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Disponibilidad de suelo en el Gran Santiago
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70
Mayo 2012
DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO 2007 - 2012
Documento aprobado por: Javier Hurtado C.
Gerente de Estudios CChC
Fecha de aprobación: 13 de junio de 2012
GERENCIA DE ESTUDIOS CAMARA CHILENA DE LA CONSTRUCCION
2
3
DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO
2007 – 2012
CONTENIDOS
1. INTRODUCCIÓN
2. METODOLOGÍA
2.1 Objetivos del estudio
2.2 Área de análisis
2.3 Criterios para la realización del estudio
2.4 Filtros y parámetros utilizados para la identificación de sitios
3. RESULTADOS
3.1 Principales resultados estudio
3.2 Suelo disponible para viviendas para grupos vulnerables
3.3 Permisos de edificación y proyectos
4. CONCLUSIONES
5. ANEXOS
4
DISPONIBILIDAD DE SUELO EN EL GRAN SANTIAGO
2007 – 2012
1. INTRODUCCIÓN
El límite de extensión urbana del Área Metropolitana de Santiago, fue fijado mediante la
implementación del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, publicado en 1994. En dicho
instrumento se consideró un área urbana consolidada de 41.215 ha y 18.115 ha1 como área de
extensión urbana, la que estaba destinada a acoger el crecimiento de los próximos 26 años.
Esta limitación fue reforzada en diciembre 2006 con la publicación de la Circular 41 de la Secretaría
Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, que paralizó todas las solicitudes de
cambios de uso de suelo en áreas rurales, mecanismo que ofrecía una alternativa para la localización
de diferentes proyectos y desarrollos fuera de los límites urbanos y que se había convertido en una
alternativa a la crecientemente restrictiva oferta de suelos al interior del área urbana. Este
congelamiento se sustentaba en la elaboración de una modificación integral al PRMS, la que si bien ha
sido elaborada hasta el momento no ha podido ser aprobada y ha significado un agravamiento en el
encarecimiento y restricción de la oferta de suelo desarrollable al interior del Gran Santiago.
Buscando conocer de forma precisa la real situación del suelo disponible para desarrollos de vivienda
en extensión, y en particular para desarrollos que puedan acogerse a algún instrumento de la política
habitacional, la Cámara Chilena de la Construcción realizó en 2007 un estudio específico destinado a
conocer la extensión del suelo disponible y así poder estimar horizontes de agotamiento previsibles.
Transcurridos cinco años desde la realización del estudio original, y sin que a la fecha se haya aprobado
la citada modificación al PRMS -que entre otras consideraciones propone ampliar el área de extensión
urbana en aproximadamente 10.000 ha, de las cuáles alrededor de 7.000 podrían ser destinadas a
desarrollos habitacionales-, la CChC ha realizado una actualización del estudio buscando con esto poder
determinar como ha evolucionado la disponibilidad de suelo en el Gran Santiago y así poder aportar a
la discusión y evaluación de la necesidad de incorporar nuevo suelo a la ciudad y determinar los
mecanismos más eficientes para hacerlo.
1 MINVU (1994) Memoria Explicativa del Plan Regulador Metropolitano de Santiago.
5
Cabe hacer presente que la Cámara Chilena de la Construcción plantea una visión neutra respecto de
los mecanismos utilizados para acoger el natural desarrollo y crecimiento de nuestras ciudades, sea
este por extensión, densificación, renovación o rehabilitación, sin que se privilegie uno por sobre otro,
de modo tal que el presente documento no debe ser entendido como una propuesta única sino como
un aporte a la visión integral que este gremio posee sobre el desarrollo urbano.
El presente informe se estructura en tres secciones principales, en la primera se entrega información
sobre la metodología utilizada para la determinación de la superficie disponible en el Gran Santiago; en
la siguiente se exponen los resultados principales de esta nueva revisión, presentando igualmente los
resultados más relevantes del ejercicio realizado en 2007 y finalmente se plantean algunas
conclusiones que es posible extraer y que tienen la finalidad de sentar las bases de una discusión de
alto nivel respecto de las reales necesidades de suelo urbanizable para una ciudad como Santiago.
2. METODOLOGÍA
En el presenta acápite se presentan brevemente los antecedentes necesarios que explican los
objetivos, área de análisis y parámetros y filtros utilizados para la identificación de los suelos
disponibles en el área urbana del Gran Santiago. Para tener clara la base que se usó para realizar el
análisis posterior y de donde se sacaron las conclusiones, así como también identificar las eventuales
limitaciones del estudio.
La realización del presente estudio, fue encargada por la Cámara Chilena de la Construcción al
Observatorio de Ciudades (OCUC) de la Facultad de arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos de la
Pontifica Universidad Católica, misma unidad académica que elaboró un estudio similar en 2007 y que
sirvió de base para la definición metodológica del encargo de forma de hacer comparables sus
resultados.
6
2.1 Objetivos del estudio
El estudio realizado tuvo por objetivo general el identificar la superficie de suelo urbano disponible
para la construcción de viviendas al interior del Gran Santiago. De éste se desprenden los siguientes
objetivos específicos desarrollados como parte del estudio:
- Actualizar la superficie de suelo urbano disponible identificada en el período 2006 – 2007 por
comuna del Gran Santiago, en función de parámetros y filtros predefinidos.
- Determinar cuántos de los sitios reconocidos en el estudio del año 2007 cambiaron de uso de
suelo, y cuántos de ellos mantienen su condición de disponibles.
- Identificar eventualmente nuevos sitios disponibles dentro del área de análisis.
- Crear una base de datos detallada y espacializada (georeferenciada) con los sitios disponibles
en el Gran Santiago que cumplan con los filtros fijados.
- Identificar los sitios que podrían acoger desarrollos de viviendas acogidas a alguno de los
programas de la Política Habitacional que lleva adelante el Gobierno.
- Estimar cuántos de los sitios en calidad de disponibles, cuentan con permisos aprobados o son
propiedad de empresas inmobiliarias.
2.2 Área de análisis
Dada la gran cantidad de unidades de análisis territorial que es posible apreciar, y como una forma de
despejar cualquier duda respecto del objeto de estudio, se hace presente que el estudio cuyos
resultados se exponen a continuación se concentró en el llamado Gran Santiago, unidad administrativa
definida por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) que comprende las 32 comunas de la Provincia
de Santiago, así como las comunas de Puente Alto (Provincia de Cordillera) y San Bernardo (Provincia
de Maipo).
De esta manera se dejaron expresamente fuera del análisis áreas urbanas incorporadas con
posterioridad al Plan Regulador Metropolitano de Santiago, como son la comunas de la Provincia de
Chacabuco (Colina, Lampa y Tiltil) integradas en 1997 o comunas de la Provincia de Talagante y Maipo
como Padre Hurtado, Peñaflor o Buin incluidas en 2006.
7
Cabe señalar que para todas las comunas consideradas, el límite de extensión urbana fue definido, en
un mismo acto, en 1994 mediante la promulgación del PRMS2, el que no ha tenido cambios hasta la
fecha y que comprende una superficie total de 76.426 ha3.
Figura Nº 1 Área de análisis; comunas del Gran Santiago
Fuente OCUC, 2012
2.3 Criterios para la realización del estudio
Para lograr determinar la real disponibilidad de suelo urbanizable disponible en el Gran Santiago, la
Cámara Chilena de la Construcción (CChC) contrató la realización de un estudio al Observatorio de
Ciudades de la Pontificia Universidad Católica de Chile.
2 El Plan Regulador Metropolitano de Santiago de 1994 incorpora también a las comunas de San José de Maipo y
Pirque (Provincia de Cordillera) y Calera de Tango (Provincia de Maipo), las que no fueron incluidas en el estudio por no corresponder al área conurbada ni estar contempladas en la definición del INE de Gran Santiago.
3 Según Límite de Extensión Urbana entregado por SEREMI MINVU RM, utilizado para el estudio.
8
El trabajo encargado de identificar los sitios urbanizables disponibles al interior del Gran Santiago se
desarrolló en cuatro etapas (preparación de la base cartográfica, actualización de sitios a 2012,
identificación de sitios disponibles 2012 y etapa final de conclusiones) y una etapa transversal
destinada al catastro y reuniones con actores relevantes de las comunas analizadas. En la Figura Nº 2 se
muestra el esquema metodológico utilizado en la elaboración del estudio, identificando las etapas y
señalando las tareas particulares comprendidas en cada una de ellas; adicionalmente en el anexo Nº 1
se presenta una descripción detallada de la metodología utilizada para la elaboración del estudio.
Figura Nº 2 Esquema metodológico del estudio
Fuente OCUC, 2012
Los insumos básicos utilizados para la realización del estudio, de acuerdo a los objetivos indicados,
anteriormente fueron:
- Sitios disponibles al año 2006, según estudio CChC 2007 en base a fotografía aérea color SAF
escala 1:20.000.
- Imagen satelital del Gran Santiago a diciembre de 2011 georeferenciada (asignación de datum
y coordenadas geográficas).
ETAPA FINAL
1. Levantamiento
cartográfico de sitios
disponibles al 2011-
2012
2. Georreferenciación
de nuevos polígonos
1. Sitios disponibles
mayores a 2 has
3. Sitios con
densidad superior
150 hab/ha
2. Sitios con usos
residenciales y
mixtos
1. Captura imagen
Google earth
2. Creación
Fotomosaico
Informe Final
ACTUALIZACIÓN DE
SITIOS AL 2012
IDENTIFICACIÓN
SITIOS ERIAZOS -
CChC
3. Georreferenciación
PREPARACIÓN BASE
CARTOGRÁFICA
2 31 4
Actualización de
sitios disponibles
Sitios disponibles
2011-2012
Catastro (Ficha de algunos sitios)
4. Datum y ajuste de
sitio a nueva base
cartográfica
Construido, en
construcción,
residencia, industria,
equipamiento, otros
23. Límite urbano
vigente PRMS
1. Estadísticas
comunales de
variación dispon.
Suelo (2006-2011)
2. Variación Precio
Prom de suelos
disponibles
4. Concesión
Sanitaria
5. Sitios con
Permisos de
edificación
6. Precio suelo <1,2
ha
Reunión con Territorialistas y Asesores urbanos
ETAPA TRANSVERSAL
9
- Cobertura espacializada del límite de extensión urbana y zonificación del Plan Regulador
Metropolitano de Santiago vigentes, según antecedentes entregados por la SEREMI MINVU
Metropolitana.
- Planos reguladores vigentes de las comunas analizadas.
- Área de concesión sanitaria del Gran Santiago vigente a enero de 2012, según datos
proporcionados por la Superintendencia de Servicios Sanitarios.
- Boletín Mercado de Suelo Urbano, cuarto trimestre 2011.
2.4 Filtros y parámetros utilizados para la identificación de sitios
Uno de los elementos más sensibles a la hora de determinar la cantidad de suelos disponibles para
nuevos desarrollos dentro de un área urbana, tiene que ver con los parámetros que se utilicen para
definir que se entiende por “sitios disponibles”. La claridad y transparencia respecto de este aspecto es
fundamental para comprender el enfoque y poder obtener conclusiones certeras de los resultados
obtenidos; por el contrario la falta de ellas, solo contribuye a generar mayor confusión y
desinformación en torno al desarrollo urbano.
En el caso del estudio que aquí se presenta, y como una forma de poder comparar los resultados
obtenidos en 2007 con los de la actualización encargada- se mantuvieron los mismos parámetros
utilizados para la identificación de los sitios disponibles, filtros que fueron definidos como:
- Estar ubicado dentro del límite de extensión urbana del Gran Santiago
- Ser eriazo o con uso agrícola
- Tener una superficie igual o superior a 2 hectáreas, ya sea por si solo o como parte de un
conjunto de predios contiguos.
- Tener un uso de suelo, según el instrumento de planificación, compatible con el desarrollo
urbano residencial.
- Contar con una densidad máxima permitida de 150 hab/ha o superior, según el instrumento de
planificación correspondiente.
- Estar dentro del área de concesión sanitaria.
- No estar en áreas de riesgo, según el instrumento de planificación correspondiente, o de
pendientes superiores al 30%.
Adicionalmente y como una forma de enriquecer el análisis y los resultados del estudio, teniendo el
foco en determinar la disponibilidad de suelos para viviendas destinadas a grupos vulnerables que
10
puedan recibir subsidios del Estado, y aunque no se constituye en un filtro como tal se solicitó
investigar, para los sitios ya filtrados, su valor promedio y ubicación.
Una última consideración fue buscar antecedentes que permitieran determinar cuántos de los sitios
identificados como disponibles contaban con permisos aprobados o eran parte de inversiones
inmobiliarias y proyectos en desarrollo, información que se obtuvo a partir de la entrevista con actores
relevantes de cada una de las comunas, principalmente los Asesores Urbanistas y agentes
inmobiliarios.
Tal como se evidencia a partir de la metodología antes expuesta, el presente estudio se enfoca en
determinar la disponibilidad de suelo para desarrollos urbanos por extensión, con una especial
preocupación por la oferta de suelo para proyectos destinados a grupos vulnerables.
Lo anterior no es contradictorio en ningún caso con la postura manifestada públicamente por la CChC
en cuanto a la posición neutra que el gremio tiene sobre las modalidades posibles del desarrollo
urbano, debiendo por tanto entenderse como parte de los esfuerzos que el gremio realiza para la
construcción de propuestas integrales, que aborden los fenómenos urbanos en su totalidad y que
vayan en directo beneficio de los ciudadanos.
3. RESULTADOS
En el presente capítulo se exponen en detalle los resultados del estudio realizado recientemente, así
como también los principales productos de la investigación realizada en 2007 para facilitar la
comparación y análisis de tendencias en el período. Igualmente, y respondiendo al interés en conocer
la disponibilidad de suelos para proyectos orientados a paliar el déficit habitacional de grupos
vulnerables del Gran Santiago, se destacan y detallan los resultados del análisis de valor de suelo.
3.1 Principales resultados del estudio
Tal como se mencionó entre los objetivos, el estudio realizado tenía un doble propósito. Por una parte
se buscaba conocer cuánta de la superficie identificada como disponible en 2007 mantenía aún esa
condición, de forma de poder determinar la magnitud de la absorción de terrenos en los últimos años,
caracterizados por lo demás por la crisis económica internacional, mientras por otra se pretendía
revisar y levantar nueva información detallada de los sitios que cumplieran con las condiciones
establecidas, aprovechando las nuevas herramientas disponibles.
11
En cuanto a la primera de las tareas encomendadas para poder realizar los análisis comparativos
necesarios y así identificar tendencias y realizar proyecciones y antes de presentar los resultados del
estudio realizado en 2012, a continuación se muestran brevemente los principales resultados del
estudio desarrollado, por la misma unidad académica en agosto de 2007.
De acuerdo a éste para en el Gran Santiago existía, a febrero de 20064, una disponibilidad de suelos
para viviendas de 2.850,43 ha, proyectándose que a agosto de 2007, esta se había reducido a 1.650 ha
en función de los supuestos de consumo de suelo utilizados5. Las mayores superficies disponibles se
encontraban para entonces en las comunas de San Bernardo, Puente Alto, Peñalolén y Huechuraba.
Tabla Nº 1 Disponibilidad de suelo en el Gran Santiago 2007
COMUNA SUPERFICIE
(ha)
Cerrillos6 93,4
Huechuraba 269,9
La Pintana 26,5
La Reina 2,3
Las Condes 44,1
Lo Barnechea 118,8
Macul 2,5
Maipú 233,8
Peñalolén 377,2
Pudahuel 61,4
Puente Alto 599,7
Quilicura 150,7
Renca 198,7
San Bernardo 633,7
Vitacura 37,9
TOTAL 2.850,4
Fuente: Serex y CChC, 2007
4 Fecha de captura de la fotografía aérea utilizada para la realización del estudio.
5 En base a referencias bibliográficas, se estimó un consumo de suelo anual de 1.200 ha de las que un 33% se
destinarían a usos no residenciales. Así la proyección a 18 meses, período entre captura de imagen y entrega informe, indicaba un consumo de 1.200 ha.
6 Al momento de realización del estudio, el cambio de uso de suelo del aeródromo de Cerrillos para dar paso al
proyecto Portal Bicentenario se encontraba aprobado. Para el cálculo solo se consideró solamente la superficie del proyecto que estaría destinada a usos residenciales y mixtos.
12
Figura Nº 3 Disponibilidad de suelo en el Gran Santiago 2007, por comunas
Fuente: Serex y CChC, 2007
Tomando como base la información antes señalada, la primera tarea desarrollada por el estudio
realizado en 2012, consistió en actualizar la situación de los predios identificados en 2007, buscando
conocer cuántos de ellos mantienen su condición de disponibles en función de los parámetros
establecidos. El análisis realizado arrojó que de las 2.850,4 ha identificadas en 2007 como posibles de
urbanizar, en la actualidad 1.822,9 de ellas mantenían la condición de encontrarse disponibles para el
desarrollo urbano.
De este modo la actualización de los resultados obtenidos en 2007 revela un consumo global de
1.027,5 ha de suelo en los últimos cinco años, lo que equivale a un promedio anual de 205,5 ha,
evidenciando un importante avance de la consolidación urbana de estos terrenos. Al respecto se debe
tomar en consideración que éste corresponde a solo un subgrupo de consumo de suelo total del Gran
Santiago en dicho período, al que se debe sumar el suelo destinados a equipamientos, infraestructuras,
vialidad y otros destinos residenciales que no cumplieron con los filtros indicados7 y que también
fueron ocupados en el período.
7 De acuerdo a datos del MINVU, el consumo de suelo total promedio para el Gran Santiago en el período 2003 - 2010
es de 650 ha/año, con un máximo anual de 926,5 ha en 2007. Fuente: MINVU (2010) Consumo de Suelo en las Ciudades y Regiones; disponible en www.observatoriourbano.cl. Por otra parte otros documentos reportan un consumo promedio de 1.200 ha/año (Bresciani (2003) Reforma del PRMS Eleva los estándares urbanos, en Revista CA Nº 111) y 1.339 ha/año entre 1991 y 2000 (Ducci y González (2006) Anatomía de la expansión de Santiago, en Galetovic, eds. (2006) Santiago, Donde estamos y hacia donde vamos; ed. CEP).
633,7
599,5
377,2
269,9
233,8
198,7
150,7
118,893,4
61,444,1 37,9 26,5
2,5 2,30
100
200
300
400
500
600
700
13
Tabla Nº 2 Actualización suelo disponible en el Gran Santiago
COMUNA SUPERFICIE 2007
(ha) SUPERFICIE 2012
(ha)
Cerrillos8 93,4 2,8
Huechuraba 269,9 165,3
La Pintana 26,5 23,4
La Reina 2,3 2,2
Las Condes 44,1 42,3
Lo Barnechea 118,8 82,9
Macul 2,5 2,6
Maipú 233,8 61,5
Peñalolén 377,2 329,8
Pudahuel 61,4 22,7
Puente Alto 599,7 365,8
Quilicura 150,7 74,0
Renca 198,7 136,2
San Bernardo 633,7 482,0
Vitacura 37,9 29,5
TOTAL 2.850,4 1.822,9
Fuente: Serex y CChC, 2007 y 2012
Si se analiza de forma desagregada es posible apreciar que el mayor consumo de suelo en el período
analizado ocurrió en comunas periféricas del Gran Santiago, lideradas por Puente Alto con 234 ha y
seguido por Maipú, San Bernardo y Huechuraba, con 172, 152 y 105 ha respectivamente. Por otra parte
las comunas con un menor consumo fueron La Pintana, Las Condes, La Reina y Macul, ninguna de las
cuáles superó las 10 hectáreas de consumo en el período.
Por último como una forma de complementar el análisis y poder caracterizar el consumo de suelo
detectado en los últimos cinco años, y aprovechando las nuevas herramientas y visitas a terreno, se
pudo constatar que el 67% (692 ha) del suelo consumido fue destinado a usos de vivienda, seguido por
el suelo destinado a equipamiento, industria y otros usos; adicionalmente se identificaron 58 ha como
actualmente en desarrollo.
8 Al momento de realización del estudio, el cambio de uso de suelo del aeródromo de Cerrillos para dar paso al
proyecto Portal Bicentenario se encontraba aprobado. Para el cálculo solo se consideró solamente la superficie del proyecto que estaría destinada a usos residenciales y mixtos.
14
El segundo encargo elaborado consistió en realizar una nueva revisión completa de los sitios
disponibles al interior del Gran Santiago que cumplieran con los parámetros ya indicados, de forma de
asegurar un resultado lo más preciso posible sobre la real situación del suelo urbanizable disponible
dentro de los límites de extensión urbana del Gran Santiago, aprovechando de mejor forma las mejoras
en la calidad de la imagen de base así como de nuevas herramientas informáticas de detección. Como
una forma de garantizar la precisión del resultado, y como se señaló en la descripción metodológica, al
trabajo antes descrito se sumó la realización de visitas directas a parte importante de los terrenos para
conocer su situación y características principales, tarea que permitió ajustar el resultado mostrado por
el estudio.
Este nuevo barrido reveló cambios tanto en la
superficie disponible por comunas, como en el
número de sitios en esta condición, lo que llevó a
realizar algunos ajustes; pese a estos el diferencial
final, respecto de la actualización de la
información recogida en 2007 antes expuesta,
totalizó solo 70 ha, pudiendo considerarse más
bien marginal. Cabe destacar que para dar mayor
una mayor exactitud al resultado obtenido, la
revisión digital se complementó en esta etapa con
visitas a terreno para conocer en detalle el estado
y características de los sitios disponibles.
Entre los cambios más significativos de esta nueva
identificación de predios disponibles en el Gran
Santiago, destaca la incorporación de sitios en las
comunas de El Bosque, La Florida y San Miguel y el
agotamiento de los suelos disponibles en las
comunas de Macul y La Reina.
De esta manera la superficie total disponible de sitios mayores a 2 ha, con densidades iguales o
mayores a 150 hab/ha, con uso habitacional o mixto, con concesión sanitaria y que no se encuentren
en áreas de riesgo o en pendientes fuertes, llegaba a enero de 2012 a las 1.892,7 ha.
COMUNA
SUPERFICIE (ha)
Cerrillos 26,8
El Bosque 5,3
Huechuraba 257,1
La Florida 8,6
La Pintana 25,1
Las Condes 19,6
Lo Barnechea 121,7
Maipú 111,7
Peñalolén 200,9
Pudahuel 2,5
Puente Alto 334,8
Quilicura 135,6
Renca 107,6
San Bernardo 506,2
San Miguel 8,5
Vitacura 20,7
TOTAL 1.892,7
Fuente OCUC, 2012
Tabla Nº 3 Suelo disponible en el Gran Santiago,
revisión 2012
15
Figura Nº 4 Suelo Disponible en el Gran Santiago, 2012
Fuente: OCUC, 2012
16
Figura Nº 5 Suelo disponible por comunas 2012
Fuente: elaboración propia CChC, en base a OCUC 2012
Al igual que en el estudio de 2007 la gran mayoría de los suelos disponibles identificados se encuentran
en las comunas periféricas del Gran Santiago, concentrándose de forma importante en San Bernardo y
Puente Alto, los que son seguidos por Huechuraba, Peñalolén, Quilicura y Lo Barnechea tal como se
puede apreciar en la tabla y figuras antes presentadas.
No obstante la nueva identificación de sitios realizada como parte del estudio desarrollado en 2012
para conocer la cantidad de suelo disponible en el Gran Santiago revela importantes diferencias en la
absorción de suelos disponibles en el período según las diferentes comunas, la tendencia global de
agotamiento del suelo urbanizable disponible al interior del Gran Santiago posible de apreciar en el
quinquenio es clara y preocupante, mostrando caídas de importancia en un significativo número de
comunas.
17
63
3,7
59
9,7
37
7,2
26
9,9
23
3,8
19
8,7
15
0,7
11
8,8
93
,4
61
,4
44
,1
37
,9
26
,5
2,5
2,3
0 0 0
50
6,2
33
4,8
20
0,9
25
7,1
11
1,7
10
7,6 13
5,6
12
1,7
26
,8
2,5 1
9,6
20
,7
25
,1
0 0 8,6
8,5
5,3
0
100
200
300
400
500
600
700
2007 2012
Figura Nº 6 Comparación suelo disponible por comunas 2007 - 2012
Fuente: elaboración propia CChC 2012, en base a OCUC 2012
Así en términos generales los mayores registros de absorción de suelo disponible en el período
analizado se aprecian en las comunas de Puente Alto (-264,9 ha), Peñalolén (-176,3 ha), San Bernardo
(-127,5 ha), Maipú (-122,1 ha) y Renca (-91,1 ha).
Por otra parte se advierte en algunas comunas una diferencia menor o incluso positiva, lo que se
explica mayormente por la incorporación de nuevos sitios que mitigaron el consumo que se apreció en
la comparación realizada con 2007, como es el caso de Quilicura o Lo Barnechea. La aparición de
nuevos sitios es resultado principalmente de la mayor calidad de la imagen satelital utilizada en esta
oportunidad para la identificación de los predios, así como también de la realización de visitas a
terreno realizadas por el equipo consultor. A esto se suman los eventuales cambios de normas
urbanísticas que podría haber ocurrido en algunas comunas y que llevaría a que ahora, sitios antes no
contemplados, cumplieran con los parámetros establecidos para la medición.
18
Figura Nº 7 Conusmo de suelo 2007 – 2012, por comunas
Fuente: elaboración propia CChC 2012, en base a OCUC 2012
3.2 Suelo disponible para grupos vulnerables
Una de las preguntas más relevantes que el estudio realizado buscaba responder es determinar la
cantidad de suelo eventualmente disponible para el desarrollo de proyectos orientados a la
construcción de soluciones habitacionales unifamiliares para grupos vulnerables.
Para responder a esta cuestión se empleó una metodología de dos etapas siendo la primera de ellas
estimar los valores promedio del suelo para la totalidad de los sitios identificados como disponibles de
acuerdo a los filtros antes detallados, información para la que se tomó como referencia el valor
promedio de 2011, según se indica en el boletín “Mercado de Suelo Urbano” elaborado por Pablo
Trivelli y Cía Ltda. Una vez asignados los valores de suelo promedio se descartaron todos aquellos sitios
que tuviesen un precio promedio por sobre los UF 1,2, valor considerado generalmente como límite
para el desarrollo de proyectos de viviendas destinadas al quintil más vulnerable.
En segundo término, y considerando solo los predios que cumplieran con la condición de precio, se
eliminaron todos aquellos que su densidad máxima permitida por el instrumento de planificación local,
fuera menor a 200 hab/ha. Esto por cuanto igualmente se considera que corresponde a la densidad
-264,9
-176,3
-127,5 -122,1
-91,1
-66,6-58,9
-24,5-17,2 -15,1 -12,8
-2,5 -2,3 -1,4
-300
-250
-200
-150
-100
-50
0
Pu
en
te A
lto
Peñ
alo
lén
San
Ber
nar
do
Mai
pú
Ren
ca
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ra
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ech
ura
ba
Mac
ul
La R
ein
a
La P
inta
na
19
que permite el desarrollo de proyectos para los grupos más vulnerables de la población (primer
quintil).
Figura Nº 8
Disponibilidad de suelo Gran Santiago 2012, según precios de suelo
Fuente: OCUC, 2012
20
El ejercicio anterior entregó resultados reveladores de gran significancia para el futuro de la política
habitacional que se desea implementar en la Región Metropolitana y en el Gran Santiago en particular.
Así analizando los resultados de la revisión de precios, se advierte que únicamente la comuna de Maipú
presenta sitios disponibles con valores promedio levemente inferiores9 al límite fijado de UF 1,2, los
que en su conjunto abarcan una superficie de 56,9 ha.
La superficie detectada representa solo el 3% de los suelos identificados como disponibles y ofrecería la
posibilidad de localizar hasta 3.550 nuevas viviendas10. Este resultado, por si solo, evidencia la crítica
escasez de suelos existente en el Gran Santiago, en especial para acoger proyectos destinados a
subsanar el déficit habitacional de los grupos más vulnerables.
Tabla Nº 4 Superficie disponible por comuna, Gran Santiago 2012
CERRILLOS
EL BOSQUE
HUECHURABA
UF/M2 Hectáreas
UF/M2 Hectáreas
UF/M2 Hectáreas
1,1 - 1,2 0 1,1 - 1,2 0 1,1 - 1,2 0
1,2 -2,0 0 1,2 -2,0 0 1,2 -2,0 0
2,0 - 3,0 10,2 2,0 - 3,0 0 2,0 - 3,0 0
3,0 - 5,0 13,4 3,0 - 5,0 5,3 3,0 - 5,0 193,8
5,0 - 7,0 0 5,0 - 7,0 0 5,0 - 7,0 0
7,0 - 9,0 0 7,0 - 9,0 0 7,0 - 9,0 17,2
9,0 - 25,0 0 9,0 - 25,0 0 9,0 - 25,0 53,2
LA FLORIDA
LA PINTANA
LA REINA
UF/M2 Hectáreas
UF/M2 Hectáreas
UF/M2 Hectáreas
1,1 - 1,2 0 1,1 - 1,2 0 1,1 - 1,2 0
1,2 -2,0 0 1,2 -2,0 25 1,2 -2,0 0
2,0 - 3,0 4,5 2,0 - 3,0 0 2,0 - 3,0 0
3,0 - 5,0 4,1 3,0 - 5,0 0 3,0 - 5,0 0
5,0 - 7,0 0 5,0 - 7,0 0 5,0 - 7,0 0
7,0 - 9,0 0 7,0 - 9,0 0 7,0 - 9,0 0
9,0 - 25,0 0 9,0 - 25,0 0 9,0 - 25,0 2
9 El valor de suelo promedio 2011 para los sitios disponibles identificados en la comuna de Maipú es de UF 1,17, lo
que los ubica muy cerca del límite establecido. 10
Para el cálculo se consideró una densidad de 250 hab/ha y cuatro integrantes promedio por cada vivienda.
21
LAS CONDES LO BARNECHEA MAIPÚ
UF/M2 Hectáreas
UF/M2 Hectáreas
UF/M2 Hectáreas
1,1 - 1,2 0 1,1 - 1,2 0 1,1 - 1,2 56,9
1,2 -2,0 0 1,2 -2,0 0 1,2 -2,0 0
2,0 - 3,0 0 2,0 - 3,0 0 2,0 - 3,0 0
3,0 - 5,0 0 3,0 - 5,0 0 3,0 - 5,0 26,1
5,0 - 7,0 0 5,0 - 7,0 0 5,0 - 7,0 24,1
7,0 - 9,0 0 7,0 - 9,0 100,2 7,0 - 9,0 0
9,0 - 25,0 19,5 9,0 - 25,0 21,5 9,0 - 25,0 4,4
PEÑALOLEN
PUDAHUEL
PUENTE ALTO
UF/M2 Hectáreas
UF/M2 Hectáreas
UF/M2 Hectáreas
1,1 - 1,2 0 1,1 - 1,2 0 1,1 - 1,2 0
1,2 -2,0 0 1,2 -2,0 2,5 1,2 -2,0 203,4
2,0 - 3,0 51,2 2,0 - 3,0 0 2,0 - 3,0 70,6
3,0 - 5,0 149,7 3,0 - 5,0 0 3,0 - 5,0 53,7
5,0 - 7,0 0 5,0 - 7,0 0 5,0 - 7,0 0
7,0 - 9,0 0 7,0 - 9,0 0 7,0 - 9,0 0
9,0 - 25,0 0 9,0 - 25,0 0 9,0 - 25,0 0
QUILICURA
RENCA
SAN BERNARDO
UF/M2 Hectáreas
UF/M2 Hectáreas
UF/M2 Hectáreas
1,1 - 1,2 0 1,1 - 1,2 0
1,1 - 1,2 0
1,2 -2,0 70,2 1,2 -2,0 107,6
1,2 -2,0 315,8
2,0 - 3,0 0 2,0 - 3,0 0
2,0 - 3,0 128,4
3,0 - 5,0 37,96 3,0 - 5,0 0
3,0 - 5,0 0
5,0 - 7,0 10,8 5,0 - 7,0 0
5,0 - 7,0 88,7
7,0 - 9,0 14,4 7,0 - 9,0 0
7,0 - 9,0 0
9,0 - 25,0 0 9,0 - 25,0 0
9,0 - 25,0 0
SAN MIGUEL
VITACURA
UF/M2 Hectáreas
UF/M2 Hectáreas
1,1 - 1,2 0 1,1 - 1,2 0
1,2 -2,0 0 1,2 -2,0 0
2,0 - 3,0 0 2,0 - 3,0 0
3,0 - 5,0 6,5 3,0 - 5,0 0
5,0 - 7,0 0 5,0 - 7,0 16,3
7,0 - 9,0 0 7,0 - 9,0 0
9,0 - 25,0 2 9,0 - 25,0 2,3
Fuente: OCUC 2012
22
Si a los escasos predios que cumplieron con la condición de precio antes señalada, se aplica el segundo
parámetro fijado, se obtiene que dentro del Gran Santiago no existe ningún sitio capaz de acoger
proyectos de vivienda de las características señaladas, puesto que las densidades máximas de los
terrenos identificados, varían entre 150 y 180 hab/ha lo que haría inviable desarrollar proyectos
destinados a solucionar el déficit cuantitativo de viviendas para los habitantes más vulnerables del
Gran Santiago.
Incluso se advierte que el suelo disponible para el desarrollo de conjuntos habitacionales destinados a
los grupos medios bajos se ve fuertemente limitado por la escasez de suelos bajo UF 3, el que alcanza
un área total de 1.046,3 ha en el Gran Santiago concentrándose su oferta en las comunas de San
Bernardo y Puente Alto11.
3.3 Permisos de edificación y obras en construcción y propuestas
La versión 2012 del estudio de disponibilidad de suelo, incorporó adicionalmente a los filtros ya
mencionados, un análisis relativo a los permisos de edificación otorgados y sobre los proyectos en
desarrollo que permitieran en conjunto precisar en mayor grado sus resultados y mayor claridad en la
elaboración de proyecciones.
Si bien de gran interés, estas variables no se constituyen en un filtro por consideraciones
metodológicas, especialmente el que no se contó con la totalidad de los permisos espacializados y que
en aquellos casos en que se encuentran disponibles, estos corresponden a puntos siendo imposible
relacionarlos directamente con los polígonos identificados. La posibilidad de relacionar ambos
elementos podría darse en la medida que se realice un estudio futuro similar pero a nivel de sitio.
La información relativa a los permisos de edificación solo fue recolectada sólo para los municipios de La
Pintana, Pudahuel, Maipú, Quilicura, Renca, Ñuñoa, El Bosque, La Cisterna, La Florida, Peñalolén,
Puente Alto, San Bernardo, La Reina, Las Condes, Vitacura, Providencia y Lo Barnechea.
Por otra parte dado que parte importante de los terrenos disponibles cuentan con proyectos
aprobados o en curso de presentación, para los cuáles no se contaba con información espacializada, se
realizaron visitas a algunos actores privados relevantes en dichas comunas. Ellos entregaron
información de carácter general –no detallada- respecto de proyectos en planificación y desarrollo en
algunos de los polígonos reconocidos como disponibles.
11
En la práctica se aprecia que en las comunas de El Bosque, Huechuraba, la Reina, Las Condes, Lo Barnechea, Vitacura y San Miguel no existe suelo disponible para el desarrollo de conjuntos habitacionales destinados a grupos medios bajos.
23
Al igual que la información de los permisos, esta sólo constituye una referencia respecto a las obras en
desarrollo o propuestas para algunos de los terrenos disponibles, lo que daría cuenta de la cantidad de
suelo cuyo desarrollo ya estaría planificado y que por tanto permite apreciar la tendencia de ocupación
de dicho suelo en los próximos meses.
Figura Nº 9
Permisos de edificación vigentes 2012 en el Gran Santiago, algunas comunas
Fuente: OCUC, 2012
Así de acuerdo a esto 663,2 ha del total identificado podría perder la condición de “sitio disponible”,
aunque se debe reiterar que esta cifra solo se debe considerar como una referencia y por tanto no
corresponde sea restada de forma directa del resultado obtenido.
24
4. CONCLUSIONES
Al interior del límite de extensión urbana del Gran Santiago (34 comunas) quedaban, a enero de 2012,
1.892,7 ha de sitios disponibles para acoger el desarrollo de viviendas, que cumplen con los parámetros
fijados para su análisis: superficie igual o superior a 2 ha, uso de suelo habitacional o mixto, densidad
igual o superior a 150 hab/ha, que cuenten con concesión sanitaria y se encuentran fuera de las áreas
de riesgo definidas por los instrumentos de planificación territoriales vigentes.
En forma descendente, las comunas con mayor superficie disponibles a enero del 2012 son: San
Bernardo (506,2 ha), Puente Alto (334,8 ha), Huechuraba (257,1 ha), Peñalolén (200,9 ha), Quilicura
(135,6 ha) y, Lo Barnechea (121,7 ha).
El estudio realizado por SEREX-PUC durante el período 2006-2007 reveló que el suelo disponible para la
edificación de viviendas unifamiliares en el Gran Santiago era 2.850,4 ha. A enero del 2012, el OCUC
determina que de ellas quedan disponibles 1.892,7 ha según los filtros definidos por la CCHC,
consumiéndose en el quinquenio 1.027,5 ha a razón de 205,5 ha/año, aproximadamente.
Este consumo, si bien significativo -en especial si se considera que corresponde solo a un subgrupo del
consumo de suelo total que incluye otros usos, así como otros tipos de vivienda-, fue más bajo del
esperado originalmente. Las explicaciones a una ralentización en el consumo medio anual de suelo,
especialmente para la construcción de viviendas unifamiliares para segmentos de bajos ingresos y
grupos vulnerables, pueden tener múltiples causas, no obstante, las principales razones podrían
asociarse mayormente a la crisis económica y por ende sus efectos sobre la oferta inmobiliaria durante
el período 2008 a 2009. Del mismo modo podría explicarse por el aumento en el valor del precio de
suelo promedio al interior de la ciudad de Santiago, propio de mercados que se acercan a su
agotamiento, lo que limita el acceso al suelo y segrega a una condición más periférica, la posibilidad de
construir viviendas para segmentos de bajos ingresos.
A su vez, el proceso de ralentización en el consumo de suelo promedio anual en el período 2006-2011
al interior de la ciudad, se podría asociar al crecimiento y consolidación de nuevos polos de desarrollo
en extensión, especialmente hacia el área norte de la Región Metropolitana de Santiago, más
específicamente las comunas de Colina y Lampa, y en torno a las ciudades de Buin y Paine en la zona
sur o Peñaflor, Padre Hurtado y El Monte12 hacia el poniente. Todos territorios han experimentado una
fuerte concentración de proyectos inmobiliarios insertos dentro de las Zonas de Desarrollo Urbano
12
Esto queda reflejado en los resultados del Precenso 2011, en donde las comunas mencionadas muestran algunos de los principales crecimientos porcentuales en el número de viviendas en el período 2002 – 2011.
25
Condicionado (ZDUC) y áreas de extensión urbana respectivamente, asociados de un lado a una oferta
inmobiliaria, y del otro, por la existencia de una demanda de nuevas clases medias con mayor poder
adquisitivo y poder de compra que buscan una vida suburbana.
El estudio revela que dentro del Gran Santiago, ya sea con base en la georeferenciación de imágenes
satelitales, así como también, visitas a terreno y consultas a los respectivos municipios, existen
aproximadamente 5.559,5 ha con superficies superiores a 2 ha (filtro 1) que podrían constituirse en
sitios posibles para la construcción de viviendas unifamiliares para hogares de bajos ingresos, sin
embargo, algunos de esos sitios tienen normativas que no son compatibles con la residencia, en
especial los polígonos industriales definidos por el Plan Regulador Metropolitano, o se encuentran en
áreas de riesgo, no cuentan con concesión sanitaria o tienen normas de densidad que inhiben el
desarrollo urbano, lo que limita fuertemente esta disponibilidad.
Dentro de ellos el caso más significativo es Quilicura, comuna con elevadas tasas de crecimiento
demográfico y territorio de elección residencial para familias de ingresos medios y medios bajos, cuya
normativa tanto local como metropolitana, requiere una actualización y un ajuste ante la necesidad de
localizar a segmentos de bajos ingresos al interior del espacio urbano, aprovechando las ventajas de
conectividad, accesibilidad y proximidad a servicios y equipamientos básicos.
26
5. PROPUESTA CChC
En relación a los resultados del estudio de disponibilidad de suelo en el Gran Santiago y a sus
potenciales interpretaciones, se debe tener en consideración que la CChC ha manifestado
públicamente que tiene una visión neutra respecto de los mecanismos que posibilitan el desarrollo
urbano, sean estos extensión, densificación o renovación, planteamiento que se relaciona de forma
directa con el principio de “libertad con responsabilidad” que se encuentra en el centro de la propuesta
Cámara para las Bases de una Política Nacional de Desarrollo Urbano y que releva la libertad en la
decisión de localización en la medida que se internalicen los costos asociados a ella.
En este contexto este estudio debe entenderse como un aporte a comprender y entregar mayores
antecedentes respecto de una de las dimensiones que forman parte del problema altamente complejo,
del desarrollo urbano, y que igualmente requiere de una solución integral y una visión completa.
Las evidencias sobre el creciente agotamiento de los suelos desarrollables al interior del Gran Santiago,
así como la inexistencia de terrenos que posibiliten la construcción de viviendas sociales, se vincula de
forma directa al congelamiento del límite de extensión urbana, política que produce artificialmente
escasez de terrenos urbanizables y el aumento de precio de estos. Esto se traduce en el aumento del
precio de las viviendas, a excepción de las viviendas orientadas a grupos más vulnerables cuyo precio
es fijo, lo que resulta en la consecuente segregación y desplazamiento de la vivienda social hacia
ubicaciones alejadas del centro de empleo, equipamiento e infraestructura principal. De ahí que la
escasez de suelo en el Gran Santiago sea un riesgo para la materialización de la Política Habitacional del
Gobierno.
Como solución a esta situación la CChC estima que Chile, a diferencia de la situación actual en donde se
establecen artificialmente límites a las áreas desarrollables generando importantes diferencias en los
precios de suelo con los problemas antes mencionados, avance hacia la implementación de políticas
públicas que no generen discontinuidades de precios entre los terrenos y que sean neutras respecto
del mecanismo de desarrollo urbano.
Para ello se propone que se avance decididamente hacia la implementación de un modelo de
planificación por condiciones. En él el territorio se entiende posible de desarrollar siempre y cuando el
desarrollador cumpla con una serie de condiciones y exigencias, definidas previamente, que permiten
que los costos e impactos de su decisión de localización sean adecuadamente internalizados.
27
A lo anterior se suma la propuesta en el sentido de permitir la construcción en altura en aquellas zonas
aledañas a las infraestructuras de transporte de alto estándar que se han desarrollado en nuestras
ciudades, como líneas de Metro o corredores de transporte público. Esto permitiría aumentar la
rentabilidad social de estas significativas inversiones y asimismo minimizar los costos de traslado y
tiempos de viaje para una parte importante de la población. Complementariamente a esto se debieran
desarrollar de forma decidida políticas de renovación urbana que reutilicen edificios y suelos ya
desarrollados y que hoy se encuentran deteriorados o abandonados.
Igualmente, y buscando encontrar soluciones para la vivienda destinada a los grupos más vulnerables,
se plantea perfeccionar y aplicar nuevamente el artículo 55º de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones, que posibilita la construcción de viviendas –con un valor máximo de 1.000 UF- fuera
del radio urbano. Por último se debiera comenzar a analizar seriamente la posibilidad de desarrollar
viviendas sociales en edificios de mayor altura que posibiliten una localización central.
28
6. ANEXOS
Anexo N°1
Detalle de la metodología Utilizada para la realización del Estudio
La metodología para la actualización de sitios disponibles se desarrolló en cuatro etapas que se
resumen en la Figura N° 2. A continuación se expone el detalle del trabajo realizado en cada una de las
etapas del estudio.
1. Etapa 1. Preparación base cartográfica
Esta etapa tuvo como fin la creación de una base cartográfica de imágenes satelitales
georeferenciadas, a objeto de actualizar los sitios disponibles reconocidos en el estudio del año 2006.
La imagen fue recolectada del Google Earth a diciembre del año 2011.
a. Captura imagen Google Earth
Utilizando un software especializado en la captura de imágenes de alta resolución denominado
Faststone Capture se obtuvieron 74 imágenes satelitales parciales del Gran Santiago con resolución de
1 metro aproximadamente, procurando un traslape suficiente para realizar el siguiente paso. La Figura
3 resume los principales pasos metodológicos para generar una imagen actualizada del Gran Santiago:
b. 4.1.2 Creación del fotomosaico
Usando el programa de diseño “Adobe Photoshop” se realizó el montaje de las imágenes (Figura 3).
Debido al tamaño de las imágenes se agruparon de cuatro a cinco series parciales, resultando un total
de 18 montajes. Esta información se entrega en formato jpg.
c. 4.1.3 Georreferenciación
Los montajes posteriormente, fueron trabajados a objeto de estar insertos en un sistema de
coordenadas y en un datum determinado. Este proceso se denomina “georreferenciación” y fue
realizado en el Sistema de Información Geográfica S.IG. ArcGIS 9.3, tomando puntos de control en
coordenadas UTM y datum WGS84.
d. 4.1.4 Datum y ajuste de sitios
El datum (medidas geodésicas de referencia) utilizado en el estudio del año 2006 correspondía al
llamado Provisorio Sudamericano de 1956 (PSAD56), por lo que se llevó a cabo el cambio de sus
archivos al datum World Geodetic System de 1984 (WGS84) el cual permite ser utilizado en la
plataforma de imágenes satelitales de Google Earth.
2. Etapa 2. Actualización de sitios disponibles según usos de suelo y nueva identificación de
sitios
Una vez construida la imagen georeferenciada del Gran Santiago a diciembre del 2011 e identificado el
límite urbano del área de estudio según lo dispuesto por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago
(P.R.M.S.), se revisaron los sitios disponibles identificados en el año 2006 y, se dibujaron nuevos
29
polígonos reconocidos como sitios disponibles o sin construcción mediante fotointerpretación de las
imágenes. Se construyó una nueva cobertura geográfica que reconoce el uso actual de los sitios.
La definición de usos de suelo reconoce alguna de las categorías que define la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones (OGUC) en su artículo 2.1.24 entre éstas: residencia, industria (incluye
bodega, talleres y otros similares) equipamiento, áreas verdes, espacios públicos e infraestructura.
Complementariamente se agregaron dos categorías: en construcción (cuando el sitio estaba en obras)
o construido. El reconocimiento de usos de suelos a través de la imagen georeferenciada al 2011,
posteriormente fue corroborada en visitas a terreno. A modo de ejemplo, las Figura 4 y Figura 5
resumen los cambios de usos de suelos en la comuna de Huechuraba. Este procedimiento se realizó en
todas las comunas que comprenden el Gran Santiago. De manera específica, la Figura 5 identifica todos
los sitios de la comuna que cambiaron de uso. En color café aparecen los sitios que mantienen su
condición de disponibles. En color fucsia se identifican los polígonos que actualmente están en
construcción y, finalmente en anaranjado aparecen los sitios actualizados que cambiaron a uso
residencial.
Una vez definidos los sitios disponibles al 2012 se construyó una base de datos georeferenciadas y
espacializada en un sistema de coordenadas geográficas. A cada uno de los polígonos se les asignó un
identificador denominado “ID” que consta de una abreviación del nombre de la comuna al que
pertenece y un número correlativo. Por ejemplo, los polígonos actualizados en la comuna de
Huechuraba fueron clasificados como: HUECH_01, HUECH_02, HUECH_03 los cuales corresponden a los
primeros tres sitios de la comuna de Huechuraba.
3. Etapa 3 Identificación de sitios disponibles que cumplan las exigencias definidas por la CChC
La actualización de los sitios disponibles involucró la delimitación de nuevos polígonos al interior del
Gran Santiago a partir de la imagen googleearth de diciembre del 2011. Inicialmente fueron
reconocidas 5.134,9 ha disponibles en la ciudad. No obstante, éstas incluyen sitios con normativa de
usos de industrias, talleres, equipamientos, infraestructura y residencia. Una vez identificados y
reconocidos nuevos sitios disponibles al año 2011-2012 se descontaron todas aquellas superficies que
no cumplían con los requerimientos definidos por la CChC y presentados en la Tabla 1. Cada uno de
estas variables fueron definidas como “filtros”.
4. Etapa Transversal. Reporte en Terreno y creación de Fichas de Terreno
En la primera y segunda etapa del estudio se identificaron algunos sitios disponibles reconocidos en el
año 2006. No obstante, una vez definidos los sitios disponibles que cumplieran con los filtros de
tamaño, normativa, densidad y concesión sanitaria se llevó a cabo un terreno entre los meses de
diciembre 2011 y enero 2012 con el propósito de identificar algunas características generales del
polígono en cuanto a su localización, accesibilidad, conectividad y rasgos generales del entorno. Para
ello se elaboró una Ficha de Terreno tal como se observa en la figura a continuación.
30
Anexo N°2
Resultados según Filtro aplicado 2012
Para la realización del estudio 2012, se volvieron a identificar los suelos disponibles en la totalidad del
Gran Santiago; reconociéndose 6.950,6 ha disponibles en el barrido inicial a las cuales se les aplicaron
los filtros establecidos. Cabe destacar que este conjunto incluye sitios con normativa de usos distintos
al residencial como industrias, talleres, equipamientos, infraestructura sin que se tenga certeza si al
momento de la revisión contaban o no con permisos de edificación o recepción final.
Solo una vez identificados y reconocidos todos los sitios disponibles en el período Octubre 2011 a
Enero 2012 se descontaron todas aquellas superficies que no cumplían con los requerimientos
definidos por la CChC. Estas variables fueron denominadas “filtros” y se presentan en la Tabla A2-1
Tabla N° A2-1
Requisitos de la CChC para identificar sitios disponibles para la construcción de viviendas
unifamiliares
Filtro Requerimientos Descripción
1 Tamaño Identificar sitios disponibles con superficie mayor a 2 hectáreas, ya sea en un solo predio o por la unión de varios de ellos.
2 Normativa Identificar sitios cuya normativa permita uso residencial o mixto (complementario a la residencia).
3 Densidad Reconocer sitios disponibles con densidades superiores a 150 hab/ha según normativa Plan Regulador Metropolitano de Santiago – PRMS o Planes Reguladores Comunales PRC
4 Concesión Sanitaria Determinar si los sitios disponibles tienen concesión sanitaria
5
Sitios próximos a zonas de riesgos y con pendientes superiores a 30%
Se eliminan todos los sitios próximos a zonas de restricción natural por inundación, remoción en masa y otros similares. Se excluyen también sitios localizados en pendientes superiores a 30%
Fuente. OCUC, 2012.
a. Filtro 1: Tamaño del sitio disponible
Este filtro descartó como sitios disponibles aquellos polígonos de superficie menor a 2 ha que se
encontraran aislados o no conectados a un conjunto continuo o colindante de sitios disponibles. El
cálculo de tamaño se realizó con la herramienta Calcualte Geometry de Sistema de Información
Geográfica “ArcGIS 9.3”.
La aplicación del filtro llevó a que de total de suelo disponible se eliminaran 1.398,3 ha, llegando así a
un total de 5.552,3 ha.
b. Filtro 2: Normativa de uso de suelo
Se descartaron los sitios que no permiten uso residencial o mixto (complementario a la residencia).
Para ello se revisó la normativa urbana de cada sitio tomando como referencia el Plan Regulador
31
Comunal (PRC) o Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) según corresponda. La Tabla
resume el instrumento territorial que regula las comunas.
Tabla N° A2-2
Instrumento de Planificación Territorial que regula las comunas del Gran Santiago
Comuna PRC AÑO PRMS
CERRILLOS X
CERRO NAVIA X 1993
EL BOSQUE X 2006
ESTACIÓN CENTRAL X
HUECHURABA X 2004
LA FLORIDA X 2004
LA PINTANA X
LA REINA X 2001
LAS CONDES X 2002
LO BARNECHEA X 2002
MAIPU X 2005
PEDRO AGUIRRE CERDA X 1991
PENALOLEN X 1989
PUDAHUEL X
PUENTE ALTO X 2001
QUILICURA X
RENCA X 1994
SAN BERNARDO X 2004
SAN MIGUEL X 2005
VITACURA X 2011
Fuente. OCUC a partir de terrenos realizados entre diciembre 2011 y enero 2012
Como resultado de la aplicación de este nuevo filtro, normativo en este caso, de las 5.559,5 ha
disponibles se restaron 1.893,2 ha resultando un total de 3.659,1 ha.
c. Filtro 3: Normativa de densidad
Junto con identificar el uso permitido por sitio según normativa vigente (PRCS o PRMS) se obtuvo
también, la densidad mínima y máxima de cada polígono. Con esta información se eliminaron sitios
cuya densidad bruta máxima fuese menor a 150 hab/ha.
En base a la revisión normativa realizada de os 3.662,2 ha disponibles se eliminaron 1.145,2 ha que
corresponden a suelos con densidades inferiores a las fijadas como parámetro, totalizando 2.513,9 ha
disponibles al interior del Gran Santiago.
No obstante lo anterior, adicionalmente y por requerimiento especial de la CChC se construyó también
una base espacializada con todos los sitios disponibles reconocidos al 2012 que tuvieran densidades
brutas entre 100 hab/ha y 150 hab/ha. Así se identificaron Se llegó así, a un total de 508,9 ha de sitios
32
con densidades entre 100 y 150 hab./ha, siendo la comuna de Puente Alto, el territorio que concentra
un mayor número de sitios con esos rangos de densidad.
Tabla N° A2-3
Comunas con sitios disponibles y con densidades brutas entre 100 a 150 hab/ha.
Comuna Superficie ha
Puente Alto 504.1
Las Condes 4.8
Total de sitios entre 100 y 150 hab./ha
508.9
Fuente. OCUC a partir de revisión normativa actual de los municipios de Puente Alto y Las Condes
d. Filtro 4: Concesión Sanitaria del sitio
Este filtro descartó los sitios disponibles localizados en áreas sin concesión sanitaria. La cobertura de
concesión sanitaria en el Gran Santiago fue otorgada por la Superintendencia de Servicios Sanitarios
(SISS). Para las comunas de Cerrillos y Maipú se utilizó como referencia el plano “Actualización de los
planes de desarrollo de SMAPA” que contiene el territorio operacional de esta empresa que presta
servicios sanitarios a estas dos comunas. La información de SMAPA fue digitalizada y georeferenciada
por el OCUC.
Aplicando este filtro a las 2.513,9 ha se eliminan 202,3 ha que no tienen concesión sanitaria, quedando
como sitios disponibles 2.311,6 ha.
e. Filtro 5: Sitios próximos áreas de riesgos por inundación, remoción en masa y localizados en
pendientes superiores a 30%
De manera complementaria a los filtros anteriores, y a objeto de disminuir los riesgos para
asentamientos humanos se descontaron todos los sitios disponibles, próximos a zonas naturales y de
riesgo, en especial en las comunas de la Florida, Peñalolén, Puente Alto, Lo Barnechea, Huechuraba y
La Reina.
Así se eliminaron 23 sitios dentro del Gran Santiago que se localizaban próximos a áreas de restricción
por inundación, remoción en masa y otros similares. Se incluyen aquí, algunos sitios de la comuna de
Huechuraba ubicados en pendientes superiores a 30%. En conjunto abarcan 329,7 ha.
Finalmente, al descontar todos los sitios próximos a zonas de riesgos y con pendientes superiores a
30%, que totalizan 418,8 ha, se llega a un total de 1.892,8 ha disponibles en el Gran Santiago.
33
Anexo N°3
Conceptos Claves del Estudio
Conceptos Definición
Área Metropolitana de Santiago (A.M.S.)
Espacio urbano comprendido por las 32 comunas de la Provincia de Santiago más Puente Alto, San Bernardo, Lampa, Colina, y Padre Hurtado
Datum Medidas geodésicas de referencia
Georeferenciación Metodología que refiere a la localización de un objeto espacial expresado en un sistema de coordenadas. Generalmente es un término usado en los Sistemas de Información Geográfica
Gran Santiago (GS) Espacio urbano que comprende las 32 comunas de la Provincia de Santiago, más San Bernardo y Puente Alto.
Plan Regulador Metropolitano de Santiago (P.R.M.S.)
Instrumento de Planificación Territorial que regula, zonifica y orienta los centros urbanos al interior de la Región Metropolitana de Santiago (R.M.S.). Fue aprobado en el año 1994, y actualmente regula las 52 comunas de la R.M.S.
Polígono o Sitios Disponibles
Superficie de terreno delimitado por el estudio que contiene predios disponibles para su construcción o edificación. Conforma grandes superficies de terrenos claramente visibles en la fotointerpretación.
Sistema de Información Geográfica “SIG”
Herramienta (hardware y software) que permite el tratamiento de información espacializada y/o recolectada en terreno.
Sitio eriazo Territorio sin construcción. Es un bien raíz con destino no agrícola en el que no existen construcciones o no está edificado (Servicio de Impuestos Internos).
