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INMOBILIARIA
CHILE 2016-2017 El ajuste en precios que anticipamos
se consolida y esperamos que se
acentúe
SITUACIÓN
DICIEMBRE 2016
2
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Condiciones financieras relevantes para el mercado inmobiliario el 2017 se mantendrían similares a lo
observado durante el año. Si bien tasas externas podrían seguir aumentando, serían parcialmente
contrarrestadas por un mayor estímulo monetario local.
Debilidad del mercado laboral continuaría afectando el comportamiento de pago de los clientes, manteniendo
un comportamiento precautorio en la banca e impidiendo aceleraciones en la demanda por viviendas.
Inversión en el sector inmobiliario seguiría moderándose en los próximos años, enfocada principalmente en el
segmento habitacional de la Región Metropolitana. La mayor parte de la inversión del sector para los
próximos años ya se encuentra en etapa de construcción, a la vez que se observa una caída en los proyectos
presentados para evaluación ambiental, lo que daría cuenta de un bajo dinamismo esperado.
Principales mensajes
Como hemos anticipado en versiones anteriores de nuestro Situación Inmobiliaria, precios de viviendas y
oficinas han retrocedido de manera heterogénea a nivel nacional. A pesar de este retroceso, estimamos un
desalineamiento en torno a 15% entre precio de viviendas y sus determinantes, que se ha ampliado en el
margen, lo que nos lleva a acentuar nuestra visión respecto a la necesidad de un ajuste adicional en los
precios y/o una mejora sustantiva en los fundamentales (empleo, salarios, crecimiento económico, tasa de
interés real y costos de construcción).
Oferta habitacional se mantiene estable, pero demanda cae con fuerza durante el año, lo que se refleja en un
relevante aumento en meses disponibles para venta, en retrocesos en rentabilidad de arriendos y fuerte
desaceleración en créditos hipotecarios para tramos altos. Este ajuste en rentabilidades desincentivaría la
entrada de nuevos inversionistas minoritarios al mercado inmobiliario (deudores con más de un crédito).
Si bien la vacancia de oficinas ha disminuido algo durante el año, los precios continúan resintiéndose,
reflejando un mercado sobre-abastecido ante el ingreso esperado de nuevos m2. Reiteramos nuestra visión
respecto a muy probables caídas adicionales de precios en este segmento.
3
1. Condiciones económicas: sin favorecer de manera significativa al
sector
2. Sector inmobiliario residencial: ventas se desaceleran y precios
continúan cediendo, tal como lo anticipamos
3. Sector inmobiliario comercial: más adelante en el ajuste, precios y
vacancia castigadas
4. Regulación y tendencias: Se amplía exención de IVA hasta marzo
2017
Índice
CONDICIONES
ECONÓMICAS Desafiantes en un ambiente donde
recuperar crecimiento se ha
transformado en una prioridad
5
Proyecciones económicas
Fuente: BBVA Research
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Proyecciones: 2015 2016 2017
PIB (% a/a) 2,3 1,5 1,9
Inflación (% a/a, fdp) 4,4 2,9 2,6
Tipo de cambio (vs. USD, fdp) 704 660 682 Tasas de interés de política
(%, fdp) 3,50 3,5 3,0
Consumo Privado (% a/a) 1,9 2,1 1,7
Consumo Público (% a/a) 5,8 6,0 3,0
Inversión (% a/a) -1,5 0,1 1,0
Resultado Fiscal (% PIB) -2,2 -2,9 -3,4
Cuenta Corriente (% PIB) -2,0 -1,6 -1,8
Proyecciones corto plazo: Octubre Noviembre Diciembre
IMACEC (% a/a) -0,4% ~ 1,0% ≤ 1,0%
Inflación (% m/m) 0,2% 0,1% ~ 0%
Confianza se mantendrá en niveles pesimistas hasta fines
2017/principios 2018 de iniciar una recuperación hoy mismo
6
* En cuanto al nivel de desempleo dentro de los próximos 12 meses, ¿Cree que habrá más cesantía, aproximadamente la misma o menos cesantía que en la actualidad?
(índice 0-100 pts.)
Fuente: Adimark, BBVA Research
• Perspectivas de consumidores sobre la
economía y el mercado laboral se
mantienen en terreno pesimista, salvo
mejoras parciales en el margen.
• Nuestro análisis del comportamiento
cíclico y persistencia de las confianzas
para países OECD y Latam, señala
que basado en la duración promedio de
las recuperaciones en confianzas,
éstas llegarían a niveles neutrales
recién a fines 2017/principios 2018.
CONFIANZA DE CONSUMIDORES Y PERCEPCIÓN DE DESEMPLEO*
(Índice neutral = 50)
10
20
30
40
50
60
70
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
IPEC Percep. desempleo Neutral
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Inflación cede y permite aumento en salarios reales, lo que en
conjunto con empleo eminentemente por cuenta propia es
capaza de reacelerar la masa salarial. Mucho de aquello se
estarían gastando en bienes durables importados
7 Fuente: INE, BBVA Research
MASA SALARIAL POR COMPONENTES
(Var. % anual)
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
2012 2013 2014 2015 2016
IREM real Ocupados (var. % a/a) Masa salarial
• Crecimiento del empleo impulsado
principalmente por cuenta propia.
Asalariados muestran destrucción de
empleos en el margen.
• Salarios reales muestran un repunte
en los últimos meses, en línea con
menor inflación y salarios nominales
estables.
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Ocupación en cuenta propia concentrada en sectores de comercio,
construcción y servicios. Destrucción generalizada de asalariados en
comercio, sector público, minería, construcción y actividades financieras.
Sector financiero apalanca solo parcialmente al trabajador por cuenta propia,
lo que señaliza vientos menos favorables para la demanda por viviendas.
8 Fuente: INE, BBVA Research
CREACIÓN DE EMPLEO POR CATEGORÍA*
(Miles de personas, octubre de cada año)
CREACIÓN ANUAL DE EMPLEO POR CATEGORÍA Y ACTIVIDAD
(Miles de personas, octubre de 2016)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
100
120
Co
merc
io
Manufa
ctu
ra
Act.
ad
min
.
Act.
pro
f.
Alo
j. y
co
mid
a
Tra
nsp
ort
e
Ag
ricultura
EG
A
Act.
inm
ob
.
Co
nstr
ucció
n
Act.
fin
anc.
Min
ería
Púb
lico
s
Empleador Cuenta propia Asalariado Resto
-100
-50
0
50
100
150
200
2012 2013 2014 2015 2016
Empleadores Cuenta propia Asalariado
Personal de serv. Familiar no rem. Total
Tasa de desempleo se muestra resiliente a posición cíclica
desfavorable pero esconde debilidad. Indicadores alternativos reflejan
un mercado laboral que no favorece la compra de viviendas
9 Fuente: INE, U. de Chile, Superintendencia de Pensiones, BBVA Research
TASA DE DESEMPLEO INE vs U. DE CHILE
(Porcentaje, prom. a septiembre de cada año)
SOLICITUDES DE PAGO SEGURO CESANTÍA ACEPTADAS
(Porcentaje, var.% a/a)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
5.0
5.5
6.0
6.5
7.0
7.5
8.0
8.5
2013 2014 2015 2016
U. de Chile (Gran Stgo.) INE (Gran Stgo.) INE (Nacional)
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
ene.15 abr.15 jul.15 oct.15 ene.16 abr.16 jul.16 oct.16
Contracción de márgenes permite mantener tasas hipotecarias
en niveles históricamente bajos, a pesar del aumento en tasas
de largo plazo y mayor spread de bonos bancarios
10 Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
TASA DE INTERÉS DE COLOCACIONES HIPOTECARIAS
(Porcentaje)
DESCOMPOSICIÓN DEL CAMBIO EN TASAS HIPOTECARIAS
(Puntos base)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
2014 2015 2016
BCU10 Spread bonos bancarios
Comisión/margen Coloc. de vivienda (en UF)
0,25
0,09
-0,50
-0,60
-0,50
-0,40
-0,30
-0,20
-0,10
0,00
0,10
0,20
0,30
0,40
Dif. Nov-16 / Ago-16
BCU10 Spread bonos bancarios
Comisión/margen Coloc. de vivienda (en UF)
Recortes en la TPM podrían parcialmente contrarestar
condiciones financieras menos favorables provenientes del
escenario externo.
11 * Los puntos corresponden a la mediana de cada encuesta (EEE y EOF). EEE: Encuesta de Expectativas Económicas. EOF: Encuesta de Operadores Financieros.
Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
TASA DE POLÍTICA MONETARIA*
(Porcentaje)
• Bajas presiones inflacionarias y posición
cíclica de la economía justificarían un
mayor estímulo monetario.
• Reducción de la TPM, en línea con la
menor inflación esperada, permitirían
contener parcialmente alzas en las tasas
de interés de instrumentos benchmark.
• Instrumentos de mercado ya incorporan
dos recortes para el próximo año. En
BBVA Research prevemos un primer
recorte en enero y no descartamos la
necesidad de llevar la TPM bajo 3% a
mediados del 2017.
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
EEE: Decil 1 y 9 TPM EOF: Decil 1 y 9
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
I II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IV
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
≤ 2.000UF Entre 2.000 y 5.000UF
Entre 5.000 y 10.000UF >10.000UF
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Colocaciones hipotecarias se desaceleran con fuerza durante el año,
alcanzando un bajo dinamismo no visto en 13 años. Desaceleración
generalizada en los tramos de deuda. Créditos sobre UF 2.000 rompen
su tendencia alcista en línea con eliminación a exención de IVA
12 Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
CRECIMIENTO DE COLOCACIONES HIPOTECARIAS
(Porcentaje, var.% a/a de saldos reales)
COLOCACIONES HIPOTECARIAS POR TRAMO DE DEUDA
(Porcentaje, var.% a/a de saldos reales)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
13
* Diferencia entre el porcentaje de encuestados que opinaron que los estándares de aprobación de créditos eran menos restrictivos y el porcentaje de quienes consideraron que
dichos estándares eran más restrictivos.
Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
CONDICIONES DE OFERTA CREDITICIA: ESTÁNDARES DE APROBACIÓN DE CRÉDITOS*
(Porcentaje)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Condiciones crediticias para personas, empresas constructoras
e inmobiliarias se mantienen restrictivas, aunque mejoran en el
margen para el financiamiento de empresas
-50.0
-40.0
-30.0
-20.0
-10.0
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Hipotecarios para la vivienda
Menos restrictivo
Más restrictivo
-80.0
-60.0
-40.0
-20.0
0.0
20.0
40.0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Empresas inmobiliarias Empresas constructoras
Menos restrictivo
Más restrictivo
Principales etapas de un proyecto inmobiliario
14 Fuente: BBVA Research
Factibilidad:
Análisis de viabilidad del proyecto
en términos medioambientales,
técnico, económico, administrativo,
legal, etc.
Ingeniería de detalle:
Se desarrollan planos en detalle de
la construcción, se hace un análisis
financiero, se desarrolla un proyecto
ejecutivo, etc.
Construcción:
Venta en verde: El proyecto ya
está en construcción.
Diseño:
Se desarrolla el diseño del proyecto:
arquitectura, localización, impacto
vial, infraestructura, entorno, etc. Se
comienzan a tramitar paralelamente
los permisos ambientales.
Permisos:
Se comienzan a tramitar los permisos necesarios
para la construcción.
Preventa: Cuando los permisos de edificación aún
se encuentran en trámite.
Venta en blanco: Cuando se poseen los permisos
de edificación pero aún no comienza la construcción.
Venta:
El proyecto se encuentra
terminado y está disponible para
venta inmediata o arriendo.
Venta Construcción Permisos Ingeniería Diseño Factibilidad
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
A pesar de nueva caída en la inversión inmobiliaria el 2016,
mejoran algo las perspectivas para próximos años,
particularmente en la RM en cerca de US$300 millones. En una
parte por postergación y en otra por nuevos proyectos.
15
INVERSIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO
(Millones de US$ a materializar por año)
INVERSIÓN PROYECTADA SEGÚN CATASTROS DE 2016
(Millones de US$ a materializar por año)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
2016 2017 2018 2019 2020
Mar-16 Jun-16 Sep-160
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Nota: El catastro de la CBC sólo considera proyectos del sector inmobiliario con un monto de inversión mayor a US$15 millones.
Fuente: CBC, BBVA Research
Sector inmobiliario atrae el 17% de la inversión catastrada para
el quinquenio 2016-2020, por un monto de US$ 10.492 millones.
El 90% (US$ 9.400 millones) de las inversiones inmobiliarias ya
se encuentran en etapa de construcción.
16 Fuente: CBC, BBVA Research
INVERSIÓN A MATERIALIZAR POR SECTOR: 2016-2020
(% del total, catastro a septiembre de 2016)
INVERSIÓN EN SECTOR INMOBILIARIO SEGÚN ETAPA
(Millones de US$ a materializar, catastro a septiembre de 2016)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
25%
3%4%
17%22%
24%
1%
4%
Energía Forestal Industrial Inmobiliario
Minería Obras públicas Puertos Otros
892
3.038
6.375
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
2016 2017-2020
Ing. de detalle Construcción Terminado
Región Metropolitana concentra el 70% (US$7.300 mill.) de la
inversión inmobiliaria nacional. Esta inversión representa el 80%
del total de inversión privada proyectada para la región. Nuevos
proyectos se enfocan en el sector residencial.
17 Fuente: CBC, BBVA Research
DISTRIBUCIÓN REGIONAL DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
Millones de US$, catastro a septiembre de 2016)
INGRESO DE NUEVOS PROYECTOS INMOBILIARIOS EN 3T16
(% del total, catastro a septiembre de 2016)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
0 2.000 4.000 6.000 8.000
Arica
Tarapacá
Antofagasta
Atacama
Coquimbo
Valparaíso
Metropolitana
O'Higgins
Maule
Biobío
Araucanía
Los Ríos
Los Lagos
Aysén
Magallanes
No
rte
Ce
ntr
oS
ur
MM US$86392%
MM US$ 758%
Residencial No residencial
Superficie autorizada para construcción de obras nuevas se reduce en
2016, en especial para viviendas y edificaciones de sectores comerciales.
Región Metropolitana concentra la mayor superficie autorizada, junto con
Valparaíso y Biobío, principalmente con fines habitacionales.
18 Fuente: INE, BBVA Research
PERMISOS DE EDIFICACIÓN DE OBRAS NUEVAS
(Millones de m2)
PERMISOS DE EDIFICACIÓN POR REGIÓN Y DESTINO
(Millones de m2, acumulados a octubre de 2016)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
0
4
8
12
16
20
2011 2012 2013 2014 2015 a oct-16
Vivienda Industria, comercio y otros
Servicios Total
0 1 2 3 4 5
Arica
Tarapacá
Antofagasta
Atacama
Coquimbo
Valparaíso
Metropolitana
O'Higgins
Maule
Biobío
Araucanía
Los Ríos
Los Lagos
Aysén
Magallanes
No
rte
Centr
oS
ur
Vivienda Industria, comercio y otros Servicios
Caída en proyectos inmobiliarios presentados al SEIA en 2016, pero leve
aumento en montos aprobados. Actualmente existen 80 proyectos
inmobiliarios en etapa de Calificación por unos US$ 2.000 millones (3% del
total de proyectos en calificación), principalmente en la región Metropolitana.
19 * SEIA: Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (www.sea.gob.cl).
Fuente: SEIA, BBVA Research
PROYECTOS INMOBILIARIOS PRESENTADOS Y APROBADOS
EN EL SEIA POR AÑO*
(Millones de US$, acum. a noviembre de cada año)
PROYECTOS EN CALIFICACIÓN EN EL SEIA POR SECTOR*
(% del total de proyectos en etapa de calificación en el SEIA)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
56%
31%
3%
10%
Energía Minería Inmobiliarios Resto
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
4.500
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Presentados Aprobados
SECTOR
INMOBILIARIO
RESIDENCIAL En proceso de ajuste, y donde muy
probablemente tendremos nuevos
retrocesos en precios
Venta de viviendas cae con fuerza en 1T de 2016, por implementación de IVA
a la compra de viviendas. Aun habría disponibilidad de viviendas exentas de
IVA (aquellas con permiso de edificación anterior a 2016). La oferta en el
Gran Santiago sigue creciendo, liderada por departamentos.
21 Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (CChC), BBVA Research
VENTA DE VIVIENDAS NUEVAS
(Unidades)
OFERTA DE VIVIENDAS NUEVAS
(Unidades)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
I II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IV
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Deptos. (Gran Santiago) Deptos. (Resto país)
Casas (Gran Santiago) Casas (Resto país)
Total
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
I II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IV
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Deptos. (Gran Santiago) Deptos. (Resto país)
Casas (Gran Santiago) Casas (Resto país)
Total
Efecto
IVA
10
15
20
25
30
35
I II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IVI II III IV
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Nacional Gran Santiago Resto país
Fuerte caída en ventas en Gran Santiago, en especial ventas en verde y en
blanco, y niveles históricamente bajos de oferta inmediata de viviendas.
Caída en ventas a principios de 2016 genera fuerte aumento en indicador
de meses para agotar stock, alcanzando niveles no vistos desde la crisis
subprime (fines de 2008).
22 Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (CChC), GFK Adimark, Banco Central de Chile, BBVA Research
MESES PARA AGOTAR STOCK DE VIVIENDAS
(Meses)
VENTAS DE VIVIENDAS SEGÚN ESTADO DE LA OBRA
(Miles de unidades, Gran Santiago)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Efecto
IVA
0
2
4
6
8
10
12
14
16
I II III IV
I II III IV
I II III IV
I II III IV
2013 2014 2015 2016
Venta en blanco Venta en verde
Venta de entrega inmediata Total
161
189
160
142
170
183
143
100
120
140
160
180
200
2010 2011 2012 2013 2014 2015 a oct-16
Viviendas públicas: Subsidios de vivienda pagados disminuyen,
en la medida que se disipa el efecto de la reconstrucción por
catástrofes de años previos. Subsidios habitacionales se
concentran en región Metropolitana, Biobío, Maule y Valparaíso.
23 Fuente: División de Política Habitacional (DPH) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, BBVA Research
SUBSIDIOS DE VIVIENDA PAGADOS
(Miles de unidades, programa regular + reconstrucción)
SUBSIDIOS PAGADOS POR REGIÓN A OCTUBRE 2016
(Porcentaje del total)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
38.29527%
22.49916%
15.08911%
14.32810%
11.6178%
7.7015%
6.8805%
6.0524%
20.81714%
RM Biobío Maule Valparaíso Araucanía
Los Lagos Coquimbo O'Higgins Resto
Efecto
Reconstrucción
Precio real de viviendas se mantiene en niveles
históricamente altos, pero datos recientes muestran
que el ajuste en precios ya habría comenzado.
24
* Índice de precios de ABIF representa el precio promedio en escritura (UF/m2) e incluye viviendas nuevas y usadas a nivel nacional. Se construye en base a una muestra
de 8 bancos que representan alrededor del 90% del saldo de créditos hipotecarios vigente del sistema bancario.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Banco Central de Chile (BCCh), Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), BBVA Research
PRECIO REAL DE VIVIENDAS
(Índice promedio 2008=100)
CRECIMIENTO RECIENTE DEL PRECIO REAL DE VIVIENDAS*
(Porcentaje, var.% t/t)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
80,0
90,0
100,0
110,0
120,0
130,0
140,0
150,0
160,0
170,0
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Nacional (BCCh) Gran Stgo. (CChC)
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
mar-14 sep-14 mar-15 sep-15 mar-16 sep-16
CChC (Gran Stgo.) ABIF (Nacional)
Zona Norte:
precios aumentan
pero arriendos siguen
contrayéndose
25 Zona Norte: incluye regiones XV, I, II, y III.
Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS
(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS
(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año)
9,2 8,9
12,0
16,9
2,2
11,0
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2010 2011 2012 2013 2014 2015
-4,9
-3,4
-6,0
-5,0
-4,0
-3,0
-2,0
-1,0
0,0
2014 2015
Zona Centro:
precios continúan
moderación y
arriendos disminuyen
26
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS
(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año)
PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS
(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año)
3,9
4,6
3,5
6,96,6
5,2
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Zona Centro: incluye regiones IV, V, VI y VII.
Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
10,5
-4,8
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
2014 2015
1,5
-11,8
-14,0
-12,0
-10,0
-8,0
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
2014 2015
Zona Sur:
precios repuntan pero
arriendos caen con
fuerza
27
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS
(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año)
PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS
(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año)
5,7
2,3
4,23,2
-3,6
13,2
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Zona Sur: incluye regiones VIII, IX, XIV, X, XI, XII.
Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
Reg. Metropolitana:
precios se moderan y
arriendos dejan de
aumentar
28 Fuente: Banco Central de Chile, Portal Inmobiliario, BBVA Research
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
PRECIO DE VENTA DE VIVIENDAS
(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año)
PRECIO DE ARRIENDO DE VIVIENDAS
(Porcentaje, var.% a/a, a septiembre de cada año)
6,0
4,7
6,3
9,2
8,5 9
,7
3,4
8,7
4,9 6
,3
11,5
7,2
1,5
0
2
4
6
8
10
12
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Región Metropolitana (BCCh) Gran Stgo. (CChC)
7,0
3,8
0,00,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
2013 2014 2015
Precio de viviendas como proporción del ingreso disponible sigue tendencia
al alza, señalizando cierta sobrevaloración desde una perspectiva histórica.
Rentabilidad de arriendos se ha ajustado rápidamente regresando a
promedio histórico…¿anticipo de mayor ajuste en precios?
29 * Datos Nacionales corresponden al índice de precios de viviendas del BCCh, mientras que para Gran Santiago se utiliza el índice real de precios de viviendas de la CChC.
Fuente: Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Banco Central de Chile (BCCh), INE, Portal Inmobiliario, BBVA Research
RATIO PRECIO-INGRESO*
(Índice promedio 2008=100)
RATIO RENTA-PRECIO*
(Porcentaje)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
90,0
95,0
100,0
105,0
110,0
115,0
120,0
125,0
130,0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Precio-Ingreso (Nacional) Precio-Ingreso (Gran Stgo.)
Prom. últ. 10 años (Nacional) Prom. últ. 10 años (Gran Stgo.)
80,0
90,0
100,0
110,0
120,0
130,0
140,0
150,0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Renta-Precio (Nacional) Renta-Precio (Gran Stgo.)
Prom. últ. 10 años (Nacional) Prom. últ. 10 años (Gran Stgo.)
Modelo de precios reales de viviendas
30 Fuente: BBVA Research
Ingreso
disponible
(+)
Meses de
inventarios
(-)
Tasas de
interés real
(-)
Costos de
construcción
(+)
Modelo de Precios
reales de viviendas
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
-15
-5
5
15
25
35
45
55
65
75
40
60
80
100
120
140
160
180
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Índice precio real de viviendas (estimado) Índice precio real de viviendas (efectivo)
Desalineamiento (%, eje der.)
Se amplía brecha del precio real de viviendas respecto a sus
determinantes. Cerrar esta brecha requiere que los precios
retrocedan y/o que los fundamentales (crecimiento, empleo y
tasas de interés) mejoren.
31 Fuente: BBVA Research, en base a Banco Central de Chile y Cámara Chilena de la Construcción
DESALINEAMIENTOS DEL ÍNDICE DE PRECIO REAL DE VIVIENDAS*
(Porcentaje, índice promedio 2008=100)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Menores costos de construcción y condiciones de financiamiento
algo menos favorables señalizan la necesidad de un ajuste a la
baja en el precio real de las viviendas. Menores ventas reducen
presiones de demanda.
32 Fuente: BBVA Research, en base a Banco Central de Chile y Cámara Chilena de la Construcción
INCIDENCIAS EN EL CRECIMIENTO DEL PRECIO DE VIVIENDAS
(Porcentaje, var.% a/a real, septiembre de cada año)
• Menores costos de construcción apoyarían una
caída en el precio real de viviendas. La caída en
sueldos y salarios en las faenas, junto con una
desaceleración en el precio de materiales,
explicarían el retroceso en los costos de
construcción.
• Leve alza en tasas de interés para créditos
hipotecarios permiten estimar un menor precio de
viviendas.
• Mayores inventarios (indicador de meses para
agotar stock), por fuerte caída en las ventas,
presionan a la baja los precios de viviendas.
• Nulo crecimiento del ingreso disponible no
genera presión relevante sobre los precios.
-8,0
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Ingreso disponible Tasa de interés
Costos de construcción Meses de inventarios
Precio efectivo (BCCh-CChC) Precio estimado (BBVA)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Empezó antes el convencimiento
respecto al desgaste cíclico de este
segmento
SECTOR
INMOBILIARIO
COMERCIAL
10
,3
5,4
4,5
4,3
4,0
2,8
1,9
1,5 1,0
0,8
0,8
0,5
0,3
0,2
0,0
-1,6
-2,4
-6,6
-8,0
-6,0
-4,0
-2,0
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
Lim
a
Bo
go
tá
Río
de
Ja
ne
iro
Pa
na
má
Me
de
llín
Gu
ad
ala
jara
Ca
li
Sa
n J
ua
n
C.
de
Mé
xic
o
Sa
n P
ab
lo
Qu
ito
Ca
raca
s
Bu
en
os A
ire
s
Sa
ntia
go
Sa
n J
osé
Mo
nte
rre
y
Mo
nte
vid
eo
Gu
aya
qu
il
Tasa de vacancia de oficinas mantiene tendencia a alza desde el año 2013,
aunque en los últimos años se observa cierta moderación. Respecto a otras
grandes ciudades de Latinoamérica, Santiago mantuvo una tasa de vacancia
estable y menor al promedio durante 2014 y 2015.
34
Clase A: Oficinas de altos estándares, poca antigüedad de la construcción, ubicadas en zonas consolidadas, entre otros.
Clase B: Oficinas de buena calidad, más antiguas que las tipo A y ubicadas en sectores aún no tan consolidados.
Fuente: Banco Central de Chile (IEF Primer semestre 2016), BBVA Research
TASA DE VACANCIA DE OFICINAS
(Porcentaje, UF por m2)
CAMBIO EN VACANCIA DE OFICINAS EN LATINOAMÉRICA
(Puntos porcentuales, diferencia entre 2015 y 2014)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
2005 2007 2009 2011 2013 2015
Clase A Clase B
Tasa de vacancia de oficinas en la región Metropolitana ha comenzado a
disminuir, en especial en Santiago y Vitacura. Esto se relacionaría con la baja
producción o nula oferta de proyectos en el corto plazo, más que a genuinas
presiones de demanda. En este sentido, el precio de arriendo de oficinas ha
seguido ajustándose a la baja.
35 Fuente: Global Property Solutions (GPS), BBVA Research
TASA DE VACANCIA DE OFICINAS CLASE A
(Porcentaje sobre el stock disponible, desde 1T15 a 3T16)
PRECIO DE ARRIENDO DE OFICINAS CLASE A
(UF/m2, desde 1T15 a 3T16)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
0
5
10
15
20
25
Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total
0,30
0,35
0,40
0,45
0,50
0,55
0,60
0,65
Santiago Vitacura Providencia Las Condes Total
En un ambiente de demanda contenida, la entrega de grandes
proyectos haría retomar la tendencia alcista en las tasas de
vacancia, agregando nuevas presiones a la baja en los precios
de arriendo de oficinas en la región Metropolitana.
36 Fuente: Global Property Solutions (GPS), Colliers, JLL, BBVA Research
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
• Complejo
Costanera Center:
Agregaría 45.000 m2
al submercado de
Providencia
45.000m2 20.700m2
• Cámara Chilena de
la Construcción:
Agregaría 20.700 m2
al submercado de
Las Condes
• Edificio
Indumotora:
Agregaría cerca
de 8.500 m2 al
submercado de
Vitacura
• Edificio
Patio Alonso:
Agregaría cerca
de 8.500 m2 al
submercado de
Vitacura
PRINCIPALES PROYECTOS QUE INGRESARÍAN AL MERCADO DE OFICINAS EN LOS PRÓXIMOS MESES:
8.500m2 8.500m2
Inversión en oficinas muestra un leve aumento en 2017 y 2018,
en parte por postergación de inversiones de 2016 pero también
por nuevos proyectos, en línea con la reciente caída en tasas de
vacancia. Inversión en centros comerciales también aumenta.
37 Fuente: CBC, BBVA Research
INVERSIÓN INMOBILIARIA EN OFICINAS
(Millones de US$, catastro a sep-16 y sep-15)
INVERSIÓN INMOBILIARIA PARA USO COMERCIAL
(Millones de US$, catastro a sep-16 y sep-15)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018 2019
Catastro 3T 2015 Catastro 3T 2016
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018 2019
Catastro 3T 2015 Catastro 3T 2016
Entregaron un empujón a precios y
ventas, pero que no afectan
tendencias de mediano plazo
REGULACIÓN Y
TENDENCIAS
REFORMA TRIBUTARIA
IVA en materia inmobiliaria
39 Fuente: Ministerio de Hacienda, BBVA Research
• A contar del año 2016, los vendedores habituales de viviendas nuevas o usadas
deberán pagar IVA (19%)
• Se aplica al momento de la firma de la escritura de venta, sobre el precio total de venta
de la vivienda
• A contar del año 2016, los contratos de leasing sobre inmuebles deben pagar IVA,
en la medida que sea considerado un arrendador habitual (bancos, empresas de
leasing, aseguradoras, etc.)
• El IVA se aplica al momento del pago de cada cuota del contrato de leasing.
•Venta de viviendas con subsidio no pagan IVA
•Venta de terrenos no paga IVA. Además, es posible descontar de la base imponible del IVA el
valor de adquisición reajustado del terreno (con topes).
•Compra de viviendas con promesa de compraventa anterior a 2016.
•Viviendas con permiso edificación anterior a 2016, que se vendan en 2016 o terminen
construcción (hayan ingresado la solicitud de recepción definitiva de la obra a la Dirección de Obras
Municipales) antes del 1 de abril de 2017 (ampliación del plazo por paro del sector público).
IVA a la venta
de viviendas
IVA en
contratos de
Leasing
Excepciones
(no pagan IVA)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
REFORMA TRIBUTARIA
Otros impuestos
40 Fuente: Ministerio de Hacienda, BBVA Research
• A partir del año 2017, la venta de bienes raíces que generen una ganancia superior a 8.000 UF a lo
largo de su vida deberán pagar impuesto a la ganancia de capital (sólo para inmuebles adquiridos
después del año 2004). Antes de la reforma, estas ganancias no pagaban impuesto.
• El pago de impuesto a la herencia constituirá crédito respecto del impuesto a la ganancia de
capital.
• Se restringe uso del crédito especial del IVA (65%) en la construcción de viviendas. Antes de la
reforma se aplicaba a viviendas < 4.500 UF. La reforma indica que:
- A contar del año 2015, sólo aplica a viviendas < 4.000 UF, con tope de 225 UF por vivienda
- A contar del año 2016, sólo aplica a viviendas < 3.000 UF, con tope de 225 UF por vivienda
- A contar del año 2017, sólo aplica a viviendas < 2.000 UF, con tope de 225 UF por vivienda.
• Para viviendas DFL Nº2, el impuesto mantiene una tasa de 0,2% del valor de venta
• Para inmuebles que no son DFL Nº2, el impuesto sube de 0,4% a 0,8% del valor de venta.
Ganancias
de capital
Crédito especial
del IVA (65%) a
constructoras
Timbres y
estampillas
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
Razón de deuda sobre garantía se mantiene en torno a 80%. En 2016 entró en
vigencia nueva normativa de provisiones hipotecarias de la SBIF(1), que vincula las
provisiones con el nivel de loan to value (ratio deuda/garantía). Esto habría
presionado a la baja los niveles de loan to value, en especial para viviendas con
precios menores a 10.000 UF.
41
(1) La nueva normativa de la SBIF vincula las provisiones con el nivel de loan-to-value, y comenzó a implementarse en enero de 2016. La Circular Bancos N° 3.573 de la SBIF (del
30 de diciembre de 2014) establece el método estándar para constituir provisiones sobre los créditos hipotecarios residenciales.
Fuente: Banco Central de Chile, ABIF, BBVA Research
RATIO CRÉDITO/GARANTÍA (LOAN TO VALUE)
(Porcentaje)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
P25 y P75 Media Mediana
LOAN TO VALUE POR TRAMO DE PRECIOS DE VIVIENDAS
(Porcentaje, a jun-16)
60
65
70
75
80
85
< 1.000 UF 1.000-4.500 UF
4.500-10.000 UF
> 10.000 UF Total
2014 2015 2016
Deuda hipotecaria de los hogares se estabiliza durante 2015,
tanto en número de deudores como en monto de deuda
promedio, y habría comenzado a moderarse en 2016.
42 Fuente: Banco Central de Chile, BBVA Research
DEUDA DE LOS HOGARES
(Porcentaje, var.% a/a real)
DESCOMPOSICIÓN DEUDA HIPOTECARIA DE LOS HOGARES
(Porcentaje, var.% a/a real)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
2010 2011 2012 2013 2014 2015
Hipotecaria Consumo
5,0
6,0
7,0
8,0
9,0
10,0
11,0
I II III IV I II III IV I II III IV
2013 2014 2015
Deuda promedio Nº deudores
Aumento del porcentaje de deudores con más de un crédito hipotecario
sugiere una mayor entrada de inversionistas minoritarios al mercado
inmobiliario y es un riesgo hacia ajustes abruptos en el precio de vivienda.
En la misma línea, la rentabilidad de “comprar para arrendar” pierde valor,
sólo atenuada por los bajos costos de endeudamiento.
43 Fuente: Banco Central de Chile (IEF Primer semestre 2016), BBVA Research
NÚMERO DE CRÉDITOS POR DEUDOR
(Porcentaje del total)
RENTABILIDAD BRUTA DE ARRIENDOS EN SANTIAGO
(Porcentaje)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
78,881,1 80,9 79,8
77,8 77,075,0 73,9
17,615,2 15,0
15,616,8
17,118,2
18,7
3,6 3,8 4,1 4,6 5,4 5,9 6,8 7,3
70
75
80
85
90
95
100
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Uno Dos Tres o más
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
7,5
8,0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Casas Departamentos
Si bien los indicadores de no pago de la deuda hipotecaria han venido disminuyendo
sostenidamente en los últimos años, indicadores de castigo y cobertura de créditos
hipotecarios (provisiones sobre morosidad) muestran aumentos en lo más reciente,
sintomático de un posible empeoramiento de la cartera hipotecaria de los bancos.
44
•El índice de mora corresponde a la tasa de incumplimiento ponderada por la deuda total del deudor (IEF Primer semestre 2016, BCCh).
•ICI: Índice de cuota impaga. Medida de riesgo de crédito calculada como la razón entre cuotas con un atraso superior a 90 días sobre el total de deuda.
Tasa de incumplimiento (TI): razón entre el número de deudores que ha entrado en impago a más de 90 días sobre el número total de deudores de la cartera correspondiente.
* Cobertura: se calcula como el ratio entre el saldo de provisiones sobre la morosidad de 90 días y más.
Fuente: Banco Central de Chile, SBIF, ABIF, BBVA Research
INDICADORES DE NO PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA
(Porcentaje)
RATIO DE COBERTURA: PROVISIONES SOBRE MORISIDAD*
(Porcentaje)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
0
2
4
6
8
10
12
14
Tasa de incumplimiento
Índice de cuota impaga
Índice de mora
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
0,56
0,58
0,60
0,62
0,64
0,66
0,68
0,70
oct-15 dic-15 feb-16 abr-16 jun-16 ago-16 oct-16
Se observa mayor proporción de hogares que arriendan una
vivienda, mientras que la “propiedad” reduce su prevalencia,
impulsado por quintil de mayor ingreso.
45 Fuente: Ministerio de Desarrollo Social (Encuesta CASEN), BBVA Research
DISTRIBUCIÓN DE LOS HOGARES SEGÚN SITUACIÓN DE
TENENCIA DE LA VIVIENDA
(Porcentaje, CASEN desde 1990 a 2015)
DISTRIBUCIÓN DE LOS HOGARES SEGÚN SITUACIÓN DE
TENENCIA DE LA VIVIENDA POR QUINTIL DE INGRESO
(Porcentaje, CASEN año 2015)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
61,5
70,067,4
65,5 64,6 63,6
17,2 16,2 17,0 17,0 18,6 20,0
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
1990 2000 2009 2011 2013 2015
Propio Otro Cedido Arrendado
64,1 65,2 64,9 63,160,9
13,016,6
18,822,6
29,1
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
I II III IV V
Propio Otro Cedido Arrendado
A pesar de los esfuerzos por reducir el déficit
habitacional, este no se reduce de forma significativa y
sigue concentrado en quintiles de menores ingresos
46 * Indicador que mide el numero de viviendas requeridas para dar alojamiento a hogares allegados, nucleos secundarios hacinados y para reemplazar viviendas irrecuperables.
Fuente: Ministerio de Desarrollo Social (Encuesta CASEN), BBVA Research
COMPOSICIÓN DEL DÉFICIT HABITACIONAL SEGÚN QUINTIL DE INGRESO*
(Porcentaje, CASEN desde 2009 a 2015)
SITUACIÓN INMOBILIARIA | 2016-2017
31
,3
27
,1
21
,3
13
,8
6,5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
I quintil II quintil III quintil IV quintil V quintil
2009 2011 2013 2015
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