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VALORACIÓN
DE INMUEBLES:
MÉTODO
RESIDUAL
ESTÁTICO
www.AnalisisInmobiliario.com
www.prayde.com/wordpress
www.gestinmo.blogspot.com
CUADERNOS
PRÁCTICOS
DEL
PROMOTOR Y
GESTOR
INMOBILIARIO
2014/09 Edición 1ª
Antonio Caparros Navarro
Juan Fernández Caparros
(Prayde Gestión, SL)
ÍNDICE
9 . 1 . - V a lo ra c ión Y P r e c i o De I nmu eb l e s : Co ncep to s Gen er a l e s 2
9 . 2 . - D i s t i n to s T i po s Y Co ncep to s D e Va lo r 5
9 . 3 . - Ob je to De L a Va lo r ac ión 7
9 . 3 . 1 . - N i v e l e s U rb an í s t i co s De l Te r re no 8
9 . 3 . 2 . - D e te rm in ac ión De Sup er f i c i e s A E f e c to s De Va lo r ac ión 8
9 . 4 . - P r i n c i p io s D e Va lo r ac ión 9
9 . 5 . - Mé t odo s De V a l o r a c ió n Re s i du a l 13
9 . 6 . - Mé t odo Re s i dua l E s t á t i co 13
9 . 6 . 1 . - Re qu i s i t o s P a r a L a Ut i l i z a c ió n De l Mé t odo Re s i du a l 1 4
9 . 6 . 2 . - P ro ced im ien to D e Cá l cu lo 1 4
9 . 6 . 3 . - M ar ge n De Be ne f i c i o s De l P romoto r 1 5
9 . 6 . 4 . - Fo rmu l a D e Cá l c u lo 15
9 . 7 . - Co s t e s A I n c l u i r En L a Fo rmu l a De l Mé t odo Re s i du a l E s t á t i co 1 9
9 . 7 . 1 . - Qu e S e I n c l u y en Se gú n ECO 805 /2 003 2 0
9 . 7 . 2 . - Qu e No S e I n c l u y en E CO 80 5 /2 003 3 2
9 . 7 . 3 . - Ga s to s Que E l P romoto r I n c l u y e E n Su E s t ud io E conóm i co De
V i ab i l i d ad Y Qu e Los Tex to s Le ga l e s D e Va lo r ac ió n No M enc io nan
Co mo Ne ce s a r io s 32
9 . 8 - Ca l cu lo De Lo s I n g r e so s D e L a P romo c ión 35
9 . 9 . - V a lo r ac ión D e Te r re nos Y So l a re s 36
9 . 1 0 . - E j emp lo s P rá c t i co s D e Va lo ra c ión 37
9 . 1 0 . 1 . - : V a lo ra c ión D e Un So l a r D e Uso Re s i de nc i a l 37
9 . 1 0 . 2 . - V a lo r a c ió n D e Un So l a r D e Uso I ndu s t r i a l 41
Anejo s De Ayuda Para E l Cá l cu lo De Va lo rac ione s 43
Ane jo Nº 1 . - H ono ra r io s Té cn i co s 43
Ane jo Nº 2 . - A rance l e s Not a r i a l e s Y D e l Re g i s t ro D e L a P rop i e dad 54
Ane jo Nº 3 . - A rance l e s Not a r i a l e s Y Re g i s t r a l e s :
Fo rmu l a s P r ác t i c a s D e Ap l i c a c ió n 55
Ane jo Nº 4 . - T i po s D e Gra v ame n De l Imp ue s to D e Ac to s J u r í d i co s
Do cu ment ado s ( A JD) Po r Comu n id ad es Au tón omas 56
Ane jo Nº 5 . - E j e mp lo s De Ap l i c a c ió n De l I C IO 5 6
CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-
B ene f i c i o D e l P romoto r , Cos t e s P romoc ió n N eces a r i o s , Co s t e s De
E d i f i c a c ión , De c l a r ac ió n De O br a Nu ev a
E d i f i c a c ión , Emp re sa T a s ado r a , Em p re s a T a sad or a , Ga s to s De
P romo c ión N eces a r io s
Ho mo lo g ada Po r E l B an co De E spaña , Hon or a r io s Té cn i co s
I B I , I C IO , Im pu es to s No R epe r cu t i b l e s , I n g r e so s De L a P romo c ión ,
L i cen c i a M un i c i p a l De O br a s
M ayo r Y Me jo r U so D e Un I nmu eb l e , Mar g en De l P romoto r , Mé todo
D e V a lo r a c ió n R es i d ua l E s t á t i co , Mé todo D e V a lo r a c ió n Re s i du a l
D in ám i co
Ta s ado r , T a sa s M un i c i p a l e s , Se gu ro De cen a l
S ue lo No U rb an i z a b l e O Ru s t i co , S ue lo Urban i z ab l e s No
D e l im i t a do , S ue lo Urb an i z ab l e s D e l im i t ado , Su e l o Urb ano No
Co n so l i d ado , Su e l o Urbano Con so l i d ado , So l a r
Va lo r De Me r cado o V en a l , V a l o r De Tas a c ión , V a lo r Máx imo Le g a l ,
V a lo r D e Com pa r ac ió n , V a lo r De Re emp l a z am ien t o , V a l o r De
Ac t ua l i z a c ió n De Ren t a s
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 2
VALORACIÓN DE
SUELOS
CALIFICADOS
URBANÍSTICAMENTE.
I EL MÉTODO
RESIDUAL ESTÁTICO
Mu cho s de nu e s t ro s l e c to re s ,
a co s t umb rado s a t ex to s d e
c a r ác t e r e s t r i c t ame n te
i nmo b i l i a r i o , s e p r e gu n t a r an e l
po rqué d e un Cu aderno de d i c ado a
Va lo r ac ión de I nmu eb l e s , en s u
v e r s ió n e s t r i c t a de V a l o r a c ió n d e
S ue lo s Ca l i f i c a do s
Urban í s t i c ame n te , c uando e s t a
f un c ió n l a r e a l i z an l a s emp re s a s
Ta s ado r a s , con c re t am en te l a s
Ho mo lo g ada s que con s t an e n e l
Re g i s t ro E spe c i a l d e Emp res a s
Ta s ado r a s de l B anco d e E sp añ a
L a r a zó n t i ene f á c i l e xp l i c a c ión
p a ra q u i en co no ce nu e s t r a s t eo r í a s
d e f o rm ac ión de l p romoto r
i nmo b i l i a r i o qu e , e n d e f i n i t i v a
g e s t i ona un amp l i o c am po de
m a te r i a s . Y , a l i g u a l q ue su cede en
e l c ampo de l a t é cn i c a
a r qu i t e c tón i c a , no s e t r a t a d e
s u s t i t u i r a l A rqu i t e c to q ue d i se ña
y d i r i g e l a s ob ra s de u rban i z ac ión
y ed i f i c a c ió n , s i no qu e , e n nu e s t r a
op i n ión , s e deb e e s t a r a l a a l t u r a
p ro f e s i ona l ne ce s a r i a , p a r a
cono ce r su s t é cn i c a s b á s i c a s de l
u rb an i smo o en e l c a so d e l a s
t é cn i c a s com e rc i a l e s , p a r a pode r
e n t a b l a r d i s cu s ió n y c am b i a r
op i n ion e s y pu n to s de v i s t a ,
s i emp re p rovecho sa s p a r a cen t r a r
l o s de s eos de l o s c l i e n t e s y q ue
po demo s a sum i r l o s p romot ore s ,
f r en t e a l r i e s go a s um ido .
P a r a e l p romoto r e s con ven i e n t e
e l cono c im ie n to de l a s t é cn i c a s y
m é todo s de c á l cu l o de l a s m i sma s
q ue , po r c i e r to , so n m uy s im i l a re s
a l a s que em p l e a e l p romoto r
i nmo b i l i a r i o cu an do t i en e q ue
tom ar l a de c i s i ón d e a co mete r o
no un a de t e rm i nada p romo c ión y ,
e n con se cu en c i a son f á c i l e s d e
a s im i l a r
La d i fe renc ia fundamen ta l e s
que e l promo to r bu sca p rec io y
e l ta sado r va lo r .
9.1. - VALORACIÓN Y
PRECIO DE INMUEBLES:
CONCEPTOS
GENERALES
L a va lora c ión d e cu a l qu i e r
i nmu eb l e co n s i s t e en ob je t iv ar
l a s cond ic iones de mercado en
e l q ue se r e a l i z a n s u s
t r a n sa cc io ne s , c ad a un a de l a s
c u a l e s se r e a l i z a a un p r ec io
d e t e rm in ado po r cond i c ion e s
s ub j e t i v a s .
E xp l i quem os u n po co m ás l a
ob je t i v idad y l a sub je t i v idad .
Po r e j em p lo , u nos d e l o s mé to dos
d e v a lo r ac ión ma s s e n c i l l o s de
comp re nde r e s e l de com pa r ac ión ,
q ue con s i s t e en qu e e l t a s ado r
ob t en ga m ue s t r a s de t r an sa c c io ne s
r e a l e s re a l i z ada s en e l m er c ado en
u n d e t e rm in ado p e r i odo d e
t i em po , m a s o m eno r c e rc ano a l a
f e c ha de v a lo ra c ión , homo ge ne í c e
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 3
e s t a s m ue s t r a s , y a qu e no to da s
s e r án d e s ue lo s e xa c t ame n te
i g u a l e s , n i d e l a m i sm a zon a ,
a un que s i ce rc an a , r e a l i z ad a s en
t i em pos d i s t i n to s y , u na v e z
r e a l i z a do e s t e p ro ce so l a s somet a
a un c r i t e r io e s t ad í s t i co f i a b l e ,
d e t e rm in and o a s í e l v a lo r d e l s ue lo
ob j e t o de v a lo r ac ión .
E v i de n t em en te , pa ra que e l
mé todo de co mpa rac ión sea
ap l i cab le , e s nece sa r io
d i sponer de una muest ra
su f i c ientemen te rep resen ta t iv a
y , en con se cu en c i a , e l m é todo
t i en e p ro b l ema s d e ap l i c a c ión
c u ando , po r e j em p lo , en e l
mom ento a c t u a l ap en a s e x i s t en
t r a n sa cc io ne s de s ue lo y , ad em ás ,
e s t a s , e n cu a l qu i e r épo c a , son
t r a d i c ion a lm en t e opa c a s y no m uy
t r a n sp a r en t e s a l m er c ado . E s t a s
son pu e s , l a s co nd i c i one s ob j e t i v a s
d e un a v a lo ra c ión .
Aho ra no s f i j amo s en e l Pro moto r
Inmob i l i a r io , i n t e r e s ado en l a
a dq u i s i c i ón de e s e s ue lo ,
p r ev i amen t e v a lo rado , y lo que se
ge s t iona e s e l prec io a p aga r
po r e l m i smo a l p rop i e t a r i o . Esta
nego c iac ión es de c ará cte r
sub je t i vo y a q ue , a pe s a r d e l l a
v a lo ra c ión e x i s t en t e , e l p rec io de
ven ta puede ser meno r o
ma yor , en fun c ión de mul t i tud
de c i rcun s tanc i as , t od a s e l l a s
s ub j e t i v a s , como p ued en s e r l a
h ab i l i d ad ne go c i ador a de uno y
o t ro , s u c ap a c i d ad d e
con ven c im ien to , l a m ayor o men or
i n fo rm ac ió n qu e s e po sea de l
m er c ado y su e vo lu c ió n , l a s
d i f i cu l t ad e s f i n a nc i e r a s p or l a s q ue
a t r a v i e se e l p rop i e t a r io de l sue lo ,
l a n ece s i d ad imp er i o s a de t ene r
c a r t e r a de s ue lo en l a zon a dond e
e l p romoto r h a come rc i a l i z ado con
é x i to p romo c io ne s an t e r io re s , e t c .
Una va lo rac ión co rre cta e s l a
que se rea l i za u t i l i z ando
ex c lus ivamente c au sas
ob je t i vas s i n con t am in ac ión
a l gu na , o po r l o me no s l a s me no s
po s i b l e s , d e con d i c ion e s su b j e t i v a s
o m uy ce r ca de e s e con cep to .
Po r e j e mp lo , en épo c a s p a s ad a s
e r a f r e cuen te l a v a lo ra c ión de
s u e lo s con l a s im p l e mot i v a c ió n de
s u d e s a r ro l l o u rb an í s t i co f u t u ro ,
p ro ce d im ie n to qu e , en l a
a c t ua l i d ad , e s t á t o t a lm en t e
p ro h ib i do , p a r a d e t e rm in ad a s
v a lo ra c ione s re a l i z ad a s d e a cue rdo
con e l v i g en t e Re g l am en to d e l a
L e y de l S ue lo a p rob ado po r Rea l
D ec re to 14 92 / 2 . 0 11 . Y , e n b a s e a
e s t a no rm at i v a , p a r a su e l o s
u rb an i z a b l e s qu e s e con s i de re h an
sob re pa s ado lo s p l a zo s l e g a l e s de
u rb an i z a c ión o e d i f i c a c ión o
p ued an e s t a r i n cu r so s e n
e xp ed i en t e ex p rop i a to r io , s e
v a lo ran co mo sue lo r u s t i co .
P a r a c a so s m a s g en e ra l e s , en l o s
q ue e s t a s p r á c t i c a s no e s t á n
p ro h ib i d a s , e l t a s ado r de be
a d ve r t i r c l a r am en te d e q ue s e
t r a t a de u n su e l o que , po r
e j e mp lo , de mo mento e s r u s t i co ,
p e ro qu e t i ene un a s de t e rm i nada s
p e r s pe c t i v a s d e f u t u ro po rq ue s e
i n c l u i r á en un p róx imo PGO U qu e
s e t r am i t a r á p róx imame nte .
Tod a p r ec au c i ón an t e e s to s c a so s ,
e s po ca , y aun que a s í s e de t e rm i ne
e n un a vance de p l a ne am ie n to , no
s e pu ede a se gu ra r qu e se r á
i n c l u i do d e f i n i t i v am en te como
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 4
s u e lo u rb an i z ab l e , d e u na
d e t e rm in ada c a t e gor í a . Y , no so lo
e l t a s ado r e s t á ob l i g ad o a ad ve r t i r
d e e s t a s c i r cu n s t anc i a s a nóm a l a s ,
s i no q ue l a e n t i d ad d e c réd i to
d ebe r í a r e s t r i n g i r a l m áx imo l a
con ce s ión de e s t e t i po de c r éd i to s
e n ba se a e xpe c t a t i v a s de f u t u ro e
i n c l u so no co nceder lo s , e v i t ando
a s í l o s uced ido e n épo c a s p a s ad a s .
E s t a a c t i t ud de l a s en t i d ad e s d e
c r éd i to a c t u a lmen te e s u na
r e a l i d ad op er a t i v a qu e e l p ro moto r
d ebe con ocer .
En toda va lo rac ión es nece sa r io
cono cer pre v iamen te lo s
s igu i ente s a spec to s
fundamenta les :
- ¿Cuá l e s e l in mueb le ob je to
de l a va lo rac ión?
- ¿Con que f ines se rea l i za l a
m isma?
- ¿Qu iéne s son lo s
in te resados en e l l a ?
Ev iden temen te los in te re sados
( o a f e c t ad os ) po r u na v a lo r a c ió n
son , en p r ime r l u g a r l o s
p rop ie tar ios o lo s que tengan
a lgún dere cho rea l sob re lo s
in mueb le s s i , po r e j em p lo ,
q u i e r en g a r an t i z a r u n p r é s t amo
h i po t ec a r i o , s i t i e nen qu e pa g a r un
impu e s to mun i c i p a l q ue g r av e s u
t e ne nc i a o su en a j en a c ió n , o s i
e s t án somet i do s a un p ro ce so
e xp rop i a to r io .
Y lo s p romo to res in mobi l i a r ios ,
¿ e s t án i n t e r e s ado s en l a v a lo r ac ión
d e l i nm ueb l e a a dq u i r i r ? L a
r e sp ue s t a p a re ce r í a ne g a t i v a , en
p r i n c i p io , y a qu e e l l o s m ane j an
p r ec io s a p ag a r a unq ue
po s t e r io rm en te e s n ece s a r i a l a
v a lo ra c ión pa r a cono ce r e l nom in a l
d e l po s i b l e c réd i to a ob t en er .
E n l a p r á c t i c a , s obre todo en l a
é poc a de l boom i n mob i l i a r i o , s e
n ego c i a ba ex c l u s i v am en te p r ec io y
l a v a lo r a c ió n se r e a l i z ab a a
po s t e r io r i un a ve z a dqu i r i do e l
s u e lo .
En la ac tua l idad , ser í a
recomendab le mod i f i c a r e s t a
p r ác t i c a y nego c ia r e l pre c io con
l a ta sac ión r e a l i z ad a po r e mp re s a
Ta s ado r a Hom o lo gad a en e l B an co
d e E spaña y a cono c i d a , que
a un que t u v i e r a e l p rob l em a
po s t e r io r de un a r e t a s a c ió n po r no
con s i de r a r l a l a en t i d ad con ced en t e
d e l p r é s t amo ade cu ad a , e s to s
c a so s o p i n amo s q ue da r í a n
r ed uc i do s a mu y po co s .
E n E spaña e x i s t e n t r e s no rm at i v a s
q ue se a p l i c an p a r a l a v a l o r a c ió n
d e i nmue b l e s :
- Orden ECO 80 5 /2003 , d e 2 7
d e ma r zo , mo d i f i c a da po r
O rde n EH A/3 01 4 /20 07 , de 4
d e oc t ub re , O rde n
E HA/56 4 /20 08 , de 2 8 de
f eb re ro , y O rde n
E CC/ 377 /20 13 de 4 d e m a rzo . ,
q ue e s l a u l t im a mod i f i c a c i ón
p ub l i c a da a l a f e ch a . L a O rd en
E CO 805 /20 03 , que en t ro en
v i go r e l 9 de o c tub re d e 200 3 ,
a l o s s e i s me se s de su
p ub l i c a c ión , qu e d e rog a l a
O rde n d e 30 de no v i em bre d e
1 994 so bre v a lo ra c ión d e
i nmu eb l e s que f u e su
p r ede ce so r a . t i en e s u ámb i t o
d e a p l i c a c ión , e n t r e o t ro s , e n
e l m er c ado h i po t ec a r io .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 5
- Norma t iva de Va lora c ión
Ca ta s tra l , qu e t i en e u na
f i n a l i d ad m er am en te
r e caud a to r i a , y a qu e f i j a e l
V a lo r Ca t a s t r a l ( su e lo y
e d i f i c a c ión ) , de l o s i n mue b l e s
d e n a t u ra l e z a u rb an a y e s l a
B a se I mpon ib l e de l I mpu e s to
Mu n i c i p a l d e B i en e s I nmu eb l e s
( I B I ) y d e l Imp ue s to M un i c i p a l
d e I n c r eme n te de Va lo r de l o s
B i en e s d e N a tu r a l e z a U rb an a
( IVBNU)
- Reg la mento de Va lora c ión
de l a Ley de l Sue lo
L a s t re s no rma t i v a s e s t án
e l abo rada s po r e l E s t ado , aun que
l a s do s ú l t ima s s e a p l i c a n
e xc l u s i v am en te por f u nc ion a r io s
p úb l i co s qu e l a s v a lo r ac ion e s en
b a se a s u s no rm at i v a s re spe c t i v a s .
S i n emb a rgo l a ECO 805 /2003 e s
de ap l i cac ión gene ra l , inc lu so
po r lo s par t i cu lare s . Su
m ec an i smo de a p l i c a c ión e s qu e ,
cuando una ent idad de créd i to
va a concede r un p rés tamo c on
g a r an t í a re a l de un d e t e rm in ado
i nmu eb l e , e s ob l iga tor io ta sar lo
po r u na Em pre sa a s ado ra i n s c r i t a
e n e l B an co de E spañ a , que em i t e
s u cer t i f i cado de ta sac ión que
se inco rpora a l a e scr i tu ra
pub l i ca en l a qu e d e fo rm a
ob l i g a to r i a h a y q ue con s t i t u i r e l
c i t ado p ré s t amo y e l nom in a l d e l
m i smo no pue de sup e ra r e l 8 0 %
d e l a t a s a c ió n .
E l t e x to de e s t e Cuade rno v i en e a
d e s a r ro l l a r de e n t re l o s d i s t i n to s
m é todo s de c á l c u lo d e
v a lo ra c ione s de l o s d i s t i n to s
i nmu eb l e s co n s i d e r ado s en l a
no rm at i v a , l a Re s idua l Es tá t i ca ,
m i e n t r a s q ue en e l p róx imo
Cuade rno d e s a r ro l l a remo s l a
mod a l i d ad Re s i dua l D i nám i co
con c re t ándo se l a a p l i c a c ión d e
ambo s mé t odo s a l a v a lo ra c i ón de
s u e lo c a l i f i c a do u rb an í s t i c ame n te ,
u rb an i z ado o no , pe ro s i n
e d i f i c a c ión a l g un a sob re e l m i smo ,
t a l como ve r emo s e n e l e p í g r a f e
s i gu i e n t e .
9.2. - DISTINTOS TIPOS Y
CONCEPTOS DE VALOR
E n tod a no rm at i v a de v a lo r ac ión
d e i nmue b l e s s e u t i l i z a n l o s
s i gu i e n t e s con cep to s d e v a l o r :
A) VALOR DE MERCADO O
VENAL (VM) .
Es e l pre c io a l que pod r ía
vende rse e l inmueb le , med i a n t e
con t r a to p r i v ado e n t re u n
v en dedo r vo l un t a r io y u n
comp r ado r i n dep end i e n t e en l a
f e c ha d e l a t a s ac ión e n e l su pu es to
d e que e l b i e n s e hu b i e r e o f re c i do
p úb l i c amen t e e n e l m er c ado , qu e
l a s cond i c ion e s d e l m e rc ado
p e rm i t i e r en d i spo ner d e l m i sm o d e
m an er a o rden ad a y q ue s e
d i spu s i e re de un p l a zo no rm a l ,
h ab i d a c uen t a de l a n a t u r a l e z a de l
i nmu eb l e , p a r a n e goc i a r l a v en t a .
A t a l e f e c to se con s i d e r a r á :
a ) Qu e en t r e v en dedo r y
comp r ado r no d ebe ex i s t i r
v i n cu l a c ión p r ev i a a l gu na , y qu e
n i n gu no de l o s do s t i en e un
i n t e r é s pe r son a l o p ro f e s i ona l en
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l a t r an sa c c ió n , a j eno a l a c au s a de l
con t r a to .
b ) Qu e l a o f e r t a púb l i c a a l
m er c ado con l l e v a t a n to l a
r e a l i z a c ión d e un a
come rc i a l i z a c ión a de cu ad a a l t i po
d e b i en de que s e t r a t e , co mo l a
a u sen c i a de i n fo rm ac ió n
p r i v i l e g i ad a en c ua l qu i e r a d e l a s
p a r t e s i n t e r v i n i en t e s .
c ) Qu e e l p r e c io de l i nm ueb l e e s
con se cu en te con l a o f e r t a púb l i c a
c i t ad a y q ue re f l e j a en u na
e s t im ac ión r a zon ab l e e l p re c i o
(m á s p rob ab l e ) q ue s e ob t end r í a
e n l a s co nd i c ion e s d e l m e rc ado
e x i s t en t e s e n l a f e c ha d e l a
t a s a c ió n .
d ) Los impue stos no se
in c lu i rán en e l p rec io .
Tampoco se inc lu i rán los
ga s tos de come rc ia l i za c ión .
B) VALOR DE
REEMPLAZAMIENTO (VR)
E s e l co s t e d e r eemp l a z am ien t o o
d e r epo s i c ión pue de se r
b ru to o a nue vo
n e to o a c t ua l .
E l va lo r de reemp laza mien to
b ruto o a n ue vo (VRB ) de u n
i nmu eb l e e s l a suma de la s
in ver s ione s que se r ían
nece sa r ia s p ara con st ru i r , en l a
fe cha de l a va lo rac ión , o t ro
in mueb le de l a s mi sma s
ca ra cte r í s t i ca s ( c a p ac i d ad , u so ,
c a l i d ad , e t c . ) p e ro u t i l i z a ndo
t e cn o lo g í a y ma te r i a l e s de
con s t ru cc ión a c t u a l e s .
E l va lo r de reemp laza mien to
ne to o a c t u a l (VRN) e s e l
r e su l t ado d e deduc i r de l VRB la
dep rec ia c ión f í s i c a y f u nc ion a l
d e l i n mue b l e e n l a f e c ha de l a
v a lo ra c ión .
C) VALOR DE TASACIÓN
(VT)
Es e l va lor que l a c i tada Ord en
ECO e s t ab l e ce como t a l p a r a c ada
t i po d e i nm ue b l e o de r echo a
v a lo ra r . D i cho v a lo r s e r á e l v a lo r
j u r í d i co o co n e f e c to s j u r í d i co s
p a ra l a s f i n a l i d ade s i n t e g ran t e s de l
ámb i to de ap l i c a c ió n d e l a m i sma .
D) VALOR HIPOTECARIO
(VH)
Es e l v a lor de l in mueb le ,
de terminado por una ta sac ión
p rudente , con s i d e r an do l a
po s i b i l i d ad f u t u r a de co me rc i a r
con e l i n mue b l e y t en i e ndo e n
c ue n t a l o s a sp ec to s d ur ad e ro s a
l a r go p l a zo de l a m i sma , l a s
cond i c io ne s no rma l e s y l o c a l e s d e l
m er c ado , su u so e n e l mom ento de
l a t a s ac ión y su s u so s a l t e rn a t i vo s
co r r e spon d i en t e s .
E n l a de t e rm i na c ión a qu e se
r e f i e r e e l ap a r t ado a n t e r io r no s e
i n c l u i r án l o s e l e men to s
e s pe cu l a t i vo s .
E) VALOR MAXIMO LEGAL
(VM)
Es e l pre c io máx imo de v enta
de una v i v ienda su je ta a
p rote cc ión púb l i ca e s t a b l e c i do
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e n l a no rm at i v a e sp ec í f i c a que l e
s e a a p l i c a b l e .
F) VALOR POR
COMPARACIÓN O POR
ACTUALIZACIÓN O VALOR
RESIDUAL
E s e l v a lo r ob t en i do m ed i an t e l a
a p l i c a c ión d e l o s mé todo s t é cn i co s
d e co mp ar a c ió n , a c t u a l i z a c ión de
r e n t a s y r e s i d ua l r e sp ec t i v am en t e .
La s do s f i gu ra s que in te rv ienen
en una ta sac ión son :
- TASADOR . - E l p ro f e s ion a l
q ue , d e con fo rm id ad co n lo
p r ev i s to e n l a s n o rma s
a p l i c a b l e s a c ada t i po de
t a s a c ió n deb e s u sc r i b i r
n ece sa r i am en t e e l i n f o rm e d e
t a s a c ió n .
.
- ENTIDAD TASADORA . - L a s
so c i edade s de t a s ac ión
ho mo lo g ada s e i n s c r i t a s e n e l
Re g i s t ro E sp e c i a l d e l B an co de
E sp añ a , a s í com o , r e sp ec t o a l a s
v a lo ra c ione s q ue t en g an co mo
f i n a l i d ad l a m en c io nada e n l a l e t r a
a ) de l a r t í cu lo 2 , l o s s e r v i c i o s de
t a s a c ió n d e en t i d ade s de c r éd i to
ho mo lo g ado s e i n s c r i t o s en e l
Re g i s t ro E sp e c i a l d e l B an co de
E sp añ a .
9.3. - OBJETO DE LA
VALORACIÓN
E l tex to de es te Cuade rno se
c i r cunsc r ibe e s tr i c tamen te a
va lora r e l su e lo ca l i f i cado
u rban í s t i camente y no
ed i f i cado .
Co mo s abem os e l p l an eam ie n to
u rb an í s t i co c l a s i f i c a e l su e l o ap to
p a ra l a u rb an i z a c i ón y po s t e r io r
e d i f i c a c ión :
- Sue lo Urb an i z ab l e no de l im i t ado
o no s ec to r i z ado
- Sue lo u rban i z ab l e de l im i t ado o
s e c to r i z ado
- Sue lo u rb ano no conso l i d ado
- Sue lo Urb ano co nso l i d ado
- So l a r
E xcep to en e l c a so d e l so l a r q ue ,
e n e l mome nto de l a v a lo ra c i ón ,
t i en e l a u r ban i z a c ión t e rm i nada , e l
r e s to d e s ue lo s no t i e ne n e se
e s t ado d e u rb an i z ac ió n ( s i a c a so
l o s su e l o s u rb an i z a b l e s
s e c to r i z ado s ) y , en e l c a so de
s u e lo u rb ano , s e pue den t e ne r l a s
ob r a s d e u rban i z a c ión i n i c i ad a s , o
e n cu r so d e e j e cu c ió n , en e l
mom ento de re a l i z a r l a v a lo r ac ión .
Lóg i c am en te e l p a r ámet ro
f und am en t a l que s i r ve p a r a l a
v a lo ra c i ón d e e s to s s u e lo s e s s u
a p ro ve ch am i en to u rb an í s t i co (VER
CUADERNOS Nº 4 , 6 y 7 )
P e ro , en c ada t i po d e sue lo d e l o s
r e se ñados t i en e u no s p a r ámet ro s
u rb an í s t i co s m ás o me nos
d e f i n i do s que , e n su c a so , t i ene n
q ue com p l e t a r se con l a t r am i t a c ión
y a p rob ac ió n d e l o rd en am i en to de
d e s a r ro l l o p end i e n t e .
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Po r e j e mp lo , un sue lo u rb an i z a b l e
no de l im i t ado t i ene qu e t r am i t a r
u n P ro ye c to de Se c to r i z a c ió n y ,
u na v e z e n e se e s t ado , t r am i t a r un
P l a n P a r c i a l . En su p r ime r e s t ado ,
a l o sumo pod r í a t e ne r f i j ado s e n
P GOU uso s e í nd i ce d e
e d i f i c ab i l i d ad m áx imo . P e ro en l a
g en e ra l i d ad d e l o s c a so s no e s a s í
y s e de n p ac t a r p rev i ame n te e s t o s
p a rámet ro s g lob a l e s con e l
Ayun t am i en to .
A s u ve z , e n e s t a n ego c i a c ión se
p ued en ex i g i r po r cen t a j e s d e
c e s i ón de ap ro ve ch am i en to
e spe c í f i co s o con ex ion es de
u rb an i z a c ión qu e r ep re s en t e n
sob re co s t e s d i f í c i l d e p re ve r . Po r
e l l o va lora r un sue lo
u rban izab le no sec to r izado es
d i f í c i l y so lo podrá
de sarro l l ar se e s ta a ba se de
h ipó te s i s de fu turo ma s o
meno s op t imis ta s .
E n su e lo u rb an i z ab l e de l im i t ado o
y a se c to r i z ado pu ed e ve n i r en e l
P GOU con o s i n o rde na c i ón
d e t a l l ad a . En e l p r im er c a so e s t án
d e f i n i do s to dos l o s p a r ámet ro s
u rb an í s t i co s q ue s i r ven pa r a
v a lo ra r y e n e l s e gu ndo , s e
cono ce n l o s g lob a l e s p e ro
e s t a remo s an t e un a h i po t é t i c a
d e f i n i c i ón d e l r e s t o .
9 .3 .1 . - NIVELES
URBANÍSTICOS DEL
TERRENO
E n l a no rm a E CO 805 /20 03 , s e
d e f i ne n l o s s i gu i e n t e s N i ve l e s
u rb an í s t i co s d e l t e r re no a e f e c to s
d e s u t a s ac ión :
N i v e l I . I n c l u i r á t odo s l o s t e r re nos
q ue no pe r t e ne z can a l N i ve l I I .
N i v e l I I . I n c l u i r á l o s t e r ren os
c l a s i f i c ado s como no u rb an i z a b l e s
e n l o s que no se pe rm i t a ed i f i c a r
p a ra u so s d i f e re n t e s a su
n a t u r a l e z a a g r í co l a , f o re s t a l ,
g a nad e ra o q ue e s t én l i g ado s a u na
e xp lo t a c ión e conóm ic a pe rm i t i d a
po r l a no rmat i v a v i ge n t e .
T amb ién se i n c l u i r án l o s t e r re nos
c l a s i f i c ado s como urb an i z ab l e s qu e
no e s t én i n c l u i do s en u n ámb i to de
d e s a r ro l l o de l p l an eam i en to
u rb an í s t i co o qu e e s t ándo lo , no s e
h a yan d e f i n i do e n é l l a s
cond i c io ne s p a ra su d e s a r ro l l o .
9 .3 .2 . - DETERMINACIÓN DE
SUPERFICIES A EFECTOS
DE VALORACIÓN
E n l a No rm a ECO 80 5 /2 003 se d an
l a s s i gu i e n t e s de f i n i c i one s :
Super f i c ie comp robada . E s e l
á r e a med id a po r e l t a s ado r
t e n i endo en cu en t a l a s d e f i n i c i on e s
d e su pe r f i c i e ú t i l o con s t ru i d a y e l
co r r e spon d i en t e p l ano a co t ado .
Super f i c ie con st ru ida con
pa rte s comune s . E s l a s upe r f i c i e
con s t ru i d a s i n p a r t e s comun e s má s
l a p a r t e p ropo r c ion a l que l e
co r r e spon da se gún s u c uo t a en l a
s up e r f i c i e de l o s e l em en to s
comu ne s de l e d i f i c i o .
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Super f i c ie cons t ru ida s in
pa rte s comune s . E s l a s upe r f i c i e
ú t i l , s i n ex c l u i r l a s up e r f i c i e
o cup ad a po r l o s e l em en to s
i n t e r io re s m en c i onado s en d i ch a
d e f i n i c i ón e i n c l u y endo lo s
c e r r am ie n to s ex t e r io re s a l 10 0 po r
1 00 o a l 50 po r 1 00 , s e gú n se
t r a t e , r e sp e c t i v ame n te , d e
c e r ram ie n to s de f a ch ada o
m ed i an e ro s , o d e c e r r am i en to s
comp a r t i do s con o t ro s e l e men t o s
d e l m i smo e d i f i c i o .
Super f i c ie ú t i l . E s l a s up er f i c i e
d e l su e lo d e l im i t ado po r e l
pe r íme tro de f in ido por l a cara
in te r io r de los ce r rami ento s
ex te rnos de u n e d i f i c i o o de un
e l e men to de u n e d i f i c i o ,
i n c luyendo la mitad de l a
s up e r f i c i e d e l su e lo d e su s
e spac io s ex te r iores de u so
p r iva t i vo cub ie rtos ( t a l e s como
t e r r a z a s , b a l co ne s y t end ede ro s ,
po r ch e s , m ue l l e s d e c a r ga ,
v o l ad i zo s , e t c . ) , me d id a sob re l a
p ro ye c c ió n ho r i zon t a l de su
c ub i e r t a .
No se con s ide rará supe r f i c ie
ú t i l l a super f i c ie ocupada en
p lan ta po r ce rrami ento s
in te r io res f i jo s , po r l o s
e l e men to s e s t ru c t u ra l e s v e r t i c a l e s ,
y po r l a s c a na l i z a c i one s o
cond uc to s co n s e cc i ón hor i zon t a l
s up e r io r a l o s 10 0 cm2 y l a
s up e r f i c i e d e l su e lo cu ya a l t u r a
l i b r e s e a i n f e r io r a 1 , 5 m .
T ampo co se con s i de r a r á su pe r f i c i e
ú t i l l a o cup ad a por l o s e sp ac io s
e x t e r io r e s no cub i e r to s .
Super f i c ie u t i l i zab le o
co mputab le . E s l a s upe r f i c i e
u t i l i z ada en l a s t a s a c io ne s p a ra
d e t e rm in a r l o s v a lo re s t é cn i co s .
9.4. - PRINCIPIOS DE
VALORACIÓN
E n e l Ar t í cu lo 3 de l a No rm a ECO
8 05 / 200 3 s e d i s pon e l o s i gu i en t e :
1 . L a s e n t i d ade s de c ré d i to qu e
d i spon g an de se r v i c i o s de t a s a c i ón
y l a s soc iedade s de tasa c ión
ho mo lo g ada s cu ando va lo ren , p a r a
c u a l e s qu i e r a de l a s f i n a l i d ade s
i n t e g rada s en e l ám b i to d e
a p l i c a c ión d e l a p re s en t e O rd en ,
d ebe r án h a ce r lo ap l i cando , e n l o s
t é rm ino s e s t ab l e c i do s en l a m i sm a ,
l o s s igu ien te s pr inc ip io s :
a ) Pr inc ip io de an t ic ipac ión ,
s e gún e l cu a l e l va lor d e un
i nmu eb l e qu e se e n cu en t re en
e xp lo t a c ión e conóm i c a e s func ión
de la s expec ta t iva s de ren ta
q ue p r e v i s i b l eme n te p ro po rc ion a rá
e n e l f u t u ro .
b ) Pr in c ip io de f ina l idad s e gú n
e l cu a l l a f ina l idad de la
va lora c ión cond i c iona e l
mé todo y l a s té cn ica s de
va lora c ión a se gu i r . Lo s c r i t e r io s
y mé to dos de v a lo rac ió n u t i l i z ado s
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s e r án co he re n t e s con l a f i n a l i d ad
d e l a v a lo ra c i ón .
c ) Pr inc ip io de mayo r y me jor
u so , s e gú n e l cu a l e l va lo r d e un
i nmu eb l e su scep t ib le d e se r
d ed i c ado a d i f erentes u sos s e r á
e l q ue re su l t e d e de s t i n a r lo ,
d en t ro d e l a s po s i b i l i d ad e s l e g a l e s
y f í s i c a s , a l económicamen te
má s aconse jab le , o s i e s
s u s cep t i b l e de se r con s t ru i do con
d i s t i n t a s i n t en s i d ade s ed i f i c a to r i a s ,
s e r á e l qu e re su l t e d e co n s t r u i r l o ,
d en t ro d e l a s po s i b i l i d ad e s l e g a l e s
y f í s i c a s , con l a i n t en s i d ad q ue
p e rm i t a ob t en er su m ayor v a lo r .
d ) Pr inc ip io de probab i l id ad ,
s e gún e l cu a l a n t e v a r io s
e scena r io s o p o s i b i l i d a de s de
e l e c c ió n r a zon ab l e s se e leg i rán
aque l los que se e st imen má s
p robab le s .
e ) Pr inc ip io de
p roporc iona l id ad , s e gú n e l cu a l
l o s i n fo rm es de t a s a c ión se
e l abo ra r án con l a amp l i tud
ade cuada ten iendo en cuen ta l a
i mportanc ia y u so de l o b j e to de
v a lo ra c ión , a s í como su
s i n g u l a r i d ad en e l me r cado .
f ) Pr inc ip io de prudenc ia , s e gún
e l cu a l , an te va r io s e scena r io s o
po s i b i l i d ade s de e l e cc ión
i g u a lme n te p rob ab l e s se e leg i rá e l
q ue d é como r e su l t a do un menor
va lor de ta sac ión .
E s t e p r i n c i p io s e rá d e ap l i c a c ión
ob l i g a to r i a cu and o e l v a lo r de
t a s a c ió n s e u t i l i c e p a ra a l gu na d e
l a s f i n a l i d ad e s s eñ a l ad a s e n e l
a r t í cu lo 2 . a ) , b ) y d ) d e e s t a
O rde n .
g ) Pr inc ip io de su st i tu c ión ,
s e gún e l cu a l e l va lo r de u n
i nmu eb l e e s equ iva lente a l de
o t ro s ac t ivo s de s imi lares
ca ra cte r í s t i ca s s u s t i t u t i vo s de
a qu é l .
h ) Pr inc ip io de te mpo ra l id ad ,
s e gún e l cu a l e l va lo r de u n
i nmu eb l e e s va r i ab le a lo l a rgo
de l t ie mpo.
i ) Pr inc ip io de transpa renc ia ,
s e gún e l cu a l e l i n fo rme de
v a lo ra c ión d e un i nm ueb l e deb e rá
con tene r l a in fo rma c ión
nece sa r ia y su f i c ien te pa ra su
f á c i l comprens ión y de t a l l a r l a s
h i pó t e s i s y do cum en t a c ió n
u t i l i z ada s .
j ) Pr inc ip io de l va lor res idu a l ,
s e gún e l c ua l e l va lo r a t r i bu i b l e a
c ada u no de l o s f a c to r e s de
p rod uc c ión de u n i nm ueb l e se r á l a
d i f erenc ia en tre e l va lor to ta l
de d icho ac t i vo y lo s va lo res
a tr ibu ib le s a l r e sto de lo s
f a cto re s .
2 . Lo s p r i n c i p io s re co g i do s en e l
a p a r t ado an t e r io r s e u t i l i z a r á n
como c r i t e r io s de i n t e rp re t ac ión
y , en s u c a so , de i n t e g ra c ión de l a s
no rm a s de l a p re se n t e O rd en .
Espe c ia lmen te impo rtante a
n ue s t ro s e f e c to s de v a lo r a c ió n d e
sue lo ca l i f i cado
u rban í s t i camente e s e l p r i n c i p io
b ) de mayo r y me jo r u so , ya que
e l t a s ad or de e s e t i po de t e r r eno s
p ued e e nco n t ra r se con que s e gún
s u a p rovecham ie n to u rb an í s t i co s e
p e rm i t en do s u so s co mp a t i b l e s
como pue den s e r , po r e j emp lo e l
r e s i de nc i a l y e l t e r c i a r io y e s t e
p ro f e s i ona l d ebe de t e rm i na r cu á l
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e s e l m ayo r y me jo r u so de n t ro de
l o s do s po s i b l e s .
Te nemo s aq u í u na d i feren c ia
fundamenta l en tre lo s cr i te r io s
de l ta sado r , cu ya f i n a l i d ad e s
e nco n t r a r un v a lor ob je t i vo de l
sue lo , con lo s c r i te r io s q ue
po dr í a t e ne r un p romo tor
in mobi l i a r io p a r a tom ar l a
d ec i s i ó n d e ad qu i r i r o no un
d e t e rm in ado sue lo q ue l e o f re c en
a un de t e rm i nado p r e c i o f i j a ndo e l
p r ec io máx imo q ue p od r í a p ag a r
p a ra h a ce r v i ab l e s u p romo c ió n
i nmo b i l i a r i a sopo r t a ndo e l r i e s go
q ue compo r t a su e j e cu c ión y
come rc i a l i z a c ión .
D e e s t e d i s t i n to com por t am ie n to
s e de sp re nde n l a s s igu ien te s
d i f erenc ia s :
1º ) El ta sador determina va lor
y e l p romo to r i nmobi l i a r io
p rec io .
2 º ) E l tasado r em p l e a
cond ic ione s ob je t i v as p a r a
ob t en er e l v a lo r , m ie n t r a s e l
p romo tor emp le a cond ic ione s
sub je t i va s p a r a e s t ab l e ce r e l
p r ec io a p a g a r .
3 º ) L a v a l o r a c ió n p r e t en de t e ne r
c a r ác t e r g en er a l u t i l i z ab l e en
m u l t i t ud d e s upu es to s , m ie n t r a s
q ue e l p re c io se de t e rm in a en u na
op e ra c ión con cre t a .
4 º ) E l va lo r t iene v oca c ión de
pe rmanenc ia en e l t iempo ,
m i e n t r a s que e l p re c io p ued e
e s t ab l e ce r se p a r a u na ope r ac ión
con c re t a y g ene r a lme n te n o s e
m an t i e ne e n e l t i empo
Co n se cue nc i a de todo e l l o , e s qu e
e l c r i t e r io de l m ayo r y m e jo r u so
p ued e t ene r i n t e rp re t ac ion e s
d i s t i n t a s p a ra t a s ado r y p rom otor
i nmo b i l i a r i o .
EJEMPLO 9 .1 . - S e t r a t a de un
so l a r de 80 0 m 2 de s upe r f i c i e co n
u n í n d i ce d e ed i f i c ab i l i d ad d e 3 . 00
m 2c / m2 s , d e u so re s i de nc i a l , so b re
e l q ue e s po s i b l e e d i f i c a r PB +5
p l an t a s de p i so s con u n a ocup ac ión
m áx im a d e l a ed i f i c a c ión d e l 50 %
d e l su e lo . E n p l a n t a b a j a l a s
O rde nanz a s Mun i c i p a l e s pe rm i t e n
como u so com pa t i b l e con e l
r e s i de nc i a l e l come rc i a l .
L a c a l l e a l a qu e t i e ne f a c hada e l
s o l a r no e s en ab so l u to com e rc i a l .
S e gún o rd en an za s e s o b l i g a to r io
d i spon e r de , como m ín imo , 1 p l a z a
d e ap a rc am ien t o po r v i v i e nd a o
c ada 10 0 m2 de supe r f i c i e de l o c a l
come rc i a l .
A l a v i s t a de e s to s d a to s
d e t e rm in a r e l mayor y me jo r u so
d e l so l a r :
a ) Para un ta sado r que
pe rs igue de termina r su va lor a
e fe cto s de que e l prop ie ta r io ,
nece s i tado de l iqu ide z , s o l i c i te
un pré stamo con garant ía
h ipo teca r i a de l prop io so la r .
b ) Para un promo tor
in mobi l i a r io que t iene l a
in tenc ión de negoc iar con e l
p rop ie tar io l a adqu i s i c ión de l
so la r .
SOLUCION :
a ) Mayo r y me jo r u so pa ra e l
Tasado r
E l t a s ado r e s t ima r a u na
d i s t r i b uc ión d e 4 v i v i end a s po r
p i so y en l a p l a n t a b a j a o t r a s
c u a t ro v i v i e nd a s más p equ eñ as , y a
q ue se r eq u i e r e un c i e r to e s pa c io
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p a ra e l a s ce n so r , e s c a l e r a y po r t a l ,
q ue e s t im a en u n to t a l d e 50 m 2 ,
con l o c ua l d i s t r i buyen do e s a zo na
comú n en t r e l a s v i v i e nd a s , t e nd rá :
- 2 0 v i v i en da s en 5 p i s o s d e 4
v i v i end a s po r p i so con u na
s up e r f i c i e con s t ru i d a co n zo na s
comu ne s de 102 , 3 m2 = 204 6 m2 .
- 4 v i v i e nd a s en p l an t a b a j a d e
8 8 , 5 m2 de su pe r f i c i e i n c l u i d a s
zon a s com un es = = 3 54 m 2
- 2 4 p l a z a s de g a r a j e co n u na
s up e r f i c i e e s t im ad a d e 25 m 2
i n c l u i d a s zon a s com une s , s i t u ad a s
e n p l a n t a só t a no de l ed i f i c i o , co n
u n to t a l de 6 00 m 2 co n s t r u i do s
q ue no com put an a e f e c to s d e
e d i f i c ab i l i d ad m áx ima .
- 2 4 t r a s t e ro s ocupando lo s
2 00 m 2 l i b re s ex i s t e n t e s e n l a
p l an t a só t ano de l s o l a r h a s t a su
to t a l su pe r f i c i e de 80 0 m2 .
b ) Me jo r y mayor u so pa ra e l
Pro moto r Inmobi l i a r io
E l P romoto r I nmo b i l i a r i o
co i nc i d i r í a con e l t a s a do r en l a s 20
v i v i end a s d e l a s p l an t a s de p i so s ,
2 0 t r a s t e ro s y , e n l a s 2 4 p l a z a s de
a p a r c am i en to . P e ro pu ede no
co i nc i d i r en l a p l a n t a b a j a , e n
do nde pa r a e l ub i c a r í a un l o ca l
come rc i a l d e 35 0 m 2 , en b a se a
u na i n fo rm ac ión p r i v a da qu e po d r í a
t e ne r so bre i ne x i s t en c i a en l a zon a
d e l o ca l e s de e s a su pe r f i c i e , y l a s
p e ren to r i a s n ece s i d ade s de
e s pa c io s d e e s t a s d im en s io ne s p a r a
u na po te n t e emp re s a q ue d e se a
i n s t a l a r s e en l a zon a p a ra po ne r
u na c l í n i c a d en t a l y n o en cue n t r a
l o s e sp ac io s n ece sa r io s . E s a
i n fo rm ac ió n no t i en e porqu e
cono ce r l a e l t a s ad or q ue e f e c t u a r á
s u v a lo r a c ió n con e l d a t o q ue l e
s um in i s t r a e l me r cado d e que l a
c a l l e s no e s en ab so l u to com e rc i a l .
NOT A. - Este compo rtamien to
de l p romo to r es , a vece s , mu y
a rr iesgado , po r e l l o cu ando se
e s t ud i e l a v i ab i l i d ad de un a
p romo c ión i nmob i l i a r i a ,
recomenda mos ob tener lo s
má rgene s de bené f i co s por
p roducto s y observa r s i e s t os
son equ i l ibrado s . Y a qu e mu ch as
v e ce s su ce de qu e , s i e x i s t e u na
d e sp ropo r c ió n impor t a n t e en t re e l
m a rg en de l a s v i v i e nd a s y e l que s e
ob t i e ne d e l o s l o ca l e s com erc i a l e s ,
h a y qu e e s t a r mu y s e gu ro de l a
m a te r i a l i z a c ión de l m i smo , y a que
m ucha s ve ce s e l l o c a l qu e se
s up on í a i b a a o cu pa r un a
d e t e rm in ada e n t i d ad f i n a nc i e r a ,
po r e j emp lo , no se m a te r i a l i z a y e s
m uy d i f í c i l m an t ene r l o s re su l t a dos
g lo ba l e s de l a p romo c ión co n lo s
p equ eño s m á rgene s p re v i s t o s p a r a
e l r e s to d e p ro du c to s y , m ucha s
v e ce s su ced e q ue v emo s en l a
p r ac t i c a e l l o c a l c e r r ado po r
m uchos año s .
A s í p ue s e l promo to r puede
e star d i spue sto a paga r po r l a
adqu i s i c ión de un sue lo , no p or
e s e p r i n c i p io , s i no po r
con s ide rac ión de que
co merc ia lmen te su pro moc ión
tendrá un u so de terminado ,
aunque no sea e l me jor po s ib le .
Po r e j emp lo s i en un de t e rm in ado
s u e lo se l e p e rm i t e e l u so
r e s i de nc i a l y un u so t e r c i a r io de
c en t ro co me rc i a l , au nqu e e s t e se a
con s i de r ado me jo r , e l p romoto r
po r s u s c a r a c t e r í s t i c a s
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e mp re s a r i a l e s p rop i a , s pud e
con s i de r a r e l u so re s i de n c i a l como
e l má s ad ecuado a s u s
po s i b i l i d ade s emp re sa r i a l e s .
Po r e j e mp lo , h a s i do u na p r ác t i c a
f r e cuen t e en l a époc a d e l a c r i s i s
i nmo b i l i a r i a , q ue p romo tore s –
c on s t ru c to re s a d qu i r í an o
p romo c ion ab an so l a re s con
b en e f i c i o p r ác t i c ame n te nu l o , con
t a l de t e ne r ob r a p a ra l a
con s t ru c to ra .
9 .5. - MÉTODOS DE
VALORACIÓN RESIDUAL
L a v a lo ra c ión de un su e lo
c a l i f i c ado u rb an í s t i c ame n te se
p ued e re a l i z a r , s e gún l a s
no rm at i v a s en v i go r ,
p r i n c i p a lme n te po r t re s mé todos
de cá lcu lo
a ) E l mé todo d e Ac t ua l i z a c i ón
d e Ren t a s .
b ) E l m é todo d e Com par a c ión
c ) Po r a p l i c a c ió n d e l o s
Mé todo s de Va lo r ac ión
Re s i du a l
E l p r ime r mé todo s e a p l i c a a l a
imp rob ab l e s i t u a c ión de qu e e l
s o l a r se a l q u i l e p a ra a l g ún e ve n to
d e t e rm in ado , s i t u ac i ón q ue no e s
h ab i t u a l .
E l s e gu ndo método s e ap l i c a
c u ando ex i s t e un m e rc ado de
comp r aven t a d e so l a re s cu yo s
d a to s s e co nocen d e fo rm a
f eh ac i e n t e y qu e o cu r re n con un a
d e t e rm in ada f r e cu en c i a , s i t u a c ión
q ue t am po co , ho y e n d í a , d ad a l a
s i t u a c ión de l s e c to r , t amb ién e s
po co h ab i t u a l y , t ampo co e n
s i t u a c ione s de boom i n mob i l i a r i o
t ampo co d e j ab a t r a s l u c i r s u
p r ec io s de ma r cado , d ada l a
op a c i d ad g ene r a l i z ad a con l a q ue
g en e ra lme n te a c t ú an e s t o s
m er c ado s .
E n co nsecuen c i a : l a ap l i ca c ión de
lo s método s de c á lcu lo de l
va lor re s idua l son los ún ico s
f i ab le s en es to s momen to s .
L a v a lo ra c ión por e l mé todo
r e s i du a l de un su e lo c a l i f i c a do
u rb an í s t i c ame n te co ns i s t e e n
d e t e rm in a r s u mayor y me jo r u so ,
d e a cue rdo a l a s p o s i b i l i d ad e s
u rb an í s t i c a s a p l i c ab l e s , y s imu l a r l a
r e a l i z a c ión de un a h i po t é t i c a
p romo c ión i nmo b i l i a r i a
9 .6. - MÉTODO RESIDUAL
ESTÁTICO
S i gu i en do l a de f i n i c i ón d e l o s
m é todo s re s i du a l e s , e n e l c a so de l
Método Re s idua l Es tá t i co , s e
ob t i e ne e l va lor de l sue lo po r
d i f erenc ia en tre l a p rev i s ión de
ing re sos que se o b t e nd r í an d e l o s
p r ec io s de ven ta en e l merc ado
de la zon a , e n l a f e c ha d e
e f e c t u a r l a v a lo r a c ión y l a
e st ima c ión sus cos te s y ga s tos
nece sa r io s má s un bene f i c io
razonab le de l p romo to r o
b i e n , en e l Método Res idua l
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Diná mico , e s t im ando l o s f lu jos
ne tos de ca ja , cobros y pa gos , y
ha l l ando e l va lor de l sue lo
co mo a ctu a l i z ac ión de d i chos
f lu jos de ca ja a un de terminado
t ipo de in te rés
L a No rm a E CO 80 5 /2 003 , d e 20 d e
j un io , e s t a b l e c e como ve r emo s a
con t i nu a c ió n l a a p l i c a c ión d e
ambo s m é todo s
E l a r t í c u lo 3 4 d e l a no rma E CO
8 05 / 200 3 , s e ña l a q ue l a
a p l i c a b i l i d a d de l mé todo
r e s i du a l . s e con f i gu r a de l a
s i gu i e n t e m an er a :
1 . E l v a lo r po r e l mé t odo r e s i d ua l
s e c a l cu l a r á s i gu i endo uno d e l o s
p ro ce d im ie n to s s i gu i e n t e s :
a ) P ro ced im ien t o d e a n á l i s i s d e
i n ve r s io ne s co n v a lo r e s
e s pe rados d e f l u j o s de c a j a
( P ro ce d im ie n to de c á l cu lo
«d i n ám i co» ) .
b ) P ro ced im ien t o d e a n á l i s i s de
i n ve r s io ne s co n v a lo r e s
a c t ua l e s d e i n g r e so s y co s t e ,
g a s to s y b ene f i c i o
( P ro ce d im ie n to de c á l cu lo
E s t á t i co » ) .
3 . E l mé to do r e s i du a l só lo se
po dr á ap l i c a r m ed i an t e e l
p ro ce d im ie n to e s t á t i co , a l o s
so l a re s no ed i f i c ado s y a l o s
so l a re s e d i f i c ado s .
4 . Med i a n t e e s t e mé tod o se
c a l cu l a r á un v a lo r t é cn i co qu e se
d enom in a rá v a lo r r e s i d ua l , q ue
p e rm i t e d e t e rm in a r t an to e l v a lo r
d e me r cad o de un de t e rm in ado
b i e n co mo su v a lo r h i po t ec a r i o .
9 .6 .1 . - REQUISITOS PARA
LA UTILIZACIÓN DEL
MÉTODO RESIDUAL
E n e l A r t í cu lo 3 5 de l a No rm a
E CO 80 5 /2 003 , s e d i s pon e a e s to s
e f e c to s , l o s i gu i e n t e :
1 . Para la u t i l i zac ión de l
mé todo res idua l a e f e c to s d e
e s t a O rde n s e r á n ece sa r io e l
c um p l im i en to d e l o s s i g u i en t e s
r e qu i s i t o s :
a ) La ex i s ten c ia de in formac ión
ade cuada pa ra de termina r l a
p romoc ión in mobi l i a r ia má s
p robab le a d e s a r ro l l a r con
a r r eg lo a l r é g imen u rb an í s t i co
a p l i c a b l e o , en e l c a so de t e r r eno s
con ed i f i c i o s t e rm in ado s , p a r a
comp rob a r s i c ump l en con d i c ho
r é g imen .
b ) L a ex i s t en c i a de i n formac ión
su f i c iente sob re co s tes de
con s truc c ión , gas to s nece sa r ios
de pro moc ión , f i n a n c i e ro s , en su
c a so , y de co me rc i a l i z a c ión qu e
p e rm i t a e s t ima r l o s co s t e s y g a s to s
no rm a l e s p a r a un p romoto r de
t i po med io y p a r a u na p romo c ió n
d e c a r a c t e r í s t i c a s se me j a n t e s a l a
q ue se v a a d e s a r ro l l a r .
c ) L a ex i s t en c i a d e i n fo rma c ión
de me rcado que permi ta
ca lcu l ar lo s p rec io s de ven ta
má s p robab le s de l o s e l eme n to s
q ue s e i n c l u y en en l a p romo c ión o
e n e l e d i f i c i o en l a s f e ch a s
p r ev i s t a s p a ra su com erc i a l i z a c ión .
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d ) La ex i s tenc ia de in formac ión
su f i c iente sob re lo s
rend imiento s de pro moc ione s
semej ante s .
9 .6 .2 . - PROCEDIMIENTO DE
CÁLCULO
E n e l a r t í c u lo 40 d e l a No rma E CO
8 05 / 200 3 , s e e s t ab l e c e e l s i gu i e n t e
p ro ce d im ie n to de c á l c u lo d e l v a lo r
po r e l mé t odo re s i du a l e s t á t i co :
P ro ced im ie n to d e c á l cu lo
« e s t á t i co» .
1 . P a r a e l cá lcu lo de l va lor
res idua l po r e l p ro ce d im i en to
e s t á t i co se s e gu i r án l o s s i gu i en t e s
p a so s :
a ) Se e s t im ar án l o s cos te s de
con s truc c ión , lo s gas to s
nece sa r io s a que s e r e f i e r e e l
a r t í cu lo 1 8 . 3 y 4 d e l a p re se n t e
O rde n , l o s de come rc i a l i z a c ión y ,
e n su c a so , l o s f i n an c i e ro s
no rm a l e s p a r a un p romoto r de
t i po med io y p a r a u na p romo c ió n
d e c a r a c t e r í s t i c a s s im i l a r e s a l a
a n a l i z ad a .
b ) S e es t i mará e l va lo r en
ven ta de l inmueb le a p ro mover
p a ra l a h i pó t e s i s d e ed i f i c i o
t e rm in ado e n l a f e ch a de l a
t a s a c ió n . D i c ho va lo r se rá e l
ob t en ido po r a l gu no de l o s
m é todo s e s t a b l e c i do s e n l o s
a r t í cu lo s p re ced en t e s .
c ) Se F i j ará e l ma rgen de
bene f i c io de l promo to r .
d ) Se Ap l i c a r á l a f ó rm u l a d e
c á l cu l o .
2 . Se de be rá j u s t i f i c a r r a zon ad a y
e xp l í c i t am en t e l a s h i p ó t e s i s y
p a rámet ro s de c á l cu l o a dop t ado s .
9 .6 .3 . - MARGEN DE
BENEFICIOS DEL
PROMOTOR
E n e l a r t í cu lo 41 . 1 d e l a No rm a
E CO 8 05 / 200 3 , s e gún s u t e x to
mod i f i c a do po r e l a r t í cu lo de l a
O rde n R HA 3 014 /200 7 , s e s eñ a l a ,
a e s to s e f e c to s , l o s i g u i en t e :
E l ma rgen de bene f i c io de l
p romo tor s e f i j a r á p o r l a en t i d ad
t a s ado r a , a p a r t i r d e l a
i n fo rm ac ió n d e q ue d i spon g a sob re
p romo c ion es de s em e j an t e
n a t u r a l e z a , y a t end i e ndo a l m ás
h ab i t u a l en l a s p romo c ione s de
s im i l a r e s c a r ac t e r í s t i c a s y
e mp l a z am i en to , a s í como lo s
g a s to s f i n an c i e ro s y de
come rc i a l i z a c ión m ás f r e cu en t e s .
9 .6 .4 . - FORMULA DE
CÁLCULO
E n e l a r t í cu lo 42 . d e l a No rm a ECO
8 05 / 200 3 , s e s eña l a , a e s to s
e f e c to s , l o s i gu i en t e : Fó rmu l a de
c á l cu l o d e l v a lo r re s i du a l po r e l
p ro ce d im ie n to e s t á t i co .
E l v a lo r re s i dua l po r e l
p ro ce d im ie n to e s t á t i co de l ob j e to
d e v a lo ra c ión s e c a l cu l a r á
a p l i c a ndo l a s i g u i en t e f ó rmu l a :
F = VM ∙ (1 – b ) – Σ C i
S i endo
F = Va lo r de l t e r reno .
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VM = V a lo r de l i n mue b l e en l a
h i pó t e s i s d e ed i f i c i o t e rm in ado .
b = M a rgen o b ene f i c i o ne t o de l
p romo tor en t an to po r u no .
C i = Cad a uno d e l o s p a go s
n ece sa r io s co ns i d e rado s .
Co n a r re g lo a e s t a f ó r m u l a pu ede
ob se r v a r s e l o qu e po dr í a su ced e r
e n d i s t in tas s i tuac iones de l
me rcado inmobi l i a r io :
A ) Escasa o fe r ta y fuer te
demanda de sue lo
ca l i f i cado
u rban í s t i camente :
E n e s t a s i t u a c ió n d e m e r cado e l
v a lo r de l s ue lo s ube pe ro s ub e
m a s e l p re c io y , e n gen er a l :
P re c io de l Su e lo > Va lo r de l
s u e lo
B ) Mucha o f er ta de sue lo
ca l i f i cado y e sca sa
demanda de l m ismo .
E n e s t a s i t u a c ió n d e m e r cado e l
v a lo r d e l s ue lo b a j a p e ro ba j a
m a s e l p re c io y , e n gen er a l :
P re c io de l Su e lo < Va lo r de l
s u e lo
C ) Escasa o fe rta de sue lo
ca l i f i cado y e sca sa
demanda ,
S e p rod uce un a a ton í a de l
m er c ado , en cu yo c a so ap en a s
e x i s t e p r ec io de l su e lo aun que
s e m an t i e ne a l a b a j a s u v a lo r .
Aho ra b i en h ay que tene r en
cuen ta l a s ingu la r idad de l
me rcado de l sue lo , q ue en
g en e ra l , s ie mpre e s escaso y a
q ue en s u t r a n s fo rm ac ión
u rb an í s t i c a n ece s i t a d e un l a r go y
comp le jo pe r iodo de t i em po ha s t a
con ve r t i r s e en so l a r , q ue e s e l
ú n i co t e r re no , ap t o p a ra ed i f i c a r .
Este p roce so d i s to r s iona e l
me rcado , ya que no s ie mpre
ex i s te sue lo t rans formado en
so la r y , t ampo co e l q ue ex i s t e
co i nc i d e en s u u b i c a c ión con l a
p r e f e r i d a po r e l m er c ado y
t ampo co e s f á c i l con segu i r ad ap t a r
l a o f e r t a a u n au men to de l a
d emand a y , e n con secuen c i a s e
p rod uc i r á n r i g i de ce s d e o f e r t a que
t i en en como con secuen c i a
a um en to s de p r ec io q ue n o s e
e xp l i c an co n e l f un c io nam i en to
no rm a l de l o s m er c ado s e n
g en e ra l .
Po r e so e s f r e cu en te o bse rv a r que
e n pe r iodos de f ranca a ton ía
de l me rc ado de sue lo , como es
e l ac tua l , mu chas e mpre sa s lo
adqu ie ren p a r a s u de s a r ro l l o
u rb an í s t i co apo s tando por su
co locac ión en m er c ado s q ue e n
un pró x imo fu tu ro p ued an e s t a r
no rm a l i z ado s .
Lo s d i s t i n to s t e x to s l e g a l e s m a rc an
a l ta sado r una se r ie de
re fe renc ia s de mín imo s pa ra
e stab lece r e l ma rgen de
bene f i c io s de l promo tor , qu e
v am os a re s eñ ar , a un que a l gu na s
d e e l l a s e s t én d e ro gad a s e n l a
a c t ua l i d ad .
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ORDE N DE 3 0 DE NOVI EMBRE D E
1 994 (DERO GADA P OR ORDEN
E CO 80 5 /2 003 )
P a ra e s t im a r e l ma rgen de
bene f i c io (%) de l p romo tor
a t en d i endo a l com ún en l a s
p romo c ion es de s im i l a re s
c a r ac t e r í s t i c a s y e mp l a z am i en to .
D i cho m a rgen s e r á como m í n im o e l
r e su l t ado d e m u l t i p l i c a r po r 1 , 5 e l
t i po de a c t u a l i z a c ión qu e f i gu r a en
l a l e t r a f ) de l a p a r t ado IV . 1
p r ecede n te .
T ab l a q ue e s l a s i g u i e n t e :
T i po d e i n mue b l e %
E d i f i c i o s de u so
r e s i de nc i a l
V i v . p r ime ra r e s i d enc i a 6
V i v . s e gund a re s i de nc i a 1 0
E d i f i c i o s de o f i c i n a s 8
E d i f i c i o s com erc i a l e s 1 0
E d i f i c i o s i nd u s t r i a l e s 1 2
P l a z a s de ap a rc am ien to 7
Ot ro s 1 0
D I SPO S I C IÓN TR ANS ITOR IA
ÚN ICA DE LA ECO 80 5 /2 003
D EROGADA POR LA
D ISPO S I C IÓN D EROGATOR IA
ÚN ICA . 2 DE LA ORDEN
E HA/30 14 /2 007 )
T i po d e i n mue b l e % ( * )
E d i f i c i o s de u so
r e s i de nc i a l
V i v . p r ime ra r e s i d enc i a 1 8
V i v . s e gund a re s i de nc i a 2 4
E d i f i c i o s de o f i c i n a s 2 1
E d i f i c i o s com erc i a l e s 2 4
E d i f i c i o s i nd u s t r i a l e s 2 7
P l a z a s de ap a rc am ien to 2 0
Ho t e l e s 2 2
Re s i de nc i a s d e
e s t ud i an t e s y d e l a
t e r ce r a ed ad
2 4
Ot ro s 2 4
( * ) Margen S in f inanc iac ión n i
Impue s to sob re la Renta d e
Soc iedades
Cuando se t en ga e n c ue n t a l a
f i n an c i a c i ón a j e na , l o s má r gen e s
s i n f i n a nc i a c ión s eña l ado s deb e rán
s e r mod i f i c ad os en f un c ión de l
po r ce n t a j e de d i c ha f i n an c i a c ión
( g r ad o d e ap a l a nc am ien to )
a t r i b u i d a a l p royec to y de l o s
t i po s de i n t e ré s h ab i t u a l e s de l
m er c ado h i po t ec a r i o .
TEX TO VIGEN TE SEGÚN LA
DIS POSICIÓN ADICIONAL
S EXTA AÑADIDA A LA
NORMA ECO 8 05 /2003 PO R EL
A RTICULO 35 DE LA ORD EN
EHA 3014 /200 7
D i spo s i c ión ad i c ion a l s ex t a . P r im a s
d e r i e s go y má r gen es de ben e f i c i o .
Lo s márg enes de bene f i c io de l
p romo tor i nd i c ados e n e l a r t í c u lo
4 1 no pod rán ser i n fer iore s a
l o s qu e s e e s t ab l e ce n e n l a t a b l a
q ue , p a r a c ada uno de e l l o s , s e
i nd i c an a co n t i nu ac ión , o a l o s qu e
r e su l t e n de su re v i s i ón con fo rme a
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l o p r ev i s to en e l ú l t imo pá r ra fo de
e s t a d i s po s i c i ó n :
TABLA VIG ENTE D E
MÁRG EN ES
T ipo de inmueb le % (* )
Ed i f i c io s de uso
res idenc ia l
V iv . p r i mera re s idenc ia 18
V iv . segunda res idenc ia 24
Ed i f i c io s de o f i c ina s 21
Ed i f i c io s come rc ia le s 24
Ed i f i c io s indu st r ia le s 27
P laz as de apa rca mien to 20
Ho te le s 22
Res idenc ia s de
e stud iantes y de l a
tercera edad
24
Otro s 24
( * ) Margen S in f inanc iac ión n i
Impue s to sob re la Renta de
Soc iedades
Cuando se t en ga e n c ue n t a l a
f i n an c i a c i ón a j en a , l o s má rgenes
s in f inanc iac ión seña lados
debe rán ser mod i f i cado s en
func ión d e l po rcen ta je de d icha
f inanc ia c ión ( g r ad o de
a p a l an cam i en to ) a t r i b u i d a a l
p ro ye c to y d e l o s t i po s de i n t e r é s
h ab i t u a l e s d e l m e rc ado
h i po t ec a r i o .
L a D i r ec c ión Ge ne ra l de l Te soro y
Po l í t i c a F i n an c i e r a , p r ev io i n fo rme
d e l a D i re cc ión Gen er a l de
S e gu ro s y Fon d os de Pe n s io ne s ,
d e l B an co de E spañ a y de l a
Co mi s ión Nac ion a l d e l Me r cado d e
Va lo re s , pod r á re v i s a r l a s p r im as
d e r i e s go y má r gen e s con te n i do s
e n d i c ha s t ab l a s , t om and o co mo
c r i t e r io s b á s i co s l a e vo l u c ión d e l
m er c ado i nmo b i l i a r i o , y l o s t i po s
d e i n t e ré s de l a de ud a pú b l i c a a
l a r go p l a zo , e l í n d i ce de p re c io s a l
con sumo o cu a l q u i e r o t ro f a c to r
q ue , a j u i c i o de d i c ho s o r g an i smos ,
i n f l u y a en su v a lo r . »
S e e s t ab l e ce a l o s e f e c to s d e
d e t e rm in ac ión de l b en e f i c i o de l
p romo tor , l o s i gu i en t e :
D ur an t e l o s t re s p r i me ro s año s ,
con t ado s a p a r t i r d e l a f e c ha de
e n t r ad a e n v i go r de l a p re se n t e
O rde n , l o s m ár genes de be ne f i c i o
d e l p romoto r i nd i c ado s en e l
a r t í cu lo 4 1 n o p od rán se r
i n f e r io re s a l o s que s e e s t ab l e cen
e n l a t ab l a v i gen t e : o a l o s qu e
r e su l t e n de su re v i s i ón con fo rme a
l o p r ev i s to en e l ú l t imo pá r ra fo de
e s t a d i s po s i c i ón :
Cuando se t en ga e n c ue n t a l a
f i n an c i a c i ón a j e na , l o s má r gen e s
s i n f i n a nc i a c ión s eña l ado s deb e rán
s e r mod i f i c ad os en f un c ión de l
po r ce n t a j e de d i c ha f i n an c i a c ión
( g r ad o d e ap a l a nc am ien to )
a t r i b u i d a a l p royec to y de l o s
t i po s de i n t e ré s h ab i t u a l e s de l
m er c ado h i po t ec a r i o .
L a D i r ec c ión Ge ne ra l de l Te soro y
Po l í t i c a F i n an c i e r a , p r ev io i n fo rme
d e l a D i re cc ión Gen er a l de
S e gu ro s y Fond os de Pe n s io ne s ,
d e l B an co de E spañ a y de l a
Co mi s ión Nac ion a l d e l Me r cado d e
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Va lo re s , pod rá p ro r ro ga r l a
amp l i a c ió n de l o d i s pue s to en e l
p r ime r p á r r a fo de l a p re s en t e
d i spo s i c i ón , po r p e r íod os
s u ce s i vo s de un a ño , s i n e xcede r
d e un to t a l de t re s , ex cep t o pa r a
l a f i n a l i d ad b ) , p a r a l a qu e d i c ha
p ró r ro ga po d rá se r po r t i empo
i nd e f i n i do .
Po r e l m i smo p ro ced im ie n to
p r ev i s to e n e l p á r r a fo p r eced en te
s e pod r á re v i s a r , c a da do s a ños ,
l o s m ár ge ne s con t en ido s en d i ch a s
t ab l a , t om and o como c r i t e r io s
b á s i co s l a e vo l u c ión d e l me rc ado
i nmo b i l i a r i o , y l o s t i po s d e i n t e ré s
d e l a d eud a púb l i c a a l a r go p l a zo ,
e l í nd i ce d e p re c io s a l co nsumo o
c u a l qu i e r o t ro f a c to r qu e a j u i c i o
d e d i cho s o r g an i smos i n f l u y a en su
v a lo r .
9 .7. - COSTES A INCLUIR
EN LA FORMULA DEL
MÉTODO RESIDUAL
ESTÁTICO
Son lo s re l a c ion ados en e l a r t í cu lo
1 8 ap a r t ado s 3 y 4 d e l a No rm a
E CO 805 /20 03 qu e s e t r a n s c r i ben
a co n t i nu ac ión :
3 . El cos te de l a ed i f i ca c ión o
de l a s ob ras de rehab i l i t ac ión
s e r á e l co s t e de l a co ns t r uc c ión
po r con t r a t a .
S e con s i de r a r á como co s t e de l a
con s truc c ión po r c ontra ta , l a
s um a de l o s co s t e s de e j e cu c ión
m a te r i a l de l a obr a , su s g a s to s
g en e ra l e s , en su c a so , y e l
b en e f i c i o i ndus t r i a l d e l
con s t ru c to r .
No se inc lu i rán en d i cho cos te
e l de lo s e lemen to s no
e senc i a le s de l a ed i f i ca c ión que
s e an f á c i lme n te de smont ab l e s n i ,
e xcep to p a ra l o s i nm ueb l e s l i g ado s
a un a exp lo t ac ión e con óm i c a , l o s
co s t e s de l o s a c ab ado s e
i n s t a l a c ion e s no po l i v a l e n t e s .
E n e l c a so d e ed i f i c i o s de c a r á c t e r
h i s tó r i co o a r t í s t i co se t en dr á en
c ue n t a , a dem á s , e l v a lo r p a r t i cu l a r
d e l o s e l em en to s de l a ed i f i c a c ió n
q ue l e con f i e r an e s e c a r ác t e r .
4 . Lo s ga sto s ne ce sar ios se rán
lo s med io s de l me rcado s e gún
l a s c a r a c t e r í s t i c a s d e l i nmue b l e
ob j e t o de v a lo r ac ión , co n
i nd epe nde nc i a d e q u i e n p ued a
a co mete r e l r ee mp l a z am i en to .
D i cho s g a s to s se c a l cu l a r án con
l o s p re c i o s ex i s t en t e s en l a f e c ha
d e l a v a lo ra c i ón .
S e i n c l u i r á n como g a s to s
n ece sa r io s , en t re o t ro s , l o s
s i gu i e n t e s :
Los impues to s no
recupe rab le s y arance l es
n ece sa r io s p a ra l a
f o rm a l i z a c ión de l a
d ec l a r a c ió n d e obr a nu e va
d e l i nm ueb l e .
Los hono rar ios técn i cos
po r p royec tos y d i rec c ión
de l a s ob ras u o t ro s
n ece sa r io s .
Los co s t e s de l i cenc ias y
tasas de l a con st ruc c ión .
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E l impo r t e d e l a s pr i mas de
lo s segu ros ob l iga to r io s
d e l a ed i f i c a c ió n y de l o s
ho no ra r i o s de l a i n s p ec c i ón
t é cn i c a p a r a c a l cu l a r d i c ha s
p r im as .
Los ga sto s d e
admin i s t rac ión de l
p romo tor .
Los de b i do s a o tros
e stud ios ne cesa r ios .
No se cons iderarán como
ga s tos ne cesa r io s e l bene f i c io
de l promo to r , n i cua lqu ier
c la se de ga s tos f inanc iero s o d e
co merc ia l i za c ión .
Co mo e l p rop io a r t í c u lo s eñ a l a l a
l i s t a de co s t e y g a s to s n ece sa r io s ,
no e s ce r r ada , y a q ue s i c i t a
e xp re s ame n te , e n e l l i s t ado , l a
p a l a b r a : en t r e o t ro s .
D e a cue rd o a e s to ú l t imo , e l
t a s ado r t i ene l i b e r t ad p a ra ,
j u s t i f i c adamen t e , con s i de r a r o t ro s
g a s to s qu e e s t im e n ece s a r io s ,
a un que no e s t é n c i t a dos
e xp re s ame n te e n d i ch a l i s t a .
E n l o s s i gu i e n t e s s u be p i g r a f e s
d e t a l l amo s l a com pos i c ió n de
todo s e s to s co s t e s y g a s t o s d e
f o rm a pormeno r i z ada p a r a d a r u na
i de a de s u comp os i c i ón y pod e r a s í
t e ne r u na g u í a p a ra su
e s t ab l e c im i en to
9 .7 .1 . - QUE SE INCLUYEN
SEGÚN ECO 805/2003
E n e s t e ep í g r a f e de t a l l amo s cu a l e s
son l o s i n c l u i do s e n e l a r t i cu lo
1 8 . 3 y 4 de l a Norm a 80 5 /2 003 ,
s e ña l a ndo en l o s sub ep i g r a f e s qu e
s i gu en , l o s p a r ámet ro s a l o s q ue
d ebe a j u s t a r se e l t a s ado r y l a s
d i f e r en c i a s con l a s d ec i s i o ne s q ue
tom ar í a un p rom oto r i nmob i l i a r i o
e n s u s an á l i s i s de v i a b i l i d ad d e l a
p romo c ión .
Lo s g a s to s n ece sa r i o s s e r án l o s
m ed i o s de l me r c ado s egún l a s
c a r ac t e r í s t i c a s de l i n mue b l e o b j e to
d e v a lo ra c ión , con i nd ep end en c i a
d e qu i en p ued a a com ete r e l
r e emp l a z am ien to . D i c ho s g a s to s s e
c a l cu l a r án con l o s p re c io s
e x i s t en t e s e n l a f e c ha d e l a
v a lo ra c ión .
9 . 7 .1 .1 . - COSTE D E
CONSTRUCCIÓN
E l co s t e d e l a e d i f i c a c ión , e l m ás
s i gn i f i c a t i vo d e to do s l o s co s t e s
q ue com pone n l a p romo c ión
i nmo b i l i a r i a , s e r á e l co s t e d e l a
con s t ru cc ión po r con t r a t a ( PC) .
S e con s i de r a rá como cos te de l a
con s truc c ión po r c ontra ta , l a
s um a d e
PC = PEM + GGC + BIC
P EM = co s t e s de e j e cu c ió n
m a te r i a l de l a ob r a
GGC = ga s to s gen e ra l e s
B IC = b ene f i c i o i ndu s t r i a l de l
con s t ru c to r .
Porcenta jes de u so hab i tu a l ,
po r e j e mp lo en l a s o f e r t a s qu e
r e a l i z a n l o s con t r a t i s t a s p a r a
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o fe r t a r o br a s p úb l i c a s d e l e s t ad o
son : GGC = 19 % y BIC = 6 % .
S i e l t a s ad o r u t i l i z a e s to s
po r ce n t a j e s t odo e l mun do lo s
a c ep t a r á y q ue p odemo s con s i de r a r
como med ios de me rcado .
S i n em ba r go , un p romo tor
in mobi l i a r io con creto d i s pond r á
d e d a to s de s u s p ro p i a s
con t r a t a c i one s y , de pe nd i endo de l
t i po d e em p re sa con t r a t i s t a ,
u t i l i za ra un coe f i c ien te de
conv ers ión PC = K x PEM
de f in ido y prop io .
H a y que t ene r e n c uen t a qu e K
t iene una va r i ac ión muy
amp l ia , en tre 1 ,1 5 y 1 ,40 ,
d epe nd i en do d e l t i po de em p re sa
con t r a t i s t a y d e l a s i t u a c ión de l a
e mp re s a con m á s o me no s c a r t e ra
d e ob r a s , e n e l mom ento de
o f e r t a r , y d e l a s i t u a c ió n g ene r a l
d e l s e c to r d e l a co ns t ru cc ión .
No rm a lmen t e l a s e mp re s a s de
g r an de s d im en s iones t i e ne n m ucha
f ue r za e n e l m er c ado d e l o s
m a te r i a l e s , m ano de o b ra y me d io s
a ux i l i a re s y t end r án un a no t ab l e
c a pa c i d ad de comp ra qu e ha ce qu e
s u P EM pu ed a r edu c i r s e , pe ro su K
s e r á a l t a . To do l o con t r a r io p a s a r a
con l o s co n t r a t i s t a s de pe que ña
d ime n s ió n .
E n gen e ra l cu an do e l me r cado d e
l a con s t ru cc ión e s m uy
comp e t i t i vo l a s o f e r t a s s e re a l i z a n
a l a b a j a y a l gu na s ve ce s e s t a s
p ued en se r mu y pe l i g ro s a s p a ra e l
p romo tor i n mob i l i a r i o . No
o l v i d emo s que e s t e come rc i a l i z a l a
m ayor p a r t e de s u p rom oc ión en
p l ano o du r an t e l o s p r ime ro s
m ese s de e j e cuc ión d e l a ob r a , a
p r ec io ce r rado .
Lóg i c am en te e l ta sador debe
a i s l ar se de es ta p rob lemá t i ca
pa ra rea l i za r un cá l cu lo
ob je t i vo de l va lo r , m ie n t r a s qu e
e l p romot or i nm ob i l i a r i o que da
to t a lmen t e en e l i n t e r io r d e l a
c i t ad a p ro b l emá t i c a y s u s
d ec i s i o ne s e mp re sa r i a l e s e s t á n
s i emp re enm ar c ada s e n un a
r e a l i d ad to t a lmen t e c am b i an t e .
Po r ú l t im o , c i t e mos q ue és te es e l
co s te má s d i f í c i l de e s t ima r y a
q ue dep end e d e pa r ámet ro s t a l e s
como l a t i po lo g í a d e l e d i f i c i o , e l
n úme ro d e f a c hada s , e l de p l an t a s
y de su ub i c a c ió n .
Una m i sma o br a t i en e un co s t e
d i s t i n to s i e s e j e cu t ad a en u na
amp l i a c ió n d e l a c i u dad q ue s i l o
e s en u na c a l l e a n go s t a d e su
c en t ro u rbano .
9 . 7 .1 .2 . - HONORARIOS
TÉCNICOS
L a No rm a E CO c i t a e xp re s ame n te
l o s de :
A. Proyectos
B. Dirección de las obras
C. Otros necesarios.
A ) PROYECTOS
E l p r im er t i po se c i t a e n p l u r a l po r
l o qu e h ay q ue e n t e nde r q ue se
re f ie re a todo s lo s p royec to s
de redac c ión ob l iga to r ia en u na
ob r a d e e d i f i c a c ión q ue pu d i e r an
e x i s t i r , como son lo s s i gu i en t e s :
- P ro ye c to de Demol ic ión , so lo
e s o b l i g a to r io e n e l c a so d e q ue
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sob re e l so l a r ex i s t a un
e d i f i c i o , qu e no e s e l c a so a
v a lo ra r a .
- An tepro yec to d e E d i f i c a c ión ,
no e s o b l i g a to r io su r ed ac c ión
f o rm a l y se en t i end e s i emp re
i n c l u i do e n e l p ro yec to bá s i co y
e n s u co s t e .
- Proy ec to Bá s i co d e
E d i f i c a c ión , ob l i g a to r i o en l a
m ayor í a de l o s Ayu n t am i en to s
p a ra t r am i t a c ió n de l a L i cen c i a
d e Ob ra s . Una e s t im ac ión
h ab i t u a l de s u co s t e e s e l 40 %
d e l o s ho nor a r i o s to t a l e s que
s e con s i de re n .
- P ro ye c to de E jecuc ión d e l a s
Ob r a s de l E d i f i c a c ión ,
ob l i g a to r io en m uchos
Ayun t am i en to s p a ra i n i c i a r l a s
ob a s y ne ce s a r io e
imp re s c i nd i b l e p a ra que e l
con t r a t i s t a l a s pu ed a o f e r t a r .
S u co s t e h ab i t u a l e s u n 30 % de
l o s hono r a r io s to t a l e s .
- P ro ye c to d e Urban i zac ión
In ter ior , ob l i g a to r io so lo en e l
c a so d e ex i s t i r e s t a .
No rm a lmen t e se i n c l u y e en e l
p ro ye c to de ed i f i c a c ió n ,
f o rm an do p a r t e d e l m i smo .
- P ro ye c to de A scen sor , e s
ob l i g a to r io s u p re se n t a c ión e n
l a Con se j e r í a de I n du s t r i a d e
l a s CCAA. No rma lm en t e su
r ed a cc ión se re a l i z a po r
t é cn i co s d e l a emp re s a
f ab r i c an t e y su co s t e se i n c l u y e
no rm a lme n te d en t ro d e l p re c i o
o f e r t a do po r e l f a b r i c an t e y
q ued a i n c l u i do en e l co s t e d e l a
e d i f i c a c ión P C .
- P ro ye c to de In f rae st ruc tu ra
de Te l ecomuni cac iones , s e
e x i ge su r ed a cc ión
i nd epe nd i en t e d e l p ro ye c to de
e d i f i c a c ión , f i rm ado po r t é cn i co
comp e ten t e -
- P ro ye c to s d e In sta lac iones de
E lec t r i c idad , q ue e s
ob l i g a to r io s u r e da c c ió n
i nd epe nd i en t e d e l p ro ye c to de
e d i f i c i o f i rm ado p or I n g en i e ro
I ndu s t r i a l s i emp re q ue l a
po t en c i a se a sup er io r a
- P ro ye c to d e In sta lac iones de
Ca le fac c ión y /o
C l ima t i zac ión , s i em pre q ue l a
po t en c i a t é rm i c a d e l ed i f i c i o
s e a
- P ro ye c to de Ac t i v idade s ,
ob l i g a t o r i a su p r e s en t ac ión
i nd epe nd i en t e en l o s ed i f i c i o s
d e u so t e r c i a r io e i nd us t r i a l , a s í
como en l o s de v i v i e nda q ue
t e ng an g a r a j e comu n i t a r io ,
g r upo s d e p re s i ón y /o p i s c i n a .
Co mo e s t ud io s Té cn i co s q ue
s i r ve n p a r a re da c t a r l o s p royec to s
a n t e r io re s qu e norm a lm en t e s e
i n co rpo ran a e l l o s y q u e t i en en
c a r ác t e r ob l i g a t o r io e s t án l o s
s i gu i e n t e s :
- E s tu d io Geo técn ico ,
ob l i g a to r io p a r a c a so todo s l o s
e d i f i c i o s po r no rm at i v a y p a r a
todo s l o s de v i v i en da , po r e l
t e ma de l s e gu ro de cen a l
ob l i g a to r io .
- E s tu d io de Segur idad y Sa lud ,
ob l i g a to r io p a r a toda s l a s o br a s
e n q ue i n t e rv en gan m a s d e 50
t r a ba j ado re s .
- Ta l a de a rbo l e s
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 23
- Ce r t i f i c ado d e Ef i c ienc ia
Energét ica d e l P ro ye c to ,
no rm a lme n te i n c l u i do e n l a
m emo r i a de l e l p ro ye c to de
E j e cu c ión d e l a Ed i f i c a c ió n .
- P ro g ram a de Con tro l de
Ca l idad , no rm a lmen t e i n c l u i do
e n l a m emo r i a de l p ro ye c to de
e d i f i c a c ión aun que e n a l g una s
CCAA como son : P a í s V a s co ,
Ca t a l uñ a y Comu n id ad
Va l enc i an a , s e ex i ge p royec to
i nd epe nd i en t e
B) DI RECCIÓN DE LAS OBRAS
D ent ro d e e s t e co ncep t o t en emo s
l a s s i g u i e n t e s mod a l i d ad e s :
B1 ) OBRAS DE EDIFICACIÓN
L a s q ue e f e c t ú a l a D i re c c ió n
F a cu l t a t i v a de l a s m i sma s ,
comp ue s t a po r Arqu i t e c to y
A rqu i t e c to T écn i co o Apa re j ado r .
E s h ab i t u a l e s t ab l e ce r com o
ho no ra r io s de l A rqu i t e c to u n 2 5 %
d e su to t a l i d ad y p a ra e l
A rqu i t e c to T écn i co e l m i smo
impo r t e .
B2 ) INSTALACION ES
L a s q ue re a l i z a n l o s t é cn i co s
h ab i l i t ado s a l e f e c to s p a r a
s up e rv i s a r l a s ob r a s d e
i n s t a l a c ion e s de l ed i f i c i o .
B3 ) S EGURIDAD Y SALUD
D URANTE LA O BRA
E n b a se a l E s t ud io d e S egur i d ad y
S a l ud y r e spe t an do su p r e sup ue s to ,
no rm a lme n te , a n t e s d e i n i c i a r l a s
ob r a s e l con t r a t i s t a p r e s en t a su
P l a n de S egur i d ad y S a l ud , qu e
d ebe s e r ap rob ado po r e l r e da c to r
d e l co r re sp ond i en t e E s t ud io de
s e gu r i d ad y S a l u d -
L a e j e cu c i ón de e s t e P l an d e
S e gu r i d ad y S a l ud , s e v i g i l a d u ran t e
l a e j e cu c ión de l a ob r a po r t é cn i co
comp e ten t e , que p ued e s e r un
m iem b ro de l a D i r ec c ión
F a cu l t a t i v a o u n t é cn i co
i nd epe nd i en t e .
B4 ) LIQUIDACIÓN D E LA OBRA
L a D i r e cc ión F a cu l t a t i v a a cue rd a
con e l con t r a t i s t a l a l i qu i d a c ión
e con óm i c a d e l a ob r a e m i t a e l
Ce r t i f i c ado F i n a l de l a Ob r a . . E s
u n do cum en to o b l i g a to r io p a r a q ue
l a D i re cc ión F a cu l t a t i v a de
H ab i t u a lmen t e s e a s i g n a p a r a e s t e
t r a ba jo un 5 % de l o s hon or a r io s
to t a l e s
B5 ) DOCUMENT ACIÓN
P a ra ed i f i c i o s de v i v i end a s e s
ob l i g a to r io qu e l a D i re cc ión de l a
Ob r a con l a co l a bo ra c ión de l
con t r a t i s t a y l o s s ub co n t r a t i s t a s
q ue h an i n t e r v en ido e n l a m i sma ,
p r ep ar en l a do cu men t a c ió n qu e s e
con t i en e en e l L ib ro de l Ed i f i c io ,
q ue d even ga l o s co r r e spo nd i en t e s
ho no ra r io s .
E n de f i n i t i v a h a y q ue t en e r en
c ue n t a qu e , para e stab lece r e l
co s te de todo s e sto s
honorar ios l a l eg i s l ac ión
v igente es tab lece una l ibe rtad
ab so lu ta p a r a e s t ab l e ce r l o s de
comú n acue rdo e n t re e l
p ro f e s i ona l y e l p romoto r , a l a
v i s t a de l a comp le j i d ad de l o s
p ro ye c to s a r eda c t a r .
E s t a f a l t a de re f e renc i a com p l i c a l a
d ec i s i ó n a to ma r por e l t a s ado r .
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S i r e co rd amo s l a e vo l uc ión de l a
r e f e re nc i a en e s to s co s t e s no s
t e nemo s qu e remo nt a r , en e l c a so
d e u rban i z a c ión y e d i f i c a c ió n a l
Re a l D ec re t o d e 1 977 qu e l o s
e s t ab l e c í a p a ra A rqu i t e c to s , como
ho no ra r i o s m ín imo s e n f un c ión de
l o s do s p a r ámet ro s s i gu i e n t e s :
- Sup er f i c i e con s t ru i d a to t a l
d e l a ed i f i c a c ión
- P re supu es t o de E j e cu c ión
M a te r i a l
Co n l a l i b e ra l i z a c ió n d e hono r a r io s
e s t ab l e c i d a , é s to s s e co nv i e r t en
e n o r i e n t a t i vo s y , a l m i smo t i e mpo
l o s Co le g io s p ro f e s ion a l e s
e s t ab l e ce n t am b i én hono r a r io s
o r i en t a t i vo s que , en g e ne r a l e l e van
l o s e s t ab l e c i do s p a ra todo e l
t e r r i t o r io n a c i ona l en 197 7 .
Po s t e r io rme n te , en a p l i c a c i ón de
l a s d i re c t i v a s e u rope a s d e
l i b e ra l i z a c ió n d e s e rv i c i o s s e
p ro h ib e a l o s Co le g io s
P ro f e s io na l e s l a em i s ió n , i n c l u so ,
d e e s to s hon or a r io s o r i en t a t i vo s .
Co n todo e l l o l a ún i ca
re fe renc ia que nos queda para
ob ras de ed i f i c ac ión son lo s
e stab lec idos en 1977 , q ue no ha
s i do d e rog ado , aun qu e n o se an de
a p l i c a c ión , p e ro e s to no ob s t a p a r a
q ue pue dan s e rv i r a l o s t a s ado re s
d e r e f e r en c i a .
S i n e s a a p l i c a c i ón l a ú n i c a v í a q ue
l e qu ed a a l t a s ado r e s ap l i c a r su
e xp er i e nc i a p a r a p ro ye c to s de
comp le j i d ad s im i l a r .
Co n e s t a s s a l ve dades , en e l Ane jo
n º 1 Honora r io s Té cn ico s , se
in c luyen unas tab las
o r ien tat iva s , p a r a c a l c u l a r t odo s
e s to s t i po s de hon or a r io s q ue
h emo s re se ñado en e s t e ep í g r a f e .
9 . 7 .1 .3 . - I MPUESTOS NO
RECU PERA BLES
Los im pue s to s no re cu pe r ab l e s ( e l
IV A e s un imp ue s to , en gen e ra l
r e pe rcu t i b l e , y e n con secuen c i a no
e s u n co s t e ) so n l o s de r i v ado s de
l a f o rm a l i z a c ió n d e l a dec lara c ión
de ob ra nueva d e l i nmu eb l e y l o s
a r an ce l e s ne ce sa r io s
E l co s t e de e s t a de c l a r ac ión , qu e
ob l i g a to r i am en te se t i e ne qu e
f o rm a l i z a r s e e n e scr i tura púb l i c a
e i n s c r i b i r l a e n e l Re g i s t ro de l a
P rop i e dad t i en e e l s i gu i en t e
d e s g lo s e :
1 ) A rance l Notar i a l , a p l i c a b l e
sob re e l v a lo r re a l de l a
ob r a ap l i c ándo se l o s
con t en i do s en e l Anejo N º
2 A rance l e s Not a r i a l e s y
Re g i s t r a l e s .
2 ) I mpu es t o d e A cto s
Ju r íd i cos Docu men tado s , a
t i po ge ne r a l , v a r i a b l e en
c ada CCAA, s e gún s e i n d i c a
e n e l Ane jo n º 3 T ab l a d e
I mpu es t o s d e T r an sm i s io ne s
P a t r im on i a l e s y Ac to s
J u r í d i co s Docume nt ado s po r
Co mun id ade s Au tón omas ,
a p l i c a do sob re un a b a se
impo n ib l e qu e e l v a l o r de l a
ob r a .
3 ) A rance l Reg i s t ra l ,
a p l i c a b l e so bre e l v a lo r r e a l
d e l a ob ra a p l i c ándo se l o s
con t en i do s en e l Anejo N º
2 A rance l e s Not a r i a l e s y
Re g i s t r a l e s .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 25
U na de l a s cue s t i on e s má s
con t ro ve r t i d a s , r e l a c io nada s con l a
f i s c a l i d ad i n mob i l i a r i a e n sen t i do
amp l i , o h a s i do re su e l t a po r u na
s e n t en c i a que su pon e e l pu n to
f i n a l a e s t a cue s t i ón .
E l p rob l em a su s c i t ado e ra t an
s e nc i l l o como l a de termina c ión
de l a base impon ib le de l a cu o t a
g r ad ua l d e l a mod a l i d ad de
Do cu mento s Not a r i a l e s de l
I mpu es t o sob re Actos Jur íd ico s
Docu mentado s en negoc io s
ta le s como la dec la rac ión de
ob ra nueva o l a d iv i s ión
ho r izon ta l .
Con carác ter genera l , e l a r t í cu lo
3 0 d e l Re a l D ec re t o L e g i s l a t i vo
1 / 19 93 , d e 24 de se p t i emb re , po r
e l q ue se ap ru eb a e l Te x to
Re fun d id o d e l a Ley d e l Im pue s to
sob re T ran sm i s ione s P a t r imon i a l e s
y Ac to s J u r í d i co s Do cu ment ado s
( en a de l a n t e , TRL IT PA JD)
e s t ab l e ce qu e l a ba se impon ib l e
será e l va lor dec larado , “ s i n
p e r j u i c i o d e l a com p rob ac ión
adm in i s t r a t i v a ” .
E l ITP - A J D , como e s s ab i do , s e
t r a t a de u n t r i b u to c ed ido a l a s
Co mun id ade s Au tón omas , l a s
c u a l e s h an u s ado y abu s ado e l
p ro ce d im ie n to d e com pro ba c ión de
v a lo re s re gu l ado en e l a r t í cu lo 134
d e l a Le y 5 8 / 2 003 , d e 1 7 d e
d i c i e mb re , Gene r a l T r i bu t a r i a ( en
a de l a n t e , LGT) .
E n con c re to , e l a r t í c u lo 1 34 de l a
LGT h ab i l i t ab a a l a Adm in i s t r a c ió n
a u t i l i z a r l o s m ed io s p re v i s to s en
e l a r t í cu lo 57 de l c i t ado t ex to
l e g a l , en t re l o s qu e s e e nco n t r ab a
e l d i c t amen de p e r i t o s d e l a
Adm in i s t r a c ió n o e l v a lo r a s i gn ado
p a ra l a t a s a c ió n d e l a s f i n c a s
h i po t ec ad a s en cump l im i en to d e l o
p r ev i s to en l a l e g i s l a c ió n
h i po t ec a r i a .
Co mo con se cu en c i a d e l o an t e r io r ,
e n l a s e s c r i t u r a s d e d e c l a r a c ión de
ob r a nue v a o d e d i v i s i ón
ho r i zon t a l , l a Adm in i s t r a c ió n i n i c i ó
p ro ce d im ie n to s de comp rob a c ió n
d e v a lo re s tomando en mu ch a s
o ca s ion e s co mo va lo r e l a s i g n ado
p a ra l a t a s a c ió n d e f i n c a s que , t a l y
como l a ex pe r i en c i a no s h a
d emo s t r ado , po co o n a d a t en í a q ue
v e r con e l v a lo r r e a l .
E l nudo go rd iano de lo
d i scu t ido se ha l l aba en
de termina r s i l a ba se impon ib le
d e e so s do s ne goc io s j u r í d i co s
t í p i co s d e l t r á f i co i nmo b i l i a r i o
debe a tender a l va lor re a l de l
in mueb le o a l co ste de
e j ecuc ión de la ob ra , e n un
s e n t i do má s ce rc ano a l d e l a b a se
impo n ib l e de l I C IO .
An te l a ex i s t e nc i a de
j u r i sp rude nc i a d e l o s T r i bun a l e s
S up er io re s de J u s t i c i a d i son an t e e n
l a m a te r i a , e l T r i bun a l Sup remo h a
r e su e l to f i n a lmen t e e n s en t en c i a
d e 11 de ab r i l de 20 13 e l r e cu r so
d e c a s a c ió n pa r a l a un i f i c a c i ón de
do c t r i n a , f i j a n do l a s i gu i e n t e
do c t r i n a :
“E l va lo r rea l de lo ed i f i c ado
no puede conduc i r a l a
va lora c ión de l inmueb le co mo
resu l tado f in a l de l a obra
nueva ; no es e so lo que se ha
de va lo ra r , s ino e l cos te de
e j ecuc ión de l m i smo , con ce p to s
ambo s ( co s t e d e e j e cu c ió n f r e n t e a
v a lo r d e l i nmu eb l e t e rm in ado ) q ue
no t i e ne por qu é co i nc i d i r , pue s
po r e j emp lo e n l a v a lo ra c ión d e l
i nmu eb l e pu ede n i n f l u i r f a c to re s
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 26
como l a l o c a l i z a c i ón de l m i smo o
s u u so q ue no t i e ne n po r qu é
a f e c t a r a l co s t e de e j e cu c ió n .
E s t á f u e ra d e d i s cu s i ón q ue l o qu e
s e v a l o r a no e s un a t r an sm i s ió n
p a t r imon i a l s i no u n do cum en to
no t a r i a l , (…) . S e t r a t a de un
n ego c io j u r í d i co d i s t i n to de l
t r a s l a t i vo , d i r í a se q ue d e men or
e n t i d ad y , po r l o m i smo ,
m erecedo r d e u na t r i bu t ac ión má s
b en i g na qu e d e s i u n n ego c io
t r a s l a t i vo d e dom in io se t r a t a r a .
E n c a so con t r a r io , s i l a b a s e
impo n ib l e en l a d ec l a r a c ió n de
ob r a nu ev a a b so rb i e r a e l b en e f i c i o
q ue se e s pe r a ob t en e r de l a ve n t a
d e un i n mue b l e e n e l m e rc ado y
q ue d eb e i r i n co rp o r ado a l v a lo r
r e a l d e l i nmu eb l e e n e s a o pe ra c ión
con c re t a se t e rm in a r í a po r g r a va r
do s v ece s l a m i sm a m an i f e s t a c ión
d e r i q ue za ” .
Una ve z f i j ad a l a do c t r i n a y l a
i n t e rp r e t a c ión q ueda ex ped i t a l a
v í a p a r a l a re c t i f i c a c i ón de aqu e l l a s
a u to l i qu i d a c ione s e f e c t u ad a s so bre
h echo s impon ib l e s n o p r e s c r i t o s
d e de c l a r ac ion e s de ob r a n ue va o
d i v i s i ón ho r i zo n t a l e s .
E n e l an e jo n º 2 s e f a c i l i t an l a s
t ab l a s o f i c i a l e s de l o s a r a nce l e s
Not a r i a l e s a s í como de l Re g i s t ro
d e l a P rop i e dad y , en e l an e j o n º 3
s e f a c i l i t a un a t a b l a d e e l a bo ra c ión
p ro p i a p a r a l a a p l i c a c ión p rá c t i c a
d e l o s re f e r i do s a r an ce l e s .
A s im i smo e n e l an e jo n º 4 se
f a c i l i t a un a t ab l a a c t u a l i z ad a a
2 014 de l o s t i po s v i g en t e s
9 . 7 .1 .4 . - L IC ENCIAS Y TASAS
D E LA CONSTRUCCIÓN
E n e s t e a pa r t ado l e g a l , s e c i t a
e xp re s ame n te que co mo ga sto s
nece sa r io s se con s ide ran la s
l i cenc ia s y permi so s pa ra l a
con s truc c ión de l ed i f i c io , con l o
q ue pa re cen exc lu i r se l a s
l i c e nc i a s y p e rm i so s ne ce s a r io s
p a ra su ocupa c ión como so n :
- Cedu la de Hab i tab i l idad , e n
e d i f i c i o s d e v i v i end a s e n l a s
CCAA q ue l a t en g an
e s t ab l e c i d a .
- L i cenc ia de Pr i mera
Ocupac ión en ed i f i c i o s de
v i v i end a s
- L i cenc ia de Func ionamiento
d e I n s t a l a c ion e s , de a p l i c a c ión
g en e ra l e n e d i f i c i o s d e u so
t e r c i a r io e i ndu s t r i a l , m i e n t r a s
e n l o s ed i f i c i o s de v i v i end a s s e
c i r cun s c r i ben ex c l u s i v ame n te a l
a s ce n sor , p i s c i n a com un i t a r i a y
g a r a j e .
- L i cenc ia de Ape rtu ra p a r a e l
c a so d e e s t ab l e c im i en to s
come rc i a l e s e i nd us t r i a l e s .
E s t a i n t e rp re t ac ió n t i ene su b a se
e n l a ex c l u s ión como ga s to
n ece sa r io de l o s g a s to s de
come rc i a l i z a c ión y , e s t a s l i c e nc i a s
y pe rm i so s e xc l u i do s pu ede n s e r
con s i de r ada s como p a r t e
i n t e g ran t e d e a qu e l l o s .
No o b s t a n t e d eb emo s d e h ace r do s
con s i de r ac ion e s :
a ) Qu e so n tod os e l l o s d e
p equ eñ a c uan t í a re l a t i v a
b ) Qu e s u co s t e se en cu en t r a
r e co g i do anu a lmen t e po r
c ada Ayun t a m ien t o e n l a s
O rde nanz a s de Ta s a s
U rban í s t i c a s .
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Po r todo e l l o con s i de r amo s en
e s t e a pa r t ado como l i cenc ia s y
pe rmi so s de l a con st rucc ión l o s
s i gu i e n t e s :
A ) LIC ENCIA MUNICI PAL D E
OBRAS
E l co s t e d e l a L i c en c i a Mu n i c i p a l
d e O b ra s v i e ne recog i do e n do s
O rde na nz a s M un i c i p a l e s d e
a p rob ac ión an ua l :
1 ) Impue s to De Const ru cc ione s ,
In sta lac iones Y Ob ras ( ICIO )
L a Ba se Im pon ib l e ( B I ) de e s t e
impu e s to se gún e l a r t í cu lo 1 02 d e
l a Le y de H ac i end a s Lo c a l e s , e s e l
co s t e r e a l y e f e c t i vo de l a o b ra
e n t e nd i endo po r to t a l e l cos te de
e j ecuc ión ma ter ia l d e l a m i sma .
E l t i po d e g r a vamen q ue s e ap l i c a a
e s t a B I e s v a r i ab l e p a ra c ada
Ayun t am i en to , qu e l o f i j a
a nu a lmen t e e n l a s
co r r e spon d i en t e s Orden an z a s
F i s c a l e s Mu n i c i p a l e s , con u n
m áx imo d e l 4 % . ( Ar t í cu lo 102 de
l a Le y de Hac i en d a s Loc a l e s ) .
E s t e p or ce n t a j e máx imo no e s
a p l i c a b l e en l o s t e r r i t o r io s f o ra l e s
(N av a r ra y P a í s V a s co ) . Po r
e j e mp lo e l IC IO en e l
Ayun t am i en to d e B i l b ao e s e l 5 % .
2 ) TASA URBANÍSTICA
Adem ás d e l I C IO l a l i c en c i a de
ob r a s e s t á somet i d a a l p a go d e un a
t a s a u rb an í s t i c a v a r i ab l e e n c ada
Ayun t am i en to qu e a p ru eb a su
m ec an i smo d e a p l i c a c ión
a nu a lmen t e e n l a s O rde nanz a s
Mu n i c i p a l e s .
E n I n t e rne t , e l t a s ado r , pue de
con su l t a r en l a p ág i n a web de c ad a
Ayun t am i en to , l a s O rd en an z a s
v i ge n t e s p a ra c ada año bu sc an do :
a ) O rde nanz a F i s c a l d e l
I C IO
b ) O rde nanz a F i s c a l de
p r e s t a c ió n de Se rv i c i o s
U rban í s t i co s
E n l o s Anejo s n º 4 , ICIO y
nume ro 5 . - T a sa s U rban í s t i c a s se
d an a l gu no s e j emp lo s de c á l cu lo d e
e s to s co s t e s , que en a l guno s
Ayun t am i en to s t i ene l a o r i g i n a l i d ad
d e qu e e s t ab l e c en u no s PEM
m ín imo s sob re l o s q ue se g i r a e l
I C IO y l a T a s a , e n e l c a so de qu e
e l p ro ye c to s e p re s en t e por un
v a lo r i n f e r io r .
A s í pue s , e l t a s a dor d eb er á a j u s t a r
e l PEM qu e cons i de re e n su
i n fo rm e de t a s a c ión con e l PEM
m ín imo con s i de r ado po r e l
Ayun t am i en t o , e n s u c a so ,
B) L IC ENCIA D E AC TIVIDAD
Se con s i d e ra i nc lu ido en e s t e
e p í g r a f e d e l t ex to l e g a l , a unq ue no
s e c i t e e xp re s am en te , pa ra
ed i f i c ios de uso te rc iar io e
indu s tr i a l , y a qu e l a L i cen c i a d e
Ac t i v i d ad e s un p e rm i so ne ce s a r io
p a ra i n i c i a r su con s t ru c c ió n . En
m uchos Ayu n t am i en to s se t r am i t a
con j un t am en te con l a L i cen c i a d e
Ob r a s y , en o t ro s de fo rma
s e pa r ada .
Y , en a l g uno s c a so s e sp ec i a l e s
como su ce de en l o s Cen t ro s
Co me rc i a l e s d e u n a c i e r t a
d ime n s ió n , s e r equ i e r e pe rm i so
p r ev io a l a l i c en c i a mu n i c i p a l , qu e
e xp ide l a Com un i dad Au tó nom a .
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VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 28
C ) TASAS AD MINISTRATI VAS
PARA LA CALIF ICACIÓN D E
PROMOCION ES D E
VI VI ENDAS D E PROTECCIÓN
PÚBLICA
E n e l c a so de e s t a t i po l o g í a de
p romo c ion es p a ra s u c a l i f i c a c ión
p ro v i s i on a l qu e se co ncede y
t r am i t a un a v e z co nced id a l a
l i c e nc i a de ob r a s , a l gu na s CCAA
e x i ge n u na t a s a qu e f i j a , en su
c a so , l a Co mun idad Au tó nom a
co rr e spon d i en t e .
9 . 7 .1 .5 . - PRI MAS D E S EGUROS
OBLIGA TORIOS
Se gún l a Ley de Ordenac ión de
l a Ed i f i cac ión (LO E) , l a s
p e r so na s f í s i c a s o j u r í d i c a s q ue
i n t e r v i en en e n e l p ro ce so d e l a
e d i f i c a c ión r e sponde r án f r en t e a
l o s p rop i e t a r i o s y l o s t e rc e ro s
a dq u i re n t e s d e l o s e d i f i c i o s o
p a r t e d e l o s m i smo s , en e l c a so d e
q ue se an ob j e to d e d i v i s i ón , de l o s
s i gu i e n t e s d año s m a te r i a l e s
o ca s ion ado s en e l e d i f i c i o d en t ro
d e l o s p l a zo s i n d i c ado s , con t ado s
d e sde l a f e ch a de re ce pc ión de l a
ob r a :
a ) Du rante 10 año s , d e l o s d año s
m a te r i a l e s c a u s ado s e n e l
e d i f i c i o po r v i c i o s o de f e c to s
q ue t en gan su o r i g en o a f e c t e n
a l a c ime n t a c ión , l o s sopo r t e s ,
l a s v i g a s , l o s f o r j ado s , l o s
m uro s d e c a r g a u o t ro s
e l emen tos e st ruc tu ra le s qu e
comp rom et an d i re c t ame n te l a
r e s i s t en c i a me c án i c a y l a
e s t ab i l i d ad d e l ed i f i c i o .
b ) D uran t e 3 a ño s , de l o s d años
m a te r i a l e s c a u s ado s e n e l
e d i f i c i o , po r v i c i o s o de f e c to s
d e l o s e l emen t o s con s t ru c t i vo s
o d e l a s i n s t a l a c io n e s q ue
o ca s ion en e l i n c ump l im ie n to de
l o s re qu i s i t o s b á s i co s d e
h ab i t ab i l i d ad .
E l co ns t r uc to r t amb i én re spo nde r á
d e l o s d añ os m a te r i a l e s po r v i c i o s
o de f e c to s d e e j e cu c ión qu e
a f e c t en a e l e men to s de
t e rm in a c ió n o a c ab ado d e l a s ob r a s
d en t ro d e l p l a zo de u n a ño .
L a r e spon s ab i l i d ad c i v i l po r d añ os
s e r á e x i g i b l e , e xcep to s i s e p ru eb a
q ue aqu e l l o s f u e ron o c a s ion ado s
po r c a so fo r t u i t o , f ue r za mayo r ,
a c to d e t e r ce ro o po r e l p rop io
p e r j u d i c ado po r e l d año , en f o rma
p e r so na l e i nd i v i du a l i z ada t a n to
po r a c to s u om i s ion e s p ro p io s ,
como po r a c to s u om i s ion e s d e
p e r so na s po r l a s que con a r r eg lo a
e s t a l e y , s e d eb a re spo nde r .
H a s t a q ue no p ued an
i nd i v i d ua l i z a r s e l a s a n t e r io r e s
r e spo n sab i l i d ad e s , s e ex i g i r án d e
f o rm a so l i d a r i a .
E n todo c a so , e l p romoto r
r e spo nde r á so l i d a r i am en te con l o s
d emá s a ge n t e s i n t e r v i n i en t e s de
l o s d año s m a te r i a l e s e n e l ed i f i c i o
o ca s ion ado s po r v i c i o s o d e f e c to s
d e co ns t r uc c ión .
L a ex t e n s ión de r e spo n sab i l i d ad
d e l p romoto r , s e e f e c t ú a t amb ié n a
l a s a c t ua c ione s de p romoto re s
b a jo f o rm a s d e p romot o r o g e s to r
d e coo pe r a t i v a s o de com un idade s
d e p rop i e t a r io s o f i gu r a s an á lo g a s .
Po r l o s q ue r e sp ec t a a l a s
respon sab i l idade s e spec í f i ca s y
d i rec ta s de l cons t ruc tor , po r
d año s m a te r i a l e s c a u sados en e l
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e d i f i c i o , l a s pod emo s ve r
r e su m id a s en l a T ab l a n ° 9 . 1
T ABLA N ° 9 , 1
RE SPONSA B I L IDA DE S C IV I LE S DEL
C ONSTR UCT OR
Po r e l
P l a zo de
1 año
Po r v i c i o s o d e f e c to s
d e e j e cu c i ón q ue
a f e c t en a e l em en to s de
t e rm in a c ió n o a c abado
d e l a s ob ra s
Po r v i c i o s o d e f e c to s
d e r i v ados d e l a
imp er i c i a , f a l t a d e
c apa c i d ad p ro f e s i ona l o
j u r í d i c a qu e d e e l
d epe nde n .
Po r v i c i o s o d e f e c to s
a t r i b u i do s a l o s
s ub co n t r a t i s t a s q ue
h ub i e se e l e g i do o
a c ep t ado l i b re men t e s i n
p e r j u i c i o d e l a
r e pe t i c i ón a q ue
h ub i e re l u g a r .
Po r l a s d e f i c i en c i a s d e
l o s p rod uc to s d e
con s t ru cc ión ad qu i r i do s
o a cep t ado s por é l , s i n
p e r j u i c i o d e l a
r e pe t i c i ón a q ue
h ub i e re l u g a r .
E n cu an to a l a r e spon s ab i l i d ad de l
r e s to d e a ge n t e s qu e i n t e rv i ene n
e n e l p roce so de ed i f i c a c ió n , c abe
r e se ña r l o s s i g u i en t e s c a so s , qu e
s e enum e ran en l a l e y :
T ABLA N ° 9 . 2
AGENT E RE SPONSAB IL IDAD
E qu ipo d e
p ro ye c t i s t a s
D año s d e r i v ados de
s u i n su f i c i en c i a ,
i n co r r ec c ión o
i ne xa c t i t ud
D i re c to r de
Ob r a
Ve r ac i d ad d e l
c e r t i f i c ado f i n a l de
ob r a
D i re c to r de
E j e cu c ión d e
l a O br a
Í dem
D i re c to r de
Ob r a d i s t i n to
d e l
P ro ye c t i s t a
D er i v ada s d e l a s
om i s io ne s ,
d e f i c i e nc i a s o
imp er f e cc ion e s de l
p ro ye c to
E qu i po
D i re c to r de
Ob r a
Re spo n sab i l i d ad
So l i d a r i a
Lo s p l a zo s p a r a e x i g i r l a s
r e spo n sab i l i d ad e s c i v i l e s c i t a da s ,
p r e s c r i b i r án en e l p l a zo d e do s
a ño s , a co n t a r de sd e qu e s e
p rod u zc an d i c ho s d año s , s i n
p e r j u i c i o d e l a s re s po ns ab i l i d ad e s
q ue p ued an su b s i s t i r p a r a ex i g i r
l a s re spo ns ab i l i d ad e s por
i n cump l im i en to con t r ac t ua l . Lo s
p l a zo s p a r a re pe t i r s e r án t am b i én
d e do s año s con t ado s de sd e l a
f i rme z a d e l a Re so lu c ión j ud i c i a l o
d e l a f e ch a en qu e s e hu b i e r a
p ro ce d ido a l a i nde mn i z a c ió n de
f o rm a e x t r a j ud i c i a l .
Adem á s , cu ando no h a ya
t r a n scu r r i do e l p l a zo d e
p r e s c r i p c ión d e l a s a c c i one s
r e f e re nc i a da s , no se pod r á c e r r a r
e n e l r e g i s t ro M e rc an t i l , l a ho j a
a b i e r t a a l em pre sa r io i nd i v i d ua l n i
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a l a s soc i ed ad es p romoto r a s , s i n
q ue se a c red i t e p r e v i am en te a l
Re g i s t r ado r , l a con t i nu a c ió n d e l a s
g a r an t í a s e s t a b l e c i d a s , en r e l a c ió n
con t oda s y c ad a u n a d e l a s
e d i f i c a c ion e s q ue h ub i e r an
p romo v ido .
E l impo r t e d e l a s p r im as d e l o s
s e gu ro s o b l i g a to r i o s d e l a
e d i f i c a c ión y d e l o s h ono r a r io s de
l a i n spe c c ió n t é cn i c a p a r a c a l cu l a r
d i c ha s p r im a s .
S e gún l a L ey d e O rd en ac ión d e l a
E d i f i c a c ión se e s t ab l e cen , p a r a e l
c a so de ed i f i c i o s d e v i v i e nda s , t re s
c l a se s de se gu ro s : e l an ua l , e l
t r i an ua l y e l de cen a l . De mome nto
e l ún i co o b l i g a t o r io e s e l s e gu ro
d ecen a l .
GAR ANTÍ AS POR DAÑO S
M ATER I ALES O CAS ION ADOS POR
V I C IO S Y D EFECTO S DE
CON STRUCCIÓN
P a ra aq ue l l a s ob r a s e n l a s q ue se
e x i j a p royec to y t en g an como u so
c a r ac t e r í s t i co d e v i v i e nda , l a l e y
d e O rde na c ión d e l a Ed i f i c a c ió n
e s t ab l e ce l a s u s c r i p c ión
ob l i g a to r i a , como g a r an t í a s , d e l o s
s i gu i e n t e s se gu ro s d e d año s o
s e gu ro de c auc ión , con l a s
s i gu i e n t e s c a r ac t e r í s t i c a s :
T ABLA N ° 9 . 3
PLA-
ZO
RE SPONSAB I -
L ID AD
ASE GUR AD A
POR V I C IO S O
D EFE CTOS
T
A
CAP I -
T AL
M I N I -
MO
ASE GU
R ADO
(2 )
1
AÑO
D e e j e cu c ió n
q ue a f e c t en a
e l e men to s d e
t e rm in a c ió n o
a c ab ado d e l a s
ob r a s
( 1 )
C P 5 % ( 3 )
3
AÑOS
D e e l em en to s
con s t ru c t i vo s o
d e l a s
i n s t a l a c ion e s
q ue o ca s ion en
e l
i n cump l im i en to
d e l o s
r e qu i s i t o s
b á s i co s de
h ab i t ab i l i d ad
P P 3 0 %
( 4 )
1 0
AÑOS
Qu e t en g an su
o r i g en o
a f e c t en a l a
c im en t ac ió n ,
l o s so po r t e s ,
l a s v i g a s , l o s
f o r j ado s , l o s
m uro s d e c a r g a
u o t ro s
e l e men to s
e s t ru c t u r a l e s
q ue
comp rom et an
d i re c t amen t e l a
r e s i s t en c i a
m ec án i c a y
e s t ab i l i d ad d e l
e d i f i c i o .
P P 1 00 %
( 4 )
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S IGLAS : T= Tomador de l se guro ;
A= Asegur ados ; C= Cons truc tor ;
P= Promotor y suce s i vos
adqu i r en te s de l ed i f i c i o o de
par te s de l m i smo .
NOT AS :
( 1 ) P ued e se r s u s t i t u i do po r un a
Re t en c ió n d e l 5% d e l im po r t e
d e l a e j e cu c ión m a te r i a l d e l a
ob r a .
( 2 ) Sob re e l co s t e f i n a l d e l a
e j e cu c ión m a te r i a l d e l a ob ra ,
i n c l u i do s l o s Hon or a r io s
p ro f e s i ona l e s .
( 3 ) No se adm i t e n f r an qu i c i a s e n
e s t e t i po de se gu ro
( 4 ) L a f r an qu i c i a m áx ima pe rm i t i d a
no pue de ex ced er d e l 1% d e l
c a p i t a l a s e gu r ado d e c ada
u n i d ad r e g i s t r a l .
L a no s u sc r i p c ió n d e l a s c i t ad a s
g a r an t í a s t i ene l o s s i g u i en t e s
e f e c to s :
a ) Ob l i g ac ión pe r son a l de
r e spo nde r
b ) No se au to r i z a r an n i s e
i n s c r i b i r án E s c r i t u r a s
P úb l i c a s s i n que s e a c r ed i t e
o t e s t im on i e l a con t i nu a c ió n
d e l a s g a r a n t í a s p re v i s t a s .
9 . 7 .1 .6 . - GASTOS DE
AD MINISTRACIÓN DEL
PROMO TOR
Los g a s to s d e adm i n i s t r a c ión d e l
p romo tor son m uy v a r i ab l e s y
f un c ió n de l a e s t ru c t u r a
e mp re s a r i a l de l p romoto r
i nmo b i l i a r i o .
L a ú n i c a re f e re nc i a po s i b l e p a ra e l
t a s ado r e s l a ex pe r i e nc i a y e l
cono c im i en to de cómo f u nc ion an l a
m ayor í a de l a s p ro moto r a s .
E s h ab i t u a l u t i l i z a r u n po rcen ta je
sobre e l co s te to ta l d e l a
p romo c ión , que pu ede mo ve r se
e n t re e l 5% y e l 10 % d e l co s t e
to t a l d e l a p romo c ión , s i n i n c l u i r
l ó g i c am en t e e l co s t e de l so l a r a
v a lo ra r .
9 . 7 .1 .7 . - GAS TOS DE OTROS
ESTUDIOS
Los deb ido s a o t ro s e s t ud io s
n ece sa r io s en t r a ndo e n e s t e
c a p í t u lo l o s e s t a b l e c i d o s como
n ece sa r io s en e l a spe c to t é cn i co :
- E s tu d io Geo t écn i co
9 .7 .2 . - QUE NO SE
INCLUYEN ECO 805 /2003
E n e l c a so de l co s t e de
con s t ru cc ión P C , no se inc lu i rán
e n d i c ho co s t e :
- E l e men to s no e senc i a l e s de l a
e d i f i c a c ión que s e an
f á c i l mente desmon tab le s
e xcep to pa r a l o s i nm ueb l e s
l i g a do s a un a e xp lo t a c ión
e con óm i c a
- Acab ado s
- I n s t a l a c ione s no po l i v a l e n t e s .
La no inc lus ión d e e sto s co stes
e s c la ra en a lguno s de e l lo s ,
co mo pu ede se r e l
amu eb lamiento de la coc ina co n
i n c l u s ión de e l e c t rodom é s t i co s ,
pe ro en o tro s ca so s l a d e c i s i ón
no e s t an f á c i l de tom ar , y a q ue ,
po r e j emp lo en e l te ma de
ac abados e s poco c laro e n s u
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 32
r ed a cc ión y , e n g en e ra l pu ede
e s t a r i n c l u i do en e l co t e de
con s t ru cc ión P C , d ad a l a t i po l o g í a
d e l a s v i v i end a s qu e con d i cho
co s t e i n c l u y en p i n t u r a s e sp ec i a l e s
q ue l o s c l i en t e s pued en e l e g i r
I gu a lme n te No se con s ide rarán
co mo ga sto s nece sa r io s
- Bene f i c io de l p romo to r
- G as to s f in anc ie ro s de n ingún
t ipo
- Ga s tos de co merc ia l i zac ión .
L a en ume r ac ión l e g a l qu e s e h a ce
e n e s t e e p í g r a f e e s m uy c l a r a y e l
t a s ado r d ebe ob r a r en
con se cu en c i a .
E l p romo tor in mobi l i a r io , po r
e l contra r io , obrara en sen t ido
in ver so y , en su e s tud io de
v iab i l idad , lo s inc lu i rá como un
co s te mas en e l c a so de l o s
come rc i a l e s y l o s f i n an c i e ro s qu e
s e de r i v en de s u e s t r a t e g i a
f i n an c i e r a y u t i l i z a c i ón d e f ondo s
a j eno s .
S i emp re e l be ne f i c i o s e r á un a
con se cu en c i a de l a r e s t a de
i n g r e so s y co s t e y g a s to s
e s t im ado s p a r a l a p romo c ió n .
Obt en ido e l b ene f i c i o l a de c i s i ón
s e toma e n f un c ió n d e su im por t e ,
v i endo s i e s s u f i c i en t e p a r a e l
r i e s go que s e a sum e .
9 .7 .3 . - GASTOS QUE EL
PROMOTOR INCLUYE EN
SU ESTUDIO ECONÓMICO
DE VIABILIDAD Y QUE LOS
TEXTOS LEGALES DE
VALORACIÓN NO
MENCIONAN COMO
NECESARIOS
E n cua l q u i e r l i s t ado d e co ste s de
un p romo tor inmob i l i a r io no s
e nco n t r am os con u na s e r i e de
co s t e s qu e en e l mé todo
res idua l no se men c ionan
s e ña l a ndo p a r a c ad a uno de e l l o s ,
l a s c au sa s m ás p ro bab l e s qu e
j u s t i f i c an su e xc l u s ión .
1 ) GASTOS D E ADQUISICIÓN
D EL SUELO
Not a r i a , I mpu es to s y Re g i s t ro de
l a P rop i ed ad q ue se e xc l u ye n a l
s up one r q ue l a v a lo ra c ión se
r e a l i z a p a ra u n p rop i e t a r io d e l
s u e lo de t e rm in ado y , e n
con se cu en c i a e s to s y a se h an
p rod uc ido cu ando s e re a l i z a l a
v a lo ra c ión .
2 ) DIVIS IÓN HORI ZONTAL
E s u n g a s to r e l a c ion ado con l a
con s t i t u c ió n de l ed i f i c i o en
r é g imen de p rop i ed ad ho r i zon t a l
q ue no e s co nd i c ión n ece sa r i a p a r a
s u ve n t a que pu ede r e a l i z a r se en
con jun to de todo e l e d i f i c i o .
E n todo c a so , é s t e s e r í a u n g a s to
r e l a c ion ado con l a
come rc i a l i z a c ión d e l m i smo y como
e s to s g a s to s se e xc l u y en t am b i én
e s l ó g i co ex c l u i r t o do g a s to
r e l a c ion ado con aque l l o s .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 33
3 ) PLUS VALIA
L a o r i g i n ada por l a a dq u i s i c i ón d e l
s u e lo se ex c luye a l t ra ta r se de
ga s tos de adqu i s i c ión y qu e
l e g a lme n te e s c a r go de l ve nde dor
y , en co n se cue nc i a su a bono po r e l
p romo tor s e r i a f r u to de un a
n ego c i a c ión vo l u n t a r i a qu e s e a l e j a
d e l con ce p to de v a lo r .
A l ve nde r l a p romoc ió n s e o r i g i n a
o t r a se gu nd a p l u sv a l í a a c a r go ,
e s t a v e z , de l p romoto r pe ro a l s e r
u n g a s to r e l a c io nado con lo s
come rc i a l e s se e xc l u y e i g u a lme n te .
No o bs t an t e s i ob s e r v amo s l a
f ó rm u l a de c á l cu lo de l v a lo r po r e l
Mé todo Re s i du a l E s t á t i co , s i e l
t a s ado r con s i de r a ra a l guno de
e s to s co s t e s como i n c l u i b l e ,
ob t end r í a un m eno r v a lo r
4 ) IMPU ESTO DE
AC TIVIDAD ES ECONOMICAS
( IA E)
E s u n im pu es to m un i c i p a l que
g rava e l e je rc ic io d e una
ac t iv idad económi ca y , ad emá s
e n e l s e c to r i nmo b i l i a r i o l o s m2
v en d id o s an ua lm en te , qu e p odemo s
con s i de r a r t am b i én como a soc i a do
d e a l gun a f o rma a l o s g a s to s
come rc i a l e s y d e a h í , s u r g e l a
l ó g i c a d e su e xc l u s ión .
A s í pue s , en e s t e e p í g r a f e
comp le t amo s l a l i s t a d e co s t e s que
e l p romoto r d ebe con s i de r a r e n su
E s t u d io E con ómi co p a ra e v a l u a r l a
v i ab i l i d ad d e adqu i s i c i ó n de un
d e t e rm in ado su e l o . A l a
e l abo ra c ión po rm eno r i z ad a de e s a
e s t ru c t u r a de co s t e s d ed i c a remo s
u n p róx imo Cuade rno en d onde s e
r e co ge rán l o s co s t e s y g a s t o s que
d ebe con s i de r a r e l P romoto r .
Ade l an t amo s e s t e b r eve r e sume n
p a ra s i gn i f i c a r l a s d i f e r en c i a s co n
l o s c á l cu lo s de un a v a lo r ac ión .
E s f und am en t a l d i s t i n gu i r b i en
amb a s a c t ua c ione s qu e pa r t e n de l a
i de a de q ue e l Pro moto r
Inmob i l i a r io , en su aná l i s i s
pa rte de un sue lo a adqu i r i r ,
m ientra s que e l Tasado r pa rte
de va lora r un sue lo ya
adqu i r ido y t am b i én co mo
d i f e r en c i a c ió n secun da r i a e l
p r ime ro t iene que e va lua r sus
p rop ios co s tes s in de jar
n inguno , mien tra s que e l
t asador so lo con s ide ra
de terminado s costes y ga s tos
con la con s ide rac ión de que
sean lo s e st r i c tamen te
nece sa r io s pa ra ed i f i car ,
e xc l u ye ndo p ue s , en t r e o t ro s , l o s
a so c i a dos a l a ad qu i s i c i ó n d e l
s u e lo y a l a co me rc i a l i z a c ión de l
i nmu eb l e .
S i n o l v i d a r t am poco o t r a
d i f e r en c i a e se nc i a l en cu an to a l o s
co s t e s a i n t rodu c i r po r e l
p romo tor q ue se r án l o s qu e e s t e
e s t uv i e r a r e a l i z an do h ab i t u a lmen t e
y l o s qu e t i en e que i n t ro du c i r e l
t a s ado r qu e se rán l o s v a lo re s
m ed i o s d e me r c ado .
E n b a s e a e s to s con s i de r ando s y , a l
h echo f un dam en t a l , d e qu e l a
t asac ión e s necesar ia pa ra l a
ob tenc ión de f inanc iac ión ,
c on c re t ame n te s e a d j u n t a un a
cop i a de l a t a s ac ión r e a l i z ada a l a
e s c r i t u r a d e h i po te ca , p ro pon emo s
e l s i gu i en t e s i s t ema d e a c t u ac ión
q ue j u s t i f i c a , en t r e o t ro s , l a
i n co rpo ra c ión a Cuade rno s d e l o s
Mé todo s de v a lo r ac ión
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PROPU ESTA D E AC TUACIÓN
D EL PROMOTOR PARA
CO MPL ETA R EL ESTUDIO DE
VI ABIL IDAD DE ADQUISICIÓN
D E UN SOLAR:
1 º Rea l iza r e l E stud io
Económico ( p a r a e l l o e s m uy
p r ác t i co u t i l i z a r e l p rog r am a
GEST I NMO) . S i l a s t a s a s de
b en e f i c i o s no so n a p rop i ad a s a l
r i e s go a sum ido s e de be de se s t ima r
l a o f e r t a de adq u i s i c i ó n de l so l a r
e n l a mod a l i d ad de e s t ud io
( comp r aven t a , apo r t a c ión , de re ch o
d e s upe r f i c i e , e t c . ) .
2 º E n c a so con t r a r i o de qu e l o s
b en e f i c i o s s a t i s f a g an l a s
p e r s pe c t i v a s de p romoto r ,
co mple tar e l e s tud io con e l
aná l i s i s d e Cash -F low o Estado
de Teso re r ía , p a r a com pro ba r l a s
n ece s i d ad e s de f i n an c i a c i ón p rop i a
y a j en a q ue e s n ece s a r io u t i l i z a r
p a ra r e a l i z a r l a op era c ión .
3 º ) Comp le t a r e l e s t ud io con u na
aná l i s i s de Sen s ib i l idad an t e l a
v a r i a c ión de c i e r to s p a r ámet ro s
q ue con s i de re mos p r i n c i p a l e s
a n a l i z an do su i n c i d en c i a en l o s
r e su l t ado s de l a oper a c ión .
4 º ) Co mo i n f o rmac ió n ad i c ion a l
e fe ctua r una Va lo rac ión de l
Terreno de acue rdo con la
Norma ECO 805 /2 003 qu e
d ebe r á t ene r l a s s i gu i en t e s
f un c io ne s e s t r a t é g i c a s :
a ) Co mp le t a r l a s po s i b i l i d ad e s
d e f i n an c i a c ión d e l a
a dq u i s i c i ón d e l su e lo .
b ) Se rv i r de co mp ar a c i ón p a r a
c u ando se re a l i c e l a t a s ac ión
o f i c i a l , p a r a pode r , en su
c a so , pod e r d i s cu t i r l a
9.8- CALCULO DE LOS
INGRESOS DE LA
PROMOCIÓN
U na ve z de f i n i do e l m e jo r y m ayo r
u so de l so l a r qu eda r an d e f i n i do s
l o s p ro duc to s i nmob i l i a r i o s qu e se
po dr án co me rc i a l i z a r e n l a
h i po t é t i c a p romo c ión i nm ob i l i a r i a
a r e a l i z a r sob re e l so l a r .
E v i de n t em en te d i cho s p rodu c to s
q ued a ran de n t ro de l o s l ím i t e s
e s t ab l e c i do s po r e l
a p ro ve ch am i en to máx imo de l so l a r
( u so , t i po lo g í a de l u so e i n t e n s i d ad
d e l u so o ed i f i c a b i l i d ad ) pe ro
p ued e se r que no co i n c i d an co n
l o s que e l p romoto r pu ed a r e a l i z a r
e n l a re a l i d ad .
Po r e j emp lo : p uede s e r q ue en
p l an t a b a j a l a no rm at i v a
u rb an í s t i c a p e rm i t a e s t ab l e ce r
v i v i end a s o l o ca l e s come rc i a l e s ,
l ó g i c am en t e e l t a s a do r se i n c l i n a r á
po r e l u so qu e re p re sen t e m a s
m a rgen , t en i en do e n cu an t a l o s
i n g r e so s a ob t en er po r c ada uno
d e e l l o s y e l co s t e de ed i f i c a c ió n
d e c ad a uno de e l l o s .
E n ge ne r a l , no t end r á en c ue n t a
r a zo ne s com erc i a l e s que e n su
mom ento pue dan i n c l i n a r a l
p romo tor a e l e g i r uno de e l l o s con
i nd epe nde nc i a de s u m a rgen , y a
q ue p a ra e l p r ima r a l a s
po s i b i l i d ade s d e com erc i a l i z a c ió n
q ue l ó g i c am en te d epe nde r á no so lo
d e f a c to re s de e n to rno s i no
t amb ié n d e l a mayo r o meno r
o f e r t a e x i s t e n t e en e l mome nto d e
r e a l i z a r l a p romo c ión o , i n c l u so
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d ur an t e s u d e sa r ro l l o , q ue
l ó g i c am en t e de pe nd er á de l a s
d ec i s i o ne s q ue tom en l a s o t r a s
e mp re s a s a c t uan t e s e n e l m e rc ado
d e l a zon a .
S a l v ad a s e s t a s po s i b l e s d i f e r en c i a s
d e c r i t e r io en c u an to a l a
d e f i n i c i ón de l o s p ro du c to s
i nmo b i l i a r i o s a ob t en er , l o s
i n g r e so s a o b t e ne r po r l a v en t a de
c ada p rodu c to , y a qu e , e n ge ne ra l
e s t a se r á l a me jo r op c ión pa r a e l
t a s ado r con i nd ep en den c i a d e q ue
e l p ro moto r pu ed a a dop t a r
e j e cu t a r u na p romo c ión p a ra
a l qu i l e r , en l a q ue no so l o
ob t end r á me nos m ar ge n s i no
t amb ié n mu ch o m as d emo rado en
e l t i em po .
L ue go s a l vo c a so s m uy e sp ec i a l e s
l a t a s a c ió n s e re f e r i r á a l a
h i po t é t i c a v en t a de l o s p ro du c to s
a ob t e ne r .
A s í pu e s e n u n so l a r p a r a u so
r e s i de nc i a l s e co ns i de ran como
i n g r e so s l o s p ro ced en t e s de :
a ) V i v i en da s
b ) Loc a l e s come rc i a l e s e n
p l an t a b a j a s i s on
ob l i g a to r io s po r o rd en an za s
u b i c a r un m ín imo d e
s up e r f i c i e en p l an t a b a j a
c ) P l a z a s d e g a r a j e q ue s e an
ob l i g a to r i a s po r o rde nanz a s .
No se con s i de r a r an l o s t r a s t e ro s ,
s a l vo e n nú me ro no s u pe r io r a l de
l a s v i v i en da s y , po r l a p r á c t i c a
h ab i t u a l de l a o f e r t a de l a zon a se a
h ab i t u a l o f e r t a r l a s v i v i end a s con
u na p l a z a de g a r a j e ( o e l núm e ro
m ín imo ex i g i do por o rd en an za s ) y
u n t r a s t e ro .
Todo s e s to s i n g r e so s s e
con s i de r a r án co i n c i d en t e s con l o s
v a lo ra s med io s d e l a zon a , co n
i nd epe nde nc i a d e l o s que po r
r a zo ne s come rc i a l e s o d e
e s t r a t e g i a de i n t rodu c c ió n a l
m er c ado pu ed a d e t e rm in a r e l
p romo tor . S e con s i d e r a r án ne to s ,
e s to e s s i n i n c l u i r e l IVA q ue s e
i n co rpo re a c ad a p ro du c to
i nmo b i l i a r i o en cu e s t i ón .
P a ra e l c a so de o t ro s u so s s e
con s i de r a r án l o s p rec io s m ed io s de
m er c ado ap l i c ab l e s h ab i t u a lmen t e a
c ada u no de e l l o s :
- Uso i nd u s t r i a l : m2 ú t i l d e n av e
- Uso O f i c i n a s : m2 ú t i l de o f i c i n a
s i n i n c l u i r , p o r l o g e ne r a l m2
d e zon as com un es y p r ec io por
p l a z a d e g a r a j e
Gen er a lmen te en e l u so re s i den c i a l
s e a go t a l a ed i f i c a b i l i d a d co n
v i v i end a s y l o ca l e s e n p l an t a b a j a ,
y a qu e l a s p l a z a s de g a r a j e y l o s
t r a s t e ro s , en su c a so , s e s i t ú an e n
zon a s no comp u t ab l e s
u rb an í s t i c ame n te como pu eden s e r
l o s só t a no s o l o s e s p ac io s b a jo
c ub i e r t a en e l c a so de l o s
t r a s t e ro s .
E n e l r e s to d e u so s l a
e d i f i c ab i l i d ad se a go t a co n l a s
s up e r f i c i e s con s t ru i d a s i n c l u i d a s
zon a s com une s , g en er a lme n te
comp ut ab l e s , de n a ve s u o f i c i n a s i
d e l r e s to de ed i f i c i o s d e u so
t e r c i a r io .
E l t a s ado r adop t a s i emp re
c r i t e r io s t é cn i co s con
i nd epe nde nc i a d e l o s c r i t e r io s
come rc i a l e s que pu d i e r a a dop t a r e l
p romo tor i nmob i l i a r i o e n e l
e s t ud io d e v i ab i l i d a d de u n
d e t e rm in ado so l a r .
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9.9. - VALORACIÓN DE
TERRENOS Y SOLARES
E n lo s A r t í c u lo s 50 y 51 de l a
S e cc ión 4 d e l a No rm a ECO
8 05 / 200 3 , s e s eña l a , a e s to s
e f e c to s , l o s i gu i e n t e :
1 . Lo e s t a b l e c i do en e s t a se c c ió n
s e r á de a p l i c a c ió n a l a v a lo r ac ión
d e t e r r eno s c l a s i f i c a dos como
u rb an os y u rb an i z a b l e s y no
u rb an i z a b l e s que no se v a lo re n
como f i n c a s rú s t i c a s .
2 . T amb ié n s e ap l i c a r á ,
j u s t i f i c ándo lo deb id ame n te , a
a qu e l l o s i nmu eb l e s con s t ru i do s e n
l o s qu e no ex i s t a imp ed imen t o
l e g a l p a r a s u d emo l i c i ón y cuyo
m ayor y m e j o r u so se a e l d e
t e r re no .
A r t í cu lo 51 . V a lo r de t a s a c ión d e
t e r re no s p a r a tod a s l a s f i n a l i d ad e s .
1 . El va lor de tasac ión de los
ter reno s de n ive l u rban í s t i co I
será e l v a lor po r co mpara c ión ,
en su caso , a ju stado . Cu ando su
c á l cu l o no f u e ra po s i b l e , e l va lo r
de ta sac ión será e l va lo r
res idua l . En ambo s c a so s s e
d e s con t a r án , cu an do p ro ced a , l o s
g a s to s d e demo l i c i ón .
L a ex i s t e nc i a d e un p ro ye c to de
con s t ru cc ión sob re un
d e t e rm in ado t e r r eno no p e rm i t e
v a lo ra r é s t e d e m ane r a d i f e r en t e a
l a p r ev i s t a en e s t a se c c ió n .
2 . E l v a lo r d e t a s a c ión de l o s
t e r re no s su j e to s a e xp lo t a c ión
e con óm i c a d i s t i n t a d e l a
a g rop e cua r i a s e rá e l v a lo r p or
a c t ua l i z a c ión c a l cu l ad o po r e l
p ro ce d im ie n to p rev i s to e n e l
a r t í cu lo 30 .
3 . El va lor de tasac ión en los
res tan te s c aso s de te rreno s
ca ta logado s como n ive l
u rban í s t i co I I será e l va lor por
co mpara c ión s in con s ide rac ión
a lguna a su pos ib le u t i l i z ac ión
u rban í s t i ca . Cuando e l c á l c u lo d e
d i c ho v a lo r no f ue r a po s i b l e e l
v a lo r de t a s a c ió n s e rá como
m áx imo , e l v a lo r c a t a s t r a l de l
t e r re no .
4 . Lo s v a lo re s a que s e r e f i e re e l
a p a r t ado 1 an t e r io r s e c a l c u l a r á n
t e n i endo en c uen t a e l
a p ro ve ch am i en to u rban í s t i co
s u s cep t i b l e d e a p rop i a c ión po r su
p ro p i e t a r io en l a f e ch a de l a
t a s a c ió n .
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VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 37
9.10. - EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIÓN
9 .10.1 . - : VALORACIÓN DE UN SOLAR DE USO RESIDENCIAL
E JEMPLO 9 .3a . - S e t r a t a de un so l a r de 78 0 m 2 d e sup e r f i c i e de u so
r e s i de nc i a l p a r a V i v i e nd a s en B loq ue a i s l a do
Lo s d a t o s de l a f i ch a u rban í s t i c a pe rm i t en un a ed i f i c ab i l i d ad máx im a de
2 . 0 40m2 y h a s t a 25 v i v i end a s . Se pe rm i t e i gu a lm en t e l a d i spo s i c i ón de
l o c a l e s en p l an t a b a j a de h a s t a un 15% de l a ed i f i c ab i l i d ad r e s i den c i a l
A l a v i s t a de e s to s d a t o s se t r a t a de ob t en er u na v a lo ra c ión d e l so l a r por
e l Mé todo re s i du a l e s t á t i co y de a cue rdo con l a O rden ECO 805 / 2003 :
SOLUCIÓN :
E l t a s ado r e s t im a ra u na d i s t r i bu c ió n de 2 5 v i v i end a s de 82 m 2 co ns t r u i d o s
con p l a z a d e g a r a j e y t r a s t e ro b a jo r a s a n t e , de s t i n ada s p a ra v e n t a y de 2
l o c a l e s com erc i a l e s d e 1 50 m2 co ns t r u i do s , c a da un o con 1 p l a z a d e g a r a j e
b a jo r a s a n t e
D e acue rdo co n una e s t im ac ión de m er c ado , e l p re c io e s t imado d e ve n t a
s e r i a d e :
2 . 0 75 €/ m2 de v i v i en da y 1 . 050 € /m2 de lo c a l , co n su s ane xo s , l o qu e da r í a
u n p re c i o un i t a r io de ve n t a de 1 69 . 32 0 € de l a v i v i en da y de 157 . 5 00 € de l
l o c a l , comp a rab l e s a o t ro s de l a zo na
L a No rm a ECO e s t ab l e ce , p a r a e s t e u so , un Ren d im ie n to p a r a e l p romotor
d e l 18% , m ed i do en M a rgen sob re V en t a s
Lo s co s t e s e s t imados de con s t ru cc ión se e s t iman en 700 € /m2 d e v i v i end a y
4 00 € /m 2 d e l o ca l , 2 50 € /m 2 d e g a r a j e y 2 00 € /m 2 d e t r a s t e ro , am bos b a jo
r a s an t e ma s l a p a r t e p ropo r c io na l d e co s t e s de de a cond i c ion am ien t o de
p a rc e l a , s e gu r i d ad y s a l u d , e t c .
S e e s t ima un co s t e d e hono r a r io s d e p ro ye c to de l 6 % de l PEM , e n l í n e a con
l o h ab i t u a l d e l me rcado
Los g a s to s d e ad m in i s t r a c ió n de l p romoto r se e s t im an en uno s 1 0% d e l o s
co s t e s de con s t ru c c ión , ho no ra r io s y o t ro s
Po r todo e l l o , e l v a lo r r e s i d ua l de l so l a r qu e s e o b t i en e , e s e l qu e s e i n d i c a
e n e l c uad ro que f i gu r a a con t i n ua c ión
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VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 38
VALORACION del SOLAR por el Metodo Residual Estatico
I) Datos de Partida: EjeEstatico V:2
1. PROMOCION MAS PROBABLE 2. MAXIMA EDIFICABLIDAD PERMITIDA
Uso yTipo: Residencial Libre NumeroM2.construidos Sup. Parcela
Régimen: Venta Viviendas 25 2.040 780
Municipio: Fuenlabrada Locales 2 300
Provincia: Madrid Garajes 27 945
Inicio en: 7 / 2014 Trasteros 25 200
3. Rendimientos de promociones semejantes
Medido en Margen sobre Ventas 18%
II) Precios Estimados de Venta y Costes más probables
A.1.-TOTAL ESTIMADO DE VENTAS Unitario M2-Ud Imp. TOTAL % s/Ventas
Viviendas /M2 constr. 2.075 2.040 4.233.000 4.548.000 100%
Locales /M2 constr. 1.050 300 315.000
Garajes B/Ras-Cerrados vinculados (Ud) 0 0 0
Idem. Independientes 0 27 0
Garajes en Superficie vinculados (Ud) 0 0 0
Idem. Independientes 0 0 0
Trasteros S/Rasante vinculados (Ud) 0 0 0
Idem. Independientes 0 0 0
Trasteros B/Rasante vinculados (Ud) 0 0 0
Idem. Independientes 0 25 0
A.2. Margen Bruto Explotación 818.640 18%
A.3.-COSTES DE LA EDIFICACION 2.341.144 51%
B.-Coste de Construccion 1.902.009
B1.-Construcción 1.824.250
B2.-Urbanización interior y Acometidas 31.763
B6.- Control de Calidad 18.399
B7.-Seguridad e Salud (sobre B1) 27.598
C.-Honorarios Tecnicos: Proyecto y Direccion de Obra 131.769
C1.-Arquitectos 92.138
C2.-Aparejadores, Segur.Salud, C.Calidad 26.930
C3/4.-Ingenieria 6.194
C5.-Visados Colegiales 6.507
D.-Otros Gastos necesarios 94.534
Costes de Licencia Obras (ICIO)+ Tasas 62.202
Impuestos no recuperales y aranceles 20.133
Primas de Seguros Obligatorios + OCT 9.199
Otros estudios necesarios 3.000
E.-Gastos de Administracion del Promotor 10% 212.831
III) Resultado: VALOR RESIDUAL del solar
Ventas - Margen - Gastos (A1-A2-A3) 1.388.216 31%
Valor de Repercusion del solar: 593 € /m2 edificable sobre rasante
1.780 € /m2 parcela
CRITERIOS DE CALCULO:
- Se valora un solar para uso residencial en venta por su edificabilidad maxima permitida
- El tasador considera, por ser la promocion mas habitual, que se vende 1 vivienda con 1 plaza de garaje y 1 trastero
y que los locales comerciales son necesarios en esta ubicación, por lo que se situan en planta baja y se les asigna
1 plaza de garaje por local
- No se tienen en cuenta costes financieros, ni costes o impuestos de adquisicion del solar ni gastos de comercializacion o venta
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VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 39
De sde e l pun to de v i s ta de l p romo tor , s i é s t e d ec i d i e r a a dq u i r i r e l so l a r
e n e l p re c io d e l a t a s ac ión , a p l i c ándo l e l o s co s t e s f i n an c i e ro s y d e
come rc i a l i z a c ión h ab i t u a l e s en e l s e c to r , j un to con e l r e s to de co s t e s no
con t emp l ad os en l a t a s a c ió n , e l Ma rgen de ven ta s qu e d i c ho p romoto r
ob t end r í a s e r i a de l 12 ,78%
Ca so de qu e é s t e con s i d e r a ra , po r e l r i e s go d e l a ope r ac ió n , qu e e l
ma rgen debe r ía se r no in f er io r a l 15 % , y t en i en do en c uen t a qu e s e
a dq u i e r e a u na so c i e dad , y , po r t an to , l a com pr a ven t a e s t a s u j e t a a IV A , e l
p rec io máx imo de adqu i s i c ión , debe r ía ser co mo máx i mo 1 .290 . 000
€
E JEMPLO 9 .3b . - Co n f e ch a 11 -11 - 20 14 se pu b l i c a en l a p re n s a una
op e ra c ión i nmob i l i a r i a en c /Ra im undo Fe rnánde z V i l l a v e rde , de M ad r i d . De
a cue rdo co n lo s d a to s ap a re c i do s e n p re n sa , Se t r a t a d e un so l a r de 1 4 . 500
m 2 de su pe r f i c i e de u so re s i de nc i a l p a r a V i v i en da s e n B loqu e a i s l ad o
S e pe rm i t e u na ed i f i c a b i l i d a d m áx im a de 54 . 2 25m 2 d i s t r i bu i d a en h a s t a 3 55
v i v i end a s y l o ca l e s com erc i a l e s en p l a n t a b a j a .
A l a v i s t a de e s to s d a to s y adop t an do d a to s q ue no cono ce mos a nu e s t r a
e xp er i e nc i a , t r a t amo s de ob t en er u na v a lo ra c ión de l so l a r po r e l Mé todo
r e s i du a l e s t á t i co y d e a cu erdo con l a O rden ECO 805 /20 03 , a f i n d e
ob t en er o t ro e j emp lo d e p l en a a c t ua l i d ad
SOLUCIÓN :
E l t a s ado r e s t im a ra un a d i s t r i bu c ió n de 3 55 v i v i end a s de 14 1 m2
con s t ru i do s con 1 p l a z a de g a r a j e y t r a s t e ro ba jo r a s an t e , d e s t i n ad a s p a r a
v en t a y d e 20 l o c a l e s come rc i a l e s en P l a n t a B a j a de 2 11 m 2 con s t ru i do s ,
c a da u no
S e e s t ima un a ocup ac ió n de pa r ce l a de l 5 0% y PB+8 a l t u r a s
D e a cu erdo co n l a i n fo rmac ión f a c i l i t ad a en p r en s a , e l p r ec io e s t im ad o d e
v en t a se r i a d e : 3 . 300 €/m2 de v i v i en da
P a r a e l l o c a l , e s t im amo s , s i n m á s i n fo rmac ión un p re c io de 2 . 0 00 € /m2 , con
s u s an exo s , l o qu e d a r í a un p r ec io un i t a r io de ve n t a de 46 4 . 798 € de l a
v i v i end a y de 422 . 5 00 € de l l o c a l , q ue con s i de r amo s v a lo re s d e me r cad o en
e l mom ento a c t u a l
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Los co s t e s d e con s t r u cc ión l o s e s t im amo s e n 75 0 € / m2 d e v i v i en da y 400
€ /m2 de l o ca l , 30 0 € /m2 de g a r a j e y 2 30 € /m2 de t r a s t e ro , ambo s b a jo
r a s an t e 14 5 € /m2 d e a co nd i c ion am ie n to d e p a rc e l a , m a s l a p a r t e
p ro por c ion a l de co s t e s d e se gu r i d ad y s a l ud , e t c .
S e e s t im a un co s t e d e h ono ra r io s d e p ro ye c to d e l 5 , 2 % d e l P EM , e n l í n e a
con l o h ab i t u a l d e l m er c ado
Los g a s to s de adm in i s t r a c i ón de l p romoto r se e s t iman en un os 5 % de l o s
co s t e s de co ns t r ucc ió n , ho nor a r io s y o t ro s , de b ido a l vo l um en de l a
op e ra c ión
Po r todo e l l o , con u n ma r gen de b ene f i c i o s de l p romoto r d e l 1 8% se gún
no rm at i v a , e l va lor res idua l de l so la r ob ten ido e s de 90 .000 .000 €
NOT A:
S e gún da to s d e p r en s a , l a sub a s t a qu e s e h a r e a l i z ado t en i a un p re c io de
l i c i t a c ió n de 90 , 3 M€ y l a s o f e r t a s p r e s en t ad a s f u e ron
P r yco n sa 9 5 . 6 M€
Fe r rov i a l 1 02 , 2 M€
Co n s t r uc c ion e s Amen a za r 1 03 M €
Do mo Ge s to r a de Coope r a t i v a s 111M € , qu e h a r e su l t ado l a
a d j ud i c a t a r i a f i n a l
Todos e s to s e j emp los se han re a l i z ado con l a a yuda de l programa
Gest inmo y con su módu lo de Va lorac iones , InmoValor
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9 .10.2 . - VALORACIÓN DE UN SOLAR DE USO INDUST RIAL
E JEMPLO 9 .3 . - S e t r a t a de un so l a r d e 2 . 50 0 m 2 de s up e r f i c i e de u so
t e r c i a r io p a r a N ave s I nd u s t r i a l e s e n p l a n t a b a j a co n o f i c i n a en p r ime ra
p l an t a ,
Lo s d a t o s de l a f i ch a u rban í s t i c a pe rm i t en un a ed i f i c ab i l i d ad máx im a de
2 . 0 40m2 co n un 1 5% d e o f i c i n a e n p l an t a a l t a y h a s t a 10 na ve s .
A l a v i s t a d e e s to s d a to s s e t r a t a d e ob t e ne r u na v a l o r a c ió n d e l so l a r po r e l
Mé todo re s i du a l e s t á t i co y de a cue rdo con l a Orden ECO 805 /2 003 :
SOLUCIÓN :
E l t a s ado r e s t im a ra u na d i s t r i bu c i ón d e 1 0 n ave s de 20 0 m2 con 30 m 2 de
o f i c i n a , d e s t i n ad a s p a r a ven t a
D e acue rdo co n una e s t im ac ión de m er c ado , e l p re c io e s t imado d e ve n t a
s e r i a d e :
8 00 € /m2 d e na ve y 6 00 € /m2 o f i c i n a , l o q ue d a r í a un p r ec io e n v en t a de l a
n a ve comp le t a d e 181 . 2 00 € , comp a rab l e a o t ro s de l a zon a
L a No rm a ECO e s t ab l e ce , p a r a e s t e u so , un Ren d im ie n to p a r a e l p romotor
d e l 27% , m ed i do en M a rgen sob re V en t a s
Lo s co s t e s e s t im ados de co ns t r uc c i ón se e s t im an en 350 € /m 2 p a r a l a n a ve
e n PB y 25 0 € /m 2 pa r a l a o f i c i n a , m a s l a p a r t e p ro por c ion a l d e co s t e s d e de
a co nd i c ion am ien to de pa r ce l a , s e gu r i d ad y s a l ud , e t c
S e e s t im a un co s t e d e h ono ra r io s d e p ro ye c to d e l 5 , 4 % d e l P EM , e n l í n e a
con l o h ab i t u a l d e l m er c ado
Los g a s to s de adm in i s t r a c i ón de l p romoto r se e s t iman en un os 8 % de l o s
co s t e s de con s t ru c c ión , ho no ra r io s y o t ro s
Po r todo e l l o , e l v a lo r r e s i d ua l de l so l a r qu e s e o b t i en e , e s e l qu e s e i n d i c a
e n e l c uad ro que f i gu r a a con t i n ua c ión
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VALORACION del SOLAR por el Metodo Residual Estatico
I) Datos de Partida: EjeEstatNave V:2
1. PROMOCION MAS PROBABLE 2. MAXIMA EDIFICABLIDAD PERMITIDA
Uso yTipo: Naves Industriales Libre NumeroM2.construidos Sup. Parcela
Régimen: Venta Nave Industrial 10 2.040 2.500
Municipio: Fuenlabrada Oficinas 10 300
Provincia: Madrid Garajes 0 0
Inicio en: 7 / 2014 Almacenes 0 0
3. Rendimientos de promociones semejantes
Medido en Margen sobre Ventas 27%
II) Precios Estimados de Venta y Costes más probables
A.1.-TOTAL ESTIMADO DE VENTAS Unitario M2-Ud Imp. TOTAL % s/Ventas
Nave Industrial /M2 constr. 800 2.040 1.632.000 1.812.000 100%
Oficinas /M2 constr. 600 300 180.000
Garajes B/Ras-Cerrados vinculados (Ud) 0 0 0
Idem. Independientes 0 0 0
Garajes en Superficie vinculados (Ud) 0 0 0
Idem. Independientes 0 0 0
Almacenes S/Rasante vinculados (Ud) 0 0 0
Idem. Independientes 0 0 0
Almacenes B/Rasante vinculados (Ud) 0 0 0
Idem. Independientes 0 0 0
A.2. Margen Bruto Explotación 489.240 27%
A.3.-COSTES DE LA EDIFICACION 1.007.700 56%
B.-Coste de Construccion 841.214
B1.-Construcción 789.000
B2.-Urbanización interior y Acometidas 31.864
B6.- Control de Calidad 8.140
B7.-Seguridad e Salud (sobre B1) 12.210
C.-Honorarios Tecnicos: Proyecto y Direccion de Obra 50.324
C1.-Arquitectos 36.620
C2.-Aparejadores, Segur.Salud, C.Calidad 10.570
C3/4.-Ingenieria 0
C5.-Visados Colegiales 3.134
D.-Otros Gastos necesarios 41.518
Costes de Licencia Obras (ICIO)+ Tasas 28.007
Impuestos no recuperales y aranceles 12.011
Primas de Seguros Obligatorios + OCT 0
Otros estudios necesarios 1.500
E.-Gastos de Administracion del Promotor 8% 74.644
III) Resultado: VALOR RESIDUAL del solar
Ventas - Margen - Gastos (A1-A2-A3) 315.060 17%
Valor de Repercusion del solar: 135 € /m2 edificable sobre rasante
126 € /m2 parcela
CRITERIOS DE CALCULO:
- Se valora un solar para uso residencial en venta por su edificabilidad maxima permitida
- El tasador considera, por ser la promocion mas habitual, que se vende 1 vivienda con 1 plaza de garaje y 1 trastero
y que los locales comerciales son necesarios en esta ubicación, por lo que se situan en planta baja y se les asigna
1 plaza de garaje por local
- No se tienen en cuenta costes financieros, ni costes o impuestos de adquisicion del solar ni gastos de comercializacion o venta
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ANEJOS DE AYUDA
PARA EL CÁLCULO
DE VALORACIONES
E n e l ep í g r a f e 9 . 7 . 1 se
r e l a c ion a ron lo s co s t e s y g a s to s
q ue l a ECO 805 /20 03 con s i de r a
q ue de be n i n c l u i r se en e l c á l c u lo
d e l M é todo R es i d ua l E s t á t i co p a ra
l a v a lo r ac ión de so l a r e s . Pu e s b i en .
E n l o s c i n co a ne jo s s i gu i e n t e s se
a d j un t an un a se r i e d e t ab l a s y
o r i en t a c io ne s ge ne r a l e s de
a p l i c a c ión p rá c t i c a co n l a
i n t e nc ión d e se rv i r d e gu í a p a r a
s imu l a r un a v a lo ra c ión que i n t e n t e
p a re ce r se a l a qu e e f e c t ua r í a u n
t a s ado r p ro f e s ion a l .
ANEJO Nº 1. -
HONORARIOS
TÉCNICOS
A1 .1 . - ED IF ICACIÓN
E l Re a l De c re to 251 2 /1 977 , re gu l a
l o s hono r a r io s d e l o s a r qu i t e c to s ,
y s u s n orma s d e a c t u a c ió n q ue d an
v a l i d ada s po r l a Le y 7 / 19 97 , de 1 4
d e ab r i l , d e med id a s
l i b e ra l i z ado r a s e n ma te r i a de Su e lo
y Co le g io s P ro f e s ion a l e s . N o
ob s t an t e , a l qu edar som et i do e l
e j e r c i c i o d e l a s p ro f e s ion e s
co l e g i ada s a l r é g im en de l i b re
comp e ten c i a , l o s Ho no ra r io s
e s t ab l e c i do s en d i c ho Re a l
d ec r e to , q ue t e n í an u n c a r á c t e r d e
m ín imo s , p a s a ron a t en e r e l
c a r ác t e r d e o r i e n t a t i vo s ( qu ed ando
r e se r vado e l cob ro d e Hono ra r io s ,
a t r a v é s de Co le g io , p a r a l o s
co l e g i ado s q ue l o so l i c i t en ) , y a q ue
e l e j e r c i c i o p ro f e s ion a l de e s to s
t é cn i co s s e r e a l i z a e n ré g im en d e
l i b r e comp e ten c i a , e s t a ndo su j e to s
a l a L e y d e de f e n s a de l a
Co mpet en c i a y a l a L ey de l a
Co mpet en c i a D es l e a l .
E s to s coe f i c i en t e s , s e ap l i c a r á n
sob re e l co s t e d e e j e cuc ión
m a te r i a l de l a ob ra ( e s to e s s i n
con s i de r a r l o s g a s to s ge ne r a l e s y
e l b ene f i c i o de l con s t ru c to r ) .
T ABLA N ° A1 .1
T AR IFAS OR IENT AT IV AS DE
Ho no ra r io s DE ARQUITECTO S
SEGÚN REAL D ECRETO 2 51 2 /19 77
S up er f i c i e
t o t a l
con s t ru i d a
e n m2 .
Co
e f i c
i en
t e
( % )
S up er f i c i e
t o t a l
con s t ru i d a
e n m2 .
Co
e f i c
i en
t e
( % )
H a s t a 50 1 0 ,
0
M as de
1 6 . 000 ha s t a
1 80 . 00 0
4 , 8
M as de 5 0
h a s t a 100
9 , 5 M as de
1 8 . 000 ha s t a
2 0 . 000
4 , 7
M as de 2 00
h a s t a 400
8 , 7 M as de
2 0 . 000 ha s t a
2 5 . 000
4 , 6
M as de 4 00
h a s t a 600
8 , 0 M as de
2 5 . 000 ha s t a
3 0 . 000
4 , 5
M as de 6 00
h a s t a 800
7 , 5 M as de
3 0 . 000 ha s t a
3 5 . 000
4 , 4
M as de 8 00
h a s t a 1 . 000
7 , 2 M as de
3 5 . 000 ha s t a
4 0 . 000
4 , 3
M as de
1 . 0 00 h a s t a
6 , 9 M as de
4 0 . 000 ha s t a
4 , 2
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VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 44
2 .0 00 5 0 . 000
M as de
2 . 0 00 h a s t a
3 . 0 00
6 , 5 M as de
5 0 . 000 ha s t a
6 5 . 000
4 , 1
M as de
3 . 0 00 h a s t a
4 . 0 00
6 , 1 M as de
6 5 . 000 ha s t a
8 0 . 000
4 , 0
M as de
4 . 0 00 h a s t a
6 . 0 00
5 , 8 M as de
8 0 . 000 ha s t a
1 00 . 00 0
3 , 9
M as de
6 . 0 00 h a s t a
8 . 0 00
5 , 6 M as de
1 00 . 00 0
h a s t a
1 20 . 00 0
3 , 8
M as de
8 . 0 00 h a s t a
1 0 . 000
5 , 4 M as de
1 20 . 00 0
h a s t a
1 40 . 00 0
3 , 7
M as de
1 0 . 000
h a s t a
1 2 . 000
5 , 2 M as de
1 40 . 00 0
h a s t a
1 80 . 00 0
3 , 6
M as de
1 0 . 000
h a s t a
1 2 . 000
5 , 1 M as de
1 80 . 00 0
h a s t a
2 00 . 00 0
3 , 5
M as de
1 2 . 000
h a s t a
1 4 . 000
5 , 0 M as de
2 00 . 00 0
3 , 4
M as de
1 4 . 000
h a s t a
1 6 . 000
4 , 9 -
P a ra e l c a so d e qu e s e so l i c i t e
t r a ba jo s e spe c í f i co s q ue
d e s a r ro l l e n l o s e s quem a s de
i n s t a l a c ion e s po r m ed io de
c á l cu l o s , p l a no s , i n s t ru cc ion e s d e
mo nt a j e , i n spe c c ió n y
comp rob a c ió n , s e f a c t u r a ran
a p a r t e , so bre l a b a s e d e l b a r emo :
H= 0 , 06 x P x C , s i endo C u n
coe f i c i en t e co r r e c to r de l
p r e supu e s to q ue v a r i a en t re 1 y
0 , 5 .
P a r a l a red a cc ión de un p ro ye c to
e s t ab l e ce s e i s f a s e s , cu y a
v a lo ra c ión o r i e n t a t i v a ( ex i s t e
l i b e r t a d pa r a con ve n i r o t ro s
po r ce n t a j e s d i s t i n to s ) re s pe c to a
l o s Hono r a r io s to t a l e s e s l a
s i gu i e n t e :
T ABLA N ° A1 .2
FASES P AR -
C IAL
( % )
ACUMU
- LADO
( %)
E s t u d io P r ev io 5 5
An te p royec to 2 0 2 5
P ro ye c to B á s i co 1 5 4 0
P ro ye c to d e
E j e cu c ión
3 0 7 0
D i re cc ión de Ob r a 2 5 9 5
L i q u i d a c i ón y
Re ce pc ión
5 1 00
E s im po r t a n t e de s t a c a r qu e e l n i v e l
d e l p ro ye c to b á s i co , e s s u f i c i e n t e ,
u na ve z v i s ado , p a ra so l i c i t a r
l i c e nc i a de o b ra s , m ie n t r a s q ue
p a ra i n i c i a r l a s ob ra s e s p re cep t i vo
v i s a r e l p ro ye c to de e j e cu c ión , y
t e ne r con t r a t ada l a D i re cc ión
F a cu l t a t i v a ( cop i a de c uyos
con t r a to s deb en e n t re ga r se en e l
Ayun t am i en to , co mo r eq u i s i t o p a r a
r e t i r a r l a L i ce nc i a de O br a s ) .
E n re su men , c ada Arqu i t e c to
d ebe r á e s t a b l e ce r su
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 45
con t r ap re s t a c ión e co nóm ic a ,
p r ev io a ná l i s i s de l t r a ba jo a
r e a l i z a r y t r a s v a l o r a r s u s
r e spo n sab i l i d ad e s l e g a l e s ,
con t r ac t ua l e s o a dm in i s t r a t i v a s
m ed i an t e l a e v a l u a c ión de su s
p ro p io s co s to s emp re s a r i a l e s .
Co n se cue nc i a d e e s t e p ac to e s que
l o s Co l e g io s no pu ede n ex i g i r a
s u s Co le g i ado s q ue e n s u s
p ro ye c to s e s t ab l e z can
p r e supu e s to s m ín imo s , co mo
r e qu i s i t o p a r a s u v i s ado ( En e s t e
s e n t i do s e h a p ron un c i ado en
v a r i a s o c a s io ne s e l T r i bun a l d e l a
Co mpet en c i a , que h a co nde nado
t a l co ndu c t a , r e a l i z a da po r v a r io s
Co l e g io s , qu e s e h an n eg ado a
v i s a r t a l e s p ro ye c to s ,
impo n i éndo l e s l a s m u l t a s
co r r e spon d i en t e s ) . L a ex i g en c i a
so l o s e r á v á l i d a a e f e c to s d e
c a l cu l a r l o s H ono r a r io s q ue
co rr e spon dan a l o s de r echos d e
v i s ado , y en e s t e s en t i do s e deb en
i n t e rp r e t a r l o s p á r r a fo s s i g u i en t e s ,
co r r e spon d i en t e s a l c á l c u lo d e
p r e supu e s to s m í n imo s to mad os
como e j emp lo de l Co l e g io de
Arqu i t e c to s de M ad r i d .
S e rá po r t an to c ad a Arqu i t e c to
q u i en , p re v i o a ná l i s i s de l t r ab a jo a
r e a l i z a r , a s í como t r a s v a lo ra r su s
r e spo n sab i l i d ad e s l e g a l e s ,
con t r ac t ua l e s o adm i n i s t r a t i v a s , a s í
como med i an t e l a e va l u ac ión d e
s u s p rop io s co s to s em p re sa r i a l e s ,
e s t ab l e z ca su con t r ap re s t a c ió n
e con óm i c a .
N ad a im p i de , pu e s , q ue en ba se
p r ec i s am en t e en e s a l i b e r t ad , l o s
Co l e g io s pue dan e s t ab l e ce r o t ro s
Ho no ra r io s o r i e n t a t i vo s d i s t i n to s
d e l o s aqu í come n t ado s . A e s to s
e f e c to s , y a t i t u lo de e j em p lo s
po demo s se ña l a r l o s ho no ra r io s
e s t ab l e c i do s como re f e ren c i a
o r i en t a t i v a , l o s s i gu i e n t e s :
A1 .2 . - SEGURIDAD Y SALUD
A) COOR DINADOR D E
SEGUR ID AD Y SALUD DUR ANTE
LA RE DACCIÓN DEL PROYECTO
E n e l R ea l D ec re to 162 7 /1 999 ,
f i g u ra l a o b l i g a c i ón p o r p a r t e de l
p romo tor de n o rmar un
Co ord i n ado r en m a te r i a de
S e gu r i d ad y S a l ud du r an t e l a
e l abo ra c ión de l p ro ye c to : e s e l
t é cn i co comp e ten t e d e s i gn ado po r
e l P romoto r p a ra l l e v a r a c abo l a s
s i gu i e n t e s t a r ea s :
- Co ord i n a r du ran t e l a
e l abo ra c ión d e l p roye c to q ue se
a p l i c a n l o s p r i n c i p io s
g en e ra l e s d e p re ve nc ión y
s e gu r i d ad .
- Cu i da r de que e n l a f a se de
con cep c ión , e s t u d io y
e l abo ra c ión de l p ro ye c to d e
ob r a s e an t e n i do s en cue n t a l o s
p r i n c i p io s gen e ra l e s de
s e gu r i d ad y s a l u d p r e v i s to s e n
e l a r t . 1 5 d e l a L e y d e
P re ven c ió n d e R i e s go s
L abo r a l e s , y e n p a r t i c u l a r :
a ) A l to mar l a s de c i s i on e s
con s t ru c t i v a s , t é cn i c a s y de
o r gan i z a c ión con e l f i n de
p l an i f i c a r l o s t r a ba jo s .
b ) Co ord i n a r l a s a c t i v i d ade s
p a ra g a r an t i z a r e l
c um p l im i en to de l a s m ed id a s
d e p re ven c ión ado p t ada s .
c ) E l abo ra r o h a ce r qu e se
e l abo re ba jo s u
r e spo n sab i l i d ad e l E s t ud io d e
S e gu r i d ad y S a l ud
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B) ESTUDIO D E SEGUR ID AD Y
SALUD
Son ob l i g a c ion e s de l P romoto r , l a s
s i gu i e n t e s :
- Qu e en l a f a se de re da c c ió n d e l
p ro ye c to s e e l abo re e l e s t ud io
d e S egur i d ad y S a l ud ,
d e s i gn ando un t é cn i co
comp e ten t e p a r a s u
e l abo ra c ión , qu e po r D ec re t o
8 4 /1 990 , pue de s e r r e a l i z ado
po r e l A rqu i t e c to t é cn i co .
- E n l a s ob ra s i n c l u i d a s en e l
ámb i to de l R ea l De c re to ,
c u ando en l a e l abo r ac ión de l
p ro ye c to i n t e r ve ng an v a r io s
p ro ye c t i s t a s , d ebe rá d e s i gn a r
u n Coo rd in ado r en m a te r i a de
S e gu r i d ad y s a l u d du r an t e l a
e l abo ra c ión de l p ro ye c to d e
ob r a .
- S i en l a e j e cu c ión d e l a ob r a
i n t e r v i en en má s de u na
e mp re s a , o un a e mp re s a y
t r a ba j ado re s au tó nomo s , an t e s
d e l i n i c i o d e l o s t r a ba jo s , e l
p romo tor de s i gn a rá un
Co ord i n ado r en m a te r i a de
S e gu r i d ad y S a l ud du r an t e l a
e j e cu c ión d e l a o b ra ( q ue pu ed e
s e r l a m i sma pe r son a q u i en se
h a ya en ca r gado d e t a l
coo rd i n a c ión e n l a f a s e d e
p ro ye c to ) .
- D ebe r á a v i s a r a n t e s d e l i n i c i o
d e l a s o b ra s , a l a au t o r i d ad
l a bor a l co mpe t en t e d e a cu e rdo
a un t ex to o f i c i a l .
A l i gu a l qu e e n e l c a so de l a
Ca l i d ad , e l co s t e de Se gu r i d ad y
S a l ud t i e ne do s compo ne n te s :
1 ) E l co s t e d e l o s Hono r a r io s de
l o s t é cn i co s com pe t en t e s q ue
l o s r ed ac t an y co ord i n an .
E l p re su pue s to de S egu r i d ad y
S a l ud , PS S , s e e s t ima no rma lm en te
e n t re un 1 , 5% y un 3 % de l co s t e de
e j e cu c ión de l a s obr a s , e n f un c ió n
l ó g i c am en t e de su com p l e j i d ad .
Lo s Ho no ra r io s f a c u l t a t i vo s de
c a r ác t e r o r i en t a t i vo de l o s
A rqu i t e c to s Té cn i co s o
Ap are j ado re s s e c a l cu l a n po r
m ed i o de l a f o rm u l a : H = PS S x C
/ 100 , s i end o C un co e f i c i e n t e ,
c u yo s v a lo re s s e e sp ec i f i c a n e n l a
T ab l a s i gu i e n t e :
T ABLA Nº A1 . 3 T AR IFAS
OR I ENTAT IV AS DE SEGUR ID AD Y
SALUD RE DACT ADO POR
ARQUIT ECTO TÉCNI CO
PRE SUP . C P E S CEP CER
H a s t a
3 0 . 051
1 4 , 00 8 , 4 4 , 2 9 , 6
D esde
3 0 . 051
h a s t a
6 0 . 101
1 2 , 00 7 , 2 3 , 6 8 , 3
D esde
6 0 . 101
h a s t a
1 50 . 25 3
1 0 , 00 6 , 0 3 , 0 7 , 0
D esde
1 50 . 25 3
h a s t a
3 00 . 50 6
8 , 0 0 4 , 8 2 , 4 5 , 7
M as de
3 00 . 50 6
6 , 0 0 3 , 6 1 , 8 4 , 4
PRE SUP : P r e supu e s to d e S egur i d a d
y S a l ud L abo r a l
CP : Coo rd i n ador de l P ro ye c to
E S : E s t ud io de Se gu r i d ad y S a l u d
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CEP : Coo rd in ado r de E j e cuc ión
po r l a Ap ro ba c i ón de l P l a n de
S e gu r i d ad y s a l u d
CER : Coo rd i n ador de E j e cuc ión
po r e l r e s to d e t r a ba jo s
L a red a cc ión de l P l an de S egu r i d ad
y s a l ud por p a r t e de l A rq u i t e c t o
Té cn i co , cu ando so l ame n te se
e nc a rgue e s t a a c t ua c i ón , de ve ng a ra
l a m i sm a c an t i d ad de Ho no ra r io s
q ue u n e s t ud io d e Se gu r i d ad y
s a l u d . E n e l c a so d e q ue e l
a r qu i t e c to t é cn i co se a l a m i sm a
p e r so na que r eda c t a e l e s t ud io de
S e gu r i d ad y s a l u d , e s t e d even ga r a
e l 6 0% d e l a c a n t i d ad d e
Ho no ra r io s de l e s t ud io d e
S e gu r i d ad y s a l u d .
T amb ién se re cogen l o s p ro pue s to s
como o r i en t a t i vo s po r e l Co l e g io
d e Arq u i t e c t o s d e M ad r i d , y qu e
son l o s s i gu i en t e s :
1 º ) E l p re su pue s to d e Se gu r i d ad y
S a l ud s e e s t im a , n o rma lm en te ,
e n t re un 1 , 5% y un 3 % de l co s t e de
e j e cu c ión d e l a s ob ra s .
A s í m i sm o lo s hon or a r io s q ue
a p l i c a e l Co l e g io de I n ge n i e ro s de
Cam ino s , a p rob ado s p or l a J un t a
d e Gob i e rno , y q ue son l o s
s i gu i e n t e s :
P EMP = P re su pue s to d e
E j e cu c ión M a te r i a l de l P ro ye c to .
P EMR = P r e sup ue s to d e E j e cu c ió n
M a te r i a l de l P ro ye c to Re du c ido
P EMSS = P re su pue s to d e E j e cu c ió n
M a te r i a l de Se gu r i d ad y S a l ud .
P CV = Pe rc ep c i ón Co l e g i a l po r
D ere cho s de V i s ad o .
T ABLA N ° A1 .4
T I PO
TRABA JO
D E
SEGUR ID
AD Y
SALUD
Ho no ra r io
s
D ERECHO
VI SADO
E s tu d io 0 , 2 % s /
P EMR
0 , 4 % s /
P EMSS
E s t u d io
B á s i co
0 , 1 % s /
P EMR
0 , 0 08 % s /
P EMP
Co ord i -
n ado r e n
P ro ye c to
1 50% s /
Ho no r .
E s t u d io
0 , 2 % s /
P EMSS
Co ord i -
n ado r e n
Ob r a
2 5%
s /Ho no r .
D i re cc ión
d e Ob ra
2 0% d e l a
P CV
D i re cc ión
d e Ob ra
P l a n 2 5% s /
P EMR
0 , 4 % s /
P EMSS
- E n c a so d e m i s ión comp le t a
r e f e re n t e a l e s t ud io de
S e gu r i d ad y S a l ud y
Co ord i n a c i ón e n d i c h a m a te r i a
d u r an t e l a e j e cuc ión d e l a ob r a ,
po dr á ap l i c a r s e u na r ed uc c ión
e n l o s v a lo re s c i t ado s
( h ono ra r io s y v i s ado ) de un
2 0% .
- S i e l E s t ud io de S e gu r i d ad y
S a l ud o e l E s t ud io B á s i co , l o
r e a l i z a e l au to r de l P ro ye c to , l a
P CV co r re sp ond i en t e s e r á l a de
d i c ho t r a ba jo .
1 ) E l co s t e de l a e j e cu c ión de l a s
p r ev i s i o ne s d e Se gu r i d ad y
S a l ud , con t en ido s e n l o s
co r r e spon d i en t e s p ro ye c to s
Co mo y a h em o s i nd i c ado l a L ey
ob l i g a a r eda c t a r un p r e sup ue s to
i nd epe nd i en t e d e l de l a o br a , q ue
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r e co j a d i cho s con cep to s ,
p ud i énd ose e s t im a r qu e un r an go
po s i b l e de s u co s t e p ued a e s t a r
comp re nd ido e n t r e e l 1 , 5 % y e l 3 %
d e l co s t e d e l a ob r a .
A1.3. - PROGRAMA DE
CONTROL DE CALIDAD
E l De c re to 23 2 /1 99 3 , de 3 0 de
s e p t i emb re , po r e l qu e s e re gu l a e l
Co n t ro l de Ca l i d ad e n l a
e d i f i c a c ión en l a Co mun id ad de
Ga l i c i a , e s t ab l e ce q ue como
ob l i g a to r io e s t ab l e ce r e n to da s l a s
ob r a s d e ed i f i c a c ión u n con t ro l d e
c a l i d ad , y en con sec uen c i a , en
todo p ro ye c to de e j e cu c ió n d e
ob r a s d e ed i f i c a c ión de be r á
i n c l u i r se e n s u memo r i a u n a ne jo
con e l t í t u lo de “Cont ro l d e
Ca l i d ad ” , e n e l que s e
e spe c i f i c a r an :
- L a s c a r a c t e r í s t i c a s y req u i s i t o s
q ue d ebe r án c um p l i r l o s
m a te r i a l e s y u n i d ad e s de ob ra
i n t e g ran t e s de l p ro ye c to , de
con f o rm id ad co n l a s d i spo s i c i on e s
l e g a l e s v i gen t e s de ob l i g ado
cum p l im i en to , l a s no rm as q ue l o s
d e s a r ro l l an o e l p r e s e n t e de c re to ,
y l o s c r i t e r io s qu e a dop te e l
r ed a c to r de l p ro ye c to .
- P re supu es t o d e con t ro l de
c a l i d ad , i nd i c an do e l co s t e de
c ada uno de l o s en sa yo s o p ru eb a s
p r ev i s t a s . En sa yo s , an á l i s i s y
p ru eb a s q ue de be r án se r
r e a l i z a dos po r un L abo r a to r io
a u to r i z ado que d i spon dr á d e
a c re d i t a c ió n co nced id a po r e l
I n s t i t u to Ga l l e go de V i v i en da y
S ue lo .
E l I n s t i t u to Ga l l e go de l a V i v i end a
y Su e lo p od rá i n s p ec c i ona r d e
o f i c i o o po r i n s t an c i a de p a r t e
c u a l qu i e r o br a en e j e cu c ió n , c uyo
p r e supu e s to , i n c l u i do IV A s upe re
l o s 30 0 . 506 , 0 5 e u ro s , de n t ro d e l a
Co mun id ad .
Una v e z f i n a l i z ad a l a ob r a , l a
D i re cc ión F a cu l t a t i v a ex ped i r á u n
c e r t i f i c ado de con t ro l d e c a l i d ad a l
q ue ad j un t a r a tod a l a
do cum en t a c ió n o r i g i n ad a e n e l
p ro ce so de e j e cu c ión de con t ro l
d e c a l i d ad , e n s a yo s , con t ro l e s y
p ru eb a s d e se r v i c i o r e a l i z ado s , a s í
como lo s c r i t e r io s y l a s o rde ne s
q ue se d i c t a ron en cu an to a l a
a c ep t ac ión o no de ma t e r i a l e s o
u n i d ad e s de o b ra , e n e l c a so d e
r e su l t ado s d i s co rdan t e s co n l a
c a l i d ad de f i n i d a en p ro ye c to , l i b ro
d e ó rden e s e i n c i d en c i a s y l o s
c e r t i f i c ado s d e o r i g en , m a rc a s o
s e l l o s d e c a l i d ad d e l o s m a te r i a l e s
s i l o s t u v i e r a n . L a em i s ió n de e s t e
c e r t i f i c ado y l a p r e s e n t a c i ón d e l a
do cum en t a c ió n ad j u n t a , s e r á
r e qu i s i t o p r e v io p a ra qu e e l
Co l e g io v i s e e l ce r t i f i c ado f i n a l d e
ob r a .
Lo s co s t e s p or e s t e con ce p to
p r e s en t an do s g r an de s ap a r t ad os :
E l co s t e d e l e s t ab l e c im ie n to d e l
P ro g ram a de Co n t ro l d e Ca l i d ad ,
q ue e s t á i n c l u i do en e l co s t e de
l o s ho no ra r io s de l p royec to d e
e j e cu c ión .
E l co s t e d e l a s t a s a s , de c a r á c t e r
a u tonó m i co que p ud i e ran
d even ga r se en c a so d e i n sp ec c ión
d e l I n s t i t u to Ga l l e go de V i v i end a y
S ue lo , qu e en re l a c ión con e l t em a
d e co n t ro l d e c a l i d ad g i r a un a s
t a s a s de l s i gu i e n t e con t en i do ( L ey
6 / 20 03 , de 9 de d i c i e mb re d e
t a s a s , p re c i o s y exa c c ione s de l a
Co mun id ad Au tón om a de Ga l i c i a ) :
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0 1 . - I n fo rme d e c ump l im i en to :
- Una v i v i e nda 32 , 52 e u ro s
- H as t a 20 v i v i end a s 7 8 , 05 e u ro s
- M as de 20 v i v i e nd a s 11 7 , 07
e u ro s
0 2 . - V i s a do de l p ro g ram a d e
con t ro l :
- Una v i v i e nda 9 , 76 e u ro s
- H as t a 20 v i v i end a s 39 , 0 2 eu ro s
- M as de 2 0 v i v i end a s 6 5 , 03 e u ro s
0 5 . - Con t ro l d e c a l i d ad e n
V i v i en da s d e P ro te cc ió n Pu b l i c a
- Po r se gu im ien t o , i n sp e cc ión y
g e s t i ón de l con t ro l de c a l i d ad :
3 % de l p r e supu e s to d e co n t ro l .
A1.4. - EL PROYECTO DE
ACTIVIDAD
E n l a mayo r í a de l o s
Ayun t am i en to s e s n e ce sa r io
t r am i t a r , j un t amen t e co n e l
p ro ye c to de e d i f i c a c ión , una
s e pa r a t a de l m i smo qu e s e
d enom in a P ro ye c to d e Ac t i v i d ad .
E l c a so s e d a cu an do e n e l
p ro ye c to d e l ed i f i c i o d e v i v i end a s
s e d i se ñan l o c a l e s come rc i a l e s e n
p l an t a b a j a , g a r a j e s y /o p i s c i n a s .
Lo no rm a l e s qu e e s t e p ro ye c to
s e a re da c t ado p or u n I n gen i e ro
I ndu s t r i a l ( s upe r io r o m ed io )
s e gún l o s c a so s .
S e de ven g an uno s ho no ra r io s po r
l a r ed ac c ió n d e e s t e t i po d e
p ro ye c to s qu e a s c i en den a un 4 , 5%
d e l co s t e d e l a s i n s t a l a c ion e s
i n c l u i d a s en e l l o s , cu y a l i c enc i a s e
t r am i t a .
A1 .54 . - PRO YECTO D E
INFRA ESTRUC TURA D E
TEL ECOMUNICACION ES
Su m a rco l e g a l f i g u r a en e l Re a l
D ec re to Le y 1 / 19 9 8 , d e 27 d e
f eb re ro y e n su Re g l ame n to
a c t ua lme n te v i ge n t e pu b l i c ad o po r
Re a l D e cre to 40 1 /2 003 , de 4 d e
a b r i l , com p l eme n t ado po r l a O rd en
CT E / 1 296 / 200 3 , de 1 4 de m ayo .
A p a r t i r de l a f e ch a d e en t r ad a e n
v i go r d e e s t a no rm at i v a , no se
con ced e rá au to r i z a c ió n p a ra l a
con s t ru cc ión o r eh ab i l i t a c ión
i n t e g ra l de n i n gún ed i f i c i o , s i a l
c o r r e spon d i en t e p ro yec to
a r qu i t e c tón i co no s e un e e l qu e
p r evea l a i n s t a l a c ió n d e un a
i n f r ae s t ru c t u r a d e
t e l e com un i c a c io ne s comú n p rop i a .
Lo s g a s to s n ece sa r io s p a r a l a
r e a l i z a c ión d e t a l i n s t a l a c ió n
d ebe r án e s t a r i n c l u i do s en e l co s t e
to t a l de l a con s t ru cc ió n .
T i en en como ob j e t i vo d o t a r d e
i n f r ae s t ru c t u r a s com une s e n l o s
e d i f i c i o s p a r a e l a c ce so a l o s
s e r v i c i o s de t e l e com un i c ac ion e s ,
q ue pe rm i t a , d e sde l a pe r sp ec t i v a
d e l a l i b re co mp e tenc i a do t a r a l o s
e d i f i c i o s de i n s t a l a c ion e s
s u f i c i en t e s p a ra a t end er l o s
s e r v i c i o s d e t e l e v i s i ón , t e l e f on í a y
t e l e com un i c a c io ne s po r c ab l e , d e
f o rm a qu e f a c i l i t en s u ad ap t a c ió n a
l o s se r v i c i o s d e imp l an t a c ió n
f u t u r a .
P a r a e l l o g ro d e l o s f i n e s
e xpu e s t o s , s e ex i ge u n p ro ye c to
t é cn i co d e r e d d e
t e l e com un i c a c io ne s e n e l i n t e r io r
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VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 50
d e lo s ed i f i c i o s , f i rmad o p or
t é cn i co t i t u l ado com pe te n t e en
m a te r i a d e t e l e com un i c ac ion e s ,
q ue en su c a so a c t u a ra de f o rma
coo rd i n ada con e l a u to r d e l
p ro ye c to de ed i f i c a c ió n , qu e d eb e
s e r v i s ado e n e l Co l e g io
P ro f e s io na l co r re spon d i en t e , en e l
q ue s e d e s c r i b an , d e t a l l ad am en te ,
t odo s l o s e l eme n to s qu e co mpon en
l a i n s t a l a c ión y su u b i c a c ión y
d ime n s io ne s . E l p ro ye c to t é cn i co
i n c l u i r á :
- Me mo r i a , d ond e s e de s c r i b a e l
e d i f i c i o , l o s se r v i c i o s que se
i n c l u y en en l a i n f r ae s t ru c t u r a , l a s
p r ev i s i o ne s de d emand a , l o s
c á l cu l o s d e se ña l en l o s d i s t i n to s
p un to s de l a i n s t a l a c ió n y l o s
e l e men to s q ue compo nen l a
i n f r ae s t ru c t u r a .
- P l a no s , con e sq uem a s y
s i t u a c ión de l o s e l eme n to s y
c a na l i z a c ion e s
- P l i e go de cond i c io ne s , don de se
d e t e rm in a r an l a s c a l i d ad e s de l o s
m a te r i a l e s y equ i po s , y l a s
cond i c io ne s de mont a j e .
- P re supu es t o , e s p ec i f i c an do
n úme ro d e u n id ad e s y p re c io de
c ada u n i d ad
F i n a l i z ado s l o s t r ab a jo s d e
e j e cu c ión se p re se n t a r a en l a
j e f a t u r a P ro v i n c i a l d e I n s pe cc ión
d e Te l e com un i c a c ion e s , un
c e r t i f i c ado de q ue l a i n s t a l a c ió n se
a j u s t a a l p royec t o o un s imp l e
bo l e t í n de i n s t a l a c ión , s e gún l o s
c a so s . Cuando , a p e t i c i ón de l
p romo tor , f ue se ne ce s a r io p a r a
ob t en er l a c édu l a de h ab i t a b i l i d a d
o l a l i c e nc i a d e p r ime r a o cu pa c ión ,
l o s Se r v i c i o s d e I n spe c c ió n de
Te l e com un i c ac ion e s ex ped i r á n e l
co r r e spon d i en t e ce r t i f i c ado d e
i don e id ad .
E n cu an to a l co s t e de e s t e
p ro ye c to , s e e nm arc a en l a
l i b e r t a d de p a c to s q ue p ued en
e s t ab l e ce r se re spe c to a l o s
Ho no ra r io s qu e co rr e spond an ,
e n t re P romoto r e I n ge n i e ro d e
t e l e com un i c a c io ne s . No ob s t a n t e
u na a p ro x imac i ón d e re f e r en c i a
p ued e e s t ab l e ce r se sob re l a b a se
d e l o s s i g u i en t e s b a remo s ,
i n s i s t imo s de c a r á c t e r me ramen t e
o r i en t a t i vo :
T ABLA N ° A1 .5
NUM.
D E
V IV IEN
D AS
Ho no ra r io s EN E UROS
RED AC-
C ION DE L
PROYE C-
TO
D IREC-
C IÓN DE
OBR A Y
CERT IF ICA
DO
N <
1 00
4 00 + 1 8
x N
4 00 + 1 2
x N
N >
1 00
4 00 + 1 6
x N
4 00 + 1 2
x N
OTROS PROYE CTOS
E n l a p r ác t i c a i n mob i l i a r i a e s
ob l i g a to r io , en c i e r t o s c a so s
e s t ab l e c i do s po r l a no rmat i v a ,
r ed a c t a r p ro ye c to
comp lem en t a r io s sob re a l gún t em a
u rb an í s t i co o sob re u na i n s t a l a c i ón
e s pe c i f i c a de l a ed i f i c a c ión , co mo
p ued e s e r , e n e l c a so e n t re l o s
p r ime ro s : e l e s t ud io a rqu eo lóg i co ,
e l e s t ud io de im pac to amb ien t a l ,
l o s d e t r a t am ien to d e su e l o s
con t am inado s , e l de co n t am in a c ió n
a cú s t i c a , e t c . ; y en t r e l o s
s e gun do s : e l p ro ye c to de
a s ce n sore s , l a i n s t a l a c ió n
e l é c t r i c a , e l s i s t em a d e c a l e f a c c ió n
o d e a i r e a co nd i c ionado , e t c .
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No rm a lmen t e , en e l c a so , po r
e j e mp lo , de l o s a s ce n sore s , s e
s u e l e i n c l u i r e n e l p r e su pue s to de l
i n s t a l ado r , q ue i n c l u ye l a
r ed a cc ión e spe c í f i c a d e l p royec to
y tod a s l a s a u to r i z a c i one s que s e an
p r ec i s a s p a ra su p ue s t a en
f un c io nam i en to .
S i n emb a r go p a ra l o s o t ro s
p ro ye c to s d e i n s t a l a c i one s de l a
e d i f i c a c ión , p ued e r e su l t a r má s
e f i c i e n t e e l e g i r u n c am ino
comp le t am en te op ues to , s e pa r a r l a
e j e cu c ión de l a i n s t a l a c ión , que
s e r á ad j ud i c ad a a l co n t r a t i s t a
p r i n c i p a l o a un d e t e rm in ado
s ub co n t r a t i s t a , de s u p ro ye c to ,
q ue s e en ca r g a a u n p ro f e s ion a l
i nd epe nd i en t e .
Ac t ua lme n te e s d e ob l i g ado
c um p l im i en to l a red a cc ión de u n
p ro ye c to e s pe c í f i co p a r a l a s
s i gu i e n t e s i n s t a l a c ion e s :
- I n s t a l a c ione s E l é c t r i c a s ( se gún
e l nue vo R eg l amen to de Ba j a
t e n s ió n ITC – BT – 0 2 )
- Todo s l o s e d i f i c i o s
d e s t i n ado s p r i n c i p a lm en t e a
v i v i end a s , l o c a l e s come rc i a l e s y
o f i c i n a s , q ue no t en gan l a
con s i de r ac ión de l o ca l e s de pú b l i c a
con cu r ren c i a , e n e d i f i c a c ión
v e r t i c a l u ho r i zon t a l , s i emp re q ue
l a po t en c i a p rev i s t a en l a
i n s t a l a c ión , po r c a j a gen e ra l de
p ro t ec c ión , s e a s up e r io r a 1 00
kW .
- L a s co r re spo nd i en t e s a
v i v i end a s un i f am i l i a r e s con un a
po t en c i a p r ev i s t a en l a i n s t a l a c i ón
s e a sup er io r a 50 kW .
- Los g a r a j e s qu e re qu i e re n
v en t i l a c ión fo r z ada c u a l qu i e r a que
s e a su o cup a c ió n .
- Los g a r a j e s que d i spo ne n d e
v en t i l a c ión n a t u ra l con m ás d e 5
p l a z a s de e s t a c io nam ie n to .
- L a s i n s t a l a c io ne s de
a l umb r ado e x t e r io r con u na
po t en c i a p r ev i s t a en l a i n s t a l a c i ón
s up e r io r a 5 kW .
- Los co r r e spon d i en t e s a
f ue n t e s o p i s c i n a s de po t en c i a
p r ev i s t a en l a i n s t a l a c ión sup er io r
a 5 kW .
E l p romoto r d e l e d i f i c i o f i j a r a de
a cue rdo con l a E mp re s a
S um in i s t r ad o r a l a p o t e nc i a a
p r eve r , l a c ua l , p a r a n ue va s
con s t ru cc ion e s , no s e r i n f e r io r a
l o s s i g u i en t e s v a lo re s :
T ABLA Nº A1 -6
T I POLOGIA POTEN CI A
M I N IM A
EN W a
2 30 V
CO EF .
S IMUL -
T ANE I
D AD
V i v i en da s
con
s up e r f i c i e
ú t i l > 16 0
m 2
9 . 2 00 Tab l a
Re s to d e
v i v i end a s
5 . 7 50 Tab l a
Loc a l e s
come rc i a l e s
y o f i c i n a s
1 00 W/m 2
con u n
m ín imo d e
3 . 4 50 W
1
Ga ra j e s con
v en t i l a c ión
n a t u r a l
1 0 W/m2 y
p l an t a co n
u n m í n imo
d e 3 . 45 0
W
1
Ga ra j e s con
v en t i l a c ión
f o r z ad a
2 0 W/m2 y
p l an t a co n
u n m í n imo
d e 3 . 45 0
W
1
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TABLA Nº A1 -7
CO EF IC I ENTE D E
S IMULTAN E ID AD
Nº
V IV IE
ND AS
C Nº
V IV IE
ND AS
C
1 1 1 2 9 , 9
2 2 1 3 1 0 , 6
3 3 1 4 1 1 , 3
4 3 , 8 1 5 1 1 , 9
5 4 , 6 1 6 1 2 , 5
6 5 , 4 1 7 1 3 , 1
7 6 , 2 1 8 1 3 , 7
8 7 , 0 1 9 1 4 , 3
9 7 , 8 2 0 1 4 , 8
1 0 8 , 5 2 1 1 5 , 3
1 1 9 , 2 N> 2 1 1 5 , 3 + (N -
2 1 ) x 0 , 5
- E d i f i c i o s con Po t en c i a Té rm i c a
i n s t a l ad a su pe r io r a 7 0 Kw
s e gún e l R ITE ITE 0 7 n ece s i t an
p ro ye c to e spe c i f i co r e d ac t ado
po r t é cn i co comp e ten t e .
- P a ra i n s t a l a c ion e s d e po ten c i a
t é rm i ca com prend id a en t r e 5 y 70
Kw e s ne ce s a r io a por t a r l a
s i gu i e n t e do cum en t a c ión , p a r a s u
r e g i s t ro en e l o r gan i smo
t e r r i t o r i a l compe te n t e : m emo r i a
d e s c r i p t i v a d e l a i n s t a l a c ió n , en l o s
q ue f i gu r en , e l n um ero y
c a r ac t e r í s t i c a s de l a s c a l d e r a s y
m aqu in a f r i go r í f i c a s , e l c á l cu lo de
l a po t e nc i a t é rm i ca i n s t a l ad a , l o s
p l ano s o e s quem a s de l a s
i n s t a l a c ion e s y e l ce r t i f i c ado de l a
i n s t a l a c ión s u s c r i t o por un
i n s t a l ado r a u to r i z ado .
- No p re c i s an n i n gún t i po de
do cum en t a c ió n n i i n s c r i p c i ón en e l
r e g i s t ro de l ó r gano t e r r i t o r i a l
comp e ten t e l o s s i s t em a s d e
po t en c i a t é rm i ca meno r d e 5 kW.
- Tampo co e s p r ecep t i v a l a
p r e s en t ac ión d e do cum en t a c ió n
p a ra l a s i n s t a l a c ion e s de a gu a
c a l i en t e s an i t a r i a ( ACS ) po r med io
d e c a l e n t adore s i n s t an t án eos ,
c a l e n t adore s a cum u l ado re s y
t e rm os e l é c t r i co s c u and o l a
po t en c i a d e c ad a uno se a m eno r d e
7 0 kW .
- No pu ed en s e r re g i s t r ad a s l a s
l l am ada s “p r e i n s t a l a c io ne s” s i en e l
do cum ento co rr e spon d i en t e no s e
h an f i j a do l a s e s p ec i f i c a c io ne s
t é cn i c a s con cre t a s d e l o s
g en e rad ore s t é rm i co s p re v i s to s
p a ra s e r i n s t a l ado s ,
po s t e r io rm en te , po r e l p rop i e t a r io
o u sua r io .
REVIS IÓN DE PROYECTO POR
OFICINA TÉCNICA D E
CONTROL (OCT)
L a p rob l emát i c a d e e s t e t i po d e
s e gu ro s e s qu e l a s Comp añ í a s
A segu rad or a s , ex i ge n u n I n fo rme
Té cn i co de de f i n i c i ón d e R i e s go s ,
c u ya e x t e n s ión , no rm a lm en t e s e
c i r cun s c r i be a que s e a r e a l i z ado
po r un a i n s t i t u c ió n i n dep end i e n t e
sob re l a b a se d e l o s do cum en to s
t é cn i co s d e s c r i p t i vo s d e l a s
c a r ac t e r í s t i c a s de l t e r re no , l o s
p l ano s , me mo r i a y dem á s
do cum en to s d e l p ro ye c to , qu e
s u e l e co n ten er l o s s i gu i en t e s
p un to s :
a ) E xam en d e l i n fo rme g eo t écn i co ,
v e r i f i c ando qu e l o s son deo s y
e n sa yo s r e a l i z ad o s son
s u f i c i en t e s , d ad a s l a s
c a r ac t e r í s t i c a s de l t e r r eno ,
p a ra l a de f i n i c i ón d e l s i s t em a d e
c im en t ac ió n , y qu e son
co rr ec t a s l a s con c l u s io ne s
e s t ab l e c i d a s en e l m i smo , a s í
como l a d i s po s i c i ón y
d ime n s io nam ie n to de l o s
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e l e men to s de c ime n t a c ión y
a r r io s t r am ie n to .
b ) Co nt ro l t é cn i co de l o s p l ano s y
d emá s do cum en to s t é cn i co s d e l
p ro ye c to d e e j e cuc ió n de l a
e s t ru c t u r a ( h i pó t e s i s de
c á l cu l o , coe f i c i en t e s de
s e gu r i d ad a dop t ados , a cc ion e s
con s i de r ada s , mon e t i z a c ió n de
l a e s t ru c t u ra ,
d ime n s io nam ie n to , e s qu em as de
a rmad o , p l ano s con s t ru c t i vo s ,
f i ch a s d e c a r a c t e r í s t i c a s
t é cn i c a s , e t c . ) .
Adem á s , du r an t e l a e j e cu c ión d e l a
ob r a de ben a se gu r a r , po r
m ue s t reo , qu e se c um p l en l o s
s i gu i e n t e s e x t r emo s :
- Co ncordanc i a d e l a e j e cuc ión
d e l a ob ra con e l p royec to
e xam in ado .
- Co n fo rm id ad con l a no rm at i v a y
r e g l am en t ac ión de ob l i g ado
cum p l im i en to .
- L a re a l i z a c ión d e con t ro l e s e n
t a l l e r , en c a so de e s t ru c t u r a s
m e t á l i c a s o de d e t e rm in ado s
e l e men to s o equ i po s
p r e f ab r i c ado s .
E n E sp añ a a c t ú an comp añ í a s que
r e a l i z a n e s to s t r ab a j o s d e Con t ro l
Té cn i co , t a l e s como BURE AU
VER ITAS , CEP IBER ICA , INTEM AC ,
QUAL IBER ICA , SE COTE C, e t c . , d e
f o rm a i n dep end i e n t e a l con t ro l de
c a l i d ad qu e pu eda r e a l i z a r e l
p romo tor o e l con t r a t i s t a po r
m ed i o d e l a re a l i z a c ión de l o s
co r r e spon d i en t e s en s ayo s e n
l a bor a to r io s homo log ado s , qu e
f ue ron t r a t ad os en e l e p í g r a f e
3 . 5 . 3 . E l co s t e de e s to s t r ab a jo s ,
q ue l ó g i c ame n te de pe nden de l a
comp le j i d ad y e l t i po d e ob ra
p ued en e s t ima r se en t r e un 0 , 5% a
u n 1% de l p re su pue s to d e l a ob r a .
ANEJO Nº 2. -
ARANCELES
NOTARIALES Y DEL
REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
Los g a s to s d ocumen t a l e s son l o s
d e Not a r i a e i n s c r i p c ión en e l
Re g i s t ro de l a P ro p i e dad , en am bo s
c a so s ex i s t e n un a s t a r i f a s o f i c i a l e s
a l a s q ue d eb en a j u s t a r se l o s
Not a r io s y R eg i s t r ado re s , qu e s e
a p l i c a n sob re l a b a s e de l v a lo r
comp rob ado f i s c a lm en te d e l o s
h echo s , a c to s o ne go c io s j u r í d i co s ,
y , a f a l t a de a qu e l l o s , sob re l o s
con s i gn ado s po r l a s p a r t e s en e l
co r r e spon d i en t e d ocum en to , y q ue
r e su m imo s a co n t i nua c i ón :
T ABLA N ° A2 . 1 . - AR ANCE L
NOT AR I AL (R ea l De c re to
1 426 /19 89 , de 1 7 de No v i emb re )
Va lo r H a s t a
6 . 0 10 , 12 €
9 0 , 151 815 €
Po r e l e xce so
comp re nd ido
e n t re :
6 . 0 10 , 13 y
3 0 . 050 , 6 0 €
0 , 4 5 %
3 0 . 050 , 6 1 y
6 0 , 101 , 2 1 €
0 , 1 5 %
6 0 . 101 , 2 2 y
1 50 . 25 3 , 03 €
0 , 1 0 %
1 50 . 25 3 , 04 y
6 01 . 01 2 , 10 €
0 , 0 5 %
6 01 . 01 2 , 11 y
6 . 0 10 . 12 1 , 04 €
0 , 0 3 %
Po r l o qu e
e xced a de
6 . 0 10 . 12 1 , 05 €
E l No t a r io pe rc i b i r á
l a c a n t i d ad qu e
l i b r eme n te a cue rd e
con l a s p a r t e s
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oto r gan t e s (Re a l
D ec re to Le y
6 / 20 00 ) .
Se gún l o d i sp ue s to e n e l Re a l
d ec r e to L ey 6 / 2 000 , d e 2 3 d e
j un io , de Med id a s U r gen t e s de
I n t e n s i f i c a c i ón d e l a Co mpet en c i a
e n M er c ado s d e B i en e s y S e rv i c i o s ,
l o s Not a r io s pod r án e f e c t u a r un
d e s cu en to so bre l o s A r an ce l e s
e s t ab l e c i do s de h a s t a e l 10 % .
T ABLA N ° A2 .2 . - ARAN CEL DE
LO S REG ISTR ADO RE S DE LA
PROP IED AD (R ea l De c re to
1 427 /19 89 , de 1 7 de no v i em bre )
Va lo r H a s t a
6 . 0 10 , 12
2 4 €
Po r e l e xce so
comp re nd ido
e n t re :
6 . 0 10 , 13 y
3 0 . 050 , 6 1 eu ro s
0 , 1 75 %
3 0 . 050 , 6 2 y
6 0 . 101 , 2 1 eu ro s
0 , 1 25 %
6 0 . 101 , 2 2 y
1 50 . 25 3 , 03
e u ro s
0 , 0 75 %
1 50 .25 3 , 04 y
6 01 . 01 2 , 10
e u ro s
0 , 0 30 %
Po r l o qu e
e xced a de
6 01 . 01 2 , 11
e u ro s
0 , 0 20 % ( En tod o
c a so e l a r an ce l
g l o ba l a p l i c a b l e
r e gu l a do en e s t e
n ume ro n o pod r á
s up e ra r l o s
2 . 1 81 , 67 393 9
e u ro s , s e gún e l
RD L 6 / 2 000 )
P a ra e l c a so de P romo c io ne s en
Ré g imen d e P ro te c c ió n O f i c i a l
VPO o VPP , s e gún e l R DL 6 / 2 000 ,
l o s Hono r a r io s de Not a r io s y
Re g i s t r ado re s d e l a p ro p i edad s e
a p l i c a n redu c i do s a l 50 % , d e l o s
d e r e cho s co r r e spo nd i en t e s ,
r e sp ec t i v am en t e , a e s c r i t u r a
m a t r i z , p r im e ra cop i a e i n s c r i p c ió n
d e l o s a c to s d e c uan t í a . S e
e n t e nde r án i n c l u i do s e n d i ch os
a c to s l a adqu i s i c i ón de so l a r , l a s
mod i f i c a c ione s h i po t e ca r i a s de
f i n c a s , l a de c l a r ac ió n d e ob ra
n ue va , l a d i v i s i ó n ho r i zon t a l , l o s
p r é s t amo s h i po t ec a r io s q ue h a yan
ob t en ido e l c a r ác t e r de
c u a l i f i c ado s con fo rme a l a
no rm at i v a v i g en t e y , e n gen e ra l ,
t odo s l o s a c to s y n ego c io s
j u r í d i co s ne ce s a r io s p a ra que l a s
v i v i end a s qu ede n d i s po n ib l e s p a ra
s u p r ime r a t r a n sm i s ión o
a d j ud i c a c ió n .
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión
VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 55
ANEJO Nº 3. -
ARANCELES
NOTARIALES Y
REGISTRALES:
FORMULAS PRÁCTICAS
DE APLICACIÓN
Po demo s o bse rv a r l a a p l i c a c ión de
l o s Hono r a r io s de Not a r io s y
Re g i s t r ado re s e s a c um u l a t i v a , l o
c u a l r e p r e sen t a un engor ro d e
c á l cu l o , que p r e t e ndemo s
s imp l i f i c a r con l a s s i g u i en t e s
f o rm u l a s ap l i c ab l e s e n c ada uno de
l o s t r amo s , s e gún l a c u an t í a C , e n
e u ro s , d e l d ocumen to a l i q u i d a r :
T ABLA N ° A3 . 1 FORMULAS D E
APL ICAC ION
VALORES
D E C
( euro s )
FORMULA A P L IC AB LE
( eu r o s )
NOTA -
R IO
RE GIS -
TRO DE
LA
PRO-
P IED AD
< 6 . 0 10 , 12 9 0 , 1 5 1 8 1 5 2 4 , 0 4 0 4 8
4
> 6 . 010 , 1 3 Y
< 3 0 . 050 , 6 1
6 3 , 1 0 6 2 7 5
+ 0 , 0 0 4 5 x
C
1 3 , 5 2 2 7 5
7 +
0 , 0 0 1 7 5
x C
> 30 . 0 50 , 62 y
< 6 0 . 101 , 2 1
1 5 3 , 2 5 8 0 8 6
+ 0 , 0 0 1 5 x
C
2 8 , 5 4 8 0 4
9 +
0 , 0 0 1 2 5
x C
>6 0 . 101 , 2 2 y
< 1 50 . 25 3 , 03
1 8 3 , 3 0 8 6 9 2
+ 0 , 0 0 1 0 x
C
5 8 , 5 9 8 6 4
7 +
0 , 0 0 0 7 5
x C
>1 50 .25 3 , 04
y <
2 5 8 , 4 3 5 2 0 5
+ 0 , 0 0 0 5 x
1 2 6 , 2 1 2 5
0 8 +
0 , 0 0 0 3 0
6 01 .01 2 , 10 C x C
> 60 1 . 012 , 1 1
y <
6 . 0 10 . 12 1 , 04
3 7 8 , 6 3 7 6 2 6
+ 0 , 0 0 0 3 x
C
1 8 6 , 3 2 1 5
0 5 +
0 , 0 0 0 2 0
x C
M as d e
6 . 0 10 . 12 1 , 05
L i b r e
p a c to
P a ra e l c a so de P romo c io ne s en
Ré g imen d e P ro te c c ió n O f i c i a l
VPO o VPP , l o s Ho no ra r io s de
Not a r io s y R eg i s t r a do re s d e l a
p ro p i edad s e ap l i c an red uc i do s a l
5 0% .
E l t r a t am i en to f i s c a l de e s t a s
op e ra c ione s d e t i t u l a c i ón , e s qu e
e l P romoto r t i ene qu e so por t a r e l
2 1% de IV A en l a s f a c t u ra s qu e l e
g i r an Not a r io s y Re g i s t r a do re s ,
( q ue a l t r ime s t re s i g u i en t e pod r á
comp en sa r con IVA r e pe rcu t i do ) , y
d edu c i r e l 21% e n co ncep to de
r e t en c ió n d e IRP F , c a n t i d ad q ue
d ebe r á i n g r e s a r e n H ac i end a e n e l
t r ime s t re s i gu i e n t e .
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ANEJO Nº 4. - TIPOS DE
GRAVAMEN DEL
IMPUESTO DE ACTOS
JURIDICOS
DOCUMENTADOS (AJD)
POR COMUNIDADES
AUTONOMAS
L a d ec l a r a c ió n de Ob r a Nu ev a e s t a
somet i d a a l im pue s to de A J D
ap l i c á ndo se e l t i po gen e ra l qu e
r i ge e n c a s a Co mun i dad Au tón oma
s e gún se e s pe c i f i c a en l a T ab l a
s i gu i e n t e v i g en t e p a r a e l año 201 4 -
1 0 -20
T ABLA A4 . 1
COM UNI DAD
AUTÓNOM A
T I PO
GENER AL
GR AVAM EN
A JD
I s l a s B a l e a re s ,
Ceu t a , M e l i l l a ,
N av a r ra y P a í s
V a s co
0 , 5 0 %
Can a r i a s y M ad r i d 0 , 7 5 %
Ca t a l uñ a 1 , 1 5 %
As t u r i a s 1 , 2 0 %
Re s to d e CCAA 1 , 0 0 %
P a ra e l c a so de V i v i e nd a s de
P ro t ec c i ón Pú b l i c a qu e c ump l a n l a s
cond i c io ne s de l a s V i v i en da s de
P ro t ec c i ón O f i c i a l e s t án exe n t a s
d e e s t e g r a v amen .
ANEJO Nº 5. - EJEMPLOS
DE APLICACIÓN DEL
ICIO
Po nemo s como e j em p lo d e c á l c u lo
l a s O rde nanz a s ap ro bad a s p a ra
2 014 po r e l Ayun t am ie n to de
B a rc e lo na , qu e r e su m imo s a
con t i nu a c ió n :
a ) T i po d e g r av ame n 4 % s / PEM
b ) Tab l a de Ba se s Im pon ib l e s
M ín ima s :
L a b a s e impo n i b l e s e d e t e rm in a
m ed i an t e e l p rod uc to d e l a
s up e r f i c i e co ns t r u i d a o re fo rmada
po r e l v a lo r de u n mod u l o b á s i co
f i j ad o p a ra e l 200 7 e n 4 08 , 52
e u ro s /m2 , sob re e l q ue s e ap l i c an
l o s co e f i c i e n t e s C , s i g u i en t e s :
T ABLA Nº a 5 . 1 AYUNT AMI ENTO
D E BAR CELON A
GR
U P
O
T I PO DE
E D I F ICA-
C ION
C V ALOR
( € /M2 . )
I A rqu i t e c t u r a
Mon ume nt a l
2 , 7 5 1 . 1 23 , 43
I I Ho t e l e s de 5
e s t re l l a s
2 , 5 5 1 . 0 41 , 72
I I I C in e s ,
D i s co t ec a s ,
C l í n i c a s ,
B a l ne a r io s ,
B i b l i o t ec a s ,
Mu seos ,
Te a t ro s ,
E s t a c ion e s de
t r a n spo r t e ,
P r i s i on e s ,
Ho t e l e s de 4
e s t re l l a s ,
2 , 2 5 9 19 , 17
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I V L abo r a to r i o s ,
E d i f i c i o s de
O f i c i n a s ,
V i v i en da s d e
m á s de 130
m 2
2 , 1 5 8 78 , 31
V Hot e l e s de 3
e s t re l l a s ,
D i spe ns a r io s
y c en t ro s
m éd i co s ,
Re s i de nc i a s
Ge r i á t r i c a s ,
V i v i en da s d e
e n t re 9 0 a
1 30 m 2
1 , 6 5 6 74 , 05
V I Ho t e l e s de 2
e s t re l l a s ,
E s cu e l a s ,
Re s i de nc i a s
d e
e s t ud i an t e s ,
V i v i en da s
i n f e r io re s a
9 0 m2
1 , 3 0 5 31 , 07
V I I Ho t e l e s de 1
e s t re l l a ,
P en s io ne s y
Ho s t a l e s ,
V i v i en da s
P ro t eg i d a s
1 , 0 0 4 08 , 52
V I I I E d i f i c i o s
I ndu s t r i a l e s .
Cen t ro s y
Loc a l e s
come rc i a l e s .
P ab e l l on e s
D epo r t i vo s
c ub i e r to s .
0 , 8 5 3 47 , 24
I X Ap ar c am i en to
s y g a r a j e s
0 , 5 5 2 24 , 68
X P a rqu e s
i n f an t i l e s a l
a i r e l i b re .
0 , 3 0 1 22 , 55
P i s c i n a s ,
i n s t a l a c ion e s
d epo r t i v a s
d e s cu b i e r t a s
y s im i l a re s
A l a s re fo rma s p a r c i a l e s r e a l i z ad a s
e n un ed i f i c i o q ue no a f e c t e n a s u
e s t ru c t u r a y qu e no im p l i qu en
c am b io s de u so n i mod i f i c a c ione s
e n l a d i s t r i bu c ión d e v i v i e nd a s y
l o c a l e s , s e ap l i c a r a u n f a c to r
co r r ec t o r de 0 , 4 . S i a f e c t an a l a
e s t ru c t u r a p e ro n o imp l i c an
c am b io s de u so n i mod i f i c a c ione s
e n l a d i s t r i bu c ión d e v i v i e nd a s y
l o c a l e s , s e ap l i c a r á u n f a c to r
co r r ec t o r de 0 , 5 .
I gu a lme n te s e f a c i l i t a n uno s co s t e s
d e re f e ren c i a p a r a e l c á l cu lo d e
p r e supu e s to s d e i n s t a l a c ion e s , de
l a s qu e d e s t a camo s , l a s má s
u su a l e s e n ed i f i c i o s d e v i v i end a s :
T ABLA Nº a5 . 27 AYUNT AMI ENTO
D E BAR CELON A
T I PO
IN ST ALA-
C ION
CALCU
LO
PRE SUP
UESTO
OB SERVAC
ION ES
Ap ar c am i e
n to s
1 4 , 84 +
0 , 8 093
√S
S =
s up e r f i c i e
ú t i l de l
l o c a l en
m 2 .
A i re
a co nd i c ion
ado
0 , 3 305
0 F
F =
f r i g o r í a s / h
o r a
g en e rad os
A i re
a co nd i c ion
ado y
0 , 1 753
6Q +
0 , 3 305
Q =
Kc a l / ho r a
g en e rad os
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c a l e f a c c ió n
po r
r a d i ado re s
0 F F =
f r i g o r í a s / h
o r a
g en e rad os
C l ima t i z a c i
ón po r
bo mb a de
c a lo r
0 , 3 305
0 F
F =
f r i g o r í a s / h
o r a
g en e rad os
I n s t a l a c ion
e s d e
e l e c t r i c i d a
d en
e d i f i c i o s
d e
v i v i end a s
6 . 1 76 , 2
5+ 102 ,
1 420 H+
7 1 , 890
9W
H =
n ume ro d e
v i v i end a s
W =
po t en c i a
Kw d e
s e r v i c i o s
comu ne s y
l o c a l e s
I n s t a l a c ion
e s
a d i c ion a l e s
d e l a
con s t ru cc i
ón
( p r even c ió
n de
i n cen d io s ,
e l e c t r i co s ,
e t c . )
Mx Sx C
x F
M =
2 9 , 37€
/m 2 .
S =
s up e r f i c i e
e d i f i c ada
m 2 .
C = co e f .
t i po d e
e d i f i c i o ( 1 )
F = 1 , 1
( f a c to r
a c t ua l i z a c i
ón )
A s ce n sore
s
Cp
( 4 . 0 39 ,
9 9+1 .6
8 3 , 31N
)
N = n º de
p a rada s
Cp=
c apa c i d ad (
n º
p e r so na s )
/ 6 ( 2 )
( 1 ) Los v a lo re s de l co e f i c i e n t e C
s e gún e l t i po de ed i f i c i o se
d an en l a s i gu i e n t e t a b l a :
T ABLA Nº a 5 . 3
AYUNT AMIENTO DE B ARCELON A
T I PO DE E D I F IC IO CO EF I -
C IENTE C
E d i f i c i o s I ndu s t r i a l e s
y g a r a j e s de un a
p l an t a
0 , 7 0
E d i f i c i o s i ndu s t r i a l e s
y g a r a j e s de ma s d e
u na p l an t a
1 , 0 0
Ga ra j e s sub t e r r án eo s
y s ub t e r r áneo s e n
g en e ra l
1 , 0 7
E d i f i c i o s d e o f i c i n a s ,
p a r a ob re ro s y
e mp le ado s
1 , 0 7
P a ra c a pa c i d ad i n f e r io r a 6
p e r so na s e l coe f i c i en t e Cp = 1
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Autores An ton io Capa rrós Nava rro .
I n g en i e ro de Cam ino s . L i cen c i a do
e n C ien c i a s Em pre sa r i a l e s .
L i cen c i a do en De recho . 4 2 año s de
e xp er i e nc i a e n e l s e c to r
I nmob i l i a r i o (CALP I SA , Te l e fón i c a ,
GESM AD ISA) . Amp l i a e xp er i e nc i a
do ce n te ( EO I , Un i v .Co mi l l a s ,…) en
t e ma s i nmo b i l i a r i o s
Juan Fe rnández Capa rró s .
I n g en i e ro d e Cam ino s . Fu nc ion a r i o
e n ex ce den c i a . 3 2 a ños d e
e xp er i e nc i a en l o s se c to re s
I n fo rm át i co , I nm ob i l i a r i o y en l a
Adm in i s t r a c ió n d e l E s t ado .
D i re c to r d e P r a yde Ge s t ión y de
I n v e r s ion e s Urb an a s Re un id a s
T amb ién Co Au to re s d e :
B log “E l An á l i s i s de
V i ab i l i d ad I nmo b i l i a r i a “
B log “ C U A D E R N O S P R A C T I C O S
D E L P R O M O T O R Y G E S T O R
I N M O B I L I A R I O “
So f twa re d e Aná l i s i s d e
V i ab i l i d ad eco nóm ico -
f i n an c i e r a : Ge s t i n mo ,
I nmo Sue lo , I nm oEx te r io r ,
I nmo Fa se , e t c . , a t r a v é s de
P r ayde Ges t ió n , SL
E l l i b ro “ Manua l de
Ge st ión Inmobi l i a r ia ” , 7 ª
e d . d e l Co l e g io d e
I n g en i e ro s de Cam i no s ,
Can a l e s y Pue r to s
SINOPSIS . -
L a V a lo r ac ión d e I nmu eb l e s , l a r e a l i z an l a s em p re s a s T a s ado r a s
Ho mo lo g ada s qu e con s t an en e l Re g i s t ro E spe c i a l de Emp re s a s Ta s ado r a s
d e l B an co d e E sp añ a , qu e em i t en e l co r r e spo nd i en t e i n fo rme de t a s a c ión
e n b a se a l cu a l s e con ced en lo s p r é s t amo s con g a r an t í a h i po t e ca r i a t an
h ab i t u a l e s en e l s e c to r i nmob i l i a r i o .
P a r a e l p romoto r e s con ve n i en t e e l cono c im i en to d e l a s t é cn i c a s y
m é todo s de c á l c u lo d e l a s m i sma s qu e , po r c i e r to , s on mu y s im i l a re s a l a s
q ue em p l e a e l p romoto r i nmob i l i a r i o cuando t i en e qu e to mar l a d ec i s i ón
d e a com ete r o no u na de t e rm in ad a p romo c ión y , en conse cu en c i a son
f á c i l e s d e a s im i l a r
E l co noc im ien t o d e e s t a s t é cn i c a s de v a l o r a c ió n s e gú n l o d i s pu e s to en l a
No rm a ECO 805 /20 03 , l a s a g ru pamo s en t re s Cuade rno s :
1 ) Un Cu ad e rno ya ed i t a do e n don de e s e expo ne n lo s cono c im i en to s
e con óm i co s y f i n a nc i e ro s b á s i co s p a ra en t e nde r e l p l an t e am ien to
g en e ra l de l a s t é cn i c a s v a lo r a t i v a s .
2 ) Un s e gund o Cu ad erno , e l qu e e l l e c to r t i e ne en su s m ano s , qu e
s e d ed i c a í n t e g ram en t e a l Mé t odo Re s i du a l E s t á t i co , y e n e l q ue
s e d an l o s req u i s i t o s b á s i co s p a ra su ap l i c a c ión y s e o f re ce un
e j e mp lo de c á l cu lo .
3 ) Un t e r ce r Cuad e rno d e p róx im a ap a r i c i ón qu e s e ded i c a a l
Mé todo Re s i du a l D in ám i co
A s im i smo s e o f re cen , en e s t e Cuade rno , c i n co ane jo s en l o s q ue se f a c i l i t a
e l c á l cu lo o l a f o rm a de ob t e ne r e l e men to s b á s i co s qu e i n t e g ran su
f ó rm u l a de ap l i c a c ión , p a r a q ue co n s u a p l i c a c ión e l p romoto r p ueda
e s t im ar una v a lo r ac ión r a zo nab l eme n te a j u s t ad a a l a q ue se r á ce r t i f i c ada
po r e l t a s ad or .
PRÓXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.
8.- Valoración de Inmuebles: Conceptos financieros previos
10.- Valoración de Inmuebles: Método Residual Dinámico
43.- VALORACIÓN DE UN SUELO RUSTICO
45.- CRITERIOS DE VALORACIÓN SEGÚN LA LEY DEL SUELO
46.- LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES URBANOS Y SU
APLICACIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO
CU
AD
ER
NO
S P
RÁ
CT
ICO
S
2014/0
9. V
ALO
R. M
. R
ESID
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L E
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