1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDADobraparadasareb.com/pdf/OPV_VILLAVICIOSA_Calejon_Del_Cantu.pdf · en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID

Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

O -00583/12- * V.452Nº ExpedienteRf:Fecha: 15-06-2012 001-9600023732Ref.Tasador: #XP (28915 - 28915XP/06)

AS * 00575PROMOTORES-OVIEDO

EDIFICIO DE VIVIENDASEdificio en Manzana Cerrada de 5 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, terminado (Viviendas: 43;

Trasteros: 4; Garajes: 28)

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del Solicitante:

N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

GESTINOR S.A

A33221912

Calle DOCTOR CASAL

Entidad Financiera: LIBERBANK, S.A.

FINALIDAD DE LA TASACIÓNLA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble descrito y aefectos de control interno de la entidad.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoraciónde bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la ordenEHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre lasdefinidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓNDESCRIPCION DELINMUEBLE:

43 Viviendas, 4 Trasteros y 28 Garajes

Dirección del inmueble: Callejuela Cantó, nº 5, en el municipio de VILLAVICIOSA, provincia de ASTURIAS(33300)

B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADODocumentos utilizados:- Escritura Registrada

NºFinca: 103141

Registro de la propiedad:

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.

Villaviciosa

Superficies de la Unidad Registral:Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Forma decomprobar

En Docum.Reg.

Terreno B946,11 m²

parte de la finca catastral

Referencia Catastral 1: 2973004UP012S0001ZE

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMESO PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA

UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registradaen el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

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4.- LOCALIDAD Y ENTORNO4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Núcleo Autónomo de Tamaño MedioActividad Dominante: MúltiplePoblación de Derecho: 14.840 Habitantes Evolución Población: Creciente

4.2.- ENTORNO

Rasgos Urbanos. Tipificación:Zona de crecimiento de Villaviciosa. Manzanas cerradas y edificaciones abiertas de 3-4 alturas y bajocubierta

Nivel de Renta: Media Alta Significación del Entorno: UrbanoDesarrollo: Rápido Uso Predominante Principal: ResidencialRenovación: Alta Uso Predominante Secundario: ComercialCarácter: Atractivo Comercial:Aparcamiento: Densidad Peatonal:

45 %Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 10 años

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:Alumbrado: Tiene Media MedioAlcantarillado: Tiene Media MedioAbastecimiento: Tiene Media MedioVías Públicas: Completamente terminadas Media Medio

EquipamientosComercial: Suficiente Religioso: SuficienteDeportivo: Suficiente Aparcamiento: SuficienteEscolar: Suficiente Lúdico: SuficienteAsistencial: Suficiente Zonas Verdes: Suficiente

Las comunicaciones del entorno con el resto de la población pueden considerarse buenas.Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse buenas.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓNRELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Escritura RegistradaFicha Catastral / Documentación Catastro

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:Inspección ocularServidumbres visiblesRégimen de Protección del PatrimonioLinderosDescripciónSuperficiesRégimen de Protección PúblicaSituación Urbanística



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5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO5.1.- SUPERFICIES

5.2.- INFRAESTRUCTURASSuperficie adoptada del terreno:Superficie comprobada:Superficie según Escrituras:

946,11 m²946,11 m²946,11 m²

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN6.1.- DESCRIPCIÓN

Edificio en Manzana Cerrada de 5 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, terminado (Viviendas:43; Trasteros: 4; Garajes: 28)Jardines: NoAparcamientos al aire libre: Suficientes

1ª ResidenciaUso Principal:% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:30,00 %

Nº de Portales: 1Nº de Escaleras: 1Nº de Ascensores por Escalera: 1

Descripción de los elementos o grupos del inmueble:Edificio de planta de sótano (32); planta baja portalde acceso, local a trasteros (5) y viviendas + IIII ybajocubierta con un total de 49 viviendas en las plantas superiores.:

- 43 viviendas: salón-comedor, cocina, 2 dormitorios, baño y aseo.- 04 viviendas: salón-comedor, cocina, 3 dormitorios, baño y aseo.- 02 viviendas: salón-comedor-cocina, 1 dormitorio, baño.

DISTRIBUCIÓN, SUPERFICIES Y USOS POR PLANTAS:Uso Principal Uso Sup.ConstruidaPlantaAparcamiento Accesos 854,04 m²SótanoTrasteros Ver

Observaciones34,51 m²Baja

Vivienda Accesos 4.276,85 m²BAja, 1ª,2ª.3ª yB.C Total superficie construida: 5.165,40 m²

B - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad CON medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES

Superficies de la Unidad Registral:Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Forma decomprobar

En Docum.Reg.

Terreno B946,11 m²Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

NºFinca: 103141



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Superficie utilizada para valorar: Útil

SUPERFICIE ÚTIL(m²)

SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)

COEFICIENTE R SUPERFICIE PARTEVALORADA (m²)

VIVIENDAS 3.187,35 4.276,85 1,34182 2.857,86GARAJES BAJO RASANTE 455,53 854,08 1,87491 425,30O.D.A. SOBRE RASANTE 23,80 34,51 1,45000 23,80

COEFICIENTE R Relación entre superficie construida y superficie útil.

Cimentación:

Estructura:

Sobrecarga:

Cubierta:

Cerramientos Exteriores:

Espesor de Cerramientos Ext:

Aislamiento:

Carpintería Exterior:

Revestimientos Ext.1:

Revestimientos Ext.2:

6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVASZapata Aislada

Hormigón Armado

Normal

Teja Cerámica

Ladrillo Macizo

30 cm.

Aislante en Cámara

Aluminio

Enfoscado

Ladrillo Visto

Con CámaraAcristalamiento:

Persianas: Metálicas

ACABADOS INTERIORES:Pavimentos Paredes Techos

Estar (V) Parquet Yeso Pintado Yeso PintadoDormitorio (V) Parquet Yeso Pintado Yeso PintadoEsp.Circul. (V) Parquet Yeso Pintado Yeso PintadoAseos (V) Gres Azulejo Cerámico EscayolaBaños (V) Gres Azulejo Cerámico EscayolaCocina (V) Gres Azulejo Cerámico EscayolaPortal (Z) Mármol Madera (Paneles) EscayolaEscaleras (Z) Mármol Yeso Pintado Yeso Pintado

Media AltaMedia AltaMedia Alta

INSTALACIONES:- Calefacción Individual con Radiadores sin depósito de combustible- Teléfono- Gas Ciudad- Agua Caliente

Medio

Solados:Carpintería Interior:Cocina:Grado de Electrificación:

Zonas comunes, portal y escalera:Fachadas:Cuartos de Baño:

RESUMEN DE CALIDADES:Media AltaMedia AltaMedia Alta



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6.4.- SITUACIÓN ACTUAL:Estado del Inmueble: TERMINADOLa comprobación del estado del inmueble se ha limitado a una inspección ocular, sin haberse realizado ensayosespecíficos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos.

6.5.- ANTIGÜEDADAntigüedad aproximada: 2 añosEstado deConservación:

Bueno

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICAComprobaciones:

- Consulta a la documentación del Planeamiento

Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativaurbanística.

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓNRÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

El inmueble aparentemente no estaba ocupado.Comprobaciones realizadas:

- Consulta verbal

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIOEl inmueble no está protegido arquitectónicamente.



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OTROS DATOS DEL MERCADO

Revalorización: Inferior al I.P.C.

Existe exceso de oferta para la demanda habitual.

9.- ANÁLISIS DE MERCADODATOS DEL MERCADO

OFERTA.

Edificios terminados en venta:varios con resto de promoción

Edificios en construcción:Un edificio en la misma zona

Plazos medios de oferta de promociones nuevas: 0

Plazos medios de oferta de fincas de 2ª mano: 0

* Censo de viviendas del municipio (Datos del avance del censo de 2.001)

Se realiza cada 10 años y es muy fiable en cuanto al número total de viviendas y al número de viviendas de primeraresidencia, pero contiene algunos errores de asignación en el resto de categorías. (Algunas viviendas que aparecencomo desocupadas pueden ser viviendas para segunda residencia, por ejemplo.) La mayor parte de las viviendasdesocupadas no están en el mercado sino que son viviendas abandonadas que no reunen condiciones dehabitabilidad y se encuentran en municipios cuyo número de habitantes disminuye o en los casos antiguos de lasciudades.

Número de viviendas totales: 8.870

Número de viviendas principales: 5.303

Número de viviendas secundarias: 2.396

Número de viviendas desocupadas: 1.131

Número de viviendas otro tipo: 40

Nivel de Renta:

Intensidad de la demanda:

DEMANDA.

Características de la demanda:Viviendas de 1, 2, 3 dormitorios de superficies 45-65-80 m2 úti les respectivamente.

Media

Algo inferior a la oferta

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: VIVIENDAS

Tamaño: Adecuado

Situación: Adecuada

Distribución: Adecuada

Relación superficie construida/superficie útil: Normal

Número de viviendas: Adecuado a la demanda

Plazos estimados para la venta de todas las viviendas entre 0 y 18 meses

Producto típico para la demanda existente en Villaviciosa.

ANÁLISIS DEL PRODUCTO: PLAZAS DE GARAJE

Número: Adecuado

Accesibilidad al aparcamiento: Adecuada

Plazos estimados para la venta de todos los garajes entre 18 y 0 meses



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Resumen de la adecuación del inmueble al mercadoMuyAlta

Alta Media Baja MuyBaja

Adecuación del proyecto según calidades. XAdecuación del proyecto según los servicios planteados. XAdecuación del proyecto según la superficie de los inmuebles resultantes. XAdecuación del proyecto según el destino de la promoción. XServicios del entorno (transporte, zonas verdes, centros de ocio...) XSituación de la demanda en la zona para este tipo de inmueble. XRelación del valor medio por m2 pagado en el entorno para el mismo tipo de inmueble. X

VIVIENDA >Calle ALFONSO III, nº 3, VILLAVICIOSA (33300)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: Desconocido

Uso: 1ª Residencia Orientación: Desconocido

Tipología Manzana Cerrada - Exterior NºDormitorios 3

Planta 4 NºBaños y Aseos 2 Ascensor SiSuperficie Útil: 82,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²

Estado del Inmueble Medio Antigüedad 17 años

Fuente Consultada: Anuncios Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media

112.000,00 EurosPrecio oferta: Fecha:

11-06-20121.365,85 Euros/m² UtilV.Unitario:

VIVIENDA >Calle GAITERO LIBARDON, nº 3, VILLAVICIOSA (33300)





Gastos de comunidad: 62,00 Euros/mes



PLAZA DE GARAJE Y TRASTERO INCLUIDO / 10.000,00 EUROS



Juicio Crítico sobre la Situación del Mercado, Expectativas de Venta, Datos y Comentarios AdicionalesSituación en zona de crecimiento de Villaviciosa con viviendas similares en oferta. La demanda para vivienda desegunda residencia ha disminuido considerablemente desde hace unos 3 años, con lo cual la vivienda másdemandada es la de la de 1ª residencia y en valores del entorno del VPO:.



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VIVIENDA >Callejón DEL CANTO, VILLAVICIOSA (33300)



Tipología Bloque Abierto - Exterior NºDormitorios 2






VIVIENDA >Calle DEL CANTO S/N, VILLAVICIOSA (33300)









VIVIENDA >Calle GAITERO LIBARDON, nº 5, VILLAVICIOSA (33300)








TRASTERO Y PLAZA DE GARAJE INCLUIDO 9.000,00 €





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VIVIENDA >Calle GAITERU LIBARDON, VILLAVICIOSA (33300)




Planta 4 Atico NºBaños y Aseos 2 Ascensor SiSuperficie Útil: 76,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²




PLAZA GARAJE INCLUIDA EN EL PRECIO (12.000,00 €)



VIVIENDA >Calle LA OLIVA, nº 11, VILLAVICIOSA (33300)








TRASTERO INCLUIDO. 2 PLAZAS DE GARAJE NO INCLUIDO / 18.000,00 EUROS



VIVIENDA >Calle LA OLIVA, nº 6, VILLAVICIOSA (33300)








TRASTERO INCLUIDO





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VIVIENDA >Calle OLIVA, nº 3, VILLAVICIOSA (33300)




Planta 3 Atico NºBaños y Aseos 2 Ascensor SiSuperficie Útil: 75,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²




TRASTERO Y PLAZA DE GARAJE INCLUIDA 9.000,00€



VIVIENDA >Calle PEDRO PIDAL, nº 28, VILLAVICIOSA (33300)







PLAZA DE GARAJE INCLUIDA / 9.000,00 EUROS



VIVIENDA >Calle PEDRO PIDAL, nº 28, VILLAVICIOSA (33300)






Fuente Consultada: Visita al testigo: No Calidad Constructiva: Media



GARAJE >Calle ALEJANDRO CASONA, nº 12, VILLAVICIOSA (33300)

Factores Ambientales Negativos: No

Superficie Construida: 14,00 m²




12-06-2012785,71 Euros/m² Const.V.Unitario:



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GARAJE >Calle ALFONSO X EL SABIO, nº 5, VILLAVICIOSA (33300)






12-06-20121.090,91 Euros/m² Const.V.Unitario:

GARAJE >Urbanización EDIFICIO FLORIDA, nº 7, VILLAVICIOSA (33300)







GARAJE >Calle HABANA, nº 7, VILLAVICIOSA (33300)







GARAJE >Calle HABANA, nº 7, VILLAVICIOSA (33300)







GARAJE >Calle MAGDALENA, VILLAVICIOSA (33300)





AMPLIA PARA DOS PEQUEÑOS

Precio compraventa:20.000,00 Euros

Fecha:12-06-20121.000,00 Euros/m² Const.

V.Unitario:



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GARAJE >Calle MAGDALENA, VILLAVICIOSA (33300)





Precio compraventa:12.000,00 Euros

Fecha:12-06-20121.000,00 Euros/m² Const.

V.Unitario:



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RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADOGarajesNº Situación Fecha Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

12 Calle ALEJANDROCASONA, nº 12

06-2012 785,71 Const.14,00 11.000,00 PO

13 Calle ALFONSO X ELSABIO, nº 5

06-2012 1.090,91 Const.11,00 12.000,00 PO

14 Urbanización EDIFICIOFLORIDA, nº 7

06-2012 692,31 Const.13,00 9.000,00 PO

15 Calle HABANA, nº 7 06-2012 771,43 Const.14,00 10.800,00 PO16 Calle HABANA, nº 7 06-2012 692,31 Const.13,00 9.000,00 PO17 Calle MAGDALENA 06-2012 1.000,00 Const.20,00 20.000,00 PV18 Calle MAGDALENA 06-2012 1.000,00 Const.12,00 12.000,00 PV

ViviendasNº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²)Valor Rentas

Unitario(Euros/m² /

mes)

ValorUnitario

(Euros/m²)

Superficie(m²)

Precio Oferta (PO) oPrecio de

Compraventa (PV)(Euros)

01 Calle ALFONSO III, nº 3 06-2012 MC 1.365,85 Util82,00 112.000,00 PO02 Calle GAITERO

LIBARDON, nº 306-2012 MC 2.108,43 Util83,00 175.000,00 PO

03 Callejón DEL CANTO 06-2012 BA 1.895,52 Util67,00 127.000,00 PO04 Calle DEL CANTO S/N 06-2012 MC 2.235,29 Util68,00 152.000,00 PO05 Calle GAITERO

LIBARDON, nº 506-2012 MC 2.223,53 Util85,00 189.000,00 PO

06 Calle GAITERULIBARDON

06-2012 MC 2.368,42 Util76,00 180.000,00 PO

07 Calle LA OLIVA, nº 11 06-2012 MC 1.670,45 Util88,00 147.000,00 PO08 Calle LA OLIVA, nº 6 06-2012 MC 1.612,90 Util93,00 150.000,00 PO09 Calle OLIVA, nº 3 06-2012 MC 2.200,00 Util75,00 165.000,00 PO10 Calle PEDRO PIDAL, nº

2806-2012 MC 1.709,89 Util87,00 148.760,00 PO

11 Calle PEDRO PIDAL, nº28

06-2012 MC 1.729,77 Util86,00 148.760,00 PO

UI->Unifamiliar aislada UD->Unifamiliar adosada BA->Bloque abierto MC->Manzana cerradaR = Relación del testigo con respecto a la valoraciónI = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado

HOMOGENEIZACIÓNGarajesNº Precio de Oferta

o Precio deCompraventa

(Euros)

Porcentajede

corrección

Valor Unitario(Euros/m²)

Valor UnitarioCorregido (Euros/m²)

Coeficiente dehomogeneización

Situación

12 11.000,00 8,00 % 785,71 Const. 722,86 Const. 0,58Calle ALEJANDROCASONA, nº 12

13 12.000,00 8,00 % 1.090,91 Const. 1.003,64 Const. 0,42Calle ALFONSO X ELSABIO, nº 5

14 9.000,00 8,00 % 692,31 Const. 636,92 Const. 0,66Urbanización EDIFICIOFLORIDA, nº 7

15 10.800,00 8,00 % 771,43 Const. 709,71 Const. 0,59Calle HABANA, nº 716 9.000,00 8,00 % 692,31 Const. 636,92 Const. 0,66Calle HABANA, nº 717 20.000,00 8,00 % 1.000,00 Const. 1.000,00 Const. 0,42Calle MAGDALENA18 12.000,00 8,00 % 1.000,00 Const. 1.000,00 Const. 0,42Calle MAGDALENA



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HOMOGENEIZACIÓNViviendasNº Precio de Oferta

o Precio deCompraventa

(Euros)

Porcentajede

corrección

Valor Unitario(Euros/m²)

Valor UnitarioCorregido (Euros/m²)

Coeficiente dehomogeneización

Situación

01 112.000,00 8,00 % 1.365,85 Util 1.256,59 Util 1,57Calle ALFONSO III, nº 302 175.000,00 8,00 % 2.108,43 Util 1.939,76 Util 1,02Calle GAITERO LIBARDON,

nº 303 127.000,00 8,00 % 1.895,52 Util 1.743,88 Util 1,13Callejón DEL CANTO04 152.000,00 8,00 % 2.235,29 Util 2.056,47 Util 0,96Calle DEL CANTO S/N05 189.000,00 8,00 % 2.223,53 Util 2.045,65 Util 0,96Calle GAITERO LIBARDON,

nº 506 180.000,00 8,00 % 2.368,42 Util 2.178,95 Util 0,90Calle GAITERU LIBARDON07 147.000,00 8,00 % 1.670,45 Util 1.536,82 Util 1,28Calle LA OLIVA, nº 1108 150.000,00 8,00 % 1.612,90 Util 1.483,87 Util 1,33Calle LA OLIVA, nº 609 165.000,00 8,00 % 2.200,00 Util 2.024,00 Util 0,97Calle OLIVA, nº 310 148.760,00 8,00 % 1.709,89 Util 1.573,09 Util 1,25Calle PEDRO PIDAL, nº 2811 148.760,00 8,00 % 1.729,77 Util 1.591,39 Util 1,24Calle PEDRO PIDAL, nº 28

Valor MínimoValor MáximoUso

BANDA DE VALORES TRAS HOMOGENEIZACIÓN

1.371,802.178,95Viviendas (Euros/m²)8.280,0016.808,29Garajes (Euros)

Observaciones a los testigos:,,,,

Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/ocomercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.2. Ponderación de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas decada uno con respecto al inmueble valorado.3. Cálculo del valor medio ponderado.4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.



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9a.- Datos de población y viviendas (Municipio y Provincia)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

255 Unifamiliar 1.430 1.493 1.369 1.684 2.250 2.894 2.685 1.866 1.332 732 809

65280Plurifamiliar 11.577 9.300 8.761 10.290 10.624 9.756 13.575 10.896 6.505 3.723 2.310

16777215Total 13.007 10.793 10.130 11.974 12.874 12.650 16.260 12.762 7.837 4.455 3.119

Número de viviendas iniciadas en el municipio de Villaviciosa según encuesta delMinisterio de Fomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores

0

100

200

300

400

500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Años

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

255 Unifamiliar 66 54 86 88 124 155 138 146 86 42 51

65280Plurifamiliar 179 96 174 265 263 282 352 222 158 84 -

16777215Total 245 150 260 353 387 437 490 368 244 126 51

Número de viviendas iniciadas en la provincia de ASTURIAS según encuesta delMinisterio de Fomento sobre los datos aportados por el Colegio de Aparejadores

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Años



ECO 15 / 35





0

5

10

15

20

25

30

35

40

2006 2007 2008 2009 2010

Años

Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en la provincia deASTURIAS

0

10

20

30

40

50

60

2006 2007 2008 2009 2010

Años

Número medio de viviendas por promoción valoradas por TINSA en el municipio deVillaviciosa

2006 2007 2008 2009 2010

? 255Unifamiliar 6 10 6 9 14

? ?? 65280Plurifamiliar 29 30 30 37 35

?????? 16711680Media 23 26 26 34 34

2006 2007 2008 2009 2010

? 255Unifamiliar 4 - 4 - -

? ?? 65280Plurifamiliar 32 28 27 28 51

?????? 16711680Media 25 28 17 28 51



ECO 16 / 35





Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en la provincia deASTURIAS durante el último año (2010)

0

5

10

15

20

25

30

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

Superficie m2

Superficie de las viviendas unifamiliares valoradas por TINSA en el municipio deVillaviciosa durante el último año (2010)

0

5

10

15

20

25

30

35

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

Superficie m2

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

255 Unifamiliar 8 16 18 18 11 29

<80 80 - 119 120 - 159 160 - 199 200 - 240 >240

255 Unifamiliar 6 6 18 18 18 35



ECO 17 / 35





Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en la provincia deASTURIAS durante el último año (2010)

0

5

10

15

20

25

30

35

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

Superficie m2

Superficie de las viviendas plurifamiliares valoradas por TINSA en el municipio deVillaviciosa durante el último año (2010)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

Superficie m2

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

65280Plurifamiliar 2 14 29 34 15 4 2

<50 50 - 69 70 - 89 90 -109 110 - 129 130 - 150 >150

65280Plurifamiliar - 31 41 15 10 1 1



ECO 18 / 35





0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

1981 1991 2001 2011

Años

Evolución del número de viviendas censadasen el municipio de Villaviciosa (Fuente

censos de 1981, 1991, 2001 y 2011)

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

2007 2008 2009 2010 2011

Años

Evolución de la población en el municipio deVillaviciosa (Fuente censos de 2011 ypadrones de 2007, 2008, 2009 y 2010)

2007 2008 2009 2010 2011

255 Nº habitantes 14.520 14.639 14.775 14.840 14.962

1981 1991 2001 2011

255 Total 3.173 8.429 8.870 -

65280Secundaria 4.235 2.050 2.396 -

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

1981 1991 2001 2011

Años

Evolución del número de viviendas censadasen la provincia de ASTURIAS (Fuente censos

de 1981, 1991, 2001 y 2011)

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

2007 2008 2009 2010 2011

Años

Evolución de la población en la provincia deASTURIAS (Fuente censos de 2011 ypadrones de 2007, 2008, 2009 y 2010)

2007 2008 2009 2010 2011

255 Nº habitantes 1.074.862 1.080.138 1.085.289 1.084.341 1.081.487

1981 1991 2001 2011

255 Total 342.543 462.283 518.735 -

65280Secundaria 69.399 46.628 52.904 -



ECO 19 / 35





10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOSCÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

Tipo del Crédito hipotecario: 6,00 %

Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):10 meses

Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):Límite inferior: 12 meses Límite superior: 14 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):Límite inferior: 13 meses Límite superior: 15 meses

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):Límite inferior: 18 meses Límite superior: 20 meses

Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días

Límite inferior:VALOR UNITARIO DE MERCADO:

Límite superior:Vivienda 1.400,00 Euros/m² 1.475,00 Euros/m²Garaje bajo rasante 400,00 Euros/m² 450,00 Euros/m²Otros anexos sobre rasante 475,00 Euros/m² 525,00 Euros/m²Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes determinar la obra:

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 15,00 % 20,00 %Garaje bajo rasante 15,00 % 20,00 %Otros anexos sobre rasante 15,00 % 20,00 %

Límite inferior: Límite superior:

PLAZOS DE VENTA:Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):

Vivienda 12 meses 14 mesesGaraje bajo rasante 12 meses 14 mesesOtros anexos sobre rasante 12 meses 14 meses

Porcentaje de ventas al terminar la obra:Límite inferior: Límite superior:

Vivienda 70,00 % 80,00 %Garaje bajo rasante 70,00 % 80,00 %Otros anexos sobre rasante 80,00 % 100,00 %

Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra):

Límite inferior: Límite superior:Vivienda 12 meses 15 mesesGaraje bajo rasante 12 meses 15 mesesOtros anexos sobre rasante 12 meses 15 meses

Beneficio del promotor: Límite inferior: 20,00 % Límite superior: 22,00 %

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado):Vivienda 48,00 %Garaje bajo rasante 48,00 %Otros anexos sobre rasante 48,00 %



ECO 20 / 35





ANÁLISIS DE SENSIBILIDADUna vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago,plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:

1.664.301,20 Euros

1.443.220,55 Euros 1.894.240,47 Euros

1.507.206,08 Euros 1.824.678,02 Euros

1.590.125,56 Euros 1.737.992,90 Euros

Media:

Extremos Absolutos:

Extremos-90% casos:

Extremos-50% casos:

y

y

yLa distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :Desde 1,443 M. hasta 1,488 M. 2,75 %

Desde 1,488 M. hasta 1,533 M. 6,98 %

Desde 1,533 M. hasta 1,579 M. 11,32 %

Desde 1,579 M. hasta 1,624 M. 15,03 %

Desde 1,624 M. hasta 1,669 M. 15,87 %

Desde 1,669 M. hasta 1,714 M. 16,19 %

Desde 1,714 M. hasta 1,759 M. 13,12 %

Desde 1,759 M. hasta 1,804 M. 9,95 %

Desde 1,804 M. hasta 1,849 M. 6,24 %

Desde 1,849 M. hasta 1,894 M. 2,54 %Valor Rangos

1,849 M.-1,894 M. 1,804 M.-1,849 M. 1,759 M.-1,804 M. 1,714 M.-1,759 M. 1,669 M.-1,714 M. 1,624 M.-1,669 M. 1,579 M.-1,624 M. 1,533 M.-1,579 M. 1,488 M.-1,533 M. 1,443 M.-1,488 M.

0 5 10 15 20

Valor total elegido del solar 1.662.000,00 Euros(Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión)

FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

0 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,001 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,002 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,003 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,004 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,005 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,006 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,007 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,008 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,009 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,00

10 209.135,51 -178.418,540,00 0,00 209.135,51 0,00 0,00 -209.135,510,00 0,0011 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0012 0,00 0,000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,000,00 0,0013 179.259,01 -112.606,9740.822,89 0,00 179.259,01 0,00 0,00 -138.436,1340.822,89 0,0014 0,00 32.682,9140.822,89 0,00 0,00 0,00 0,00 40.822,8940.822,89 0,0015 0,00 155.627,1240.822,89 156.677,06 0,00 0,00 0,00 197.499,95197.499,95 0,0016 783,39 152.566,9440.822,89 156.677,06 0,00 0,00 783,39 196.716,56197.499,95 0,0017 1.566,77 149.564,5640.822,89 156.677,06 0,00 0,00 1.566,77 195.933,18197.499,95 0,0018 151.732,67 34.385,6440.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 2.350,16 45.767,28197.499,95 0,0019 152.516,05 33.264,4440.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 3.133,54 44.983,90197.499,95 0,0020 153.299,44 32.170,0540.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 3.916,93 44.200,51197.499,95 0,0021 154.082,82 31.101,8840.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 4.700,31 43.417,13197.499,95 0,0022 154.866,21 30.059,4040.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 5.483,70 42.633,74197.499,95 0,0023 155.649,59 29.042,0440.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 6.267,08 41.850,36197.499,95 0,0024 156.432,98 28.049,2940.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 7.050,47 41.066,97197.499,95 0,0025 157.216,36 27.080,6240.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 7.833,85 40.283,58197.499,95 0,0026 157.999,75 26.135,5140.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 8.617,24 39.500,20197.499,95 0,0027 158.783,13 25.213,4640.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 9.400,62 38.716,81197.499,95 0,0028 159.566,52 24.313,9940.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 10.184,01 37.933,43197.499,95 0,0029 160.349,90 23.436,6040.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 10.967,39 37.150,04197.499,95 0,0030 161.133,29 22.580,8340.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 11.750,78 36.366,66197.499,95 0,0031 161.916,67 21.746,2240.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 12.534,16 35.583,27197.499,95 0,0032 162.700,06 20.932,3040.822,89 156.677,06 0,00 149.382,51 13.317,55 34.799,89197.499,95 0,0033 372.618,96 -103.674,8840.822,89 156.677,06 209.135,51 149.382,51 14.100,94 -175.119,01197.499,95 0,00



ECO 21 / 35





FLUJOS DE CAJA (euros)Meses

TotalGastos F.C.A.

Cobrosdirectos delpromotor alcomprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C.

TotalIngresos

Gestiónurbanística y

obras deinfraestruc.

34 164.266,83 1.018.350,971.755.246,09 156.677,06 0,00 149.382,51 14.884,32 1.747.656,321.911.923,15 0,0035 153.013,89 -50.374,6265.178,58 0,00 0,00 149.382,51 3.631,38 -87.835,3165.178,58 0,0036 152.734,55 -49.423,0665.178,58 0,00 0,00 149.382,51 3.352,04 -87.555,9765.178,58 0,0037 152.455,21 -48.488,9965.178,58 0,00 0,00 149.382,51 3.072,70 -87.276,6465.178,58 0,0038 2.793,37 34.113,6365.178,58 0,00 0,00 0,00 2.793,37 62.385,2165.178,58 0,0039 2.514,03 33.726,3665.178,58 0,00 0,00 0,00 2.514,03 62.664,5565.178,58 0,0040 2.234,69 33.342,8265.178,58 0,00 0,00 0,00 2.234,69 62.943,8865.178,58 0,0041 1.955,36 32.962,9965.178,58 0,00 0,00 0,00 1.955,36 63.223,2265.178,58 0,0042 1.676,02 32.586,8565.178,58 0,00 0,00 0,00 1.676,02 63.502,5665.178,58 0,0043 1.396,68 32.214,3865.178,58 0,00 0,00 0,00 1.396,68 63.781,8965.178,58 0,0044 1.117,35 31.845,5665.178,58 0,00 0,00 0,00 1.117,35 64.061,2365.178,58 0,0045 838,01 31.480,3665.178,58 0,00 0,00 0,00 838,01 64.340,5765.178,58 0,0046 558,67 31.118,7765.178,58 0,00 0,00 0,00 558,67 64.619,9165.178,58 0,0047 279,34 -132,400,00 0,00 0,00 0,00 279,34 -279,340,00 0,00

Superficie utilizada para valorar: Útil

SUPERFICIE ÚTIL(m²)

SUPERFICIECONSTRUIDA (m²)

COEFICIENTE R SUPERFICIE PARTEVALORADA (m²)

VIVIENDAS 3.187,35 4.276,85 1,34182 2.857,86GARAJES BAJO RASANTE 455,53 854,08 1,87491 425,30O.D.A. SOBRE RASANTE 23,80 34,51 1,45000 23,80

COEFICIENTE R Relación entre superficie construida y superficie útil.

CÁLCULO DE LOS COSTES DE REPOSICIÓN UNITARIOS

Sup.m²

Rep.(Suelo)Euros/m²

C.Const.Euros/m²

Const.

Dep.%

CRN.U.Euros/m²

Util

VM. UnitarioEuros/m² Util

VM.TotalEuros

GARAJES BAJO RASANTE 425,30 0,44 330,00 0,00 701,91 790,03 336.000,00O.D.A. SOBRE RASANTE 23,80 51,07 330,00 0,00 648,44 714,29 17.000,00VIVIENDAS 2.857,86 388,10 630,00 0,00 1.498,18 1.970,22 5.630.603,50

Rep.(Suelo)C.Const.Dep.

-> REPERCUSIÓN DEL SUELO-> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO-> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U.VM. UnitarioVM.Total

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO UNITARIO-> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS:NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

20,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000

ATENCIÓN VALORACIÓN CON CONDICIONANTES Y/O ADVERTENCIAS. REVISE CERTIFICADO YOBSERVACIONES EN EL INFORME.

Costes y valores anuevo

VALOR DEL SOLAR 1.454.488,69 Euros2.617.546,50 Euros

OTROS GASTOS NECESARIOS 523.509,30 EurosCOSTE DE CONSTRUCCIÓN

COSTE DE REPOSICIÓN 4.595.544,49 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios)



ECO 22 / 35





VALOR DE TASACIÓN. RESUMEN DE VALORES:

Eurosm²

V.TasaciónSup.

GARAJES BAJO RASANTE 425,30 336.000,00O.D.A. SOBRE RASANTE 23,80 17.000,00VIVIENDAS 2.857,86 5.630.603,50

VALORES TOTALES DE LA PARTE VALORADA:Coste de Reposición Bruto 4.595.544,49 Euros

Coste de Reposición Neto 4.595.544,49 Euros

Valor por comparación 5.983.603,50 Euros



ECO 23 / 35





VALOR DEL SEGURO ALTERNATIVO

S.Útil S.Const. V.Seguro

Valor seguroalternativo

m² m² Euros Euros

Bloque: 2 (Calle Caleyón del Cantu (UE-2) (Fas...)105189 GJB1

12,52 23,47 9.294,12 11.989,67105190 GJB1

15,19 28,48 11.278,08 11.987,47105191 GJB1

12,95 24,28 9.614,88 11.989,32105194 GJB1

13,47 25,25 9.999,00 11.988,89105195 GJB1

13,82 25,91 10.260,36 11.988,60105196 GJB1

17,56 32,92 13.036,32 11.985,52105197 GJB1

17,66 33,11 13.111,56 11.985,43105198 GJB1

17,59 32,98 13.060,08 11.985,49105199 GJB1

17,29 32,42 12.838,32 11.985,74105200 GJB1

16,15 30,28 11.990,88 11.986,68105201 GJB1

16,01 30,02 11.887,92 11.986,79105202 GJB1

19,58 36,71 14.537,16 11.983,85105203 GJB1

11,83 22,18 8.783,28 11.990,24105204 GJB1

15,20 28,50 11.286,00 11.987,46105205 GJB1

16,75 31,40 12.434,40 11.986,18105206 GJB1

14,10 26,44 10.470,24 11.988,37105207 GJB1

13,46 25,24 9.995,04 11.988,89105208 GJB1

13,85 25,97 10.284,12 11.988,57105209 GJB1

13,81 25,89 10.252,44 11.988,61105210 GJB1

13,85 26,06 10.319,76 11.988,53105211 GJB1

13,79 25,76 10.200,96 11.988,67105212 GJB1

33,62 18,49 7.322,04 11.991,86105213 GJB1

11,00 20,62 8.165,52 11.990,93105214 GJB1

11,44 21,45 8.494,20 11.990,56105217 GJB1

12,93 24,24 9.599,04 11.989,33105218 GJB1

13,04 24,45 9.682,20 11.989,24105219 GJB1

12,89 24,34 9.638,64 11.989,29105220 GJB1

13,95 26,15 10.355,40 11.988,49



ECO 24 / 35








m² m² Euros Euros105221 OAS1 0 (Número 0)

4,59 6,66 2.637,36 3.159,87105222 OAS1

8,01 11,61 4.597,56 4.407,08105223 OAS1

3,50 5,08 2.011,68 3.240,56105224 OAS1

7,70 11,17 4.423,32 4.429,55105225 VIV1

67,42 87,35 66.036,60 87.455,46105226 VIV1

56,48 76,37 57.735,72 72.024,80105227 VIV1

63,30 86,71 65.552,76 80.287,85105229 VIV1

68,14 90,88 68.705,28 87.381,47105230 VIV1

67,44 91,13 68.894,28 86.024,45105231 VIV1

69,07 93,33 70.557,48 88.104,63105232 VIV1

67,84 88,74 67.087,44 87.672,01105234 VIV1

67,14 87,12 65.862,72 87.040,73105235 VIV1

56,72 76,37 57.735,72 72.456,80105236 VIV1

62,72 86,71 65.552,76 79.243,85105237 VIV1

68,38 91,24 68.977,44 94.511,76105238 VIV1

67,99 90,88 68.705,28 93.910,47105239 VIV1

68,10 91,13 68.894,28 94.022,45105240 VIV1

67,11 89,89 67.956,84 92.622,69105241 VIV1

76,76 105,89 80.052,84 104.748,09105242 VIV1

68,71 89,30 67.510,80 95.891,67105243 VIV1

65,66 87,80 66.376,80 90.678,82105244 VIV1

67,35 87,80 66.376,80 100.624,82105245 VIV1

80,67 104,36 78.896,16 120.837,88105247 VIV1

68,45 91,50 69.174,00 101.388,85105250 VIV1

67,47 89,88 67.949,28 100.057,57105251 VIV1

76,62 101,26 76.552,56 113.940,99105252 VIV1

68,83 89,30 67.510,80 103.002,67105253 VIV1

65,74 87,79 66.369,24 97.408,70105254 VIV1

67,63 87,80 66.376,80 106.257,07



ECO 25 / 35








m² m² Euros Euros105255 VIV1

80,12 104,36 78.896,16 125.746,88105257 VIV1

68,87 91,50 69.174,00 107.394,10105258 VIV1

67,91 90,88 68.705,28 105.642,72105259 VIV1

68,31 91,13 68.894,28 106.375,70105260 VIV1

66,82 89,88 67.949,28 103.769,07105261 VIV1

75,09 101,26 76.552,56 116.512,74105262 VIV1

68,42 89,30 67.510,80 107.314,17105263 VIV1

66,30 87,79 66.369,24 103.501,20105264 VIV1

64,11 78,92 59.663,52 102.399,40105265 VIV1

66,14 79,81 60.336,36 104.612,74105266 VIV1

62,72 78,59 59.414,04 98.075,22105267 VIV1

61,35 74,21 56.102,76 96.966,60105268 VIV1

59,05 73,32 55.429,92 92.597,01105269 VIV1

59,93 73,08 55.248,48 94.494,15105270 VIV1

59,47 73,26 55.384,56 93.481,29105271 VIV1

48,06 60,75 45.927,00 82.154,92105272 VIV1

65,67 79,57 60.154,92 107.025,88105273 VIV1

57,78 74,18 56.080,08 92.548,74

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:OTROS VALORES:

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso dedestrucción total del inmueble:

3.141.055,80 Euros4.529.114,81 Euros



ECO 26 / 35





CÁLCULO DE VALORES DE LA PARTE VALORADA:Para calcular los costes y valores totales de la parte valorada se ha procedido a sumar los correspondientes a cada unode los elementos independientes valorados.

RESUMEN DE VALORES


VALOR DEL SOLAR 1.454.488,69 Euros2.617.546,50 Euros

Superficies

COSTE DE CONSTRUCCIÓNViviendas 2.357.661,60 Euros 2.857,86 m²Garajes bajo rasante 248.493,30 Euros 425,30 m²Otros anexos sobre rasante 11.391,60 Euros 23,80 m²

OTROS GASTOS NECESARIOS 523.509,30 Euros



VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO 5.983.603,50 Euros

Viviendas 5.630.603,50 Euros 2.857,86 m²Garajes bajo rasante 336.000,00 Euros 425,30 m²Otros anexos sobre rasante 17.000,00 Euros 23,80 m²



ECO 27 / 35





Para calcular los costes y valores totales de la promoción completa se ha procedido a sumar a los costes y valores delos elementos valorados independientemente, los correspondientes a multiplicar las superficies restantes por los costesy valores unitarios medios de los usos correspondientes. Los costes y valores unitarios medios de los usos nocontenidos en los elementos valorados independientemente, deben considerarse meras estimaciones, ya que suobtención no ha seguido rigurosamente las reglas de cálculo y comprobación del resto de los usos.


Superficies

VALOR DEL SOLAR 1.662.000,00 Euros

CÁLCULO DE VALORES DEL TOTAL DE LA PROMOCIÓN

2.914.783,66 EurosCOSTE DE CONSTRUCCIÓNViviendas 2.636.194,85 Euros 3.187,35 m²Garajes bajo rasante 267.197,21 Euros 455,53 m²Otros anexos sobre rasante 11.391,60 Euros 23,80 m²

OTROS GASTOS NECESARIOS 582.956,73 Euros



VALOR DE MERCADO

VALOR DE MERCADO 6.656.653,90 Euros

Viviendas 6.279.771,29 Euros 3.187,35 m²Garajes bajo rasante 359.882,61 Euros 455,53 m²Otros anexos sobre rasante 17.000,00 Euros 23,80 m²

OTROS DATOS Y COEFICIENTES UTILIZADOS:Costes y valores medios unitarios:

C.Const.Euros/m² Const.

VM. UnitarioEuros/m² Util COEFICIENTE R

GARAJES BAJO RASANTE 1,87491790,03330,00O.D.A. SOBRE RASANTE 1,45000714,29330,00VIVIENDAS 1,341821.970,22630,00OTROS GASTOS NECESARIOS: 20,00 %

COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: 1,0000



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11.- VALOR DE TASACIÓNVALOR DE TASACIÓN

5.983.603,50 Euros (995.587.852 pta)El Valor de Tasación corresponde a la suma de los Valores por comparación de cada uno de los elementos

valorados

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el asesoramiento ante una posible transmisión del inmueble descrito y aefectos de control interno de la entidad.

ADVERTENCIAS:* Se deberá aportar Licencia de Primera Ocupación.* Los datos registrales se corresponden con el terreno y no se ha dispuesto de declaración de obra nueva nidivisión horizontal. Se deberá realizar inscripción registral del inmueble valorado en los términos del presenteinforme.

El valor de mercado se encuentra en una banda comprendida entre 5.500.000,00 Euros y 6.300.000,00 Euros . Laelección del precio para la transacción depende de las circunstancias del comprador y del vendedor y en función deellas deberá fijarse el precio entre los límites anteriores. El valor de tasación corresponde a lo establecido por laOrden ECO/805/2003 de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de Bienes Inmuebles y determinados derechospara ciertas finalidades financieras.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.En representación de TINSA, Tasaciones

Inmobiliarias, S.A.Fdo.: ANICETO CAMPA FERNANDEZ

ARQUITECTO TECNICO

Este informe consta de 35 páginas numeradas de la 1 a la 35

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: ANICETO CAMPA FERNANDEZ

Titulación: ARQUITECTO TECNICO

Fecha Visita al inmueble: 08-06-2012Fecha Emisión del informe: 15-06-2012 Fecha de caducidad del informe 14-12-2012

VerObservaciones



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VALOR DE TASACIÓN

S.Útilm² m² Euros

Valor porcomparaciónS.Const.

Euros/m²Euros

V.TasaciónV.Tasación

Unitario

105189 GJB112,52 23,47 12.000,00958,4712.000,00

V.Seguro 9.294,12 EurosVM.Total 12.000,00 Euros

Bloque: 2 (Calle Caleyón del Cantu (UE-2) (Fas...)

105190 GJB115,19 28,48 12.000,00789,9912.000,00


105191 GJB112,95 24,28 12.000,00926,6412.000,00


105194 GJB113,47 25,25 12.000,00890,8712.000,00


105195 GJB113,82 25,91 12.000,00868,3112.000,00


105196 GJB117,56 32,92 12.000,00683,3712.000,00


105197 GJB117,66 33,11 12.000,00679,5012.000,00


105198 GJB117,59 32,98 12.000,00682,2112.000,00


105199 GJB117,29 32,42 12.000,00694,0412.000,00


105200 GJB116,15 30,28 12.000,00743,0312.000,00


105201 GJB116,01 30,02 12.000,00749,5312.000,00


105202 GJB119,58 36,71 12.000,00612,8712.000,00


105203 GJB111,83 22,18 12.000,001.014,3712.000,00


105204 GJB115,20 28,50 12.000,00789,4712.000,00


105205 GJB116,75 31,40 12.000,00716,4212.000,00




ECO 30 / 35





VALOR DE TASACIÓN



Euros/m²Euros


Unitario

105206 GJB114,10 26,44 12.000,00851,0612.000,00


105207 GJB113,46 25,24 12.000,00891,5312.000,00


105208 GJB113,85 25,97 12.000,00866,4312.000,00


105209 GJB113,81 25,89 12.000,00868,9412.000,00


105210 GJB113,85 26,06 12.000,00866,4312.000,00


105211 GJB113,79 25,76 12.000,00870,2012.000,00


105212 GJB133,62 18,49 12.000,00356,9312.000,00


105213 GJB111,00 20,62 12.000,001.090,9112.000,00


105214 GJB111,44 21,45 12.000,001.048,9512.000,00


105217 GJB112,93 24,24 12.000,00928,0712.000,00


105218 GJB113,04 24,45 12.000,00920,2512.000,00


105219 GJB112,89 24,34 12.000,00930,9512.000,00


105220 GJB113,95 26,15 12.000,00860,2212.000,00


105221 OAS1 0 (Número 0)4,59 6,66 3.500,00762,533.500,00


105222 OAS18,01 11,61 5.000,00624,225.000,00




ECO 31 / 35





VALOR DE TASACIÓN



Euros/m²Euros


Unitario

105223 OAS13,50 5,08 3.500,001.000,003.500,00


105224 OAS17,70 11,17 5.000,00649,355.000,00


105225 VIV167,42 87,35 121.356,001.800,00121.356,00


105226 VIV156,48 76,37 101.664,001.800,00101.664,00


105227 VIV163,30 86,71 113.940,001.800,00113.940,00


105229 VIV168,14 90,88 122.652,001.800,00122.652,00


105230 VIV167,44 91,13 121.392,001.800,00121.392,00


105231 VIV169,07 93,33 124.326,001.800,00124.326,00


105232 VIV167,84 88,74 122.112,001.800,00122.112,00


105234 VIV167,14 87,12 120.852,001.800,00120.852,00


105235 VIV156,72 76,37 102.096,001.800,00102.096,00


105236 VIV162,72 86,71 112.896,001.800,00112.896,00


105237 VIV168,38 91,24 129.922,001.900,00129.922,00


105238 VIV167,99 90,88 129.181,001.900,00129.181,00


105239 VIV168,10 91,13 129.390,001.900,00129.390,00




ECO 32 / 35





VALOR DE TASACIÓN



Euros/m²Euros


Unitario

105240 VIV167,11 89,89 127.509,001.900,00127.509,00


105241 VIV176,76 105,89 145.844,001.900,00

TERRAZA DE 2,28 M2145.844,00


105242 VIV168,71 89,30 130.549,001.900,00130.549,00


105243 VIV165,66 87,80 124.754,001.900,00124.754,00


105244 VIV167,35 87,80 134.700,002.000,00134.700,00


105245 VIV180,67 104,36 161.340,002.000,00161.340,00


105247 VIV168,45 91,50 136.900,002.000,00136.900,00


105250 VIV167,47 89,88 134.940,002.000,00134.940,00


105251 VIV176,62 101,26 153.240,002.000,00

TERRAZA DE 2,28 M2153.240,00


105252 VIV168,83 89,30 137.660,002.000,00137.660,00


105253 VIV165,74 87,79 131.480,002.000,00131.480,00


105254 VIV167,63 87,80 140.332,252.075,00140.332,25


105255 VIV180,12 104,36 166.249,002.075,00166.249,00


105257 VIV168,87 91,50 142.905,252.075,00142.905,25




ECO 33 / 35





VALOR DE TASACIÓN



Euros/m²Euros


Unitario

105258 VIV167,91 90,88 140.913,252.075,00140.913,25


105259 VIV168,31 91,13 141.743,252.075,00141.743,25


105260 VIV166,82 89,88 138.651,502.075,00138.651,50


105261 VIV175,09 101,26 155.811,752.075,00

TERRAZA DE 2,28 M2155.811,75


105262 VIV168,42 89,30 141.971,502.075,00141.971,50


105263 VIV166,30 87,79 137.572,502.075,00137.572,50


105264 VIV164,11 78,92 133.028,252.075,00133.028,25


105265 VIV166,14 79,81 135.587,002.050,00135.587,00


105266 VIV162,72 78,59 128.576,002.050,00128.576,00


105267 VIV161,35 74,21 125.767,502.050,00125.767,50


105268 VIV159,05 73,32 121.052,502.050,00121.052,50


105269 VIV159,93 73,08 122.856,502.050,00122.856,50


105270 VIV159,47 73,26 121.913,502.050,00121.913,50


105271 VIV148,06 60,75 105.732,002.200,00105.732,00


105272 VIV165,67 79,57 137.907,002.100,00137.907,00




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VALOR DE TASACIÓN



Euros/m²Euros


Unitario

105273 VIV157,78 74,18 121.338,002.100,00121.338,00

V.Seguro 56.080,08 EurosTOTAL BLOQUE: 5.983.603,50

VM.Total 121.338,00 Euros

12.- OBSERVACIONESLIQUIDACIÓN EN EL CASO DE VENTA INMEDIATA.

Valor de liquidación en venta inmediata: Importe que en términos razonables sepodría obtener por la venta del bien dentro de un plazo demasiado corto parasatisfacer el marco temporal de comercialización adecuada exigido en ladefinición de Valor de Mercado.

El Glosario de IVS, lo define como el valor de mercado con la condición de queel vendedor haya supuesto un límite temporal para la realización de la venta,que no puede considerarse un periodo de tiempo razonable teniendo en cuenta lanaturaleza del activo, su ubicación y el estado del mercado.

Una de las diferencias entre el valor de mercado y el valor de Liquidación deVenta Inmediata es la limitación del periodo de comercialización se deberíarealizar un ajuste en función de dicha reducción/diferencia.

Se ha calculado el Valor de mercado actual del inmueble para unacomercialización adecuada. El valor obtenido es de 5.983.603,50 €

VLVI = 0,97 x VM x (1 / (1+i) ^n)

Siendo :VLVI = valor de liquidación en venta inmediata0,97 = aplicación de un 3% de gasto de comercialización adicionalVM = valor de mercado actuali = tasa media de actualización variable según el tipo de inmueblen = Plazo medio de comercialización estimado en función del tipo deinmueble y su ubicación

Descontando este valor a una tasa 8% y para un período de 15 meses será:VLVI = (VM x 0,97)/(1+i)^n = 5.271.750,49 €



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Documents

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDADobraparadasareb.com/pdf/OPV_VILLAVICIOSA_Calejon_Del_Cantu.pdf · en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de