Eduardo ReeseJulio 2013

Lineamientos e instrumentos

Los mecanismos de mercado no pueden garantizar el uso sostenible y equitativo del

suelo ni la reproducción de la ciudad en los mismos

términos.

El marco jurídico del ejercicio del urbanismo

• La función social de la propiedad o la propiedad como función social es decir como derecho – deber.

• Se considera superada la concepción civilista de la propiedad, que estaría reducida a una mera referencia histórica.

• La función social es un elemento constitutivo de la esencia misma de la propiedad y no algo externo.

Propiedad del suelo y mercado

En cualquier caso el derecho de propiedad:

• no es absoluto / implica deberes

• tiene claras limitaciones

• prevalece el interés colectivo sobre el individual

• no lleva implícito el derecho de construir

Propiedad del suelo y mercado

La historia de las políticas territoriales occidentales es la historia del conflicto entre políticas públicas y la propiedad privada del

suelo.

La función social de la propiedad en la legislación argentina

• Artículo 38 de la Constitución de 1949

“La propiedad privada tiene una función social y, en consecuencia, estará sometida a las obligaciones que establezca la ley con fines de bien común.”

La función social de la propiedad en la legislación argentina

• Reforma constitucional de 1994: los tratados internacionales tienen jerarquía constitucional Artículo 75 inciso 22. Están en el nivel superior del sistema legal nacional.

• Artículo 21 de la Convención Interamericana sobre Derechos Humanos – OEA –San José de Costa Rica – 1969Artículo 21:  Derecho a la Propiedad Privada – Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes.  La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social.

Constitución Provincia de San Juan

Artículo 60El Estado propugna el logro de una vivienda digna para todos los habitantes de la Provincia. Se posibilitará el acceso a la madre soltera.

Artículo 111El derecho de propiedad es inviolable. La propiedad tiene una función social y en consecuencia está sometida a lo que la ley establezca. Incumbe al Estado, fiscalizar la distribución y la utilización de las tierras fiscales urbanas y rurales, e intervenir con el objeto de desarrollar e incrementar su aprovechamiento en interés de la comunidad, a fin de procurar que cada trabajador o familia pueda adquirirlas en propiedad.

La función social de la propiedad en la legislación argentina

Constitución Provincia de Río NegroArtículo 74 La Provincia con los municipios ordena el uso del suelo y regula el desarrollo urbano y rural, mediante las siguientes pautas:1. La utilización del suelo debe ser compatible con las necesidades generales de la comunidad.2. La ocupación del territorio debe ajustarse a proyectos que respondan a los objetivos, políticas y estrategias de la planificación democrática y participativa de la comunidad, en el marco de la integración regional y patagónica.3. Las funciones fundamentales que deben cumplir las áreas urbanas para una mejor calidad de vida determina la intensidad del uso y ocupación del suelo, distribución de la edificación, reglamentación de la subdivisión y determinación de las áreas libres.4. El cumplimiento de los fines sociales de la actividad urbanística mediante la intervención en el mercado de tierras y la captación del incremento del valor originado por planes u obras del Estado.

La función social de la propiedad en la legislación argentina

Constitución Provincia del Chubut

Artículo 20La propiedad privada es inviolable. Tiene también una función social y está sometida a las obligaciones que establece la ley con fines de bien común. Artículo 77El Estado propende a que toda persona acceda a una vivienda digna, para sí o su familia, que incluye servicios sociales y públicos e integración con el entorno natural y cultural, quedando resguardada su privación. En sus previsiones el Estado contempla planes habitacionales, individuales y colectivos, en función del progreso tecnológico y de la evolución social. La política respectiva provee el ordenamiento territorial con miras al uso racional del suelo, al interés público y a las características de las diversas comunidades.

La función social de la propiedad en la legislación argentina

Constitución Provincia de Córdoba

Artículo 58Todos los habitantes tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna, la que, junto a los servicios con ella conexos y la tierra necesaria para su asentamiento, tiene un valor social fundamental. El Estado promueve las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho. A tal fin planifica y ejecuta la política de vivienda y puede concertarla con los demás niveles jurisdiccionales, las instituciones sociales o con el aporte solidario de los interesados. La política habitacional se rige por los siguientes principios:1. Usar racionalmente el suelo y preservar la calidad de vida, de acuerdo con el interés general y las pautas culturales y regionales de la comunidad.2. Impedir la especulación.3. Asistir a las familias sin recursos para facilitar su acceso a la vivienda propia.

La función social de la propiedad en la legislación argentina

Artículo 15La propiedad privada es inviolable y solamente puede ser limitada con el fin que cumpla una función social. El Estado puede expropiar bienes, previa indemnización, por motivos de interés general calificado por ley.La iniciativa económica de los individuos es libre. Sin embargo, no puede desarrollarse en pugna con la utilidad social o con mengua de la seguridad, libertad o dignidad humana. En este sentido, la ley puede limitarla, con medidas que encuadren en la potestad del gobierno local.

Artículo 16El individuo tiene deberes hacia la comunidad. En el ejercicio de sus derechos y en el disfrute de sus libertades puede quedar sometido a las limitaciones, establecidas por la ley exclusivamente, necesarias para asegurar el respeto de los derechos y libertades ajenas y satisfacer las justas exigencias de la moral y el orden público y del bienestar general.

Constitución Provincia de Santa Fe

Constitución Provincia de San Luis

Artículo 35La Propiedad es inviolable. Todos los habitantes tienen derecho a la propiedad de sus bienes. La propiedad privada tiene una función social y, en consecuencia, está sometida a las obligaciones que establece la ley con fines de bien común. Nadie puede ser privado de ella sino en virtud de sentencia fundada en ley y de expropiación por causa de utilidad pública, la que es calificada por ley y previamente indemnizada.

Constitución Provincia de La Rioja

Artículo 60La propiedad privada tiene una función social y en consecuencia la misma queda sometida a las restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de bien común.La expropiación por causa de utilidad pública o interés general debe ser calificada por ley y previamente indemnizada.

Constitución Provincia de Mendoza

Artículo 16La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Provincia puede ser privado ni desposeído de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley, o por causa de utilidad pública, calificada en cada caso por la Legislatura y previa indemnización.Artículo 48Toda ley, decreto, ordenanza o disposición contrarios a las prescripciones de esta Constitución o que impongan al ejercicio de las libertades y derechos reconocidos en ella, otrasrestricciones que las que los mismos artículos permiten, o priven a los habitantes de las garantías que aseguran, serán inconstitucionales y no podrán ser aplicados por los jueces. Las personas que sufran sus efectos, además de la acción de nulidad, tendrán derecho a reclamar las indemnizaciones por los juicios que tal violación o menoscabo les cause, contra el empleado o funcionario que los haya autorizado o ejecutado.

En la actualidad tiene trámite parlamentario 1

proyecto de ley nacional de ordenamiento territorial que generaron un alto nivel de

debate y se espera el proyecto del Gobierno

Nacional

HABITAR ARGENTINA es un espacio conformado por organizaciones, instituciones académicas, movimientos sociales y legisladores, que están trabajando con el objetivo de generar un marco normativo que garantice el

derecho a la vivienda, la tierra y al hábitat para todos.

Proceso de construcción conducido por el Gobierno Nacional, mediante la formación de consensos, para el despliegue territorial de la inversión

pública

Plan Estratégico Territorial 2016

Instrumentos de gestión territorial

Lineamientos generales para una política de suelo alternativa

• Mayor integración entre herramientas urbanísticas (plan / proyecto / norma)

• Abordaje integral de los procesos territroriales y enfoque estratégico

• Mayor integración entre estas y herramientas fiscales / tributarias, administrativas, económicas, etc.

Un plan territorial requiere hoy cumplir con tres condiciones básicas

• Un conjunto de estrategias claras y de mecanismos de gestión expresados en un documento accesible

• Un acuerdo político• Un marco de consenso construido

con las organizaciones de la sociedad

Principios / Objetivos Estrategias

Instrumentos de acción directa

Proyectos

Instrumentos de acción indirecta

Normas reglamentarias

Instrumentos y procedimientos de gestión

Nuevo Plan urbano+

Nueva normativa reglamentaria+

Instrumentos de gestión / PNSF S.A. +

Intervenciones estratégicas+

Reforma tributaria / Contribución por mejoras

+Actualización del catastro

Ges

tión

urb

ana

/ Ges

tión

del

sue

loPolítica e instrumentos fiscales

Políticas e instrumentos de regulación del suelo

Cobertura de infraestructura y prestación de servicios

Intervenciones urbanísticas Suf

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vido

Instrumentos legales / Movilización suelo ocioso

Articulación de políticas e instrumentos

Instrumentos de promoción y desarrollo

• Convenios urbanísticos• Consorcios de urbanización social• Corporaciones y/o empresas públicas ó mixtas• Reajuste de tierras ó englobamiento parcelario• Derecho de preferencia• Banco de Tierras Municipal• Expropiación• Premios de incentivo• Creación de Zonas Especiales de Interés

Social

Proyecto Bicentenario – Zárate

Límites del predio Electroducto existente

Zona baja inundable y no urbanizable / Sectores de cesión de espacios verdes Casco de la chacra / Espacio arbolado a preservar

Mejor utilización de la tierra (en

términos espaciales,

económicos, sociales y

ecológicos)

Incremento de los beneficios

obtenibles (si se lo compara con

la opción del urbanismo lote

a lote).

Incremento de los beneficios

obtenibles (si se lo compara con

la opción del urbanismo lote

a lote).

Mayores posibilidades de autofinanciación

del proyecto

Posibilidad de mayores

compensaciones a cargo de los

privados

El RT es la llave de un juego de “gana – gana”.

• Revisar la política fiscal– Valorización del Impuesto Inmobiliario

– Captación de plusvalías locales

Propuestas para una política de suelo alternativa

• La tierra es un activo que participa del proceso de desarrollo social• El mercado urbano genera valorizaciones de suelo que en parte pertenecen a la comunidad• Estos no son percibidos como tales y se pierde la oportunidad de: - Capturar las valorizaciones y redistribuirlas socialmente - Distribuir con equidad los costos y beneficios del proceso de desarrollo urbano - Financiar la ciudad - Promover compensaciones para situaciones especiales (protección del patrimonio urbano o ambiental) - Fomentar actividades

Recuperación de plusvalías

La movilización de parte (o de la totalidad) de aquellos incrementos del

valor de la tierra atribuibles a los esfuerzos de la comunidad para

convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal (impuestos, tasas,

contribuciones y otras formas) o, mas directamente, en mejoramientos “in situ”

en beneficio de los ocupantes o de la comunidad en general.

En base a M O Smolka – LILP

Argumentos para la recuperación de plusvalías

• Equidad en la distribución de las cargas y de los beneficios que genera el desarrollo urbano

• La distribución inequitativa de las rentas crea más pobreza

• Generación de recursos para el financiamiento legítimo de la ciudad

• Disciplinamiento del mercado del suelo contra la especulación

• Transparencia del funcionamiento de los mercados

Amplio menú de instrumentos para recuperación de plusvalías

• Impuesto inmobiliario (mecanismo por excelencia)

• Participación en plusvalías

• Contribución por mejoras

• Impuestos a tierra vacante o baldía

• Suelo creado / Otorgamiento oneroso del derecho de construir (techo legal de densidad)

• Cesiones de suelo

• Transferencia de derechos de construcción

• Operaciones urbanas

• Reajuste de tierras

Factores comunes

1. Factor generador: incrementos (pasados, actuales o futuros) del precio de la tierra asociados a beneficios urbanos inmediatos o directos

2. El pago no siempre es en dinero: diferentes variantes

3. Son instrumentos “ad – hoc” / Pueden no ser permanentes

4. Objetivos extrafiscales tan ó más importantes que los fiscales

Algunas lecciones

1. No hay un instrumento ideal

2. No son comparables ni directamente transferibles

3. Cada municipio debe crear su propio menú de instrumentos según condiciones locales

Se trata de un problema esencialmente político:

que el territorio sea objeto de la política y de liderar un rumbo de

desarrollo que cambie sustantivamente las tendencias

El desarrollo territorial no es un problema técnico que se resuelve con instrumentos tecnocráticos.

“Los efectos perversos del mercado sobre la ciudad no son

fatales sino resultado de opciones políticas perversas”