ACTA DE LA JUNTA GENERAL ORDINARIA DE LA COMUNIDAD DE ...€¦ · Capistrano Playa, y conforme al siguiente ORDEN DEL DÍA: 1. Aprobación, en su caso, del Acta de la Junta Anual

ACTA DE LA JUNTA GENERAL ORDINARIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CAPISTRANO PLAYA

En Nerja, siendo las 10:30 horas del día 12 de marzo de 2016, en los salones del Hotel Balcon de Europa, debidamente convocados, se reúnen en segunda convocatoria los copropietarios, presentes o representados, que posteriormente se relacionan, bajo la presidencia de Dña. Audrey White, y actuando como Secretario-Administrador Administraciones García Ruiz y Asociados S.L., mercantil representada en este acto por D. Francisco Javier García Ruiz, a fin de celebrar la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios Urb. Capistrano Playa, y conforme al siguiente ORDEN DEL DÍA: 1. Aprobación, en su caso, del Acta de la Junta Anual anterior (2015) 2. Informe de Presidente y Administrador sobre la gestión del ejercicio pasado inclusive informe sobre el proyecto de reforma de piscina. Aprobación, en su caso, de las cuentas del ejercicio 01/01/2015 – 31/12/2015. Reclamación de deudas contra morosos. 3. Informe sobre los procedimientos pendientes por el departamento jurídico de la Administración 4. Estudio y aprobación, en su caso, del presupuesto para el ejercicio 01/01/2016 – 31/12/2016 5. Elección de los órganos administrativos: Presidente, 2 Vicepresidentes, Administrador y miembros del comité. 6. Estudio y aprobación, en su caso, de la modificación del Apéndice A de los Estatutos vigentes de la Comunidad. Corrección de los porcentajes de participación en gastos comunes a las nuevas mediciones obtenidas de las propiedades y consideración del criterio de uso. Medidas a tomar. 7. Estudio y aprobación, en su caso, de autorizar la instalación de un quiosco en la zona de la piscina. 8. Estudio y aprobación, en su caso, de la autorización por parte de la Comunidad a las 3 propiedades que forman “El Ancladero” para un posible cambio de uso en el futuro. 9. Estudio y aprobación, en su caso, de la autorización para la modificación y/o alteración de fachada. Solicitudes a considerar. 10. Ruegos y preguntas, otros asuntos, fecha para la próxima Junta General Ordinaria

Asistentes: PROPIETARIO Propiedad Cuota Copr. % GIANGASPRO GORRADI ELISA PREUSCHOFF BERTOLD VINEY MR. & MRS. HEMY ANTHONY & SALLY NICOLE HELENE PLANJER SCHÖNINGH ELMAR MELA ALEXANDER REEDER PETER KAMPMANN WOLFGANG GRUNDY PAUL & JOHN BATTRAM PETER WILLIAM IRENA FLIS LAMANA MARUJA WILLIAMS CAROLE & SMITH STEPHEN HANSEN KATO MARTIN HANSEN KATO MARTIN BORDEWICH PETER ARTIGAS ARTIGAS RICARDO WATERS COLETTE WALLACE PHILIP LINDAHL KARL ERIK & KERSTIN CHATRIN RAUTAVA TIMO LINDAHL BJÖRN/CULLMANN KARIN

102 103 108 111 112 200 204 205 208 305 306 308 402 403 404 906 417 502 515 520 701 710 712

0,80600 1,17800 0,48500 0,48500 0,53300 0,53300 0,66600 0,58100 0,73000 0,79100 0,77500 0,52300 0,79300 0,60200 0,48800 0,02800 0,73200 0,72800 0,69100 0,53400 0,74300 0,53100 0,43500

LÜDTKE JÜRGEN & LENA FAY BERNARD & ANTOINETTE MARTIN MADROÑERO ANTONIO

801 804 908

0,58400 0,49700 0,19600

Representados:

Propietario Propiedad Cuota Copr. % Representado por NERJA OWNERS ASSOCIATION LTD. NERJA OWNERS ASSOCIATION LTD. NERJA OWNERS ASSOCIATION LTD. NERJA OWNERS ASSOCIATION LTD. NERJA OWNERS ASSOCIATION LTD. NERJA OWNERS ASSOCIATION LTD. NERJA OWNERS ASSOCIATION LTD. NERJA OWNERS ASSOCIATION LTD. NERJA OWNERS ASSOCIATION LTD. NERJA OWNERS ASSOCIATION LTD. NERJA OWNERS ASSOCIATION LTD. OELERICH HELGA ANDERS & CRISTEL PALMQVIST DUGGAN JAMES JACOBSSON KEN GINELLI ROBERTO/ VERGANI ROSA CAIE LORRAINE & TSOUKILA BRANIM LINDA MARY CLARK BAILEY BALFOUR JEAN PETTERSON DONATA VIGANO FRYERS CARMEN & ROBERT MOHLIN HELLIS OLAVSON ANNE GORILD KRULL CARSTEN COLE JOHN R. WAGNER S.A. HICKSON PETER & HICKEY JOAN CARVELL JOHN FREDERICK JASON JOHN KELK MARTIN K. & MARIE O'CONNOR GARY MORRIS RONALD INGHAM M. HINDLE DUNCAN & RUTH WURM MARITA CORNWELL ANTHONY & JENNIFER DR. S.K. BANERJEE VENEMA CORNELIS MARINUS HOOD SIMON & CLARK VAN SCHAIK, HANS BOUWHUIJZEN EVERARDUS SAYERS JACK & JEAN JUAN CARLOS GASTALDI VILLAPLANA COLNOT ANNICK CARLSSON PETER & THERES STOLZ KARL WILHELM CLARK LINDA MARY CLARK LINDA MARY FLYSTRÖM HANS WESTERLUND HELENA Y OTROS WESTERLUND ANITA & TORD ARNDT DOROTHEE ARNDT DOROTHEE WALLIN JOHAN LUNDGREN INGER & THOMAS NILSSON JOAKIM & NILHOFT JAKOB FREDRIKSSONS SLIPS (MARTENSSON) FINNHAMMAR, B. ANDERS HOFFSTROM GERT & ANNE MARIE MILTON MOGENS & PATRICE CARLSSON FREDRIK + GARDSTEN EL ANCLADERO DE ANGELUS S.L. EL ANCLADERO DEL ANGELUS S.L.

101 211 212 214 303 312 316 407 416 508 608 514 105 117 301 311 315 401 408 421 422 606 615 616 708 911-A 104 511 116 210 307 310 317 409 418 509 512 513 610 613 707 106 207 524 702 109 113 401 114 304 314 413 715 420 504 505 517 604 605 709 711 904 909

0,90600 0,89100 0,84900 1,02400 0,99300 0,86200 0,88400 0,65900 0,60900 0,84600 0,81800 0,58500 0,67300 0,44800 0,74500 0,84200 0,69400

0,80800 0,79900 1,20900 0,80800 0,53700 0,50000 0,41100 0,78100 0,44500 0,54100 0,84700 0,67800 0,64200 0,51500 0,56400 0,75700 0,51500 1,17800 0,47500 0,53300 0,57700 0,51400 0,55100 0,70700 0,69800 0,64000 0,76100 0,94000 0,48500 0,55000 0,80800 0,49700 0,88100 0,61700 0,90700 0,36500 1,17400 0,53300 0,53300 0,62300 0,58300 0,52700 0,41800 0,49300 2,02700 1,21800

JOANNE WEBBER JOANNE WEBBER JOANNE WEBBER JOANNE WEBBER JOANNE WEBBER JOANNE WEBBER JOANNE WEBBER JOANNE WEBBER JOANNE WEBBER JOANNE WEBBER JOANNE WEBBER PREUSCHOFF BERTOLD ISABEL MADRID SANTANA ISABEL MADRID SANTANA ISABEL MADRID SANTANA ISABEL MADRID SANTANA ISABEL MADRID SANTANA

ISABEL MADRID SANTANA ISABEL MADRID SANTANA ISABEL MADRID SANTANA ISABEL MADRID SANTANA ISABEL MADRID SANTANA ISABEL MADRID SANTANA ISABEL MADRID SANTANA ISABEL MADRID SANTANA HEMY ANTHONY & SALLY REEDER PETER WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WHITE AUDREY & TERENCE WILLIAMS CAROLE & SMITH ARTIGAS ARTIGAS RICARDO GUSTAVO PEZZI LINDAHL KARL ERIK & KERSTIN LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA LÜDTKE JÜRGEN & LENA SERGIO MARTINEZ GONZALEZ SERGIO MARTINEZ GONZALEZ

Se adjunta lista de morosos sin derecho a voto como ANEXO 1.

Se agradece asistencia, se presenta la mesa y se abre la sesión informando que a las 15.00 se debe de finalizar la Junta, ya que se debe de abandonar la sala. Se informa que se encuentran presentes o representadas 77 propiedades con un 63,307% de coeficiente. 1. Aprobación, en su caso, del Acta de la Junta Anual anterior (2015) Se procede a aprobación del Acta de la Junta celebrada el 21/03/2015 por unanimidad. 2. Informe de Presidente y Administrador sobre la gestión del ejercicio pasado inclusive informe sobre el proyecto de reforma de piscina. Aprobación, en su caso, de las cuentas del ejercicio 01/01/2015 – 31/12/2015. Reclamación de deudas contra morosos. En los diferentes correos y comunicaciones se ha informado de forma amplia sobre las gestiones que se han realizado, no obstante la Presidenta procede a realizar un breve resumen, siendo lo más destacable lo siguiente:

a) Separacion aguas residuales y lluvia b) Conexión a la red municipal de agua de consumo. c) Equiparación de sueldo de los empleados a las Comunidades de entorno. d) Agradece el trabajo de los empleados por el trabajo y a todos los miembros del comité y a los propietarios que

han colaborado activamente en el estudio de los coeficientes, el control de las cuentas, etc. e) El comite agradece la enorme labor de la Presidenta y pasa la palabra al Administrador para que explique el

problema de la piscina. En este punto D.Francisco Javier Garcia Ruiz, indica que se Administrador Colegiado, y que en todo momento ha obrado pensando en causar el menor perjuicio posible a la Comunidad ante el gran problema que se le planteó, y que pasa a relatar, tal y como hizo mediante correo electrónico a los miembros del comité: Los dos proyectos de adaptación de las pisicinas, el primero de la empresa TECNIELMA y el segundo el presentado por D. Juan AndresTallon cuando se le encargó redactar el proyecto para la obra de reparación y adaptación de la piscina a la normativa vigente a fin de obtener la Licencia de Apertura obtuvieron el informe desfavorable sanitario de la Junta de Andalucia, y los dos técnicos respondían que gran parte de lo que se decía en el informe desfavorable eran “ERRORES DE LA INSPECTORA SANITARIA”, de hecho, TECNIELMA indicó que si llevaba su proyecto a cabo iniciaria los procedimientos contra la Junta de Andalucía. Ante lo anterior existían varias opciones: a) Que se iniciaran las RECLAMACIONES JUDICIALES contra la Junta de Andalucía por el informe

desfavorable, NO PUDIENDO INICIAR LA REPARACIÓN DE LA PISCINA Y DEBIENDO CLAUSURAR LA MISMA HASTA LA RESOLUCION DE DICHOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES con casi toda seguridad, ya que al “enfadar” a la Junta de Andalucía, ésta previsiblemente ordenaria el cierre y clausura judicial. Este conflicto podría haber durado varios años hasta su resolución (sin poder utilizar la piscina durante todo este tiempo).

b) Intentar llegar a un acuerdo razonado con la Junta de Andalucía y consensuar con la Inspectora sanitaria una solución, indicando que él personalmente tuvo varias conversaciones con la inspectora sanitaria quedando clara la postura autoritaria que mantenía sabedora de que tenia las de ganar por no poder permitirnos tener la piscina cerrada. Posteriormente D. Juan Tallon tuvo varias conversaciones y entrevistas con ella y otra compañera de sanidad y le indicaron las opciones que le daban para legalizar la piscina.

D. Francisco Javier García Ruiz indica que tuvo que adoptar algunas decisiones complicadas, de las que estan exentas de responsabilidad Dª Aurdey White, el comité y Susana (Marrelo Solutions SL) , ya que en todo momento fuel él quien dió instrucciones de lo que se debería realizar. Dichas decisiones han sido las siguientes: A pesar de no disponer de la Licencia de Obras para realizar la adaptación de la pisicina, debido al informe sanitario negativo, decidió continuar con las obras de las piscinas y proceder a la apertura de las mismas al baño, por los siguientes motivos: Despues de tantos años sin licencia y después de pagar una derrama extra para legarlizar la piscina a la normativa, jamás los propietarios habrían entendido que en vez de una piscina legal y segura tenían una pisicna igual, sin reformar y CERRADA DURANTE VARIOS AÑOS POR “PROBLEMAS BUROCRATICOS” QUE INCLUSO A EL LE PARECEN INCOMPRENSIBLES estando acostumbrado como está a tratar con la Administración Pública. Además, era mas facil llegar a un acuerdo “forzado” con la Junta de Andalucía con las obras realizadas que sin que se realicen las obras, por el principio juridico que impera en la normativa

española de proporcionalidad y costes. Además, probablemente se habrían perdido cientos de miles de euros de alquileres, con la posible reclamación a la Comunidad. Se informa que la Comunidad ha recibido una sanción de unos 25.000€, habiendo solicitado una reducción de la misma, estando a la espera del resolución administrativa del recurso presentado.

Se inicia una discusión sobre las actuaciones realizadas, al continuar con las obras y apertura de la piscina sin licencia de obra, acordándose que una vez que se reciba respuesta del Ayuntamiento sobre el recurso para la reducción de la sancción se decidirá por el comité las medidas a adoptar.

Tras estas aclaraciones las cuentas (resumidas en el ANEXO 2 - adjunto) se aprueban con unicamente 14 abstenciones.

3. Informe sobre los procedimientos pendientes por el departamento jurídico de la Administración Interviene la letrada Dª Pilar Pascual quien este punto comenta que el peso de la gestión de la morosidad se ha llevado a cabo por la Sra. Presidenta y por Susana de Marrelo Solutions. Que de los propietarios morosos en la actualidad solo se han reclamado judicialmente la deuda de dos de ellos, en concreto:

- La deuda generada por el apartamento 602, a cuyo propietario no se ha localizado por el Juzgado, comentando un miembro del BOA que se encuentra en su país. Se acuerda reclamar la deuda no reclamada judicialmente, en concreto la deuda generada en el año 2015.

- Acladero del Angelus S.L.: En la actualidad existen dos procedimientos judiciales de reclamación de deuda frente a este propietario:

1. El primero de ellos, de reclamación de deuda hasta 2012 incluido, se comenta por la letrada que gracias al apoyo del abogado, que representa a la propiedad, y el esfuerzo de ésta se ha cumplido el acuerdo de pago acordado en la pasada junta de propietarios y se ha liquidado la deuda reclamada haciéndose cargo de todos los gastos generados por el procedimiento judicial.

2. En relación al segundo de los procedimientos, comenta Sergio Martínez, abogado de Ancladero Angelus S.l, que van a continuar con el acuerdo de pago que tenían, ingresando mensualmente 500-600€ aprox. y aportando además el remanente del procedimiento anterior.

No se acuerda reclamar la deuda del año 2015 debido al acuerdo de pago y a su cumplimiento a fecha actual. Se aclara por la letrada, en relación a la deuda generada por el apartamento 910 que la finca está embargada y que el propietario no tiene solvencia alguna. Se acuerda no reclamar judicialmente la nueva deuda. 4. Estudio y aprobación, en su caso, del presupuesto para el ejercicio 01/01/2016 – 31/12/2016 Se informa que no se proponen cambios cuantitativos en el presupuesto anual de 295.000 €, y del remanente generado en años anteriores se pagará los gastos extras de la Piscina, siendo aprobado por unanimidad. El desglose del presupuesto aprobado se encuentra adjunto al presente acta como ANEXO 3. 5. Elección de los órganos administrativos: Presidente, 2 Vicepresidentes, Administrador y miembros del comité. En relación con la renovación del Administrador manifiestan algunos propietarios que no se puede tomar decisiones por la comunidad como se ha hecho con la pisicina, aunque no se pone en duda la buena fe de las acciones. Tras un breve debate se procede a votar la continuidad del Administrador con el siguiente resultado. A favor de que continúe: 47 votos—32,154% En contra de que continúe: 27 votos- 26,59500% Abstenciones: 4 votos: 4,50800% Se presenta nuevamente para el cargo de Presidente a la Sra. Audrey White que es elegida con todos los votos a favor salvo 22 abstenciones. El resto del Comite se propone continuar en conjunto aunque intercambiando los cargos que actualmente ocupan , siendo aprobado por el voto favorable de los asistentes con 22 abstenciones, por lo que quedaría como sigue: Vicepresidentes: Sr. Bernard Fay (vivienda 804) y Sr. Kato Hansen (vivienda 404/906)

Miembros del Comité: Sra. Vicky Bordewich (vivienda 417) y Sr. Timo Rautava (vivienda 710) 6. Estudio y aprobación, en su caso, de la modificación del Apéndice A de los Estatutos vigentes de la Comunidad. Corrección de los porcentajes de participación en gastos comunes a las nuevas mediciones obtenidas de las propiedades y consideración del criterio de uso. Medidas a tomar. Se remite por la Presidenta al origen de los cambios de los coeficientes y a los informes y trabajo del Comite enviado a los propietarios, por lo que todos los propietarios estan informados a esta altura sobre las cuotas y la necesidad de unas cuotas justas que eliminen las diferencias e injusticias de los actos pasados, por lo que se propone el cambio de la modificación del Apendice A de los Estatutos, y la correccion de los porcentajes y participacion en gastos comunes. El representante de la vivienda 524 indica que votaría en contra porque el criterio no es objetivo ya que usa el metro cuadrado y el uso (factor). Tras un breve devate se aprueba modificar el reparto de los gastos internos sin aplicar factores a los coeficientes propuestos en base a los metros cuadrados reales (mediciones realizadas por D. Christian Fossi y D. David Muñoz encontrándose en proceso de visado por el Colegio de Arquitectos de Málaga), a traves de la creación de grupos de gastos que eliminen las diferencias generadas, indicando que el resultado de las cuotas sería el mismo que resultaría con la modificación propuesta del Apendice A aplicando factores a locales comerciales, siendo aprobada dicha modificación para su aplicación en el presupuesto del 2017 con los votos en contra de los apartamentos 709 y 908 y con la abstención del apartamento 308. Los coeficientes aprobados y los grupos de gastos basados en el presupuesto real de gastos (presupuesto de 295.000 € con deducción de las cuotas de las propiedades que en realidad no las pagan y que durante muchos años se han tratado como “gasto” de la Comunidad) se encuentran adjuntos a este acta como ANEXO 4. También adjunto al presente acta el informe resumido sobre “cuotas justas” elaborado por el comité asesor como ANEXO 5. 7. Estudio y aprobación, en su caso, de autorizar la instalación de un quiosco en la zona de la piscina. Tras un breve debate se autoriza por una amplia mayoría, y sólo en el caso de que el Ancladero no ejerciera la actividad de restauración, a que el Comité autorice la instalación de un quiosco que pueda dar servicios de venta a los propietarios e invitados en la zona de la piscina. Se autoriza al comité a decidir sobre los detalles en caso. 8. Estudio y aprobación, en su caso, de la autorización por parte de la Comunidad a las 3 propiedades que forman “El Ancladero” para un posible cambio de uso en el futuro. Se informa por el representante de El Ancladero la posibilidad de dividir el local en varios locales, cambiando de uso en su caso. Por la mayoría de los asistentes se solicita que previamente a cualquier autorización se presente una propuesta basada en proyectos y planos de lo que se pretende realizar. 9. Estudio y aprobación, en su caso, de la autorización para la modificación y/o alteración de fachada. Solicitudes a considerar. Este punto queda sin contenido ya que finalmente el propietario que lo solicitó no desea realizar alteración ni modificación alguna y tampoco ningun asistente presenta ninguna propuesta. 10. Ruegos y preguntas, otros asuntos, fecha para la próxima Junta General Ordinaria Un propietario indica que en la ultima circular de la Presidenta se alarmó por el precio de metro cubico de agua y le gustaría conocer el coste real que va a tener el riego de la piscina y jardines, por lo que pide que se aclare. Se indica que aun no se tenía referencias para poder contestar ya que no se tenía aun datos representativos sobre el consumo real, solo para la Comunidad, descontando el consumo de todas las propiedades privativas. Se solicita información sobre la nueva regulacion de los alquileres, así como de los requisitos sobre los aparatos de aire acondicionado que parece ser que se tendrán que instalar en cada dormitorio, así como el requierimiento de disponer de Licencia de Primera Ocupación (que sólo tienen 2 fases de las 6 existentes). Al ser un tema no comunitario se indica que no se trata en esta Junta, pero Susana informa que se divulgará la información sobre dicho asunto, cuando estén más claras las implicaciones, para ayudar a los propietarios que desean alquilar sus viviendas.

Se acuerda fijar la fecha de la próxima Junta General Ordinaria para el día 25/03/2017. Y sin más asuntos que tratar, la Sra. Presidenta levantó la sesión cuando eran las 15:40 horas del día al principio indicado, de todo lo cual, yo como Secretario-Administrador doy fe. El Secretario-Administrador Vº Bº La Presidenta Sra. Audrey White Francisco Javier García Ruiz Administrador de Fincas, Colegiado nº1900 Administraciones García Ruiz y Asociados S.L. ANEXO 1:

ANEXO 2: CUENTAS RESUMIDAS/ SUMMARY OF ACCOUNTS 2015

ANEXO 3: PRESUPUESTO ANUAL GASTOS GENERALES/ BUDGET GENERAL EXPENSES 2016

ANEXO 4:

COEFICIENTES BASADOS EN NUEVAS MEDICIONES A APLICAR A GRUPOS DE GASTOS SEGÚN ACUERDO JGO 12/03/2016

Coefficients based on new measurements to be made applicable to cost groups as per agreement AGM 12/03/2016

NUEVAS MEDICIONES / REMEASUREMENT

Tipo

Propiedad nº comentarios Propiedad superficie

COEFICIENTE directo Property area

Property nº comments type m² %

100

vivienda 68,29 0,596

101


102


103


104


105


106


107


108 1) no medido/not measured vivienda 43,25 0,378

109


110


111


112


113


114


115


116


117


200


201


202


203


204


205


206


207


208


209


210


211


212


213


214


301


302


303


304


305


306


307


308


309


310


311


312


313


314


315


316


317


401


402


403


4045)

unido al 906/ a unit with 906


405


406


407


408


409


410


411


412


413


414


415


416


417


418

vivienda 100,05 0,873

420


421


422


501


502


503


504


505


506


507


508


509


510


511


512


513


514


515


516


517


518


519


520


521


522


524


601 1) no medido/not measured vivienda 74,58 0,651

602


603


604


605


606


607


608


609


610


611

vivienda 76,30 0,67

612

vivienda 48,30 0,42

613

vivienda 49,49 0,43

614

vivienda 60,58 0,53

615

vivienda 63,25 0,55

616

vivienda 48,07 0,42

617

vivienda 43,17 0,38

618

vivienda 67,51 0,59

701

vivienda 67,13 0,59

702

vivienda 82,70 0,72

703

vivienda 73,39 0,64

704


705

vivienda 84,69 0,74

706

vivienda 51,72 0,45

707

vivienda 62,64 0,55

708

vivienda 69,38 0,61

709

vivienda 63,10 0,55

710

vivienda 61,33 0,54

711

vivienda 58,24 0,51

712

vivienda 50,86 0,44

713

vivienda 46,52 0,41

714

vivienda 46,49 0,41

715

vivienda 43,17 0,38

801

vivienda 69,14 0,60

802

vivienda 77,50 0,68

803

vivienda 61,70 0,54

804

vivienda 59,00 0,52

805

vivienda 67,85 0,59

901

vivienda 71,75 0,63

902

vivienda 89,73 0,78

903 Bar Las Cascada (sotano)

comercial 142,76 1,25

904 Ancladero restaurante (bajo)


905 sótano de comunidad

z comun 500,00 4,37

906 4)

unido al 404/ a unit with 404

vivienda 0,00 0,00

907 1) 5) no medido/not measured vivienda 19,25 0,17

908 5) no medido/not measured

z comun 140,00 1,22

909 2)

Ancladero Annex (bajo) restaurante vivienda 94,61 0,83

909A 2)

Ancladero Annex (sotano) apartment


910 garaje/almacén (sotano)


9113)

oficina/lavandaria (sotano)


911A 3)

Recepcion (bajo)


912 6)

garage y aparcamientos garajes 1.444,51 12,61

Total 11.454,30 100,00

Anotaciones:

1) Las propiedades 108/601/907 (antiguamente conocido como 908) no fueron medidos por falta de colaboración

de los respectivos propietarios por lo que se aplica la superficie registrada en el registro de la propiedad.

2) Estas dos propiedades fueron registrados como una en el antiguo Apéndice A con 143.00 m² como propiedad 909.

3) Estas dos propiedades fueron registrados como una en el Apéndice A con 177.75 m² a nombre de Nerja Playa

Properties S A.

4) 404 y 906 son estructuralmente y según escritura una unidad.

5) Las propiedades 907 y 908 fueron intercambiados debido a un registro erróneo en el Apéndice A de los Estatutos.

Además los 50 m2 registrados por error fueron reducidos a 19,25 m2.

6) En la JGO del 24 de marzo de 2012 se acordó que la Comunidad seguiría teniendo el uso de la zona de aparcamiento

y el almacén a cambio del pago de la cuota correspondiente a los garajes por todos los propietarios

En caso que dicho acuerdo se invalidara, la superficie aplicable según medición de 1441,51 M2 se adopta

para el cálculo de la cuota.

Notes:

1) Properties 108/601/907 (previously known as 908) have not been measured due to lack of collaboration of the

respective owners for which the registered size at the land registry has been made applicable.

2) These two properties are summarized in Appendix A with 143.00 m² at 909 Annexe.

3) These two properties are summarized in Appendix A with 177.75 m² at Nerja Playa Properties S A.

4) 404 and 906 are a structurally a unit.

5) The contents of 907 and 908 were exchanged because they are listed in Appendix A wrong. In addition, the

wrongly registered 50 m2 were reduced to 19.25 m².

6) At the AGM on 24 March 2012 it was agreed that the Community continue the use of the Car Park Area

and the store room in return for all owners paying the garage fee.

In the event that the agreement is no longer valid, the applicable area for 912 (garage)

is the total superficie construida = 1,444.51 m².

ANEXO 5:

CAPISTRANO PLAYA - PROYECTO “CUOTAS JUSTAS” - COMITÉ ASESOR

INFORME RESUMIDO

Habiendo descubierto que nuestras cuotas son injustas, la JUNTA ANUAL 2013 como paso primero decidió encargar a un arquitecto técnico autorizado a volver a medir todas las propiedades.

En la Junta 2014 se decidió formar un comité, autorizando al presidente y al consejo administrativo a designar los miembros del mismo.

Como se ve en algunos ejemplos en la siguiente tabla, las cuotas de comunidad repartidas por la comunidad Capistrano Playa son extremadamente injustas.

Algunos ejemplos muestran la enorme diferencia de l as cuotas por metro cuadrado :

Apartm. cuota2015 Nueva medición superficie

construida Cuota por metro

cuadrado

Nº € m² €

101 2,672.70 55.83 47.87

102 2,377.70 56.91 41.78

103 3,475.10 82.25 42.25

109 1,430.75 89.00 16.08

112 1,572.35 48.13 32.67

115 811.25 79.67 10.18

212 2,504.55 61.05 41.02

309 2,283.30 96.45 23.67

710 1,566.45 61.33 25.54

801 1,722.80 69.14 24.92

804 1,466.15 59.00 24.85

805 1,548.75 67.85 22.83

Hay dos motivos que llevan a estas cuotas injustas:

• Superficie incorrecta (m2)

• Factores irrealistas de ubicación, vistas, …

Motivos para superficies incorrectas: • Desviación de los planos durante el transcurso de las obras

• Declaraciones incorrectas (quizás involuntariamente) del promotor que difieren considerablemente de los metros cuadrados reales.

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• Se han hecho muchas ampliaciones de propiedades

Algunos ejemplos de superficies incorrectas

Propiedad Superficie construida

Diferencia Apéndice A

Nueva medición

Nº m² m² %

101 80.75 55.83 -24.92 -30.9 103 104.96 82.25 -22.71 -21.6 102 71.87 56.91 -14.96 -20.8 617 52.60 43.17 -9.43 -17.9 903 152.00 142.76 -9.24 -6.1 310 50.30 74.40 24.10 47.9 207 57.00 81.57 24.57 43.1 902 64.00 89.73 25.73 40.2 117 53.25 79.51 26.26 49.3 309 69.00 96.45 27.45 39.8 115 49.10 79.67 30.57 62.3 109 43.25 89.00 45.75 105.8

909A 50.50 128.77 78.27 155.0 904 200.75 314.10 113.35 56.5

Factores irrealistas de ubicación, vistas...

Originalmente, las cuotas de comunidad no incluían ningún factor. Estos fueron introducidos en las cuotas en 1988 en virtud de un acuerdo tomado por la reunión extraordinaria del 17 de septiembre de 1987. Aquel acuerdo no fue unánime.

NI LOS FACTORES NI LOS COEFICIENTES O EL CONTENIDO DE LOS ESTATUTOS JAMÁS SE HAN RECOGIDO EN EL LIBRO DE ACTAS, POR LO CUAL PODEMOS AFIRMAR QUE NO SE HAN REGISTRADO EN NINGÚN SITIO.

Como no encontramos ningún documento que reflejara las mediciones, los factores se han calculado por deducción con los datos que están a nuestra disposción.

Estos factores tienen un impacto muy grande sobre el coeficiente. Los siguientes dos ejemplos de dos apartamentos que tienen aproximadamente los mismos metros cuadrados, muestra el tremendo impacto de los factores en el coeficiente y por lo tanto, en las cuotas de comunidad. En el pasado, muchos propietarios se han mostrado muy descontentos por ello.

Dos ejemplos (de viviendas con una superficie casi idéntica) del tremendo impacto de los factores en los coeficientes y en las cuotas de comunidad basadas sobre los metros cuadrados y el coeficiente de acuerdo con el apéndice A y el presupuesto para 2015.

Cuota 2015 según el apéndice A

Vivienda Superficie Factor Coeficiente Cuota 2015

Nº m² directo extendido % €

115 1) 49.10 0.61 4.0 0.275 811.25

315 49.50 1.54 10.0 0.694 2,047.30

805 62.41 0.92 6.0 0.525 1,548.75

312 61.50 1.54 10.0 0.862 2,542.90

1) El propietario del número 115 jugó un papel decisivo en 1987 cuando se establecieron los factores y los coeficientes. La superficie nuevamente medida de ese apartamento es de 79.67 m² en vez de 49.10 m², según el apéndice A.

Características de algunos locales comerciales

905 – Un sótano grande sin paredes debajo de la plaza. No está siendo utilizando.

Según una sentencia judicial, esta propiedad fue transferida a la comunidad a

cambio de una deuda. Esta propiedad está aún en nombre del propietario.

Estamos investigando si existe la posibilidad de mantener una deuda para impedir que este local se vuelva a vender.

906 - No es un local comercial, junto el número 404 forma una vivienda.

907 – Se transformó en vivienda.

908 - Un área en el sótano, sin paredes. No se usa.

Actualmente, es propiedad del Estado y la ubicación definitiva, determinada por la

nota simple, en un área general del sótano de la fase 3, se debe establecer entre la comunidad y el Estado.

909 – Actualmente, es parte del anejo del restaurante Ancladero en la planta baja; se está usando como vivienda.

910 – Este local actualmente no se está usando.

La ubicación de este local no se conocía. Todas las propiedades con número de finca en el Registro de la Propiedad deben tener un coeficiente como propiedad privada.

No había planos. El comité decidió encargar a un arquitecto técnico con experiencia en este tipo de trabajos para algunos bancos con problemas parecidos,

para que definiese el área donde este local está situado.

Basándose sobre las notas simples y las condiciones del local/condiciones locales,

el arquitecto David Muñoz localizó el local 910 en una zona de unos 104 m2 en el

sudeste del sótano de la fase 5.

El único espacio en esta zona que no se usa es una habitación de unos 26 m2,

solamente accesible a través de un garaje.

912 - En 1994, la comunidad se percató de que Barclays Bank quiso vender el garaje. La

comunidad inició una demanda judicial para impedir que el garaje se vendiera a

una persona que no era de la comunidad. En la Junta Anual de 1996, se aprobó por unanimidad que el primer paso en la compraventa del número 912 sería el registro del mismo a nombre de la comunidad. Una vez hecho, cada persona

individual puede tomar posesión legal mediante escritura pública y en nombre de su garaje individual.

Contrariamente a esta decisión, cada uno de los 18 compradores de garajes tiene

una escritura según la cual le pertenece un dieciochavo de los 1,469.49 m2 (la superficie total).

Hasta la fecha, la comunidad (y la mayoría de los propietarios de garajes) sigue

“pagando” todas las cuotas de comunidad según acuerdo tomado por la junta anual del 24 de marzo de 2012.

Cuotas de comunidad Todos los propietarios de Capistrano Playa deben pagar cuotas de comunidad en concepto de agua, luz, seguro, mantenimiento, administración, etc. La base de la parte proporcional de estos pagos nor malmente es la “cuota”, establecida legalmente y registrada en el Registro de la propiedad y en la Escritura.

En nuestra comunidad, esta cuota

• Nunca ha sido la base para el reparto de los gastos.

• Solo se puede cambiar si se modifica la escritura de división horizontal de cada fase, y requiere la firma ante notario de todos los propietarios.

• Nunca se ha cambiado en nuestra comunidad. En vez de ello, se han aplicado tres “coeficientes ” diferentes para el reparto de los gastos:

1) El primero en 1985

2) El segundo en 1986 y 1987

3) El tercero se está aplicando hoy día y consta en el apéndice A. Los coeficientes que actualmente se aplican se basan sobre

a) La superficie construida (la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. En general, las terrazas, los porches y los patios, etc., no se computan).

b) El factor de la ubicación, etc.… de la propiedad.

Conclusiones y recomendaciones Expuesto todo lo anterior, estas injusticias demuestran que:

• Las mediciones que son la base de las cuotas de comunidad actuales, no son exactas.

• El factor de ubicación, vistas, etc., es arbitrario y se aplica de manera inaceptable.

El comité decidió que la ubicación, las vistas, etc., no son relevantes para los gastos de comunidad y que distorsionan las cuotas de manera injusta. Los motivos son los siguientes:

a) La ubicación, las vistas, etc., juegan un papel en la compraventa de una propiedad, según las prioridades y preferencias individuales del comprador.

b) La ubicación, las vistas, etc., no tienen nada que ver con los gastos de la comunidad y por lo tanto no deberían influir en el aumento o la reducción de la cuota de comunidad que paga una propiedad.

c) Las cuotas deberían reflejar la superficie de la propiedad y el uso potencial de elementos y servicios comunes.

Si una propiedad tiene el potencial para que haya sitio para más personas (lo cual queda determinado por su tamaño), la cuota debería ser adaptada a la propiedad. Por varios motivos, tres locales comerciales, incluyendo el garaje, no se han podido computar de forma concluyente. El motivo principal es que no hay planos u otros documentos fiables. Así que la base de las mediciones son las notas simples y el uso de las propiedades. El comité por lo tanto recomienda lo siguiente:

a) Propiedades residenciales y comerciales: los factores de ubicación se deberían excluir de los criterios que forman la base de nuestras cuotas de comunidad.

b) La base de las cuotas de comunidad la deberían formar la superficie y los gastos que dependen del uso potencial de los servicios y elementos comunes.

Factores basados sobre los criterios de uso

aplicable a apartamentos 1.00

aplicable a locales comerciales 0.56

aplicable a los garajes 0.28

De momento aplicable a los números 905, 908, 910 y 912 0.00

c) Las medidas se determinan por la superficie construida porque las "mediciones" sobre las que se basan las actuales cuotas de comunidad están basadas sobre la superficie construida y por lo tanto, es posible hacer comparaciones directas.

d) Terrazas y porches no se incluyen en los criterios por

• Las dificultades en cuanto a la definición de algunos porches y terrazas.

• Porque se reflejarían en el precio de compraventa cuando una propiedad se

vende, y no se consideran relacionados con la cuota de comunidad. • En el pasado, no estaban incluidos en las cuotas y por lo tanto se pueden hacer

comparaciones fácilmente.

e) Áreas que son propiedad de la comunidad pero utilizadas por propietarios individuales, continuarán siendo propiedad de la comunidad pero se pueden seguir usando y/o valladas, siempre y cuando que el propietario que la use se encarga de su mantenimiento, seguridad y limpieza. Si esta superficie usada de manera privada resulta en un aumento de la superficie construida, ha sido objeto de una

medición por lo cual el propietario deberá pagar una cuota por los metros

cuadrados adicionales.

f) La comunidad no debería permitir más ampliaciones de propiedades en la urbanización.

Basándose sobre estos resultados, el comité asesor recomienda a la Junta Anual que apruebe las siguientes propuestas con el fin de establecer unos criterios justos para el reparto de los gastos de comunidad: Propuesta número 1:

• Implementar los metros cuadrados medidos por el arquitecto Christian Fossi. • Introducir un factor basado sobre los criterios de uso (de acuerdo con los grupos de

gastos discutidos el año pasado). • Aplicar el factor a todas las propiedades según su uso y superficie, de acuerdo con

la nueva mediciones del arquitecto Christian Fossi. • Cualquier cambio de uso llevará a la aplicación del factor aplicable.

Propuesta número 2:

Zonas comunitarias usadas de manera privada:

El comité recomienda que las zonas comunitarias en cuestión continúen siendo propiedad de la comunidad y se podrán seguir usando y/ o valladas, siempre y cuando el propietario que la use, se encarga de mantenerla en buenas condiciones, así como de la limpieza y seguridad..

Además, si esto significa que hay un aumento de la superficie construida, el propietario deberá pagar la cuota amentada proporcionalmente a los metros cuadrados que usa. Los ajustes correspondientes en cuanto a otros propietarios también se aplicarían. Observaciones finales

Las propiedades número 108/601/907 (antes 908) no se han podido medir debido a la falta de colaboración de sus propietarios, para los cuales la superficie registrada en el Registro de la Propiedad se hizo aplicable.

Debido a la introducción de unos factores basados sobre el uso, es posible cambiar los porcentajes para el reparto de los gastos de comunidad si el uso de una propiedad cambiase en el futuro, sin que fuese necesaria la aprobación de la junta de propietarios.

Según un acuerdo tomado por la Junta Anual 2012, el factor aplicable para 912 para el cálculo de la cuota será cero hasta nuevo aviso. Las propiedades 905, 908 y 910 no se pueden usar de momento, por lo cual el factor también será cero hasta nuevo aviso.

El comité reconoce que algunas cuotas reducidas, por ejemplo como las cuotas que se proponen para 905, 908 y 912, resultarán en el incremento de los porcentajes para los demás propietarios. Es importante destacar que estas cuotas, como no se cobrarán, tendrán repercusiones insignificantes en el importe a pagar por cada propietario, ya que el presupuesto se reducirá proporcionalmente.

Se adjuntan dos tablas con lo cálculos de

a) Los coeficientes propuestos basados sobre las áreas nuevamente medidas y sobre criterios de uso, y

b) La cuota propuesta y la cuota por metro cuadrado.

Para obtener más información, les rogamos leen el i nforme completo. Febrero 2016, El Capistrano Playa – comité asesor

Audrey White Bernie Fay Bertold Preuschoff Kato Martin Hansen Rodolfo Rieznik

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ACTA DE LA JUNTA GENERAL ORDINARIA DE LA COMUNIDAD DE ...€¦ · Capistrano Playa, y conforme al siguiente ORDEN DEL DÍA: 1. Aprobación, en su caso, del Acta de la Junta Anual