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50 Congreso Nacional de Valuación - Irapuato 2014
Ponencia Técnica
Análisis del Deterioro Económico para un Centro de Espectáculos (Gran Escala) de Reciente Creación.
Sergio Contreras Valdés, CEO
Consultora Federal de Industrias, S.A. de C.V.
Instituto Mexicano de Valuación del Distrito Federal, A.C.
Av. Insurgentes Sur 348 Piso 6, Col. Roma Sur,
Delegación Cuauhtémoc, C.P. 06700, México, D.F.
México, D.F.; Octubre del 2014.
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Análisis del Deterioro Económico para un Centro de Espectáculos
(Gran Escala) de Reciente Creación.
I. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Caso Práctico. Localizado en el sureste del país se encuentra un Centro de Espectáculos a Gran Escala de reciente creación, del cual para dar cumplimiento a las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera) es requerido se calcule su Valor Razonable (Valor Comercial), con efectos de registrar en los Estados Financieros de la empresa su Importe recuperable, toda vez que a ese momento solo existe su reconocimiento mediante el costo histórico del bien por la simple suma de los costos incurridos en su realización sumada incluso, la tierra.
Siendo que la normatividad permite establecer dos métodos de cálculo del Valor Razonable, entre ellos por su comparación de mercado o en su caso por flujos de efectivo (en su descuento), es decidido, dado que se trata de una Unidad Económica netamente de productos y al no existir comparables directos, realizarla por el segundo en planteamiento.
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II. DIAGNÓSTICO
El Centro de Espectáculos, de planta circular, resuelto en un terreno cercano a las 8.3 ha y 56,000 m2 edificados; presenta capacidad de 10,500 espectadores, 2 restaurantes gourmet a nivel de ruedo, adicional zona de Fast Food con área de comensales, 58 Palcos niveles Platino y Dorado, así como playa para 2,500 cajones de estacionamiento. Apoyado el conjunto por una infraestructura de maquinaria y equipo que incluye electromecánica, iluminación, audio, site de informática, voz y datos y construcciones de uso específico según el evento que se trate.
Conforme a su proyecto arquitectónico tiene la disposición y flexibilidad para eventos de Escenario, Pasarela y Plaza de Toros, lo cual deriva en las siguientes variantes:
AFORO.- Según el tipo de espectáculo, el área de Boxes y Graderías puede verse afectada hasta en una cuarta parte y sin embargo se incrementa al mismo tiempo en esta variante, el 100% de zona VIP (propiamente el ruedo).
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ESPECTÁCULO.- Según el artista que se presente y el público determinado al que está dirigido, establece una cobertura de espectadores que por supuesto modifica el aforo, siendo del 20% al 100% de capacidad total de la plaza.
TEMPORADA.- La sucesión de espectáculos, varía y debe variar conforme a cada presentación con miras a evitar sobre saturar un mismo estrato y gustos de espectadores, por lo que la planeación de ingresos es eventual y no depende de periodos constantes.
III. PLANTEAMIENTO DEL MODELO
NEGOCIO EN MARCHA O CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA.- La línea de ingresos que proviene del negocio y productos inmobiliarios es casi imperceptible, dado que se mezclan los ingresos operativos del espectáculo (Restaurantes como unidad de negocio, publicidad en sitio y aire, derechos de transmisión a televisoras, etc.) y los ingresos por renta de asientos, restaurantes, palcos y otros ingresos (alimentos y bebidas en menudencia).
Por lo que en el planteamiento de solución solo se consideran aquellos ingresos netos del inmueble con independencia de su operador, no se estiman entonces, en su cálculo de ingreso, los productos resultantes operativos específicos, no así sus rentas.
El modelo plantea la solución a la siguiente problemática: Que sucede cuando un inmueble tiene una inversión de capital fija y así mismo su rentabilidad tiene variantes sustanciales e incluso sub-variantes de ingreso y que adicionalmente se presenta otro punto a resolver, su capital de inversión como parámetro, representado en la tierra, construcciones e infraestructuras, la cual debería ser validada respecto de su rentabilidad, en términos de uso continuo.
Acorde a la presentación financiera de las empresas y siendo que las IFRS, IAS, aportan un abanico de posibilidades técnicas se decide por resolver el problema, mediante la aplicación de la NIC 36 “DETERIORO DEL VALOR DE LOS ACTIVOS”, que puntualmente lo indica en las circunstancias que apliquen: Una pérdida por deterioro se produce cuando el importe en libros de un activo es superior a su importe recuperable. Siguiendo, una entidad evaluará en cada fecha sobre la que se informa si ha habido un deterioro del valor del activo.
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IV. DESARROLLO CASO PRÁCTICO
A continuación se expresa gráficamente el desarrollo del proyecto, que presenta la metodología de fundamento. El cálculo del 1capital invertido el cual mediante una 2 tasa de reversión indica el Ingreso neto mínimo anual que debe reportar la Unidad Inmobiliaria (Económica), comparado contra el ingreso potencial con las variantes que presente cada espectáculo que se lleve a cabo conforme a la NIIF 36 Deterioro del Valor de los Activos, con las variantes de: Número de espectáculos al año, vacíos y costos de operación al inmueble que cada una de ellas involucran.
1 Capital Invertido, Inversiones, Valor Físico Directo; para el presente estudio se consideran sinónimos
2 Tasa de reversión, traduce Inversión física en valor, así pues el valor capitalizado se iguala a la inversión y
solo queda como variable la propia tasa ajustada al mercado.
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V. INVERSIONES
La suma de tierra, edificaciones e infraestructuras, representan una inversión redonda de $592 MDP por costos 3consolidados, incluidos Costo Financiero de oportunidad, Indirectos y Utilidad de la promoción (por su probable venta); en su distribución se observa una participación de la tierra en su comparación de mercado del 9.6% y bienes distintos por el complemento de 90.35%, considerando la reciente creación del conjunto, estos bienes carecen de depreciación por edad-conservación.
3 Los costos consolidados, contemplan el promedio ponderado de cada tipo edificado en su análisis
individual, de igual forma en términos de Valor Razonable y estimando un símil con el Valor Comercial, es necesario integrar aquellos costos que incurren en un precio de venta reconocido por el mercado.
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VI. VARIABLES FUNDAMENTALES
TASA DE REVERSIÓN. Es aquella tasa que se calcula con base al modelo financiero 4CAPM, esta tasa actúa como una simple de capitalización, con la variante que iguala la inversión al valor capitalizado, desde esta perspectiva la renta mínima anual de oportunidad es producto de la reversión de las inversiones y se calcula conforme a :
a).- Premio de mercado. La diferencia entre una tasa de rendimiento y una tasa libre del riesgo es un premio. Los premios de riesgo se pueden calcular para un stock particular o un mercado.
4 CAPM, De sus siglas en Inglés Capital Asset Pricing Model ( Ver inciso “d” de análisis)
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b).- Coeficiente Beta. Una medida del riesgo sistemático asociado con un único
tipo de acción o una cartera de acciones. El riesgo sistemático se mide con
relación al mercado. En la mayoría de los casos, el mercado de referencia es el
índice de valores 5 IPC. El coeficiente beta de un valor se calcula como la
covarianza del exceso de rendimiento sobre el valor y el exceso de rendimiento
sobre el mercado, para el caso se toman como válidos los Betas de las 6FIBRAS,
vigentes a la fecha de valoración.
5 IPC, Índice de Precios y Cotizaciones
6 FIBRAS. Son vehículos para el financiamiento de bienes raíces. Ofrecen pagos periódicos (rentas) y a la vez
tiene la posibilidad de tener ganancias de capital (plusvalía). Definidos en el artículo 223 y 224 de LISR: son fideicomisos que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes así como a otorgar financiamiento para esos fines
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c).- Tasa Libre de riesgo. Regularmente 7CETES (Certificados de la Tesorería) son títulos de crédito al portador emitidos por el Gobierno Federal desde 1978, en los cuales se consigna la obligación de éste a pagar su valor nominal al vencimiento. Dicho instrumento se emitió con el fin de influir en la regulación de la masa monetaria, financiar la inversión productiva y propiciar un sano desarrollo del mercado de valores. A través de este mecanismo se captan recursos de personas físicas y morales a quienes se les garantiza una renta fija. El rendimiento que recibe el inversionista consiste en la diferencia entre el precio de compra y venta.
d).- CAPM. El Capital Asset Pricing Model, o CAPM (trad. lit. Modelo de Fijación de precios de activos de capital) es un modelo frecuentemente utilizado en la economía financiera. El modelo es utilizado para determinar la tasa de rentabilidad teóricamente requerida para un cierto activo, si éste es agregado a un portafolio adecuadamente diversificado y a través de estos datos obtener la rentabilidad y el riesgo de la cartera total. El modelo toma en cuanto la sensibilidad del activo al riesgo no-diversificable (conocido también como riesgo del mercado o riesgo sistémico, representado por el símbolo de beta (β), así como también el rentabilidad esperado del mercado y el rentabilidad esperado de un activo teoréticamente libre de riesgo.
7 CETES. Este instrumento capta recursos de personas físicas y morales; se coloca a través de las casas de
bolsa a una tasa de descuento y tiene el respaldo del Banco de México, en su calidad de agente financiero del Gobierno Federal.
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VII. VALUACIÓN
Con las variables fundamentales ya establecidas, integramos la 8tasa de mercado y libre de riesgo, bajo la regla de oro de valuación que indica que todos los análisis son a pesos constantes, se deflactan, siendo:
Se integra el CAPM, con el riesgo ponderado de las FIBRAS y datos deflactados, el cual resulta en una tasa de reversión al proyecto de 9.8%
Luego entonces con base a la inversión de la Unidad Inmobiliaria de $592 MDP se calcula su retorno mínimo anual (Reversión) :
8 Para el caso la tasa de mercado, identificada como “RM” se calcula sobre la base del Índice de Precios y
Cotizaciones IPC, resultando una tasa de incremento de 1990 a 2013 de 13.57% e inflación en promedio geométrico del 4.33%
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La reversión anual del conjunto se calcula en $57.7 MDP, para establecer si existe Deterioro Económico , es necesario contrastar este dato con los probables flujos del inmueble, por lo que se calcula un ingreso proforma promedio bruto, a variación de tres tarifas:
Los ingresos promedio proforma anuales con 3 tarifas por tipo de evento se estiman en $14MDP. El ingreso se somete a una matriz de comparación (sensibilidad) que contempla 4 escenarios (A al D), cada uno de ellos con variables de vacíos y costos de operación diferentes:
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La matriz de sensibilidad también contempla el número mínimo de eventos anuales, al caso 10. De cada escenario existen 4 variables y por ende 4 resultados, donde cada resultado se compara con el valor revertido de la inversión, en ejemplo al escenario “D”, tenemos:
Lectura: Para un 45% de vacíos por butacas y costos de operación del 15% al 30% del ingreso bruto, presenta un ingreso neto que va desde los $53.9 MDP a los $65.4 MDP que comparado con la reversión de $57.75 MDP, existe un factor de Goodwill desde -7% a 13%. (0.93 a 1.13).
El promedio de todos los escenarios de A al D, no presenta deterioro, el punto de equilibrio se observa entre los escenarios “C y D” con un 40-45% de vacíos por butacas, 25-30% de costos de operación y 10 eventos al año.
En resumen la Unidad Inmobiliaria de nueva creación carece de 9 deterioro y presenta un 10Goodwill de 18.19%.
9 La simple división de: (Reversión del Inmueble / Ingreso Neto Evento Anual), determina un factor de
Deterioro si es menor a la unidad y de Goodwill si es mayor a la unidad. 10
GOODWILL. Crédito mercantil, en valuación de inmuebles es lo opuesto al nivel de Obsolescencia Económica que puede presentar un inmueble determinado.
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VIII. CONCLUSIÓN
Realizado el análisis, reconciliamos cifras, de inicio se cuenta con un valor de inversión al cual se suma, en este caso, el impacto por Goodwill de 18.19%; dado que existen construcciones que es posible valuarlas sea por mercado o por sus rentas específicas que se encuentran bien definidas, como es el caso de los locales de Fast Food y la venta de Palcos Oro y Platino, el resumen integra un Valor Razonable de $803 MDP.
IX. RESUMEN
Se plantea el caso de un CENTRO DE ESPECTÁCULOS DE GRAN ESCALA DE RECIENTE CREACIÓN. El proyecto presenta una serie de variables de contribución de productos del propio inmueble, desde sus aforos, hasta sus diferentes tarifas (según el evento) y los costos de operación derivados, lo cual redunda en un abanico de valores de capitalización asociados a cada planteamiento, por tanto, nada práctico; si se tiene en premisa que es necesario su reconocimiento con cifras financieras puntuales, en términos de Valor Razonable.
Con efectos de evitar que el resultado sea carente de objetividad, conforme a las NIIF (Normas Internacionales de Información Financiera) se propone la aplicación de la NIIF 36 Deterioro del Valor de los Activos, mediante una matriz de sensibilidad que compara la reversión del inmueble, es decir su Ingreso Neto Anual mínimo, respecto del ingreso económico que pudiera recibirse vía eventos, todo a través de promedios ponderados.
La simple comparación de la reversión del inmueble, respecto de los ingresos puede tener en resultante dos vertientes: Deterioro por un factor menor a la unidad (x<1), o en su caso, Goodwill como contraparte ( x>1).
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El caso específico posterior a su sensibilización, resulta ser superior el ingreso por evento a su reversión, por lo cual obtiene en excedente a sus inversiones (sobre la base de productos) de un 18.1%.
El resultado al estar debidamente fundamentado mediante tasas de mercado riesgo del sector y tasa libre de riesgo así como el cálculo puntual de sus inversiones, permite establecer sus conclusiones en términos de Valor Razonable y así mismo dejar planteadas las bases para eventuales revaluaciones conforme a los requerimientos de la Dirección Financiera.
Sergio Contreras Valdés, CEO
COFINSA
Octubre/2014
X. BIBLIOGRAFÍA
1.- NIIF, Normas Internacionales de Información Financiera/ Pronunciamientos oficiales emitidos a 1 de enero de 2014/ Instituto Mexicano de Contadores Públicos/ International Accounting Standards Committee Foundation (IAS)
2.- Real Estate Market Valuation/ Joshua Kahr and Michael C. Thomsett/ Wiley Finance
3.- Real Estate Finance and Investments/ William B. Brueggeman, Jeffrey D. Fisher/ McGraw-Hill International
