Ajuntament de Corbera

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MODIFICACIÓN PUNTUAL PRI PARA LA SUBDIVISIÓN UNIDAD DE EJECUCIÓN NÚM. 4 DE CORBERA

Equipo redactor: Rosa María Fuentes Dueñas, arquitecta municipal. Vicente Iglesias Ferragud, asesor jurídico. Septiembre 2017.

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MEMORIA Índice. - Memoria Informativa: 1. Antecedentes 2. Objeto de la modificación 3.Descripción del medio físico 4. Condiciones Institucionales: Planeamiento Territorial y Urbanístico. - Memoria Justificativa. 5. Motivación jurídica subdivisión unidad de ejecución. Innecesaridad de homologación del sectory de estudio de integración paisajística. 6. Consecuencias, a nivel de gestión urbanística, derivadas de la subdivisión de la unidad de ejecución 7.Informe sobre la sostenibilidad y viabilidad económica de la actuación 8. Justificación de la proporcionalidad y equidistribución, de acuerdo con el Proyecto de reparcelación aprobado. - Planos.

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Memoria Informativa 1. Antecedentes. Las Normas Subsidiarias de Corbera, cuya homologación global fue aprobada por la CTU el 1/10/1999, ha delimitado la zona residencial núm.4 como zona de ensanche del núcleo urbano, con el uso global de residencial. Sin embargo, no contenía previsión alguna sobre la forma de gestión de dicha zona. La unidad de ejecución núm. 4, cuyo ámbito territorial difiere respecto de la zona 4, fue delimitada a posteriori, mediante plan de reforma interior de mejora. Dicho plan formaba parte de la alternativa técnica del PAI, promovido por la entidad mercantil UNIDAD 4 COBERA,S.L. El Ayuntamiento Pleno, en sesión plenaria de 29/7/2004, acordó aprobar el PRI y el PAI de la unidad de ejecución núm. 4 de suelo urbano residencial de Corbera, adjudicando la condición de urbanizador a la mercantil UNIDAD 4 CORBERA, S.L. Debido a la demora en el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la adjudicación del PAI, el Ayuntamiento optó por su resolución, que fue acordada mediante acuerdo del Ayuntamiento Pleno, en sesión de fecha 16 de mayo de 2013. En dicho acuerdo, el Ayuntamiento asume la gestión directa de la actuación integrada, conforme a la alternativa técnica aprobada. Dado que este acuerdo fue anulado por sentencia judicial, por motivos de formales, por acuerdo plenario de 19 de octubre de 2016, se procedió a su convalidación, mediante la adopción de un nuevo acuerdo de idéntico contenido, así como a la conservación de todos los actos y trámites realizados a partir de la resolución del PAI. Una vez resuelta la adjudicación y en ejercicio de la gestión directa, el Ayuntamiento aprobó definitivamente la reparcelación de la unidad de ejecución núm. 4, la cual ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad. Una vez aprobada la liquidación del PAI por gestión indirecta, el Ayuntamiento se propuso acometer las obras de urbanización. No obstante ello, teniendo en cuenta el importe elevado de las cuotas asignadas a algunas fincas y la crisis en el sector inmobiliario, se consideró oportuno informar previamente a los propietarios, planteándose el dilema de desarrollar las obras por fases o acometerla de forma unitaria. A fin de que los propietarios pudieran manifestar su preferencia, por una u otra alternativa, se acordó abrir un periodo de consulta. El resultado fue desigual y no se alcanzó el grado de participación esperado, por lo que el Ayuntamiento decidió convocar a los propietarios que se abstuvieron de participar para conocer su opinión.

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A fin de alcanzar un mayor consenso, se decidió convocar de nuevo a los propietarios que se abstuvieron de participar en la consulta. En dicha reunión, la mayoría de ellos apostó por postergar sine die la obra de urbanización, opción que no es jurídicamente aceptable, dado que el Ayuntamiento asumió la obligación de continuar la programación, por gestión directa. En el siguiente plano se refleja los resultados de aquella encuesta.

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En el contexto expuesto y a fin de superar la situación de bloqueo de la urbanización(han transcurrido más de una década desde la aprobación del proyecto de urbanización), se planteo la opción de acometer la obra de urbanización por fases y tramos completos.Para ello resulta necesario subdividir la unidad de ejecución. Tal propuesta se justifica, básicamente, en dos situaciones, a saber: a) De las diversas reuniones Ayuntamiento-propietarios,se deduce que el posicionamiento de éstos no es unánime, respecto de la continuidad de las obras de urbanización; de hecho, su decisión de iniciar las obras o de suspender su ejecución, difiere en función de la ubicación física de la finca adjudicada,dentro de la unidad de ejecución. b) El Ayuntamiento ha suscrito un convenio con la UTE Ribera Salud para la construcción de un centro auxiliar de salud en una finca municipal, sita dentro de la unidad de ejecución. Uno de los compromisos asumidos por el Ayuntamiento es la dotación de los servicios urbanísticos a dicha finca, antes de la finalización de la obra de edificación. 2. Objeto de la modificación. El Ayuntamiento de Corbera promueve, de oficio, la modificación del PRI de mejora de la UE 4, con el objeto de dividirlaen tres subunidades y hacer factible su urbanización por secuencias diferenciadas en espacio y tiempo. Como se ha dicho en los antecedentes, la subdivisión se plantea respecto de una unidad de ejecución que ya ha sido reparcelada, lo que supone que ya se han hecho efectivas la cesiones de viales y suelo dotacional al Ayuntamiento y, a su vez, cada propietario ya ha materializado su aprovechamiento urbanístico en una parcela edificable. Por lo tanto, la presente modificación no afecta a determinaciones tales como el aprovechamiento tipo y el área de reparto, sino que únicamente se centra en la forma de gestionar la urbanización por tramos, ante la inviabilidad económica de asumir la urbanización de la UE 4 de forma unitaria. El artículo 72 de la LOTUP define la actuación integrada como un ámbito de gestión urbanística que comporta la programación conjunta de una o varias unidades de ejecución completas. Asimismo, también define a la unidad de ejecución como un ámbito de gestión, delimitada para su programación y ejecución conjunta. Por lo tanto, la actuación integrada y la unidad de ejecución son conceptos vinculados a la gestión y ejecución del plan, entendida ésta como el conjunto de operaciones y procedimientos diseñados legalmente para la transformación del uso del suelo, y en especial para su urbanización y edificación, en ejecución del planeamiento urbanístico. La ejecución urbanística tiene una doble dimensión, en relación con la transformación del suelo: jurídica (aprobación de los instrumentos de gestión urbanística y el reajuste del derecho de propiedad o redistribución dominical) y material (realización de obras de urbanización).

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De la regulación legal vigente, se suscita la duda si la subdivisión de la unidad de ejecución precisa o no de una modificación puntual de planeamiento. Tal duda se plantea por el hecho de que el artículo 35.1. h de la LOTUP dispone que la delimitación de la unidad de ejecución es una determinación de la ordenación pormenorizada, por lo que debe llevarse a cabo mediante un instrumento de planeamiento, como así se hizo en su día a través de la formulación de un plan de reforma interior mejora, integrante de la alternativa técnica del PAI. En cambio el art. 109.2 del mismo texto legal dice que el PDAI puede “modificar su ámbito”. Según reiterada jurisprudencia ( entre otras STS de 22/11/1994, recurso casación 208/1992; STS 23/7/199, recurso casación 5480/1993 y STS de 4/7/2000, recurso casación 6725/1994) la delimitación de la unidad de ejecución carece de los elementos necesarios para su consideración como una disposición administrativa de carácter general, sino más bien, siendo concretos y determinados sus destinatarios y su vigencia no indefinida sino referida a un concreto periodo de ejecución, la cualificación adecuada es la de acto administrativo singular. Se trata de meros actos administrativos necesarios para el desarrollo de la actividad administrativa de ejecución de un sector, referida a un determinado espacio físico y que se agota una vez que la gestión ha concluido. Dicho esto, conviene matizar que la subdivisión de la unidad de ejecución es una operación distinta a la redelimitación de su ámbito; en efecto, la subdivisión no es más que una ejecución por fases de la actuación integrada, en lo que a la urbanización se refiere. Se trata de una excepción a la regla general de ejecución conjunta. Así pues, la subdivisión es una operación de gestión urbanística centrada en la forma de abordar la urbanización, que no se desarrolla de forma completa en toda la unidad, sino por zonas diferenciadas. De modo que, una vez aprobada la subdivisión, cada subunidad contará con su propio programa de actuación, conformado por un proyecto de urbanización y por la proposición jurídico económica. Dado que se ha optado por la gestión directa, la proposición jurídico económica se limita a la relación de compromisos que asume el Ayuntamiento frente a los propietarios y viceversa. Por todo ello, la disposición Transitoria 7ª de la Ley 5/2014 dispone que la subdivisión es factible mediante la modificación del programa, sin alterar el ámbito de la unidad de ejecución. De lo dicho hasta ahora, podría concluirse que para subdividir la unidad de ejecución no resultaría necesario modificar el vigente plan de reforma interior, sino que es suficiente con modificar el programa, respetando las actuaciones realizadas hasta la fecha, como es la reparcelación, que no sufre alteración alguna. No obstante ello, por razones de seguridad jurídica y dado que el PAI aprobado en el año 2004 ha quedado desfasado en sus previsiones, se opta por la modificación del PRI de mejora como instrumento apropiado para aprobar la subdivisión de la unidad de ejecución núm. 4 de suelo urbano residencial de Corbera. El objetivo principal del presente documento es el de justificar la viabilidad técnica y económica de subdividir en tres la unidad de ejecución núm. 4, de forma que el reparto de las costes de urbanización resulte igualitario para las tres subunidades.

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3- Descripción del medio físico Los terrenos que conforman la unidad de ejecución núm. 4 se sitúan al oeste del núcleo urbano de Corbera, estando situados en el espacio intermedio entre la trama urbana consolidada y el suelo no urbanizable. Su forma es irregular siendo sus límites los siguientes:

- al Norte, carretera de Alzira. - Este, línea quebrada que discurre por el eje de las calles actuales o

proyectadas( Camí Fondo, calle de la Ronda y calle Miguel Hernández) hasta llegar a la calle Calvari.

- Sur, eje de la calle del Calvari - Oeste, Ronda Oeste, proyectada por las Normas Subsidiarias y calle Joan

Fuster. En el año 2006 hubo un intento de inicio de las obras de urbanización, que se paralizó poco después de completarse la fase de movimientos de tierras, sin que hasta la fecha se haya reiniciado. Todas estas actuaciones han provocado una alteración de la situación natural de los terrenos, la desaparición del cultivo de cítricos y su conversión en terrenos yermos y abandonados, en espera a que se retomen las obras de urbanización. Actualmente, en el interior de la unidad continúa desarrollándose la actividad de almacenamiento y venta de materiales de construcción, que carece de licencia de funcionamiento, razón por la cual el proyecto de reparcelación no ha previsto indemnización alguna por el cese de la actividad. Tal decisión ha sido confirmada mediante sentencia judicial núm. 388/2012 de 10 de julio, recaída en el contencioso 563/2009 promovido por la propiedad (Federico Caballero García). Al sur de la unidad, las Normas han diseñado una manzana de uso dotacional delimitada: al Norte, por la calle Lambert Antoni Castelló, abierta al tránsito público y de carácter peatonal; por el Sur, por la calle en proyecto B, pendiente de urbanización; por el Oeste, con la calle en proyecto G, pendiente de urbanización y por el Oeste, con la calle Miguel Hernández, abierta al tránsito público. Dentro de dicha manzana se ubica el colegio público e instalaciones deportivasmunicipales (piscinas). La parcela donde está proyectada la construcción del centro auxiliar de salud se sitúa en la franja central de la unidad de ejecución, según el plano adjunto.

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4. Planeamiento vigente. El planeamiento urbanístico vigente en Corbera viene conformado, entre otros, por los siguientes instrumentos: A)Homologación Global de las Normas Subsidiarias de Planeamiento, aprobada por resolución del Director General de Urbanismo y Ordenación Territorial de fecha 9 de noviembre de 1999. B)Plan Especial de Reforma Interior de Mejora en zona 4 del suelo urbano residencial,aprobado por el Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el 29 de Julio de 2004. La finalidad prioritaria del plan de reforma interior es la de delimitar una unidad de ejecución para su programación y urbanización mediante actuación integrada, habida cuenta de la inviabilidad de actuar de forma aislada. Este plan define una única unidad de ejecución, identificada como U.E. 4, coincidente con el ámbito del sector, al considerar que no es posible definir con claridad fases en el desarrollo del mismo, optando por desarrollarlo por medio de una fase única. La referida unidad de ejecución comprende las manzanas edificables 58, 59,60,61,62,64,66 y 67, así como la zona libre de la Montanya de Rito y la manzana dotacional docente-deportiva. De igual modo, se incluye las zonas afectadas por la urbanización, delimitadas en los planos por las zonas A, B y C, cada una de las cuales deberá tener un tratamiento diferenciado, en función del nivel de ejecución. Los datos más significativos de la unidad de ejecución se plasman en los siguientes extractos del PRI de Mejora, que son los siguientes: Extracto 1:

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Extracto 2:

Extracto 3:

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MEMORIA JUSTIFICATIVA 5. Motivación jurídica subdivisión unidad de ejecución. Innecesaridad de homologación del sector y de estudio de integración paisajística. En la memoria justificativa se han relatado los hechos que han motivado que el Ayuntamiento de Corbera se haya planteado la redelimitación de la unidad de ejecución. Procede ahora motivar su procedencia, a tenor de lo dispuesto en la LOTUP. Como ya se ha expuesto, siendo las unidades de ejecución unidades mínimas de programación y de ejecución, la LOTUP confiere un amplio margen de maniobra a la administración actuante en cuanto a su delimitación o redelimitación (art. 109.2). En este sentido, la disposición transitorio séptima posibilita para que, ya sea mediante modificación del plan o del propio programa, se procede a la subdivisión de la unidad en varias unidades. Por tanto, y atendiendo a criterios de eficacia en la gestión de la obra de urbanización, y conforme a los criterios de funcionalidad y proporción a que se refiere el artículo 73,1 b) in fine de la LOTUP, el Ayuntamiento de Corbera dispone de un amplio margen de maniobra para dividir la unidad 4 en dos o más unidades, a efectos de ejecutar aquella mediante varias actuaciones integradas. De otro lado, dado que la delimitación/redelimitación de unidad/es ejecución es una determinación de la ordenación pormenorizada, su aprobación es de competencia municipal. Por tanto, es el Ayuntamiento en Pleno de Corbera el competente para aprobar definitivamente la modificación del PRI, con el propósito expuesto. Respecto de la necesidad o no de homologación del sector, a que se refiere el punto 3 de la disposición transitoria segunda de la LOTUP, la misma no se precisa para el presente caso, ya que la modificación del PRI no comporta una modificación de las Normas Subsidiarias. En efecto, como se ha dicho, la delimitación de la U.E. 4 se realizó directamente a través del PRI de mejora, habida cuenta de que las Normas no habían previsto ninguna actuación sistemática en la zona 4. Por lo tanto, la presente modificación únicamente modifica al PRI, pero no a las Normas Subsidiarias. Por último, al tratarse exclusivamente de una modificación de la ordenación pormenorizada, que se centra en la forma de gestión, sin alterar ninguna otra de las determinaciones del PRI, que continúa vigente, es excusable la reiteración de la mayor parte de la documentación exigida en el artículo 40.3 de la LOTUP( por ejemplo el estudio de integración paisajística). En cambio, sí deviene de mayor importancia la exigencia documental prevista en el artículo 40.3.a.5ª y DT 7ª, relativa al estudio de viabilidad económica y memoria de sostenibilidad económica.

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6. Consecuencias, a nivel de gestión urbanística, derivadas de la subdivisión de la unidad de ejecución. El Ayuntamiento de Corbera está plenamente facultado para optar por la gestión directa, actuando en régimen de gestión pública en cada una de las actuaciones integradas a desarrollar en cada de las subunidades resultantes. Los artículos 113.1,115.1 y 117.1de la LOTUP, lo habilitan para ello. Ahora bien dicha elección deberá adoptarse- por imperativo de lo exigido en el artículo 115.1 de la LOTUP- de forma razonada, justificándola convenientemente en el acuerdo plenario por el que se programe la actuación. Dicho pronunciamiento podrá adoptarse conjuntamente en el mismo acuerdo de aprobación de la modificación puntual del PRI o a posteriori, en un acuerdo específico para ello. En todo caso, dicho pronunciamiento deberá hacerse sobre una alternativa técnica (art.111 LOTUP), conformada por el proyecto de urbanización de la subunidad, a la que deberá de acompañarse la proposición jurídico económica, en la forma prescrita en el artículo 111.4 de la LOTUP. Además, dicho acuerdo deberá de acompañarse de compromiso de crédito presupuestario, que permita al Ayuntamiento asumir los gastos de urbanización en la medida necesaria para hacer frente a la financiación de las obras de urbanización. Además, en la gestión directa la LOTUP prevé expresamente la posibilidad de conveniar la gestión con los propietarios de suelo afectados por la actuación. Así lo recoge expresamente el artículo 117.3 de la LOTUP. Así pues, el Ayuntamiento y los propietarios afectados podrán- mediante la suscripción del correspondiente convenio, pactar lo que estimen conveniente en orden a colaborar en la gestión directa, en el marco del principio de autonomía de la voluntad de las partes y con los únicos límites de no conculcar determinaciones legales y siempre a través de una Agrupación de Interés Urbanístico sujeta a los requisitos exigidos en el artículo 169 de la LOTUP. Del mismo modo, la gestión directa de la actuación integrada de cada subunidad supone que el Ayuntamiento actúa sujeta al estatuto del urbanizador establecido en el artículo 112 de la LOTUP, aunque no le será de aplicación la justificación de los requisitos de capacidad y solvencia. Si, en cambio, estará obligado a contratar al empresario constructor con sujeción a la legislación de contratación administrativa. 7. Informe sobre la sostenibilidad y viabilidad económica de la actuación El Ayuntamiento va a suscribir convenio con Iberdrola para garantizar la electrificación de la unidad de ejecución, para posteriormente repercutir a los propietarios su parte correspondiente. Así mismo, el Ayuntamiento tiene capacidad para hacer frente al coste de mantenimiento de los servicios que se implantan en la urbanización, ya que los servicios de agua potable, saneamiento, alumbrado y reparaciones de posibles daños en la vía pública, son gestionados directamente por funcionarios en plantilla de este Ayuntamiento y no se requiere de ninguna empresa externa para su gestión. El coste de las obras de urbanización imputable a los propietarios no hace inviable la actuación, dado que este coste ascenderá a un valor cercano a los 150 €/m2 de parcela adjudicada, precio que no difiere de los precios actuales de mercado.

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Así mismo, el valor de venta del solar resultante es superior al coste de la obra, ya que por ejemplo, las parcelas patrimoniales que el Ayuntamiento tiene en esta unidad de ejecución tienen un valor de 296,37 €/m2 y ya se han realizado permutas y ventas por este importe unitario, lo que demuestra la viabilidad de las operaciones. 8. Justificación de la proporcionalidad y equidistribución, de acuerdo con el Proyecto de reparcelación aprobado. En cuanto a la proporcionalidad y equidistribución, todos los propietarios van a contribuir de forma igualitaria a los costes de urbanización, ya que estos costes se han repartido proporcionalmente a la superficie adjudicada o teórica de cada parcela de la urbanización. Por tanto, independientemente del valor que alcancen las obras de urbanización de cada subunidad, los propietarios harán frente a unos costes proporcionales y equidistribuidos a la superficie de sus parcelas. Cabe decir, que dado que se tiene intención de comenzar en breve las obras de urbanización de la primera subunidad de ejecución U.E-4.1 y para ello ha sido necesario suscribir un convenio entre Iberdrola y el Ayuntamiento de Corbera para dotar de suministro eléctrico a esta subunidad y por ende a las subunidades U.E-4.2 y U.E-4.3 y dado que se requiere de un desembolso económico de la totalidad del convenio con Iberdrola, el Ayuntamiento de Corbera va a proceder a asumir el coste económico de la totalidad de este convenio para después girar este coste a cada propietario de cada subunidad, en el momento de su urbanización. Corbera, diciembre de 2017 El equipo redactor.

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PLANO UBICACIÓN U.E-4 EN LA ZONA URBANA EL TÉRMINO MUNICIPAL

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PLANO U.E-4

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PLANO DE SUBDIVISIÓN U.E-4

16

PLANO DE SUBUNIDAD U.E-4.1

17

U.E-4.1

Z

ON

A C

PARCELA ADJUDICADA SUPERFICIE ADJUDICADA

5 488,87

21 820,85

34 256,50

39 445,80

40 540,71

41 1.409,55

42 530,14

43 387,50

44 541,37

5.421,29

ZO

NA

A

118 40,33

119 41,28

120 30,11

121 41,32

122 41,38

123 29,57

124 29,16

125 43,61

126 43,49

127 82,19

128 20,48

129 32,68

130 30,12

131 32,34

132 31,89

162 20,97

590,92

CE

SIO

NE

S (60a) 285,30

(60b) 141,60

426,90

18

PLANO DE SUBUNIDAD U.E-4.2

19

U.E-4.2

Z

ON

A C

PARCELA

ADJUDICADA

SUPERFICIE

ADJUDICADA

ZO

NA

A

PARCELA

ADJUDICADA

SUPERFICIE

ADJUDICADA

1 318,83 77 5,21

2 459,04 78 5,21

6 401,65 79 6,87

7 416,43 80 6,87

8 332,30 81 6,40

9 141,97 82 6,40

10 236,30 83 1,72

11 314,36 84 2,04

12 147,50 85 3,95

13 176,10 166 2,73

14 85,69 86 19,01

15 166,26 87 18,14

25 80,08 88 19,82

28 82,40 89 33,36

29 83,90 90 276,80

30 88,30 91 62,35

31 197,00 92 32,34

37 190,85 93 71,52

38 80,47 94 29,99

45 90,10 95 7,29

46 97,66 96 7,62

47 96,24 97 7,29

52 98,26 98 7,29

4.381,69 99 7,62

100 7,29

CE

SIO

NE

S

53 346,66 101 7,29

54 176,05 102 7,29

55 205,55 103 7,29

728,26 104 27,91

105

50,54 106

107

108 84,54

109 84,44

110 41,51

171 0,06

111 41,16

170 41,10

172 2,41

113 12,99

114 44,92

20

115 29,43

P.E. -

116 0,68

117 0,70

138 0,68

133 19,98

134

8,77 135

136

137

1.168,90

21

PLANO DE SUBUNIDAD U.E-4.3

22

U.E-4.3

ZO

NA

C

PARCELA ADJUDICADA SUPERFICIE ADJUDICADA

63 82,71

3 2.165,30

4 383,36

16 480,27

17 481,58

18 107,21

19 1.712,50

20 1.330,28

22 792,90

23 505,42

24 95,12

26 112,80

27 80,90

33 84,58

35 570,57

36 111,80

48 1.044,80

49 564,24

50 104,50

51 80,05

56 2.149,60

61 142,66

62 689,48

13.872,63

CE

SIO

NE

S

(57a) 287,46

(57b) 209,79

(58a) 693,34

(58b) 506,00

(59a) 396,48

(59b) 289,36

2.382,43

CUADRO GENERAL DE SUPERFICIES

2.809,33 AYTO

728,26 CESIONES

23.675,61 ZONA C

27.213,20 TOTAL

1.759,81 ZONA A

28.973,01 TOTAL