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ZONAPROP
INDEX
INFORME DE MERCADO
CIUDAD DE BUENOS AIRES. JUNIO 2020
RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS
ALQUILER
Nueva ley y cambio de tendencia: aceleración
Alquilar un departamento de dos ambientes en
la ciudad cuesta $ 22.758 por mes, sube 3.8% en
el mes. Incremento vuelve a acelerarse luego de
dos meses por debajo del 3%.
En el primer semestre 2020 el precio de los
alquileres acumula suba de 19.8%, por encima de
créditos UVA (18.4%) y de la inflación.
A mediados de mes el Senado de la Nación
sancionó la nueva ley de Alquileres, la cual fue
publicada en el boletín oficial el 30 de Junio
con entrada en vigencia en Julio de 2020. La
nueva implica cambios en los ajustes de precios
futuros lo que podría generar un recalculo del
precio inicial de contrato, explicando el
incipiente el proceso de aceleración.
RENTABILIDAD
2.0% bruto anual. Bajando
Relación alquiler/precio sigue en descenso
consecuencia de las dinámicas de los múltiples
tipos de cambio de referencia. Actualmente el
retorno bruto anual se ubica en 2.0% nuevo
mínimo histórico.
Se necesitan 49.1 años de alquiler para
recuperar la inversión, 50% más que un año
atrás.
Lugano, Parque Chacabuco y La Boca son los
mejores barrios para inversores que buscan
renta, con un retorno superior al 2.5% anual.
VENTA
Precios bajan -2.3% en el año
El precio medio de un departamento en la
Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.674
usd/m2, registrando una baja 0.7% por debajo
del mes previo. En el primer semestre del año
precios caen 2.3%.
En Feb’19 se inicia la caída de precio que a la
actualidad acumula diminución de 4.5%. El
95% de los barrios registran baja de precio
interanual.
En el marco de la pandemia COVID-19 y del
aislamiento social preventivo y obligatorio el
volumen de escrituraciones de mayo registró
una caída interanual de 79%. Se acumulan 24
meses consecutivos de caída de volumen de
escrituraciones. Costo de construcción se
mantienen en mínimos históricos.
ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES
PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL
METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS
ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO
METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM
OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS
Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO
FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE
INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM
01PRECIOS DE VENTATendencias de precios en el mercado
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 140 mil dólares.
Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 196 mil dólares.
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 2.674 USD/M2
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 2.672 USD/M2
2 AMB 3 AMB
VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
VARIACIÓN ANUALEVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2
VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
Precio medio se ubica en USD 2.674 por m2, 0.7% por debajo del mes previo. En Feb’19 se inicia la caída de precio que se
acelera desde el inicio de la cuarentena por el COVID-19. Los precios acumulan diminución de 4.5%.
2,053 2,099
2,264
2,469
2,800
2,674
mar.
-12
jun
.-12
sep
.-12
dic
.-12
mar.
-13
jun
.-13
sep
.-13
dic
.-13
mar.
-14
jun
.-14
sep
.-14
dic
.-14
mar.
-15
jun
.-15
sep
.-15
dic
.-15
mar.
-16
jun
.-16
sep
.-16
dic
.-16
mar.
-17
jun
.-17
sep
.-17
dic
.-17
mar.
-18
jun
.-18
sep
.-18
dic
.-18
mar.
-19
jun
.-19
sep
.-19
dic
.-19
mar.
-20
jun
.-20
1.4%
-0.3%
1.0%
3.7%
7.7%
12.3%
5.9%
-1.8%
-2.3%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
EXPANSION DE MERCADO
80%
48%
-41% -35%
-100%
-79%
En abril ’18 el 90% de los barrios registraba incremento
de precio. Actualmente el 81% de los barrios registran
disminución de precio mensual.
En Mayo ’20 en el marco de la pandemia COVID-19 y del aislamiento social
preventivo y obligatorio el volumen de escrituraciones registra una contracción
de 79% respecto a mayo’19. Se acumulan 24 meses consecutivos de caída.
OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA
% variación respecto al mismo mes del año anterior
VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD
% de incremento respecto al mes previo
VENTAPRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD
Fuente: colegio de escribanos de CABA
BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL
% respecto al total de barrios de la ciudad
SUBE BAJA
71%90%
71%48%
38%21%
40%19%
21% 15% 25% 27% 52% 63% 65% 69% 60% 81%
0.6%
1.6% 1.8%
-0.3% -0.7%
PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD
La devaluación de Mayo 2018 generó una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste hasta hoy: actualmente e l
costo es 51% menor al registrado en abril’ 18, previo a la devaluación . El costo se ubica en sus valores mas bajos desde 2012.
VARIACIÓN ACUMULADA
FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN
VENTAPRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN
DEVALUACION
ENE’14
DEVALUACION
DIC’ 15
DEVALUACION
2018
ULTIMO TRIMESTRE
VARIACION DESDE ABRIL 2018
Fuente: Cámara Argentina de la Construcción
Nota: Tipo de Cambio promedio dólar MULC y MEP
-26.1%
-1.8%
CAC EN USD MEDIA CABA
-51% -2.7%
CAC EN USD MEDIA CABA
0.92
1.21
0.85
1.08
0.720.63
2,053 2,100
2,3232,674
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
REGIÓN USD/M2 MES ANUAL
VALORACIÓN
VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
CORREDOR
NORTE
CORREDOR
NOROESTE
MACRO-
CENTRO
SUR-ESTE
SUR
OESTE
NOROESTE
EJE CENTRAL
1,417
2,196
2,230
2,439
2,466
2,503
2,674
2,752
3,310 -0.7%
-0.9%
-0.7%
-0.9%
-1.3%
-0.6%
-0.6%
0.3%
-2.3%
-4.0%
-5.1%
-3.9%
-3.1%
-4.3%
-3.7%
-3.4%
-1.9%
-7.2%SUR
OESTE
SUR ESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
NOROESTE
CABA
CORREDOR NOROESTE
CORREDOR NORTE
RANKING
VENTAHEAT MAP DE PRECIOS
Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.906 y mínimo en Villa Soldati USD 805
MAYOR
PRECIO
ZONA
MEDIA
MENOR
PRECIO
BARRIO USD/M2
805
1,145
1,709
2,152
2,344
2,421
2,552
2,724
3,334
3,500
5,906
VILLA SOLDATI
LUGANO
VILLA RIACHUELO
NUEVA POMPEYA
SAN CRISTOBAL
FLORES
MONTE CASTRO
ALMAGRO
CHACARITA
NUÑEZ
BELGRANO
PALERMO
PUERTO MADERO
PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2
VENTAPRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS
5,906
3,334
2,9282,724 2,666
2,421 2,283 2,148 2,0261,709
1,145805
BARRIO VARIACIÓN 12 MESESRANKING
MAYOR
SUBA
ZONA
MEDIA
MAYOR
BAJA
VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
95% de los barrios registran baja de precio en 2020. Zona Oeste es la que mejor resiste la baja de precio.
BARRIOS CON VARIACION DE
PRECIO MAYOR A LA MEDIA
2.4%
1.3%
1.3%
-2.4%
-3.2%
-3.6%
-4.4%
-6.0%
-9.1%
-9.7%
-10.3%PARQUE CHACABUCO
PATERNAL
CHACARITA
COGHLAN
SAN CRISTOBAL
RECOLETA
PARQUE PATRICIOS
BOEDO
FLORESTA
AGRONOMÍA
VILLA LURO
SANTA RITA
MONTE CASTRO
02PRECIOS ALQUILERPrecio de alquiler mensual de un departamento de
2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta
El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 22.758 pesos por mes.
Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 30.514 pesos por mes.
SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES
BALCÓN 5 M2
PRECIO 433 $/M2/MES
SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES
BALCÓN 7 M2
PRECIO 415 $/M2/MES
2 AMB 3 AMB
ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE
25%
48%
54%
13.3%
29%
31%
33%
35%
33%
19.8%
2015
2016
2017
2018
2019
2020
EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO
El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad sube 3.8% en el mes y se ubica en $ 22.758 por mes. Los precios vuelven a acelerarse
luego de dos meses por debajo del 3% mensual. En 2020 los alquileres acumulan suba de 19.8%.
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
INFLACIÓN
ALQUILER
FUENTE: INDEC. ULTIMO MES ESTMADO REM BCRA
*
2,424
4,278
7,814
14,551
22,758
mar.
-12
jun
.-12
sep
.-12
dic
.-12
mar.
-13
jun
.-13
sep
.-13
dic
.-13
mar.
-14
jun
.-14
sep
.-14
dic
.-14
mar.
-15
jun
.-15
sep
.-15
dic
.-15
mar.
-16
jun
.-16
sep
.-16
dic
.-16
mar.
-17
jun
.-17
sep
.-17
dic
.-17
mar.
-18
jun
.-18
sep
.-18
dic
.-18
mar.
-19
jun
.-19
sep
.-19
dic
.-19
mar.
-20
jun
.-20
18.4%
19.8%
UVA ALQUILER
284%233%
UVA ALQUILER
VARIACION
MENSUAL
VARIACION
SEMESTRAL
ANUALIZADA
VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADAALQUILER VS. UVA
UVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA
VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016
VARIACIÓN DURANTE 2020
Alquileres aumentan 3.8% en el mes a una velocidad del 40% anual en los últimos 6 meses.
Cuotas de créditos UVA aumentan 18.4% en 2020, por debajo del incremento de los alquileres.
ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN
30%
23%
36%
38%
23%
38%
31%
40%
2.4% 2.8% 2.9% 3.2%3.8%
DEVALUACION DEVALUACIONCOMISIONES
CABADEVALUACION
DEVALUACION LEY ALQUILER
ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD
CORREDOR
NORTE
CORREDOR
NOROESTE
SUR-ESTE
SUR
OESTE
NOROESTE
REGIÓN ARS/MES MES ANUAL
VALORACIÓN
MACRO-
CENTRO
EJE CENTRAL
17,265
19,655
19,989
21,027
22,493
22,758
23,262
26,429 4.1%
3.4%
3.8%
4.8%
4.6%
4.1%
1.6%
0.4%
41.9%
37.6%
38.2%
38.5%
36.8%
33.9%
37.1%
27.4%OESTE
SUR ESTE
NOROESTE
EJE CENTRAL
MACROCENTRO
CABA
CORREDOR NOROESTE
CORREDOR NORTE
RANKING
ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS
Puerto Madero es el barrio más caro, con un precio medio de $ 49.757 por mes
MAYOR
PRECIO
ZONA
MEDIA
MENOR
PRECIO
BARRIO ARS/MES
13,540
15,114
15,685
19,300
20,320
20,804
21,995
23,714
25,997
28,590
49,757
LUGANO
MATADEROS
PARQUE AVELLANEDA
LINIERS
FLORES
VILLA DEVOTO
BARRACAS
PARQUE CHAS
COLEGIALES
RECOLETA
NUÑEZ
PALERMO
PUERTO MADERO
BARRIO VARIACIÓN ANUALRANKING
ALQUILERHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL
MAYOR
SUBA
ZONA
MEDIA
MENOR
SUBA
Corredor Norte y Macro centro son las zonas con mayor incremento de precio
BARRIOS CON VARIACION DE
PRECIO MAYOR A LA MEDIA
71.8%
54.8%
49.5%
40.8%
37.8%
35.3%
33.4%
31.3%
25.6%
14.6%
12.3%MATADEROS
PARQUE AVELLANEDA
LUGANO
VILLA LURO
LINIERS
FLORES
COGHLAN
CABALLITO
SAAVEDRA
PATERNAL
BARRACAS
PARQUE CHACABUCO
PUERTO MADERO
03RENTABILIDAD
INMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión
19.3 21.5 22.4 18.4
30.5 32.440.1
49.1
5.9%
5.5%
4.7%
4.4%
5.1%5.2%
4.1%
3.3%3.0%
2.0%
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
110.0
120.0
130.0
140.0
150.0
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
EVOLUCIÓN MENSUAL.
Relación alquiler/precio sigue en descenso, se ubica en 2.0% nuevo mínimo histórico.
Se necesitan 49.1 años de alquiler para recuperar la inversión, 50% más que un año atrás.
PROMEDIO ANUAL
RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER
AÑOS PARA RECUPERAR
INVERSION
Nota: Tipo de Cambio promedio entre MULC y MEP
5.6%
5.1%
4.6%
4.5%
4.9%
5.3%
4.1%
3.0%
2.3%
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER
CORREDOR
NORTE
CORREDOR
NOROESTE
SUR-ESTE
SUR
OESTE
NOROESTE
REGIÓN % PRECIO MES ANUAL
VALORACIÓN
MACRO-
CENTRO
EJE CENTRAL
1.9%
1.9%
1.9%
2.0%
2.1%
2.1%
2.2%
2.3% ▼
▼
▼
▼
▼
▼
▼
▼
▼
▼
▼
▼
▼
▼
▼
▼OESTE
CORREDOR NORTE
NOROESTE
CABA
CORREDOR NOROESTE
EJE CENTRAL
SUR ESTE
MACROCENTRO
RANKING
Lugano, Parque Chacabuco y La Boca son los mejores barrios para inversores que buscan renta
RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER
MAYOR
PRECIO
ZONA
MEDIA
MENOR
PRECIO
BARRIO % PRECIO
1.7%
1.8%
1.8%
2.0%
2.0%
2.0%
2.1%
2.2%
2.5%
2.5%
2.9%
MATADEROS
BELGRANO
LINIERS
VILLA DEVOTO
VILLA URQUIZA
RECOLETA
BARRACAS
ALMAGRO
SAN TELMO
MONSERRAT
LA BOCA
PARQUE CHACABUCO
LUGANO
ZONAPROP
zonaprop.com
GRUPO NAVENT
navent.com
INFORME DE MERCADO
CIUDAD DE BUENOS AIRES
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