1.6 Regulacion y Usos Del Suelo

USOS DEL SUELO:

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USOS DEL SUELO:

Aspectos conceptuales, potencialidades, limitaciones y perspectivas

Carlos E. FerrufinoMayo 2012

AGENDA:

1. Antecedentes históricos

2. La LODT (2011) en El Salvador

3. La zonificación de los usos del suelo

4. Potencialidades y limitaciones


4. Potencialidades y limitaciones

5. Perspectivas

ANTECEDENTES HISTÓRICOSEn el marco de la industrialización y del crecimiento urbano

Nueva York (1916) primera Zoning Ordinance: el gobierno local tiene derecho a establecer restricciones de uso de los inmuebles dentro de la ciudad para “proteger el bien común”.

• En la tradición anglosajona: “ejercer el poder de policía y velar por los intereses de la comunidad sobre el interés particular”


los intereses de la comunidad sobre el interés particular”

• Protección de los usos residenciales respecto a los industriales y a “otros” usos residenciales

• Búsqueda de la homogeneidad de las zonas

ANTECEDENTES HISTÓRICOSLe Corbusier y el urbanismo moderno:

La casa es una “maquina para vivir” y el urbanismo debe planear “la ciudad contemporánea”. La ciudad moderna se zonifica según cuatro funciones básicas:

• Vivir: zona habitacional en periferia

• Trabajar: zona comercial y de oficinas en el centro, edificios en


• Trabajar: zona comercial y de oficinas en el centro, edificios en altura

• Recrearse: parques naturales en periferia, espacios abiertos en zona habitacional

• Circular: grandes infraestructuras de transporte: autopistas, aeropuerto, puertos. Importancia de los nuevos medios motorizados.

Resultan zonas monofuncionales y separación de usos


ANTECEDENTES HISTÓRICOSCreación del CIAM (Congreso Internacional de Arquitectura Moderna), 1928.

La Carta de Atenas (1933) propone:

• Preocupación “higienista”, evitar: hacinamiento, promiscuidad, alta densidad, edificios degradados.

• Las materias primas del urbanismo son: “sol, vegetación y espacio”.

• Prioridad a la localización residencial, regulación de densidades,


• Prioridad a la localización residencial, regulación de densidades, promoción de vivienda en altura

• Retiro de las construcciones respecto a la calle, facilitar los medios de transporte motorizados

• Liberación de espacio abierto entre edificios

• Exigencia de “superficies verdes” por barrio

ANTECEDENTES EN EL SALVADOR• La Ley de Urbanismo y Construcción (1951) y su reglamento (1992)

No establece zonas de uso del suelo ni criterios para definirlas

Remite la calificación de lugar a los “planes vigentes”; criterio “plan por plan” y resolución “proyecto por proyecto”.

Centraliza decisiones en VMVDU


Centraliza decisiones en VMVDU

• Elaboración de primeros planes de desarrollo urbano:

o Metroplan 80 (1968); Santa Ana (1977); San Miguel (1981)

o Plamadur (1997)

• Proponen zonas de uso del suelo “indicativas”, pero sin respaldo legal

ANTECEDENTES EN EL SALVADOR

• Constitución (1983): ratifica la “propiedad privada en función social”; aborda tema suelo “rústico”; no establece zonas; establece límite de propiedad (245 Ha); prevé un régimen especial para tratar el tema.

• Otras formas de zonificación del espacio:

o Ley Forestal: categorías agrológicas


o

o Experiencia de los planes parciales de desarrollo urbano: San Benito (2002), Miramonte (2003)

o Plan Nacional de Ordenamiento y Desarrollo Territorial (2004): escala nacional, urbano y rural

INSERTAR………………...Título de la Capacitación INSERTAR………………...Título de la Capacitación 9Metroplan 80: zonificación


PNODT (2004): zonificación

LA LODT (2011)Establece cuatro categorías básicas y generales de usos del suelo a nivel

nacional (art. 62, 63, 64):

1. Zona Urbana: consolida y no consolidada

2. Zona Urbanizable: sujeta a transformación

3. Zona No Urbanizables: protegidas por razones ambientales, patrimoniales, productivas


patrimoniales, productivas

4. Zona Rural: espacios de producción

• Define la obligatoriedad de establecer zona especial de vivienda de interés social (ZEIS) dentro de la Z. Urbanizable.

• La LODT NO califica los inmuebles dentro de cada categoría; establece criterios generales para que los planes municipales lo hagan.

• Cada zona podrá subdividirse en zonas menores más específicas

LA LODT (2011)La calificación de los inmuebles queda para:

1. Planes Municipales de Ordenamiento y Desarrollo Territorial: instrumentos de escala municipal que deben incluir un plano de zonificación del territorio

2. Planes Parciales: instrumentos de escala menor para planificar la transformación urbanística de una porción del territorio


Retos:

A. Criterio para definir zona urbanizable y no urbanizable, espacios con vocación de transformación (urbanización) y espacios que “nunca” deberían ser sometidos a ese proceso.

B. Implica la capacidad de la administración local de definir un “perímetro urbano” o los “límites de expansión de la ciudad” durante la vigencia del plan

ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELODefinir zonas de uso del suelo más precisas:

i. Zonas de Uso:a. Habitacionales / diferentes tipos de vivienda (tamaño,

configuración). / AMARILLO

b. Comerciales – Servicios / ROJO


c. Institucionales / AZUL

d. Industriales / MORADO

e. Recreativas y espacios abiertos / VERDE

f. Infraestructuras / GRIS

En principio tantas zonas como lo requiera la escala y la complejidad del territorio:

• A menor escala y mayor complejidad, mayor cantidad de zonas posibles

• A mayor cantidad de zonas, mayor potencial de conflicto y difícil administración

Zonas de UsoI. HABITACIONAL (HAB)

1.1 Vivienda Unifamiliar

1.2 Vivienda Unifamiliar en condominio horizontal

1.3 Apartamento en condominio vertical

II. COMERCIO Y SERVICIOS (CYS)

2.1 Comercio al por menor

2.1.1 Venta de artículos diversos

2.1.2 Restaurantes


2.1.2 Restaurantes

2.1.3 Bares

2.1.4 Centro Comercial

2.1.5 Mercado

2.1.6 Supermercado

2.2 Comercio al por mayor

2.2.1 Central de abastos

2.2.2 Venta de materiales de construcción

2.2.3 Distribuidora de vehículos

ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELOii. Dentro de cada zona de uso definir:

a. Usos deseados: usos promovidos

b. Usos permitidos: usos aceptables, compatibles

c. Usos no permitidos: usos no compatibles

d. Usos condicionados: usos compatibles bajo condiciones especiales

e. Usos no conformes: usos legales pre existentes en el territorio


e. Usos no conformes: usos legales pre existentes en el territorio previo a la vigencia de la normativa

iii. Zonas morfológicas:a. Zonas homogéneas por sus características territoriales: condiciones

ambientales, disponibilidad de infraestructura.

b. Cada zona contiene diversos usos del suelo

c. Énfasis en mixtura de usos

INSERTAR………………...Título de la Capacitación INSERTAR………………...Título de la Capacitación 16

Apopa, Plan El Angel (2007): zonificación

INSERTAR………………...Título de la Capacitación INSERTAR………………...Título de la Capacitación San Salvador, Plan Escalón (2011): zonificación

San Salvador, Plan Escalón: zona CSU: corredor de Servicios Urbanos


Usos deseados:

Servicios Turísticos: restaurantes, bares, discotecas, centros nocturnos, alojamiento y

hospedaje, convenciones, centros sociales

Cultura: bibliotecas, centros culturales, galerías, teatros y auditorios, casas de cultura

Usos permitidos:

Habitacional: vivienda

Comercio y servicios: tiendas, oficinas financieras, profesionales, diversas

Institucional: oficinas públicas

Salud: clínicas, laboratorios

POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES1. Definir las reglas del juego urbanístico

i. Establece reglas claras para la actividad de los privados y del Estado en el territorio

a. ¿solidez de la base técnica? : estudios especializados: geológicos, hidrológicos, tráfico.

b. ¿instrumento técnico? carácter tecnocrático o admite /


b. ¿instrumento técnico? carácter tecnocrático o admite / promueve la participación social (información y toma de decisiones)

c. ¿posibilidad de cambio? Períodos de revisión y adaptación , la realidad es más dinámica que la normativa

d. ¿instrumento para excluir usos “no deseados”? o grupos no deseados, exclusión social. ¿Es posible la promoción de la mezcla social?

POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES

2. Ordena el territorio y previene los conflictos de actividades:

i. Organiza la distribución / emplazamiento de las actividades productivas, administrativas, comerciales y residenciales.

a. No es la única variable que determina el “orden” en el territorio: e.g. infraestructura


e.g. infraestructura

b. No todos los conflictos son de uso del suelo: e.g. tráfico

c. Requiere de una importante capacidad de implementación, control y sanción / institucionalidad

d. Dificultad para aplicar a los procesos informales / espontáneos de la urbanización

POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES3. Empodera al municipio y contribuye a la gestión integral

del territorio:

i. Otorga poder real al municipio sobre su territorio y capacidad de interlocución con los actores sociales:

a. Requiere una capacidad de gestión instalada (planificación, regulación, inversión, administración)


regulación, inversión, administración)

b. Implica la toma de decisiones controvertidas con impactos económicos, ambientales, sociales.

c. Requiere una situaciones capacidad de negociación para situaciones ambiguas y no precisas

d. Es parte integral de un proceso político

PERSPECTIVASLa regulación de los usos del suelo es uno de los instrumentos de gestión del territorio. Se complementa con otras herramientas:

… sobre las cuales hay que tomar posición…

1. El aprovechamiento del sueloi. La intensidad con la que se usa el suelo o de desarrolla una

actividad. Además del ¿qué puedo hacer? Cuánto puedo hacerlo?


a. Densidad: unidades / superficie; viviendas / Ha ¿ validez del lote mínimo?

b. Ocupación: proporción máxima de la superficie del inmueble que puede ser edificada

c. Edificabilidad: proporción máxima de área edificada en relación al área del inmueble.

Estos elementos están anunciados en la LODT (2011) (art. 34)

PERSPECTIVAS2. Reconocer los impactos de la toma de decisiones s obre el

uso del suelo en el territorio:

i. En las demandas de infraestructura y servicios públicos:

a. Infraestructura hidraúlica, AP, AS, ALL; demanda de agua potable

b. Energía, telecomunicaciones


b. Energía, telecomunicaciones

c. Infraestructura vial, transporte y tráfico

ii. Impactos en otros territorios: conexión sistémica del territorio:

a. Contaminación y escorrentías

b. Amenazas ambientales

iii. Beneficios y perjuicios económicos ocasionados

Definición de compensaciones , anunciadas en la LODT (art. 34, 66)

PERSPECTIVAS3. Reconocer que las decisiones “públicas” sobre el

uso del suelo generan importantes beneficios “privados” :

i. Generación de plusvalías para el propietario del suelo= precio de tierra agrícola (zona rural / Mz) vs. precio de tierra urbanizable (con permisos / v2)

ii. Recuperación de esas plusvalías para el beneficio público, más allá


ii. Recuperación de esas plusvalías para el beneficio público, más allá del “costo del trámite”

iii. En América Latina, casos Brasil - Colombia:

a. Menos énfasis en regulación de usos del suelo y más atención a la gestión del suelo para:

b. Generar ingresos a los gobiernos locales

c. Generar tierra para fines públicos (equipamientos, vivienda social)

PREGUNTAS Y COMENTARIOS


Carlos E. Ferrufino:

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2210-6685

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