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BANCO DE ESPAÑA Eurosistema
Dirección General de Supervisión
Madrid, 3 de diciembre de 2010
Caja de Madrid Informe de la visita de inspección
Departamento de Inspección 1 - Grupo 8
!. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • l. •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
BANCO DE ESPAÑA Eurosistema
Referida a los estados financieros:
Primera Fase: 31 de marzo de 2009. Segunda Fase: 30 de septiembre de 2009 con actualización continua hasta 30 de septiembre de 2010.
Equipo Inspector:
Primera Fase
Inspector encargado: María Julve San Martin
Inspectores: María Jesús González Hernández, Rocío OrtlZ Escario, Eduardo Tomás
Rodriguez, Jesús Cabezas Pascual, Luisa Noelia Sánchez Saorín
AudITor Informático: José Carlos Piqueras Noheda
Segunda Fase
Inspector encargado: José IIntonio Casaus Lara
Inspectores': María Jesús González Hernández, Pedro Bravo Llatas, Jesús Cabezas
Pascual, Luisa Noelia Sánchez Saorín. Colaboraron puntualmente como apoyo al equipo
de seguimiento: Antonio Miranda Gallardo, EugenioAlejandre Siscart, Laura Baztán
Gutiérrez, y Blanca Acuyo Sancho.
Auditor Informático: José Carlos Piqueras Noheda
Fecha de inicio: 16 de marzo de 2009 Fecha de terminación: 30 de septiembre de 2010
Fecha de la anterior inspección: 31 de marzo de 2006.
Conclusión. Inspección de seguimiento de alcance limitado que tenía como objetivos principales
en la primera fase, según la nota previa de 16.3.09. políticas y controles de la cartera hipotecana
minorista, en particular, el plan de gestión de la morosidad de esta cartera implantado en
diciembre de 2008 y adjudicados; tratamiento agregado del riesgo con el sector promotor;
conciliación de fa inversión crediticia y tratamiento automático de la morosidad, y valoración del
gobierno corporativo en estos aspectos.
En una segunda fase, a partir de noviembre de 2009, estuvo centrada en el análisis de distintas
muestras de acreditados, principalmente del sector promotor, una revisión más profunda de la cartera
hipotecaria minorista en !o que concierne a refinanciaciones y adjudicaciones, la estimación del
quebranto potencial de la cartera crediticia total a través del proceso de segmentac:ón de la misma; y
procedimientos y controles en la valoración de las garantías reales'.
Como conclusiones de tipo cuantitativo, de la re\isión de inversión indi\idualizada se deteció la
necesidad de reclasificaciones de riesgos a activos dudosos por 1 .297 ME Y a la categoría de
subestándar por 1.425 M€, que suponían necesidades de saneamientos adicionales para la cobertura
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de dichos riesgos por 577 ME derivados de análisis espeañco, quedando pendiente de contabilGcar, a
30 de septiembre de 2010, 223 M€ de reclasificaciones a dudosos, 225 M€ a subestándar y la
const~ución de 11 O ME de fondos de insolvencias.
Asimismo. de la reVisión estructural del resto de las carteras cred[icias se identificaron pérdidas
esperadas en un escenario temporal de dos años por importe de 4.983 ME. de los que 3.020 M€
corresponderían a acreditados más problemáticos o con mayor probabilidad de manifestarse, cuyo
reconocimiento futuro supondria un nivel elevado de incertidumbre sobre la capacidad de absorción
de las mismas por la cuenta de resultados de la caja.
Por último de la revisión de los fondos de comercio de participaciones permanentes y la valoración de
una participada claSificada como cartera disponible para la venta, se requieren saneamientos
adicionales en la cuenta de resultados por importe de 548 ME.
Como conclusiones de tipo cualitativo, deficiencias en la gestión del riesgo de crédito y control
intemo entre las que destacan:
- Política de refinarciación a promotores que persigue en la mayoría de los casos una solución
temporal del problema de vialbilidad de muchos grupos promotores, mediante la concesión
de carencias de principal, activaCión y refinanciación de intereses pendientes de pago, y en
algunos casos se concedieron carencias de intereses. No existía una politica de
reflnanciación documentada y aprobada al nivel adecuado.
Cartera hipotecana minOrista y plan de gestión de la morosidad. Ratio de morosidad de la
cartera a 30.6.10 del 4,7%, después de alcanzar un máximo del 7,6% en junio de 2009, muy
por encima de los ratios medios del sector cajas y bancos (2,7% y 2,3%). Este diferencial en
el ratio de morosidad trae causa de la agresi,'a política comerCial de la caja durante los años
2004 a 2006, debilidades en la evaluación de la capaCidad de pago y politicas de admisión
de operaciones que forzaron implícitamente el resultado de la herramienta de scoring.
La cartera refinanciada, 5.174 M€ a junio de 2010, presenta un perfil de riesgo alto al
concentrarse en las añadas más problemáticas (2005-2007). presentando L 1V altos (el 82%
con L 1V > 80% Y 58% con L 1V > 100%, una vez corregida la tasación), porcentajes de
impago aitos en origen, con un ratio de mora actual del 6,6%; aumento de un 8% de media
del nesgo financiado mediante la activación de intereses y gastos, cancelación de
operaciones con garantía personal en la caja; debilidades en la instrumentación, no
documentación de les n~'eles de ingresos actuales, no se actualiza la calificación del sconng,
ni la tasación: y carencias en la contabilización, al reconocerse los irJtereses impagados y no
poder conectar la nueva operación con las operaciones que se cancelan, no cor,ser.lando la
antigüedad de impago original.
- Procedimientos y controles en la valoración de las garantías reales y sus tasaciones (revisión
del grupo de tasadoras). No existen procedimientos para la reviSión del valor de las garantías,
la base de garantías no dispone de información sufciente para realizar una actualización del
valor de las mismas, aunque dispone de una base de tasaCiones que permitiría completarla
adecuadamente; se utilIZa en la valoraCión de adjudicados tasaciones de Tasamadrid,
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sociedad que no cumple el requis~o de independencia, al pertenecer al grupo de la caja; y
delic~ncias en la calidad de las tasaciones (principalmente de terrenos) y errores en el reflejo
de sus elatos en el fIChero de garantías.
El cumplimiento tanto de los ajustes mencionados anteriormente como de otras debilidades,
habrá de llevarse a caJbo en el marco del desarrollo del ctado proceso de integración de Caja
Madrid en un SIP junto con Bancaja y otras 5 entidades, que comenzará su andadura a partir del
1 de enero de 2011, tras haberse constituido el 3 de diciembre el Sanco Financiero y de Ahorros,
SA que actuará de sociedad central del SIP.
Jase Antonio Casaus Lara
Inspector
\1"8"
F. Javier del Río del Castillo
Jefe del Grupo
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íNDICE
1. Introducción7
1.1. Alcance de la revisión. 7
1.2. Datos básicos de Caja Madrid a 30 de septiembre de 2010 7
1.3. Principales cifras de Inversión crediticia. Política crediticia. 13
2. Resumen ejecutivo y conclusiones 17
2.1 . Conclusiones de la pcimera fase. 17
2.2. Conclusiones de la segunda fase. 25
2.3. Diagnóstico de la situación de Caja Madrid. 30
2.4. Proceso de creaCión del SIP. 32
3. Revisión de muestras de acrsóitados no minoristas 35
3.1. Resumen de reclasificaciones y déficit de fondo de insolvencias estimados
3.2. Promotores y mayores riesgos. Información publicada riesgo promotor 35
3.3. Revisión de acreditados sistémicos 38
3.4. Acreditados reflnanciados no promotores 39
3.5. Muestra de LBOs 40
4. Revisión de muestras de acreditados minoristas 41
4.1. Operaciones hipotecarias refinanciadas primera muestra 41
4.2. Operaciones minoristas refinanciadas. Segunda muestra 44
4.3. Inmovilizado recibido en dación yio adjudicación de activos. 45
5. Análisis global de :a cartera hipotecaria minorista refinanciada 50
6. Segmentación 62
6.1. Procedimiento general seguido en la segmentación 62
6.2. Conclusiones de la segmentación 66
6.3. Segmentación de la cartera hipotecana minorista. 69
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6.4. Segmentación cartera Gran Empresa no promotor 78
6.5. Seg mentación cartera promotor 83
6.6. Segmentación de otras carteras. 96
7. Revisión de procesos de control y valoración de garantías reales 96
7.1 . Valoración de activos por tasadora independiente 97
7.2.
7.2.1.
7.2.2.
7.3.
Actualización de las garantías 97
Tratamiento de los ficheros de garantías: 97
Procedimientos para la actualización masiva de valores de las garantias inmobiliarias. 97
Calidad de las tasaciones y su reflejo en los ficheros de garantías: muestras de tasaciones. 98
7.3.1. Resultados de la muestra de tasaciones: 98
8. Valoración de participadas permanentes y otras en disponible para la venta. 101
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1. Introducción
1.1. Alcance de la revisión.
La primera fase de la inspección fue llevada a cabo entre mayo-09 y julio·09 con alcance limitado
a: calidad datos y otros controles en el scoring de hipotecas; análisis del plan de gestión de la
morosidad hipotecaria; proceso de conciliación de la inversión crediticia y tratamiento automático
de la morosidad; políticas y controles en activos adjudicados minoristas y de promotores. Algunos
aspectos fueon actualizados con datos a dic·09 como las 'nagnitudes y perfil de la cartera
hipotecaria rennanciada y los resultados de las auditorías internas sobre la calidad de datos.
Segunda fase, centrada en el análisis de distintas muestras de acreditados; una revisión más
profunda de la cartera hipotecara minorista en lo que concierne a refinanClaciones y adjudicaciones;
la valoración de la calidad de las tasaciones; la estimación del quebranto en la cartera crediticia total
partiendo de una segmentación de la misma; y la revisión del deterioro de algunas participaciones. En
concreto, aIoarca los siguientes aspectos:
A) Revisión de acreditados no minoristas mediante una selección de:
• Promotores y 'nayores riesgos
• Acreditados sistémicos (calificados por el SiAl
• Acreditados rennanciados no promotores
• LBO Leveraged buyout: operaciones de nnanciación de oompra de empresas
BI Revisión de acreditados minoristas con objeto de actualizar y confirmar los defectos y
debilidades puestos de manifiesto en la primera fase mediante una selección de:
• Operaciones hipotecarias refinanciadas
• Inmovilizado recibido en dación ylo adjudicación de activos.
C) AnálisIS global de la cartera hipotecaria minorista reTInanciada o reestructurada,
profundizando en la revisión efectuada en la primera fase.
D) Estimación del quebranto en la cartera crediticia total partiendo de una segmentación de !a
misma. Estableciendo ciertos criterios en cada segm8'lto, se separa la cartera de mayor calidad de la
problernática, aplicándose finalmente a esta una probabilidad de incumplimiento (defauit) y una
severidad que determinan su pérdida esperada
E) ReVisión del fondo de cO'nercio de City Nalional Bank of Florida, Mecalux, SOS Cuétara,
Su Casita y de la valoración de Metrovacesa.
F) Revisión de garantías y cal idad de tasaciones por parte del grupo de tasadoras
1,2, Datos básicos de Caja Madrid a 30 de septiembre de 2010
Entidad con solvencia ajustada y rentabiiidad decreciente. Morosidad elevada con tendencia al
alza, que se sitúa por encima del grupo, debido principalrnente a la cartera hipotecaria minorista y
al peso significativo del riesgo promotor. Bajo nivel de cobertura, Elevada dependencia de los
mercados mayoristas por el elevado peso de emisiones, mitigado en parte con diversificación de
vencimientos e instrumentos, que puede generarle dificultades en el entorno actual. Ratings de A 1,
)'PE::::::O·j GC:~'EPJ.L CE SUPIO'1'llSjU'; ;::',:"P.".H';'"',Et, -:-C DE I~,SPEC':; O"j, GRUPC e 7/101 CA...:' DE t.'tI-ORID. I\:FOFI\1E CE ,NSPECClS·t,· 2J3E 20" ü')93)
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A, y A (bajada 22.07.10 desde A+). de Moody's, S&P y Rtch-IBCA, todos con perspectiva
negativa.
Resulta recomendable un Consejero Delegado del sector bancario. en lamedida que la estructura
actual de directores generales adjuntos en torno a un Presidente Ejecutivo con un perfil no
bancario no ha dado buenos resultados. Como aspectos positivos, alta implantación y gestión de
los modelos internos de riesgo y buena eficiencia basada en control de costes y márgenes, así
como unos mandos intermediOS capacitados.
Prioridad 1 por su perfil de riesgo supervisor ALTO, debido al riesgo de crédito y liquidez, y por su
carácter sistémico.
Breve descripción de la entidad
Escasa aportación del grupo financiero y económico. Balance individual y consolidado público de
196 miles de millones de euros (mM€) y 198 mM€, respectivamente. Ocupa el 4° puesto por
activos en el sector bancario y el 2° en ca¡as, aunque después de la integración en un SIP formará
la primera caja de ahorros por activos (331 mM€). La matriz cuenta con 13.768 empleados, 2.096
oficinas en España (51 % en Madrid) y 4 en el extranjero (Dub!ín, Lisboa, Miami y Viena) y acuerdo
con 623 "oficinas de distribución bancaria" de Maplre, principalmente fuera de Madrid. Cuenta con
un área de banca corporativa de cierta significación, aunque ha reducido su peso después de los
fuertes crecimientos en crédito hipotecario minorista y promotor de los últimos años.
En junio 2008, constituyó la sociedad holding Cibeles a la que han traspasado todas las
participaciones bancarias y de seguros (excepto el 60% de Corporación FinanCiera Habana).
Estaba prevista su salida parcial a bolsa (30%-25% del capital) a finales de 2008, pero la situación
de los mercados abortó el proyecto. Sus principales participaciones son: el 100% de Altae Banco,
el 51 % de Banco Servicios Financieros, el 38,48% de Banco Inversis, el 100% de Oty National
Bank of Florida, tras adqUirir en febrero 2010 el 17% restante, y el 40% de Hipotecaria Su Casita
(SOFOM en México), participación que la entidad ha puesto en venta. Además engloba a Ca¡a
Madrid Bolsa, Gesmadrid, Caja Madrid Pensiones y el 15% de Mapfre, SA Con el grupo Mapfre
reorganizó sus participaciones en 2008, dejando de ser conglomerado financiero, aunque se
mantiene la fortaleza de la al ianza estratég ica.
Asimismo, mantiene otra alianza estratégica con FCC, a través de la sociedad multigrupo Realla,
en la que ambos grupos mantienen una participaCión del 27.65%, tras la OPV de 2007.
Otras participaciones asociadas relevantes son el 22,99% de Iberia, SA (esta última inmersa en
un proceso de fusión muy avanzado junto con British Airways), el 50% de Globalvía
Infraestructuras (alianza con FCCj, el 20% de Indra Sistemas, el 20% de Mecalux, SA, el 12,54%
de NH Hoteles y el 10,5% de SOS-Cuétara (esta última adquirida en 2009 -14,64% a partir de julio
2010, como consecuencia de la compensación de créditos parlicipativos por importe de 18,4 ME
ostentados indirectamente a través de la Sociedad de Promoción y Participación Empresarial,
SAl·
1) FECG 0'1 GE\lEF';'_ DE S.JPE:;I\'ISI::f\l DEP,<..RTA \EI\ Tú )E I',SFECCIÓN G~.JPC 8 81101
2039 2C1 CC930
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BANCO DE ESPAÑA Eurosistema
Durante el primer trimestre de 2010 se nombra a Rodrigo Rato. presidente de Caja Madrid,
poniéndose fin a la crisis institucional en la entidad acaecida durante 2009.
El 14 de junio de 2010 se aprobó un Protocolo de Integración por parte de los Consejos de
Administración de Caja Madrid, Sancaja y de otras 5 cajas de ahorros menores (Caja Insular de
Canarias, Caixa Laietana, Caja de Ávila, Caja Segovia y Caja Rioja), para la creación de un SIP
(Sistema Institucional de Protección) con mutualización 100% de los resultados con una duración
mínima de 15 años, con fuertes penalizaciones de salida que lo hace prácticamente irreversible y
que dará lugar a la primera entidad del sector. El SIP fue autorizado por el Banco de España el 29
de junio de 2010 Y aprobado el 14 de septiembre por las Asambleas. E! pasado 3 de diCiembre se
constituyó el Sanco Financiero y de Ahorros, SA, que actuará como sociedad central del grupo.
Les entidades que integrarán el SIP mencionado en el párrafo anterior, han acordado además
pedir al FROB 4.465 millones de euros (M€), la mitad aproximadamente para Caja Madrid, la cua:
estará a su vez al frente de la nueva entidad. El peso de cada caja en la futura entidad, será el
sigUiente: Caja Madrid 52,06%, Sancaja 37,7%, Caja Insular de Canarias 2,45%. Caja Ávila
2,33%, Caixa Leietana 2,11 %, Caja Segovia 2,01 % Y Caja RloJa 1,34%. En el contexto de
creación del SIP se pretende una reducción de gastos estructurales del 15%, dentro del que se
enmarca una reducción (de unos 3.700 empleados, -16%) y de oficinas (unas 600, -15%).
El SIP comenzará su andadura el 1 de enero de 2011.
Solvencia ajustada y, pese a que los indicadores muestren cierta mejora, la tendencia de fondo
es descendente debido ai entorno económico adverso actual y por debajo de fa media de
entidades grandes. A 30.06.10 los recursos propios computables ascienden a 13.290 ME, con un
ratio total del 10,73%, Tier I del 8,70% y core cap~al 6,61 %, exceso de 3,383 ME, el 34% sobre
los mínimos. Ante la previsión de incremento de requerimientos. tendria dificultades para mejorar
los computábles de calidad debido a los bajos resuitados previstos y escaso margen de emisión
de preferentes (335 M€). En junio se produjo una emisión de subordinadas por 800 ME (400 ME
canje y 400 ME nueva emisión) habiéndose quedado el margen para emitir este tipo de títulos en
unos 3.007 ME, pero utilizarlo supondría un alto coste y no mejoraría su ratio core capital.
El balance es de 1 98.000 ME y la inversión credilicia bruta de 119.000 ME (-2% interanual, -
2.140 M€), aunque al sector privado residente cae casI un 4% interanual (-3.870 M€),
compensado con un crecimiento en sector público del 44% (+1.550 M€) principalmente con
Comunidades Autónomas.
El saldo final de riesgos dudosos asciende a 7.282 ME lo que representa una disminución
trimestral de un 5% (-383 M€), debido al efecto de refinanciación de hipotecas minoristas, que han
posibilitado la salida de morosidad de unos 1.200 ME, que han compensado entradas en mora
subjetivas de casi 1,000 ME debido a la inspección en curso. El ratio de morosidad publicado es
del 5,43% (igual que el trimestre anterior y algo superior al 5,38% de septiembre de 2009), que en
CAJA CE \t~.cPID. I~FCF'IVE DE 'NSFCü:;iON 2G33201Cl093C
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el ámbito reservado es del 5,9%3 (5,8% en la media). Los fondos de insolvencias ascienden a
2.976 M€, de los que 303 M€ son fondos genéricos, situando la cobertura en el 41 % (56% en la
media). El mínimo del 1 0% de la genérica son 140 M.
Hay que señalar que cuenta con riesgos subestandar por 6.254 ME (2.167 M de hipotecas
minoristas, 3.178 M de promotores y 690 M€ de empresas) y adjudicados por 2.531 M€, que
agregados a los dudosos daría un total de activos problemáticos de 16.337 ME, que representa el
12,5% de la inversión crediticia (con pasivos contingentes, 8.723 ME, y adjudicados, unos
t30.250 M€). El ratio de mora publicado, corregido con adjudicaciones se sitúa en el 7,2% (7,7%
en el reservado).
El deterioro de la cartera crediticia es fruto de los excesos cometidos entre 2003 y 2006 (plan
estratégico) que supuso un Incremento medio de inversión del 22%, centrado en el riesgo
Inmobiliario, que es donde están los principales problemas. La financiación a promotores asciende
a unos 18.000 M€ (el 16% de la inversión), con un ratio de incumplimiento del 20%, de los que
5.300 M€, son financiación de suelo y más de 7.000 M€ son promociones (4.000 M€ terminadas).
Los recursos ajenos de clientes, 131.830 M€ caen en 9.706 M€ (-6,85%) respecto a diciembre de
2009 (-5,1% interanual), por la caida de depÓSitos a plazo (-4.623 ME, -13.4%), de cesiones
temporales con AAPP (-2.930 M€, -33,3%) Y de empréstitos vivos (-5.733 M€, -11 %). Hay un
incremento en las cédulas TDAs singulares emitidas (+3.600 M€, +44%) pero todas han sido
retenidas por la Entidad y pignoradas en póliza Banco Central Europeo (BCE).
Por otro lado, en 2010 se concentran vencimientos de depósitos a plazo de alta remuneración sin
vinculación que no se están renovando en su totalidad, y acumulan una caída de 4.000 M€ a
cierre de junio. Para detenerla, el Comité de Activos y Pasivos ha aprobado recientemente 3
campañas de captación y retención de depósitos a tipos altos.
Las emisiones totalizan 59.432 ME, el 45% de los recursos ajenos (el 30% del pasivo). En un 96%
son emisiones mayoristas. La finanCiación mayorista neta de actPJos líquidos asciende a 51.400
M€, un 44% de la inversión crediticia. Presenta vencimientos no cubiertos por activos líquidos de
unos 11.100 M€ a 2 años (a un año diferenCia positiva de 1.450 M), aunque tiene un margen para
emitir con aval del Estado por 5.200 M€ Y disponible en póliza BCE de 6.200 ME (con peso
significativo de bonos de tituÍización y cédulas hipotecarias propias retenidas).
E' BAl a 30.0.10, 296 M€, cae un 64% y BDI consolidado de 232 M€, atribuido casi en su
totalidad al Grupo, con una caída interanual del 63%, con la siguiente evolución de márgenes:
:3 Se dete ar gran parte a 1:0. inclJsbn 8,~ el :::;encm~2r c:::mo n_'8rsi6n credtiCi2..la re"'~a fi}~. v:'¡ads. (~-os 8.3 c.:J.). Hast;:;. sep~i8~b'e in.:::uía
I:2Jnbén c€dJ as -:-OA P-O;)'c.s 'e:end2..s, qJ8 ha €-lim rado de dencmi~!E:d::::r.
C'IRECXIÓN ~HER".L Jo: SU"EP,V 31CI\. CE=-A;;rr ".1.1="·no D:: r-JSp"CCl8N l. G'=:dP(J.3 10/101 c;.,J". DE ~",AD:::: C. l~jFJRME ::1= I'~SPECC Ó·"< 2033 2~1 C~9S0
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BANCO DE ESPAÑA Eurosistema
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GAS"TOS DE ADMINISTRACIÓN (1-rio·7U) b .. ~.08].,\ 5·38:0: (o, 51
AtoIORTIZACIONES (J.7~1.-17.s-J (17Z.oi75) (5·503) ,,' DOT "'CIONES A PROVISIONE5jneto) slJ·34:9 1"51-'9Z5 {!..s76) (j,'3)
PERDIDAS POR: DETERIORO DE A.CTIVOS FCIEROS (888.93°) (l.o.r,lS.gooi :15]-970 (1S,1.J
fiSUlTAOO DE LAACTMOAO DE EXPLOTACIÓN 1d1.~1 ...... , -- 15>,.)
PERDIDAS POR DETERIORO DE ACTIVOS NO Fe EROS {l.Z.r..4Q9J (¡.¡..s6') (149.1 4].) lo:l.,O
OTI;:AS GANANOAS V PERDIDAS U.iSS 06·417) 1OS·1.¡:l (zig,:i)
m:NEFIOOANl'B IR: fMf'UEST05 -- '21-1" 1$J2-"1» ' .... ) IMPUESTOS SOBRE SOC:EDADES {63-54S) (2U.,US) -u.c·5Bo (68,9)
SENEFIOOATRBUmOAlGRUPO ...- --... -~ (02,8)
La caída del resultado está causada por el fuerte estrechamiento del margen de intermediaclón,
unos 600 M€ (-30%), que es debida al efecto negativo de la repreclación de la cartera hipotecaria
a tipos más bajos, El fuerte ROF, en su mayoría no recurrente, consigue que dicho impacto no sea
mayor, así como la disposición de la genérica en el trimestre (432 Me) que permite mitigar las
dotaciones netas Insolvencias netas de insolvencias, a pesar de lo cual resu~ado de explotación
cae un 51 %, Se generan atípicos por 148 M€ por lease back de oficinas que ayudan a absorber
en parte los mayores saneamientos de inmovilizado adjudicado, Ratio de eficiencia del 49% (52%
en la media), ROA del 0,16% (0,23% en el grupo) y ROE del 3% (4,3% en la media),
El margen de Intereses cae un 30% Interanual (-608 Me) debido al negativo efecto precio de las
repreclaclones de la cartera hipotecana, El margen estanco trimestral es de 452 M€, frente a los
468 M€ del trimestre anterior, y los 549 M€ del 3T 2009, El margen de clientes se sitúa en un
0,99%, frente al 1,39% de hace un año,
Los resultados de las sociedades valoradas por el procedimiento de la partiCipación son negativos
por 18 M€, menores que los -57 M€ de 2009, El ROF incluyendo diferencias de cambio asciende
a 570 M€ frente a 595 M de sept-09, aunque con distinta composición, ya que mientras en 2009
se centraban en plusvalías de renta fija (250 M€) Y recompras de bonos de tltullzaGÍón (200 M€),
en este ejercicio se componen de: 113 M€ por la recompra de bonos subordinados a Allianz, 120
M€ por venta de renta fija y 286 M€ por recompra de cédulas hipotecarias por importe de unos
1,770 M€, penalizando la situación de liquidez de la entidad. El margen ordinario cae un 20%,
hasta los 2,570 M€,
DIREcc:or~ SEr·l~R.';'L )= SU"'ER\'ISICt\, eF'A'IT,';'ME·~TO ::l:': 1:-lSPECCléoN G=l .. PO 8 11/101 Ci>.J.>.:'E b'AO=l e,. II·'FOC:M= ::lE 1~,Sq:.:::c: m, 2039 2~1 CC930
• • • •• ,
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• • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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El margen de explotación antes de dotaciones cae un 33% interanual (~647 ME) hasta los 1.340
M, caída que es similar al margen de intereses, y pOdría ser mayor de no haber obtenido el
abultado ROF no recurrente.
Las dotaciones brutas a insolvencias se elevan a 1 .424 M (+ 552 M€, +62%) que tras liberar
genérica por 592 M€ (en sept-09 se dotaron 149 M€), de los que 432 M€ se liberan en el
trimestre, debido al impacto del nuevo anejo IX (260 M€, de los que 199 M€ por créditos y 61 M€
por adjudicados). En dotaciones netas, sin embargo ascienden a 88s) M, un 15% inferiores a
2009, por el efecto de liberación de genérica. El resultado explotación cae un 51 %.
Asimismo. las dotaciones por activos no financieros (inmuebles) penalizan la cuenta, al dotarse
224 M€ frente a los 74 M de septiembre de 2009 (+200%). Los resultados atípicos aportan en
neto 69 M€, gracias a las operaciones de lease-back de oficinas que generan 148 M€,
compensando las pérdidas en venta de adjudicados (·76 M€).
Perlil de riesgo supervisor A~o, motivado principalmente por el peso, situación y evolución del
riesgo de crédito, la situaCión de liquidez y la evolUCión a la baja de rentabilidad y solvencia.
Adicionalmente el tamaño de la entidad determina que la Prioridad supervisora se sitúe en nivel 1.
CFEGClÓ/\ G""Eq,l.L DE 5L..P"R'/IS Ó'J. ::lEF . .:..R-¡:.t/EN""C DE It-.S=-E:::C!CN 1. ~FLP0 13 121101 CAJA CE \t~.cFD. IN=CF'l,/E DE NSP"CClÓN
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1.3. Principales cifras de inversión crediticia. Politica crediticia.
Caja Madrid presenta unos ratios de morosidad muy elevados especialmente motivados por la
cartera hipotecaria minorista y la cartera de riesgo promotor. La evolución de las pnncipales cifras
de inversión crediticia y de activos problemáticos de Caja Madrid ha sido la siguiente:
Inversión tolal Inversión crediticia
Fondo inso.lVenclas
Del que Dudosos (A) Dudosos
com"entes
Cartera hipotecaria a tipo variable % Morosidad total cartera hipoteco Del que refinanciaciones
% MorCSIÓ'aa'
%Moros/dad cartera hipotecaria
%Cobertura
% Morosidad+Aa]uo'/cados
% Morosidad+Ao]udlcados+Subesrandar
% Morosidad
5.9%
4.7%
46,5%
8.1%
13,9%
125.755 118.053 718.368
3.192 3.011
4.510 3.285
7.703 6.867
6,1% 5,6% 1.0%
6.9% 6,9% 1.1%
43,3% 46,4% 234, i%
8,1% 6,3% 1.1%
13.2% 11:9% 9.2%
4 3d:=: S8 ccmp,~tan 8.q~eI8s c;ue ran \'ueH:o a €fnar en --:-'or2.. ::;es::::ué~ :ce la '8ti~arcia:::;ó~ y se ex::;!_ye- a8lJel~¿s q.Je se e-cuentra~ en
crudaso 6 rf1$ses desde la nueva rafinanciación a la espara de ·'cura'Ss". B date que "tg'Jra en los informes de gestión de la enhisri a ¡un'ü-
10 eré'. deI4,:5;Y~, 3:J'"tque se comvobj que Exsfan opera::::ó'"les ,O'038S cen:rc: de las cee est3can en espera de cura.
2J3~2C~üü930
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Hay que resaltar que la agresiva política de refinanciación mayorista y minorista Impide las
entradas de morosidad por calendario y reduce saldo dudoso (en gran parte sin cumplir anexo IX).
A continuación se exponen las restructuraciones realizadas en 2009 y primer semestre de 2010
que en el ámbito de hipotecas minoristas si están correctamente identincadas en los sistemas de
la entidad, pero que en el ámbito de empresas se llevan en ámbito local (manualmente en ficheros
Excel), habiéndose recomendado a la entidad que informatice la marca de refinanciación. Las que
se han podido identificar son las siguientes:
(*) Ajunio quedan er morosas adecuadas 675 M, 212 M reir:cidentes
De las refinanciaciones minoristas que estaban en dudoso al refinanciarse, han salido a normal unos 925 M en el último año, sin verincarse en todas ellas que cumplen anexo IX y criterios, como se comentará en el apartado 5 del Informe.
Por otro lado, de la refinanciaciones mayoristas analizadas se concluyó que entre un 60~ 70% debían estar clasificados en dudosos o subestandar (ver apartado 4. Revisión de muestras)
i. Muestra 65 grupos analizados (promotores), 45 reestructurados (un 70%) y un 60% de los mismos (26) resultaron dudosos o subestandar. De los 45 reestructurados, un 60% carencias capital 3 años, 12% carencia total: un 44% se financian intereses futuros.
ii. Muestra 13 refinanciaciones no promotor: 70% dudosos (7) o SUB (2).
Asimismo, la enlldad está siguiente un adelanto de pase a fallidos (operaciones de consumo) y quitas. Por otro lado, las clasificaciones subjetivas proceden en su totalidad de las propuestas por la inspección, mientras que tanto la Dirección de Riesgos y Dirección de Control se limitan a proponer reestructuraciones en el marco de un (ComITé Morosidad).
A continuación se puede ver el ongen de los movimientos de entradas y salidas de dudosos en el primer semestre de 2010. Como se observa. las salidas de hipotecas 'curadas" (518 M€) Y traspaso a adjudicados y fallidos, compensan las entradas por calendarios de otras carteras y las propias subjetivas del BE:
Entradas netas dudoso ene/jun-10 786 Salidas por baja deuda ~956
Entradas Subjetivas inspecciór S;:: 674 .4djudicados -350
Entradas empresas y consurr,o C3'en::t 630 ::all dos y quitas -605
Salidas mora '1ipotecas "curadas" -5,8
Neto dudosos semestre -170
En las dos últimas presentaciones de resultados (marzo y junio~ 1 O) resu~a preocupante la
tendencia de mejoría del riesgo trasladada al mercado (donde además se jactan comparándose
5 =-'~edef1 9.xis:ir aoici::::na ~ente vor'ogaó: o 'a1c ... ·Slc:ones de cpe'aciones :::e crc:motor8S :proiociGnes termina,jaE:' o e--;<xesas :::::tc.s,cdtto:.,
C","-I¡\ CE ·,tio.cFD. I~Fcm/E DE NSPSCClON 2(3820100938
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con el sector', y que es opuesta a la realidad y nuestras previsiones (resu~ado de análisis de
muestras, alza en reincidencia refinanciaciones y conocimiento de carteras por la segmentación),
visión que hemos reiterado a la entidad. La bajada de saldo dudoso no es producto de un
descenso de la siniestralidad, sino de una política agresiva de refinanciación de operaciones
morosas minoristas y en empresas, adelanto de fallidos y bajada por daciones-adjudicados. Se
está posponiendo buena parte de la morosidad dado ei pertil de algunos deudores (asfuerzo
econÓmiCO y L n~.
Por último comentar la divergencia a junio-1 O de 1 p.p. entre el ratio de mora publicado (5,39%)
y el real' (6.37%) de la que 0,51 p.p. por reclasificaciones pendientes (657 M) Y 0,47 p.p. por
íncluir en el denominador la renta fUa privada (11.200 M, 8% de la Inversión, de las que 4.200 M
son cédulas propias retenidas) que se ha recomendando a la entidad que oomja para adaptarse al
cálculo correcto que realizará el SIP. Bajaron ligeramente el ratio en jun'0-1 O, -0,04 p.p., de 5,43%
a 5.39%, que fue en contra de nuestra recomendación pactada de no bajar ratio mientras estén
en situación de calendario de ajustes y de corregir denominador.
Los antecedentes de esta situación se detallan a continuación:
o El 22.1.10 se comenzó a recomendar a la entidad que tenía que corregir la forma de
calcular el ratio de mora publicado al observarse que había crecido significativamente la
diferencia con el reservado (0,8 p.p.), de los que 0,6 p.p. se debían a la inclusión de renta
fija en el denominador, saldo en continuo crecimiento. La entidad es un outlier en este
cálculo (ninguno de los otros 3 grandes lo hace) y aunque se conocía este método desde
2004, no era significativo.
dic-06 die-07 die-Da dic-09
o En el cierre de marzo-10 ante la intención de la enlidad de bajar ratio se le indicó que
teniendo pendientes reclasificaciones de la inspección en curso por 675 M a dudosos (0,5
p.p. de ratio) y teniendo en cuenta el aspecto anterior de cálculo (0,6 p.p.) no podía bajar
ratio y se recomendó que deberían dar una ligera subida (correo 25-3-10 a .'1ntonio
Román). Finalmente repitieron ratio de diciembre 5,43%. Señalar que la entidad ha
presupuestado para cierre 2010 un 5,03% (-0,4p.p.) aspecto que condiciona la negativa a
acometer subidas,
El 5-7-10, se mantuvo reunión con el Director de Control en la que se comprometió a no bajar
ratio de mora respecto a marzo, para lo cual no incluirían en el denominador los nuevas bonos
de cédulas TDA que se generaron como colateral y se retuvieron en el 2T (unos 4.500 MO) Y
6 atan que es la 'única entre bs gra'ld8s con un descenso con~inuadc de la Fora ~ los últimos 12 meses y que ha reducido el saljü
d.doso interanual de un 6,3, :-388 \11;, h"rte ¿ ::::a.as ( ... 4,L'~{t y bar;cos (+36,6%).
7 Ya)' :::t'o €'8C~C de 0.2 p,p a,jicc.ral r8Spec~o al 'a:k:l Gonsoli:=:ac'o '€SB~"E.d:::: cu€ nc se c:::nsioora ¡' es la '(~clu~l::':n 81 El :Jen::lml~ado' de la -c:t2.iicad:::e pasivos CO:ltingent82, Q'¿cica ql~e ,,;f si']uen ;cdas as entd3::::es en "": r¿;i,;:, :Jllt4ico (er 81 SAC so,:::: ,::\,8163 'r.s.ncer::::s).
8 Se es ¡n:::ic:ó que este es -iesgo cor ECA.s y en c::ertc serri:::o un r €-S';lc SO:Jre el r:;rcp o balance de la caj3 (cada cé::::ul¿ está '9:)3 d¿d2 pO'
SJS ..,ipcrtE'cas)
)FECG'C', GENERA~ CE SUP;;:R· ... ISla-J D::P.~.FTA!·N:':t, ~c CE I~,S~C O·~ !. GRUPC: E 15/101 C'>""A DE MADRID NFOR\lE CE '~JSPE:::ClSN 2~3e 20' OL'930
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eliminar otros tanto bonos de cédulas Incorporados en trimestres anteriores en la cuantía
necesaria para no bajar ratio. Asimismo, propuso reflejar 120 M de dudosos de los 688 M
pendientes'. Además se pactó según correo enviado a la entidad 6.7.10:
o Eliminar el resto de bonos de cédulas TDA retenidos (unos 4.200 M) en los dos próximos
trimestres (3T y 4 n o No incorporar más renta fija en el denominador con objeto de converger a corto plazo al
ratio que pUblicará el SIP que está correctamente calculado.
e Realizar hasta septiembre el resto de ajustes derivados de la muestra inicial de inspección
y acredITados sistémicos (unos 345 M de dudosos, 196 M de subestandar y 97 de
fondos) y el resto de otras muestras ya analizadas (refinanciaciones no promotores y
LBOS) a lo largo del resto del año.
A 30.6.10 ha publicado un ratio de 5,39%, -0,04 p.p. sobre marzo-lO y dic-09 (5,43%) y -
0,16 p.p. sobre el 5,55% de jun-09. Un día antes de publicar el Director de Control envió un
correo indicando dicho dato y que solo dejaban de incorporar las cédulas retenidas del
trimestre (4.500 M) Y mencionando en el correo la tendencia observada en la publicación por
otras entidades. Resaltan este hecho en la publicación comparando su caída del 6.3%
interanual de dudosos (-388 M) con subidas del 4,4% y 35,6% en cajas y bancos.
El ratio real de morosidad es de 6,37% (sin contar el efecto de los pasivos contingentes que
es común para todas las entidades), casI un 1 p.p., explicado 0,51 % por reclasificaciones
pendientes (657 MI Y 0,47% por incluir en el denominador renta fija por 11.239 M, de la cual
4.180 M€ son bonos de titulizaciones de cédulas TDA retenidas y el resto deuda privada,
deuda pública no residentes y de CCAA).
Publicado A L.stes Real :¡.:) Dfa· ReallPub. Dudosos 7.584 657 8.241 9'1'c Denorr:rladcv 140.641 11.239 129.402 8% Ratio 5,397'0 0,98% 6.37% 18'70
En septiembre-10 se pUblica un ratio del 5,43%, ligeramente superior al de Junio, e idéntiCO al de
die-Og. Elimlraron del denom;nador cédulas retenidas propias sólo aparecen cédulas TDA por 983
ME.
En el tercer trimestre se aprecia una fuerte bajada de los fondos de insolvencia globaies (específicos y genéricos) desde 3.500 M€ a 3.000 ME, lo que viene básicamente motivado por el fuerte traspaso a fallidos (sólo en el mes de septiembre ya supone 300 M€). La provisión genérica. que empezó el año en 900 M€ Y hasta septiembre se mantenía por encima de 700 M€, acusa el golpe de la modificación del anejo IX de la Circular 4/04 y queda en únicamente 273 M€, quedando sólo 136 M€ por encima del límite mrnimo del 10% de alfa.
9 =n:a r-€dd2.C~€ 3e co-sider3:::a prontaro ir cO'ri;¡isndc:3 :::e!1CIT'¡'ia,j:::r ,D S8 :)resioné;. sobrsl2.. cuant"a 2. n:qistra c de aus~es
CF'I:CClÓN GEr.JE"I.Io.L DE 5LPEF''''S o·~. ::EF.".R'-AtJ.ENT:=:, DE ¡t';SPE:::::ICI\ L ::3PLF:::, 3 16/101 G'oJA DE ",,{'\DRID. 1',¡=':::·Ft/E Oc i'JSFEOOÓ"J 2Cr>uS201J'J'?::C
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2. Resumen ejecutivo y conclusiones
2.1. Conclusiones de la primera fase.
Se entregaron formalmente a la entidad el pasado 17 de marzo de 2010 y se mantuvo una
reunión. En el anejo na 1 se incluyen aspectos descriptivos y mayor detalle de algunos aspectos de
calidad de datos, pol~ica comercial hipotecas y plan de gestión de la morosidad.
Estas conclusiones están sustentadas en el Informe de la primera fase de inspección (con sus
correspondientes anexos) de fecha 20 de julio de 2009, que se incluye como anejO n' 2.
En el anejo n' 3 se incluye el detalle de 151 operaciones hipotecarias minoristas que se acogieron
al Plan de Gestión de la Morosidad, que fueron revisadas en la primera fase.
Las principales debilidades y recomendaciones son las siguientes. algunas de las cuales se fueron
trasladando a los interlocutores de las distintas áreas implicadas en el proceso de revisión:
A.. Calidad de datos en la admisión del scoring hipotecario. Debilidad detectada en 2006
en el proceso de validación supervisora con recomendaciones emitidas sobre este aspecto en
el escrito de 29.12.06 y en el de autorización de modelos IRB de 17.7.08. Aunque
comenzaron a adoptarse medidas desde 2006 por la Dirección de Riesgos (Área de Políticas
y M odelos de Riesgo), promoviendo normativa interna sobre calidad de datos y
endurecimiento del scoring, y por auditoria Interna, con revisiones transversales de este
aspecto, la red comercial ha tardado más de dos años en un cumplimiento aceptable de la
normativa interna, según se desprende de las revisiones periódicas de auditoría interna, ya
que hasta la segunda mitad de 2009 no comienzan a descender dichas incidencias a niveles
más aceptables.
Este retraso ha afectado principalmente a la calidad de datos de las añadas 2007 y 2008, ya
que en dichas revisiones resultaban incidencias del 23% en las variables clave Introducidas en
el scoring (ingresos declarados y compromisos del cliente en otras entidades), incidencias que
no eran mitigadas por la vigilancia de comités superiores de negocio (Dirección de Zona y
Dirección de Negocio). donde se elevaban gran parte de las operaciones en las muestras
revisadas. Estas debilidades han condiCionado en dichos años y en la cartera afectada la
precisión de la herramienta de sconng, elevando el perfil de riesgo de la cartera y atacando la
fiabilidad de la información de gestión utilizada.
Las calificaciones y medidas sancionadoras a la red comercial por parte de Auditoría Interna
(Al) en dichos años, aunque se fueron adaptando para tener en cuenta este factor de calidad
de datos, consideramos que no han tenido el sunclente peso para contribuir a corregir con
mayor prontitud esta debilidad, máxime cuando Al venía obserJando en la monltonzación de
este aspecto que no se corregía la debilidad por la red de negocio. En diciembre de 2008 la
Dirección de Riesgos emitiÓ una carta para exigir a la red de negocio el cumplimiento de la
normativa interna de calidad de datos.
DIRE~ON GEN::8.".L o;:: S\ . .I?ERV S¡C~:. CE~ ... ::r:.~.ME'/T8 Do: NSP'OCClJ/\ 1. G"lJ?O 3 CIoJ.':" DE r"iAD":iC. 1',FeRME 0::: I"~SPEC!)Ó\] ~03B 2:11 ~~93ü
17/101
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • 1:. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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Por otra parte, el sistema de incentivos de la red comercial ha estado basado en variables de
crecimiento del volumen de negocio y en términos de margen ordinario, aspecto trasmitido en
las revisiones supervisoras en 2006. Los altos niveles de deficiencias en 2007 y 2008
detectados per auditoría interna no produjeron una modificación er> el sistema de incentivos
para introducir variables que penalizaran debilidades en la calidad de datos y la morosidad
asociada. En 2008 se introdujo una variable de gestión de impagados (5% de peso), con
objeto de impulsar la actividad recuperatoria, y en 2009 aumenta su peso al 30%, para
incentivar el piar de gestión de la morosidad hipotecara.
Corno recomendaciones a estas debilidades, resaltar el necesario cumplimiento per las DN, DZ y
oficinas de la normativa interna sobre calidad de datos de forma que permitan a las herramientas
de scoring (hipotecario y consumo) emitir resu~ados fiables y se pueda valorar el limite de esfuerzo
económico futuro, a efectos de aceptar o no la operación. Asimismo, en las refinanciaciones
hipotecarias se deberá cumplir dicha normativa, bien esté el ámbito de aprobación de las mismas
en la red comercial o en el Área de Recuperaciones.
Consideramos necesario la introdUCCión en el sistema de remuneraciones de la red comercial de
factores que ponderen lo sufiCiente en su retribución variable ligados no solo a favorecer la gestión
recuperatona, sino a penalizar dicha remuneración variable por la detección tanto por estamentos
de control interno corno por audIToría interna de debilidades en la calidad datos. Asi'mismo,
debería ponderarse la morosidad relativa de la oficina o unidad de negocio, respecto a
benchmarks Internos o externos, tanto de producción nueva como de refinanciaciones.
Recomendarnos que auditoría interna revise, y en su caso aumente, la ponderación de las
debilidades de datos en los sistemas de calificación de oficinas que vaya acorde con los riesgos
futuros en los que incurre la entidad por operaciones no adecuadamente documentadas y
valoradas en la admisión, y que suponen mayores índices de morOSidad futura: y continuar el
seguimiento de la calidad de datos, focalizando en las operaciones rennanciadas. en las que se
han detectado debilidades.
B. Operaciones "forzadasH del scoring hipotecario. Creciente nivel de operaciones forzadas
(denegadas por el scoring y aprobadas en DN) en 2007 y 2008. a medida que se ha
endurecido desde la Dirección de Riesgos el scoring. Se introducen objetivos a las DN para
que estas operaciones no superen un porcentaje (4%), aunque se excluyen del cómputo del
mismo numerosas tipologías de operaciones. El ratio de incumplimie-nto de estas operaciones
es significativo.
Se recomienda definir políticas escritas detalladas sobre los requisitos documentales y de riesgo
para aprobar operaciones rechazadas por scoring por parte de las DN; reducir y restringir en lo
posible el peso de aprobaciones de "forzadas" dado su ratio de incumplimiento posterior y en la
medida que debilita el cumplimiento del test de uso de los modelos internos; introducir en los
sistemas de retribución variable de las DN factores correctores relacionados con ía mora posterior
de las operaciones forzadas en su nivel.
C. Hipoteca protegida (seguro Mapfre desempleo). En 2006 y 2007 se obserJó en las
revisiones supervisoras una comercialización Inadecuada de este producto entre colectivos
que no cumplían los requisitos para una cobertura efectiva (trabajadores con contrato
) FEC';:: ó'< GE'iEFA_ DE SJPFf'iI510N D:::P¡:'FT"'\E'" TO JE 1"jSPECC;ON GRUPC g 18/101 G"..:A J:: M,'.)RID t,FO"!\E CE IhS~::::::IOt, 2J3e 2(:" OGKlD
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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temporal). Se ha observado un crecimiento de la cartera hipotecaria con la cobertura de este
producto desde unos 2.400 M en 2006 a 6.200 M en marzo-09.
Se recomienda realizar un seguimiento de este colectivo y establecer los controles necesarios
pare una comercialización adecuada y así evitar incurrir en un riesgo reputacional.
D. Avales cruzados. De los 8.792 M de riesgo con titulares no residentes a marzo-Og, un 52%
está avalado por otro no residente, presentando esta subcartera un ratio de morosidad
elevado (el 28%) Se ha comprobado que unos 180 M€ (963 op.) el avalista es titular de otra
operación hipotecaria en Caja Madrid (solo 266 operaciones cruzadas estaban en normal).
Se recomienda implantar controles en red de admisión sobre los fiadores propuestos que
permitan evitar operaciones cruzadas en la entidad o con otras entidades (vía CIR) de forma
que pueda detectarse la poca efectividad de las garantías personaies.
E. Política comercial en hipotecas. Caja Madrid tiene fijada en su polllica comercial como
hipoteca estándar la financiación hasta el 85% de! valor de tasación, en lugar del 80% que
fijan los estándares crediticios en e! que se ancla la regulación para delimitar tratamientos
diferenciados. Esta política ha motivado que a 31.12.09, las operaciones con L TV entre el 80 y
85% representen un 7% (3.975 MI del total cartera y un 30% de las hipotecas con L TV> 80%
(13.292 M€), con una morosidad del 11,2% muy superior al ratio de mora de L TV < 80%, el
2,2% o del 3,5% del tramo inferior (LTV entre 70%-80%). En la política actual ya se recoge no
financiar más del 80% del L TV.
F. Plan gestión morosidad hipotecaria (PGM). Refinanciaciones minoristas. Del análisis
de las características y perfil de la cartera global refinanclada a 30.5.09 y 31.12.09, como de
la re,;sión de una muestra de 150 expedientes de operaciones refinanciadas, se ha puesto de
manifiesto un perfil de riesgo alto de esta cartera, que eleva la probabilidad de impago de un
porcentaje significativo de las operaciones debido a:
a) Origen de las operaciones. Las características en su origen de un porcentaje
significativo de estas operaCiones: 71 % procede de las añadas más problemáticas
(2005 a 2007); 31% de canal API; el 27% no residente, 62% con LTV >80% y 56%
con cuota creciente. El esfuerzo económico en estas tipologías es alto y soportado en
ingresos poco estables y en algún caso no justificados adecuadamente. Un
porcentaje signíficatNo de estas operaciones se aprobó en estamentos superiores de
DN o DZ, ante un resukado del scoring de "Revisar por límite endeudamiento
excedido".
b) El ratio de mora por añada, canal API y no residente es el siguiente (datos a dic-09):
19/101
2836 20~o)..'93J
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Cartera refinanciada a 31 -12-09 por añada, colectivo y canal
Del que:
Añada Total % s/total Ratio mora API % s/total Ratio mora
2008 228 5% 14,90% 20 9% '5,20%
Del que: no residente 31 1% 20.6% 5 16% 8,0%
2007 825 18% 21,60% 206 25% 24,50%
Del Que: no resideme 252 6% 22,8% 78 31% 28,5%
2006 1,387 31% 24,40% 595 43% 28,40%
Del que: no residente 4í9 9% 36,3% 272 65% 32.7%
2005 1.001 22% 21,50% 379 38% 25,300/0
Del quB: no residente 309 7% 30,4% 165 53% 31,9%
<=2004- 1,053 23% 15,40% 204 19% 23,80%
Del que: no residente 219 5% 33,0% 88 40% 29,4%
Total 4.494 100% 20,60% 1,404 31% 26,10%
Del que: no residente 1,230 27% 29,9% 608 49% 31,2%
el Los nuevos factores de riesgo en la refinaneiaeión:
~ El incremento del L TV tanto por el nuevo riesgo concedido como por el deterioro
del valor de la garantia, Con el valor de tasación original, el peso de cartera con
LTV> 80% es del 62% (2.789 Mj del total reflnanciado a 31.12.09, y de éstas, las
que superan el 100% del lIT, suponen el 18% del total (805 MI·
No obstante, si se actualizara a la baja el valor de la garantia en un 15% de media.
la cartera reflnanciada con L TV > 80% Y 100%, serian del 80% (3.603 MI Y 46%
(2.052 MI, respectivamente". Las operaciones con LTV por encima del 100%
aumentan significativamente el riesgo de impago y/o dación, en la medida que el
cliente presente nuevas dificultades de pago y sea consciente del valor de la
garantía, materializándose en ese caso una pérdida significativa11
~ No se actualiza la tasaCión, lo que implica que ni la entidad ni el cliente conocen el
L TV real al que se está concediendo la refmanciación.
~ Un esfuerzo económico muy arto en gran parte de las operaciones revisadas en la
muestra de 150 expedientes y en algunos casos parcialmente no documentado,
elevando la incertidumbre en la capacidad de pago.
~ De la cartera refinanciada a mayo-09 (2.542 M€), un 60% (1,510 M€) había
obtenido una probabilidad de éxito mostrada por el scoring de recuperaciones de
baja (960 ME, un 38%1 o muy baja (550 ME, un 22%).
10 S, se 'ealiZara este 6Jerc'cio de i~pacto sobre toda la cartera hipotecaria (56.400 M€), el ::)880 de la car:era con LTV >
80:;;::' se duplic-ar,'a, pasar"ldo ce un 24S'J a un 48'1~ de! total. y lo que es más preocupante, ,a cartera COi"' LT\/ > ·OO~,~
pasan'a de un 2,810 del totai (1.575 \1) ai 17'*, del ~c;al (casi 9.5OC'I~"'). "' La parte nc CI~b,er:a De '6sg::: de 102 2.0521·..1 s:::br€ el vav:::e ~as¿cié:n cü"eg:do (1.816 M) %"8 d9 236 t~\ que net) de pr8\'isI8nes,
3_sce-,d8'"a a ~64 ... ~, que s8'a péGi:::a 31100%. AD,d:::n,.::--ente ccr la par:E! cc.oer:a S9 :J'::::::ucir"a un :x;rC9~,l:¿¡j9 d8 pérddc. en fun:::'Ó1 d€ le
LG:::: cOTes::::::nd;en~e (añada, 6:C:.:'.
DiRECCIÓr·l SEr~::RAL );: SU"'ER\·,Slé~ .. CE=>A9T . .>,r,1E'nO):: ;r·JSPECCI:)t·~ G"IPO B 201101 CJ..J'" DE fJAD"IC·. I:-.;FOPME JE I"-SPEG-C:ÓN 20.3B 2J1 GC9SI)
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,/ Los productos con alguna carencia han pasado del 5% (104 ME) de la cartera
refinandada a mayo-09 al 9% (400 ME) en la cartera a dic-09. De estos 400 M,
111 M se mantenían en dudoso por haber estado en mora en el momento de la
refinandació1. El detaile por tipo de producto y Su ratio de mora a dic-09:
% ratio
Producto Cod.Pdto. Imp. Dud. mora
Adecuación ampliación plaz.a 13.020 3.809 739 19%
Adecuación pdtos.especiales 13.021 286 75 26%
Adee. cuota cero adecuac. 13.018 328 92 28%
Adec. por recuperaciones 13.017 44 9 2D%
Adec.cuota cero VPO/pdtos.esp. 13.023 27 10 35%
4.494 924,5 21%
,/ Finalmente. como factor de riesgo externo, la débil situación macroeconómica,
con perspectivas negativas para 2010 en términos de PIB, desempleo y precio de
la vivienda. No obstante, el entorno de tipos bajos durante 2009 y 2010. está
contribuyendo a mejorar transitoriamente la capacidad de pago de este colectivo
con dificultades. Si se producen subidas de tipos a corto plazo, puede dañar la
capaCidad de pago de gran parte de este colectivo en 2011.
Las recomendaciones sobre el plan de gestión de la morosidad son:
• Del análisis de la muestra de expedientes se observaron una serie de debilidades en el
análisis y Justificación de ingresos, por lo que se recomienda mejorar el análisis de la
capacidad de pago del acreditado en la refinanciación, completando la información sobre
compromisos de pago en otras entidades, GIR, etc. y restringiendo el cómputo de
ingresos no justificados, en línea con la normativa interna (anexo 1 de la Circular 24/2008)
de forma que se pueda obtener el esfuerzo económico real que está asumiendo el cliente.
• Fijar límites a la concesión de operaciones cuyo esfuerzo económico superen ciertos
umbrales prudentes y asimismo limitar la ooncesión de operaciones cuyo scoring de
recuperaciones ofrezca una probabi:idad de éxito baja (C) o muy baja (D).
• Restringir en lo posible la utilización de productos con carencias de principal o de
intereses, dado el crecimiento observado de mayo a dIO-09, del 5% al 9% de la cartera
refinanciada.
• Modificar a la mayor brevedad posible los sistemas informáticos centralizados
(aplicaciones operativas de producto y contables) para relacionar y conectar el número de
contrato refinanciado con el contrato original y se pueda obtener, de forma automatizada.
el historial de la operación original (añada, canal. oobros y pagos; liquidación en el
momento de la refinanciaclón, etc.), y en particular. conservando, la fecha de antigüedad
de Impago existente en la fecha de la refinanciación, a efectos de poder realizar el
tratamiento contable que establece la normativa (apartada 7 anexo IX y criterios internos
del BE).
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• Tratamiento contable. Recomendaciones.
Si la operación no tenía impagados y se reduce la cuota solo vía alargamiento de
plazo, sin reóucción de tipo de interés y sin carencia, la operación puede continuar
como normal si estaba en esta situación.
Si la operación tenía impagados o estaba clasificada como morosa, el cliente debe
haber abonado los intereses pendientes de la operación impagada, para que la
operación pase a normal, en la medida que se cumplan los requisitos anteriores (solo
alargar plazo). En caso contrario, se mantendrá en la categoría dudosa. si era dudosa,
aplicando posteriormente ciertos intervalos temporales para su clasificación a normal.
No deben reconocerse en resultados aquellos intereses impagados en el momento de
la refinanciación, ni otros que se devenguen en la nueva operación. en la medida que
sean satisfechos con fondos adicionales facilitados por la entidad en la refinanciaclón.
En caso de haberse reconocido deben provisionarse al 100%.
En las operaciones con carencia de prinCipal y/o intereses de ciertos productos, si la
operación era morosa deben mantenerse las operaciones en dudoso o clasificarse en
subestandar. tanto si encontraba impagada o al día. Hasta que no finalice la carencia
no se modincará la clasificación, que se producirá si se cumplen ciertos requisitos. Si
la carencia es parcial de intereses se analizará los requisítos para su claSificación
contable. Actua!mente según la definición de productos afectaría a los 400 M
señalados. que habrá que reconsiderar su clasificación contable actual.
En todos los productos, si la operación ha incrementado riesgo y su L TV actualizado
es mayor que el 100% se clasificará al menos en subestandar, o moroso si lo estaba
en origen.
Provisiones. La operación si era morosa continúa con su calendario. Si la operación
se clasifica en subestándar se trasladará a la entidad el régimen de provisiones en
función del L TV. que tendrá que estar actualizado para poder reóuGÍrse el riesgo en el
70% del valor de tasación.
• Tasación. Debe realizarse una actualización de la tasación en el momento de la
refinanciaclón por sociedad de tasación independiente, en línea con lo establecido en
los apartados 2d) y 13d) del anexo IX de la Circular 4/04. No parece p'udente
conceder nueva financiación y renovar una operación a mayor plazo, sin conocer el
valor actual de la garantía. Para la cartera ya refinanciada proceder a realizar una
actualización del valor de tasación.
• Nota scoring y tratamiento en solvencia. Independientemente de que se aplique
el ·scoring de recuperaciones" para determinar la probabilidad de éx~o de la
refinanciación, se debería realizar un nuevo scoring de la operación con objeto de
determinar si la nueva operación sería aceptada o rechazada. Establecer un
tratamiento diferenciado en el cálculo de su PD. que hasta tanto se cuente con los
datos para llevarlo a cooo, consistirá en asignar la peor nota del scoring. Este último
aspecto ya ha sido introducido por la entidad.
CI"I::CCI:JN GENE"lAL DE SLPEF',"S C~. CEP",;:r,'nE-JT:J DE NSP:::::CI::;'~. 1. SRL'fO 8 C'<'JP_ DE \~'IC'RIC. I'F::Ft,E Do: 1'~SFECClÓ'~ 20"'uS 2Cl1 ~~,,2C
22/101
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• Auditoría íntema. Revisión por parte de auditoría interna de las operaciones
refinanciadas dentro de su plan anual, con objeto de venncar el cumplimiento de la
normativa sobre calidad de datos, las politicas establecidas en el Plan de Gestión de
la morosidad y el tratamiento contable establecido por el BE.
G. Cuadre de inversión y análisis masivo morosidad. De la revisión de los ficheros de
inversión crediticia, solo se ha detectado como debilidad la necesidad de identificar en el caso
de operaciones en mora que figuran dudosas, los dos estadios solicitados en el fichero para
poder aplicar los distintos calendarios aptdo. 17 Anexo IX, en particular el b) (il) Otras
operaciones con garantía real. ("En "reclamación judicial o "En ejecución de la garantía")
H. Activos adjudicados por litigio o dación minoristas.
8 El valor contable de los bienes adjudicados y recibidos en dación de hipotecas
minoristas es soportado por informes de tasación emitidos por Tasamadrid, sociedad
del grupo Caja Madrid, no cumpliéndose lo señalado en las normas 14".5 y 62" de la
circular 4/04, que exigen que la tasación se realice por una sociedad independiente.
o Se ha comprobado que las tasaciones realizadas en el momento previo a la
adjudicación o dación está sobrevalorada respecto a tasación Interna realizada
posteriormente cuando el bien se pone a la venta. En una muestra de activos
vendidos, los descuentos aplicados en la venta de activos están en torno al 30%
sobre el valor de tasación inicial, que es por el que figura registrado, lo que indica que
las tasaciones de Tasarnadrid están alejadas de lOS valores de mercado.
.o La entidad registra (léase registraba, pues ha cambiado el criterio contable en el año
2010) los activos adjudicados o daciones en pago minoristas por el 70% del valor de
tasación previo a la adjudicación, realizándose en su caso un saneamiento en
resultados si dicho valor es inferior al valor neto contable de la deuda. La entidad
manifiesta que posteriormente, cuando se realiza una tasación una vez tomado
posesión dei bien, se vuelve a realizar la comparación del valor registrado con el 25%
del nuevo valor de tasación, \' en caso de que sea Inferior al valor registrado, se
corrige la contabilización inicial.
Aunque este método de contabilización pueda arrojar resultados conservadores en
algunos casos, se hace depender de un valor de tasación inicial que se ha
comprobado que puede estar sobrevalorado. En la medida. que se dilate la toma de
posesión del bien 12, la nueva tasación puede tardar un tiempo en realizarse \' la
contabilización pivota durante un tiempo sobre un valor de tasación inicial que no está
realizado por sociedad independiente y no cumple Orden ECO.
Se recomienda registrar los activos adjudicados según lo especificado en la norma 34'.26
de la Circular 4/04, teniendo en cuenta lo establecido en apartado 17 del Anexo IX a
"22.89>' datos 2.:3" .12.09. ~€ 12S 11.377 IJi;::ad€s é.dl~dtC2..das, 6.060 ~~dc.d83 po~ _~ valor de 1.:::24 roA n::: 92:'0'1 dispo-'t:.e ix'dc2.P1ente:
:=:8 as o:r8E 5.s-' 7 J'1 dades :::isponi:)i€s, ,_ 'IGIC3'Tler:e ,:1.653 \,1), 324 unidaces por 92":=J \ .. ! nc eran cOIlErcia ¡mUes.
D FEGG O\l GE"'lEFA_ DE SJPE')VlSION D:'?""PT"'\Et\ TO DE 1"SPEcc!Or~ GRu~C 9 23/101 C.:...:.~ )~ MA)RID t-.FO"lM::: CE It-.S"E:::::I':::I\
2JJe 2C' 00930
• • • • • • • • " • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • ' . •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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efectos de poder liberar las provisiones constituidas 13. Asimismo complementar esta
contabilización con los criterios trasmitidos a la entidad sobre este aspecto: menor valor
entre el valor contable del préstamo neto de provisiones constituidas y el valor de tasación
menos costes de venta (el 10% o 20% si el bien supera el año de permanencia). En
cualquier caso, la deuda bruta del cliente debe oontar con un 10% de provisión en el
momento de la adjudicación o dación y del 20% transcurrido un año (sin tener en cuenta
la reducción del préstamo en el 70% del valor de tasación). La entidad está en prooeso de
facilitar la comprobación de que se cumplen estos requisitos y va a modificar los procesos
oontables para adecuarse a ellos. Se considera necesario que estén implantados dichos
procesos lo antes posible (2° trimestre 2010).
1, Venta con financiación de Caja Madrid de activos adjudicados. Las ventas de
adjudicados de 2008 (198 op.) Y 1T 09 (66 op.) se han financiado por el 87% y 82% del precio
de venta, respectivamente. Sin embargo, la entidad tiene registrado un valor de tasación muy
superior al importe de la venta, lo que supone que el L TV medio de estas operaciones
suponga el 58% y 62% respectivamente. Consideramos que el valor de mercado del activo
fijado en la tasación debería ser muy próximo al de ia transacción y sin embargo, los valores
de tasación son superiores en un 25% a los de venta.
Las políticas aprobadas por la entidad para la financiación de activós adjudicados se admite
que el préstamo alcance el 100% del valor de venta, sin superar el 80% del valor de tasación.
Estos límites pueden resultar inconsistentes, pues o el valor de venta está infravalorado
respecto al de mercado o la tasación está sobrevalorada. Se recomienda que el valor
razonable se ajuste a los precios de venta, ya que es la mejor evidencia del valor (norma 14'.5)
en el marco de la tendencia decreciente actual de los precios de los activos inmobiliarios.
Por otro lado, la norma 34'.28 establece que las entidades "adoptarán una política de
financiación de las ventas de sus activos no corrientes en venta que incluirá porcentajes
máximos de financiación respecto del precio de venta".
Al tratarse de una nueva operación y nuevo deudor, la tasación a efectos de las financiaciones
de la venta de activos debe cumplir Orden ECO para poder beneficiarse del tratamiento de
provisiones (apartado 13.d) del anexo IX Circular 4/04), en solvencia (norma 43".6.b) y
además, tener una antigüedad de menos de 6 meses para poder ser movilizable en el
mercado hipotecario (art. 8.3 del RD 716/2009, de 24 de abril). Deberán actualizarse las
tasaciones de los préstamos hipotecarios formalizados a efectos de que puedan tener el
tratamiento regulatorio específico, debiéndose clasificar hasta que se produzca dicha
tasaciones en el tramo de L TV > 80%.
J, Adquisiciones y daciones de promotores. De una muestra revisada se concluye la
necesidad de:
1) Seg: ~ el j :irno ::::árrs.fc: Gel ¿:)2rlado • 7 del ar€xo X:=8 12. cir:::J ar so o se 'berarán ;):)certurc..s si e \'9'0' de ad::¡ulsic ó~ menes les costes esti-"ados:::e -,/entc:.l:qJ€ se.r:m é: me~,os 28130%:::8 ,jic~,o ','<'.0(, soo SI~;)9'O' al imc:or:e dela deJda si~, ccns:cl6rar 12$ cobe'tUr3S. salv'c :::IJ€ el valor de a.dqu:si-::::c·r SEia sq::8ric,r a: .!alar "'ipcrtecario, en cuyo caso S9 t:=:ma~á corr.:=: 'efe'erci"':! est€ uitim:) w,_o'.
):FEC:::,C" GcNERA_ CE SJPER·jl310N D=P ... .FT.;··.E~.TO;:lE; INSPECCO'l GRUPC 9 24/101
2~313 20· 0093J
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •• •• • • • • • • • • • • '. • e • :. • • -• • • • • • ,
!e l. • • • • • • • • •
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o Definir pol~icas para la adquisición de activos y limitar financiaciones adicionales a la
deuda de la dación via precio de adquisición.
o Se observa un porcentaje signilicatrvo de tasaciones realizadas por Tasamadrid, lo
que no se ajusta a la normativa (norma 14a.5).
o Completar la aplicación informática de Gestión de Promociones de forma que
contenga todos los aspectos clave de las promociones y pueda utilizarse como
información de gestión por la entidad y por terceros.
00 Tratamiento diferenciado de las daciones de promotores en solvencia de Ionma que
se revise la nota de rating y que a efectos de la calibración anual de la PD se
computen como un defaul!. Está en proceso el cumplimiento de esta recomendación.
K. Reestructuración deudas promotores. Resulta necesario identificar en los sistemas
centralizados de la entidad las refinanciaciones y reestructuraciones de deudas, que se
gestionan manualmente. Ha sido facilitado un Inventario de las realizadas en 2009, que
debería completarse con las realizadas en 2008.
L. Auditoría interna. Se recomienda continuar con la realización de muestras penódicas de las
operativas de refinanciación minorista, daciones en pago minoristas y mayoristas. para
verificar la suficiencia y cumplimiento de políticas y controles, y la correcta contabilización
acorde con la circular 4104 y cnterios interpretativos comunicados.
2.2. Conclusiones de la segunda fase.
Caja Madrid presenta ratias de morosidad elevados especialmente motivados por la cartera
hipotecaria minorista y la cartera de riesgo promotor: 5,9% en junio 2010 (5,4% publicado) frente al
5,4% del comparativo. El porcentaje de cobertura también es infenor a la media, 46% frente al 57%.
La agresiva polITica comercial llevada a cabo por la Entidad durante el periodo 2004·2007, junto a
deficiencias en los procesos de admisión de la cartera hipotecaria -destacando la mala calidad de los
datos de entrada, aspecto muy relevante en una entidad que gestiona su riesgo de crédito con
modelos avanzados- han derivado en una cartera hipotecara minorista de alto riesgo que presenta
mayor morosidad que la del sistema pese a la intensa política de reestructuraciones: esta cartera de
hipotecas refinanciadas con particulares presenta un perlil de riesgo particulanmente alto y, sin
embargo. cuenta con una cobertura muy escasa. Los problemas existentes en la cartera promotora
son similares a los de casi tecas las entidades en España y se explican tanto por la sobrelnanciación
que recibió el sector entre 2003 y 2006 (con tasas de crec'mlento medias anuales superiores a! 40%)
como por la fia~a de exigencia de una proporción relevante de recursos propios en la financiaCión de
los proyectos que acometían, fiactores que conjuntamente considerados impulsaron el precio del
suelo -€specialmente- y el de la ,"vienda a niveles artificiales e insostenibles en el tiempo.
En la revisión individualizada de distintas muestras de acreditados y grupos económicos
mayoristas con riesgo dispuesto por 9.827 millones de euros (un 16% de la cartera no minorista).
se ha estimado una reclasificación a riesgo dudoso de 1.297 M€ Y a riesgo subestándar por 1.425
M€ Y que existía un déficit de cobertura de 577 ME. En diciembre de 2009 y durante el año 2010,
)iRE:::::::ié~, GEI\EP;:'L CE SUP¡:R',l~ON, cr:p':'.FT;;'·:;O:~.-C CE Ii\SPE-:X O"ll GRUPC E ':./',..1. CE MACFD. r..JFCR',_~E CE NSP=CClÓN 2:3520· 0093J
25/101
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la entidad ha ido efectuado reclasificaciones y dotaciones sobre estos acreditados, quedando a
30 de septiembre de 2010 pendiente de contabilizar 223 M€, 225 M€ de subestándar y la
constitución de 110 M€ de fondos de insolvencias,
El ratio de mora del sector promotor se incrementó del 11,6% (30,09,09) al 20,8% (30,09,10) tras
dichas reclasificaciones, mientras que el ratio de mora total publicado se mantenía en el entorno
del 5,4% (5,9% en el reservado) debido al efecto positivo de las salidas de dudosos por
refinanciación de hipotecas morosas y por las adjudicaciones de activos, que han compensado las
entradas a dudosos, en su mayoría por causas subjetivas con motivo de la inspección,
Asimismo, en el proceso de revisión estructural (segmentación) de la cartera crediticia
mediante tratamiento informático y juicio experto, sobre una exposición de 125,885 M€ a
31,12,09, se ha estimado un quebranto potencial neto de fondos de insolvenCias especificas en
un horizonte temporal de dos años 5,560 M que, una vez descontado el dé1icit detectado en el
análisis individual de 577M, quedarían en 4,983 M€, de los que 3,020 M€ corresponderían a los
acreditados más problemáticos o con mayor probabilidad de manifestarse La entidad en sus
estimaciones de escenario central estimaba unos saneamientos a dos años por 2,740 M€, yen
escenarios de stress desde 3,900 M€ a 4,300 M€ según la dureza del escenario,
Por otra parte, se analizó el deterioro de fondos de comercio de participaciones permanentes y
la valoración de una participada clasificada como cartera disponible para la venta, concluyéndose que
resultaba necesario registrar saneamientos adicionales en la cuenta de resultados por importe de 548
M€ (City National Bank 01 Florida, 360 M€; Su Casita, 12 M€; SOS Cuetara, 70 M€; Mecalux, 43 M€;
Y Metrovacesa, 63 M€),
Asimismo se han observado deficiencias en /os procedimientos de admisión, refinanciación y
contabilización de operaciones hipotecarias minoristas y de la cartera de riesgo promotor.
Política de refinanciación de riesgos con promotores, Dentro del proceso de revisión de
inversión crediticia individualizada cuyos resultados se han citado antenormente, se analizó
una muestra de 65 grupos económicos de acreditados del segmento promotor, con un riesgo
dispuesto de 3.441 M€, de la que se derivaron necesidades de fondos adiCionales por 287
M€ Y reclasificaciones a dudosos y subeslandar por 588 M€ Y 820 M€, respectivamente, que
suponen un porcentaje de acreditados problemáticos del 41 % del riesgo analizado, La cartera
de riesgo promotor ascendía a 30 de junio de 2010 a unos 18.200 M€ que, tras el
reconocimiento de los ajustes anteriores, registraría un ratio de dudosos del 20% y del 18%
en subestandar, con una cobertura total del 25% de estos riesgos problemáticos y del 9%
sobre toda la cartera.
En esta revisión se observó que en 43 grupos de acreditados, el 66% de los casos, se les
había concedido una refinanciación o reestructuración de sus deudas con aplazamientos de
vencimientos de hasta 3 años, Sin que en la mayoría de las refinanciaciones se aportaran
garantías adicionales efectivas, distinta de la superposición de garantías existentes, De esas
refinanciaciones. en 25 de ellas, un 60%, se concedieron carencias de principal yen 19 de
CI"l:=caót-. G"I\E.:¡;:'L DE 3LFEF'I1S'(Y·1. JEF . .:..R'';'HENiG' CE II\S"E:::::::Ó~< L SFLF~ 13 26/101 CAJA CE \V'cPIJ. N~C¡:;riE C'E NSF::OOÓN 2C.SS ~01i})93C
28C¡
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BANCO DE ESPAÑA EUfOsistema
ellas, un 44%, se activaron y reíinanciaron los intereses pendientes de pago mediante
ampliaciones de créditos, Adicionalmente, en un 12% de las refinanciaciones, se concedieron
carencias de intereses, Estos aspectos fueron trasmitidos a la entidad, junto con la necesidad
de que estableciera y documentara una política de refinanciaciones, aspecto que ha realizado
en el marco de la actualización del documento de Políticas llevado anualmente al consejo, que
fue aprobado en noviembre de 201 O,
La cartera hipotecaria minorista ascendía a 30 de junio de 2010 a unos 56,000 M€, con un
ratio de morosidad dei 4,7%. después de alcanzar un máximo del 7,6% en junio de 2009, muy
por encima de los ratios medios del sector cajas y bancos (2,7% y 2,3%). Este diferencial en el
ratio de morosidad trae causa de la agresiva política comercial de Caja Madrid durante los
años 2004 a 2006 que incrementaron el perfil de nesgo de la cartera al entrar en colectivos,
canales de captación (API y red agencial), generalización de préstamos con una proporción
entre el importe dei préstamo y el valor de la garantía (L 1\1) superior al 80% y sistemas de
amortización con cuotas crecientes, práctica que fue alertada en el anterior escrito de
recomendaciones del Banco de España de 29 de diciembre de 2006, momento en el que la
tasa de morosidad de la cartera era de un 0,5%.
Asimismo, otro factor determinante del ascenso de la morosidad fueron las debilidades en la
evaluación de la capacidad de pago a largo plazo del cliente, cuyo análisis estaba soportado
en ingresos poco estables y con una deficiente calidad y soporte documental de los datos
económicos introducidos en la herramienta de clasificación rscoring") por parte de las
oficinas. Por último, un alto porcentaje de operaciones con L TV superior al 80% fue aprobado
en los estamentos de negocio con superior nivel jerárquico, cuando el resultado de la
herramienta "sconng" recomendaba revisar la concesión por exceso de endeudamiento del
ciiente. Estos aspectos fueron ya comunicados en el escrito enviado a Caja Madrid el 17 de
junio de 2008 con motivo de la autorización de los modelos IRB.
Durante 2007 Y 2008 la entidad fue adoptando medidas para corregir las anteriores
debilidades lo que ha reducido el perfil de riesgo de las nuevas producciones, aunque se ha
dilatado en exceso la corrección de la debilidad asociada a la calidad y soporte documental
de datos introducidos en el scoring, ya que hasta finales de 2009 no ha ofrecido porcentajes
de Incidencias aceptables en las revisiones que viene realizando la auditoría interna.
Esta situaCión provocó importantes saldos de activos dudosos, que la caja ha intentado contener
mediante la implantación de un plan de gestión de la morosidad- (aprobado a finales del
2008, pero opera1P/amente empezó en el 2009), cuyo objetivo fundamental era reducir las
entradas en el ámbito de recuperaciones de la cartera hipotecaria de personas fisicas y tratar de
adecuar la cuota mensual a la capacidad de pago del cliente. Las refinanciaciones hipotecarias
minoristas ascendían a 5.175 M€ a 30 de junio de 2010 (5.300 M€ a 30.9.10), lo que representa
el 9% de la cartera hipotecaria de particulares. Esta cartera reiinanCiada muestra un per1i1 de
nesgo mucho más alto que el del resto de ia cartera hipotecaria, debido a sus muy superiores
probabilidad de impago y severidad, fundamentalmente por los siguientes motivos:
CI"l~ca:J'" G8'-.E=t"'l. DE SLFEF':IS o·~. JEFi'.WM/ENT::::' CE !~,S~E::CiGN 1. GR'_FO 6 C"'Jio. DE ... tu.cPI~. I~FCH/E DE NSFEOOÓN 2ü33::'01D'J~3C
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BANCO DE ESPAÑA Eurosistema
• Un 70% de la cartera refinanciada está originada en los ejercicios 2005-2007 donde se
concentran las debilidades de concesión mencionadas anteriormente: un 30% y 16%
procede de canal API y red agencial Mapfre, respectivamente, que presentan ralios de
morosidad que sextuplican y duplican a la cartera captada en la red de oficinas (2,9% a jun-
10); un 56% tiene sistema de amortización creciente en progresión geométrica; un 26% es
colectivo extranjero, que presenta ratios de morosidad siete veces superior aJ colectivo
nacionaJ (3,2%).
• El 79% de las hipotecas refinanciadas tenían impagos en el momento de la
reestructuración, de las que unos 1.600 ME, un 31 % de la cartera refinanciada, estaban
clasificadas morosas. Asimismo, un 31 % de las refinanciaciones estaban impagadas a 30
de junio de 2010 (un 13% excluidos impagos inferiores a un mes), a pesar de los bajos tipos
de interés y al reducido importe medio de las cuotas (más de la mitad de los clientes
amortizan al año menos del 1,5% del capital). Cabe destacar que a 30 de junio de 2010
habían salido de riesgo dudoso después de pagar el cliente 6 mensualidades de la nueva
cuota operaciones refinanciadas que sumaban casi 1.200 millones de euros, de las cuajes
más del 50% tenían impagos de más de 6 meses en el momento de la reestructuración. Se
recomendó a la entidad que estas operaciones no podian pasar a normal, y que debían estar
clasificadas en subestandar al menos otros 6 meses.
• Esta arra tasa de impagos actuaJ se produce pese a: el volumen de operaciones con
carencias de capital y/o intereses (un 10% del total) o con cuotas crecientes en progresón
geométrica (un 56% del total); los excedentes en la refinanciación aplicados a pagar cuotas
futuras y las nuevas operaciones crediticias (incluidos descubiertos) que han recibido al9unos
clientes tras la reestructuración de su deuda; y, por último, la existencia de nuevas
refinanciaciones y la desapanción de la cartera de una parte de las operaciones a cambiO de
los inmuebles en garantía (daciones y adjudicaciones). Se echa de menos un mayor control
interno por parte de la Dirección de Riesgos en relación a estos aspectos si bien, tras varias
reuniones mantenidas con el equipo inspector, han decidido reforzar el mismo.
• Las refinanclaciones han supuesto un aumento en un 8% de media del riesgo que soporta
la garantía debido a la activación, y por tanto reconocimiento, de intereses Impagados,
gastos de tramitación de la novación y por la unificación de deudas personales del cliente
(tarjetas, descubiertos, prestamos consumo, etc.), lo que origina una subida del L TV de la
operación, de por sí ya elevado en las 'efinanciaciones.
Así, en ei 62% de la cartera, el importe de los préstamos concedidos son superiores al
80% de la tasación. Es muy relevante que en el 18% de la cartera el importe de íos
préstamos es superior al 100% tomando el valor de tasación en ongen de la operación.
No obstante, la corrección del valor de tasación en un 15% de media, situaría el 82% de la
cartera con L TV superior al 80% y un 58%, 3.036 M€, tendrían un L TV superior al 100%.
Otras debilidades observadas en la re"nanciación de hipotecas minoristas:
JIRE::CiéN GENERA~ CE SUP::W.~SION O:OPAFTA!o.'Etv -C DE I~IS<='ECC O'l; GRUPC e C:>""I< CE r.1f.DFI), NFCR\;E CE t,¡sP~:::Cl::N 2~2fí 2(. 0093J
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BANCO DE ESPAÑA Eurosistema
• No se realiza una nueva tasación del inmueble ni se realiza un sooring de concesión de
operaciones nuevas. Esto implica que ni la entidad ni el cliente conocen el valor del inmueble
en el momento de la ooncesión. así como que se permite la concesión de operaciones
re'nanciadas que no se hubieran ooncedido en el caso de nuevos clientes.
• Para las operaciones dudosas refinancladas. se activaba la cuantía de los intereses
impagados refinanciados reconociéndose como Ingreso. No obstante, la entidad ha
manifestado que a partir de abril 2010 ya puede determinar de manera automatizada los
importes.
• Por ú~imo, mencionar como debilidad de control que los sistemas informáticos no
permiten relacionar y conectar el número de contrato refinanciado con el contrato original,
de forma que se pueda obtener, de forma automatizada, el historial de la operación
original y que se conserve la fecha de antigüedad de impago existente en la fecha de la
refinanciación. todo ello a efectos de poder realizar el tratamiento contable
Respecto a la contabilización de adjudicados minoristas, indicar que el valor neto contable de los
activos recibidos implica un saneamiento superior al 30% de los riesgos de crédito original. La entidad
registra eí valor del adjudicado neto de los fondos de Insolvencia que tuviese el crécito y del deterioro
que se realiza en el momento de la adjudicación, ai comparar con el valor de tasación, lo que dificulta
conocer en qué porcentaje está pro,-"sionada la operación original, a efectos de poder aplicar los
deterioros del 10%, 20% o 30% sobre los activos adjudicados. La entidad nos transmite que ha
modificado sus sistemas informáticos durante este año para ajustarse a lo estipulado por la nueva
eBE 3/2010 que modifica el anejo IX de la eBE 4/2004
Por último, de la revisión que realizó el grupo de tasadoras deede abril a septiembre de 2010 de
los procedimientos y controles en la valoración de las garantías reales y sus tasaciones, se
han detectado numerosas debilidades comunicadas a la entidad mediante una nota de 20 de
septiembre de 2010, entre las que destacan:
• La entidad no tiene establecido un procedimiento para la actualización de valores de
garantías reales de operaciones crediticias, tal como dispone el apartado 6 de la norma
43' de la eSE 3/2008, que establece que el valor del bien hipotecado será reVisado con
una frecuencia mínima de un año, cuando se trate de inmuebles comerciales y de tres
años en el caso de inmuebles residenciales o si el préstamo supera los 3 M€.
• La base de garantías de la entidad no dispone de la información suficiente para una
completa identificación de las garantías y de sus tasaciones que permita realizar una
adecuada actualizaCión del valor de las garantías. En particular, no figura el número de
tasación, la fecha de la misma, la tipología de bien y la existencia o no de condicionantes
a efectos de considerarse apta la tasación para mercado hipotecario. No obstante, la
entidad dispone de una base de tasaciones que permitiría obtener una Información más
completa, aunque actualmente no está conectada con la base de garantías.
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BANCO DE ESPAÑA Eurosistema
• Con carácter general las tasaciones de los activos adjudicados son realizadas por
Tasamadrid que, al ser una sociedad del grupo, no reúne los requisitos de independencia
que se exigen para estas valoraciones en el apartado 5 de la norma 14' de la Circular
4/2004 del Banco de España,
• Acerca de la calidad de las tasaciones y de su refiejo en los ficheros de garantias, se han
detectado en la muestra analizada numerosas incidencias en las tasaciones,
principalmente en la valoración de terrenos adjudicados o en garantía de operaciones,
Como aspectos relacionados con la estructura organizativa de Caja Madrid, en nuestra opinión,
no existe segregación de funciones y ámbitos de decisión entre Dirección Financiera y
Dirección de Riesgos, que cuelgan del mismo Director General Adjunto (esta estructura se va a
replicar en el SIP, lo que resulta preocupante), Este esquema se separa de los existentes en las
otras tres entidades grandes, donde existen direcciones generales de riesgos por un lado y
Dirección General Financiera por otro, Esto ocasiona en Caja Madrid que la opinión de Riesgos y
su necesaria independencia están condicionadas por la Dirección Financiera, que es quien decide
lo que reclasifica a dudoso y se provisiona,
Desde die-OS en que el Director de Riesgos pasó a Director General de Auditoría Interna y
nombraron Director de Riesgos al Director de Negocio de Promotores, se ha producido una
minusvaloración del peso de riesgos en la organización y de la información de gestión de carteras
que genera, Recientemente se ha tenido que recomendar a la entidad que la información de
gestión basada en las carteras en los modelos IRB tenía que subir a Comité Financiero y a
Consejo periódicamente, aspecto que la entidad comenzó a realizar en mayo-10,
Finalmente, como aspecto de la relación supervisora con la entidad, hay que destacar las
dificultades y retrasos en obtener cierta información en el marco del seguimiento, y que
acaban entregando después de meses y de realizar fuertes presiones (se produce más en el área
de financiera que en la de riesgos), Se trata de una cultura implantada desde la Dirección General
Adjunta (antes Matías Amat y ahora Ildefonso Sánchez) que es admitida (en petí comité) por los
interlocutores del equipo,
A título de ejemplo de situaciones en las que se ha producido esta situación: cierta información de
gestión (LBOs y Cibeles); ciertas características de operaciones refinanciadas; inventarios de
adjudicados minoristas (con el riesgo cancelado) para comprobar si se dotó el 10% en origen,
etc" En parte la relación supervisora con la entidad se ha visto tensionada como resultado de la
presión ejercida en la revisión de inversión (individual y segmentación) y stress test en el marco del
IAC, con la finalidad de que la entidad tomara conciencia de la necesidad de ir a un SIP,
2,3. Diagnóstico de la situación de Caja Madrid,
Dada la escasa generación de recursos prevista en 2010 Y 2011 para cubrir las necesidades de
saneamientos de insolvencias y otros quebrantos estimados se consideró necesaria la
participación de Caja Madrid en un proceso de integración, con objeto de evitar el riesgo de entrar
en pérdidas en alguno de estos ejercicios que, dado su carácter sistémico y su a~a y creciente
CFECCI:::t, GEI\E=' .... L DE SLFEFVIS O't JEF"'R-¡',~/8..rr:) DE ~NS::>E:::CI-:::;r-. L SPLFD 8 CAJA CE ·,t".eFIJ. I;~=CH/E DE "~SFEcoór~ 20S82010D;;3~
301101
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BANCO DE ESPAÑA Eurosistema
dependencia de mercados mayoristas (actualmente del BCE) cobraba mayor relevancia. El
colchón de solvencia aguantaría el impacto de quebranto no cubierto, aunque el ratio total
quedaría en niveles mínimos, lo que repercutiría probablemente en su rating según se puede ver
en el siguiente cuadro", donde se presentan tanto la opción de considerar quebranto a dos años
la pérdida esperada total de las carteras (4.983 M€) o solamente aquello quebrantos de
acreditados más problemáticos con mayor probabilidad de manifestarse (3.020 M€):
con i comercIo deteriorados pcr 485 M (City 12 tv; Mecalux, 43: SClS, 70 M) Y de!a partiCip8COn en Metrovacesa por 63 M (sanearrjento a NAV estimado 25€1acc,)
Los quebrantos derivados de la revisión estructural de las carteras crediticias (segmentacióni y su enlace con los ajustes de la inspección por muestras individuales tienen este desglose:
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Respecto a la capacidad de la cuenta de resultados de 2010 para absorber saneamientos, con el BAI previsto para 2010, 317 M. y otros 100 M de posibles atípicos no presupuestados, dispondría de unos 417 M, que serían insuficientes para afrontar los saneamientos individualizados detectados a la fecha actual" y no presupuestados por la entidad:
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rl .~illllill!pa;ra!!=;~M~s~o~r~D¡O¡~ e¡,ic¡a¡'8¡rd¡a¡ri¡cid¡e¡d¡ud~o¡so¡s¡a¡d¡i!cl.c,gc\;. 4¡7'Ohl,~;pa~ra¡"!ulfNa~S entradas.
",:. Est:]s mé.g'"1 ~udes ',g.fé.r 8'1 L.ra note. ela~cra:::a el"' j.rl o de 2010 qJ8 ers ac:tuc..1izaciÓn d8 O"éras r92.izac:!as dv'are el segundo trmestre
"5 .2 e""1ticad esti,ó ::::,72.0 M de sareamler:os rFSS en d:=:s aiks en ~~ escenaro no.mal. yee- 9scen?ros ,je st'€SS desde 3.9Jo] t,~ a
4.300 M€.
·6 En realidad el "OOultacb tetal de la segmentadÓl'1 fue de 5.560 ME, a I::ls cuales se le han restado los ajustes de anális·s individual. 577 ~€, yen concreto de la parte de cuebranto más probable {3.59? M€). ·7 N:J se ha corp'~ tado nhgún ajuste derivadc de la segmet"1tación, a pesar de que se ha ider-~ificado 3.020 ME de qJoorar-:os ¡;era las ca--:eras 'es~jus o proble""'a:icas.
C.IREOOON GEN!::Fl':"L o:: SUPER',' SIC~. CEP",::rrAt.1E"·./T:J D';; NSP~CCl::·~. 1. GR'_IP:J 8 31/101 Cl-J". DE ~ ... "'-DC'I c. I\JF:JRME:l" I"SPECC Ó··< ::CC\8 231 ~~¡:¡30
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BANCO DE ESPAÑA Eurosistema
A estos posibles saneamientos, habría que añadir las previsibles necesidades de dotaciones por
nuevos riesgos dudosos o subestandar en lo que queda de año y otros derivados de revisiones en
curso (actualización de garantías y cartera minorista refinanciada).
2.4. Proceso de creación del SI P,
Caja Madrid inició centactos en mayo de 2010 para la formación de un Sistema Institucional del
Protección (SIP) cen cinco cajas de ahorros Caja Insular de Ahorros de Canarias, Caixa D'EstaPJis
Laietana, Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ávila, Caja de Ahorros y Monte de Piedad de
Segovia y Caja de Ahorros de la Rioja. Posteriormente, ellO de junio de 2010 se anuncia la
participación en el SIP de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante (Bancaja) y culmina
el14 de junio de 2010 con la firma y aprobación por los Consejos de Administración de las siete
entidades de un Protocolo de Integración Contractual, en el que Caja Madrid tendrá un 52,06% de
participación en la sociedad central y Bancaja un 37,7%, repartiéndose el 10,24% restante entre
las otras cinco cajas.
Se han establecido materias reservadas que deberán acordarse por mayoría cualificada tanto en
sede del Ccnsejo de Administración como de la Comisión Ejecutiva, siendo necesario el voto
favorable de los consejeros nombrados a propuesta de Caja Madrid y de Bancaja, con el
consiguiente control conjunto de ambas entidades. Este control conjunto se diluye parcialmente a
partir de 2015, una vez finalizado el Plan Estratégico 2010-2014 que está diseñando el SIP, en la
medida que no es necesario el voto de Bancaja para que Caja Madrid pueda aprobar por mayoría
simple los planes de negocio anuales.
Mediante escrito presentado el 15 de junio las entidades solicitaron un apoyo financiero del Fondo
de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) por importe de 4.465 ME (el 2% de los ac1010s
ponderados de riesgo del SIP) al objeto de reforzar los recursos propios del SIP, todo ello
conforme a lo previsto en el articulo 9° del Real Decreto-Ley 9/2009 de 26 de junio, sobre
reestructuración bancaria y reforzamiento de los recursos propios de las entidades de crédito.
La Comisión Ejecutiva del Banco de España en su sesión de 29 de junio de 2010 aprobó la
constitución del SIP condicionado a: la aprobación por los Ccnsejos de Administración de las siete
cajas integrantes del SIP del Contrato de integración defl~itivo, que tuvo lugar el 29 de julio de
2010; a la obtención de las autorizaciones administrallvas preceptivas de la Comisión NaCional de
la Competencia, que tuvo lugar el 23 de noviembre de 2010 y, en su caso, de las Comunidades
Autónomas afectadas; y a la válida constitución como entidad de crédito de la sociedad centra!
del SIP, que tuvo lugar el 3 de diciembre de 2010 con la denominación de Banco Financiero y de
Ahorros, S.A ..
Durante el mes de diciembre está prevista la suscripción por el FROB de las participaciones
preferentes por 4.465 M emitJdas por el citado Banco y a partir del1 de enero de 2011 comenzará
ia mutualizaclón de! 100% del resultado de las cajas.
De los apoyos del FROB solicitados, a Caja Madrid !e corresponderán 2.530 millones, según sus
activos ponderados de riesgo, que pemnitiría realizar unos saneamientos brutos de 3,613 M€,
),F,ECG'C\J GE"EF:;:'~ CE SLlP!:RVISlON D=:P¡:'FTA' .. ,;;::~.-c CE IN5PEC:C Ó'l GRUPO;:: e C;"'A DE t:L"JAID t·~FO"l·dE CE It';SPE:::C1Ót·. 2J3e 2C" 00930
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BANCO DE ESPAÑA Eurosístema
superiores a los 2.641 M€ de pérdida esperada evaluada en el Pian de Integración en un
escenario temporal de dos años; tales saneamientos cubrirán los ajustes estimados en la visita de
inspección' 8 .
Según el Plan de Integración. las pérdidas por valor razonable de la inversión crediticia y activos
adjudicados del SIP en un horizonte de dos años alcanzarían los 12.411 M€, que netas de las
provisiones constituidas, 5.620 M€, generarían un saneamiento neto de 6.791 M€", que se
realizará mediante un cargo en reservas del grupo consolidado. neto del efecto fiscal, de 4.753
M€.
Por otra parte, la cuenta de resultados proyectada recoge saneamientos por otros 3.967 M€, lo
que totalizaría unos saneamientos en el periodo por 10.758 M€. En escenario estresado tendrían
cabida en la cuenta de resultados otros 5.263 M€ vía dotaciones de insclvencias, y que seguiría
permitiendo generar resultados para la devolución dei FROB antes de finalizar 2015. En total
saneamientos netos por 12.054 M€. Considerando la provisión constituida, la pérdida esperada
bnuta ascendería a 16.378 M Y 17.674 M, respectivamente:
Seaneamientos insolvencias-v ad'udicados Base Estresado Saneamientos brutos con carco reservas 6.791 6.791 Saneamientos con car o resultados 20~ C-2015 3.967 5.263
Dotaciór esoecífjca adicional 2.337 3.633 Dotación ~ecorstrtución nenérica al 1 25% alfa 1.63C .. 630
Total saneamientos netos adiconales SIP 5 años 10.758 12.054 Provisiones constituidas Cmarzo-2010, 'ri 5.620 5620 Totarnérdida eSPerada bruta cubierta 5 años 16.378 17.674 % scbre invers:ón crediticia bruta v ad'udicados 7.5% 8,19{)
El detalle por entidad es el siguiente:
Quebranto Adicio'lal Total SIP cargo Adiccne.! Con Oueb'. Total
Saneam. ReserJas Con ~esuH:acc Cubier18 Ouebr. APRs FROB con (NOTO Reslo·tado ~sc. Esc.lnt.! Cubierto dic-09 2% FROB ~:~ toml PROV.\ Esc.Base !"lt./Adv. Adv. Esc.Base
caii" Madrid i26.43f 2.529 3.612 56,6% 2.641 1.8(6 2.396 4.447 5.C3f Bancaia 71.368 1.427 2.·:).39 32,C% 3.249 1.527 2.159 4.876 5.408 Caia "rsula' 6.041 '21 173 2,77:) 240 122 162 362 402 Caia A-Ala 5. l 33 '03 147 2,3% 97 110 145 207 242 Caixa Laie:ana 7.108 142 203 3.2% 356 157 205 513 564
Caia Se:JOvia 4.534 91 13:) 2,0% '21 96 127 217 248 Caia ROTa 2.591 52 74 1,2% 87 49 65 136 152 Total 223.212 4.464 6.377 100% 6.791 3.967 5.263 10.758 12.054
Destacar que la distribución de los cargos contra resultados entre las entidades se trata de una
estimación nuestra''', ya que en el marco del plan de implantación no se estimaron por entidad.
15 Ajustas de cartera estructural, 3.020 M€, Y los derivados del saneamiento de participadas (548 N'€), mientras qua los ajustes cen·::He~,tes por 110 ·IJ€ de fo~os de insolvencias por análiSIS i'ldividual se realizarán COn cargo a la cLalta de ,resJltados de Caja Madrid en el ~I ~i'nJ
tri"TIest'€.
19 Dentro de esta cifra estarían los 2.641 M€ que cotTBSPJnden a Caja Madrid, aunque en el Pla~ d€-lnt"'9r¿ci~n ~o S8 de:alló p:)' 9ntdad.
20 Se han distrfbuido los 3.967 M€y los 5.263 M€ en función del peso relativo de los 6.791 M€ por en:idad.
CI"I:::CCléN GEt.JE"IAL DE SI~PEF· .. S c' •. DEP';'::C"t,E-JT:) C·E NSP:::::::CI::~: !. SRI_FO 8 33/101 C-AJA e·E :·.1".CH1D. I"·F:JHiE Do: 1··lSPEO::;¡Ó·~ 203-3 201 JJg~C
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BANCO DE ESPAÑA Eurosistema
Entre los objetivos cuantrtativos del SIP para 2015 destacan:
En cuanto a los objetivos de mejora de eficiencia, previsión de cerrar 589 oficinas de las 4.052 del
SIP (15% del total), la mitad en 2011 y la otra mitad en 2012. Se racionalizará plantilla por 3.756
empleados, el 16% de la plantilla, de los que 1.944 empleados en la red (,11 %) Y 1.812
empleados de servicios centrales (,38%).
Las sinergias positivas ascienden a 2.136 M€ en el quinquenio 2011 ,2015, un 68% por ahorros de
personal. El Plan cuantifica ios costes de reestructuración en 1.870 M€, equivalen al 0,8% de los
activos ponderados de riesgo. El impacto posrtivo de 266 M€ en el procese de integración, si bien
los costes se concentran en los dos primeros ejercicios, en tanto que lOS beneficios se dilatan en
el tiempo y se producen sobre todo desde 2012.
Por otra parte los ahorros de costes de explotación hasta 2015 se estiman en 1 .177 M€ que
sirven para compensar el coste financiero de los apoyos del FROB, 1.066 M€ .
En el stress test llevado a cabo por CEBS a finales de julio de 2010, el SIP de Caja Madrid dio
como resu~ado unos detenoros potenciales brutos a dos años por riesgo de crádito (sin restar
fondos especfficos) de 18.163 M€ en el escenario tensionado de referencia y 22,351 M€ en el
escenario tensionado más adverso.
Tras considerar los recursos disponibles a dos años (partiendo de 31.12.09). el Tier I para
31.12.11 quedaría sin ayudas del FROB en un 6,7% y 4,2%, en lOS dos escenarios, y con ayudas
alcanzaría el 8,8% y 6,3%, respectivamente.
21 Con :as a~':~d3S jel FFlCB serian 00 7 '- '7:':; ~. 9, ~ % e~ 20· D Y 20· 5 '€spect '.'",-en:8.
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3. Revisión de muestras de acreditados no minoristas
3.1. Resumen de reclasificaciones y déficit de fondo de insolvencias estimados
En la segunda fase de la inspección se ha revisado acreditados por importe de unos 9.800 M€,
que ha generado unas reclasificaciones a dudosos y subestándar por 1.297M y 1.431 M,
respectivamente, asi como incrementar los fondos de provisión en 579M.
La entidad ha venido recogiendo dichos ajustes y reclasificaciones durante el año 2010, quedando
pendiente a 30.09.10 recoger las reclasificaciones y dotaciones de las muestras de rennanciados y
LBOs por un importe de 223M de dudosos, 225 de subestándar y de 110M de provisiones. No
obstante, los representantes de la entidad se comprometieron a efectuarlo antes del cierre de
2010.
Reclasificación de MiNonesde € riesgos
Riesgo Déficit Revisiones efectuadas dispuesto Dudoso Subestándar estimado
Muestra ind','.¡ldual insoección 3.441 588 820 287
A.creditados SIA 5.&)4 486 380 180
Reclasificaciones por repaso mayores sistémicos antes 201 SI 4.871 202 289 183
Subestandar - .A.'C8nce 63%-96% 2.488 16 351 60
Dudosos -Alcance 82% ?383 185 ·62 43
Reclasificaciones por nuevos sistémicos 1T201 O 1"- parte 397 220 ·43 41
Reclasificaciones ¡JOr nue-.¡os sistéMicos 1-20' e 2"- par.e 336 64 134 36
Muestra refinan8:a::::los 2009 '10 promc':ores 269 105 5€ "3
\o1uestra LEOs 5"3 118 159 57
Total análisis individual 9.827 1.297 1.425 577
3.2. Promotores y mayores riesgos. Información publicada riesgo promotor
Alcance
Se han analizado 65 grupos de acreditados con un riesgo dispuesto en Caja Madrid de 3.441
millones de euros. El proceso de selección partía básicamente de aquellos grupos con más de €
30 millones de riesgo dispuesto en Caja Madnd. de los cuales se excluían aquellos acreditados
que ya contaban con una calificación "sistémica" de subestándar o de dudoso y otros acreditados
de gran relevancia a juicio particular (El Corte Inglés o Indra. por ejemplo). La composición linal fue
la sigUiente:
46 grupos con riesgo dispuesto en Caja Madnd superior a € 30 M. Y en los cuales el riesgo
promotor era igualo mayor al 50% del riesgo dispuesto en Caja Madrid.
16 grupos con riesgo dispuesto en Caja Madrid superior a € 30 M. Y en los cuales el riesgo
promotor no era igual ni mayor al 50% dei riesgo dispuesto en Caja Madrid.
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3 grupos con riesgo dispuesto en Caja Madrid inferior a € 30 M., todos ellos promotores, dos
de los cuales habían vendido inmuebles a Caja Madrid y un tercero asociado a Caja Madrid.
Como ejemplo de la concentración con nombres individuales al sector promotor, se detallan las
contrapartidas más significativas en dudoso (Sdo.> 40 M€) Y subestandar (Sdo.>50 M€), que
suman 2.711 M€ Y 2.948 M€, respectOJamente:
J FE:::C Ó'" GF~EF'!'_ JE SJPE=r'JI31:)t.! DEPM1TA \Er·.m ::lE I%FECCION GRJ~ 9 36/101 .:;Jo..;1', Jo: MAJAn ,t\FO'i~,E DE 1~.S=-EC::!ét, 2JJE 2C' 00930
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El detalle de la inversión analizada, así como el detalle de reclasificaciones y déficit estimados,
consta en el anejo n' 4"
Reclasificaciones, déflcits y debilidades detectadas
Las principales debilidades o deficiencias se señalan a continuación en los siguientes apartados
• Reclasificaciones y déficits de la inspección.- Se ha estimado necesario reclasificar 588 millones a dudoso y 820 a subestándar, y cubrir los riesgos con 287 M.
• Política de refinanciaciones mayoristas seguida por Cajamadrid.- Como resu~ado de la inspección realizada, con la revisión de los 65 grupos de acreditados seleccionados como se ha descrito anteriormente, observamos que en un 66% de los casos se les ha concedido una refinanciación o reestructuración de sus deudas en la Caja. En los 43 casos donde ha habido reestructuración, la reflnanciación consiste en aplazamientos de los vencimientos, de hasta 3 años; en un 60%, en carencias de caprtal; yen un 44%, se financian los intereses, mediante ampliaciones de créditos para atender contra éstos los intereses del resto de deudas en la entidad, con lo que se siguen devengando los intereses en cuenta de resultados pese a que no se están cobredo. También en algunos casos se conceden carencias de intereses (12% de las refinanciaciones).
Se ha trasladado a la Entidad que los intereses de operaciones refinanciadas con créditos
de la propia entidad no deben registrarse en cuenta de resultados, si bien, en caso de
que estas operaciones no estén en dudoso, se acepta que los intereses sean reconocidos
pero se provisionen posteriormente al 100%. Se les ha comunicado tanto como regla
general como en los expedientes concretos revisados.
Además, en la mayoría de las refinanciaciones no se aportan nuevas garantías adicionales
efectivas (en algunos casos constituyen 2', 3' o 4" hipoteca de un bien ya hipotecado por
la Caja, y en algunos casos, pero no en todos, retasan el suelo/ promoción garantía del
préstamo registrando un aumento en el VT por el cambio de calificación del suelo o
avance de la promoción).
• Seguimiento de los riesgos en Cajamadrid.· Más de la mitad de íos 43 grupos reestructurados (24) no han pasado a seguimiento o vigilancia en la entidad tras la
refinanciación.
• Ratings de los acreditados revisados.- En 4 casos, el ratinginterno del acreditado no se ha actualizado desde 2007. En ei resto, casi todos son de 2008, ya que se actualiza sólo cuando se cargan los estados financieros aprobados, lo que tiene repercusión en la cobertura del riesgo con recursos propios.
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De los 17 acreditados que hemos considerado dudosos, en 6 de ellos el rating de la
entidad es su penar a B+, si bien todos estaban en seguimiento en la entidad.
De los 13 acreditados calificados subestándar, también 6 tienen rating superior a B+, paro
sólo 4 estaban en seguimiento.
• Información pública de riesgo promotor. En junio·1 O han declarado por primera vez la
cifra de riesgo promotor (10.300 M, solo Inversión normaO que no es la real, que se situaría
según infonmación de gestión de Riesgos elevada a Comité Financiero, en unos 14.500 M
(18.300 M con dudosos). Se ha venido recomendando a la entidad, y esta lo ha ido
recogiendo, que Incluya la infonmación proporcionada por D. Riesgos en su reporting a
consejo (1 a vez, marzo·10) y comité oe alta dirección (1a vez lun·l0). Dada la diferencia
signiJicatlva y la sensibilidad al riesgo de esta magnitud (sinve de base a los stress y SIP), no
tiene sentido que en esta primera publicación se aparte de la tendencia de trasparencia
interna que ha comenzado y de ios datos reales, que serán los que publique el SIP, por lo que
se recornendará que la modifiquen para septiembre.
La cifra publicada procede de una segmentación de cartera de contabilidad analítica (utilizada
históncamente por D. Control para inforrnar a ConseJo) que no incluye el saldo de promotores
clasificados en la antigüa unidad de banca de negocios, unos 4.900 M (básicamente
sindicados de Reyal, Habitat, Martlnsa, etc.) y, asimismo, toma en consideración producto, sin
tener en cuenta Jinalidad promoción. El saldo de 18.300 M es el manejado por la Dirección de
Riesgos (segmentación BIS 11), que es similar al cuadro de distribución crediticia (19.300 M,
epig. 1.a) + 2.a), 16.200 M de inv.normal), que ha sido el utilizado para las estimaciones de
pérdida y proyecciones del SIP.
Estas conciusiones y debilidades se fueron comunicando a la entidad a medida que se
desarrollaba la revisión. Con Independencia de ello, se materializó su comunicación mediante un
correo electrónico por parte del equipo inspector, el pasado 27 de abril de 2010.
Las reclasificaciones y aJust es por déficit est Imadas a la fecha de este informe ya se han registrado
y contabilizado. Caja Madrid ha venido realizando los ajustes durante el penado marzo a
septiembre de 2010.
3.3. Revisión de acreditados sistémicos
Alcance
Se efectúo primeramente una revisión de los acreditados sistémicos (calificados por el SIA)
dudosos y subestándar existentes a diciembre de 2009 que procedían de calificaciones ya
pasadas, con el objetivo de analizar su adecuada pro,osión y clasificación, y homogeneizar los
cnterios que se utilizaron en la muestra. Posteriormente, las nuevas entradas de acreditados
sistémicos en el primer tnmestre de 2010 con calificación negativa.
)PEC:::O', GE'~EFA_ CESJPE"I\iISION D:PM:¡TA\Et"O DEI'ISFECCÚ'l GFhJPO 9 38/101
2J3e 2C" «0930
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El análisis de los acreditados sistémicos dudosos y subestándar a diciembre de 2009 consistió en
verificar la correcta clasificación, y nivel estimado de fondos de insolvencia necesarios, de los
principales acreditados sistémicos. Así, se revisó el 82% del riesgo dispuesto de los acreditados
dudosos mediante la revisión de 10 gnupos económicos por un riesgo dispuesto de 2.383 M Y el
63% de los subestándar mediante el análisis de otros 10 grupos (96% si excluimos a Realia y
Prisa) por un importe dispuesto de 2.488M.
Los acreditados que se revisaron posteriormente, otros 10 grupos más, correspondían a las
entradas de los sistémicos del primer trimestre de 2010 por un importe global de 733 M.
La relación de los acredrtados revisados, su reclasificación y déficit de provisión estimados consta
en el anejo n° 5
Conclusión
Se ha estimado necesario reclasificar 486 millones (M.) a dudoso y 380 a subestándar, y cubrir los
riesgos con 180 M.
Caja Madrid ha venido registrando los dudosos, subestándar y fondos de Insolvencias estimados
durante los nueve primeros meses de! año 2010, considerándose que actualmente la entidad ha
efectuado todos los ajustes estimados.
3.4. Acreditados refinanciados no promotores
Aicance
Se efectuó una muestra partir de los acreditados no segmentados como promotores cuyos riesgo
dispuesto en Caja Madrid fuera superior a 12 M Y hubiera sido reestructurado en 2009. Se
analizaron 13 grupos de acreditados con un riesgo dispuesto de 269M, cuya relación consta en el
anejo nO 6
Conclusión
De la revisión de 13 grupos se consideró que 7 de los 13 (54%) son dudosos, 2 son subestándar
(15%) y 4 son de seguimiento (31 %). Respecto a la calificación de los riesgos y teniendo en
consideración las garantías, se estimó que 105 M. debían contabilizarse como dudosos (39%), 66
M. como subestándar (24%) y 99 M. (37%) como seguimiento y una neceSidad de fondos
específicos de Insolvencia por 43 M., que coincide con el déficit de insolvencias dado que ninguno
de los riesgos contaba a 31 de marzo de 2010 (fecha de referencia de nuestro análisis) con
provisión específica en Caja Madrid. A destacar que de los 13 acreditados, en lOse producía
carencia de capital, y en otros 6 carencia de intereses.
La existencia de una refinanciación en 2009 fue precisamente el criterio de selección, lo que
otcrga a la muestra un indudable sesgo de peor calidad crediticia
cr:EcaóN GENE=:'~L DE SI~PEF'.' S o' •. DEP"'C:-M/ENT~' C'E t·JSPECClcr·: 1. 3FCF0 8 39/101 C'<'J.'o. DE WDRID. 1,'F:JFt¡E Di: I'~SFECCIÓ:~ 20332Dl'JJS2C
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A pesar de que durante el transcurso de la revisión se fueron anticipando nuestras estimaciones,
en fecha 4 de junio de 2010 se formalizó nuestras conclusiones mediante correo electrónico a los
interlocutores. A la fecha de este informe, si bien no ha efectuado ningún ajuste ni reclasificación,
existía el compromiso verbal de efectuarlo antes del cierre de 2010.
3,5. Muestra de LBOs
Alcance
Se seleccionaron los 14 mayores acreditados con riesgo directo en Caja Madrid correspondientes
a operaciones LBO (Leveraged buyout, es decir, compras apalancadas de compañías) por un
importe de 512M, que junto a los 4 acreditados ya analizados en muestras previas suponía el
62%%23 de la cifra existente de unos 1.100 M. de inversión crediticia en LBO de la entidad.
No obstante lo anterior, el riesgo en LBO de Caja Madrid no se limita a esos 1.100 M. ya que
existen adicionalmente en el activo de la entidad notas CLO por unos 1.020 M: se trata de pasivos
emitidos por tres vehículos de titulización gestionados por Caja Madrid (Neptuno 1. unos 10M;
Neptuno 11, unos 410 M; Y Neptuno 111, unos 600 M) cuyo activo está formado precisamente por
LBO. De hecho, los 14 acreditados revisados tenían riesgo dispuesto en los Neptunos por unos
200 M. De estos tres vehículos, en torno al 25% de sus activos LBO de Neptuno I y Neptuno 11,
tienen una calificación externa igual o peor que CCC, yen Neptuno 111 en torno al 17%.
Asimismo, Caja Madrid es titular de otras notas CLO por importe de unos 190 M correspondientes
a vehículos no gestionados por CM que invirtieron en LBO que cuentan, en su mayoria, con rating
externo de CCC.
Sobre esta cartera de CLO, de unos 1.200M a 31.12.09, el área de admisión de riesgos efectuó
un estudio de cuál sería el nivel de pérdidas que pudieran derivarse para Caja Madrid SI los activos
calificados por su parte corno Watch List en los vehiculos tuvieran una severidad del 100%. Estas
operaciones en vigilancia estaban en proceso de reestructuración o existia la expectatrJa de
ruptura de covenants o sus flulOS esperados se estimaban insuficientes para atender las
amortizaciones pre,"stas. La conclusión es que las pérdidas alcanzarían los 400M de euros, cifra
muy superior a los 137 M de provisiones constituidas.
En definitiva, existe una cartera de CLO gestionados y no gestionados por un Importe de unos
1.200 M, que presenta bastantes debilidades y que pudiera exigir un nivel de dotaciones superior
al que tiene constituido Caja Madrid. Así se deduce tanto del propio estudio del área de admisión
como de los importantes porcentajes de cartera deteriorada en los vehículos (con rat1ng CCC o
peor entre el 17-25%) o del elevado porcentaje de reclasificaciones a dudoso y subestándar que
se menciona en el apartado siguiente. Sin embargo, por cuestión de tiempo y prioridades de los
23 Vel, Panr:co, ~9va1tina y CMp,-DinOS81
CI"l::caÓN ':;ENEq~L DE SLPEF'.' S Ó··J. CEP"'¡::¡."J.~H.fTc> DE t'JSPC':::oj~, 1. GRUPO 8 40/101 CIoJ.". DE \{"DP.ID. I'"F::'F.t/E O;;: i'lSFEWÓ·~ 2C'38201(l'J~3C
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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trabajos, no se ha podido cuantificar por nuestra parte este déncit, aunque se ha ajustado en el
marco de la segmentación.
En el anejo n° 7 se incluyen los acreditados ana!izados.
Reclasificaciones y déficit estlÍr,ados
Tras la revisión de la muestra con un riesgo dispuesto de 512M de LBO los resultados son:
• Antes de la revisión, había 122 M. (24%) calificado como riesgo subestándar procedentes
de una reclasificación realizada en dic-07, con una provisión específica de 13 M (2,5% del
total riesgo, 11 % del subestándar).
• Tras nuestra revisión. habría riesgo calificado como dudoso o como subestándar por 399
M. (78% del total) con una provisión específica necesaria de 80 M. (16% del total riesgo
revisado y 20% de los riesgos calincados como dudoso o como subestándar). Por tanto.
Caja Madrid tendría que reclasificar 118 M. a dudoso, incrementar los subestándar en 159
M. Y dotar 67 M. a fondos específicos de insolvencias.
Dichas reclasificaciones y déficit estimados se fueron trasladando a la entidad en diversas
reuniones de discusión y quedaron formalizadas en la remisión de un correo electrónico a los
interlocutores de la entidad con fecha 8 de Julio de 2010.
A la fecha de redacción de este informe la entidad no habia realizado ningún ajuste ni
reclasificación, si bien se había comprometido verbalmente a realizarla antes del cierre del 2010.
4. Revisión de muestras de acreditados minorislas
Cen objeto de actualizar y connrmar los defectos y debilidades puestos de manifiesto en la primera
fase de la inspección se efectuaron distintos muestreos para connrmar si 'determinadas debilidades
detectadas se habían solventado. Para ello, se seleccionaron distintas muestras de operaciones con
el alcance y conclusiones que se detal!an a continuación.
4.1. Operaciones hipotecarias refinan ciadas primera muestra
Alcance
Se ha procedido a la revisión de una muestra de 20 expedientes de particulares refinanciados,
seleccionados a partir del inventario referido a 31 de marzo de 2010 proporCionado por la caja. Se
han tenido en cuenta dos características a la hora de seleccionar los acreditados.
al Para todos los casos, se produjese un aumento del saldo VIVO del riesgo del deudor entre
diciembre de 2009 y marzo de 2010.
b) La mitad de los expedientes se han seleccionado de entre aquellos de mayor importe de
incremento del riesgo vivo entre diCiembre de 2009 y marzo de 2010.
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La información de los expedientes proporcionada por la entidad ha sido correcta y suficiente en
todos los casos. Sin embargo, se han encontrado dificultades para acceder a los sistemas de
información informáticos (NOS), debido a que no se nos ha facilitado una habilitación suficiente
para conocer, entre otros, los movimientos de préstamos, ta~etas de crédito o movimientos de
productos o cuentas ya cancelados.
Características generales.
Caja Madrid ha elaborado diversos productos específicos para refinanciaciones minoristas, cuyas
características difieren en función de si son llevadas a cabo per la red comercial !y los CNT) o por
el Área de Recuperaciones. Siguiendo la numeración aplicada per la propia entidad, los productos
13020, 13021 Y 13023 serían los utilizados por los primeros, mientras que los productos 13017 y
13018 serían los especfficos del Área de Recuperaciones. Las características de cada producto se
explican en el Anejo 8.
La muestra analizada abarca 11 expedientes 13018, 7 del producto 13020 y 2 del 13021. La
relación de los expedientes analizados se incluye en el anejo n° 9.
En el momento de la refinanciación, la práctica totalidad de los casos revisados presentaban
saldos impagados, vanos de ellos superiores a 90 días. Se observan casos en los que tras la
reestructuración se producen automáticamente nuevos impagos, varios de los cuales acaban en
dación en pago o en el inicio del proceso de adjudicación. En concreto, a finales de septiembre de
2010 existen 4 acreditados en mora (en fase de recobro o adjudicación), 3 que han terminado en
dación en pago, 1 al que se ha vuelto a refinanciar y otros 4 en situaciones "irregulares" (con otros
productos en mora o con nuevos productos de activo).
Conclusión
De las 20 operaciones analizadas, 15 de las mismas (75%) tenían incidencias de impagos,
morosidad o adjudicación. Aunque no es un muestreo estadístico, estos resu~ados ponen de
manifiesto las debilidades de estas operaciones refinanciadas y evidencian su mayor nivei de
riesgo.
El detalle de las deficiencias, por productos, se señala a continuación:
Producto 13018. Adecuaciones CUQta cero.
Se han revisado 11 expedientes que tienen este tipo de contrato. De los 11 analizados, sólo 3 de
ellos no han presentado ningún tipo de incidenCias tras ser refinanciados. De los restantes, 3 se
encuentran actualmente en mora, otros 3 han terminado en dación en pago. 1 presenta impagos
superiores a un mes y a otro se le ha dado una segunda refinanciación tras volver a Impagar al
finalizar el periodo de carencia (de capital e intereses).
A casi todos los acreditados analizados con este producto se les ha concedido una carencia total
tanto de capital como de intereses durante un periodo de 12 meses. Aunque los representantes
:JPEC::C', GE'~ERA~ CESJP=''''-'I3IÓN D;:P.4.FT';··.Et·.~C DEI"JSPECC'O'l' GRupe 9 421101 Ci>..A :::lE M,/o:JRID t·,FOR\~E CE 'NS;>:::CCl·::t-.: 2J2e 20" 0093')
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de la caja señalan que no es la política general ya que casi siempre se exige el pago de una cuota
(aunque comprenda sólo el pago parcial de intereses) superior a 2000, al TInal manifiestan que
existen dos situaciones específicas en las que sí está prevista la posibilidad de conceder una
carencia completa:
• Para aquellos deudores compradores de una segunda vivienda a pagar con la venta de
otra y que dada la situación del mercado les ha sido imposible desprenderse del primer
inmueble y hacer frente al pago de las cuotas de las dos hipotecas. A este tipo de clientes
se ies concede carencia de capital e intereses durante 12 meses (plazo general, aunque
pOdría ser de hasta 24 meses) para darles más tiempo para lograr la venta.
• En la reinstnumentación del producto comercial hipoteca cuota D. Estos deudores
presentan ya debilidades en el origen de la operación (por eso han recurrido a un cuota O)
y la intención de la caja al refinanciarles es la de proporcionarles más tiempo para que
intenten mejorar su situación.
Pero, además de estas 2 situaciones previstas, reconocen que existen infinidad de casos
particulares (como despidos o bajas temporales que mermen los ingresos) que pueden
desembocar en reinstrumentaciones con estas características.
Producto ¡ 3020. Adecuación amoliación de alazo
Se han revisado 7 expedientes, en los que en 6 han tenido alguna incidencia (únicamente en un
caso se ha producido la cancelación del préstamo). Así, eXisten dos acreditados que presentan
retrasos en el pago de sus cuotas de alrededor de un mes (uno de ellos está calificado por la
entidad como dudoso subjetNo al tratarse de una refinanciación en origen morosa); en otro caso,
pese a que el riesgo reinstrumentado se encuentra al corriente de pago, otras posiciones han
entrado en mora. Los otros 3 deudores están al día con sus recibos, si bien hay tener en
consideración la Siguiente característica, común a todos los casos analizados, y es que en mayor
o en menor medida se le concede al acreditado refinanciado un exceso de fondos.
Esta financiación "extra" puede obtenerse por diferentes vías:
a) Ei importe ampliado del préstamo es superior a los cargos impagados más los gastos
generados. Ese exceso de liquidez contribuye al abono de las cuotas futuras o, en el peor de los casos, es utilizado por el tITular a fines diversos (pagos de otros recibos, retiradas
de efectivo, "recargas" de tarjetas, etc.). Dentro de este apartado se obsenva que la
provisión de fondos para los gastos de refinanciación ("nanciados por la caja) es en algunos casos muy elevada, por lo que íos sobrantes son mportes significativos que se
abonan a los clientes refinanciados, produciéndose el mismo efecto anteriormente
señaiado.
b) Se utilizan productos como ta~etas de crédito "revolving" con disponibles elevados en
relación al endeudamiento y la capacidad de pago del deudor refinanclado. Esto provoca
:'FECGÓ" GC'lEFA_ CESJPE"f'lISIÓI'J D!::PAFlTA\f,J,TO )Er-,SPEC:C!Ór~ GRJPC 9 431101
2J3~ 2C· üü9:})
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que el acreditado disponga de límites de créditos de hasta en algunos casos 6,000€ a un
plazo de 5 años, con cuotas mensuales de 120€.
cl Se conceden nuevas operaciones como préstamos al consumo de imperte reducido (por
ejemplo, 9,OOO€j, pese a que al refinanciarse se prohíba conceder más riesgos en 12 ó 24
meses, según el caso,
Producto 13021, Adecuación oroductos especiales
Por último se han analizado 2 acreditados refinanciados con este tipo de contrato, Uno de ellos
presentaba a junio de 2010 posiciones impagadas que a la fecha de la revisión (septiembre de
2010) ya superan los 90 días,
4.2. Operaciones minoristas refinanciadas. Segunda muestra
Alcance
Al hacer un análisis automatizado de todos los clientes minoristas de Caja Madrid que a 30 de
Junio de 2010 habían refinanciado su hipoteca, obse~/amos que una parte de ellos habían reCibido
posteriormente a la reestructuración de su deuda un nuevo producto de activo: cabía el riesgo,
por tanto, de que la red de oficinas estuviera ccncediendo productos de activos a sus clientes
refinanciados para evitar que entraran nuevamente en morosidad, entrada en morosidad que
perjudicaría los incentivos económicos de los comerciales. Trasladada esta inquietud nuestra al
Área de Riesgos, concluimos que desde la misma no se controlaba este aspecto, por lo que
procedimos a realizar una muestra.
Se analizaron un pequeño número de operaciones de cada uno de los siguientes segmentos: 5
expedientes de refinanciación de productos de consumo, 11 de concesión de nuevas operaciones
de activo, y 5 de concesión de tarjetas de crédito. Los 21 expedientes revisados presentan como
elementos comunes el ser operaciones concedidas en el primer semestre de 2010 Y el provenir de
acreditados cuya hipoteca sobre vivienda fue reinstrumentada durante 2009,
Conclusión
De las 17 operaciones analizadas completamente", ei 76% (13 operaciones) presentan algún t!pe
de irregularidad ya que se han concedido para rennanciar operaciones o dar liquidez a acreditados
con impagos, lo que da idea, sin inferencia estadística, de las deb'¡idades de operaciones
concedidas a acreditados con operaciones hipotecarias refinanciadas,
A continuación se analizan en función del producto:
24 Er L ~,o 'JS posil::18 hace' o ccn'ierient8r'Snt9.
~IRE::;CIC~, G'J,ER¡O.L CESUF::R\,1810N. )EF.':'PTM/Et ... C CElt·.S:JEC:cÓ'l1. 3FLPC E 44/101 C~'f. CE '.1."CFI). NFGR;iE DE NSP"CClON ;::~3S 2ü'0093~
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-RefinanciaciÓn conSllmo' En los 5 expedientes vistos (100%) se refinancian posiciones morosas o
vencidas prÓximas a mora entre abril y mayo de 2010; en la fecha de revisiÓn, octubre de 2010, 3
de ellas se encuentran de nuevo en el departamento de recuperaciones por nuevos impagos.
-ConcesiÓn de nUevos productos de activo: Existen numerosos productos (crédito nómina, crédito
ya, préstamos del monte de piedad, ... ). De los 11 expedientes, sÓlo 3 de ellos no han sido
concedidos para evitar impagos ya producidos o inminentes.
En funciÓn del tipo de producto, cabe señalar:
Los préstamos "general para garantías diversas" se emplean en los 2 casos vistos para
regularizar descubiertos en cuenta corriente e impagos de cuotas.
De los 3 acreditados que no regularizan posiciones, un préstamo se emplea en la reparación de un vehículo, otro ("crédito súper") para la compra de un automóvil, y el 3" es
una renovación de una cuenta de crédito con operativa normal.
Los 2 créditos "nÓmina" vistos se utilizan para evitar descubiertos en cuenta corriente.
El crédito "consumo cuota O" se utiliza para regularizar cuotas vencidas (y a la fecha de
reviSión de nuevo impagadas).
En uno de los expedientes no se encuentra información del producto ni su operativa (sin
préstamo).
No se ha podido comprobar la operatIVa referente a 1 préstamo del Monte de Piedad, al
no incluirse en ias aplicaciones de la entidad.
El crédito "ya" de la muestra ha sido analizado en la muestra de refinanciaciones, se concede para dotar de liquidez y evitar descubiertos recurrentes en la cuenta corriente del
acreditado.
-ConCesiÓn de n!Jevas tarietas de crédito: Se han analizado 5 expedientes a cuyos titulares se le
han concedido nuevas tarjetas de crédito después de su proceso de refinanciación. E:n 2 casos no
ha sido posible conocer los movimientos de la ta~eta ya que no es posible el acceso en la
aplicación. Uno de los casos, "créd~o bussines", no tiene ningún impago ni ha utilizado la totalidad
del crédito concedido. En los dos restantes casos se han concedido para facilitar liqUidez al
cliente; en la fecha de revisiÓn, en ambos casos, existen saldos vencidos impagados, mientras
que en uno de estos casos se le acaba de conceder un préstamo personal para cubrir los
impagos y los descubiertos ..
En el anejo n° 1 O se incluye la relación de las operaciones analizadas.
4.3. Inmovilizado recibido en dación y/o adjudicación de activos.
Alcance
El alcance de la muestra revisada comprende 25 expedientes de adjudicados y daciones en pago
a favor de Cajamadrid, todos derivados de hipotecas con particulares: 24 de los Inmuebles fueron
J:FECC'C', GE''¡::RAL CESUPEi"bISlét.l D=P¡',FTA".Et,~O DEI~.!SPE:CÓ'll GRUFo.::: ~ 45/101 C"...A :JE t.~DRfO t..;FOFl\.E CE INSPE:::Clc·r. 2~3e 2C' 0093'3
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dados de alta por la caja en el último trimestre de 2009 y el restante a finales de 2008. Diez de
estos expedientes son adjudicaCiones y el resto son daciones en pago. Se seleccionaron de un
inventario de activos adjudicados solicitado para verificar que la entidad dotaba al menos en el
momento de la adjudicación un 10% sobre el valor bruto contable o se reftejaba por el 90% de la
tasación, el menor de los dos.
En el anejo n" 11 se incluye la relación de expedientes analizados.
Contabilización
Fecha de alta en contabilidad. En el caso de las daciones en pago, la fecha de alta del activo
coincide con la de la escrITura de dación en pago. En el caso de las adjudicaciones se aprecian
dos crITerios a la hora de su reconocimiento: en 3 casos el inmueble se ha contabilizado a partir de
la fecha de obtención del auto de adjudicación; en los restantes 7 casos la fecha de alta en
contabilidad es la de la obtención del acta de subasta, que se expide en la fecha de celebración
de la misma.
Criterio de contabilizaciÓn del alta en balance: En 18 de los 25 casos analizados el criterio es
darios de alta por el importe resultante de realizar una quita del 30% al valor de tasación
determinado por Tasamadrid, activando los gastos permitidos. En los otros 7 casos, el activo ha
sido Inicialmente contabilizado por el valor señalado en el auto de adjudicación, que a su vez se
corresponde con el 50% del valor de tasación a efectos de adjudicación. Según indican los
representantes de la caja, esta valoración inicial debería ajustarse de acuerdo a una segu nda
valoración (segunda tasación), que se realizaría al obtener la posesión del inmueble.
En 9 de los 25 expedientes analizados (el 36%) no se cumplían los criterios señalados en la
normatl'"" entonces vigente, ya que los activos se contabilizan por encima del valor que
corresponderia de aplicarles la metodología refenda en la CBE; en 15 de los 25 están
contabilizados por un importe inferior y, por tanto, más prudente que el regulado por la CirCUlar; y
uno cumpie estrictamente sus criterios.
La caja indica en este punto que los g casos de Incumplimiento no son tales, ya que el valor
contable neto del préstamo que aparece en la base de datos facilitada es erróneo y está
distorsionado debido a que en varios casos se han considerado provisiones más elevadas de las
que realmente tienen contabilizadas, debido a que han calculado aquéllas sobre el importe total
del préstamo y no sobre el importe que exceda del 70% del valor de tasación del inmueble.
En términos globales de la cartera, si tomamos el valor total neto contabilizado de inmuebles
adjudicados en el último trimestre de 2009 (1.005 ME) Y lo comparamos con el valor total que
correspondería de aplicar los criterios de la CBE 4/2004, sí se cumplirían los términos recueridos
en ésta última e incluso existiría una minusvaloración de los activos estimada en alrededor de
67,9M€. Esto es debido a que en un porcentaje importante de inmuebles, el vaior contable Inicial
se corresponde con el valor de tasación del bien con una quita del 30%.
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Además, no se observan casos en los que cabría la posibilidad de liberar provisiones específicas
en el momento de dar de alta los activos, según el siguiente criterio: {Minimo lYa/or adquisición,
Valor hipotecanó) • (7 -0,3) > (Importe bruto de deuda sin provisiones)}.
En ninguno de los 25 casos analizados se produce la cancelación de deudas y, además, el pago
de una cantidad en efectivo al deudor. Sí existen al menos 2 casos en los que unos pocos meses
antes de producirse la dación se han intentado medidas de reinstrumentación que consisten en
novaciones del préstamo que suponen, entre otros puntos, entrega de capital adicional al deudor
sin aumento de garantías. En estos dos casos reseñados, no existe provisión específica alguna
(porcentaje 0%), ni tan siquiera en la parte de efectivo entregada y destinada al pago de cuotas y
gastos de novación.
Baja de !os oréstamos en contabilidad. Durante el segundo semestre de 2009, siguiendo las
indicaciones del escrito del D.G de Regulación a las Asociaciones bancarias, Caja Madrid
"recalculó" las provisiones específicas requeridas por las operaciones morosas que cuentan con
garantía sobre bienes inmuebles, aplicando los porcentajes correspondientes sobre el importe que
exceda del 70% del L TV. Pese a ello, en un número importante de casos recogidos
posteriormente en el fichero de adjudicaciones y daciones los importes provisionados toman como
base de cálculo el saldo vivo del préstamo. En una primera aclaración, la caja indica que de ser así
se trataría de préstamos excluidos al incumplir los criterios antes referidos (no habrían Sido
considerados comO garantía eficaz, por e¡emplo), y que en todo caso la contabilizaCión de los
préstamos concordaría con la contenida en el fichero de adjudicados. Sin embargo,
posteriormente y tras realizar sus comprobaciones, han concluido que se trata de un error de los
ficheros aportados, ya que en realidad en todos los casos se realizó el recálculo, por lo que la
información contable no coincide con la que figura en el fichero de activos adjudicados. al menos
en ese aspecto.
Desde abril 2010 los representantes de la entidad ponen de manifiesto que el tratamiento contable
se ha modificado y se basa en lo dispuesto en la CBE 3/2010 Y el registro inicial se realiza por el
menor de los 3 valores (valor neto de la deuda, valor de la deuda menos e! 10% o tasaCión menos
el 10%) y únicamente se permite la activación de los gastos registrales y de los impuestos
liquidados con un mínimo de! 10%.
Por otra parte, la entidad señala que desde abril de 2010 ha comenzado a implantar un sistema
automatizado de contabilización del alta de los inmuebles y de baja de los correspondientes
préstamos, ya que hasta ese momento se realizaban de forma separada.
Va/oración de los activos en las dac,,:mes y adjudicaciones.
Los informes de tasación realizados en 2009 constituyen un elemento fundamental para la
valoración de esta cartera, ya que como se Indica anteriormente, en el 72% de los casos la
contabilización de los act~·os se realiza por el valor obtenido en estos informes, con una quita
inicial del 30%.
JIi=lE::::c.¡.:=·1\ G=~·.ERAL e,E SUP=R',lS,O~l, )EF"AF,T ,<.fiEt,rc CE I~.S"'E':::C: C'l L '2FLF:J 8 47/101 '::.A--,'" CE ;,t<-.cFIJ NFCRI,,'E DE NSP=CUÓN 283e. 20- 0093~
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Todas las tasaciones de la muestra analizada (50), excepto una firmada por Sociedad de
Tasación, S.A, han sido realizadas por Tasamadrid. Ninguna de las 25 tasaciones elaboradas oon
la finalidad de asesorar en casos de dación o adjudicación durante el año 2009 cumplen con los
criterios establecidos en la orden ECO/805/2003.
En la mayoría de las daciones en pago, la caja aporta al expediente tan sólo un certificado de
tasación y no el informe completo como le fue soliCItado. De esta manera no es posible conocer
ningún detalle de los criterios seguidos para su elaboración (al margen de señalar que no cumplen
la orden ECO/805/2003). En la práctica totalidad de los casos analizados se incluye un párrafo en
el que se advierte expresamente que el valor de mercado de los inmuebles podría ser inferior al
recogido en el informe.
El método de valoración empleado por la tasadora es en todos los casos el de comparación,
aunque sin tener en cuenta las estimaciones en la evolución de los precios de compraventa en el
mercado local y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo económico y sobre el estado
actual de la coyuntura inmobiliaria. Por esta razón, entre otras, no son tasaciones de acuerdo a la
Orden ECO/805/2003.
La mayoría de las tasaciones realizadas para procesos de adjudicación de activos presenta
advertencias o condicionantes que influyen significativamente en la valoración de los inmuebles,
tales como impOSibilidad de comprobar la ocupación, cargas o estado interior de la vivienda
(debidO a la imposibilidad de acceso a la misma). En las tasaciones realizadas para daciones en
pago no se producen, generalmente, estos condicionantes.
Conclusiones
Diecisiete expedientes han presentado información errónea o incompleta, subsanándose sus respectivas Incidencias, tras su reclamación, a lo largo de la realización de la revisión.
La información contable aportada por la caja para la elaboración de la muestra y su
posterior estudio es errónea, ya que de ella se desprende que no se han aplicado las
recomendaciones de la carta de la D.G. de Regulación a un porcentaje importante de la cartera de hipotecas dudosas sobre viviendas minorista. Sin embargo, una vez realizada
la revisión de adjudicados y tras solicitar vanas aclaraciones al respecto, se reconoce por parte de la entidad un error a la hora de elaborar la ;nformación y se afirma que las
recomendaciones se han aplicado en todos los casos, por lo que todos aquellos
préstamos de la base de datos de activos adjudicados que recojan un porcentaje de
provisión no acorde con dichas recomendaciones están mal informados.
El criterio de reconocimiento de actPJos en la fecha de celebración de la subasta (en el
caso de activos adjudicados) podrra considerarse precipitado, ya que en muchos casos el "control económico" referido en la Norma 9 de la eBE 4/2004 (A~a de un activo) puede
no obtenerse de una manera efectiva hasta mucho tiempo después, tal y como se
comprueba en 9 de las 10 adjudicaciones vistas, en las cuales la entidad ha tenido que
acudir a procedimientos de lanzamiento o desahucio, y en las que al cierre de la revisión
continua sin tener el control pese a haber transcurrido entre 8 y 11 meses desde la
::O'RECC'C~, GE'jEFA~ CES.JPER·,1310N D=P.~.RTA·,:I::t·.-:-O DEI'~SPF:;':=;Oe.¡ GRUPC 9 48/101 '2A..A DE M/.C)RID NFORW:: CE NSP':::::O:::'t·, n3E 2CÜl-193D
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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celebración de la subasta. Los casos en que se repite esta situación de tener que acudir a
procedimientos de lanzamiento o desahucio, en términos generales, están en continuo
aumento.
Caja Madrid reconoce un resultado contable positivo indebido en un número importante
de operaciones al darlas de alta en contabilidad. Se trata en su mayoría de aquellas en las
que el criterio de reconocimiento (lIT -30%) es superior al valor del préstamo que se da de
baja, neto de proviSiones. Se debe tener en cuenta en este punto el error descrito en
párrafos anteriores, ya que en algunos casos el valor del préstamo neto de provisiones
seria incorrecto al no aplicar la carta de la OGR, por lo que el número real de casos, aún
siendo importante, se reduce significativamente.
También reconoce la caja una mayor pérdida que la requerida por la normativa contable
en la práctica totalidad de las restantes operaciones. El resultado neto, hasta diciembre
de 2009, sería de una menor valoración de la cartera por 67,9M€
La idea anterior. también contenida en el inventario de daciones/adjudicados, es que el
criterio seguido por la entidad para contabilizar esta cartera puede parecer más prudente
que el recogido en la CBE 4/2004. Sin embargo, y para contradecirlo, cabe señalar que
pese a realizar una qUita del 30%. los importes sobre los que se realiza esta reducción se
obtienen en base a informes que incumplen algunos de los principios esenciales para
obtener una cifra aproximada del valor de mercado de los activos.
En el caso de las 10 adjudicaCiones. esta segunda tasación no se ha realizado debido a
que la caja no ha obtenido todavía la posesión, pese a que en todos los casos la
propiedad se obtuvo entre octubre y diciembre de 2009. La caja informa que, de los 10
casos, en uno de ellos se ha vendido el inmueble por un importe igualo mayor a la deuda
pendiente y en los otros 9 están a la espera de lograr el desahucio del inquilino, antiguo
propietario de la viVienda.
El CTC de 30 de abril de 2009 señala los requisitos que deben reunir los informes de
tasación que utilicen las entidades de crédito para soportar la valoración de los inmuebles
recibidos para cancelar deudas. Comparando éstos requisitos con los casos analizados
se observan las siguientes incidencias:
a) Si bien no existen dudas en la identificación de los activos, en la práctica totalidad
de los expedientes de activos adjudicados no se han comprobadO características
esenciales del bien como son, a modo de ejemplo, su estado de conservación o
uso. Tampoco se ha comprobado respecto a la situación registral del activo las
eventuales cargas afectas al inmueble, excepto claro está la hipoteca a favor de
Caja Madrid.
b) La metodología empleada para la valoración ha Sido el método de tasación por
comparación. Al describir su forma de realización, en todos lOS casos vistos (tanto
de adjudiCaciones como de daciones) se hace referencia a la posibilidad de que
su valor de comercialización sea inferior al recogido en ios informes. Esta
referencia puede ven!f recogida de dos formas diferentes: o bien se estima un
valor de realización distinto y siempre por debajO del valor de tasación, o bien se
recoge un párrafo genérico en el que se indica que el valor de tasaCión, de ser
DIRECüG·J '::OEN'OR,.\,l D:: SU"'EP .... sICi~. CEJA"f'"At.'FITO D:= NSP:=CCljJ\ 1. GRUPO 8 49/101 CM!>' DE ~/"D",C. I\JFOPME )" I'.SPECC: Ó'~ ~033 2J1 ~G93ü
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • •• •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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ajustado según las previsiones de evolución de precios, podría ser menor al
determinado en el propio informe.
e) Todas las tasaciones han sido realizadas por Tasamadnd, sociedad de tasación
homologada pero no independiente respecto a Caja Madrid.
5. Análisis global de la cartera hipotecaria minorista refinanciada
Alcance
Con objeto de profundizar en la revisión y conclusiones efectuadas en la primera fase de la
inspección, se ha analizado de fonma masiva la cartera de operaciones hipotecarias refinancl8das
a 30 de junio de 2010: unas 30.000 operaciones y 5.200 millones de riesgo dispuesto. Dicha
revisión complementa los análisis de muestras comentados en los puntos anteriores 3.2.1 y 3.2.2.
Conclusión
La cartera señalada encierra una pérdida esperada muy superior a los fondos de insolvencia
constituidos (tan sólo 69 M€, apenas el 1,33% del riesgo dispuesto), debido tanto a la alta
probabilidad de impago como a la elevada severidad que caracteriza a las hipotecas afectadas,
aspectos ambos constatables ante el historial de impagos -pasado y presente- de las
operaciones, por un lado, y los altos "loan to value" de las mismas, por el otro. Respecto a la a~a
probabilidad de impago, el hecho es que un 31 % de las "adecuaciones" están impagadas a 30 de
junio (un 13% si quitamos impagos inferiores a un mes), pese a los bajos tipos de interés, al
reducido importe medio de las cuotas (más de la mitad de los clientes no amortizan al año ni el
1,5% del capitaO y a que CM está utilizando al menos 6 vías para reducir los impagos de esta
cartera (como se ha puesto de manifiesto en las muestras revisadas y detalladas en los puntos
3.2.1 y 3.2.2 anteriores), las dos primeras contractuales y las otras cuatro de hecho (ante el
escaso control ejercido sobre la red y los CNTs): carencias: cuota creciente en progresión
geométrica; excedentes abonados en la cuenta al refinanciar con el que se pagan cuotas futuras;
nuevas operaciones de activos, incluidos descubiertos; nuevas refinancfaciones; y conversión en
inmuebles a través de dac;ones y de adjudicaciones.
El resultado práctico más visible de las adecuaciones hipotecarias de CM ha sido la reclasificación
contable, hasta juniO, de unos 1.200 M€ (1.181 M€) de riesgo dudoso a riesgo normal. A destacar
que más de la mitad de esta inversión crediticia (631 M€) que había salido de riesgo dudoso no
cumplía las condiciones eXigidas (pese a estar ya muy flexibilizadas respecto a la norma) para
merecer tal tratamiento.
Además, a diferencia de lo sucedido, CM debería: haber registrado en sus bases de datos la
totalidad de las operaciones de riesgo refinanciadas (incluyendo tarjetas y préstamos consumo,
entre otras); haber conservado la fecha del impago de la hipoteca original; y haber provisionado
íntegramente los intereses vencidos "cobrados" en el momento de la refinanciación. Lo primero es,
además, fundamental para una adecuada calibración de los modelos IRB por los que se gestiona
en CM el riesgo de crédito.
CI"l=CClON GENE=lAL D'O Sl'CU;', S'C··j. CEP';'=:-. .:..t.1E'·H0 DE NSP:;CCljt, L G",UPO 3 501101 GlJ.". DE \~.>.C·R¡C. r~~CH,~E D:: l'lSFEGc:IO'l 2033 2:11 ~~&30
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Con independencia de lo anterior, Caja Madrid recientemente parece haber incrementado el
control de las refinanciaciones minoristas, mediante el análisis de aspectos hasta ahora no
contemplados cuyas bases nos comunicaron mediante una presentación (por ejemplo, análisis de
operaciones concedidas a clientes con operaciones adecuadas, con cuota creciente, etc,), así
como en la clarificación de determinados aspectos.
Asimismo, a finales de noviembre de 2010 Caja Madrid acaba de publicar en la intranet un
documento relativo al Plan de Gestión de la Morosidad (PGM), que se centra precisamente en
Intentar evitar muchas deficiencias que observamos en la revisión de la muestra: la concesión de
segundas refinanciaclones, el que se faciliten sobrantes de importe significativo. la no cancelación
de tarjetas, los cargos en descubierto, etc. En definitiva, parece que han tomado en cuenta que
las debilidades detectadas existían y quieren regular que no se produzca.
A fin de unificar los criterios que hay que seguir en la gestión de las operaciones de refinanciación,
han elaborado dicho documento resumen para que SirIa de guía para las oficinas y los centros de
recuperaciones para la tramitación de estas operaciones, en el que recoge "el resumen de las
orientaciones publicadas en los diferentes planes de morosidad y deben ser de aplicación práctica
en la tramitación de los productos de adecuación incorporados en dichos planes". Entre otros
aspectos se destaca:
• Deben faCIlitar una solución global, y por tanto es recomendáble agrupar todas las
deudas.
• La necesidad de incorporar al expediente la documentación acreditativa actualizada de
justrñcantes de ingresos, según Circular de calidad de datos de 42/2008.
• Al utilizar el simulador, procurar utilizar sistemas de amortización que no capitalicen parte
de intereses. No se realizaran adecuaciones con carencia total de capital e intereses
• Como criterio general no se concederán nuevas operaciones de riesgo a los clientes
objetos de adecuación, siendo especialmente restrictivos en los 12 meses posteriores.
Asimismo, cuando en la refinanciación se hayan incluido tarjetas o descubiertos. deben
cancelarse las mismas y los correspondientes servicios de descubierto (excepcionalmente
en autónomos, microempresas y empresas podrá mantenerse una Ifnea mínima de
financiación de circulante que permita al cliente continuar su actividad).
• Las operaciones de refinanciación a personas físicas, con los productos específicos de los
planes de morosidad, no podrán ser readecuadas. Las excepciones deben justificarse por
mejora de los ingresos y/o garantías analizando su viabilidad a medio y largo plazo.
• En la tramitación, formalización y gestión, deberán tenerse siempre en cuenta las
siguientes consideraciones:
CI':E,CClÓI\ G"t·.E=:I-L DE -SLF'OF'IIS 0'1. JEF.>.WMlB·,fTC CE II\S"E:::C!.:';;·~ L 3F:LFC· 8 51/101 C~.I¡' CE ....... .cF,D. IN=CF,/E DE N5FECClbr~ 2C:..s 201 ClCI93~
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o El importe sólo podrá destinarse a pagar deudas en la entidad y gastos
inherentes a la operación. No podrán Incluirse operaciones de otras entidades ni
aportar liquidez adicional al cliente.
o En el caso de sobrantes del importe desembolsado o en la provisión de fondos,
se deberá destinar a la amortización parcial del principal del préstamo,
recogiendo en la formalización la orden firmada por el cliente.
o En una adecuación no se podrá incluir el pago de cuotas posteriores, ni el pago
de intereses o de capital de operaciones ya adecuadas.
o No se podrán cargar en descubierto, los recibos de préstamos ya adecuados.
e Ademés de cancelar las tarjetas y servicios de descubiertos en caSO de ser
refinanciados, deben darse de baja las Líneas de tarletas de crédito. para evitar
mantener disponible las líneas de concesión de nuevas tarjetas.
Desarrollo de la revisión y conclusiones efectuadas.
Primero.- Se trata de una cartera de clientes que tenían un perfil de riesgo elevado ya en la
formalización de la operación original (promedio añada 2005), como puede verse en:
• Que operaciones que forman el 44% del saldo dispuesto tenían la hipoteca original con
cuota creciente, quizá porque el pago de la cuota de un sistema francés les resultaba
difíci I de afrontar.
• El alto loan to value (L TV) sin corregir del total de operaciones adecuadas: operaciones
que alcanzan el 62% del saldo dispuesto tenían en junio 2010 un LTV supenor al 80%, de
las cuales un subconjunto que supone un 18% del total superaba el 100% (aunque este
alto LTV a Junio 2010 sea en parte debido al aumento de riesgo que se produce en la
refinanciación: un 8% de media).
No obstante, la corrección del valor de tasación en un 15% de meda", situaría el 82% de
la cartera con LTV superior al 80% y un 58%, 3.036 ME, tendrían un LTV superior al
100%.
25 La :::o"occión :::e! valor de taS3<~ór según 12 ciía::a ha sdo: 2m,: un Est, :2Q05 un 15%. 2mB un 2::;,*, 2(()7 J~I 25%. 2:::::::8 un 2'::~:,. La
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CI8ECOON GENE"l~.L ~= SUPEP',' S!eN. CEP,,=:-:-."J¡IE\/TD Do: NSP=CCI::'t, l. GRUPO 8 UoJA DE 1· .. t"D:::::C. 1\I~Cf'ME 8= I\lSPECC'Ó\j 2088 201 JJ93G
52/101
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• Que muchos clientes refinancian no sólo la hipoteca sino otros productos de activo (no se
ha revisado si tales productos de activo se concecían a la vez que la hipoteca).
Segundo. - Se trata de una cartera de clientes con graves problemas para pagar sus deudas antes
de la adecuación (promecio julio 2009), lo cual parece obvio dado que han tenido que retinanciar
la operación. Así:
• Operaciones que forman el 79% del saldo adecuado tenía impagos en el momento de la
adecuación. Por tanto, sólo el 21 % no tenía impagos en la hipoteca en el momento de la
adecuación, lo cual, además, no excluye que el cliente adecuado pudiera tener impagos
en otros productos de activo de Caja Madrid.
• Operaciones que fonman el 34% del saldo de la cartera (1.756 M€) estaba morosas
• Operaciones que suponen el 20% de la cartera llevaban morosas más de 3 meses (1.033
M€ con impagos de más de 6 meses)
Tercero.- Se trata de una cartera de clientes que presentan serios problemas para pagar sus
deudas tras la adecuación. Así, a 30 de Junio 2010, Y pese a que sólo han transcurrido unos 18
meses de la puesta en marcha del plan (el promedio son 11 meses), vemos que:
• Operaciones que fonman el 31 % del saldo de la cartera (1.593 M€) tienen impagos a 30
de junio 2010, porcentaje que se reduce a un todavía muy notable 13% cuando se
excluyen los impagados de menos de un mes, Y tenemos ya 344 M€ morosos Qmpagos
superiores a 3 meses), lo que supone el 7% de! saldo adecuado con un crecimiento
notable cada trimestre.
• Esas serias dificu~ades para pagar de este colectivo se producen pese a que las cuotas
son muy bajas. Veamos: a 31 marzo 2010, sólo un 62% del saldo (3,002 M€) estaba
·sano~sano", entendiendo por tal el que ni estaba impagado a ese fecha ni estaba como
dudoso con código 70 (por haberse refinan ciado estando en mora). Pues bien, de las
17.660 operaciones "sanas-sanas" de marzo, sólo quedan "sanas-sanas" en junio
15.210, con lo que desaparecen en sólo 3 meses 2.450 operaciones (el 14%) si bien
puede haber impagos técnicos. ¿Y cuánto han pagada en esos 3 meses esas 15.210
operaciones sanas~sanas?: 9 M€, lo que supone 36 M€ anuales, lo que representa sólo el
1.40% del saldo dispuesto; es decir, que pasado un año, el cliente que ha tenido que ser
refinanciado de media once meses antes debe, pese al esfuerzo realizado. casi lo mismo
que el año anterior (el 98,60%), pero además observa que su casa vale menos. ¿Y cuál es
la sensibilidad a los tipos de interés?: si ponemos que de media el cliente está pagando el
2,56% de tipo de interés (aproximadamente 1,28% de referencia y 1,28% de diferencial),
resulta que está pagando en un año sólo el 3,96% de su saldo dispuesto, por lo que si los
tipos suben 100 puntos básicos se le incrementa un 25% la cuota (alta sensibiiidad).
CI;:;:'::GCI:Ji'. G'Ot,E=;¡lL DE SLF'OP'¡IS 0'1. )EF,ilIC",f.:HJT::;' CE II\'SPE::::::IC~: 1. Spl_F8 8 CAJA CE \1I'.cFD. 1N.'-0Pf/E DE r'bF=CCl6~J 2C2e20~0093~
53/101
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Otra manera de ver el reducido importe de las cuotas mensuales es compararlas con lo
que pagarian sólo por intereses (sacamos de la base de datos SGR a 30 de juniO 2010
tanto el dato de tipo nominal como el de importe de la cuota), para ver si al menos están
pagando el 50% de los intereses. No está confirmado que el dato "cuota" de SGR sea la
cuota que realmente se está liquidando al cliente pero, si así fuera, están serían las
conc!uslones:
• Positiva: en todos los casos (29.932 operaciones), el cliente está pagando
cuotas que superan el 50% de los intereses. Cuestión distinta es si en algunos
casos es la propia entidad la que da el dinero para pagar esas cuotas,
posibilidad que veremos más adelante. Este aspecto se ve influido por el bajo
tipo nominal medio, que es del 2,56% (Euribor 1 SI O en tomo al 1,20%).
• Negativa: sin embargo, en el 59% de los casos (17.672 operaciones) el cliente
no amortiza más de 200 euros de capital al mes. Es decir, el 59% de los
clientes paga cada mes, como mucho, todos los intereses y 200 euros al mes
de capital. Esto quiere decir que el 59% de los clientes adecuados amortiza,
como mucho, 2.400 euros al año, lo que significa que el "mejor" de los 17.672
peores clientes adecuados de Ca¡a Madrid amortiza en un año sólo el 1,4% del
saldo (la hipoteca media adecuada es de 173.400 euros), pese a los baJos tipos
de interés, lo que se traduce en un periodo de amortización de 72 años.
Si subimos el umbral a amortizar menos de 300 euros de capital al mes,
elevamos el número de operaciones a 24.139 (81 %) Esto qUiere decir que el
81 % de los clientes adecuados amortiza, como mucho, 3.600 euros al año, io
que significa que el "mejor" de los 24.139 peores clientes adecuados de
Cajamadrid amortiza en un año sólo el 2,1% del saldo (la hipoteca media
adecuada es de 173.400 euros), pese a los bajos tipos de interés, lo que se
traduce en un período de amortización de 48 años.
SI por ei contrario bajamos el umbral a amortizar menos de 100 euros de capital
al mes, reducimos el número de operaciones a 8.697 (29%) Esto qUiere decir
que el 29% de los clientes adecuados amortiza, como mucho, 1.200 euros al
año, lo que significa que el "mejor" de los 8,697 peores clientes adecuados de
Cajamadrid amortiza en un año sólo el 0,7% de; saldo (la hipoteca media
adecuada es de 173.400 euros), pese a los bajos tipos de interés, lo que se
traduce en un período de amortización de 144 años.
De estas 8.697 operaciones que amortizan menos de 100 euros de capital al
mes, destacamos las 747 (2,5% del total) que no pagan el 100% de los
intereses y que tienen un riesgo dispuesto de 141 M€.
En cuanto a las cuotas mensuales "pegadas", es cierto que en la gran mayoria de las
operaciones superan los 300 euros (cuota total: intereses más capitai), concretamente en
26.351 operaciones (88%). Las que superan los 200 euros -cifra que aparece como
importe mínimo en un documento interno de Caja Madrid fechado en abril de 2010-
DIRECClbr~ ~B~=R"'L )= SU"EP,V'SI':::r.. CE"';,'IT ".ME'JTO 0= ,!·,JSF!:CCI::':t..: G=:J"O a 54/101 c;.,J,". DE ~/';D=; c. r"'FORME )¡: I~SPECC é~j 2033 n1 CC930
31i
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alcanzan las 29.154 operaciones (97%). Por tanto, sólo 744 operaciones pagan menos de
200 euros al mes (de ellas, sólo 37 menos de 100).
Estratificando:
Menos de 200 euros: 743 operaciones, 33 M€ dispuestos
Menos de 300 euros: 3.582 operaciones, 253 M€
Menos de 400 euros: 8.397 operaciones (28%), 779 ME (15%)
Menos de 500 euros: 13.875 operaciones (46%), 1.562 M€ (30%)
• El saldo rennanciado se incrementa en media un 8% respecto al momento de la
refinanciación debido a la activación, y por tanto reconocimiento, de intereses impagados,
gastos de tramitación de la novación y por la unificación de deudas personales del cliente
(tarjetas, descubiertos, prestamos consumo, etc.), lo que origina una subida del L TV de la
operación, de por sí ya elevado en las refinanciaciones. No obstante, en un 26% de las
hipotecas, el riesgo aumenta más de un 10%
% aumento ri8SQo Saldo. Hipotecas o/c· s/total 0%-5% 2.589 52,;::mf.
5%-10 % 1.049 21,40%
10'%-20 % 840 17,10% 20%-50 % 358 7,30% SO%-75% 38 0,80% 7S·};:'-100% 15 0,30% >1007::' 23 0,50% Total cartera (marzo-10t 4.912 100%
• Además, este elevado porcentaje de impagados y de morosos se produce pese a que
existen en la práctica (al margen de que la política de riesgos establecida lo permita o no)
al menos seis vías de reducir impagos y morosidad en la cartera adecuada: carencias en
contrato: sistemas de amortización de cuota creciente (que a veces ni cubre todos los
Intereses); dejar una parte del nuevo préstamo en la cuenta corriente para pagar con ese
excedente varias cuotas tras la adecuación; dar dinero tras la adecuación mediante la
utilización de tarjetas y de crécitos o préstamos o a través de la autorIZación de
descubiertos; adecuar una segunda vez; y pasar a dación/adjudicación (a veces a los dos
o tres meses de la adecuación, como en 3 casos vistos en la muestra de adjudicados -
que sólo tenía 25 elementos, de los que 15 eran daciones~; también se ha visto en 1 de
las 20 hipotecas adecuadas).
1. Existen operaciones por un saldo dispuesto conjunto de 468 M€ (9,0% de la
cartera) en los productos 13018 (422 ME) Y 13017 (46 M€), que eran los
productos específicos de recuperaciones destinados a los clientes más
problemáticos a la hora de adecuar: los que tenían ya cuota creciente en la
hipoteca original y plazos residuales cercanos a los 40 años. Dadas las
dificultades de estos deudores, el producto 13018 ("Adecuación cuota cero por
recuperaciones") no tiene límite de importe, permite todas las posibilidades de
plazo incluido período de carencia de capital e intereses hasta el 100% durante 2
años. admite tipo de interés fiJO, mixto y variable (hasta el 0%), no aplica
:J FE-=::: Ó\l GE'lEFA_ CE S.JPE=rvI318N DcP,~.RT '>'\l~t, TO ::lE l'E,PECGOr~ GR.JPC 9 C"...A )~ Mt.)RID 't·.FO::¡\E DE ¡t,S"E::CiCt\ 2J3E 2C~ 00930
55/101
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comisiones y amortiza por el sistema francés. Y el 13017 ("Adecuación por
recuperaciones") no tiene límite de importe, permite todas las posibilidades de
plazo Incluido periodo de carencia de capital, admite tipo de inte,és fijo, mixto y
variable (hasta el 0%) y sistemas de amortización francés, cuota creciente y cuota
residual, y no aplica comisiones. De los 422 M€ que hay en el 13018, hay 213 M€
en cuota creciente (que en teoría no permite el catálogo), y de los 46 M€ en el
13017 hay 10 en cuota creciente.
De los 468 M€ en productos 13018 y 13017, estaban morosos en el momento
de la adecuación 167 M€ (36%, porcentaje similar al 34% del total de
adecuaciones). Y de esos 167 M€, 111 M€ estaban impagados desde hacía més
de 6 meses.
2. Además hay que considerar que en los otros tres productos (13020, 13021 Y
13022) se permite como sistema de amortización el francés, el cuota creciente
con recálculo y, en caso necesario, capitalización de intereses. Se han
determinado operaciones por un saldo dispuesto de 289 M€ que, estando sin
ningún impago ni en diciembre 2009 ni en marzo 2010, aumentan saldos en el
trimestre (claro que puede que haya intersección con lo que se comenta en el
punto siguiente sobre los cuota creciente). Este dato de los 289 M€ no parece
congruente con que sólo haya (si es que el dato "cuota" de SGR es la realmente
liquidada al cliente) 747 operaciones con un riesgo dispuesto de 141 M€ que no
pagan el 100% de los intereses.
3. Los cuota creciente suponen a 30 junio 2010 el 55% del saldo dispuesto, 2.865
M€. En total, 14.692 operaciones cuyo saldo dispuesto se ha reducido sólo en un
0,43% anualizado desde la adecuación, lo que supone, a ese nivel de cuota,
pagar 233 años (més si los tipos suben, que están en minimos). Bien es verdad
que ese 0,43% se ve penalizado por las cuotas Impagadas, que como se verá
son abundantes.
El grueso de las 14.692 operaciones son las 8.649 operaciones de producto
13020 que tenían cuota creciente (probables problemas ya en la concesión) y la
mantienen tras la adecuación. Operaciones promedio de junio 2005 adecuadas
en Junio 2009. Creció su saldo en la adecuación un 6.2% y ahora el dispuesto se
reduce anualizado un 0,38% (263 años). Pues de este saldo dispuesto de casi
1.700 M€ de clientes probablemente ya apurados en la concesión original, que
apenas reducen un 0,38% el dispuesto cada año tras la adecuación, está
impagado más de 15 dras un 22%. más de 1 mes un ~ 5% Y más de 3 meses un
8% (estando los tipos a mínimos r,istóricos: alta sensibilidad al tipo de interés).
4. Otro método que impide que afioren impagos -descubierto en la muestra revisada
de tan solo 20 operaciones· es la de dar un excedente al cliente al adecuarlo,
J'PE::: é', GE'<ERA~ CE SJPE8',ISléN D"P¡'PTA' •. EI\ -o ElE I~,SPECC Ó'J, GRUPO::: e 56/101 Ci'...A::lE M,AJRID t"FOR\E CE It·.SPE::::O:':N 2J3E 20' ((19.3(1
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excedente que queda en la cuenta corriente y con el Gual puede pagar varias
cuotas tras la adecuación. Está pendiente de cuantificar el uso de esta práctica.
5. Otra posibilidad usada es la de dar dinero al cliente tras la adecuación mediante
la utilización de tarjetas y de créditos o préstamos o bien a través de la
autorización de descubiertos. Está pendiente de cuantificar el uso de esta
práctica que se ha detectado en varios casos de la muestra revisada de 20
operaciones.
En un proceso automatizado, se han detectado 4.669 operaciones de activo
(desde préstamos, créditos y tarjetas, hasta descubiertos) con un saldo dispuesto
superior a 100 euros, asociadas a los mismos NIF que los hipotecarios
adecuados, con el requisito de que tuvieran fecha de concesión posterior a la de
la (última, en su caso) adecuación. Estratificación:
Más de 2.000 € dispuesto: 474 operaciones de activo
Más de 1.200 €: 687
Más de 1 ,000 €: 830
Más de 800 €: 1 .056
Másde600€: 1.418
Llama la atención la proliferación de préstamos Monte Piedad de pequeños
importes: de las 4,669 operaciones, 898 cotTesponden a este tipo de préstamos
y su importe medio es de 563 €.
Por otro lado, y también mediante proceso automatizado, se han cruzado todas
las operaciones de activo (inCluyendo descubiertos) de los clientes adecuados
con la base de datos de aquellos clientes adecuados que no estaban impagados
a 30 junio 2010 (operaciones que sumaban el 69% del saldo dispuesto
adecuado). Como resultado, hay 1,311 descubiertos superiores a los 100 euros,
lo que representa el 4,4% de las 29,934 hipotecas adecuadas, por lo que se
podría decir que las operaciones adecuadas que o bien estaban impagadas a 30
junio 2010 o bien eran titularidad de una persona que contaba con un
descubierto superior a 100 euros, sumaban el 35% del saldo dispuesto
adecuado.
En este segundo proceso automatizado realizado sobre los adecuados que
formalmente estaban al día en los pagos a 30 de Junio de 2010, también se han
detectado:
602 créditos (49 concedidos en el primer semestre de 2010)
2,220 préstamos (528 en 2010 y 479 en !a segunda mitad de 2009), de
los cuales la gran mayoría eran pequeñas cantidades del Monte de Piedad
CI"l~GCl2t, G::~.E:::;AL DE -SLP;'P,'IS 0'1. JEI= .... R":""¡:.~.:ENi.::;, CE II\.S"ECC:O' 1. SFlFD E· CAJA CE \1ACFD. iN='C-FriE DE N5P:;cabN 2C:38 ~01 OÜ93~
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3.076 tarjetas con saldo dispuesto superior a los 300 € (125 dadas en
2010 con un saldo dispuesto medio de 1.250 euros y 93 concedidas en segundo
semestre 2009 con un saldo dispuesto medio de 1.454 euros).
Con la información de este segundo proceso automático, se han seleccionado las
21 operaciones de activos concedidas en el primer semestre de 2010 a los
clientes hipotecarios adecuados, todas ellas operaciones con un riesgo dispuesto
superior a 800 €. La conclusión es que en el 76% de los casos o bien se ha
utilizado la nueva operación de activo para regularizar posiciones del cliente que
estaban vencidas en el momento de la adecuación o bien el cliente tiene en la
última fecha revisada posiciones vencidas.
6. Una segunda adecuación, aunque esté prohibida como política de riesgos,
también ayuda a reducir la morosidad de esta cartera. Está pendiente de
cuantificar esta operativa, que también se ha visto en un caso de la muestra de
20.
7. Otra vía que reduce el número de adecuaciones impagadas (y morosas) es la del
pase a dacíónladjudicación (a veces a los dos o tres meses de la adecuaCión,
como en 3 casos de la muestra de activos adjudicados/recibidos en dación, pese
a que la muestra era de sólo 25 elementos; también se ha Visto en un caso de la
muestra de 20 adecuaciones). Tampoco está cuantificado.
Cuarto.- Si la capacidad de pago es escasa y muy sensible a subidas de tipos, la garantía real
tampoco constituye un mitigante de gran calidad. Sin actualizar los L TV, el 19% de ia cartera (980
M€) tiene LTV superior al 100%, dejando al descubierto 56 M€ de riesgo. Si corregimos todas las
tasaciones el 25%, las cifras se disparan al 62% de la cartera (3.215 M€) Y un descubierto de 462
M€. Y si se corrigen los valores de tasación según el año (5% en 2004, 15% en 2005. 20% en
2006 y 25% en 2007 y 2008). el resultado es muy similar al anterior: 58% de la cartera y 430 M€
descubiertos.
En parte. esto se debe a que al adecuar se incrementa el riesgo hipotecario por refundirse en esta
operación otros riesgos y los gastos de la reestructuración. En operaciones que forman el 26% del
saldo dispuesto, el incremento fue superior al 10%. destacando de éstas aquellas operaciones
(169 M€ de saldo dispuesto hoy, el 3% del totaO que registraron aumentos de riesgo superiores al
35~/o"
En este asunto del Incremento del riesgo, en el momento de cada adecuaCión el saldo dispuesto
total concedido fue de 5.242 M€ (5.190 M€ hoy), con un aumento de 368 M€ sobre la hipoteca
original (+7,0%). Desconocemos la aplicación de esos 368 ME porque desconocemos qué otras
operaciones de activo se cancelaron pese a que lo hemos solicitado reiteradamente.
DiREO:::lbr~ :3HERAL. ::lo: S'..PER\'iSICk CE='A''lTiV,1E'<TO o:: iNSF;::Caot, i G:U=D a CAl"'::lo: ~':A!J"I D. I~,FORM= ::lE II~S"'ECC Oj"·¡ 2033 2J1 CC930
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Quinto.- Contablemente, sin embargo. la cosa funciona bastante bien para CM. Se han "curado"
(pasado de dudoso código 70 a normal) operaciones que a 30 junio 2010 tenían un saldo
dispuesto de € 1.181 M€, de las cuales 631 M€ tenían impagos de más de 6 meses en el
momento de la adecuación (para las que se requiere un tratamiento contable específico).
Destacan los 256 M€ que llevaban más de un año sin pagar antes de que fueran adecuadas.
Por otra parte, hay 2,561 operaciones (468 M€ saldo) que permanecen dudosas con el código 70
pero, curiosamente, sólo la mitad son adecuaciones del 2010, lo que quiere decir que la otra
mitad son operaciones que llevan adecuadas más de 6 meses y, sin embargo. siguen como
dudosas con código 70 (requiere explicación). De los 468 M€ de saldo con código 70, 309 M€
tenían impagos superiores a 6 meses en el momento de la adecuación (requieren tratamiento
contable específico"). En relación a estos 309 M€, Y vol'Jiendo al tiempo que llevan adecuadas las
operaciones, vemos que a 30 de junio 2010 hay todo tipo de casuística que requiere una
explicación: operaciones al día adecuadas en 2010 (normal: se están curando), operaciones al día
adecuadas en 2009 que suman 15 M€ (¿son segundas refinanciaciones?), operaciones morosas
adecuadas en 2009 (81 M€), etcétera,
Sexto,' También desde ei punto de vista contable, hay que destacar que las proviSiones de ia
cartera hipotecaria adecuada de CM (5.190 M€) a junio 2010 son de sólo 69 M€, lo que supone el
1,33% de los 5,190 M€. De los 69 M€ de fondos de insolvencias, 39 M€ era fondos específicos y
30 M€ eran genérica.
Hacemos a este respecto tres comentarios: (a) ese 1,33% de cobertura es sólo ligeramente
superior al 0,80% que sería la genérica de la CBE 4/91 (hay un 40% de saldo con L TV sin corregir
menor al 80% y un 60% que sí lo supera): (b) por cada punto porcentual que la pérdida real de
esta cartera adecuada supere el 1,33% de cobertura, se produce una pérdida de 52 M€ para CM
(y escenanos para esta cartera de PO y severidades relevantes parecen razonables); y e) la pérdida
esperada de la cartera adecuada a junio 2010, quitando de la misma los morosos y los dudosos,
es según un cuadro de segmentación que nos facilita Riesgos del 3,46%, lo que supondría que
faltarían 110 M€ de provisiones (si metemos los adecuados dudosos, la pérdida esperada se eleva
al 5,55% Y el déficit a 219 M€),
Séptlma.- Contalblemente, por tanto, habría que lograr un mayor rigor en la clasificación y en la
cobertura de estas operaciones.
• En primer lugar. señalando que no se apliquen las condicionesftexibles si no se dan los
requisitos establecidos:
1. Se han curado a 30 de junio operaciones por un saldo dispuesto de 631 M€ que
tenían impagos de más de 6 meses en el momento de la adecuación. Como no
cumple ios requisitos para aplicar el tratamiento flexible, habría que dejarlas en
26 26 ha ¡::ae;tado CO,.. la 8~tiC:ad que est2S ::::p€r9::::iO:les ne ::::eber sc..lir ::le 'T!':X858S ¿ 1:=:8 El reses, s;~:'.) :)w~arlec:e< otros <3 ¡eses €~
sut€standac.
DI'lECaa~ GENER..:..L DE ~'PER'.' SiCI\.. CEc..;:rr.úJ'.'IE··HO O:: NSP"CCI:::-h! G":'_IPO.3 59/101 C,'"J". DE "'~AQRIC. r·.FCf'ME D:: I'JSPECCiÓ\I 2033 201 JJ:;;~C
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mora (con la fecha de impago original) hasta que estén rehabilitadas, es decir, se
hayan percibido los intereses ordinarios pendientes de cobro.
Como postura intermedia, habría que dejarlas en subestándar los siguientes 6
meses para entonces, de no haber impagos, pasarlas a normal. En tanto
estuviera como subestándar, habria de cubrirse al 10% la base provisionable: el
importe de! riesgo menos el 64% del valor de tasación de la base de datos (se le
resta al valor de tasación un 20% por ser vivienda y otro 20% por no estar
actualizada la tasación). Cajamadrid ha cifrado en 170 ME el saldo dispuesto de
las operaciones vivas y ya curadas a 30 de junio 201 O que a 30 de septiembre de
2010 llevaban menos de un año adecuadas, cantidad a la que habría que sumar
aquellas operaciones que, habiéndose curado en el tercer trimestre de 2010,
tuvieran impagos de más de 6 meses en el momento de la adecuación (una parte
de los 309 M€ que se comentan a continuación).
El mismo tratamiento hay que dar a futuro a los 309 M€ que a 30 junio 2010
tenían código de insoivencias 70 y que en el momento de la adecuación llevaban
6 meses impagadas, para que no pasen de dudoso a normal a los 6 meses de la
adecuación (podría halber morosas en esos 309 ME).
2. Respecto a que al menos paguen el 50% de los intereses, parece que se cumple
en todos los casos a falta de confimnar qué supone el campo "cuota" de SGR
(cuestión distinta es si en algunos casos es la propia Cajamadrid la que da el
dinero para pagar esas cuotas, posibilidad que veremos más adelante). Además,
este aspecto se ve in~uido por el bajo tipo nominal medio, que es del 2,56%
(Euribor lS10 en torno all ,20%).
3. En lo relativo al periodo máximo de aplazamiento de cuotas (18 meses), no
tenemos datos, si bien parece que no hay ninguna cuota cero ni ninguna carencia
superior al 50% de los intereses (más ailá de que la cuota en algunos casos se
pague con dinero de Cajamadrld). Sin embargo, sí sabemos que el simulador
permite carencias de hasta 24 meses (y razones geométricas de hasta el 1,06%
en los cuota creciente que, si realmente no se están aplicando, no entendemos
por qué el simulador las admITe).
• En segundo lugar, señalando que, Incluso en los casos en que si se daban los requisITos
establecidos para aplicar el tratamiento flexible, no se ha aplicado íntegramente el
tratamiento flexible, que por ejemplo establecía:
1. "Intereses no cobrado re~nanciados: en ambos casos la parte de intereses no
cobrados que se abonan a resultados se dotan al 100%". Se les ha requerido en
varias ocasiones a Caja Madrid pero no han actuado en consecuencia, ni siquiera
nos han facilitado la cuantificación. Les hemos preguntado si, tras la reforma de
abril de 2010, los sistemas informáticos permiten un tratamiento automatizado de
esta circunstancia, y nos han respondido que si.
2. "Impagos posteriores: en casos de impagos posteriores la operación se tratará
como morosa con fecha de antigüedad la inicial". Entendemos que esto sólo es
CI=:=ca~J GEt·E'IAL DE SLPEF',' S o,". DEPol,?-.4MEr·.rrc, DE NSPECCICl, 1. SRtFO S C;\J.". DE \{'o.DRIL::. 1"~=~Ft;E o:: I'.ISFECü()'1 2038 201 ~JS3C
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aplicable a las que se adecuaron estando morosas pero tampoco nos consta que
lo estén aplicando. También les hemos preguntado si, tras la reforma de abril de
2010, los sistemas informáticos permiten un tratamiento automatizado de esta
circunstancia, y estamos pendiente de recibir respuesta.
Octavo. - Las políticas crediticias son tanto más eficaces cuanto mayor sea el grado de
cumplimiento de las mismas, para lo cual resulta esencial la correcta instrumentación de las
políticas, una adecuada transmisión a quien ha de aplicarlas y el establecimiento de unos sólidos
procedimientos de control. En este último aspecto, podría hablarse en la teoría de un control a
priori -idealmente automatizado, en la medida en que pueda implantarse en los sistemas
informáticos- que habría de complementarse con un control a posteriori.
No hemos constado la existencia de medidas de control a priori pero, por el contrario, sí hemos
detectado que, por ejemplo, los excedentes que reciben algunos clientes adecuados no se aplican
automáticamente a la amortización anticipada, o que es posible que las ofiCinas concedan una
nueva operación de crédito en los 12 meses siguientes a la adecuación, o que los sistemas no
bloqueaban una segunda adecuación. Otro ejemplo de falta de control a priori, en relación con
que se cumpla la política de que no pueda haber readecuaciones, es que la gestión (procesos,
responsables) ante el impago de una hipoteca adecuada es la misma que ante el impago de
cualquier otra hipoteca.
Por otra parte, hemos ~sto que el control a posteriori del cumplimiento de la política crediticia
establecida en relación a las adecuaciones no se ejercia desde Riesgos, área en la cual, por
ejemplo, no se disponía de información (o al menos no aparecía en las informes de adecuaciones
ni se nos facilitaba) sobre el número de casos en los que se había dado al cliente un excedente en
el momento de la adecuación, ni sobre cuántas readecuaciones se habían producido, ni respecto
a cuántos clientes adecuados habían reCibido posteriormente otro producto de activo (o
descubiertos) ni acerca de cuántas adecuaciones habían terminado a los pocos meses en una
dación con el consigUiente derroche de recursos. Por lo que nos comentan, este control se deja
en manos de Auditoría interna.
No es de extrañar, por tanto, que hayamos constatado que no se cumplen tres aspectos
esenciales de la "polftica" de adecuaciones: hemos visto, pese a la mínima muestra revisada,
varios casos de excedentes de financiación muy superiores al 0,5% supuestamente establecido,
en los que además no se aplican dichos excedentes a la amortización anticipada de la nueva
operación; en muchas operaciones la cuota a pagar es ;nfenor a los 300 euros mensuales que
teóricamente constituirían el mínimo recibo; hemos verificado la existencia de "readecuaciones".
No obstante lo anterior, a raíz de las refleXiones planteadas sobre este particular a la Dirección de
Riesgos, se nos comunica en octubre de 2010 que el Área de Políticas y ModelOS de Riesgos de
la Dirección de Riesgos va a asumir la función de controlar el cumplimiento de ¡as políticas
crediticias.
CI"I"caÓN GEl'-.FIAL DE SCPEFi',' s,e'j. CEP;;'i~,~'.1E~fT:::' DE NSP'::::CI:':·,,- 1. GPL'PO 3 61/101 C.f.J~. DE ['.1"DR!C. 1"~~OFt,1E o:: ¡"'lSPB-'C'O'l 2033 2.J1 J~;30
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6. Segmentación
6.1. Procedimiento general seguido en la segmentación"
Metodología y objetivo
Partiendo de la base de datos de exposiciones de Caja Madnd (de aquí en adelante, SGR), se ha
estratificado el riesgo uti:izando come eje primario el segmento interno de la entidad: hipotecas,
consumo, grandes empresas no promotoras, grandes empresas promotoras, pymes y
microem presas , Se ha elegido SGR por ser el repositorio consolidado que se usa para generar la
información de gestión de riesgo de la entidad, siendo los segmentos mencionados arriba los que
la propia entidad usa en sus informes como eje básico a efectos de consumo de capital de los
modelos IRB, Por tanto contiene toda la información sobre los parámetros de riesgo (PD,LGD) de
las operaciones,
SGR está estructurada como una base de datos de operaciones, a la que se añade la información
básica de la identificación personal del acreditado y toda la información derivada del modelo que
se le aplica, Basamos buena parte de nuestro perfilado de los grupos de cada estrato en esta
informaCión de modelos, requiriendo a la entidad, cuando fuera insuficiente, Información extra con
un modelo de datos adaptado para cada segmento y completando en algún caso con la
informaCión contable que provee el inventario de información crediticia que se nos proporcionar
trimestralmente y que hemos conciliado en múltiples ocasiones con el M-1,
Partiendo de esta información caracterizamos para cada segmento un conjunto de grupos
homogéneos, de los que presentamos un conjunto de resultados que permiten evaluar la calidad
y cantidad del riesgo asociado, Hemos seguido una estrategia de "sacas", de manera que
partiendo del total, fuimos extrayendo subconjuntos de operaciones con características comunes,
presentado de cada grupo los siguientes datos: saldo dispuesto, EAD, pérdida esperada, capital
regulatario, provisión específica y genérica.
Pondremos como ejemplo el segmento de grandes empresas promotoras. Definimos en la
estratificación dos niveles, En el primero de ellos, sacamos del total de operaciones de cada
segmento aquellas que consideramos ya clasificadas como problemáticas:
• Grupos SIA
• Grupos dudosos
• Grupos subestándar
• Acreditados subestándar sin grupo
• Grupos refinanciados
• Acreditados refinanciados sin grupo
27 =1 :Jr:JC9SO de S69""",En~8'=.iÓr se ~'¿ rea izaJ:J m~.jj2:t€ el trB'a",ientCl :,fcrm¿tic::: :::6 fiche'.::::s P:Y 8a1o:;; del 2..:ditv info-:-átco JClS€ Cabs
P qClfr8s. El esta:) eci'-n€n:c de 1 :res '¡ cuar¡tif cación d8 :::uebrantc '12. s do responsal::i:idad del_'e'e de gru¡::o,
~033 2018~93C
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Sucede con esta metodología que en la pnmera saca -grupos SIA-, se incluyen acreditados de
gnupos dudosos, resultando que al haberlos extraído del total, en la segunda saca -grupos
dudosos-, no estarán todos aquellos grupos dudosos, sino sólo aquellos que no pertenezcan a
algún grupo SIA El orden en el que vamos extrayendo cada saca es el orden de su importancia
según nuestro criterio,
Una vez extraigamos estos acreditados del total, tendremos una cartera de operaciones no
problemática y clasificada contablemente como nomnal, aunque en las "sacas" anteriores también
existen saldos clasificados en normal, Es el segundo nivel de nuestra estratificación y nos
basaremos en información de otro tipo para su claSificación, Para el caso de grandes promotores
le pedimos a la entidad una base de datos en la que para cada operación del segmento, se definía
la finalidad de la operación --suelo, promoción, otras-, el estado del suelo -sin definir, con licencia,
urbanizable, no urbanizable, urbanizado- o el avance de la promoción SI correspondía, Definimos
en este caso tres sacas: promoción en curso, suelo y otras financiaciones, desglosando esta
última a su vez en operaciones con rating mejor y peor o igual que BBB, Y estas últimas por
finalidad.
Para cada selección hemos calculado también su ratio de morosidad; para ello es necesario
entender que cada saca es simplemente una seleCCión de operaciones que cumplen un conjunto
de características en la base de datos. Definimos este rat;o de morosidad como la comparación
entre el saldo dispuesto en cada subconjunto y el saldo dispuesto del subconjunto que resultaría
si extrajéramos las operaciones que cumplen las características oportunas en la cartera de
dudosos del segmento. Este ratio nos permitirá decidir si las decisiones sobre la caracterización
de cada saca han sido oportunas, es decir, a medida que filtramos riesgos de la cartera normal,
los segmentos remanentes llevan asociado un ratio de morosidad superior.
Conocidos ei saldo dispuesto, la pérdida esperada, la pro,;sión y el ratio de morosidad de cada
saca, procedimos a su vez a profundizar O clasificar las operaciones según nuestras necesidad -
por tipo de producto, por rating, por LTV, etc-, hasta llegar al nivel de granularidad deseado.
obteniendo grupos homogéneos a los que podamos aplicarles una severidad media y, así, decidir
si la proviSión es suficiente.
En el siguiente cuadro se puede seguir la evolUCión de las extracciones y los datos de número de
operaciones, saldo dispuesto y exposición del ejemplo descrito.
DIREOOON ::;ENER"-L:)2 SU"'ERV SICr-... CE'::>",:rr~.I.'E··no Do: NSP:;:ca::: ..... 1. G=uPO 3 CAJA DE r,,!.l,[o"i c. I\jFOF~.'E 8:: I'lSFECC::Ó'1 ~03a 2Jl O~93(O
63/101
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Ofras en euros
D PECe O'~ SE'l:F"'_ DE S.PE::rdSI:)t.; DE:l,l.f1T"-\1;:::1\ TO JE 1'13PEoXIÓN G::¡j::>() 3 64/101 CAJ", :E t¡'A)8,D ¡t,FO"lM:: DE I~.S='EC;::::CI, 2C1Je 2C1 Ct930
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DESCUENTO COMERCIAL 19L 27.556.357 36.328.875
FINANCIACION COMERCIO EXTERIOR 5 19.755 19.755
UNEA DE COMERCIO EXTERIOR 3 O 15.235
UNEAS DE AVALES 7796 412.702.104 435.413.826
UNEAS TARJETAS DE CREDITO 3.492 1.088.835 7.779.995
PRESTAMO ;,111 450.258.496 462.314.C78
SINDICADOS 29 150.565.627 151.183.932
197.413.098
Información específica para colectivos concretos.
Corno parte de la estrati~cación y para poder analizar algunas de los segmentos con más
profundidad, se ie solicitó a la entidad información relativa a dos segmentos especialmente
Importantes: las operaciones que forman parte del cuadro de distribución de riesgo de crédito que
envía trimestralmente ia entidad al Banco de España y las re~nanciaciones de hipotecas de
minoristas. Se realizaron tareas básicas de conciliación de estos segmentos con SGR.
1. - Conciliación del cuadro de distnbución de riesgo de crédito
Se le solicitó a Caja Madrid un inventario de las operaciones que conformaban el cuadro de
distribución de riesgo de crédito a 31 de diciembre del 2009. Fue necesario que incluyeran el
epígrafe en ei que vienen clasificadas dentro del estado, pues no era posible a partir de las bases
de datos que manejábamoS reproducir el algoritmo de clasificación. También se le pid,ó un listado
de suelos y promociones con las operaciones asociadas. De la conciliación entre las tres bases
datos surgió una discrepancia que se concreta en que de las operaciones clasificadas como
suelo, 578 millones de euros no tienen correspondencia en el inventario de suelos, habiendo 272
millones de euros que no tenían correspondencia en el inventario de promociones. La entidad
justilicó estas diferencias identificando los problemas que las causaban, pero no fue capaz de
completar la información operación por operación.
2. - Concihación de las operacli)nes hipotecarias de minorista refinanciadas
Conocidas como "adecuaciones" en la entidad, le solicitamos al departamento de gestión de
riesgos una extensión a la información que ya aparece en SGR a fin de poder analizar este
segmento de manera individualizada y con mayor profundidad. En concreto, todo lo relativo a la
situaCión contable de la operación origen: días de impago, saldos vencidos y no vencidos, fecha
de la formalización de la refinanciación, situación contable en el momento previo a la
refinanciación, canal de contratación o fecha de la contratación. También se incluyeron algunos
datos sobre la nueva operación refinanciada: saldo concedido -incluye la hipoteca original y,
normalmente. otras operaciones de consumo-o cuota -geométnca o constante-, días de impago y
situación contáble.
SIC¡::::CI:::,t·. G=:hE'V'.L DE SlP"P','IS á'l. ::JEF'.",R-¡:"t¡ENT::' e'E It..JS?E(::::lé~, L GF'I~'F:::-::' 65/101 CAJA. DE \1i>.cPD. Ir~=':::'Ft¡E DE NSFEcaór~ 2C38~o,ü<m~
32.3
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6.2. Conclusiones de la segmentación
Para una cartera de unos 125.000 se obtuvo un quebranto neto de fondos específicos en un
horizonte temporal de dos años de 5.560 M€, de los que 3.597 M€ corresponderían a
necesidades de los acreditados más problemáticos que serían:
Dudosos y subestandar. En estos acredITados surge mayor necesidad de fondos debido a que se ha estimado su quebranto económico final que supera al contable que viene determinado bien por el calendario o por una provisión subjetiva prudencial mínima (ej.: en los subestandar esta provisión es del 15% o 10% si existen garantías).
Acreditados en nonmal que se han considerado "residuo", es decir, cartera con una probabilidad de impago más alta.
A continuación se expone el cuadro resumen' Queb. Neto Dud. +
Residuo SUB
Queb. Oueb. Exposi Queb. Prov. neto 2 Caro
cion % Bruto % Esp. años (a) % Total Dud Hipotecas 5(.154 459-(: 1.578 2,8% 373 1.205 2,1% 725 ""-56 Gran empresa (no prom.) 21.355 ~ {'fe éXJ7 2,4% 72 435 2,0% 173 35 Promotor (GE+pymesl 19.4D8 ib% 3.588 ~8,5% ~362 2.226 11,5% 1.734 1.212 Pymes no promotor 14.354 ~ 1 r;/c 1.[03 7.0% 244 759 5,3% 447 213
Finane. especializada 6.073 SS'; 223 3.,'% 7 166 2,nó 63 5 Consumo 2.958 2% 476 16,"1% 107 369 12,5,:}"0 206 130
Autonomos 1.775 1% 159 9,0% 32 127 (,2% 69 32 Microemoresas 2.808 2% 331 1 ~ .87~, 58 273 9,7% 180 63 Total 125.885 ~OO% 7.865 62~/é 2.255 ,.>.': 11_
4.4% 3.597 2.146
Las exposiciones a las que correspondería el quebranto de 3.597 M€ Y su s~uación contable se
detallan a continuación:
Cartera Cob
De lo anterior pOdría deducirse que existirían nesgas a clasificar a subestandar por la diferencia
entre 13.968 M€ Y 5.217 M, unos 8.481 M€, al considerarse carteras residuo donde el nivel de
quebranto supera en todos los casos el 10%. Destaca la cartera de promotor con unos 3.923 M€
de exposición que tendría que reclasificarse.
CI"I:='wóN GB'JE"I,~.L DE SLPEf".' S ó>.J. CEP"'''l~AME"fT:::' o¡;: NSP=:::Cl-2t, 1. SRUFO;:3 66/101 CAJ.~. DE "-l"DRIC. I'F:::Rt/E 0= I\lSFECC;IO·~ 2033:::01JJS3C
Queb. Car.
Resid uo 259 138
522 23L
58 76 37
117 1.451
Cob
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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Respecto al quebranto de exposiciones dudosos, al haberse realizado un tratamiento de grupo de
acreditados, a efectos de calcular el quebranto se ha considerado arrastradas con PD 100% tanto
las exposiciones en normal de acreditados con algún saldo en operaciones dudosas, como las
exposiciones de sociedades aunque no tuvieran saldos dudosos. Proponer la clasificación a
dudoso de estas exposiciones sería complejo, con lo cual podría plantearse clasificar aquellos
saldos en normal de acreditados dudosos, también como subestandar, es decir, otros 3.128 M€.
Diferencia Diferencia Ex¡:os.Dud'JSas Exoos.SLJB
HiPOtecas O 718
Gran empresa no prom 21 596
Promotor (GE+pymes) 2.076 3.923
Pymes no promotor 1.031 1.211
Financ. especializada O 250
Consumo C 519
Autonomos O 322
MicroemDresas e 932
Total 3.128 8.481
Estos ajustes se realizarán en el marco del proceso de integración.
En la medida que se ha realizado en paralelo un análisis individual de acreditados con impacto en
reclasificaciones y déficit, este último, unos 577 M€ debe restarse del quebranto de la revisión
estructural, yen particular se minoran de los 3.597 M€ de quebranto de la cartera problemática.
Défic:t anáisls ird-vid.Jal 577 Ouebranto cartera residL.cs heta de análisis ind vidL.al\ 3.020
(a) Total Ajustes insolvencias 3.597 (b) Queb;-an:o neto resto cartera CI"edit'cia no residuo 1.963
(c)=(a+b) Total Quebrantos 2 años inversión crediticia28 5.560
En los siguientes cuadros se refleja la conexión entre clasificación de la cartera y la clasificación
desglosando análisis individual y por segmentación:
23 En realida::: 9 r8::ult¿d~ to:al de 13 S&;rne.-,tación fue de 5.560 ME, a los cuajes se le han ~estado los ajustes de análisis individual. 577 M€.
'1 en COI'lcreto de la parte de quebrarlto mas pmbabie (3.597 ME).
),P,EC:::: Ó, GE'<EF;'~ CE SUPEi'I':ISlá-j D~P¡'.FT;'··.Et, ~o CE I"ISPECC'O·~; GRUP::: ~ 67/101 C..>,.."" DE MADRID NFOR\1E CE 't·~SP2:::CI;:';,t.,¡ n3E 2C' (<..1930
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Clasificación de la cartera Millones €
.1.%
I .rge n. I total I Normal Subest. Dudoso Total Normal Subest. Total
'otal cartera revisión . 4.24, 2.154 1.818 8. 14 7% 2.106 3. 2. 8.214 1.173 225 28 1.L26 1% 696 " 1.426
Pymes 187 O O 187 0% 66 187 , - - - - - -
~ - - - - - - -
5.602 2.379 1.846 9.: 17 8% 2.868 3.742 3.217 9.827
>!neto de I 9.965 131 .098 .194 9% 6.'03 _ 3.057 2.034 '1194
19.685 142 102 19.929 16~, ).545 420 O '9.965 I I I 6.049 24 6. 73 5% 5.789 260 24 6.073
Pyll'es 13.414 22.3_ 530 14.167 11% 11.293 1.385 1.489 14.167 Hi , I 51.312 22El 3.551 57.154 45,', 50.543 iO 3' ¡¡ 57.154
2.642 O 3'6 2%6 2% 2123 9 , ,y 4.316 267 4583 4% 3062 SUMA 107.383 2.787 5.888 116.058 92% 98.458 9. i5 7.804 No. TOTAL 112.985 5.166 7.734 125.885 ("» 100% 1.326 13.697 11.021
2.640
Estimación del déficit de provisiones Millones € Segmento I analizado Provisión constituida Provisión estimada Déficit de provisión
Subest. Dudoso Total Subest. Dudoso Total Subest. Dudoso Total cartera revisión individual Promotor 32L 646 970 .:1.67 953 '.420 143 302 Corocrativa 29 7 36 87 42 '39 58 35 Pmes O O e 9 31 30 9 31 H'ipotecario minonsta -Resto - - -SUMA 353 653 1.006 563 1.026 1.589 210 373
$eamentación Promotor 5 388 393 384 1.293 1.677 379 910 Ccrporativa 16 20 36 95 20 106 80 O Financiación Esoecia!izada 8 7 7 58 12 70 58 5 Pfmes 33 211 244 258 393 661 225 182 h'iootecario minonsta 55 315 373 324 774 1.098 269 4ó6 Consumo O 107 107 15 237 313 76 130 Microempresas y autónomos O 90 90 154 185 .339 154 95 SUMA 109 1.141 1.250 1.350 2.914 4.264 1.241 1.773
TOTAL 487 1.794 2.281 1.967 3.886 5.853 1.451 2.146
ADJUDICADOS 319 469 I Total
2~ (1 Fiesgo ::;iSPU9St:::: Qt'os sectores resi:::ent9s (=1='":;;. 4 2 de ~~1-1: ~ ,t..justes ~o.' vao'.:;.cíón C=píg_ 4 2.'0l1 + Ot'o~ 39:::to'es n::: r9sicentes
(4.4 :::81 \1- ·-1 ->- .. '\ustes ','2.caci:jn {4.4.9:, 'i FiesgJ d9 'rma icpig, . Fesgos c:::nth;~w,t€s'l
JIHE::::crOI\ G=~.ER"L e'E '::UF'OR·.·lSI0~J, );:F."FTAl-IEt·rc CE II\S~C::': O'~ L GPLP:J 8 ::::>../. DE !.'IADRD NFCR"'~E CE t.J3P::::::CI:JN 28~E- 20' 0093J
661101
Total
44ó 103 30
--
577
1.289 78
63 4'7 725 206
249 3.020
3.597
150 3.747
2958 4583
116.094
125.921
2.640
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6.3. Segmentación de la cartera hipotecaria minorista.
A. Resumen ejecutivo
Cartera de 57.154 M con un consumo de capital y pérdida esperada regulatoria del 5%.
Prov. Prov. Prov- % Dalos a 31-12-09
Imp. Esp. Gene %COB. PE % PE Reg. PE Capital % Cap. Cap.+PE
A. Cartera dudosa 3.551 318 O 9,0% 696 19,6% ·378 354 10,0% 29,6%
- A.1. Dudosos no refinanc. 2.622 253 O 9,6% 509 19.4% -256 241 9,2% 28.6%
- A.2. Dudosos refinanciados 929 65 O 7,0% 187 20.1% ·122 113 12,2% 32,3%
B. Cartera refinanciada normal 3,575 O 29 0,8% 125 3,5% ·96 411 11,5% 15,0%
C. Cartera normal sin refino 50,028 55 249 0,6% 174 0.3% 130 1.109 2,2% 2.6%
de la que: Subestándar 2.291 55 O 2.4% 19 0,8% 36 118 5,2% 6,0%
Total Cartera 57.154 373 278 1,1% 995 1,7% ·344 1,874 3,3% 5,0%
Cartera con un perfil de riesgo muy alto (ver anexo 13 con nota adjunta "Perfil y origen") que
queca refiejado en que un 14% ha presentado dificultades de pago (el 8% ha hecho delault y
el 6% ha sido reestructurado) y otros 4% en subestándar tiene una alta probabilidad de hacerlo.
En total un 18% puede calificarse de problemática Estos porcentajes no cambian apenas
después del proceso de segmentación, aunque si se propone una clasificación adiCional a
subestándar debido a la cartera refinanclada que por su alto perfil y parte de ella no puece quedar
en nonma!.
S¡tuaCiÓ'l act~al Clas ficación cespués segrí.
rop. :;'0 sltotal Acurr. IfTlp. % sltota· .A.cum.
Duoosa 3.551 6c." " 6% 3.551 60.." ."c· Ru' o"
Adjudicados 985 2% 8% 985 2% 80.." "
Reflranciada 3.575 6S·~ 14% 3.575 6% 14%
de.l que sub estándar O 0% 0% 1.039 2%
3ubestándar 2.291 4% 18"7;:, 2.021 3% 17%
Total cartera problemática 10.402 18% 10.132 17%
Total Inversión + Adjudicados 58.139 100% 58.139 100%
Pro-mem.: Total Subestánda' 2.291 4"' ., 3.060 57::'
El quebranto bruto dos años (2010 y 2011) en la segmentación ascendería a 1.578 M, un 2,8%,
y a 1.275 M neto de fondos específicos de 373 M. Se ha estimado una cartera de 3.060 M en
base a su mayor probabilidad de impago. A continuación se presenta el desglose entre los
distintos tipos de cartera y las diferencias en la pérdida a 1 año regulatoria de la entidad"
:;.c Las diferencias de 181 M se prOOuC8:"1 en la cartera dudosa (78 M) .. y" p:::.r ot;o lado 8r :a CE'.1e"a r-c dI ... dosa (103 tJ), en
lE'. medida que se h6.1 ..I~iliz6.do L.nas POs es¡:::ec:"ficas por colectivo, c81ales y L-:\¡' que resultan super:cres a las regJlatorias
('l1edia para Cliente '/ no cli8n~e de todos :08 cole:::tivos, cana·es :J L 1V).
O:RECG Ó'·l 8E'EP';'·_ Jo: SPE,,\'ISIÓt-. DE:::>;'RTA'-1E'·<TO Jo: I"-ISFo:caÓN . G~J"O 3 69/101 CAl".)E ~/AD~ c. Ir~FO'it.1~ JE INSPECC O~! :cro9 2~1 CCffiO
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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Hay que señalar que esta pérdida económica se materializará contablemente a lo largo de varios
años, coincidiendo ambas al final del ciclo recuperatorio. No obstante, la política de refinanciación
está contribuyendo a desplazar la pérdida contabie en aquellos riesgos cuya reestructuración
tengan una muy baja probabilidad de éxito a medio plazo.
No obstante, el quebranto contable más probable en los próximos dos años estaría por un lado en
la cartera dudosa (la pérdida económica materializándose) y en las carteras residuos clasificables a
subestándar. El quebranto neto de provisiones específicas se estima en unos 725 M, de los que
456 M corresponden a la cartera dudosa y 269 M a la cartera residuo.
Prov. % PE Queb.Seg.
% Oueb. % PE 2 años
cob. Reg. Bruto
Queb. neto
El volumen de cartera problemática se cifra en unos 6.600 M el 11,5%, que alto perfil de riesgo de
la cartera.
Razonabilidad de los resultados.
al Respecto a transacciones reales de ventas de inmuebles adjudicados, Para contrastar
el quebranto del 22% estimado en media para la cartera dudosa se toma como referencia las
ventas de Inmuebles adjudicados durante 2009 (1.042), se observa una pérdida del 16%,
) FEC::é"·< GE'JEFA_ CES~IPEq'iISIÓN D:::P¡lf'TA\B,TO )EI',SPECCiÓr.J GRUPC 9 70/101
2J38 2C· 00930
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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solamente 6 puntos por debajo del 22% estimado. Respecto al valor neto contable no se
producen pérdidas adicionales, mientras que el valor de tasación en el momento de la
adjudicación el descenso es del 27% (sobre VT origen será superior).
Como conclusión se puede decir que la entidad está sacando al mercado y consiguiendo
vender los bienes que le han permitido no reconocer pérdida contable adicional, mientras que
aún pueden quedar inmuebles con una pérdida sobre la deuda superior a ese 16%
Imp.(M€) Perd, slVenta
Imp.Venta 135
Valor Contable 160 -16%
Neto contable 135 O,?iJ
Valor tasación 18:5 -27%
b) Respecto al Stress test de la entidad a dos años.
El quebranto neto de 1.205 M queda por debajo, aunque muy similar, a la pérdida económica
obtenida por la entidad en sus distintos escenarios en un horizonte de 2 años:
1.400 1.200 1.000
800 600 400 200
Quebranto 2 años neto prov.especifica (373 Mí)
Hipotecas minorista
• BE • Central • Stress Base • ST 75%
1290
ST90%
La entidad ha estimado también la distribución pérdida económica y contable durante el proceso
el proceso recuperatorio (hasta 2018) confluyendo ambas pérdidas al final. En la siguiente tabla se
recogen ambas pérdidas y la pérdida contable imputable a los ejerCicios 2010 Y 2011:
A titulo de ejemplo, la distribución de la pérdida económica y contable en el tiempo para ei
escenario de stress base se desglosa a continuación:
JtRE:::Oj", G~~.ER.'-L CE SUP~R',lSIÓN. J:F."FTM/EWG CE I~,S"EC::: Ó'< L :OPLP:J e 71/101 C,,-,¡. CE M.".cFD. N!"CRi· .. !E t'E NSP~ca:jN 2~3['.20~OO93J
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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B. Detalle del proceso de segmentación y obtención del quebranto.
1. Cartera dudosa. Se estima un quebranto medio bruto del 22% (774 M), algo superior al
máximo de cobertura que alcanzará la cartera por calendario aplicando el (unos 666 M, un
19%) Y similar a los 696 M de pérdida esperada.
a) Cartera dudosa no refinanciada (2.622 M). Quebranto de un 25% (645 M). Un 72%
tiene un L TV superior al 80%, y en particular las operaciones con L TV > 100%
suponen el 12% del riesgo. Si se realizan los recortes medios sobre el valor de
tasación", el peso de operaciones con L TV superior al 100% alcanzaría el 68% del
total (1.770 M). La distribución por añadas de los dudosos muestra que el 80% de
los mismos están concentrados en las añadas de 2005 a 2007, destacando 2006 con
el 37%.
Base
Añada Imp. % s/total prov. Prov. % prov. VTCorre VT origen Minusv. Ouebr. % queb.
neta
1991-2002 57 2% Neg. 1 1 7:).0· ,o .. o 119 119 0'% ·5 ·97Ó
2,003 84 3'?-·a 1 3 3,9:;:J 119 119 m-ó -10 -117:::'
2,004 223 9% 25 14 5,3~":J 270' 284 -5% -32 -147·J
2.005 603 23% 132 57 9.5S<~ 644 715 -10% ·126 -21%
2.006 973 37% 183 112 11.5% 933 1.1?9 -20'% ·220 -29%
31 La péroic'a econó'llica cel a"io 2009 se corresponde ccn la ;:€rdida esoerada de la cartera c'Jdosa ~681 M) mientras que 'a pérdida contable de par:.ioa son las provlsio'les comables asigr;adas (318 M}. S2 2004 un 5%; 2-:)05 un 10:;':): 2006 un 200;.·; y 2007 Y 2008 un 25%,
DIRECClÓ~J SHERIo,L )~ SU~RV':::¡':'::~ .. CE=-f,::rr il,ME"TO)" ,N:'OP~CCI:J/'; . G"IPO 3 72/101 Ci-.Jil, DE t.:",D"I C. ¡"'FORME )E I',S"'E':::;'::: O;·, ~033 2~1 ~C93Ü
Oueb-
Prov.
-4
-6
-18
·59
·168
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •• •• • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • i. •
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2.007 513 20% 72 4B 9,6~·S 473 630 -25% ·147 -29%
2.008 160 6% 19 15 9,6% 152 202 -25% ·46 -28%
2.009 8 0% ·6 1 15,1% 16 21 -259-;:, -2 -27%
Total 2.622 100% 395 253 9,6% 2.694 3.218 M16% -647 -25%
Cálculo del quebranto. El gap negativo de cobertura del riesgo con el VT corregido de
operaciones con LTV> 100%, unos 253 M, se sanea al 100% yel resto del riesgo en un 20% en
media (se aplica LGD sin efecto calda vivienda al estar ya considerado)
vr vr Corree. Exceso Queb. Total %
Riesgo origen correg medi vr Adic. queb Queb.
Cartera con L TV > = 100% 1.773 1.858 1.520 -18% -253 -302 -555 -31S"[]
Cartera L TV < 100% 849 1360 1.173 -14% 187 -90 -90 <1%
Total 2._
3.218 2.693 -16% -392 -645 -25%
En esta cartera dudosa el máximo calendario alcanzará los 498 M (cobertura del 1 g%)
que frente a los 645 M de quebranto estimado por la inspección supone una cobertura a
cubrir de unos 147 M, que debería cubrírse.
b) Dudosos refinanciados (929 M). Hay que diferenciar a su vez dos subcarteras:
o Cartera que presenta morosidad después de refinanciación (79 M). Se le da un
tratamiento similar a los dudosos anteriores: quebranto 25%.
• Canera que estaba morosa cuando se refinanció y está al día en fa nueva cuota,
en espera de transcurrír 6 meses para su clasificación como normal según el
criterio adoptado por la entidad (850 M). A esta cartera no se le ha estimado el
quebranto como dudoso, sino como si pasara a subestándar. Se estima un
quebranto a 2 años de 13% en función de la LGO regulatoría y una PO a 2 años
entre el 15% y 20% en función de su L TV. Hay que señalar que el 40% de esta
subcartera es colectivo extranjero que presenta un perlilde impago que más que
quintuplica al colectivo nacional en canal oficina y agencial y está en el entorno de!
doble en el canal API (esto es indicativo que el cliente nacional también tenía un
perfil maloj.
o Este cuadro revela dicha el ratio de morosidad a dic~09 y por colectivos, canales y
L 1\1 Y los múltiplos de moroSidad entre los mismos:
CI"I"OOCN GEt-JE"lI'L DE SlPEF'j S Ó'<. DEP-'."'-At,'ENT::' DE NSPE:::CI,::~. \. GPUFQó 73.{101 CAJA DE \t"DFJ~L Ir~~CFVEOé 1:'I&ECa(x~ ~ü33201oJD;;3C
·98
.3C
-1
-394
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. •
I •
• • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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Ratio morosidad Múltiplo morosidad
APII Mapfre I AP: .1
API Of¡cina \o1apfre Oficina Oficina Mepfre
L ~ < 80% nacional 9,90% 1,60% 3,78% 6,2 2,3 2,7
LTV > 80% nacional 15,5m-ó 4,40% 8,30% 3,5 1,9 1,9
Múltiplo L TV > 8C%/< so'ro 1,6 2.8 22
LTV < 80% Ext~a,.,je~o 18% 9% 19% 2,0 2.1 0,9
L TV > 80% Extranjero 37% 25<;"J 37% 1,4 '4 1,0
\o1últiplo L 1\1 > 80';9< 80~:é 2,1 2,9 1.9
Múltiplos Extranjero/Nacional AP Ofic','la Ma::.1re
L TV < 80''3-0::. nae,onal 1,8 5.6 5.1
! TV > 80% ra::iona: 2.4 5,9 4,5
2. Cartera Residuo total (3.060 M). Tiene una mayor probabilidad de hacer defaul!. Se estima una pérdida esperada de alrededor de un 6% por cada año. No se está suponiendo que hacen defaul! los 3.060 M, sino entre un 13% a 17% según las POs aplicadas en función de la añada. Por tanto, pOdrían entrar en default unos 530 M por año que con la LGO que le corresponde a estas operaciones (un 30%), supondría un quebranto estimado de 162 M a un año y 324 M a dos años. Se propone un 10% de provisión para esta cartera.
Imp clefault LGD Quebrarto OJebra~-m
Imp. pe -¡ aFio \lrrp.~ 00) media esperado 2 aros
Cartera residuo refinanciaoa •. 039 18% 187 307::' 56 112
Cartera residuo normal 2.021 17% = 31 ciJ 106 212
3.060 531 162 324
El anexo IX de la Circular 4/04, requiere clasif;car como subestandar aquellos riesgos que
npresentan debilidades que pueden suponer asumir pérdidas por la entidad superiores a las
coberturas por deterioro de los riesgos en seguimiento especial. En esta categoria se incluyen,
entre otras: las operaciones de clientes que forman parte de colectivos en dificultades (tales como
los residentes en una determinada área geogránca con un ámbito inferior al país. o los
pertenecientes a un sector económico concreto, que estén atravesando dificultades económicas),
oara los que se estiman pérdidas globales superiores a las que corresponden a las categorías
normal y seguimiento, y las operaciones no documentadas adecuadamente.
a) Cartera residuo nonnal
Se parte de una cartera nomnal de 50.028 M, de la que se eliminan a modo de resumen, toda la
cartera de 2003 y anterior, la añada 2009, VPO y subrogados de promociones de la entidad y
posteriormente se filtran tramos de scoring con mejor puntuación. En la siguiente tabla se observa
que la PO media LGd que va resultando en los distintos tramos remanentes va siendo superior a lo
eliminado.
)iREc:::;Cr ... G,,~jEF""L CE:SUPER',l5jét~ L):='PAFTA'"lEt,-O CEI~.SPEGGÓ··' r '3f'LiP::: e 74/101 CA...A DE MI·DRIL) ~;FOR\~E CE .t·JSP":::CIC,t·J 2J3e 2(" 00930
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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Los 10.267 M (61.583 op.), que en sí ya constituyen un residuo de riesgo medio-alto, en la
medida que el 70% tiene L TV> 80%. se componen en su mayoría de los tramos de scoring más
bajos o problemáticos (el 51 % A01-A03, 001; R02; R02) de las añadas 2004 a 2008, un 32% de
las operaciones tienen cuota creciente (3.331 M) Y solo un 23% de las operaciones tienen servicio
nómina domiciliado. La PD media es del 4,4% y LGD media del 23%.
A continuación se eliminan tramos de scoring del A04 al Al0 del modelo 2007, se obtiene un
primer residuo problemático de 5.272 M que pacría serJir como cartera residuo. en la medida que
presenta índices de morosidad y probabilidad de delault elevados. No obstante con objeto de
reducir la magnitud del residuo se establecen nuevos filtros que se exponen a continuación:
1.- Se elim:nan trarres A-Q4 a' AIO, D2. R3 al Rl0 y Te
anada 2007- 2008
Estaría compues:o oor teamos A01-A02-A03. DO~ y RO'
R02 de añadas 2004 a 2008 de LTV> 80% (NAC.o EX'".) y
Residuo PE
Remanente
Las características de la cartera residuo procedente de la cartera en situaCión normal 2.021 M
(11.095 operaciones) se caracterizaría por (ver detalle en anexo):
• L TV > 80% Y peores tramos de scoring (1.318 M en A01, el 65%), • el 40% extranjero (790 M) Y el 51 % (1.031 M) captado en canal API y
:JIRE:::C!cr-. G:::r",EP.AL CE SUF~R\·lSI0N. )::P.~.FTAI'I'El'rc CE II\S"'EC:: 0"11. 3FI~PG 8 2.A--I< CE M • .:.r:FO, NFCRHE CE Nsp"caéN ~C3820'Q09.3J
75/101
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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• concentradas en las añad as peores (26% en 2005, 48% en 2006, 17 % en 2007). • El 54% (1.097 M) con cuota creciente. Señalar El 65% de los incumplimientos de las
añadas 2005 y 2006 tienen este sistema de amortización • El 77% del riesgo y del n° de operaciones (8.500) no tiene servicio nómina
domiciliado. • El 45% del riesgo está en sectores muy afectados por la crisis (Construcción,
Hostelería, Industria alimentaria, servicios limpieza).
Actividad o sector nOope % total
CONsrnUCCON y SERVICIOS DE REPARACION DE EDIFICIOS 2.675 24%
HOS'ELERIA 1.235 11%
TRANSPORTE. ALMACENAMIENTO y COMUNICACIONES 686 6%
COMERCIO 684 6%
OTRAS ACTlVIDADES EMPRESARIALES 682 6%
iNDUSTRIA DE AUMENTACION, BEBIDAS y TABACO 507 1:;0.' ~,O
SERVICIOS DE LIMPIEZA EMPAQUETADO Y eNVASADO 435 4"' "
La probabilidad de hacer default ya está capturada por el tramo de scoring en el que está ubicado
el cliente y las características de riesgo anteriores, principalmente, el LTV> del 80%. Por tanto, no
se ha considerado relevante tiltrar aún más por sector de actividad, pues se estaría utilizando un
eje de análisis para el que no están calculadas PDs y se perdería la referencia de los parámetros
de riesgo. Por otro lado, la profundidad de la recesión económica está afectando a todos los
sectores, aunque unos presenten mayor morosidad que otros.
A título ilustrativo, las PDs observadas en 2009 correspondientes a colectivos y canales para los
tramos A01, A02y D01 (Rechazada por nesgo) fueron:
L'V>80 \Jac.Of.Map Extr.Of.Mapf'
rr:p. % total AP; Extranj. '?,-':, 're LT.,l>80 El LTv>8C
Tota. A01 1.318 65% 2'.3% 27% 19% 14% 13%
Total A02 548 27S-é 15.19,& 169'é· 11% 12% 23G.:J
Tota,' D01 '103 5% 38:':é· 43% 31 c,.,:, 18% 41,4%
2.021 100o/ Q
No obstante, para la estimación del quebranto esperado a año se han utilizado una PDs más
suavizadas que las anteriores, correspondientes a un calibrado por L TV realizado por la entidad.
Se utilizan las LGDs regulatorias de cada operación (en media un 35%) el quebranto sería:
CAJA CE \t".CPID. Ir·J=GFFE DE NSFEcaON 2C38~OlC1C1,,3~
l. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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A dos años la pérdida esperada de esta cartera seria de 212 M, aplicando las mismas PDs en la
medida que no se espera que 2011 genere un crecimiento relevante para mitigar el efecto
desempleo y el impacto en la capacidad de pago de una subida de tipos de interés.
De esta cartera, 709 M ya están clasificados en subestándar, dentro de una cartera total de
2.291 M, clasificada desde dic-Q7,
b) Cartera refinanciada residuo. Esta cartera asciende a 31-12-09 a 3.575 M oon una pérdida esperada regulatoria de 1 25 M el 3,5 %, como resu Itado de apl icar la PD del 12,9 % (máxima de calibrado Cliente), El detalle en función del producto, peso de operaciones con L1V >100% (corregido un 205 de media el Vl) y del cliente extranjero:
Total LTV* > 100% Imp.lTV> 100% Edran;
Producto aPlpl plazo 3.075 61% 1.863 23%
Prod.espec.ampl 210 64% 135 33%
orad. Carencia princ-1nt 289 59% 169 25C/J
3,574 61% 2.167 24%
En el anexo se describe las PDs aplicadas para cada tipo de producto, Se ha obtenido quebranto
a dos años para esta cartera de 310 M (8,7%).
La selección del tramo reSiduo peor de esta cartera ha sido: • Producto con amo/iaÓÓn de plazo: operaciones con scoring de recuperaciones con
probabilidad de éxito muy baja (D): Suponían alrededor del 20% del total refinanciadas, lo que aplicado a los 3.075 M supone 6t5 M. También podría haberse elegido el criterio de operaciones con L 1V > 100% que
ascienden a 1.863 M que suponen un alto riesgo de impago, pero creemos que esta
herramienta discrimina mejor. o Productos especiales. aquellos con L 1V> 100%, 135 M o Productos con carencia. La totalidad. 289 M en la medida que se están pagando cuotas
mínimas para cubrir apenas los intereses.
El cálculo de quebranto
LGD
Cartera subestándar l1lo. Quec.1 aro '7(, QLeb 2 a'ios P:l media
P'oductos sin carer-cia 615 31 5,D~/J 62 10% 18'7:::' 31%
P·odI.Jctos especial'es ['-¡ip. Seg, .) 135 10 7,5% 20 15'6 2D~:3 37%
P'oductos oon carencia Prirc. o Int 289 15 5,3c/J 30 11% 2:))·~ 26S·;
1,039 56 112 206
Con datos a marzo-10 la distribución de las operaciones refinanciadas según la nota obtenida en
el scoring de recuperaciones, muestra que un 60% de las refinanciadas tiene una probabilidad de
éxito baja (38%) o muy baja (22%),
20.39 ;:OC, CC930
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • •• l. • • • • • • • •
I • '. • • • • •
BANCO DE ESPAÑA Eurosis1ema
Probabilidad éxito refina. Imp. %
AAI,a 593 13%
B Normal 1.272 27%
e Baja 1.803 38%
D Muy Ba!a 1.036 22%
-'..703 100%
6.4. Seg mentación cartera Gran Empresa no promotor
A. Resumen Ejecutivo
La cartera. calificada por el modelo interno de corporativa (gran empresa) asciende a 21.355 M
(17% del total) con el siguiente desglose por situación de riesgo: .
I·'no. % Pro'l. Esp. Cob.
Cartera dudosa 130 0,6% 26 20%
Cartera suoestándar 367 1,7% 46 13%
-o'eI que LBOs 170 1.6% 18 10%
RefinanciaciO:l8S 1;' 199 0,9%
Cartera seguirniento3" 1.330 6,2%
cartera normal 19.329 9O.59·~
Total cartera 21.355 100,0% 72 0,3%
La cartera problemática (Dudoso+Sub.+Refinanc.) supone el 3.3% del total, y sumaría el 9,5% con
la cartera en seguimiento. No obstante, el principal factor de riesgo en los momentos actuales de
recesión mundial y restricción del crédito es la presencia de préstamos sindicados por 7.290 M,
el 36% del total, que presenta la siguiente composición según su clasificación de riesgo:
,. ,o s
Disp:Jesto -;-ctal "E % Cap.Reg. S·~
Dudosos 66 1 G.'j 12 18,1% 15 230/(-
Subestándar 335 5?'~ 9 2,F'Q 32 107;:.
Refinanciado 231 3Qfn 2 :),9% 16 7%
Seguimiento 960 '3% 18 1 ,g~'J "103 11%
LBOs (0) 369 5% 10 2.8~:~ 5' 147:J
Resto normal 5,329 73% "5 0.8% 366 7~'J
-: otal siliCl'rcados 7.290 10CHó 95 : .3'\: 583 8'%
(*i Hay otros LBOs en dudoso, subestanda' o refín8.1claclOr,
Destacar que un 9% de la cartera de sindicados presenta debilidades de pago y otro 13% se encuentra en seguimiento, en total un 22%. Por rating, un 59% no tiene grado de inversión y
32 La eiltidad sólo nos .18. facili~ado las retinanciacio:ies realizadas en 2OJ9, 34 Incluye un acreditado significativo por unos 600 M€.
:JIP.E:::::I·::;~·: GEI',EPPoL CE EUPER'iISION éEP¡',FTM:lEI\:-C CE I~,S"'ECC O"ll_ GRIJPC E 78/101 -::,~¡:. DE M¡..cRD NFCR:'.~E CE NSP"CCI::;N 2~~5 2(0- 0).'930
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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en las categorías CCC y B se acumula un 27% de la cartera (unos 2.000 M), que en el entorno actual puede hacer default un poroentaje significativo (ver tabla PDs a 2 años).
CCC+ cee A+ 2% 1%0 1% Ratingsindicados
B- 1%
Como segmento de mayor riesgo en la cartera de sindicados, existe una subcartera de LBOs de unos 1.100 M (rating medio BI con tendencia a empeorar. De los LBOs identificados en ficheros (652 MI, hay subestándar por el 26% y Se han identificado reflnanciaciones por 113 M (el 17%):
Dpto ::Yo total PE % Cap % Prov. Esp, %
Dudosos 3 OYe 1 30% O Q<J/ .e 1 26%
Subestár;dar 170 26% 3 2% 21 12?-::' 18 1'%
Del que Retín. 30 4% 1 2% 4 13% 4
Refina'lciados 83 13% 6 7% 16 19% O 0%
Normales 395 61% 5 P" .·0 47 12?,-:J O 0%
Total 652 100% 15 2% 83 13% 19 3%
Estimación del quebranto de la cartera.
El quebranto estimado de cartera asciende a dos años asciende a 507 M. neto de provisiones 436 M, de la cual corresponde a la cartera dudosa y residuo 174M.
Quebranto
El desglose del quebranto de la cartera residuo con impacto contable a corto plazo:
DIR:::CO:::,t·. G::~.ERl-L DE SUF::R','S!Ó'~, )EF."FTM/Et<.n::: CE II\SJEC:: Ó:'j l. GFLP'::;' E 79/101 C,!J/O, CE M".cPD. it·jF·:::FI·/E DE Nsp::caót·j 2C38~01o-)g3~
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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Queb.
Queb. % Prov. neto
Razonabilidad de los resultados. Los resultados del stress test a dos años realizado por la enlidad presentan los siguientes resultados en términos de pérdida económica y pérdida contable total de la cartera y el impacto contable solo en 2010 Y 2011
BE Central
Stress
Base ST75% ST90%
Como se observa en el gráfico el quebranto neto estimado a dos años en la segmentación, 435 M supera al más severo estimado por la entidad (ST 90% 374 M) en un 16%, lo que se debe ha considerado un mayor nivel de migración en las categorías peores de rating (entre BB+ y CCC) sobre todo para las categorías de seguimiento, refinanciación y subestándar, en las que creemos que el rating asignado empeorará respecto al asignado actualmente en los dos años siguientes. Resaltar que a dic-09 el rating está calculado con estados de 2008 y que cuando se incorporen estados de 2009 año con mayor impacto en la economía real, se producirán migraCiones
Quebranto 2 años neto de prov.espe<:ifica (72 M€)
600
435
400
200 Gran empresa no promotor
lIi BE • Central 11 Stress Base • 5r 75% 5T90%
B. Procedimiento de segmentación
DIREoX:lÓN 3EN::R . .:u. ): SU"'ERV S[C~'" CE"'A"IT ~.I.'E'·.fTO 8= NSF":CClC"'J '- G:U~ a 80/101 CJl.JA DE ~/':;D"1 c. I'~FORME :JE I"JSPECC m·l 2038 2~1 ~COOÜ
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • i· i.
I •
• • •
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Los pasos segUidos de forma resumida se presentan en este cuadro con el importe del quebranto
a dos años estimado y los consumos de pérdida esperada y capital regulatorios, como
comprobación de que en el proceso de nitrado va quedandO sucesivamente cartera peor, Señalar
que en las carteras filtradas iniciales (Filtro 1, 2 Y 3) el quebranto coincide con la pérdida esperada
de fa entidad y sólo en los casos de cartera problemática "real" y a partir de la cartera residuo
bnuta se han utilizado parámetros de PO diferentes (la LGO siempre la regulatoria salvo para
LBOs)_ Comentar que la base ha sido siempre el saldo dispuesto y no la EAO lo que reduce el
quebranto estimado
Queb. % %
• Se aíslan aquellos grupos de acreditados problemáticos: dudosos o subestándar sistémicos o de la entidad" y acreditados con refinanciación identificada (filtro 1). Asimismo, se aislan !a cartera de LBOs para su tratamiento individual (filtro 4)
• A la cartera restante se le aplican unos filtros para elIminar cartera no problemática (nitro 2 y 3): acreditados con rating > BBB Y riesgo con garantía hipotecaria con L TV < 70%_
• La cartera resultante (cartera residuo bruta) se divide entre clasincación seguimiento o no (filtro 5 y 6), sindicado o no y se estratifica por raling_ Se separa una cartera de LBOs (no toda, parte está en la cartera problemática o eliminada por rating)
• A toda la cartera residuo bruta se le aplican unas POs condicionadas (las utilizadas en el stress de capitaQ a efectos de estimar un quebranto a dos años_ Asimismo, se estima que
35 Solamente 621 M (16-< dudoso y 470 s~bestandar) se co:ls;deran residuo qJe Jnido a los 186 M, 93 M Y 214 M. totaliza'llos 1.114 M. 3~ No todas estas eXf:Dslciores están clasificadas dL;dosas o subestanda~ ;ia q:..:e la selección se hace oor grupo e incluso a que algún ac'sdtado o:x ejempo dudoso puede tener algU:l8 operación en subest,:vldar. Se ha rea¡izado un aná. s's de aquellos acreditados arras:'adcs por la clasificación c'Jdcsa o sJbes:andar de a:guna ope'ac;ón f It'a'1do aque!los que ceberían ~ener esta clas:ficack)n
:)IRt::=:CI::t, G~I\ER;'.L e'E 5LJF=:RW,>lor·J. )EF,"F,,;:.~¡Etrc CE Ir,SJE,:::G'C'~ l. G¡:;LFC' 5 81/101 U.~I" CE:: \1ACFD IN"CRI·/E DE NSP::C.aÓN 2C2820'Q093~
-• • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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parte de los rating más bajos B- a B+ pueden sufrir alguna migración, sobre todo la cartera en seguimiento, o que incluso el rating puede no estar ajustado a esta categoría.
Riesgos cee y B-, Excepciones por garanfas.
Las POS condicionadas utilizadas en el ejercicio de stress test de capital para esta cartera:
PDGE PO condicionadas (75%)
Regu'ator'a 2810 2011 PD 2 años~7)
BBB+ O,13r;.~ 0.13% 0,11% ··0,24%
BBB 0,19% 0,19% 0.16% . 0,35%
BBB· 0.38% 0,39% C.34% .0,73%
BB+ 0.90% 0,96% O.849-é ••
.1.19%
BS :.20<:,/[: 1,29% 1.14% .. ·2,42%
BB· ~.70% 1,85% 1.64% ...
.3.46%
B- 2,76% 3,60% 2.74*. 6,24%
B 4,85% 5,47'J'~ 4,95% 10,15%
5- 9,82% 11 ,25c.:'~ 10,35% . 20,44%
CCC+ 21,91% 25.17Slc 23,6L,% 42,86%
Cartera de sindicados por ratina
37 La PO a cas años se ob:ier,e 8.01 careo la fÓ-r'iL. a . -(~1-PD201 Of(1-PD2011)j
JFECCÓ\l GF~EF_"'_ CESJPFI\/ISI:::N D==P¡'RT"'\E~.TO JEI\J5PECC!ON GRUPO 9 82/101
2:1313 2COCOOO
• • • • • • • • ¡ •
• • ! •
• • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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Imp cID PE % Cap "' 'c
A+ 88 1% O O,O~h 2 2~10
888+ 2.258 31% 2 0,1% 81 49'~
B8B- 1.389 19% 2 0,2% 63 5%
Subt grad inv 3.735 51% 4 0.1% 147 4%
BB+ 328 4% 2 0,5% 28 9%
BB 229 3% 1 O,5e,:] 20 9%
BB- 984 13% 7 0,7% 89 9c;,~
B+ 655 9% 9 1,3% 82 ~2%
B 562 8% 9 1,6% 58 ~O%
B- 451 6% 22 4,9% 90 20C)'~
cce+ 177 2:::"0 16 9,1% 3" ~g%
cee 98 1% 10 9,9% 20 21%
D 7": 1% 16 22,17'3 15 21'\
Subt no grado 3.555 49% 91 2,6% 436 12%:,
Total 7.290 100% 96 1,3% 583 B%
6.5. Segmentación cartera promotor
A. Descripción de la cartera
A marzo de 2010, la cartera de riesgo promotor, entendida como aquellos riesgos con finalidad
promoción inmobiliaria, asciende a unos 21.325 M de riesgo dispuesto, y supone el 21% del
riesgo crediticio al sector residente y el 160% de los RRPP (13.500 M).
El ratio de morosidad registrado es del 15% (10% sin Martinsa), un 14% en subestándar y un 29%
en seguimiento. Es decir. hay un 26% de la cartera (5.312 M finanCiero y 267 M firma) en situación
irregular33, que supone el 40% de los RRPP.
La cobertura de dudosos alcanza el 34% (el 30% sin Martinsa) y sobre dudoso más subestándar •
el 25%. Para toda la cartera la cobertura es del 6,4%, el 7% considerando la genérica, que resulta
claramente insuficiente para cobertura de este segmento de cartera dáda la profunda crisIs del
sector inmobiliario.
:;..g La g'an may'oria de acrroitaccs c!as;4cados 8ubestandar del sec:cr inMobiHar'o preserta dif¡cu~ades de pago a' no ge1erar rec~rsos y optarc'o ;a entidad ;::or otorgar carencias de arrortización, por lo que podriar estar encuaarados er: dudosos. AsirlisMO, ha"]' sa:dos en subestandar ae acrsoltados dL.-COSOS debido a operaciones que por su garartia (orincipalmente v:'Jierdas -:erminadas) se estiMa una pértica menor oel 25S·~.
D F>ECC'Ó'J GE'IcF''>'_ ::J~ SJ?E~\'lSIjt.. DE8ART '" \1'::1, ro );:: NSFEO~(')('i G"IJ=D 3 831101 CAJ"')~ t/.;)':lO Ir·.FO"l1',E )EI~.S"'EC:::::Or-.. 2038 2~1 CC930
• • • • • • • • • • ,. • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • •• • • • • • • • • • • • • • • • • • i. • •
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Clasificación contable Cab.
Fuente: In'urrne para BE de Riesgos
Los saldos clasificados dudosos o subestándar están motivados en su mayoría a clasificaciones
subjetPJas impulsadas por la inspección del Banco de España, bien por acreditados sistémicos o
revisiones individuales. y que corresponde a acreditados grandes o medianos. la entidad ante la
incapacidad de pago de los acreditados está siguiendo una política de refinanciación masiva, en
espera de que el sector inmobiliario pueda recuperarse. por lo que la tasa de incumplimiento está
muy infravalorada. Asimismo la severidad aplicada se corresponde con operaciones en situación
normal. cuando deberían estar en calendario de morosidad lo que aumentaría signrticativamente la
misma y por tanto la pérdida esperada de la cartera.
Según el Cuadro de Distribución Crediticia que la entidad remite trimestralmente a Banco de
España, según la finalidad del riesgo y situación de las promociones a 31-12-09:
D PEce'o'! 3F"EPAL J=: s,j='E=:\'!:;:I~)t" OE"'ART-'.'.1E:..JTO JO'. ¡"".t.SPi::caÓN G=:J"'O a 841101 "::':AJ-'. J=: t¡AJ::¡ü I~""FO=:M:: JE I~"S"'EC::; c~, :;'039 2~1 CC930
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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;::uente: Cuadro ele distriOL.:Ci6n creditic'8 erviado trimestralmente al BE
En total el riesgo con el sector promotor y constructor asciende a casi 25.000 M, lo que supone
un 22% del crédito al sector residente y el 48% del riesgo con empresas (52.049 MI. Tomando
solamente el riesgo con acreditados promotores O riesgo con finalidad promoción, asciende a
22.000 M, el 20% del total. Dada la situación de profunda crisis del sector se trata de una
oonoentración muy problemática que medida en términos de RRPP, y en particular sobre el core
capital de 8.635 M, ya que dicha exposición de 22.000 supone 2,5 veces el oore capital.
La cartera de suelo, 5.500 M, supone el 28% del total, aunque habría que añadir la parte de
promociones con licenCia y sin iniciar, que pueden suponer unos 400 M (la información facilitada
está incompleta), y que su inicio resulta muy dudoso ante la situación del sector.
Por otro lado, de los activos adquiridos a promotores, 1.688 M, unos 1.070 M serian suelo, por lo
que la exposición directa o indirecta a sueto totalizaría alrededor de 7.000 M.
Fruto de la política de reTInanciaciones y de la escasez de ventas, destacar que en los dos últimos
años, el riesgo promotor está estabilizado en torno a los 20.000 M sin que se produzca apenas
reducción. Es más, se está otorgando nuevas financiaciones a acreditados problemáticos para
que puedan hacer frente a sus compromisos.
cíe-06 cíe-O? die-D8 dic-09 mar-18
~ctal Riesgo 18.789 18.003 22.689 21.160 21.057
Inversió:l Crediticia 18.789 18.003 22.,49 19.532 '9.362
Ad:udicados O O 540 ,628 "695
El riesgo dudoso y subestándar por tipo de finalidad consta en el siguiente cuadro.
D FECC O"~ GE""JEFA_ ::E Sj;:>E'lViSlC>t"" DE"'-"RT"-\ErnO:J:: 1"~SFECClÓN G"Ij='Q 3 85/101 G.""'A )0: MA)i'I'D :~"FO=:M= DE I~S"E:::::::C~" 2"J3e 2C1 0("930
... • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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% Dl<d+
Este riesgo promotor se distribuye entre distintos segmentos de clientes, estando concentrado en
el segmentos de promotor (Grande, Mediano y Pequeño), el 83% del total, que es el segmento
que se va a analizar como una cartera de la segmentación.
Pymes Segrrentos
Microerr,p. ro AJtó"loITlOS Resto Tata prornotor
promotor
P'omoción 7.894 1.312 775 539 453 10.176
Suelo 5.086 170 30 34 179 5.498
Ga'antia Persona! y c:ras gar, 3.905 3.9C5
Ava!es 1.090 1.090
Subtotal Finalidad Promoción 17.175 1.481 B08 573 632 20.669
Otros riesgos garantía real 2.027 970 485 3"2 102 3.896
CfiC:'las y locales 29' 58 14 363
Naves ',' 2" hipotecas 1.736 912 485 312 88 3533
Total riesgo promotor 19.202 2.451 1.293 885 734 24.565
% riesgo final promoción 83S'~ "':J:" "O 4% 3% 3% 100%
% total riesgo prOlTotor 78~'~ 10% 5% 4% 3~'c 1009';;
Segmento de promotor
A continuación se van a analizar los 19.202 M que corresponden al segmento promotor.
Promoción,
Según los ficheros facilitados, alrededor de un 10% estarían paradas y un 4% Sin iniciar, que
equivalen a suelo. Destacar que se encuentran pendientes de venta unos 4.000 M (6.500 para
J FES:: Ó'~ GE,<EF';_ CE SJPE"l'"ISIÓN D¡::PART,; \EI'-. -'-0 DE 1',5PEO:::'Ó'~ GRUPC 9 86/101 CA.A J~ M",JRID t,FOrl\1E CE :t·.S::>E::::Clét,
2~::!8 2C" 00930
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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toda la cartera). Hay otras 851 M de operaciones de promoción para las que no se dispone de
información sobre su grado de avance"
Imp. % s total
Sin iniciar 293 4%
Parada 692 10%
En curso 1.292 18%
Ter~T1.nada 3.966 56%
Sin infonnac. 851 12%
Total promoción 7.094 100%
La distribución del suelo por su situación urbanística muestra. al menos. un 18% de suelo a muy
largo plazo y otros 12%, 617 M€, sin información. Tampoco resulta admisible que no exista
informaCión sobre tipologia de suelo financiado.
Imp, ~:'ó total
Sue:o no urb 173 3:;"J
SU8:0 uroanizab'8 733 15~/~
Suelo Urbanizado 2.350 47%
Suelo con ¡-cerco 1.092 22%
Sin información 617 " 29'é
4.966 ~ DOS-;;
Resumen del quebranto a 2 años
Para una cartera de 19.200 M, el quebranto bruto a dos años sería de 3.588 M (un 19% de la
cartera), que neto de provisiones específicas (1.362 M) ascendería a 2.226 M a dos años. De este
quebranto, la parte que correspondería a la cartera identificada como problemática, 11.280 M
(dudosa y residuo). ascendería a 3.097 M (un 26% de la cartera) y 1.734 M, respectivamente.
Por tipo de finalidad del riesgo promotor, el quebranto sería de un 19% en suelo. un 15%
promoción y un 29% en el riesgo con garantía personal:
39 ::r el escrito ae recomendaciones enviado er 2007 la er,tiaad se recorlendó que finaliz8.'a una base de catos de promcciores. con toda la irfor'T1ación 'e:eva'lte sobre las enSilas, lO que s'Jpone ur incJMplirriento la existenCia de este
saldo sir: 'nforrnación.
:l F.EC::: ó\j GE'lEFA_ DE S.JPE"r·,ISlóN D':P¡:.flTA \EI"-. TO :lE 1··jSPEO:::!O~l GRJPC 9 87/101 C"...A ::lE MA)RID t·.FO"l',E CE II\S"'E::::::!·::::t·. .:'J362C·Oü930
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :, • • • • • • • • • • • • 1: :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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Exo. Queb. ,. .0 Prov.Esp QLieb.Neto % %
SUele> 4_ 934 19% 366 568 8% 8%
Acrooltados problemáticos 2.667 715 27% 366 349 13~-"~ 9%
Normales 2.299 219 10% O 219 3% "O' .. o .
~ 7.094 1.061 15% 240 818 5% 6%
Acreo'itados p-oblernátk::os 2.378 618 26% 240 378 11% 7%
Normales 4.716 440 9% O 448 2% 5%
RIesgo garolntlio pIII8OI1aI 5.276 1.Ii06 29% 690 818 14% 9%
Acroc:!itados problemáticos 3.972 1.380 36% 690 690 18% 9%
Normales rating <= BBB 1.304 126 10% O '26 3% 9%
Riesgo 98:. Oficinas y Locales 150 7 5% O 7 3% gC¡J
Riesgo gar personal rating >= 88B+ 616 1 0,1% O 1 0% 2%
Avales 1.181 83 7% 57 17 7% 6e;;
TotoI . 19.283 3.588 19% 1.362 2.226 8% 7%
Por tipo de acreditado según su clasificación. en los acreditados dudosos se ha estimado un 45%
de quebranto bruto, un 12% en subestándar, y 11 % en refinanciados no clasificados dudosos o
subestándar. En media se estima un 30% de quebranto para estos acreditados.
(*; La entidad solamente ha facil'itadc los saldos refinanciacios de 2009
CI"I¡::WÓN GENE;:¡':'L DE SLPEF''''S é\j, CEP"''r.~,MENT2> DE NSP':CCI::I\ 1. GRUPO 8 88/101 CAl", DE \~ADRlC. r'F:JF,t¡E o: I'~SFEO::;¡Ó'~ 20;::.s201JJ~3C
PE-t-Cap
17%
22%
10%
11%
18%
7%
24%
28%
12%
12%
2%
13%
16%
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • '. • • • • • • • • • •
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La clasrricación contable de las exposiciones problemáticas es:
Prov. % Cob
Exp05. Dud. SUB Narm Esp DUD+SUB
Grupos Dudosos (SlA o ent.) 4.992 2.894 374 2.159 1.086 33%
Grupos Subestándar (SIA o ent.) 3.491 22 1.911 1840 277 14%
Refinanciaciones 533 O O 551 O -
Total problemáticos 9.017 2.916 2.285 4.550 1.362. 26%
Las diferencias en las subcarteras Grupos dudosos y subestándar se deben al tratamiento a nivel
de grupo que se ha realizado en la segmentación, es decir, todas las empresas de un acreditado
que tuviese una operación en dudoso o subestándar ha sido seleccionada. Por otro lado en
acredITados dudosos, pueden existir saldos subestándar por las garantías de la operación.
Razonabilidad de los resultados
Los porcentajes de quebranto bruto de la cartera en global, un 1 g%, Y de las subcarteras
problemáticas en particular (30% en media, 45% dudosos y 12% residuo subestándar) resultan
razonables teniendo en cuenta las características de esta cartera:
• Se trata de acreditados que en su mayoría no generan recursos para la devolución de los
riesgos por el desplome de ventas y precios del sector inmobiliario, y cuyos incumplimientos
se están aplazando mediante una política de refinanciaciones masiva. Por este motivo la
sevendad que se está aplicando a la cartera corresponde a operaciones normales, cuando en
realidad se trata de operaciones que tendrían que estar en calendario.
• Las probabiiidades de impago de esta cartera es más alta que la mostrada por el propio
rating, en la medida que:
e El ratlng está elaborado con estados de 2008 que no recoge todavía el deterioro de la
situación financiera de estos acreditados. Los estados de 2009 y 20: o aflorarán
pérdidas contables en la mayoría de acreditados del sector, aunque no se aflorarán
las latentes por la caída de valor de sus activos, y que, en la mayoría de los sitúa con
patrimonio neto negativo. En la medida que se trata de pérdidas incurridas, no hay
viabilidad para gran parte de los aoreditados del sector.
) FECC Cej GE'.JEF';'~ CE S.JPFI'·iI5ICN D':P¡'FT';\f:t, TO JE 1"SPEo=:!Or~ GRúPC 3 C.I>,...; JE t.""':JAIe;. t· .. FO"l'd" CE i~,S~E:::Clct·. 2~38 2C· 0093C1
89/101
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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e El rating indOiidualizado de estos acreditados no puede recoger la situación de crisis
del sector inmobiliario, de la que depende la viabilidad de estos clientes, por lo que
los alustes al rating son razonables.
• la caída del precio de las garantías que hacen Inviable la venta de existencias a los precios
anteriores a la crisis en base a los cuales se desarrollaron los proyectos inmobtliarios.
e En el caso de las viviendas y como media la caída se puede situar entre un 25% y
30%, aunque dependiendo de la provincia y tipo de bien puede alcanzar niveles del
40%-50%. Las ventas de adjudicados se están realizando a precios que suponen el
reconocimiento de una pérdida en media del 15% sobre valor contable bruto y del
27% sobre valor de tasación de la fecha de adjudicación. No obstante, en ambos
casos, los niveles de pérdida y caída, respectivamente, son mayores ya que en el
primer caso el valor contable bruto ha sido corregido en el momento de la
adjudicación, al menos, un 10%, Y en ei segundo caso porque las tasaciones de
origen serán superiores a las de la adjudicación.
o Respecto a los suelos, la caída de su precIo es muy supenor, debido a que su valor
estaba basado en las expectativas de desarrollo urbanístico ylo promoción a corto de
los mismos, plazos que se han dilatado y bloqueado en algunos casos. A título de
ejemplo, podemos decir que desde dic-07, las caídas de precios pueden oscilar entre
un40%y 60%.
• La situación de default, real o encubierta, de gran parte de los acreditados, y bajada de valor
del colateral, supone una pérdida incurrida en gran parte de las operaciones, por lo que a
diferencia de un segmento de empresas, los quebrantos estimados están materializados y
solo falta el reconocimiento contable.
Los resultados de los stress test muestran como resultado:
Stress test 2 años BE Central
Stress
Base ST75% ST90%
Como se observa en el gráfico el quebranto neto estimado a dos años en la segmentación. 3.588
M supera al más severo estimado por la entidad (ST 90% 2.873 M) lo que se debe a:
• mayor quebranto estimado para los acreditados problemáticos por su tratamiento como grupo que supone un tratamiento en términos de PD superior, tanto por la migraCión aplicada como por la PD mínima considerada para el sector.
CI=!"CClÓN GENE'l."L DE SI_PE!" ... S Ó .... CEf'.>."íMlEfT:) DE 'NSP",:::ClÓ\ 1. GRUPO 3 901101 G.'-JA DE \4.ilJ)RIC. I'F::::H"E Do: l'lSFEO:::;¡Ó'l 2ifá) 201 JJ:j2C
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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• una LGD superior, prinCipalmente en el caso de suelo, ya que la estimada por la entidad, aunque se trata de una lGD downturn, se ha calculado con una caída del precio del bien del 25%, que se ha visto superada con la caída experimentada por el suelo. Esta puede ir desde un 30%-40% para suelos urbanos hasta 60%-70% para suelos urbanizables e incluso superior para cierto tipo de suelos que no llegarán a desarrollarse.
• Destacar que la LGD que aplica la entidad a operaciones subestándar o refinanciadas que figuran en normal sería superior si figuraran contablemente como morosas, por lo que en este sentido, consideramos que la pérdida esperada de la entidad está infravalorada.
Proceso de segmentación
• Tanto la cartera problemática como la normal, se han analizado para estimar su quebranto bajo el enfoque de tipo de garantía de los acreditados: Suelo, Promoción y resto garantías.
• Inicialmente se aíslan aquellos grupos de acreditados problemáticos: dudosos o subestándar sistémicos o de la entidad y acreditados con refinanciación identificada (filtro 1).
• Se estima el quebranto de suelo, promoción y resto con garantía p'ersonal, distinguiendo en todos los casos los acredITados problemáticos de las operaciones normales.
A, Suelo.
Se ha clasificado el suelo según tramo de L TV y tipología de suelo, aunque para un 12% de la
cartera (612 M) no eXistía esta información, aspecto no penalizado (se ha tratado por urbanizable).
Se ha optado por utilizar las LOO estimadas por la entidad para la cartera morosa, mientras que
para la cartera no morosa se han incrementando un 20% la LGD estimada (lGD'1 ,2), ya que el
escenario de caída del prec.io de la vivienda, en el caso de suelo supera al de la cartera
hipotecaria.
Se ha realizado una estimación altemativa de quebranto (6), aplicando un recorte a los valores
de tasación del suelo en función de su tipología"', considerando LGD 100% a la parte no
cubierta por el VT y al riesgo cubierto se le ha aplicado una LGD del 15%. En cualquier caso a
esta pérdida se le ha aplicado las POs según la categoría del acreditado. El resultado es muy
similar al obtenido por el método anteríor (un 20% sobre el total, frente a un 19%).
Respecto a las POs, en la medida que los recuperabilidad del riesgo depende de la viabilidad de los proyectos, y éstos se encuentran paralizados, y dada la escasa solvencia patrimonial de la
mayoría de los acreditados del sector, creemos que el rating de ia sociedad pierde sentido, salvo
algún caso puntual. Por tanto, se ha optado por aplicar POs a 2 años iguales para toda la cartera de suelo, según su categoría: subestándar, refinanclada o normal.
B. Dudosos ISlA y entidad). PO 100% Y LGD regulatoria e. Subestándar. PO a 2 años del 35% (equivale a PO de un cee condicionada al 75%)
48 Cafda del 40o/c para suelo Gon licercia, 50% para urbanizable y L.rbanizacc. y eCo/e para suelo no : .. wanizable.
CI=:=CClC,1\ G"~.E"'J'.L DE SLP:F',iS 0"1. JEFAF.-:-M/Et..rTC CE I~.S"'E:=:C¡C~I 1. 3FLPQ 6 C';'J .. \, DE \{~r:.pICJ_ I~J=OF~':E DE :~SPEcaor~ 203S201-JO);;::!:
911101
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O. Refinanciados. PO a 2 años del 25% (equivale a la PO del B- al 75%) E. Normal: PO a 2 años del 25% (equivale a la PO del B- al 75%)
Riesgo Queb. Queb. Queb.
Suelo I Opto. A % B Prov. Aneto PE In. ;SIA 389 151 39% 49% 91 60 29%
I Grupos dudosos 699 309 44% 47% 106 203 19%
I n .. rlo,o"in grupo 150 82 55% 41% 60 22 45%
. SIA 1.058 130 12% 15% 96 35 2%
I Grupos. 130 18 13% 15% 6 11 5%
. sin grupo 37 5 13% 15% 7 -2 2%
O
i 150 15 10% 10% 15 3%
i ,sin grupo 53 5 10% 10% 5 3%
I Total; 2.667 715 27% 30% 366 349 13%
~" .•.. ··fy·:X· .. ··· .. ·.··.y·,· 2.299 219 ~ ~
219 3%
';-'133. ~ I ".: "J:, "4<Ji, ' ,
Total cartera suelo 4.966 934 19% 20% 366 8%
K PE+K
12% 41%
9% 27%
9% 54%
8% 10%
9% 14%
8% 10%
10% 13%
9% 12%
9% 22%
7% 10% .~ .. ,.
13%
8% 17%
La distribución por tipo de suelo de las operaciones normales y la parte que se ha elegido como
residuo (según tipología y L TV más alto) son:
%
TiJXl suelo Expos. Residuo ,eSIÓJO
Sueio cor licanea 557 37 n:. Suelo urbanizado 1.051 135 13S'~
Sue:o urbanizable 354 18G 49%
Sue:o no urbanizable 61 61 ·00'%
Sin inforrraciór 266 70 8%
2.299 433 ~ 99',=
Aunque se trata de operaciones de suelo con acreditados que no están clasificados dudosos,
subestándar y no está identificada como refinanciada, teniendo en cuenta la parálisis del sector
estas operaciones se deben estar reflnanciando con carencia de principal \' posiblemente con
financiación de los Intereses, según los acreditados. En la medida que el acreditado no le interese
promocionar el suelo a futuro o presente problemas de solvencia. el suelo acabará en el balance
de Caja Madnd.
) FEC::: Ó'i GE"jR'A_ CE SJPE':;\'ISI::':N O'::P¡.RT'" \1=~ ro ::lE 1'~SPEo:::!Ór~ GR.J;>C 3 921101 CAJ.', Jo: MAJiln 't\FO"lM:: DE 1~.S=-EC:::I·==r·. 2J3~ 2C: Ú093Q
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, . l. l.
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BANCO DE ESPAÑA Eurosistema
Por tanto. procedemos a realizar una estimación del quebranto por el método de ajustar el
valor de la garantía y estimar la pérdida final en caso de que el recobro dependiera de la
realización de la misma.
o El valor de tasación del suelo se ha corregido en un 40% para el suelo con licencia. en un 50% en el resto de suelos excepto en el no urbanizable, el 60%. No obstante, este tipo de suelo puede presentar aún mayor caída de valor
o Se ha calculado la parte del riesgo no cubierta con el VT corregido o Se ha aplicado al resto del riesgo una severidad adicional de115% en concepto de gastos
de adjudicación etc. o Para las operaciones que si quedan cubiertas con el VT corregido, se ha aplicado una
LGO del 30%.
Como resultado resultaría que los 2.300 M de suelo tendrían un quebranto en caso de default
de 753 M, un 33%, siendo la parte del riesgo no cubierta de 440 M (un 19%).
~pos.
Queo. % no '1::'Expos.
Expos. Tota! Queb. cuo,erta No cub
Suelo cen licercia 557 84 15% 70 12%
Suelo urba'lizado 1.052 413 39% 245 23%
Suelo urbanizable 364 140 38% 81 22%
Suelo no urbanizable 60 27 ~% 16 271:)
Sin información 267 9C 34% 29 11l!::,
2.299 753 33% 441 19%
Si se considera que estos acreditados tienen una probabilidad de hacer dejault cercana al cee, la
PO a dos años sería de un 35%, que aplicado al quebranto total de 753 M nos daría la pérdida
esperada de esta subcartera, 264 M. un 11.5%. Se ha optado por mantener el otro cálculo
(quebranto A).
B. Promociones.
Se ha dividido para su tratamiento según el estado de avance de obra: Sin inicial, parada, en
curso, terminada y sin infonnación. No se ha considerado el L TV de la promoción, ya que la
información sobre valor de tasación facilitada se correspondía con la de hipótesis de bien
terminado de la promoción41.
41 La e.1':idad debería contar con e: 'liT de la o~omxión segú'l el estado actual de avarce de obra (coste de repos1ón neto) con objeto de conocer el L'V real de '8 prcmoció:l. Este aspecto debe ss' subsanado
D!FlECCION 3HER .. 'L )~ SUJER\"SICt-.. C,E"A::;T "'ME\ITO o::: ,'-.lSpt::CClON' G=:J:'ü B CJ..JA. o:::: ~/A):::; c, H,FORM:::)E II\S"'EGC Ó~, :::038 2~1 ~C930
93/101
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BANCO DE ESPAÑA
• LGD.
• POs.
Eurosistema
Situación promoción LGD
S,n 'nieiar o en curso, sin inforr:¡ación 35%
Avance 100% 30%
TerrGinada subrogada promotor 30%
P'Dmoción Parada 45%
Hay que considerar teóricamente el dispuesto en estas últimas no ha alcanzado la
parte reservada para venta (10-15%). por lo que el LTV teórico considerando ei bien
en hipótesis de vivienda terminada resu~aria inferior al 80% (entre 70-75%). No
obstante, considerando el riesgo latente existente de que no se llegue a conclUir una
promoción por la situación de debilidad económica y patrimonial de los promotores,
lo más acertado seria considerar como valor de tasación el coste de reposición bruto, por lo que las promociones en curso tendrian un L TV muy superior al 80%.
o Grupos dudosos: PO 100%. <) Subestándar y refinanciaciones: POs condicionada del 35% (PD 1 año del 19,8%) que
corresponde los tramos cee. Si promoción parada PO 100%. o Normal: PO minima del 14,3% (rating B). Se ha distinguido entre la situaCión del
cliente en seguimiento o no y el estado de la promoción
PO 2
Seguimiento Migración años
PD mínima B 14,3%
Promoción: Sin iniciar, en curso o terminada Migra 1 notch
Promoción Parada (PD Ce) 54%
No Seguimiento
PDminima B 14.3%
Promoción Sin iniciar, sin información Migra 1 notch
Promoción: En curso y terminada No migración
Promoción: Parada (PD ceC) 100%
Queb.
Promoción Dpto Queb. A % Prov. neto PE K PE+K
Dudosas (SI A-entidad) 1.441 501 35% 194 306 177S 8s-;: 24~:S
Subestándar 622 81 13% L5 36 2'7::' e'~,ó 8S'e
Refi nanciadas n 315 35 ~ 1% O 36 3% 6:;'::' 9s'c
Subtotal promociones
acred .problemáticos 2.378 618 26% 240 378 11% 7'% 18%
Promociones aerad. nonnal 4.716 274 6% - 274 1,9% 5,2% 7,1%
Sin iniciar 180 11 6% - 11 0,9% 3,0% 4,OO/é,
Paradas 354 63 18% - 63 2,4% 4,2% 6.5%
C·1RECCION :;B\I':R,ú,L )~ SU"'EF:,' S~~:. CE"' ... :n.ú,I.-!E',fTO DO: "..¡sP:::CClÓ~; . G"I'JO() B 94/101 CAJ'>' DE ~/AD" C. I',FOFME ::lE I'''¡SPECGÓ.',¡ ~033 2J1 C~?30
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En curso 1.026 74 7% 74 1,5% 3.4% 4.80:; .. ;
Terminadas 2.605 88 3% . 88 1,2% 3,8% 5,1%
Sin información 551 38 7% 38 1,6% 6,2% 7,8%
Total promoción 7,094 1.057 15% 240 818 4,9% 5,2% 10,1%
Prom.: Residuo normales 1.359 183 13% 183 4% 7% 10%
(*j Son las operaciones refinanciadas no dLdosas e subes!árdar.
La cartera residuo de las promociones en situación normal, 4.716 M se ha calculado utilizando la
clasificación de seguimiento, que asciende a 1.359 M, siendo su quebranto de 183 M (un 13%).
También se podría haber optado por seleccionar aquellas promociones sin iniciar, paradas o
temninadas con un tiempo de finalización supenor a 1 aRo.
Riesgo con garantía personal u otras garantías de acreedores problemáticos
En este apartado se analiza el quebranto de los saldos que figuran en el cuadro de distribución
crediticia con garantía personal o dineraria y las operaciones con garantía hipotecaria de naves,
segundas hipotecas, etc.
A continuación se analizan la parte de estos saldos que corresponden a problemáticos.
Queb. QU€t:.
Expos Bruto 7::.0ueb. Prov. Ne~c s·~ PE % Cap PE+Cap
"JFEC:::0"< GE'-JEFA~ CESjPE"l'!lSlót~ D=P.~RT';\E~·.TO JEr-EFECClór'J GR,PC 8 95/101 C"",,,, )'0 t,'~)RID 't"FO=¡\E DE l!\s"'Ecc!é~. n36 2(:" 0(0930
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • •• l·
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Dudosos 2.314 1.203 52% 582 521 30% 8"' " 39~"~
Subestándar 1.644 175 ~1% 108 67 1% 107é, 12%
Refinanciados 14 2 14% O 2 67'~ 2' o.' 1."0 26%
Total proble, 3.972 1.380 35% 690 600 18% 9% 28%
Avales 620 77 12% 67 10 12~:Q 8% 21%
T ctal resto riesgo proble 4.592
Los criterios para estimar el quebranto han sido:
Riesgo con garantía personal de acreditados no problemáticos ("normales")
OL:eb. QlIeb. PE+
Expos. Bru:o %QL-eb neto DE Cap Ca::.
Resto riesgo no suele no promoc. norm 1.304 126 1 OC/~ 126 3% 9% 12%
Residuo 328 69 21% 69 9% 13% 22%
El residuo se ha identiJicado como acreditados con rating CCC y B-
6.6. Segmentación de otras carteras.
El proceso de segmentación del resto de carteras se Incluye en el anejo 13. Estas serían Pymes
no promotor. Financiación espeCializada, Consumo, Autónomos y Microempresas.
7. Revisión de procesos de control y valoración de garantías reales
A continuación se incluyen las conclusiones de la inspección realizada por el equipo de
especialistas de tasadoras del BE a Caja Madrid sobre los procesos y procedimientos implantados
en el ámbito de valoración de garantías y activos inmobiliarios.
Dichas conclusiones fueron trasladadas a la entidad previamente y comentadas con los
responsables de la Caja en reunión de 20 de septiembre de 2010.
DIRECCION SEN~Ril,L ::1:: SUq:p,',"SICk CE"'.;=rr ;"ME'HO D:: 'NSP~ca:jt·2 1. G=:·j"'O B 96/101 CJ...l.l, DE ~/'::'D=: C. ¡",FORME )E ¡"JSPF:;C: Ó:·; 2038 2J1 ccsr .. ,o
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7.1. Valoración de activos por tasadora independiente
Con carácter general, las tasaciones son realizadas por TASAMADRID, que al ser una sociedad del
grupo, no reúne los requisitos de independencia que se exigen para las valoraciones de
inmuebles que forman parte del patrimonio del grupo CAJA MADRID tales como los activos
adjudicados" .
Estos han sido tasados mayoritariamente por TASAMADRID, en vez de por una sociedad de tasación
independiente, lo que es contrario a lo establecido por el artículo 6. al del Real Decreto 775/1997, de
30 de mayo, de homologación de sociedades de tasación, yes contrario a lo señalado en la norma
14a .5 en relación oon la norma 62" de la CBE 4/2004.
7.2. Actualización de las garantías
7.2.1. Tratamiento de los ficheros de garantías:
No hay una vinculación entre la base de datos de garantías y la base de datos de
tasaciones. No existen campos que parmitan relacionar de una forma unívoca ambas bases de
datos, dedo que en la primera falta el número de tasación, yen la segunda no aparece el número
de operación. La información que figura en la base de datos de garantías de la inversión ered iticia
se introduce en el sistema en el proceso de tramitación de operaciones desde las oficinas.
La información incorporada en la base de datos de garantías es insuficiente para obtener
una adecuada identificación de las garantías para realizar una actualización precisa de los valores
de tasación. Para ello la Entidad debería Interconectar la base de datos de tasaciones cen la de
garantías, de modo que así disponga de toda la información que pudiera ser relevante para la
actualización automática de valores de las garantías.
7.2.2.Procedimientos para la actualización masiva de valores de las garantías
inmobiliarias.
Actua1ízarión oeriódica de {as gamntfas.
CAJA MADRID no tiene establecido ningún procedimiento para la actualización de los
valores de las garantías de operaciones crediticias. a pesar de que en la Norma
cuadragésima tercera de la circular 3/2008, de 22 de mayo, el Banco de España ha dispuesto
que, "el valor del bien hipotecado será revisado con una frecuencia mínima de un año, cuando se
trate de inmuebles comerciales, y de tres años, en el caso de Inmuebles residenciales. Esta
revisión podrá realizarse mediante métodos estadísticos, salvo en el caso de inmuebles singulares
o no susceptibles de producción repetida.
¿2 Esta :Ycl~rstaflcis. ya ha sdo rerreradanent9 tra-srniti::::a ccr El )rupo c¡::oera~i'"o ~9 nS:J9:Jc'Ó'" ce Ca_j¿ M~dr.j, ::d coro pcr a p'ooi¿
al~diTrí2 inte~~a ::::e a e-ti:::ac.
:;~,E::::CI'::~-. G~r-..ERR CE SUF::R',1SIÓr'J :lEp."FT;.r, .. :Et-rc: CE I~,S:>ECC Ó'-J I GRUPC E 97/101 CA...JA CE MI'CRD. NFCFl:·":E CE NSP"CCI::';N 2C38~O~0093~
7(.,0 .-.l
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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En los activos adjudicados, existe un procedimiento para la actualización de los valores de
tasación en el momento de la adjudicación de inmuebles, mediante la realización de una nueva
tasación. pero no existe procedimiento para actualizaciones posteriores.
En todas las tasaciones analizadas de operaciones dudosas, correspondientes al segundo
semestre de 2008 y al año 2009, las fechas de las tasaciones son de mecia 42 meses
anteriores a la fecha de la operación, debido a que en los procesos de reinstrumentación de la
deuda, la fecha de operación que figura en los ficheros es la de la novación, y no la inicial.
Actualización de valores de las garantías hipotecanas effcacas de cara a la aolicación del escrito de la direcciÓn general de regulación de 13 de iulk) de 2009 v Sil Imoacto sobre los fondos esoeciales oara insolvencias.
La actualización de los valores de tasación de las operaciones dudosas cubiertas con
garantías eficaces, para la aplicación de menores exigencias de cobertura, presenta las siguientes
debilidades:
a) ha sido realizada por la propia entidad, y no por una sociedad de tasación independIente (a
partir de la entrada en vigor de la circular 3/2010. se exige que la actualización de los valores los
realice una sociedad de tasación independiente).
b) Se ha realizado a partir de índices medios provinciales de precios de la vivienda
publicados por el Min,sterio de la Vivienda.
c) Existen carencias relevantes, para el cálculo de los valores actualizados, en la
información de las garantías. tales como fecha de tasación, tipología del activo o código
postal, entre otros.
Consecuentemente se hace necesaro la actualización de los valores de tasación por parte de una
sociedad homologada independiente. siguiendo el criterio de la circular 3/2010, con datos más
acotados que los que figuran en la base de datos de garantías, al objeto de precisar los valores
actuales de las garantías de la cartera crediticia dudosa.
7.3. Calidad de las tasaciones y su reflejo en los ficheros de garantías: muestras de
tasaciones.
7.3.1.Resultados de la muestra de tasaciones:
Se han realizado 4 muestras de tasaciones:
1) 100 Viviendas adjudicadas vendidas
2) 55 tasaciones de garantías de operaciones dudosas
3) 33 terrenos adjudicados
4) 58 tasacIOnes de garantías hipotecarias de terrenos
IncidenCias detectadas ea las tasaCiOnes de viviendas adJudiCadas vendidas:
:JFECc.:Ó'< GE"EFA_ DESJPE=r'iISIÓN D":P¡lRT;.,\H·.TO )EI'~SPEO::IQ,\I G"1L1PO 9 98/101 C':""'A)" M,<.)RID t,FO"!\1': CE 1~.S~Ec.:CI'::':t, 2J38 2C" OC930
• • • • '. !.
• • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • :. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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a) En el 87% de las tasaciones no se ha calculado el valor hipotecario a pesar de que la norma
34, párrafo 11 de la Circular 4/2004 establece que el valor que debe tomarse como referencia para
determinar el valor contable del activo, es el valor hipotecario.
b) El 65% de la cartera analizada de viviendas adjudicadas vendidas ha SJdo tasado por
TASAMADRID.
Incidencias detectadas en las tasaciones de garantias de operaciones que han devenido como
dudosas
a) El 23% de las tasaciones de viviendas analizadas, que garantizan riesgos hipotecarios dudosos, no
son válidas para mercado hipotecario:
2 tasaciones han sido realizadas por una sociedad no homologada por el Banco de España.
En un caso el valor de la garantía está justificado por u n borrador de una tasación.
En una tasación, la finalidad es la de asesoramiento de compraventa, y no la de garantla hipotecaria del artículo 2 a) de la Orden ECO/805/2003 (en adelante la Orden). 6 tasaciones presentaban valores condicionados, sin que conste levantamiento de los
condicionantes.
2 tasaciones se ha tomado como valor de tasación de la vivienda el que se calculó en
hipótesis de edificio terminado, cuando se valoraba un proyecto o un edificio en
construcción.
b) Adicionalmente se han observado otras deficienCias tales como:
En el caso de operaciones con varias garantías, solo figuran, en el fichero de dudosos, las características de una de ellas. Cuando existen varias operaciones con una misma garantía, el importe de ésta no se asigna en la parte que corresponde a cada operación. En Viviendas de protección pública, se ha detectado un caso en que ligura el valor de mercado por comparación, y no el valor máximo legal. IDEP 1173230723.
InCidencias detectadas en las tasaciones de terrenos adiudicados:
al El 39% de las tasaciones analIZadas de terrenos adjudicados no siguen la normatp,¡a de valoración
de estos actp,¡os debido a que estaban condicionadas o se indicaba explícitamente que las
tasaciones no se habían realizado de acuerdo a la Orden, o bien, en una tasación, se indica en el
informe que no se han podido realizar todas las comprobaciones preceptivas".
b) Otras deficiencias detectadas:
Se han observado diferencias entre los valores de tasación que figuran en las tasaCiones, y los que aparecen en los registros del inventario de adjudicados. En 3 inmuebles estas
43 Se ha ut;!lza.jc la me:odo'ogí2. GO,~tenica en la O.M. :::0:'/8':::5/2')J3, no sien:::o n3Cesa~o su i~lteGro CI~mp!jmen::::: PO' ser a ral ciad ·je
vese-le -forme cislinta dE las ·:)ol:g¿da~ é. s_ a¡:liC2.cién. y al ,o hat<srS6 po,jlde' realzar todas (¿s .::::or-pr:::bacÍ(Jne~ ¡:rec8obas.
)!P.E::::::I(';~, G'=~,ffit.L CE .sUP::R·,lSiÓN, )'=FAFT;'¡·:!:-:~,-C CE I~,S~':::; Q'll \3RUPC a 99/101 2A ... A CE r.tio,CRD, NFOR\~E CE M,P:::CCIÓf.,J 283820· C(I93Cl
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diferencias hacen que el valor neto contable supere al valor de tasación por un total de 6 mi lIones de euros. En algunos casos la tasación que justifica el valor del terreno, no se corresponde con la de las
fincas adjudicadas, sino que es una parte del ámbito valorado de mayor superlicie a las
fincas adjudicadas. En estos casos, una valoración especifica de las fincas finalmente
adjudicadas, puede diferir del valor asignado en la tasación a la parte adjudicada.
Incidencias detectadas en las tasaciones de terrenos en garantía de operaciones:
a) El 67% de las tasaciones analizadas de terrenos en garantía de operaciones no cumplen con
la normativa para mercado hipotecario.
El 50% de las tasaciones analizadas de terrenos estaban condicionadas, o se Indicaba
explícitamente que no se habían realizado de acuerdo a la Orden, o incluso en un caso, solo
se disponía de un borrador de informe.
El 17% de las tasaciones analizadas no cumplen la normativa de valoración de la Orden, a pesar de que en el certificado y en el informe se Indica que se ha realizado siguiendo las
disposiciones contenidas en la Orden.
b) Otras deiiciencias detectadas:
En 3 tasaciones de terrenos, el valor de tasación que figura en los registros de la garantía era
el de hipótesis de edificio terminado en vez del valor actual de dicho terreno.
11 tasaciones de suelos no se justifican en la tasación los valores adoptados. De ellas en
4 se señala como método aplicado e! de comparación, a pesar de que no se identifican los
comparables, yen el propio informe se indica que "es destacable la dificultad de obtención de
este tipo de datos por corresponder estas operaciones de compraventa, a productos muy
escasos o limitados en el tiempo, que generalmente se producen solo cuando se empiezan a
desarrollar los avances de Planeamiento, con la intenCión de que los promotores tomen
iniciativas en el desarrollo del Planeamiento y la Gestión Urbanística futura".
Otras incidencias:
a) Referentes al arch OJO de las tasaciones:
A fecha de hoy, no se ha justificado, por los correspondientes Informes de tasación, ei valor de 3 terrenos, y como Justilicación del valor de otros 3 terrenos, se han aportado sendos informes de tasación que corresponden a fincas diferentes a las inventariadas. Estas incidencias se han indicado reiteradamente a la Entidad.
8 informes de tasación se han recibido con posterioridad a la el<jboración del informe de inspección.
b) Otras cuestiones:
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