Abril de 2007

Sistema de Valuación Catastral

en el Estado de México

Convención Nacional de Geografía 2007

Constitución Política del Estado Libre y Soberano de México

Constitución Política del Estado Libre y Soberano de México

Código Financiero del Estado de México y

Municipios

Código Financiero del Estado de México y

Municipios

Reglamento del Título Quinto del Código

Financiero del Estado de México y Municipios

Reglamento del Título Quinto del Código

Financiero del Estado de México y Municipios

Libro Décimo Cuarto del Código Administrativo del

Estado de México

Libro Décimo Cuarto del Código Administrativo del

Estado de México

Constitución Política de los Estados Unidos Mexican osConstitución Política de los Estados Unidos Mexican os

Manual Catastral del Estado de México

Manual Catastral del Estado de México

Ley de Planeación del Estado de México y

Municipios

Ley de Planeación del Estado de México y

Municipios

Ley de PlaneaciónLey de PlaneaciónLey de Información

Estadística y Geográfica

Ley de InformaciónEstadística y Geográfica

Manual de Normatividad Geográfica

Manual de Normatividad Geográfica

Abril de 2007

• Delimitación territorial

• zonas urbanas

• zonas en transición

• zonas rústicas

• Clave catastral asociada a la localización geográfica del inmueble

• Definición de áreas homogéneas y bandas de valor

• Valuación masiva

���� Modelo catastral

Abril de 2007���� Valor Catastral

Valor de suelo + Valor de construcción

Valores unitarios de suelo - Propuestos por los Ayuntamientos- Áreas Homogéneas- Bandas de Valor

Valores unitarios de construcción - Actualiza el IGECEM a solicitud de los Ayuntamientos, 104 tipologías

Abril de 2007

LocalizaciLocalizaci óón Geogrn Geogr ááficafica

Uso del sueloUso del suelo

Servicios pServicios p úúblicosblicos

EquipamientoEquipamiento

SueloSuelo

Uso y destinoUso y destino

ClaseClase

CategorCategor ííaa

Nivel socioeconNivel socioecon óómicomico

ConstrucciConstrucci óónn

ÁÁrearea

FrenteFrente

FondoFondo

IrregularidadIrregularidad

TopografTopograf ííaa

PosiciPosici óónn

Edad en aEdad en a ññosos

Grado de conservaciGrado de conservaci óónn

NNúúmero de nivelesmero de niveles

DeterminaciDeterminaci óón de valores unitariosn de valores unitarios

Valores Unitarios de SueloValores Unitarios de Suelo

125 Municipios125 Municipios

Estudio de MercadoEstudio de Mercado Muestreo de operacionesMuestreo de operaciones

NormalizaciNormalizaci óónn

HomologaciHomologaci óónn

Estudio de Estudio de ÁÁrearea ServiciosServicios

Infraestructura y equipamientoInfraestructura y equipamiento

Obra pObra p úública y mantenimientoblica y mantenimiento

� Area Homogénea:

Existencia, disponibilidad y calidad de servicios públicos, régimen jurídico de la propiedad, uso del suelo, infraestructura y equipamiento urbano, nivel socioeconómico.

� Banda de valor:

Tramos de vialidades dentro de las áreas homogéneas que por uso de suelo, actividad económica, servicios públicos, circulación vehicular o peatonal; o bien, colindancia con canales de aguas residuales, panteones o barrancas, determinan un valor diferente al predominante en el área homogénea.

El valor catastral del terreno se calculará mediante la aplicación de la siguiente fórmula:

VCT = SP x VUS x FFe x FFo x FI x FA x FT x FP

Donde:

VCT = Valor catastral del terreno.

SP = Superficie total de terreno del inmueble de que se trate.

VUS = Valor unitario de suelo aprobado por la Legislatura.

FFe = Factor de frente.

FFo = Factor de fondo.

FI = Factor de irregularidad.

FA = Factor de área.

FT = Factor de topografía.

FP = Factor de posición dentro de la manzana catastral.

El factor de frente (FFe) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de frente sea menor a 3.50 metros lineales, y será el resultado de dividir la longitud del frente del predio de que se trate entre la constante equivalente a la longitud de frente mínima establecida en los ordenamientos jurídicos aplicables en esta materia, conforme a la siguiente fórmula:

Ffe = Fe / 3.50

FFe = Fe / 3.50

• El factor de fondo (FFo) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya longitud de fondo sea mayor a la del fondo base que corresponda al área homogénea de su ubicación y se obtiene al sumar a la constante 0.60, el cuarenta por ciento del cociente resultado de dividir la longitud del fondo base entre la longitud fondo del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula:

FFo = 0.60 + ((FoB / Fo) x 0.40)

IEl factor de irregularidad (FI) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles que por su forma irregular disminuyen las posibilidades de aprovechamiento óptimo de la superficie total del predio.

Para calcular este factor, es necesario determinar previamente la superficie denominada área inscrita, definida como la máxima superficie determinada en forma de uno o máximo dos rectángulos, trazados a partir del frente o de cualquiera de los lados, siempre considerando puntos interiores o colindantes del predio en estudio.

El factor aplicable se obtiene al sumar a la constante 0.50 el resultado de dividir la mitad de la superficie determinada como área inscrita entre la superficie del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula:

FFI = 0.50 + ((AI / 2) / SP)

El factor de área (FA) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles cuya superficie de terreno sea mayor a la del área base que corresponda al área homogénea donde se ubica el inmueble, y se obtiene al sumar a la constante 0.70, el treinta por ciento del cociente resultado de dividir la superficie del área base entre la superficie del inmueble de que se trate, conforme a la siguiente fórmula:

FA = 0.70 + ((AB / SP) x 0.30)

El factor de topografía (FT) demerita el valor catastral de aquellos inmuebles que presenten escarpa hacia arriba o hacia abajo, rugosidad, elevación o hundimiento, respecto al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso.Para calcular este factor de topografía se requiere determinar previamente la altura (H) en metros lineales o fracción, medida en el punto más escarpado, hundido o elevado del predio con relación al nivel de la banqueta o de la vialidad de acceso. El factor aplicable será el resultado de restar a la unidad el cociente que resulte al dividir la mitad de la altura obtenida como se indica en el párrafo anterior, entre la longitud del fondo de predio de que se trate, conforme a la siguiente fórmula:

FFT = 1.00 – ((H / 2) / Fo)

El factor de posición (FP) amerita o demerita el valor catastral de un inmueble atendiendo a la ubicación que ocupa dentro de la manzana, conforme a la tabla siguiente:

1.30Manzanero

1.20Cabecero

1.10Frentes no contigüos

1.10Esquina

1.00Intermedio

0.50Interior

FACTOR APLICABLE “FP”POSICIÓN

Tablas de valores unitarios de suelo

En la Tabla de Valores Unitarios de Suelo se identifican el nombre y código del municipio; el número de la zona catastral; el número de la manzana catastral, el código y tipo del área homogénea; el frente, fondo y área base determinados para el área homogénea; y el valor unitario. Cuando existan bandas de valor, se identifican además, el nombre de la vialidad y el código de la banda.

bandas de valor1,846

áreas homogéneas6,837

Valores Unitarios de ConstrucciValores Unitarios de Construcci óónn

MMéétodo Directotodo Directo IIGGEECCEEMM

Costos de reposiciCostos de reposicióónn

MMéétodo Indirectotodo Indirecto Consulta de Consulta de publicaciones o publicaciones o

especialistasespecialistas

104 tipolog104 tipolog íías aprobadas por la Legislaturaas aprobadas por la Legislatura

El valor total catastral de la construcción, será la suma de los valores determinados individualmente para cada una de las edificaciones existentes en el predio, conforme a las tipologías que correspondan, mediante la aplicación de la siguiente fórmula:

VCC = SC x VUC x FEC x FGC x FN

Donde:

VCC = Valor catastral de la construcción.

SC = Superficie de la (s) construcción (s) existente (s) en el inmueble de que se trate.

VUC = Valor unitario de construcción aprobado por la H. Legislatura, de la (s) tipología (s) que corresponda.

FEC = Factor de edad de la construcción.

FGC = Factor de grado de conservación de la construcción.

FN = Factor de número de niveles edificados.

El factor de edad de la construcción (FEC) demerita el valor de las edificaciones atendiendo al grado de deterioro que presenta por el paso del tiempo y considera el número de años transcurridos desde la construcción inicial o último mantenimiento realizado, hasta la fecha en que se lleve a cabo el cálculo del valor catastral.

Para determinar el factor de edad de la construcción se requiere conocer además del periodo transcurrido desde la construcción inicial o última remodelación realizada, el número de años de vida económica o vida útil de la edificación, que es variable dependiendo de la tipología de construcción que corresponda al inmueble de que se trate, asimismo el coeficiente de demérito anual que es variable y está en función de los mismos elementos.

El factor por grado de conservación (FGC) demerita el valor de las construcciones considerando el nivel de deterioro que presenta la edificación, en relación con el mantenimiento que se le ha proporcionado.Los factores aplicables se localizan en la siguiente tabla.

0.080Ruinoso

0.250Muy malo

0.400Malo

0.750Medio

0.875Bueno

1.000Muy bueno

FACTOR APLICABLE “FGC”GRADO DE CONSERVACIÓN

EEl factor de número de niveles (FN) incrementa el valor de los inmuebles cuya edificación tenga más de dos niveles.

El factor aplicable se determina al sumar a la unidad la cantidad que se obtenga al restar dos al número de niveles de la edificación del inmueble de que se trate y este resultado multiplicarlo por la constante 0.002, conforme a la siguiente fórmula:

FN = 1.00 + ((NN - 2) x 0.002)

Tablas de valores unitarios de construcción con 104 TipologíasSe identifican el código de la tipología, el uso, la clase y la categoría; la unidad de medida y el correlativo valor unitario.”

21 Habitacionales (Precarias, Económicas, Interés social, Popular,

Residencial, Campestre y de Lujo)

19 Comerciales (Económicas, Regulares, Buenas, Muy buenas, de

Lujo y Departamentales)

12 Industriales (Económicas, Ligeras, Medianas y Pesadas)

9 Complementarias industriales (Complementarias, Tanques y Silos)

22 Equipamiento (Escuelas, Hospitales, Hoteles, Cines,

Estacionamientos y Mercados)

21 Especiales (Bardas, Cobertizos, Pavimentos, Elevadores, Canchas)

El valor catastral de las unidades que constituyen un inmueble en condominio se determinará de la siguiente manera:

Tratándose de condominios en su modalidad horizontal, se aplicarála siguiente fórmula:

VCUH = VCTP + VCTC + VCCP + VCCC

Donde:

VCUH = Valor catastral de cada unidad en condominio horizontal.

VCTP = Valor catastral del área privativa de terreno.

VCTC = Valor catastral del área común de terreno.

VCCP = Valor catastral del área privativa de construcción.

VCCC = Valor catastral del área común de construcción.

En el caso de condominios en su modalidad vertical, se aplicará la siguiente fórmula:

VCUV = VCTC + VCCP + VCCC

Donde:

VCUV = Valor catastral de cada unidad en condominio vertical.

VCTC = Valor catastral del área común de terreno.

VCCP = Valor catastral del área privativa de construcción.

VCCC = Valor catastral del área común de construcción.

Abril de 2007

Municipios, Elementos Constructivos, Uso de terreno, Uso de construcción y Índice nacional de Precios.

Otros catálogos

Manzanas, Calles, Colonias y LocalidadesCatálogos que se actualizan

Excel, Word, Power Point, Paint BrushProgramas para dibujar croquis

Access 2000Manejador de Base de Datos

Visual Basic 6.0Lenguaje de Programación

60 MBEspacio en Disco Duro

Windows XP o Windows 2000Sistema Operativo

Valorum 4.0

Inicio de trabajo• Avalúo • Tipo de inmueble: (Baldío,

Construido, Condominio, etc.)• Actualización de avalúo

capturado

Abrir avalúos• Clave de acceso• Nombre de usuario• Status del avalúo• Búsqueda de folio

Antecedentes :• Nombre del

solicitante• Nombre del

propietario • Objetivo del

avalúo• Ubicación del

inmueble• Clave catastral• Fecha de visita

al inmueble

Ubicación:• Tipo de zona• Densidad de

construcción• Tipo de

construcción dominante

• Servicios públicos que tiene el inmueble

Datos del terreno:• Fuente de

información• Medidas y

colindancias• Orientación• Nombre de

calles transversales

Predio :• Superficie• Área inscrita

(Irregularidad)• Frente• Fondo• Altura (Topografía)• Posición• Uso

Construcciones :

• Folio identificador• Superficie• Uso• Tipología• Edad (Fecha última

remodelación)• Número de Niveles• Vida útil

Elementos de la construcción

• Folio identificador• Tipología• Descripción de

elementos

Avalúo :• Características• Lote tipo• Valor Unitario de

suelo• Superficies• Factor de demérito

conjugado• Valor unitario

aplicado• Valores

determinados (Suelo, construcciones, Instalaciones y total)

Análisis delavalúo:

• Factores de demérito

• Valor del suelo• Valor de las

Construcciones (Privativa y común)

• Valor de las Instalaciones

Análisis del avalúo

Croquis de localización del inmueble

Conclusiones yrevisión:• Folio• Nombre del

valuador• Fechas del avalúo• Notas o

comentarios • Firmas digitales

• Valuador• Jefe del

departamento• Subdirector• Director

• Fechas de firmas digitales

Impresión del avalúo

• Clave de acceso

• Genera información

• Fecha y hora de impresión