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15/07/2009
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MEGAPROYECTOS DE VIVENDA YDE VIVENDA Y
COMERCIOING: FERNANDO LLOSA DE CARDENAS
JUNIO 2009
Desde el año 2000, el sector inmobiliario peruano ha experimentando un gran crecimiento. La demanda de viviendas se ha visto favorecida por diversos factores como:
• Aumento de los ingresos familiares• Presencia de Programas de Vivienda que faciliten el desarrollo de proyectos
• Mayores facilidades crediticias, con tasas más bajas y mayores plazos.
TENDENCIAS
MEGAPROYECTOS CON LAS SIGUIENTES CARACTERISTICAS
• Unidades inmobiliarias numerosas• Repetitivas • Bajo precio
MEGAPROYECTO
Logrando en conjunto un gran ahorro en actividades como:
TERRENODISEÑO DE PRODUCTOCONSTRUCCIONCONSTRUCCIONMERCADEO
Lo que permite que el proyecto sea viable, logrando que mejoren los ingresos y disminuyan los costos para permitir que el precio de las viviendas llegue a las clases populares ofreciendo una vivienda digna y un cambio en la calidad de vida de las personas.
TERRENO Y ENTORNO
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TERRENOS
– Grandes
– Bajo Costo
– Bien Ubicados
– Adecuada relación con el Entorno
TERRENO
Granja El Infiernillo
Área: 22.7 has
Cuartel La Pólvora
TERRENO APARENTEMENTE BARATO PERO ….
Canal de Rebose
Agricultores
Postes
Damnificados Eliminación Desmonte Delimitación
VIVIENDA30.5%
AREA DE VIAS26.6%
COSTO REAL DEL TERRENO NETO
Costo Terreno Habilitado Area m2 US$ /m2
Costo del Terreno + Alcabala + Comisión $ 18.96/m²
Gastos de Proyecto Habilitación Urbana $ 0.57/m²
Gastos de Licencias Habilitación Urbana $ 0.09/m²
Presupuesto Habilitación Urbana $ 33.93/m²
PRECIO DE TERRENO EN LICITACION US$ 15/m2
49% del Area es
COMERCIO15.1%
EDUCACION3.4%
EQUIPAMIENTO URBANO
8.3%
RECREACION PUBLICA
16.0%
Gastos Generales Habilitación Urbana $ 1.91/m²
227,046 m² $ 55.47/m²
Costo Terreno Habilitado Area m2 US$ /m2
Terreno Residencial 88,805 m² $ 112.53/m²
Terreno Comercial Educacional 23,108 m² $ 112.53/m²
Total Terreno Rentable 111,913 m² $ 112.53/m²
aprovechable comercialmente
El Agustino
Al centro de la ciudad de Lima…
UBICACION
LIMA
Con muy fácil acceso desde vía de Evitamientoy Centro de Lima
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En un distrito que está cambiando…
BOULEVARD HOYLE PALACIOS
BOULEVARD REPUBLICA
REMODELACION AV TUPAC AMARUNUEVO OVALO DE LA PAZ
•• 7 frentes de desocupados 7 frentes de desocupados del Agustinodel Agustino
•• 01 frente de Ex01 frente de Ex-- reosreos•• Población y Dirigentes del Población y Dirigentes del
Responsabilidad Social Empresarial
ENTORNO Y REALIDADENTORNO Y REALIDAD
Agustino con expectativas Agustino con expectativas de 11,000 plazas trabajo.de 11,000 plazas trabajo.
•• Delincuentes organizados Delincuentes organizados esperando inicio de obraesperando inicio de obra
JEFE ADMINISTRATIVODE OBRAS
RELACIONADORRELACIONADOR
Gremios de
Construcción Civil
Dirigentes de
Organizaciones Vecinales
Equipo
ANTROPÓLOGOINVESTIGACIÓN SOCIAL
MAPEO DE ZONAS
Responsabilidad Social Empresarial
EQUIPO SOCIAL INDUSTRIALCOMUNITARIO
ASISTENTA SOCIAL
Policía Nacional
Instituciones
Públicas y Privadas
Instituciones y organizaciones de base
(actividades de promoción y proyección social)
Bienestar de los trabajadores en
obra
Legal
OrganizaciónEquipo Social
–– 14 talleres de capacitación básica.14 talleres de capacitación básica.–– 02 talleres de capacitación a la Comunidad02 talleres de capacitación a la Comunidad
•• Instalaciones eléctricas domiciliariaInstalaciones eléctricas domiciliaria•• Instalaciones sanitarias domiciliariasInstalaciones sanitarias domiciliarias
–– 350 Pobladores capacitados 350 Pobladores capacitados –– Horas de capacitación aprox. 16,500Horas de capacitación aprox. 16,500
Responsabilidad Social Empresarial
FRENTE EXTERNO FRENTE EXTERNO –– PLAN DE ENTRENAMIENTOPLAN DE ENTRENAMIENTO
p pp p–– Apoyo 4 colegios, 01 comisaria , central comedoresApoyo 4 colegios, 01 comisaria , central comedores
• 03 capataces instruidos en Cali y Bogotá• 05 ayudantes instruidos en Cali• 2500 hh. de capacitación especializada (colombianos)• 40 operarios curso lectura de planos (Sencico + Sindicato+ GyM)
Responsabilidad Social Empresarial
FRENTE INTERNO PLAN DE ENTRENAMIENTO / CAPACITACIÓN
DISENODE PRODUCTO
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DISEÑO DE PRODUCTO
• URBANIZACION– Cantidad y tipo de viviendas– Zonas Comerciales– Soporte de Educación– Equipamiento Urbano– Recreación PublicaRecreación Publica
• UNIDADES DE VIVIENDA– Simétrico– Modulares– Optimizando:
EstructurasAcabadosRecorridos de Instalaciones
– Alternativas de Diseño
DISEÑO DE URBANIZACION
VISION DE UN GRAN CAMBIO QUE HOY ES YA UNA REALIDAD
SECTOR RESIDENCIAL
Datos:N° de edificios: 170Altura de Edificios: 5 pisos20 Departamentos por EdificioNº de departamentos: 3,400N° de estacionamientos: 825 u.
Cada manzana es un conjunto residencial
m2 construidos: 218,388 m2
N° de Etapas: 3Nº de Sub-Etapas: 46Duración Prevista : 34 mesesEntrega de Ultimos: Ago 2010
Datos:N° de Manzanas: 2Area de Terreno: 15,300 m2M2 de Construcción: 10,000 m2Sala de Ventas (mínimo)N° de estacionamientos: 100 (mínimo)Inauguración Tottus: Julio 2008
SECTOR COMERCIAL
Dos manzanas comerciales integradas a través de boulevard municipal y frente a corredor vial Estación Central – San Juan de Lurigancho
F
HG
FuturoCentro
Comercial
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4 Construcción de Supermercado Tottus
SUPERMERCADO TOTTUS
Datos:N° de Manzanas: 1Area de Terreno: 7,800 m2M2 de Construcción: 550 m2Aulas (mínimo)N° de estacionamientos: 10 (mínimo)
SECTOR EDUCACIONAL
FUTURO
Institutos de ComputaciónCentro de Formación
Tecnológica
FUTURODESARROLLO
Datos:N° de Manzanas: 3Area de Terrenos : 18,900 m2
Sector Comunal: 9,815 m2Mz SERPAR: 4,540 m2Mz Minst. Educación 4,545 m2
SECTOR EQUIPAMIENTO URBANO
SECTOR COMUNALMunicipalidadComisaríaCentro de SaludMuseo de SitioBoulevard Cultural
DISEÑO DE EDIFICOS
InmobiliariaEdificaciones
ProyectistasPresupuestos
COMITÉ DE PROYECTO
Proceso iterativo
Análisis de alternativas
Diseño
8 pisos 6 pisos 5 pisos
ANALISIS DE RENTABILIDAD
2560 dptos2720 dptos3144 dptos
DEPARTAMENTO TIPICODiseño
DISEÑO DE EDIFICIOSDiseño
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DEPARTAMENTO PILOTODiseño
ESTRUCTURACION DEL CONJUNTO
• Evaluar conveniencia de efectuar un diseño con placa vs. Albañilería armada.
• Evaluar conveniencia de usar losas aligeradas, armadas o pre-losas
• Determinar el tipo de cimentación más conveniente de d l ti d t t l
Diseño
acuerdo al tipo de estructura y suelos.• Efectuar bloques triples dobles y simples, para ahorrar
muros
Edificio Simple
Edificio Doble
Edificio Triple
ESPESORES DE PLACAS MENORESDiseño
OPTIMIZACION DE INSTACIONES SANITARIASDiseño
POSICION ABIERTA POSICION CERRADA
FUNCIONAMIENTO DE AIREADORES
Diseño
INSTACIONES SANITARIAS -ALTERNATIVA
Diseño
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AJUSTE EN DISEÑO DE VIVIENDAS
• Determinar dimensiones óptimas de baños para evitar
cortes de cerámico.
• Diseñar los vanos de las ventas del tamaño óptimo para
disminuir las mermas en los perfiles de aluminio y
cristales
Diseño
cristales
• Diseñar la puerta del tamaño óptimo de acuerdo a las
dimensiones disponibles en el mercado
• Las alturas de piso a techo de las viviendas serán de 2.30
mts
• Minimizar recorridos de tuberías de agua, desagüe y gas
H p-t = 2.30NPT = +2.41
DORMITORIO 2DORMITORIO 1
SALA - COMEDOR
•• Ahorro de 11.50 ml Ahorro de 11.50 ml por departamento .por departamento .
•• Reducción de Reducción de diá t ddiá t d
REVISIÓN DE CIRCUITOS ELÉCTRICOSREVISIÓN DE CIRCUITOS ELÉCTRICOSDiseño
PASADIZO 2
DORMITORIO 3
COCINA - LAVANDERIA
DuctoESTUDIO BAÑO
PAS
AD
IZO
1
ALUMBRADO
diámetro de diámetro de cableado de cableado de interruptores interruptores (permitido por la (permitido por la norma).norma).
OPTIMIZACION DE DISEÑOS
• Compatibilización de planos de distintas especialidades.
• Revisión detallada de recorridos.
• Diseño de cruces.
Diseño
ALGUNA ALTERNATIVAS DE DISEÑODiseño
VIVIENDAS ECONOMICAS
• CONSTRUCCION– Optimización de Movimiento de Tierras
– Producción Continua
– Procesos Estandarizados y Mecanizados
– Cuadrillas y Equipos de trabajo optimizadas
DEMOLICION, LIMPIEZA Y ELIMINACION DE CONSTRUCCIONES EXISTENTES
SEDAPAL
ELIMINACION DE DESMONTE A BOTADEROS : 45,000 m³
DEMOLICION Y ELIMINACION
Proceso Constructivo
CEMENTERIO
DEMOLICION Y ELIMINACIONDE CONSTRUCCIÓN: 36,000m²
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TIERRA DE CHACRA ACOPIADA 17,000 m³
REQUERIDA (e= 25 cm ) =16 000 m3
Proceso Constructivo
ACARREO Y ALMACENAMIENTO DE TIERRAS DE CHACRA PARA SU USO EN PARQUES
20 5 .0 6 0
REQUERIDA (e= 25 cm.) =16,000 m3 PARQUE : 36,328 m²EN MANZANAS: 28,000 m²
ACARREO Y ALMACENAMIENTO DE TIERRAS DE CHACRA PARA SU USO EN PARQUES
Proceso Constructivo
PROCESO DE RECICLAJE DE EXCAVACIONES
RELLENO DETRÁS DEL MURO:
• 35,000 M3 CON MATERIAL DE CORTE EN VIAS• 52,000 M3 CORTE DE MANZANAS
DEL PROCESAMIENTO SE OBTIENE:4,200 M3 PIEDRAS PARA LOS MUROS GAVION-TERRAMESH 54,000 RELLENO DE INGENIERIA PARA EDIFICIOS12,000 M3 RELLENO ESTRUCTURAL PARA TIERRA ARMADA
RECICLAJE DE MOVIMIENTO DE TIERRASProceso Constructivo
PARQUE 4
CORTE Y EXCAVACION PARA CIMENTACION DE EDIFICIOS – RELLENO DE LOS PARQUES
Proceso Constructivo
RELLENO CONTROLADO DE INGENIERIA OBTENIDO EN LOS PARQUES
53,000 m³
OPTIMIZACION DE MOVIMIENTO DE TIERRAS
• Efectuar un plataformado en los edificios para reducir los volúmenes de corte de material y usar material de préstamo debajo de los parques
Proceso Constructivo
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1º ETAPA 1,160 DPTOS
2º ETAPA 1,000 DPTOS
Proceso Constructivo
OPTIMIZACION DE EQUIPOS DE TRABAJO
3º ETAPA 1,240 DPTOS
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•• MonolíticoMonolítico•• LivianoLiviano
PROCESO CONTINUOProceso Constructivo
0.75
0.60
0.480.45
0.410.44
20%20.60 %
OPTIMIZACION DE RESULTADOS DE PRODUCIONProceso Constructivo
"MI VIVIENDA" STD. PRES. LA POLVORA FRENTE ING.1
FRENTE ING.2 FRENTE ING.3 PROM. OBRA
Rendimiento promedio logrado : 0.44 hh/m2Rendimiento promedio logrado : 0.44 hh/m2Area a Encofrar : 827,900 mArea a Encofrar : 827,900 m
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•• 7070%% deldel díadía acarreaacarrea materialesmateriales dede obraobra..•• 3030 %% dede díadía vacíavacía concretoconcreto..•• GranGran ahorroahorro netoneto dede procesoproceso dede vaciadovaciado yy acarreosacarreos
CONCRETO CONCRETO TELEHANDLER VS. BOMBA Y ELEVADORESVS. BOMBA Y ELEVADORES
Proceso Constructivo
•• SeSe logralogra vaciarvaciar enen susu totalidadtotalidad loslos pisospisossuperioressuperiores..
•• ReduceReduce incorporaciónincorporación dede aireaire producidoproducido conconBombaBomba
•• ActividadesActividades complementariascomplementarias
TELEHANDLERTELEHANDLERProceso Constructivo
PROCESO DE CONSTRUCCIÓN
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PROCESO DE CONSTRUCCIÓN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN
PINTURA EN MUROS
ACABADO DE MUROSACABADO DE MUROSProceso Constructivo
INSTALACION DE COLOMURAL
‐Menor personal en obra, menor gasto de Obras Provisionales‐Mejor control de los trabajos ejecutados‐ Áreas de trabajo más libres y ordenadas.
ASPECTOS DE MERCADO
ASPECTOS DE MERCADO
• OFERTA– Desarrollo de Nuevos Proyectos
• Terrenos Disponibles
A i i• Autorizaciones
• Adecuar reglamentos a nuevas necesidades
• Innovación
• Desarrollo del producto Adecuado
• Atender a nuestro cliente
• Aspectos de Post venta
ATENDER A NUESTRO CLIENTE
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ASPECTOS DE POSTVENTA ASPECTOS DE MERCADO
• DEMANDA– Capacidad de Pago
– Disponibilidad de Financiamiento AccesibleDisponibilidad de Financiamiento Accesible
– Formalización del Ingreso y adaptación de los bancos al mercado
APOYO AL FINANCIAMIENTO A TRAVES DE PROGRAMAS
PROYECCIONESPROYECCIONES
LLEGAR A SECTORES CADA VEZ MAS POPULRES , PERO OFRECIENDO VIVIENDAS DIGNAS
VIVIENDA – PROGRAMAS SOCIALESCOLLIQUE
PROYECTOS DE GRUPO GRAÑA Y MONTERO EN SEGMENTOS POPULRES
PARQUES DE EL AGUSTINOGAREZON
EDELNOR
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Datos
N° de edificios: 21
N° de pisos: 12 y 15
Nº departamentos: 2,400
PROYECTO CENTRIKAUbicación Av. Oscar R. Benavides (Ex colonial), Breña
N° estacionamientos: 800
M2 construidos:
197,175m2
Área del terreno : 52,
000m2
M2 Servicios comunes: 400m2
M2 de área comercial 3,500m2
1,000 m2 destinados a educación
Salón de usos múltiples para
reuniones y fiestas, sala de Internet
equipada, guardería para el
CARACTERÍSTICAS GENERALES
cuidado de los niños gimnasio
equipado.
18,431m2 de parques y áreas
verdes
PLANTAS TIPO
Ubicación Jr. Pedro Garezón, a 1 cuadra del cruce con Av.
Nicolás Dueñas y Av. Argentina. Cercado de
Lima
DatosN° de edificios: 7
PROYECTO GAREZON
N° de pisos: 7
Nº departamentos: 392
N° estacionamientos 131
M2 construidos: 30, 388m2
Área del terreno : 13, 421m2
M2 parque interno 2,400 m2
Producto de excelente nivel de
calidad de vida dirigido al
segmento C.
Departamentos de 75m2 y 70m2
Cuentan con 3 dormitorios, sala-
comedor cocina-lavandería 01 baño
CARACTERÍSTICAS GENERALES
comedor, cocina lavandería, 01 baño
y un escritorio con opción de
segundo baño (incluirá las
instalaciones para ello)
1 Ascensor por edificio
Ubicación Altura Km 13.75 de la Panamericana
Norte, Comas
DatosNº departamentos: 22,656
N° estacionamientos 7 621
PROYECTO COLLIQUE
C O M A S
AUTOPISTA CH N estacionamientos 7,621
M2 construidos: 1.5 MM m2
Área del terreno : 642,874 m2
M2 áreas verdes 214,504m2
HILLON TRAPICHE
NUEVOHABITATCOMAS
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354 Edificios de ocho pisos
Departamentos de 44 y 70m2
Departamentos de 2 y 3 dormitorios
Un ascensor por edificio
44 Parques con 108,951m2, 19,250 m2
de áreas comerciales, 5,830 m2 de lotes
CARACTERÍSTICAS GENERALES
industriales y 12,860 m2 de aporte para
educación.
10,000 unidades Techo Propio
4,000 unidades Mi Hogar
1,000 unidades MiVivienda
Estas 15,000 unidades forman parte del
compromiso con el fondo mivivienda.
7,656 unidades de libre disposición
(Mivivienda)
UNCAMBIO EN LA FORMA DE VIVIR
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