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19/10/2014 Archivos El festival especulativo de la tierra urbana

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Noticias April 9th, 2013

El festival especulativo de la tierra urbana

La responsabilidad de la mano invisible del mercado en las inundaciones de La

Plata y Buenos Aires

Las letales inundaciones que padecieron La Plata y la ciudad de Buenos Aires no estn

desvinculadas de la irracional configuracin urbana generada por la mano

invisible del mercado, ante la ausencia de polticas pblicas coherentes. En ese

sentido, catstrofes similares amenazan a una Crdoba donde los desarrollistas urbanos

practican alegremente lo que el Jordi Borja llama el urbanicismo. Los Estados

provincial y municipal son cmplices activos de esta realidad que genera polarizacin

social y fragmentacin territorial

El 3 de abril ltimo, mientras todava llova sobre la ciudad de Buenos Aires y en La

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Plata comenzaban a caer las primeras gotas de un

diluvio que termin con ms de medio centenar

de vctima fatales, cuando el gegrafo Hctor

Zajac, docente de la UBA y magster de la

Universidad de Nueva York, escribi que en la

capital del pas los espacios verdes no han sido

ms que una variable de ajuste del crecimiento

metropolitano, un dao colateral causado

por perodos de ausencia sistemtica de gestin ambiental en algunos casos, y enotros, por una urbanizacin informal, devenida del ya crnico conflicto entre la

necesidad de espacio de una creciente poblacin y la ausencia de polticas de vivienda

pblica o barata. Y, simultneamente, calific a la desorganizada especulacin

inmobiliaria de los noventa como un festival de torres, muchas de las cuales se

construyeron sin permisos adecuados, modificando criterios de zonificacin, y sin

estudios serios de impacto, lo que solamente puedo ser posibilitado por un alto nivel de

corrupcin municipal. Aunque signifiquen trabajo y capital para algunos sectores, no

han contribuido de ningn modo a solucionar el problema estructural de la vivienda. Lo

peor es que de acuerdo con evidencias recientes los profundos cimientos generan

diques que comprometen la circulacin fretica de las aguas hacia el ro, produciendo

ascensos de la napa y empeorando las inundaciones.

En el caso de los countries, la situacin fue similar, pero con el agravante que las

urbanizaciones ocurrieron directamente sobre espacios verdes de alto valor regulador

del ciclo del agua como humedales del Delta o bosques de la zona sur.

Nadie ignora que el panorama en Crdoba es similar. Aunque resultan saludables

hechos como la resistencia de las poblaciones de las sierras a los nuevos

megaemprendimientos, donde los vecinos han tomado conciencia de que la proteccin

de los exiguos bosques nativos es esencial para preservar las fuentes de agua. Esa

resistencia es notoria en lugares como Mendiolaza, Salsipuedes, Carlos Paz, Villa

Giardino, Alta Gracia, Candonga y varias localidades de Traslasierra.

Por esos das, se public un informe de tres investigadores de la Universidad Nacional

de Crdoba, Francisco Quintana Salvat, Osvaldo Barbeito y Rubn Menso, donde se

sostiene que, para el caso de la capital cordobesa, no hay que esperar altos

milimetrajes para que la ciudad se vea afectada por anegamiento en sus zonas

interfluviales. Algo ms de 30 milmetros cados en 40 minutos son ms que

suficientes para perturbar seriamente el normal desenvolvimiento en ms de cuarenta

barrios de la ciudad.

En el estudio, que data del 2002, se seala, por ejemplo, que a partir de la constante

expansin urbano se produjo un progresivo agravamiento de los procesos de

erosin hdrica y un notable incremento en los caudales de escorrenta desde las

zonas rurales hacia el ejido de la ciudad. No obstante, las sucesivas autoridades

municipales ignoraron las conclusiones del trabajo y autorizaron la urbanizacin de

zonas anegables de la ciudad sin la construccin de la infraestructura necesaria.

Padecimientos propios y lotes ajenos

Las inundaciones y su contracara, la sequa- son una de las consecuencias ms

dramticas de una realidad mucho mayor: la subordinacin de los Estados provincial y




municipal a los grandes inversionistas inmobiliarios. El Estado garantiza deliberadamente

la especulacin de los autoproclamados desarrollistas urbanos y fomenta con ello

la desigualdad habitacional.

Crdoba es un claro ejemplo de cmo el boom sojero fue reconfigurando la ciudad,

acentuando los contrastes ya que mientras se construyen, aceleradamente, miles de

departamentos lujos y countries vip, los asentamientos informales no dejan de crecer

en la periferia de la ciudad.

A fines de febrero ltimo, el diario La Voz del Interior public un informe sobre el

encarecimiento y escasez de la tierra urbana, donde se afirma que, entre el 2007 y el

2012, el valor de los terrenos creci en dlares alrededor de un 10 por ciento anual

promedio, pero en algunas zonas casi se duplic, como es el caso de Nueva Crdoba.

Y como ante la falta de tierra, la oferta empieza a concentrarse fuera de la avenida de

Circunvalacin.

El estudio indica que en el ltimo quinquenio la tierra en Nueva Crdoba aument

ms del 80 por ciento (en realidad, en la zona ya no hay tierra para vivienda, pero s-

para utilizacin comercial y construccin el altura). Actualmente, un lote cuesta unos400 dlares el metro cuadrado, aunque tambin se han llegado a vender a 550

dlares el m2. Y no se trata, clara est, del dlar oficial, sino del llamado dlar

inmobiliario, un supuesto valor intermedio entre el legal y el blue, de entre 6,5

y 6,8 pesos, aunque hay casos en que se pesifica lisa y llanamente al valor del dlar

paralelo, a unos 8 pesos. Lo que supone que en algunas operaciones, el valor del m2 en

Nueva Crdoba es de 4.900 pesos.

Asimismo, sufrieron aumentos significativos los terrenos en el cerro de Las Rosas y, ya

fuera de la Circunvalacin, en la autopista a Carlos Paz, donde en tres aos los

terrenos treparon entre un 80 y un 124 por ciento.

El trabajo realizado por el diario consigna que en el 2012 la venta de lotes se

increment en un 18,4 por ciento respecto al ao anterior y consigna declaraciones de

Juan Carlos Lpez, presidente del Centro de Investigaciones Inmobiliarias de Crdoba

(Cedin), en el sentido de que la tierra como resguardo del ahorro ha resultado

incluso mejor que un departamento. La vivienda tiene costos de mantenimiento que el

lote no tiene. Y tambin de Horacio Parga, el titular del grupo Edisur, quien divag

sobre los efectos culturales que tiene la tierra. Es casi una filosofa de vida, ligada

a la idea de tener la casa propia; se puede comprar el terreno y, poco a poco, ir

construyendo, afirm. Y en otro prrafo, se precisa que el crecimiento de la venta

de terrenos creci gracias a la financiacin, ya que los propios loteadores financian,

por lo que se puede acceder con 150 mil pesos de entrega y el resto en cuotas.

Es casi una broma macabra, ya que la enorme mayora de los cordobeses no pueden

pagar, en modo alguno, esos precios. La especulacin inmobiliaria, en complicidad con

el Estado, slo ha conseguido incrementar las desigualdades sociales y agravar el

dficit habitacional de ms de 200 mil unidades en Crdoba.

La versin inmobiliaria de la teor a del derrame

Sin embargo, el festival especulativo contina para regodeo de los desarrollistas

urbanos. Y el ltimo motivo de alegra (para ellos, por supuesto) es el anuncio del




gobierno provincial del llamado a concurso de arquitectos para transformar la vieja

Crcel de Encausados en un Centro Comercial, Cultural y Habitacional, bastante similar

al Paseo del Buen Pastor.

Segn se dijo, se tratara de un emprendimiento mixto, con capital pblico y privado,

para cuya realizacin jams se pens en consultar a los vecinos del rea. Nadie

discute la necesidad de medidas para recomponer una zona muy degradada del ncleo

urbano de la capital cordobesa, pero ese no es el objetivo del negocio inmobiliario.

Asimismo, en relacin a los convenios pblico-privados, las pocas experiencias que

hasta ahora hubo en Crdoba son poco alentadoras, pero si se toma como ejemplo a

Rosario, donde se aplicaron en forma masiva, son definitivamente desastrosos. El

socialismo que gobierna la ciudad santafesina desde hace varios lustros logr instalar la

idea de una ciudad pujante y equilibrada, pero la realidad es muy distinta. La

municipalidad otorg una enorme cantidad de beneficios, facilidades y

exenciones de todo tipo a los inversionistas, a cambio de que destinen algunos (pocos)

recursos para el mejoramiento o la construccin de espacios pblicos. Y como seal

alguien, los convenios pblico-privados resultaron ser una suerte de teora del

derrama en clave inmobiliario, con los mismos, pobres resultados. Y como teln de

fondo, se fue materializando un modelo de concentracin del suelo y la vivienda, juntoa la privatizacin de la ciudad.

Lo concreto es que no hay polticas urbanas coherentes. O, en todo caso, son

coherentemente desintegradotas. Como dijo recientemente el urbanista cataln Jordi

Borja, en su reciente visita a Crdoba, hay una parte de los sectores de las clases

medias y altas que crean sus zonas cerradas, los countries, barrios cerrados, que son

una negacin a la ciudad. Los barrios cerrados son urbanicidas, son barrios que

clavan puales a la ciudad. Nadie, ningn profesional y ningn poltico debera

colaborar en que se hagan barrios privados.

Pero ocurre que muchos polticos habitan en esos barrios, al igual que los profesionalesque se enriquecen disendolos. Borja dijo tambin: Yo denuncio a dos tipos de

arquitectos. Aquellos que son cmplices de las polticas de vivienda masiva de mala

calidad y alejadas de la ciudad, de barrios cerrados y esa cuestiones; y de los

arquitectos divinos, que lo que hacen es proyectos pensando en las revistas.

La Crdoba impenetrable

Como contraposicin, prcticamente no existen trabajadores cordobeses, o miembros

de las clases medias bajas, que puedan ahorrar un centenar de sueldos para poder

adquirir una vivienda ms o menos digna. La mano invisible del mercado no tiene

previsto acariciarlos por el momento, ya que su prioridad son las torres lujosas y losbarrios cerrados destinados a quien pueda pagar ese tipo de hbitat.

Progresivamente, el mercado inmobiliario, independizado de una cada vez ms

inexistente planificacin urbana, va construyendo una Crdoba con crecientes zonas

que constituyen una fortaleza impenetrable para los sectores populares. Y no slo por

los countries y barrio cerrados, sino por reas residenciales como Urca, el Cerro de las

Rosas y otros lugares y centros de negocios, donde el slo trnsito por sus calles est

amenazado por el Cdigo de Faltas y la ambigua figura del merodeo.

La polarizacin social y la fragmentacin urbana son hoy la realidad de una poltica




signada por la produccin de espacio para los sectores adinerados. Y est claro que sin

una fuerte movilizacin poltica y social, con sentido transformador, ser imposible

recuperar una idea del encarrilamiento del hbitat con la suficiente potencia como

para revertir la desregulacin del mercado inmobiliario.

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