9. LA CONTRASTACIÓN DE LAS PROPUESTAS DEL PLAN EN LA ... · d. Las determinaciones de los Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio y de los Planes Urbanísticos que

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

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9.1. ADECUACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ELPUERTO DE SANTA MARÍA A LAS DETERMINACIONES DEL PLAN DEORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE LA BAHÍA DE CÁDIZ.

9.2. EL PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE ANDALUCÍA.

9.2.1. EL MODELO TERRITORIAL DE ANDALUCÍA.

9.2.2. EL MODELO DE CIUDAD INDUCIDO POR EL PLAN DEORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE ANDALUCÍA.

9.3. ANÁLISIS DEL CUMPLIMIENTO DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN DEORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE ANDALUCÍA RELATIVAS A LADIMENSIÓN DEL CRECIMIENTO URBANO PROPUESTO.

9.3.1. LOS LÍMITES DE CRECIMIENTO URBANÍSTICO DEL MODELO DECIUDAD DERIVADOS DE LA NORMA 45 DEL POTA. LOS DIVERSOSALCANCES DE LOS MANDATOS TERRITORIALES DE LA NORMA.

9.3.2. LA ADECUACIÓN DEL CRECIMIENTO A LAS NECESIDADES DEVIVIENDA. ANÁLISIS DEL INCISO PRIMERO DEL APARTADO 4.A DE LANORMA 45 DEL POTA.

9.3.3. EL ALCANCE DE LA LIMITACIÓN DEL CRECIMIENTO URBANÍSTICOAL 30% DE LA POBLACIÓN ESTABLECIDA EN EL INCISO SEGUNDODEL APARTADO 4.A) DE LA NORMA 45 DEL POTA. SU APLICACIÓN ALA REVISIÓN DEL PGOU DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA.

9.3.4. LA LIMITACIÓN SUPERFICIAL DE LA PROPUESTA DE CRECIMIENTOURBANO DERIVADA DE LA NORMA 45 POTA EN SU APARTADO 4.A)INCISO TERCERO. SU APLICACIÓN A LA REVISIÓN DEL PGOU DE ELPUERTO DE SANTA MARÍA.

9. LA CONTRASTACIÓN DE LAS PROPUESTAS DEL PLAN EN LA ESCALA SUBREGIONAL Y REGIONAL. LA INCIDENCIA TERRITORIAL

m e m o r i a g e n e r a l

mm ee mm oo rr ii aa dd ee oo rr dd ee nn aa cc ii óó nn

El contenido del presente capítulo de la Memoria de Ordenaciónes realizar un análisis descriptivo y justificativo de la propuesta deordenación del presente Plan General de Ordenación Urbanísticaanalizando su compatibilidad, por un lado con el Plan de Ordenacióndel Territorio de la Bahía de Cádiz, y de otro, el cumplimiento de lasdeterminaciones del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucíaen relación con el modelo de ciudad y el crecimiento urbanopropuesto.

LA CONTRASTACIÓN DE LAS PROPUESTAS DEL PLAN EN LA ESCALA SUBREGIONAL Y REGIONAL. LA INCIDENCIA TERRITORIAL

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m e m o r i a d e o r d e n a c i ó nPLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

El objeto principal de la planificación territorial, tal y como seafirma en la presentación al Parlamento del proyecto de ley deOrdenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía esla coordinación de los aspectos territoriales de las políticas sectorialesy la coordinación de la planificación urbanística municipal. Estecarácter básico de marco referencial de políticas, propuestas y planesha de conducir inevitablemente a un diseño equilibrado de su nivel dedeterminaciones concibiendo de forma flexible sus contenidos.

El caso de los planes subregionales aparece regulado en elTítulo I, Capítulo II de la Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía.En concreto, el Artículo 11 regula el contenido básico de esteinstrumento de planificación, siendo sus determinaciones básicas:

a. El esquema de las infraestructuras básicas y la distribución de losequipamientos y servicios de ámbito o carácter supramunicipal.

b. La indicación de las zonas para la ordenación ycompatibilización de los usos del territorio.

c. La protección y mejora del paisaje, de los recursos naturales ydel patrimonio histórico y cultural.

d. Las determinaciones de los Planes con Incidencia en laOrdenación del Territorio y de los Planes Urbanísticos que debanser objeto de adaptación justificando las alteraciones propuestaspara las mismas.

e. La concreción de aquellas determinaciones del Plan cuyaalteración precisará su revisión.

Como podemos observar las cuestiones a reflexionar desde estaescala de planificación se corresponden con aspectos de articulacióny ordenación del escenario territorial sobre el que estamosinterviniendo concebido como una unidad espacio/funcional. Saberdiscernir el nivel de concreción que precisa un Plan Subregional es unadecisión clave, máxime cuando el sistema de planeamiento existente enla Comunidad Autónoma de Andalucía ostenta una característicaprincipal que es su condición jerárquica. Y ello hay que entenderlodesde un doble punto de vista. En primer lugar "jerarquía normativa",es decir, las determinaciones de un plan de escala superior no debenser puestas en cuestión por un plan de escala inferior en su ámbito deordenación. En segundo lugar, lo que podríamos denominar "jerarquíaordenancística"; es decir, adoptar un nivel de pormenorización en laordenación, ajustado a la escala territorial sobre la que se estáreflexionando, evitando tanto las indefiniciones que vacían de

contenido el instrumento, como las sobredeterminaciones quehipotecan la formulación y desarrollo de los niveles inferiores deplanificación.

En efecto, las determinaciones de los Planes Territorialesprevalecen y vinculan al Plan General en los términos de la LOTA. Engarantía de ello, la Disposición Adicional Segunda de la Ley 1/1994de Ordenación del Territorio de Andalucía establece que elPlaneamiento Urbanístico General contendrán, junto a lasdeterminaciones previstas por la legislación urbanística, la valoraciónde la incidencia de sus determinaciones en la Ordenación delTerritorio, particularmente en el sistema de ciudades, sistema decomunicaciones y transportes, equipamientos, infraestructuras oservicios supramunicipales y recursos naturales básicas. Y laDisposición Adicional Octava de la LOUA viene a precisar que elinforme previsto en su artículo 32, apartado 1 regla 2ª, que ha deemitir el órgano competente en materia de ordenación del territorio enel proceso de tramitación del Plan General analizará las previsionesque el Plan Urbanístico realice en cumplimiento de lo dispuesto en lamencionada Disposición Adicional Segunda de la LOTA, así como surepercusión en el sistema de asentamientos. En definitiva, con estaDisposición Adicional Octava de la LOUA se pretende reforzar laprevalencia del planeamiento territorial con respecto al urbanístico,pues recuerda la vigencia de la Disposición Adicional Segunda de laLOTA.

Evidentemente, corresponde a los Planes Generales realizar unalabor de ajuste de las diversas propuestas del Plan Territorial, en lamedida que éste aborda su función en una escala superior, y debe serel Plan General quien realice esa labor de desarrollo, pudiendo ajustarsus determinaciones a la luz de un análisis más detallado del territorio,pero sin que en esta labor pueda desnaturalizarse los objetivos del PlanTerritorial.

En el caso que nos ocupa este discernimiento es fundamental decara a racionalizar los principios en los que se va a instrumentar ladialéctica Plan Subregional/Plan Municipal. O dicho de otro modoPlanificación Territorial/Planificación Urbanística.

Entre las actuaciones previstas por el POT las que van a adquirirun protagonismo esencial en la definición del modelo territorial aestablecer por el planeamiento general de El Puerto de Santa Maríason las siguientes:


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9.1. ADECUACIÓN DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA A LASDETERMINACIONES DEL PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE LA BAHÍA DE CÁDIZ.


AA.. RREESSPPEECCTTOO AA LLAA RREEDD VVIIAARRIIAA::

AAcccceessoo NNoorrttee aa llaa BBaahhííaa ((AARRVV-33)). Su función es conectar la parteNorte de la Bahía con la autopista A-4 y la carretera A-381. Servirácomo salida de la Bahía de Cádiz y la Costa Noroeste hacia Sevilla yBahía de Algeciras. EEnnttrree llaass áárreeaass ttuurrííssttiiccaass ddeeppeennddiieenntteess ddee eessttaaaarrtteerriiaa vviiaarriiaa eell ddooccuummeennttoo ssiiggnniiffiiccaa,, pprreecciissaammeennttee,, llaass ppeerrtteenneecciieenntteessaall áámmbbiittoo oocccciiddeennttaall ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa..

CCoonneexxiióónn CCoossttaa NNoorrooeessttee ddee CCááddiizz ((AARRVV-55)). Su función seráconectar los ámbitos subregionales de la costa Noroeste y Bahía deCádiz.

AAcccceessoo aall PPuueerrttoo CCoommeerrcciiaall ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa ddeessddeellaa AA-44 ((AARRVV-99)). Se trata de una actuación viaria que presenta unadoble finalidad. Por un lado construir la conexión entre la Variante deLos Puertos con el Puerto Comercial y, por otro, absorber lacanalización de los movimientos de la costa Noroeste hacia el centrode la Aglomeración dando cobertura al tráfico generado en laperiferia oeste y sur de El Puerto de Santa María.

AAcccceessoo aa llaa CCoossttaa eenn eell PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa ((AARRVV-1100)). Estaarteria corresponde al tercer nivel de la Aglomeración. SSuu ffuunncciióónn sseerráállaa ddee ccoonneeccttaarr llaa rreedd rreeggiioonnaall ccoonn eell sseeccttoorr ccoosstteerroo ddee EEll PPuueerrttoo ddeeSSaannttaa MMaarrííaa ssiinn iinntteerrffeerriirr eenn llooss mmoovviimmiieennttooss iinntteerriioorreess ddeell mmuunniicciippiioo.

CCoonneexxiióónn VVaallddeellaaggrraannaa-CCaarrrreetteerraa ddee RRoottaa ((AARRVV-1111)). La funciónde la vía será conectar las áreas urbanas de El Puerto de Santa Maríalocalizadas en ambas márgenes del Guadalete. En especial servirápara conectar las áreas turísticas con el casco. En los primerosdocumentos el POT asumía íntegramente la posición y funcionalidadde la conexión que planteaba el PGOU del 92. No obstante dados losconflictos generados con la Autoridad Portuaria el Plan, en su versióndefinitiva, decide obviar la concreción del trazado de esta conexión,trasladando a la Revisión del PGOU esta decisión.

Todas estas intervenciones quedan incorporadas al nuevo PlanGeneral de El Puerto de Santa María, salvo la ARV-11, que quedadescartada como conexión viaria rodada. La alternativa del Plan esderivar esta casi imposible conexión (como no sea transformandoradicalmente el conjunto bodeguero de Campo de Guía del entornodel Casco Histórico) hacia posiciones más periféricas, supliéndola porconexiones peatonales entre ambas orillas del río Guadalete en unaoperación concertada con la Autoridad Portuaria.

De otra parte, es preciso clarificar en relación con la actuaciónviaria Acceso al Puerto Comercial que este documento de Revisión delPGOU ha formulado una alternativa diferente a la incorporada en eldocumento de Aprobación Inicial de la Revisión, estableciendo untrazado menos agresivo para el Parque Natural. No existe alternativaalguna que pueda plantearse de prever el nuevo acceso requerido sinafectar al Parque Natural. O el Plan General incumple la obligaciónlegal de la Ley de Puertos y la directriz subregional, o se ve obligado atener que afectar al Parque Natural. Lo que sí puede hacer el NuevoPGOU, es de conformidad con la Declaración Previa de ImpactoAmbiental establecer una alternativa de conexión que cause el menorimpacto en el Parque. Por ello, este documento lo que hace esestablecer esa alternativa (al nivel exigido a un planeamiento general)que se pega literalmente al suelo urbano existente en el límite delParque Natural y sólo a la altura del SG El Coto de la Isleta realiza unaafección a éste para facilitar la raqueta de entrada al PuertoComercial. En todo caso, este trazado propuesto debe con un Estudiode Impacto Ambiental específico de su proyecto futuro debiendo contaren la valoración ambiental con el pronunciamiento de la Junta Rectoradel Parque Natural.

Por último, en relación con la nueva carretera de acceso a laCosta Noroeste (RVA-03), el Servicio de Carreteras de la Junta deAndalucía ha realizado la consideración de que su trazado deberá serestablecido de forma definitiva tras la realización de un estudioinformativo. Evidentemente esta observación ha sido recogida en estePlan General. En cualquier caso, debe señalarse que esta actuaciónviaria es una de las actuaciones estructurantes previstas en el Plan deOrdenación del Territorio de la Bahía de Cádiz. El PGOU de El Puertode Santa María está obligado a asumirla con la finalidad de nocontradecir las determinaciones contenidas en materia deinfraestructuras de comunicación en el citado instrumento deplanificación territorial. Esta arteria desempeñará una especialincidencia en el modelo territorial de El Puerto de Santa María, en lamedida que, actuará como una segunda variante que descargará dela canalización de tráficos interurbanos a la actual variante. Esteelemento de la red regional repercutirá de manera notable sobre la"forma de la ciudad". Es decir la futura configuración de este elementoviario implica un importante análisis urbanístico sobre la realidadurbana existente. En este sentido, la construcción de una nuevavariante por una ciudad de la escala de El Puerto de Santa María nopuede entenderse y concebirse exclusivamente como un problema detráfico. Así pues, analizar las correspondencias entre la forma de lacarretera y la forma de la ciudad es un ejercicio inexcusable para nodesencadenar efectos no deseables de desarrollo invasivo, anárquico yespontáneo. En definitiva, dada la realidad existente en el entorno


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territorial por el que discurre esta arteria de comunicación,caracterizada por la presencia de un importante volumen deedificaciones, el trazado definitivo que establezca el Estudio Informativono deberá alterar sustancialmente el contemplado en el Plan General.

BB.. RREEDD DDEE EESSPPAACCIIOOSS LLIIBBRREESS MMEETTRROOPPOOLLIITTAANNOOSS..

En el término de El Puerto de Santa María el POTBC identificados áreas para la reserva de espacios libres de carácter metropolitanoque habrán de ser contempladas en la Revisión del Plan General:

• ÁÁrreeaa SSiieerrrraa ddee SSaann CCrriissttóóbbaall ((RREELL-11)). La brusca elevación de laSierra de San Cristóbal sobre la marisma desecada delGuadalete representa una singularidad del paisaje al tiempo queun condicionante para las relaciones y conexiones urbanas. Elperfil de la Sierra guarda además dos importantes valores. Deuna parte, domina la Bahía cerrando su paisaje por el norte y,de otra, en su interior, conserva importantes datosarqueológicos de pobladores anteriores. El POTBC incorporauna caracterización de posibles usos y actividades a desarrollaren este espacio, distinguiendo para ello cuatro subáreas: El Pinarde Coig (Parque Metropolitano), La Cuesta del Toro (con destinoa dotaciones y servicios), Doña Blanca-Las Cumbres (Proteccióny Divulgación de los Recursos Naturales) y finalmente las Crestascon destino a infraestructuras básicas. La conexión y articulaciónentre las diferentes subáreas se apoyará en un eje este-oesteparalelo o coincidente con la carretera de El Portal, en paraleloal cual se localizará un itinerario para bicicletas y paseo.

• ÁÁrreeaa TToorruuññooss-RRííoo SSaann PPeeddrroo ((RREELL-22)). La reserva de esta áreacomo espacio libre viene a proteger la singularidad de losrecursos naturales, a consolidar el sistema de asentamientos quehistóricamente se ha generado en la Bahía y a ampliar ladotación de las áreas urbanas de Valdelagrana y Puerto Real. Aligual que para la Sierra de San Cristóbal el POTBC desciende acaracterizar la compatibilidad de usos y actividades a desarrollaren este ámbito distinguiendo las siguientes subáreas: El Pinar delCoto de La Isleta (Parque Metropolitano), El Pinar de La Algaida(Parque Metropolitano) y la zona de la Venta el Macka y Centrode Recursos Ambientales (Áreas de Servicios y Dotaciones).

Ambas Áreas quedan incorporadas al nuevo Plan General conlos usos y destinos que propone el Plan Subregional. No obstante, eltratamiento territorial y urbanístico del "Área Sierra de San Cristóbal",por su complejidad precisa de una explicación mayor.

Como se ha expuesto, dentro del "Área Sierra de San Cristóbal"integrante de la Red de Reserva de Espacios Libres de caráctermetropolitano, el Plan de Ordenación del Territorio de la Bahía deCádiz, como se ha señalado, identifica diferentes subzonas.

a. Subzona Parque Metropolitano: Pinar del Coig.

b. Subzona de Protección y Divulgación de los Recursos Naturales.Las Crestas de San Cristóbal.

c. Subzona de Protección y Divulgación de los Recursos Culturales.Doña Blanca-Las Cumbres.

d. Subzona de Servicios y Dotaciones.

e. Subzonas de reserva genérica.

No todas estas subzonas cuentan con la misma regulación yfinalidad en el Plan Subregional.

Las determinaciones correspondientes a las subzonasidentificadas como Parques Metropolitanos son desde el punto de vistade la ordenación, las más sustantivas en cuanto identifican aquellosámbitos territoriales específicos -dentro de la Red de Reserva- quedeben ser destinados de forma necesaria al sistema metropolitano deespacios libres.

Por ello, la determinación de la subzona específica de ParqueMetropolitano vincula directamente a esta Revisión del Plan General,que está obligada a establecer (y así lo hace) la calificación de SistemaGeneral de Espacios Libres para los terrenos identificados en el ámbitodel Pinar del Coig que se delimita como Parque Metropolitano por elPOTBC, aun cuando existan edificaciones en el mismo, estableciendolos mecanismos adecuados de gestión que aseguren.

De otra parte, el resto de subzonas del "Área Sierra de SanCristóbal" del Plan Subregional con destinos específicos (Subzona deProtección y Divulgación de los Recursos Naturales. Las Crestas de SanCristóbal; Subzona de Protección y Divulgación de los RecursosCulturales. Doña Blancas Cumbres y Subzona de Servicios yDotaciones), se propone por esta Revisión como suelo no urbanizablede especial protección dentro de la categoría de planificaciónterritorial y urbanística, sin perjuicio de establecer una graduación deusos compatibles, en especial en las subzonas destinadas a Servicios yDotaciones.


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Ha de clarificarse que el PGOU no está obligado a incorporaral Sistema General de Espacios Libres estas otras subzonas condestinos específicos diferentes (a los de Parque Metropolitano)reconocidas en el Plan de Ordenación del Territorio; pero ladeterminación territorial sí le obliga a establecer un régimen queimposibilite su transformación urbanística, salvo cuando lo sea para losusos de equipamientos e infraestructuras públicas en la Subzona deServicios y Dotaciones. En este sentido, el Plan Subregional no obligaa que en el proceso de esta Revisión del PGOU todo el "Área Sierra deSan Cristóbal" deba necesariamente ser calificado de sistema generalde espacios libres (sería una propuesta que excedería de lascapacidades reales de esta Revisión, dada la dimensión superficial delconjunto del Área), la obligación se restringe al ámbito del ParqueMetropolitano.

Por ello, la propuesta de esta Revisión en lo concerniente a estasotras subzonas del Área con destino específicos identificadas en elPOTBC (diferentes a la identificada como Parque Metropolitano) es,además del reconocimiento como suelo no urbanizable de especialprotección por planificación territorial (por exigirlo así el art.46.2.b dela LOUA), es el establecimiento de la recomendación de que en lassubzonas de protección cultural y protección natural pueda delimitarseuna reserva de terrenos para la incorporación al patrimonio público desuelo por la Administración autonómica (de conformidad con lasprevisiones del artículo 73.2 párrafo segundo de la LOUA) paraasegurar su integridad y función territorial, pudiendo ser destinados demanera efectiva, tras su adquisición, a los usos propios del sistemapúblico de espacios libres de carácter metropolitano. No obstante, elpresente Plan General sí determina que una parte importante de laSubzona de protección cultural se destine a Parque Arqueológico.

Por último, quedan las subzonas genéricas (sin destino concretoen el Plan Territorial) del Área Sierra de San Cristóbal. En estassubzonas genéricas, por determinación de la planificación tambiéndeben quedar excluidas del proceso urbanístico, y por ello debenmantener la clasificación de no urbanizable. Pero no se trata deterrenos con valores ambientales y destinos específicos y, laconsideración de áreas genéricas por la planificación territorial noobliga a esta Revisión a medidas concretas para asegurar unos finesterritoriales difusos. Y por ello, estas subzonas no precisan serincorporada al Sistema General de Espacios Libres, ni a establecer enellas un régimen integral de protección porque no cuenta con unosvalores naturales o culturales tan relevantes como las otras (SubzonaParque Metropolitano, Subzona de Protección y Divulgación de losRecursos Naturales y Subzona de Protección y Divulgación de losRecursos Culturales).

De otra parte, no puede desconocerse que una serie de ámbitosde estas subzonas genéricas (sin valores ambientales relevantes nidestinos territoriales específicos) se encuentran, además, en ciertamedida transformados por la presencia de algunos asentamientos enlos que la mayoría de las edificaciones existen antes de la entrada envigor de la LOUA (20 de enero de 2003), muchas de ellas conanterioridad a un plazo de cuatro años a la misma; por lo que seencuentran en una posición de inatacabilidad para la aplicación demedidas de restauración de la legalidad. Es el caso de losasentamientos de Las Manoteras, Pago Winthuyssen II, y crecimientonorte de Winthuyssen I, así como la ampliación oriental delasentamiento de Los Perales, o la zona inmediata del Pobladoconsolidado de Sierra San Cristóbal. En efecto, las edificacioneshistóricas de estos asentamientos, en aplicación de la DisposiciónAdicional Primera de la LOUA, se encontrarían en situación similar alde fuera de ordenación. Y tampoco puede desconocerse, que altiempo, estas edificaciones (así como las restantes integrantes) de estosasentamientos localizados en las subzonas genéricas transformas delÁrea de San Cristóbal, originan impactos ambientales permanentes, enespecial con incidencia en el freático (por la proliferación decaptaciones en el mismo para abastecerse de agua y la presenciapozas sépticas).

Por este motivo, la Revisión está obligada a realizar propuestasactivas desde el principio rector de protección ambiental, a fin deintentar reducir dichos impactos. Y ocurre, que no puede diferenciarsea nivel de planificación (a través de una delimitación continua yracional) cuáles de esas edificaciones en el interior de estosasentamientos presentan una situación de prescripción de medidas derestauración de la legalidad, de cuáles no. Por ello, en los terrenosincluidos en los ámbitos transformados de estas subzonas genéricas delPOTBC (que se clasifican como suelo no urbanizable de especialprotección por decisión de la planificación territorial), se propone porel Nuevo Plan General, que sean objeto de medidas urgentes deintegración ambiental de las edificaciones existentes en las mismos através de un Plan Especial, que tendrá por finalidad:

a. Regular el régimen asimilado de fuera de ordenación toleradode las edificaciones existentes que no se encuentren localizadasen áreas de riesgos ambientales (barrancos, desnivelespronunciados, afección de arroyos, etc) a fin de que puedanrealizar las obras de conservación y consolidación, conforme ala habilitación de la Disposición Adicional Primera de la LOUA.Sin permitirse el incremento del número de edificacionesexistentes.


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b. Vincular el reconocimiento de la situación en régimen asimiladode fuera de ordenación tolerado a la adopción de las siguientesmedidas de integración ambiental, que deberán serinstrumentadas por el Plan Especial:

1º. Eliminación de los impactos ambientales que afectan a losacuíferos, en especial disponiendo la sustitución de lospozos y posas sépticas cuando los mismos pongan enpeligro al acuífero y a la población residente. El PlanEspecial deberá proponer soluciones alternativasambientalmente admisibles que vengan a resolver lasnecesidades de agua y eliminación de residuos de lasedificaciones eliminando los impactos y el peligrosanitario. Se admitirá excepcionalmente la conexión ainfraestructuras cercanas existentes cuando esta soluciónsea la única viable en atención a los recursos disponibles.

2º. Garantía de incorporación de medidas de ahorroenergético en las edificaciones, incluida la instalación deenergía solar.

3º Cumplimiento de órdenes de ejecución sobre mejora de laimagen e integración paisajística de las edificacionesexistente, estableciendo unas normas estéticas a las quedeberán adaptarse las edificaciones existentes.

4º. Medidas de compensación ambiental: se destinará laprestación compensatoria a que se refiere el artículo 52.5de la LOUA a la adquisición para el uso público yreforestación con plantas autóctonas de al menos elquince por ciento del ámbito transformado.

Conjuntamente con estas medidas, las propuestas de la Revisióndeben ser impedir cualquier posibilidad de nuevas edificaciones enestas subzonas para evitar los riesgos de su definitiva transformación.

El resto de los ámbitos de las subzonas genéricas que no seencuentren transformadas se mantienen en el régimen ordinario delsuelo no urbanizable de especial protección por planificaciónterritorial.

CC.. AACCTTUUAACCIIOONNEESS EENN MMAATTEERRIIAA DDEE RREEDD FFEERRRROOVVIIAARRIIAA..

Destaca la adecuación en el área urbana de El Puerto de SantaMaría, proponiendo una actuación consistente en el ajuste de la trazaferroviaria y la reforma interior de los terrenos ferroviarios y suelos

limítrofes del Parque de La Victoria. La actuación incorporará lacreación de un intercambiador modal que integre el transportepúblico (ferrocarril + autobuses) y un aparcamiento de rotaciónasociado a la instalación.

Esta es una de las operaciones estratégicas que plantea el nuevoPlan General.

DD RREESSPPEECCTTOO AA LLOOSS UUSSOOSS YY AACCTTIIVVIIDDAADDEESS EENN LLAA EEXXTTEENNSSIIÓÓNN DDEELLAASS ÁÁRREEAASS UURRBBAANNAASS..

En el POT se establecen una serie de roles a asumir por cadauno de los municipios de la Aglomeración con el objetivo de orientarlas propuestas de crecimiento urbano de los respectivos PlanesMunicipales. Con la finalidad de impulsar el carácter diferencial decada Municipio, el POT identifica las denominadas llaass ZZoonnaass ddeeEEssppeecciiaall RReesseerrvvaa ppaarraa llaa llooccaalliizzaacciióónn ddee aaccttiivviiddaaddeess eenn llaaAAgglloommeerraacciióónn. Para estas Zonas en la memoria de ordenación del POTse establece que la posición respecto a las ciudades y el trazado deinfraestructuras de comunicación interurbana o de conexión con elsistema regional cualifican partes del territorio como de especialcapacidad para albergar usos y actividades al servicio de laaglomeración……. Las actuaciones en estas zonas se orientarán aestablecer reservas y localizar los usos que potencien la organización yestructura de la aglomeración.

En el caso de El Puerto de Santa María, el POTBC define dosZonas de Especial Reserva para la Localización de Actividades de laAglomeración: llaa ZZEERRPPLLAA-11 ""SSaann JJoosséé- EEll MMaaddrruuggaaddoorr"" yy llaa ZZEERRPPLLAA-22""CCaannttaarrrraannaass"". Y asimismo, identifica la Zona de Reserva para laedificación de viviendas protegidas de La Florida (identificación R en elPlano Esquema Director de Usos y artículo 55 de la Normativa delPOTBC).

La caracterización que, para cada una de ellas, se establece enel POTBC es la siguiente:

•• ZZEERRPPLLAA-11 SSAANN JJOOSSEE-EELL MMAADDRRUUGGAADDOORR::

Esta área, según se establece en el artículo 53 del POTBC seconsidera de interés municipal e incidencia en la ordenación delterritorio.

Los objetivos y directrices de ordenación que establece el POT enla correspondiente ficha de actuación, son:


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Justificación:

El POTBC justifica la identificación de estos terrenos como Zonade Especial Reserva en la elevada renta de emplazamiento quepresenta en relación con la red viaria estructurante y la redferroviaria. El desarrollo del área se orientará principalmentehacia la localización de actividades productivas, equipamientosy servicios a escala metropolitana y subregional.

Directriz General.

Se fomentarán las actuaciones necesarias para el desarrollo dela actividad económica mediante la generación de suelodestinado a actividades productivas y se impulsará lalocalización de equipamientos y servicios a la población.

Compatibilización de Usos.

- El área se destinará de forma mayoritaria a la localizaciónde actividades productivas con las dotaciones y serviciosnecesarios.

- Se establecerán reservas para la localización deequipamiento metropolitano en cualquiera de suscategorías.

- Los espacios forestales del Pinar del Madrugador yRancho Linares se incorporarán al sistema general deespacios libres de El Puerto de Santa María.

Directriz de Ordenación.

- Conexiones con la Aglomeración:

Conexiones regionales e interurbanas a través de laVariante de Los Puertos, la Variante de Rota y el nuevoacceso al Puerto Comercial.

Nuevo enlace entre Variante de Los Puertos-Variante deRota-Travesía N-IV mediante paso a distinto nivel.

Integración en el sistema de transportes mediante elapeadero de cercanías ferroviarias localizado en elMadrugador.

- Distribución de Actividades (Recomendación).

Las dotaciones y los equipamientos culturales y deportivosse localizarán en las proximidades del apeaderoferroviario. El uso industrial se localizará en lasproximidades de las infraestructuras del transporte,mediante la conexión con la variante de Los Puertos. Lasactividades de servicios y ocio se localizarán en los bordesEste y Sur de San José. Las dotaciones y equipamientossupramunicipales se localizarán preferentemente en laparte norte en proximidad con el espacio libre de la Sierrade San Cristóbal.

Las conclusiones que resultan del análisis de estas directrices deordenación territorial son:

1. El Área de San José- El Madrugador presenta una elevada rentade emplazamiento sustentada en su óptima accesibilidadsubregional de carácter intermodal (viaria y ferroviaria). Ellocondiciona su consideración de "oportunidad territorial"especialmente idónea para el desarrollo de funcionesproductivas y logísticas que pueden actuar como complementopara revitalizar y fortalecer las actividades portuarias, así comopara la localización de una importante oferta de espacios libresy dotaciones de Rango Metropolitano y Rango Ciudad.

2. Dado el indudable carácter metropolitano del área se debeapostar firmemente por su polivalencia y plurifuncionalidaddando, de este modo, cumplida respuesta a las diferentessolicitaciones que emite el entorno territorial. El hecho de que elPOTBC entienda que la orientación funcional del área debaenfatizar el desarrollo de actividades económicas y dotacionesmetropolitanas no debe impedir que la ordenación incorporeotros usos y funciones que, sin desvirtuar las directrices de laplanificación territorial, refuercen la construcción de un modelode ciudad racional y coherente incrementando, si cabe, lavocación metropolitana de los terrenos. En este sentido, no hayque olvidar la metamorfosis que está experimentando la antiguatravesía de la N-IV que, a partir de su inicial condición exurbana,se ha transformado en uno de los principales ejes de crecimientoresidencial de la ciudad, especialmente reforzado por los usosresidenciales incorporados en el Área de Reforma Interior de lasantiguas instalaciones industriales de San José del Pino (999viviendas). Si a ello unimos que se trata de un escenarioterritorial óptimamente abastecido por transporte públicometropolitano (cercanías ferroviarias y apeadero de El


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Madrugador) cabría entender como un imperdonable error noincorporar funciones residenciales supramunicipales con destinomayoritario a viviendas sometidas a algún régimen deprotección, a localizar en los suelos que conforman el frente dela antigua nacional.

En cualquier caso, la directriz establecida por el Plan Subregionales que "el área se destinará de forma mayoritaria" a lalocalización de actividades productivas, no impone que sea undestino exclusivo.

La Secretaría General de Planificación y Desarrollo Territorialemite el 29 de enero de 2010 emite Informe Complementariode Incidencia Territorial al documento de Aprobación ProvisionalII de la Revisión-Adaptación del PGOU de El Puerto de SantaMaría, en el que constata la plena validez de las propuestas dela Revisión para el ZERPLA-1 San José. En concreto manifiesta:"En cuanto a la ZERPLA-1, San José-El Madrugador, se estimaque la propuesta planteada por el PGOU 2009 es acorde conlas directrices de uso establecidas en la ficha correspondiente delPlan de Ordenación del Territorio".

Pues bien, las actuaciones previstas en llaa RReevviissiióónn ddeell PPllaannGGeenneerraall iinncclluuiiddaass eenn llaa ddeelliimmiittaacciióónn ddee llaa ZZEERRPPLLAA-11 EEllMMaaddrruuggaaddoorr ssoonn::

En Suelo Urbanizable sectorizado, se integran los sectores SUS-22, SUS-23, SUS-24 y SUS-25, con los siguientes datos.

Como podemos observar de la lectura de los cuadros adjuntosy, dadas las justificaciones antes expuestas, la presente Revisiónapuesta por incorporar, de manera selectiva y proporcionada,contenido residencial en el interior de la ZERPLA-1 entendiendoque esta decisión refuerza el carácter metropolitano del área-apostando por acercar la población residente aintercambiadores de transporte público supramunicipales(ferroviario en este caso) además de incrementar la complejidad

funcional del espacio urbano resultante-. Además no podemosobviar que la vocación residencial del área está avalada por eldesarrollo del Área de Reforma Interior adyacente de San Josédel Pino. En concreto, la actuación principal de contenidoresidencial en el ZERPLA I, la constituye el SUS-22 RanchoLinares, que se trata de un ámbito que se encuentra actualmenteen un proceso de Innovaciones del PGOU de 1992, conformeal Decreto 11/2008, a fin de posibilitar una importante ofertade vivienda protegida. Asimismo, se propone como el SUS-23,de usos mixtos, que incorpora igualmente contenido residencial.

En cualquier caso la vocación productiva del área estágarantizada por el destino mayoritario de la edificabilidadplanteada en el Área de Oportunidad tal como exige la directrizdel Plan Subregional.

En efecto, la edificabilidad total del Área de OportunidadZERPLA-1 de los sectores de suelo urbanizable es de 433.260m2t, de los cuales se reservan para las funciones productivas(actividades económicas, logísticas, servicios avanzados yterciarios), un total de 291.449 m2t frente a los 141.811 m2t.En definitiva los usos productivos representan un 67,26% y losusos residenciales representan el 32,74%, respecto al total.

El número total de viviendas previsto en el conjunto de sectoresde suelo urbanizable integrantes del ZERPLA-1, es de 1.444viviendas, de las que 974 (67,45% del total) están destinadas avivienda protegida. Ahora bien, dado que la caracterizaciónfuncional establecida por el POTBC para esta área se orientaa la implantación de Actividades Económicas, el contenidoresidencial incorporado en los sectores SUS-22 y SUS-23computará a efectos del cumplimiento de la Norma 45 delPOTA.


443


SECTOR SUPN MAX.

VIV N MIN VPO

N MAX RL

EDIF TOTAL EDIF RES EDIF VPO EDIF RL EDIF SERV

TEREDIF AE EDIF LOG EDIF SA

EDIF EST HOT

SUS-22 241.500,00 1.260,00 882,00 378,00 127.313,00 123.533,00 84.519,64 39.012,68 3.780,00 0,00 0,00 0,00 SUS 23 81.236,00 180,00 92,00 88,00 36.557,00 18.278,00 9.139,00 9.139,00 11.279,00 0,00 0,00 0,00 7.000,00 SUS 24 272.706,00 0,00 0,00 0,00 122.718,00 0,00 0,00 0,00 0,00 122.718,00 0,00 0,00 SUS 25 325.936,00 0,00 0,00 0,00 146.672,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 146.672,00 0,00 TOTAL 921.378,00 1.440,00 974,00 466,00 433.260,00 141.811,00 93.658,64 48.151,68 15.059,00 122.718,00 146.672,00 0,00 7.000,00

En suelo urbano no consolidado.

Se integra una sola actuación, el ARI 09 con uso de actividadeseconómicas. Esta área de reforma interior se localiza en unmicropolígono existente caracterizado por su marginalidadespacial. La ordenación atiende a su regularización incidiendoen la mejora de los índices de calidad ambiental y niveldotacional. Cuenta con una edificabilidad de 35.088 m2t.

EEll vvoolluummeenn ddee ssuueelloo ttoottaall ccoorrrreessppoonnddiieennttee aa sseeccttoorreess ddee ssuueelloouurrbbaanniizzaabbllee yy áárreeaass ddee rreeffoorrmmaa iinntteerriioorr ddee ssuueelloo uurrbbaannoo nnooccoonnssoolliiddaaddoo,, iinncclluuiiddooss eenn llaa ZZEERRPPLLAA-11 ""EEll MMaaddrruuggaaddoorr"" eess ddee997766..558822 mm22..

Por último, es preciso destacar que en el ZERPLA 1 existenconsolidados los desarrollos de los usos productivos del PolígonoLas Salinas y, en proceso de consolidación, del SUOT AE-01Salinas San José Bajo, que ocupan la mayor parte de ladelimitación de aquella ZERPLA-1 asegurando la dominancia delobjetivo territorial principal para esta Área de Oportunidad.

Asimismo, en materia de ordenación es cumple el mandato delPlan Subregional de que los espacios forestales del Pinar delMadrugador y Rancho Linares se incorporarán al sistema generalde espacios libres de El Puerto de Santa María.

•• ZZEERRPPLLAA-22 ""ÁÁRREEAA DDEE CCAANNTTAARRRRAANNAASS""..

Esta área, según se establece en el artículo 53 (con carácter deNorma) del POT, ssee ccoonnssiiddeerraa ddee iinntteerrééss ssuupprraammuunniicciippaall ddaaddaa llaarreessppoonnssaabbiilliiddaadd qquuee hhaa ddee aassuummiirr eenn llaa rreevveerrssiióónn,, rreecciiccllaajjee,,rreeffuunncciioonnaalliizzaacciióónn ee iinntteeggrraacciióónn eenn eell mmooddeelloo uurrbbaannoo yy tteerrrriittoorriiaallddee llaass áárreeaass ddee ooccuuppaacciióónn mmaarrggiinnaall..

Los objetivos y directrices de ordenación que, para la ZERPLAestablece el POT se encuentran explicitados en lacorrespondiente ficha de actuación, y que aquí reproducimos:

Justificación:

El espacio turístico de El Puerto de Santa María se encuentraacotado en la línea de costa entre las instalaciones de PuertoSherry y la base militar de Rota. La colmatación de ese frente,orienta la extensión de las actividades turísticas, ocio yrecreativas hacia el interior. Los terrenos de Cantarranas sonidóneos para cumplir esta función, además de ocupar el frentede la carretera de Rota, se adentran hacia la campiña y lacarretera de Sanlúcar.

Directriz General:

Las administraciones públicas velarán por un uso de los terrenosacorde con las necesidades globales de la aglomeración. Lasadministraciones públicas fomentarán las actuaciones necesariaspara localizar usos e instalaciones que favorezcan la actividadturística y asegure la conexión y, en su caso, la prolongación delespacio turístico hacia la carretera de Sanlúcar.

Directriz de Compatibilización de Usos.

- El área se destinará a la localización de actividades turísticas.Complementariamente podrán localizarse dotaciones yresidencia secundaria para completar las zonas suburbanizadasque envuelven el sector.

- La localización de actividades turísticas y servicios queaprovechen la accesibilidad y la localización con relación a laciudad construida.

- Localización de actividades de instalaciones que demandengrandes parcelas con bajo nivel de ocupación y densidad deconstrucción.

- Completar los procesos de suburbanización e incorporar lasdotaciones y servicios demandadas por estas áreas y sectoreslimítrofes.

Directriz de Ordenación.

- Conexiones con la aglomeración:

a. Con el viario de segundo nivel en la variante de Rota.

b. Con el viario de tercer nivel en el acceso a la costa de ElPuerto de Santa María.


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ARIS SUPN

MAXVIV

NVIV

EXIST

N VIV NUEVAS

NVIVRL

NVIVVP

NMAXAPT

N MIN PLAZAS HOTEL

EDIFTOTAL

EDIFRES

EDIFRES

EXIST

EDIFVP

EDIF RL NUEVAS

VIVI

EDIFSERVTER

EXIST

EDIFSERV TER

PROP

EDIFAPT

EDIFESTHOT

EDIF IN/SA

ARI-09 56.942,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 35.088,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.342,00 0,00 0,00 33.746,15

La organización interna asegurará las conexiones con losaccesos exteriores y, en espacial, con la vía de acceso a la costadesde la N-IV. Este enlace deberá quedar al servicio de las áreasturísticas actuales localizadas al sur de la antigua carretera deRota.

- Distribución de actividades. La distribución de actividades serealizará de acuerdo con las condiciones de borde valorando lasoportunidades y restricciones que propician las infraestructurasde transporte, las áreas arboladas y las áreas urbanascolindantes. La distribución de actividades seguirá los siguientescriterios:

a. El alojamiento y servicio turístico concentrado se localizaráde forma preferente en el borde de la carretera de Rota.

b. Las actividades mixtas se localizarán completando lastramas y parcelaciones existentes en la zona.

Directriz de Protección Ambiental.

- Se protegerán las zonas arboladas existentes impidiendo laurbanización del suelo y acondicionándolas como parques ojardines.

- El borde de la variante de Rota y la vía de acceso a la Costa enEl Puerto de Santa María se acondicionará para reducir laemisión sonora de la carretera y los efectos sobre las actividadesprevistas.

- Las instalaciones y edificaciones de baja densidad secompletarán con áreas arboladas y ajardinadas. Las demandasde riego se solventarán de forma preferente con agua brutaprocedente de la depuración.

Las conclusiones más determinantes que se deducen de lacaracterización y criterios de la actuación urbanística son las que, acontinuación, se relacionan:

1. LLaa ppuueessttaa eenn ccaarrggaa ddee llooss ssuueellooss ssee vviinnccuullaa ddee ffoorrmmaaiinnccuueessttiioonnaabbllee aa llaa rreessoolluucciióónn ddee uunn nnuueevvoo aacccceessoo aa llaa llíínneeaa ddeeccoossttaa ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa ddeessddee llaa NN-IIVV. Esta arteria,mejoraría la accesibilidad regional e interurbana al área turísticadel Municipio. Sin embargo, la directriz norte-sur predominantede eessttee ttrraazzaaddoo vviiaarriioo hhaa ddee aassuummiirr,, aa nnuueessttrroo jjuuiicciioo,, uunnaaddiimmeennssiióónn ccoommpplleemmeennttaarriiaa ddee vviittaall ttrraannsscceennddeenncciiaa ppaarraa llaa

rreeffuunncciioonnaalliizzaacciióónn ddeell sseeccttoorr ddee CCaannttaarrrraannaass,, aall ccoonnvveerrttiirrssee eenn eellaarrgguummeennttoo ddee mmaayyoorr ppeessoo eessppeeccííffiiccoo ppaarraa llaa ccoohheessiióónn yyeessttrruuccttuurraacciióónn ddee llooss aasseennttaammiieennttooss ddiisseemmiinnaaddooss que, demanera casual, aleatoria y marginal se están produciendo.

2. EElllloo iimmpplliiccaa que, frente al carácter básicamente extraurbano quele otorga el POT, esta arteria viaria- que seccionatransversalmente la campiña del El Puerto de Santa María- hhaa ddeeaassuummiirr uunnaa ddoobbllee ccoonnddiicciióónn.. EEnn pprriimmeerr lluuggaarr ccoommoo ccaannaalliizzaaddoorrpprriinncciippaall ddee fflluujjooss ddee ccoonneexxiióónn iinntteerruurrbbaannaa yy ccoommpplleemmeennttoo aa lloossaaccttuuaalleess aacccceessooss aall nnúúcclleeoo ccoonnssoolliiddaaddoo.. EEnn sseegguunnddoo lluuggaarr,,ccoommoo eelleemmeennttoo bbáássiiccoo eenn llaa eessttrruuccttuurraa uurrbbaannaa ddeell mmooddeelloo ddeeccrreecciimmiieennttoo lo cual debe implicar la activación de una estrategiaubicacional que valore y contenga de manera simbiótica laposición adyacente de actividades dotacionales y turísticasrelevantes, fundamentalmente en el tramo meridional que sedesarrolla entre la antigua carretera de Rota y la actual Variante.

3. LLaa oorrddeennaacciióónn qquuee ssee eessttaabblleezzccaa eenn eell áárreeaa hhaa ddee bbaassccuullaarr eennttrreellaa aappoorrttaacciióónn ddee eesscceennooggrraaffííaass uurrbbaannaass qquuee rreepprroodduuzzccaann llaassnnuueevvaass tteennddeenncciiaass ddee llooss eessppaacciiooss ttuurrííssttiiccooss yy llaa rreevveerrssiióónn ddee llaassaaccttuuaalleess ddiissffuunncciioonnaalliiddaaddeess qquuee pprreesseennttaa eell ssooppoorrttee tteerrrriittoorriiaallddeebbiiddoo aa llooss pprroocceessooss ddee rruurruurrbbaanniizzaacciióónn mmaarrggiinnaall que, demanera progresiva e incontenible, se están produciendo.Experimentación y rehabilitación, por consiguiente, han de serdos de los principios básicos que orienten el desarrollourbanístico del área.

4. EEll ccaarráácctteerr ttuurrííssttiiccoo ddeell áámmbbiittoo yy ssuu ccoonnssiiddeerraacciióónn ccoommooaaccttuuaacciióónn ddee iinncciiddeenncciiaa ssuupprraammuunniicciippaall llee oottoorrggaann uunnaappootteenncciiaalliiddaadd ddee pprriimmeerr nniivveell ppaarraa llaa oorrddeennaacciióónn,, oorrggaanniizzaacciióónn,,eessttrruuccttuurraacciióónn yy rreeffuunncciioonnaalliizzaacciióónn ddeell tteerrrriittoorriioo mmeettrrooppoolliittaannoo..

5. El proyecto urbanístico del Área de Cantarranas debe asumiruna directriz claramente metropolitana. Ha de constituirse, portanto, eenn uunn pprrooyyeeccttoo ccoonn vvoolluunnttaadd ddee eessttrruuccttuurraacciióónn tteerrrriittoorriiaallqquuee,, eenn eessttee ccaassoo ccoonnccrreettoo,, ccooaaddyyuuvvee aa aappoorrttaarr nnuueevvaasscceennttrraalliiddaaddeess eenn llaa eessttrruuccttuurraa uurrbbaannaa ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaaMMaarrííaa, favorezca su consolidación como municipio turístico deprimer nivel en la Bahía de Cádiz, promueva el asentamiento deactividades emergentes y, al tiempo, incida en la recualificaciónde la marginalidad de los procesos irregulares de ocupación delsoporte territorial.

PPaarraa eelllloo,, rreessuullttaa aabbssoolluuttaammeennttee nneecceessaarriioo ssuu ccoonncceeppcciióónnpplluurriiffuunncciioonnaall oo ppoolliivvaalleennttee. No hay gran proyecto urbano que


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no sea susceptible de promover un desarrollo urbanodiversificado, de mejorar la accesibilidad y la movilidad delárea metropolitana y de crear espacios públicos y proporcionar"sentido de lugar" al territorio. La voluntad de mezclar usos yactividades, de juntar poblaciones diversas y de articular lasoperaciones especializadas con procesos de desarrollo globaldebe estar presente como criterio básico de intervención.

EEnn bbaassee aa eessttaass ccoonnssiiddeerraacciioonneess ssoobbrree llaa ZZEERRPPLLAA-22,, eell nnuueevvooPPllaann GGeenneerraall ddaa rreessppuueessttaa aa llooss ddooss pprriinncciippiiooss ddee oorrddeennaacciióónnbbáássiiccooss ppaarraa llaa ddeeffiinniicciióónn ddeell ffuuttuurroo mmooddeelloo ddee cciiuuddaadd ddee EEllPPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa::

A. En primer lugar, impulsa la integración urbana de los entornosmarginales y las áreas suburbanizadas incorporando losservicios y dotaciones imprescindibles para garantizar la funciónresidencial y apostando por la conformación demicrocentralidades urbanas que mitiguen la excesivadependencia funcional de estas zonas respecto de las áreascentrales de la ciudad. Esta responsabilidad le otorga a laZERPLA-2 un protagonismo incuestionable en la resolución de laque, quizás, constituye la problemática más acusada y de mayorimpacto territorial y ambiental que presenta en la actualidad ElPuerto de Santa María. Por lo que, más allá de su granpotencialidad para desarrollar funciones emergentes de caráctermetropolitano de la que nadie duda, en la vocación"reparadora" de estos suelos y en la oportunidad que sudesarrollo representa para revertir la sintomatología carencial ypatológica conformada por los asentamientos y parcelacionesirregulares se encuentra, en gran medida, su condición singulary su capacidad para dotar a la ciudad de una estructuracoherente y racional. Esta circunstancia obliga a la ofertaturística a desarrollar en la zona a integrarse en el proyecto dereparación territorial a promover en el ámbito, actuando como"un argumento para cualificación espacial y funcional" delespacio urbano resultante.

B. En segundo lugar, fortalece la condición turística del sector de laCosta Oeste de El Puerto de Santa María, adoptando criterios deordenación que diversifiquen la oferta turística, actualmentecentrada en el segmento de sol y playa, y desarrollando líneasde actuación que favorezcan la desestacionalización en el uso deeste ámbito territorial. Todo ello sin olvidar que nos encontramosen unos suelos -por su renta de emplazamiento, su óptimaaccesibilidad, sus condiciones naturales, sus valorespaisajísticos, aptitud topográfica y localización en continuidad

con la ciudad consolidada- especialmente idóneos paracontener gran parte de las demandas de crecimiento residencialde El Puerto de Santa María.

Es decir, hay que entender que en cumplimiento del Plan deOrdenación del Territorio de Andalucía, la dimensión turística nodebe conducir a la conformación de un espacio urbanomonotemático y exclusivo de oferta hotelera, ofertas lúdico-deportivas y actividades terciario-comerciales (en cumplimientodel POTA), sino que debe actuar, principalmente, como unaoportunidad para "construir ciudad" desde parámetros decalidad ambiental y complejidad funcional, integrandoequilibradamente funciones residenciales, alojamiento turístico,instalaciones turísticas destinadas al deporte con altasprestaciones, centros integrados de ocio y equipamiento,dotaciones y servicios destinados a la población portuense ymetropolitana y una red ambiental de espacios libres amplia ygenerosa apoyada en la preservación de las áreas forestalesexistentes en este escenario territorial.

El hecho de que el POTBC se refiera expresamente a lalocalización de actividades turísticas en la ZERPLA-2 no debe serinterpretado con carácter de exclusividad funcional (muchomenos después del aprobación del POTA), dando a entenderque la aparición de otros usos (especialmente los residenciales)automáticamente desvirtúa la funcionalidad, sentido y vocaciónasignado a esta pieza territorial. Porque de nada serviría aplicarun sentido literal a esta determinación del POTBC si, con ello, sedejan sin resolver problemas acuciantes de la ciudad y sinacomodar sus legítimas demandas de crecimiento residencial.Las actividades turísticas han de ser manejadas en la ordenaciónde la ZERPLA-2 con gran sutileza, empleando estrategias deordenación que:

• Identifiquen los terrenos aptos para desarrollar ofertascomplementarias de carácter lúdico-deportivo.

• Apoyen la caracterización funcional de ejes y áreas decentralidad periférica.

• Apuesten por el protagonismo de las funcionesdotacionales y el espacio libre.

• Otorguen un carácter protagonista a la dimensiónpaisajística del proyecto urbano a desarrollar.


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• Incorporen de manera selectiva y equilibrada ofertasalojativas turísticas de carácter reglado.

A esta misma conclusión llega el Informe Complementario deIncidencia Territorial de 2010 recuerda que el Plan deOrdenación del Territorio establece que el área del ZERPLA II sedestinará a la localización de actividades turísticas y de servicios,"aunque complementariamente podrán localizarse dotaciones yresidencia secundaria necesaria para completar las zonassuburbanizadas que envuelven al sector. Así mismo, se estableceque el planeamiento urbanístico deberá plantear una ordenacióndetallada de los suelos y garantizar su preservación de losprocesos de parcelación y edificación marginal."

En base a estas argumentaciones, y en cumplimiento tanto delPOTBC como del POTA, las funciones, usos y actividades que seconsideran especialmente adecuados en el desarrollo de laZERPLA-2 son:

a. La generación de espacios públicos y equipamientoscolectivos de rango ciudad, que coadyuven a resolver losdesequilibrios territoriales que presenta, en la actualidad,El Puerto de Santa María. Ello ha implicado ampliar demanera significativa la propuesta de Sistemas Generalesde Equipamientos establecida en los primerosdocumentos de esta Revisión.

b. Fomento y cualificación de la oferta turística a través de lassiguientes líneas de actuación:

• Apostar por la calidad del espacio urbano resultanteentendiéndolo como un factor de atracción para losusuarios turísticos. Revertir el carácter insular yfragmentado del sistema de espacios librespropuesto en las primeras fases de redacción deesta Revisión, construyendo una red ambientalcontinua, permeable y accesible se ha de constituiren un objetivo de ordenación prioritario. En estesentido se procede al establecimiento de lossiguientes sistemas generales de espacios libres:Pinar de Izaguirre, Pinar de Garbollo, Retamal de laRufana, Pinar Recreo de Mazantini, Pinar deValdazaeres y Pinar de Los Pinos, así como lossistemas locales de espacios libres complementariosque aseguren esa continuidad.

• Incorporar ofertas complementarias quediversifiquen el segmento de "sol y playa":actividades comerciales, lúdicas, terciarias ydeportivas (Campos de Golf). En este sentido el PlanGeneral del Turismo Sostenible de Andalucía integrael Puerto de Santa María en el destino turístico de"Bahía de Cádiz" donde propone desarrollar,además del sol-playa, el segmento turístico náutico-deportivo y el de Golf.

• Desarrollar una oferta amplia, diversificada einnovadora de alojamiento turístico reglado másallá de la apuesta exclusiva por los establecimientoshoteleros, abriéndose a la posibilidad dematerialización de otras alternativas (apartamentosturísticos, principalmente) que permitan ampliar lacapacidad de promoción y desarrollo de estosespacios. La apuesta por el hotel ha de ser selectivay equilibrada. El producto hotelero tiene su cuota demercado y la superación de la "masa crítica"necesaria puede generar un "efecto boomerang" aldesincentivar la puesta en carga del ofertaplanificada.

Los ámbitos que se han entendido territorialmente máscualificados para contextualizar este criterio de ordenación son:los sectores SUS-RT-01 COSTA OESTE 1, SUS-RT-02 COSTAOESTE 2- dada su localización vinculada al eje urbano primariode la antigua carretera de Rota-, los sectores SUS 07 COSTAOESTE 7, conjuntamente con el sector de usos principalmente deactividades económicas relacionadas con el turismo, el SUS-ST-08 COSTA OESTE 8- al objeto de reforzar las funcionesespecíficamente turísticas en el entorno del Campo de Golf deViña Rango-.

c. En determinados espacios turísticos, como El Puerto deSanta María, que forman parte de AglomeracionesUrbanas (Bahía de Cádiz) resulta complicado catalogarexpresamente el producto residencial existente como"segunda residencia". Se caracteriza más bien por sucondición híbrida (a caballo entre la primera y la segundaresidencia) debido, principalmente, a esa dobledimensión turística y metropolitana de la ciudad. Eldesarrollo económico y la elevación generalizada del nivelde renta de la población han posibilitado quedeterminados estratos dispongan de capacidad financiera


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suficiente para adquirir un segundo inmueble destinado alas actividades de ocio reparador desarrolladas durante el"tiempo libre". Además, el ocio y el uso del tiempo libre seconvierten en aspectos principales en la configuración delas pautas de comportamiento de los individuos en lasociedad actual.

Estas dinámicas pueden provocar la aparición de "hogarescompartidos con la vivienda matriz" en un régimen de utilizacióndonde la distribución temporal entre la "vivienda permanente" yla "segunda vivienda o nuevo hogar", llegan en algunos casos aporcentajes de 50/50. En estas circunstancias ¿Qué inmueblesería la segunda residencia y, por consiguiente, cabríaidentificarla como patrimonio infrautilizado?

Si nos liberamos de determinados corsés analíticos que impidenvisualizar la complejidad de dinámicas tendenciales, podríamoscalificar este proceso (aún incipiente) como la configuración deuna nueva forma de habitar donde ambas viviendas conformanuna única "estrategia habitacional geográficamente separada".Por ello, la introducción de usos residenciales en la ZERPLA-2 noha de ser interpretado, automáticamente, como la perpetuaciónde un modelo de alojamiento turístico nocivo y como unaestrategia que desvirtúa las determinaciones del POTBC. Lacaracterización actual del producto residencial existente en laCosta Oeste difícilmente admite su catalogación como "segundaresidencia" y la intensidad de uso sostenido a lo largo de ampliastemporadas que presenta este espacio, se aleja claramente dela "estacionalidad estival" que presentan otros espacios turísticosde última generación no excesivamente lejanos (Costa Ballenaen Rota quizás sea el ejemplo más evidente).

d. Profundizando en estos argumentos, y entendiendo que ladesestacionalización en el uso del espacio turístico de laCosta Oeste ha de constituirse en un objetivo prioritario enla ordenación de la ZERPLA-2, su consecución pasa por,además de incorporar actividades lúdicas y promover unaoferta alojativa turística de carácter reglado presidida porel principio de la diversificación, fomentar la"residencialización permanente" en el ámbito territorial. Eneste sentido la incorporación de un volumen suficiente devivienda protegida se constituye en un poderosoargumento desestacionalizador al facilitar el acomodo depoblación permanente, lo cual, complementariamente,favorecería la integración entre la población autóctona y

el usuario turístico, objetivo éste recurrentemente explicitado enlas actuales reflexiones sobre la cualificación de los destinosturísticos.

En consecuencia, tanto para dar solución a esta dimensiónreparadora y paliativa de la ZERPLA-2 la Revisión como paraincorporar la vivienda (incluso la protegida), como elementodesestacionalizador, se identifican una serie de sectores,localizados en posición adyacentes a las áreas suburbanizadas,a los que otorga un uso característico residencial: SUS-R-03COSTA OESTE-3, SUS-R-04 COSTA OESTE-4, SUS-R-5 COSTAOESTE 5 y SUS R-6 COSTA OESTE6. El objetivo de ordenaciónde estos ámbitos incidirá especialmente en garantizar laintegración de los diseminados colindantes y coadyuvar a revertirlos déficits existentes en materia infraestructural, dotacional y deaccesibilidad.

En base a estas argumentaciones la Revisión del Plan General deOrdenación Urbanística de El Puerto de Santa María apuesta por elestablecimiento de una caracterización diversa de los sectores de suelourbanizable incorporados en el área de oportunidad, diferenciando lavocación urbanística que deben asumir para, a la vez de contribuir adesarrollar eficazmente las directrices y criterios de ordenación delPOTBC, construir el modelo de ciudad previsto en el presente PlanGeneral.

LLaass aaccttuuaacciioonneess pprreevviissttaass eenn llaa RReevviissiióónn ddeell PPllaann GGeenneerraalliinncclluuiiddaass eenn llaa ddeelliimmiittaacciióónn ddee llaa ZZEERRPPLLAA-22 CCaannttaarrrraannaass yy llaa vvooccaacciióónnuurrbbaannííssttiiccaa aa ddeessaarrrroollllaarr,, ssoonn::

aa.. EEnn SSuueelloo UUrrbbaanniizzaabbllee SSeeccttoorriizzaaddoo..

Se distinguen las siguientes tipologías de sectores de suelourbanizable en el ámbito de la ZERPLA-2 al objeto de desarrollarlas directrices y criterios de ordenación establecidos en elPOTBC:

• SSeeccttoorreess RReessiiddeenncciiaalleess-TTuurrííssttiiccooss:: DDiivveerrssiiffiiccaacciióónn ddee llaaooffeerrttaa ttuurrííssttiiccaa ddee llaa CCoossttaa OOeessttee,, ccoommpplleejjiiddaadd ffuunncciioonnaallddeell eessppaacciioo uurrbbaannoo rreessuullttaannttee yy ccoonnttrriibbuucciióónn aa llaa ccrreeaacciióónnddee uunn eejjee ddee cceennttrraalliiddaadd ppeerriifféérriiccaa eenn llaa aannttiigguuaa ccaarrrreetteerraaddee RRoottaa.. Se trata de los sectores SUS-RT-01, SUS-RT-02, ySUS RT-07 de uso característico residencial-turístico, seconsideran idóneos para promover la diversificación de laoferta turística reglada existente en la ciudad(establecimientos hoteleros y apartamentos turísticos) al


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objeto de conformar un área de centralidad urbanavinculada a la Avenida de Fuenterrabía.

• SSeeccttoorreess RReessiiddeenncciiaalleess:: ffaavvoorreecceerr llaa iinntteeggrraacciióónn ddee llaassáárreeaass ddee rreegguullaarriizzaacciióónn eenn ttéérrmmiinnooss ddee ooppttiimmiizzaacciióónn ddee llaaaacccceessiibbiilliiddaadd,, eeffiicciieenncciiaa iinnffrraaeessttrruuccttuurraall,, eeqquuiilliibbrriiooffuunncciioonnaall yy ssuuffiicciieenncciiaa ddoottaacciioonnaall. Los sectoresresidenciales propuestos son: SUS-R-3 COSTA OESTE 3,SUS-R-4 COSTA OESTE 4, SUS-R-5 COSTA OESTE 5 ySUS-R-6 COSTA OESTE 6, incorporando oferta devivienda protegida.

• SSeeccttoorr SSUUOO-RRTT-2288 VVIIÑÑAA RRAANNGGOO GGOOLLFF:: EEll ffoommeennttoo ddeesseeggmmeennttooss ttuurrííssttiiccooss aalltteerrnnaattiivvooss aall ""ssooll yy ppllaayyaa"" aappoossttaannddooppoorr ddeessaarrrroollllaarr ooffeerrttaass ccoommpplleemmeennttaarriiaass yy eeqquuiippaammiieennttoossddeeppoorrttiivvooss ddee aallttaass pprreessttaacciioonneess ((CCaammppoo ddee GGoollff)) eennccuummpplliimmiieennttoo ddee llooss oobbjjeettiivvooss yy ddiirreeccttrriicceess ddeell PPllaannGGeenneerraall ddee TTuurriissmmoo SSoosstteenniibbllee ddee AAnnddaalluuccííaa.

• SSeeccttoorr SSUUSS-0088 CCOOSSTTAA OOEESSTTEE 88:: RReeffoorrzzaarr llaaiimmppllaannttaacciióónn ddee aalloojjaammiieennttoo ttuurrííssttiiccoo ((eessttaabblleecciimmiieennttoosshhootteelleerrooss yy aappaarrttaammeennttooss ttuurrííssttiiccooss)) yy ooffeerrttaaccoommpplleemmeennttaarriiaa llúúddiiccaa yy ddee oocciioo,, eenn eell eennttoorrnnoo ddeell GGoollffVViiññaa RRaannggoo aall oobbjjeettoo ddee ccoonnffiigguurraarr uunn NNooddooMMeettrrooppoolliittaannoo ddee CCeennttrraalliiddaadd TTuurrííssttiiccaa..

Todos estos sectores se encuentran incluidos en la delimitaciónque el POTBC realiza de la ZERPLA-2 a excepción del SUO-RT-28 cuyo ámbito se encuentra integrado sólo en parte. Noobstante, resulta incuestionable que va a proporcionar elprincipal elemento del equipamiento privado turístico con el queva a contar las actuaciones del ZEEPLA-2, y por ello debeentenderse integrado en su totalidad. El carácter de directriz conel que se encuentra regulada la ZERPLA-2 (artículo 36.2) vinculaal planeamiento urbanístico general en cuanto a los finesperseguidos por lo que se justifica así la capacidad de ajuste alobjeto de abarcar la actuación completa del Campo de Golf, enla medida que lejos de alterar la finalidad, contribuye alcumplimiento de uno de los objetivos principales de laconfiguración de la ZERPLA por el instrumento de planificaciónsubregional. No obstante, para su completa adecuación resulteabsolutamente imprescindible orientar los parámetros de laordenación pormenorizada del ámbito hacia unos niveles deespacios libres y distribución de la edificabilidad conforme a losactuales requerimientos de máximo nivel de calidad ambiental yexcelencia funcional.


449


Los datos urbanísticos de los sectores de suelo urbanizableincluidos en la ZERPLA-2 Cantarranas, son:

Las principales conclusiones que se extraen del análisis de losdatos del cuadro adjunto son:

• De total de la edificabilidad (859.328 m2t) los usos vinculadosa la actividad turística alcanzan 430.226 m2t, lo querepresentan el 50,06% del total, por lo que son los mayoritarios;siendo los residenciales el 49,94% (un total de 429.102 m2t).

La edificabilidad de los usos vinculados al turismo (430.226m2t), son mayoritariamente los que cuentan con destino de usospropios ligados a la legislación sectorial turística: 156.696,7m2t con destino a establecimiento hotelero, y 169.732,5 condestino al producto de apartamento turístico. Igualmente los usosde equipamiento privado y de servicios terciarios, son actividadesvinculadas al sector turístico.

• El número máximo de nuevas viviendas propuestas incluidas ensectores integrantes del ZERPLA II, (el SUS-01, SUS-02, SUS-03,SUS-04, SUS-05, SUS-06, SUS-07, SUS-08 y SUO-28) son3.978 nuevas viviendas. En concreto:

SSeeccttoorreess VViivviieennddaass

SUS-01: 1.053 viviendasSUS-02: 416 viviendasSUS-03: 205 viviendasSUS-04: 122 viviendas

SUS-05: 205 viviendasSUS- 06: 672 viviendasSUS-07: 705 viviendasSUS-08: 0 viviendasSUS-28: 600 viviendas

TToottaall 33..997788 vviivviieennddaass

Del total de viviendas, 1.447 son viviendas protegidas, lo querepresenta el 36,37% del total.

Por un lado, los sectores específicamente residenciales adquierenla responsabilidad básica de promover la integración de losasentamientos diseminados y áreas suburbanizadas. Pero al tiempo, elcontenido residencial va a ayudar a dar cobertura a los procesos deresidencialización permanente o semipermanente que caracterizan alos municipios turísticos que, como El Puerto de Santa María, formanparte de estructuras metropolitanas. Y finalmente, la vivienda protegidaha de actuar como un potente argumento desestacionalizador para eluso del espacio turístico (así, de la edificabilidad total residencial el33,34% se destina a esta oferta residencial).

• El modelo de alojamiento turístico se compone de 4.477 plazasturísticas para establecimientos hoteleros y 2.263 plazasturísticas en establecimiento de apartamentos turísticos. Ambasofertas dan lugar a un volumen total de plazas turísticas de6,740 obteniéndose una ratio de 1,69 plaza turística/vivienda,lo que revela con claridad el equilibrio del modelo dealojamiento propuesto por la Revisión para el ámbito de laZERPLA-2.

La edificabilidad de los usos vinculados al turismo (430.226m2t), son mayoritariamente los que cuentan con destino de usospropios ligados a la legislación sectorial turística: 156.696,7m2t con destino a establecimiento hotelero, y 169.732,5 condestino al producto de apartamento turístico. Igualmente los usosde equipamiento privado y de servicios terciarios, son actividadesvinculadas al sector turístico.

• La oferta de alojamiento turístico se localiza selectivamentedentro del ámbito territorial de la ZERPLA-2, con la finalidad decontribuir a la construcción de dos nodos de centralidad turísticaestratégicos: el entorno de las instalaciones deportivas de altasprestaciones del Campo de Golf Viña Rango (Sectores SUS-08,SUS-07 y SUO-28) y el frente de la antigua carretera de Rota(Sectores SUS-1 y SUS-2).


450


SECTOR SUP N MAX. VIV N MIN VPO

N MAX RL N MAX

APT

N MIN PLAZASHOTEL

EDIF TOTAL EDIF RES EDIF VPO EDIF RL EDIF APT EDIF SERV

TEREDIF EST

HOTMinEdif_E

QU_P

SUS 01 554.098,00 1.053,00 422,00 631,00 701,00 903,00 210.558,00 105.279,00 42.112,00 63.167,00 52.639,50 21.055,80 31.583,70 0,00

SUS 02 218.525,00 416,00 167,00 249,00 276,00 356,00 83.040,00 41.520,00 16.608,00 24.912,00 20.760,00 8.304,00 12.456,00 0,00

SUS 03 91.434,00 205,00 87,00 118,00 32,00 71,00 32.917,00 24.688,00 8.641,00 16.047,00 2.469,00 3.291,00 2.469,00 0,00

SUS 04 54.434,00 122,00 52,00 70,00 39,00 0,00 19.597,00 14.698,00 5.145,00 9.553,00 2.940,00 1.959,00 0,00 0,00

SUS 05 91.155,00 205,00 87,00 118,00 32,00 71,00 32.816,00 24.611,00 8.614,00 15.997,00 2.462,00 3.281,00 2.462,00 0,00

SUS 06 300.607,00 672,00 285,00 387,00 108,00 232,00 108.219,00 81.164,00 28.408,00 52.756,00 8.117,00 10.821,00 8.117,00 0,00

SUS 07 352.446,00 705,00 247,00 458,00 469,00 605,00 140.979,00 70.489,00 24.672,00 45.817,00 35.245,00 14.098,00 21.147,00 0,00

SUS 08 281.874,00 0,00 0,00 0,00 601,00 1.128,00 112.750,00 0,00 0,00 0,00 45.100,00 28.188,00 39.462,00 0,00

SUO 28 1.554.390,00 600,00 100,00 500,00 0,00 1.114,00 118.452,00 66.653,00 9.500,00 57.153,00 0,00 10.299,00 39.000,00 2.500,00

TOTAL 3.498.963,00 3.978,00 1.447,00 2.531,00 2.258,00 4.480,00 859.328,00 429.102,00 143.700,00 285.402,00 169.732,50 101.296,80 156.696,70 2.500,00

• La oferta complementaria comercial y de ocio adquiere unnotable protagonismo (159.196,70 m2). Como podemosobservar, su localización se vincula a los nodos de centralidadturística antes reseñados, aún cuando se incorporan igualmenteen todos los sectores un porcentaje mínimo de servicios terciariosen ningún caso inferior al 10% de la edificabilidad.

• En cualquier caso, y al margen de la distribución de laedificabilidad por usos, es lo cierto que a nivel superficial losusos residenciales en los sectores del urbanizable sectorizadointegrantes de la ZERPLA 2, serán minoritarios, pues se aseguraque de los 3.955.871 m2 de la superficie de la citada ZERPLA,la distribución de superficie de los usos sea la siguiente:

Sistemas generales adscritos de los sectores ZERPA 2: 456.908m2.

Sistemas generales incluidos en Sectores ZERPLA:

Total SG EL. 232.910 m2

Total SG Viario: 146.889 m2

SG Equipamiento: 98.274 m2 en SUO 28

Total Espacios Libres Locales interior Sectores: 737.075 m2

Total Sistemas Locales de Equipamiento en el interior: (5% de3.498.963): 174.948 m2

Sistemas locales viarios (aproximadamente se calcula en el 15%de 3.498.953): 524.845 m2

Por tanto, el conjunto de usos públicos en el ZERPLA II es de2.371.849 m2 de suelo.

Los usos lucrativos vinculados al turismo consumen las siguientessuperficies:

- Equipamientos privado vinculado a turismo (campo degolf): 555.563 m2.

- Superficie de parcelas con destino a usos hoteleros:

Para un total de 156.697 m2 de edificabilidad en los SectoresZERPLA, se dispone de parcelas con una superficie total aproximada de

299.671 m2, calculando que una plaza hotelera consume 35 m2t deedificabilidad y que cada plaza precisa de una superficie vinculada deaproximadamente suelo de 60 m2.

- Superficie de parcelas con destino a apartamentos:

Para una edificabilidad neta de 169.732 m2 de uso deapartamento turístico en el global de los sectores, se atribuye unasuperficie neta de suelo de 169.732 m2s (1 m2t/1m2s).

- Superficie de parcelas con destino a Servicios Terciariosgenéricos:

Para una edificabilidad total de 101.296 m2t, se calcula lasiguiente distribución:

Comercio de proximidad: 40.000 m2t, que se localiza en losbajos de los edificios residenciales (por lo que a estos efectos no se leatribuye superficie)

Comercio en parcela exclusiva como oferta complementaria aluso turístico: 61.296 m2t; que precisaría de un suelo soporte deaproximadamente 88.000 m2 de suelo.

Si suma la superficie resultante para usos lucrativos vinculados aldestino turístico y los usos públicos, resulta que un total de 3.458.115m2 de suelo de la ZERPLA 2 se destinarán a usos no residenciales, deun total de 3.955.871 m2 de la superficie total del ZERPLA, lo querepresenta el 87%, y sólo el 13% de la superficie de la ZERPLA sedestinaría a usos residenciales.


451


b. En suelo urbano no consolidado.

EEnn ÁÁrreeaass ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr..

ARI 02 El Galvecito:

EEnn SSeeccttoorreess ddee SSuueelloo UUrrbbaannoo NNoo CCoonnssoolliiddaaddoo..

Los Sectores de suelo urbano no consolidado incluidos en elámbito del ZERPLA-2 Cantarranas, son: S-SUNC-01, S-SUNC-02 y S-SUNC-03.

Se trata de tres ámbitos, con alto grado de consolidación de laedificación (aproximadamente 35%), con una superficie de 353.803m2 de superficie global, con un total de 319 viviendas de las cuales114 están ya edificadas. De igual forma la edificabilidad total prevista,existe ya consumida por edificaciones residenciales existentes, 26.407m2t.

EEnn ÁÁrreeaass ddee RReegguullaarriizzaacciióónn::

Áreas de regularización con ordenación pormenorizada.


452


ARIs SUPN

MAX VIV

NVIV

EXIST

N VIV RL

NVIVVP

NMAX APT

N MIN PLAZAS HOTEL

EDIFTOTAL

EDIF RES EDIF RES

EXIST EDIFVP

EDIF RL NUEVAS

VIVI

EDIFSERVTER

EXIST

EDIFSERV TER

PROP

EDIFAPT

EDIFESTHOT

EDIFIN/SA

ARI-02 65.288,00 27,00 9,00 18,00 0,00 0,00 0,00 11.752,00 9.252,00 2.733,00 0,00 6.519,00 0,00 2.500,00 0,00 0,00 0,00

SECTOR SUPN MAX

VIV N VIV EXIST

N VIV RL

N VIV VP EDIF

TOTAL EDIF RES

EDIF RES EXIST

EDIFVP

EDIF RL NUEVAS

EDIFSERV TER

EDIF EST HOT EXIST

EDIF EST HOTPROP

EDIFIN/SA

S-SUNC-R1

123.320,00 111,00 58,00 53,00 0,00 22.200,00 20.000,00 11.825,00 0,00 8.175,00 2.200,00 0,00 0,00 0,00

S-SUNC-R2

120.665,00 109,00 31,00 78,00 0,00 21.720,00 19.720,00 7.750,00 0,00 11.970,00 2.000,00 0,00 0,00 0,00

S-SUNC-R3

109.818,00 99,00 25,00 74,00 0,00 19.768,00 17.768,00 6.832,00 0,00 10.936,00 2.000,00 0,00 0,00 0,00

IDENTIFICACIÓN SUPNº DE

MÁX.DEVIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.

EDIFVINC EDIF

EXIST

DENEXIST

EDIFVINC NUEVAS

EDIF

MAX.DEN.

MAX.EDIF. EB.

SUPADSCRITA

DEFICITVPO(M2)

ARG-29 ALMENDROS II 124.723,00 141,00 109,00 32,00 20.042,00 8,74 5.608,00 11,31 25.650,00 0,20 9.107,00 1.682,40 ARG-32 EXTENSIÓN DEL SAUCE 40.687,00 33,00 28,00 5,00 7.614,00 6,88 1.459,00 8,11 9.073,00 0,22 6.651,00 437,70 ARG-33 CANTARRANAS OESTE 43.276,00 36,00 29,00 7,00 7.272,00 6,70 1.534,00 8,32 8.806,00 0,20 1.500,00 460,20 ARG-43 CANTARRANAS 4 36.044,00 41,00 35,00 6,00 6.517,00 9,71 1.072,00 11,37 7.589,00 0,21 3.551,00 321,60 ARG-44 HOYO 15 27.194,00 21,00 18,00 3,00 5.344,00 6,62 747,00 7,72 6.091,00 0,22 4.586,00 224,10 ARG-45 CARRETERA DE SANLÚCAR 20.054,00 26,00 22,00 4,00 3.319,00 10,97 659,00 12,96 3.978,00 0,19 701,00 197,70


MÁX.DEVIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.

EDIFVINC EDIF

EXIST

DENEXIST

EDIFVINC NUEVAS

EDIF

MAX.DEN.

MAX.EDIF.

EB.SUP

ADSCRITA

DEFICITVPO(M2)


MÁX.DEVIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.

EDIFVINC EDIF

EXIST

DENEXIST

EDIFVINC NUEVAS

EDIF

MAX.DEN.

MAX.EDIF.

EB.SUP

ADSCRITA

DEFICITVPO(M2)

Áreas de regularización con ordenación diferida Tipo I

Áreas de regularización con ordenación diferida Tipo II

Son un total de 11 áreas de regularización, que cuentan con unasuperficie global de 916.153 m2, y de las 895 viviendas posibilitadas,727 ya están edificadas, son sólo 168 las nuevas posibilitadas. Deltotal de máxima edificabilidad (215.947 m2t), se encuentra yavinculada a las viviendas existentes, un total de 172.942 m2t.

Todos los ámbitos del suelo urbano no consolidado incluidos enla delimitación de la ZERPLA-2 Cantarranas se corresponden con áreassuburbanizadas a las que se facilita su correcta integración en elmodelo de ciudad, posibilitando su regularización y normalización aefectos ambientales, cumpliendo de esta forma la directriz territorialestablecida en el Plan Subregional.

c. Sistemas Generales incluidos en la delimitación de los sectoresde la ZERPLA-2 "Cantarranas" y adscritos a los mismos de cara asu obtención.

- Sistemas generales adscritos de los sectores ZERPA 2: 456.908 m2.

- Sistemas generales incluidos en Sectores ZERPLA:

SG Espacios Libres (total): 232.910 m2, distribuidos de lasiguiente forma:

134.098 m2 en SUS O161.068 m2 en SUS 0237.744 m2 en SUS 06.

SG Viario (Total): 146.889 m2, distribuidos de lasiguiente forma:

41.953 m2 en SUS 017.602 m2 en SUS 025.993 m2 en SUS 0317.634 m2 en SUS 0623.296 m2 en SUS 0750.411 m2 en SUS 08.

SG Equipamiento: 98.274 m2 en SUO 28

La superficie total de los sistemas generales incluidos en laZERPLA-2 y excluidos de los sectores de suelo urbanizable asciende a456.908 m2, siendo el resto incluidos en los mismos

LLaa ssuuppeerrffiicciiee ttoottaall ddee SSiisstteemmaass GGeenneerraalleess sseeaann aaddssccrriittooss ooiinncclluuiiddooss eenn llooss sseeccttoorreess ddee ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee eess ddee 993344..998811 mm22..

El total de suelo incluido en la nueva delimitación establecidapor la presente Revisión para la ZERPLA-2 "Cantarranas", en virtud delos ajustes derivados de la incorporación de la totalidad de laactuación Viña Rango Golf, es de:

• 3.955.871 m2 de Sectores y Sistemas Generales adscritos enSuelo Urbanizable.

• 916.153m2 de las (ARG) áreas de regularización del SueloUrbano No Consolidado.

• 353.803 m2 de Sectores de suelo urbano no consolidado.

• 65.288 m2 de superficie de las (ARI) áreas de reforma interiordel Suelo Urbano No Consolidado.

El total de la superficie de suelo urbanizable y urbano noconsolidado de la ZERPLA 2 es de 5.291.115 m2, de esta superficietotal la correspondiente al suelo urbanizable (no computable comocrecimiento superficial a efectos de la Norma 45 el POTA) es3.955.871 m2 (el 74,76% del total de la ZERPLA-2).

En conclusión, el nuevo Plan General de OrdenaciónUrbanística de El Puerto de Santa María no altera el carácter yfuncionalidad asignado para estas áreas en el instrumento deplanificación territorial, desarrollando las determinaciones y directricesestablecidas en las correspondientes Fichas de Actuación,


453



MÁX.DEVIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.

EDIFVINC EDIF

EXIST

DENEXIST

EDIFVINC NUEVAS

EDIF

MAX.DEN.

MAX.EDIF. EB.

SUPADSCRITA

DEFICITVPO(M2)


MÁX.DEVIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.

EDIFVINC EDIF

EXIST

DENEXIST

EDIFVINC NUEVAS

EDIF

MAX.DEN.

MAX.EDIF.

EB.SUP

ADSCRITA

DEFICITVPO(M2)

ARG-05 CANTARRANAS 5 18.532,00 23,00 22,00 1,00 13.421,00 11,74 1.386,00 13,06 14.807,00 0,22 9.121,00 415,80 ARG-30 VALDEAZAHARES 68.134,00 89,00 80,00 9,00 27.625,00 9,25 6.924,00 11,47 39.169,00 0,22 16.178,00 2.077,20


MÁX.DEVIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.

EDIFVINC EDIF

EXIST

DENEXIST

EDIFVINC NUEVAS

EDIF

MAX.DEN.

MAX.EDIF.

EB.SUP

ADSCRITA

DEFICITVPO(M2)


MÁX.DEVIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.

EDIFVINC EDIF

EXIST

DENEXIST

EDIFVINC NUEVAS

EDIF

MAX.DEN.

MAX.EDIF. EB.

SUPADSCRITA

DEFICITVPO(M2)


MÁX.DEVIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.

EDIFVINC EDIF

EXIST

DENEXIST

EDIFVINC NUEVAS

EDIF

MAX.DEN.

MAX.EDIF.

EB.SUP

ADSCRITA

DEFICITVPO(M2)


MÁX.DEVIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.

EDIFVINC EDIF

EXIST

DENEXIST

EDIFVINC NUEVAS

EDIF

MAX.DEN.

MAX.EDIF.

EB.SUP

ADSCRITA

DEFICITVPO(M2)

ARG-01 CANTARRANAS 6 163.888,00 173,00 158,00 15,00 28.085,00 9,64 2.644,00 10,50 30.729,00 0,19 0,00 793,20 ARG-31 SAN ANTONIO 244.602,00 208,00 151,00 57,00 37.004,00 6,17 8.859,00 8,50 45.863,00 0,19 0,00 2.657,70

ARG-41PAGO ALMAJAR- LA

NEGRA129.019,00 104,00 75,00 29,00 16.699,00 5,81 7.493,00 8,00 24.192,00 0,19 51.940,27 2.247,90

enmarcándolas en las determinaciones y contenidos del Plan deOrdenación del Territorio de Andalucía.

• EL ÁREA DE RESERVA DE USO DE VIVIENDA PROTEGIDA LAFLORIDA.

En el Plano de Esquema Director de Usos del POTBC apareceidentificada como zona de reserva de uso con la letra R, el área de LaFlorida; y según el artículo 55 de la Normativa de éste, se señala quees una zona de reserva para la edificación de viviendas protegidas.

Se corresponde el ámbito clasificado como suelo urbanizable noprogramado PAU-NO.2 en el PGOU de 1992. El Programa deActuación Urbanística fue aprobado definitivamente, estableciendo dossectores. La superficie total es de 677.364 m2 que no computan aefectos de crecimiento superficial del límite establecido por la Norma45 del POTA.

La presente Revisión, establece las siguientes decisiones:

1º) El sector nº1 del PAU La Florida, se clasifica como suelourbanizable ordenado transitorio, con la denominación SUOT R-2 LA FLORIDA 1.

Cuenta con una superficie de 500.861 m2. Y para un total de2.13 viviendas posibilitadas, la oferta de viviendas protegidas esde 1.746 viviendas.

2º) El sector nº.2 del PAU La Florida, se clasifica como suelourbanizable ordenado, con la denominación SUO R-29 LAFLORIDA-2.

Cuenta con una superficie de 176.908 m2, y para un total de947 viviendas, la oferta de viviendas protegidas es de 728viviendas.

CCoommoo ppuueeddee ccoonnssttaattaarrssee,, eell nnúúmmeerroo ddee vviivviieennddaass pprrootteeggiiddaass eess22..447744 ppaarraa uunn ttoottaall ddee 33..336600 vviivviieennddaass,, eenn ccoonnsseeccuueenncciiaa eell 7733,,6633%%ddee llaass vviivviieennddaass ddeell áárreeaa ddee rreesseerrvvaa ddee LLaa FFlloorriiddaa,, pprreevviissttoo eenn eellPPOOTTBBCC,, ssee ddeessttiinnaann aa vviivviieennddaa pprrootteeggiiddaa,, ccuummpplliieennddoo ccoonn eell oobbjjeettiivvootteerrrriittoorriiaall eessttaabblleecciiddoo eenn eell PPllaann SSuubbrreeggiioonnaall..


454


El Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA) es elinstrumento mediante el cual se establecen los elementos básicos de laorganización y estructura del territorio de la Comunidad Autónoma,siendo eell mmaarrccoo ddee rreeffeerreenncciiaa tteerrrriittoorriiaall ppaarraa llooss ddeemmááss ppllaanneess yy llaaaacccciióónn ppúúbblliiccaa eenn ggeenneerraall..

9.2.1. EL MODELO TERRITORIAL DE ANDALUCÍA.

El POTA defiende una concepción integral del territorio,comprendiendo desde el suelo y el paisaje hasta la cultura, laeconomía y política, dado que es el territorio el que aporta relievessociales. Su finalidad general es definir la organización física espacialpara las funciones territoriales de Andalucía, adecuadas a susnecesidades y potencialidades actuales y diseñar una estrategiaterritorial andaluza global, para garantizar el fin de los desequilibriosinternos y asegurar una adecuada conexión del territorio andaluz conel entorno europeo y el Magreb.

Para ello el Plan define el Modelo Territorial de Andalucía, quese constituye en la referencia básica de los objetivos de la políticaterritorial andaluza, ofreciendo un esquema de la organización delterritorio andaluz que responde a los objetivos y necesidades de laComunidad, en cuanto un espacio común para su desarrolloequilibrado, solidario y sostenible.

Este Modelo se sustenta en los siguientes principios:

a. El reconocimiento de la diversidad natural y cultural deAndalucía.

b. El uso más sostenible de los recursos.

c. La cohesión social y el equilibrio territorial.

Y está constituido por los siguientes referentes territoriales:

a. El Sistema de Ciudades.

b. El Esquema Básico de Articulación Regional.

c. Los Dominios Territoriales.

d. Las Unidades Territoriales.

El Puerto de Santa María, como ámbito territorial integrante dela Aglomeración Urbana de la Bahía de Cádiz, se encuentra incluidoen el escalón jerárquico superior del sistema de ciudades: Los CentrosRegionales. Los objetivos que se establecen para ellos son laconsolidación de un sistema polinuclear concebido como una red deciudades metropolitanas y la mejora de la competitividad global delsistema, mediante la adecuada ordenación interna de cada CentroRegional.

A tal efecto la Norma 25 del POTA avanza el contenido para losCentros Regionales, entre los que podemos destacar:

1. Favorecer el desarrollo social y económico de los CentrosRegionales.

2. Dotar a los Centros Regionales de equipamientos y serviciosespecializados de nivel regional/provincial.

3. Mejorar los niveles de calidad de vida de los ciudadanos a travésde las dotaciones adecuadas de servicios y equipamientosbásicos.

4. Dotar con equipamientos y servicios especializados atendiendo acriterios de descentralización y especialización compartida anivel regional:

• Equipamientos especializados de primer nivel regionales(Hospitales de Especialidades, Servicios Socialesespecializados, Centros Deportivos de alta competición).

• Centros Universitarios y Centro de I+D.

• Dotaciones especializadas de servicios y eventosrelacionados con el ocio y el turismo.

5. Dotar a cada Centro Regional de Parques Tecnológicos o Mediosde Innovación que queden integrados en la red andaluza deespacios de innovación.

6. Intervenir en la oferta de suelo para actividades productivasmediante la creación de parques empresariales con suelosaltamente cualificados.

7. Promover turísticamente los Centros Regionales medianteestrategias conjuntas que pongan en valor sus recursospatrimoniales y de actividad urbana, así como la dotación deequipamientos y servicios turísticos especializados.


455

9.2. EL PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE ANDALUCÍA.


Como vemos, la potenciación de la competitividad de lasciudades integrantes de esta jerarquía urbana propuesta en el POTA secentra, fundamentalmente, en la dotación de un nivel deequipamientos y servicios ajustado a su escala y en la promoción deactividades económicas que impulsen el desarrollo de sectoresemergentes (Turismo, Logística, Nuevas Tecnologías, etc).

9.2.2. EL MODELO DE CIUDAD INDUCIDO POR EL PLANDE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DEANDALUCÍA.

AA.. CCoonnssiiddeerraacciioonneess GGeenneerraalleess ssoobbrree eell PPOOTTAA

El núcleo central y más desarrollado de las propuestas del Plande Ordenación del Territorio de Andalucía, en la medida quecontiene las líneas de actuación necesarias para la consecución delModelo Territorial de Andalucía son, sin duda, las EEssttrraatteeggiiaass ddeeDDeessaarrrroolllloo TTeerrrriittoorriiaall yy ZZoonniiffiiccaacciióónn, las cuales se agrupan en cuatrocapítulos: Sistema de Ciudades, Sistemas de Articulación Regional,Sistema Regional de Protección del Territorio e Integración Exterior.

Especial relevancia adquieren las determinaciones establecidassobre la OOrriieennttaacciióónn yy ccoonnttrrooll ddee llooss pprroocceessooss ddee uurrbbaanniizzaacciióónn yy llaaccaalliiddaadd uurrbbaannaa ya que van a tener una vital incidencia en losprocesos de Revisión de Planeamiento General.

El Plan establece cuatro dimensiones básicas de orientación ycontrol:

• En relación con las dinámicas de urbanización quecomprometan o alteren el orden territorial regional, los procesosde urbanización a impulsar deben contribuir a reforzar unmodelo territorial basado en la existencia de una matriz urbana,de un sistema de ciudades, equilibrado y coherente.

• En relación con las dinámicas de urbanización que repercuten enla pérdida de cohesión social, las medidas a impulsar tienenque ver con la exigencia de altos niveles de calidad en laformalización de los espacios urbanizados, y de dotaciones deservicios públicos, en cuanto marco físico de la vida cotidianade todos los ciudadanos.

• En relación con la competitividad de las ciudades, lascondiciones actuales de desarrollo de las actividades

económicas sólo pueden sostenerse en un marco urbanístico desólidas bases infraestructurales y de ordenación física adecuada.

• En relación con la sostenibilidad de los procesos deurbanización, la base ecológica de la ciudad debe serconsiderada desde la perspectiva de su responsabilidad en elconsumo global de recursos naturales y en la conservación delcapital natural (agua, energía y materiales y espacios rurales ynaturales) y en la creación de condiciones internas de adecuadahabitabilidad y buena calidad ambiental.

DDeennttrroo ddee llaa rreegguullaacciióónn ccoonntteemmppllaaddaa aacceerrccaa ddee llaa oorriieennttaacciióónnyy ccoonnttrrooll ddee llooss pprroocceessooss ddee uurrbbaanniizzaacciióónn yy ddee ccaalliiddaadd uurrbbaannaa,, llaaddeetteerrmmiinnaacciióónn qquuee,, ssiinn dduuddaa,, vvaa aa rreeppeerrccuuttiirr ddee mmaanneerraa ddiirreeccttaa eenn llaaffoorrmmuullaacciióónn ddee llooss mmooddeellooss uurrbbaannoo-tteerrrriittoorriiaalleess aa pprreevveerr ddeessddee llaasseessccaallaass ddee llaa ppllaanniiffiiccaacciióónn ssuubbrreeggiioonnaall yy uurrbbaannííssttiiccaa,, eess llaa rreeccooggiiddaaeenn llaa NNoorrmmaa 4455 ""MMooddeelloo ddee CCiiuuddaadd"" no solamente por la profundidady alcance de su contenido sustantivo- cuestión ésta que a continuaciónpasamos a desarrollar- sino porque, al tratarse de una determinacióncon el carácter de "Norma" implica, según el Artículo 2, que "vinculandirectamente a las administraciones públicas, tanto en sus objetivoscomo en los instrumentos a aplicar, para los cuales se establecencriterios, plazos y orientaciones específicas para su aplicación".

La verificación del cumplimiento de la Norma 45 del POTA, serealiza en los apartados siguientes.

En relación con el contenido de las determinaciones relativas alModelo de Ciudad se destacan las siguientes, dada su significativaincidencia en el planeamiento urbanístico y subregional:

1. El POTA considera necesario la defensa de un sistema y unmodelo de ciudad en su conjunto de acuerdo a la tradiciónmediterránea, como depositarias activas de nuestracultura en toda su diversidad.

2. De acuerdo con las previsiones de la legislación urbanística yterritorial, el planeamiento tendrá entre sus objetivos laconsecución de un modelo de ciudad compacta, funcional yeconómicamente diversificada, evitando procesos de expansiónindiscriminada y de consumo innecesario de recursos naturalesy suelo. Este modelo de ciudad compacta es la versión física dela ciudad mediterránea, permeable y diversificada en sutotalidad y en cada una de sus partes, y que evita en lo posiblela excesiva especialización funcional y de usos para reducirdesplazamientos obligados, así como la segregación social delespacio urbano.


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3. El desarrollo urbano debe sustentarse en un modelo basado enla creación de ciudad que genere proximidad y una movilidadasegurada por altos niveles de dotaciones de infraestructuras,equipamientos y servicios de transportes públicos.

4. Para el caso de los Centros Regionales, inmersos en procesos decarácter metropolitano, el modelo de ciudad compacta ydiversificada debe ser preservado y defendido frente a tendenciasque produzcan la segregación social y funcional, especialmentedel espacio residencial (urbanizaciones residenciales de primeray segunda residencia) y comercial (grandes superficiesdesvinculadas de la estructura urbana), y que produzcan unespacio urbano continuo o conurbado en el que se eliminan loscomponentes rurales y naturales de mayor valor. Especialimportancia tiene la defensa de la personalidad urbana yfuncional diferenciada de los núcleos que forman parte de losprocesos metropolitanos. Las ciudades medias y pequeñas quese integran en los ámbitos metropolitanos deben hacerlo desdela preservación de sus características y valores urbanos propios,evitando la indiscriminada formación de continuos urbanos queacaben con los modelos diversos de la ciudad preexistente.

5. Como norma y con criterio general, serán criterios básicos parael análisis y evaluación de la incidencia y coherencia de losPlanes Generales de Ordenación Urbanística con el modelo deciudad establecido en el Plan de Ordenación del Territorio deAndalucía los siguientes:

a. La dimensión del crecimiento propuesto, en función deparámetros objetivos (demográfico, del parque deviviendas, de los usos productivos y de la ocupación denuevos suelos por la urbanización), y su relación con latendencia seguida por dichos parámetros en los últimosdiez años, debiendo justificarse adecuadamente unaalteración sustancial de los mismos. Con carácter generalno se admitirán los crecimientos que suponganincrementos de suelo urbanizable superiores al 40% delsuelo urbano existente ni los crecimientos que suponganincrementos de población superiores al 30% en ochoaños. Los planes de ordenación del territorio de ámbitosubregional determinarán criterios específicos para cadaámbito.

b. El grado de ejecución alcanzado en el desarrollo de lasprevisiones del planeamiento anterior, dando prioridad ala culminación de dichos desarrollos y a la intervención enla ciudad consolidada sobre los nuevos crecimientos.

c. La no alteración del modelo de asentamiento, resultandoexcepcional los desarrollos urbanos desvinculados de losnúcleos.

d. Un desarrollo urbanístico eficiente que permita adecuar elritmo de crecimiento a la efectiva implantación de lasdotaciones y equipamientos básicos (educativos,sanitarios, asistenciales, deportivos, culturales), lossistemas generales de espacios libres y el transportepúblico.

e. La disponibilidad y suficiencia de los recursos hídricos yenergéticos adecuados a las previsiones del desarrollourbanístico establecido.

En el supuesto de existencia de planes de ordenación delterritorio de ámbito subregional en vigor, los referidos criterios seenmarcarán en las determinaciones y contenidos de estos.

Junto a la Norma 45, dada la especificidad turística del parte delterritorio portuense, tendrá una incidencia notable la reglamentaciónque efectúa el POTA sobre la ordenación del espacio turístico en elapartado 3 de la Norma 53, estableciendo los siguientes criteriosbásicos a desarrollar por el planeamiento urbanístico y territorial:

1. Dar prioridad a la integración de las nuevas ofertas turísticas enlos núcleos urbanos existentes, evitando los procesos deexpansión desligados del sistema urbano preexistente.

2. Establecer medidas de reconversión y recualificación de las áreasturísticas existentes, dirigidas a lograr mayores niveles dediversificación de usos y una mejora sustancial de lascondiciones urbanas y ambientales de estos espacios.

3. Favorecer en las áreas turísticas modelos de desarrollo menosconsuntivos de suelo y de mayor valor añadido(establecimientos reglados de oferta turística) frente a modelosbasados en la promoción inmobiliaria y la oferta de segundasresidencias.

4. Proteger y conservar estrictamente los espacios naturales, loselementos patrimoniales y los valores paisajísticos frente a losprocesos de expansión turística.

5. Proteger y regular la utilización del dominio público marítimo-terrestre y sus zonas de servidumbre e influencia de acuerdo conla legislación de costas.


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6. Compatibilizar el desarrollo turístico con el mantenimiento deactividades primarias del territorio como la agricultura o lapesca.

7. Dimensionar la oferta y el uso del espacio turístico atendiendoa la capacidad de carga de los territorios y a las posibilidadesreales de acceso a recursos naturales escasos, particularmentehídricos.

8. Considerar las instalaciones turísticas singulares destinados alocio, deporte y espacios libres (campos de golf, parquestemáticos) desde su propio valor añadido en cuanto queinstalaciones especializadas de altas prestaciones y servicios, ycon total independencia de las promociones inmobiliariasasociadas.

BB.. LLaa iinncciiddeenncciiaa ddee llaass ddiirreeccttrriicceess ddeell PPOOTTAA ssoobbrree llaa oorrddeennaacciióónn ddeelltteerrrriittoorriioo ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa..

La incidencia de la aplicación de la regulación del POTAexpuesta en los párrafos anteriores en la instrumentación del modeloterritorial de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanísticade El Puerto de Santa María permite desarrollar tres grandes escenariosde reflexión: la aplicación del concepto de compacidad urbana a larealidad de El Puerto de Santa María, la cuantificación de la dimensióndel crecimiento propuesto y, por último cuestiones relativas a laaplicación de los principios de ordenación del espacio turístico en eldesarrollo de las propuestas de reequipamiento del suelo de urbano dela Costa Oeste, la asunción del mandato sobre integración urbana delas áreas suburbanizadas, así como las normas de preservación delsuelo no urbanizable, y las directrices a desarrollar en los crecimientosque se hayan de proponer.

No obstante, la cuestión relacionada con el cumplimiento de laNorma 45 del POTA sobre los crecimientos propuestos se abordará enel apartado siguiente por su trascendencia.

aa.. EEll pprriinncciippiioo ddee ccoommppaacciiddaadd uurrbbaannaa..

EEnn pprriimmeerr lluuggaarr rreessuullttaa ccoonnvveenniieennttee eellaabboorraarr uunnaa rreefflleexxiióónn ssoobbrreellaa aapplliiccaacciióónn ddeell pprriinncciippiioo ddee ccoommppaacciiddaadd uurrbbaannaa,, ddaaddoo qquueeuunnaa iinntteerrpprreettaacciióónn iinnccoorrrreeccttaa ddee ééssttee ppuueeddee tteenneerr eeffeeccttooss nnooddeesseeaaddooss eenn llooss mmooddeellooss tteerrrriittoorriiaalleess aa eessttaabblleecceerr eenn llaappllaanniiffiiccaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa..

LLaass rreefflleexxiioonneess qquuee,, aa ccoonnttiinnuuaacciióónn,, ttrraannssccrriibbiimmooss,, yyaa hhaann ssiiddooeexxppuueessttaass eenn eell CCaappííttuulloo ddee llaa pprreesseennttee MMeemmoorriiaa ddeeOOrrddeennaacciióónn ddoonnddee ssee aannaalliizzaa llaa oorrddeennaacciióónn ddeell SSuueellooUUrrbbaanniizzaabbllee..

La compacidad es un atributo de "urbanidad" cargado de mayorcomplejidad y sutileza que su mera e inmediata identificaciónformalista con la ciudad histórica o con la alta densidad urbana.Las referencias a la ciudad mediterránea y tradicional tienenmás que ver con la "intangibilidad" de un estilo de vida, con unaforma de usar y apropiarse de la ciudad que con la"tangibilidad" de sus características morfológicas. Entender quecualquier propuesta de nuevo crecimiento urbano ha derecuperar las constantes escénicas de la ciudad tradicionalsupone un ejercicio de simplificación que, además de dilapidartodas las reflexiones que sobre la ciudad y el paisaje se hanproducido desde principios del siglo XX hasta nuestros días,revela una confusión conceptual importante que, en ocasiones,puede desembocar en propuestas enormemente insensibles conla caracterización del territorio sobre el que se interviene,promoviendo, inconscientemente- utilizando una analogíaarquitectónica- "pastiches urbanísticos" aderezados por unaestética pretendidamente tradicional que, sin embargo, resultaenormemente agresiva con los valores urbanos en cuyarevalorización trata de justificarse.

Por otra parte, la simple atribución de unos parámetros dedensidad y edificabilidad global a un determinado fragmentourbano tampoco garantiza la configuración de un modelo deciudad presidido por los principios de la compacidad. Paraalgunas reflexiones urbanísticas de última generación solamenteaquellas propuestas que alcancen, al menos, las 45-50viviendas/Hectárea están en el camino correcto hacia la ciudadcompacta, defenestrando, apriorísticamente, cualquierplanteamiento de densidades menores tachándolas dedilapidadoras de recursos naturales y consumidorasincontenibles de suelo.

Traduciendo esta reflexión a los mecanismos de lainstrumentación urbanística, esta defensa a ultranza de lamedia-alta densidad entiende que "siempre" será preferiblepromover menos consumo de suelo urbanizable atribuyéndolemayor densidad y mantener la condición de suelo rústico en elresto del ámbito territorial sin reparar en la dinámica deprogresiva marginalidad que puede afectar a un suelo que seencuentra, no pocas veces, en situación agonizante ante la


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presión del espacio urbano- por su inmediatez a éste o por sucondición de ínsula intersticial de tamaño insuficiente- por lo queestá totalmente condenado al abandono primero y a lafagocitación- espontánea, marginal e irregular- por el espaciourbano después.

De nada vale, pues, la inserción de fragmentos urbanos decalidad si el entorno territorial se constituye en campo abonadopara el florecimiento de todo tipo de construccionesresidenciales, infraestructuras y actividades productivaspseudourbanas sin control.

Por ello, esta solución, que puede ser válida en determinadascircunstancias, no debe constituirse en una "fórmula mágica"que garantiza la obtención del modelo de ciudad escenificadoen el POTA. Presenta problemas que, seguramente, radican enla adopción de criterios exclusivamente "cuantitativos" para lavaloración de la compacidad del modelo, obviando aspectos"cualitativos" tan determinantes como la manera de ocupar elterritorio (y no sólo cuanto se ocupa), la proporcionalidadexistente entre el espacio edificado y el espacio libre o la calidadambiental y paisajistica del modelo urbano resultante.

Es decir, la adopción de fórmulas de crecimiento urbano queincorporan un importante volumen de suelo con atribución dedensidades medias-bajas no debe implicar, sistemáticamente, elfomento de la dispersión urbana ni los modelos urbanosresultantes tienen que, forzosamente, ser más insostenibles queotros que garanticen el mismo techo residencial en un volumende suelo significativamente menor. En ocasiones, la acertadacombinación de bajas densidades brutas con modelos deordenación que promuevan una elevada concentración de laedificación (altas densidades netas) al objeto de liberar unaimportante cantidad de suelo con destino a espacio libre, dalugar a modelos de ciudad ambientalmente equilibrados altiempo que recupera, reinterpretándolos, los principios decontinuidad, articulación, permeabilidad, proximidad funcional ycohesión social que son los que realmente definen y categorizanuna ciudad dotada de la dosis demandadas de compacidad.

Seguramente el volumen de "espacio no edificado" que seobtiene en ambas soluciones sea similar. Sin embargo, existe unmatiz diferenciador de enorme repercusión en la cualificaciónambiental y paisajística del modelo urbano: en la segunda de lasopciones expuestas- la que fomenta el establecimiento de unadensidad inteligente- la consolidación como espacio libre del

suelo a preservar pasa por su integración en el procesourbanizador. Estamos ante el caso de una "preservación activa"al entender que si el espacio que se pretende mantener libre sesegrega de la urbanización, manteniendo su condición de suelono urbanizable, se convierte rápidamente en marginal.

Compacidad, en resumen, no significa obligatoriamente lacercanía física de lo edificado que garantiza la alta densidadurbana. La compacidad no está asegurada por la meracontinuidad de la edificación. Tiene más que ver con eldiscernimiento de la "distancia justa" a través de lainstrumentación de una prudente estrategia de ocupación delterritorio por la edificación, con la continuidad del sentido de lourbano que aporta una sabia utilización de los elementos deurbanización adecuados y con la capacidad de apropiación yentendimiento del espacio resultante por parte de los habitantespermanentes o los usuarios ocasionales.

En aplicación de estos principios un hiato ambiental, un vacíonatural, un área que se incorpora al proceso urbanizadormanteniendo íntegros sus valores forestales puede ser unelemento que aporta mucha más carga de significado alespacio urbano que el resultante del simple encadenamiento deedificación y viario, en el que se inserta ocasionalmente algúnespacio abierto, característico de la ciudad de la alta densidadque utiliza como únicos recursos compositivos la calle, laedificación alineada a vial y la manzana como elementoconformador de la trama resultante.

En conclusión, para promover la compacidad urbana en ElPuerto de Santa María es mucho más eficaz incidir en:

• La diversificación funcional de los nuevos crecimientosevitando monofuncionalismos (sean de carácterresidencial o turístico).

• Favorecer la creación de centralidades urbanas periféricasque equilibren el peso específico del área central de laciudad.

• Promover la proximidad de las dotaciones y servicios a losciudadanos de la periferia mitigando los desequilibriosterritoriales existentes.

• Revertir el protagonismo de la vivienda unifamiliar que,además de despersonalizar el espacio urbano resultante y


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fomentar la dispersión, encuentra en el automóvil privadoun aliado leal e insustituible.

• Adoptar nuevos parámetros y criterios de urbanizaciónpara los espacios libres ajustados a las condicionespaisajísticas, edáficas y de vegetación autóctona de lazona.

• Promover el mantenimiento de áreas forestalespreexistentes integrándolas en el proceso urbanizador apartir de un empleo inteligente de la densidad urbanapropuesta.

• Desarrollar modelos urbanos incentivadores de losdesplazamientos a pie o en bicicleta como un argumentoque, además incidir en la reducción de los consumosenergéticos, favorece la capacidad de apropiación de laciudad por parte de sus habitantes.

• Fomentar la instrumentación de una política decidida afavor del transporte público.

Con ello se estarán recuperando los verdaderos "valoresintangibles" de la ciudad compacta mediterránea sin necesidad deacudir a mimetismos formalistas de corte historicista que nada aportany a atribuciones de densidad que hayan de superar obligatoriamentelos umbrales mínimos establecidos por determinadas tendencias deúltima generación que han tenido una gran aceptación.

bb.. SSoobbrree llaa ccoonntteexxttuuaalliizzaacciióónn,, eenn eell tteerrrriittoorriioo ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaaMMaarrííaa,, ddee llooss ccrriitteerriiooss yy oobbjjeettiivvooss ddee oorrddeennaacciióónn ddeell eessppaacciioottuurrííssttiiccoo rreegguullaaddooss eenn llaa NNoorrmmaa 5533 ddeell PPOOTTAA::

1. La ZERPLA-2 "Cantarranas" representa la principal apuestapor el desarrollo de nuevas ofertas turísticas en El Puertode Santa María. Su localización en relación con arteriasviarias de condición estructurante y su posición adyacentea la ciudad consolidada garantizan su integración en elmodelo de ciudad resultante.

2. El principio de la reconversión y recualificación de lasáreas turísticas existentes debe aplicarse,fundamentalmente, en el sector urbano de la CostaOeste. Por ello habrá que fomentar operaciones dereequipamiento y permeabilización del espacio con lafinalidad de garantizar un adecuado acceso público al

litoral. Asimismo, sería conveniente aprovechar laexistencia de vacíos urbanos localizados en el borde dela antigua carretera de Rota para promover la inserciónde ofertas de alojamiento turístico reglado y deactividades lúdicas y comerciales. Esta directriz deordenación ha quedado contextualizada en actuacionescomo las áreas de reforma interior del suelo urbano noconsolidado ARI-01 "Club Mediterráneo", ARI-03Fuenterrabía I y ARI-04 Fuenterrabía II o los sectores desuelo urbanizable SUS-RT-01 Costa Oeste 1 y SUS-RT-02Costa Oeste 2.

3. El fomento de modelos menos consultivos de suelo debematizarse en virtud a la argumentación expuesta enpárrafos anteriores en relación con el concepto decompacidad urbana. Máxime ante la existencia deimportantes ínsulas de valor forestal en el interior delámbito de la ZERPLA-2 (Pinares de Izaguirre, Gargollo,Valdeazahares, del Obispo) que se ven sometidas a unacoso importante por los procesos de parcelaciónirregular adyacentes. En estas circunstancias se entiendeque, siempre que la capacidad de carga del territorio loadmita, las condiciones ambientales sean adecuadas a lapromoción de desarrollos urbanos y se garantice lacombinación de bajas densidades globales con altasdensidades netas-promoviendo con ello la liberación deespacio libre-, su integración en el proceso urbanizadorformando parte del suelo urbanizable es una soluciónpaisajística y ambientalmente más idónea que proponersu mantenimiento en el suelo no urbanizable, aun cuandoello produzca un mayor consumo de suelo.

4. Por último hay que referirse a la regulación establecida enel Plan de Ordenación del Territorio en el apartado 3. h)de la Norma 53 donde se propone la desvinculaciónespacial de las promociones inmobiliarias asociadas ainfraestructuras turísticas de altas prestaciones como elCampo de Gol de Viña Rango. El cumplimiento de estadeterminación ha provocado una reorientación en laordenación pormenorizada del Sector Viña Rango queincorporaba los primeros documentos (Aprobación Inicialy Aprobación Provisional 1) de la Revisión del PlanGeneral que ha obligado a la relocalización de los usosresidenciales y a la adopción de nuevas ofertas tipológicasde vivienda plurifamiliar, al reducirse significativamente elsuelo destinado a estas funciones. Ello no debe ser


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entendido como una merma de calidad. Al contrario. Lainyección de cualificación ambiental que implica liberarlos límites del Campo de Golf de las parcelas residencialesunido a la significativa ampliación de la reserva local deespacios libres supone, sin duda, un salto cualitativonotable en el espacio urbano resultante.

cc.. LLaa aassuunncciióónn ddeell mmaannddaattoo ssoobbrree iinntteeggrraacciióónn uurrbbaannaa ddee llaass áárreeaassssuubbuurrbbaanniizzaaddaass..

Siendo una de las finalidades principales de todo Plan General(según el art.9 de la LOUA) establecer un nuevo modeloterritorial que busque aquellas soluciones de ordenación quefavorezcan la mejora de la calidad urbana y ambiental de laszonas consolidadas y áreas degradadas, el objetivo de lanormalización permite la reconducción e integración urbanísticade aquellas áreas suburbanizadas en la que se asienta una partede edificaciones destinadas a primera residencia y que sepresentan en estos momentos como ya incluidas en las ámbitossusceptibles de constituir las áreas y sectores del nuevo suelourbano no consolidado y urbanizable de esta Revisión. Y porello, son zonas que pueden quedar incorporados a un procesode transformación urbanística homologado, de forma quepuedan acceder a servicios públicos esenciales, eliminar losimpactos ambientales que vienen originando y la obtención deparques, dotaciones y equipamientos adecuados a lasnecesidades de estos ámbitos.

La Norma 55 del POTA (relativa al control de los procesos deparcelación urbanística en suelo no urbanizable) establece en suapartado 2.b, el objetivo para los Planes Generales de lareconversión urbanística de las parcelaciones para suadecuación a la legalidad vigente.

Además, el Plan Subregional establece mandatos concretos denormalización para ámbitos territoriales específicos. En efecto,en primer lugar, la necesidad de la normalización de las áreassuburbanizadas incluso se presenta por el Plan de Ordenacióndel Territorio de la Bahía de Cádiz como uno de los objetivoscomplementarios de la ZERPLA-2. De otra parte, dicho PlanSubregional identifica en el término municipal diversas áreassuburbanizadas, imponiendo la obligación territorial de sureconocimiento, en concreto las identifica como áreassuburbanizadas ZS-1: Enclave Territorial Carretera de Sanlúcar yáreas suburbanizadas ZS-2: Enclave Territorial Ferrocarril deSanlúcar.

En efecto, el POTBC contempla las Áreas suburbanizadas queidentifica, como ámbitos que según las directrices delinstrumento de planificación territorial, el planeamientourbanístico general incluirá en los procesos de urbanización,mediante su progresiva integración en las redes deinfraestructuras, comunicaciones y mediante la localización delos equipamientos y servicios necesarios para la poblaciónresidente en los mismos. Por tanto, el planeamiento urbanísticoincluirá los mecanismos e instrumentos necesarios para laintegración de al menos, las "Áreas suburbanizadas"identificadas en el Plano Esquema Director de Usos.

En este supuesto el Plan Subregional habilita, en su artículo 43,al planeamiento urbanístico general para que justificadamente ya fin de mejorar su adaptación a las características físicas delterritorio o a la ordenación prevista, pueda modificar ladelimitación de las actuaciones atendiendo a los siguientescriterios:

a. Ajustar el grado de ocupación con la edificación.

b. Incorporar los terrenos destinados a la localización deequipamientos o dotaciones al servicio del área necesariospara asegurar la función residencial.

c. Ajustar el perímetro a elementos físicos identificables en elterritorio o trazados viarios de nueva formación. En estecaso la ampliación de suelo se destinará prioritariamentea la localización de elementos dotacionales".

La normalización de las áreas suburbanizadas en las que seconcentran las edificaciones irregulares es congruente con la directrizdel POTA del establecimiento de desarrollos urbanos sostenibles. Y esque desde la directriz de la sostenibilidad, siendo resultará másoportuno propiciar un modelo de ordenación que apueste porincorporar a la estructura urbana-territorial de la ciudad, aquellosáreas de asentamientos irregulares que presenten localizaciones convocación urbana, cualificándolas a través de una ordenaciónadecuada (que al tiempo que asume básicamente el objetivo de laregularización, les otorgue funciones complementarias), todo ello,antes que obviar su problemática, y trasladar las oportunidades futurasde la ciudad exclusivamente hacia la puesta en carga de otros suelosno transformados libres de edificaciones irregulares. Es la apuesta porun "Urbanismo Reparador", que es capaz de transformar territorios yaocupados hacia posiciones aceptables antes que por un urbanismoexpansivo alejado de las áreas conflictivas.


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La formulación de propuestas de integración de las áreasdegradas y ya transformadas del suelo no urbanizable actual quecuenten con capacidad de asumir funciones urbanas en un nuevoescenario de estructura urbana y territorial (como representa unproceso de revisión del PGOU), si representa un verdadero ejercicioplanificador presidido por el principio de compacidad y la directriz desostenibilidad.

El objetivo de la normalización se configura, finalmente, comouna directriz de ordenación que como tal ofrece, en su conjunto, unasolución equilibrada y proporcionada en cada caso y que permitereducir la problemática (urbanística, ambiental y social) al diferenciaraquellas situaciones que pueden reconducirse justificadamente haciasu regularización urbanística de aquellas otras en las que ésta esinviable por su inadecuación al nuevo modelo de ordenaciónurbanístico-territorial perseguido.

Pues es el conjunto de propuestas de ordenación y gestión deeste Nuevo Plan el que legitima la posibilidad de regularización deedificaciones realizadas sin licencias que, por criterios de unaplanificación urbanística coherente, quedarán integradas en el nuevomodelo de ciudad propuesto para El Puerto de Santa María deconformidad con las previsiones de la LOUA y la planificaciónterritorial.

El presente Plan General idéntica como áreas de regularizacióne integración urbana y mejora ambiental (ARG con fines denormalización) aquellos ámbitos que pese a contar con un nivel deconsolidación por la edificación de las 2/3 exigidos por el art.45.1 dela LOUA, no cuentan de forma completa, de servicios, infraestructurasy dotaciones precisados.

Las áreas de regularización del suelo urbano no consolidado(con fines de normalización) se encuadran en el supuesto regulado enel art.45.2.B..a). 1) de la LOUA: es un área de suelo urbano integradapor terrenos edificados (art.45.1.b de la LOUA) que carecen deurbanización consolidada (art.45.2.B.a), porque la existente nocomprende todos los servicios, infraestructuras (o si cuentan con éstos,no tienen la proporción o características adecuadas) y dotacionespúblicas precisas para servir a la edificación que sobre ellos exista(art.45.2.B.a).1) de la LOUA).

Por último, en relación con el análisis del cumplimiento de lasdeterminaciones territoriales del Plan Subregional en lo concerniente alas Áreas de Regularización es preciso señalar lo siguiente:

1º Las áreas de regularización que provienen del suelo nourbanizable del PGOU 1992 que se encuentran incluidas enZERPLA 2 Cantarranas del Plan Subregional, y por tanto, con laobligación de su reconocimiento, por ser objetivo territorial de lamisma el de proceder a la normalización de los asentamientosexistentes en el ámbito (objetivo complementario a los finesturísticos), son las siguientes.

En Áreas de Regularización con ordenación pormenorizada.

En Áreas de Regularización con ordenación diferida.

Las nuevas viviendas previstas en estas áreas de regularizacióndel ZERPLA II (un total de 188 viviendas no contabilizan a efectos de laNorma 45 del POTA.

2º Las Áreas de Regularización que provienen del suelo nourbanizable del PGOU 1992 incluidas en ámbitosexpresamente identificados como áreas suburbanizadas enel Plan Subregional (obligación territorial dereconocimiento):

En ZS-1: Enclave Territorial Carretera de Sanlúcar:

ARG-06 El Barrero- H. Las Catorce.ARG 07 Hacienda Dos Palmeras.ARG-11 Las Banderas El Palomar 2.ARG-13 Montes de Oca.ARG-37 La Estacadilla.

En ZS-2: Enclave Territorial Ferrocarril de Sanlúcar:

ARG-17 El Almendral.ARG-18 Bella Bahía.ARG-19 Camino Viejo de Rota.


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ÁREAS ARG 29 LOS ALMENDROS II ARG 32 EXTENSIÓN DEL SAUCE ARG 33 CANTARRANAS OESTE ARG 43 CANTARRANAS 4 ARG 44 HOYO 15 ARG 45 CTA DE SANLUCAR 2

REA

REAS

ÁREAARG-05 CANTARRANAS 2 ARG 30 VALDEAZAHARES ARG 41 PAGO ALJAMAR-LA NEGRA

ARG-20 Berbén.ARG-21 Altos de Berbén.ARG-31 San Antonio.ARG-46 El CarriL.

El art.42 de la Normativa del Plan Subregional establece laobligatoriedad de que por parte de la primera revisión delplaneamiento general, se proceda al reconocimiento e integraciónurbanística de las "Áreas suburbanizadas identificadas en el Plano deEsquema Director de Usos".

Además, el POTBC reconoce la realidad de los asentamientosdel ARG-16 Las Vegetas, el ARG-38 Imbrusqueta y del ARG-39Villarana de Las Arenillas, grafiándolos y delimitándolos en lacartografía en su Plano de Ordenación de Esquema Director de Usos,si bien sin incluirlo en ninguna de las áreas suburbanizadas. Noobstante, el art.42 de la Normativa del Plan Subregional habilita a sureconocimiento por parte de la revisión del planeamiento, puesrealmente lo que dispone el apartado 2 de dicha norma es que "elplaneamiento urbanístico general incluirá en su primera adaptación losmecanismos e instrumentos necesarios para la integración de, almenos, las Áreas suburbanizadas identificadas en el Plano de EsquemaDirector de Usos".

Por tanto, las identificadas como áreas suburbanizadas en elPOTBC son de obligado reconocimiento y el resto también puedenserlo si así se justifica por la Revisión, como es el caso de las demásARG por los motivos anteriormente indicados relacionados con elcumplimiento del nivel de consolidación de la edificación exigido porel artículo 45 de la LOUA (2/3 de los espacios aptos para laedificación), capacidad de conexión a las infraestructuras e integraciónen la nueva estructura territorial adoptada por esta Revisión.

Las Áreas de Regularización ya contaban con la clasificación desuelo urbano del PGOU 1992, son las siguientes:

ARG-01 Cantarranas 06 (además incluida en ZERPLA II).ARG-02 El ChinarralARG-03 Vega de Los Pérez

De otra parte, y al margen de las áreas de regularización,también se propone la clasificación como suelo urbano en la categoríade no consolidado, en algunos ámbitos de actuaciones irregulares conuna presencia menor de edificaciones, pero que han quedado insertosen áreas mayoritariamente clasificados con dicha clase de suelo. Enestos casos, se identifican como sectores de suelo urbano no

consolidado, al representar vacíos interiores parcialmente edificadosque no cuentan con dimensión suficiente o con condiciones paraconstituirse en sectores de suelo urbanizable. En concreto, son lossiguientes casos:

• SUNC-01 CANTARRANAS 1 • SUNC-02 CANTARRANAS 2• SUNC-03 CANTARRANAS 3• SUNC-06 EL CARACOL• SUNC-07 EL CHINARRAL

dd.. LLaa aassuunncciióónn ddee llaass nnoorrmmaass ddee pprreesseerrvvaacciióónn ddeell ssuueelloo nnoouurrbbaanniizzaabbllee ddee ccaarráácctteerr nnaattuurraall oo rruurraall eessttaabblleecciiddaass ppoorr eell PPllaannSSuubbrreeggiioonnaall..

El POTBC establece la obligatoriedad de que los PlanesGenerales desarrollen la regulación del suelo no urbanizable decarácter natural o rural que se contienen en los artículos 90, 91y 92 del Plan de Ordenación del Territorio".

La regulación del Suelo No Urbanizable de Carácter Natural yRural aparece desarrollada en el Capítulo VI del Título XIII de lasNormas Urbanísticas del documento de la Revisión del PGOU.Se adscriben a la categoría de suelo no urbanizable de carácternatural o rural aquellos ámbitos para los que el Plan, en funcióndel modelo urbano-territorial adoptado, considera necesariopreservar su carácter rural porque existen valores (actuales opotenciales) vinculados a las actividades agropecuarias, ocondiciones naturales que sin ser relevantes son precisas paraasegurar la sostenibilidad ambiental del término municipal, y queal tiempo, resulta improcedente su transformación teniendo encuenta razones de racionalidad en el consumo de recursosnaturales y las condiciones estructurales del Municipio.

Es objetivo del Plan el mantenimiento y potenciación de laproducción y el uso agropecuario, sin perjuicio de posibilitar laimplantación de determinados usos en circunstancias adecuadasque no deterioren ni entren en incompatibilidad con la adecuadapreservación del medio y el hábitat rural.

Por su parte el artículo 90 del POTBC establece que estos suelosse mantendrán al margen de los procesos de urbanización,preservando la explotación primaria y la organización ruralpreexistente, quedando prohibida la urbanización, así como laedificación que no tenga por finalidad la utilidad pública o laexplotación primaria con los usos tradicionales del territorio.


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Como puede observarse, los objetivos, finalidades deordenación y régimen de usos admisible son plenamentecoincidentes en ambas regulaciones. No obstante, a fin deajustar plenamente el contenido de ambos documentos se haprocedido a incorporar en la Normativa Urbanística aquellasdirectrices sobre regulación de usos (artículo 91 POTBC) y sobreejecución de actuaciones (articulo 92 POTBC).

No obstante, ha de advertirse que las directrices del artículo 91y 92, del Plan Subregional no son determinaciones que exijan laatribución de una categoría de especial protección por causa deplanificación territorial, simplemente exige la incorporación deesa normativa sobre restricción de uso, pues en otro caso, seconvertiría todo el suelo no urbanizable del municipio en suelode especial protección, lo que debe entenderse excesivo. En estemismo sentido el Informe complementario de incidenciaterritorial, tampoco exige la conversión de este suelo en lacategoría de especial protección, pues se refiere a uncomplemento de la normativa de los terrenos que tengan lacategoría de natural o rural.

En todo caso, esta Revisión asume, en congruencia con losobjetivos de los artículos 91 y 92, la siguiente regulación delsuelo no urbanizable de carácter rural o natural:

1º A fin de conservar el potencial valor agropecuario de estosterrenos, se complementan las condiciones generales conlas siguientes limitaciones específicas dirigidas a asegurarel mantenimiento de la productividad óptima en este tipode suelo:

• La parcelación del terreno deberá garantizar quecada una de las subdivisiones que resulten de lamisma asegure la rentabilidad de la explotación.

• Las edificaciones agropecuarias al servicio de laexplotación deben localizarse en parcelas consuperficie igual o superior a dos hectáreas, salvoaquellas instalaciones que por aplicación de lascondiciones específicas de la regulación de laactividad les sea exigible una parcela superior.

• Se prohíben las edificaciones destinadas a lacomercialización de productos agrícolas.

• En las áreas destinadas al cultivo de viñedos seadmiten las bodegas y lagares.

• Con carácter general se prohíben las naves dealmacenaje salvo que sean destinadasexclusivamente a productos agrícolas conforme a lapotencialidad de la finca. La superficie ocupada noserá superior al cinco (5) por ciento de la parcela, yno podrá exceder a dos mil 2.000) metroscuadrados.

• Se acreditará que la edificación agropecuaria aimplantar ocupará los suelos con peorescondiciones para la roturación y explotación dentrode la zona teórica de movimiento de la edificaciónque resulte de las limitaciones establecidas encuanto a distancia de linderos.

2º Se admiten los usos autorizables susceptibles deimplantarse a través de la declaración interés social deimplantación siempre que en el Proyecto de Actuación oPlan Especial de Interés Social se acredite las siguientescondiciones suplementarias:

• Que el valor potencial agrícola de los terrenos, enla actualidad ha disminuido en atención a lascircunstancias concretas de la finca. Para ello seacompañará de informe de técnico agrícola quedeberá ser sometido a la consideración delorganismo competente en materia agraria.

• Alternativamente a la anterior acreditación, seadmitirá la justificación de que aún cuando semantenga la potencialidad agrícola de la parcela, larentabilidad y productividad de la misma resulta deinferior valor en comparación con la rentabilidadsocial (en términos de empleo y desarrolloeconómico del municipio) del uso pretendido. Eneste caso, antes de adoptar la resolución deaprobación del Proyecto de Actuación o del PlanEspecial, será necesario solicitar informe al respectoal organismo competente de la Administracióncompetente en materia agrícola. No será precisoeste informe cuando el superior valor derive de unaactuación que cuente con la declaración de utilidadpública de la Administración competente en materiadel uso pretendido o cuando el proyecto seaejecución de actos e instrumentos vinculados a laordenación del territorio.


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• Las construcciones, excepto las destinadas a laconservación y mantenimiento de las infraestructurasy actividades de ocio ligadas a las vías pecuarias, selocalizarán en parcelas con superficie igual osuperior a las dos hectáreas salvo aquellasinstalaciones que por aplicación de las condicionesespecíficas en función del uso pretendido exijan unaparcela superior.

3º Las instalaciones complementarias para las actividadesextractivas existentes deben ser provisionales, ejecutándosecon medios simples que permitan su desmontaje yadecuación al paisaje.

4º Las obras públicas que se realicen en estas zonas debenprever la plantación de taludes y áreas de protección.

5º De forma específica en el área de suelo no urbanizablecomprendida entre el camino rural de El Tejar (por el este),el camino del Padrón (por el oeste), la colada GalloChapitel (por el norte), y la carretera Rota-Jerez (por elsur), por ser la zona con las tierras más productivas y mejorcalidad para la uva de elaboración del vino fino, seconsiderará que los únicos usos admitidos son losagrarios, siendo autorizables únicamente aquellasactuaciones de interés públicos que estén directamentevinculadas a la producción vitivinícola y lasinfraestructuras. Se prohíben todos los demás usos,incluido la autorización de nuevas actividades extractivas.

6º El desarrollo de la actividad existente o la implantación delas autorizadas se hará manteniendo la estructura rural delespacio, en especial de la red de caminos y vías pecuarias.

Las actividades e instalaciones autorizables se ordenarán encoherencia con esta estructura no perjudicando su accesibilidad.

7º Las actuaciones que se localicen en las áreas de interésproductivo procurarán la protección del suelo y de lavegetación de las zonas no roturables.

• Para la protección de los suelos de la erosión sedesarrollarán las siguientes medidas:

• La recuperación de la cubierta vegetal en aquellossuelos que por sus características edáficas otopográficas presenten menor aptitud agrícola.

• Se evitarán las actividades y obras que afecten a laestabilidad de los suelos o impliquen pérdida decubierta vegetal.

8º Para promover la diversidad del paisaje, además de laprotección de la vegetación existente, se fomentará eltratamiento forestal con plantaciones autóctonas de loselementos lineales de dominio público (viario, pecuario ycauces) y de las zonas que presenten baja aptitud para suexplotación agrícola.

9º Se desarrollará el Plan Especial o Programa deadecuación de caminos rurales.


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9.3.1 LOS LÍMITES DE CRECIMIENTO URBANÍSTICO DELMODELO DE CIUDAD DERIVADOS DE LA NORMA45 DEL POTA. LOS DIVERSOS ALCANCES DE LOSMANDATOS TERRITORIALES DE LA NORMA.

Dentro de la regulación contemplada acerca de la orientación ycontrol de los procesos de urbanización y de calidad urbana, ladeterminación del POTA que repercute de manera directa en laformulación de los modelos urbano-territoriales a prever desde lasescalas de la planificación subregional y urbanística, es la recogida enel Artículo 45 "Modelo de Ciudad" no solamente por la profundidad yalcance de su contenido sustantivo sino porque, al tratarse de unadeterminación con el carácter de "Norma" implica, según el Artículo 2,que "vinculan directamente a las administraciones públicas, tanto ensus objetivos como en los instrumentos a aplicar, para los cuales seestablecen criterios, plazos y orientaciones específicas para suaplicación".

En efecto, en relación con el contenido de las determinacionesrelativas al Modelo de Ciudad, es preciso destacar la Norma 45 delPOTA, dada su significativa incidencia en el planeamiento urbanísticoy subregional, que dispone:

1. "El planeamiento urbanístico y territorial favorecerá laconsolidación de modelos de ciudad que contribuyan a losobjetivos definidos y a su integración ambiental y territorial en elmarco del Modelo Territorial de Andalucía. El Planconsidera necesario la defensa de un sistema y un modelo deciudad en su conjunto de acuerdo a la tradición mediterránea,como depositarias activas de nuestra cultura en toda sudiversidad.

2. De acuerdo con las previsiones de la legislación urbanística yterritorial, el planeamiento tendrá entre sus objetivos laconsecución de un modelo de ciudad compacta, funcional yeconómicamente diversificada, evitando procesos de expansiónindiscriminada y de consumo innecesario de recursos naturales ysuelo. Este modelo de ciudad compacta es la versión física de laciudad mediterránea, permeable y diversificada en su totalidad yen cada una de sus partes, y que evita en lo posible la excesivaespecialización funcional y de usos para reducir desplazamientosobligados, así como la segregación social del espacio urbano.

El desarrollo urbano debe sustentarse en un modelo basado enla creación de ciudad que genere proximidad y una movilidadasegurada por altos niveles de dotaciones de infraestructuras,equipamientos y servicios de transportes públicos.

3. Esta orientación debe adaptarse a las condiciones particularesque presenten los diferentes territorios y Redes del Sistema deCiudades:

b. En las áreas turísticas litorales especializadas debelograrse una reconversión del carácter monofuncional delespacio urbanizado para alcanzar un mayor grado decomplejidad y madurez de los procesos urbanos y laintegración del espacio turístico en el sistema de ciudadestradicional de las zonas costeras. La mejora de losprocesos de desarrollo urbano de las áreas turísticas ha deentenderse como la estrategia fundamental para lograr lasostenibilidad ecológica de las zonas litorales y paragarantizar la viabilidad económica y social de la propiaactividad turística a largo plazo.

4. Como norma y con criterio general, serán criterios básicos parael análisis y evaluación de la incidencia y coherencia de losPlanes Generales de Ordenación Urbanística con el modelo deciudad establecido en este Plan los siguientes:

a. La dimensión del crecimiento propuesto, en función deparámetros objetivos (demográfico, del parque deviviendas, de los usos productivos y de la ocupación denuevos suelos por la urbanización), y su relación con latendencia seguida para dichos parámetros en los últimosdiez años, debiendo justificarse adecuadamente unaalteración sustancial de los mismos.

Con carácter general no se admitirán los crecimientos quesupongan incrementos de suelo urbanizable superiores al 40%del suelo urbano existente ni los crecimientos que suponganincrementos de población superiores al 30% en ocho años.

Los planes de ordenación del territorio de ámbito subregionaldeterminarán criterios específicos para cada ámbito.

b. El grado de ejecución alcanzado en el desarrollo de lasprevisiones del planeamiento anterior, dando prioridad ala culminación de dichos desarrollos y a la intervenciónsobre la ciudad consolidada sobre los nuevoscrecimientos.

c. La no alteración del modelo de asentamiento, resultandoexcepcional los desarrollos urbanos desvinculados de losnúcleos que en todo caso deberán cumplir las condicionesexigidas por la legislación urbanística, en especial su


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9.3. ANÁLISIS DEL CUMPLIMIENTO DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DEANDALUCÍA RELATIVAS A LA DIMENSIÓN DEL CRECIMIENTO URBANO PROPUESTO.


integración en la ordenación estructural, la no afección alos suelos preservados del desarrollo urbano y lajustificación de la capacidad de los sistemas generales,existentes o previstos, para satisfacer la demanda prevista.

d. Un desarrollo urbanístico eficiente que permita adecuar elritmo de crecimiento a la efectiva implantación de lasdotaciones y equipamientos básicos (educativos,sanitarios, asistenciales, deportivos, culturales), lossistemas generales de espacios libres y el transportepúblico.

e. La disponibilidad y suficiencia de los recursos hídricos yenergéticos adecuados a las previsiones del desarrollourbanístico establecido.

En el supuesto de existencia de planes de ordenación delterritorio de ámbito subregional en vigor, los referidos criterios seenmarcarán en las determinaciones y contenidos de éstos".

De toda esta regulación de la Norma 45, es la incluida en elapartado 4.a, inciso segundo y tercero, que establece unaslimitaciones en cuanto a la dimensión del nuevo desarrollo urbanísticoque pueden proponer los Planes Generales, la que mayor incidenciarepresenta.

Por esta incidencia, mucho se ha debatido sobre el alcance dela limitación de la Norma 45 apartado 4.a) del POTA inciso segundoy tercero. No obstante, es lo cierto que de forma reglamentaria muchasde las dudas han sido resueltas por la Administración Autonómica. Eneste sentido, forman parte del Ordenamiento Jurídico Andaluz.

a. el Decreto 11/2008 que incorpora una Disposición AdicionalSegunda que regula parcialmente esta materia, y

b. la Orden de 29 de septiembre de la Junta de Andalucía, dondese establece que para el cálculo del techo poblacional de cadauna de las actuaciones del Plan General se ha de aplicar unaratio de de 2,4 habitantes por vivienda.

Así mismo, a efectos interpretativos internos (sin carácter denorma jurídica) la Secretaría General de Ordenación del Territorioformuló la Instrucción 1/2007 ("Elaboración y tramitación de losInformes de Incidencia Territorial de los Planes Generales deOrdenación Urbanística").

El Decreto 11/2008 regula el contenido y procedimiento de laadaptación parcial del planeamiento vigente a la LOUA. Tambiénestablece un procedimiento de urgencia para la ejecución deplaneamiento en relación a reserva de terrenos con destino a viviendasprotegidas. Y por último, establece una serie de criterios sobre laaplicación de la Norma 45 del POTA, en su Disposición AdicionalSegunda.

El Decreto 11/2.008 ha sido aprobado por el mismo órganoque aprobó el POTA: el Consejo de Gobierno de Andalucía. Habráque suponer que mejor que nadie para interpretar el alcance de laNorma 45 del POTA que aquél órgano que la aprobó. Si se entendierapor alguien que el Decreto 11/2008 no respeta el POTA, habrá quereconocer, entonces, que el órgano competente para la aprobacióndel POTA ha modificado éste.

En cualquier caso, como cuestión previa hay que clarificar quela Norma 45 apartado 4. a) cuenta con tres incisos.

Y un asunto es el análisis de la adecuación del Plan General alestudio sobre las necesidades de viviendas que precisa el municipio enlos próximos años (asunto al que se refiere la Norma 45 apartado 4.a)inciso primero del POTA) y otra cuestión diferente, es el análisis delcontrol de cumplimiento de la Revisión del PGOU de la limitaciónmáxima genérica de crecimiento residencial (que realiza la Norma 45apartado 4.a) inciso segundo). Y otra cuestión es el control de esecumplimiento en función de los criterios específicos establecidos por elPlan Subregional (inciso tercero).

9.3.2 LA ADECUACIÓN DEL CRECIMIENTO A LASNECESIDADES DE VIVIENDA. ANÁLISIS DEL INCISOPRIMERO DEL APARTADO 4.A DE LA NORMA 45DEL POTA.

En lo concerniente al control de la adecuación de las previsionesde viviendas de la Revisión del PGOU conforme a un análisis de lademanda (el inciso primero apartado 4.a Norma 45 POTA) hay querecordar que en el Apartado 8 de la Memoria de Información se realizaun estudio sobre las necesidades totales de vivienda para los próximosdoce años, teniendo presente la evolución de la población relacionadacon la satisfacción de la primera residencia, la demanda futura devivienda protegida, la demanda actual no satisfecha de viviendaprotegida, y teniendo presente la incidencia de la segunda residenciay los problemas de gestión.


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En dicho estudio, se ponen de relieve las siguientes conclusiones:

Considerándose el intervalo temporal de 12 años, de acordecon las fechas previsibles de cada una de las fases procedimentales delpropio Plan General y del Planeamiento de Desarrollo, se estimaextrapolando las tasas actuales, que El Puerto de Santa Maríaexperimentará un incremento demográfico de 18.225 habitantes, porlo que para una ratio de 1,8 habitantes por vivienda, resulta unanecesidad de primera vivienda para satisfacer ese previsiblecrecimiento poblacional de 10.124 viviendas. Esta demanda sumadaal déficit actual de las viviendas sujetas a algún régimen de protecciónestablece que las necesidades mínimas de primera vivienda se elevan16.124 unidades.

En la forma de prever la satisfacción de esta demanda es precisocontar con dos elementos: el parque de vivienda existente disponible ylas viviendas de nueva construcción:

• Sobre la estimación de disponibilidad y reutilización del parquede viviendas existentes, se estima que las actuaciones enrehabilitación de vivienda existente y vivienda desocupada,pueden agotar previsiblemente como máximo el 12% de lademanda potencial, es decir, 1.934 viviendas, de las cuales seestima que en actuaciones de rehabilitación podrán satisfacerseunas 1.080 viviendas y el resto -854 viviendas- podránsatisfacerse con viviendas desocupadas. Prever que larehabilitación alcance una cifra media de 90 viviendas/ año esuna estimación adecuada -en la medida que la mayor parte delas actuaciones de rehabilitación, se realizan para la reparacióny mejora de la vivienda existente, por lo que no supone enrealidad una oferta específicamente dirigida al mercado-; y deotra parte, el parque de vivienda desocupada, aun siendoimportante, encuentra con dificultades de adecuación a lademanda de primera residencia -sea por su localización alpreferir el propietario de la vivienda el alquiler de temporadaturística al arrendamiento por períodos largos- y de nulainfluencia para satisfacer la demanda de VPO como demuestrael pobre resultado de las acciones de la Administraciónautonómica dirigidas a promover la adecuación de promocionesde vivienda libre terminadas a promociones de viviendaprotegida.

En consecuencia, si se descuentan de las 16.124 viviendastotales, las 1.934 que pueden satisfacerse sobre actuaciones deviviendas existentes; resulta que las necesidades teóricas de nuevavivienda se cifran en 14.190 nuevas viviendas.

• La reiterada caracterización de El Puerto como destino turístico,con importante peso del turismo residencial, apunta unasnecesidades que deben ser considerado al margen de lo tratadohasta este punto, pues la oferta de residencias principales debeser complementaria y paralela a aquella destinada a residenciasvacacionales.

Por ello se estima que habrá el eventual desvío de una parte delas viviendas al mercado turístico residencial de 17%, lo que setraduce en 2.412 viviendas.

• A ello hay que añadir que es necesario unsobredimensionamiento del 25 % del total para laseventualidades y dificultades de gestión que se presenten dedeterminadas unidades; lo que supone 3.547 viviendas más.Este coeficiente no es alto, supone que el grado de cumplimientodel Plan será del 75% lo que es una cifra optimista".

EEnn ssíínntteessiiss eenn ddiicchhoo eessttuuddiioo ssee ppoonnee ddee mmaanniiffiieessttoo qquuee eenn lloosspprróóxxiimmooss ddooccee aaññooss sseerráá pprreecciissoo eeddiiffiiccaarr 1144..119900 nnuueevvaass vviivviieennddaa ((ddeellaass ccuuaalleess 66..886699 ddeebbeenn sseerr pprrootteeggiiddaass)).. NNoo oobbssttaannttee,, ppaarraa aasseegguurraarr llaaeeddiiffiiccaacciióónn ddee eessaass 1144..119900,, llaa RReevviissiióónn ddeebbee pprreevveerr uunnaa cciiffrraa ddeevviivviieennddaass ssuuppeerriioorr,, ccoommoo ccoonnsseeccuueenncciiaa ddee llooss ddeessaajjuusstteess yyeevveennttuuaalliiddaaddeess ddee llaa ggeessttiióónn..

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No puede pensarse que un Plan General se ejecuta(planificación de desarrollo, gestión, urbanización y edificación)en ocho años cuando en el presente caso su proceso de Revisióncuenta con una tramitación de superior plazo. Pensar locontrario es realizar una programación desvinculada de larealidad procedimental, de la realidad socioeconómica y de laexperiencia. Esa previsión sí que sería desproporcionada a larealidad.

La realidad es tozuda: para iniciar las actuaciones detransformación urbanística, primero hay que contar con lavoluntad, capacidad financiera y gestora necesaria paraacometerlas. Al margen de las dificultades de la consecución dela financiación, es preciso como tarea previa es preciso


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convencer a los interesados o al menos gestionar suincorporación al proceso de transformación (pues el TRLS08 lereconoce la facultad de esa incorporación) y para evitar losdesafueros denunciados por el Parlamento Europeo por lautilización de la figura del agente urbanizador sin las garantíasoportunas. Esta fase inicial de gestión interna, precisa un plazomedio de unos dos años al menos. Posteriormente habrá queredactar y formular la figura del planeamiento de desarrollo(Plan Parcial, Plan Especial, Estudio de Detalle), en lo quetranscurre al menos un año (la media dos años). Una vezaprobado éste, se podrá iniciar el procedimiento para elestablecimiento del sistema (presentación iniciativa, trámite deestatutos y bases de actuación; constitución Entidad UrbanísticaColaboradora). Hay que prever al menos un año más.Posteriormente se iniciará la redacción del Proyecto deReparcelación y del Proyecto de Reparcelación. La gestión deestos documentos, especialmente el de reparcelación se presentadificultosa por la necesidad de conseguir acuerdos en el procesode distribución de beneficios y cargas. En el mejor de los casospueden preverse 6 meses para todo ello. Una vez alcanzadoesos acuerdos, se iniciará su tramitación. La aprobación de losProyectos de Urbanización (con la multitud de informes deempresas gestoras de servicios) precisa al menos otros 6 meses.Finalmente se podrá iniciar las obras de urbanización, quecuentan con un plazo medio de 18 a 24 meses; finalmente, unasvez culminadas éstas, deberá redactarse, tramitarse y aprobarseel proyecto de edificación (mínimo 6 meses); y se concluyen conlas obras de edificación (18-24 meses). Por tanto, la culminaciónde la edificación que será ofertada para la necesidad de viviendaprecisa de gestiones y acciones al menos durante ocho añoscuando se trata de actuaciones en suelos urbanizablessectorizados y de unidades de ejecución en suelo urbano noconsolidado, por ello es razonable que las actuacionesprogramadas en el II Cuatrienio realmente culminen al final delcuatrienio posterior.

Pues bien, llegado a este punto es necesario realizar unaprecisión importante: no puede utilizarse el período de ochoaños estricto a que se refiere el apartado 4 a) párrafo primero ensu inciso segundo de la Norma 45 del POTA para el cálculo denecesidades vivienda relacionado con la evolución poblacional(al que se refiere el inciso primero del citado apartado), porqueen el caso de utilizarse ese plazo (al que se refiere el incisosegundo) no habría necesidad de calcular el incrementopoblacional a los efectos del estudio de la adecuación de laoferta residencial a la demanda (exigido en el inciso primero del

apartado 4.a. de la tan citada Norma 45 del POTA), pues éstavendría dado a efectos urbanístico de forma automática en quees el resultado de incrementar en un 30% la población a fechade aprobación definitiva (lo que se traduciría en El Puerto deSanta María en 27.253 habitantes) que es el límite admitido poresa Norma 45 apartado 4-a) incisión segundo del POTA.

Por ello, es preciso clarificar que el crecimiento máximo del 30%teórico que se deduce del inciso segundo de letra a) delapartado 4 de la Norma 45 del POTA funciona realmente comouna limitación para las posibilidades de legitimar actuaciones detransformación de ámbitos del suelo urbanizable sectorizado (yordenado) y urbano no consolidado, en dos cuatrienio. Yfunciona como una limitación general con el objetivo deatemperar el consumo de suelo y la oferta de vivienda.

Pero no puede transferirse el alcance de la limitación del incisosegundo de la Norma 45.4.a POTA al estudio sobre adecuaciónde la demanda a las necesidades de vivienda requerido en elinciso primero de la citada Norma. Y por ello, debe rechazarsela interpretación de que la adecuación de las previsionesviviendas a la demanda (al que se refiere el inciso primero de lacitada Norma 45.4.a POTA) haya que calcularlas para los ochoaños según la tendencia del crecimiento poblacional de losúltimos años y, además, entender que en ese plazo de ochoaños las obras de urbanización y edificación estarán culminadas.Porque si así fuera es lo cierto que la programación de lasactuaciones de planificación derivada y gestión, habría queprogramarlas en el I Cuatrienio y las actuaciones deurbanización y edificación en el II Cuatrienio. Y si así seinterpretase (erróneamente), habría que preguntarse por qué laNorma 45 establece un límite máximo del 30% de incrementopoblacional, cuando la evolución medio poblacional andaluzase estima que arroje un crecimiento en torno al 15%-18% en unperíodo de ocho años. Como no es congruente esterazonamiento, debe descartarse las conclusiones que pretendenderivarse en la alegación de una incorrecta interpretación de laNorma 45 POTA, en lo relacionado con el estudio de lasnecesidades de vivienda.

En definitiva, hay que diferenciar el doble alcance de la Norma45 apartado 4.a) POTA; distinguiendo los efectos y alcance desu inciso primero (sobre la necesidad de adecuación de la ofertaresidencial al estudio de la demanda); de los efectos y alcancede su inciso segundo.


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La interpretación correcta del inciso segundo del apartado 4.a)de la Norma 45 del POTA ( el famoso límite del 30%), lleva a laconclusión de que éste establece una limitación (máxima) parapoder legitimar actuaciones de carácter residencial en aquellascategorías de suelo que habilitan actuaciones de transformacióna corto y medio plazo; no es un límite al crecimiento poblacional(no podría serlo aun cuando se estableciera por acuerdo delConsejo de Gobierno); y tampoco es un límite que sirva paraconcretar la vivienda dirigida al crecimiento poblacional, puesen ese límite también se tienen presente implícitamente por laNorma 45 del POTA las necesidades derivadas de los déficitsactuales existentes. Así se explica el límite que establece el POTAen la cifra del 30% porque no se dirige a cubrir el máximocrecimiento previsible en función de la evolución de lapoblación, sino que es una limitación a las propuestas decrecimiento urbanístico residencial de los planes.

La adopción del criterio temporal de doce años para la previsiónde la finalización de las actuaciones completas del Plan Generaldirigidas a satisfacer a la demanda, tienen una contrapartidalógica: en el cálculo de la oferta que realiza el Plan deberántenerse presente (y por tanto contabilizar a los efectos del análisisde adecuación de la Norma 45 apartado 4.a. inciso primero) lareserva de viviendas no edificadas en suelos transitorios (quepueden resultar no contabilizables a los efectos de la limitaciónal crecimiento residencial del inciso segundo de la citada Norma45.4.a POTA).

Pues bien, en lo que ahora interesa, para realizar una previsiónajustada para cubrir las necesidades de viviendas es precisotener presente que las previsiones de de cada uno de loscuatrienios de la programación del Plan, se refieren básicamentea la necesidad de formular las acciones de planificación y degestión (establecimiento del sistema, aprobación del proyecto deurbanización y del proyecto de reparcelación); pero que lasactuaciones de urbanización y edificación, por regla general seejecutarán en el período de los cuatros años siguientes. Enconsecuencia, la culminación de las completas obras deurbanización y edificación de todos los sectores de suelourbanizable sectorizado, sectores de suelo urbano, áreas dereforma interior y áreas de regularización (previstas a nivel deplanificación de desarrollo, establecimiento de sistemas,redacción y aprobación de proyecto de reparcelación y delproyecto de reparcelación, en los dos cuatrienios deprogramación) se realizarán en 12 años a partir de laaprobación definitiva de la Revisión.

22.. PPoorr ttaannttoo,, uunnaa vveezz eessttaabblleecciiddoo eell iinnccrreemmeennttoo ppoobbllaacciioonnaall ppaarraa eellppeerrííooddoo ddee 1122 aaññooss,, eess pprreecciissoo ccaallccuullaarr eell nnúúmmeerroo ddee vviivviieennddaasspprreecciissaass ppaarraa ssaattiissffaacceerr llaa nnuueevvaa ddeemmaannddaa iimmppuuttaabbllee aa eesseeccrreecciimmiieennttoo ((aall mmaarrggeenn ddeell ddééffiicciitt aaccttuuaall ddee VVPPOO))..

Y en este punto, hay que volver a tener presente que a los efectosdel cálculo de necesidades de vivienda del inciso primero delapartado 4.a) de la Norma 45 del POTA no puede utilizarse laratio oficial establecida por la Orden de 29 de septiembre de2008 de la Consejería de Ordenación del Territorio y Viviendaen cuanto al control de la limitación del 30% de crecimiento alque se refiere el inciso segundo del citado apartado 4.a) de laNorma 45. En el primer caso es preciso utilizar la ratio(deducida) que en función de los estudios de previsión de ladinámica de conformación de la estructura de los hogares en lospróximos años. En cambio, para el control de la limitación delcrecimiento residencial sí es preciso aplicar la ratio 2,4establecida por la mencionada Orden.

En el análisis que se abordado en el Capítulo 8 de la Memoriade Información sobre necesidades de vivienda, se ha aplicado laratio de 1,8. Los estudios demográficos y de vivienda másreciente ponen de relieve que la ratio actual es de 2,1 habitantespor vivienda en las aglomeraciones urbanas (como es el caso deEl Puerto de Santa María localizada en el seno de laAglomeración Bahía de Cádiz-Jerez) y que la evolución de estaratio en estos ámbitos subregionales tiende a situarse previsibleen la próxima década en 1,8 habitantes por vivienda, provocadafruto de fenómenos sociológicos (la aparición de familiasmonoparentales, parejas del mismo sexo que deciden convivirjuntas) o de la reducción de la unidad familiar.

33.. EEnn ccoonnsseeccuueenncciiaa,, llaass nneecceessiiddaaddeess mmíínniimmaass ddee pprriimmeerraa vviivviieennddaa((ddééffiicciitt VVPPOO aaccttuuaall ++ ccrreecciimmiieennttoo ppoobbllaacciioonnaall)) qquuee eell PPllaann ddeebbeeaasseegguurraarr ssoonn ddee uunn ttoottaall ddee 1166..112244 vviivviieennddaass..

Este resultado, se extrae teniendo presente que el crecimientopoblacional en los 12 años de ejecución de las actuacionesprogramada por el Nuevo Plan General, en función de laevolución en los últimos 3 años, se calcula en 18.124 nuevoshabitantes. La variación media anual de los tres últimos años esdel 1,730%, siendo la población de referencia de 90.844habitantes a la fecha previsible de la aprobación definitiva deesta Revisión (2011). Por lo que para una ratio de 1,8 habitantespor vivienda, resulta una necesidad de primera vivienda parasatisfacer ese previsible crecimiento poblacional de 10.124


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viviendas. Esta demanda sumada al déficit actual de lasviviendas sujetas a algún régimen de protección establece quelas necesidades mínimas de primera vivienda se elevan 16.124unidades.

44.. EEnn llaa ffoorrmmaa ddee pprreevveerr llaa ssaattiissffaacccciióónn ddee eessttaa ddeemmaannddaa eess pprreecciissooccoonnttaarr ccoonn llaa iinncciiddeenncciiaa ddee ddooss eelleemmeennttooss:: eell ppaarrqquuee ddee vviivviieennddaaeexxiisstteennttee ddiissppoonniibbllee yy llaass vviivviieennddaass ddee nnuueevvaa ccoonnssttrruucccciióónn..

Pues bien, en lo que se refiere a la estimación de ladisponibilidad del parque de viviendas existentes, se realiza lasiguiente previsión: para satisfacer esa necesidad global seestima que las actuaciones en rehabilitación de vivienda existentey vivienda desocupada, pueden agotar previsiblemente comomáximo el 12% de la demanda potencial, es decir, 1.934viviendas, de las cuales se estima que en actuaciones derehabilitación podrán satisfacerse unas 1080 viviendas y el resto(854 viviendas) podrán satisfacerse con viviendas desocupadas.

Prever que la rehabilitación alcance una cifra media de 90viviendas/ año es una estimación adecuada (en la medida quela mayor parte de las actuaciones de rehabilitación, se realizanpara la reparación y mejora de la vivienda existente, por lo queno supone en realidad una oferta específicamente dirigida almercado), y de otra parte, el parque de vivienda desocupada,aun siendo importante, encuentra con dificultades deadecuación a la demanda de primera residencia (sea porlocalización, por preferir el propietario de la vivienda el alquilerde temporada al arrendamiento por períodos largos) y de nulainfluencia para satisfacer la demanda de VPO (las acciones dela Administración autonómica dirigidas a promover laadecuación de promociones de vivienda libre terminadas apromociones de VPO han tenido un pobre resultado).

EEnn ccoonnsseeccuueenncciiaa,, ssii ssee ddeessccuueennttaann ddee llaass 1166..112244 vviivviieennddaassttoottaalleess,, llaass 11..993344 qquuee ppuueeddeenn ssaattiissffaacceerrssee ssoobbrree aaccttuuaacciioonneess ddeevviivviieennddaass eexxiisstteenntteess;; rreessuullttaa qquuee llaass nneecceessiiddaaddeess tteeóórriiccaass ddeennuueevvaa vviivviieennddaa ssee cciiffrraann eenn 1144..119900 nnuueevvaass vviivviieennddaass..

55. Para asegurar que realmente exista una oferta real de viviendassuficientes para satisfacer esta demanda potencial de primeraresidencia (compuesta por déficit actual y previsión de laevolución demográfica), eess pprreecciissoo aaddeemmááss tteenneerr pprreesseennttee uunnaasseerriiee ddee ffaaccttoorreess qquuee iinnfflluuyyeenn eenn llaa aaddeeccuuaacciióónn ddee llaa ooffeerrttaa aa llaaddeemmaannddaa.. Si no se tienen presente los otros factores que ahorase indicaran, la oferta real será insuficiente respecto a lademanda potencial.

Para adecuar con seguridad la oferta de viviendas del Plan a lasnecesidades mínimas calculadas de primera residencia devivienda nueva (14.190 nuevas unidades), es preciso prever unincremento de la oferta total de nuevas viviendas en lossiguientes porcentajes y por los motivos siguientes:

- UUnn 2255 %% ddeell ttoottaall ppaarraa llaass eevveennttuuaalliiddaaddeess yy ddiiffiiccuullttaaddeess ddeeggeessttiióónn qquuee ssee pprreesseenntteenn; lo que se traduce en 3.547viviendas más. Este coeficiente no es alto, supone que elgrado de cumplimiento del Plan será del 75% lo que esuna cifra optimista. Si se adopta un coeficiente, del 20%,la cifra de viviendas de colchón sería, 2640.

- UUnn 1177%% ppoorr eell eevveennttuuaall ddeessvvííoo ddee uunnaa ppaarrttee ddee llaa vviivviieennddaa((pprriinncciippaallmmeennttee llaa vviivviieennddaa lliibbrree)) ppoorr ddeemmaannddaanntteess ddeevviivviieennddaa ddee sseegguunnddaa rreessiiddeenncciiaa, lo que se traduce en2.412 viviendas. No puede controlarse este desvío en elcaso de las viviendas libres; y además es una demandaque históricamente ha existido, y que el Plan no renunciaa ella (por ser un factor económico vinculado almunicipio), aun cuando con una previsión mucho menor alas realizadas en documentos de planificación urbanísticaanteriores.

EEssttee ccoonnjjuunnttoo ddee ffaaccttoorreess hhaacceenn nneecceessaarriioo iinnccrreemmeennttaarr llaa ooffeerrttaattoottaall ddee nnuueevvaass vviivviieennddaass eenn uunnaa cciiffrraa eennttrree 55..000000 yy 55..995599 uunniiddaaddeess,,aa ffiinn ddee aasseegguurraarr qquuee rreeaallmmeennttee eexxiissttaann ppuueessttaass eenn eell mmeerrccaaddoouurrbbaanniizzaaddaass ppaarrcceellaass ppaarraa ppooddeerr eeddiiffiiccaarr 1144..119900 ddee pprriimmeerraarreessiiddeenncciiaa ddeessttiinnaaddaass aall ccrreecciimmiieennttoo ppoobbllaacciioonnaall yy aabbssoorrbbeerr eell ddééffiicciittaaccttuuaall ddee VVPPOO..

66.. PPoorr ttaannttoo eell NNuueevvoo PPllaann GGeenneerraall ddeebbeerrííaa pprreevveerr uunn nnúúmmeerroo ttoottaallmmááxxiimmoo ddee nnuueevvaass vviivviieennddaass ddee eennttrree 1199..000000 yy 2200..000000 nnuueevvaassvviivviieennddaass ((eennttrree llaass pprrooggrraammaaddaass eenn llooss nnuueevvooss ddeessaarrrroollllooss yy llaassaassuummiiddaass ddee ddeessaarrrroollllooss aanntteerriioorreess nnoo ccoonnssuummaaddooss)) ppaarraa qquuee ssuuooffeerrttaa ssee aaddeeccuuee aa llaass nneecceessiiddaaddeess ddee vviivviieennddaa,, pprreevviieennddoo qquueeaapprrooxxiimmaaddaammeennttee ssee mmaatteerriiaalliizzaarráánn uunn 7755%% ddee llaass mmiissmmaass yyqquuee ddeell ttoottaall ddee llaass eeddiiffiiccaaddaass uunn 8833%% ssee ddeessttiinnaarráá aa pprriimmeerraarreessiiddeenncciiaa yy uunn 1177%% sseerráá aabbssoorrbbiiddaa,, pprroobbaabblleemmeennttee,, ppoorr llaaddeemmaannddaa ddee sseegguunnddaa rreessiiddeenncciiaa..

Como se comprobará con posterioridad, la oferta real deviviendas posibilitadas por esta Revisión se acerca a dicha cifra,(en concreto, son 18.641 nuevas viviendas), incluyendo en estecómputo los desarrollos vinculados al PGOU de 1.992 que seconsideran actuaciones transitorias.


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9.3.3. EL ALCANCE DE LA LIMITACIÓN DELCRECIMIENTO URBANÍSTICO AL 30% DE LAPOBLACIÓN ESTABLECIDA EN EL INCISOSEGUNDO DEL APARTADO 4.A) DE LA NORMA 45DEL POTA. SU APLICACIÓN A LA REVISIÓN DELPGOU DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA.

1. En gran medida la interpretación sobre el alcance de lalimitación establecida en la Norma 45 del POTA respecto a queel crecimiento residencial máximo que puedan proponer losPlanes General no puede sobrepasar el 30% de la población, hasido abordado por el Decreto 11/2008 (que regula el contenidoy procedimiento de la adaptación parcial del planeamientovigente a la LOUA). Este decreto también establece en suDisposición Adicional Segunda criterios sobre la aplicación de laNorma 45 del POTA.

En concreto, el Decreto establece una norma específica(apartado 3 inciso final de su Disposición Adicional Segunda)para fijar la ratio de habitante por vivienda en los casos deactuaciones de vivienda protegida, que determina que podrá serun parámetro inferior al marcado con carácter general "en todaslas actuaciones urbanísticas con destino mayoritario a viviendaprotegida (…)".

El problema que se plantea con la interpretación de esta nuevadisposición es diverso. Y ello, porque el Decreto 11/2008 noestablece cuál es la ratio ordinaria, aun cuando sí la Orden de29 de septiembre de la Junta de Andalucía, donde se estableceque para el cálculo del techo poblacional de cada una de lasactuaciones del Plan General se ha de aplicar una ratio de de2,4 habitantes por vivienda.

El Decreto no establece cuál es la concreta ratio menor aplicablepara las actuaciones de vivienda protegida, e incluso, induce apensar en su apartado 3 de la Disposición Adicional Segundaque esa ratio menor puede tener un índice diverso en función delas tipologías de las actuaciones protegidas ("se computará elnúmero de habitantes por vivienda con un coeficiente inferior almarcado con carácter general en función de la tipología de lasviviendas protegidas").

Por último, se plantea la duda de cuál es el supuesto de hechoque realmente configura el Decreto para legitimar la aplicaciónde la ratio menor. Y ello porque de una interpretación literal de

lo que dispone ("en todas las actuaciones urbanísticas condestino mayoritario a vivienda protegida") parece que sólo esposible aplicar la ratio de habitante por vivienda inferior almercado de forma general, en el caso de actuaciones cuyo usomayoritario sea el de vivienda protegida (donde al menos, el 50% de la edificabilidad residencial se destine a viviendaprotegida), con lo que habría que entender que no es aplicable,con carácter general, a todos los nuevos crecimientos previstospor el planeamiento general en los que se incorporen viviendasprotegidas.

Por tanto, parece que la voluntad es que no se aplique uncoeficiente menor para la tipología de vivienda protegida deforma genérica, sino allí donde el conjunto del desarrollourbanístico contenga, al menos, el 50 % de la edificabilidad condestino a vivienda sometida a algún régimen de protecciónpública. Pero también podría interpretarse del tenor literal de laDisposición del Decreto 11/2008, que las viviendas libresincluidas en las actuaciones urbanísticas mayoritariamentedestinadas a VPO, podrían contar con un coeficiente menor alordinario (siempre que resultara mayor al establecido para lasdiversas actuaciones de VPO).

En cualquier caso, es lo cierto que el Decreto 11/2008 noclarifica cuál es el marco territorial de referencia para identificarlas actuaciones urbanísticas mayoritariamente destinadas a VPO(si es el ámbito de planeamiento -sector, área de reformainferior-, o si es el ámbito de la unidad de ejecución). Y es queen ocasiones desde el punto de vista cuantitativo una actuaciónen la que sólo se destine el 30% del uso residencial a VPO,puede ser mayor a otra en la que se destine a VPO el 100% deluso residencial.

Una interpretación pacífica determinaría que no habría dudaque siempre que en las actuaciones de transformación lasviviendas protegidas fueran mayoritarias, podría aplicarse a esasVPO una ratio inferior a 2,4. A estos efectos podría aplicarserazonablemente una ratio menor en un 20%, lo querepresentaría un coeficiente o ratio de 1,92 habitantes porvivienda.

Desde este punto de vista teórico podría aplicarse en el presentedocumento de la Revisión del PGOU esta regla de cómputo,habilitada por el apartado 3 de la Disposición AdicionalSegunda del Decreto 11/2008, a las siguientes actuaciones enlas que las VPO son mayoritarias (más del 50%):


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- SUS-R 22 Rancho Linares, que cuenta con el 70% de VPO(en concreto 882 VPO).

- SUS-R 23 Cañada del Verdugo, que cuenta con el 51% deVPO (92 viviendas VPO).

- SUO-R 20 Camino del Juncal, que cuenta con el 57% deVPO (528 viviendas VPO).

- SUS-R-21 El Casino, que cuenta con el 61% de VPO (716VPO).

- ARI 07 RENFE, que cuenta con el 59% de VPO (69viviendas VPO).

- ARI 08 Monasterio, que cuenta con el 57% de VPO (126VPO).

- SUNC R5, que cuenta con el 51% de VPO (53 VPO).- SUNC R 11, que cuenta con el 100% VPO (144 VPO).

Además se encuentran los desarrollos de suelo urbanizableordenado y transitorio de La Florida que cuentan con más del 70% deVPO. Sin contar éste, el conjunto de los descritos arroja un resultadode 2.610 viviendas, que computarían a 1,92, y no a 2,4.

No obstante, comoquiera que aún no está fijadoreglamentariamente cuál es la ratio concreta a aplicar en los casos enque los desarrollos urbanísticos planteen una reserva de VPO porencima del 50% del número total de viviendas, esta Revisión del PGOUno ha aplicado este criterio, y utiliza para el cálculo del techopoblacional de cada una de sus actuaciones, a los efectos de laaplicación de la Norma 45.4.a) inciso segundo del POTA con caráctergeneral, la ratio de 2,4 habitante/vivienda establecida por la Junta deAndalucía en su Orden de 29 de septiembre de 2008.

22.. EEll DDeeccrreettoo 1111//22000088,, aassiimmiissmmoo,, eessttaabblleeccee eenn ssuu DDiissppoossiicciióónnAAddiicciioonnaall SSeegguunnddaa aappaarrttaaddoo 44 llaa ddeetteerrmmiinnaacciióónn ddeell mmoommeennttoo ddeeaapplliiccaacciióónn ddeell ppaarráámmeettrroo ddee ccrreecciimmiieennttoo ddee ppoobbllaacciióónn..

En efecto, se clarifica que para la determinación del parámetrode crecimiento de población, a efectos de aplicación de laprimera limitación establecida en la Norma 45 del POTA relativaal crecimiento residencial, la base poblacional de partida sereferirá al dato de población existente al momento deaprobación definitiva del Nuevo Plan General. Y es que nopuede admitirse que el límite de crecimiento se establezca en lafase de aprobación inicial o provisional cuando el trámite deaprobación de un planeamiento general puede dilatarse en eltiempo, con el riesgo de que en el momento de su aprobacióndefinitiva ya se encuentre desfasado y no venga a responder alas necesidades reales de crecimiento.

Pues bien, La evolución de la población del Puerto de SantaMaría en los últimos años aparece reflejada en la tabla adjunta.

Para calcular la población de El Puerto de Santa María en el año2011, en el que está prevista la entrada en vigor el Plan General deOrdenación Urbanística, se ha recurrido a la técnica de laExtrapolación.

La misma consiste, como su nombre indica, en extrapolar a unhorizonte temporal breve -pierde exhaustividad si se aplica a medio ylargo plazo- el valor medio de las tasas relativas interanuales decrecimiento demográfico, del periodo comprendido entre el año 2001y el año 2008, dato del último Padrón Municipal de Habitantespublicado.

Como dicho valor medio es de 1,730 %, llaa ppoobbllaacciióónn ddeerreeffeerreenncciiaa ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa eenn eell aaññoo 22001111,, aallccaannzzaarráá llooss9900..884444 hhaabbiittaanntteess..

• Población momento de aprobación definitiva Plan General:90.844 habitantes

• Incremento del 30% población (90.844) 8 años = 27.253habitantes

27.253 habitantes / 2.4 = 11.355 nuevas viviendas máximosegún Norma 45 POTA.

En efecto, el límite de crecimiento del 30% de la población enocho años, a los efectos del inciso final del apartado 4.a) de la Norma45 del POTA es en este caso de 27.253 habitantes

PPuueess bbiieenn,, llaa lliimmiittaacciióónn ddeerriivvaaddaa ddee eessttaa NNoorrmmaa 4455 aappaarrttaaddoo44..aa)) iinncciissoo sseegguunnddoo ddeell PPOOTTAA ssoobbrree nnuueevvoo ccrreecciimmiieennttoo rreessiiddeenncciiaallpprrooppuueessttoo aapplliiccaaddaa eessttrriiccttaammeennttee aall mmuunniicciippiioo ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaa


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Años Habitantes2001 76.538 2002 77.747 2003 79.889 2004 80.658 2005 82.306 2006 83.101 2007 85.117 2008 86.288 2009 87.781 2010 89.299 2011 90.844

, la población de referencia de El Puerto de Santa María en el año 2011, alcanzará los 90.844 habitantes.

Pues bien, la limitación derivada de esta Norma 45 apartado 4.a) inciso segundo del POTA sobre nuevo crecimiento residencial propuesto aplicada estrictamente al municipio de El Puerto de Santa María –sin hacer uso de las matizaciones que legítimamente pueda incorporar un Plan Subregional- sería de 11.355 nuevas viviendas (resultado de dividir los 27.253 nuevos habitantes teórico entre 2,4).

3. La aplicación estricta de la Norma 45 apartado 4.a) inciso segundo del POTA únicamente procede cuando el Plan Subregional del ámbito en que se inserte el municipio no establezca determinaciones que permitan adecuar la limitación del crecimiento residencial del mencionado inciso a las previsiones del mismo.

MMaarrííaa -ssiinn hhaacceerr uussoo ddee llaass mmaattiizzaacciioonneess qquuee lleeggííttiimmaammeennttee ppuueeddaaiinnccoorrppoorraarr uunn PPllaann SSuubbrreeggiioonnaall- sseerrííaa ddee 1111..335555 nnuueevvaass vviivviieennddaass((rreessuullttaaddoo ddee ddiivviiddiirr llooss 2277..225533 nnuueevvooss hhaabbiittaanntteess tteeóórriiccoo eennttrree 22,,44))..

33.. LLaa aapplliiccaacciióónn eessttrriiccttaa ddee llaa NNoorrmmaa 4455 aappaarrttaaddoo 44..aa)) iinncciissoosseegguunnddoo ddeell PPOOTTAA úúnniiccaammeennttee pprroocceeddee ccuuaannddoo eell PPllaannSSuubbrreeggiioonnaall ddeell áámmbbiittoo eenn qquuee ssee iinnsseerrttee eell mmuunniicciippiioo nnooeessttaabblleezzccaa ddeetteerrmmiinnaacciioonneess qquuee ppeerrmmiittaann aaddeeccuuaarr llaa lliimmiittaacciióónnddeell ccrreecciimmiieennttoo rreessiiddeenncciiaall ddeell mmeenncciioonnaaddoo iinncciissoo aa llaasspprreevviissiioonneess ddeell mmiissmmoo..

En este sentido cabe recordar que el inciso tercero y final, delapartado 4.a) de la Norma 45 del POTA señala expresamente que:

"Los planes de ordenación del territorio de ámbito subregionaldeterminarán criterios específicos para cada ámbito".

Y así mismo, se ratifica en el párrafo final del apartado 4, quefinaliza indicado:

"En el supuesto de existencia de planes de ordenación delterritorio de ámbito subregional en vigor, los referidos criterios seenmarcarán en las determinaciones y contenidos de éstos".

Por tanto, en realidad la Norma 45 apartado 4.a inciso segundo,es una norma que establece criterios genéricos que limitan loscrecimientos residenciales a los Planes Generales y que resultaaplicable en su integridad en el supuesto de inexistencia dedeterminaciones específicas establecidas por los Planes Subregionalesde Ordenación del Territorio.

Lo que significa que los criterios genéricos de la Norma 45apartado 4.a) inciso segundo del POTA son aplicables estrictamente alos Planes Generales de municipios que no cuenten con PlanesSubregionales, pero en los municipios que cuenten con esa ordenacióny definición de objetivos territoriales supramunicipales específicos, laaplicación de esas limitaciones genéricas debe ser graduada (así loprevé esa Norma 45 del POTA), con la finalidad última de que lasactuaciones de interés subregional definidas y delimitadas en losPlanes Subregionales no se vean imposibilitadas por esas limitacionesgenéricas.

Pues bien, en los Planes Subregionales se identifican ámbitoscomo áreas de oportunidad que tienen por objeto la previsión deactuaciones que vienen a reforzar las relaciones en el ámbitosubregional o bien a cubrir necesidades de carácter supramunicipal.

Estas áreas de oportunidad a los efectos de la Norma 45.4.a incisosegundo del POTA son la expresión de los criterios específicos queincorporan los Planes Subregionales y que tienen el efecto deexcepcionar -justificadamente- las limitaciones genéricas decrecimiento establecidas con carácter general para determinadasactuaciones de interés supramunicipal.

AAssíí lloo hhaa eenntteennddiiddoo llaa pprrooppiiaa CCoonnsseejjeerrííaa ccoommppeetteennttee eenn mmaatteerriiaaddee oorrddeennaacciióónn ddeell tteerrrriittoorriioo yy uurrbbaanniissmmoo.. YY ttaammbbiiéénn hhaa eenntteennddiiddoo qquueeeessee ccrriitteerriioo eess eell aapplliiccaabbllee eenn ssuuppuueessttooss ddee PPllaanneess SSuubbrreeggiioonnaalleessaapprroobbaaddooss ccoonn aanntteerriioorriiddaadd aa llaa eennttrraaddaa eenn vviiggoorr ddeell PPOOTTAA..

La primera cuestión (sobre la no contabilización a los efectos delos límites de la Norma 45 apartado 4.a del POTA los ámbitosdeclarados como áreas de oportunidad por los Planes Subregionales),se resolvió con el contenido del Punto 2 del apartado IV de laInstrucción 1/20007 de la Secretaría General de Ordenación delTerritorio sobre la elaboración y tramitación de los informes deincidencia territorial de los Planes Generales de OrdenaciónUrbanística, que viene a clarificar que cómo se computa el suelourbanizable: "excluyendo los suelos correspondientes ainfraestructuras o dotaciones de incidencia supramunicipal, lascorrespondientes actuaciones urbanísticas previstas en los Planes deOrdenación del Territorio de ámbito subregional y las actuacionesdeclaradas de Interés Autonómico".

La segunda cuestión se resolvió con los acuerdos adoptados porlas diferentes Comisiones Provinciales de Ordenación del Territorio yUrbanismo, e incluso de resoluciones del titular de la Consejeríacompetente correspondientes a PGOU de municipios incluidos enPlanes Subregionales aprobados definitivamente antes de la vigenciadel POTA. Y en lo que respecta al Plan de Ordenación del Territorio deBahía de Cádiz, existe un precedente claro y manifiesto: con ocasiónde la resolución de julio de 2009 de la Comisión Provincial deOrdenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz sobre la Revisión delPGOU de Puerto Real elimina el número de viviendas incluidas en elZERPLA 5 (Marquesado-Barrio Jarana) así como las correspondientesdel área de reserva para uso residencial de El Barrero ; en el conjuntose prevé la construcción de 3.255 viviendas; así mismo se eliminan delcómputo las viviendas existentes de las áreas suburbanizadas ZS-3 yZS-4 y ZS-5 (con una superficie de 2.231.498 m2), así como las zonasconsideradas como urbanas por el Plan Subregional (Jarana-Meadero).


475


44.. EEnn ccoonnsseeccuueenncciiaa,, llaass ÁÁrreeaass ddee OOppoorrttuunniiddaadd MMeettrrooppoolliittaannaassZZEERRPPLLAASS ((ZZoonnaass ddee EEssppeecciiaall RReesseerrvvaa ppaarraa llaa llooccaalliizzaacciióónn ddeeaaccttiivviiddaaddeess eenn llaa AAgglloommeerraacciióónn)) pprrooppuueessttaass ppoorr eell PPllaannSSuubbrreeggiioonnaall ddee llaa BBaahhííaa ddee CCááddiizz eenn rreellaacciióónn ccoonn llaa ccaappaacciiddaaddddee ccrreecciimmiieennttoo qquuee eell PPOOTTAA oottoorrggaa,, ddeebbeenn eenntteennddeerrssee qquuee hhaannddee sseerr eexxcclluuiiddaass ddeell ccóómmppuuttoo ddee ccrreecciimmiieennttoo uurrbbaannoo ttaannttoo eennttéérrmmiinnooss ssuuppeerrffiicciiaalleess ccoommoo ppoobbllaacciioonnaalleess..

Esta cuestión ha sido avalada expresamente para el municipio deEl Puerto de Santa María por el Informe Complementario deIncidencia Territorial emitido por la Secretaría General dePlanificación y Desarrollo Territorial en 2010 para el documentode Aprobación Provisional II. En el citado informe se dictaminaque el contenido del Documento de Aprobación Provisional II dela Revisión - Adaptación del PGOU de El Puerto de Santa Maríaadecua los parámetros del Nuevo Plan General a los límites decrecimiento del POTA, habiéndose constatado así elcumplimiento del condicionado del Informe de Incidencia de 10de octubre de 2007.

55.. Ello implica que eell ttoottaall ddee llaass vviivviieennddaass pprrooppuueessttaass eenn eell áámmbbiittooddee llaa ÁÁrreeaa ddee OOppoorrttuunniiddaadd MMeettrrooppoolliittaannaa ZZEERRPPLLAA 22""CCaannttaarrrraannaass"" nnoo ddeebbee iinntteeggrraarrssee eenn eell ccóómmppuuttoo ddeell ccrreecciimmiieennttoouurrbbaannoo aa eeffeeccttooss ddee ccuummpplliimmiieennttoo ddee llaa NNoorrmmaa 4455 aappaarrttaaddoo 44..aa))iinncciissoo sseegguunnddoo ddeell PPOOTTAA..

Sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado incluidos en ZERPLA 2.

El número máximo de nuevas viviendas propuestas incluidas ensectores del suelo urbanizable sectorizado integrantes del ZERPLA II, (elSUS-01, SUS-02, SUS-03, SUS-04, SUS-05, SUS-06, SUS-07, SUS-08y SUO-28) son 3.978 nuevas viviendas que no contabilizan a efectosde la Norma 45 del POTA.

En Sectores de Suelo Urbano No Consolidado incluidos enZERPLA 2.

Los Sectores de suelo urbano no consolidado incluidos en elámbito del ZERPLA-2 Cantarranas, son: S-SUNC-01, S-SUNC-02 y S-SUNC-03.

Se trata de tres ámbitos, con alto grado de consolidación de laedificación (aproximadamente 35%), con un total de 319 viviendas delas cuales 114 están ya edificadas. Por tanto, las nuevas viviendas son205 viviendas, y por integrarse en la ZERPLA 2, no contabilizarán aefectos de la Norma 45 POTA.

El Área de Reforma Interior incluida en ZERPLA 2.

En la ZERPLA 2, en la tipología de intervención de áreas dereforma interior, sólo se incluye el ARI 02 El Galvecito, que cuenta conuna capacidad de 18 nuevas viviendas, que no contabilizan a efectosde la Norma 45 del POTA

Las Áreas de Regularización incluidas en ZERPLA 2:

Son un total de 11 áreas de regularización, que cuentan con unasuperficie global de 916.153 m2, y de las 895 viviendas posibilitadas,727 ya están edificadas, son sólo 168 las nuevas posibilitadas, y quepor quedar integradas en el ZERPLA 2, estas 168 nuevas viviendas nocontabilizan a efectos de la Norma 445 del POTA.

LLaa rreellaacciióónn ccoonnjjuunnttaa ddee llaass vviivviieennddaass ddee llaass aaccttuuaacciioonneess eenn ssuueelloouurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo iinncclluuiiddaass eenn ZZEERRPPLLAA 22 CCAANNTTAARRRRAANNAASS eess llaassiigguuiieennttee::


476


4. En consecuencia, las Áreas de Oportunidad Metropolitanas ZERPLAS (Zonas de Especial Reserva para la localización de actividades en la Aglomeración) propuestas por el Plan Subregional de la Bahía de Cádiz en relación con la capacidad de crecimiento que el POTA otorga, deben entenderse que han de ser excluidas del cómputo de crecimiento urbano tanto en términos superficiales como poblacionales.

el total de las viviendas propuestas en el ámbito de la Área de Oportunidad Metropolitana ZERPLA 2 “Cantarranas” no debe integrarse en el cómputo del crecimiento urbano a efectos de cumplimiento de la Norma 45 apartado 4.a) inciso segundo del POTA.

SUELO URBANIZABLE VIVIENDAS (RL+VP)

SUS-01 1.053 SUS-02 416 SUS-03 205 SUS-04 122 SUS-05 205 SUS-06 672 SUS-07 705 SUS-08 0,00 SUO-28 600 TOTAL 3.978

La relación conjunta de las viviendas de las actuaciones en suelo urbano no consolidado incluidas en ZERPLA 2 CANTARRANAS es la siguiente:

SUELO URBANO NO CONSOLIDADO

NUEVAS VIVIENDAS VIVIVIENDAS

TOTALES S.SUNC 01 53

205S.SUNC 02 78 S.SUNC 03 74

ARI-02 18 18 ARG-1 15

168

ARG-5 1 ARG-29 32 ARG-30 9 ARG-31 57 ARG-32 5 ARG-33 7 ARG-41 29 ARG-43 6 ARG-44 3 ARG-45 4 TOTAL 391

En consecuencia, el número de nuevas viviendas en el ZERPLA 2 que no contabilizan (en actuaciones de suelo urbanizable sectorizado y urbano no consolidado) son un total de 4.369, resultante de:

la ZERPLA 1 “San José – El Madrugador

Enn ccoonnsseeccuueenncciiaa,, eell nnúúmmeerroo ddee nnuueevvaass vviivviieennddaass eenn eell ZZEERRPPLLAA 22qquuee nnoo ccoonnttaabbiilliizzaann ((eenn aaccttuuaacciioonneess ddee ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee sseeccttoorriizzaaddooyy uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo)) ssoonn uunn ttoottaall ddee 44..336699,, rreessuullttaannttee ddee::

• 3.978 viviendas en SUS.• 205 viviendas en S-SUNC.• 18 viviendas en ARI.• 168 viviendas en ARI y ARG.

En relación a llaa ZZEERRPPLLAA 11 ""SSaann JJoosséé - EEll MMaaddrruuggaaddoorr"", en cuantoactuación de interés supramunicipal también debiera sustraerse delcómputo de crecimiento urbano a efectos de cumplimiento de la citadaNorma 45 apartado 4.a) inciso segundo en lo concerniente a lalimitación de suelo urbanizable, si bien se contabilizan las viviendaspropuestas por la Revisión en los ámbitos de actuación, en la medidaque las directrices de ordenación del POTBC su uso dominante es elde actividades económicas. Por tanto, a efectos de cumplimiento de lalimitación máxima de crecimiento poblacional (que determina elnúmero máximo de nuevas viviendas) de la Norma 45 del POTA, lasviviendas del SUS R-22 Rancho Linares deben contabilizar, así como lasviviendas del SUS 23. No obstante, hay que señalar que en losprimeros avances de la Revisión del POTBC de 2010 ya se incorporaal ZERPLA-1 como un área de oportunidad de usos mixtos (actividadeseconómicas y residenciales).

66.. DDeessddee eell ppuunnttoo ddee vviissttaa ddee iinncciiddeenncciiaa tteerrrriittoorriiaall ttaammppooccooccoonnttaabbiilliizzaann llaass vviivviieennddaass ddeell ÁÁrreeaa tteerrrriittoorriiaall ddee RReesseerrvvaa ddee UUssooddee VViivviieennddaa PPrrootteeggiiddaa ddee LLaa FFlloorriiddaa..

Como se ha explicado, en el Plano de Esquema Director de Usosdel POTBC aparece identificada como zona de reserva de usocon la letra R, el área de La Florida; y según el artículo 55 de laNormativa de éste, se señala que es una zona de reserva para laedificación de viviendas protegidas.

Las viviendas de este ámbito R La Florida son:

1º El sector nº1 del PAU La Florida, se clasifica por estaRevisión como suelo urbanizable ordenado transitorio, conla denominación SUOT R-2 LA FLORIDA 1. Cuenta conun total de 2.413 viviendas posibilitadas, siendo la ofertade viviendas protegidas es de 1.746 viviendas.

2º El sector nº.2 del PAU La Florida, se clasifica como suelourbanizable ordenado, con la denominación SUO R-29 LAFLORIDA-2. Cuenta con n total de 947 viviendas, siendola oferta de viviendas protegidas es de 728 viviendas.

Por tanto, nnoo ccoonnttaabbiilliizzaann aa llooss eeffeeccttooss ddee llaa lliimmiittaacciióónn ddeeccrreecciimmiieennttoo ppoobbllaacciioonnaall ddee llaa NNoorrmmaa 4455 ddeell PPOOTTAA eell ttoottaall ddee 33..336600vviivviieennddaass ddeell ccoonnjjuunnttoo ddee aaccttuuaacciioonneess ddeell ÁÁrreeaa ddee RReesseerrvvaa ddee LLaaFFlloorriiddaa,, ppoorr sseerr uunn áárreeaa ddee ooppoorrttuunniiddaadd tteerrrriittoorriiaall ddee ccaarráácctteerrrreessiiddeenncciiaall ccoonn ddeessttiinnoo aa vviivviieennddaa pprrootteeggiiddaa eenn eell PPOOTTBBCC.. A tal efecto,existe el precedente administrativo del área de reserva de uso de ElBarrero establecida en el POTBC en la Revisión del PGOU de PuertoReal. Ambas cuentan con el mismo carácter y naturaleza.

77. En cuanto a los criterios de contabilización, también resulta uncriterio claro y asentado que nnoo ppuueeddee ccoonnssiiddeerraarrssee iinnccrreemmeennttooppoobbllaacciioonnaall,, yy ppoorr ttaannttoo,, ccoonnttaabbiilliizzaarr ((aa llooss eeffeeccttooss ddee llaa NNoorrmmaa4455 aappaarrttaaddoo 44..aa)) iinncciissoo sseegguunnddoo)) llaass vviivviieennddaass yyaa eexxiisstteenntteess eennllooss áámmbbiittooss ddee llooss ddeessaarrrroollllooss uurrbbaannííssttiiccooss qquuee ssee iinntteeggrraann yy sseeaassuummeenn eenn eell NNuueevvoo PPllaann GGeenneerraall. No pueden contabilizarporque no son viviendas nuevas que sirvan para satisfacerdemanda actual o futura, porque están sirviendo para su destino.

Esta conclusión se deduce claramente de la finalidad de laNorma 45 del POTA y así ha sido interpretada por los órganoscompetentes de la Junta de Andalucía para la aprobación dePlanes Generales adaptados a la LOUA (caso de Jerez de laFrontera, Puerto Real y Marbella entre otros); y así es interpretadaademás en los documentos de los Planes Subregionales que seencuentran en proceso de elaboración y tramitación. La tesiscontraria que defendiera la necesidad de contabilizar lasviviendas existentes objeto de integración, puede enfrentarse a laparadoja de que un municipio no pudiera adoptar medidas parasatisfacer las necesidades de viviendas sociales (VPO) porque lasviviendas irregulares existentes agotasen su límite máximo decrecimiento; y no podría argumentarse para deshacer estaparadoja que el municipio tendría la opción de desconocer ydejar sin regularizar esa problemática urbanística y social de losasentamientos irregulares, porque los Planes Subregionalesimponen la directriz de dar el adecuado tratamiento urbanísticoa las áreas suburbanizadas en las que de forma mayoritaria hayatranscurrido los plazos de reacción disciplinaria.

88.. PPoorr úúllttiimmoo,, ddee llaa NNoorrmmaa 4455 aappaarrttaaddoo 44,, iinncciissoo sseegguunnddoo,, eennrreellaacciióónn ccoonn llaa lliimmiittaacciióónn ddeell ccrreecciimmiieennttoo rreessiiddeenncciiaall ((nnúúmmeerroommááxxiimmoo ddee vviivviieennddaass)) qquueeddaa ppoorr ddiilluucciiddaarr ccóómmoo ddeebbeennccoommppuuttaarr llaass vviivviieennddaass pprrooppuueessttaass eenn aaqquueellllooss áámmbbiittooss qquueepprroovviieenneenn ddeell ppllaanneeaammiieennttoo aanntteerriioorr yy qquuee ssee eennccuueennttrreenn eennpprroocceessoo ddee eejjeeccuucciióónn uurrbbaannííssttiiccaa..

La interpretación realizada hasta la fecha por los órganosautonómicos competentes para la aprobación definitiva de los


477


Planes Generales es la siguiente:

a. Las viviendas propuestas en los ámbitos de suelourbanizable del anterior PGOU deben contabilizar comonuevas viviendas cuando no se haya aprobadodefinitivamente el Plan Parcial. Asimismo contabilizancuando encontrándose aprobado el Plan Parcial, losámbitos no se han gestionado a nivel de ejecución (con laaprobación del Proyecto de Reparcelación y Proyecto deUrbanización). Si se ha aprobado el Plan Parcial y se hanculminado los procesos de transformación, nocontabilizarían como viviendas nuevas si esos desarrolloshan finalizado de cumplimentar sus deberes urbanísticos.

b. Los ámbitos que clasificados como urbanizable noprogramado del PGOU anterior, que cuenten con PAU oPlan de Sectorización aprobado, cuando no cuenten conPlan Parcial aprobado, o contando con éste pero cuya suejecución no se ha iniciado, deben contabilizar. Nocontabilizarán cuando contando con ordenaciónpormenorizada establecida, su ejecución de urbanizaciónha finalizado mereciendo la clasificación de suelo urbano.

c. Respecto a las áreas de reforma interior previstas en losPlanes Generales vigentes, las resoluciones de laComunidad Autónoma sobre aprobación definitiva de losPlanes Generales, adoptan una interpretación más flexibleque la expuesta para el caso de los suelos urbanizablestransitorios, en consideración a las dificultades de gestiónde las operaciones de reforma de la ciudad existente. Enconcreto, respecto a las áreas de reforma interior ounidades de ejecución del suelo urbano no consolidadoprevistas en un PGOU vigente respecto a las cuales, larevisión de dicho Plan no modificara sus determinacionessustantivas, se adopta el criterio de que las viviendas deesas áreas de reforma interior que se mantieneninalterables del PGOU anterior no contabilizarán a efectosde la Norma 45 del POTA. Esta interpretación ha sidoadoptada entre otros, por la Consejería competente enmateria de urbanismo, con ocasión de la aprobacióndefinitiva de la Revisión del PGOU de Jerez de la Fra.

99.. PPuueess bbiieenn,, llaa pprreesseennttee RReevviissiióónn ddeell PPGGOOUU ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaaMMaarrííaa aaddooppttaa llaass ssiigguuiieenntteess ddeecciissiioonneess::

1º. Contabiliza a efectos del cumplimiento de la Norma 45del POTA el total de viviendas previstas en los ámbitos delos suelos considerados como urbanizables transitoriosque no han culminado las labores de ejecución urbanísticapara su consideración como suelos urbanos, salvo que seincluyan en áreas de oportunidad territorial.

Los suelos urbanizables ordenados transitorios que, pesar decontar con Plan Parcial aprobado definitivamente (o en trance de seraprobados definitivamente antes de la entrada en vigor de la presenteRevisión), que no cuentan con las labores de ejecución culminadas,son los siguientes:

En lo que se refiere a las actuaciones del suelo urbanizableordenado transitorio, las reconocidas por esta Revisión que cuentancon contenidos residenciales son las siguientes:

- SUOT R-1 LA INMACULADA PP-CO-3B. AD 27-09-96- SUOT R-2 LA FLORIDA PAU-NO-2 y Plan Parcial-1

AA llooss eeffeeccttooss ddee llaa NNoorrmmaa 4455 ddeell PPOOTTAA ddeebbeenn ccoonnttaabbiilliizzaarr llaass7788 vviivviieennddaass ddeell SSUUOOTT-RR-0022..PPllaann PPaarrcciiaall PPPP..CCOO..33BB.. LLaa IInnmmaaccuullaaddaa..

EEnn ccaammbbiioo,, llaass 22..441133 vviivviieennddaass ddeell SSUUOOTT-RR-22 PPAAUU LLaa FFlloorriiddaa..11,,nnoo ddeebbeenn ccoonnttaabbiilliizzaarr ppoorr ttrraattaarrssee ddee uunn áárreeaa ddee ooppoorrttuunniiddaadd tteerrrriittoorriiaallccoommoo ssee hhaa eexxpplliiccaaddoo ccoonn aanntteerriioorriiddaadd..

Hay que precisar que el PAU -NO3 Las Marías, fue aprobadodefinitivamente el 25 de febrero de 2003, y aunque se asume suordenación, no puede reconocer su carácter transitorio porque no seha iniciado su ejecución urbanística. EEnn ccoonnsseeccuueenncciiaa,, ssee ttrraattaa ccoommoouunn ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee oorrddeennaaddoo SSUUOO RR-33OO LLAASS MMAARRIIAASS ccoonnttaannddoo ccoonn881199 vviivviieennddaass qquuee ssíí ccoonnttaabbiilliizzaann..

22ºº CCoonnttaabbiilliizzaa pplleennaammeennttee llaass vviivviieennddaass ddee aaqquueellllaass áárreeaass ddeerreeffoorrmmaa iinntteerriioorr ddeell PPGGOOUU ddee 11999922 qquuee nnoo ccoonnttaasseenn eennllaa aaccttuuaalliiddaadd ccoonn oorrddeennaacciióónn ppoorrmmeennoorriizzaaddaa eessttaabblleecciiddaaaapprroobbaaddaa ddeeffiinniittiivvaammeennttee oo ccuuaannddoo ééssttaa ssee eessttáápprroocceeddiieennddoo aa ssuu aalltteerraacciióónn..

Por ello, ssee pprroocceeddee aa ccoonnttaabbiilliizzaarr llaass 441177 vviivviieennddaass ddee llaa UUAA-11ddeell AARRIITT ddee LLaa CChhiinnaa,, qquuee aall mmaarrggeenn ddee nnoo iinniicciiaarrssee ssuu eejjeeccuucciióónn,,eessttáá ssiieennddoo oobbjjeettoo ddee aalltteerraacciióónn ssuu oorrddeennaacciióónn ppoorrmmeennoorriizzaaddaa..


478


33ºº NNoo ccoonnttaabbiilliizzaa aaqquueellllaass áárreeaass ddee rreeffoorrmmaa iinntteerriioorr ddeellPPGGOOUU ddee 11999922 qquuee eenn llaa aaccttuuaalliiddaadd ccuueennttaann ccoonn ssuuoorrddeennaacciióónn ppoorrmmeennoorriizzaaddaa ccoommpplleettaammeennttee eessttaabblleecciiddaappoorr hhaabbeerrssee aapprroobbaaddoo ddeeffiinniittiivvaammeennttee ssuu EEssttuuddiioo ddeeDDeettaallllee oo//yy PPllaann EEssppeecciiaall,, qquuee llaa pprreesseennttee RReevviissiióónnrreessppeeccttaa eenn ssuuss ddeetteerrmmiinnaacciioonneess bbáássiiccaass ddee oottoorrggaammiieennttooddee eeddiiffiiccaabbiilliiddaadd,, uussooss yy nnúúmmeerroo ddee vviivviieennddaass,, yy qquuee sseeeennccuueennttrraann ccoonn uunn mmaarrccoo ddee rreeffeerreenncciiaa aassuummiiddoo ppaarraaddeessaarrrroollllaarr ssuu llaabboorr ddee eejjeeccuucciióónn uurrbbaannííssttiiccaa,, qquuee ssee hhaaiinniicciiaaddoo..

En consecuencia, es un criterio más restrictivo que el asumidopor los órganos urbanísticos autonómicos que simplemente exigen elmantenimiento de las condiciones básicas de las áreas de reformainterior de los Planes Generales objeto de revisión, aún cuando éstosno cuenten con la ordenación pormenorizada establecida.

Respecto a estos desarrollos del suelo urbano no consolidado enrégimen transitorio se trata de ámbitos en procesos de ejecución, y portanto, en una proceso dinámico, de progresiva transformación.

Pues bien, en aplicación de este 3º criterio el presentedocumento de la Revisión del PGOU no contabiliza las siguientesviviendas previstas en ámbitos de áreas de reforma interior queprovienen del PGOU de 1992, que cuentan con ordenaciónpormenorizada establecida y asumida por la presente Revisión, que seencuentran en proceso de ejecución urbanística:

- ARIT 01Caja de Aguas (PERI CC-17).- ARIT02 de Santa Clara (PERI).- ARIT 03 de Jardín de Cano II.- ARIT 05 Gaonera (ED.CC-13).

1100.. PPoorr ttaannttoo,, eell nnúúmmeerroo ttoottaall ddee nnuueevvaass vviivviieennddaass ccoommppuuttaabblleess aa lloosseeffeeccttooss ddee llaa lliimmiittaacciióónn ddee ccrreecciimmiieennttoo rreessiiddeenncciiaall rreellaacciioonnaaddooccoonn llaa ppoobbllaacciióónn eess eell ssiigguuiieennttee::

Viviendas en ARI:

Del número máximo de nuevas viviendas propuestas (668viviendas), las incluidas en estas áreas integrantes del ZERPLA II, que esel ARI-02 El Galvecito, son 18 nuevas viviendas. En consecuencia, lasviviendas contabilizables de las áreas de reforma interior de suelourbano no consolidado a efecto Norma 45 POTA, son 650 viviendas.


479


10. Por tanto, el número total de nuevas viviendas computables a los efectos de la limitación de crecimiento residencial relacionado con la población es el siguiente:

ARI Viviendas Nuevas

ARI-01 119 ARI-02 18 ARI-05 1 ARI-06 70

ARI-07 116

ARI-08 219 ARI-10 53 ARI-13 58 ARI-14 14 TOTAL 668

10. Por tanto, el número total de nuevas viviendas computables a los efectos de la limitación de crecimiento residencial relacionado con la población es el siguiente:

ARI Viviendas Nuevas

TOTAL 668

Actuaciones en ARI :

Total viviendas nuevas en ARI 668

Viviendas no contabilizables por inclusión ZERPLA 2: ARI-02

18

Nº de Viviendas contabilizables en ARI: 650

Viviendas Nuevas en Sectores de SUNC:

Los Sectores de suelo urbano no consolidado incluidos en elámbito del ZERPLA-2 Cantarranas, son: S-SUNC-01, S-SUNC-02 y S-SUNC-03. Las nuevas viviendas de estos tres ámbitos son 205viviendas, y por integrarse en la ZERPLA 2, no contabilizarán a efectosde la Norma 45 POTA.

Por tanto, en los Sectores de SUNC, contabilizan 866 nuevasviviendas.

EEnn rreessuummeenn,, eell ssuummaattoorriioo ddee vviivviieennddaass ccoonnttaabbiilliizzaabblleess aa eeffeeccttoossddeell ccuummpplliimmiieennttoo ddee llaa NNoorrmmaa 4455 ddeell PPOOTTAA eess eell ssiigguuiieennttee::

- EEnn áárreeaass ddee rreeffoorrmmaa iinntteerriioorr ccoonn ffiinneess ddee rreennoovvaacciióónn ((AARRII))::665500 vviivviieennddaass ccoommppuuttaabblleess..

- EEnn llaass áárreeaass ddee rreegguullaarriizzaacciióónn ((AARRGG)):: 668811 vviivviieennddaassccoommppuuttaabblleess..

- EEnn llooss SSeeccttoorreess ddee SSuueelloo UUrrbbaannoo NNoo CCoonnssoolliiddaaddoo:: 886666vviivviieennddaass ccoommppuuttaabblleess..

- EEnn llooss SSeeccttoorreess ddee SSuueelloo UUrrbbaanniizzaabblleess sseeccttoorriizzaaddoo ((SSUUSS)) yyoorrddeennaaddoo ((SSUUOO)):: 88..222200 vviivviieennddaass ccoommppuuttaabblleess..

- EEnn llooss ssuueellooss uurrbbaanniizzaabblleess oorrddeennaaddooss ttrraannssiittoorriiooss:: 7788vviivviieennddaass ccoommppuuttaabblleess..

- EEnn llaass áárreeaass ddee rreeffoorrmmaa iinntteerriioorr ttrraannssiittoorriiaass nnoo eejjeeccuuttaaddaass::441177 vviivviieennddaass

PPoorr ttaannttoo,, llooss rreessuullttaaddooss gglloobbaalleess ssoonn llooss ssiigguuiieenntteess::

- TToottaall NNuueevvaass VViivviieennddaass ccoommppuuttaabblleess eenn DDeessaarrrroolllloossPPrrooggrraammaaddooss ddee llaa RReevviissiióónn:: 1100..441177 vviivviieennddaass..

- TToottaall NNuueevvaass VViivviieennddaass ccoommppuuttaabblleess eenn DDeessaarrrroolllloossttrraannssiittoorriiooss aassuummiiddooss:: 449955 vviivviieennddaass

- TToottaall NNuueevvaass VViivviieennddaass CCoommppuuttaabblleess ddee llaa RReevviissiióónn::1100..991122 VVIIVVIIEENNDDAASS..

Si bien, realmente las viviendas programadas son 116 menos enla medida que el ARI 07 RENFE se encuentra fuera de programa.

LLaa lliimmiittaacciióónn ddeerriivvaaddaa ddee eessttaa NNoorrmmaa 4455 aappaarrttaaddoo 44..aa)) iinncciissoosseegguunnddoo ddeell PPOOTTAA ssoobbrree nnuueevvoo ccrreecciimmiieennttoo rreessiiddeenncciiaall pprrooppuueessttooaapplliiccaaddaa aall mmuunniicciippiioo ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa,, eessttaabblleecceenn uunnmmááxxiimmoo ddee 1111..335555 nnuueevvaass vviivviieennddaass..

PPoorr ttaannttoo,, llaa pprreesseennttee pprrooppuueessttaa ddee eessttaa RReevviissiióónn ddeell PPGGOOUU ddeeEEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa ddee ccrreecciimmiieennttoo rreessiiddeenncciiaall ssee aajjuussttaa aa llaalliimmiittaacciióónn iimmppuueessttaa ppoorr llaa NNoorrmmaa 4455 aappaarrttaaddoo 44..aa)) iinncciissoo sseegguunnddoo ddeellPPOOTTAA,, ppoorrqquuee llaa cciiffrraa ddee 1100..991122 ssee ssiittúúaa ppoorr ddeebbaajjoo ddeell llíímmiittee mmááxxiimmooddee 1111..335555 nnuueevvaass vviivviieennddaass..

SSii aa llaass 1100..991122 vviivviieennddaass qquuee ccoonnttaabbiilliizzaann,, ssee ssuummaann llaassvviivviieennddaass qquuee nnoo ccoonnttaabbiilliizzaann ((44..336699 vviivviieennddaass eenn ZZEERRPPLLAA 22 yy 33..336600ddeell áárreeaa ddee RReesseerrvvaa ddee LLaa FFlloorriiddaa)),, llaa ooffeerrttaa ttoottaall ddee llaa RReevviissiióónn eess ddee1188..664411 nnuueevvaass vviivviieennddaass,, qquuee rreepprreesseennttaa uunnaa ooffeerrttaa ssuuffiicciieennttee ppaarraa uunnppeerrííooddoo ddee 1122 aaññooss..

De estas viviendas, 5.597 se corresponden a ámbitos quecuentan ya con la consideración de suelos transitorios, o bien, cuentancon ordenación pormenorizada. En concreto:

• 2.413 viviendas en SUOT La Florida 1;• 947 viviendas en SUO La Florida 2;• 819 viviendas en SUO Las Marías.• 417 viviendas en ARIT La China.• 78 viviendas en SUOT La Inmaculada.• 923 viviendas en SUO 20 Camino Juncal.


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SECTOR Viviendas Nuevas

S-SUNC-R1 53

S-SUNC-R2 78

S-SUNC-R3 74

S-SUNC-R4 137

S-SUNC-R5 103

S-SUNC-R7 18

S-SUNC-R11 144

S-SUNC-R12 23

TOTAL 1.071Viviendas no

contabilizables ZERPLA 205

En resumen, el sumatorio de viviendas contabilizables a efectos del cumplimiento de la Norma 45 del POTA es el siguiente:

En áreas de reforma interior con fines de renovación (ARI): 650 viviendas computables.

En las áreas de regularización (ARG): 681 viviendas computables.

En los Sectores de Suelo Urbano No Consolidado: 866 viviendas computables.

En los Sectores de Suelo Urbanizables sectorizado (SUS) y ordenado (SUO): 8.220 viviendas computables.

En los suelos urbanizables ordenados transitorios: 78 viviendas computables.

En las áreas de reforma interior transitorias no ejecutadas: 417 viviendas

Por tanto, los resultados globales son los siguientes:

Asimismo, las viviendas 1.260 viviendas del SUS Rancho Linares,las 1.161 viviendas del SUS El Casino y las 144 viviendas del SUNC ElPoblado de Doña Blanca, se corresponden con expedientes deInnovación del PGOU de 1992, en trance de aprobación definitiva,que esta Revisión incorpora. Por tanto, estas viviendas, conjuntamentecon las citadas 5.597 viviendas, da un resultado final 8.162 viviendasque se corresponden con desarrollos comprometidos. PPoorr ttaannttoo,, eellnnúúmmeerroo rreeaall ddee nnuueevvaass vviivviieennddaass pprrooppuueessttaass ppoorr vveezz pprriimmeerraa ppoorr uunnppllaanneeaammiieennttoo ggeenneerraall eess ddee ((1188..664411 - 88..116622)) 1100..447799..

9.3.4. LA LIMITACIÓN SUPERFICIAL DE LA PROPUESTA DECRECIMIENTO URBANO DERIVADA DE LA NORMA45 POTA EN SU APARTADO 4.A) INCISO TERCERO.SU APLICACIÓN A LA REVISIÓN DEL PGOU DE ELPUERTO DE SANTA MARÍA.

La segunda limitación establecida por la Norma 45 POTA en suapartado 4.a) inciso tercero, es la concerniente al crecimiento máximosuperficial de las categorías de suelo urbanizable ordenado ysectorizado. Esta limitación se instrumenta en relación al suelo urbanoexistente, en el sentido de que "con carácter general no se admitiráncrecimientos que supongan incrementos de suelo urbanizablesuperiores al suelo urbano existente".

Cuál es el alcance de esta limitación sobre el crecimiento delsuelo urbanizable con delimitación sectorial?

Como cuestión previa, es preciso aclarar que el Consejo deGobierno ha modulado el porcentaje de crecimiento poblacional enfunción de la población de referencia del Municipio (DisposiciónAdicional Segunda apartado 2). En cualquier caso, para la escala delmunicipio de El Puerto de Santa María, los porcentajes son losordinarios establecidos en la Norma 45 del POTA.

11.. EEnn pprriimmeerr lluuggaarr,, aa llooss eeffeeccttooss ddeell ccáállccuulloo ddee llaa pprreesseenntteelliimmiittaacciióónn ssuuppeerrffiicciiaall ddee llaa NNoorrmmaa 4455 ddeell PPOOTTAA,, ssee eexxcclluuyyeenn llaassssuuppeerrffiicciieess ddee llooss ssuueellooss ccllaassiiffiiccaaddooss ccoommoo uurrbbaanniizzaabblleessccoorrrreessppoonnddiieenntteess aa llaass ccaatteeggoorrííaass ddee nnoo sseeccttoorriizzaaddoo..

Este criterio es lógico, porque el suelo urbanizable nosectorizado, hasta tanto se apruebe su Plan de Sectorización,mantiene el régimen aplicable del suelo no urbanizable. Portanto, será con ocasión de la pretensión de aprobar su Plan deSectorización, cuando estos terrenos deban computar a efectosde esta limitación.

Así lo confirma el criterio de la Instrucción 1/2007 de laSecretaría General de Ordenación del Territorio sobre laelaboración y tramitación de los informes de Incidencia Territorialde los Planes Generales de Ordenación Urbanística (ApartadoIV.2.A.b), al declarar que "se exceptuarán (del cómputo) lossuelos urbanizables no sectorizados que prevean su sectorizacióncon posterioridad a los primeros ocho años desde la aprobacióndefinitiva del Plan"

22.. EEnn sseegguunnddoo lluuggaarr,, yy ppoorr ccoonnttrraappoossiicciióónn aa llaa pprriimmeerraa ccoonncclluussiióónn,,ccoommppuuttaann llooss ssuueellooss uurrbbaanniizzaabbllee eenn llaass ddooss ccaatteeggoorrííaass qquueeiimmpplliiccaann ddeelliimmiittaacciióónn sseeccttoorriiaall:: eell ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee oorrddeennaaddoo yyeell ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee sseeccttoorriizzaaddoo..

Esta conclusión es lógica: estas dos categorías son las que elPlan General habilita para la transformación urbanística en laclase de suelo urbanizable.

Ahora bien, hay que precisar que a los efectos del cómputo, secontabilizan tanto la superficie de los sectores de suelo urbanizablesectorizado u ordenado, como la de los sistemas generales incluidos oadscritos a ellos a efectos de gestión urbanística.

33.. EEnn tteerrcceerr lluuggaarr,, eell DDeeccrreettoo 1111//22000088,, eessttaabblleeccee eenn ssuu DDiissppoossiicciióónnAAddiicciioonnaall SSeegguunnddaa aappaarrttaaddoo 11,, qquuee nnoo ccoommppuuttaann eenn eell llíímmiitteeddeell ccrreecciimmiieennttoo ssuuppeerrffiicciiaall ddee ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee llooss ssuueelloossddeessttiinnaaddooss aa aaccttiivviiddaaddeess pprroodduuccttiivvaass ((llíímmiittee ddeell 4400%% rreessppeeccttoo aallssuueelloo uurrbbaannoo)).. PPoorr ttaannttoo llooss ssuueellooss uurrbbaanniizzaabblleess ccoonn ddeessttiinnoo aauussoo gglloobbaall ddee aaccttiivviiddaaddeess eeccoonnóómmiiccaass ssee eexxcclluuiirráánn ddee llaalliimmiittaacciióónn ssuuppeerrffiicciiaall ddeell ccrreecciimmiieennttoo uurrbbaannííssttiiccoo..

En este sentido, la Disposición Adicional Segunda del Decreto,realiza una apuesta por favorecer aquellos desarrollosencaminados al establecimiento de actividades económicas, quefomentan la diversificación de la base económica de losmunicipios andaluces. Hay que clarificar que esta exención delos suelos industriales opera sólo para el cómputo delcrecimiento, es decir, para el límite de los nuevos suelosurbanizables propuestos, pero en cambio, sí se computarían lossuelos industriales que formen parte del suelo urbano delmunicipio para determinar la superficie de referencia sobre laque aplicar el límite del 40% del suelo urbanizable destinado ausos diferentes del industrial.

EEnn ccoonncclluussiióónn,, eenn aapplliiccaacciióónn ddee eessttee ccrriitteerriioo,, eess pprreecciissoorreeccoonnoocceerr qquuee eenn pprriinncciippiioo ccoommppuuttaann ttooddooss llooss sseeccttoorreess ccoonn uussoo


481


rreessiiddeenncciiaall,, ttuurrííssttiiccoo,, oo mmiixxttoo:: rreessiiddeenncciiaall-ttuurrííssttiiccoo yy rreessiiddeenncciiaall-sseerrvviicciioosstteerrcciiaarriiooss.. YY qquuee nnoo ccoommppuuttaann llooss sseeccttoorreess ddee ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee((sseeccttoorriizzaaddoo uu oorrddeennaaddoo)) qquuee ccuueenntteenn ccoonn uussoo gglloobbaall ddee aaccttiivviiddaaddeesseeccoonnóómmiiccaass..

PPoorr ttaannttoo,, nnoo ddeebbeenn ccoonnttaabbiilliizzaarrssee ccoommoo ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee aa lloosseeffeeccttooss ddee llaa NNoorrmmaa 4455..44.. aa)) iinncciissoo sseegguunnddoo,, llooss ssiigguuiieenntteess áámmbbiittooss::

En este apartado no se incluye el SUS-23, aun cuando cuentacon usos mixtos (50% residencial, 50% usos productivos).

SSii bbiieenn,, ttaammbbiiéénn ddeebbeenn eexxcclluuiirrssee llooss ssiisstteemmaass ggeenneerraalleess aaddssccrriittoossaa eessttooss sseeccttoorreess eenn llaass áárreeaass ddee rreeppaarrttoo::

Es preciso clarificar que los sectores SUS 24, y SUS-25, nocontabilizarían además, por otra razón: se encuentran incluidos en elámbito de la ZERPLA-1 San José-El Madrugador,

44.. LLaa ccoonnttaabbiilliizzaacciióónn ddee llooss ssuueellooss uurrbbaanniizzaabblleess ttrraannssiittoorriiooss..

Cuestión diferente es la consideración de los suelos urbanizablestransitorios. ¿Cómo computan los suelos urbanizablesordenados transitorios del Plan General anterior?

Desde el punto de vista de una interpretación literal la Norma45.4.a) del POTA dispone "con carácter general no se admitiráncrecimientos que supongan incrementos de suelo urbanizablesuperiores al suelo urbano existente".

Desde una interpretación literal podría argumentarse que lossuelos urbanizables que representan actuaciones transitorias del

PGOU anterior no suponen incrementos de suelo urbanizable,porque ya están clasificados como tal. Pero la finalidad de laNorma 45 del POTA es establecer limitaciones al conjunto deactuaciones de transformación habilitadas por el planeamientogeneral; y por ello, los suelos urbanizables transitorios de unPGOU anterior que cuenten con planeamiento parcial aprobadodefinitivamente son a los efectos del artículo 47 de la LOUA,suelos urbanizable ordenados, y por tanto equiparables a lossuelos clasificados con esa categoría de ordenados por vezprimera y directamente por el Nuevo Plan General; sólo cuandoha comenzado la ejecución urbanística podría argumentarse queen realidad se trata de actuaciones transitorias en proceso deejecución.

Por tanto, ddeebbeenn ccoonnttaabbiilliizzaarrssee íínntteeggrraammeennttee aaqquueellllooss sseeccttoorreessddee ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee oorrddeennaaddoo qquuee pprroovveenniieenntteess ddeell PPGGOOUUaanntteerriioorr qquuee ccuueenntteenn eexxcclluussiivvaammeennttee ccoonn ssuu oorrddeennaacciióónnppoorrmmeennoorriizzaaddaa eessttaabblleecciiddaa..

Más dificultades entraña establecer los límites de cómputo enaquellas actuaciones en las que su proceso de ejecución se hainiciado, porque éstas son actuaciones dinámicas que llegado unmomento pueden alcanzar el reconocimiento de suelo urbano porejecución de la obra urbanizadora. En esta situación a su vez existe unapluralidad de circunstancias.

Pues bien, respecto a esta cuestión habrá que estimar que existendos situaciones claras:

a. Que contabilizará como suelo urbanizable aquel sector(transitorio) de suelo urbanizable del PGOU anterior que cuentecon planeamiento de desarrollo aprobado (que establezca suordenación pormenorizada) y su proceso de ejecución no hacomenzado.

b. Que contabilizará como suelo urbano aquel sector (transitorio)de suelo urbanizable del PGOU anterior que cuente conplaneamiento de desarrollo aprobado (que establezca suordenación pormenorizada) y su proceso de ejecución hafinalizado completamente o bien sin haber finalizado, su gradode ejecución es tal (por contar con las infraestructuras básicasmaterializadas) que habilita al otorgamiento de licencias deedificación simultáneas.


482


En conclusión, en aplicación de este criterio, es preciso reconocer que en principio computan todos los sectores con uso residencial, turístico, o mixto: residencial-turístico y residencial-servicios terciarios. Y que no computan los sectores de suelo urbanizable (sectorizado u ordenado) que cuenten con uso global de actividades económicas.

Por tanto, no deben contabilizarse como suelo urbanizable a los efectos de la Norma 45.4. a) inciso segundo, los siguientes ámbitos:

SECTOR SUP

SUS 24 272.706 SUS 25 325.936 SUS 26 118.510 SUS 27 345.661 TOTAL 1.062.813

Si bien, también deben excluirse los sistemas generales adscritos a estos sectores en las áreas de reparto:

4. La contabilización de los suelos urbanizables transitorios.

En conclusión, en aplicación de este criterio, es preciso reconocer que en principio computan todos los sectores con uso residencial, turístico, o mixto: residencial-turístico y residencial-servicios terciarios. Y que no computan los sectores de suelo urbanizable (sectorizado u ordenado) que cuenten con uso global de actividades económicas.

Por tanto, no deben contabilizarse como suelo urbanizable a los efectos de la Norma 45.4. a) inciso segundo, los siguientes ámbitos:

SECTOR SUP

TOTAL 1.062.813

Si bien, también deben excluirse los sistemas generales adscritos a estos sectores en las áreas de reparto:

Sectores Productivos y sistemas generales adscritos:

Sectores usos productivos: 1.062.813,00

Sistemas generales adscritos: 352.088,00

TOTAL sectores y sistemas generales productivos: 1.414.901,00

4. La contabilización de los suelos urbanizables transitorios.

55.. EEnn qquuiinnttoo lluuggaarr,, eenn eell ccóómmppuuttoo ddeell ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee ccoonnddeelliimmiittaacciióónn sseeccttoorriiaall ((sseeccttoorriizzaaddoo uu oorrddeennaaddoo)) ssee eexxcclluuyyeenn lloossáámmbbiittooss ddee llooss sseeccttoorreess ccoorrrreessppoonnddiieenntteess aa llaass aaccttuuaacciioonneesspprreevviissttaass eenn llooss PPllaanneess ddee OOrrddeennaacciióónn ddeell TTeerrrriittoorriioo ddee áámmbbiittoossuubbrreeggiioonnaall yy llaass aaccttuuaacciioonneess ddeeccllaarraaddaass ddee iinntteerrééss aauuttoonnóómmiiccoo..

Ya se ha argumentado que los criterios genéricos de la Norma45 apartado 4.a) inciso segundo del POTA pueden sergraduados por las actuaciones de interés subregional definidas ydelimitadas en los Planes Subregionales, afín de que no se veanimpedidas por esas limitaciones genéricas.

Por tanto, las áreas de oportunidad (sean de contenidoresidencial, productivas o de dinamización turísticas) previstas enlos Planes Subregionales no contabilizan a los efectos de lalimitación de crecimiento superficial a los efectos de la Norma45.4.a inciso segundo del POTA y representa uno de los criteriosespecíficos que incorporan los Planes Subregionales.

Como se adelantó este criterio ha sido asumido por laConsejería competente en materia de ordenación del territorio yurbanismo, al establecer como criterio (del Apartado IV.2.A.b dela Instrucción 1/2007 de la Secretaría General de Ordenacióndel Territorio sobre la elaboración y tramitación de los informesde Incidencia Territorial de los Planes Generales de OrdenaciónUrbanística) que "en el cómputo del suelo urbanizable (…)excluyendo (…), las correspondientes actuaciones urbanísticasprevistas en los Planes de Ordenación del Territorio de ámbitosubregional y las actuaciones declaradas de InterésAutonómico".

Y también dicha Consejería ha entendido que ese criterio es elaplicable en supuestos de Planes Subregionales aprobados conanterioridad a la entrada en vigor del POTA. Así como enrelación con los Planes Subregionales surgidos con posterioridada la aprobación del POTA.

En consecuencia,

11ºº NNoo ccoonnttaabbiilliizzaann llooss sseeccttoorreess ddee ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee sseeccttoorriizzaaddoo yyssiisstteemmaass ggeenneerraalleess aaddssccrriittooss aa llooss mmiissmmooss qquuee ssee iinntteeggrraann eenn llaaZZEERRPPLLAA 22 CCAANNTTAARRRRAANNAA,, qquuee ssuuppoonneenn uunnaa ssuuppeerrffiicciiee ttoottaall ddee33..995555..887711 mm22..

Estos sectores el suelo urbanizable sectorizado integrantes delZERPLA II, son el SUS-01, SUS-02, SUS-03, SUS-04, SUS-05, SUS-06,SUS-07, SUS-08 y SUO-28, cuya superficie, incluida los sistemasgenerales adscritos, no contabilizan a efectos de la limitaciónsuperficial de la Norma 45 del POTA apartado 4.a) inciso tercero.

22ºº NNoo ccoonnttaabbiilliizzaann llooss sseeccttoorreess ddee ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee oorrddeennaaddoo yyttrraannssiittoorriioo,, iinncclluuiiddooss eenn eell ÁÁrreeaa ddee RReesseerrvvaa ddee UUssoo ddee VViivviieennddaaPPrrootteeggiiddaa ddee LLaa FFlloorriiddaa::

33ºº NNoo ccoonnttaabbiilliizzaann llooss sseeccttoorreess ddee ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee sseeccttoorriizzaaddooiinncclluuiiddooss eenn llaa ZZEERRPPLLAA-11 SSaann JJoosséé-EEll MMaaddrruuggaaddoorr::


483


1º) No contabilizan los sectores de suelo urbanizable sectorizado y sistemas generales adscritos a los mismos que se integran en la ZERPLA 2 CANTARRANA, que suponen una superficie total de 3.955.871 m2.

SECTOR SUP

SUS 01 554.098 SUS 02 218.525 SUS 03 91.434

SUS 04 54.434

SUS 05 91.155

SUS 06 300.607

SUS 07 352.446

SUS 08 281.874

SUO 28 1.554.390

TOTAL 3.498.963

Sectores y Sistemas Generales ZERPLA 2 POTBC:

Sectores del SUS 01 al SUS 08 y SUS 28 y sistemas 3.498.963,00

SSGG ADSCRITOS SUS ZERPLA 2 456.908,00

TOTAL 3.955.871,00

2º) No contabilizan los sectores de suelo urbanizable ordenado y transitorio, incluidos en el Área de Reserva de Uso de Vivienda Protegida de La Florida: Sectores área reserva La Florida del POTBC:

Sector Plan Parcial 1 del PAU La Florida 497.747,00

Sector Plan Parcial 2 del PAU La Florida 173.028,00

Total área reserva La Florida: 670.775,00

3º) No contabilizan los sectores de suelo urbanizable sectorizado incluidos en la ZERPLA-1 San José-El Madrugador:

SECTOR SUP

TOTAL 921.378,00

SECTOR SUP

TOTAL 322.736

6. En sexto lugar, la limitación superficial del suelo urbanizable con delimitación sectorial (sectorizado u ordenado) se establece en relación con “el suelo urbano existente”.


SECTOR SUPSUS-22 241.500,00 SUS 23 81.236,00 SUS 24 272.706,00 SUS 25 325.936,00 TOTAL 921.378,00

SECTOR SUP

TOTAL 322.736


No obstante, como quiera que los sectores SUS-24 y S U S -25, ya fueron excluidos de la contabilización, por tratarse de sectorescon usos productivos, las dos superficies de sectores que quedarían porcontabilizar serían el SUS-22 y el SUS-23:

Además los sectores SUS 23 (uso mixto) y los sectores SUS 24, ySUS-25, no contabilizan por otra razón, en la medida que son sectorescon usos productivos (industriales, logísticos, servicios avanzados, etc).

66.. EEnn sseexxttoo lluuggaarr,, llaa lliimmiittaacciióónn ssuuppeerrffiicciiaall ddeell ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee ccoonnddeelliimmiittaacciióónn sseeccttoorriiaall ((sseeccttoorriizzaaddoo uu oorrddeennaaddoo)) ssee eessttaabblleeccee eennrreellaacciióónn ccoonn ""eell ssuueelloo uurrbbaannoo eexxiisstteennttee""..

El concepto de "suelo urbano existente" no puede entenderseque se refiera al suelo urbano existente en el PGOU anterior; esel suelo que merezca la clasificación de urbano conforme alartículo 45 de la LOUA en el momento de formularse el nuevoplaneamiento general que debe someterse al criterio del POTA.Así la Instrucción 1/2007 de la Secretaría General deOrdenación del Territorio señala que "el suelo urbano existentese equiparará a la clasificación de suelo urbano por aplicacióndel artículo 45 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre".

Pues bien a continuación se va a realizar la justificación delcumplimiento de esta segunda limitación de la Norma 45.4.a)inciso segundo del POTA conforme a las reglas de cómputoantes expuestas.

1º Lo primero que hay que verificar cuál es llaa ssuuppeerrffiicciiee bbaasseeddee ssuueelloo uurrbbaannoo eexxiisstteennttee,, eess ddeecciirr llaa ssuuppeerrffiicciiee ddee tteerrrreennoossqquuee mmeerreeccee eell rreeccoonnoocciimmiieennttoo ddee ssuueelloo uurrbbaannoo eenn eellpprroocceessoo ddee eessttaa rreevviissiióónn ddeell ppllaanneeaammiieennttoo ggeenneerraall,, yyaa sseeaaeenn llaa ccaatteeggoorrííaa ddee ccoonnssoolliiddaaddoo oo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo..

SSuuppeerrffiicciiee ddee ssuueelloo uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo ddee ccaarráácctteerrttrraannssiittoorriioo..


484



SECTOR SUP

TOTAL 921.378,00

SECTOR SUPSUS-22 241.500 SUS 23 81.236 TOTAL 322.736


la superficie base de suelo urbano existentela superficie de terrenos que merece el reconocimiento de suelo urbano en el proceso

de esta revisión del planeamiento general, ya sea en la categoría de consolidado o no consolidado.

Superficie de suelo urbano en la categoría de consolidación por la urbanización

15.675.409

Superficie de suelo urbano no consolidado de carácter transitorio.

Áreas de Reforma Interior Transitorias

Áreas de Regularización Transitorias

la superficie base de suelo urbano existentela superficie de terrenos que merece el reconocimiento de suelo urbano en el proceso

de esta revisión del planeamiento general, ya sea en la categoría de consolidado o no consolidado.

Superficie de suelo urbano en la categoría de consolidación por la urbanización

Superficie de suelo urbano no consolidado de carácter transitorio.

Áreas de Reforma Interior Transitorias 281.383ARIT 01Caja de Aguas (PERI CC-17): 30.000 ARIT02 de Santa Clara (PERI): 11.111 ARIT 03 de Jardín de Cano II: 12.149 ARIT 04 Santa Catalina 73.000 ARIT 07 Plaza de los Jazmines: 10.123 ARIT 06 La China 1 y 2 (S-CO.10): 145.000

Áreas de Regularización Transitorias 694.400,00ARGT-01 Arenas Cárdenas (S-NO-8): 94.200 ARGT-02 La Caridad (S-NO-3): 297.000 ARGT03 La Valenciana (S-NO-3): 169.600 ARGT-04 Los Romanos (PERI-NO-5): 41.000 ARGT-05 ROMPESERONES 65.800 ARGT-06 SERONES 26.800

Sectores de Suelo Urbano No Consolidado Transitorios:

305.133

SUNCT 02. PAU Vistahermosa 234.923

SUNCT 01 Plan Parcial Bahía Blanca 70.210

Superficie de las áreas de reforma interior (suelo urbano no consolidado) propuestas por la Revisión:

Superficie Total ARI: 571.491

Superficie de los sectores suelo urbano no consolidado propuestas por la Revisión:

Total: Sectores en SUNC: 868.987

La superficie de las áreas de regularización (suelo urbano no consolidado) propuestas por la Revisión:

Total áreas de regularización (ARG): 4.390.063

Superficie de las áreas de incremento de aprovechamientos (suelo urbano no consolidado) propuestas:

AIA 16.109

La superficie de las actuaciones urbanísticas dotacionales no integradas (suelo urbano no consolidado) propuestas por la Revisión:

AA SUNC 232.031

TOTAL SUELO URBANO: 23.035.006

Así mismo, debe incluirse la superficie de aquellos sistemasgenerales adscritos o asimilados. En este sentido el artículo 45 de laLOUA posibilita que determinados sistemas generales por su caráctersingular e incidencia supramunicipal pueden quedar excluidos de laclasificación, si el planeamiento general lo estima oportuno, si biendebe éste referenciar la clase y categoría de suelo a efectos de gestión,y en su caso de adquisición.

Por tanto, al igual que señala la Instrucción 1/2007 de laSecretaría General que en el cómputo del crecimiento superficialdeben quedar incluidos los sectores y los sistemas generales incluidoso adscritos, debe igualmente en la superficie tomada como referenciadel suelo urbano incorporarse los sistemas generales adscritos yasimilados. En este caso, la superficie del sistema general portuario, sinclasificación urbanística, debe ser asimilado al suelo urbano por sucarácter de suelo urbanizado con destino a actividades productivasportuarias.

LLaa NNoorrmmaa 4455 ddeell PPOOTTAA eessttaabblleeccee qquuee nnoo ppuueeddeenn pprreevveerrsseeccrreecciimmiieennttooss ddee ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee sseeccttoorriizzaaddoo yy oorrddeennaaddoo qquuee ssuuppeerreeeell 4400%% ddee llaa ssuuppeerrffiicciiee ddeell ssuueelloo uurrbbaannoo..

LLaass ssuuppeerrffiicciieess ddee ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee oorrddeennaaddoo,, sseeccttoorriizzaaddoo yyttrraannssiittoorriiooss ddee llaass aaccttuuaacciioonneess pprreevviissttaass eenn llaa RReevviissiióónn ddeell PPGGOOUU ddee EEllPPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa ssoonn::


485


Sistemas Generales Singulares sin clasificación, asimilados al suelo urbano

Puerto comercial margen derecha 140.166 Puerto comercial margen izquierda 986.124

Sistema General Portuario: 1.126.290

TOTAL SUELO URBANO CON SISTEMA PORTUARIO:

24.161.296

La Norma 45 del POTA establece que no pueden preverse crecimientos de suelo urbanizable sectorizado y ordenado que supere el 40% de la superficie del suelo urbano.

Las superficies de suelo urbanizable ordenado, sectorizado y transitorios de las actuaciones previstas en la Revisión del PGOU de El Puerto de Santa María son:

SUELO URBANIZABLE CON DELIMITACIÓN DE SECTORES (SECTORIZADO U ORDENADO).

SECTORES DE SUELO URBANIZABLE ORDENADO TRANSITORIO

TOTAL SUELO URBANIZABLE DIFERENTES CATEGORÍAS:

Sistemas Generales Singulares sin clasificación, asimilados al suelo urbano

Sistema General Portuario:

TOTAL SUELO URBANO CON SISTEMA PORTUARIO:

La Norma 45 del POTA establece que no pueden preverse crecimientos de suelo urbanizable sectorizado y ordenado que supere el 40% de la superficie del suelo urbano.

Las superficies de suelo urbanizable ordenado, sectorizado y transitorios de las actuaciones previstas en la Revisión del PGOU de El Puerto de Santa María son:

SUELO URBANIZABLE CON DELIMITACIÓN DE SECTORES (SECTORIZADO U ORDENADO).

Sectores y sistemas generales adscritos de uso residencial, turístico o mixto:

Nuevos Sectores de suelo urbanizable sectorizado y ordenado de usos no productivos (RES-TUR-MIX):

5.983.850

Sistemas Generales adscritos a los sectores no productivos:

770.983

Asunción Sector SUO Plan Parcial 2 La Florida (SUO):

173.028

SUO PAU Las Marías 147.529

Sectores de uso productivo (actividades económicas): 1.062.813

Sistemas generales adscritos área de reparto de sectores usos productivos:

352.088

SECTORES DE SUELO URBANIZABLE ORDENADO TRANSITORIO SUOT Plan Parcial 1 del PAU La Florida 497.747 SUOT PP La Inmaculada UE.B 31.513 TOTAL Superficie SUOT: 529.260

TOTAL SUELO URBANIZABLE DIFERENTES CATEGORÍAS:

9.019.551

Ahora bien, el control de la limitación de la Norma 45.4.a POTAes preciso realizarla conforme a los criterios establecidos y aceptados:

PPoorr eelllloo,, nnoo ddeebbeenn ccoonnttaabbiilliizzaarrssee ccoommoo ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee aa lloosseeffeeccttooss ddee llaa NNoorrmmaa 4455..44.. aa)) iinncciissoo sseegguunnddoo,, llooss ssiigguuiieenntteess áámmbbiittooss::

AA.. SSeeccttoorreess PPrroodduuccttiivvooss yy ssiisstteemmaass ggeenneerraalleess aassoocciiaaddooss:: DDiissppoossiicciióónnAAddiicciioonnaall SSeegguunnddaa aappaarrttaaddoo 11 DDeeccrreettoo 1111//22000088::

BB.. SSeeccttoorreess yy SSiisstteemmaass GGeenneerraalleess áárreeaa ddee ooppoorrttuunniiddaadd PPllaannSSuubbrreeggiioonnaall:: IInnssttrruucccciióónn 11//22000077..

BB..11.. ZZEERRPPLLAA 22 CCaannttaarrrraannaass::

BB..22.. ÁÁrreeaa RReesseerrvvaa LLaa FFlloorriiddaa::

33.. SSeeccttoorreess ZZEERRPPLLAA 11 SSaann JJoosséé-EEll MMaaddrruuggaaddoorr::

A estos efectos, y teniendo presente que los sectores SUS-24 ySUS-25, ya fueron excluidos de la contabilización, por tratarse desectores con usos productivos, únicamente se consideran los siguientessectores:

TToottaall sseeccttoorreess yy ssiisstteemmaass aaddssccrriittooss nnoo ccoonnttaabbiilliizzaabblleess((AA++BB..11++BB..22++BB..33)) == 66..336644..228833

TToottaall sseeccttoorreess yy ssiisstteemmaass aaddssccrriittooss ccoonnttaabbiilliizzaabblleess:: 99..001199..555511 -66..336644..228833 == 22..665555..226688 mm22

AApplliiccaacciióónn NNoorrmmaa 4455 PPOOTTAA,, lliimmiittaacciióónn ccrreecciimmiieennttoo ssuuppeerrffiicciiaallddee ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee ccoonn ddeelliimmiittaacciióónn ddee sseeccttoorreess

EEnn ccoonnsseeccuueenncciiaa,, eell ppoorrcceennttaajjee ddee ccrreecciimmiieennttoo ddeell ssuueelloouurrbbaanniizzaabbllee ccoonnttaabbiilliizzaabbllee rreessppeeccttoo aall ssuueelloo uurrbbaannoo eexxiisstteennttee:: 1111,,5522%%

PPoorr ttaannttoo,, llaa pprrooppuueessttaa ddee eessttaa RReevviissiióónn ssoobbrree ssuuppeerrffiicciiee ddee ssuueelloouurrbbaanniizzaabbllee sseeccttoorriizzaaddoo yy oorrddeennaaddoo,, ssee aajjuussttaa aall llíímmiittee eessttaabblleecciiddoo ppoorrllaa NNoorrmmaa 4455 ddeell PPOOTTAA..

No obstante, el Crecimiento real de suelo urbanizable (sindescontar ninguna superficie) respecto del suelo urbano existente es:

Por tanto, el crecimiento real propuesto es del 39,16% respectoal suelo urbano existente (y es el 37,33%, si se considera incluido en elurbano, la superficie del Sistema General Portuario), en todo casosería un crecimiento admisible en una aplicación estricta de la Norma45 del POTA, aún sin necesidad de considerar como no computablestodos los sectores que conforme a las reglas anteriores deben excluirsede la contabilización.

En cualquier caso, debe advertirse que de los 9.019.551 m2 desuelo urbanizable sectorizado, ordenado y transitorio contemplados enesta Revisión, se encuentran ya clasificados como suelo urbanizablesectorizado o no sectorizado en el PGOU 1992, en Modificaciones delmismo aprobadas definitivamente, o en PAU aprobadosdefinitivamente, los siguientes ámbitos:


486


Por ello, no deben contabilizarse como suelo urbanizable a los efectos de la Norma 45.4. a) inciso segundo, los siguientes ámbitos:

A. Sectores Productivos y sistemas generales asociados: Disposición Adicional Segunda apartado 1 Decreto 11/2008:

Sectores Productivos y sistemas generales adscritos:

Sectores usos productivos: 1.062.813

Sistemas generales adscritos: 352.088

TOTAL sectores y sistemas generales productivos: 1.414.901

B. Sectores y Sistemas Generales área de oportunidad Plan Subregional: Instrucción 1/2007.

B.1. ZERPLA 2 Cantarranas:

B.2. Área Reserva La Florida:





Sectores y Sistemas Generales ZERPLA 2 POTBC:

Sectores del SUS 01 al SUS 08 y SUS 28 y sistemas 3.498.963

SSGG ADSCRITOS SUS ZERPLA 2 456.908

TOTAL 3.955.871







Sectores área reserva La Florida del POTBC:

Sector Plan Parcial 1 del PAU La Florida 497.747

Sector Plan Parcial 2 del PAU La Florida 173.028

Total área reserva La Florida: 670.775

3. Sectores ZERPLA 1 San José-El Madrugador:

SECTOR SUPSUS-22 241.500 SUS 23 81.236, TOTAL 322.736

Total sectores y sistemas adscritos no contabilizables (A+B.1+B.2+B.3) = 6.364.283

Total sectores y sistemas adscritos contabilizables: 9.019.551 -6.364.283 = 2.655.268 m2

Aplicación Norma 45 POTA, limitación crecimiento superficial de suelo urbanizable con delimitación de sectores

Porcentaje de crecimiento contabilizable: 11,52%

En consecuencia, el porcentaje de crecimiento del suelo urbanizable contabilizable respecto al suelo urbano existente: 11,52%

Por tanto, la propuesta de esta Revisión sobre superficie de suelo urbanizable sectorizado y ordenado, se ajusta al límite establecido por la Norma 45 del POTA.





Superficie de suelo urbano existente: 23.035.006 Superficie de suelo urbanizable contabilizable: 2.655.268 Porcentaje de crecimiento contabilizable: 11,52%

Con la consideración del sistema general portuario como suelo urbano:

10,99%







Porcentaje de crecimiento contabilizable: 11,52%



SU SUS SUELO

URBANO 23.035.006 9.019.551

UrbanoincluyendoPUERTO

24.161.296 9.019.551

Lo que totaliza, una superficie de 2.607.349 m2, del total de9.019.551m2. Por tanto, en realidad los nuevos suelos urbanizablessectorizados propuestos por esta Revisión son: 6.412.202 m2.


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Sectores de suelo urbanizable ordenado transitorio

SUOT Plan Parcial 1 del PAU La Florida 497.747 SUOT PP La Inmaculada UE.B 31.513 TOTAL Superficie SUOT: 529.260

Sector SUO -29 La Florida 2. Suelo urbanizable sectorizado en la actualidad por PAU aprobado

173.028

SUO -30 Las Marías. Suelo urbanizable ordenado en la actualidad por PAU aprobado.

147.529

SUO 28 Viña Rango, SUNS en la actualidad 1.554.390 SUO 20 Camino del Juncal, suelo urbanizable ordenado en la actualidad

203.142

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9. LA CONTRASTACIÓN DE LAS PROPUESTAS DEL PLAN EN LA ... · d. Las determinaciones de los Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio y de los Planes Urbanísticos que