· 2013. 9. 13. · La fuente de la cual provienen los valores unitarios de urbanización presentados en la simulación financiera es el Listado de Precios Oficiales (Decreto 0328

Documento técnico de soporte

Simulación urbanística y financiera

Plan Parcial Ciudadela de la Justicia 2013 1

0

[2013]

Plan Parcial de Renovación Urbana

Ciudadela de la Justicia




Alcaldía de Santiago de Cali

Dr. Rodrigo Guerrero Velasco Alcalde

Secretaria de Vivienda Social

Dra. Amparo Viveros Vargas

Subsecretario de Renovación Urbana y Proyectos Especiales

Dr. Julián Lora

Empresa Municipal de Renovación Urbana EMRU E.I.C.

Arq. María Elena López Tenorio

Gerente




Plan Parcial de Renovación Urbana

Ciudadela de la Justicia

Santiago de Cali, Agosto 2013

Simulación Urbanística y Financiera




Equipo Consultor

Empresa Municipal de Renovación Urbana- EMRU E.I.C.E- (2013)

Gerente Arquitecta MARÍA ELENA LÓPEZ TENORIO

Equipo Técnico

Arquitecto. Mg. NELSON NOEL LONDOÑO PINTO

Arquitecto. Mg. CARLOS ANDRÉS ARGOTY BOTERO

Arquitecto MIGUEL ANGEL VARGAS GALLEGO

Arquitecto GIOVANNI MOSQUERA MOLINA

Geógrafo LUIS MÉNDEZ VARGAS

Socióloga ANA ELIZABETH MURILLO

Abogada PAOLA ANDREA MEJÍA GONZÁLEZ

Abogada VICTORIA ROSERO CHECA

Est. Gestión Urbana VALENTINA SOTO GIL

Est. Arq. JORGE ARMANDO NIÑO CASTILLO




SIMULACIÓN URBANÍSTICA Y FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA

CIUDADELA DE LA JUSTICIA EN SANTIAGO DE CALI

El documento que se presenta, tiene como propósito mostrar los resultados de la simulación urbanística y financiera del

Plan Parcial Ciudadela de la Justicia en el barrio El Calvario en el centro de Cali. La metodología seguida responde a los

lineamientos del Decreto 2181 de 2007 y la Ley 388 de 1997.

La construcción de indicadores, fue alimentada por la información urbanística y estructuración de costos realizada por la

EMRU E.I.C.E dentro de la formulación y ejecución del proyecto Ciudad Paraíso, el cual contiene dentro de su área de

planificación al plan parcial Ciudadela de la Justicia. Los indicadores para los valores directos de construcción de los

proyectos, se establecieron de acuerdo a los índices de costos para la ciudad de Cali contenidos en la publicación

Construdata Edición No. 165, página 61 para el m² de costo directo de construcción para oficinas, mientras que para el

valor de construcción de comercio se toma como referente el consignado en documento de formulación del plan parcial

de renovación urbana para el cercano barrio de San Pascual, quedando como costo directo de construcción por m² para

comercio en primer y segundo piso y para oficinas $ 1.400.000 y 1.092.496 respectivamente. La fuente de la cual

provienen los valores unitarios de urbanización presentados en la simulación financiera es el Listado de Precios Oficiales

(Decreto 0328 de Abril 16 de 2013) y la Lista de Análisis Unitarios del presente año, expedidos por la Gobernación del

Valle del Cauca, así como las referencias encontradas en el plan parcial para San Pascual, adoptado y ubicado en el

centro global de la ciudad.

El alcance del estudio muestra la combinación de variables arquitectónicas y financieras, dentro de un escenario posible

de aprovechamiento básico y máximo, de tal manera que se pueda conocer la estructuración de costos, beneficios y

condiciones de rentabilidad de los proyectos.

MARCO NORMATIVO.

Ley 388 de 1997: El artículo 19 especifica entre otros los requerimientos de viabilidad financiera del plan parcial en

aspectos como reparto de cargas y beneficios, evaluación financiera de las obras de urbanización y su programa de

ejecución.

Decreto 2181 de 2006: La evaluación financiera de las obras de urbanización de las unidades de actuación y su

programa de ejecución, junto con el programa de financiamiento.

CARGAS LOCALES DE LA URBANIZACIÓN: Las cargas locales de la urbanización que serán objeto de reparto entre

los propietarios de inmuebles de las unidades de actuación urbanística del plan parcial, incluirán entre otros

componentes, las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de




servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y telecomunicaciones, así como las cesiones para espacio

público y su adecuación, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios.

CUADRO DE ÁREAS.

El presente ejercicio financiero se sustenta en la elaboración de la simulación urbanística del plan parcial, cuyas áreas de

trabajo oficial corresponden a las presentadas en el siguiente cuadro general de áreas:

CUADRO GENERAL DE ÁREAS PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA

CUADRO DE ÁREAS RESUMEN

m2 Ha %

ÁREA BRUTA1 17.809,32 1,78 100,00%

MANZANA A-0202 7.265,12 0,73 40,8%

MANZANA A-0203 9.567,45 0,96 56,8%

ÁREA PRIVADA ACTUAL 16.832,57 1,68 94,5%

AFECTACIONES² CARRERA 12 378,48 0,04 2,1%

Total Afectaciones 378,48 0,04 2,1%

ÁREA NETA URBANIZABLE3 17.430,84 1,74 97,9%

CESIONES4

ESPACIO PÚBLICO 2.524,89 0,25 14,2% (*)

EQUIPAMIENTO - - 0,0%

REGULARIZACIÓN CRA. 10 250,95 0,03 1,4%

REGULARIZACIÓN CL. 13 CRA. 10 Y 11 376,91 0,04 2,1%




COMPLEMENTO CRA. 11 EN CL. 13 62,03 0,01 0,3%

COMPLEMENTO CRA. 11 EN CL. 12 51,92 0,01 0,3%

VÍAS LOCALES 1.905,05 0,19 10,7%

COMPENSACIÓN CRA. 11 814,23 0,08 4,6%

TOTAL CESIONES Y VÍAS Total Cesiones y vías 7.149,19 0,71 40,1%

ÁREA ÚTIL RESULTANTE 5 12.186,67 1,22 68,4%

1. Ámbito de aplicación art. 1, numeral 4, Decreto 2181 de 2006.

2. Áreas a las que se refiere el numeral 5, art. 1, Decreto 2181 de 2006.

3. Ámbito de aplicación art. 1, numeral 5, Decreto 2181 de 2006.

4. Ámbito de aplicación Capítulo II (de las cesiones obligatorias), artículo 352 -Acuerdo 069 de 2000 (POT)-. (*) La base de liquidación de las cesiones obligatorias de espacio público, corresponde a 16.832,57 m2, área correspondiente a la sumatoria de los predios actuales objeto de intervención. El área mínima obligatoria a ceder

es 2.524,89 m² de espacio público, el cual corresponde al 15% del área útil actual, es decir, el área objeto de

redesarrollo.




5. Ámbito de aplicación artículo 1, numeral 6, Decreto 2181 de 2006.

Cuadro 1. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.

Con el fin de realizar el ejercicio de Pre-factibilidad Financiera de la operación propuesta por el plan parcial en forma

global, se desarrolló la Matriz de CUANTIFICACIÓN GENERAL DE LA EDIFICABILIDAD, a partir de la cual se establece

el aprovechamiento en metros cuadrados (m2) posibles de construcción, resultantes de la ejecución del proyecto, según

los usos establecidos (Comerciales e Institucionales), que podrán ser desarrollados como consecuencia de la ejecución

del plan parcial.

CUADRO DE ÁREAS POR MANZANA

CUADRO DE ÁREAS

USO DESTINO MZ. Nº. DE

PREDIOS

ÁREA PRIVADA

ACTUAL ( m²)

ÁREA CONSTRUIDA

ACTUAL

ÁREA ÚTIL RESULTANTE

MZ

ESPACIO PÚBLICO EFECTIVO

CEDIDO

ÁREA Mz. (HASTA

SARDINEL)

ÁREA DE ANDENES

ÁREA A ADECUAR

E.P.

ÁREA ÚTIL A-0202 31 7.265,12 0,0 7.244,49 0,00

18.868,9 3.291,43

0,00

ÁREA ÚTIL A-0203 38 9.567,45 12.167,6

4.942,18 0,00 0,00

ESPACIO PÚBLICO 0,00 2.524,89 3.339,1

TOTALES - 69 16.832,6 12.167,6 12.186,7 2.524,9 18.868,9 3.291,4 3.339,1


De esta forma y como punto de partida se puede establecer que el Área Útil resultante del Plan Parcial es de 12.186,7

m2. El presente ejercicio de pre-factibilidad financiera, basado en un escenario de aprovechamiento básico, que en nada

limita al ejecutor en su posibilidad de hacer uso del potencial máximo al que tiene derecho, ha establecido un potencial

de desarrollo en metros cuadrados (Área Neta Construcción-Edificabilidad) de 24.078 m2 para la Unidad de Actuación

Urbanística 2. Este escenario básico se ha tomado solo para efectos de demostrar la factibilidad financiera, como

resultado de la aplicación de un índice de ocupación de 0,8 para los usos comerciales y servicios complementarios a la

Fiscalía General de la Nación que se desarrollarán en la misma y un índice de construcción de 6,72.

No obstante lo anterior, los aprovechamientos a los que tiene derecho el ejecutor del proyecto corresponden a unos

índices máximos de ocupación de 0,7 para la subárea donde se ubicará la sede de la Fiscalía General de la Nación y 0,8

en la zona destinada para usos comerciales y servicios complementarios a la Fiscalía. Los índices máximos de

construcción son 11,2 y 9,6 respectivamente; mientras que la altura máxima permitida al interior del área de planificación

es de 16 pisos para la sede de la Fiscalía General y 12 pisos para los usos comerciales y servicios complementarios a la

Fiscalía General de la Nación

Los datos de soporte pueden verse en la tabla de CÁLCULO DE APROVECHAMIENTOS (ESCENARIO 1:

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MAXIMO):




CÁLCULO DE APROVECHAMIENTOS

UNIDAD DE ACTUACIÓN

URBANÍSTICA

SUB-ÁREA

MZ USO DESTINO ÁREA ÚTIL I.O I.C

ÁREA DE OCUPACIÓN

ÁREA CONSTRUIBLE

(m²) (m²) (m²)

UAU 1 1 A-0202 ÁREA ÚTIL 7.244,5 0,7 11,2 5071,14 81.138,29

UAU 2 2 A-0203 ÁREA ÚTIL 4.942,2 0,8 9,6 3953,74 47.444,93

- - - - 12.186,67 - - 9.024,89 128.583,22 Cuadro 3. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.



No obstante lo anterior, los datos con los que se elaboró la pre-factibilidad financiera corresponden al escenario de

aprovechamiento urbanístico básico, donde se tomó para efectos de calcular índices de aprovechamiento básico (I.C.), el

70% del aprovechamiento máximo, conforme se muestra en los siguientes cuadros (ESCENARIO 2:

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO BÁSICO):


CCIO

PISO 1

CCIO

PISO 2

CCIO

PISOS >

CCIO

PISO 1

CCIO

PISO 2

CCIO

PISOS > TOTAL CCIO PISO 1 CCIO PISO 2 CCIO PISOS > 2 TOTAL

$ 1.400.000 $ 1.092.496 $ 1.092.496 -

6% 6% 89% 1.977 1.977 30.444 34.398 $ 3.817.408.000 $ 2.978.930.693 $ 45.875.532.674 $ 52.671.871.367

% POR PISO

VALOR DE CONSTRUCCIÓN

ESCENARIO 1: APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MAXIMO

ÁREA VENDIBLE APROVECHAMIENTO MÁXIMO

CCIO

PISO 1

CCIO

PISO 2

CCIO

PISOS >

CCIO

PISO 1

CCIO

PISO 2

CCIO

PISOS > TOTAL CCIO PISO 1

CCIO Y SERV.

PISO 2CCIO PISOS > 2 TOTAL

$ 6.000.000 $ 3.000.000 $ 2.500.000 -

6% 6% 89% 1.977 1.977 30.444 34.398 $ 11.861.232.000 $ 5.930.616.000 $ 76.109.572.000 $ 93.901.420.000

% POR PISO

VALOR VENTAS

ESCENARIO 1: APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MAXIMO

ÁREA VENDIBLE APROVECHAMIENTO MÁXIMO

USO

DESTINOÁREA ÚTIL I.O I.C CCIO PISO 1 CCIO PISO 2

CCIO PISOS

> 2TOTAL

(m²)

UAU 1 1 A-0202 ÁREA ÚTIL 7.244,49

UAU 2 2 A-0203 ÁREA ÚTIL 4.942,18 0,80 6,72 1.433 1.433 21.212 24.078

- - - - 12.186,67

ESCENARIO 2: APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO BÁSICO

ÁREA VENDIBLE APROVECHAMIENTO BÁSICO

UNIDAD DE

ACTUACIÓN

URBANÍSTICA

MZSUB-ÁREA

CÁLCULO DE APROVECHAMIENTOS




VALORES DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN APROVECHAMIENTO BÁSICO


VALORES DE VENTAS ESTIMADAS SEGÚN APROVECHAMIENTO BÁSICO


Con base en el aprovechamiento básico calculado, se establece la siguiente participación por manzana de los

aprovechamientos:

UNIDAD DE ACTUACIÓN

URBANÍSTICA

SUB-ÁREA

MZ USO DESTINO ÁREA ÚTIL % PARTICIPACIÓN

APROVECHAMIENTOS POR UAU (m²)

UAU 1 1 A-0202 ÁREA ÚTIL 7.244,5 63,10%

UAU 2 2 A-0203 ÁREA ÚTIL 4.942,2 36,90%

- - - - 12.186,67 100,00% Cuadro 9. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.

I.O I.C CCIO PISO 1 CCIO PISO 2CCIO PISOS

> 2TOTAL CCIO PISO 1

CCIO Y SERV.

PISO 2SERV. PISOS > 2 TOTAL

$ 1.400.000 $ 1.092.496 $ 1.092.496 -

0,80 6,72 1.433 1.433 21.212 24.078 $ 6.919.052.000 $ 5.399.311.881 $ 25.484.752.080 $ 37.803.115.961

VALOR DE CONSTRUCCIÓN



I.O I.C CCIO PISO 1 CCIO PISO 2CCIO PISOS

> 2TOTAL CCIO PISO 1

CCIO Y SERV.

PISO 2CCIO PISOS > 2 TOTAL

$ 6.000.000 $ 3.000.000 $ 2.500.000 -

0,80 6,72 1.433 1.433 21.212 24.078 $ 8.599.393.200 $ 4.299.696.600 $ 53.029.591.400 $ 65.928.681.200

VALOR VENTAS






VALORES DEL SUELO

El cálculo del valor del suelo inicial tiene como basamento los avalúos comerciales de cada uno de los predios al interior del área de planificación, elaborados por el Colegio de

Avaluadores de Camacol Valle en Septiembre de 2012, donde se pudo establecer un valor comercial de los mismos al interior del área de planificación de $17.171.624.094.oo,

así como un total de $5.595.158.367.oo correspondiente a los predios a adquirir para desarrollo de la UAU 2; por concepto de costo de cerramientos y demoliciones de éstos

últimos se estableció un valor de $424.066.940, éste último determinado por ofertas de proponentes y de acuerdo a lo pagado por servicios similares por la Empresa Municipal de

Renovación Urbana – EMRU EICE, según se expresa en el siguiente cuadro:

Cuadro 10. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E,. Avalúos comerciales.

Cuadro 11. Fuente: Elaboración EMRU EICE, Avalúos comerciales.

VALOR DEL SUELO POR MANZANAS ACTUALES1

USO DESTINO MANZANANº. DE

PREDIOS

ÁREA

PRIVADA

ACTUAL

ÁREA

CONSTRUIDA

ACTUAL

PERÍMETRO

MZ (ml)SUELO (2013)

EDIFICACIÓN

(2013)

TOTAL AVALÚO

(2013)

VALOR

DEMOLICIONES

VALOR

CERRAMIENTO

TOTAL

DEMOLICIÓN +

CERRAMIENTO

TOTAL SUELO +

DEMOLICIONES

ÁREA ÚTIL A-0202 30 7.265,12 0 352,68 2.350.263.025$ 6.866.160.927$ 9.216.423.952$ -$ 27.001.181$ 27.001.181$ 9.243.425.133$

ÁREA ÚTIL

ESPACIO PÚBLICO

TOTALES 68 16.833 12.168 752,26 4.744.720.025$ 12.426.904.069$ 17.171.624.094$ 565.793.400$ 57.593.026$ 623.386.426$ 17.795.010.520$

Valor promedio M2 1.053.756$

NOTA:

399,58 8.551.585.387$ 2.394.457.000$ 5.560.743.142$ 7.955.200.142$ 565.793.400$ 30.591.845$ 596.385.245$

1. Los valores aquí consignados son los insumos del cálculo de cargas urbanísticas del plan parcial.

A-0203 38 9.567,45 12.168

VALOR DEL SUELO UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 2

USO DESTINO MANZANANº. DE

PREDIOS

ÁREA

PRIVADA

ACTUAL

ÁREA

CONSTRUIDA

ACTUAL

PERÍMETRO

MZ (ml)SUELO (2013)

EDIFICACIÓN

(2013)

TOTAL AVALÚO

(2013)

VALOR

DEMOLICIONES

VALOR

CERRAMIENTO

TOTAL

DEMOLICIÓN +

CERRAMIENTO

TOTAL SUELO +

DEMOLICIONES

ÁREA ÚTIL A-0203 27 6.317,16 8.462 399,58 1.606.940.000$ 3.988.218.367$ 5.595.158.367$ 393.475.095$ 30.591.845$ 424.066.940$ 6.019.225.307$

NOTA:

1. Los valores aquí consignados se han establecido para efectos de determinar la pre-

factibilidad de la Unidad de Actuación Urbanística 2, a ser desarrollada por medio de la

concurrencia de un privado interesado.




CUANTIFICACIÓN GENERAL DE LAS CARGAS LOCALES

Para comenzar es necesario recalcar que respecto al desarrollo de la UAU 1, en la actualidad la Fiscalía General de la

Nación adelanta las acciones administrativas ante el Departamento Nacional de Planeación y el Ministerio de Hacienda

para la obtención de recursos y la estructuración del negocio mediante la modalidad de asociación público-privada.

Por otra parte, de conformidad al marco legal vigente en la materia, las cargas locales a las que se obliga el presente

plan parcial, corresponden a la cesión de zonas verdes, la adecuación de espacio público, la restitución de las redes de

servicios públicos y los aportes para el plan de gestión social. Sin embargo se aclara que el valor por concepto de suelo

para espacio público no hace parte del valor objeto de reparto, por cuanto será asumido por el Municipio de Santiago de

Cali, como parte del aporte municipal al desarrollo del proyecto.

Para el caso de la restitución de redes de servicios públicos, EMCALI EICE insta a reponer las tuberías existentes con

los mismos diámetros cuando se amplíen o construyan nuevas calzadas, cuando se modifiquen ya sea por

pavimentación, reparcheo y refuerzo de la carpeta asfáltica o de concreto; cuando las tuberías sean de Asbesto

Cemento (AC) o Hierro Fundido (HF) y deban ser cambiadas a PVC u otro material aceptado en las normas vigentes de

EMCALI EICE y cuando el tiempo de servicio supere los 30 años o si se tiene un registro de daños que amerite el

cambio; sin embargo, en la Simulación Urbanística y Financiera (Ver Cuadro 12) se contempla, para garantizar la

prestación efectiva, la reposición de la totalidad de las redes secundarias de los servicios públicos domiciliarios y los

colectores en ladrillo que sean intervenidos por los proyectos deben ser reemplazados con una tubería con el diámetro

equivalente, chequeando el área tributaria servida. Se menciona para tener en cuenta que la restitución de las redes

matrices del sector fue realizada por EMCALI EICE en el marco de la construcción de las Troncales de las Calles 13 y 15

y la Carrera 15 del Sistema Integrado de Transporte Masivo.

El valor que le corresponde a la Unidad de Actuación Urbanística 1, por concepto de los costos del Plan de Gestión

Social, será asumido por el Municipio de Santiago de Cali, en el marco de los Acuerdos Legales vigentes entre la

Fiscalía General de la Nación y el Municipio de Cali. El REPARTO EQUITATIVO DE LAS CARGAS, por cada manzana o

unidad de gestión (UG) obedece al aprovechamiento medio proyectado y se especifica en el cuadro No. 12 REPARTO

EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS POR UNIDADES DE ACTUACIÓN RESULTANTES.

A continuación se hace una síntesis del cálculo de las cargas urbanísticas del plan parcial en el siguiente cuadro:

CÁLCULO DE CARGAS LOCALES DE LA URBANIZACIÓN PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA

COMPRA DE SUELO PARA ZONAS VERDES REPARTO DE CARGAS

CESIÓN SUELO OBJETO REPARTO Mt² Valor $/Mt² Costo Total Compra

Predios) UAU 1 (Fiscalía)

UAU 2 (Usos Complementarios)

Cesión espacio público manzana A -203 (m2) 2.524,89 $ 890.623 $ 2.248.721.764 $ - $ - Cesión Vía ampliación Calle 12 (frente a mz. A-0202) 222,30 $ 1.268.585 $ 282.006.497 $ - $ -

Cesión Vía ampliación Calle 12 (frente a E.P.) 194,26 $ 890.623 $ 173.012.475 $ - $ - Cesión Vía ampliación Calle 12 (frente a mz. A-0203) 224,63 $ 890.623 $ 200.060.704 $ - $ -

Demoliciones 3.822,63 $ 49.682 $ 189.915.364 $ - $ -

SUBTOTAL CESIÓN SUELO 3.093.716.804 $ - $ -

ADECUACIONES SUELO




ACTIVIDAD Mt² $/Mt² $ Total UAU 1 (Fiscalía) UAU 2 (Usos

Complementarios)

ANDENES + INSTALACIONES 3.291,43 $ 127.000 $ 418.011.610 $ 263.772.734 $ 154.238.876

AMPLIACION Kra. 12 378,48 $ 185.000 $ 70.018.800 $ 44.183.104 $ 25.835.696

RENOVACION DE VIAS 1.109,63 $ 119.104 $ 132.160.832 $ 83.395.827 $ 48.765.005

Adecuación Zonas blandas 2.373,57 $ 15.600 $ 37.027.754 $ 23.365.169 $ 13.662.585

Adecuación Zonas duras 1.017,25 $ 78.400 $ 79.752.086 $ 50.324.980 $ 29.427.107

TOTAL URBANISMO LOCAL SIN COMPRA PREDIOS $ 736.971.083 $ 465.041.813 $ 271.929.269

REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS

ACTIVIDAD ML $/ML $ Total UAU 1 (Fiscalía) UAU 2 (Usos

Complementarios)

RED DE ALCANTARILLADO 298,26 $ 230.600 $ 68.778.756 $ 43.400.614 $ 25.378.142

RED DE ACUEDUCTO 379,23 $ 172.400 $ 65.379.252 $ 41.255.467 $ 24.123.785

RED DE ELÉCTRICA 379,23 $ 1.544.000 $ 585.531.120 $ 369.480.513 $ 216.050.607

RED DE TELECOMUNICACIONES 208,32 $ 930.000 $ 193.737.600 $ 122.251.859 $ 71.485.741

TOTAL REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS $ 913.426.728,00 $ 576.388.453 $ 337.038.275

TOTAL CARGAS LOCALES DE LA URBANIZACIÓN A REPARTIR EQUITATIVAMENTE $ 1.650.397.811 $ 1.041.430.266 $ 608.967.544

CÁLCULO OTRAS OBLIGACIONES PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA

TOTAL PLAN DE GESTIÓN SOCIAL2 $ 447.168.446,00 $ 282.171.214 $ 164.997.232

TOTAL OBLIGACIONES DEL PLAN PARCIAL $ 2.097.566.257 $ 1.323.601.480 $ 773.964.776

EQUIVALENCIA DE LAS CARGAS TOTALES EN PUNTOS3 3.558

EQUIVALENCIA EN PUNTOS DEL COSTO A SER ASUMIDO POR EL MUNICIPIO DE CALI POR CONCEPTO DE IMPLEMENTACIÓN DEL PLAN DE GESTIÓN SOCIAL DEL PROYECTO

479

NOTA:

1. El valor por concepto de suelo para espacio público, no hace parte del valor objeto de reparto, por cuanto será asumido por el Municipio de Santiago de Cali, como parte del aporte municipal al desarrollo del proyecto.

2. El valor que le corresponde a la Unidad de Actuación Urbanística 1, por concepto de los costos del Plan de Gestión Social, será asumido por el Municipio de Santiago de Cali, en el marco de los Acuerdo Legales vigentes entre la Fiscalía General de la Nación y el Municipio de Cali.

3. El valor equivalente a cada punto corresponde a un (1) Salario Mínimo Legal Vigente de Colombia, el cual será ajustado en el tiempo conforme a los incrementos de Ley.





De acuerdo a la cuantificación general de las cargas locales la compra de predios para la cesión de zonas verdes, ampliación de vías y equipamiento suman $ 3.093’716.804,oo; sin embargo éste no hace parte del valor objeto de reparto, ya que será asumido por el Municipio de Santiago de Cali, como parte del aporte municipal al desarrollo del proyecto. Los costos de adecuación del suelo de la infraestructura pública en área de cesión cuestan $ 736’971.083,oo y los costos de la infraestructura de Servicios públicos corresponden a $ 913’426.728,oo, para un total de $ 1.650’397.811 de Cargas Locales de la Urbanización a repartir equitativamente. Por otro lado, los costos del plan de gestión social correspondiente a la UAU 2 ascienden a $447.168.446,oo. En resumen, las cargas totales a las que se obliga el plan parcial corresponden a $2.862.294.621.oo.

REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS

El REPARTO EQUITATIVO DE LAS CARGAS, por cada manzana o unidad de gestión (UG) de acuerdo al aprovechamiento medio proyectado, se especifica a continuación:

REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS POR UNIDADES DE ACTUACIÓN RESULTANTES

UAU ÁREA ÚTIL

MANZANA

APROVECHAMIENTOS % DE PARTICIPACIÓN EN

APROVECHAMIENTOS POR MANZANA ÚTIL*

CARGAS (EN

PUNTOS)**

VALOR CARGAS A COSTO AÑO 2013 (M2 CONSTRUIBLES

POR UAU)

UAU 1 7.244,49 81.138,29 63,10% 2.245 $ 1.323.601.480

UAU 2 4.942,18 47.444,93 36,90% 1.313 $ 773.964.776

TOTALES 12.186,67 128.583,22 100,00% 3.558 $ 2.097.566.257

* Participación calculada con base en el aprovechamiento urbanístico del plan parcial.

** El valor equivalente a cada punto corresponde a un (1) Salario Mínimo Legal Vigente Colombiano, el cual será ajustado en el tiempo conforme a los incrementos de Ley.


PRODUCTOS INMOBILIARIOS PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA

Precio de Venta de Productos Inmobiliarios:

Para éste caso los atributos que tienen mayor incidencia en el valor comercial de los locales comerciales son: Los

tamaños, los cuales después de cierta magnitud disminuye su precio unitario, la presencia de una elevada renta media

en la zona, la accesibilidad que se verá mejorada sustancialmente al desarrollarse el plan parcial y el nivel de

concentración (cuánto mayor concentración de locales, mayor es su precio) – (El Olivar Andaluz, Territorio y Economía,

Baeza/Jaén. Julio 2008).

Bajo el escenario de Territorio Renovado, el área de planificación del plan parcial Ciudadela de la Justicia mejorará sus

condiciones de accesibilidad, afianzará una renta media significativa por la alta concentración de Demanda (localización

de los servicios del sector justicia, colindante a una Troncal del Sistema Integrado de Transporte Masivo MIO , cercano a

desarrollos comerciales, a servicios institucionales, financieros y a vivienda de alta densidad) y las economías de

aglomeración jalonarán el precio de venta de los locales comerciales y de servicios complementarios propuestos al

interior del área de planificación.




La construcción de las obras públicas que mejoran las condiciones sociales de la zona, la ampliación de andenes, la

cesión y adecuación de espacio público, la accesibilidad a los desarrollos, la incorporación del proyecto para la sede

regional de la Fiscalía General de la Nación en el plan parcial, la construcción de la Estación Intermedia del SITM en el

área de planificación del plan parcial El Calvario (sobre la Carrera 11 entre Calles 13 y 15) y los desarrollos

habitacionales de alta densidad propuestos en el plan parcial para el barrio San Pascual son también dinamizadores de

las ventas por incrementos en la demanda, rubros de costos determinantes en la formación del precio de venta.

Bajo las consideraciones anteriores los precios de venta de los productos inmobiliarios de la operación del plan parcial

Ciudadela de la Justicia se han tasado en los siguientes valores:

PRODUCTOS INMOBILIARIOS ÁREA VENTA VALOR / M2 TOTAL VENTAS

Comercio y Servicios Piso 1 1.433 6.000.000 8.599.393.200

Comercio y Servicios Piso 2 1.433 3.000.000 4.299.696.600

Comercio y Servicios Otros Pisos 21.212 2.500.000 53.029.591.400


Las unidades de actuación urbanística y/o de gestión adoptadas en el plan parcial consisten en un área conformada por

uno o varios predios o inmuebles que deben ser urbanizados o construidos como una unidad integral dentro del mismo,

que implica la gestión asociada entre los propietarios. Ésta se da mediante el reajuste de suelos, la integración

inmobiliaria o la cooperación entre partícipes. Su propósito es facilitar el reparto equitativo entre los propietarios de las

cargas correspondientes al desarrollo urbanístico de beneficio local; las cesiones y la realización de obras públicas de las

redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y telecomunicaciones de

beneficio local; las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de

equipamientos comunales de beneficio local; y los beneficios resultantes de los aprovechamientos que se deriven del

proyecto urbanístico tanto del potencial constructivo como del potencial de usos asignado.

El plan parcial Ciudadela de la Justicia ha dispuesto dos (2) unidades de actuación urbanística y/o de Gestión. El criterio

fundamental tenido en cuenta para su delimitación surge de la necesidad imperante de contar en la ciudad con una sede

única para la Fiscalía General de la Ciudad, de un proyecto de usos comerciales y servicios complementarios a la sede

de la Fiscalía que aglutinara los usos del sector justicia en una zona, que permitiera su apalancamiento y facilitara la

gestión predial; las vías principales, las condiciones financieras y económicas que permitieran hacer posible el reparto

equilibrado de las cargas y beneficios y la relativa homogeneidad en la distribución de la división predial que facilite los

procesos de integración inmobiliaria, el reajuste de suelos ó la cooperación entre participes. La delimitación precisa de

las UAU se definió mediante la modelación urbanística y financiera que permitió identificar el punto de equilibrio entre los

costos y los aprovechamientos, para asegurar así la viabilidad financiera de cada una de las UAU. Estas unidades de

actuación urbana (UAU) y/o gestión son:




Unidad de Actuación Urbanística 1: Conformada por la manzana con identificación catastral No. A-0202. Se encuentra

delimitada por las calles 12 y 13 y las carreras 10 y 11 de la actual nomenclatura urbana municipal.

Unidad de Actuación Urbanística 2: Conformada por un sector de la manzana con identificación catastral No. A-0203.

Se encuentra precedida del globo de terreno que corresponde a la respectiva cesión de espacio público que hace el plan

parcial. Se encuentra delimitada por las calles 12 y 13 y las carreras 11 y 12.

PLANO DE DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O DE GESTIÓN

Imagen 1. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.

Área de Cesión por concepto de Espacio Público

El modelo de gestión planteado para la generación de las áreas de cesión obligatoria de espacio público, al interior del

plan parcial de renovación urbana Ciudadela de la Justicia, se estructura a partir del siguiente esquema:

1. Teniendo en cuenta que no hace parte del valor objeto de reparto la compra de suelo y la demolición de

edificaciones para la cesión de zonas verdes, ya que será asumido por el Municipio de Santiago de Cali, como

parte del aporte municipal al desarrollo del proyecto, a cada unidad de actuación urbanística y/o de gestión




derivada del plan parcial, se le ha asignado una participación en las cargas urbanísticas correspondientes a la

adecuación del suelo y la restitución de las redes de servicios públicos, de acuerdo con el potencial de

edificabilidad posible para cada una, de conformidad con el reparto equitativo de cargas y beneficios

desarrollado en la simulación urbanística y financiera del plan. El desarrollo de las obras correspondientes

pueden ser adelantadas directamente por cada promotor o desarrollador de las UAU o en su defecto, éstas

cargas tasadas en pesos de hoy, y traducidas a puntos, podrán ser aportadas por los promotores de cada UAU

y/o de gestión al encargo fiduciario que para dicho efecto constituya la entidad gestora. Las áreas destinadas

en el plan parcial como cargas urbanísticas para cesiones de espacio público, no hacen parte de las unidades

de actuación urbanística y/o de gestión, sin embargo, eventualmente pueden ser ejecutadas como parte de los

desarrollos inmobiliarios derivados de las mismas, atendiendo a la distribución que se deriva del reparto

equitativo de cargas y beneficios.

2. De optar por la constitución de un encargo fiduciario para el desarrollo de las obras correspondientes a las

cargas locales de la urbanización, los aportes deberán ser destinados a la construcción del espacio público y7o

la reposición de redes de servicios públicos. En su totalidad serán manejados por un encargo fiduciario que la

entidad gestora constituya para dicho fin exclusivo. En el manejo de este encargo deben hacer parte los

promotores o gestores de ambas unidades de actuación urbanística y/o de gestión y entidad gestora, la cual

tendrá participación de la Empresa Municipal de Renovación Urbana EMRU E.I.C.

3. La ejecución de las obras de construcción para la generación del espacio público requerido y la reposición de

las redes de servicios públicos se harán con cargo a los recursos disponibles en el encargo fiduciario, una vez

se disponga de los aportes correspondientes realizados por la(s) unidad(es) de actuación urbanística y/o de

gestión, garantizándose así en un tiempo prudente, el desarrollo de la unidad completa del espacio público

definido en el plan parcial. Para el mismo, se entenderá por unidad completa de espacio público, el globo de

terreno entre las unidades de actuación urbanística y/o de gestión designado como CESIÓN DE ESPACIO

PÚBLICO (Ver PLANO 23/26 DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O DE

GESTIÓN).

4. Los propietarios de los predios donde se localizará el espacio público deberán tener la posibilidad de hacer

parte del desarrollo de la unidad de actuación urbanística y/o de gestión 2, mediante el aporte de sus predios al

desarrollo de la misma. El ofrecimiento para esta participación debe ser garantizada por parte del(os)

promotor(es) o gestor(es) de la UAU, en función del valor establecido en el avalúo comercial de cada predio y

será coordinado por parte de la entidad gestora del plan parcial.

5. Las licencias de urbanización o construcción expedidas en el marco de la ejecución del plan parcial Ciudadela

de la Justicia, deberán contener la distribución de las cargas de adecuación del suelo y la reposición de redes




de servicios públicos domiciliarios, la forma en la cual se asumirán, y serán objeto de estricta vigilancia y

control por parte del Departamento Administrativo de Planeación Municipal.

ESTADO DE RESULTADOS PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA

A partir del desarrollo de un ejercicio urbanístico, económico y financiero y de la simulación de un escenario de

aprovechamiento básico, solo expresado para efectos de demostrar la factibilidad financiera del proyecto, y que en nada

limita al ejecutor en cuanto a la potencialidad a la que tiene derecho por la aplicación de los índices máximos de

ocupación y construcción de los que habla la ficha normativa, se genera el siguiente estado de resultados:

ESTADO DE RESULTADOS UAU 2 PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA

CAPÍTULO VALOR % ITEM ESPECÍFICO VALORES ESPECÍFICOS %

PREDIOS $ 6.019.225.307 9,13% Suelo + Construcción $ 5.595.158.367 8,49%

Demoliciones y Cerramiento $ 424.066.940 0,64%

URBANISMO $ 608.967.544 0,92%

Vías $ 74.600.701 0,11%

Andenes $ 154.238.876 0,23%

Adecuación de Espacio Público $ 43.089.692 0,07%

Redes de Servicios $ 337.038.275 0,51%

CONSTRUCCIÓN $ 37.803.115.961 57,34% Costos Directos $ 37.803.115.961 57,34%

INDIRECTOS $ 9.017.897.002 13,68%

Gastos Legales $ 1.120.787.580 1,70%

Estudios, diseños $ 1.318.573.624 2,00%

Mercadeo y Ventas $ 3.296.434.060 5,00%

Gerencia Proyecto $ 1.648.217.030 2,50%

Impuestos $ 659.286.812 1,00%

Seguros $ 527.429.450 0,80%

Plan de Gestión Social $ 447.168.446 0,68%

FINANCIEROS $ 3.296.434.060 5,00% Intereses $ 3.296.434.060

5,00%

TOTAL COSTOS $ 56.745.639.874 86,07%

TOTAL VENTAS $ 65.928.681.200 100,00%

UTILIDAD BRUTA $ 9.183.041.326 13,93%

NOTA: El estado de resultados que aquí se presenta, corresponde al resultado del ejercicio de pre-factibilidad elaborado para la Unidad de Actuación Urbanística 2, la cual será desarrollada por medio de la concurrencia del sector privado, y la cual fue realizada con base en un aprovechamiento básico, que corresponde al 70% del aprovechamiento máximo.





El cronograma sobre el cual se sustentan los flujos de efectivo de la unidad de gestión 2, y que muestra las etapas de ejecución de la misma, se muestra a

continuación en el cuadro 16:


Los flujos de efectivo, sobre los cuales fueron construidos los indicadores de rentabilidad de la UAU 2, obedecen a la lógica de demostrar la viabilidad del proyecto en un

escenario básico.

FLUJO DE EFECTIVO EN EL TIEMPO – INDICADORES DE RENTABILIDAD

FLUJO DE EFECTIVO UAU 2

MES TOTAL INGRESOS A

CAJA EGRESOS CAJA

SALDO CAJA ANTES DE REEMBOLSO CAPITAL RIESGO

ABONO CAPITAL RIESGO

UTILIDAD OPERACIONES INVERSIONISTA

FLUJO DE EFECTIVO PROYECTO

1 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)

2 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)

3 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)

4 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)

5 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)

6 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)

7 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)

8 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)

9 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)

10 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)

11 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)

12 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

13 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

Actividades Específicas No. Meses 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

Enajenación Voluntaria o expropiación 8 1 1 1 1 1 1 1 1

Ejecución plan de Gestión Social 8 1 1 1 1 1 1 1 1

Elaboración estudios técnicos 8 1 1 1 1 1 1 1 1

Licencias 11 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Preventas 6 1 1 1 1 1 1

Ejecución de Obra 12 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Ventas 15 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Post-Ventas 1 1

Meses de Inversión 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN UAU 2PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA




14 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

15 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

16 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

17 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

18 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

19 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

20 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

21 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

22 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

23 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868

24 $ 10.713.410.695 $ 10.274.887.505 $ 438.523.190 $ 276.335.615 $ 162.187.575 $ 276.335.615 $ 438.523.190

25 $ 10.713.410.695 $ 10.274.887.505 $ 438.523.190 $ 276.335.615 $ 162.187.575 $ 276.335.615 $ 438.523.190

26 $ 10.713.410.695 $ 10.274.887.505 $ 438.523.190 $ 276.335.615 $ 162.187.575 $ 276.335.615 $ 438.523.190

27 $ 10.713.410.695 $ 10.274.887.505 $ 438.523.190 $ 276.335.615 $ 162.187.575 $ 9.459.376.940 $ 438.523.190

- $ 122.674.321.074 $ 97.845.189.895 $ 24.829.131.179 $ 15.646.089.853 $ 9.183.041.326 $ 9.183.041.326 $ 24.829.131.179


SINTESIS VALORES

Predios $ 6.019.225.307 9,13%

Urbanismo + Estudios $ 9.626.864.546 14,60%

Construcción $ 37.803.115.961 57,34%

Intereses $ 3.296.434.060 5,00%

Total Costos $ 56.745.639.874 86,07%

Total Ventas UAU $ 65.928.681.200 100,00%

Utilidad Bruta $ 9.183.041.326 13,93%

Capital de Riesgo requerido $ 15.646.089.853 23,73%

Financiación $ 41.099.550.021 62,34%

SÍNTESIS INDICADORES FINANCIEROS UAU

TASA DE DESCUENTO DEL DINERO Vs MERCADO ACCIONARIO (22% - 30%) 20%

RENDIMIENTO 1,53%

DTF 16 ABRIL 2013: 4,48% + 6 PUNTOS 12%

RENDIMIENTO 0,95%




VALOR TASA OPORTUNIDAD

VPN CAPITAL DE RIESGO $ 5.526.450.073 20%

VPN PROYECTO $ 6.158.274.800 12%

MENSUAL ANUAL

TIR CAPITAL DE RIESGO 3,11% 37,31%

TIR PROYECTO 3,94% 47,22%


Documents

· 2013. 9. 13. · La fuente de la cual provienen los valores unitarios de urbanización presentados en la simulación financiera es el Listado de Precios Oficiales (Decreto 0328