Derechos Reales (parte 1) por Eduardo Molina Quiroga

Derechos

reales

Código Civil y Comercial

Dr. Eduardo Molina Quiroga

Donde están

• LIBRO CUARTO

• DERECHOS REALES

• TÍTULO I

• Disposiciones generales

• CAPÍTULO 1

• Principios comunes

• Artículos 1882 a 1891

Concepto

El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

Objeto

Se ejerce sobre la totalidad o una

parte material de la cosa, por el

todo o por una parte indivisa.

El objeto también puede consistir en

un bien taxativamente señalado

por la ley.

Estructura

La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura. (orden público=número cerrado)

Facultades

El derecho real atribuye a su titular la facultad de:

• perseguir la cosa en poder de quien se encuentra (oponibilidad erga omnes),

• y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente. (1°tiempo, mejor derecho)

Relación de poder (1908/21)

Las relaciones de poder del

sujeto con una cosa son:

Posesión Tenencia

Cuando una persona,

por sí o por medio de otra,

ejerce un poder de hecho sobre una cosa,

comportándose como titular de un derecho real (lo sea o no).

Posesión

Tenencia

Cuando una persona,

por sí o por medio de otra,

ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor

Presunción

Se presume, a menos que

exista prueba en contrario,

que es poseedor quien

ejerce un poder de hecho

sobre una cosa.

Servidores posesión

Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad,

se llama servidor de la posesión.

Enumeración (1887)

a) dominio;

b) condominio;

c) propiedad horizontal;

d) conjuntos inmobiliarios;

e) tiempo compartido;

f) cementerio privado;

g) superficie;

h) usufructo;

i) uso;

j) habitación;

k) servidumbre;

l) hipoteca;

m) anticresis;

n) prenda.

Sobre cosa propia

Dominio

Condominio

Propiedad horizontal

Conjuntos inmobiliarios

Tiempo compartido

Cementerio privado

Superficie si existe propiedad superficiaria.

Sobre cosa ajena

• De goce y disfrute

Superficie (cuando no hay prop.superficiaria)

Usufructo

Uso

Habitación

Servidumbres

Sobre cosa ajena

• De garantía

Hipoteca

Prenda

Anticresis

Cargas reales

Con relación al dueño de la cosa, los

derechos reales sobre cosa ajena

constituyen cargas o gravámenes reales.

Las cosas se presumen sin gravamen, excepto

prueba en contrario. Toda duda sobre la

existencia de un gravamen real, su extensión

o el modo de ejercicio, se interpreta a favor

del titular del bien gravado

Principales y accesorios

Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía.

Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Cosas registrables

Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.

Inmuebles, automotores, buques, aeronaves, equinos pura sangre.

Cosas no registrables

Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción (cosas muebles en general)

Ejercicio

Todos los derechos reales se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.

Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.

Artículos 1941 a 1982 CCyCN

Dominio

Dominio perfecto

Es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa (absolutez), dentro de los límites previstos por la ley.

El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario

Extensión

Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de PH y superficie.

Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.

Dominio imperfecto

Revocable

Fiduciario

DesmembradoArts.1965 a 1969 CCyCN

Dominio revocable

Las condiciones resolutorias están limitadas diez años, y si no se produjo la resolución, el dominio queda consolidado.

Plazo se computa desde fecha del título constitutivo del dominio imperfecto

El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.

La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, salvo dispos. contraria título de adquisición o la ley. Cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de 3° salvo mala fe (obligación restituir la cosa).

Dominio revocable

Al cumplirse el plazo o condición, el dueño

revocable de una cosa queda

inmediatamente constituido en poseedor

a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es

registrable y el modo suficiente consiste en la

inscripción constitutiva, se requiere inscribir la

readquisición; si la inscripción no es

constitutiva, se requiere a efecto de su

oponibilidad.

Dominio revocable

Efectos de la retroactividad. Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto (ver 348);

Si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.

Dominio revocable

Dominio fiduciario

Se adquiere en razón de un fideicomiso (contrato o testamento), Dura hasta la extinción de este para entregar la cosa a quien corresponda (art. 1701 CCyCN)

Patrimonio separado

Los bienes fideicomitidos quedan exentos

de la acción singular o colectiva de los

acreedores del fiduciario. Tampoco pueden

agredir los bienes fideicomitidos los

acreedores del fiduciante, quedando a salvo

las acciones por fraude y de ineficacia

concursal. Los acreedores del beneficiario y

del fideicomisario pueden subrogarse en los

derechos de su deudor

Límites al dominio

Arts. 1970 a 1982 Normas administrativas

locales

Interés público

Las limitaciones impuestas al

dominio privado en el interés

público están regidas por el

Derecho administrativo, de cada

Jurisdicción. (art. 1970 CCyCN). Normas edilicias,

impacto ambiental, medio ambiente, comunicaciones, etc.)

Inenajenabilidad

En los actos a título gratuito

las cláusulas de no enajenar o

constituir derechos reales son

válidas si su plazo no excede

de 10 años.

Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria.

Inenajenabilidad

No indemnizables

Los deberes impuestos por los

límites al dominio no generan

indemnización de daños, a

menos que por la actividad del

hombre se agrave el perjuicio.

A la disposición material

• Inmisiones.

• Camino de sirga

• Obstáculo al curso de las aguas

• Recepción de agua, arena y piedras

• Instalaciones provisorias y paso de personas

que trabajan en una obra.

• Vistas

• Luces

• Árboles, arbustos u otras plantas

Camino de sirga

El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.

Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios del camino de sirga.

Obstáculos al curso de aguas

Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere curso natural aguas, o modifique su dirección o velocidad (salvo defensiva).

Si resulta perjudicado por trabajos ribereño o un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.

Si obstáculo se origina en caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo

Recepción de agua, arena y piedras

Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento.

Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben

Instalaciones provisorias y paso obreros

Si es indispensable poner andamios u

otras instalaciones provisorias en

el inmueble lindero, o dejar pasar

a las personas que trabajan en la

obra, el dueño del inmueble no puede

impedirlo, pero quien construye la

obra debe reparar los daños causados

Vistas

Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros;

ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.

Luces

Excepto que una ley local disponga

otras dimensiones, en el muro lindero

no pueden tenerse luces a menor

altura que la de un metro ochenta

centímetros, medida desde la

superficie más elevada del suelo frente

a la abertura.

Excepción a distancias mínimas

Las distancias mínimas indicadas para vistas y luces (arts. 1978 y 1979 CCyCN) no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente.

Privación de vistas o luces

Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.

Arboles, arbustos u otras plantas

El dueño de un inmueble no puede tener árboles,

arbustos u otras plantas que causan molestias

que exceden de la normal tolerancia.

En tal caso, el dueño afectado puede exigir que

sean retirados, a menos que el corte de ramas

sea suficiente para evitar las molestias.

Si las raíces penetran en su inmueble, el

propietario puede cortarlas por sí mismo.

Prescripción adquisitiva

Arts. 1897 a 1895 CCyCN

Posesión ostensible y continua.

Ordinaria: 20 años

Breve: 10 años (justo título y buena fe)

Cosas muebles registrables (10 años, transferencias iniciadas titular, coincidencia elementos identificatorios)

Prescripción adquisitiva breve

Cosa registrable: plazo posesión útil se computa a partir registración justo título

Cosa mueble hurtada o perdida: plazo dos (2) años.

Sentencia (1905)

Proceso debe ser contencioso. Debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.

La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión.

La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.

Prescripción adquisitiva largacosas muebles registrables

Posesión: diez años cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, ni inscripta a su nombre pero recibida del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que elementos identificatorios previstos régimen especial sean coincidentes

(automotores).

Condominio

• Arts. 1983 a 2036 CCyCN

• Disposiciones generales

• Administración

• Condominio sin indivisión forzosa

• Condominio con indivisión forzosa temporaria

• Condominio con indivisión forzosa perdurable

• Condominio sobre accesorios indispensables

• Condominio sobre muros, cercos y fosos

Uso y goce cosa

Los condóminos pueden convenir el uso y goce

alternado de la cosa común o que se ejercite de

manera exclusiva y excluyente sobre

determinadas partes materiales.

Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente

sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad

distinta a la convenida, no da derecho a

indemnización a los restantes condóminos,

sino a partir de la oposición fehaciente y sólo

en beneficio del oponente.

Imposibilidad usoy goce común

•Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración•Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados en forma fehaciente y con anticipación razonable.

•La resolución mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. •En caso de empate, debe decidir la suerte

•No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos

Obligaciones condóminos

• Igual a las del condominio sin indivisión forzosa.

•No se aplica el abandono (art 1991)

Clases de muros (2006)

a) lindero, separativo o divisorio

b) encaballado

c) contiguo

d) medianero

e) privativo o exclusivo

f) de cerramiento

g) de elevación

h) enterrado

Medianería urbana

El cerramiento forzoso urbano puede ser:

• Una facultad: que deriva del carácter exclusivo del dominio ( puede excluir a 3º del uso, goce y disposición de la cosa)

• Art 2007 : facultad de encerrar la propiedad. Se puede encaballar en el inmueble colindante hasta la mitad del espesor.

• Una obligación (2007): Cuando es construido por el propietario, nace la obligación de pagar la mitad de su valor.

Nacimiento del Condominio

• Muro Encaballado y Contiguo: el condominio nace desde la construcción (arts. 2010/2011 CCyCN)

• Muro de Elevación o Enterrado. El condominio nace desde el pago del crédito (arts. 2016/2017)

• Código derogado A partir del fallo Plenario Gaggero de Simonetti, se entendió que en el muro encaballado nacía el condominio desde su construcción. En cambio en el muro contiguo, el nacimiento del condominio, se daba recién con el pago del crédito.

Muro encaballado y contiguo. Nacimiento del Crédito

• Ipso Iure medianero hasta los 3

metros

• Nace el crédito desde la

construcción

• Prescribe a los 5 años. Se inicia el

curso desde la construcción

Muro de Elevación o enterrado. Nacimiento del crédito. Usucapión

Desde los 3 metros hasta donde se apoya, nace el crédito desde la utilización

Prescribe a los 5 años. Si prescribe porque el dueño del muro no reclama, no puede adquirirse el condominio sobre el muro, dado que solo se permite por contrato o por usucapión (2009 CCyCN).

La prescripción adquisitiva (usucapión) solo es aplicable para este tipo de muros.

Qué se adquiere por medianería

• Art 2018

• El titular colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de elevación sólo en la parte que utilice efectivamente

Qué paga al adquirir medianería

• Art. 2014 C.Civil

• El que construyo un muro contiguo, tiene derecho a reclamar al titular colindante, la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos

• El que lo construyo encaballado, solo la mitad del valor del muro y sus cimientos

• No se puede reclamar el mayor valor, en relación a muros o cimientos que exceden los estándares del lugar (2015)

• Se computa el valor a la fecha de la mora

Prueba

• No se exige escritura pública para instrumentar el titulo adquisitivo.

• Hay un sistema de presunciones iuris tantum (2010-2012) para facilitar la prueba.

• Instrumentos públicos o privados (art 2013) actos comunes a las 2 partes

• Signos materiales inequívocos: la ley no determina cuales son, quedan librados a apreciación judicial.

• Conflicto entre ambos : el titulo es superior a los signos (2013 párrafo ultimo)

Derechos condóminos

• La adquisición de la medianería pone a los vecinos en un pie de perfecta igualdad

• Pueden usar el muro libremente siempre que:

– Se use de acuerdo a su naturaleza

– No se cause deterioros a la pared ni se comprometa su solidez.

– No se estorbe el ejercicio del mismo derecho por el otro condómino

• Facultades materiales (2021). Adosar construcciones, empotrar tirantes, etc

Derecho de Abdicación o abandono

ARTÍCULO 2028. El condómino requerido para el pago de créditos originados por la construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio. No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento

Se pierde todo el derecho sobre el muro y terreno (2029). El muro encaballado pasa a ser un muro contiguo privativo.

Puede readquirirlo en cualquier momento pagándola como si nunca lo hubiere tenido. Esta facultad es imprescriptible (2030)

Otros tipos de cerramientosy condominios

Cerramiento forzoso rural (2031). Tiene obligación de contribuir si su heredad queda totalmente cerrada. Se presume siempre medianero (2032).

Condominio de arboles y arbustos (2034). Son medianeros los arboles y arbustos tanto contiguos como encaballados con relación a los muros, tanto en predio urbano como rural.

Puede pedirse retirarlos en caso de perjuicio a costa de ambos excepto que se pueda evitar cortando ramas o raíces (2035). Si el árbol cae, solo puede ponerse uno nuevo con consentimiento de ambos (2036)