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AYUNTAMIENTO DOMEÑO
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA
PLAN DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA Versión preliminar
DICIEMBRE 2020
EQUIPO REDACTOR
Dirección y coordinación
VÍCTOR GARCÍA GIL ................................................................................. Arquitecto
ESTER ALBA PAGÁN ......................................................... Doctora en Historia del Arte
JOAQUÍN GIMENO GARCÍA....................................Ingeniero Técnico en Diseño Industrial
JOSÉ LUIS JIMÉNEZ SALVADOR ................................................. Doctor en Arqueología
FERNANDO LÓPEZ PÉREZ ……………………………………………… Doctor en Derecho Administrativo
JOSÉ MANUEL RODRIGUEZ VICTORIANO ........................................ Doctor en Sociología
JOSÉ MIGUEL RUIZ PÉREZ………………………………………………………………………Doctor en Geografía
Sociedad Colegiada: 09.685 CIF: B12640694
Calle Herrero 29, 1º 12005 Castellón de la Plana (España)
Teléfono: (+34) 964 340 074 E-mail: despacho@aug-arquitectos.com
El papel empleado en la impresión de este documento ha sido producido en una planta acreditada con los sellos ISO9002 (control de calidad) e ISO14001 (control medioambiental)
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 1
I N D I C E
1 INTRODUCCIÓN ............................................................................................ 5
1.1 CONTENIDO .......................................................................................................... 5
1.2 NORMATIVA.......................................................................................................... 6
2 DETERMINACIONES DEL PLANEMIENTO PROPUESTO ............................................... 7
2.1 OBJETIVOS Y DIRECTRICES ESTRATÉGICAS DEL DESARROLLO PREVISTO .......................... 7
2.2 TABLAS RESUMEN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA .................................................... 9
2.3 ADECUACIÓN A LAS DETERMINACIONES DE LA DG ORDENACIÓN DEL TERRITORIO,
URBANISMO Y PAISAJE. ......................................................................................... 11
2.4 ESTIMACIÓN DEL NÚMERO EXISTENTE Y POTENCIAL DE VIVIENDAS.............................. 14
2.5 DESARROLLO PREVISIBLE DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO ........................................ 15
3 CARACTERIZACIÓN DE LAS VARIABLES ECONÓMICAS INMOBILIARIAS DEL ÁMBITO
EVALUADO ................................................................................................. 16
3.1 INGRESOS VINCULADOS AL DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO .................. 16
3.1.1 Evolución del parque de viviendas ............................................................................. 16
3.1.2 Régimen de ocupación del parque de viviendas ............................................................ 17
3.1.3 Determinación del valor en venta del producto inmobiliario ............................................ 17
3.2 COSTES VINCULADOS AL DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO ..................... 19
3.2.1 Determinación de los costes de las obras de urbanización ............................................... 20
3.2.2 Determinación de los costes de gestión y desarrollo técnico. ........................................... 21
3.2.3 Determinación de los costes de promoción inmobiliaria .................................................. 21
4 EVALUACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA ..................................................... 22
4.1 INGRESOS VINCULADOS A LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO .................. 22
4.1.1 Valor en venta del producto inmobiliario ..................................................................... 22
4.2 GASTOS VINCULADOS A LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO ..................... 22
4.2.1 Costes de las obras de urbanización ............................................................................ 22
4.2.2 Costes de gestión y desarrollo técnico. ........................................................................ 23
4.2.3 Costes de promoción inmobiliaria .............................................................................. 23
5 BALANCE INMOBILIARIO VINCULADO A LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO
PROPUESTO ............................................................................................... 24
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 2
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 3
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 4
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 5
1 INTRODUCCIÓN
Como complemento a la Memoria de Sostenibilidad Económica, el presente análisis incorpora
el INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA para establecer las pautas de la evaluación económica
de costes y cargas vinculadas al desarrollo urbanístico de los ámbitos habilitados en el nuevo
planeamiento propuesto, tanto el Plan General Estructural (P.G.E.) ya aprobado, como el nuevo
Plan de Ordenación Pormenorizado (P.O.P.), y verificar su viabilidad en términos económicos,
atendiendo a las determinaciones establecidas en la Ley 5/2014, de 25 de Julio, de la
Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (en
adelante L.O.T.U.P.), modificada por la Ley 1/2019, de 5 de febrero y por la Ley 9/2019, de la
Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financieras y de organización de
la Generalitat. Magnitudes económicas que deberán, en última instancia, contrastarse con las
que resulten en el momento preciso de su programación específica, al no estar vinculada la
aprobación del planeamiento general evaluado, con su desarrollo urbanístico en el presente
procedimiento.
1.1 CONTENIDO
Para dar cumplimiento a los preceptos reseñados, el INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA
procede a la evaluación económica de los costes y cargas de desarrollo de los ámbitos señalados
nuevo planeamiento propuesto, tanto el P.G.E. ya aprobado, como el nuevo P.O.P., y verificar
su viabilidad en términos económicos, atendiendo a las determinaciones establecidas en la
legislación sectorial.
En ese sentido, los costes e ingresos han sido fijados teniendo en cuenta los que rigen en el
momento de elaboración del presente documento. Por tanto, deberán ser adaptados a las
posibles oscilaciones que sufran aquellos conceptos que intervienen en los mismos: mano de
obra, materiales, gastos generales y demás conceptos computables.
Respecto al contenido del INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA, éste viene definido en el
anteriormente transcrito artículo 22.5 del RDL 7/2015, cuyo tenor literal es el siguiente:
a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de los
propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a
edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar.
La memoria analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o
densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo, vuelo y
subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico,
a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los límites del deber legal de
conservación.
b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso
urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas
públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la
identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 6
c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma
es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la
transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio
personal de los particulares, medido, en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal
de conservación.
El análisis referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso, la posible participación
de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de
agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión,
mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les
competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el
tiempo.
d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las
inversiones y la financiación de la operación.
e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el
mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así
como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas.
Para racionalizar los objetivos planteados y los cálculos necesarios para determinar la viabilidad
económica del ámbito evaluado, deberán tipificarse y cuantificarse los siguientes parámetros:
Ingresos:
Valor en venta del producto inmobiliario
Gastos:
Costes de las obras de urbanización
Otras cargas de urbanización
- Gastos de promoción y gestión de la urbanización - Indemnizaciones
Costes de promoción inmobiliaria
1.2 NORMATIVA
La L.O.T.U.P. establece en su artículo 30, los contenidos económicos del P.G.E., y sus
modificaciones, la siguiente obligación:
“El plan general estructural establecerá los criterios de equidistribución que hayan
de regir su desarrollo, ponderando la viabilidad económica que permita garantizar
la ejecución de sus previsiones de gestión urbanística.”
A tal efecto, los mecanismos de gestión de suelo habilitados por la L.O.T.U.P. son:
Gestión Directa, (artículo 117 de la L.O.T.U.P.).
Gestión Indirecta, (artículo 118 de la L.O.T.U.P.)
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 7
Las correspondientes fichas de gestión de los ámbitos delimitados establecen el sistema de
gestión que deberá ser observado en su desarrollo urbanístico, estableciendo, en su caso, las
condiciones específicas de desarrollo que sean precisas para garantizar su correcto desarrollo.
Por consiguiente, será en el momento de su programación cuando se establezca el
procedimiento a seguir para sufragar los costes de obtención de las dotaciones públicas y para
que la participación en las plusvalías generadas por cada actuación corra a cargo de los
propietarios del suelo, con el objeto de exonerar a la administración de afrontar los gastos
necesarios para el desarrollo de las obras de urbanización y servicios necesarios, incluida su
financiación, permitiendo así un menor riesgo económico en las cuentas públicas.
Por ello, la viabilidad económica que se pretende estudiar en este informe, trata de mostrar si
la actuación urbanística planteada es capaz de generar las plusvalías suficientes como para
incentivar su ejecución y desarrollo, permitiendo lograr así los objetivos de solvencia y
sostenibilidad económica requeridos por la legislación sectorial.
2 DETERMINACIONES DEL PLANEMIENTO PROPUESTO
Dejando a un lado el profundo cambio del marco jurídico que regula la ordenación del territorio,
el urbanismo, el paisaje, el patrimonio y en general, de todo aquello que es objeto de un
documento como el que ahora se presenta, el principal reto que se plantea, es adaptar el
crecimiento del pueblo en los próximos veinte años a un escenario de racionalidad y
sostenibilidad económica, articulando un modelo de desarrollo sencillo y por tanto
creíble, adaptado a las expectativas y necesidades reales del municipio y también,
obviamente, al nuevo marco legislativo.
Se trata, no de perfilar un modelo cuyo desarrollo se presuma que vaya a producirse
necesariamente durante la vigencia estimada de este plan –de unos veinte años- sino más bien
de proponer un crecimiento razonable y vertebrador, que cubra las necesidades locales a largo
plazo y contribuya a crear una estructura cohesionada y diversa, aunque no se desarrolle en
todas sus previsiones. De hecho, el contraste de los datos tendenciales de población y vivienda
que este equipo redactor ha manejado, sugiere que lo más probable es que no se consume todo
el crecimiento previsto, pero ello no invalida el modelo ni afecta a su racionalidad.
2.1 OBJETIVOS Y DIRECTRICES ESTRATÉGICAS DEL DESARROLLO PREVISTO
En la redacción del P.G.E. se quiso recoger no solo las determinaciones del Documento de
Referencia y todos los informes sectoriales posteriores, sino también las indicaciones que
transmitió en el año 2016 el director general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje,
en escrito dirigido a todos los ayuntamientos de la Comunidad Valenciana. Escrito en el que
con argumentos tan sencillos como irrefutables, recuerda que “el suelo es un bien limitado que
debe ser utilizado de forma eficiente y racional, que ha sido dilapidado por el modelo
urbanístico expansivo, sellando y vinculando a determinados usos gran cantidad de terrenos
que son detraídos de actividades primarias y de las funciones territoriales y ambientales que
ejercen”, para concluir que “ante esta situación es necesario actuar”.
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 8
Por razones evidentes, el contenido del P.O.P. se centra en Domeño Nuevo, que es donde se
encuentra todo el suelo urbano y urbanizable. En lo que se refiere a los objetivos de este
P.O.P., estos son los siguientes:
1. Ordenar pormenorizadamente el suelo programable que se considera
imprescindible, manteniendo el resto del suelo sometido a programación sin ordenar,
para no alterar su situación tributaria.
2. Apostar, a corto plazo, por la creación de suelo productivo, con la ordenación del
sector SUI-01 y por la urbanización de terreno suficiente para el desarrollo de 30 a
35 viviendas, en la entrada al pueblo (UER-01). De esta manera, el ayuntamiento
liderará de un modo prudente y realista el crecimiento del suelo sellado, orientándolo
hacia aquéllos horizontes que considera prioritarios y dejando a la iniciativa privada, la
puerta abierta a otras programaciones alternativas de suelo.
3. Facilitar la ulterior ordenación y programación de suelo urbanizable residencial,
dividiendo el sector SUR-02 en dos unidades de ejecución.
4. Preservar las tipologías características de la arquitectura de Domeño Nuevo1,
entendidas como elemento identitario sustancial, junto con las secciones viarias y la
presencia de arbolado en la red viaria, de modo que este actúe como conector con la
infraestructura verde del territorio situada fuera del suelo urbano. La ordenación
pormenorizada del plan cuida especialmente las zonas de borde y transición, de modo
que esta siga produciéndose mediante la introducción en los suelos sellados de los
citados conectores verdes (véase la imagen de la infraestructura verde en suelo urbano
y urbanizable que aparece poco más adelante). Se considera fundamental que el nuevo
desarrollo urbano preserve el carácter del poblado original y su valores culturales,
urbanos y arquitectónicos y que los criterios de ordenación urbana a nivel pormenorizado
respeten la tipología edificatoria, las alturas, la forma de ocupar la parcela y el
tratamiento del espacio público (espacios ajardinados, aceras y bordillos), como valores
importantes a conservar y proteger, con el fin de mantener la escala doméstica del
espacio urbano y la legibilidad del espacio público, para no menoscabar su calidad
urbana e intentar que no se pierda la percepción unitaria del núcleo urbano como ha
sucedido en otros conjuntos cercanos a la ciudad de Valencia sometidos a la presión del
mercado inmobiliario.
5. Consagrar la presencia de la infraestructura verde en los suelos sometidos a
programación, de modo que las zonas verdes y recorridos peatonales se integren con
los existentes, reforzándolos y contribuyendo a consolidar la escala humana del modelo
urbanístico actual.
6. Consolidación del modelo de Domeño Nuevo en lo que se refiere a la movilidad,
que, sin temor a equivocarnos, podemos calificar de verdadera “movilidad sostenible”.
1 Nos referimos, no tanto a las edificaciones más recientes, sino más bien a los modelos del diseño original, en la medida de lo posible. Esta decisión comporta que los índices de edificabilidad bruta de los nuevos sectores y unidades de ejecución, similares en todos los casos, son relativamente bajos, como los correspondientes al modelo preexistente.
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 9
En este sentido, se ha potenciado un crecimiento “cortical”, por capas contiguas al suelo
consolidado y bien conectadas por calles que favorecen el tránsito peatonal y en
bicicleta.
7. Garantizar el acceso a la vivienda, en los términos que establezca la normativa
vigente.
8. Elaborar un plan inclusivo, que tenga en cuenta a los colectivos más desfavorecidos y
en particular, a las personas mayores, con un peso cada vez mayor en el conjunto del
municipio. Un plan que favorezca también la movilidad sostenible, permitiendo incluso
el acceso al sector industrial a través de un carril bici, independiente y seguro.
2.2 TABLAS RESUMEN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA
La siguiente tabla expresa la clasificación y calificación propuesta por los Borradores del P.G.E.
y del P.O.P. para todo el término. Los datos estadísticos han sido obtenidos de la base
digitalizada a Escala 1/5.000 del ICV y sobre vuelo digitalizado, elaborado para la redacción del
plan. La cartografía ha sido adaptada al sistema geodésico de referencia ETRS89.
Los datos numéricos se refieren a una "tabla tipo", en la que se expresan todas las situaciones
urbanísticas que podrían darse en un municipio de estas características, con independencia de
que el plan prevea, o no, suelo para cada categoría o situación concreta. El resultado global es
el siguiente:
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 10
Fuente: Elaboración propia.
SUELO URBANO
267.531 0,39%ZUR-RE1 Zona Urbanizada, Residencial - Intensivo 199.348 0,29%
ZUR-RE2 Zona Urbanizada, Residencial - Extensivo 68.183 0,10%
198.454 0,29%ZUR-IN1 Zona Urbanizada, Industrial 198.454 0,29%
TOTAL SUELO URBANO 465.985 0,68%
SUELO URBANIZABLE
90.382 0,13%ZND-RE1 Zona de Nuevo Desarrollo, Residencial 90.382 0,13%
27.645 0,04%ZND-IN1 Zona de Nuevo Desarrollo, Industrial 27.645 0,04%
TOTAL SUELO URBANIZABLE 118.027 0,17%
SUELO NO URBANIZABLE
8.580.007 12,45%ZRC-AG1 Zona Rural Común, Agropecuaria 5.691.835 8,26%
ZRC-EX1 Zona Rural Común, Explotación de recursos naturales 1.399.290 2,03%
ZRC-FO1 Zona Rural Común, Forestal 1.488.882 2,16%
59.746.901 86,70%ZRP-AG1 Zona Rural Protegida, Agrícola 1.461.215 2,12%
ZRP-NA1 Zona Rural Protegida, Natural 50.823.961 73,75%
ZRP-NA2 Zona Rural Protegida, Natural - Minero permitido 4.571.237 6,63%
ZRP-AF1 Zona Rural Protegida, Afecciones - Vías pecuarias 435.725 0,63%
ZRP-AF2 Zona Rural Protegida, Afecciones - Dominio Público Hidráulico 2.009.384 2,92%
ZRP-RI1 Zona Rural Protegida, Riesgos - Inundación 445.379 0,65%
TOTAL SUELO NO URBANIZABLE 68.326.908 99,15%
TOTAL SUELO DEL TERMINO DE DOMEÑO 68.910.920 100,00%
SUELO NO URBANIZABLE COMÚN
SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO
INDUSTRIAL
ZONAS DE ORDENACIÓN ESTRUCTURAL DEL TERMINO DE DOMEÑO
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL
INDUSTRIAL
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 11
Fuente: Elaboración propia.
2.3 ADECUACIÓN A LAS DETERMINACIONES DE LA DG ORDENACIÓN DEL
TERRITORIO, URBANISMO Y PAISAJE.
En el escrito remitido el 15 de enero de 2016 por el Director General de Ordenación el Territorio
Urbanismo y Paisaje al alcalde de Domeño y a todos los alcaldes de la Comunidad Valenciana,
invitándolos a intervenir en la ordenación del territorio “preservando, manteniendo y
conservando los valores territoriales, ambientales, paisajísticos y culturales residentes en
nuestro territorio y adecuando los suelos clasificados como urbanos y urbanizables a los
necesarios para atender las demandas residenciales, industriales y terciarias de la población”,
se establece el marco en el que debe interpretarse el nuevo planeamiento evaluado.
A mayor abundamiento, la propia línea política del equipo de gobierno de Domeño y una simple
reflexión racional sobre lo acontecido en los últimos años y las necesidades demográficas del
municipio, conducen en todos los casos a la misma conclusión.
SUELO URBANO
432.834 0,63%Residencial 234.380 0,34%
Industrial 198.454 0,29%
33.151 0,05%UER-01 (Residencial) 12.080 0,02%
UER-02 (Residencial) 21.071 0,03%
TOTAL SUELO URBANO 465.985 0,68%
SUELO URBANIZABLE
90.382 0,13%SUR-01 (Residencial) 32.362 0,05%
SUR-02 (Residencial) 58.020 0,08%
27.645 0,04%SUI-01 (Industrial) 27.645 0,04%
TOTAL SUELO URBANIZABLE 118.027 0,17%
SUELO NO URBANIZABLE
8.580.007 12,45%ZRC-AG1 Zona Rural Común, Agropecuaria 5.691.835 8,26%
ZRC-EX1 Zona Rural Común, Explotación de recursos naturales 1.399.290 2,03%
ZRC-FO1 Zona Rural Común, Forestal 1.488.882 2,16%
59.746.901 86,70%ZRP-AG1 Zona Rural Protegida, Agrícola 1.461.215 2,12%
ZRP-NA1 Zona Rural Protegida, Natural 50.823.961 73,75%
ZRP-NA2 Zona Rural Protegida, Natural - Minero permitido 4.571.237 6,63%
ZRP-AF1 Zona Rural Protegida, Afecciones - Vías pecuarias 435.725 0,63%
ZRP-AF2 Zona Rural Protegida, Afecciones - Dominio Público Hidráulico 2.009.384 2,92%
ZRP-RI1 Zona Rural Protegida, Riesgos - Inundación 445.379 0,65%
TOTAL SUELO NO URBANIZABLE 68.326.908 99,15%
TOTAL SUELO DEL TERMINO DE DOMEÑO 68.910.920 100,00%
SUELO NO URBANIZABLE PROTEGIDO
SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL
RESUMEN DE SUPERFICIES DEL TERMINO DE DOMEÑO
SUELO URBANO CONSOLIDADO
SUELO URBANO SOMETIDO A PROGRAMACIÓN
SUELO NO URBANIZABLE COMÚN
SUELO URBANIZABLE INDUSTRIAL
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 12
Como apunta el director general,
“El medio ambiente es frágil y, en ocasiones, se ve comprometido por las nuevas
urbanizaciones o, incluso, su mera planificación.
El suelo es un bien limitado que debe ser utilizado de forma eficiente y racional, que
ha sido dilapidado por el modelo urbanístico expansivo, sellando y vinculando a
determinados usos gran cantidad de terrenos que son detraídos de actividades primarias
y de las funciones territoriales y ambientales que ejercen.
En gran parte este suelo ha ido quedando, poco a poco, en manos de bancos y
constructoras ajenos a la actividad agraria.”
En el mismo escrito, se citan a continuación las consecuencias que esa política ha tenido,
observándose en este caso, que precisamente la corrección de esas malas praxis ha sido la guía
que ha orientado esta modificación de planeamiento. Sostiene el director general que, con
relación a los propietarios de suelo,
“tienen que pagar un Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de suelo urbano, cuando en
realidad se trata de un suelo rústico, sin expectativa real de ser transformado en suelo
urbano, dado que las posibilidades reales de que los suelos se urbanicen y puedan ser
edificados es mínima.
Además, la previsión de la posible futura urbanización desincentiva las inversiones en
las actividades propias del suelo rural y la pérdida de las rentas que hasta entonces se
obtenían.”
Situación que le lleva a afirmar que
“Ante esta situación es necesario actuar. Adoptar medidas y ejecutar acciones que
pongan racionalidad y sostenibilidad a esta realidad de nuestro territorio, y adaptar el
planeamiento a las necesidades reales de crecimiento urbano.
El Consell de la Generalitat y Les Corts Valencianes están realizando un cambio en la
política territorial y urbanística de la Comunidad Valenciana que supone una
ordenación del territorio y usos del suelo más sostenible.
En este sentido, en el marco de las competencias urbanísticas de las entidades locales,
es precisa la participación de los municipios en la concreción de este nuevo modelo
territorial. Para ello el Ayuntamiento debe actuar en dos ámbitos de su competencia:
la planificación y la programación urbanística.
En orden a la planificación urbanística, el Ayuntamiento debe analizar el
instrumento de planeamiento de ordenación urbanística y, conforme a los
criterios de crecimiento territorial sostenible establecidos en la Estrategia
Territorial de la Comunitat Valenciana, adecuarlo a este nuevo modelo, a través
de la revisión o modificación de la ordenación urbanística, clasificando como
suelo no urbanizable los suelos urbanos o urbanizables cuya dimensión exceda de
los referidos criterios de la E.T.C.V y, de este modo, conseguir una ordenación más
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 13
sostenible acorde con las características del territorio, manteniendo suelo clasificado
suficiente para atender las demandas de los diferentes usos del suelo.”
Para resolver la situación que se presenta en gran parte de los municipios de la Comunitat,
desde la Dirección General y en lo que se refiere a los ayuntamientos y sus planes generales,
se insta en el caso de los “suelos ya clasificados como urbanizables, pero respecto de los que
no se ha presentado programa de actuación integrada (PAI) para su desarrollo” a actuar del
siguiente modo:
“En este caso las desclasificaciones podrán realizarse caso por caso, iniciando los
Ayuntamientos la modificación de planeamiento necesaria para adecuar los
suelos urbanizables a las necesidades reales, que culminará con la aprobación de
este documento por los órganos urbanísticos de la Generalitat.
O bien mediante una revisión del plan general, desclasificando todos aquellos suelos
que excedan de los criterios de sostenibilidad territorial establecidos en la E.T.C.V.”
El director general concluye en su escrito con un exhorto de interpretación inequívoca, en el
que tiene perfecto encaje esta propuesta de modificación de planeamiento:
“Animamos al Ayuntamiento a que, en aras de una mejor ordenación del territorio, que repercutirá en la mejora de la calidad de vida de los habitantes de su municipio y, en general de la Comunitat Valenciana, lleve a cabo las medidas que se indican en la presente carta, poniéndonos su disposición desde esta Dirección General de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje para colaborar en la materialización de las mismas.”
Llegado a este punto, y en un contexto económico como el actual parece una estrategia poco
justificada y contraproducente establecer condiciones vinculantes de desarrollo o una secuencia
determinada para la programación de suelo, ya que ha de ser el mercado y la propia evolución
de la economía los que sugieran cuáles de los posibles ámbitos susceptibles de desarrollo,
deben programarse primero.
Establecer una secuencia rígida y vinculante de toda la programación puede convertirse en un
ejercicio estéril y arrogante, cargado de presunciones proféticas que, desde luego, este equipo
redactor no tiene.
En cierto modo, esta interpretación ha sido avalada, además, por las últimas disposiciones
aprobadas por la Conselleria de Territorio al efecto, encaminadas a flexibilizar la secuencia de
desarrollo del suelo sellado.
De este modo, el suelo sometido a programación que se prevé está constituido por dos
unidades de ejecución, independientes entre sí, dos sectores de suelo urbanizable
residencial y uno industrial.
El plan delimita dos unidades de ejecución en suelo urbano, ambas de uso residencial. La
primera de ellas, la UER-01 se encuentra situada a la entrada del pueblo, entre el tejido
residencial y el industrial. Ocupa una superficie llana y perfectamente conectada con el entorno,
de tan solo 1,2 has., recayentes a la Avenida de la Constitución. Con el fin de introducir
elementos ajardinados y arbolados que ejerzan una función de conectores con la Infraestructura
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 14
Verde colindante, en la ordenación pormenorizada de esta unidad se ha previsto la ejecución
de un elemento ajardinado de 3.868 m2 de superficie que conformará una entrada al pueblo,
suave y de calidad. Se completa con cuatro solares edificables, aptos para construir unas 32
viviendas de poca superficie construida (unos 103 m2c en dos plantas), destinadas a atraer a
población joven y de escasos recursos económicos al municipio.2
La unidad de ejecución UER-02 ocupa una posición periférica dentro del suelo urbano, al sureste
del mismo. Se trata de terrenos sin urbanizar, en una zona de viviendas unifamiliares dispersas
que procede del anterior planeamiento.
Por sus características, posición y el papel que juegan en el diseño urbano, estos ámbitos son
técnicamente autónomos y constituyen áreas de reparto independientes.
El plan prevé también dos sectores de suelo urbanizable residencial y uno industrial. Todos los
ámbitos de crecimiento son contiguos al tejido urbano y en el diseño pormenorizado de los
mismos se ha abundado en las tipologías y criterios de distribución actuales, introduciendo
algunas correcciones para evitar la monotonía en el diseño.
El sector SUR-01, de 3,2 has. de superficie y situado al noroeste del casco urbano de Domeño
Nuevo, permitirá ampliar el equipamiento deportivo y ofrecer espacio suficiente para ejecutar
una nueva dotación escolar. A tal efecto se ha previsto una parcela de 4.832 m2 de superficie,
completamente rodeada de viario y de planta rectangular, junto al polideportivo.
El sector SUR-02, de 5,8 has. de superficie y situado al noreste del casco urbano de Domeño
Nuevo, es una alternativa de crecimiento en la que se ha potenciado la creación de conectores
verdes, en dos sentidos. Permitirá disponer de un espacio destinado a uso terciario y recuperar
una edificación antigua situada junto a la entrada al pueblo, que se integrará en una gran zona
verde de 6.679 m2, recayente a la Avenida de la Constitución. De este modo, toda la entrada
al pueblo estará protagonizada por espacios verdes y paseos peatonales.
El sector SUI-01, de uso industrial, se ha situado en el único emplazamiento posible, es decir,
el oeste del polígono “El Secano”, respetando la afección de 100 metros de la CV-35 y
consolidando como conector verde el barranco que atraviesa toda la zona industrial y
desemboca en la Rambla Castellana.
Por sus características, posición y el papel que juegan en el diseño urbano, estos ámbitos son
técnicamente autónomos y constituyen áreas de reparto independientes.
Finalmente, no se incluye entre sus determinaciones, la delimitación de planes de reforma
interior en suelo urbano.
2.4 ESTIMACIÓN DEL NÚMERO EXISTENTE Y POTENCIAL DE VIVIENDAS
Con el fin de proyectar un escenario en el que se hayan anticipado los problemas, oportunidades
y soluciones con el máximo rigor, se realizó desde el P.G.E. un cálculo detallado del número
máximo de viviendas según el planeamiento propuesto y, a partir de ello, se cuantificaron las
2 Estos datos se han extraído del Plan General Pormenorizado, diseñado en paralelo al Plan General Estructural.
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 15
necesidades en materia de previsión de consumo de recursos hídricos, previsión de reservas
educativas, de zonas verdes, etc.
Fuente: Elaboración propia.
El desarrollo urbanístico previsto por el Plan se ha planteado de modo que el futuro del pueblo
es independiente del mismo; es decir, si el impulso económico lo permite y a lo largo de un
plazo estimado de 20 años, es probable el desarrollo y urbanización de (al menos una parte de
los ámbitos sometidos al régimen de actuaciones integradas), pero si ello no fuera posible
debido a falta de impulso económico, el funcionamiento normal del pueblo no se vería alterado,
localizándose el crecimiento residencial en el suelo ya urbanizado, aunque como hemos visto,
este no tiene capacidad para aguantar un largo recorrido.
2.5 DESARROLLO PREVISIBLE DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO
El desarrollo de los ámbitos de gestión delimitados se subrogará a las determinaciones
señaladas en las correspondientes fichas de gestión, donde se recogen las condiciones para su
ordenación pormenorizada, gestión y ejecución en los términos establecidos en el Anexo V de
la L.O.T.U.P.
SUPERFICIE (m²s)
IEB (m²t/m²s)TECHO
EDIFICABLE (m²t)
Nº MÁXIMO DE VIVIENDAS
DENSIDAD (viv./Ha)
SUELO URBANO RESIDENCIAL SUELO URBANO CONSOLIDADO 234.380 0,34 80.475,87 349 14
ZUR-RE1 Zona Urbanizada, Residencial - Intensivo 187.268 0,36 67.580,93 309 16
ZUR-RE2 Zona Urbanizada, Residencial - Extensivo 47.112 0,27 12.894,93 40 8
SUELO URBANO SOMETIDO A PROGRAMACIÓN 33.151 0,23 7.493,90 59 17
UER-01 (Residencial) 12.080 0,27 3.293,33 32 26
UER-02 (Residencial) 21.071 0,20 4.200,58 27 12
TOTAL SUELO URBANO RESIDENCIAL 267.531 0,33 87.969,77 408 15
SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL SUR-01 (Residencial) 32.362 0,39 12.488,88 52 16
SUR-02 (Residencial) 58.020 0,33 19.332,39 94 16
TOTAL SUELO URBANIZABLE RESIDENCIAL 90.382 0,14 12.488,88 146 16
VIVIENDAS PREVISTAS POR EL PLANEAMIENTO PROPUESTO
SUELO URBANO 408Existentes (*) 328Potenciales en solares vacantes 21Potenciales en Unidades de Ejecución 59
SUELO URBANIZABLE 146
TOTAL VIVIENDAS PREVISTAS 554
DENSIDAD DE VIVIENDAS
SUELO URBANO 15
SUELO URBANIZABLE 16
DENSIDAD TOTAL 15
* Fuente: DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO - 2014
ÁMBITO URBANÍSTICO
ESTIMACIÓN ORIENTATIVA DEL NÚMERO EXISTENTE Y POTENCIAL DE VIVIENDAS EN DOMEÑO
(a partir de la situación actual y la ordenación prevista en el Plan General)
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 16
No se establece un calendario de desarrollo del planeamiento propuesto, ya que como hemos
apuntado, las mismas obedecen a la necesidad de racionalizar el modelo territorial, y no tanto
a satisfacer demandas de crecimiento concretas.
Los propietarios de suelo y titulares de derechos sobre suelo y bienes inmuebles afectados por
la ordenación urbanística habilitadas en los ámbitos de planeamiento diferido previstos, tienen
expresamente reconocidas las facultades y deberes previstos por la legislación autonómica y
por la legislación estatal en materia de suelo, urbanismo y ordenación del territorio, conforme
establece el artículo 69 de la L.O.T.U.P.
3 CARACTERIZACIÓN DE LAS VARIABLES ECONÓMICAS
INMOBILIARIAS DEL ÁMBITO EVALUADO
3.1 INGRESOS VINCULADOS AL DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO
3.1.1 Evolución del parque de viviendas
Los datos manejados sobre vivienda se han extraído principalmente de los Censo de Población
y Viviendas de 1991, 2001 y 2011 del INE.
Del examen de los datos oficiales, parece deducirse que durante el período 2001-2011, el
parque de viviendas se ha visto incrementado con un crecimiento moderado, pasando de 264
viviendas a 324 en el último censo. Este aumento representa una media de anual de 3 viviendas
construidas, lo que supone una tasa de crecimiento anual del parque de viviendas de 1,14%.
VIVIENDAS CONSTRUIDAS ENTRE 2001 y 2011
Parque de viviendas en 2001 226
Parque de viviendas en 2011 324
Media anual 9.8
Tasa de crecimiento medio anual 4,3
Fuente: Censo de Viviendas de 2001 y 2011. INE. Elaboración Propia.
Si se tiene en cuenta el parque total de viviendas y la población de Domeño a 2011, se obtiene
una tasa de 453,7 viviendas por cada mil habitantes, cifra sensiblemente inferior a la media,
si consideramos que la tasa para el conjunto provincial se sitúa en torno a 550 viviendas por
cada mil habitantes. Ello puede deberse, en buena medida, a que el municipio mantiene un
parque de viviendas y una estructura propia de un pequeño municipio, que ve limitada su
capacidad de crecimiento por su especial situación fruto del traslado del núcleo urbano a un
nuevo emplazamiento.
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 17
VIVIENDAS POR MIL HABITANTES (2011)
Parque Total de Viviendas 2011 324
Población 2011 (Censo) 714
Nº viviendas/1.000 habitantes 453,7
Fuente: INE. Elaboración Propia.
Si tenemos en cuenta el número de viviendas de ocupación principal del año 2011 en el
municipio, podemos estimar la tasa media de ocupación por vivienda. De esta forma, las
viviendas principales ascienden a 289, con lo que la tasa media de ocupación por vivienda se
situaría en 2,47 personas, un nivel que hoy en día se considera una tasa normal de ocupación
(media de 2,5 personas por vivienda).
3.1.2 Régimen de ocupación del parque de viviendas
Como puede observarse en el cuadro siguiente, en 2011 el parque de viviendas corresponde en
mayor porcentaje a vivienda de ocupación principal, como ocurría en los anteriores censos. Se
debe tener en cuenta que, en el censo de 2011, para municipios de menos de 1000 habitantes
sólo se consideran dos tipologías, vivienda principal y resto. La vivienda principal tiene una
preponderancia total entre las distintas tipologías, probablemente influido por la elevada edad
de la población y por las características del núcleo de población que reducen su atractivo como
lugar para una segunda residencia.
CARACTERIZACIÓN DEL PARQUE DE VIVIENDAS SEGÚN SU RÉGIMEN DE OCUPACIÓN (2001-2011)
Tipología
1991 2001 2011
Nº Viviendas
% %
Provincia Nº
Viviendas %
% Provincia
Nº Viviendas
% %
Provincia
Principal 137 51,89 183 80,97 65,4 289 89,20 69,85
Secundaria 12 4,55 21 9,29 16,95 - - 15,4
Desocupada 115 43,56 22 9,73 16,2 - - 14,7
Otro tipo - - - - - 35 10,80 -
Total 264 100,00% 100,00% 226 100,00% 100,00% 324 100,00% 100,00%
Fuente: Censo de Viviendas de 1991, 2001 y 2011. INE. Elaboración Propia.
3.1.3 Determinación del valor en venta del producto inmobiliario
Para determinar los precios de referencia, la Dirección General del Catastro no aporta
información estadística sobre la Ponencia de Valores vigente en el municipio, y los portales
inmobiliarios de venta por internet tampoco aportan información suficiente para constituir un
campo de muestra lo suficientemente amplio y representativo como para determinar el precio
medio de venta del m² construido de vivienda unifamiliar (aislada o adosada), y plurifamiliar
(con división horizontal; pisos), de referencia en el ámbito proyectado, por lo que basaremos
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 18
el estudio económico en los precios máximos de vivienda de protección pública fijados en la
normativa sectorial vigente.
Hecho comprensible al tener en cuenta que el mercado inmobiliario atraviesa actualmente un
ciclo recesivo.
Para determinar el valor en venta del producto inmobiliario resultante utilizaremos como
elemento nodal de referencia la “vivienda equivalente”, definida como el conjunto de viviendas
de régimen libre y de protección pública prevista (asumiendo que, en la época actual, ambos
tipos pueden soportar similar carga urbanística), más la edificabilidad residencial equivalente
vinculada a la edificabilidad industrial o terciaria, una vez ponderadas.
Aplicando estos coeficientes, puede calcularse la carga de la urbanización sobre el número total
de viviendas equivalentes proyectado.
Para determinar el precio máximo de vivienda de protección pública, se observan las
determinaciones señaladas en el Decreto 191/2013, de 20 de diciembre, del Consell, por el que
se modifican determinados preceptos del Decreto 90/2009, de 26 de junio, del Consell, por el
que se aprobó el Reglamento de Viviendas de protección Pública (DOCV nº 7178, de 23.12.2013)
Domeño está adscrito a la Zona “A”, por lo que al precio básico fijado en el Decreto 191/2013,
de 20 de diciembre (758,00 €/m²útil), se le aplicarán los siguientes valores de referencia para
determinar los precios de venta máximo (PMV), y precios de renta máxima (RMV), para vivienda
protegida de nueva construcción, en las diferentes categorías de vivienda previstas en la
normativa sectorial:
Tomando el VPRG como valor de referencia, y siendo la tipología preponderante en el municipio
y el sector previsto en el plan, la vivienda unifamiliar de régimen libre, el análisis económico
adopta los siguientes coeficientes de homogeneización, según el régimen de usos definidos en
el Plan:
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 19
Uso pormenorizado Coeficiente Corrector
Residencial Unifamiliar, de régimen libre 1,00
Residencial Plurifamiliar, de régimen libre 0,95
Vivienda de Protección Pública (VPRC) 0,95
Terciario de oficinas y comercial en nave 0,70
Terciario Hotelero 0,70
Industrial y almacenes 0,60
Dotacional y Servicios Urbanos 0,50
Por analogía a la dinámica del mercado inmobiliario local, y a efectos de homogeneización para
evaluar la repercusión del coste de urbanización en nuevos desarrollos, puede considerarse un
precio de venta del producto inmobiliario residencial de referencia fijado en 1.152,16 €/m²t
para las viviendas plurifamiliares de nueva construcción y de 1.212,80 €/m²t para las viviendas
unifamiliares de nueva construcción.
En cuanto a las naves en suelo industrial o las edificaciones de uso terciario, con tantas
tipologías posibles su estado de conservación no es tan determinante como en el caso de las
viviendas. A menudo, la instalación de una actividad en una nave exige obras de adecuación
específicas para la actividad prevista, siendo el producto inmobiliario tipo el mero contenedor
inicial, que fijamos en 727,68 euros/m²t.
3.2 COSTES VINCULADOS AL DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO
Con carácter general, los criterios de evaluación de los costes de desarrollo de los planes con
incidencia económica en los presupuestos municipales, pasan por la evaluación de las
magnitudes económicas vinculadas a los costes de ejecución y mantenimiento de las siguientes
infraestructuras y equipamientos:
Urbanización y mantenimiento de zonas verdes y dotaciones públicas de cesión
previstas en Suelo Urbano no Consolidado y Sectores Urbanizables.
Ejecución de los equipamientos sobre terrenos de dotaciones públicas de cesión.
Urbanización y mantenimiento de las infraestructuras de viario previstas en los
nuevos desarrollos.
Mejoras en la red de saneamiento y abastecimiento de agua.
Ejecución y mantenimiento de infraestructuras viarias de nueva creación.
El estudio de la viabilidad económica del planeamiento propuesto contempla dos escenarios.
Por una parte, se analiza la viabilidad de la promoción (ejecución material), que no es objeto
de análisis en este caso, dado que el Plan analizado se limita a la fase de planeamiento y no
comporta su desarrollo urbanístico.
Por otra parte, se analiza el impacto económico que comportaría en las arcas municipales la
recepción, mantenimiento y prestación de nuevos servicios surgidos en el ámbito programado
para los próximos años por el incremento de población y actividad previstos, en base a la
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 20
capacidad financiera del Ayuntamiento, tomando como punto de referencia la liquidación del
último ejercicio por habitante.
El coste municipal del desarrollo urbanístico se define según la valoración de las actuaciones
previstas, aplicando un módulo de coste unitario a la ejecución de las dotaciones públicas y el
mantenimiento de zonas verdes, viario y dotaciones previstas en desarrollo del ámbito
evaluado.
Para la evaluación del coste municipal de edificación de las parcelas dotacionales, se hace una
hipótesis del porcentaje de suelo que previsiblemente se desarrolle en ese ámbito. A este
último dato habría que añadir el valor de la cesión de suelo para materializar el 10% del
aprovechamiento lucrativo de cada desarrollo; sin embargo, el presente estudio no lo
contempla como un factor de financiación del desarrollo urbanístico del ámbito evaluado, sino
como un factor más de sostenibilidad, en este caso, para incrementar el patrimonio municipal
de suelo edificable.
A partir de estos análisis, la sostenibilidad de la capacidad financiera del Ayuntamiento para
soportar el desarrollo del planeamiento propuesto se fundamenta en la comparación entre el
coste de las actuaciones y los ingresos anuales generados vinculados a su desarrollo.
Por su parte, el estudio de la viabilidad económica para el sector privado analiza la repercusión
por vivienda y habitante (o metros de techo), de las actuaciones urbanizadoras y edilicias
previstas, basadas en el coste de la urbanización de las zonas verdes de índole general y local,
y los costes vinculados a la urbanización de las infraestructuras de viario y actuaciones en
infraestructuras de abastecimiento o saneamiento, aplicando un módulo de coste unitario en
cada caso.
En zonas de uso terciario o industrial se realiza una conversión de viviendas equivalentes a la
edificabilidad propuesta de usos no residenciales.
Por último, el estudio de viabilidad económica establecerá un coste de inversiones necesarias
y definidas en el Plan que se asignan a otros agentes inversores, asignando un coste medio
estimado en función de estándares actuales.
3.2.1 Determinación de los costes de las obras de urbanización
A falta de un estudio estadístico de costes de urbanización específico para el caso de Domeño,
de la provincia de Valencia o la Comunidad Autónoma Valenciana, para calcular el coste de las
obras de urbanización se adoptará como referencia un valor estándar por metro cuadrado
urbanizado distinguiendo los dos tipos básicos de urbanización: los viales y las áreas ajardinadas
Para evaluar el coste de la red viaria a ejecutar, se ha tomado como módulo de referencia
150€/m²c, apropiado para viales con ancho estándar de 12,00 m., para viarios de sentido único,
y de 16,00 m., para viarios de doble sentido, conforme establece el Apdo. 2.4.a), del Anexo IV
de la LOTUP, para nuevos desarrollos residenciales con 0,30 m²t/m²s < IEB < 0,60 m²t/m²s,
como es la red viaria prevista en el planeamiento evaluado.
Estimación que debe ser considerada como presupuesto de contrata, es decir, incluye los gastos
de gestión y beneficio industrial del contratista, y recoge la totalidad de las unidades de obra
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 21
necesarias para su ejecución (excavación, formación de terraplenes, disposición de zahorras,
sub-bases y mezclas bituminosas, redes y servicios urbanos, señalización y alumbrado,
incluyendo la repercusión del coste de transformadores y cuadros de maniobra necesarios.
Respecto a los módulos aplicados a los terrenos de cesión son los siguientes:
Zonas verdes: 70,00 euros/m²s
Equipamientos: 1.455,36 euros/m²s
3.2.2 Determinación de los costes de gestión y desarrollo técnico.
El análisis económico de la viabilidad del planeamiento propuesto deberá incorporar una
estimación de los gastos asociados al desarrollo y gestión de los instrumentos técnicos y actos
jurídicos documentados derivados de la tramitación del expediente administrativo, incluyendo
en este caso, los gastos de promoción y gestión de la urbanización.
Adicionalmente, se implementarían aquellas obras, afecciones o indemnizaciones que, de
forma sobrevenida, fueran imputables al desarrollo del ámbito evaluado en los términos
señalados en la correspondiente ficha de gestión del planeamiento de desarrollo.
Dado que este tipo de determinaciones solo pueden concretarse en las fases posteriores de
gestión y ejecución de la urbanización urbanística pormenorizada, suele aplicarse un porcentaje
en torno a los 5-10 €/m²t.
3.2.3 Determinación de los costes de promoción inmobiliaria
Para valorar los costes de edificación inducidos por el desarrollo del planeamiento propuesto,
es necesario conocer los costes de ejecutar las edificaciones que podrán ser puestas en venta.
Para ello calcularíamos los valores unitarios de coste en euros por cada metro cuadrado
construido dependiendo de los distintos usos previstos.
• Para el uso residencial característico en las zonas ZUR-RE1 y ZND-RE1: Edificación
residencial entre medianeras con una altura de dos plantas, de menos de 20 viviendas
de una superficie útil media de 70 m² y de un nivel medio de acabados). El Módulo
Básico de Edificación MBE fijado por el Instituto Valenciano de Edificación (IVE) en la
fecha de este informe asciende a 605,00 €/m², que se corrige mediante los coeficientes
indicados por el mismo IVE, resultando finalmente un coste de 616,42 €/m².
• Para el uso industrial característico en la zona ZUR-IN1: Naves de fabricación y
almacenamiento en una planta, con posibilidad de desarrollo de una planta primera,
dentro de la envolvente de la edificación). El Módulo Básico de Edificación MBE fijado
por el Instituto Valenciano de Edificación (IVE) en la fecha de este informe asciende a
605,00 €/m2, que se corrige mediante los coeficientes indicados por el mismo IVE,
resultando finalmente un coste de 363,00 €/m2:
Al Coste Unitario de Ejecución “CUE” así obtenido, se le aplicará un incremento porcentual del
13%, en concepto de “Beneficio Industrial de la promoción”, un 6% en concepto de “Gastos
Generales”, y un 3,5% adicional en concepto de “Honorarios facultativos (proyecto, D.O., etc.).
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 22
4 EVALUACIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA
4.1 INGRESOS VINCULADOS A LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO
Una vez conocidos los costes unitarios de los desarrollos previstos en el planeamiento propuesto
y los ingresos que son capaces de generar, incluidos los beneficios de la actividad económica
que supone su promoción, puede obtenerse el remanente destinado a la obtención del suelo,
es decir, su valor.
Por lo tanto, se toma como criterio para entender la viabilidad de los desarrollos propuestos el
que obtenido un valor del suelo máximo para el cual las actuaciones urbanísticas sean
económicamente viables, este valor del suelo sea identificado como el umbral a partir del cual
pueda ser adquirido para llevar a cabo las actuaciones urbanísticas propuestas.
De igual forma y como consecuencia de ello, en caso de obtenerse el suelo a menor precio, se
incrementaría el beneficio de la promoción planteada en el ámbito concreto.
4.1.1 Valor en venta del producto inmobiliario
Aplicando los precios de venta unitarios estimados para la patrimonialización inmobiliaria del
aprovechamiento subjetivo en los diferentes ámbitos de gestión habilitados por el planeamiento
propuesto evaluado, resultan los siguientes ingresos por la venta del producto inmobiliario
patrimonializable, expresados en euros:
4.2 GASTOS VINCULADOS A LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO
4.2.1 Costes de las obras de urbanización
Aplicando los costes unitarios de las obras de urbanización previstas en la programación
urbanística de los ámbitos de gestión habilitados por el planeamiento propuesto evaluado,
resultan los siguientes costes de las obras de urbanización, expresados en euros:
INGRESOS DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Total Ingresos
Ámbito de gestión Superficie Edificabilidad Cesión PMV Edificación
(m²s) (m²t) Aprov. Subjetivo (€/m²t) Coef. Pond. (€)
UER-01 (Residencial) RE1 12.080 3.293,33 95,00% 1.212,80 0,95 3.604.718,97
UER-02 (Residencial) RE1 21.071 4.200,58 95,00% 1.212,80 0,90 4.355.761,36
SUR-01 (Residencial) RE1 32.362 12.488,88 90,00% 1.212,80 0,90 12.268.674,38
SUR-02 (Residencial) RE1 58.020 19.332,39 90,00% 1.212,80 0,90 18.991.522,92
SUI-01 (Industrial) RE1 27.645 14.707,37 90,00% 727,68 0,90 8.668.831,39
151.178 54.022,55 886,47 47.889.509,02
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 23
4.2.2 Costes de gestión y desarrollo técnico.
Aplicando los costes unitarios por gestión y desarrollo técnico estimados para la formalización
administrativa de los ámbitos de gestión habilitados por el planeamiento propuesto evaluado,
resultan los siguientes costes de gestión y desarrollo técnico, expresados en euros:
4.2.3 Costes de promoción inmobiliaria
Aplicando los costes unitarios de promoción inmobiliaria estimados para la patrimonialización
inmobiliaria del aprovechamiento subjetivo de los ámbitos de gestión habilitados por el
planeamiento propuesto evaluado, resultan los siguientes costes de promoción inmobiliaria,
expresados en euros:
COSTES DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN
Ámbito de gestión Zonas Verdes Red Viaria Equipamientos Superficie Dot. Costes Urb.
(m²s) (€) (m²s) (€) (m²s) (m²s) (€)
UER-01 (Residencial) 3.868 270.760,00 4.849 727.350,00 0 8.717 998.110,00
UER-02 (Residencial) 0 0,00 7.069 1.060.362,35 0 7.069 1.060.362,35
SUR-01 (Residencial) 2.498 174.860,00 10.679 1.601.850,00 1.873 15.050 1.776.710,00
SUR-02 (Residencial) 3.866 270.620,00 19.147 2.872.050,00 2.900 25.913 3.142.670,00
SUI-01 (Industrial) 3.743 262.010,00 8.304 1.245.600,00 40 12.087 1.507.610,00
978.250,00 7.507.212,35 4.813 68.836 8.485.462,35
COSTES DE GESTIÓN Y DESARROLLO TÉCNICO
Honorarios Promoción y Otras Total Costes
Ámbito de gestión Técnicos Gestión Cargas Gestión Repercusión
(€) (€) (€) (€) (€/m²t)
UER-01 (Residencial) 24.699,96 34.933,85 56.204,28 115.838,09 15,46
UER-02 (Residencial) 31.504,31 37.112,68 31.504,31 100.121,31 23,84
SUR-01 (Residencial) 93.666,59 62.184,85 203.971,88 359.823,32 28,81
SUR-02 (Residencial) 144.992,94 109.993,45 144.992,94 399.979,32 20,69
SUI-01 (Industrial) 110.305,30 52.766,35 110.305,30 273.376,94 18,59
405.169,10 296.991,18 546.978,71 1.249.138,98 23,12
COSTES DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Total Costes
Ámbito de gestión Edificabilidad CUE Coef. Contrata Edificación
(m²t) (€/m²t) % (€)
UER-01 (Residencial) 3.293,33 616,42 1,23 2.486.839,88
UER-02 (Residencial) 4.200,58 616,42 1,23 3.171.915,32
SUR-01 (Residencial) 12.488,88 616,42 1,23 9.430.533,08
SUR-02 (Residencial) 19.332,39 616,42 1,23 14.598.169,25
SUI-01 (Industrial) 14.707,37 363,00 1,23 6.540.000,96
54.022,55 36.227.458,49
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 24
5 BALANCE INMOBILIARIO VINCULADO A LA EJECUCIÓN
DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO
Cuantificados los ingresos obtenidos por la venta del producto inmobiliario patrimonializable y
determinados los costes vinculados al desarrollo urbanístico de los ámbitos programados
habilitados por el planeamiento propuesto evaluado, puede concluirse el balance inmobiliario
de la propuesta, esto es, su valor neto estimado.
Queda pues fijado el valor del suelo máximo para que las actuaciones urbanísticas previstas
para que resulten económicamente viables, esto es, el valor del suelo por el que podría ser
adquirido para patrimonializar el aprovechamiento urbanístico habilitado por el planeamiento.
De igual forma, en caso de obtenerse el suelo a menor precio del reseñado, se incrementaría
en idéntica proporción el beneficio de la promoción planteada.
Obtenido el valor total del suelo, se puede calcular el valor de repercusión del suelo dividiendo
este valor entre la edificabilidad total de cada ámbito, y el valor de suelo bruto aportado,
dividiendo el valor total del suelo entre la superficie bruta de cada actuación.
Los citados valores se muestran en la tabla siguiente:
Queda con ello acreditada la viabilidad inmobiliaria del planeamiento evaluado.
Ahora bien, la puesta en carga de este modelo no es lineal ni inmediata y viendo la evolución
económica general y pueden suponerse importantes dificultades a la hora de desarrollar suelo
en Domeño.
EVALUACIÓN FINAL
Balance
Ámbito de gestión Ingresos Repercusión Costes Repercusión Final
(€) (€/m²t) (€) (€/m²t) (€)
UER-01 (Residencial) 3.604.718,97 481,02 3.600.787,96 1.093,36 3.931,00
UER-02 (Residencial) 4.355.761,36 1.036,94 4.332.398,98 1.031,38 23.362,38
SUR-01 (Residencial) 12.268.674,38 982,37 11.567.066,40 926,19 701.607,98
SUR-02 (Residencial) 18.991.522,92 982,37 18.140.818,58 938,36 850.704,34
SUI-01 (Industrial) 8.668.831,39 589,42 8.320.987,90 565,77 347.843,49
47.889.509,02 886,47 45.962.059,82 850,79 1.927.449,19
BALANCE FINAL
Ámbito de gestión Valor de repercusión Valor del suelo aportado
(€/m²t) (€/m²s)
UER-01 (Residencial) 1,19 0,33
UER-02 (Residencial) 5,56 1,11
SUR-01 (Residencial) 56,18 21,68
SUR-02 (Residencial) 44,00 14,66
SUI-01 (Industrial) 23,65 12,58
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 25
Los gastos vinculados a las obras de urbanización deben ser imputados al 100% desde el inicio
del proceso, al ser un requisito impuesto por la administración actuante para garantizar la cesión
de los terrenos y poder ejecutar las obras necesarias para otorgar la condición de solar a los
terrenos con aprovechamiento urbanístico, en los términos fijados por el planeamiento
evaluado.
Por su parte, los ingresos están directamente vinculados al grado de ocupación del nuevo parque
de viviendas. Del dinamismo del mercado local y atractivo del producto inmobiliario ofertado,
dependerá la viabilidad del desarrollo urbanístico evaluado.
Para visualizar esta circunstancia, cruzamos el nivel de gasto imputable para el desarrollo
urbanístico del ámbito evaluado, con una ocupación progresiva del parque inmobiliario previsto.
Como se aprecia en el cuadro adjunto, en una 1ª etapa tras la inmediata recepción de las obras
de urbanización se produciría un desequilibrio presupuestario, ya que los costes de ejecución
de las obras de urbanización solo son amortizables vía cuotas de urbanización o certificaciones
cuya cuantía se determina en el correspondiente convenio urbanístico.
Dado que en este análisis no se contempla la gestión del ámbito evaluado, y para facilitar su
interpretación, vamos a considerar una retribución en suelo al agente urbanizador, de forma los
ingresos vendrán vinculados necesariamente a la promoción inmobiliaria del aprovechamiento
urbanístico previsto en el planeamiento evaluado.
Tal y como se recoge en el cuadro adjunto, se ha ido incrementando progresivamente el %
grado de ocupación del parque inmobiliario previsto, esto es, nº viviendas y habitantes previstos
en el nuevo ámbito programado (25%, 50%, 75% y 100%).
El punto de equilibrio presupuestario se alcanzaría con una ocupación del 83,47% del nuevo
parque inmobiliario, que se alcanzaría con la venta de 171 inmuebles (428 nuevos residentes),
necesarias para amortizar los 850,79€/Hab., estimados como gastos globales unitarios.
Dado que los ámbitos de gestión soportan cargas de urbanización divergentes, conviene
particularizar los valores promedios obtenidos para cada uno de los ámbitos habilitados en el
planeamiento propuesto evaluado, obteniéndose los siguientes resultados:
GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE
ESCENARIO DESARROLLO (Nº Viv iendas) (Nº Habitantes) (€) (€) (€)
0 0,00% 0 0 0,00 € 9.734.601,33 € -9.734.601,33 €
1 25,00% 51 128 11.972.377,25 € 18.791.465,95 € -6.819.088,70 €
2 50,00% 103 256 23.944.754,51 € 27.848.330,58 € -3.903.576,07 €
3 75,00% 154 384 35.917.131,76 € 36.905.195,20 € -988.063,44 €
Pto. Equilibrio 83,47% 171 428 39.974.554,83 € 39.974.554,83 € 0,00 €
4 100,00% 205 513 47.889.509,02 € 45.962.059,82 € 1.927.449,19 €
Ingresos / Hab. Gastos / Hab.
886,47 € 850,79 €
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 26
Unidades de ejecución (uso residencial)
El punto de equilibrio presupuestario en la UER-01 se alcanzaría con una ocupación del
99,65% del nuevo parque inmobiliario, que se alcanzaría con la venta de 32 inmuebles
(80 nuevos residentes), necesarias para amortizar los gastos globales unitarios
estimados.
Su escaso tamaño y la importante repercusión de las cesiones impuestas (cesión del
centro educativo), obligan necesariamente a incrementar el precio de venta, para
mejorar la viabilidad económica del producto inmobiliario ofertado.
El punto de equilibrio presupuestario en la UER-02 se alcanzaría con una ocupación del
98,03% del nuevo parque inmobiliario, que se alcanzaría con la venta de 26 inmuebles
(66 nuevos residentes), necesarias para amortizar los gastos globales unitarios
estimados.
Su escaso tamaño y la importante repercusión de las cesiones impuestas (cesión del
centro educativo), obligan necesariamente a incrementar el precio de venta, para
mejorar la viabilidad económica del producto inmobiliario ofertado.
UER-01 GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE
DESARROLLO (Nº Viv iendas) (Nº Habitantes) (€) (€) (€)
0 0,00% 0 0 0,00 € 1.113.948,09 € -1.113.948,09 €
1 25,00% 8 20 901.179,74 € 1.735.658,06 € -834.478,32 €
2 50,00% 16 40 1.802.359,48 € 2.357.368,03 € -555.008,54 €
3 75,00% 24 60 2.703.539,23 € 2.979.078,00 € -275.538,77 €
Pto. Equilibrio 99,65% 32 80 3.592.043,03 € 3.592.043,03 € 0,00 €
4 100,00% 32 80 3.604.718,97 € 3.600.787,96 € 3.931,00 €
UER-02 GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE
DESARROLLO (Nº Viv iendas) (Nº Habitantes) (€) (€) (€)
0 0,00% 0 0 0,00 € 1.160.483,66 € -1.160.483,66 €
1 25,00% 7 17 1.088.940,34 € 1.953.462,49 € -864.522,15 €
2 50,00% 14 34 2.177.880,68 € 2.746.441,32 € -568.560,64 €
3 75,00% 20 51 3.266.821,02 € 3.539.420,15 € -272.599,13 €
Pto. Equilibrio 98,03% 26 66 4.269.803,43 € 4.269.803,43 € 0,00 €
4 100,00% 27 68 4.355.761,36 € 4.332.398,98 € 23.362,38 €
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 27
Sectores de suelo urbanizable (uso residencial)
El punto de equilibrio presupuestario en el SUR-01 se alcanzaría con una ocupación del
75,28% del nuevo parque inmobiliario, que se alcanzaría con la venta de 39 inmuebles
(98 nuevos residentes), necesarias para amortizar los gastos globales unitarios
estimados.
El punto de equilibrio presupuestario en el SUR-02 se alcanzaría con una ocupación del
80,64% del nuevo parque inmobiliario, que se alcanzaría con la venta de 76 inmuebles
(189 nuevos residentes), necesarias para amortizar los gastos globales unitarios
estimados.
Sectores de suelo urbanizable (uso industrial)
El punto de equilibrio presupuestario en el SUI-01 se alcanzaría con una ocupación del
83,66% del nuevo parque inmobiliario, necesarias para amortizar los gastos globales
unitarios estimados.
SUR-01 GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE
DESARROLLO (Nº Viv iendas) (Nº Habitantes) (€) (€) (€)
0 0,00% 0 0 0,00 € 2.136.533,32 € -2.136.533,32 €
1 25,00% 13 33 3.067.168,59 € 4.494.166,59 € -1.426.997,99 €
2 50,00% 26 65 6.134.337,19 € 6.851.799,86 € -717.462,67 €
3 75,00% 39 98 9.201.505,78 € 9.209.433,13 € -7.927,34 €
Pto. Equilibrio 75,28% 39 98 9.235.773,99 € 9.235.773,99 € 0,00 €
4 100,00% 52 130 12.268.674,38 € 11.567.066,40 € 701.607,98 €
SUR-02 GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE
DESARROLLO (Nº Viv iendas) (Nº Habitantes) (€) (€) (€)
0 0,00% 0 0 0,00 € 3.542.649,32 € -3.542.649,32 €
1 25,00% 24 59 4.747.880,73 € 7.192.191,64 € -2.444.310,91 €
2 50,00% 47 118 9.495.761,46 € 10.841.733,95 € -1.345.972,49 €
3 75,00% 71 176 14.243.642,19 € 14.491.276,27 € -247.634,08 €
Pto. Equilibrio 80,64% 76 189 15.314.111,03 € 15.314.111,03 € 0,00 €
4 100,00% 94 235 18.991.522,92 € 18.140.818,58 € 850.704,34 €
SUI-01 GRADO VIVIENDAS POBLACIÓN INGRESOS GASTOS BALANCE
DESARROLLO (Nº Viv iendas) (Nº Habitantes) (€) (€) (€)
0 0,00% 0 0 0,00 € 1.780.986,94 € -1.780.986,94 €
1 25,00% 0 0 2.167.207,85 € 3.415.987,18 € -1.248.779,33 €
2 50,00% 0 0 4.334.415,69 € 5.050.987,42 € -716.571,73 €
3 75,00% 0 0 6.501.623,54 € 6.685.987,66 € -184.364,12 €
Pto. Equilibrio 83,66% 0 0 7.252.374,49 € 7.252.374,49 € 0,00 €
4 100,00% 0 0 8.668.831,39 € 8.320.987,90 € 347.843,49 €
INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA 28
Para minimizar el déficit presupuestario de las fases preliminares de desarrollo, bastaría con
habilitar el régimen de adjudicación conexa o condicionada establecidos en el artículo 129 y
178 de la L.O.T.U.P., que habilitan a los programas de actuación integrada para desarrollarse
en paralelo a la edificación de los solares resultantes, para armonizar los ingresos y gastos
inducidos vinculados al desarrollo urbanístico previsto, a medida que éste va consolidándose.
Los valores obtenidos resultan muy razonables incluso en la coyuntura económica actual.
En consecuencia, y a la vista tanto de la repercusión de las cargas de urbanización como del
valor del suelo bruto aportado, la ejecución y promoción del desarrollo urbanístico proyectado
resultan viables económicamente.
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