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QiJiangLocalización de QiJiang en China
Fotos de la ciudad
Entorno económico
Mercado inmobiliario, demanda, precio y asequibilidad
Solar y ProyectoLocalización del proyecto, vista satélite.
Condición actual del solar, vistas.
Planos, alzado y planta. Residencial.
MarketingFundamentos y posicionamiento.
Proyectos cercanos de la competencia.
Resultados esperados Ingresos por ventas.
Inversión y gastos.
Resultados: 3 escenarios.
Propuesta de inversiónResumen ejecutivo y estructura de la inversión.
3
En el centro de China a solo 42 Km de la gran ciudad de Chongqing
Distancia de QiJiang
Chongqing 41,7 Km.
Beijing 1,753 Km.
Shanghai 1,839 Km.
Hong Kong 1,800 Km.A 15 minutos en AVE (2014)
5
Video de la ciudad de Qijiang
6
Ciudad industrial y minera, en el sur de la municipalidad de
Chongqing, a 47 Km. de Chongqing city.
Población actual: 950 000 habitantes, con fuerte crecimiento por
migración rural a urbana, atraída por la oferta de empleo.
Desarrollo industrial sólido – con recursos minerales (gas
natural, cobre, hierro y carbón) y energéticos. Su base industrial incluye:
industria metalúrgica, maquinaria, componentes para
automóviles, productos químicos y farmacéuticos, materiales de
construcción, bienes de equipo y productos agrícolas procesados.
Comunicación: En cruce de autopistas y ferrocarril. Estación de Tren de
Alta Velocidad (15 minutos de Chongqing city en 2014)
Ciudad turística, por su entorno natural excepcional (bosque, aguas
termales, cascadas y lagos). Ciudad con urbanismo cuidado
(jardines, zonas de ocio y de deportes).
Regulación: El Gobierno regula la industria inmobiliaria como motor de
crecimiento interno, facilitando la renovación urbanística, favoreciendo la
migración hacia zonas urbanas y fomentando el desarrollo de una clase media
con capacitación profesional y mejor calidad de vida.
Subasta publica del suelo: La ley del suelo otorga la propiedad del suelo
urbano al gobierno municipal, quien cede el derecho de vuelo a promotores
mediante subasta publica, por 50/70 años, con obligación de iniciar la
construcción en 2 años. El derecho de vuelo es transferible a terceros con
ciertas limitaciones.
Asequibilidad: El precio medio de la vivienda es mas asequible que en otras
ciudades del país (ver tabla de asequibilidad comparativa).
Financiación hipotecaria: Es directa a comprador, a 15-30 años (primera
vivienda: 60-80%; segunda vivienda: 40-60%; del valor de tasación). Los
compradores suelen aportar más del 50% del coste de la vivienda (alta tasa de
ahorro).
La migración rural, la competencia entre constructores y el ritmo de
construcción (24h, 7/7) mantiene los costes de construcción estables.12
21
Source: China National statistics, Chongqing Housing Administration
Ciudades
2010
2009-2010
Tasa de
crecimiento%
a b c d e f
Población
(000)
Precio
Immo.
(CNY/m²)
Renta
RPN
(CNY)
Precio/RPN
Ratio
[=b*70/c*2]
Precio
Inmo.
Renta
RPN
QiJiang 950 3,247 16,200 7.0 21.2% 11.7%
Chongqing 28,390 5,838 17,532 11.7 12.6% 12.0%
Chengdu 11,120 7.800 21,066 13.0 12.5% 11.7%
Tianjin 11,350 9.180 24,087 13.3 12.1% 11.6%
Shanghai 18,580 17,451 31,145 19.6 12.9% 10.5%
Beijing 16,950 16,837 29,144 20.2 12.4% 11.1%
Precio vivienda 70m²/ Renta personal * 2
22
Solar L-16166.721 m2
Solar L-29-3
301.263 m2
Situado junto al nuevo centro administrativo de la ciudad, lindante
con el rio y con la arteria comercial principal en desarrollo.
Servicios en construcción: escuelas, hospital, oficinas, hoteles …
Viviendas con vistas al río y a la montaña, bajos comerciales en calle
principal. Competencia: proyectos de la misma urbanización
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Video del proyecto TonHui L-16
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ResidencialPisos de 60 a 110 m²Acabados de calidad alta/lujo
Comercial y parkingsServicios de comunidad
Superficie del solar 59,513 m²
Edificabilidad 2,80(sobre rasante)
Techo edificable 190 877 m²Residencial 161 638 m² (1 616 unidades)Comercial 3 333 m²Parkings 24 240 m² (808 unidades)
Plazo del proyecto 60 meses
Precios razonables (2012-2016)Media Residencial: 6,115 CNY/m²
Fase 1 5,120 CNY/m²
Fase 2 5,740 CNY/m²
Fase 3 6,420 CNY/m²
Fase 4 7,190 CNY/m²
27
Qianshan Meiling
Situación Mercado Memo
Calle Jiulong
Distrito Gu’nan
Unidades de 50 a 125m²
1 a 4 habitaciones
Alta calidad,
En venta desde 2008.
80% vendido.
La parte restante se
encuentra en
construcción
Pre-venta en Marzo
2011
Techo edificable Precio medio (GFA)
Solar: 66 000m ²
Techo: 240 000 m²
± 4 950 RMB/ m²
A definir en pre-venta
Puhui - Shangcheng Mingdu
Situación Mercado Memo
Calle Tonghui
al suroeste
Unidades de 65 a 200m²
2 a 5 habitaciones
Alta calidad,
En venta desde 2008.
95% vendido.Techo edificable Precio medio (GFA)
Solar: 106 554 m²
Techo: 321 140 m²
± 4 600 RMB/ m²
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No incluye CapitalMeses (cantidades en 000 CNY)
Valor
Total 0 6 12 18 24 30 36 42 48 54 60
Residencial 988.386 0 0 51.724 62.069 131.591 113.591 147.414 130.035 164.861 100.004 87.033
Comercial 40.215 0 0 0 867 5.199 4.506 5.719 5.052 6.291 5.662 6.920
Parking 61.515 0 0 0 687 4.677 5.398 3.338 5.919 9.613 10.254 21.629
TOTAL COBROS 1.090.116 0 0 51.724 63.622 141.531 123.495 156.471 141.006 180.765 115.920 115.582
Solar 123.650 123.650 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Coste Pre-Construcc. 59.798 0 10.590 5.511 8.591 6.195 6.195 12.916 6.448 0 3.351 0
Coste de Construcción 368.193 0 0 14.060 20.326 51.827 43.451 56.775 43.603 64.629 34.581 38.940
Costes de Ventas 35.429 0 0 2.892 3.793 4.199 4.294 4.818 5.485 5.095 3.236 1.618
Costes de Gestión 59.956 0 2.719 3.227 5.772 6.937 7.908 8.577 8.569 7.552 4.639 4.057
Impuestos varios 208.719 0 0 5.328 6.553 14.578 25.379 16.117 32.888 18.619 38.804 50.455
TOTAL PAGOS 855.745 123.650 13.309 31.081 45.035 83.736 87.226 99.202 96.993 95.894 84.611 95.070
Financiación Constru. 0 0 1.630 0 1.763 -652 929 -1.058 818 -1.526 -381 -1.524
FLUJO de CAJA 234.371 -123.650 -13.309 20.706 18.587 57.795 36.269 57.269 44.012 84.871 31.309 20.512
FLUJO de CAJA (Acc) -123.650 -136.959 -116.253 -97.666 -39.871 -3.602 53.667 97.680 182.551 213.860 234.371
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Cantidades en CNY
m2 precio Total (000)
Residencial 161,638 6,115 988,386
Comercial 3,333 12,067 40,215
Parking 24,240 76,133 61,515
Total 189,211 1,090,116
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Cantidades en CNY (000)
Total % Base
Compra del Solar 123,650 17.5% del Coste Total
Pre-Construcción 59,798 8.4% del Coste Total
Construcción 368,193 52.0% del Coste Total
Dirección y Admin. 59,956 5.5% de Ventas
Marketing y Ventas 35,429 3.25% de Ventas
Impuestos sobre Ventas 60,501 5.55% de Ventas
Total 707,527
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Cantidades en CNY (000)
Peor caso Esperado Mejor Caso
Ingresos Brutos 899,876 1,090,116 1,307,030
Inversión Total 715,015 707,527 727,423
Margen 21% 35% 44%
Capital 142,228 142,228 142,228
Beneficio Neto 132,603 234,371 337,130
Retorno sobre Capital 93% 165% 236%
TIR del Proyecto 22% 34% 43%
32
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
1,6
05
06
07
08
09
10
11
ene-99 ene-00 ene-01 ene-02 ene-03 ene-04 ene-05 ene-06 ene-07 ene-08 ene-09 ene-10 ene-11
USD/CNY EUR/CNY EUR/USD
Source: http://www.oanda.com/currency/historical-rates/
Impacto en la TIR
Apreciación
CNY/EUR
5 añosT.I.R
0% 33.9%
5% 34.9%
10% 35.9%
15% 36.9%
20% 37.8%
25% 38.6%
30% 39.5%
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Importe de la inversión : CNY 142 228 M
Objetivo de rentabilidad: superior al 15% anual
Amortización de la inversión: 60 meses
Propietaria del techo residencial: QiJiang Quantum
Property Ltd.
Promotora: Quantum Property Chongqing Ltd.
Honorarios dirección : 5,5% de ingresos brutos por
ventas
Comisión de éxito: 25% del retorno que supere el 15%
de retorno neto
Bancos: HSBC, Construction Bank of China, Bank of
Communications
Auditores: Daxin CPA
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