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Studio Notarile
avv. Katia Grieco
Documentazione trasferimenti immobiliari
Documenti generici validi per i trasferimenti di
qualsiasi bene immobile:
- documenti d’identità in corso di validità e codici
fiscali o tesserino sanitario di tutte le parti
coinvolte nell’operazione;
- titoli di provenienza (copia dell'atto notarile di
acquisto e della nota di trascrizione);
- copia dell'eventuale contratto preliminare di
compravendita;
- estratti per riassunto degli atti di matrimonio,
rilasciati dal comune nel quale è stato contratto il
matrimonio (o certificati di stato libero o vedovanza)
di tutte le parti;
- fotocopie degli assegni e/o bonifici bancari con cui
è stato effettuato il pagamento degli acconti e del
saldo del prezzo;
- fotocopie degli assegni e/o bonifici bancari con cui
sono state pagate le eventuali spese di mediazione, ed
indicazione dei dati del mediatore (dati identificativi
e numero di iscrizione al ruolo presso la camera di
commercio del mediatore persona fisica o società; dati
identificativi e numero di iscrizione al ruolo presso
la camera di commercio del mediatore che sia legale
rappresentante, preposto o delegato dalla società;
codice fiscale o partita iva).
- eventuale procura speciale rilasciata in originale o
copia autentica della procura generale (salvo che
quest’ultima non sia allegata agli atti del Notaio)
- eventuale provvedimento autorizzatorio rilasciato
dall’autorità giudiziaria in copia autentica nel caso
di intervento in atto di incapaci;
- se partecipa all’atto una società: a) - visura
aggiornata rilasciata dalla camera di commercio; b) -
copia dello statuto vigente della società (o
dell’ultimo atto notarile contenente i patti sociali
aggiornati); c) - codice fiscale e partita iva; d) -
fotocopia del documento d’identità del rappresentante
legale; e) - se vi è consiglio di amministrazione:
verbale della deliberazione che autorizza la stipula
dell’atto, o verbale di nomina dell’amministratore
delegato con indicazione dei poteri allo stesso
conferiti.
- se l’immobile è pervenuto per successione: a) -
certificato di morte e codice fiscale del defunto; b) -
copia autentica in bollo dell’eventuale verbale di
pubblicazione del testamento (se non gia’ trascritto);
c) eventuale atto di accettazione; d) dichiarazione di
successione e quietanza di pagamento delle imposte alla
AE.
- prezzo valore da dichiarare nell’atto;
- documenti che attestino l’esistenza di vincoli di
sorta;
- in presenza di plusvalenze immobiliari soggette a
tassazione, nell'ipotesi in cui si intenda optare per
l'imposta sostitutiva del 20%: specificazione della
plusvalenza realizzata, o in alternativa degli elementi
necessari per la relativa determinazione (valore di
acquisto; documentazione delle spese sostenute per
l'acquisto - ad es., parcella notarile per l'acquisto
ed il mutuo strumentale allo stesso - e per eventuali
lavori di costruzione o ristrutturazione);
Nel caso il trasferimento abbia ad oggetto fabbricati:
- copia della licenza o concessione edilizia o permesso
di costruire iniziale, se l’inizio della costruzione e’
posteriore al primo settembre 1967;
- copia delle concessioni edilizie o permessi di
costruire - anche in sanatoria - o delle domande di
concessione o di permesso di costruire in sanatoria, e
delle denunzie di inizio attività (dia), relative ad
eventuali ristrutturazioni od opere edilizie
successive;
- attestato di prestazione energetica.
- eventualmente: certificazioni di conformità degli
impianti (elettrico, idrico, del gas, del
riscaldamento, dell'ascensore, ecc.).
- nel caso di fabbricato locato a terzi:a) - copia del
contratto di locazione; b) - trattandosi di fabbricato
ad uso negozio, o comunque ad uso commerciale o
professionale: verificare l'osservanza delle
disposizioni relative alla prelazione del conduttore;
c) - trattandosi di fabbricato ad uso abitativo,
verificare che non sia stata data disdetta alla prima
scadenza al conduttore, nel qual caso esiste diritto di
prelazione a favore del conduttore medesimo.
Nel caso il trasferimento abbia ad oggetto terreni:
- certificato di destinazione urbanistica in originale
in bollo, anche per aree pertinenziali di edifici
urbani di superficie superiore a 5.000 metri quadri.
- per i terreni agricoli: verificare che non vi siano
affittuari o confinanti coltivatori diretti aventi
diritto a prelazione.
- eventuale perizia per ri-determinazione dei valori
dei terreni edificabili.
Documentazione necessaria in caso di patto di famiglia
avente ad oggetto aziende o rami di azienda
- documenti di identità in corso di validità e codici
fiscali o tesserini sanitari delle parti.
- se il cedente è imprenditore individuale, indicazione
del relativo regime patrimoniale coniugale.
- eventualmente: inventario dei beni aziendali oppure
elenco dettagliato dei beni aziendali, da allegare
all'atto (inventario obbligatorio solo nel caso di
cessione di ramo di azienda, ai fini
dell'identificazione dell'oggetto del contratto).
- licenza/permesso/autorizzazione all'esercizio del
commercio.
- visura camerale aggiornata relativa all'impresa
dell'alienante e dell’acquirente.
- partita iva dell'alienante e dell’acquirente
- se nell’azienda sono compresi autoveicoli: - elenco -
carta di circolazione- certificato di proprietà- valore
dell’autoveicolo.
- immobili in locazione: se si trasferisce il contratto
di locazione, copia di quest’ultimo.
- immobili in proprietà: documentazione per
trasferimenti immobiliari.
- qualora nell'azienda ceduta vi siano edifici
comportanti consumo energetico anche l’Attestato di
Prestazione Energetica.
- atti relativi a precedenti donazioni effettuate dal
donante a favore del donatario
- indicazione dei valori contabili ai fini fiscali (ed
eventualmente dell'avviamento ai fini civilistici).
Patto di Famiglia
L'articolo 768 bis del codice civile definisce il patto
di famiglia come "il contratto con cui, compatibilmente
con le disposizioni in materia di impresa familiare e
nel rispetto delle differenti tipologie societarie,
l'imprenditore trasferisce, in tutto o in parte,
l'azienda, e il titolare di partecipazioni societarie
trasferisce, in tutto o in parte, le proprie quote, ad
uno o più discendenti."
L'essenza del patto di famiglia emerge non tanto da
tale articolo quanto da quelli seguenti, dal momento
che, anche prima della riforma era possibile la vicenda
traslativa disciplinata dall'articolo 782 bis; ciò che
caratterizza, invece, il patto di famiglia è il non
assoggettamento a riduzione e collazione dei beni
oggetto del patto stesso.
La norma ha lo scopo di consentire al disponente
(imprenditore o titolare di partecipazioni societarie)
di trasferire l'azienda o la quota sociale a una
generazione successiva, assicurandosi, così, la
certezza della continuità gestionale dell'impresa in
favore del soggetto (il beneficiario) ritenuto più
idoneo alla conduzione dell'impresa stessa.
Prevedendo la disciplina del patto di famiglia
l'irrilevanza dei beni oggetto del patto stesso ai fini
della vicenda successoria del disponente, il nuovo
istituto assicura anche la definitività e
l'intangibilità delle scelte effettuate, poste dal
legislatore al riparo dalle pretese dei legittimari,
come in passato accadeva rispetto a un normale atto di
donazione.
Mentre non sorgono particolari difficoltà nel caso in
cui oggetto del patto di famiglia sia un'azienda o un
ramo di essa, a notevoli dubbi interpretativi ha dato
origine l'articolo 768 bis del codice civile, secondo
il quale è possibile trasferire, con il patto, quote
sociali; ci si è chiesto, infatti, se il patto possa
avere ad oggetto qualunque partecipazione sociale o
solo alcune, per così dire, "qualificate".
La tesi restrittiva basandosi sulla ratio
dell'istituto, individuata soprattutto nell'esigenza di
agevolare la continuità gestionale delle imprese,
ritiene che possano essere trasferite con il patto di
famiglia solo le partecipazioni sociali che, per la
loro natura o per la loro entità, assicurino al
titolare un potere di gestione all'interno della
società ceduta; ne deriva che, secondo tale tesi,
potrebbero essere oggetto di patto, ad esempio, la
quota del socio di società in nome collettivo, quella
dell'accomandatario, quella del socio di società a
responsabilità limitata o per azioni, quando la
partecipazione sia maggioritaria o (per le s.r.l.)
connessa a particolari diritti di amministrazione, ma
non quella dell'accomandante o del socio di società a
responsabilità limitata o per azioni, quando la
partecipazione sia minoritaria.
Secondo altra dottrina, invece, qualunque
partecipazione sociale potrebbe essere oggetto del
patto di famiglia, sia perchè la lettera della legge
non consente alcuna limitazione, sia perchè la
distinzione proposta sulla base del "potere di
gestione" connesso alla partecipazione potrebbe
indurre, caso per caso, notevoli perplessità sulla
legittimità del patto, così da minare quella esigenza
di stabilità che si riconosce connaturata al patto
stesso.
Oggetto del patto di famiglia possono essere sia il
diritto di proprietà, sia l'usufrutto o la nuda
proprietà.
L'articolo 768 ter del codice civile dispone
testualmente che il contratto dev'essere concluso, a
pena di nullità, per atto pubblico.
Non v'è dubbio, quindi, che non siano ammesse altre
forme, quale ad esempio la scrittura privata
autenticata, benchè anche in queste vi sia intervento
del notaio.
Come si è detto, l'articolo 768 bis del codice civile
dispone che il trasferimento dell'azienda o della quota
sociale avvenga in favore di uno o più discendenti.
La norma non richiede che il beneficiario sia
legittimario del disponente ove al momento della
conclusione del patto si aprisse la successione di
costui, ma semplicemente suo discendente; ne consegue
che beneficiario del patto potrà essere anche, ad
esempio, il nipote ex filio vivente del disponente
stesso.
In particolare, il patto di famiglia è riconducibile
nell’ambito degli atti a titolo gratuito, in quanto:
- da una parte, è caratterizzato dall’intento - non
prettamente donativo – di prevenire liti ereditarie e
lo smembramento di aziende o partecipazioni societarie
178 ovvero l’assegnazione di tali beni a soggetti
inidonei ad assicurare la continuità gestionale degli
stessi;
- dall’altra parte, non comporta il pagamento di un
corrispettivo da parte dell’assegnatario dell’azienda o
delle partecipazioni sociali, ma solo l’onere in capo a
quest’ultimo di liquidare gli altri partecipanti al
contratto, in denaro o in natura.
Documentazione necessaria nel caso di affitti di
aziende o rami di azienda
- fotocopie dei documenti di identità in corso di
validità e dei codici fiscali o tesserini sanitari
delle parti.
- inventario dei beni aziendali.
- licenze/permessi/autorizzazione all'esercizio del
commercio.
- visura camerale aggiornata relativa all'impresa del
locatore e del conduttore.
- partita iva del locatore e del conduttore.
- in caso di affitto di durata ultra novennale:
documentazione relativa agli immobili ed autoveicoli
compresi nell'azienda, ai fini della relativa
trascrizione nei registri immobiliari e nel pra.
- immobili in locazione: se si cede il contratto di
locazione, o in caso di sublocazione dell'immobile,
copia del contratto di locazione immobiliare, in
considerazione del subentro nei relativi contratti.
- qualora l’affitto di azienda comprenda anche
l’affitto di edifici comportanti consumo energetico
anche l’Attestato di Prestazione Energetica.
Documentazione necessaria nel caso di atti modificativi
di società di persone
- documenti d’identità in corso di validità e codici
fiscali o tesserini sanitari di tutti i soci;
- codice fiscale/partita iva della società;
- atto costitutivo, o ultimo atto modificativo della
società, contenente i patti sociali aggiornati;
- visura camerale aggiornata, oppure numero di codice
fiscale o numero REA;
- in caso di modifica della sede o della ragione
sociale:- verifica se esistono immobili (atto di
provenienza)- verifica se esistono autoveicoli (carta
di circolazione e certificato di proprietà). Ciò al
fine di consentire le necessarie operazioni di voltura;
- indicazione delle modifiche da apportare;
Documentazione necessaria in caso di cessioni di
aziende o rami di azienda
- documenti di identità in corso di validità e codici
fiscali o tesserini sanitari delle parti.
- se il cedente è imprenditore individuale, indicazione
del relativo regime patrimoniale coniugale.
- eventualmente: inventario dei beni aziendali
(obbligatorio solo nel caso di cessione di ramo di
azienda, ai fini dell'identificazione dell'oggetto del
contratto).
- licenza/permesso/autorizzazione all'esercizio del
commercio.
- visura camerale aggiornata relativa all'impresa
dell'alienante e dell’acquirente.
- partita iva dell'alienante e dell’acquirente
- se nell’azienda sono compresi autoveicoli: - elenco -
carta di circolazione;- certificato di proprietà- valore dell’autoveicolo.
- immobili in locazione: se si trasferisce il contratto
di locazione, copia di quest’ultimo.
- immobili in proprietà: documentazione per
trasferimenti immobiliari.
- in presenza di conferimento di azienda in società di
capitali: relazione di stima di un perito (nel caso di
s.p.a., nominato dal tribunale).
- in caso di donazione di azienda:a) atti relativi a
precedenti donazioni effettuate dal donante a favore
del donatario, b) elenco dettagliato dei beni
aziendali, da allegare all'atto, c) valori contabili ai
fini fiscali (ed eventualmente dell'avviamento ai fini
civilistici).
- qualora nell'azienda ceduta vi siano edifici
comportanti consumo energetico anche l’Attestato di
Prestazione Energetica.
Documentazione necessaria in caso di cessioni di quote
di società di persone
- documenti d’identità in corso di validità e codici
fiscali o tesserini sanitari dei soci coinvolti.
- atto costitutivo o ultimo atto modificativo della
società, e relativi patti sociali.
- codice fiscale/partita IVA della società.
- eventuale grado di parentela e/o di coniugio tra
cedente e cessionario.
- eventualmente, fotocopie dei documenti di identità e
dei codici fiscali degli altri soci, se intervengono
all’atto per rinunziare al diritto di prelazione
previsto dallo statuto.
- indicazione del prezzo della cessione.
- assegni e/o bonifici per il pagamento del prezzo.
Documentazione necessaria in caso di cessioni di quote
di Srl
- documenti d’identità in corso di validità e codici
fiscali o tesserini sanitari dei soci coinvolti.
- atto costitutivo o ultimo atto modificativo della
società, e relativo statuto aggiornato.
- codice fiscale/partita IVA della società.
- visura del Registro delle Imprese.
- eventuale grado di parentela e/o di coniugio tra
cedente e cessionario.
- eventualmente, fotocopie dei documenti di identità e
dei codici fiscali degli altri soci, se intervengono
all’atto per rinunziare al diritto di prelazione
previsto dallo statuto.
- indicazione del prezzo della cessione.
- assegni e/o bonifici per il pagamento del prezzo.
- in caso di donazione di quota sociale: eventuali
precedenti atti di donazione effettuati dal donante a
favore del donatario.
Documentazione necessaria in caso di costituzione di
Società di capitali
- documenti d’identità in corso di validità e codici
fiscali o tesserini sanitari di tutti i soci;
- Ricevuta del versamento in Banca del 25% del capitale
sociale sottoscritto in denaro (se società unipersonale
versamento dell’intero capitale)
- Fotocopie documenti d’identità e codici fiscali degli
amministratori (e dei sindaci ove nominati)
- partita iva della società (entro qualche giorno dalla
stipula, ai fini della tempestiva registrazione e
iscrizione nel registro delle imprese)
- indicazione della PEC (qualora non venga richiesta
l’attivazione allo studio notarile)
- Indicazione sommaria – per iscritto – dell’oggetto
sociale e dei soggetti che assumeranno la qualifica di
Amministratori e di Sindaci
Documentazione necessaria in caso di costituzione di
società di persone
- documenti d’identità in corso di validità e codici
fiscali o tesserini sanitari di tutti i soci;
- verifica del regime patrimoniale coniugale dei soci;
- estratti per riassunto degli atti di matrimonio.
- partita iva della società (entro qualche giorno dalla
stipula, ai fini della tempestiva registrazione e
iscrizione nel registro delle imprese).
- indicazione della PEC (qualora non venga richiesta
l’attivazione allo studio Notarile)
- indicazione per iscritto dell’oggetto sociale e dei
soci che assumeranno la qualifica di amministratori.
Documentazione necessaria nel caso di imprese familiari
- documenti d’identità in corso di validità e codici
fiscali o tesserini sanitari di tutti i partecipanti;
- visura aggiornata rilasciata dalla camera di
commercio dell’imprenditore;
- partita iva dell’imprenditore;
- per atti modificativi: precedente atto dichiarativo
dell’impresa familiare.
Documentazione necessaria in caso di cessioni di azioni
di s.p.a.
- documenti d’identità in corso di validità e codici
fiscali o tesserini sanitari dei soggetti coinvolti;
- presentazione del titolo azionario (ove non
dematerializzazione);
- ultimo atto della società e statuto aggiornato (per
verifica clausole di prelazione e/o di gradimento);
- codice fiscale/Partita IVA della società;
- visura del Registro delle Imprese;
- prezzo della cessione (se diverso dal valore
nominale).
- assegni e/o bonifici per il pagamento del prezzo
- eventualmente, documenti degli altri soci, se
intervengono all’atto per rinunziare al diritto di
prelazione;
Documentazione dichiarazioni di successione
- documento d’identità in corso di validità e codice
fiscale o tesserino sanitario degli eredi.
- certificato di morte (da richiedere al Comune di
morte);
- fotocopia dei documenti d’identità e dei codici
fiscali del defunto
- per le successioni legittime: dichiarazione
sostitutiva di atto notorio (in carta libera ad uso
successione) che indica chi sono i parenti prossimi del
defunto, in quanto tali chiamati all’eredità.
- per le successioni testamentarie: verbale di
pubblicazione del testamento
- estratti per riassunto degli atti di matrimonio,
rilasciati dal comune nel quale è stato contratto il
matrimonio (o certificati di stato libero o vedovanza)
del defunto;
- certificati di residenza del defunto e degli eredi.
- esibizione degli eventuali atti di donazione
effettuati dal defunto a favore dei beneficiari.
- precisazioni in relazione all'eventuale sussistenza,
in capo anche ad uno solo dei beneficiari, dei
requisiti per le agevolazioni della prima casa.
- per tutti gli immobili (sia terreni che fabbricati):
copia del titolo di provenienza (atto notarile di
acquisto o denuncia di successione), nonchè eventuale
documentazione catastale in possesso della parte.
- per i terreni: certificato di destinazione
urbanistica (in carta libera), rilasciato dal Comune
ove si trovano i terreni stessi.
- per le aziende e partecipazioni sociali: atti di
acquisto, visura camerale e valori (al netto
dell'avviamento).
- per azioni, obbligazioni e altri titoli: relative
certificazioni.
- per rapporti bancari: certificazione bancaria dalla
quale risultino il saldo del conto corrente bancario, i
titoli in deposito, eventuali passività (mutui, saldo
passivo di conto corrente, ecc.), alla data
dell'apertura della successione.
- eventuali fatture e/o documentazione per spese
funerarie/mediche ed altre passività.
Documentazione donazioni
Documentazione generale per donazioni aventi ad oggetto
qualsiasi immobile
- documenti d'identità in corso di validità e codici
fiscali o tesserino sanitario di tutte le parti
coinvolte nell'operazione;
- titoli di provenienza(copia dell'atto notarile di
acquisto e della nota di trascrizione);
- estremi degli eventuali precedenti atti di donazione
(immobiliari e non), già effettuati dal donante a
favore del donatario;
- indicazione dell'eventuale rapporto di parentela tra
donante e donatario.
- estratti per riassunto degli atti di matrimonio,
rilasciati dal comune nel quale è stato contratto il
matrimonio (o certificati di stato libero o vedovanza)
di tutte le parti;
- eventuale provvedimento autorizzatorio rilasciato
dall'autorità giudiziaria in copia autentica nel caso
di intervento in atto di incapaci;
- se l'immobile è pervenuto per successione:
a) - certificato di morte e codice fiscale del
defunto;
b) - copia autentica in bollo dell'eventuale
verbale di pubblicazione del testamento (se non gia'
trascritto);
c) eventuale atto di accettazione; d) dichiarazione
di successione e quietanza di pagamento delle imposte
alla AE.
Nel caso la donazione abbia ad oggetto fabbricati:
- copia della licenza o concessione edilizia o permesso
di costruire iniziale, se l'inizio della costruzione e'
posteriore al primo settembre 1967;
- copia delle concessioni edilizie o permessi di
costruire - anche in sanatoria - o delle domande di
concessione o di permesso di costruire in sanatoria, e
delle denunzie di inizio attività (dia), relative ad
eventuali ristrutturazioni od opere edilizie
successive;
- attestato di prestazione energetica.
Nel caso la donazione abbia ad oggetto terreni:
- certificato di destinazione urbanistica in originale
in bollo, anche per aree pertinenziali di edifici
urbani di superficie superiore a 5.000 metri quadri,
salvo non si tratti di donazione tra coniugi e tra
parenti in linea retta.
Tassazione Mutui
La tassazione dei finanziamenti gode di un doppio
regime di tassazione diversificato in ragione della
natura del finanziamento stesso
1) Regime non agevolato dei mutui ipotecari
Si ricorda che le imposte di registro, ipotecaria e
catastale vengono versate dalla parte acquirente al
notaio che le verserà, a sua volta, all’amministrazione
competente in sede di registrazione.
- Imposta di registro: 3%
- Imposta ipotecaria: 2%
- Imposta di bollo: 230
- Tasse ipotecarie: 90
- Se la garanzia è fornita da terzi si deve versare
anche lo 0,50% sull’ammontare della somma garantita;
Se il soggetto mutuante opera in regime di impresa ed è
diverso da una Banca Finanziaria:
- Iva da versare all’ente mutuante
- Imposta di registro: fissa
- Imposta ipotecaria: 2%
- Imposta di bollo: 230
- Tasse ipotecarie: 90
- Se la garanzia è fornita da terzi e non è richiesta
dalla legge si deve versare anche lo 0,50%
sull’ammontare della somma garantita;
Le aliquote dell’imposta di registro o, nel caso, di
iva si applicano di regola sull’ammontare del
finanziamento;
Le aliquote dell’imposta ipotecaria si applicano
sull’ammontare della somma garantita.
Si ricorda che, ai sensi dell’art. 35 co 23-bis. Ln.
248/06, “per i trasferimenti immobiliari soggetti ad
IVA finanziati mediante mutui fondiari o
finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di
cui all’articolo 54 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633,
terzo comma, ultimo periodo, il valore normale (art. 14
del DPR 633/72) non può essere inferiore all’ammontare
del mutuo o finanziamento erogato”.
2) Regime agevolato dei mutui ipotecari
In tal caso l’imposta sostitutiva non viene versata al
Notaio, ma all’ente mutuante.
- Imposta sostitutiva: 0,25% (solo su opzione
esercitata in atto)
- tutte le altre imposte sono esenti
3) Surrogazione
Art. 8 del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7 convertito in
Legge 2 aprile 2007, n. 40
La surrogazione non comporta il venir meno dei benefici
fiscali riconosciuti in sede di iscrizione dell’ipoteca
a garanzia del credito surrogato.
Il comma 4-bis prevede che per l’annotazione di
surrogazione di cui al comma 2 non si applicano né
l’imposta sostitutiva di cui all’art. 17 del D.P.R.
601/73, né le imposte indicate nell’art. 15 dello
stesso decreto.
Quindi:
- imposta sostitutiva: esente
- imposta ipotecaria: esente
- tassa ipotecaria: dovuta
- imposta di bollo: esente
L’aliquota passa al 2% nel caso di mutuo erogato per
acquisto, costruzione o ristrutturazione di abitazioni
diverse dalla prima casa
Agevolazioni prima casa
Riferimenti normativi principali:
- Dpr 131/86, art. 1 tariffa, parte prima e la relativa
nota 2 bis;
- Legge 342/2000 art. 69, commi 3-4
La ratio è quella di consentire al soggetto acquirente,
di risolvere il problema abitativo nel caso egli non
abbia a disposizione altri immobili che possano essere
attualmente o potenzialmente destinati ad abitazione.
I diritti che possono essere acquistati con i benefici
sono la piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso
e abitazione quindi sostanzialmente qualunque diritto
che dia la disponibilità immediata dell’immobile;
Le tre lettere dell’art. 1, nota IIbis, DPR. 131/1986
Lettera a)
- è necessario “che l’immobile sia ubicato nel
territorio del comune in cui l’acquirente ha o
stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria
residenza”; quindi la prima cosa è che il compratore, o
deve essere residente nel comune dove si trova
l’immobile che vuole acquistare, o deve impegnarsi a
trasferire lì la propria residenza entro 18 mesi;
- la legge 342/2000 art 66 consente l’agevolazione per
i dipendenti delle forze armate perché sono soggetti
che nella loro carriera vengono continuamente
trasferiti di città in città, e quindi si consente loro
di fruire dell’agevolazione della prima casa
svincolandosi dai requisiti della residenza di cui alla
lett. a) della nota IIbis della tariffa; ovviamente a
condizione che ricorrano gli altri requisiti previsti
dalla lettere B e dalla lettera C.
- ancora prosegue la lettera: “…o, se
diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la
propria attività”;
- ancora prosegue la lettera “ovvero, se trasferito
all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha
sede o esercita l’attività il soggetto da cui
dipende.”;
- ancora proseguendo nella lettura “ovvero, nel caso in
cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato
all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima
casa sul territorio italiano”; cioè il cittadino
italiano emigrato all’estero può acquistare con i
benefici della prima casa in qualunque parte del
territorio nazionale e sempre a condizione che possa
superare l’esame delle altre due lettere;
- ed in ultimo la lettera a) dispone che “la
dichiarazione di voler stabilire la residenza, entro 18
mesi dall’acquisto, nel comune ove è ubicato l’immobile
acquistato deve essere resa, a pena di decadenza,
dall’acquirente nell’atto di acquisto”.
Lettera b)
- è necessario “che nell’atto di acquisto l’acquirente
dichiari di non essere titolare esclusivo o in
comunione con il coniuge dei diritti di proprietà,
usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione
nel territorio del comune in cui è situato l’immobile
da acquistare”; In altri termini, nel comune in cui si
effettua l’acquisto, non si deve essere titolare
esclusivo, né in comunione con il coniuge, dei diritti
di proprietà, usufrutto, uso, abitazione di altra casa
di abitazione;
Per fruire comunque delle agevolazioni ai sensi della
lett. b) è possibile avere:
- la nuda proprietà su altri immobili nello stesso
comune, ancorché in comunione legale;
- la comproprietà ordinaria su altri immobili nello
stesso comune;
Lettera c)
- è infine necessario “che nell’atto di acquisto
l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure
per quote, anche in regime di comunione legale su tutto
il territorio nazionale dei diritti di proprietà,
usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra
casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o
dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente
articolo.”;
la norma in questo caso si riferisce a beni acquisiti
con i benefici della prima casa, ma in relazione
all’intero territorio nazionale. Tale previsione non è
una ripetizione della lettera B), perché si riferisce
al territorio nazionale, ma a differenza di questa, si
estende a diritti in quanto acquistati con i benefici
della prima casa:
Per fruire comunque delle agevolazioni ai sensi della
lett. c) è possibile avere:
- la piena proprietà o altri diritti (di uno o più
beni) in un comune diverso da quello in cui ho la
residenza e nel quale intendo effettuare l’acquisto
acquistato senza fruire delle agevolazioni.
NOVITA’ DA GENNAIO 2016
Il comma 55 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015,
n. 208 (legge di stabilità 2016) modifica la disciplina
dei trasferimenti della ‘prima casa di abitazione
incidendo, sotto il profilo temporale, su una delle
condizioni di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della
tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986, al fine di
adeguare la suddetta disciplina alle attuali esigenze e
difficoltà della contrattazione immobiliare.
Infatti, la nuova norma consente che la condizione
relativa alla non pre possidenza di un’altra abitazione
acquistata con le agevolazioni di cui alla lett. c)
della Nota II-bis cit. si possa verificare anche
successivamente al trasferimento agevolato,
considerando egualmente meritevole del trattamento di
favore, rispetto ad un nuovo acquisto, il contribuente
che abbia già acquistato un’abitazione usufruendo delle
agevolazioni indicate nella lettera c) e l’alieni
successivamente al suddetto nuovo acquisto, purché
entro un anno.
Tale considerazione e la collocazione della
disposizione nell’ambito della nota II-bis all’art. 1
della tariffa cit. inducono a ritenere tendenzialmente
applicabile agli acquisti in essa contemplati la
disciplina prevista sotto vari profili per i
trasferimenti della ‘prima casa di abitazione.
Il comma 55 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015,
n. 208 (legge di stabilità 2016) modifica la nota II-
bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n.
131/1986, aggiungendo il comma 4-bis, ai sensi del
quale «l'aliquota del 2 per cento si applica anche agli
atti di acquisto per i quali l'acquirente non soddisfa
il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i
quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del
medesimo comma si verificano senza tener conto
dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate
nella lettera c), a condizione che quest'ultimo
immobile sia alienato entro un anno dalla data
dell'atto. In mancanza di detta alienazione, all'atto
di cui al periodo precedente si applica quanto previsto
dal comma 4».
La disposizione, ai sensi del comma 999 dell’art. 1
della legge di stabilità 2016, è entrata in vigore il
1° gennaio 2016.
La nuova disposizione “rende più elastica la fruizione
dell’agevolazione in parola senza determinare
variazioni nel numero dei soggetti beneficiari” (cfr.
relazione tecnica), tenendo evidentemente conto delle
attuali esigenze del mercato immobiliare e dei
conseguenti tempi e modi della contrattazione,
considerato che spesso il contribuente, intenzionato ad
alienare la propria “prima casa” per acquistarne
un’altra, può trovarsi nella difficoltà di riuscire a
concludere la vendita prima del nuovo acquisto.
Pertanto il nuovo comma 4-bis della nota II-bis cit.
consente l’applicazione dell’aliquota del 2 per cento
agli acquisti per i quali l’acquirente non soddisfi il
requisito di cui alla lett. c) della medesima nota II-
bis, essendo cioè ancora titolare (pure per quote, ed
anche in regime di comunione legale) su tutto il
territorio nazionale dei diritti di proprietà,
usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra
abitazione già acquistata dallo stesso soggetto o dal
coniuge con le agevolazioni (1) ivi elencate, anche
qualora questa sia ubicata nello stesso Comune in cui
si trova il nuovo immobile da acquistare (in tal senso,
infatti, sembra possibile intendere l’inciso, contenuto
nel comma 4-bis, secondo cui “i requisiti di cui alle
lettere a e b del medesimo comma si verificano senza
tener conto dell'immobile acquistato con le
agevolazioni elencate nella lettera c”).
Categoria catastale
L’immobile da acquistare deve essere abitativo e non
appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:
A/1, A/8 ed A/9
Casi particolari:
Pertinenze
La norma ha esteso l’agevolazione della prima casa ad
alcune pertinenze; in particolare non a tutte le
pertinenze, ma ad alcune categorie catastali di
pertinenza che sono la categoria catastale c2 (cantina)
c6 (box e deposito) e c7 (tettoia); in questo caso si
ha diritto alle agevolazioni sia quando si acquista in
un unico blocco l’appartamento più la pertinenze e, sia
quando si acquista anche solo la pertinenza, dopo avere
acquistato con le agevolazioni la casa precedente; le
agevolazioni spettano limitatamente ad una per ciascuna
categoria, quindi:
- se si compra appartamento + cantina + box + tettoia
si ha diritto alle agevolazioni su tutto;
- se invece si compra un appartamento e due cantine le
agevolazioni si avranno sull’appartamento ed una sola
cantina e si pagherà l’imposta piena sulla seconda
cantina.
Coniuge in regime di comunione legale
Nel caso in cui due coniugi, in regime di comunione
legale, acquistino un appartamento da adibire ad
abitazione principale, ma solo uno dei due possegga i
requisiti soggettivi per fruire dell’agevolazione
“prima casa”, il beneficio si applica nella misura del
50%, cioè limitatamente alla quota acquistata dal
coniuge in possesso dei requisiti.
La cosa particolare è che, sebbene l’acquisto sia
unico, la rendita sia unica e le quote di comproprietà
sono uguali, cambierà la base imponibile relativa al
valore catastale dell’immobile per l’uno e per l’altra.
In altri termini la base imponibile per il coniuge che
fruisce dei benefici prima casa è più bassa perché il
coefficiente per il quale va moltiplicato la rendita
catastale è più basso; invece la base imponibile per il
coniuge che non fruisce dei benefici prima casa è più
alta perchè il coefficiente per il quale va
moltiplicata la rendita catastale è più alto. Quindi a
parità di diritti acquisiti la tassazione per l’uno e
per l’altro sono diverse.
Acquisto di abitazione contigua
Le agevolazioni “prima casa” spettano anche quando si
acquistano una o più stanze contigue alla prima casa
già posseduta, oppure due appartamenti contigui (uno
sopra ed uno sotto o confinanti) destinati a costituire
un’unica unità abitativa, purché l’immobile conservi,
anche dopo la riunione degli immobili, le
caratteristiche di abitazione non di lusso.
Acquisto di abitazione in corso di costruzione
Anche quando si acquista un immobile non ultimato si
può beneficiare dell’agevolazione fiscale, sempre in
presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge e
ammesso che l’immobile assuma le caratteristiche di
abitazione non di lusso.
Acquisti a titolo oneroso e gratuito
La disciplina trova la fonte in due norme diverse a
seconda che l’acquisto sia a titolo oneroso o a titolo
gratuito: l’agevolazione però non è identica nei due
diversi tipi di acquisto.
Nell’acquisto a titolo oneroso è agevolata l’imposta di
registro, perché l’aliquota scende dal 7 al 2%; le
imposte ipotecaria e catastale restano dovute in misura
fissa;
nelle agevolazioni per le successioni e le donazioni
l’agevolazione è riferita solo alle imposte ipotecaria
e alla catastale che si convertiranno da proporzionali,
rispettivamente 2% ed 1%, in imposte a misura fissa;
Inoltre nell’ipotesi di successione e donazione la
agevolazioni competono per l’intero anche se i
requisiti per la stessa sono verificati solo con
riferimento ad uno degli eredi o ad uno dei donatario;
Atti a titolo gratuito
Le agevolazioni della prima casa sono limitate solo
alle successioni ed alle donazioni e sono escluse per
gli altri atti a titolo gratuito non donativi ed i
vincoli di destinazione che sono tassati con l’imposta
di successione e donazione piene (quindi ad esempio il
fondo patrimoniale non può mai fruire delle
agevolazioni).
Sanzioni
La legge dopo aver concesso l’agevolazione commina una
sanzione quando ci sono dei comportamenti che possano
in qualche modo dimostrare che il contribuente ha
abusato dell’agevolazione che gli veniva concessa e le
ipotesi sono tre:
1) o in caso di dichiarazione mendace in riferimento
alle suddette lettere a) b) c),
2) o in caso di trasferimento di un immobile, a titolo
oneroso o gratuito, acquistato con le agevolazioni
entro 5 anni dall’acquisto; in tal caso il legislatore
presume che ci sia stato una sorta di intento
speculativo;
3) o in caso di mancato trasferimento della residenza
nel comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi
dall’acquisto.
Le sanzioni
a. a) si deve pagare la differenza d’imposta tra
l’imposta agevolata e quella piena (ad esempio
nell’imposta di registro che scende dal 9% al 2% e
si dovrà pagare il 7%); quindi si deve considerare
che la decadenza comporta il pagamento della
differenza tra quello che era dovuto e l’imposta
agevolata versata.
b. b) su questa somma (integrazione di registro,
ipotecarie e catastali) si paga una sanzione
amministrativa del 30%,
c. c) su tutta questa somma si pagano gli interessi di mora, da quando si è fatto l’acquisto, a quando è
avvenuto il pagamento.
L’ultima parte della norma prevede invece un’ipotesi di
salvezza nel caso in cui la decadenza possa derivare
dal trasferimento nel quinquennio; non si perdono le
agevolazioni nel caso in cui il “contribuente entro 1
anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i
benefici del presente articolo, proceda all’acquisto di
altro immobile da destinare a propria abitazione
principale”;
Acquisto soggetto ad iva
L’acquisto a titolo oneroso è agevolato sia con
riferimento all’imposta di registro sia con riferimento
all’iva.
L’aliquota agevolata per l’iva è il 4%;
NB: in questo caso di pagherà anche l’imposta di
registro in misura fissa (200 Euro) per l’operare del
principio di alternatività.
L’ipotecaria e la catastale si trasformano da imposta
proporzionale vale a dire 2% e 1%, in imposte fisse;
Schema riassuntivo:
Acquisto a titolo oneroso:
- imposta di registro: 2%
- imposta ipotecaria: 50
- imposta catastale: 50
Acquisto a titolo donativo:
- imposta di registro: esente entro i limiti
della franchigia
- imposta ipotecaria: 200
- imposta catastale: 200
- imposta di bollo 230
- tassa ipotecaria 230
Acquisto a titolo oneroso iva:
- iva 4%
- imposta di registro: 200
- imposta ipotecaria: 200
- imposta catastale: 200
- imposta di bollo: 230
- tassa ipotecaria: 90
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