que produce el mayor retorno
proporcional a cierto nivel de riesgo, da lugar a la cifra de valor más probable.
Las valuaciones basadas en no mercado pueden aplicar enfoques similares, pero
normalmente involucran propósitos diferentes al de establece Valor de Mercado, por
ejemplo: Una compañía puede aplicar un enfoque de costo para comparar el costo de
otros edificios con el costo de un edificio propuesto, como consecuencia, averiguan el
precio rebajado o la bonificación de una propiedad en particular que no están de
acuerdo con el mercado en general. Esta aplicación se enfoca en una propiedad en
particular y en lo que sería un costo que no es de mercado.
El propietario de un terreno puede pagar un precio de bonificación por una propiedad
contigua. Al aplicar el enfoque comparativo de mercado para determinar el precio
máximo que el dueño está dispuesto a pagar por el terreno contiguo, el Valuador obtiene
una cifra que puede muy bien exceder su Valor de Mercado. En algunos Estados, dicha
estimación se llama Valor Especial de Compra.
Un inversionista puede aplicar una tasa de retorno que no es de mercado y que es
particular sólo para ese inversionista. Al aplicar el enfoque de capitalización de ingreso
para determinar el precio que el inversionista está dispuesto a pagar por una inversión
particular con base en la tasa de retorno anticipada del inversionista, el Valuador
obtendrá el estimado de Valor de Inversión y no el Valor de Mercado
97
Cada enfoque de valuación tiene métodos de aplicación alternos. La experiencia y
capacitación, las normas locales, los requisitos del mercado y los datos de mercado de
que dispone el Valuador, se combinan para determinar el método o métodos que han de
aplicarse. La razón por la que se cuenta con distintos métodos o enfoques, es
proporcionar al Valuador una serie de procedimientos analíticos que finalmente se
ponderarán y conciliarán para obtener un estimado final de valor, dependiendo del tipo
de valor particular.
Los enfoques y métodos de valuación en general son comunes casi en todos los tipos
de valuación, incluidos bienes inmuebles, bienes muebles, negocios y derechos
financieros. Sin embargo, la valuación de los diferentes tipos de propiedades, incluye
varias fuentes de datos que reflejan adecuadamente el mercado en donde la propiedad
(y/o servicio o negocio) se valuará. Por ejemplo, los edificios individuales normalmente
se venden y valúan en el mercado de bienes raíces pertinente, mientras que los valores
de las acciones del capital de una compañía que posee varios edificios, se reflejan a
través del mercado de valores correspondiente.
Enfoque de Comparación de Rentas - Un enfoque comparativo para valuar que
considera las ventas de propiedades similares o sustituibles y datos de mercado
relacionados y establece una estimación de valor mediante un proceso que involucran
comparación. En general, se compara una propiedad por valuar con ventas de
propiedades similares que han sido efectuadas en el mercado abierto. También pueden
considerarse listas o ofertas.
Un forma general de estimar una indicación de valor para propiedades personales o el
interés del dueño en una propiedad personal, usando uno o más métodos que comparan
el bien a valuar con propiedades similares o con los intereses del dueño en propiedades
similares. Este enfoque a la valuación de propiedades personales depende del
conocimiento del mercado y la experiencia que posea el Valuador así como de la
información registrada sobre bienes comparables. También llamado Método de
Comparación de Ventas.
Enfoques de Valuación - Las valuaciones de cualquier tipo, que se elaboran para
estimar el valor de mercado o un valor definido que es de no mercado, requieren que el
Valuador aplique uno o más enfoques de valuación.
98
El término enfoque de valuación en general se refiere a los métodos analíticos
generalmente aceptados y de uso común. En distintos Estados estos enfoques pueden
conocerse como métodos de valuación.
Las valuaciones que se basan en el mercado normalmente emplean uno o más
enfoques de valuación al aplicar el principio de substitución. Este principio establece que
una persona prudente no pagaría más por un bien o servicio que el costo de adquirir un
bien o servicio sustituto igualmente satisfactorio, en ausencia de los factores
complicados de tiempo, mayor riesgo o inconveniencia. El menor costo de la mejor
alternativa, sea sustituto o el original, tiende a establecer el Valor de Mercado.
Los enfoques de valuación incluyen:
Enfoque de costo. Este enfoque comparativo considera la posibilidad de que,
como sustituto de la compra de cierta propiedad, uno podría construir otra propiedad
que sea o una replica de la original o una que proporcionaría una utilidad equivalente.
En el contexto de los bienes raíces, generalmente no habría de justificarse pagar más
por cierta propiedad que el costo de adquirir un terreno similar y construir una estructura
alterna, a menos que el tiempo no sea el debido, que existan inconvenientes o riesgos.
En la práctica, el enfoque también tiene que ver con la estimación de depreciación de
propiedades más antiguas y/o menos funcionales en donde el estimado de costo nuevo
excede de manera poco usual, el precio probable que se pagaría por la propiedad
valuada.
Uno de los enfoques al valor comúnmente aplicados en estimaciones de Valor de
Mercado y muchas otras situaciones de valuación. El Costo de Reposición Depreciado
(CRD), se considera un método sustituto aceptable para derivar un valor relacionado
con el mercado de inmuebles con mercado limitado o inmuebles especializados en
donde los datos pertinentes son escasos o inexistentes.
Enfoque de Comparación de Ventas. Este enfoque comparativo considera las
ventas de propiedades similares o sustituías, así como datos relativos del mercado, y
establece un estimado de valor utilizando procesos que incluyen la comparación En
general, una propiedad que se valúa (la propiedad sujeto) se compara con las ventas de
propiedades similares que se comercializaron en el mercado abierto. También pueden
considerarse listas y ofertas.
99
B I B L I O T E C A Fiabilidad - Para ser útil, la información también debe ser fiable. La información tienen la
cualidad de fiabilidad cuando está libre de error fundamental y prejuicio y los usuarios
pueden depender de ella en el entendimiento de que representa fielmente aquello que
pretende representar o razonablemente podría esperarse que represente. Siempre que
sea posible la evidencia y datos de mercado deben soportar a la valuación a fin de
lograr fiabilidad. Cuando quiera que esa evidencia o datos sea limitada o no se tenga,
como en el caso de la metodología de Costo de Reposición Depreciado, es importante
que los juicios subjetivos, como sobre la vida de un edificio o su depreciación, sean
sustentables.
Fideicomisos - estos crean otro tipo de derechos en los derechos de bienes inmuebles.
Los derechos de un beneficiario bajo un fideicomiso se conocen como el equitativo o
derechos de capital, en contraposición a los derechos legales del(los) fiduciario(s). (Se
dice que un beneficiario tiene un título equitativo en tanto que el título legal lo tiene(n)
el(los) fiduciario(s).
Instrumento de capital - es cualquier contrato que demuestra un derecho residual de los
activos de una empresa después de deducir todos sus pasivos.
Los ejemplos de instrumentos de capital incluyen acciones comunes, ciertos tipos de
acciones preferenciales y garantías u opciones para suscribir o comprar acciones en la
empresa que los emite.
Una opción u otro instrumento similar adquirido por una empresa que le otorga el
derecho de volver a adquirir sus propios instrumentos de capital no es un activo
financiero de la empresa.
Instrumento financiero - es cualquier contrato que da lugar a un activo financiero de una
compañía y a un pasivo financiero o instrumento de capital de otra empresa. Los
instrumentos financieros van desde los instrumentos primarios tradicionales tales como
bonos hasta varias formas de instrumentos financieros derivados
Los instrumentos financieros derivados otorgan a una de las partes el derecho
contractual para intercambiar activos financieros con otra parte bajo condiciones que
son potencialmente favorables, o una obligación contractual para intercambiar activos
100
financieros con otra parte bajo condiciones que son potencialmente desfavorables. Los
derechos y obligaciones contractuales que no involucran la transferencia de un activo
financiero pero que proveen para la liquidación mediante recibo o entrega de un activo
físico solamente (v.g., una opción, futuros o un contrato anticipado sobre una mercancía
como la plata) no están dentro del alcance de la definición de instrumento financiero.
Los instrumentos financieros derivados crean derechos y obligaciones, al transferir entre
las partes del instrumento, uno o más riesgos financieros (v.g., riesgo de precio, riesgo
de crédito, riesgo de liquidez, riesgo de flujo de efectivo) inherentes de un instrumento
financiero.
Muchos tipos de instrumentos financieros derivados incorporan un derecho u obligación
para hacer un intercambio futuro, incluyendo permutas de divisas o de tasas de interés,
los acuerdos sobre tasas de interés máximas, mínimas y medias, compromisos para
conceder préstamos, las líneas emisión de pagarés y letras de cambio (IAS 32, A12).
Intereses Financieros - Los intereses financieros sobre una propiedad resultan de la
división legal de los derechos de propiedad sobre empresas e inmuebles (v.g.,
sociedades, sindicaciones, corporaciones, coarrendamiento, sociedades en
participación), de la cesión contractual de un derecho de opción para adquirir o vender
propiedades (v.g., bienes raíces, acciones u otros instrumentos financieros) a un precio
establecido dentro de un período de tiempo especificado, o de la creación de
instrumentos de inversión garantizados por activos de bienes raíces consolidados.
Mercados - Un mercado es un medio en el que se intercambian bienes, servicios y
mercancías entre compradores y vendedores por la vía del mecanismo de precio. El
concepto de mercado implica la habilidad de compradores y vendedores de llevar a
cabo sus actividades sin restricción.
El principio de oferta y demanda estipula que el precio de un bien, servicio o mercancía
varía de inversamente a la oferta del mismo y directamente con su demanda.
En mercados de propiedades, la oferta representa la cantidad de derechos de propiedad
101
disponibles para venta o arrendamiento a diversos precios en un mercado dado dentro
de un periodo de tiempo dado, suponiendo que los costos de mano de obra y
producción permanecen constantes.
La demanda está constituida por el número de posibles compradores o arrendatarios
que buscan tipos específicos de derechos de propiedad a diversos precios en un
mercado dado, dentro de un periodo de tiempo dado, suponiendo que otros factores
como población, ingresos, precios futuros y preferencia de los consumidores
permanecen constantes.
Mercado Joven - Un mercado que está creciendo en tamaño y sofisticación y se
encuentra en una economía nacional, que está en transición a hacerse más desarrollada
basada en el mercado. Un mercado joven puede ser un mercado financiero con una
corta historia de operación y/o un bajo nivel de capitalización. Las características
comunes de los mercados jóvenes pueden incluir cambios estructurales significativos en
la economía nacional; desarrollo rápido de los marcos político, legal e institucional: y la
transición de una economía planificada o autoritaria a una economía basada en el
mercado. Como resultado los mercados jóvenes están siendo crecientemente
globalizados.
Neutralidad. Para ser fiable, la información contenida en estados financieros debe ser
neutral, esto es, estar libre de tendencias. Los Valuadores aseguran que sus
valuaciones se toman en el contexto apropiado y sin presentación selectiva asegurando
que la exposición pública de la valuación solamente habrá de ser permitida con el
consentimiento del Valuador en cuanto a forma y contexto.
Pasivo financiero - es cualquier pasivo que establece una obligación contractual a) para
entregar efectivo u otro activo financiero a otra empresa; o b) para intercambiar
instrumentos financieros con otra empresa bajo condiciones que son potenciaimente
desfavorables. (Una empresa puede tener una obligación contractual que puede
solucionar ya sea pagando los activos financieros o pagando con sus propios valores de
capital).
Los ejemplos comunes de responsabilidad financiera que representan a una obligación
contractual para aportar efectivo en el futuro son:
102
a) cuentas comerciales por pagar y por cobrar;
b) documentos por cobrar y por pagar;
c) créditos por cobrar y por pagar; y
d) bonos por cobrar y por pagar.
Potencial de Servicio - La capacidad de proveer bienes y servicios de conformidad con
los objetivos de la entidad, sea que esos objetivos sean la generación de flujos netos de
efectivo o la provisión de bienes y servicios de un volumen, cantidad y calidad
particulares a los beneficiarías o derecho-habientes. En el sector público, el concepto de
potencial de servicio sustituye a los flujos de efectivo del mercado libre y la prueba de
adecuada rentabilidad que se aplican en el sector privado. La prueba de potencial de
servicio, que determina si un activo cumple los requisitos fijados para su capacidad
productiva, generalmente la llevan a cabo los directores/administradores de la entidad.
Precio, Costo, Mercado y Valor
La imprecisión del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional, puede y
de hecho da lugar a malas interpretaciones y malos entendidos. Este es un problema
particular cuando las palabras de uso común en un idioma también tienen significados
especiales dentro de cierta disciplina. Este es el caso de los términos, precio, costo,
mercado y valor cuando se utilizan en la disciplina de la valuación.
Precio - es un término que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o
paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se
revele públicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las
motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se
paga por los bienes o servicios puede o no tener alguna relación con el valor que ofros
le asignan a los bienes o servicios. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador
de un valor relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes o
servicios bajo circunstancias particulares.
Costo - es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para
crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho histórico. El
precio pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.
El costo total de una propiedad incluye todos los costos directos e indirectos de su
producción. Si el comprador incurre en costos de capital adicionales después de la
103
adquisición, éstos se agregarán al costo histórico de adquisición para propósitos de
costo contable. Dependiendo de cómo percibe el mercado la utilidad de dichos costos,
éstos pueden o no reflejarse totalmente en el Valor de Mercado de la propiedad. Una
estimación de costo para una propiedad puede basarse o en una estimación de costo de
reproducción o en una de costo de reposición.
Mercado - es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre
compradores y vendedores a través de un mecanismo de precios. El concepto de un
mercado implica que los bienes y/o servicios pueden comercializarse entre compradores
y vendedores sin ninguna restricción indebida en sus actividades. Cada una de las
partes responderá a las relaciones de oferta y demanda y a otros factores de fijación de
precios, así como a sus capacidades y conocimientos, entendiendo la utilidad relativa de
los bienes y/o servicios, y a las necesidades y deseos individuales. Un mercado puede
ser local, regional, nacional o internacional.
Valor - es un concepto económico que se refiere al precio más probable en que
concluirán compradores y vendedores por un bien o servicio que está en venta. El valor
no es un hecho sino un estimado del precio probable que se pagará por los bienes o
servicios en un momento dado, de acuerdo con una definición particular de valor. El
concepto económico de valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios
que deriva quien posee el bien o recibe los servicio en la fecha efectiva de la valuación.
Existen muchos tipos de definiciones relativas al valor (para consultar ejemplos, véase la
Norma IVSC 2). Algunos valores definidos se usan comúnmente en las valuaciones,
otros se utilizan en situaciones especiales bajo circunstancias identificadas y reveladas
cuidadosamente.
Es de gran importancia para el uso y conocimiento de las valuaciones, que el tipo y la
definición de valoren cuestión se revelen de manera clara,
y que sean adecuados para la tarea de valuación particular. Un cambio en la definición
de valor puede tener un efecto significativo en los valores que se asignan a las
propiedades.
Principios - En la valuación de bienes raíces se aplican muchos principios económicos,
estos incluyen los principios de oferta y demanda; de competencia, substitución;
104
anticipación o expectación; de cambio y otros. Un factor común en estos principios es su
efecto directo o indirecto en el grado de utilidad y productividad de una propiedad. Como
consecuencia, puede decirse que la utilidad de un bien raíz refleja la influencia mixta de
todas las fuerzas del mercado que afectan al valor de una propiedad.
Propiedad - es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y
beneficios relacionado con la tenencia de un bien. La propiedad se integra con los
derechos privados de propiedad que otorgan al propietario uno o varios derechos
específicos sobre lo que posee. Para diferenciar entre bien raíz, que es una entidad
física, y su propiedad, que es el concepto legal, la propiedad del bien raíz se llama
propiedad real o propiedad inmueble.
El concepto de haz de derechos o propiedad de un bien raíz puede compararse con un
haz de palos, en el que cada palo representa un derecho distinto y separado que tiene el
dueño de una propiedad, es decir, el dueño tiene derecho a utilizar, vender, arrendar,
regalar o ejercer todos o ninguno de estos derechos. En algunos Estados, el conjunto de
derechos relativo a la propiedad del bien inmueble, se conoce como haz de derechos.
La tenencia de un derecho sobre artículos distintos a los bienes raíces, se conoce como
propiedad sobre bienes muebles. La palabra propiedad, utilizada sin más calificación o
identificación, puede referirse a un bien inmueble, a un bien mueble o a otros tipos de
propiedades tales como negocios o derechos financieros, o a un conjunto de estos.
Los Valuadores de Propiedades, Valuadores de Activos y Tasadores son quienes tratan
con la disciplina especial de la economía relativa a la elaboración y presentación de
informes sobre la propiedad y sobre cosas que pertenecen a la persona y que son
distintas de los bienes o propiedad real. Se refiere en esencia a la propiedad sobre
cosas corporales. En el lenguaje del Derecho en Castellano distinguimos entre bienes
muebles e inmuebles, entendiendo que la propiedad en principio sólo se refiere a cosas
corporales aún cuando en la actualidad se ha extendido considerablemente.
Propiedad inmobiliaria - se distingue de la mayoría de los bienes y servicios debido al
período relativamente más largo de tiempo que se requiere para comercializar lo que
viene a ser una mercancía relativamente carente de liquidez a fin de lograr un precio
que representa su Valor de Mercado. Este tiempo de exposición típicamente mayor en
ausencia de un 'mercado spot' (un mercado en el que la mercancía está disponible para
su venta inmediata), y la naturaleza y diversidad de las propiedades y de los mercados
105
de propiedades, dan lugar a la necesidad de Valuadores Profesionales y Normas de
Valuación.
Propiedad Mueble - La propiedad mueble se refiere a la propiedad de un derecho sobre
artículos que no son bienes raíces. Estos artículos pueden ser corpóreos, tales como
bienes muebles, o incorpóreos, tales como una deuda o patente. La propiedad mueble
corpórea representa los derechos sobre cosas que no están fijas de manera permanente
al bien raíz y generalmente se caracterizan porque se pueden mover. En algunos
Estados, los bienes de propiedad personal se conocen legalmente como muebles para
diferenciarlos inmuebles.
Algunos ejemplos de propiedad mueble incluyen derechos sobre: objetos identificables,
portátiles y corpóreos que el público en general considera personales, por ejemplo,
mobiliario, bienes susceptibles de coleccionar y aparatos. La propiedad de los activos
circulantes de una empresa, los inventarios comerciales y suministros, se consideran
propiedad mueble o personal.
Las valuaciones de propiedad mueble pueden ser un elemento de una encomienda más
amplia. La definición de valor bajo la que se valúa una propiedad mueble, debe ser
congruente con el propósito de la valuación de la propiedad, independientemente de que
el propósito sea vender, renovar o demoler la propiedad. La propiedad debe valuarse
conforme a su Valor de Mercado, Valor de Rescate o Valor de Liquidación, v. g., el valor
de los bienes muebles de un hotel que fue vendido como entidad comercial contra el
valor de los bienes muebles en un hotel que fue vendido después de que el hotel cerró
sus operaciones.
El Valuador debe ser capaz de diferenciar la propiedad mueble de la propiedad
inmobiliaria y en ocasiones se le puede requerir excluirla, v. g., en encomiendas que se
acometen para fines relacionados con el gobierno tales como imposición o expropiación.
Si el Valuador encuentra que la propiedad mueble incluida en la propiedad sujeta a
valuación es superior o inferior a la que se encuentra comúnmente en propiedades
comparables, el Valuador debe hacer las consideraciones necesarias para tomar en
cuenta el valor diferencial que contribuye la propiedad mueble.
106
En ciertas encomiendas, podría ser que un Valuador tuviera que determinar el grado de
deterioro físico, obsolescencia funcional y económica que afecta a los bienes de
propiedad mueble. Dicha determinación también habrá de considerar la vida económica
remanente del(los) edificio(s) con la que está asociada la propiedad mueble en cuestión.
Propiedad raíz - La propiedad raíz es la base de cualquier sistema de riqueza. La Tierra
es esencial para nuestras vidas y para nuestra existencia. Su importancia es tal, que
atrae la atención de abogados, geógrafos, sociólogos y economistas.
La valuación de la tierra es un concepto económico. Baldía o con mejoras, de manera
indistinta se hace alude a la tierra o suelo, como bien raíz. El valor lo crea la utilidad del
bien raíz o la capacidad para satisfacer las necesidades y deseos de las sociedades
humanas. Contribuyen al valor de un bien raíz sus cualidades singulares de durabilidad,
inamovilidad de ubicación, lo relativamente limitado de la oferta y la utilidad específica
de un sitio dado.
Propiedad real - incluye todos los derechos intereses y beneficios relacionados con la
propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmente mediante
alguna prueba de propiedad separada del bien raíz físico. Por tanto la propiedad real es
un concepto no físico.
Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e incorpóreos)
que no son bienes raíces. Estos son cosas que no están permanentemente adheridas a
los bienes raíces y generalmente se caracterizan por su movilidad.
Servidumbres - son derechos incorpóreos sobre propiedad raíz que transfieren el uso,
pero no la propiedad, de una parte de esa propiedad. Los derechos de vía son derechos
o privilegios que se adquieren mediante el uso o por contrato para transitar sobre una
porción o franja de terreno que pertenece a un tercero.
Sociedad en nombre colectivo (general) - es un convenio de propiedad en el que todos
los socios comparten la inversión de ganancias y pérdidas y cada uno es totalmente
responsable de todas las obligaciones.
Sociedad limitada - es un convenio de propiedad que incluye socios generales y
limitados; los socios generales administran el negocio y asumen toda la responsabilidad
107
de la deuda de sociedad, mientras que los socios limitados son pasivos y responsables
únicamente dependiendo del grado de sus aportaciones de capital.
Tenencia - o dominio absoluto sujeta sólo a las limitaciones impuestas por el Estado, se
conoce como propiedad absoluta.
Tipos de propiedad - bienes muebles, negocios, intereses financieros, propiedad raíz.
Tipos de Valor - Todos los avalúos pueden clasificarse bajo dos categorías: los que se
elaboran sobre la Base de Valor de Mercado y los que se elaboran sobre la Base de un
Valor que no es de Mercado.
Uso Mejor y Más Productivo - El suelo subyace todo io existente y con raras
excepciones, tiene mayor permanencia que la vida de los individuos. Debido a la
inamovilidad del suelo, cada fracción de bien raíz posee una ubicación única. La
permanencia del suelo también significa que normalmente habrá de sobrevivir a los usos
y mejoras que la sociedad humana le imponga.
Las características singulares del suelo determinan su óptima utilidad, cuando se valúa
el suelo por separado de las mejoras a o en el suelo, los principios económicos
requieren que las mejoras a o en el suelo se valúen atendiendo a si aportan o restan
valor al conjunto de la propiedad. Por lo tanto, el Valor del Mercado del terreno tomando
como apoyo el concepto de "uso mejor y más productivo" refleja la utilidad y la
permanencia del terreno en el contexto de un mercado con mejoras que constituyen la
diferencia entre el valor del terreno solo y el Valor de Mercado total considerándolo
como si estuviera mejorado.
La mayoría de las propiedades se valúan como un conjunto de terreno y mejoras. En
tales casos, el Valuador normalmente estimará el Valor de Mercado tomando en cuenta
el mayor y mejor uso de la propiedad conforme ha sido mejorado.
En los mercados que se caracterizan por una volatilidad extrema o por un desequilibrio
importante entre la oferta y la demanda, el uso mejor y más productivo de una propiedad
podría ser conservarla para un uso futuro. En otras situaciones, en donde se identifican
108
varios tipos potenciales de uso mejor y más productivo, el Valuador debe discutir dichos
usos alternos así como los niveles futuros de ingresos y egresos.
Se adopta aquí está traducción de la frase inglesa "highest and best use", en lugar de la
traducción literal "mayor y mejor uso", que se ha extendido en México, por considerar
que expresa mejor el significado económico del texto original conforme se entiende en
los países de habla inglesa. Además, coincide con la expresión que se emplea en
muchos otros países hispano parlantes y con la contenida en Terminología de Valuación
de Bienes Inmuebles, publicación aprobada por la UPAV.27
Cuando el uso del terreno y la zonificación están pasando por un cambio, el uso mejor y
más productivo inmediato de una propiedad puede ser un uso temporal. El concepto de
uso mejor y más productivo es una parte fundamental e integral de las estimaciones de
Valor de Mercado.
Utilidad - El criterio clave en la valuación de cualquier propiedad mueble o bien inmueble
es su utilidad. Los procedimientos que se emplean en el proceso de valuación, tienen el
objetivo común de defender y cuantificar el grado de utilidad de la propiedad que se está
valuando. Este proceso requiere de la interpretación del concepto de utilidad.
La utilidad es un término relativo o comparativo y no una condición absoluta. Por
ejemplo, la utilidad de un terreno agrícola se mide normalmente por su capacidad
productiva. Su valor es una función de la cantidad y calidad de los productos
perecederos que el terreno produce en un sentido agrícola, o de la cantidad y calidad de
los edificios que son esenciales en la operación agrícola. Sin embargo, si el terreno tiene
un potencial de desarrollo, su productividad se mide por la forma productiva en que
soportará un uso residencial, comercial, industrial o de uso combinado. Como
consecuencia, el valor del terreno se establece evaluando su utilidad en términos de los
factores legales, físicos, funcionales, económicos y ambientales que gobiernan su
capacidad productiva.
Fundamentalmente, la valuación de propiedades se rige por la forma específica en que
se utiliza la propiedad y/o como se comercializarla normalmente en el mercado. Para
17 Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación. Sede en Caracas Venezuela,
109
ciertas propiedades, la mejor utilidad se logra si la propiedad en cuestión se opera de
manera individual.
Otras propiedades tienen mayor utilidad si se operan como parte de un grupo de
propiedades, por ejemplo, las propiedades que le pertenecen y manejan empresas tales
como cadenas o tiendas de venta al detalle, restaurantes de comida rápida u hoteles.
Por lo tanto, debe diferenciarse la utilidad de una propiedad individual y la utilidad de
una propiedad que es parte de un grupo.
El Valuador debe considerar a la propiedad igual que como la considera el mercado, ya
sea como una entidad discreta o como parte de un agregado o cartera. Típicamente, el
Valuador estima e informa el valor de la propiedad como una entidad individual. Si el
valor de la propiedad tomada como parte de un conjunto, cartera o portafolio, es distinto
a su valor individual, dicho valor es el que se debe considerar y sobre el que se debe
informar.
Las propiedades aisladas que constituyen operaciones independientes autocontenidas,
normalmente cambian de dueño de manera individual y se valúan como tales. Si tales
propiedades tuvieran un valor mayor (o menor) que surge de la asociación funcional o
económica con otras propiedades, dicho valor adicional o especial puede analizarse en
el proceso de valuación e informarse como corresponda, ya sea de acuerdo a las
observaciones del Valuador o a las instrucciones reveladas por el cliente. Sin embargo,
cualquiera de dichas estimaciones de valor no se le deberá llamar Valor de
Mercado sin tener una declaración aclaratoria que lo apoye.
Una propiedad individual puede tener un valor adicional o especial por encima de su
valor como una entidad aparte debido a su asociación física o funcional, con una
propiedad adyacente que le pertenece a un tercero o por el atractivo que ejerce para un
comprador con otros intereses especiales.
El grado o importe de tal valor adicional o especial, generalmente se reporta por
separado del Valor de Mercado.
Valor, en su sentido más amplio, se define como la relación entre algo que se tiene en
propiedad y un individuo o individuos que quiere(n) tomar en propiedad. Para distinguir
entre la amplia relación subjetiva que puede darse entre personas, los Valuadores
110
deben identificar un tipo particular de valor como la base de cualquier valuación. El Valor
de Mercado es el tipo de valor más común, pero también existen Valores-de-No-
Mercado
El Valor de Mercado ha evolucionado en concepto y definición bajo la influencia de las
fuerzas de mercado y en respuesta a varios principios de economía de los bienes
raíces.
Mediante la aplicación de una definición de valor como Valor de Mercado en las
valuaciones, los Valuadores y los usuarios de sus servicios disponen de un plan de
análisis objetivo.
Cuando el propósito de una valuación es el Valor de Mercado, el Valuador debe aplicar
las definiciones, procesos y métodos consistentes con la NIV1.
Cuando el propósito de la valuación es un tipo de valor distinto del Valor de Mercado, el
Valuador deberá aplicar la definición de valor apropiada y deberá sujetarse a la Norma
Internacional de Valuación 2 y las NO aplicables. Es responsabilidad del Valuador evitar
tanto malos entendimientos como aplicaciones equívocas potenciales de la estimación
de valor en situaciones en las que el propósito de la encomienda es un valor diverso al
Valor de Mercado. Las revelaciones apropiadas, la identificación y definición de términos
y la estipulación de limitaciones en cuanto a la aplicación de la valuación y el informe de
valuación, aseguran su cumplimiento.
El proceso refleja Principios de Valuación Generalmente Aceptados (PVGA) y
virtualmente se sigue en todos los Estados, sea que explícitamente se sigan o no los
pasos particulares. Los principios de donde deriva este proceso son comunes a todos
los Estados. Aún cuando el proceso puede usarse para aplicaciones de Valor de
Mercado o Valor de No-Mercado. Las aplicaciones de Valor de Mercado exigen el
desarrollo de valuaciones únicamente sobre la base de datos de mercado.
Debe distinguirse una valuación de un Informe de Valuación. La valuación incluye toda
la investigación, datos, razonamiento, análisis y conclusiones necesarios para llegar a
una estimación de valor.
Valor Asegurable es el valor de la propiedad dado por las definiciones contenidas en un
contrato o póliza de seguros.
Valor de Inversión o Valía es el valor de la propiedad para un inversionista o clase de
inversionistas en particular, para objetivos de inversión identificados. Este concepto
subjetivo relaciona propiedad específica con un inversionista, grupo de inversionistas o
111
entidad específica con objetivos o criterios de inversión identificables. El Valor de
Inversión o Valía de un activo puede ser mayor o menor que el Valor de Mercado de esa
partida de activo. No debe confundirse el término Valor de Inversión o Valía con el Valor
de Mercado de una propiedad de inversión. Sin embargo, el Valor de Mercado puede
reflejar diversas evaluaciones individual del Valor de Inversión o Valía, de esa propiedad
particular. El Valor de Inversión o Valía está asociado con Valor Especial.
Valor de Mercado - El concepto de Valor de Mercado refleja las percepciones y acciones
colectivas de un mercado, y es la base para valuar la mayoría de los recursos en
economías basadas en mercado. Aunque las definiciones precisas pueden variar, el
concepto de Valor de Mercado es conocido y aplicado de manera general.
Es un representación de valor de cambio o del importe que un bien produciría si se
ofreciese para venta en el mercado abierto en la fecha de valuación bajo circunstancias
que satisficieran los requisitos de la definición de Valor de Mercado. Para estimar el
Valor de Mercado, un Valuador debe primero estimar el uso mejor y mas productivo o el
uso mas probable. Ese uso puede ser para el uso actual de la propiedad o para algún
uso alterno. Estas determinaciones se hacen a partir de lo que el mercado indica.
El Valor de Mercado se estima mediante la aplicación de métodos y procedimientos que
reflejan la naturaleza del bien y las circunstancias bajo las cuales ese bien mas
probablemente se comercializaría en el mercado abierto. Las métodos mas comunes
para estimar el Valor de Mercado incluyen el enfoque de costo, enfoque de comparación
de ventas, y el enfoque de capitalización de ingresos, incluyendo el análisis de flujo de
efectivo descontado.
Es importante destacar que el estimado de Valor de Mercado que se obtiene
profesionalmente, es una valuación objetiva de los derechos de tenencia de una
propiedad específica a una fecha dada. Implícito dentro de esta definición está el
concepto de un mercado general que comprende la actividad y motivación de muchos
participantes más que la idea preconcebida o interés creado de una persona en
particular. El Valor de Mercado es un estimación respaldada por el mercado.
En algunos Estados, se utiliza el término legal Valor Razonable de Mercado, como
sinónimo de Valor de Mercado. No debe confundirse el Valor Razonable de Mercado
112
con la expresión contable, Valor Razonable. La postura del IVSC es que el término Valor
de Mercado nunca necesita de más calificaciones y que todos los Estados deberán
encaminarse hacia ese uso.
Valor de Negocio en Marcha. El valor de la empresa en conjunto. El concepto involucra
la valuación de una empresa activa a partir de la cual se puede hacer la asignación o
distribución, del valor total de negocio en marcha a las partes constitutivas atendiendo a
la forma en que contribuyen al todo, pero ninguna de esas componentes en sí constituye
base para el Valor de Mercado. Por tanto, el concepto de
Valor de Negocio en Marcha sólo puede aplicarse a una propiedad que es parte
constitutiva de un negocio o empresa.
Valor de Rescate. El valor de un inmueble, excluyendo el suelo, en el supuesto de la
desapropiación de los materiales de que está constituido, en lugar de para uso
continuado sin hacer reparaciones especiales o adaptación. Se puede reportar como el
monto bruto o neto de los costos de desapropiación y, en este último caso, puede
igualarse al valor neto de realización.
Valor Fiscal, Catastral o Gravable es un valor que se basa en definiciones contenidas en
el cuerpo de disposiciones fiscales vigentes relacionadas con la tasación, gravámenes,
imposición o contribuciones de la propiedad. Aún cuando algunas jurisdicciones pueden
citar el Valor de Mercado como base de la tasación, los métodos usados para estimar el
valor pueden producir resultados que difieren del Valor de Mercado que ha quedado
definido en la Norma Internacional de Valuación. Por tanto, no puede considerarse que
el Valor Fiscal, Catastral o Gravable satisface la definición de Valor de Mercado dada
salvo que de manera explícita se estipule lo contrario.
Valor para Préstamo Hipotecario. El valor del inmueble conforme lo determina el
Valuador cuando hace una evaluación prudente de la posible comercialización de la
propiedad en el futuro, tomando en cuenta aspectos sustentables de largo plazo del
inmueble, las condiciones normales y locales de mercado, y el uso actual y usos
alternos apropiados de la propiedad. No pueden tomarse en cuenta elementos
especulativos en la evaluación del valor para préstamo hipotecario. El valor para
préstamo hipotecario deberá documentarse de manera clara y transparente.
113
V I I r* El valor para préstamo hipotecarlo és iW concepta dOaktfl£n riesgo que se usa en
varios países europeos para fines de préstamos inmobiliarios, que se basa en los
aspectos sustentables de la propiedad y restringe la tasación del valor de la propiedad a
las características económicas permanentes del inmueble y al ingreso que con
administración apropiada produciría un inquilino cualquiera. Este enfoque de valuación
es una tradición establecida en varios mercados europeos bien desarrollados.
Valor Razonable - un concepto contable, se define en las Normas Internacionales de
Valuación y en otras normas contables, como la cantidad por la que se podría
intercambiar una propiedad, o por la que se puede liquidar una obligación, entre partes
dispuestas y con conocimiento en una transacción libre. El Valor Razonable se usa
frecuentemente para reportar Valores tanto de Mercado como de No Mercado, en
estados financieros. En donde puede establecerse el Valor de Mercado de un activo,
este valor se igualará al Valor Razonable. Cuando no pueda establecerse el Valor de
Mercado de un activo, se llega a su valor usando un sustituto como el Costo de
Reposición Depreciado (CRD).
Además de otros requisitos del informe, incluyendo informes financieros, el informe debe
identificar de manera específica la clase de activo en donde se colocará cada activo y la
base de dicha colocación. Cada clase de activo debe explicarse explícitamente.
La estimación e información de los valores de propiedades y activos, así como la
orientación relativa, están dentro del alcance de estas Normas Internacionales de
Valuación, de las Aplicaciones y de las Notas de Orientación. Para los Valuadores es
crucial importancia la forma en que se han de compilar, transmitir e incorporar a los
resultados de la valuación los hallazgos de otros profesionales.
Venta y Retro Arrendamiento - La simultánea venta de un inmueble y arrendamiento de
la propiedad al vendedor. El comprador se convierte en arrendador o dueño y el
vendedor en arrendatario o inquilino. Dado que puede haber circunstancias o relaciones
singulares entre las partes, las transacciones de venta y retro-arrendamiento pueden o
no involucrar términos típicos de mercado.
114
Recommended