Reserva y Transferencia de aires

RESERVA Y TRANSFERENCIA DE

AIRESDra. Salomé Jó Luza

Registradora Pública

Base Legal Ley Nº 29090 – Ley de

Regularización de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios – Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008-SUNARP-SN.

Base Legal Ley Nº 27157 – Ley de

Regularización de Edificaciones D.S. 035-2006-Vivienda TUO del

Reglamento de la Ley Nº 27157. Resoluciones del Superintendente

Nacional de los Registros Públicos 248-2008 y 340-2008-SUNARP-SN

Independización Acto que consiste en abrir una

partida registral para cada unidad inmobiliaria, resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen

Habilitación Urbana

Desmembración

Subdivisión

Acumulación

Independización de U.I.

Al Independizar: Se deja constancia del

antecedente dominial en la nueva partida

Se efectúa una anotación de independización en la partida matríz

Si existe fábrica inscrita, se describe en cada lote o unidad a independizar.

Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad

Común Es el régimen jurídico que supone la

existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.

Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios

Opción de Régimen (art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)

Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

Opción de Régimen (art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)

Independización y Copropiedad

Opción de Régimen (art. 127 D.S. 035-2006-Vivienda)

Régimen Mixto: Pluralidad de Reglamentos

Aprobación del Reglamento

Por el promotor o constructor, quien debe ser también el propietario

Aprobación del Reglamento

Por acuerdo de más del 50% de los propietarios que conforman la edificación

Modificación del Reglamento

Actos de Administración: Por acuerdo de junta que cuente con más del 50% de la participación de los propietarios.

Actos de Administración Elección del Presidente Nombramiento del Administrador Aprobación obras que se ejecuten en

bienes comunes, cuando están destinadas a su conservación y mantenimiento

Contratar servicios de vigilancia o de seguridad para la integridad de la edificación

Administración de las playas de estacionamiento comunes.

Modificación del Reglamento

Actos de Disposición: Voto de propietarios que representen cuando menos 2/3 de participaciones de los bienes comunes, incluyendo porcentajes de los que renunciaron a la junta

Actos de Disposición Modificación del porcentaje de

participación. Modificación del reglamento

interno Modificación de la independización Desafectación de los bienes

comunes, Venta, gravamen, cesión en uso o

afectación permanente de zonas comunes.

Modificación o limitación de uso de las zonas comunes

Comunicación Notarial Se debe cursar carta notarial a los

propietarios que no asistieron a la junta.

Para ejecutar los acuerdos, deben haber transcurrido 20 días útiles desde la comunicación notarial.

La acreditación de la convocatoria, comunicación notarial, y el transcurso del plazo puede ser acreditado mediante declaración jurada otorgada por el presidente de la Junta.

Inscripción El reglamento interno o su modificación se

inscriben en mérito de: Escritura pública o Documento privado con firmas legalizadas del

Presidente de la junta. Si solo interviene el Presidente, bastará la

copia certificada del acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin requerirse la transcripción del texto del reglamento o su modificación.

Cláusulas previas Cuando existen cláusulas

especiales de consentimiento previo en el reglamento: El propietario puede acumular,

subdividir e independizar por escritura pública unilateral en la que reordene las cuotas de participación de las unidades afectadas.

La modificación también puede ser dispuesta sólo por el presidente de la junta de propietarios cuando así se establezca en el reglamento interno

Extensión de las Unidades

Las Unidades Inmobiliarias pueden extenderse al área techada y al espacio vacío que corresponda a la planta en que se encuentre, según la proyección vertical y hasta los límites del perímetro.

Extensión de las Unidades El muro circundante de la edificación o el

suelo se considera zona común esencial, sin que sobre ella proceda la desafectación.

Límites de la zonificación La extensión y ámbito de la propiedad

privada se adquiere y transfiere con independencia de los límites impuestos por la zonificación.

Construcción El sector construcción constituye

uno de los motores de nuestra economía, y propulsa nuestro desarrollo urbanístico Construcción Formal Construcción Informal

Crecimiento Vertical Tendencia al crecimiento vertical

de las edificaciones Falta de espacio para expansión

horizontal El valor económico de los aires,

normalmente es menor que el de un terreno.

Aires El concepto de aires, está

vinculado al derecho de vuelo o sobreedificación, o derecho de levante.

Es la facultad otorgada a una persona para que pueda levantar una o más plantas sobre un edificio ya construido.

Aires Los aires se generan sobre la

superficie final de una edificación, y comprende el derecho de sobreelevación vertical proyectada sobre dicha superficie, a futuro

Aires

Aires

Reserva de Aires En el reglamento interno puede

establecerse reserva de aires de la edificación, y puede independizarse como sección de dominio exclusivo, si se le asigna porcentaje de participación y cuando cuente con un área proyectada de acceso

Beneficiarios de la reserva A favor de:

El propietario constructor Alguno de los propietarios de las

secciones exclusivas (Ej. De los propietarios de las unidades superiores)

De todos los propietarios de la edificación

Art. 45 del R.I.R.P. La reserva de aires, se entenderá

que constituye una sección de dominio exclusivo, debiendo asignársele porcentajes de participación en los bienes comunes. En este caso la independización procederá siempre que cuente por lo menos con un área proyectada de acceso

Punto 5.5 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva

Contiene 2 supuestos normativos:Reserva de aires con independizaciónReserva de aires sin independización

Reserva de Aires sin independización

Debe constar en el reglamento interno.

Debe publicitarse en un asiento específico de la partida matriz, o de otra partida vinculada.

Es recomendable precisar y establecer los límites de la reserva

Reserva de Aires sin independización

Reserva de Aires sin independización

No incide en la asignación de porcentajes de participación.

Conflictúa con lo dispuesto en el art. 55 del RIRP, pues allí se señala que independizadas las secciones exclusivas, en la partida matríz solo se mantendrán las zonas comunes.

Complejiza innecesariamente la partida matríz.

Reserva de Aires con independización

Forma parte de la independización primigenia o es consecuencia de la modificación de independización.

Se considera como una unidad exclusiva adicional, y cuenta con porcentaje de participación

Debe respetar la proyección de las zonas comunes en lo pertinente.

Reserva de Aires con independización

Reserva de Aires con independización

Requiere de la existencia de una escalera de acceso hacia el nivel de aires, o contar con una zona reservada para la proyección de la futura azotea.

No se permite la independización de aires de aires

Transferencia de los Aires

La venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad superior se inscriben, siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten planos de independización y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado.

Bienes comunes intransferibles

Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario: El terreno salvo que sobre él se

constituya derecho de superficie. Los cimientos, sobrecimientos,

columnas, muros exteriores, techos y demás elementos estructurales esenciales…

Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, … vías y áreas de circulación común.

Bienes comunes intransferibles

Los ascensores y montacargas... Los sistemas de instalaciones para agua,

desagüe, electricidad, eliminación de basura...

Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva.

Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.

Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno

Pozos de luz propios Los pozos de luz propios y los

ductos de ventilación propios se generan dentro de una misma sección exclusiva y solo sirven a dicha unidad inmobiliaria.

De existir éstos, deberían declararse como tales, correspondiendo en propiedad al titular de la unidad a la que pertenecen

Condición Jurídica de los aires

Los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva.

La cláusula en contrario debe constar en el reglamento interno, o en una modificación posterior del reglamento interno, que apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad preexistente de los aires

Condición Jurídica de los aires

Si el reglamento interno atribuye expresamente la condición de zona común a los aires: se requiere previamente la desafectación y acuerdo de destino, de dicha área; salvo que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios.

Modificación de la Reserva

En caso que un reglamento interno ya contenga la cláusula de reserva de aires a favor de una persona, para su modificación se requerirá necesariamente el consentimiento del respectivo titular, además del acuerdo de modificación del reglamento interno.

Directiva de Asociaciones La convocatoria a junta de

propietarios se acredita, facultativamente por el mecanismo previsto en la directiva de regularización de consejos directivos de asociaciones civiles.

La formalización por escritura pública o las declaraciones juradas son otorgadas, indistintamente, ya sea por el presidente de la junta o por la persona designada en asamblea

Adquisición de Bienes Para efectos registrales la junta de

propietarios puede adquirir bienes muebles e inmuebles.

El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se refiere.

Extinción del Régimen Por demolición o destrucción del

edificio, salvo que las zonas comunes y exclusivas puedan delinearse exclusivamente en función del suelo.

Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación respectiva en la partida matriz. Esta acumulación no requiere de ningún requisito municipal o administrativo.

Unidades en Proyecto Es procedente inscribir actos de

disposición e hipotecas sobre las unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tengan un correlato físico en el suelo del predio matriz, siempre que se inscriba previa o simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica.

Una vez culminada la edificación, la inscripción se convierte automáticamente en definitiva.

Resoluciones del Tribunal Registral vinculadas a la inscripción de aires y su

transferencia

Res. N° 515-2012-SUNARP-TR-T del 19/07/2012

Legitimación en los actos de modificación de inmueble: Siendo la subdivisión y acto de modificación de la realidad física del inmueble, el único legitimado para solicitarlo es el titular registral en ejercicio de las atribuciones que le confiere el derecho de propiedad consagrado en la Constitución y normas legales

Res. N° 213-2012-SUNARP-TR-A del 08/05/2012

Legitimación para solicitar una subdivisión: Está legitimado para solicitar la subdivisión de un predio, ante la municipalidad competente quien ostenta un título adquisitivo de la propiedad sobre parte del mismo. Compete a las municipalidades examinar dicha legitimación

Res. N° 1177-2012-SUNARP-TR-L del 15/08/2012

Independización en ejecución de mandato judicial: Para inscribir la independización de un predio por mandato judicial deberá adjuntarse el parte judicial conformado por el oficio del juez dirigido al Registro y las copias certificadas de las piezas procesales pertinentes, como la resolución que ordena la inscripción y los planos que fueron merituados por la autoridad jurisdiccional

Res. N° 1127-2012-SUNARP-TR-L del 02/08/2012

Área ocupada de pisos superiores: El área total ocupada del segundo piso y/o niveles superiores deber ser igual al área del terreno, salvo que exista alero externo que forme parte del área techada, en cuyo caso se incrementa en dicha área.

Res. N° 1127-2012-SUNARP-TR-L del 02/08/2012

Aires propios de unidad inmobiliaria: Cuando se solicita la independización de los aires, se requiere la asignación de porcentaje de participación en los bienes comunes y que cuente con área proyectada de acceso.

Res. N° 187-2012-SUNARP-TR-A de 20/04/2012

Reserva de aires: No se puede admitir dividir los aires en secciones o espacios superpuestos unos a otros. por cuanto, se vaciaría de contenido la disposición del artículo 51 del RIRP. lo cual nos conduciría al extremo absurdo de tener que acceder a la inscripción de regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común sin que previamente exista inscrita declaración de fábrica alguna -incluso para terrenos llanos- lo cual constituiría un despropósito que vulneraría la seguridad jurídica que es la razón de ser de la institución registral

Res. N° 2334-2011-SUNARP-TR-L de 22/12/2011

Aires Reservados: Los aires reservados para futura construcción sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuyo nivel existe una sección exclusiva, debe estar descrita con su área ocupada, linderos y medidas perimétricas

Res. N° 612-2011-SUNARP-TR-A de 30/09/2011

Transferencia de aires de una edificación sujeta a régimen de propiedad exclusiva y común: En el régimen de propiedad horizontal, los aires pueden constituir bienes comunes o bienes de propiedad exclusiva (reglamento interno o en títulos de propiedad de las secciones).Para su independización se requiere se le asigne un porcentaje de participación en los bienes comunes y se cuente con un área proyectada de acceso.

Res. N° 1551-2011-SUNARP-TR-L de 05/08/2011

Reserva de aires sobre aires: "Cuando se establezca la reserva de aires de la edificación se entenderá que constituye una sección de dominio exclusivo; sin embargo, los aires sobre aires no pueden ser materia de reserva."

Res. N° 1777-2010-SUNARP-TR-L de 10/12/2010

Transferencia de aires: Para que pueda inscribirse la transferencia de los aires reservados, se requiere que previamente se abra una partida de independización de los aires, para lo cual - además de los planos y memoria descriptiva -, se requiere que se asigne a dichos aires un porcentaje de participación en los bienes comunes.

Res. N° 1683-2010-SUNARP-TR-L de 19/11/2010

Condición jurídica de los aires en ausencia de reglamento interno: La presunción de que los aires se reputan comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario, no es aplicable en el supuesto de ausencia de reglamento interno. En este supuesto, la condición de los aires estará a lo que se acuerde en la regularización del reglamento interno

Res. N° 1585-2010-SUNARP-TR-L de 05/11/2010

Condición de propiedad exclusiva de los aires: Para atribuir la condición de propiedad exclusiva a los aires de una edificación se requiere que esto conste de manera expresa en el reglamento interno o en una modificación posterior en el que se apruebe el acto de reconocimiento de la propiedad existente de los aires y que ha sido omitido en la declaración inicial del reglamento interno.

Res. N° 316-2012-SUNARP-TR-L de 29/02/2008

Legitimación de la inscripción de una compraventa de aires: Habiéndose registrado la compraventa de los aires de un predio sin que previamente se haya inscrito la Declaración de Fábrica, Reglamento Interno e Independización, no es procedente la denegatoria de los actos traslativos de dominio posteriores, toda vez que el derecho de propiedad del adquiriente se encuentre legitimado

Res. N° 028-2007-SUNARP-TR-L de 12/01/2007

Aires propios: La atribución de la propiedad de los aires propios en un edificio sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, debe constar expresamente en el reglamento interno.

Res. N° 087-2002-ORLC-TR de 08/02/2002

Aclaración de contrato de compraventa: No puede admitirse que por vía de aclaración de contrato de compraventa se transfiera la azotea y los aires de una edificación a una de las secciones de dominio exclusivo cuando según el reglamento interno es zona de dominio común.

Muchas Gracias por su atención!!

salome_jo2004@yahoo.essalomeluza@gmail.com