Actividad 4

Actividad 4 1) Explique y ejemplifique los distintos contratos de locación de cosas, obra y servicios. 

LOCACIÓN DE COSAS Cuando hablamos de la locación de cosas, hacemos referencia a aquel contrato en el cual una de las partes llamada LOCADOR, se obliga frente a la otra, llamada LOCATARIA, a entregarle el uso y goce de una cosa, por un tiempo determinado y a cambio de un precio en dinero.

Régimen Jurídico Aplicable: Si bien los principios básicos los encontramos en el Código Civil, tenemos una Ley complementaria, que es la Ley de Locaciones Urbanas Ley Nº 23.091, que regula entre otras cosas, los plazos máximos y mínimos de las locaciones

Objeto del Contrato de Locación: → Pueden ser objeto de este contrato: 1. Las cosas muebles no fungibles, por ejemplo un auto, una máquina. 2-Los bienes raíces sin excepción (bienes inmuebles).

3. las cosas indeterminadas.

4. Las cosas que estén fuera del comercio, y que no pueden ser enajenadas, pueden ser dadas en arrendamiento, salvo que estuvieran fuera del comercio por nocivas al bien público, u ofensivas a la moral y buenas costumbres.

Tiempo de la Locación: En función de la Ley 23.091 que entre otras cosas regula el tiempo de la locación, que según el tipo que sea, éste varía: → Locación p/ vivienda familiar: Máximo por 10 años, y mínimo de 2 años. → Locación Comercial: Máximo 10 años, y mínimo 3 años.

● Capacidad para dar cosas en locación: Tienen capacidad para celebrar el contrato de locación: Quienes tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas.

Quienes pueden arrendar los administradores de bienes ajenos

→ Locación p/ vivienda familiar: Máximo por 10 años, y mínimo de 2 años. → Locación Comercial: Máximo 10 años, y mínimo 3 años. El legislador, consideró oportuno no extender más allá de 10 años cualquier contrato de locación, ya que dejaría de ser un acto de administración, y pasaría a ser un acto de disposición.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES ● Obligaciones del locador:

1. Entregar la cosa, con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen que se entregue en el estado en que se encuentre

2. Mantener la cosa locada en buen estado, esta obligación consiste, en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes.

3. Asegurar al locatario el uso y goce pacífico de la cosa, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, aminorar, o crear dificultades al goce del locatario.

Obligaciones del locatario 1. Uso y goce de la cosa, conforme a su destino para la cual fue locada, y a falta de convenio, es decir sin que las partes hayan expresamente estipulado el destino, deberá darle el uso que la cosa ha servido antes o al que regularmente sirven cosas semejantes. Si el locatario emplea la cosa arrendada en otro uso que al que esté destinada por su naturaleza o por el contrato, o si por un goce abusivo causa perjuicio al locador, éste puede demandar las pérdidas e intereses, y según las circunstancias la supresión de las causas del perjuicio, o la rescisión del arrendamiento.

2. Conservar la cosa en buen estado y responder de todo daño o deterioro que se causare por su culpa o por el hecho de las personas de su familia que habiten con él, de sus domésticos, trabajadores, huéspedes o subarrendatarios

3. Pagar el precio convenido de alquiler: El Art. 1.579 del CC faculta al locador a rescindir el contrato por falta de pago “No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses”.

4. Restituir la cosa, finalizado el contrato, en el estado en el que se encontrare.

5. Alertar al Locador sobre cualquier inconveniente: El Art. 1.530 le impone al locatario la siguiente obligación: “El locatario está obligado a poner en conocimiento del locador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación, o novedad dañosa a su derecho, como toda acción que se dirija sobre la propiedad, uso o goce de la cosa…”.

● Facultades del locatario: → Siempre que no esté prohibida en el contrato, el locatario, sin necesidad de autorización del locador, puede hacer en la cosa arrendada, siempre que

no altere su forma o que no haya sido citado para la restitución de la cosa, las mejoras que tuviere a bien para su utilidad o comodidad. → SUBLOCAR → El locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley; y este derecho pasa a sus herederos, sucesores o representantes. A tal fin, en los contratos de subarriendo, o en su defecto, en los recibos de alquiler, se hará constar el nombre del locador y el precio del arriendo originario.

Extinción de la locación: El Art. 1.604 del CC establece que la locación concluye, por las siguientes causas: “1) Si fuese contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo; 2) Si fuese contratada por tiempo indeterminado después del plazo de 10 años (tiempo máximo de la locación) 3) Por la pérdida de la cosa arrendada; 4) Por imposibilidad del destino especial para el cual la cosa fue expresamente arrendada; 5) Por los vicios redhibitorios de ella, que ya existiesen al tiempo del contrato o sobreviniesen después, salvo si tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario sabía de ellos, o tenía razón de saber; 6) Por casos fortuitos que hubieran imposibilitado principiar o continuar los efectos del contrato; 7) Por todos los casos de culpa del locador o locatario que autoricen a uno u otro a rescindir el contrato.”

LOCACIÓN DE SERVICIOS Es el contrato por el cual una persona, llamada locador, se obliga frente a la otra, llamada locatario, a prestarle un servicio sea personal o profesional, a cambio de un precio en dinero. La naturaleza de esta obligación es una "obligación de hacer".

● Partes: El locador → Presta un servicio personal o profesional El locatario → Paga un precio La locación de servicios no será aplicable al servicio de los empresarios o agentes de transportes, tanto por tierra como por agua, tanto de personas como de cosas, ya que la misma es regulada por las leyes del Código de Comercio. ● Servicios que pueden prestarse: El Art. 1.626 del CC establece que si la locación tuviese por objeto prestaciones de servicios imposibles, ilícitos o inmorales, aquel a quien tales servicios fuesen prestados, no tendrá derecho para demandar a la otra parte por la prestación de esos servicios, ni para exigir la restitución del precio que hubiese pagado. Esto significa que el servicio o tarea que se realice no puede ser inmoral, ni ilícita, ya que escapa a lo regulado por el código civil. En caso que, por ejemplo, una persona le encomiende a otra matar a otra persona, el sicario no puede exigir “legalmente” un precio. Sería absurdo.

● Precio: Quien preste un servicio o hiciere algún trabajo, a otro, puede demandar el precio, aunque ningún precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo de vivir. Las partes podrán ajustar libremente el precio de los servicios, sin que dicha facultad pueda ser cercenada por leyes locales.

LOCACIÓN DE OBRA ● Concepto: Es el contrato por el cual, una persona, llamado locador (empresario), se obliga frente al locatario, a realizar una obra, a cambio de un precio en dinero, por parte de este último.

Partes: El Locador → Quien ejecuta una obra El Locatario → Paga un precio en dinero

Tiempo de realización → Según lo estipulado. ↓ A falta de ajuste sobre el tiempo en que debe ser concluida la obra, entiéndase que el empresario debe concluirla en el tiempo razonablemente necesario, según la calidad de la obra ● Precio: El locador, bajo ningún pretexto, puede pedir aumento en el precio, cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada, aún cuando se encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano

● Responsabilidad: En el contrato de Locación de obra, adquiere gran relevancia el tema de la responsabilidad. El Art. 1.646 del CC establece: “Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si ésta procede de vicio de construcción o de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor provisto éstos o hecho la obra en terreno del locatario. Plazo de la responsabilidad → Deberá producirse la ruina dentro de los diez (10) años.

Conclusión: -La locación se acaba por la conclusión de la obra, o por resolución del contrato.

- El dueño de la obra, puede desistir de la ejecución de ella por su sola voluntad, siempre que indemnice al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato.

- El contrato se resuelve también por fallecimiento del empresario; pero no por fallecimiento del locatario.

-Puede resolverse el contrato por el locatario, o por el empresario, cuando sobreviene a éste imposibilidad de hacer o de concluir la obra. En este caso el empresario es pagado por lo que ha hecho.

2) Acuda al Código Civil, específicamente deténgase en el capítulo que trata sobre los efectos de la fianza entre el deudor y el fiador. A partir de allí, analice los siguientes casos: 

a) Pedro se ha comprometido a través de su empresa de seguro, al pago de una Renta Vitalicia a favor de Gustavo. Ese pago se encuentra afianzado por un tercero (sociedad avalista de propiedad de Santiago). Esta sociedad pretende exonerarse de la fianza al haber transcurrido más de cinco años desde que dio la fianza. ¿Podrá hacerlo? Fundamente su respuesta. No, no puede exonerarse. Porque al tener calidad de renta vitalicia, dura el tiempo que la persona permanezca con vida. 

b) Juan, Diego y Pascual mantienen una deuda con Gerardo de $30.000. Andrés, afianzó a uno de los tres codeudores solidarios (a Diego) por la deuda que estos mantienen con Gerardo. Como Andrés abonó la totalidad de la deuda, pretende subrogarse por la totalidad respecto de cada uno de los deudores (Juan, Diego y Pascual). ¿Podrá hacerlo? Fundamente su respuesta. No podrá subrogarse por la totalidad de cada uno de los deudores, ya que el Art. 2032 del CC dice:” El que ha afianzado a muchos deudores solidarios, puede repetir de cada uno de ellos la totalidad de lo que hubiese pagado. El que no ha afianzado sino a uno de los deudores solidarios, queda subrogado al acreedor en el todo; pero no puede pedir contra los otros, si no lo que en su caso le correspondiese repetir contra ellos al deudor afianzado”. 

c) Eduardo alquila su departamento a Jorge quién, con motivo del contrato de locación celebrado, le dio en depósito una suma de dinero ($2.000) en garantía de las obligaciones asumidas contractualmente. Al poco tiempo de recibido ese dinero, Eduardo padece la destrucción del mismo a resultas de un rayo que cayó encima. Eduardo prueba que no tuvo culpa en el evento y, asesorado por un amigo, invoca su falta de responsabilidad por la suerte corrida por ese depósito conforme prevé el art.2203, CC. ¿Es acertada la posición asumida por Eduardo? Fundamente su respuesta. Es acertada, ya que el caso fortuito  es una causa de eximición de la responsabilidad, porque aunque actuando de forma diligente de igual manera hubiese ocurrido tal hecho y no hay forma de evitarlo.