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C/ Doctor Simarro, n 2- Entlo.
46800 XATIVATelf.: 96 228 30 84 FAX: 96 22808 75
TECNIVAL@tecnival.net
INFORME DE VALORACION
Exp: TEC-2010/05
SOLAR URBANOSolicitante: J os Luis Matoses J abalera
Ubicacin: Avda. de LEstany, 13 Esq. C/ Music Conrado Rigal
Poblacin: CULLERA CP: 46409 Provincia: VALENCIA
Fecha: ABRIL-2010
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Exp.: TEC-2010/05INDICE
Tecnival, S.C.V. Telfono 962283084 Fax 962280875 e-mail: TECNIVAL@tecnival.net
1. INFORME DE TASACIN.
2. PLANOS.
3. REPORTAJ E FOTOGRFICO.
4. DOCUMENTACIN APORTADA.
5. NORMATIVA URBANSTICA.
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INFORME
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SOLICITANTE Y FINALIDAD
Nombre: J os Luis Matoses J abalera
Domicilio: C/ Denia, N 2
NIF: 52731166-DPoblacin: SUECA C.P.: 46410Finalidad: ASESORAMIENTO DE VALOR DE MERCADO
IDENTIFICACION DEL INMUEBLE
Tipo de inmueble: SUELO URBANO
Emplazamiento: AVENIDA DE L/ESTANY, 13 ESQUINA C/MUSIC CONRADO RIGAL
Municipio: CULLERA C.P.:46.400
Provincia: VALENCIA
DATOS REGISTRALES
Registro de la propiedad: CULLERA
Titular registral:
Tomo Libro Folio Finca Propietarios
2088 1153 13 12.078 Habitatges el Marenyet S.L.
Linderos generales:
Frente o sur: Finca segregada anterior
Derecha entrando o este: Angeles y J uan Francisco Chofre
Izquierda u oeste: Finca segregada para viales y Avinguda de lEstany.
Fondo u norte: Da. Pilar J uan
Los linderos descritos son los registrales
DATOS CATASTRALES
Referencia catast ral: 9152005YJ 3395S0001KD
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LOCALIDAD Y ENTORNO
Tipo de ncleo: AUTONOMO
Definicin del entorno: URBANO
Desarrollo: NORMAL
N de habitantes: 23.377
Evolucin de la poblacin: CRECIENTE
Caracterizacin: 1 RESIDENCIA
Actividad dominante: MLTIPLE
INFRAESTRUCTURA: Existe Calidad/tipo Conservacin
Abastecimiento de agua SI Media/Subterrneo Normal
Suministro elctrico SI Media/Subterrneo Normal
Alumbrado pblico SI Media/Bculo Normal
Alcantar il lado SI Media/Subterrneo Normal
Pavimentacin SI Media/Asfalto Normal
Red telefnica SI Media/Subterrneo Normal
EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES
Asistencial: SUFICIENTE
Aparcamiento: VIAL SUFICIENTE
Proximidad Aeropuerto: 51 Km
Lneas de transporte: INTERURBANAS
Tren: TIENE
Distancia tren: CERCANA
Tipo de Carretera COMARCAL CV-605
NIVEL DE INFRAESTRUCTURAS:
Atendiendo al nivel de servicios, equipamientos y comunicaciones en el entorno, se considera: Suficiente
CALIDAD DE COMUNICACIONES:
Atendiendo su proximidad a medios de transporte y vas de comunicaciones, se considera: Buena
CALIDAD DE EMPLAZAMIENTO:
Atendiendo al nivel de situacin dentro del entorno, se considera: Bueno
CALIFICACION DEL ENTORNO:
Atendiendo al nivel de infraestructuras y calidad de emplazamiento, se considera: Bueno
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CARACTERISTICAS DEL TERRENO
Descripcin: Se trata de un solar urbano, con una construccin en su interior.
Topografa: LLANA, NO EXISTE DESNIVEL
SUPERFICIES:
ReferenciaRegistro
(m2)
Catastral
(m2)
Segr. Ayuntamiento
(m2)
Adoptada
(m2)
SOLAR 751,48 824,00 717,17 717,17
SITUACION URBANISTICA
Se asumen las condiciones Urbansticas que constan en el Plan General de Ordenacin Urbana de Cullera.
CARACTERISTICAS URBANISTICAS
Aportados en documentacin adjunta.
REGIMEN DE PROTECCIN, TENENCIA Y OCUPACIN
Propietarios: TITULAR REGISTRAL
Situacin y ocupacin: DESOCUPADO
Servidumbres vis ibles: NO SE APRECIAN
Derechos reales: SE DESCONOCEN
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INFORMACION DE MERCADO
OFERTA: El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio.
DEMANDA: La intensidad de la demanda es media.
EXPECTATIVAS DE REVALORIZACION: La expectativa de revalorizacin es superior al IPC teniendo en
cuenta la situacin del mercado en funcin de la oferta y demanda existente.
SONDEO DE MERCADO
Despus de homogeneizar los valores testigo, el valor unitario asignable ser el producto del valor
homogneo medio calculado por un coeficiente de ajuste, que tendr en cuenta las singularidades del
inmueble y el mercado.
Tipologa Valor homogneo medio
(euros/m2)
Coef. ajuste Valor asignado
(euros/m2)
VVDA. UNIF. PAREADAS 2.180,00 1,00 2.180,00
CALCULO DE VALORES TCNICOS
CLCULO DEL VALOR DE MERCADO POR APLICACIN DEL MTODO RESIDUAL ESTATICO:
a) Determinar la promocin inmobil iaria ms probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar,
segn el principio de mayor y mejor uso.
Superficie total de los terrenos en m2: 717,17 m2
Tipologa Superfic ie a edificar(m2)
VIVIENDAS 358,59
b) Estimacin de costes
C = Costes y gastos necesarios considerados (Costes de construccin, honorarios, licencias,urbanizacin, demoliciones, etc.)
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Presupuesto de ejecucin material (P.E.M.)
Tipolog a Superficie a edificar(m2)
P.E.M. en /m2 Total P.E.M.
VIVIENDAS 358,50 530,00 190.050,05
Presupuesto de contrata (Pc) = Total PEM x 1,18 = 190.050,05 x 1,18 =224.259,06 Euros
Gastos necesarios para edificacin en base al P.E.M.
Licencias municipales y honorarios tcnicos de arquitectos, aparejadores e ingenierosTotal en base al P.E.M. en %: 12,00 =22.806,01
Gastos necesarios deducibles en base Presupuesto de Contrata y Valor del Suelo
Gastos financieros, administracin, comercializacin, notarias y registro de la propiedad
Total en base al Pc y Vs en %: 10,00 =0,10 Vs +22.425,91
Otros Gastos
Demolicin y acondicionamiento solar =18.000,00 Euros
TOTAL COSTES = 0,10 Vs + 287.490,97
c) VM = Valor de mercado del inmueble una vez finalizado
Para determinar el valor del mercado del inmueble para la hiptesis de edificio terminado, se ha
procedido a realizar un estudio de mercado referido a los valores medios de transacciones y ofertas
firmes, de inmuebles nuevos o pendientes de 1 ocupacin, con similares caractersticas a los que se
podran proyectar segn planeamiento previstos en el objeto previsto de valoracin, con el fin de aplicar
sobre los mismos una homogeneizacin y determinar as en base al Mtodo Comparativo, el valor
medio de venta actual para los inmuebles de similares caractersticas a los que se pueden proyectar
sobre el solar.
Valor de venta
Tipologa Superfici e a edificar Valor Unit. Homolog.En Venta /m2
Ingresos en
VIVIENDAS 358,59 2.180,00 781.715,30
TOTAL INGRESOS PREVISTOS 781.715,30
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d) Beneficio del promotor
Se considera =20 %
e) Clculo del Valor del Suelo Vs = VM (1-B) - Ci
VALOR DEL SUELO (Euros) 307.164,79
Tres cientos siete mil c iento sesenta y cuatro Euros y setenta y nueve cntimos
VALORES UNITARIOS
Del valor del suelo calculado se obtienen los siguientes valores unitarios
Superficie del suelo total: 717,17m2
VALOR UNITARIO DEL SUELO /M2 SUELO TOTAL 428,30 (/m2)
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VALOR DE TASACIN
Mtodos de Valoracin utilizados: RESIDUAL ESTATICO
Valor de Tasacin del Solar: 307.164,79Euros
Tres cientos siete mil ciento sesenta y cuatro Euros y setenta y nueve cntimos
OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES
La valoracin se ha elaborado sobre la informacin documental aportada y la visita de inspeccin.
No se incluyen por tanto los posibles vicios ocultos que pudieran presentar el inmueble, as como
las igualmente posibles cargas, gravmenes y limitaciones que no constan en la documentacin
facilitada.
En Xativa, Abril de 2010
FCO. J AVIER MULET BONO J OS MARA MIRA TIRADOIngeniero Industrial Col. N 1.834 Arquitecto Tcnico Col. N 5.492
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PLANOS
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PLANOS
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PLANO DE SITUACIN
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PLANOS
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EMPLAZAMIENTO CATASTRAL
EMPLAZAMIENTO GENERAL
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PLANOS
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PLANO DEL INMUEBLE
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REPORTAJE FOTOGRAFICO
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ENTORNO
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VISTAS DEL SOLAR
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VISTAS DEL SOLAR
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FICHA CATASTRAL
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DOCUMENTACIN REGISTRAL
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NORMATIVA URBANSTICA
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