13049545 Concepto Legal RossHeidecke vs Fito y Corvini

8/11/2019 13049545 Concepto Legal RossHeidecke vs Fito y Corvini

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Cortesa de

Dr. Diego Restrepo Isaza

Estimados Colegas

A continuacin, les presento el texto de mi consulta el mes pasado al Dr. Diego Restrepo

Isaza sobre el tema ROSS HEIDECKE vs FITTO y CORVINI.

El Dr. Restrepo Isaza, como muchos de ustedes saben, es el Gerente de la empresa ACEISLtda., y es una persona reconocida por los miembros de nuestro gremio inmobiliario, con una talla

intelectual y cognoscitiva en el rea legal, que nos permite considerar sus conceptos en materialegal inmobiliaria, en la gran mayora de oportunidades, como muy acertados, adems, como

respaldo a sus opiniones esgrime credenciales tanto acadmicas, como de una larga experiencia ytrayectoria profesional en el ejercicio del Derecho Inmobiliario y Urbano y su concepto

profesional, es pues, para muchos de nosotros, en nuestro ejercicio profesional, la percepcingeneralizada de lo que podemos y debemos hacer en el ejercicio de nuestras actividades

profesionales en el rea inmobiliaria.

Adjunto tambin, a rengln seguido se encuentra otra vez en el blog, el informe de unestudio que realic, para analizar los diferentes sistemas de depreciacin aceptados y conocidos,

especialmente los utilizados en valoracin de bienes.

Espero sus opiniones y criterios.

Luis Fernando Restrepo G.

De:Luis Fernando Restrepo Gomez [mailto:[email protected]]

Enviado el: mircoles, 18 de febrero de 2009 05:22 p.m.

Para:Dario Restrepo Izasa

Asunto: Re: NO TODO ES TRABAJO

El 17 de febrero de 2009 19:42, DIEGO RESTREPO ISAZA escribi:

Por cierto Diego, hoy en comit de la Lonja, habl sobre las necesidades de Capacitacin delos Colegas y nuevamente toque el punto de el Diplomado o de la Especializacin en DerechoInmobiliario, en primer lugar debo decirte que el inters fue evidente en esa capacitacin y ensegundo lugar, Federico Estrada dijo que esa Capacitacin especficamente, est muy adelantadaen cuanto a su apertura, que estn viendo algunas posibilidades de un auspicio o participacin dealguna universidad, por lo cual le auguro xito a ese tema en capacitacin.

Por otro lado, quiero hacerte una consulta de tipo "Legal" en cuanto a un artculo del Decreto620 del 2008 del IGAC, por la cual se establecen los procedimientos para los avalos ordenadosdentro del marco de la Ley 388 de 1997, que tiene que ver con una diferencia de interpretacin devarios colegas (me incluyo), en cuanto a que el cumplimiento estricto de la Norma en el aspecto de

la Regla para obtener la Depreciacin cuando se aplica el Mtodo de Reposicin.Resulta que desde hace algunos meses hemos venido discutiendo en cual es el motivo por

que ha promovido en la gran mayora de tasadores del pas el uso de las curvas y tablas de Fitto yCorvini, para obtener la depreciacin.

Al leer la norma en su Artculo 3:


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"Pargrafo.- Depreciacin. Es la porcin de la vida til que en trminos econmicos sedebe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanentedel bien.

Existen varios sistemas para estimar la depreciacin, siendo el ms conocido el Lineal, elcual se aplicar en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciacin de lasconstrucciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberadoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservacin , tal como loestablece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para losestados 1, 2, 3 y 4. (Ver captulo VII De las Frmulas Estadsticas)."

En mi criterio y el de otros tantos colegas, si se evala el texto de la Norma, al usar loscriterios de Depreciacin que combinan la teora de Ross con la de Heidecke, podrn observar quese cumplen con los requisitos en donde dice "se deben emplear modelos continuos" (Ross-Heidecke es un modelo Continuo), y seguidamente dice "Deber adoptarse un sistema que tengaen cuenta la edad (lo cual obviamente hace) y el estado de conservacin, (que tambin se hace al

aplicar la teora de HEIDECKE) tal comoel de Fitto y Corvini.Comparto el criterio de muchos colegas entre ellos, Daro Botero, en que en la interpretacin

de que " la Norma es clara, al describir lo que se debe hacer" , y de manera tajante excluye losmtodos de depreciacin discontinuos o en escalera, adems especifica que el sistema a adoptardebe combinar la Edad y el Estado de Conservacin , sin embargo, la norma contina diciendo:"tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes delajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver captulo VII De las Frmulas Estadsticas)."

Y, es all, en esta ltima parte del prrafo, en donde se puede haber suscitado la confusin,pero creemos, que las palabras "TAL COMO" no son tan especficas, como las indicacionesanteriores (No Discontinuas y consideracin de Edad y Conservacin), sino enunciativas y a manerade ejemplo. Es all en donde a nuestro parecer se abre la posibilidad de utilizar otra alternativadistinta a Fitto y Corvini, sin transgredir la norma, y trabajar con otras alternativas, que por consensointernacional, son ms congruentes como la aplicacin del sistema de depreciacin que combina lasteoras de Ross con la de Heidecke (conocido como Ross - Heidecke), ya que ste sistema es enprimer lugar "Continuo" y en segundo lugar "Considera la Edad y la combina con la Conservacin",dando estricto cumplimiento a la Norma.

Al respecto, dice un colega, que existe jurisprudencia, en donde un juez pregunta queporque no se utiliz a Fitto y Corvini, en un determinado caso?. (He buscado mucho en la Web,este dictamen judicial). No consigo nada al respecto, como tampoco quien asevera que existe, meha podido hacer llegar esa jurisprudencia aunque, se de su seriedad, por lo cual se genera estaconsulta.

Sin embargo, pienso como ingeniero (pues no soy abogado), que si el juez interroga sobrealgo, lo que debe hacer el experto que realiz el peritaje es responder su cuestionamiento de unamanera clara y sustentable, que argumente la razn de su actuacin, en la cual se explique elporque se utiliz, un sistema distinto al de Fitto y Corvini, lo cual creo que podra ser bastanteexplicativo en el siguiente texto:

He aqu, el texto de mi aclaratoria en el caso de que fuera a mi a quien el juez hiciera esapregunta, y te agradezco si en tu calidad de Abogado, sentiras suficientemente aclarada la razn y


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la sensatez de porque el experto utiliz un sistema distinto al de Fitto y Corvini en caso de ser"Parte" en ese juicio o "Juez,

Como se conoce, la Tasacin de bienes inmuebles, mediante el mtodo del "costo porreposicin fsica" se basa en el principio de sustitucin, el cual plantea que el valor de un inmueblees equivalente al de otros de similares caractersticas sustitutivos de aqul; y consiste en calcular elvalor que representara construir una edificacin nueva con las mismas caractersticas del que seanaliza, de manera de obtener el llamado valor de reposicin a nuevo (VRN), deduciendo de dichovalor las cantidades cuantificables que representan la perdida de determinadas condicionesconstructivas y funcionales, con el objetivo de obtener el valor de la edificacin en su estado real almomento de la Tasacin, o sea, su valor neto de reposicin (VNR).

En resumen, el valor actualizado de una construccin o valor neto de reposicin se obtienede sustraer al valor de reposicin a nuevo, la cantidad que representa la llamada depreciacin delinmueble.

Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa en

trminos de unidades monetarias la perdida de atributos fsicos, estticos, funcionales, materiales ydel adecuado comportamiento de los elementos constructivos de un inmueble, se utilizan loscoeficientes o factores que, bien a travs de "series tabuladas", (Tablas de Ross Heidecke y deFitto Corvini) o como resultado de la solucin de una formula matemtica, se aplican al valor dereposicin a nuevo, minorndolo y obtenindose as un nuevo valor que plasma el valor realatribuible a la edificacin, segn sus condiciones y estado de conservacin al momento de realizarsela Tasacin.

Lo anterior puede expresarse genricamente de la siguiente manera:

Donde:

VNR = Valor Neto de Reposicin

VRN = Valor de Reposicin a Nuevo

Depreciacin= (Factor o coeficiente de depreciacin) x VRN

Diversas son las tablas y expresiones matemticas que se pueden encontrar en labibliografa sobre Tasacin de activos para el clculo de la depreciacin.

Incluso, algunos autores plantean que dentro de una misma construccin no todos loselementos deprecian al mismo ritmo y proponen mtodos de depreciacin ms complejos, entreestos existen dos mtodos continuos y que consideran la Edad y El estado de Conservacin unsistema se conoce como el de FittoCorvini y el otro se conoce como el de Ross - Heidecke.

Las CURVAS DE FITTOCORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se tabulanlos coeficientes de depreciacin para edificaciones con vida til de 30, 40, 60 y 80 aos.

Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificacin seencuentra en el entorno del 70% de su vida til, ya que las curvas para las clasificaciones de losestados de conservacin bueno y regular tienden a converger, y la del estado malo mantiene undesarrollo que da como resultado coeficientes inferiores a los de los estados anteriores. (es decir,son confiables para las edades tempranas, pero no lo son para edades mayores)


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La Expresin para usar este mtodo es:

A = Vn( Vn * Y) + Vt

Donde:

A = avalo del bienVn = valor nuevo de la construccin.

Vt = valor del terreno.

Y = valor porcentual a descontar.

* = multiplicacin.

Clase 1: El inmueble est bien conservado y no necesita reparaciones ni en suestructura ni en sus acabados.

Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X0.1603

Clase 2: El inmueble est bien conservado pero necesita reparaciones de pocaimportancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos opaetes.

Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en suestructura.

Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556

Clase 4,5:

Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X + 75.159

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciacin es del 100%.

La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero slo se presenta elcorrespondiente al comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5

Adems:

X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida til,multiplicado por 100.

Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciacin, del valor nuevocalculado.

En las curvas de ROSSHEIDECKE: se puede apreciar, que este mtodo, adems de sercontinuo considera como exige la norma una combinacin de la depreciacin por Edad, y ladepreciacin aplicable de acuerdo en un estado de conservacin que no depende de la edad sino alseguimiento de polticas de mantenimiento que se traducen en una incrementar o suavizar lapendiente de la curva de depreciacin. Adicionalmente este mtodo permite la seleccin de distintos


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factores para un mismo estado, en dependencia del criterio del tasador. (Edad aparente en vez deEdad cronolgica y Vida Econmica Sobrante en vez de Vida til)

El trmino que expresa la combinacin de los criterios de Ross y de Heidecke es elsiguiente:

FD ={1(E/VUT)^1.4}C

Donde:

FD: Factor de depreciacin.

E: Edad de construccin o Edad Aparente (o vida consumida).

VUT: Vida til total o Vida econmica sobrante.

C: Calificacin del estado de conservacin segn el criterio de mantenimiento y/oconservacin planteado por Heidecke.

A ttulo informativo, La combinacin de las teoras de Ross y de Heidecke, son las de usoms popular entre los tasadores fuera de las fronteras colombianas, debido a que, igualmentemezcla la incidencia de la edad (expresa edad aparente contra vida econmica sobrante de maneraporcentual) versus el estado de conservacin o mantenimiento (apreciacin del tasador).

Contrario a lo que ocurre con las curvas de FITTO y CORVINI, (no aplica para edadesavanzadas) la ecuacin que las expresa no pierde su funcionalidad en ningn periodo de la vida delbien (suele expresar de manera congruente los valores del "Factor de Depreciacin" tanto paraedades tempranas como para edades avanzadas).

Espero tus observaciones y comentarios por favor

Luis Fernando

Mensaje reenviado ----------

De: DIEGO RESTREPO ISAZA

Fecha: 19 de febrero de 2009 15:03

Asunto: RE: NO TODO ES TRABAJO

Para: Luis Fernando Restrepo Gmez

Hola Luis Fernando.

Te respondo como Abogado:

1. Un Juez tiene mucho trabajo, y no va a analizar en detalle toda la explicacin.

2. La solucin concreta al cuestionamiento, y que realizara un Juez, es la siguiente:

a. Se da lectura al Art. 3.


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b. En el derecho existen dos tipos de dispociones:

i. "Normas Imperativas: son aquellas que en su misma esencia son obligatorias, nosolo se inspiran en los principios generales derivados de la nocin de orden pblico, la seguridad delestado, las buenas costumbres, sino que tienden a moralizar y a proteger la profesin del comercio.Las que determinan las condiciones de validez de los contratos, imponen obligaciones a losprofesionales del comercio, exigen solemnidades para la celebracin de ciertos actos o las queimponen sanciones por el incumplimiento de exigencias o requisitos legales."

ii. "Las normas dispositivas: cumplen solo una funcin enunciativa o reglamentaria yson numerosas en la legislacin comercial. Dichas normas pueden proveer por va principal oexclusiva o por va simplemente supletiva, segn que tengan por objeto cuestiones ajenas a lavoluntad del comerciante o que versen sobre asuntos en las que los particulares pueden proveerdirectamente por medio de pactos o acuerdos."

c. De la lectura del Art 3 se desprende que es una norma dispositiva, al leer la expresin"Deber adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservacin, tal como lo

establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para losestados 1, 2, 3 y 4."

d. El deber del avaluador, no es utilizar el mtodo de Fitto y Corvini, sino el deutilizar un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservacin . La coma esdisyuntiva, y el TAL COMO es que puede utilizar este u otro tema, que sea similar a lo establecidopor FITTO Y CORVINNI.

e. Dado lo anterior, toda tu explicacin tiene todo el soporte jurdico, para demostrar queutilizas un "SISTEMA QUE TENGA EN CUENTA LA EDAD Y EL ESTADO DE CONSERVACIN"

Un saludoDiego.

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