A V A L U O C O M E R C I A L C O R P O R A T I V O … · - Certificado Uso del Suelo. 2.2. DOCUMENTOS CONSULTADOS - Consulta Catastral del predio. 3. INFORMACIÓN JURÍDICA

Telefax: 6123378

MIEMBROS DE LA CORPORACION COLOMBIANA Avenida (Carrera) 15 No. 119-43 Of. 507

DE LONJAS Y AGREMIACIONES INMOBILIARIAS e-mail: [email protected]

“CORFELONJAS” Bogotá D.C. Colombia

A V A L U O C O M E R C I A L C O R P O R A T I V O

PREDIO SMN- 1- 093

CLASE DE INMUEBLE: RURAL – LOTE DE TERRENO CON CONSTRUCCIONES

DIRECCION: EL OASIS VEREDA: RIOFRIO MUNICIPIO: RIVERA DEPARTAMENTO: HUILA SOLICITANTE: El siguiente avalúo comercial

corporativo se realiza en desarrollo del contrato de prestación de servicios N° DJ 217 - 2016 del día 01 del mes de Julio de 2016. Celebrado entre ALIADAS PARA EL PROGRESO SAS y LONJA INMOBILIARIA DE BOGOTA D.C.

BOGOTA D.C., NOVIEMBRE 27 DE 2017.

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TABLA DE CONTENIDO

1. INFORMACIÓN GENERAL 1.1. Solicitante 1.2. Tipo de inmueble. 1.3. Tipo de avalúo. 1.4. Marco Normativo. 1.5. Departamento. 1.6. Municipio. 1.7. Vereda o Corregimiento. 1.8. Dirección del inmueble. 1.9 Abscisado de área Requerida. 1.10 Uso Actual Del Inmueble. 1.11. Uso Por Norma. 1.12. Información Catastral. 1.13. Fecha visita al predio. 1.14. Fecha del informe de avalúo. 2. DOCUMENTOS

3. INFORMACIÓN JURÍDICA 3.1. Propietario 3.2. Título de adquisición 3.3. Matricula inmobiliaria 3.4. Observaciones jurídicas

4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR 4.1. Delimitación del sector 4.2. Actividad predominante 4.3. Topografía 4.4. Características climáticas 4.5. Condiciones agrologicas 4.6. Servicios públicos 4.7. Servicios comunales 4.8. Vías de acceso y transporte

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5. REGLAMENTACION URBANISTICA

6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE O PREDIO 6.1. Ubicación 6.2. Área del terreno 6.3. Linderos 6.4. Vías de acceso al predio 6.5. Servicios públicos 6.6. Unidades fisiográficas 6.7. Áreas construidas 6.8. Características constructivas 6.9. Anexos, otras construcciones 6.10. Cultivos y especies

7. MÉTODOS VALUATORIOS

8. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA INDIRECTA 8.1. Relación de ofertas obtenidas 8.2. Depuración del mercado

9. INVESTIGACIÓN DIRECTA 9.1. Procesamiento estadístico (investigación directa)

10. CALCULOS VALOR TERRENO 10.1. Procesamientos estadísticos (método de comparación) 10.2. Análisis de los datos obtenidos descriptivamente

11. CALCULOS VALOR CONSTRUCCION 11.1. Costos de reposición 11.2. Depreciación (fitto y corvinni)

12. CALCULO VALOR ANEXOS 12.1. Depreciación (fitto y corvinni)

13. CALCULOS VALOR CULTIVOS Y/O ESPECIES 13.1. Soportes de valores de cultivos y especies

14. CONSIDERACIONES GENERALES

15. RESULTADO DE AVALÚO 16. DOCUMENTOS O INFORMACION ANEXA

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1. INFORMACION GENERAL 1.1. SOLICITANTE: El siguiente avalúo comercial corporativo se realiza en

desarrollo del contrato N° DJ 217 - 2016 del día 01 del mes de Julio de 2016 de prestación de servicios Celebrado entre ALIADAS PARA EL PROGRESO SAS y LONJA INMOBILIARIA DE BOGOTA D.C.

1.2. TIPO DE INMUEBLE: Lote de terreno con construcciones. 1.3. TIPO DE AVALÚO: Avaluó comercial corporativo. 1.4. MARCO JURIDICO: En la realización de este estudio hemos tenido en cuenta los

parámetros establecidos en la Ley 388 de 1997, Decreto 1420 de 1998, Resolución 620 de 2008 del IGAC y demás normatividad legal vigente en materia de avalúos.

1.5. DEPARTAMENTO: Huila. 1.6. MUNICIPIO: Rivera. 1.7. VEREDA O CORREGIMIENTO: Riofrio. 1.8. DIRECCIÓN DEL INMUEBLE: EL OASIS.

1.9. ABSCISADO DE ÁREA REQUERIDA: Abscisa inicial 9+505,07 Km y abscisa final 9+522,48 Km.

1.10. USO ACTUAL DEL INMUEBLE: Al momento de la inspección del inmueble se encontró que el predio tiene un uso en pastos naturales.

1.11. USO POR NORMA: Del área requerida: Suburbano (Vivienda unifamiliar y familiar tipo campestre, comercial, actividad industrial de bajo impacto; forman parte de esta categoría los suelos correspondientes a los corredores viales Neiva Campo alegre, en un ancho de 100 mts contados a partir de borde de vía. El área restante de uso agrícola y pecuario).

1.12. INFORMACIÓN CATASTRAL:

VIGENCIA DE LA ACTUALIZACION

ZONA HOMOGENEA FISICA

ZONA HOMOGENEA GEOECONOMICA

AREA DE TERRENO EN HAS

1993 11 09 15 Ha 1404.0 m²

Fuente: Consulta catastral IGAC.

1.13. FECHA DE VISITA AL PREDIO: 14 de Octubre de 2017.Solamente a esta fecha son válidas las consideraciones presentadas.

1.14. FECHA DE INFORME DE AVALUO: 27 de Noviembre de 2017.

Cedula. Catastral actual 41-615-00-00-00-00-0002-0003-0-00-00-0000

Área de terreno 15 Ha 1404.0 m² de la totalidad del predio

Área de construcción 0.0 m² de la totalidad del predio

Avalúo Catastral Año 2017 $ 363.370.000

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2. DOCUMENTOS

2.1. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS - Ficha Predial del predio SMN - 1 – 093. - Certificado Uso del Suelo.

2.2. DOCUMENTOS CONSULTADOS - Consulta Catastral del predio.

3. INFORMACIÓN JURÍDICA 3.1. PROPIETARIO: JAVIER OSORIO MANRIQUE C.C. 7.686.389. 3.2. TITULO DE ADQUISICIÓN: Escritura Pública No. 3506 de fecha 30 de

diciembre de 2009 de la Notaria 3 del Circulo de Neiva; aclarada mediante la Escritura Pública Nº: 2144 de fecha 23 de agosto de 2010 de la Notaria 3 del Circulo de Neiva

3.3. MATRICULA INMOBILIARIA: 200 – 184547. 3.4. OBSERVACIONES JURÍDICAS: De conformidad con el folio de matrícula

inmobiliaria que obra en el expediente, expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de 200-184547, se puede determinar que sobre el inmueble objeto del presente estudio No recae ningún gravamen, limitación o afectación al dominio.

4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR 4.1. DELIMITACIÓN DEL SECTOR: El predio está ubicado en la vereda Riofrio, que se

ubica geográficamente occidente del perímetro urbano del municipio de Rivera, limita al sur con la vereda el Albadan y Bajo pedregal de Rivera, al occidente el municipio de Palermo, al norte con la vereda Arenoso y al oriente con la vereda Los Medios. 1

1 Página oficial del municipio, http://www.Rivera-huila.gov.co.

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LOCALIZACIÓN DEL MUNICIPIO DE RIVERA – HUILA

Vereda Riofrio

Fuente: Google maps, Consulta: 15 de Octubre de 2017,

4.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE: Económicamente el sector depende principalmente de la ganadería (ganado de doble propósito) y la agricultura, el desarrollo de la explotación agrícola (tierras laboradas de producción de cacao, café y arroz por sus características planas), también la actividad avícola se presenta en varias fincas del sector.2

4.3. TOPOGRAFÍA: La superficie del predio objeto de avalúo es de topografía plana a

ligeramente inclinada del 0 al 7%.

4.4. CARACTERISTICAS CLIMATICAS: El sector donde se ubica el predio objeto de estudio, se ubica en un piso térmico cálido seco. Las temperatura promedio del municipio de Rivera es de 25 ºC y una altura promedio de 700 m.s.n.m. 3

4.5. Condiciones agrologicas: El área requerida se encuentra en las Unidades

Cartográficas:

2 Ibíd. 3 Ibíd.

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PXAb la cual cuenta con un valor potencial de 444 , y las siguientes características5:

TIPO DE SUELOS

CLASIFICACIÓN AGROLOGICA

PISO CLIMA

LITOLOGIA TAXONOMIA CARACTERISTICAS

SUELOS EROSIÓN

PXAb IIIsec Cálido

muy seco

Depósitos superficiales,

clsticos de Grano Mixto

(Heteromtricos)

Typic Haplustedpts,

Fluventic Haplustolls,

Typic Ustifluvents.

Moderadamente Profundos

Media-Baja

4.6. SERVICIOS PÚBLICOS: Algunas de las fincas ubicadas en éste sector cuentan

con servicios públicos básicos.

4.7. SERVICIOS COMUNALES: Los servicios de educación, así como los servicios básicos de salud, asistencias técnicas y financieras se encuentran en la cabecera urbana del municipio de Rivera.

4.8. VÍAS DE ACCESO Y TRANSPORTE: El sector se ubica al Occidente del

perímetro urbano del municipio, por lo cual es de fácil acceso tanto vehicular como peatonal, al predio se puede acceder en servicio particular, publico individual (taxi) y/o mototaxi y público colectivo (rutas intermunicipales y veredales), a cualquier hora prestados desde el centro del municipio, cuenta con una frecuencia de transporte aproximada de 7 minutos.

5. REGLAMENTACION URBANISTICA 5.1. NORMA URBANISTICA APLICADA: De conformidad con el Esquema de

Ordenamiento Territorial del Municipio de Rivera – Huila, aprobado mediante Acuerdo municipal 026 de 1999 y el certificado de uso del suelo expedido por la Secretaria de Planeación e Infraestructura del municipio de Rivera, el predio objeto de avalúo se encuentra dentro del plano No. 3 “Mapa clasificación y uso del suelo”, ubicado en la zona cuyo uso del suelo es SECTOR SUBURBANO, AGRICOLA Y PECUARIO, No obstante lo anterior se aclara que la franja objeto de avalúo comercial se encuentra en el SUBURBANO validado con el plano usos de suelo

4 Instituto Geográfico Agustín Codazzi – Subdirección de Catastro. Estudio Zonas Homogéneas Físicas para el

Municipio de Rivera Huila, Vigencia 1994. 5 Instituto Geográfico Agustín Codazzi – Subdirección de Agrología. Estudio General de suelos del Departamento del

Huila. Clasificación de las tierras por su capacidad de uso, , Bogotá D.C. , 1994 .

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rural del Municipio de Rivera creado mediante el acuerdo 026 del 1999 (Ver anexo 16.2 – Certificación uso del suelo).

Fuente: Acuerdo 026 de 1999., Plano N° 03 “Mapa clasificación y uso del suelo”

6. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE 6.1. UBICACIÓN: Se trata de un predio ubicado en la vereda Riofrio, el cual se

encuentra aproximadamente a 5 kilometros del perímetro urbano del Municipio de Rivera - Huila.

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Ubicación del predio (PREDIO DE MAYOR EXTENSION)

Fuente de Imagen: Google Earth, Consulta: 30 de Octubre de 2017.

6.2. AREA DEL TERRENO: El predio objeto de avalúo presenta las siguientes

dimensiones respecto a su terreno:

ÁREA TOTAL TERRENO: 6 Ha 0384,00 m2

ÁREA REQUERIDA: 0 Ha 540,47 m2

ÁREA REMANENTE: 0 Ha 0000.00 m2

ÁREA SOBRANTE: 5 Ha 9844,52 m2

ÁREA TOTAL REQUERIDA: 0 Ha 540,47 m2

Fuente: Ficha predial SMN - 1 – 093.

6.3. LINDEROS: Los linderos específicos del predio y del área de adquisición se relacionan a continuación: LINDEROS LONGITUD COLINDANTES

NORTE 26,61 (1-2) Con predio de Mary Rosemary Antia

SUR 34,79 (8-9) Con predio de Inversiones Hunel LTDA.

ORIENTE 6,72 (2-8) Con predio del mismo propietario

OCCIDENTE 15,42 (9-1) Con Vía que de Neiva Conduce a Campoalegre


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6.4. VIAS DE ACCESO AL PREDIO: El predio objeto de avalúo se encuentra con frente sobre la vía intermunicipal que conduce de Campoalegre a Neiva, la cual se encuentra pavimentada y en buen estado de conservación, el predio se ubica a una distancia aproximada de 5 kilómetros del perímetro urbano del municipio de Rivera.

6.5. SERVICIOS PÚBLICOS: El predio cuenta con servicios de acueducto veredal y energía eléctrica.

6.6. UNIDADES FISIOGRAFICAS: La franja del área requerida presenta las siguientes

unidades fisiográficas:

Unidad Fisiográfica 1 (U.F.1): Área: 0 Ha 540,47 m2 Correspondiente a suelos con valor potencial de 44 puntos y unidad climática CS, con pendiente entre el 0% y 7%, el uso actual corresponde a pastos, cuenta con disponibilidad de aguas escasas, la norma de uso del suelo corresponde a sector Suburbano.

6.6. ÁREAS CONSTRUIDAS: La franja objeto de adquisición predial no presenta construcciones principales.

6.7. CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS: La franja objeto de adquisición predial no presenta construcciones principales.

6.8. ANEXOS, OTRAS CONSTRUCCIONES: La franja objeto de adquisición predial

presenta tres construcción tipificada como anexo.

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CONSTRUCCION USO MEDIDA EDAD

APROXIMADA AÑOS

ESTADO DE CONSERVACION

VIDA UTIL

(AÑOS)

M1 Cerca frontal en piedra Lindero 10,90 m 10 Bueno regular 70

M2 Portón en tubo metálico de 1 pulgada y ángulo metálico de ¾ de pulgada. Hoja doble

Lindero 1 Un 10 Bueno regular 50

M3 Casillero para correo, soporte en tubo metálico de 1,75 pulgadas, con altura de 1,40 m. Caja metálica

Lindero 1 Un 10 Bueno regular 50

M4 Placa Huella para acceso vehicular en concreto y piedra.

Lindero 74,43 m² 10 Bueno regular 70

M5 Cerco divisorio en postes de madera con tres (3) hilos de alambre de púas, con separación postes de 2,50 m.

Lindero 34,79 m 10 Bueno regular 50

M6 Cerca divisoria en piedra fija con concreto. Con altura media de 1,80 m; ancho medio de 0,40 m.

Lindero 29,61 m 10 Bueno regular 50

6.9.1 Características constructivas:

ÍTEM CARACTERÍSTICAS CARACTERÍSTICAS CARACTERÍSTICAS CARACTERÍSTICAS

M1 M2 M3 M4

CIMENTACIÓN No aplica No aplica No aplica No aplica

ESTRUCTURA Piedra Metálica Metálica Concreto y piedra

ENTREPISO No presenta No presenta No presenta No presenta

FACHADA No aplica No aplica No aplica No aplica

CUBIERTA No aplica No aplica No aplica No aplica

CIELO RASO No aplica No aplica No aplica No aplica

PISOS No aplica No aplica No aplica No aplica

COCINA No aplica No aplica No aplica No aplica

BAÑOS No aplica No aplica No aplica No aplica

ACABADOS BAÑO No aplica No aplica

No aplica

No aplica

ACABADOS MUROS No aplica No aplica

No aplica

No aplica

OTROS No aplica. No aplica. No aplica. No aplica.

VETUSTEZ 10 años aprox. 10 años aprox. 10 años aprox. 10 años aprox.

ESTADO DE CONSERVACIÓN Bueno regular Bueno regular

Bueno regular

Bueno regular

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CARACTERÍSTICAS CARACTERÍSTICAS

M5 M6

No aplica No aplica

Madera Piedra

No presenta No presenta

No aplica No aplica

No aplica No aplica

No aplica No aplica

No aplica No aplica

No aplica No aplica

No aplica No aplica

No aplica No aplica

No aplica No aplica

No aplica. No aplica.

10 años aprox. 10 años aprox.

Bueno regular Bueno regular


6.10. CULTIVOS ESPECIES: La franja objeto de adquisición predial presenta las

siguientes especies:

CULTIVO/ESPECIE CANTIDAD

E1 Palma DAP 0-10 cm 4 Un

E2 Plátano DAP 0-10 cm 4 Un

E3 Guásimo DAP 40-50 cm 1 Un

E4 Mataratón DAP 0-10 cm 1 Un


7. MÉTODO DE AVALÚO

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de Septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

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7.1. MÉTODO COMPARACIÓN DE MERCADO

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

7.2. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN.

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Ya que no se trata de una edificación nueva, el punto de partida será determinar el valor de reposición, o de construirlo nuevo y aplicar un factor de depreciación física y la depreciación por estado de conservación, para eso se utilizaron las ecuaciones consignadas en la Resolución IGAC 620 de 2008, las cuales relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini, para así hallar el valor actual de la construcción

8. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA INDIRECTA

8.1. RELACIÓN DE OFERTAS OBTENIDAS :

Unidad fisiográfica 1 Para determinar el valor por ha de terreno bajo el régimen normativo SUBURBANO se encontró las siguientes ofertas.

IT EMT EL

C ON T A C T ON OM B R E C ON T A C T O F UEN T E

UB IC A C IÓN -

M UN IC IP IO

SEC T OR -

VER ED A

D IR EC C ION -

N OM B R EVA LOR OF ER T A

A R EA

T ER R EN O

(H A )

A R EA

C ON ST R UID A

(M 2)

1 3132865738 Javier Pallares Campo Rivera El Albadan Finca 350.000.000$ 0,7000 150,00

2 3132865738 Javier Pallares Campo Rivera El Albadan Lote 100.000.000$ 0,2500

3 3222001760 Cristian Martinez Internet Rivera Riverita Lote 65.000.000$ 0,1500

4

3132865738

3142324832

Javier Pallares

Omar Cuellar Campo Rivera El Albadan Lote 145.000.000$ 0,2800

ESTUDIO DE MERCADO

8.2. DEPURACIÓN DEL MERCADO :

Unidad fisiográfica 1

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Método de Comparación o de Mercado: Para determinar el valor de hectárea de terreno se realizó la investigación de mercado de inmuebles similares al del objeto del avalúo, se encontraron cuatro ofertas representativas en la zona, las cuales se presentan a continuación:

VALOR (ha) VALOR TOTAL

1 3132865738 Javier Pallares Campo Rivera El Albadan Finca 350.000.000$ 343.000.000$ 408.571.429$ 57.000.000$

2 3132865738 Javier Pallares Campo Rivera El Albadan Lote 100.000.000$ 98.500.000$ 394.000.000$ -$

3 3222001760 Cristian Martinez Internet Rivera Riverita Lote 65.000.000$ 63.700.000$ 424.666.667$ -$

43132865738

3142324832

Javier Pallares

Omar CuellarCampo Rivera El Albadan Lote 145.000.000$ 130.500.000$ 466.071.429$ -$

$ 423.327.380,95

31.127.055,21 LIMITE SUPERIOR $ 454.454.436,16

7,35% LIMITE INFERIOR $ 392.200.325,75

$423.327.000VALOR ADOPTADO / HA

ESTUDIO DE MERCADO MUNICIPIO DE RIVERA

ITEM TEL CONTACTO N OM B R E C ON T A C T O FUENTEUB IC A C IÓN -

M UN IC IP IOSEC T OR - VER ED A D IR EC C ION - N OM B R E VALOR OFERTA VALOR AJUSTADO

TERRENO CONSTRUCCIONES

MEDIA ARITMETICA

DESVIACION ESTÁNDAR

COEFICIENTE DE VARIACION

9. INVESTIGACIÓN DIRECTA 9.1. PROCESAMIENTO ESTADÍSTICO ENCUESTAS :

De acuerdo con el artículo 9 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, como se encontraron ofertas de alguna manera comparables, se pueden adoptar valores, por lo que no es necesario realizar la investigación directa.

10. CALCULOS VALOR TERRENO 10.1. PROCESAMIENTOS ESTADÍSTICOS (MÉTODO DE COMPARACIÓN)

Unidad fisiográfica 1

ITEM SECTOR - VEREDADIRECCION -

NOMBRE

VALOR

TERRENO/HA

1 El Albadan Finca 408.571.429$

2 El Albadan Lote 394.000.000$

3 Riverita Lote 424.666.667$

4 El Albadan Lote 466.071.429$

423.327.381$

31.127.055

7,35

454.454.436$

392.200.326$

MERCADO

PROMEDIO

DESVIACION ESTÁNDAR

COEF DE VARIACION

LIMITE SUPERIOR

LIMITE INFERIOR

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De acuerdo al estudio de mercado realizado se adopta el valor promedio encontrado en la zona teniendo en cuenta que el predio objeto de avalúo se comporta de manera similar a los puntos de investigación del mercado, por lo cual se adopta el siguiente valor de terreno:

UNIDAD FISIOGRAFICA UNIDAD VALOR

U.F.1 Hectárea (Ha) $ 423.327.000

10.2. ANÁLISIS DE LOS DATOS OBTENIDOS DESCRIPTIVAMENTE

Oferta 1: Finca de 7000 m² de topografía plana y con frente sobre la vía principal que conduce de Neiva a Campoalegre, servicios de energía eléctrica y acueducto con dos casas construidas en material, regular estado de conservación y un salón de juegos.

Oferta 2: Se trata de un lote a 70 metros de la vía principal que cuenta con los servicios de energía eléctrica y acueducto en la zona de albadan.

Oferta 3: Se trata de un lote que cuenta con los servicios públicos de agua y luz de 1500 metros cuadrados a 30 metros de la vía principal. Oferta 4: Lote ubicado sobre la vía principal que de Neiva conduce a campoalegre cuenta con los servicios de energía eléctrica y acueducto y una extensión aproximada de 2800 m².

11. CALCULOS VALOR CONSTRUCCIONES

11.1. COSTOS DE REPOSICIÓN Para la determinación del costo de la construcción se realizó mediante la metodología de costo de reposición teniendo en cuenta el tipo los materiales y la tipología constructiva, aplicando depreciación según tablas de Fitto y Corvini, lo que produce como resultado el valor final adoptado. Para este ejercicio se tuvieron en cuenta los costos descritos en la revista Construdata.

11.2. DEPRECIACIÓN FITTO Y CORVINNI La franja objeto de adquisición predial no presenta construcciones principales.

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12. CALCULOS VALOR ANEXOS. 12.1. COSTOS DE REPOSICIÓN

Para la determinación del costo de la construcción se realizó mediante la metodología de costo de reposición teniendo en cuenta el tipo los materiales y la tipología constructiva, aplicando depreciación según tablas de Fitto y Corvini, lo que produce como resultado el valor final adoptado. Para este ejercicio se tuvieron en cuenta los costos descritos en la revista Construdata.

12.2. DEPRECIACIÓN FITTO Y CORVINNI Se presentan los siguientes cálculos de depreciación para las construcciones:

ÍTEM EDAD VIDA ÚTILEDAD EN % DE

VIDA

ESTADO DE

CONSERVACIÓNDEPRECIACIÓN

VALOR

REPOSICIÓN

VALOR

DEPRECIADO

VALOR

FINAL

VALOR

ADOPTADO

M1 Cerca frontal en piedra 10 70 14,29% 2,5 15,59% $ 100.000 $15.590 $84.410 $ 84.000

M2 Portón en tubo metálico de 1

pulgada y ángulo metálico de ¾ de

pulgada. Hoja doble

10 50 20,00% 2,5 19,11% $ 1.002.405 $191.548 $810.857 $ 811.000

M3 Casillero para correo, soporte en

tubo metálico de 1,75 pulgadas, con

altura de 1,40 m. Caja metálica

10 50 20,00% 2,5 19,11% $ 114.193 $21.821 $92.372 $ 92.000

M4 Placa Huella para acceso

vehicular en concreto y piedra.10 70 14,29% 2,5 15,59% $ 109.000 $16.993 $92.007 $ 92.000

M5 Cerco divisorio en postes de

madera con tres (3) hilos de alambre

de púas, con separación postes de

2,50 m.

10 50 20,00% 2,5 19,11% $ 11.653 $2.227 $9.426 $ 9.000

M6 Cerca divisoria en piedra fija con

concreto. Con altura media de 1,80

m; ancho medio de 0,40 m.

10 50 20,00% 2,5 19,11% $ 199.000 $38.027 $160.973 $ 161.000

13. CALCULOS VALOR CULTIVOS Y/O ESPECIES 13.1. SOPORTES DE VALORES DE CULTIVOS Y ESPECIES En el área a intervenir se encuentran los siguientes cultivos y/o especies objeto de avalúo

CULTIVO/ESPECIE PRECIO

E1 Palma DAP 0-10 cm $ 26.056

E2 Plátano DAP 0-10 cm $ 32.768

E3 Guásimo DAP 40-50 cm $ 71.990

E4 Mataratón DAP 0-10 cm $ 939

Los valores de los cultivos y/o especies se obtuvieron por medio de presupuestos puntuales para la instalación y el sostenimiento de los cultivos. La elaboración de los presupuestos se soportó en las publicaciones del DANE como los boletines mensuales de insumos y factores asociados a la producción agropecuaria y las fichas técnicas de cada cultivo; en cuanto a los valores de los insumos fueron tomados del promedio de los datos que reporta el Sistema de información de precios del sector

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agropecuario SIPSA para el departamento del Huila, archivo generado en el mes de febrero de 2017 y que agrupa los datos del mismo mes.

1 4 . CONSIDERACIONES GENERALES.

El predio objeto de avalúo se encuentra con frente a la vía principal que conduce del municipio de Neiva a Campoalegre.

El predio presenta una topografía definida como plana a ligeramente inclinada.

El desarrollo económico del sector se basa principalmente en la ganadería y la agricultutra.

De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un año, contado desde la fecha de expedición, siempre y cuando las condiciones físicas y normativas del inmueble avaluado, no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

El valor definido en este estudio es el más probable en un contexto normal del mercado inmobiliario, es decir donde se presenta interés de compra y venta de un bien inmueble, sin presiones externas y manteniendo las condiciones típicas de transacciones comerciales por cada una de las partes interesadas.

En cuanto a la incidencia que sobre el valor pueda tener la existencia de contratos de arrendamiento o de otro género, asumimos que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que se derivan de éste.

Aclaramos que el avaluador no tiene ningún interés financiero, presente ni cercano ni de otra índole en la propiedad avaluada en este informe y no tiene interés personal o sesgo alguno en relación con personas que puedan estar interesadas en esta propiedad en la fecha.

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15. RESULTADO DE AVALUO

TOTAL AVALUO: TREINTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL

QUINIENTOS TREINTA Y NUEVE PESOS MONEDA CORRIENTE ($36.636.539, oo).

Bogotá, D.C., 27 de Noviembre de 2017. Cordialmente,

DIEGO MONROY RODRIGUEZ FELIX ZAMORA Representante Legal Perito Avaluador

R.N.A. 01045965 Matricula R.N.A.P. 0385-10 Matricula RNAP F-01-96 RNA 04016511

OMAR PINZON RODRIGUEZ Perito Avaluador Matricula R.N.A.P. 0285-14

DESCRIPCIÓN UNIDAD DIMENSIÓNVALOR

UNITARIOSUB TOTAL

TERRENO

TERRENO U.F.1 Ha 0,054047 $ 423.327.000 $ 22.879.554

$ 22.879.554

CONSTRUCCIONES ANEXAS

M1. CERCA FRONTAL EN PIEDRA M 10,90 $ 84.000 $ 915.600

M2. PORTON M 1 $ 811.000 $ 811.000

M3. CASILLERO PARA CORREO M 1 $ 92.000 $ 92.000

M4. PLACA HUELLA. M 74,43 $ 88.000 $ 6.549.840

M5 CERCO DIVISORIO M 34,79 $ 9.000 $ 313.110

M6 CERCO DIVISORIO M 29,61 $ 161.000 $ 4.767.210

$ 13.448.760

CULTIVOS Y ESPECIES

E1 PALMA DAP 0-10 cm UN 4 $ 26.056 $ 104.224

E2 PLATANO DAP 0-10 cm UN 4 $ 32.768 $ 131.072

E3 GUASIMO DAP 40-50 cm UN 1 $ 71.990 $ 71.990

E4 MATARATON DAP 0-10 cm UN 1 $ 939 $ 939

TOTAL CULTIVOS Y ESPECIES $ 308.225

TOTAL MEJORAS $ 13.756.985

TOTAL AVALUO $ 36.636.539

TOTAL TERRENO

TOTAL CONSTRUCCIONES

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16. DOCUMENTOS ANEXOS 16.1. ANEXO FOTOGRÁFICO

ENTORNO

VISTA GENERAL PREDIO

16.1.1. CONSTRUCCIONES

CERCA FRONTAL PORTON EN TUBO METALICO

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CASILLERO BUZON PLACA HUELLA

CERCO DIVISORIO CERCO DIVISORIO PIEDRA

16.1.2. CULTIVOS Y ESPECIES

PALMA PLATANO

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GUASIMO MATARATON

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16.2. CERTIFICADO USO DE SUELO

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16.3. PRESUPUESTO CONSTRUCCIONES

DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD UND CANT VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

Piedra rajon m3 1 32,000$ 32,000$

Formaleta m2 2 6,000$ 12,000$

Herramienta menor % 1.5 17,000$ 25,500$

Mano de obra m2 1 30,000$ 30,000$

99,500$

100,000$

CERCA FRONTAL EN PIEDRA

VALOR UNITARIO ML DE CERCA

VALOR ADOPTADO

ITEM DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD UND CANTIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

1 Anticorrosivo gl 0.5 $ 35,690 $ 17,845

2 Bisagra aluminio un 4 $ 9,900 $ 39,600

3 Tubo redondo galvanizado de 1 pulgadas un 12 $ 6,437 $ 77,244

4 Poste de Madera un 14.0 $ 15,500 $ 217,000

5 Soldadura electrica kg 1.0 $ 10,286 $ 10,286

6 Laca gl 1 $ 30,800 $ 30,800

7 Pasador un 1 $ 15,600 $ 15,600

8 Ornamentador hora 2 $ 21,218 $ 42,436

9 Transporte dia 1 $ 150,000 $ 150,000

10 Estructura en concreto un 2 $ 200,797 $ 401,594

TOTAL COSTO $ 496,228 $ 1,002,405

$ 1,002,405

PORTON METALICO

VALOR TOTAL PORTON

ITEM DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD UND CANTIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

1 Anticorrosivo gl 0.2 $ 35,690 $ 7,138

2 Estructura metalica Buzon un 1 $ 45,000 $ 45,000

3 Tubo redondo galvanizado de 1.75´ pulgadas un 1 $ 35,000 $ 35,000

4 Soldadura electrica kg 1.0 $ 10,286 $ 10,286

5 Laca gl 0.2 $ 30,800 $ 6,160

6 Ornamentador hora 0.5 $ 21,218 $ 10,609

$ 114,193

CASILLERO PARA CORREO

VALOR TOTAL PORTON

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DESCRIPCION DE

LA ACTIVIDADUND CANT

VALOR

UNITARIOVALOR TOTAL

Piedra rajon m3 1 32,000$ 32,000$ Comcreto 3000

PSIm3

0.5 35,831$ 17,916$

Formaleta m2 2 6,000$ 12,000$

Herramienta menor % 1 17,000$ 17,000$

Mano de obra m2 1 30,000$ 30,000$

108,916$

109,000$

PLACA HUELLA

VALOR UNITARIO ML

VALOR ADOPTADO

DETALLE UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTALAlambre de Puas ml 3 536$ 1,607$ Alambre Calibre ml 0 1,250$ -$ Postes de madera (Rollizo 8cm*2m) ml 0.40 12,500$ 5,000$ Poste en concreto ml 0.00 15,000$ -$ Aisladores + grapas ml 1 646$ 646$

Mano de obra -Poste instalado dia 1 4,400$ 4,400$

11,653$ VALOR TOTAL CERCADO

CERCO DIVISORIO EN POSTES DE MADERA CADA 2.5 M 3 HILOS DE PUA

DESCRIPCION DE LA ACTIVIDAD UND CANT VALOR UNITARIO VALOR TOTALPiedra rajon m3 1.5 32,000$ 48,000$ Concreto PSI 3000 m3 2 35,881$ 71,762$ Formaleta m2 4 6,000$ 24,000$ Herramienta menor % 1.5 17,000$ 25,500$ Mano de obra m2 1 30,000$ 30,000$

199,262$ 199,000$

CERCA DIVISORIA EN PIEDRA

VALOR UNITARIO ML DE CERCAVALOR ADOPTADO

16.4. PRESUPUESTO CULTIVOS Y ESPECIES

Valor

Adoptado

4,230,407$ 3,201,180$ 143 26,056$ Palmas

Costos

Instalación por

Ha

Costos

Sostenimiento

por Ha

Cultivo

Densidad

Cultivo

Planta/Ha

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Valor

adaptado

Plátano Monocultivo 3 9,228,580$ 5,663,110$ 1,600 32,768

Densidad

Cultivo

Planta/Ha

Cultivo

Tiempo de

Recuperación

cultivo en años

Costos

Instalación por

Ha

Costos

Sostenimiento

por Ha

TIPO DE MADERA ESPECIE

ALTURA

COMERCIAL

(m)

VOLUMEN

ARBOL EN

PIE (m3)

VOLUMEN

ASERRADO

(m3)

NUMERO DE

PIEZAS

VALOR

ADOPTADO

2 GUASIMO 2 0.393 0.196 6.54498 71,990$ 0.50

DAP

(m)

TIPO DE MADERA ESPECIE

ALTURA

COMERCIAL

(m)

VOLUMEN

ARBOL EN

PIE (m3)

VOLUMEN

ASERRADO

(m3)

NUMERO DE

PIEZAS

VALOR

ADOPTADO

4 MATARRATON 2 0.016 0.008 0.26180 939$ 0.10

DAP

(m)

Documents

A V A L U O C O M E R C I A L C O R P O R A T I V O … · - Certificado Uso del Suelo. 2.2. DOCUMENTOS CONSULTADOS - Consulta Catastral del predio. 3. INFORMACIÓN JURÍDICA