3 CÁlCUlO DO FATOR. DE DEPRECIAÇÃO o · 2018. 9. 17. · d;J

;2c2s'6

AAAUDA SIMÕES

3,2 .:.t,. CÁlCUlO DO FATOR. DE DEPRECIAÇÃO

o fotor de adequação ao obsolctismo e ao estado de ~ , .. 1-0 (J::-oc·) é determinado }Jcla seguinte exprcssã<·)·· conscr vdC, · - .. " ·

fOC == R + K .x ( 1-R), onde:

R === l ;ocficientc residual correspondente ao padrão

K : Coeficiente de Ross/Heidecke

O coeficiente residual será obtido através do tipo e do padrão do imóvel conforme tabela 1, a seguir reproduzida:

TABELA 1

Cl,ASSI!: TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL - 1 VALOR RESIDUAL

"Ir"- (anos) , - "R" -(%)

RESfl)ENCIAL BARRACO RÚSTICO 5 o SIMPLES 10 o

CASA RÚSTICO 60 20

PROLETÁRIO 60 20

ECONÔMICO 70 20

SIMPLES 70 20

MÉDIO 70 20

SUPERIOR 70 20

FINO 60 20

LUXO 60 20

COMERCIAL ESCRITÓRIO ECONÔMICO 70 20

-

SIMPLES 70 20

MÉDIO 60 20

SUPERIOR 60 20

FINO so 20

LUXO so 20

GALPÕES RÚSTICO 60 20

SlMPLES 60 20

MÉDIO 80 20

SUPERIOR 80 20

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\-

ARRUDA SIMÕES

~·7 - 225 -

De acordo com a Tabela 1, apresentamos a seguir as vidas e. enciais das edificações, os coeficientes residuais correspondentes a

reier · fi . t d R IR .d cada padrão construtivo e os coe 1c1en es e oss e1 ecke.

Para imóvel comercial/serviços, tipo escritório, padrão simples, a vida referencial corresponde a 70 anos e o valor residual equivale a 20%.

Para imóvel comercial/serviços, tipo galpão, padrão médio, a vida referencial corresponde a 80 anos e o valor residual equivale a 20%.

Para as coberturas padrão médio a vida referencial corresponde a 20 anos e o valor residual equivale a 10%.

A vida útil dos prédios da portaria, administração/vestiários e escritórios é de 70 anos, possuindo as referidas construções a idade estimada na data da vistoria de 3 O anos, a idade em percentual da vida referencial corresponde a 0,43 ou 43%.

A vida útil para galpões é de 80 anos, possuindo o imóvel a idade estimada na data da vistoria de 40 anos, de modo que a idade em percentual da vida referencial corresponde a 0,50 ou 50%.

A vida útil das coberturas corresponde a 20 anos, possuindo o imóvel a idade estimada na data da vistoria de 1 O anos, de modo que a idade em percentual da vida referencial con-esponde a 0,50 ou 50%.

O estado de conservação da edificação será classificado de acordo com a graduação que consta do quadro A, a seguir:

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DESDE 1

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ARRUDA ,SIMÕES

QUADRO A

- ESTADO f?A Depreciação CARACTERiSTICAS

Ref. EDJFICAÇAO: (%)

- 0,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancíal , com menos de dois anos, 8 Nova que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.

- Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de doí <, ano!>, Entre nova e 0,32 que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor

b regular a sua aparência.

- Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo Regular 2,52 estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras

e superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.

- Entre regular e Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo

d necessitando 8,09 estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e

reparos simples superficiais e pintura interna e externa.

- Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e Necessitando de 18,10 externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem

e reparos simples recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.

~ Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e

Necessitando de externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam

f reparos de 33,20 ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas simples a peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a

importantes substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura

Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de

Necessitando de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do

g reparos 52,60 sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas

importantes mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.

Necessitando de Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou

reparos recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria,

h importantes a 75,20 reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas.

edificação sem Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da

valor impermeabilização ou do telhado.

i Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.

No presente caso, o estado de conservação das edificações se enquadra no item "e) necessitando de reparos simples".

O coeficiente "K" será obtido na tabela 2, mediante dupla entrada, na linha a idade em percentual da vida referencial e na coluna o

de conservação.

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" . ..

c2~GI

ARRUDA SIMÕES

- 227 -TABELA2 --- ESTADO DE CONSERVAÇÃO

J/I,*100% b e d e f 2. h a

~ 0.990 0.987 0.965 0.910 0,811 0.661 0.469 0,246

- 4 0,979 0.976 0.954 0,900 0.802 0,654 0.464 0,243

- 6 0.968 0.965 0.944 0,890 0.793 0,647 0,459 0,240

- s 0.957 0.954 0.933 0,880 0,784 0,639 0,454 (),237

- 10 0.945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234

- 12 0.933 0,930 0,909 0,858 0,764 0,623 0,442 0,231

- 14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,753 0,615 0,436 0,228

- ]6 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225

-18 0,894 0,891 0,871 0,822 0,732 0,597 0,424 0,222

- 20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,2 18

- 22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215

- 24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,568 0.403 0,21 l

~ :./:

-.---!.

- 26 0,836 0,833 0,815 0,768 0,685 0,558 0,396 0,207

- 28 0,821 0,818 0,800 0,755 0,672 0,548 0,389 0,204 ~

30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 - 32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196 ~

34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,191

36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,618 0,504 0,358 0,187 :~ --

38 0,738 0,736 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183

40 0,712 0,710 0,694 0,662 0,583 0,476 0,337 0,177

42 0,701 0,699 0,683 0,645 0,574 0,468 0,332 0,174

44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,559 0,456 0,324 0,169

46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165

48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160

50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155

52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150

54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145

56 0,563 0,561 0,549 0,517 0,461 0,376 0,267 0,140

58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134

60 0,512 0,510 0,499 0,471 0,419 0,342 0,243 0,127

62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,124

64 0,475 0,473 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118

66 0,452 0,451 0,441 0,415 0,370 0,302 0,214 O, 112

68 0,429 0,428 0,418 0,394 0,351 0,287 0,203 0,106

70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100 72 0,378 0,377 0,368 0,347 0,3 10 0,253 0,179 0,094 74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088 76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082 78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,251 0,204 0,145 0,076 80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 O, 187 0,133 0,069 82 0,254 0,253 0,248 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063

- 84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 O, 152 0,108 0,056 86 0,200 0,199 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050 88 0,173 0,172 0,169 0,159 0,142 O, 116 0,082 0,043

~ 90 0,145 0,145 0, 141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036

- 92 O, 117 0,117 0,114 0,108 0,096 0,078 0,055 0,029

- 94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022 - 96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,039 0,028 0,015

- 98 0,030 0,030 0,029 0,028 0,025 0,020 0,014 0,007

- 100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000

ARRUDA SIMÕ'ES Consultoria, Avaliações & Perícias 'ais de Araújo, ºl 55 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim B.ibl - Tel: (11) 3079.4633

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------------~ ~ ~ ~. d;J.<ó r:2

ARRUDA SIMÕES _{[ Deste modo, o coeficiente K resultante da aplicação da entrada

item "e" com percentual de "43", corresponde a 0,567 e, com do tual de "50" corresponde a 0,512. percen '

Assim sendo, os coeficientes de depreciação FOC, equivalem aos seguintes montantes:

FOC == R + K x (1 - R)

FOC1 == 0,20 + 0,567 x (1 - 0,20) = 0,654

FOC2 == 0,20 + 0,512 x (1 - 0,20) = 0,61 O

pQC3 = 0,10 + 0,512 x (1 - 0,10) = 0,561

3.2.3.- CÁLCULO DO VALOR DAS CONSTRUÇÕES ..

3.2.3.t- VAlOR DAS COl'ls·rtUÇOES E BEl'IFEffOllAS DOS IMÓVEJS 1# 2 E 3

O valor das construções e benfeitorias dos imóveis 1, 2 e 3 se encontram unificadas e destinam-se a quadra de tênis e construções relacionadas.

3.2.3.tt- VAlOR DA ADMJl'us·rRAÇÃONEs·rtÁRIOS

O valor do prédio da administração/vestiários edificado no interior do imóvel 1, no presente caso é dado pela seguinte expressão:

Vc1 == Ac1 x Vuc1 x Foc1, onde:

Vc1 '=' Valor da construção administração/vestiários

Ac1 ""Área construída da administração/vestiários: 127,50m2

Vuc, ""Valor unitário da administração/vestiários: R$ 1.578,57 /m2

~oc. • ""tor de adequação ao obsoletismo e conservação: 0,654

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·;~.~?~· :rr1t ~v:~

~' ....... ·, ,.,, _>-1

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~~(Ó3

ARRUDA SIMÕES

Substituindo e calculando, temos:

Vci === I27,50m2 x R$ l .578,57 /m2 x 0,654

Vci === R$ 131.629,06 equivalendo a R$ 132.000,00 redondos.

(CENTO E TRINTA E DOIS MIL REAIS)

O valor é válido para junho de 2.017.

3.2.3.t2.- VAlOR DA COBER'"fURA - C~IURRASQUEIRA

_á.

O valor da cobertura da área de churrasqueira edificada no interior do imóvel 1, no presente caso é dado pela seguinte expressão:

Vcob = Acob x Vuc3 x Foc3, onde:

Vcob = Valor da cobertura da churrasqueira

Acob = Área construída da cobertura da churrasqueira: 152,90m2

Vuc3 = Valor unitário da cobertura da chun·asqueira: R$ 322,00/m2

Foc3 = Fator de adequação ao obsoletismo e conservação: 0,561


Vc3 == 152,90m2 x R$ 322,00/m2 x 0,561

Vc3== R$ 27.620, 16 equivalendo a R$ 28.000,00 redondos.

VINTE E OITO MIL REAIS)

valor é válido para junho de 2.017.

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...... om.br - ,e-mail: [email protected]

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,:."-"

AAAUDA SIMÕES

3.2.3.1.3,- VALOR DA QUADRA DE TÊNIS

A) ortflMINAÇÃO DO VALOR. UNllÁRlO

Em pesquisa realizada nas empresas especializadas na onstrução de quadra para prútica de tênis com piso em saibro, tela

~Jambrada na frente e fundos, equipamentos e área de 700,00m2, foram obtidos os scgumtes valores:

Jemcnto 1 fonte: SoJy .Harari Engenharia e Construtora Ltda.

fone: ( 1 l) 3826-2379 - (l I) 3661-208 .....

Valor: R$ 3 J .300,00 Data: n1aio/20 l

}emento 2 nh porriva Lt

""1 - --

~

-

\,

CUl_ - -

nde:

proporcional da quadra no imóvel 1

rea proporcional da quadra no imóvel l: 451 ~78m

uq :::.:: Valor unitár,io da quadra de tênis: R$ 39.,73/m

.... ' \AU '

q • '.ltor adequação ao obso]etismo e conservação: (l - 0,025)5: 0,88 ·1

ubstitu.indo e calculando, temos:

q, = 45J,78m2 x R$ 39,73/m2 x 0,881

Vq 1= R$ J 5.813,26 equivalendo a R$ 16.000,00 redondos.

(DEZESSEIS MIL REAIS)


CJ CÁLCUlO DO VAlOlt DA QUADRA - IMÓVEL 2

O valor da parcela proporcional da quadra situada no interior do imóvel 2, no presente caso é dado pela seguinte expressão:

V'l2 == Aq2 x Vuq x Focq, onde:

V112 == Valor da parcela proporcional da quadra no imóvel 2

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ARRUDA SIMÕES

Aq2

== Área proporcional da quadra no imóvel 2: 124,32m2

Vuq == Valor unitário da quadra de tênis: R$ 39, 73/m2

~6 - 232 -

focq == Fator adequação ao obsoletismo e conservação: (1 - 0,025)5: 0,881


Vq2 == 124,32m2 x R$ 39, 73/m2 x 0,881

Vq2== R$ 4.351,46 equivalendo a R$ 4.500,00 redondos.

(QUATRO MIL E QUINHENTOS REAIS)


DJ CÁlCUlO DO VA!.Olt DA QUADRA- tMÓVEl 3

O valor da parcela proporcional da quadra situada no interior do imóvel 3, no presente caso é dado pela seguinte expressão:

Aq3 = Área proporcional da quadra no imóvel 2: 123,90m2

Vuq = Valor unitário da quadra de tênis: R$ 39,73/m2

Focq = Fator adequação ao obsoletismo e conservação: (1-0,025)5: 0,881


Vq3 = 123,90m2 x R$ 39, 73/m2 x 0,881

Vqi=, R$ 4.336, 76 equivalendo a R$ 4.500,00 redondos.

(QUATRO MIL E QUINHENTOS REAIS)


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ARRUDA SIMÕES

3,2,3,1,4,~ VA!.OR TO"fA!. DAS CONSUUÇÕES 1

_o o valor total das construções e benfeitorias existentes nos

, ·s 1 2 e 3 corresponde ao seguinte: imove1 ,

Valor da administração/vestiários no imóvel 1 R$ 132.000,00

Valor da cobertura da churrasqueira no imóvel 1 R$ 28.000,00

Valor da parte da quadra no imóvel 1 R$ 16.000,00

Valor da parte da quadra no imóvel 2

Valor da parte da quadra no imóvel 3

Valor total das construções e benfeitorias

(CENTO E OITENTA E CINCO MIL REAIS)


R$ 4.500,00

R$ 4.500,00

R$ 185.000,00

.. ,#

3.2.3.2.- VAlOl DAS COl'ts·rtUÇOES DO lMOVEL 4 ,#

3.2.3.2.t- VALOR DA GUAlff A E PREDIO ADMll'Us·rRJ(flVO

O valor da portaria e prédio administrativo situados no interior do imóvel 4, no presente caso é dado pela seguinte expressão:

Vc1 = (Ac1 + Ac2) x Vuc1 x Foc1, onde:

V c1 = Valor da construção da portaria e administração/vestiários

Ac1 == Área construída da portaria: 3, 12m2

Ac2 == Área construída do prédio administrativo: 925, l 5m2

Vuc, == Valor unitário da administração/vestiários: R$ 1.578,57 /m2

= t'ator de adequação ao obsoletismo e conservação: 0,654

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DESDE 198

t · .. ·,.

-:::~~~f;j~::

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·:': ~~~~:-~>~~ ~t)

ARRUDA SIMÕES


Vc, :;; (3, 12111 2 + 925, l 5m2) x R$ l .578,57 /m2 x 0,654

Vc, :;; R$ 956.5 l 0,55 equivalendo a R$ 956.000,00 redondos.

(NOVECENTOS E CINQUENTA E SEIS MIL REAIS)


3.2.3.2.2.- VALOR DA COl'ts·rrtUÇÃO - GALPÃO

~ :z (ó5

a,:

, O valor da construção do galpão, no presente caso é dado pela seguinte expressão:

Vc2 = Ac3 x Vuc2 x Foc2, onde:

Vc2 = Valor da construção do galpão

Ac3 = Área construída do galpão: 1.288,04m2

Vuc2 = Valor unitário do galpão: R$ 1.735,64/m2



Vc2 == l.288,04m2 x R$ 1. 735,64/m2 x 0,61 O

Vc2= R$ 1.363.699,98 equivalendo a R$ 1.364.000,00 redondos.

(UM MILHÃO E TREZENTOS E SESSENTA E QUATRO MIL REAIS)


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S.2,3,2,3,- VAl.OR 0A CO8ER.TUJtA - GARAGEM

O valor da cobertura da garagem para estacionamento dos , los no presente caso é dado pela seguinte expressão: ve1cu ,

Vc3 == Ac4 x Vuc3 x Foc3, onde:

,i Vc3 === Valor da cobertura da garagem

AcJ = Área construída da cobertura da garagem: 58,80m2

Vuc3 = Valor unitário da cobertura garagem: R$ 322,00/m2

, Foc3 = Fator de adequação ao obsoletismo e conservação: 0,561


vc3 = 58,80m2 x R$ 322,00!m2 x 0,561

vc3= R$ 10.621, 75 equivalendo a R$ 11.000,00 redondos.

(ONZE MIL REAIS)


3.2.3.2.4.- VAlOlt TOTAl DAS CONSTrtUÇÕES

seguinte: O valor total das construções do imóvel corresponde ao

Valor da construção da guarita/administração

Valor da construção do galpão R$ 956.000,00

R$ 1.364.000,00 Valor da cobertura de veículos R$ 11.000,00

VaJortotaJ das construções R$ 2.331.000,00

01S MJLRõEs E TREZENTOS E TRINTA E UM MIL REAIS)


ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias Araújo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltalm Bibi - Tei: (l l) 3079.4633 Udasimoes.com.br - e-mail: [email protected]

DESDE 19°"'

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ARRUDA SIMÕES

,.2.3.3.- VAI.OI. DA COl'ls·raUÇÃO DO IMÓVEL S

O valor do prédio situado no interior do imóvel 5, no presente caso é dado pela seguinte expressão:

vc1

== Ac1 x Vuc1 x Foc1, onde:

V c1

== Valor da construção 1

Ac1 == Área construída da edificação: 349 ,20m2

Vuc1 = Valor unitário da edificação: R$ 1.578,57/m2



Vc1 = 349,20m2 x R$ l .578,57 /m2 x 0,654

Vc 1 = R$ 360.508, 77 equivalendo a R$ 360.000,00 redondos.

(TREZENTOS E SESSENTA MIL REAIS)


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ARRUDA SIMÕES

3 .. CÁlCUlO DO VAtoa "fO"f Al DO IMÓVEL 3 • • - 237 -

Apresentamos a seguir, o valor individualizado de cada imóvel 1 dos imóveis objeto da presente avaliação. e wta

3.3.1.- VAlOl DO IMÓVEL 1

O valor de venda do imóvel 1 corresponde à soma das parcelas referentes ao terreno, construções e benfeitorias.

Valor do terreno R$ 2.175.000,00

Valor da construção administração/vestiários R$ 132.000,00

Valor da cobertura da churrasqueira R$ 28.000,00

Valor da parcela da quadra de tênis R$ 16.000,00

Valor total do imóvel R$ 2.351.000,00

(DOIS MILHÕES E TREZENTOS E CINQUENTA E UM MIL REAIS)


#

3.3.2.- VAlOR DO IMOVEL 2


Valor do terreno

Valor da parcela da quadra de tênis

Valor total do imóvel

R$ 410.000,00

R$ 4.500,00

R$ 414.500,00

ATROCENTOS E QUATORZE MIL E QUINHENTOS REAIS)


SIMÕES Consult,oria, Avaliações & Perícias 155 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim Bibl - Tel: ( 11) 307Q .4633

,,-4,.,,,..irn,....~c-.com.br - e-mail: [email protected]

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ARRUDA SIMÕES

3,3,k VAlOI. DO IMÓVU 3 - 238 -

o valor de venda do imóvel 3 corresponde à soma das parcelas t 5 ao terreno, construções e benfeitorias. referen e

Valor do terreno

Valor da parcela da quadra de tênis


R$ 410.000,00

R$ 4.500,00

R$ 414.500,00

(QUATROCENTOS E QUATORZE MIL E QUINHENTOS REAIS)


,#

3.3.Jt- VAlOl DO JMOVll 4


Valor do terreno R$ 8.355.000,00

Valor da construção da guarita/administração R$ 956.000,00

Valor da construção do galpão R$ 1.364.000,00

Valor da cobertura de veículos R$ 11.000!100

Valor total do imóvel R$ 10.686.000,00

MILHÕES E SEISCENTOS E OITENTA E SEIS MIL REAIS)


ARRUDA SIMÕES Consultoria, Avaliações & Perícias is de Araújo, 155- e. 3 - CEP 04531-090- ltaim Bibi - Tel: (11) 3079.4633

.orrudaslmoes.com.br • e-mail: [email protected] DESDE 198"'

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3.3.s.~ VAl.OR 00 tMÓVU S ,) 2-19 -o valor de- YL'llda dn imóvel l corr~spondL' ~, son1a das parcelas

t. ,, ao terreno, construções~ bonfoitorias. referen e~

Valor do terreno

Valor da construção

Valor total do ünóvel

(UM MILHÃO E CENTO E QUINZE MIL REAIS)


3.3.6.- VAlOl TOTAl DOS JMÓVEJS

R$ 755.000~00

R$ __ 360.000,00

R$ 1. 115.000,00

O valor de venda total dos in1óveis objeto da presente avaliação corresponde ao seguinte:

Valor do imóvel 1 - Rua Cons. Cotegipe, 91



R$ 2.351.000,00

R$ 414.500,00

R$ 414.500,00

Valor do imóvel 4 - Av. Celso Garcia, 2.024/2.038 R$ 10.686.000,00

Valor do imóvel 5 - Av. Celso Garcia, 2.042/2.046 R$ l.115.000,00

Valor total dos imóveis R$ 14.981.000,00

(QUATORZE MILHÕES E NOVECENTOS E OITENTA E UM MIL REAIS)


RU;OA SIMÕES Consultoria, Avaliações ,& Perícias újo, 155 - e. 3 - CEP 04531-090 - ltaim Bibi - Tel: (l l) 3079.4633

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ARRUDA SIMÕES

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5 .. VAlOI DO JMOVEl 5 3.3 • •

o valor de venda do imóvel 1 corresponde à soma das parcelas t 5 ao terreno, construções e benfeitorias. referen e

Valor do terreno

Valor da construção


(UM MILHÃO E CENTO E QUINZE MIL REAIS)


3.3.6.-VAlOl 1o·rAt DOS IMÓVEIS

R$ 755.000,00

R$ 360.000,00

R$ 1.115.000,00

O valor de venda total dos imóveis objeto da presente avaliação corresponde ao seguinte:




R$ 2.351.000,00

R$ 414.500,00

R$ 414.500,00

Valor do imóvel 4 -Av. Celso Garcia, 2.024/2.038 R$ 10.686.000,00

Valor do imóvel 5 - Av. Celso Garcia, 2.042/2.046 R$ 1.115.000,00

Valor total dos imóveis R$ 14.981.000,00



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imoes.com.br - e-mail: [email protected] DESDE 198

-d-~ •~

,. .. VALOR DA CO'IA PENHORADA DO tMOVEl 1240-o valor da cota penhorada do imóvel em questão, corresponde

0 calculado pela seguinte expressão:

Vcp == Vi x Cp, onde:

Vcp == Valor da cota penhorada do imóvel

Vi== Valor total do imóvel: R$ 14.981.000,00

Cp = Cota penhorada do imóvel: 100%


Vcp = R$ 14.981.000,00 x 1,00

Vcp = R$ 14.981.000,00 redondos.



~

4

'--

/

AR~UDA SIMÕES

s.~ tJlfOUADRAMENTO DA AVALIAÇÃO r

í/241 -

De acord? c_om a norma NBR _14.~53-2/201 I _ Avaliação de _ Parte 2: !moveis Urbanos, as avahaçoes devem ser enquad d

I3ens fu d ~ . ~ ra as e. nção de sua n amentaçao e prec1sao. '111 l U

Deste modo, apresentamos a seguir o enquadramento da presente avaliação, conforme tabelas relacionadas nos tópicos seguintes:

5,1.~ ENQUADRAMENTO QUANTO À fUNOAAUNTAÇÃ.O

Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores ..--

Grau Item Descrição 111 li 1 Completa quanto

Completa quanto aos Caracterização do a todas as Adoção de situação 1 imóvel avaliando variáveis fatores utilizados no

paradigma analisadas tratamento Quantidade mínima de

2 dados de mercado, 12 5 3 efetivamente utilizados

Apresentação de informações Apresentação de

relativas a todas Apresentação de informações

as características relativas a todas as Identificação dos dados dos dados informações relativas

características dos 3 de mercado analisadas, com a todas as

dados características dos foto e dados analisadas correspondentes

características aos fatores observadas pelo utilizados autor do laudo

Intervalo admissível de ajuste para cada fator e

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* para o conjunto de fatores

_ PONTUAÇÃO ATINGIDA 6 4 o __ TOTAL DE ATINGIDA 10 PONTOS •No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, 0 intervalo admissl~el de ajuste é de ?,80 a 1,25, ~ é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra se1a menos heteroQenea. \

4 _ Enquadramento do laudo segundo e

rabeia oto porfatores u gral.l de fundam nt tratame aç o no caso de

Graus Ili pontos Mínimos 1 o

Obrigatórios no grau

ftens d t correspon en e

Enquadramento

Laudo

Valor locativo

Itens 2 e 4 no grau Ili , com os demais no mínimo no grau 11

Pontos (:E 1-4)

10

li 6

Itens 2 e 4 no mínimo no grau li e

os demais no mínimo no rau 1

Itens obrigatórios

Grau li

1

4 -

Todos, no mínimo no grau 1

Grau fundamentação

Grau li

Assim sendo, a avaliação do imóvel em d G

questão atingiu lo pontos e enqua ra-se no rau de Fundamentação II.

s.2.-ENOUADRAMEl'llO QUAl'rro À PRECISÃO

Tabela 5 - Grau de precisão no caso de utilização de modelos de tratamento por fatores

Descrição

Amplitude do intervalo de confiança de 80%

em torno do valor central da estimativa

Grau de PRECISÃO

Ili

~ 30%

Grau li

s;40% ~50%

Grau Ili

Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico do mercado.

Deste modo, em virtude da amplitude do intervalo de confiança ter ultrapassado 70%, a avaliação do imóvel em questão classifica-se como Grau de Precisão III.

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· · sim es.com.br

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ARRUDA SIMÕES

o presente laudo está impresso em 243(d

) ~ lhas somente no anverso, sendo a última datad uzent~s e quarenta e

três 1° · a e assmada.

Segue em anexo:

ANEXO 1: Localização dos imóveis.

ANEXO 2: Matrículas dos imóveis avaliandos.

ANEXO 3: Projeto_ de Adequação às Normas de Segurança do Corpo de Bombeiros.

Nada mais havendo a relatar, damos por encerrado o presente trabalho, permanecendo à disposição de V. Exa. para quaisquer esclarecimentos necessários.

São Paulo, 07 de junho de 2.017.

FERNAND FL VIO DE ARRUDA SIMÕES Engenhei o Civil- CREA 060.142.679-8

Membro Titular do IBAPE

' -·.-

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3 CÁlCUlO DO FATOR. DE DEPRECIAÇÃO o · 2018. 9. 17. · d;J