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CLINICA PEREIRA – B. SANTA HELENA – CARRERA 7 No. 44-286 - PEREIRA Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598 Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC Bogotá D.C., Mayo 31 de 2016. Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores: De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, de dos predios y la edificación sobre esta levantada, denominada Clínica Pereira, ubicados en la carrera 7ª N° 44-286, Barrio Santa Helena, de la ciudad de Pereira. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente, JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente

51. Avalúo Clínica Pereira

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Bogotá D.C., Mayo 31 de 2016. Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores: De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, de dos predios y la edificación sobre esta levantada, denominada Clínica Pereira, ubicados en la carrera 7ª N° 44-286, Barrio Santa Helena, de la ciudad de Pereira. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente

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AVALUO COMERCIAL

CLINICA PEREIRA

CARRERA 7ª N° 44 – 286

BARRIO SANTA HELENA

PEREIRA – RISARALDA

SOLICITADO POR

FIDUPREVISORA S.A.

COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO

ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN

MAYO DE 2016

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C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. CONSIDERACIONES NORMATIVAS

VII. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

XI. METODOLOGÍA VALUATORIA

XII. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

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I. INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Esquina del cruce de la Avenida del Río con la Carrera 7ª.

1.2.2 DIRECCIÓN : Carrera 7ª N° 44 – 286. Según la información catastral, se trata de dos (2) predios con las siguientes direcciones:

- Carrera 7ª N° 45 – 08. - Carrera 7ª N° 45 – 64.

1.2.3 BARRIO : Santa Helena.

1.2.4 CIUDAD : Pereira.

1.2.5 DEPARTAMENTO : Risaralda

1.3 TIPO DE INMUEBLE Se trata de dos predios urbanos de localización esquinera, unidos físicamente, jurídicamente independientes, en los cuales se levanta una edificación destinada a servicios médicos y clínicos denominada “Clínica Pereira”.

1.4 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.5 BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.6 PREMISAS DE LA VALUACIÓN En el capítulo VII del presente informe se hacen una serie de planteamientos, aclaraciones y explicaciones sobre las condiciones en las cuales se basaron los análisis respectivos.

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1.7 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.

1.8 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas. En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

Enfoque del Costo. (Cost Approach).

Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Certificados de Tradición y Libertad de las siguientes Matrículas Inmobiliarias 290-56371 y 290-120957, otorgados por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Pereira.

Copia de la escritura pública No. 667 del 23 de febrero de 2001, expedida por la notaria tercera (3) de Pereira.

Prediales unificados años 2014, 2015 y 2016.

Planos arquitectónicos.

Licencia de construcción No. 000058 de julio 24 de 2002, curaduría urbana de Pereira.

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Prorroga licencia de construcción No. 000345 de agosto 18 de 2004, curaduría urbana de Pereira.

1.10 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS Marzo 11 de 2016.

1.11 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Abril 05 de 2016.

1.12 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Mayo 31 de 2016.

1.13 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos

por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico y el la Resolución N° 620 del IGAC de 2008, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Fin de página…

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II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO

SALUDCOOP EPS OC.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN Según la información consignada en los Certificados de Tradición y libertad aportados por el solicitante los predios identificados con el N° 44-286 de la carrera 7ª, fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 667 del 23/02/2001, Notaría 3ª de Pereira, compraventa de María Celmira Saldarriaga a Clínica Saludcoop Eps OC y registrada el 23/02/2001. (Anotación Número 23). El predio presenta una hipoteca abierta al Banco de Bogotá.

2.3 MATRICULAS INMOBILIARIAS Predio Carrera 7ª N° 45-08 : 290-56371. Predio Carrera 7ª N° 45-64 : 290-120957.

2.4 CEDULAS CATASTRALES Predio Carrera 7ª N° 45-08 : 0107000001710004000000000. Predio Carrera 7ª N° 45-64 : 0107000001710061000000000.

2.5 INFORMACION IGAC

Predio Carrera 7ª N° 45-08

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Predio Carrera 7ª N° 45-64

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.

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III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR CATASTRAL SANTA HELENA Sector tradicional de la ciudad Pereira está localizado en un lugar neurálgico de la ciudad, frente a la glorieta Turín y diagonal a la estación del Megabús de Turín.

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Avenida del Río y calle 50. POR EL SUR : Calle 40. POR EL ORIENTE : Carreras 7 y 8. . POR EL OCCIDENTE : Avenida del Río.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS POR EL NORTE : B. José Hilario López. POR EL SUR : B. Gaitán y Palacio de Justicia. POR EL ORIENTE : B. Maraya. POR EL OCCIDENTE : B. Pedregales.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medio-alto, el uso dotacional, y el uso comercial.

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El uso residencial se desarrolla en viviendas variadas de las cuales fueron desarrolladas por loteo individual, buen porcentaje adecuadas a otros usos, con alturas de dos (2) a tres (3) pisos, con buenas especificaciones constructivas y arquitectónicas en amplios lotes de terreno adecuados en su totalidad dada su topografía. En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los principales ejes viales que bordean el sector y sirven de acceso como es el caso de las carreras 7 y 8 y la Avenida 30 de Agosto. Dicho comercio a mediana escala va mejorando en el sector de la calle 43 antes del Palacio de Justicia, se ubican también en la zona Parques como Banderas y el Lago, El zoológico Matecaña y el Aeropuerto, lo cual satisface las necesidades de los habitantes de la zona. La Clínica Cali, junto con el Hospital San José son las principales edificaciones de uso dotacional con la que cuenta el sector. Alrededor de esta se concentran consultorios médicos, odontológicos, farmacias y laboratorios en complemento al servicio que prestan las entidades.

3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector: CARRERA 8 Eje vial metropolitano, conformado por cuatro (4) carriles, para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. (2) de ellos exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Megabus. CARRERA 7 Vía artería de gran importancia del sector, consta de dos carriles en sentido de circulación Norte-Sur y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte particular y público. AVENIDA 30 DE AGOSTO Eje vial metropolitano, conformado por cuatro (4) carriles, para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. (2) de ellos exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Megabus. VÍAS ZONALES Y LOCALES La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de conservación regular y con un mediano tráfico de vehículos.

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3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA Conforme a las disposiciones del Departamento Administrativo de Planeación Municipal, el cual adopta la estratificación en municipio de Pereira y se determina su aplicación, el área perteneciente al sector de localización se encuentra clasificada dentro del estrato cinco (5) para vivienda, correspondiente a un nivel socioeconómico medio-alto de la población.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados y los buses articulados del sistema de transporte masivo Megabus.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Departamento : Risaralda. Ciudad/Municipio : Pereira. Clase de suelo : Urbano. Sector Normativo : Cuatro (4). Barrio : Santa Helena.

1. Reglamentación El predio objeto de este avalúo se encuentra reglamentado de la siguiente manera. Se clasifica dentro de una de las áreas de actividad Múltiple de la ciudad, la cual se encuentra reglamentada en el Capítulo III – Artículos 316 y 317, identificado en el mapa 16 “Áreas de actividad del suelo urbano y de expansión urbana” POT acuerdo 028 de 2015. Artículo 317. Vocación de las áreas de actividad del suelo urbano: La Vocación y características de las diferentes áreas de actividad de usos del suelo para el suelo urbano y de expansión del municipio de Pereira son: - Centralidad Metropolitana. - Centralidad Municipal. - Zona Residencial. - Zona de actividad Múltiple. - Equipamientos colectivos.

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- Zona Industrial, comercial y de servicios. - Los suelos de protección. - Escombrera municipal. - Ejes estructurantes.

Zona de Actividad Múltiple: Son aquellos sectores de la ciudad, en donde se localizan las actividades más dinámicas, las cuales son propias de los centros de la ciudad, en la que se ofrecen a diferentes escalas, el uso comercial, de servicios, equipamientos colectivos, así como también el uso residencial y la industria de bajo impacto.

Tratamiento Se clasifica dentro del área de Renovación urbana modalidad de redesarrollo de la ciudad, el cual se encuentra reglamentado en los Artículos 288, 297 y 300, mapa 17 “tratamientos urbanísticos urbanos y de expansión urbana” POT acuerdo 028 de 2015. Artículo 288. Definición de los Tratamientos Urbanísticos. Son las determinaciones del plan de ordenamiento territorial, que atendiendo las características físicas de cada zona considerada, establecen normas urbanísticas que definen un manejo diferenciado para los distintos sectores del suelo urbano y de expansión urbana. Los tratamientos urbanísticos son: 1. Tratamiento de consolidación. 2. Tratamiento de renovación urbana. 3. Tratamiento de desarrollo. 4. Tratamiento de mejoramiento integral. 5. Tratamiento de conservación. Artículo 297. Tratamiento de Renovación Urbana. Se aplica a sectores del suelo urbano ya desarrollados en los cuales se identifica la necesidad de cambiar sustancialmente la forma de ocupación del territorio, buscando permitir una utilización más eficiente del suelo a través de procesos de densificación. Artículo 300. Tratamiento de Renovación urbana modalidad de Redesarrollo. Se aplica a zonas en las que se requiere efectuar la sustitución de las estructuras urbanas y arquitectónicas mediante procesos de reurbanización que permitan generar nuevos espacios públicos y/o privados así como una nueva definición de la normatividad urbanística de usos y aprovechamientos.

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En esta modalidad el Plan de Ordenamiento Territorial define las directrices generales y mediante los planes parciales se desarrollan y complementan las determinantes previstas en el Plan de Ordenamiento Territorial. En esté tratamiento se permite adelantar las actuaciones de urbanización, con el fin de urbanizar nuevamente los predios.

Plancha 16 del POT.

Sector Normativo : Cuatro (4). Área de Actividad : Múltiple. Tratamiento : Consolidación con Densificación. Vocación : Múltiple.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es baja presentándose remodelaciones y adecuaciones de las construcciones antiguas existentes, conservando su estructura base. Fin de página...

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IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN Los predios objeto de avalúo se encuentran unidos físicamente, conformando un globo de terreno esquinero y se localiza en el cruce de la Avenida del Rio con la carrera 7ª, frente a la glorieta Turín.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO Los terrenos sobre los cuales se levanta la construcción tienen las siguientes áreas:

DESCRIPCION ÁREA

Predio Carrera 7ª N° 45-08 2.423,00

Predio Carrera 7ª N° 45-64 2.793,81

AREA TOTAL TERRENO 5.216,81

Fuente: Las áreas relacionadas fueron tomadas de los Certificados de Tradición y Libertad y de la escritura de propiedad enunciados en el punto 1.9 del presente informe.

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Nota 1: Según los planos arquitectónicos, el área del terreno es de 6.357.55 m2 y según la información del IGAC es de 6.118 m2, lo que significa una diferencia importante entre las fuentes, razón por la que debe hacerse la aclaración por parte del solicitante ante las entidades pertinentes municipales. Para efectos del presente avalúo se toman las áreas del terreno registradas en los documentos legales de escritura de propiedad y certificados de tradición y libertad.

4.1.3 LINDEROS CARRERA 7ª N° 45-64

POR EL NORTE : En extensión de 39.00 metros con la avenida del Río

en línea semicurva. POR EL SUR : Con la carrera 7ª y su zona verde en 6,77 metros y

sigue en 16,70 metros. POR EL ORIENTE : En 95,00 metros con muro medianero que lo separa

del lote 1, que es o fue propiedad del señor Alvaro Montoya Puerta.

POR EL OCCIDENTE : En 85,00 metros con talud que va a la avenida del Río.

LINDEROS CARRERA 7ª N° 45-08/60

A partir del lote que esta o estaba ocupado por grúas Pereira Ltda., adjudicado al grupo Castaño Ospina mediante E.P. 418 del 6 de Marzo de 1986 de la notaria cuarta (4) de Pereira, se distingue de Sur a Norte, hasta encontrar la avenida del Río; primero al occidente, luego de Norte a Sur, por el parámetro oriental de la avenida del Río hasta llegar al punto de partida en la carrera 7ª . Fuente: Los linderos descritos se encuentran registrados en la Escritura Pública enunciada en el punto 1.9 del presente informe.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA Los lotes de terreno tienen forma irregular y topografía plana en razón a las obras de adecuación y alistamiento involucradas.

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4.2 CONSTRUCCIÓN La construcción fue levantada sobre los (2) lotes de terreno, corresponde una edificación de cinco pisos y dos niveles en sótano, la cual fue concebida para uso médico y clínico.

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente Área m2

Impuesto Predial Unificado año gravable 2016. 11.898.00

Área según Licencia de Construcción 11.898.00

ÁREA ADOPTADA 11.898.00

Nota: El área construida corresponde a la registrada en la Licencia de construcción No. 000058 del 24 de julio de 2002 expedida por la curaduría 2 de Pereira, equivalente a la registrada en la información catastral del IGAC.

4.2.2 DISTRIBUCIÓN Primer piso: Acceso principal, tres consultorios (triage), zona de urgencias dotada de las siguientes áreas: corredor de circulación, sala de espera, batería de baños, (mujeres y hombres), recepción, hall de urgencias, (mujeres y hombres), vestier, cuarto de aire acondicionado, veintidós consultorios, sala de revaloración, sala de reanimación, sala de lavado (intoxicados), sala de observación adultos con veintinueve cubículos divididos en 3 secciones A, B y C., estación de enfermería, cuarto de aseo, zona de servicios dotada de área de ropa sucia y limpia, trabajo de enfermería, batería de baños (mujeres y hombres), área de procedimientos, treinta y siete cubículos, dos consultorio de ecografía, vestier y baño, tres salas de imagenología (mamografía, rayos x y tac) con cuarto tecnólogo, baño, oficina de lectura y trascripción, área de procedimientos pediatría con baño, sala de observación pediatría con doce cubículos, estación de enfermería, cuarto de aseo, zona de servicios dotada de área de ropa sucia y limpia, trabajo de enfermería y baños, sala de espera y recepción laboratorio, endoscopia con consultorio, área de procedimientos y baño, cardiología conformada por corredor, consultorio para pruebas de esfuerzo, sala electros, y baño, sala de espera farmacia, recepción farmacia, bodega medicamentos, baño privado, área de hemodinamia (sin actividad actual) conformada por corredor, sala de procedimientos hemodinamia, cuarto tecnólogo, baño, vestier, oficina de lectura y trascripción, sala de recuperación, laboratorio clínico con recepción, toma de muestras, oficina de coordinación, servicio transfusional, batería de baños, vestier, procesamiento de muestras, microbiología, análisis de muestras y descarte. Área de terapia respiratoria con recepción, sala de nebulizaciones y baño. Sala de espera, consultorio consulta especial con baño, sala de yesos, farmacia alto costo (sin actividad actual), con

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recepción y bodega medicamentos, área de cocina conformada por zona de preparación, bodega de insumos, cuarto de aseo, baño privado, barra de atención autoservicio y zona de comedor con batería de baños. Segundo Piso: Sala de espera, área quimioterapia, con corredor de circulación, consultorio, sala de procedimientos, mezclas, recepción sala de procedimientos individuales, cuarto de aseo y cuarto ropa sucia. Lactario con área de trabajo, Uci adultos dotada de sala de espera, corredor de circulación, con estación de enfermería, trabajo de enfermería, batería de baños, vestier, estar médico. Uci pediátrica dotada de corredor de circulación, con estación de enfermería, trabajo de enfermería, batería de baños, consultorio, estar médico, con baño privado y vestier. zona de cirugía dotada de las siguientes áreas: oficina de programación, recepción, sala de espera general, corredor de circulación, vestier y baño cirujanos, vestier de hombres y mujeres c/u con baño, cuarto de aire acondicionado, farmacia, sala de recuperación con estación de enfermería, trabajo de enfermería y baño, cuatro salas de cirugía, cuarto de equipos médicos, sala de prepartos, tres salas de partos, sala de post parto, sala de monitoreo con baño, dos consultorios, estar médico con baño, cuarto de aseo, zona de servicios dotada de área de lavado limpio, cuarto para almacenamiento, esterilización y espacio para empaque, cuarto ropa sucia y cuarto para ropas y cuarto para residuos.

Tercer piso: Sala de espera con baño, oratorio, estar médico, cuarto de equipos, estación de enfermería, trabajo de enfermería y baño, hall, treinta y siete habitaciones, una de ellas especial (aislada), cuarto de aseo, zona de servicios dotada de área de lavado limpio, cuarto ropa sucia y cuarto para ropas y cuarto para residuos.

. Cuarto piso: Sala de espera con baño, cuarto de equipos, estación de

enfermería, trabajo de enfermería y baño, hall, treinta y siete habitaciones, dos de ellas especiales (aisladas), cuarto de aseo, zona de servicios dotada de área de lavado limpio, cuarto ropa sucia y cuarto para ropas, cuarto para residuos y terraza.

Quinto piso: corredor de circulación, área administrativa conformada por cinco

oficinas, cocineta, baño y terraza, oficina de sistemas, de seguridad de paciente y calidad, centro de excelencia para la atención integral conformada por cuatro oficinas, área de epidemiologia con baño privado, auditorio, oficina auditoria médica, batería de baños y terraza.

Sótano: Rampa de acceso, caseta de control, parqueadero para 86 vehículos, 71

habilitados, cuarto de subestación eléctrica, cuarto para plantas eléctricas, curto transformadores, cuarto de bombas, área de almacén y mantenimiento, oficina supervisión regional, taller de mantenimiento de equipos médicos, bodega de

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papelería, depósito de residuos, bodega de almacenamiento de productos reciclables, bodega de almacenamiento de cilindros de oxígeno, bodega de insumos de aseo, depósito de ropa limpia (lavandería), archivo, bodega medicamentos, cuarto transitorio de cadáveres, servicio de cocina con área de preparación, bodega de almacenamiento, cuarto de aseo y baño, en la parte exterior se localiza el tanque de oxígeno, planta de aire medicinal manifold, planta de oxigeno (sin servicio) y cuarto de cilindros.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD) La licencia de construcción N° 000058 es del año 2002, la prórroga de licencia No. 000345 es del año 2004 y la obra se terminó en el año 2010, por lo que se estima que la edificación cuenta con una edad de 6 años aproximadamente.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

ESTRUCTURA : Concreto. FACHADA : Acabado en estuco y pintura. CUBIERTA : Placa de concreto con áreas en tablón de gres y

tela asfáltica. MAMPOSTERÍA : Ladrillo y bloque tolete con áreas en muros livianos

en dry wall y súper board.

4.2.5 ACABADOS INTERIORES

PISOS : De variados materiales, tipos y formatos: se

destaca la tableta de mármol en acceso, corredor principal y sala de espera piso 1, porcelanato gran formato para las zonas de circulación y salas de espera, baldosa de granito y granito pulido para áreas especializadas y recubiertas en plomo en área de imagenología y porcelanato en áreas administrativas, y concreto alisado en área de sótano con áreas en pintura industrial.

MUROS : En bloque o tolete con pañete, estuco y pintura

como acabado final, con enchapes en tableta cerámica en áreas especializadas y recubiertas en plomo en área de imagenologa.

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CIELO RASOS : Cielos rasos en pañete liso, estuco y pintura, como acabado final y suspendidos en láminas de panel yeso y recubiertas en plomo para área de imagenología, la iluminación esta incrustada al cielo raso de diferentes tipos.

BAÑOS : Baños individuales y múltiples, enchapados en

baldosa cerámica en pisos y área de muros, sin divisiones en la zona húmeda, mesones en mármol, mobiliarios e incrustaciones de línea estándar e institucional.

PUERTAS : Exteriores en vidrios con marcos metálicos,

interiores de madera, perfil metálico y vidrio plano y recubiertas en plomo en área de imagenología.

VENTANERÍA : Metálica aluminio con vidrio plano y plomado en

área de imagenología. ESCALERAS : En concreto con enchape en tableta de mármol. CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN : Usada, buen estado de conservación, se evidencia

falta de mantenimiento y enlucimiento en algunas áreas (fachada, pintura en habitaciones, filtraciones en terrazas), y equipos (ascensor).

4.2.6 EQUIPOS ESPECIALES Subestación eléctrica con transformador, totalizadores, condensadores, transferencia automática independientes para cada sección, dos plantas eléctricas encapsuladas, cableado estructurado tipo cascada, dos ascensores, de tracción mecánica con chasis y plataforma en acero reforzado con cabina y puertas en acero inoxidable, sistema de aire acondicionado central con unidades condensadoras, manejadoras, polo a tierra en cada sala de cirugía, redes internas de gases medicinales (oxigeno, aire y vació), para cada sala de cirugía y áreas especializadas, red eléctrica e hidrosanitaria especial, alarma detección de humo con sensores, estaciones manuales de incendio, gabinetes contra incendio por piso, central de alarma, circuito cerrado de televisión con cámaras y domos, sistema general de sonido con bafles y parlantes.

4.2.7 INSTALACIONES ESPECIALES E INFRAESTRUCTURA Área de subestación, transformadores y plantas eléctricas. Tanque de almacenamiento de oxígeno. Planta de oxígeno.

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Planta de aire medicinal. Un tanque de almacenamiento de combustible. Tanque subterráneo en concreto para almacenamiento de agua. Ducteria interna para aire acondicionado central. Acceso a clínica en escaleras y rampa para personas discapacitadas. Recubrimiento en láminas de plomo en área de imagenología. Bahías de estacionamiento. Red eléctrica especial para equipos médicos con toma regulada y luminarias. Red hidrosanitaria especial para este tipo de edificaciones. Red de cableado estructurado independiente. Red de gases medicinales con válvulas de alivio de presión, bola, venteo,

seguridad, manómetros de presión, tubería de cobre y cajas de control. Fin de página…

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V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

La localización general del inmueble objeto de avalúo, conformado por dos lotes de terreno unidos físicamente los cuales comparten construcción, al centro norte de la ciudad, en el barrio denominado Santa Helena, sector normativo (4), delimitado por vías arterias de la ciudad como la Avenida del Río, carreras 7 y 8 y la vía Marsella, cuya actividad principal es residencial con comercio y servicios complementarios.

El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Carrera 8 se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad “Megabus” con rutas que conectan con las troncales del sistema. Adicional, por las principales vías aún se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con busetas y colectivos que principalmente integra el sector norte y sur de la ciudad.

El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a una clase social media-alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

La actividad edificadora en el sector es baja, encontrando construcciones de tipo locativo a las edificaciones ya existentes conservando su estructura base.

La Clínica objeto de estudio cuenta con frente a vías de tipo arterial (Avenida del Río y carrera 7).

Los inmuebles se encuentran reglamentados por el Acuerdo 028 de 2015, el cual los clasifica dentro de un uso Múltiple.

Las características físicas de los terrenos en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son acordes a la prediación de este sector.

La construcción existente, se considera apropiada para las actividades que actualmente se desarrollan y los acabados con que cuenta esta, además del buen estado de conservación, requiriendo mantenimiento en alunas áreas.

El valor asignado se entiende como valor presente de cada uno de los inmuebles tal y como se encontraban al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.

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VI. CONSIDERACIONES NORMATIVAS Adicionalmente a las consideraciones planteadas y tenidas en cuenta en el capítulo anterior, se han definido puntualmente los siguientes criterios para todas las clínicas analizadas, respecto a los tipos de normatividad a tener en cuenta para el avalúo de este tipo de inmuebles:

6.1 NORMATIVIDAD URBANÍSTICA Corresponde básicamente al estudio de las normas urbanísticas definidas en

los planes o esquemas de ordenamiento territorial de cada municipio y sus decretos reglamentarios. El análisis se centra en el cumplimiento o no, de los usos determinados para la zona en que se ubica el inmueble.

Existe diferencia entre si se trata de predios de entidades públicas o privadas. En las primeras el uso puede ser asignado con anterioridad a la construcción de la edificación y su duración es permanente, en donde en mayoría de los casos y según la escala del dotacional o institucional, busca suplir una necesidad de la comunidad, para cumplir una función social. Mientras en los segundos, el desarrollo se hace porque la norma lo permite generalmente en una zona de usos múltiples, donde se busca suplir la demanda de servicios sociales con algún lucro correspondiente al servicio prestado, pero su destinación dotacional la definió el propietario. Lo que ocurre con el privado, es que existe también la posibilidad que sea declarado como de uso institucional o dotacional después de estar construido y destinado a dichos usos, garantizando así su permanencia.

Lo anterior quiere decir que el uso dotacional puede ser determinado antes o

después de la respectiva construcción, volviéndolo permanente y reduciendo las posibilidades del nicho de mercado. Por esto, el uso permitido suele confundirse con la destinación y generalmente los predios dotacionales tienden a ser “castigados” en el valor del terreno por el tipo de construcción que soporta y su calidad de permanencia.

El otro aspecto a revisar es la volumetría, que generalmente está definida por una licencia de construcción. Pero encontramos casos en los que las condiciones de la licencia cambiaron, p.ej: pudo aumentar el área construida, la altura, el área de ocupación, el índice de construcción o la exigencia de parqueaderos, entre otras.

Se analizaron las áreas construidas y se determinó si correspondían a lo que la norma permite, a lo consignado en la licencia de construcción original, o en posteriores licencias de ampliación y/o modificación, en caso que éstas existan.

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Allí las diferencias entre lo reglamentado o aprobado mediante licencias de urbanismo y construcción, son definidas en cada caso y descritas en el cuerpo de cada informe de avalúo. De todas formas hay que aclarar que la normatividad vigente a la fecha de realización de las inspecciones a los inmuebles, pueden ser o no las mismas condiciones originales determinadas en la licencia.

Cuando evidenciamos que la construcción físicamente difería de la licencia aprobada, se determinó lo siguiente:

Área legal: Corresponde al área que por licencia de construcción fue aprobada y soportada con planos arquitectónicos.

Área legalizable: Es el área que excede a la aprobada en la licencia o el documento legal existente, pero que de acuerdo con la norma vigente es susceptible de legalizar. Es claro que estas áreas solo se pueden calcular en los casos en que la normatividad vigente es aplicable, tienen definidos los índices de ocupación y construcción, o condiciones de volumetría. En este caso deberían ser verificadas y corroboradas indispensablemente con la entidad pertinente para evaluar su posibilidad de legalización. Como no es nuestra competencia determinar estos aspectos, no nos hacemos responsables por las áreas indicadas según nuestra medición, pues siempre se ha determinado que estas son aproximadas y deben ser verificadas por el peticionario.

Área por fuera de norma: Es el área que está excediendo las aprobadas por licencia o por legalizar, que no cumple con la reglamentación urbanística vigente y por lo tanto no es objeto de valuación, hasta tanto no se realice el proceso de legalización o se presente algún acto normativo que avale dichas áreas. Por lo anterior, la omisión por parte del peticionario de cualquier documento que certifique la existencia legal de dichas áreas, no responsabiliza al avaluador y no podría argumentarse detrimento por desconocimiento. Es decir, la responsabilidad recae totalmente en el solicitante del avalúo.

En este orden de ideas, todo incumplimiento de las licencias originales o de posteriores modificaciones, ampliaciones o remodelaciones, que no sean susceptibles de legalización de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes, no serán tenidas en cuenta en la presente valuación. De todas formas, su valor se presenta por fuera de la liquidación del avalúo total para que la entidad peticionaria analice la conveniencia de incorporarlas o no en la negociación.

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6.2 NORMATIVIDAD CONSTRUCTIVA En este aspecto separamos el análisis en dos partes: Lo que tiene que ver con la reglamentación de construcción nacional, determinada en las Normas de Sismo Resistencia (NSR) y de otra parte, con las normas de construcción específicas para entidades prestadoras de servicios de la salud, particularmente hospitales o clínicas. En el primer caso, partimos del supuesto que todas las construcciones avaluadas han tenido que cumplir con las exigencias de la versión de la NSR vigente a la fecha de construcción y que por tal razón, en nuestro caso, no son revisables. En resumen, respecto de esta normatividad, tenemos las construcciones levantadas después del año 2.010 (NSR-10), las que fueron construidas entre los años 1998 y 2.010 (NSR-98) y las anteriores a 1998 que cumplían con el código nacional de construcciones (Decreto 1.400 de 1984), según la fecha de su construcción. Es decir, en este aspecto no entramos a cuestionar ni a hacer planteamientos sobre el cumplimiento de dichas normas constructivas ya que no es el objetivo del avalúo, por lo cual se recomienda que la evaluación y revisión técnica constructiva -con sus debidos parámetros- la realice un experto en el tema ya sea persona natural o jurídica. Adicionalmente, al asumir que en su momento tuvieron que cumplir con las normas de construcción y de sismo resistencia vigentes a la fecha de su construcción, en la asignación del valor, esta condición queda contemplada en el cálculo del costo de reposición, toda vez que el resultado obedece a las características constructivas y arquitectónicas, actuales y específicas de cada una. En cuanto a la segunda parte del análisis, lo que se determinó es que la construcción de nuevas clínicas, está definida en la siguiente reglamentación: Resolución N° 4445 de 1996, por la cual se dictan las normas para el cumplimiento del contenido del Título IV de la ley 09 de 1979, en lo referente a las condiciones sanitarias que deben cumplir los establecimientos hospitalarios y similares. Resolución 4252 de 1997, por la cual se establecen las normas técnicas, científicas y administrativas que contienen los requisitos esenciales para la prestación de los servicios de salud, se fija el procedimiento de registro de la Declaración de Requisitos Esenciales y se dictan otras disposiciones. Resolución 238 de 1999, por la cual se modifican parcialmente las Resoluciones 4252 de 1997 4445 de 1996 y se dictan unas disposiciones complementarias.

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En este caso, el planteamiento es el mismo que el determinado en el punto anterior, pues suponemos que la construcción destinada a prestar servicios de salud (clínica, hospital, EPS, IPS, o similares), independientemente del Nivel al que corresponda, fue autorizada, revisada y aprobada al momento de entrar en operación por la entidad competente que tenga la territorialidad de acción. De hecho, se tiene en cuenta que en la actualidad continúan en funcionamiento, independientemente del estado de conservación y mantenimiento que presenta y de si cumple o no con las demás exigencias. Adicionalmente, en esta consideración se tiene en cuenta que la mayoría de las clínicas analizadas, los equipos periféricos se encuentran entre regular y mal estado de conservación y que al pretender llevar a la clínica a su mejor estado posible, estos deberán ser actualizados casi en su totalidad para cumplir con la normatividad vigente.

6.3 NORMATIVIDAD EN NIVELES DE RESPONSABILIDAD Y SERVICIOS Corresponde a la revisión del Nivel de responsabilidad de la atención en salud en el país, asignado por el Ministerio de Salud, el cual fue reglamentado por la resolución 5261 de 1994, por la cual se establece el Manual de Actividades, Intervenciones y Procedimientos del Plan Obligatorio de Salud en el Sistema General de Seguridad Social en Salud, a cada clínica en particular. La información sobre la asignación o determinación del nivel de cada clínica de Saludcoop EPS En Liquidación, no fue entregada por el peticionario, razón por la que en cada caso y de acuerdo con los servicios ofrecidos, realizamos una estimación aproximada del nivel de cada clínica, sin que esto nos genere responsabilidad alguna en tal decisión. De todas formas, aclaramos que no estamos analizando ni el tipo de servicio, ni la calidad de prestación del mismo, sino la trascendencia de este tipo de información que está ligada a la estimación de los presupuestos de costos de construcción acordes a los servicios que presta. Es decir, cada nivel de servicio y de responsabilidad en la atención, generan áreas y condiciones constructivas y arquitectónicas específicas, para cada época en que fueron puestas en funcionamiento. Esta situación es analizada en el cálculo del costo de reposición de la construcción en estudio, pero en las condiciones en las que fue desarrollada, es decir, al momento de su construcción. No se puede estimar el costo de llevar las edificaciones a un estado óptimo de funcionamiento por cuanto eso significaría un replanteamiento total en áreas, distribución, espacios y demás diseños que las normas actuales contemplan.

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Sabiendo de antemano que dependiendo del nivel definido por el Ministerio -o la entidad que haga sus veces-, de acuerdo con los servicios a prestar a la comunidad en cada clínica, el costo de construcción actual está dado además por las exigencias de la normatividad urbanística mencionada en los puntos anteriores y que además deben cumplir con las normas de sismo resistencia vigentes. En este aspecto es muy probable que las clínicas analizadas, por una u otra razón, actualmente no cumplan con algunas de estas normas y que por lo tanto no podrían prestar los servicios de salud en toda su extensión y exigencia. Como los niveles definidos hacen referencia más al tipo de servicios a prestar, que se traduce en términos económicos al negocio como tal, aclaramos que el avalúo no contempla ni los aciertos ni las deficiencias del operador o del arrendatario de las clínicas y por lo tanto no repercuten en la aplicación de la metodología utilizada para el cálculo del valor de la construcción. También es necesario aclarar que la presente valuación no contempla equipos médicos como tal, ni la dotación mobiliaria que tienen las clínicas por considerarlas bienes muebles que no son objeto de valuación. En conclusión, el valor asignado a la construcción se calcula de acuerdo con la metodología del costo, establecida en la resolución 620 de 2008 del IGAC, y que será referida en el punto respectivo de cada informe. Al respecto, los costos de reposición de las construcciones fueron estructurados mediante presupuestos establecidos de acuerdo a las especificaciones actuales de la cada clínica analizada y no corresponden a los costos que actualmente tendría una construcción nueva que cumpla con todas las exigencias vigentes. Dentro de la investigación realizada estos costos son superiores a los que comprendería reponer la clínica objeto de avalúo, lo que significaría una sobrevaloración. Como lo que se pretende es estimar el valor de la construcción usada conforme a las condiciones actuales, esto implica calcular un costo de reposición bajo la misma situación. De esta forma, si se quisiera estimar el valor de las edificaciones para que cumplan totalmente con las condiciones y exigencias en que actualmente puedan ser normativamente viables, tanto en construcción como en nivel de servicios, prácticamente, la mayoría no podría funcionar porque sería muy alto el valor de ponerlas en dichas condiciones de operación.

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Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

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VII. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

7.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), los predios objeto de estudio no presentan riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.

7.2 LEGALIDAD DE ÁREAS La edificación levantada sobre los lotes cuenta con un área mayor a la registrada en la licencia de construcción No. 000058 es del año 2002.

7.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

7.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según los certificados de tradición y libertad suministrados, los inmuebles no cuentan con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que los Folios de Matricula Inmobiliaria registran una anotación de toma de posesión inmediata de bienes, haberes y negocios de entidad vigilada e intervención forzosa para administrar y designación de agente especial.

7.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

7.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

7.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.

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VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

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Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe

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XI. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

11.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.

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Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

11.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo

a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio

dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones,

a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.

11.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

11.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde,

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VA = Valor ajustado VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado. Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC, Donde,

VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Se encontraron seis (6) ofertas de predios en el sector inmediato al predio objeto de avalúo, en donde se tiene un rango de valores de aproximado de $1.018.000 a $1.544.000 por m

2 de terreno. La diferencia radica principalmente en que los

mayores valores los tienen los predios con mejor ubicación, teniendo en cuenta que todos están sobre la Avenida 30 de agosto. De acuerdo con los datos anteriores, se seleccionaron los predios más cercanos, obteniendo un valor de $1.055.000 promedio por metro cuadrado para los predios construidos. Encontramos un solo dato de terreno sin desarrollar a $1.485.000 sobre la misma Avenida. Los resultados son los siguientes:

N° OFERTALOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERRENO

ÁREA

CONST.

OFERTA FAC. COM.VALOR

AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCIONVR. CONSTRUCCION VR M² TERRENO OBSERVACIONES CONTACTO FOTOGRAFIA

1Av. 30 de Agosto

con 46Edificio 250,0 680,0 $1.200.000.000 1,7% $1.180.000.000 $1.735.294 $884.000.000 $1.184.000

Ed. De 4 pisos

conformado por 14

apartaestudios

3113116828

Catalina

3Av. 30 de Agosto

con 46

Casa 2

pisos348,0 369,0 475.000.000,0 2,1% 465.000.000,0 $1.260.163 $110.700.000 $1.018.103

Edificació con uso

actual de fundacion,

para remodelar año 76

3104220830-

3017468011

Sami Schu

4Av. 30 de Agosto

con 46Clinica 366,0 695,0 $560.000.000 3,6% $540.000.000 $776.978 $139.000.000 $1.095.628

Edificacion de 2 pisos

con diseño de clinica,

require remodelación

general (saqueada)

3168768942-

3355977

Sandra

5Av. 30 de Agosto

con 36

Edificacion

comercial405,0 530,0 $960.000.000 3,1% $930.000.000 $1.754.717 $503.500.000 $1.053.086

Ed. De 2 pisos con

diseño especifico

comercial.

3147202020-

3164461772

6Av. 30 de Agosto

entre calles 44 y 45Lote 5.932,0 0,0 $8.898.000.000 1,1% $8.800.000.000 $1.483.479

Lote para desarrollo

comercial

3163341416-

3146173084

Natalia

Castrillon

Coldwell Banker

$1.263.953 Media $1.055.606

$488.880 Desviación Estandar $38.824

38,68% % Desviación 3,68%

$776.978 Valor Mínimo $1.018.103

$1.754.717 Valor Máximo $1.095.628

$775.072 Int. Confianza Mínimo $1.016.782

$1.752.833 Int. Confianza Máximo $1.094.430

-0,85 Cof. De Asimetría 1,68

3 N° Datos 3

MERCADO (BARRIOS MARAYA-AMATISTA) - COMUNA - ABRIL 2016

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Como se trata de un predio construido en una zona consolidada, en donde es poco probable encontrar un lote de esta magnitud y libre, a menos que se produzca el englobe de varios predios de una manzana, el valor se ha homologado al rango de confianza mínimo de $1’000.000 por m

2 de terreno.

(sobre valores de terreno una vez descontada la construcción).

11.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini: Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530 Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados. Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca

importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

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Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además: X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la

vida útil, multiplicado por 100. Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor

nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt, En donde: A = Avalúo del bien Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno. Y = Valor porcentual a descontar. Para hallar el valor del M

2 de construcciones usadas, el punto de partida es el

enfoque o método del Costo. Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, nos basamos en los planteamientos enunciados en el capítulo VII del presente informe, teniendo en cuenta los tipos de construcción existentes. El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva como se anotó en el mencionado capitulo VII, a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basados en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento. A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación:

ÍTEM ÁREA EDAD VUEDAD EN % DE

VIDACAL DEPRECIACIÓN

VALOR

REPOSICIÓN TOTAL

VALOR

DEPRECIADO

VALOR

FINAL

VALOR

ADOPTADOTOTAL

Clinica Pereira Cr. 7 No. 44-286 11.898,00 12 100 12,00% 2 9,08% 3.000.000 35.694.000.000 $272.385 $2.727.615 $ 2.730.000 549.674.700$

CLINICA PEREIRA

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado a los terrenos y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:

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XII. AVALUO COMERCIAL CLINICA PEREIRA

CARRERA 7ª N° 44 – 286

BARRIO SANTA HELENA

PEREIRA – RISARALDA

DESCRIPCION ÁREA VR. UNITARIO VR. TOTAL

TERRENO 5.216,81 1.000.000$ 5.216.810.000$

CONSTRUCCION 11.898,00 2.730.000$ 32.481.540.000$

37.698.350.000$ TOTAL AVALUO COMERCIAL

SON: TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MILLONES

TRESCIENTOS CINCUENTA MIL QUINIENTOS PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016. Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL WILLIAM TORO BUITRAGO Gerente Profesional de Avalúos RNA 1275663251 SIC. RNA 3116 de Fedelonjas

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DETALLE RAMPA DISCAPACITADOS ESCALERAS ACCESO PRINCIPAL

FACHADA VISTA DESDE LA VÍA PEREIRA - MARSELLA

AVALÚO COMERCIAL

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

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ABRIL 2016

ENTORNO SOBRE LA CARRERA 7 ENTORNO VÍA PEREIRA - MARSELLA

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AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

CORREDOR URGENCIAS

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

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FACHADA LATERAL Y ACCESO PARQUEADEROS ACCESO PRINCIPAL CLINICA

DETALLE CONSULTORIO HALL URGENCIAS

SALA DE ESPERA Y ÁREA DE ATENCIÓN

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CONSULTORIO URGENCIAS SALA DE REANIMACIÓN

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

SALA DE PROCEDIMIENTOS CONSULTORIO ECOGRAFIA

SALA DE OBSERVACIÓN ADULTOS

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

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Page 39: 51. Avalúo Clínica Pereira

SALA DE MAMOGRAFIA CONSULTORIO PROCEDIMIENTOS PEDIATRIA

SALA DE OBSERVACIÓN PEDIATRIA SALA DE ESPERA

SALAS DE IMAGENOLOGIA (TAC Y RX)

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

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Page 40: 51. Avalúo Clínica Pereira

SALA DE RECUPERACIÓN (INACTIVA)

SALA DE ESPERA LABORATORIO Y OTROS CONSULTORIO ENDOSCOPIA

CONSULTORIO CARDIOLOGIA RECEPCIÓN FARMACIA

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

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FARMACIA

Page 41: 51. Avalúo Clínica Pereira

ABRIL 2016

HALL HEMODINAMIA ÁREA PROCEDIMIENTOS HEMODINAMIA

LABORATORIO (ÁREA DE MUESTRAS) ÁREA TECNICA LABORATORIO

ÁREA MICROBIOLOGIA PROCESAMIENTO DE MUESTRAS

AVALÚO COMERCIAL

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

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Page 42: 51. Avalúo Clínica Pereira

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CLINICA PEREIRA - B. SANTA HELENA - PEREIRA

DETALLE HALL ONCOLOGIA SALA DE PROCEDIMIENTOS

RECEPCIÓN CONSULTA ESPECIAL SALA DE YESOS

ÁREA FARMACIA ALTO COSTO CAFETERIA

Page 43: 51. Avalúo Clínica Pereira

HABITACIÓN UCI UCI PEDIATRIA

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

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SALA PROCEDIMIENTOS INDIVIDUALES LACTARIO

DETALLE UCI ADULTOS

Page 44: 51. Avalúo Clínica Pereira

RECEPCIÓN Y SALA DE ESPERA CIRUGIA HALL CIRUGIA

SALA DE RECUPERACIÓN SALA DE CIRUGIA

DETALLE UCI PEDIATRIA

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CLINICA PEREIRA - B. SANTA HELENA - PEREIRA

Page 45: 51. Avalúo Clínica Pereira

ESTAR MEDICO ÁREA DE ESTERILIZACIÓN

CORREDOR CIRUGIA SALA DE PARTOS

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

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SALA DE CIRUGIA SALA DE PARTOS

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AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CLINICA PEREIRA - B. SANTA HELENA - PEREIRA

SALA POST-PARTO SALA TERAPIA RESPIRATORIA

HALL HABITACIONES PISO 3 HABITACIÓN TIPO PISO 3

CAPILLA ESTACIÓN MEDICOS

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ABRIL 2016

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

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AVALÚO COMERCIAL

BAÑO HABITACIÓN TIPO DETALLE CORREDOR Y ESCALERAS

HABITACIONES TIPO PISO 3

ESTACIÓN MEDICOS DETALLE HABITACIÓN

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AVALÚO COMERCIAL

SALA DE ESPERA Y HALL HABITACIONES PISO 4

DETALLE HABITACIONES TIPO PISO 4

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CLINICA PEREIRA - B. SANTA HELENA - PEREIRA

SALA Y CORREDOR PISO 5 OFICINA SISTEMAS

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CLINICA PEREIRA - B. SANTA HELENA - PEREIRA

CENTRO DE EXCELENCIA PARA LA ATENCIÓN INTEGRAL

AUDITORIA MEDICA AUDITORIO

ÁREA ADMINISTRATIVA

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DETALLE SÓTANO PARQUEADEROS

DEPOSITO ROPA LIMPIA (SÓTANO) COCINA (SÓTANO)

ÁREA MANTENIMIENTO EQUIPOS EQUIPOS Y BOMBAS (SÓTANO)

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ÁREA TANQUE OXIGENO ÁREA TANQUE

ÁREA PLANTA DE AIRE MEDICINAL MANIFOLD

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CLINICA PEREIRA - B. SANTA HELENA - PEREIRA

PLANTAS ELECTRICAS Y SUB-ESTACIÓN

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AVALÚO COMERCIAL

RAMPAS DE ACCESO PARQUEADERO EXTERIOR

DETALLE CONSTRUCCIÓN TERRAZA

ÁREA DE CILINDROS, REDES Y COMPRESOR