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El abogado del ejecutante en la etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo

Segunda parte: desde el decreto de subasta hasta el pago del crédito

Por Eduardo A. Díaz (*)

I. Recapitulación

En una anterior entrega (elDial.com - DC1534) iniciamos la descripción de la actividad habitual del abogado de la parte actora en la segunda etapa de este tipo de juicio, el ejecutivo, tramo que va desde la firmeza de la sentencia de remate o, excepcionalmente, encontrándose en trámite la apelación contra ésta (si el ejecutante diere fianza de responder de lo que percibiere si la sentencia fuese revocada, supuesto en que la apelación se concede con efecto devolutivo, art. 555 CPCCN), hasta que se hace íntegro pago al acreedor de la suma ejecutada (art. 559 a 591 CPCCN).-

Por entonces dijimos, con carácter general, que la etapa de cumplimiento de la sentencia de remate del juicio ejecutivo tiene por finalidad embargar bienes del deudor - si es que no se hizo antes-, y luego poner dichas cosas en situación de ser subastadas judicialmente, llevar a cabo el remate, y cobrarse el acreedor de su producido. La actuación del ejecutado está retaceada (art. 560 CPCC), y entra en escena la figura del martillero, quien de hecho toma a su cargo la mayoría de los trámites desde el auto de subasta hasta que ésta se lleva a cabo; casi en las postrimerías aparece otro sujeto, el comprador del bien subastado. En circunstancias normales, este momento del proceso se compone en gran parte de diligencias administrativas, v. gr. pedir informes, obtener e inscribir un nuevo título de propiedad, publicar edictos, pues la etapa controversial entre actor y demandado ya se agotó, aunque puede surgir algún que otro incidente, v. gr. nulidad de la subasta, impugnación de la liquidación (los cuales, por lo general, resultan improcedentes si los deduce el ejecutado, pues suele hacerlos más con fines dilatorios que por su razonabilidad).-

Seguimos como modelo, las vicisitudes de un proceso de ejecución de expensas comunes de propiedad horizontal, con embargo del inmueble cuyas expensas se ejecutan. Nos basamos en las normas del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación , por eso los artículos que mencionemos en el texto, sin otra referencia, serán los pertenecientes a este cuerpo normativo.-

Por cuestiones metodológicas, dividimos el trabajo en dos partes. La primera (elDial.com - DC1534), fuededicada al segmento que va desde la firmeza de la sentencia de remate hasta que se dicta el decreto de subasta. La segunda, la entrega de hoy, en la que seguiremos el tema desde esta resolución judicial y hasta que el acreedor salga del juzgado con el cheque en la mano.-

Creemos conveniente reproducir nuevamente el auto de subasta, pues será nuestro punto de partida:

Buenos Aires, Agosto… de 2010

AUTOS Y VISTOS:

I.- En atención a lo solicitado, informe del Registro de la Propiedad y demás constancias agregadas, decretase la venta en subasta del bien embargado, designado como Lote I, Fracción 11 de la Quinta 125 (calle 67, Conscripto Bernardi 1489, Unidad 2, Villa Maipú, Pdo. de Gral San Martín, Pcia. de Buenos Aires), Matrícula: 50585/2 al contado y mejor postor, con la base de PESOS VEINTE MIL ($20.000) (facultad prevista en el art. 578 último párrafo C.P.C.C.) y por intermedio del martillero público que se designará conforme a la acordada del Superior Nø 772, una vez que se encuentre firme el presente.-II.-El designado oportunamente deberá:1.- Aceptar el cargo dentro del tercer día de notificado por cédula, bajo apercibimiento de remoción.-2.- Informar detalladamente al Juzgado dentro del quinto día acerca de las condiciones físicas y de ocupación del inmueble, las que deberá comprobar personalmente e individualizar a las personas que lo ocupasen, identificarlas y establecer en qué carácter lo hacen. A sus efectos designase oficial de justicia ad hoc al martillero, facultándoselo, en caso de ser necesario a hacer uso de la fuerza pública, requerir los servicios de un cerrajero y allanar domicilio. Para el caso que el inmueble se encuentre en extraña jurisdicción, dichas facultades, deberán ser solicitadas al juez que por turno corresponda; oficiándose con los recaudos de la ley 22.172.-3.- Librar oficio a la Oficina de Subastas a fin de que se le asigne turno para llevar a cabo el acto, según los requisitos previstos por la Acordada Nº 24/00.-4.- Llevar su cometido en la forma de práctica, y percibir el 30% del precio en carácter de seña y el 3% en el

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01/06/2011http://www.eldial.com/nuevo/tcd-detalle.asp?base=50&fecha=01/06/2011&id_public...

de comisión.-5.- En el acto de suscripción del boleto de compraventa exigir a quien resulte comprador la constitución de domicilio legal dentro del radio de la Capital Federal , bajo apercibimiento de que las sucesivas providencias se le tendrán por notificadas en la forma prevista en el art. 133 del Código Procesal.-6.- Rendir cuenta dentro de tres días de realizado el remate, bajo apercibimiento de multa.-7.- Depositar el importe correspondiente en la sucursal Tribunales del Banco de la Nación Argentina a la orden del Juzgado y como perteneciente a estos autos.-8.- Valerse del auxilio de la fuerza pública si lo estimare necesario, a fin de preservar el normal desarrollo del acto (arts. 561, 563, 565, 566, 577, 578, 579 y 582 del Código citado y Reglamento para la Justicia Nacionalen lo Civil).Publíquense edictos, en la forma dispuesta por el art. 566 del código de rito, por dos días en el Boletín Oficial y en La Razón. Si correspondiere, se hará constar el monto de las expensas comunes del último mes y lo adeudado por ese concepto. Asimismo se deberá hacer constar que no podrán haber ofertas menores a los pesos quinientos ($500), y que entre los conceptos a abonar por el comprador en el acto de la subasta también se encuentra el arancel aprobado por la acordada 10/9 del 0.25% del monto de la subasta.-Hácese saber al martillero que deberá requerir en Secretaría un modelo de edicto de subasta.-De considerarlo pertinente el peticionante y al sólo efecto de tomar debida nota, líbrese oficio o testimonio en los términos de la ley 22.172 al Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda.-Comuníquese a los jueces embargantes e inhibientes.-Cítese por el plazo de tres días a los acreedores hipotecarios para que presenten sus títulos. Notifíquese por cédulaNotifíquese personalmente o por cédula al ejecutado y córrase vista al Sr. Defensor Público Oficial.-

II. Actividad que emana del decreto de subasta

Dictada la resolución que ordena la venta del bien embargado en remate público, lo primero es controlarla para constatar que no contenga errores, v. gr. en los datos identificadores de la cosa a subastar. De haberlos, se pueden corregir mediante recurso de aclaratoria presentado en plazo, aunque tratándose de equívocos materiales la jurisprudencia admite su enmienda en cualquier momento (arg. 166, inc. 1º, in fine), a efectos de evitar el predomino de una solución formal por sobre la verdad sustancial.-

Si leemos con atención la disposición judicial, advertiremos en ella la tarea que corresponde en la coyuntura al abogado del ejecutante: principalmente, impulsar ciertas notificaciones; a veces, anotar la orden de subasta en el Registro correspondiente.-

II.1.Impulsar notificaciones

Reiteramos que el impulso de las notificaciones se cumple, de ordinario, confeccionando y dejando en el tribunal la cédula; pero tratándose de una cédula ley 22172, o de un oficio, habremos de presentarlos primero a confronte en el juzgado, retirarlos y diligenciarlos en la Oficina de Notificaciones de extraña jurisdicción o en el ente oficiado, respectivamente.-

II.1.1.Al ejecutado

Lo primero es notificar al ejecutado el auto de subasta, para que éste adquiera firmeza y, sobre ella, poder cumplir los demás pasos hacia el remate.-

Pese a que en la ley no está prevista la notificación por cédula de esta resolución, se desprende del último párrafo de la resolución que este medio fue ordenado por el juez (Art. 135, inc. 18). No obstante el mandato judicial, si el ejecutado no constituyó domicilio procesal, regirá la notificación automática (Art. 40, 41, 133).-

II.1.2.Al martillero

Firme el decreto de subasta (es decir, notificado a las partes y vencido el plazo para que apelen, sin que hayan interpuesto el recurso, o habiendo apelado, la Cámara confirma la resolución), el juzgado designará martillero (normalmente la actora debe constatar aquella firmeza, y luego pedir que se cumpla este nombramiento).-

En el acta de sorteo aparecerá su nombre, domicilio constituido, y número de teléfono. La cédula de notificación de la designación en el cargo debe dirigirse a dicho domicilio, aunque es costumbre que el abogado lo llame por teléfono y le avise, para que el experto pase directamente por el tribunal a aceptar el cargo: al no haber notificación por cédula, no le correrá el plazo de tres días para aceptar el cargo (arts. 577, 563). Ahora, si luego del aviso telefónico, el martillero no concurre a aceptar el cargo dentro de un plazo prudencial, libraremos la cédula para que se cumpla formalmente la notificación de su designación, y se produzcan así todos sus efectos legales.-

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II.1.3.Comunicar a jueces embargantes e inhibientes

En consonancia con el primer párrafo del Art. 575, la resolución que nos sirve de modelo manda, en su antepenúltimo párrafo: "Comuníquese a los jueces embargantes e inhibientes". La finalidad es que quienes hayan obtenido estas medidas cautelares se presenten a la ejecución a hacer valer sus derechos, v. gr. invocar privilegio o preferencia para cobrar, defender en el acto del remate el valor del inmueble, pedir que la subasta se realice en su proceso por estar más adelantado en el trámite, etcétera.-

El decreto judicial no identifica a los posibles jueces embargantes e inhibientes, sino que el abogado debe buscarlos en los informes de dominio e inhibiciones que debieron acompañarse con la petición de subasta: allí figurarán autos y juez correspondientes a dichas medidas.-

La comunicación se hará por oficio (Art. 131), que en su caso (medida ordenada por juez de extraña jurisdicción) será conforme ley 22172. Y aquí nos encontramos con dos posibilidades. Una, al juez de la ejecución le alcanza, para tener por cumplida la comunicación, con que se acompañe al expediente constancia de la recepción del oficio por el juzgado oficiado (copia firmada, sellada y datada por el personal de mesa de entradas). La otra, el juez oficiante requiere un oficio del juzgado requerido, en el que dé cuenta de la recepción del oficio en el que se comunica la subasta. Muchas veces, el juez de la ejecución aclara este último requisito en el auto de subasta, lo que despejaría toda duda sobre cuál es la modalidad a seguir. Pero ante el silencio judicial, recomendamos averiguar sobre el punto – aunque más no sea "de palabra" -, a fin de no perder tiempo.-

II.1.4.Citación a acreedores hipotecarios

Dice el segundo párrafo del Art. 575: "Se citará a los acreedores hipotecarios para que dentro de tercero día presenten sus títulos. Los de grado preferente, dentro del mismo plazo, podrán solicitar el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus créditos". En forma concordante, el penúltimo párrafo del auto de subasta: "Cítese por el plazo de tres días a los acreedores hipotecarios para que presenten sus títulos. Notifíquese por cédula"

La finalidad de la citación es, en general, permitirles vigilar el desarrollo de la subasta, y en particular, pedir el aumento de la base del remate.-

En este caso, la notificación será por cédula, que deberá diligenciarse en su domicilio real, no en el constituido en la escritura pública, pues éste sólo tiene efectos entre las partes contratantes. Aunque se ha admitido que, si a la fecha existe ejecución hipotecaria en trámite, se notifique en el domicilio procesal constituido en este proceso.-

II.1.5.Al Defensor Oficial

En el supuesto que nos sirve de ejemplo, se ordena también notificar al Defensor Oficial, pues éste actúa por uno de los ejecutados (Art. 343). Si bien el pase al despacho del Defensor a los fines de la notificación lo cumple directamente el juzgado, puede suceder que por inadvertencia no lo hayan hecho, en cuyo caso bastará con que así lo solicite verbalmente el abogado a los empleados de la mesa de entradas.-

II.2.Anotar la medida en el Registro de la Propiedad Inmueble

"De considerarlo pertinente el peticionante y al sólo efecto de tomar debida nota,líbrese oficio o testimonio en los términos de la ley 22.172 al Registro de la Propiedad Inmueble que corresponda", reza uno de los últimos párrafos del decreto de subasta.-

Como se advierte, la resolución faculta al ejecutante a inscribir el decreto de subasta en el Registro de la Propiedad Inmueble. En el ámbito de la Justicia Nacional en lo Civil, no es usual que el juzgado ordene de oficio esta inscripción. Cosa distinta sucede en la provincia de Buenos Aires.-

La medida puede asimilarse a una "cautelar genérica" (Art. 232), con rasgos de "anotación de litis" (Art. 229).-

III. Actividad posterior esencial

Aceptado el cargo por el martillero, éste comenzará a desarrollar su tarea en pos de vender el bien embargado en la subasta ordenada. Los principales actos de dicho trabajo están casi todos enumerados en el decreto de subasta, y sucintamente son:1)Constatar el estado del bien,

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2)Librar oficio a la Oficina de Subasta para que le asignen turno para el remate,3)Publicar edictos,4)Exhibir el bien a subastar,5)Llevar a cabo la venta,6)Depositar la seña percibida,7)Rendir cuentas. Aprobadas estas últimas, termina la labor de este auxiliar de la Jurisdicción.-

Luego, el camino hacia la percepción del crédito por la ejecutante seguirá, básicamente, de la siguiente manera:8)Depósito del saldo del precio por el comprador,9)Liquidación por la actora de su crédito,10)Aprobación de la liquidación,11)Confección del cheque judicial, y su cobro en el banco.-

La descripta es la actividad esencial de esta etapa del juicio ejecutivo, pues está colocada en el derrotero de la instancia como permanente, es lo que constituye su naturaleza, sí o sí ha de cumplirse. Podríamos decir que en un proceso sin mayor complejidad, en los no se ponen mayores trabas en la marcha de la ejecución (posiblemente la mayoría), existen únicamente estos actos, no otros.-

Pero no hay que olvidar que, paralelamente al desarrollo de estos actos esenciales, se habrán cursado las notificaciones a los posibles embargantes e inhibientes, y al acreedor hipotecario, y que luego de la venta aparece en escena otro sujeto, el comprador, sin olvidar que siempre está presente el ejecutado. Todas estas personas – a las que hay que agregar el martillero, y el propio actor – con su accionar pueden generar cuestiones contingentes, esto es, posibles pero no necesarias, las que de aparecer, generarán también participación del abogado del ejecutante.-

En este capítulo nos ocuparemos, por orden cronológico, de la actividad esencial del abogado de la ejecutante luego de efectuada la venta por el martillero. Más abajo (IV.), de la contingente.-

III.1.Controlar la rendición de cuentas del martillero

Rendidas las cuentas del remate por el martillero (Art. 564), de ellas se correrá traslado a las partes. Habrá que controlarlas y, eventualmente, impugnarlas (infra IV.1.2.).-

Si no hay impugnación, o sustanciada ésta, el juez dictará la resolución "Apruébase el remate", que por lo general – y ante el silencio de la ley sobre el punto - se ordena notificar por cédula[1] (a las partes y al comprador), acto éste cuyo impulso pesa sobre todo en el ejecutante.-

III.2.Practicar liquidación del crédito del ejecutante. Impulsar notificaciones

Dice el primer párrafo del Art. 580: "Dentro de los CINCO (5) días de aprobado el remate, el comprador deberá depositar el importe del precio que corresponda al contado, en el banco de depósitos judiciales; si no lo hiciere en esa oportunidad y no invocare motivos fundados para obtener la suspensión del plazo, se ordenará nueva subasta en los términos del artículo 584".-

No obstante que el código establece que el depósito ha de realizarse dentro de los cinco días "de aprobado el remate", el plazo se computa desde que el adquirente es notificado de la resolución que aprueba el remate, notificación que, dijimos, corresponde hacer por cédula.-

Lo habitual es que el comprador deposite en tiempo y forma el precio de la compraventa. De no suceder así, ello daría lugar a cierta actividad contingente (ver infra IV.3.1.).-

Pagado el precio, dentro de los cinco días de quedar firme la resolución "Por abonado el saldo del precio" (se notifica por ministerio de la ley, salvo que el juez ordene que lo sea por cédula, lo que normalmente no acaece)[2], encontrándose depositada en el banco la suma total proveniente de la venta judicial, "(…) el ejecutante presentará la liquidación del capital, intereses y costas; de ella se dará traslado al ejecutado. Si el ejecutante no presentare oportunamente liquidación, podrá hacerlo el ejecutado, en cuyo caso se conferirá traslado a aquél. Contestado dicho traslado o vencido el plazo para hacerlo, el juez resolverá. La falta de impugnación no obligará a aprobar la liquidación en cuanto ésta no se ajustare a derecho (…)" (Art 591).-

Tanto la resolución "De la liquidación, traslado", como la que resuelve finalmente sobre su aprobación, por lo general el juez las manda notificar por cédula, en cuyo caso, su impulso, corresponderá principalmente al ejecutante, urgido en cobrar.-

III.3.Solicitar y retirar giro

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Sustanciada la liquidación, y firme la resolución que la aprueba, habrá que peticionar que se libre giro a favor del actor por la suma que resulte de la cuenta.-

Dictada la providencia "Líbrese giro a favor de… por la suma de….", que se notifica por ministerio de la ley, hay que aguardar el plazo de cinco días para que adquiera firmeza[3]. Recién entonces se estará en condiciones de retirar del juzgado el cheque judicial[4], y presentarlo en el banco de depósitos judiciales para ser cobrado.-

IV. Actividad contingente usual

Como adelantamos, al lado de la actividad esencial hay otra, contingente, es decir, posible pero no necesaria, que tiene su origen en las vicisitudes propias del proceso que estamos analizando.-

Recordando la tradicional distinción entre partes principales y partes transitorias o incidentales del proceso[5], entre las segundas se encuentran, en esta etapa del juicio ejecutivo, los terceros embargantes e inhibientes, el acreedor hipotecario, el martillero, el comprador en subasta: todos ellos se encuentran legitimados para actuar en el acotado marco de la consecución de sus intereses. Su actuación – y la que corresponde a la propia parte ejecutante, y a la del ejecutado -, da lugar muchas veces a la intervención del letrado de la actora.-

Es imposible considerar todas las conductas de estos sujetos con entidad suficiente para generar la intervención del letrado del ejecutante. No obstante, sí podemos enumerar las más comunes; y lo haremos según el sujeto de quien provengan.-

IV.1.Generada por la intervención del martillero

IV.1.1.Requerir que se lo sustituya

En relación al martillero, el abogado puede: 1) Pedir que se nombre otro, si no aceptó el cargo dentro del tercer día de notificado – por cédula - su nombramiento; 2) Pedir que se deje sin efecto el nombramiento, si circunstancias graves así lo aconsejaren (Art. 563, segundo párrafo); 3) Pedir su remoción, cuando no ajuste su cometido a las instrucciones que le imparte el juez (art. 563, tercer párrafo).-

Uno de los motivos usuales para pedir la remoción es que el martillero no impulse la subasta omitiendo realizar en un plazo normal los actos idóneos a tal fin; mas previo a solicitar esta sanción extrema en el expediente, es costumbre pedir que se lo intime a cumplir en un plazo prudencial, bajo el apercibimiento correspondiente; no sin antes hablarlo con el experto, y evitar así conflictos entre estos dos sujetos del proceso, quienes deben tratar de trabajar de consuno. Pero llegado el caso, el abogado no debe dudar en requerirle al juez que aparte de la causa al martillero.-

IV.1.2.Colaborar con el rematador

Como se desprende del capítulo II del decreto de subasta, y de lo que dijimos al comienzo del capítulo III, pesa sobre el martillero desinsaculado realizar los actos sustanciales allí enumerados, tendientes a la venta del bien embargado.-

No obstante, nada impide – y de hecho, así sucede – que el abogado del ejecutante colabore en las tareas que no sean personales de aquél, por ejemplo, confeccionar y dejar a la firma en el juzgado el mandamiento para cumplir lo requerido en el punto 2. del auto de remate, o hacer lo propio con el oficio a la Oficina de Subastas (punto 3.), o con los edictos (punto 8.), ir a los diarios a publicar estos últimos. El interés que se defiende en el pleito exige esta ayuda, que principalmente tiende a acelerar el camino a la subasta.-

Es muy importante que el letrado mantenga una comunicación fluida con el martillero, aunque más no sea por teléfono o mail, para ir conviniendo con él quién de los dos se ocupará de estos menesteres y, de paso, para controlar - y urgir, de ser necesario - la marcha de las diligencias v. gr. avisarle al martillero que ya está firmado el mandamiento de constatación del estado y ocupación del inmueble, y de paso saber cuándo lo retirará y llevará a cabo la medida.-

IV.1.3.Impugnar la tasación del bien a subastar

Con base en el Art. 578, y aunque exista valuación fiscal en el expediente, es frecuente que el juez ordene al martillero designado establecer el valor del bien a rematar, para que sirva de referencia a efectos de fijar la base del remate.-

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De esta estimación se corre vista o traslado a las partes, o se le provee un "hágase saber", equivalente éste a aquellos en cuanto impone a las partes la carga de pronunciarse sobre el acto del martillero, respuesta cuyo plazo es de cinco días (Art. 150).-

Si se comparte el monto estimado por el rematador nada se dirá; caso contrario, se lo impugnará.-

IV.1.3.Oponerse a propaganda adicional

Dice el primer párrafo del Art. 567: "La propaganda adicional será a cargo del ejecutante, salvo si el ejecutado hubiese dado conformidad, o si su costo no excediere del DOS POR CIENTO (2 %) de la base (…)".-

La publicación ordinaria es la que se hace por edictos estándar. Mas ella no descarta que puedan agregarse otros medios de publicidad, con la finalidad de interesar a mayor número o a otro tipo de oferentes posibles, v. gr. enviar correspondencia, repartir volantes, publicar el edicto en algún otro diario además de los designados en el auto de subasta, o que el formato del edicto no sea el común sino otro, más extenso o destacado (lo que implica un mayor valor de publicación), etcétera.-

El martillero no puede, por sí mismo, determinar la procedencia de publicidad extraordinaria; debe, por lo tanto, solicitar autorización al juez para realizarla. Hecha la petición, de ella se corre traslado a ejecutado y ejecutante, el cual se notifica por ministerio de la ley.-

Las soluciones posibles al pedido de autorización de propaganda adicional son: 1) si su costo no excede del dos por ciento de la base fijada para la subasta, el mismo corre por cuenta del ejecutado, con prescindencia de su conformidad; 2) si su costo excede del mencionado porcentaje, para que la inversión corra por cuenta del ejecutado resulta ineludible su expresa conformidad; 3) que el ejecutante acceda a la realización de publicidad extraordinaria por encima del referido porcentaje, supuesto en el cual el costo será a su exclusivo cargo[6]

IV.1.4.Solicitar nueva subasta por falta de postores

"Si fracasare el remate por falta de postores, se dispondrá otro, reduciendo la base en un VEINTICINCO POR CIENTO (25 %). Si tampoco existieren postores, se ordenará la venta sin limitación de precio" (Art. 585).-

Desde ya que este segundo remate ha de peticionarlo el ejecutante. Suele pedirse - y algunos jueces así lo conceden -, que si fracasare también la nueva subasta por falta de postores, en el mismo acto se lleve a cabo el tercer intento de venta sin limitación de precio, buscándose con ello evitar gastos de tiempo y dinero.-

IV.1.5.Impugnar la rendición de cuentas del remate

Lo normal es que la rendición de cuentas del remate sea ajustada a derecho, mas puede suceder que no. En este último caso, habrá de impugnársela dentro del plazo de cinco días de notificado el traslado de aquella. La cuestión se sustanciará con el martillero y el ejecutado, y finalizará mediante una sentencia interlocutoria que la resuelva.-

IV.2.Generada por peticiones de otros acreedores

IV.2.1.Cuestiones planteadas por embargantes e inhibientes

Vimos que el auto de subasta debe notificarse a los jueces embargantes e inhibientes, para que estos acreedores se presenten a la ejecución a hacer valer sus derechos.-

Los planteos más comunes provenientes de estos sujetos, son: 1) Ser el propietario del bien embargado (tercería de dominio, arts. 97 y ccs.[7]); 2) Tener derecho a ser pagado con preferencia al ejecutante (tercería de mejor derecho; arts. 97 y ccs., 590[8]); 3) Tener derecho a que la subasta se lleve a cabo en su juicio, por estar más adelantado en el trámite (Art. 568); 4) si no se presentan la hipótesis 1), 2) ni 3), simplemente que luego de subastado el bien, y cobrado el ejecutante su crédito, se transfieran los fondos remanentes a su juicio (aunque en realidad, para esto se necesita, más que el pedido del embargante, una orden del juez de su juicio, que se comunicará al juez de la ejecución mediante oficio).-

De todas estas contingencias se ha de correr traslado a ejecutante y ejecutado.-

IV.2.2.Cuestiones planteadas por el acreedor hipotecario

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El acreedor hipotecario de grado preferente, además de estar habilitado para vigilar el desarrollo de la subasta, puede peticionar ser pagado con primacía del producido del remate (sus derechos se transfieren del inmueble al precio), y está particularmente autorizado a pedir el aumento de la base[9], según lo dispone el segundo párrafo del Art. 575: "(…) Se citará a los acreedores hipotecarios para que dentro de tercero día presenten sus títulos. Los de grado preferente, dentro del mismo plazo, podrán solicitar el aumento de la base hasta cubrir el importe de sus créditos".-

De estas peticiones se corre traslado a ejecutante y ejecutado.-

La participación del acreedor hipotecario no supone que adquiere la calidad de co-ejecutante, sino que su legitimación queda limitada para obrar conforme al interés en defender su crédito.-

IV.3.Generada por la actuación del comprador

IV.3.1.Peticionar ante la falta de depósito del saldo del precio

Si el comprador no cumple con el depósito del saldo del precio del remate, el ejecutante puede requerir al juez: 1) Que ordene nueva subasta[10]; 2) Como previo a tamaña consecuencia, se intime al adquirente a cumplir en un breve plazo: elementales principios de economía lo tornan conveniente[11]; 3) En vez de nueva subasta, requerir el cumplimiento de la obligación del comprador (arts. 580, 584).-

Si el comprador solicita la suspensión del plazo para depositar, habrá que correr traslado a las partes, en cuyo caso será carga del ejecutante contestarlo.-

IV.3.2.Solicitar el levantamiento de la indisponibilidad de fondos

Dice el Art. 582: "El comprador que hubiere realizado el depósito del importe del precio podrá requerir su indisponibilidad hasta tanto se le otorgue la escritura, o se inscriba el bien a su nombre si prescindiere de aquélla, salvo cuando la demora en la realización de estos trámites le fuera imputable. La indisponibilidad no regirá respecto de los gastos de escrituración y pago de impuestos". Esta indisponibilidad tiene por finalidad garantizar al adquirente la formalidad de la escritura pública, recaudo para que pueda asegurarse la obtención del bien subastado.-

El pedido del comprador de indisponibilidad de los fondos es, en la práctica, habitual, y el juez lo decide –casi siempre favorablemente – sin sustanciación, es decir, sin correrle previo traslado al ejecutante. Lo que sí puede hacer éste es, con posterioridad, solicitar el levantamiento de la indisponibilidad si, luego de un lapso razonable, se demora en escriturar por causa imputable al adquirente. Se concilia, así, el derecho del adquirente con el del acreedor ejecutante, pues éste no podrá percibir su crédito hasta tanto los fondos estén disponibles.-

IV.4.Generada por el ejecutado

IV.4.1.Contestar incidente de nulidad de la subasta

Muchas veces con ánimo dilatorio (el deudor ocupa el inmueble subastado, y desea permanecer en él el mayor tiempo posible), puede suceder que el ejecutado plantee la nulidad de la subasta.-

De hacerlo, si el juez no lo rechaza in limine por ser las causas manifiestamente inadmisibles, se conferirá traslado a las partes, al martillero y al adjudicatario, es decir, se habrá iniciado un incidente.-

Rigen en especial los artículos 592 y 593 del ritual, sin perjuicio de las normas generales sobre nulidad de los arts. 169 y subsiguientes.-

IV.4.2.Contestar impugnación de la liquidación

Vimos antes (supra III.2.) que oportunamente el ejecutante práctica liquidación de su crédito, y de ella se corre traslado al ejecutado. Es frecuente que éste la impugne. Si así sucede, se habrá iniciado un incidente con la impugnación, en el que corresponde correr traslado al ejecutante de las objeciones a la cuenta.-

IV.5.Cuestiones planteadas por el propio ejecutante

IV.5.1.Ampliación de la ejecución

"Si durante el juicio, pero con posterioridad a la sentencia, vencieren nuevos plazos o cuotas de la obligación en cuya virtud se procede, la ejecución podrá ser ampliada pidiéndose que el deudor exhiba dentro de quinto

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día los recibos correspondientes o documentos que acrediten la extinción de la obligación, bajo apercibimiento de hacerse extensiva la sentencia a los nuevos plazos y cuotas vencidos.-Si el deudor no exhibiere recibos o documentos que fuesen reconocidos por el ejecutante, o no se comprobase sumariamente su autenticidad, se hará efectivo el apercibimiento sin recurso alguno.-En cada caso de ampliación deberá cumplirse con la intimación de pago.-Lo dispuesto en este artículo y en el anterior regirá también en las ejecuciones por cobro de alquileres y expensas comunes.-La facultad que otorga este artículo no podrá ser ejercida una vez terminada la tramitación del juicio" (Art. 541)

Se entiende "terminada la tramitación del juicio" (límite para ampliar la ejecución) con el pago de la suma resultante de la liquidación final aprobada.-

IV.5.2.Compensación del crédito con el precio de venta del bien embargado

Doctrina y jurisprudencia admiten que el acreedor ejecutante pueda alegar en su beneficio el derecho instituido por el Art. 818 del Código Civil[12]. Para ello, ha de peticionar al juez que, de resultar adquirente del bien subastado, lo exima de abonar la seña al martillero y, después, hasta la concurrencia de su crédito, se lo compense con el saldo del precio de la venta.-

Esta compensación no procede cuando existe algún acreedor con preferencia al pago, v. gr. prendario o hipotecario.-

Conviene al acreedor, previo a obtener la autorización judicial a compensar, y para evitar posteriores incidencias, practicar liquidación de su crédito, con vista al ejecutado.-

La autorización a compensar se notificará al martillero para que, en el acto del remate, exima al ejecutante (si resultó adquirente) de abonar la seña correspondiente.-

V. Honorarios

Por regla, la regulación de honorarios en el proceso ejecutivo debe practicarse una vez que se satisface íntegramente el crédito reclamado, oportunidad en la que se cumple la segunda de las etapas previstas en el art. 40 de la ley 21.839[13].-

V.1. No hay otros acreedores preferentes

Si no hay otros acreedores preferentes en el pago respecto del ejecutante (es decir, sólo están en juego el crédito del actor y el del abogado por sus honorarios), la suma proveniente del remate ha de aplicarse primero a cancelar "las costas de la ejecución" (Art. 590, primer párrafo), dentro de las cuales están los estipendios profesionales.-

Si el dinero proveniente de la subasta es suficiente para cubrir ambas acreencias (v. gr. el inmueble se subastó en $ 200.000, y el crédito del ejecutante es de $ 50.000), el letrado no tendrá que tomar mayores recaudos para percibir la suya. Firme la liquidación del crédito del actor (que será el monto del proceso, base regulatoria), el abogado pedirá regulación de honorarios y, contemporáneamente a que su cliente se lleve el dinero del tribunal, él seguirá los pasos necesarios para cobrar lo suyo (embargo sobre el remanente depositado, posible apelación y firmeza de la resolución que fija el honorario, libramiento del cheque[14]).-

Ahora, si el producido de la subasta puede no llegar a satisfacer ambos créditos, una vez firme la liquidación del que corresponde al ejecutante, y antes de pedir el libramiento del giro a favor de aquél por dicho importe, el letrado habrá de solicitar se regulen sus honorarios. Desde este mismo momento – o aún antes, ver nota 14 -, y para quedar a resguardo de cualquier contratiempo que impida u obstaculice su cobro, podrá solicitar cautelarmente embargo sobre dichos fondos[15] u oponerse a que sean retirados por el ejecutante hasta tanto el profesional perciba su crédito[16]. Desde ya que esto es sin perjuicio de que siempre el cliente es deudor del honorario del abogado a quién contrató para atender el caso (Art. 49 ley 21839), lo que implica que aunque el ejecutante se llevase todo el dinero depositado en autos, su abogado tiene derecho a reclamarle el pago de sus honorarios; mas este proceder, además de ser más prolongado en el tiempo (Art. 50 ley 21839), puede implicar la insatisfacción del crédito del profesional, v. gr. si el cliente se insolventó luego de percibir su acreencia.-

V.2. Hay acreedores preferentes

Es la situación que se presenta cuando existe algún acreedor preferente en el cobro al ejecutante, como lo es el acreedor hipotecario. En este caso ¿quién cobra primero, el abogado su honorario por el trabajo

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realizado en el juicio en que se subastó el bien, o el acreedor privilegiado?

Existen dos tendencias jurisprudenciales sobre el tema. Una, que creemos mayoritaria, preconiza lo siguiente:

"No todos las costas del juicio común en donde se llevó adelante la subasta del bien raíz tienen preferencia al crédito hipotecario que lo grava; sólo aquellos gastos ocasionados por los actos que tengan por objeto poner los bienes del deudor y sus derechos bajo la mano de la justicia, y que el acreedor hipotecario no habría podido dispensarse de pagar si otro no hubiera hecho la anticipación o los trabajos indispensables a ese fin (…) Entre esos trabajos, claro está, se encuentran los honorarios del letrado del aquí ejecutante, ya que con su labor ha beneficiado a los restantes acreedores, impulsando el progreso del juicio y logrando la venta forzada del bien.""Sin embargo, no toda la labor desplegada por los profesionales del derecho configura un gasto de justicia oponible al acreedor hipotecario. Para que así resulte debe haber sido hecho en beneficio y provecho de éste; y cuando el bien fue subastado en otra ejecución que no es la hipotecaria, tramitada con otro abogado que no es el suyo, la única tarea que redunda en beneficio del acreedor hipotecario es la desplegada con posterioridad a la sentencia de trance y remate".-"En conclusión, sólo debe considerarse la proporción del honorario del letrado por las tareas llevadas a cabo durante la etapa de ejecución de la sentencia y que se relacionen con la venta forzada del bien gravado, ya que lo anterior sólo fue útil al interés particular del acreedor ejecutante para el reconocimiento judicial de su acreencia, para así poder hacer ejecutivo su crédito"[17].-

La otra postura, sostiene:"Ha resuelto esta Sala, en casos análogos al presente, que cuando la actividad desarrollada hasta obtener la venta del bien en ejecución ha redundado en beneficio de acreedor hipotecario, los gastos derivados de tal actividad, entre los que se encuentran los honorarios regulados al letrado del ejecutante y la tasa de justicia, representan gastos de justicia necesarios, que revisten el privilegio que les acuerdan el Cód. Civ. 3789 y 3900. Ello, sin que corresponda hacer distinción alguna con relación a las etapas del juicio, desde que es como consecuencia de toda esa actividad global que se ha arribado a la subasta del bien hipotecado"[18]

(*) Director del Suplemento de Práctica Profesional. Abogado litigante. Docente titular de las materias "Derecho Procesal Civil y Comercial y Práctica Profesional", Universidad Católica de La Plata ; profesor titular de "Derecho Procesal I" y "Derecho Procesal II", Universidad Maimónides; profesor titular por concurso de "Teoría General del Proceso", Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales del Instituto Universitario de la Policía Federal Argentina; profesor Asociado regular (a cargo de la cátedra) de Derecho Procesal Civil y Comercial, UADE; profesor adjunto por concurso de "Práctica Profesional", y por carrera docente de "Elementos de Derecho Procesal", Facultad de Derecho UBA; autor de obras jurídicas; director de la Colección Actuación Profesional de editorial Hammurabi; miembro del Instituto de Derecho Procesal CPACF; Profesor en el Programa de Formación Profesional de la Escuela de Posgrado del Colegio de Abogados de Capital Federal. Cualquier opinión, consulta o sugerencia sobre este artículo, o sobre el Suplemento en general, por favor diríjala a cualquiera de estas direcciones: [email protected]; [email protected]; [email protected][1] Donato, Juicio ejecutivo, Editorial Universidad, 3º edición, p. 725.[2] El Art. 591 dice "Dentro de los cinco días contados desde que se pagó el saldo del precio…" (la cursiva es nuestra), pero el plazo se cuenta tal como decimos en el texto.[3] Art. 56 Reglamento para la Justicia Nacional : "Los autos que ordenen extracción de fondos podrán cumplirse de inmediato cuando mediara conformidad expresa de los interesados". A contrario sensu, si no existe esta conformidad expresa, hay que esperar a que consienta la respectiva resolución. [4] Los juzgados tienen dos modalidades para librar y entregar el cheque al interesado. Una, dictada la providencia que ordena librar el giro, inmediatamente lo confeccionan, pero no se lo puede retirar hasta tanto haya vencido el plazo para impugnar aquella resolución. La otra, el cheque se libra recién después de que la providencia antedicha quedó firme, y se lo prepara de oficio o a pedido verbal del interesado (según el uso de cada tribunal). [5]Partes principales son quien pretende (actora) y contra quien se pretende (demandada); partes transitorias o incidentales son aquellas que, no siendo las principales, actúan en el proceso defendiendo un derecho o interés propio. [6] Donato, Juicio ejecutivo, editorial Universidad, 3º edición, p. 693.[7] Art. 99 CPCC: "Si la tercería fuese de dominio, consentida o ejecutoriada la orden de venta de los bienes, se suspenderá el procedimiento principal, a menos que se tratare de bienes sujetos a desvalorización o desaparición o que irrogaren excesivos gastos de conservación, en cuyo caso, el producto de la venta quedará afectado a las resultas de la tercería. El tercerista podrá, en cualquier momento, obtener el levantamiento del embargo dando garantía suficiente de responder al crédito del embargante por capital,

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Publicado el 01/06/2011

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intereses y costas en caso de que no probare que los bienes embargados le pertenecen".[8] Art. 100 CPCC: "Si la tercería fuese de mejor derecho, previa citación del tercerista, el juez podrá disponer la venta de los bienes, suspendiéndose el pago hasta que se decida sobre la preferencia, salvo si se otorgare fianza para responder a las resultas de la tercería. El tercerista será parte de las actuaciones relativas al remate de los bienes".[9] Incluyendo capital e intereses de su crédito, siendo innecesario que previamente practique liquidación y obtenga aprobación judicial de ella, si dicho rubro es fácilmente liquidable mediante una simple operación aritmética y están dadas las bases en el respectivo título (CNCiv., Sala E, LL, t. 154, p. 609).[10] No obstante la perentoriedad del plazo que tiene el comprador para depositar el saldo del precio, se admitió que pueda hacerlo "en tanto no se haya decretado una nueva subasta" (CNCiv., en pleno, 7/10/69, ED, t. 30, p. 418; CNCom., Sala C, 15/12/78, LL 1979 A 460).[11] Pero no es necesaria esta intimación previa. Notificada la resolución que aprueba el remate, ella es suficiente por sí sola para obligar al adjudicatario al depósito del precio dentro del plazo legal, sin necesidad de intimación de ninguna especie (cfr. CNCom., Sala C, LL 1983 B, p. 526)[12]Artículo 818 Código Civil: "La compensación de las obligaciones tiene lugar cuando dos personas por derecho propio, reúnen la calidad de acreedor y deudor recíprocamente, cualesquiera que sean las causas de una y otra deuda. Ella extingue con fuerza de pago, las dos deudas, hasta donde alcance la menor, desde el tiempo en que ambas comenzaron a coexistir".[13]CNCOM - SALA A - 15/06/2010, (elDial.com - AA625E)[14] Aunque algunos juzgados no libran directamente el cheque sino que entienden que hay que seguir el procedimiento de ejecución de sentencia (Art. 500, inc. 3º)[15]Las medidas cautelares decretadas en resguardo de las costas no requieren regulación de honorarios ni condena (CSJN, 4/9/73, LL 151 – 516). Es procedente el embargo preventivo peticionado por el profesional acreedor de los honorarios devengados en el proceso, aun cuando éstos no estuvieran regulados, en atención a la normado en el art. 212 inc. 3 del Cód. Procesal (CNCiv., Sala K, 3/2/03, LL 2003 E 348; ídem, Sala A, 13/9/79, ED 85 626). Cabe admitir el embargo preventivo solicitado para asegurar un crédito por honorarios devengados como consecuencia de trabajos realizados en un expediente judicial, sin perjuicio del carácter provisorio de la regulación practicada, limitándose el monto de la cautela a la suma que "prima facie" guarde proporción con la entidad de la deuda (CNCiv., Sala E, 30/6/03, LL 2003 D 921).[16] De acuerdo con el art. 50 ley 21839 la parte no condenada en costas, propietaria de los fondos, asume una obligación de garantía o subsidiaria para el pago de los honorarios del profesional que la asistiera. Tiene, con base en ello el ex patrocinante de esa parte, derecho suficiente a impedir el retiro de los fondos en cuestión como cautela para preservar su derecho al cobro de sus honorarios a los que cabe preferencia en tanto tienden a remunerar los trabajos que posibilitaron a la acreedora la perspectiva de la satisfacción de su crédito (CNCom., Sala C, 11/7/90, LL 1980 D 521). Es procedente la oposición formulada por el letrado apoderado del ejecutante a la entrega de la posesión del bien subastado hasta no serle abonados sus honorarios y gastos que invoca haber sufragado, pues tales créditos gozan de privilegio sobre el monto obtenido con motivo de la realización del bien, por tratarse de gastos de justicia necesarios para la venta y que han sito útiles al acreedor a quien se oponen; dicho criterio no resulta modificado por la circunstancia de que el acreedor haya cedido sus derechos (CNCiv., Sala L, 27/6/96, JA 1997 III 489).[17] CNCOM – SALA D – 13/03/2007, (elDial.com - AA3D29); CNCOM - SALA A - 14/09/2005, (elDial.com -AA2F19); CNCIV, SALA I, 8/6/04, LL 2004-D-618[18]CNCOM - SALA E - 28/02/2006, (elDial.com - AA348D)

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Abogado del ejecutante - etapa de sentencia de remate.pdf