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Estudios sectoriales
ANÁLISIS SECTORIAL: SERVICIOS DE AVALÚOS COMERCIALES
Agosto de 2017
Autor: Marcelo López Zuleta
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Contenido 1. Introducción .................................................................................................................... 3
2. Descripción de la oferta................................................................................................... 4
3. Descripción de la demanda ............................................................................................. 7
4. Descripción del mercado internacional ......................................................................... 11
5. Negociación en Bolsa .................................................................................................... 11
6. Precios de mercado y sus fuentes .................................................................................. 11
7. Conclusiones y recomendaciones.................................................................................. 13
8. Referencias .................................................................................................................... 14
9. Glosario ......................................................................................................................... 15
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1. Introducción
La Bolsa, tiene como objetivo, determinar la viabilidad económica de la inscripción en Bolsa, de los productos que conforman este sector. Para ello, este documento describe las condiciones económicas del mercado externo, y responde a la posibilidad de que los productos sirvan como subyacente en diversos negocios que se realizan en Bolsa. El estudio realizado a los servicios de avalúos comerciales, que se enmarcan tanto para los muebles como los inmuebles, permite dar a conocer a la entidad como está establecido este sector, la dinámica económica que se maneja y como ésta brinda nuevas oportunidades a las negociaciones que se puedan realizar a través de la rueda de negociación. De acuerdo a la inmobiliaria Oikos (2017), el avaluó comercial, a diferencia del avalúo inmobiliario, tiene como motivo central la venta del inmueble a partir de un precio competitivo que, por lo general, dicta el mercado. Ambos se basan en investigaciones de mercado y tienen una vigencia de un año. Pero el avalúo comercial, lo que pretende es acelerar una negociación poniendo al día todos los requerimientos que pueden incidir en la decisión del comprador. Más que un documento técnico, el avalúo comercial es un elemento que dinamiza la negociación entre las partes. Por lo general, el valor propuesto en éste, es el que comprador y cliente intentan finiquitar en la negociación. El avalúo comercial es útil para determinar cuánto cuesta un bien de acuerdo al momento en que se encuentra el mercado (inflación o deflación de la economía son elementos a considerar) además de otras variantes que inciden en el precio a acordar en la negociación. De acuerdo con el Instituto De Estudios Urbanos (2017), en la actualidad existen diferentes factores y métodos para realizar un avalúo comercial. Los factores para determinar el valor comercial de un inmueble son tres: lote, construcción y comercialización. Los métodos para encontrar dichos factores son cinco, Método comparativo o de mercado, Método del costo, Método residual, Método de la renta, Método de capitalización.
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Gráfico 1 Comportamiento de los Servicios jurídicos, de contabilidad, de auditoría; de asesoramiento
tributario; de estudios de mercados; de consultores en administración; de arquitectura, de ingeniería y otros servicios técnicos
Fuente: DANE
2. Descripción de la oferta A continuación se describe la oferta nacional, incluyendo los aspectos que permiten caracterizar el mercado, tales como cuantificación de la oferta, principales oferentes en el mercado nacional, canales de distribución, disponibilidad bien sea nacional o importado. Teniendo en cuenta el análisis que se hizo el mercado de los avalúos, y consultando las cifras que se obtuvieran del mercado, el Autorregulador Nacional de Avaluadores –ANA-, indicó llevar cerca de 8 meses en estas funciones y aun no cuentan con la masa crítica suficiente de avaluadores para efectuar estudios técnicos acerca del comportamiento del mercado. En ese sentido, al carecer de cifras informativas específicas del sector, se revisan algunos datos que puedan determinar el comportamiento de los avalúos, desde el punto de vista de la oferta, como son los datos del subsector de servicios en cuentas nacionales, al que pertenece el servicio de avalúos.
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2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Importaciones Produccion
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De acuerdo a la información publicada por el DANE, sobre el comportamiento de los diferentes tipos de servicios jurídicos, de contabilidad, de auditoría, asesoramiento y demás, que se prestan en Colombia, este ha venido incrementando en los últimos años, a una tasa constante, con una interrupción leve en 2015. La mayor parte de la oferta es dada por empresas nacionales, con una leve presencia de empresas internacionales que prestan algunos servicios hacia la demanda colombiana. De acuerdo a Fedelonjas (2017), el sector inmobiliario en este año crecerá por encima de la economía nacional. Teniendo en cuenta un mejor comportamiento en materia de arrendamientos, avalúos, ventas de inmuebles en estratos altos y una mayor dinámica en el mercado de segunda vivienda para inversión. El director del DANE Mauricio Perfetti, mencionó que en el primer trimestre de 2017 el comportamiento de la rama de Servicios financieros e inmobiliarios se explica por el crecimiento de los tres subsectores que conforman la actividad, Servicios de intermediación financiera con 6,4%, Servicios inmobiliarios y de alquiler de vivienda con 3,1% y Servicios a las empresas con 4,3%. Diversas empresas prestan los servicios de avalúos. El siguiente listado es publicado por Camacol sobre algunas de las empresas encargadas de prestar servicios de avalúos comerciales:
• AVALÚOS Y TASACIONES DE COLOMBIA VALORAR S.A
• AEB SUELOS S.A.S - ESTUDIO DE SUELOS Y GEOTECNIA
• ALBERTO ÁLVAREZ S S.A.
• ARAUJO Y SEGOVIA S.A.
• COLOMBIA RAIZ S.A.S
• CONINSA RAMÓN H. S.A
• FRANCISCO EDUARDO GARCIA ANGULO
• FRANCISCO OCHOA AVALÚOS S.A.S.
• INMOBILIARIA CHIPALO LTDA
• TERRANUM SERVICIOS S.A.S
• A.A AVALUADORES ASOCIADOS
• ABG CONSORCIO INMOBILIARIO S.A.
• ALIANZA INMOBILIARIA S.A.
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El RNA- Registro Nacional de avaluadores, publica a través de su página web, el listado de entidades por ciudades autorizadas para prestar este servicio en las diferentes especialidades, en las cuales se encontramos las siguientes:
• AVALUOS URBANOS
• AVALUOS RURALES
• MAQUINARIA Y EQUIPO
• AVALUOS ESPECIALES En el siguiente hipervínculo se encuentra el directorio de avaluadores en Colombia: http://rna.org.co/directorio/ Por su parte, el estado colombiano ha recibido servicios de avalúos, principalmente de tipo inmobiliario, como los que se indican a continuación, con algunos de los proveedores: Contratos de avalúos comerciales realizados a través del SECOP I.
• De acuerdo a las publicaciones de contratos realizados en el SECOP I, se observa que la ALCALDÍA MUNICIPIO DE YALI, solicito prestación de servicios profesionales para realizar avalúo comercial de unos bienes inmuebles ubicados en la zona urbana del municipio de Yalí.
Nombre o Razón Social del Contratista: INGENIERIA Y AVALUO SAS Cuantía Definitiva del Contrato: $1,500,000 Peso Colombiano Tipo de Proceso: Contratación Directa (Ley 1150 de 2007)
• La entidad INSTITUTO TECNOLÓGICO METROPOLITANO – MEDELLÍN, solicito la contratación del servicio para la actualización de los avalúos de bienes inmuebles (edificaciones y terrenos) del ITM de las sedes de Robledo y Prado, aplicando la metodología y normas vigentes para la práctica de avalúos, de acuerdo con las especificaciones técnicas.
Nombre o Razón Social del Contratista CORPORACION AVALUOS – LONJA INMOBILIARIO Cuantía a Contratar $ 16,549,334 Tipo de Proceso: Contratación Mínima Cuantía
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Gráfico 2 PIB 2017pr / 2016pr (I Trimestre)
(Variación Porcentual Anual Grandes ramas de actividad económica)
Fuente: DANE
3. Descripción de la demanda En este capítulo se describe la demanda nacional, indicando aspectos que permiten caracterizar el mercado, tales como, cuantificación de la demanda nacional, principales demandantes en el mercado nacional e internacional cuando sea relevante, de acuerdo con el objetivo de la inscripción. De la misma forma que la búsqueda de información arrojó que no se tienen datos sobre la oferta en el mercado de los avalúos y que el Autorregulador Nacional de Avaluadores –ANA-, informó no contar con la masa crítica suficiente de avaluadores para efectuar estudios técnicos acerca del comportamiento del mercado, tampoco se tiene información de la demanda. Por esa razón, se hace una aproximación de la necesidad con los datos indicadores de construcción, vivienda, arrendamientos y servicios. De acuerdo con el artículo publicado por Fincaraiz (2017), las actividades inmobiliarias y de alquiler de vivienda superaron las expectativas más optimistas para el 2016, a pesar de la desaceleración en el ritmo de crecimiento de sectores que tradicionalmente impulsan la economía. El mercado inmobiliario creció un 3,2% entre Enero y Septiembre del 2016, jalonando la economía, cuyo crecimiento agregado en el mismo periodo se ubicó en 1,9%.
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Gráfico 3 Evolución del PIB en la construcción
Fuente: Sectorial
De acuerdo a la publicación del PIB realizado por el DANE, en el primer trimestre de 2017 el valor agregado de la rama Construcción decreció en 1,4% respecto al mismo periodo de 2016, explicado por el decrecimiento en la construcción de edificaciones en 7,1%, en tanto que creció la construcción de obras civiles en 3,5%. El decrecimiento de la construcción de edificaciones obedece a la disminución en la producción de edificaciones residenciales en 8,4% y de edificaciones no residenciales en 7,8%, mientras que los trabajos de mantenimiento y reparación de edificaciones aumentaron en 1,6%. De acuerdo con gráfico 3, el primer semestre de 2017 no fue un buen inicio para el sector de la construcción, según la directora de Camacol, con el 4,4% de crecimiento previsto, se espera que el sector genere cerca de $47 billones de valor agregado durante 2017, es decir, un 6% del PIB total del país. El gráfico 4 muestra el comportamiento de la construcción en los últimos años, evidenciando que este sector es unos de los principales jalonadores de la economía, independiente a que el primer trimestre del 2017 no se cumpliera las expectativas de crecimiento.
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Gráfico 4 Evolución PIB subsector de edificaciones
Fuente: Sectorial
El siguiente gráfico 5, muestra el comportamiento de consumo y demanda que ha presentado en los últimos años los diferentes servicios transables en el país, evidenciando el crecimiento, especialmente de la demanda por estos servicios por parte de empresas y entidades que lo requieren para prestar, a su vez, servicios adicionales. De acuerdo con los registros del SECOP, encontramos que las siguientes entidades han realizado negociaciones de servicios de avalúos:
• ANTIOQUIA - INSTITUTO TECNOLÓGICO METROPOLITANO - MEDELLÍN
• CALDAS - UNIVERSIDAD DE CALDAS – MANIZALES
• VALLE DEL CAUCA - ALCALDÍA MUNICIPIO DE CALI
• CORTOLIMA - CORPORACIÓN AUTÓNOMA REGIONAL DEL TOLIMA
• INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI (IGAC) Dentro de los servicios clasificados en el SECOP I, se verifican los Servicios de Gestión, Servicios Profesionales de Empresa y Servicios Administrativos, que se realizaron en 2016 y corrido de 2017, bajo los diferentes tipos de proceso (ver tabla 1).
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Gráfico 5 Comportamiento de la demanda los Servicios jurídicos, de contabilidad, de auditoría; de asesoramiento tributario; de estudios de mercados; de consultores en administración; de
arquitectura, de ingeniería y otros servicios técnicos
Fuente: DANE
Tabla 1 Contratación de Servicios de Gestión, Servicios Profesionales de Empresa y Servicios
Administrativos.
TIPO DE PROCESO 2016 2017
Cantidad Valor Cantidad Valor
Selección abreviada 747 $ 224,667,500,143 526 213,309,934,038
Licitaciones 267 $ 1,791,603,333,946 201 568,323,270,701
Contratación directa 359,783 $ 17,501,911,383,841 40,377 12,530,143,828,503
Mínima cuantía 6,756 $ 133,450,244,261 4,118 84,583,039,086
Otros 61,594 6,037,152,474,676 288,841 3,880,431,397,948
TOTAL 429,147 $ 25,688,784,936,867 334,063 17,276,791,470,276
Fuente: SECOP I
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Consumo intermedio Gasto de hogares Exportaciones
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4. Descripción del mercado internacional
A continuación se describe el mercado internacional, cuando los precios internacionales de los productos o servicios a inscribir tienen una fuerte incidencia sobre el precio nacional o cuando las negociaciones que se pueden realizar en Bolsa van a estar relacionadas con el comercio internacional de los productos del sector. Por sus características, este servicio se ubica en la categoría de los no transables. Sin embargo, algunas empresas nacionales pueden prestar sus servicios en otros países, si cumplen con las regulaciones de cada nación y a su vez empresas internacionales podrían prestar ese servicio en el país. Las cifras del DANE del sector, que incluyen otros servicios similares muestran una leve participación de importaciones y exportaciones del servicio. El RNA-Registro Nacional de Avaluadores publica a través de su página web, el directorio de valuadores Certificados en América, el cual se encuentra por regiones http://rna.org.co/directorio/
5. Negociación en Bolsa En este capítulo se hace una estimación de la cantidad y valor de los negocios en bolsa que se estima podrían derivarse de la inscripción de los productos del sector. De acuerdo a Fedelonjas las conjeturas apuntan a que el segmento de mayor crecimiento será el de construcción de infraestructura vial, por la adjudicación y consecuente construcción de las vías 4G, el gremio espera que también este mercado impulse al sector inmobiliario porque generará un aumento en la demanda de avalúos y mayores compras de lotes para la construcción de nuevas carreteras o la ampliación de las ya existentes. Las actividades inmobiliarias y de alquiler de vivienda superaron las expectativas más optimistas para el 2016, a pesar de la desaceleración en el ritmo de crecimiento de sectores que tradicionalmente impulsan la economía. El mercado inmobiliario creció un 3,2% entre Enero y Septiembre del 2016, jalonando la economía, cuyo crecimiento agregado en el mismo periodo se ubicó en 1,9%
6. Precios de mercado y sus fuentes En este capítulo se informan cuáles son los precios actuales de mercado de los productos o servicios del sector y se indica si se cuenta con información relacionada con el comportamiento de los precios o aspectos relevantes a tener en cuenta sobre la formación de los precios
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De acuerdo con la Federación Colombiana De Lonjas De Propiedad Raíz (2017), el costo de los avalúos varía y, en la mayoría de los casos, corresponde al 1×1.000 del valor determinado para la propiedad en el estudio, pero cada tipo de avalúo tiene un valor particular que depende de su finalidad, complejidad y alcance, afirmó la directora ejecutiva del A.N.A. Por su parte, la información publicada por la empresa Avalúos De Colombia (2017) informa que para el caso de los inmuebles urbanos las tarifas máximas de los avaluadores, cuando sea necesaria su labor para el desarrollo de alguna de las operaciones activas o pasivas de que trata la Ley 546 de 1999, de Vivienda y según el Decreto 466 de 2000 serán las siguientes (se multiplica el valor en pesos por cada metro avaluado):
Tabla 2 Tarifas de avalúos
Fuente: Avalúos de Colombia
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7. Conclusiones y recomendaciones
De acuerdo al análisis realizado al sector de los servicios de avalúos comerciales en Colombia, se evidencia que el mercado ha venido incrementando en los últimos años, teniendo en cuenta que se ha visto favorecido principalmente por la construcción de edificaciones y viviendas, incentivadas en cierto modo por el Gobierno Nacional, y revisando algunos indicadores, el año pasado tuvo un aumento de 6% frente a 2015, adquisiciones de lotes y el incremento de arrendamientos entre otros. Lo anterior lleva a indicar que el sector de los servicios de avalúos comerciales son relevantes tenerlos inscritos en la Bolsa Mercantil, aclarando que el mercado es más significativo en los inmuebles, que los muebles. La inscripción de este servicio es relevante dentro del Mercado de Compras Públicas, teniendo en cuenta las características de las mismas, donde se observa que las entidades estatales podrían venir a negociar el servicio a través de la rueda de negocios, aclarando que este negocio es relativamente pequeño, pero sería la entrada para la negociación de otros servicios solicitados por entidades estatales.
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8. Referencias
CAMACOL, 2017. Directorio entidades de avalúos, consultado en: http://www.directoriocamacol.com/es/companies/search_by_category?category_id=418&search_type=by_subcategory&subcategory_id=423&subcategory_name=Avaluos , el 10 de agosto de 2017. DANE 2017, PRODUCTO INTERNO BRUTO PIB, I trimestre de 2017, consultado en: https://www.dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/pib/presen_PIB_Itrim17_oferta.pdf , el 8 de agosto de 2017. FINCARAIZ 2017. Perspectivas del Sector Inmobiliario para 2017, consultado en: https://www.fincaraiz.com.co/perspectivas-del-sector-inmobiliario-para-2017-noticia-718.aspx , el 8 de agosto de 2017. Instituto de estudios urbanos, 2017. Factores y métodos para el avaluó comercial. Consultado en: http://institutodeestudiosurbanos.info/dmdocuments/cendocieu/Especializacion_Mercados/Documentos_Cursos/Factores_Metodos_Avaluo-Borrero_Oscar-2000.pdf , el 10 de agosto de 2017. OIKOS, 2017. Definición de avaluó comercial. Consultado en: https://www.oikos.com.co/inmobiliaria/avaluos-de-inmuebles, el 8 de agosto de 2017.
SECOP 1, Contrato de prestación de servicios de avalúos comerciales para la ALCALDÍA MUNICIPIO DE YALI, consultado en: https://www.contratos.gov.co/consultas/detalleProceso.do?numConstancia=12-12-999087 el 10 de agosto de 2017.
SECOP 1, Contrato de prestación de servicios de avalúos comerciales para INSTITUTO TECNOLÓGICO METROPOLITANO – MEDELLÍN, consultado en: https://www.contratos.gov.co/consultas/detalleProceso.do?numConstancia=16-13-4948120 , el 10 de agosto de 2017.
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9. Glosario
Sistema de registro en Bolsa: El mercado de Registro de Facturas de la Bolsa Mercantil de
Colombia genera un impacto positivo para el país, al permitir que vendedores de bienes o productos agrícolas, pecuarios y agroindustriales, con hasta un grado de transformación, tengan acceso a recursos financieros no bancarios al poder diferir el pago de la retención en la fuente. Este es un servicio que ofrece la Bolsa Mercantil de Colombia a los agricultores y productores de la agroindustria que les permite obtener financiación rápida y de bajo costo. En este proceso, la Bolsa obtiene información de las transacciones realizadas en la compra venta de productos, lo que permite calcular los precios promedios semanales de los principales productos y ofrecer información de los precios registrados en el día, de otros commodities con menores volúmenes de registro. Este mecanismo le permite al vendedor de bienes o productos de origen agrícola o pecuario, sin procesamiento industrial o con transformación industrial primaria, diferir el pago de la retención en la fuente a través del registro de sus facturas, en un sistema ofrecido por la Bolsa, en virtud de lo consagrado en el Decreto 1555 de 2017.
Operación forward: Este mecanismo ofrece un sistema confiable y útil que le permite al
vendedor de un producto agropecuario pactar la venta futura de su producto, y al comprador, obtener la seguridad del producto que desea adquirir. Este mecanismo es una operación de entrega a futuro. La entrega debe realizarse después de 30 días y hasta máximo 360 días de haberse realizado la operación en Bolsa como se debe fijar en las condiciones del contrato. Se paga contra la entrega del producto al vencimiento del forward.
Forward con FAG: El mercado de operaciones de forward con FAG funciona bajo el respaldo
del Fondo Agropecuario de Garantías (FAG) de Finagro y de la Bolsa Mercantil de Colombia. Este mecanismo ofrece un sistema confiable y útil que le permite al vendedor de un producto agropecuario recibir un pago anticipado, y al comprador, obtener la seguridad de cubrir ese pago. Este mecanismo es una operación de entrega a futuro y pago (parcial) anticipado. La entrega debe realizarse después de 30 días y hasta máximo 360 días de haberse realizado la operación en Bolsa como se debe fijar en las condiciones del contrato. El pago de un porcentaje de la operación se realiza máximo 3 días después de celebrada de operación. El porcentaje restante se paga contra la entrega del producto al vencimiento del forward. En este mercado se pueden negociar todos los subyacentes aprobados en la circular p-20 de 2016 emitida por Finagro.
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Repo sobre CDM: El mercado de Repos sobre Certificados de Depósito de Mercancías (CDM) de la Bolsa Mercantil de Colombia genera un impacto positivo para el país, al permitirle a propietarios de mercancías certificadas por un Almacén General de Depósito (AGD) obtener financiación no bancaria de manera inmediata constituyendo como garantía la misma mercancía. Por su parte, para los inversionistas este mercado representa una alternativa de colocación de recursos que cuenta con el respaldo de la mercancía representada en el CDM y de los esquemas de seguridad propios de este tipo de operaciones.
La operación en la Bolsa Mercantil de Colombia corresponde a la venta inmediata y recompra a plazo de Certificados de Depósito de Mercancías (CDM), expedidos por un AGD, que representan una determinada cantidad y calidad de un producto. Así mismo, estas operaciones se rigen por la Ley 964 de 2005, el Decreto 2555 de 2010 (Parte 2, Libro 36, Título III Artículos 2.36.3.1.1 a 2.36.3.1.17), y el Reglamento de la Bolsa. A estas operaciones aplica el principio de finalidad establecido en la Ley 964 de 2005.
Se pueden adelantar operaciones Repo sobre subyacentes que cuenten con inscripción en el Sistema de Inscripción de Bolsa (SIBOL) y con la aprobación del Comité de Riesgos de la Bolsa.
Mercado de Compras Públicas -MCP-: Es el mercado especializado de la Bolsa Mercantil de
Colombia – BMC, para atender las necesidades de contratación de las Entidades Estatales, el Mercado de Compras Públicas es una modalidad de Selección Abreviada por medio de la cual las entidades estatales pueden adelantar negociaciones con el objetivo de adquirir bienes, productos y/o servicios que se encuentren sometidos a los criterios de estandarización. La Bolsa a través de los mecanismos de negociación que administra, garantiza a quienes participan en los mercados y al público en general condiciones suficientes de transparencia, honorabilidad y seguridad. De igual forma, esta Entidad, facilita el acceso y garantiza la igualdad de condiciones de participación para todos los oferentes y demandantes de los bienes, productos y/o servicios que pueden transarse en los mercados bajo su administración. Gestor del Mercado de Gas Natural: Es el ente encargado de gestionar los mercados Primario y Secundario de Gas Natural en Colombia, según lo reglamentó la Comisión de Regulación de Energía y Gas, CREG. El Gestor del Mercado de Gas Natural en Colombia es el responsable de recopilar, centralizar y hacer pública la información transaccional y operativa del sector, para optimizar el uso de infraestructura de suministro y transporte, lo que permitirá darle más transparencia al mercado.
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Es un agente facilitador, pero no participa en los negocios; no es intermediario ni ejerce funciones de control o sancionatorias. Opera bajo principios de neutralidad, transparencia, objetividad e independencia.
