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"... Con el fin de conocer los valores del suelo vigentes para la zona de anclaje de este proyecto, se realizaron 43 avalúos comerciales de referencia, establecidos como puntos de control inmobiliario para el monitoreo mediante estudios futuros. Los puntos de control se distribuyeron en los 4 barrios(San Pedro, Sevilla, Chagualo, Jesus Nazareno), teniendo en consideración las diferentes actividades económicas de cada uno, abarcando la composición física y económica de cada zona dentro del barrio."
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LABORATORIO DE INNOVACIÓN, CIENCIA Y TECNOLOGIA EN MEDELLIN
Medellín en su propósito de avance y de
transformación continua, tiene como propuesta
la creación de un gran distrito de innovación,
donde se ponen en marcha la ciencia, la
tecnología y el intercambio de conocimientos.
La inserción de este distrito tecnológico en la
ciudad trae como objetivos fundamentales:
Incentivar la innovación, el desarrollo de nuevas
tecnologías y la oportunidad de negocios de
conocimiento; de esta manera se impulsa el
desarrollo económico del territorio, el fomento
de nuevas empresas, la transformación físico-
social de la ciudad y la retención de talentos en
materia de ciencia y entendimiento.
Enero de 2015 / Informe No. 61
Los barrios que albergarán el proyecto en
mención, cuya área de ocupación es de 114
hectáreas, son: Sevilla, San Pedro, El Chagualo,
Jesús Nazareno y los barrios institucionales
Universidad de Antioquia y San Vicente de Paúl;
este sector cuenta con una ubicación privilegiada,
pues dispone de topografía plana, servicios de
transporte adecuados como el Sistema Metro de
Medellín y el transporte masivo de mediana
capacidad Metroplús, además del conjunto de
in sta la c io n es q u e p o s ee , ent re e l lo s
universidades, clínicas, institutos de salud,
parques de esparcimiento y los centros
comerciales en construcción AVENTURA Y
BOSQUE PLAZA.
Foto 1. Panorámica barrio El Chagualo.
OIME. Nov-14
Foto 2. Panorámica barrio Jesús Nazareno. OIME. Nov -14
Foto 3. Panorámica barrio San Pedro. OIME. Nov-14.
Foto 4. PanorámicabarrioSevilla. OIME. Nov -14.
En este sector de la ciudad concurren
actualmente diversidad de actividades
comerciales, actividades industriales, usos
residenciales e importantes equipamientos que
atraen gran población demandante de estos
servicios; proporcionando condiciones afines
para el emprendimiento en esta zona de
proyectos estratégicos que contribuyan a la
evolución de la ciudad.
Como datos de referencia, una vez culmine este
proceso de transformación territorial, el
Observatorio Inmobiliario de Medellín presenta
una descripción de lo que es hoy este espacio de la
ciudad, enmarcada en lo que contiene
físicamente y en el valor del suelo que arrojan los
estudios inmobiliarios realizados en esta zona.
Gráfica 1. Demarcación Perímetro de Ubicación Distrito de Innovación.
Gráfica 1.Demarcación Zona de Ubicación Distrito de Innovación. Construida por OIME. Nov-14
Los barrios que conforman la superficie
delimitada para el desarrollo del distrito
tecnológico, se encuentran localizados hacia el
centro de la ciudad, donde convergen espacios
óptimos para la prestación de servicios a todo
nivel y las complejidades desde el ámbito social y
urbano; aspectos que han sido contemplados por
la normatividad vigente en materia de
planificación del territorio, como es el caso del
POT “Plan de Ordenamiento Territorial”, donde se
han implementado acciones como planes
parciales y planes especiales; diseñados para un
desarrollo favorable del sector.
El barrio Jesús Nazareno se encuentra inmerso en
el centro de la ciudad, cercano a importantes vías
como la Autopista Norte, la Avenida el Ferrocarril,
La CR 52 (Carabobo) que cruza todo el barrio y la
CR 51 (Bolívar) por donde transita el Sistema
Metro. Su conformación física es principalmente
por locales especializados para el sector
automotriz, talleres, servitecas y comercio
diverso como depósitos de materiales de
construcción, ferreterías, funerarias, entre otros;
entre tanto el uso residencial es escaso en este
barrio.
Generalidades del sector.
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RUTA N, el parque de la vida, Hospital Leon XIII y
Centros de Salud.
El barrio Chagualo se caracteriza por su actividad
industrial, pues físicamente proporciona las
condiciones para este uso, ya que cuenta con
calles de secciones amplias y está conectado a
importantes vías como la Autopista Norte, La
Avenida el Ferrocarril y la CL 67 (Barranquilla). En
este barrio se mezclan la industria liviana, el
bodegaje, industria pesada, industria maderera,
almacenes para la construcción y la vivienda; pero
tiene una característica particular y es la
ocupación más zonificada de estos usos.
Con el fin de conocer los valores del suelo vigentes para la zona de anclaje de este proyecto, se realizaron 43 avalúos comerciales de referencia, establecidos como puntos de control inmobiliario para el monitoreo mediante estudios futuros.
Los puntos de control se distribuyeron en los 4 barrios, teniendo en consideración las diferentes actividades económicas de cada uno, abarcando la composición física y económica de cada zona dentro del barrio.
Estadísticas Inmobiliarias
Número de predios avaluados por uso
Gráfica 2. Cantidad de puntos realizados por uso.
Planes parciales aprobados para esta zona: Plan Parcial Paseo de Sevilla, Plan Parcial Torres de la Fuente y el Plan Parcial de Sevilla. Planes especiales: Plan Especial del Centro, Plan Especial Patrimonial y Plan
Especial del Espacio Público. http://www.medellin.gov.co/irj/portal/ciudadanos
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C R I
Sevilla y San pedro aún conservan su originalidad
en algunas zonas residenciales, con un
planteamiento normativo orientado al desarrollo
organizado del sector. En ambos barrios se
mezclan el uso residencial y el comercial con
algunos segmentos de industria liviana
especialmente en San pedro. Ambos barrios se
encuentran ubicados en el costado inferior de la
comuna 04- Aranjuez y de acuerdo a su ubicación
tienen cercanía a importantes instituciones
ubicadas en el sector, como la universidad de
Antioquia, El complejo de Innovación y desarrollo
En el proceso de valoración realizado, se
estimaron las variables físicas determinantes para
el valor de esta zona, estimando las clasificaciones
a nivel normativo establecidas en el POT, como
áreas de actividad, jerarquía vial y usos general y
específico; variables indispensables para la
realización del estudio, pues el barrio El Chagualo
tiene una connotación especial y es su condición
de centro tradicional y representativo para la
ciudad, mientras que Sevilla y Jesús nazareno por
su vocación de servicios están catalogados como
áreas de actividad especializadas en salud, ciencia
y tecnología.
Como resultado del estudio presentamos las
gráficas 1 y 2, donde se puede observar el valor
máximo y mínimo del suelo en cada barrio de
acuerdo al uso predominante. Respecto al uso
comercial los 4 barrios tienen zonas sectorizadas
con actividad comercial, mientras que el uso
residencial en el barrio Jesús Nazareno se
presenta de manera puntual ya que predomina el
comercio; entre tanto el uso industrial se
concentra en el barrio el Chagualo donde
obtuvimos un rango de valor para el lote por M²
entre $1.000.000 y $1.130.000.
Gráfica 3. Valores para el lote por M² en el uso comercial. Construida por OIME. Nov-2014.
Gráfica 4. Valores para el lote por M² en el uso residencial. Construida por OIME. Nov-2014.
Los valores comerciales más altos en cada barrio tienen correlación con los principales corredores comerciales, en el caso de Jesús Nazareno el valor más alto $2.150.000, concierne a zonas ubicadas al costado de las vías de mayor relevancia dentro del barrio, como la Avenida el Ferrocarril, Carabobo y Bolívar. Esta condición es similar en el barrio Sevilla donde el valor más alto para la actividad comercial se concentra en la CR 52 (Carabobo) en cercanías con la CL 67 (Barranquilla).
Con relación al uso residencial el barrio Sevilla presenta un valor intermedio en el M² de lote, comparado con los barrios residenciales, San Pedro y Chagualo; esta condición refleja la proporción que existe entre las buenas condiciones que tiene el barrio en cuanto a factores locativos y la restricción normativa que se ha establecido para su desarrollo urbanístico; aspectos taxativos con los que no cuenta el barrio el Chagualo en el cual se presenta el valor más alto del suelo para este uso.
Gráfica 5. Delimitación por uso del suelo y valores por M² lote. Distrito de Innovación. Construida por OIME. Nov-14
Como aspectos relevantes en el valor del suelo
para zonas residenciales, cabe mencionar la
facilidad de acceso a vías principales, la tipología
del comercio existente en el barrio ya que de esta
depende la fisionomía del entorno y los nuevos
desarrollos constructivos que en materia de
urbanismo mejoren la apariencia física de la zona.
Esta zona céntrica tiene connotaciones especiales
que la diferencian del resto de la ciudad, tales
como la topografía, el albergue de importantes
equipamientos en materia de salud y educación,
la transformación que ha tenido por importantes
proyectos de transporte como el Sistema Metro y
el Metro Plus, así como la facilidad de conexión
con las vías más importantes de la ciudad;
consideraciones de obligatoriedad para la
valoración de la propiedad raíz.
El distrito de innovación trae consigo la creación
del primer clúster del conocimiento, la ciencia y la
tecnología, allí se concentrarán las empresas
tanto propias como de otras localidades que se
especialicen en dichas áreas, contribuyendo así
en la competitividad de la ciudad e incentivando
el desarrollo desde un enfoque intelectual.
Conclusiones
?Jose F. Loaiza Bran, “Cinco Años de Un Camino Hacia el Horizonte de la Innovación”, El Colombiano
[Medellín] Tema del Día. 25 Nov de 2014.
?www.medellinnovation.org/app/webroot/distrito/
?http://www.programaerica.org/index.php?option=com_content&view=article&id=130:inicia-ppt-
distrito-tecnologico-medellin&catid=9:destacados
?Municipio de Medellín, Departamento Administrativo de Planeación, Acuerdo 46 de 2006 “Plan de
Ordenamiento Territorial”
Bibliografía
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