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OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA,¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?
ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
IE Business SchoolE-101 María de Molina 420 junio 2013
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
VÍA INGRESOSGastos negativos, Variantes de explotación -ingresos atípicos, zonas comunes, Servicios, Marketing y diferenciación de producto
VÍA GASTOSReducción en consumo de suministros, Empresas de servicios energéticos, Etiquetados y certificaciones
VÍA RESULTADO OPERATIVOEfecto multiplicador, Dualidad CAPEX/OPEX, Gestión Pérdidas y Ganancias, Fiscalidad, Outsourcing
Estrategias sobre cuenta de resultados ante un mercado más exigente
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
VÍA INGRESOS
ALFONSO ARROYO CABALLERODirector General de la División de Gestión de AGUIRRE NEWMAN
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Introducción:¿Cómo estamos después de 7 años de crisis económica?
Caída de los precios de arrendamiento de media de más de un 40%
Tasa de disponibilidad de superficie en el mercado, mas alta de las últimas décadas.
Tendencia constante de reducción drástica de gasto en los activos (recuperable/no recuperable)
Envejecimiento de los activos inmobiliarios, falta de actualización, aumento de la competencia , falta de diferenciación, mercado competitivo solo vía precio.
Cambio profundo del mercado inmobiliario. Ya nada es evidente, hay que posicionarse y saber a donde queremos ir.
¿El único posicionamiento posible es ser “barato”?
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Gestión Integralde Valor Añadido:
No hay formulas mágicas comunes para todos.El éxito esta en saber interpretar cada situación y tomar las decisiones adecuadas.
VARIABLES A CONSIDERAR: Tipología del activo: Localización, precio, servicios,
calidad, tamaño, M2 alquilable/útiles,…
Características de Propietario: Patrimonialista, Value Added, Core, Oportunista, nivel de reinversión, nivel de rentas mínimas exigidas,…
Mercado: Demanda, flexibilidad, superficies medias, diferenciación.
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Estrategias sobre cuenta de resultados
Aumentar los ingresos: Aumentar la ocupación Generar “Otros Ingresos” (Crear Gastos “Negativos”)
Reducir los Gastos: Suministros: Eficiencia Servicios: Sinergias de portfolio Crear Gastos “Negativos”
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Aumentarlos ingresos:
Aumentar la ocupación: Técnicas comerciales mas agresivas
Traspaso de conocimiento Gestión/comercialización
“Dirigir” el producto a su demanda Evitar la desocupación, retención de inquilinos. Diferenciación del producto: dar mas por el mismo
precio Técnicas de Marketing Adecuación de precio al mercado. Renta de
inquilino= Renta + Gastos
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Aumentarlos ingresos:
Aumentar los “Otros Ingresos”: Generar ingresos atípicos: Explotación del activo como
imagen,
Explotación de zonas comunes: Dar servicio con retorno; zonas de vending comunes, servicios de banco, Conserjería (tintorería, viajes, entradas, …)
Aprovechamiento de superficie alquilable desocupada: Servicio Guardería, espacios profesionales a tiempo parcial ; Oficina Virtual, Coworking, Bussines Center, Offiplus, e-sampling , alquiler de salas de reuniones polivalentes, cafetería/restauración, parking publico,…
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
VÍA GASTOS
MARÍA I. CUBILLO SAGÜÉSDirectora General en SinCeO2
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OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
VÍA RESULTADO DE EXPLOTACIÓN
MIGUEL ÁNGEL GARCÍA TAMARGODirector del Área de Patrimonio y Expansión de IBERDROLA Inmobiliaria
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GAV y Yield
• GAV: Medida numérica del valor de un activo• GAV = (Ingresos totales [renta+gastos repercutidos] – Gastos totales) / Yield [%tasa capitalización]
• Yield = Tasa numérica de la rentabilidad esperada a una inversión• Componentes Yield = Renta Riesgo cero + Prima Riesgo Negocio + Prima Riesgo Activo
Aumentando Renta
Aumentando Gastos RepercutidosIncrementando Ingresos
Reduciendo GastosAhorro Gastos
Mejora Eficiencia Operativa
GAV
GAV = Ingresos Netos ÷ Yield
Vía Resultado Operativo
Efecto Multiplicador de la Optimización del gasto
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OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Efecto Multiplicador de la Optimización del gasto
Riesgo País
Riesgo Sector
Riesgo Activo
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Calidad del Inmueble
Eficiencia: Superficie – Técnica -
Operativa
Calidad de IngresosInquilinos y contratos
Niveles de renta a Mercado
Localización Macro/Micro
Componentes de la Yield
+
-
GAV = Ingresos Netos÷Yield
Vía Resultado Operativo
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23OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Efecto Multiplicador de la Optimización del gasto
Vía Resultado Operativo
Rentas
Ingresos gastos Repercutidos
Consumos Suministros
Gastos Operativos
Servicios Añadidos
Márgen Bruto
GAS
TO O
PERA
TIVO
FOCO PROPIEDAD TRADICIONAL
V+
OPTIMIZACIÓN
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24OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Efecto Multiplicador de la Optimización del gasto
Vía Resultado Operativo
Rentas
Ingresos gastos Repercutidos
Consumos Suministros
Gastos Operativos
Servicios Añadidos
Márgen Bruto
GAS
TO O
PERA
TIVO
OPTIMIZACIÓN
GAV
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
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• Ingresos: Coste Alquiler = renta + gastos repercutidos
– Mejora ingresos alquileres existentes porque menor coste para el inquilino se traduce en menor bonificación
– Mejora ingresos nuevos alquileres porque el mismo coste para el inquilino se traduce en mayor renta:
– Mejora atípicos porque inquilino tiene más márgen de maniobra para gastar en otras cosas
•Gastos: MgB = Renta + Repercutidos – Total Gastos
– Los ahorros entran de forma directa en la línea de MgB– Trabajar en tributos y seguros porque son los que se
repercuten en menor medida– Separar marketing de comercialización y llevarlos a la
cuenta general de la cartera y no a la cuenta del activo
• GAV: Mejora ingresos netos y resultado de capitalización sube
Efecto Multiplicador de la Optimización del gasto
Vía Resultado Operativo
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26OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Efecto Multiplicador de la Optimización del gasto
Vía Resultado Operativo
Aumentando Renta
Aumentando Gastos RepercutidosIncrementando Ingresos
Reduciendo GastosAhorro Gastos
Mejora Eficiencia Operativa
GAV
OPTIMIZACIÓN
Incrementando Ingresos
Reduciendo Gastos
MgB
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
27OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
La Dialéctica entre CAPEX y OPEX – “Inversión frente a gasto”
Vía Resultado Operativo
Inversión
CAPEX
• CAPEX Incrementa el valor del inmueble.• Debe suponer mejora o actuación sobre la vida útil del inmueble• No es un gasto, por lo que NO se repercute y NO afecta a P&L• La dialéctica CAPEX/OPEX al afectar su clasificación en P&L
Málaga Ocio
Obras implantación Operador
Mejora aspecto mall comercial
Reparaciones cubiertas
CAPEX > VNC
OPEX > GG
CAPEX > VNC
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
OPTIMIZACIÓN en vía de “Resultado Operativo”
también supone un correcto equilibrio entre
CAPEX y OPEX
28OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Vía Resultado Operativo
La Dialéctica entre CAPEX y OPEX – “Inversión frente a gasto”
CAPEX OPEX
SÍ es repercutible al inquilino
Sí impacta en P&L y en el efecto
multiplicador del “Gasto Negativo”
NO tiene relación con el ciclo de vida del
activo
NO es repercutible al inquilino
NO impacta en P&L, pero sí en GAV
SÍ tiene relación directa con el ciclo de vida del activo
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Gestiones de imputación financiera con impacto en GAV y MgB
• Por la línea de Ingresos:– Imputación de renta efectiva durante el periodo de obligado cumplimiento para evitar
impacto negativo en renta de las carencia.
=> Anticipo renta a fecha de firma. Impacto en MgB no en GAV– Tratamiento de las bonificaciones como aportaciones comerciales.
=> Más renta. Impacto en GAV no en MgB– Incremento de renta por inversiones en implantación sin que sean considerados ayudas
financieras
=> Más Renta. Impacto en GAV y no en MgB
• Por la línea de Gastos:– Incorporación de ciertas actuaciones de inversión como mantenimientos correctivos
=> Más gasto, pero si % gastos repercutidos alto compenso y evito inversión– Ayudas a la implantación como gasto comercial y no como inversión
=> Saco gastos de la cuenta de resultado del edifico. Saco inversión. Más GAV
29OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Vía Resultado Operativo
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Gestiones de imputación financiera con impacto en GAV y MgB
• Ejemplos de las actuaciones anteriores sobre el ejemplo de monetización de ayudas que vimos antes.
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PROPUESTA CONTRATO REAL€/m2SBAm €/mes €/año €tot € Descuento € Bonificación € Carencia € Ayudas €/tot €/año/x €/mes/x €/m2sba/m
m2SBA 16,50 165.000 € 1.980.000 € 9.900.000 € 990.000 € 1.287.000 € 1.650.000 € 300.000 € 5.673.000 € 1.134.600 € 94.550 € 9,4610.000
Descuento Cliente Descuento ClienteAsking 10% 990.000 €
16,50Bonificaciones Renta Bonificaciones Renta
O.C. 30% Año1 594.000 € Año15 20% Año2 396.000 € Año2
10% Año3 198.000 € Año35% Año4 99.000 € Año40% Año5 - € Año5
Carencia Carencia10,00 Meses 1.650.000 € Meses
Ayudas a la implantación Ayudas a la implantación30 € €/m2sba 300.000 € Total €
Anticipo renta desde mes 1 => MgBCapitalizo renta contrato desde mes 10 => GAV
Aplico descuento cliente a gastos comerciales de la cartera 1 => MgB y GAVAplico las bonificaciones de renta a reducción de ingresos => GAVLlevo las ayudas a la implantación a CAPEX o a Comercial => MgB o GAV
Vía Resultado Operativo
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Gestiones de imputación financiera con impacto en GAV y MgB
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• Las actuaciones anteriores son SIEMPRE legales conforme a NICs y aceptables por auditores si:
Son razonables conforme a las actuaciones reales que originan los apuntes contables
Responden a un criterio uniforme para todas las actuaciones equivalentes
Tiene permanencia en el tiempo
• Por estos requisitos es importante que se haga una planificación adecuada con contabilidad y
control de gestión para alinear estas actuaciones y sus potenciales beneficios con los objetivos
globales de cartera.
Vía Resultado Operativo
OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
¿… y cómo hago todo esto…?
32OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
Vía Resultado Operativo
PLANIFICA• Piensa en nuevas soluciones• Reflexiona con otros profesionales• Define objetivos claros y diseña líneas de actuación para conseguirlos
FISCALIDAD• Hay multitud de ayudas públicas aplicables a la optimización de inmuebles• Existen importantes deducciones en el IS para inversión en I+D+i y en eficiencia• Transforma los “gastos” hoy en “gastos negativos” vía crédito fiscal
OUTSORCING• Hay profesionales que son expertos en estas cosas• Con la crisis se multiplica el ingenio y la capacidad de ir “más allᔕ Involucra a los externos con honorarios a éxito
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ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE
¡MUCHAS GRACIAS!
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