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REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
“PARCELACIÓN LOS ABEDULESDEL LAGO”
O
“ABEDULES DEL LAGO”
Comparecen: INVERSIONES E INMOBILIARIA LOS ABEDULES
SpA., rol único tributario número setenta y seis millones seiscientos
dieciséis mil doscientos sesenta y dos guión dos, representada por LUZ
GEMA SANDOVAL CHAVEZ, chilena, Constructor Civil, casada y
separada totalmente de bienes, cédula nacional de identidad número ocho
millones seiscientos once mil doscientos treinta y ocho raya ocho, ambas
domiciliadas en Fundo Los Abedules, Sector Pellines, Comuna de
Llanquihue, la compareciente mayor de edad quien su identidad con la
cédula ya señalada y expone: PRIMERO: Que INVERSIONES E
INMOBILIARIA LOS ABEDULES SpA. es propietaria de Lote dos A
Dos-Uno, rol de avaluó número 1435-129, de la comuna de Puerto Varas.
Este inmueble rola inscrito a favor de la sociedad compareciente a fojas
novecientos ochenta vuelta número mil trescientos veinticuatro del
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puerto
Varas del año dos mil diecisiete. SEGUNDO: De la subdivisión:
Respecto del inmueble singularizado en la cláusula anterior, en su calidad
de propietaria INVERSIONES E INMOBILIARIA LOS ABEDULES
SpA. realizó un proyecto de subdivisión predial, detallado en el plano y
memoria de deslindes elaborados por el topógrafo don Juan Nahuelcura el
que consiste en setenta y nueve lotes o parcelas totales, de las cuales, el
lote setenta y siete y setenta y nueve no serán enajenadas por estar
destinadas al beneficio de la parcelación. En consecuencia, los lotes
vendibles son setenta y siete, todas con superficies superiores a cinco mil
metros cuadrados. Este proyecto de subdivisión fue aprobado por el
Servicio Agrícola y Ganadero, oficina de Puerto Varas, mediante
certificado número 094 de fecha 12 de Mayo de 2017. Todas las parcelas
producto de la subdivisión están sujetas a la prohibición de cambio de uso
de suelo contemplada en el artículo uno del decreto ley tres mil quinientos
dieciséis, en relación a la Ley General de Urbanismo y Construcciones. La
subdivisión contempla un único acceso a las parcelas desde el camino
público interior Totoral a Pellines. El plano de subdivisión, memoria de
deslindes y certificado aprobatorio indicados, fueron archivados en el
Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas,
con fecha 16 de Junio del año 2017 bajo los números 1304 y 1305
respectivamente. Asimismo, el Servicio de Impuestos Internos, Dirección
Regional Puerto Montt, certificó el pre enrolamiento de los lotes formados
en razón del aludido plano, mediante certificado 730999, de fecha
29.05.2017 El proyecto de subdivisión contempla dos etapas: La
denominada Etapa I que corresponde a las parcelas 39 a la 77. Se deja
constancia por medio de este reglamento que la parcela 75 podrá tener
acceso directo. Los lotes 77 y 79 corresponden a espacios comunes. Y la
Etapa II, que corresponde a las parcelas Nº 1 a la Nº38, Nº78. El lote 79
es considerado espacio común. TERCERO: Mediante este acto y en su
calidad de única propietaria del inmueble aludido precedentemente y de
cada uno de los lotes que lo integran, INVERSIONES E
INMOBILIARIA LOS ABEDULES SpA., representada por LUZ GEMA
SANDOVAL CHAVEZ, establece un Reglamento de Copropiedad que
obligará y beneficiará a todos quienes adscriban a este Reglamento en su
calidad de propietario de cualquiera de las parcelas del loteo indicado en las
cláusulas anteriores, así como a sus sucesores en el dominio, y a todos a
quienes se conceda su uso, goce o que la ocupe a cualquier título. El
presente Reglamento será inscrito en el Registro de Prohibiciones del
Conservador de Bienes Raíces del Conservador de Bienes Raíces de Puerto
Varas, y en lo relativo a la servidumbre de tránsito que contiene, en el
Registro de Hipotecas y Gravámenes del mismo Conservador. El
Reglamento es del tenor siguiente: TITULO PRIMERO: Disposiciones
generales. ARTICULO PRIMERO: El régimen administrativo interno,
las relaciones de orden y los derechos y obligaciones de los propietarios de
los distintos lotes o parcelas de la parcelación “Abedules del Lago”,
compuesto de setenta y nueve parcelas totales, de las cuales setenta y siete
parcelas son vendibles, se regulará por el presente reglamento de
copropiedad, y en silencio de éste por las disposiciones de la ley número
diecinueve mil quinientos treinta y siete, sobre Copropiedad inmobiliaria,
sus modificaciones y su respectivo reglamento.- ARTICULO SEGUNDO:
Las normas del presente reglamento de copropiedad serán obligatorias para
todas las personas que adquieran, a cualquier título, una o más de las
parcelas o lotes que estuvieren regidos por aceptación del presente
Reglamento, de la parcelación “Abedules del Lago”, así como para sus
sucesores en el dominio y en general para cualquier persona a quien el
propietario conceda su uso, goce o mera tenencia o que lo ocupe a cualquier
título. ARTICULO TERCERO : Cada propietario es dueño absoluto de su
“parcela” o “unidad”, y comunero de los bienes que de acuerdo a la ley y
este reglamento de copropiedad son de dominio común, correspondiendo
contribuir por cada parcela de la que sea titular, en una cuota igual y
proporcional al número total de parcelas vendibles que conforman el loteo.
Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son
inseparables del dominio de su respectiva unidad y se entenderán
comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la
unidad. ARTICULO CUARTO: Se reputan bienes de dominio común : a)
Los que actualmente o a futuro existan y que pertenecerán a todos y cada
uno de los propietarios de parcelas del loteo, por ser necesarios para la
existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como los
caminos interiores constituidos como servidumbres de tránsito, las
fachadas, los muros o cierres del loteo, el portón de acceso, las luminarias
de circulaciones y zonas comunes, los sistemas de drenajes de aguas lluvias,
las bombas, tuberías y demás instalaciones que fueren destinadas al
suministro de agua, con excepción de los arranques domiciliarios; los
ductos, tuberías y cableados eléctricos, de gas, telefonía o citofonía y otros
semejantes que provean de servicios a las parcelas, salvo que su propiedad
corresponda a las empresas que suministren tales servicios; b) Aquellos que
permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las
unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común
diferentes a los indicados en la letra “a)” precedente, circulaciones
horizontales, dependencias de servicio comunes; c) Los bienes muebles
permanentemente destinados al servicio, la recreación y el esparcimiento
comunes de los copropietarios, y d) Todos aquellos a los que se les otorgue
tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los copropietarios
determinen. La mantención de los bienes comunes se costeará por los
copropietarios en la misma proporción que refleje cada parcela respecto del
total de unidades del loteo vendibles, vale decir en proporción de uno a
setenta y siete por cada parcela que posean, y los gastos que de ello emanen
se devengarán para cada parcela una vez que se habilite cada servicio para
el respectivo lote, o que se inicie cualquier edificación en él. Sin perjuicio
de lo anterior, mientras no se implemente el total de las etapas que
contempla el proyecto, cada propietario deberá pagar el gasto común
respectivo, en relación al total de las parcelas que conforman la respectiva
etapa. Así, para quienes adquieran lotes en la Etapa I, se dividirá por 39
Para quienes adquieran lotes de la Etapa II, se dividirá por 38. TITULO
SEGUNDO. Del uso del suelo, limitaciones, obligaciones y
prohibiciones a que quedan sujetos los propietarios: ARTICULO
QUINTO: Todas las parcelas quedan afectas a la prohibición de cambio de
uso de suelos, que es agrícola. Las Parcelas se usarán en forma ordenada y
tranquila, y no podrán hacerse servir para otros objetos distintos a su
destino, que es exclusivamente agrícola, habitacional y de preservación y
goce de la naturaleza y del paisaje. De este modo se prohíbe a todos los
adquirentes de una o mas parcelas del loteo: a) Destinar el predio a
cualquier actividad distinta a las expresamente autorizadas en este
Reglamento, sin que pueda establecerse allí ninguna explotación, sea
agrícola o de cualquier otra índole, que cause emanaciones de olores de
ninguna naturaleza o características, que atraiga insectos, genere ruidos
molestos, entendiéndose por tales cualquier alteración acústica del medio
ambiente que sea perceptible por las personas, como tampoco ningún tipo
de empresa o actividades comerciales, de servicios a terceros o industrial;
b) Queda especialmente prohibido instalar en ellas restaurantes, hosterías,
moteles, cabañas, quintas de recreo, piscinas públicas, hospederías,
estacionamientos públicos o lugar de guarda de camiones, buses o micros o
cualquier tipo de vehículo; la colocación de cualquier tipo de avisos sean de
publicidad, de carácter comercial o de cualquier otro tipo, salvo los
necesarios para la adecuada y normal orientación dentro de la parcelación;
c) La instalación y funcionamiento de todo tipo de motores o escapes que
carezcan de silenciadores adecuados, que expelan humo, gases y cualquier
otro elemento tóxico o que altere las condiciones ambientales del lugar; d)
La instalación de cualquier tipo de luces de color y/o que emitan rayos o
luminosidad proyectada sea o no intermitente, y en general, todo aquello
que produzca alteraciones oculares, aromáticas y otras que afecten la
mantención de la parcelación en su situación natural; e) Botar basuras,
desechos, sustancias contaminantes o aguas servidas en la superficie total o
parcial de las parcelas o sitios o sus alrededores. La basura o residuos
domésticos deberán ser evacuados en bolsas plásticas, debiendo ser puestas
en basureros sellados y homogéneos. Queda especialmente prohibido el
entierro o la incineración de cualquier producto sea doméstico, natural o
animal. f) Utilizar como viviendas carpas u otras instalaciones similares; g)
Mantener en los lotes o parcelas, aunque sea en forma transitoria, materias
infectas, malolientes, inflamables, tóxicas o explosivas; h) Desviar el
escurrimiento de las aguas que provengan de partes altas, sean de cauces
artificiales sobrantes, lluvias, vertientes o de cualquier otro origen, las que
sólo podrán canalizarse o conducirse de manera que no se cause daño o
deterioro en propiedades colindantes u otras, y en todo caso mediante obras
que deberán estar previamente autorizadas por el Comité de
Administración. i) Cazar o disparar dentro de las parcelas o lugares
aledaños y/o caminos de acceso; j) Construir o mantener antenas, torres o
construcciones elevadas, salvo las incorporadas al diseño arquitectónico de
las viviendas o de pequeñas dimensiones, como aquellas de televisión
satelital, que no sobrepasen la altura máxima de éstas y sin perjuicio de las
limitaciones propias previstas en el régimen de servidumbres establecido en
este instrumento para ese tipo de obras, y mientras no embaracen las señales
televisivas, telefónicas o radiales de las demás parcelas. Quedan
expresamente prohibidas las torres o estanques elevados de acumulación de
agua; k) Se encuentra prohibida toda exploración, construcción,
perforación, captación y en general toda actividad destinada a la obtención
de recursos hídricos distintos a los medios de provisión de agua regulados
en el presente instrumento, sin perjuicio de las excepciones que pueda
establecer al respecto el propietario de las fuentes de agua existentes en la
parcelación con las cuales se sirve el consumo domiciliario de las mismas, y
en la medida que se respete la normativa contemplada en el Código de
Aguas y sus disposiciones complementarias o accesorias, presentes o
futuras; l) No se podrán usar el camino de acceso a la parcelación ni su
servidumbre de tránsito de cualquier manera que atente contra la seguridad
o tranquilidad de los demás usuarios de los mismos o que embarace la
adecuada y normal circulación en ellos. Se prohíbe el tránsito de vehículos
a tracción animal. Queda absolutamente prohibido estacionar vehículos y/o
depositar o almacenar objetos de cualquier índole en el camino de acceso y
servidumbre de la parcelación. m) Alterar la capacidad o diámetro
previamente definidos para cada parcela, de los arranques correspondientes
a electricidad, agua u otros servicios que sean comunes o beneficien a todo
el loteo; n) La mantención de animales que constituyan peligro para la
seguridad y/o que alteren la tranquilidad o la higiene de la parcelación.
Los copropietarios dueños de mascotas deberán someterse y acatar las
normas legales y la Ordenanza Municipal de Puerto Varas respecto a la
mantención segura de animales y guardianes en sus propiedades. La
contravención a lo dispuesto en este artículo será sancionado con arreglo a
lo previsto en la ley diecinueve mil quinientos treinta y siete. Podrán
denunciar estas infracciones el Comité de Administración, el Administrador
y cualquier persona afectada. La Administración del condominio podrá a
través de circulares, avisos u otros medios, dar a conocer a la comunidad los
reclamos correspondientes. Serán responsables solidariamente del pago de
las multas e indemnizaciones por infracción a las obligaciones de este
artículo, el infractor y el propietario de la respectiva parcela, sin perjuicio
del derecho de éste último para repetir contra el primero. Queda
absolutamente prohibido la mantención o crianza de ganado mayor o
menor, aves de corral, etc; la mantención de animales o aves con fines
exclusivamente domésticos y de recreación podrán ser autorizados
excepcionalmente y condicionados por el comité de administración. Para la
mantención de animales domésticos, se deberán implementar y cumplir las
medidas de mitigación necesarias relacionadas con la seguridad, ruido,
olores e higiene, que correspondan. Se prohíbe terminantemente que los
animales domésticos, cualquiera sea estos sean, deambulen libremente por
las áreas comunes. En caso de que estos salgan fuera de su parcela
correspondiente, deberá ser exclusivamente bajo el cuidado y supervisión
de su dueño y con sus respectivos accesorios de sujeción y seguridad.
ARTÍCULO SEXTO: Los propietarios de las parcelas, en forma
individual y conjunta, deberán adoptar las medidas de protección necesarias
para mantener y proyectar las condiciones ecológicas del terreno acatando
las normas establecidas para la preservación del suelo y ambiente libre de
todo tipo de contaminación. Dentro del marco de lo anterior, queda
estrictamente prohibida la explotación, tala, derribamiento, extracción o
corte de árboles, excepto lo que fuera necesario para la edificación de las
viviendas, con sujeción a lo términos del presente reglamento. En cualquier
caso la tala de especies arbóreas en cada parcela o caminos interiores o de
acceso, deberá contar con la autorización previa de la autoridad competente
y sujetarse al cumplimiento de los términos que la misma establezca. La
plantación de especies arbóreas por cualquiera de los propietarios o usuarios
de las parcelas, no deberá obstaculizar las vistas generales de las restantes
parcelas, especialmente hacia el lago Llanquihue y sus volcanes. En caso
que así ocurra el propietario respectivo deberá proceder a su corta o poda,
conforme a lo que disponga la administración. Queda estrictamente
prohibida, sea cual fuere la circunstancia, toda clase de roce a fuego de
árboles, matorrales, mieses o pastizales. ARTICULO SÉPTIMO: Serán de
cargo del respectivo propietario las reparaciones y mantenciones que se
realicen al interior de su lote o parcela, en su casa habitación, deslindes,
cercos, portones, como también de las instalaciones respectivas de luz
eléctrica, agua, gas, plantas de tratamientos y los medidores de consumo
propio, cualquiera sea el lugar donde éstos se encuentren instalados.
Además, les corresponderá la mantención y cuidado del césped y árboles
que se encuentren en el frente de sus predios. Toda canalización eléctrica,
telefónica o de otro servicio domiciliario que se efectúe al interior de los
sitios deberá ser subterránea, sin ocupar franjas de servidumbre ni efectuar
postaciones en ésta o cualquier lote. ARTÍCULO OCTAVO: Los
propietarios de unidades colindantes deberán contribuir por partes iguales a
la construcción, conservación y mantención o reemplazo de los cercos
divisorios existentes entre sus respectivos predios. ARTÍCULO
NOVENO: Si un copropietario fuere omiso en efectuar las reparaciones de
desperfectos que afecten a la estética de la parcelación que puedan producir
daño en otras propiedades o en bienes de uso común, el Comité de
Administración le fijará un plazo perentorio para realizar o adecuar tales
obras. Si ello no se efectuare dentro de dicho plazo, se procederá conforme
a los incisos tercero y cuarto del artículo treinta y dos de la ley diecinueve
mil quinientos treinta y siete. ARTÍCULO DÉCIMO: Los propietarios no
podrán arrendar o conceder el uso o goce a cualquier título de su respectiva
parcela en contravención a las obligaciones y prohibiciones de este
reglamento. Los propietarios estarán obligados a establecer en forma
expresa en todo contrato de arrendamiento que celebren, la obligación del
arrendatario de sujetarse a las disposiciones del presente reglamento, que
regirá para arrendatarios, usufructuarios o tenedores a cualquier título, con
la misma fuerza obligatoria que para el propietario. A igual régimen
deberán someterse los arrendatarios en caso de subarrendamiento.
ARTÍCULO UNDÉCIMO: Para hipotecar o gravar las parcelas del loteo
no se requerirá acuerdo de la asamblea, subsistiendo la hipoteca o gravamen
en los casos en que ponga término a la copropiedad. La hipoteca o
gravamen constituidos sobre una parcela gravará automáticamente los
derechos que le correspondan a su propietario en los bienes comunes,
quedando amparados por la misma inscripción. TITULO TERCERO. De
las construcciones. ARTICULO DUODÉCIMO: Sólo se podrán
construir hasta dos casas por cada una de las parcelas, las que tendrán una
altura no superior a los siete coma cincuenta metros, y ubicarse a una
distancia no menor a ocho metros respecto de los cercos de los predios
colindantes y servidumbres de tránsito. Las edificaciones, sean viviendas o
construcciones adicionales, tales como bodegas y lavaderos, no podrán
desatender los lineamientos generales de diseño y calidad de las restantes
viviendas del loteo, directrices que importan la ejecución de construcciones
sólidas en las que se empleen materiales de primera calidad, que no afecten
el conjunto visual de la parcelación. A modo de ejemplo, no se podrá
edificar con material de zinc aluminio natural. Para garantizar el
cumplimiento de esta norma y el estándar de la parcelación, el propietario
deberá comunicar al equipo técnico de la Inmobiliaria el proyecto a
desarrollar en su parcela, indicando los materiales que usará en la respectiva
edificación, pudiendo hacer observaciones al proyecto cuando se estime que
no cumple con lo requerido en este reglamento. Los deslindes entre cada
parcela deberán establecerse mediante cercos que no tendrán una altura
superior a un metro, ochenta centímetros, empleándose de preferencia
cercos vivos y quedando totalmente prohibido el uso de panderetas, muros
de cemento, ladrillo, adobe, alambres de púas o similares. Estos cercos no
podrán levantarse con materiales, características, colores ni altura que
afecte la segura y adecuada circulación peatonal y vehicular por las
servidumbres de tránsito del loteo. Asimismo, previo a obtener recepción
definitiva a cualquier vivienda edificada en alguno de los lotes, y en todo
caso previo a habitarlo, cada propietario deberá habilitar un sistema para
tratamiento de las aguas servidas que cumpla los requisitos legales y
reglamentarios para ello, que más adelante este Reglamento regulará. Estas
restricciones son sin perjuicio de las que imponga o hubiere impuesto la
escritura de adquisición de cada parcela. TITULO CUARTO. Del
régimen de gastos y administración. ARTICULO DECIMO
TERCERO: Cada copropietario de las setenta y siete parcelas vendibles
del loteo Abedules del Lago deberá contribuir conjuntamente con los demás
propietarios a la subvención de aquellos gastos de interés y beneficio
común, en adelante indistintamente “gastos comunes”, cuyo destino será: a)
El mantenimiento, aseo, ornato y conservación tanto de las vías interiores
de la parcelación, cuanto las vías de acceso y circulación de la misma; b) El
mantenimiento en buen estado y en condiciones de servir a su finalidad, de
las instalaciones del loteo que se destinen a portería y vigilancia; c)
Solventar el costo de aquellos servicios que fueren necesarios para el
adecuado funcionamiento del loteo, tales como equipos de bombeo,
almacenamiento y conducción de aguas, redes eléctricas, de gas, telefonía,
retiro de basura domiciliaria y otros similares; d) Solventar los gastos de
implementación, mantención y conservación de las áreas que se habiliten
para el uso y beneficio común de las parcelas, tales como áreas verdes,
juegos infantiles y otros; e) Solventar todo otro gasto o servicio que resulte
necesario para la adecuada conservación y apropiado funcionamiento del
conjunto que constituye el proyecto de parcelación “Abedules del Lago”,
como remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, de
previsión, los que sean necesarios para la mantención, arreglo o sustitución
de los bienes comunes, piezas o partes de estos, etcétera. ARTICULO
DECIMO CUARTO: Cada copropietario deberá pagar oportunamente los
“gastos comunes” de cada una de sus parcelas, según la alícuota de cada
una de las setenta y siete parcelas o de la alícuota que corresponda a la
etapa del proyecto en que se encuentre su parcela, mientras no se
implemente completamente el proyecto. Si el dominio de una unidad
pertenece en común a dos o más personas, cada una de ellas será
solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes,
sin perjuicio de su derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en
dicha unidad, en la proporción que les corresponda. Los gastos comunes
serán independientes de los consumos por agua, electricidad y otros
servicios propios de cada parcela y que provengan de instalaciones del
loteo, las que cobrará periódicamente la administración o las empresas
externas que provean de dichos servicios, conforme al consumo que arroje
cada medidor. Además, el loteo dispondrá de un “fondo de reserva”, a
cargo del Administrador, cuyo propósito será solventar gastos
extraordinarios que deriven de reparaciones a los bienes comunes del loteo,
tales como bombas de agua si las hubiere, sustitución de tuberías,
cableados, reparaciones de caminos, etcétera. Este fondo de reserva será
constituido por cada adquirente de alguna de las parcelas del loteo, por
única vez y al contado, al momento de efectuar la compra, y será
equivalente al valor de la última cuota de gastos comunes. Una vez agotado
el fondo de reserva, cada propietario deberá reintegrar dicho aporte, lo que
corresponderá cobrar al Administrador conjuntamente con los respectivos
gastos comunes, facultándosele para dividir dicho importe en hasta tres
cuotas consecutivas. Con todo, y si fuere necesario para subvenir mejoras o
inversiones mayores al loteo, la Asamblea de Propietarios podrá, mediante
acuerdo en Asamblea Extraordinaria, establecer el cobro de sumas
adicionales por concepto de “gastos comunes extraordinarios”, los que
deberán convenirse en alícuotas para cada parcela y serán cobrados por el
Administrador conjuntamente con el cobro de los gastos comunes
ordinarios, salvo que la Asamblea hubiere dispuesto expresamente otros
plazos o medios de cobro. ARTICULO DECIMO QUINTO: Cada
adquirente de alguna de las parcelas del loteo deberá pagar los gastos
comunes dentro de los diez primeros días del mes siguiente de aquel en que
se hubieren devengado. Si incurriere en mora o simple retardo en el pago, la
deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no
reajustables. El hecho que un propietario no haga uso efectivo de un
determinado servicio o beneficio común o que su propiedad carezca de
construcción o que permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo
exime en caso alguno de la obligación de contribuir oportunamente al pago
de los gastos comunes correspondientes. ARTICULO DECIMO SEXTO:
El Administrador podrá, con el acuerdo previo del Comité de
Administración para cada caso en particular, proceder a suspender o
requerir la suspensión del servicio eléctrico y/o de agua que se suministra a
aquellas parcelas cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de
tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Si la
parcelación no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de
dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del
administrador y previa autorización del Comité de Administración si
existiere, para cada caso particular, deberán suspender el servicio que
proporcionan a las unidades cuyos propietarios se encuentren con la
morosidad aludida. ARTICULO DÉCIMO SÉPTIMO: El cobro de los
gastos comunes se efectuará por el administrador designado por el Comité
de Administración. Para tal efecto el administrador deberá confeccionar la
respectiva minuta de cobro con el detalle de los gastos y con señalamiento
claro de la naturaleza de cada uno. Dicha minuta deberá ser enviada por
correo a cada propietario a la dirección que éste suministre, la que deberá
constar en un registro confeccionado al efecto, y pudiendo si así lo
requiriese por escrito el respectivo propietario, enviarle la minuta por fax, al
número que hubiere señalado al efecto, o por correo electrónico a la
dirección indicada. Cada propietario será responsable de comunicar por
escrito a la administración del cambio de domicilio informado en el registro
antes aludido y al cual deberán enviárseles las minutas de cobros de gastos
comunes, las citaciones a asambleas y demás comunicaciones. El
administrador podrá confeccionar presupuestos estimativos de gastos
comunes por períodos anticipados, para facilitar su cobro, al término de los
cuales deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos con relación a los
efectivamente producidos. Estos presupuestos no podrán exceder el monto
máximo mensual que la asamblea de propietarios respectiva, en
conformidad a los términos de este reglamento, hubiere establecido puede
cobrarse a cada propietario por concepto de gasto común. La asamblea de
copropietarios, en sesión extraordinaria citada al efecto, deberá acordar el
establecimiento de un fondo común destinado a solventar gastos comunes
urgentes o imprevistos que resulten necesarios. Este fondo se mantendrá e
incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes
ordinarios que dicha asamblea determine y con las multas e intereses que
deban pagar, en su caso, los propietarios. Los recursos de este fondo se
mantendrán en depósito a plazo bancario u otros instrumentos de renta que
ofrezca el mercado de capitales previo acuerdo del Comité de
Administración. ARTICULO DÉCIMO OCTAVO: Todo lo concerniente
a los gastos para fines de beneficio común, designación del Comité de
Administración, como todo lo relativo a la reglamentación para el uso
común de las áreas e instalaciones que se habilitaren en el futuro, el uso y
beneficio de las parcelas comprendidas en el proyecto de parcelación
Abedules del Lago, será resuelto por los propietarios de las respectivas
parcelas o quienes a éstos representen, reunidos en asamblea. ARTICULO
DÉCIMO NOVENO: Las sesiones de las asambleas de propietarios serán
ordinarias y extraordinarias. LAS SESIONES ORDINARIAS se celebrarán
a lo menos una vez al año, dentro del primer cuatrimestre, oportunidad en
que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión
correspondiente a los doce últimos meses y en ellas podrá tratarse cualquier
asunto relacionado con todo lo concerniente a los asuntos de interés común
de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo que
estos sean materia de sesiones extraordinarias, de conformidad con los
términos del presente reglamento. LAS SESIONES
EXTRAORDINARIAS tendrán lugar cada vez que así lo determine el
Comité de Administración o lo exijan propietarios que representen a lo
menos el diez por ciento del total de las parcelas que formen parte del loteo
y en ellas sólo podrá tratarse aquellos temas incluidos en la respectiva
citación. Sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea, las
siguientes materias: a) Modificación de reglas para el uso de las áreas o
bienes que se habiliten en el futuro para el uso y beneficio común de las
parcelas comprendidas en el proyecto de parcelación. No obstante, el
Comité de Administración podrá dictar normas generales sobre el
particular, las que en todo caso y en cualquier tiempo podrán ser revisadas,
modificadas o dejadas sin efecto por asamblea extraordinaria, b) La
determinación y modificación del monto máximo mensual que pueda
cobrarse a cada propietario por concepto de gasto común; c) Todo gasto o
inversión extraordinaria que implique exceder el monto máximo mensual
que pueda cobrase a cada propietario por concepto de gasto común, así
como la determinación del fondo común para gastos comunes imprevistos
o urgentes que se establece en el presente reglamento. d) La remoción total
o parcial de los miembros del Comité de Administración; e) El
establecimiento de multas a ser aplicadas por el Comité de Administración,
en caso de contravención a las reglas de este documento, por monto no
superior a cinco unidades de fomento. Dichas multas deberán ser aplicadas
con el voto unánime de la totalidad de los miembros de la referida Junta y
podrán ser revisadas en asamblea extraordinaria; f) La modificación de las
disposiciones que conforman el presente reglamento de copropiedad.
ARTICULO VIGESIMO: En su primera sesión extraordinaria, la
asamblea de propietarios deberá elegir un Comité de Administración,
compuesto por no menos de tres ni más de siete miembros, debiendo en
todo caso ser número impar. Dicho órgano tendrá la representación de la
asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deban ser materia
de asamblea extraordinaria. Sólo podrán ser nombrados en el Comité de
Administración los propietarios que sean personas naturales, su cónyuge,
padres o hijos, y los representantes de las personas jurídicas propietarias. El
Comité de Administración durará en sus funciones el período que le fije la
Asamblea, que no podrá exceder de tres años, pudiendo ser reelegidos
indefinidamente, y será presidido por el miembro que designe la asamblea,
o en subsidio por el propio Comité. Para la validez de las sesiones del
Comité de Administración será necesaria la asistencia de la mayoría de sus
miembros, y sus acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los
asistentes. ARTICULO VIGESIMO PRIMERO: De las sesiones del
Comité de Administración y sus acuerdos, así como de las sesiones de la
Asamblea y sus acuerdos, deberá dejarse constancia en un libro de actas
llevado al efecto y foliado, de manera que ofrezca seguridad que no podrán
efectuarse alteraciones y/o intercalaciones. Las actas de sesión del Comité
de Administración serán firmadas por los miembros asistentes, pudiendo el
miembro que lo deseare, antes de firmar, dejar constancia de las
observaciones a la misma que estimare pertinentes. Las actas de asambleas
de propietarios serán firmadas por el presidente del Comité de
Administración o quien haga sus veces, por el secretario que la Asamblea
designare al efecto y por cinco de los asistentes. ARTICULO VIGESIMO
SEGUNDO: Las sesiones de la asamblea deberán celebrarse en el lugar
que al efecto determine la misma, que deberá estar ubicado en las comunas
de Frutillar, Llanquihue o Puerto Varas. ARTICULO VIGESIMO
TERCERO: El Comité de Administración, a través de su Presidente, o si
éste no lo hiciere el Administrador, deberá citar a las Asambleas de
propietarios personalmente o mediante carta certificada, fax o correo
electrónico, dirigido al domicilio registrado para estos efectos en registro de
propietarios que se llevara al efecto, con una anticipación no menor a diez
días hábiles. Si los copropietarios no hubieren registrado domicilio, se
entenderá para todos los efectos que lo tienen en su respectiva parcela. La
administración deberá mantener una nómina actualizada de los propietarios,
en la cual conste su respectivo domicilio registrado. Tratándose de la
primera asamblea, ésta será presidida por el propietario asistente que fuere
elegido como tal o, en subsidio, el que disponga de mayor número de
parcelas y, si dicha calidad recayere en más de una persona, por sorteo.
ARTICULO VIGESIMO CUARTO: Las asambleas ordinarias se
constituirán en primera citación con la asistencia de los propietarios que
representen a lo menos el sesenta por ciento de las parcelas del proyecto de
parcelación, y en segunda citación con la asistencia de los propietarios que
concurran, adoptándose en ambos casos los acuerdos respectivos por la
mayoría absoluta de los asistentes. Las asambleas extraordinarias se
constituirán en primera citación con la asistencia de propietarios que
representen a lo menos el setenta por ciento del total de parcelas que
componen el loteo, y en segunda citación con la asistencia de propietarios
que representen, a lo menos, el sesenta por ciento del total de parcelas. En
ambos casos los acuerdos se adoptarán con el voto conforme de la mayoría
simple de los propietarios asistentes. No obstante lo anterior, las asambleas
extraordinarias destinadas a tratar las materias señaladas en la letras a), c), y
e) del artículo décimo octavo, requerirán para constituirse, tanto en primera
como en segunda citación, la asistencia de propietarios que representen a lo
menos el setenta por ciento de los propietarios de la parcelación, y los
acuerdos deberán ser adoptados por el voto conforme de los asistentes que
representen por lo menos el setenta por ciento de los propietarios del
condominio. Las asambleas extraordinarias destinadas a tratar las materias
señaladas en la letras f) del artículo décimo octavo, esto es, la modificación
del presente reglamento, requerirán para constituirse, tanto en primera como
en segunda citación, la asistencia de propietarios que representen a lo
menos el noventa por ciento de los propietarios de la parcelación, y los
acuerdos deberán ser adoptados por el voto conforme de los asistentes que
representen por lo menos el ochenta por ciento de los propietarios del
condominio. En las asambleas ordinarias y extraordinarias, entre la primera
y segunda citación deberá mediar un lapso de a lo menos media hora y no
superior a seis horas. ARTICULO VIGESIMO QUINTO: Todo
propietario estará obligado a asistir personalmente o debidamente
representado a las asambleas respectivas. Los poderes que un propietario
confiera al efecto deberán ser extendidos de su puño y letra
individualizando al apoderado respectivo en forma precisa y bajo su firma.
Si el respectivo copropietario no hiciere uso de su derecho a designar
apoderado, o habiéndolo designado, éste no asistiese, se entenderá que
acepta que su representación sea asumida por el arrendatario u ocupante a
quien hubiere entregado la tenencia de su propiedad, siempre que en el
respectivo contrato así se hubiere estipulado. Cada propietario tendrá sólo
un voto por cada parcela que le pertenezca. El administrador no podrá
representar a ningún propietario en la asamblea, excepto en cuanto fuere
propietario de alguna parcela o representante de la persona jurídica que
fuere propietaria, en cuyo caso le será permitido representar los respectivos
derechos. La calidad de propietario hábil se acreditará mediante certificado
expedido por el administrador o quien haga sus veces. Los acuerdos
adoptados por las mayorías establecidas en este reglamento y con sujeción a
los términos del mismo, obligan a todos los propietarios, sea que hubieren
asistido o no a la respectiva sesión y aún cuando no hayan concurrido con
su voto favorable a su adopción. Para efectos de lo prescrito en el presente
reglamento la asamblea representa legalmente a todos los propietarios y está
facultada para dar cumplimiento a dichos acuerdos a través del Comité de
Administración, o a través del o los propietarios designados por la propia
asamblea para estos efectos. La infracción a sus resoluciones, así como la
de las normas establecidas en este Reglamento, será sancionada con multa
de una a tres unidades tributarias mensuales, la cual se duplicará en caso de
reincidencia. A las sesiones de la asamblea en que adopten acuerdos que
impliquen la modificación de este documento, deberá concurrir un notario
público, quien deberá certificar el acta respectiva dejando constancia de los
quórum verificados en cada caso. El acta correspondiente deberá reducirse a
escritura pública por cualquiera de los miembros del Comité de
administración, o por aquella persona a la cual la asamblea hubiere
facultado expresamente para ello en el acta respectiva. ARTICULO
VIGESIMO SEXTO: El Comité de Administración deberá proponer a la
Asamblea un Administrador, que podrá ser persona natural o jurídica. A
falta de dicha designación actuará como administrador el presidente del
Comité de Administración. El nombramiento de administrador efectuado
por la asamblea deberá hacerse constar en el acta respectiva, que se reducirá
a escritura pública por la persona que expresamente se faculte al efecto y a
falta de dicha designación, por cualquiera de los miembros del Comité de
Administración. Copia autorizada de dicha escritura deberá mantenerse en
el archivo de documentos que llevará el administrador o quien haga sus
veces. Sólo con el acuerdo expreso de la asamblea un administrador podrá
integrar el Comité de Administración, sin perjuicio del caso en que el
administrador sea el presidente de dicho comité, y se mantendrá en el cargo
mientras cuente con la confianza de la Asamblea. Serán funciones del
administrador: a) Ejecutar los actos ordinarios de administración, así como
aquellos específicos que le encomiende el Comité de Administración. Podrá
ejecutar aquellos actos de administración que tengan el carácter de
extraordinarios y sin acuerdo previo de la asamblea sólo en el evento que,
de no efectuarlos sea razonable prever que de ellos se seguirá un grave y
manifiesto perjuicio. En todo caso, dichos actos deberán ser posteriormente
ratificados por la asamblea, para lo cual el administrador deberá solicitar tan
pronto como sea posible al presidente del Comité de Administración, la
citación extraordinaria de la asamblea con ese objetivo; b) Cobrar y
recaudar los gastos comunes; c) Velar por la observancia y cumplimiento
de las normas contenidas en el presente reglamento, así como de aquellas
que dicte el Comité de Administración en conformidad al presente
reglamento; d) Representar en juicio a lo propietarios, constituyendo los
mandatos judiciales pertinentes, para efectos de la aplicación de las normas
del presente reglamento, así como representar los intereses generales de los
propietarios en cuanto se litigue respecto de ellos, y especialmente en lo
tocante al cobro de gastos comunes, reajustes, intereses y multas que
procediere aplicar, contando con las facultades de ambos incisos del
artículo séptimo del Código de Procedimiento Civil, que se dan por
íntegramente reproducidos en este acto; e) Citar a reunión de la asamblea
cuando así se lo solicite el presidente del Comité de Administración o
copropietarios que representen a lo menos el quince por ciento de las
parcelas; f) El administrador o quien haga sus veces, deberá mantener una
cuenta corriente bancaria exclusiva a nombre de parcelación Abedules del
Lago, sobre la cual podrán girar la o las personas designadas al efecto por la
asamblea de propietarios y que formen parte del Comité de Administración,
en la forma que la asamblea establezca al efecto. Para contratar líneas de
crédito el administrador requerirá la autorización de la Asamblea de
Propietarios, que definirá su extensión y condiciones. Las personas que
administren los fondos llevarán control de los ingresos y egresos de ello y
rendirán cuenta documentada de la misma, sin perjuicio de la que deberá
rendir el administrador o quien haga sus veces respecto. El administrador
deberá rendir cuenta de sus actos en forma mensual al Comité de
Administración y a lo menos una vez al año a la asamblea de propietarios,
sin perjuicio de las rendiciones que esta última le exija en cualquier tiempo.
Asimismo, el administrador deberá rendir cuenta detallada de su gestión al
término de la misma, poniendo a disposición del Comité de Administración
todos los bienes y documentos relativos a la administración que se le
hubiere conferido. Los copropietarios podrán en cualquier tiempo solicitar
se les exhiba para su examen todos los documentos y antecedentes relativos
a la administración y sus cuentas. Corresponderá a la asamblea decidir si la
gestión del administrador o quien haga sus veces será remunerada. En caso
de silencio sobre el particular, se entenderá que dicha gestión se ejerce en
forma no remunerada. En el evento que la asamblea de propietarios no
designe expresamente un administrador, todas las referencias que en el
presente reglamento se hacen al administrador se entenderán hechas al
presidente del Comité de Administración, quien ejercerá dicho cargo.
ARTICULO VIGESIMO SÉPTIMO: Cualquier duda, dificultad,
controversia o discrepancia que surja entre uno o más propietarios con
motivo de la aplicación, validez o interpretación del reglamento contenido
en los artículos que se refieren a la administración, será conocido por un
juez árbitro arbitrador que fallará de acuerdo al procedimiento que el mismo
fije al efecto y cuya resolución no será susceptible de recurso alguno,
excepto el de queja ante la Excelentísima Corte suprema. Dicho árbitro
deberá ser nombrado por acuerdo de las partes y a falta de dicho acuerdo
por la justicia ordinaria, a petición de cualquier propietario, debiendo tal
designación recaer en profesional que sea abogado. TITULO QUINTO.
DE LOS SERVICIOS: ARTICULO VIGÉSIMO OCTAVO: El área
loteada será provista de los servicios básicos necesarios para su habitación.
En cuanto al suministro de agua: INVERSIONES E INMOBILIARIA
LOS ABEDULES SpA, proveerá de agua potable a la parcelación, para lo
cual constará con los respectivos derechos de aguas que le permitan
suministrar el servicio. Las instalaciones de captación se ubicarán en el lote
77. Cada propietario tendrá que costear los gastos de instalación del
medidor de agua, nicho y salida de agua con cañería de cobre de tres cuarto
de pulgada. Esta instalación podrá ser realizada por INVERSIONES E
INMOBILIARIA LOS ABEDULES SpA, a requerimiento del propietario,
debiendo pagar el valor convenido por ello. El valor por el consumo de
agua de cada parcela será mensual y se determinará por el consumo que
refleje el medidor respectivo, cobrándose un valor mínimo mensual y un
valor por metros cubico de consumo. En ningún caso los valores cobrados
podrán ser superiores a los determinados, por los mismos ítems, por la
empresa sanitaria respectiva, para la ciudad de Puerto Varas. Una vez
vendidas todas las parcelas o transcurrido cinco años de la primera venta, lo
que ocurra primero, los derechos de agua destinados a entregar este
suministro a la parcelación, pasarán a formar parte de los bienes comunes
de la parcelación, junto con las bombas, equipo hidroneumático, estanque,
elementos de potabilización que pudiere tener y aquellos necesarios para
dar la presión y sanidad requeridas al agua. En este caso, el cobro y
determinación de los costos del servicio, serán materia de acuerdo de
asamblea extraordinaria. Los propietarios de las parcelas del loteo, podrán
hacer uso de la electricidad y agua para fines domésticos, mas no para su
explotación comercial o industrial. Se prohíbe constituir servidumbres a
favor de terceros para acceder a tales servicios, así como cederlos o
comercializarlos de cualquier forma de manera independiente a la parcela a
la que acceden, o reservarse derecho alguno sobre dichos bienes en el
evento que enajenen el lote al que acceden. El monto mensual de las
expensas por gastos comunes y su contribución proporcional por cada lote
será fijado al realizarse la primera Asamblea de Copropietarios, o en su
defecto por el administrador junto a los copropietarios que hayan en ese
momento. En lo sucesivo, el valor de la cuota será determinado por la
administración, que lo remitirá mensualmente a cada propietario en la
forma ya indicada. Será de cargo exclusivo de los respectivos propietarios
la mantención de su parcela, casa habitación, deslindes y cercos, y en
general la parte interior de sus predios, como también la de sus medidores
de agua y electricidad, que se instalen para medir los consumos propios de
sus respectivos inmuebles. Los medidores de luz, serán instalados por la
empresa suministradora de dicho servicio con cargo al propietario. En caso
de destrucción o mal funcionamiento de alguno de los medidores de agua,
será primeramente obligado a su reemplazo o reparación el propietario o
usuario de cada parcela y en su defecto el administrador procurará su
reemplazo, con cargo al propietario correspondiente. Esta facultad se
ejercerá transcurridos siete días desde la destrucción o falla del respectivo
medidor. Los propietarios y en general todo habitante de las parcelas,
deberán permitir el ingreso al loteo de los funcionarios de las empresas de
servicios esenciales que a futuro puedan pactarse como bienes de carácter
común, a objeto que velen por la mantención de los equipos, y efectúen las
mediciones y cobranzas respectivas. Los empalmes domiciliarios serán
solicitados por los propietarios al administrador, presentando el proyecto
definitivo firmado por un instalador autorizado. La instalación del medidor,
conexión a la red serán autorizadas y supervisadas por el administrador, el
que deberá informarlo al Comité de Administración. Ésta y el
Administrador no serán responsables de mermas en el caudal que ofrezca el
pozo, derivadas de hechos de la naturaleza o de fuerza mayor.
TRATAMIENTO DE AGUAS SERVIDAS. Cada propietario de cualquiera
de las parcelas del loteo deberá instalar una planta domiciliaria de
tratamiento de aguas servidas ELECTRICIDAD. La electricidad se
proveerá a través de la red subterránea de baja tensión, instalada mantenida
y cedida para este propósito por alguna de las empresa del rubro suministro
eléctrico, que proveerá el servicio, autorizará los empalmes, instalará los
medidores y realizará la medición y cobranza de los consumos individuales
de cada parcela. SERVIDUMBRES DE TRÁNSITO: ARTICULO
VIGÉSIMO NOVENO: El loteo considera un camino interior que aparece
reflejado en el plano de subdivisión aludido en la cláusula segunda de este
instrumento, con los deslindes específicos que en acto seguido se indicarán.
Por este acto el loteador, en su carácter de propietario, constituye como bien
común del loteo y grava los terrenos de dichas circulaciones, con el derecho
real de servidumbre de tránsito, de carácter perpetuo y a favor de todas las
parcelas que componen el loteo Abedules del Lago, procediendo que en
cada escritura que sirva como título para la transferencia de cualquiera de
las parcelas del loteo, este bien común sea reconocido y aceptado por el
respectivo adquirente, quien además será dueño de los terrenos afectos
como camino interior, en la misma proporción del total de las setenta y siete
parcelas vendibles del loteo. Esta servidumbre tiene una cabida total de
treinta y ocho mil cuatrocientos quince mil metros cuadrados, un ancho de
vía de diez metros de ancho salvo sus vértices, y dos rotondas en sus
extremos norte y una rotonda en su extremos sur, y una donde finaliza el
acceso principal, comprendido de dos tramos, con un bandejón principal.
Este ancho de vía incluye circulaciones vehiculares y los espacios laterales
de circulación peatonal.
ARTÍCULO TRIGESIMO: Los propietarios de las parcelas que integran
el loteo no podrán subdividirlas o fusionarlas alterando la subdivisión
actual, salvo que así lo acuerde de manera unánime la Asamblea de
Propietarios en sesión extraordinaria. ARTÍCULO TRIGÉSIMO
PRIMERO: Los aceptantes de este Reglamento reconocen mérito ejecutivo
a las resoluciones dictadas por el Comité de Administración, el
Administrador que en este acto se establecen, y en especial a las
comunicaciones que contengan los cobros periódicos de pagos o cuotas por
gastos comunes ordinarios y extraordinarios y/o multas, en los términos que
establezca la legislación sobre copropiedad inmobiliaria. Asimismo, la
otorgante y los aceptantes de este Reglamento se obligan a dejar constancia
de él en toda escritura o documento que importe la venta o cualquier otro
título de enajenación de cualquiera de las parcelas que integran el loteo, o
de los derechos parciales que pudieran corresponderles. La infracción a esta
obligación permitirá accionar contra el contraventor por los perjuicios que
ello acarree al adecuado funcionamiento y administración del loteo,
correspondiendo al administrador ejercer las acciones pertinentes.
ARTICULO PRIMERO TRANSITORIO: Mientras no se constituya la
primera Asamblea de Propietarios, las funciones que contempla para ésta
así como para el Comité de Administración y al Administrador, serán
ejercidas por cualquiera de los representantes o mandatarios de
“INVERSIONES E INMOBILIARIA LOS ABEDULES SpA”, quien
actuará con todas las facultades y deberes conferidos por este acto a dichos
cargos, con la salvedad que podrá delegar sus funciones y reasumirlas en
quien estime conveniente y cuantas veces aparezca como necesario.
ARTICULO SEGUNDO TRANSITORIO: Mientras no se constituya el
primer Comité de Administración elegido por la Asamblea de
Copropietarios, los adquirentes de cualquiera de las parcelas del loteo
deberán, al momento de suscribir el título de adquisición, enterar para
efectos de constituir el fondo de reserva regulado en este Reglamento, la
suma en pesos equivalente a la fecha de dicho acto o contrato, a dos
unidades de fomento. Se deja expresa constancia que INVERSIONES E
INMOBILIARIA LOS ABEDULES SpA, o la persona o entidad que le
suceda en el dominio del predio, tiene únicamente la calidad de propietaria
loteador y no adquirente de una o más parcelas del loteo, razón por cual se
encuentra liberada de dichas obligaciones. CUARTO: Los comparecientes,
actuando en la representación ya señalada, facultan al portador de una copia
autorizada de esta escritura para requerir y firmar las inscripciones,
subinscripciones y anotaciones que procedan en los registros
correspondientes del Conservador de Bienes Raíces respectivo, en especial
para registrar las prohibiciones y servidumbre contenidas en este acto.
Igualmente, los comparecientes otorgan mandato especial al abogado don
Eduardo Montesinos Palacios, para que redacte la o las minutas o escrituras
públicas y/o privadas que sean necesarias para corregir, enmendar y/o
rectificar los errores u omisiones que se detecten en esta escritura.
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