Embed Size (px)
Citation preview
ANEJO NUMERO 4 CORRESPONDENCIA DEL DEPARTAMENTO DE RECURSOS NATURALES Y AMBIENTALES
ANEJO NUMERO 5
CORRESPONDENCIA DE LAS AUTORIDADES MUNICIPALES
ANEJO NUMERO 6 CORRESPONDENCIA DEL INSTITUTO DE CULTURA PUERTORRIQUEÑA
ANEJO NUMERO 7 CORRESPONDENCIA DE LA AUTORIDAD DE ENERGIA ELECTRICA
ANEJO NUMERO 8 CORRESPONDENCIA DE LA AUTORIDAD DE CARRETERAS
ANEJO NUMERO 9 CORRESPONDENCIA DEL CUERPO DE INGENIEROS DE LOS ESTADOS UNIDOS
ANEJO NUMERO 10 CORRESPONDENCIA DEL SERVICIO DE PESCA Y VIDA SILVESTRE
ANEJO NUMERO 11 CORRESPONDENCIA DEL DEPARTAMENTO DE AGRICULTURA
ANEJO NUMERO 12 ESTUDIO DE MERCADEO E IMPACTO ECONOMICO CENTRO COMERCIAL LA PLATA EN TOA BAJA
Ave. Domenech 113, Hato Rey, Puerto Rico, 00918-3501 Tel. (787) 751-1675 • Fax (787) 767-2117 Apartado 12144, San Juan, Puerto Rico, 00914-0144 [email protected]
Estudio de mercado e impacto económico de un proyecto comercial en el municipio de Toa Baja
Informe Final
Sometido a: Inversiones Comerciales, Inc.
20 de abril de 2004
EstudiosTécnicosInc.
CONTENIDO
RESUMEN EJECUTIVO............................................................................................................................ 121
INTRODUCCIÓN........................................................................................................................................ 123
DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ........................................................................................................... 125
EL CONTEXTO ECONÓMICO ACTUAL.............................................................................................. 127
TENDENCIAS ECONÓMICAS RECIENTES ................................................................................................... 127
PERSPECTIVAS ECONÓMICAS A MEDIANO PLAZO.................................................................................... 129
PERSPECTIVAS ECONÓMICAS DE LA REGIÓN NORTE-CENTRO .................................................................. 130
DEFINICIÓN DEL ÁREA DE MERCADO ............................................................................................. 131
LÍMITES GEOGRÁFICOS............................................................................................................................ 131
FACTORES QUE DETERMINAN EL ÁREA DE MERCADO ......................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
ANÁLISIS SOCIODEMOGRÁFICO DEL ÁREA DE MERCADO ...................................................... 135
TENDENCIAS DEMOGRÁFICAS DE LA POBLACIÓN .................................................................................... 135
INGRESO PERSONAL................................................................................................................................. 141
TENDENCIAS DEL EMPLEO ....................................................................................................................... 143
PERFIL COMERCIAL DEL ÁREA DE MERCADO............................................................................. 144
MEDIDAS DE SATURACIÓN Y POTENCIAL COMERCIAL............................................................................. 144
IMPACTO SOBRE EL COMERCIO EXISTENTE ................................................................................ 149
OBJETIVO Y METODOLOGÍA..................................................................................................................... 149
ESTIMADO DE NECESIDAD COMERCIAL ................................................................................................... 150
EVALUACIÓN DEL IMPACTO SOBRE LOS CUT .......................................................................................... 152
EL MERCADO DE OFICINAS ................................................................................................................. 155
ESTIMADO DE IMPACTOS ECONÓMICOS ........................................................................................ 159
INTRODUCCIÓN.................................................................................... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.
SUPUESTOS GENERALES .......................................................................................................................... 159
IMPACTO ECONÓMICO: FASE DE CONSTRUCCIÓN ..................................................................................... 163
IMPACTO ECONÓMICO: FASE OPERACIONAL............................................................................................. 164
CONCLUSIONES........................................................................................................................................ 165
RESUMEN EJECUTIVO Este estudio evalúa los aspectos de mercado y viabilidad del desarrollo de un centro comercial
regional por parte de la empresa Inversiones Comerciales en el municipio de Toa Baja. La
ubicación propuesta para el desarrollo es una parcela que colinda al norte con la PR-22, al sur
con la PR-2, y al oeste con la PR-165.
El objetivo de este informe es evaluar el proyecto propuesto, conforme al criterio exigido por la
Junta de Planificación, en el apartado 5 del "Reglamento de Procedimientos Adjudicativos". El
citado reglamento establece los asuntos que el proponente debe satisfacer en el procedimiento de
Consulta de Ubicación.
Hallazgos sobresalientes
El estudio identificó que en el área de mercado hubo un fuerte crecimiento en el desarrollo de
vivienda, la población y el ingreso durante la pasada década.
El proyecto propuesto responde a las necesidades futuras de desarrollo de espacio comercial
del área de mercado. En los próximos años se proyecta un aumento considerable en la
necesidad de espacio comercial para ventas al detal en el área de mercado, por lo que el
proyecto propuesto no saturará el mercado de ventas al detal. Según los estimados, en el
área de mercado habrá una necesidad de ventas al detal de $4,238 millones de dólares,
en el 2007. Sin embargo, en esos municipios se estarían vendiendo $2,804 millones, si
continúan operando las mismas tiendas que operaban en el 1997, cuando se hizo el
Censo. El resto ($1,434 millones) estaría siendo atendido en otras áreas geográficas o
gastado en otros usos. Para atender estas ventas potenciales deben construirse unos 5.0
millones de pies cuadrados de locales comerciales, según las ventas por pie cuadrado
estimadas para Puerto Rico. Se han identificado 3.5 millones de pies cuadrados comerciales,
que ya están aprobados o que entraron al área después del Censo del 1997, por lo que aún
habría una necesidad de 1.5 millones de pies cuadrados, para atender razonablemente a
los residentes del área de mercado.
Se identificó que en Toa Baja hay pocas facilidades modernas para albergar oficinas, por lo
que existe una gran oportunidad para desarrollar un edificio de oficinas clase A ó B.
El impacto del proyecto sobre la economía de Puerto Rico es el siguiente: la construcción
del desarrollo propuesto podría generar 1,461 empleos directos, indirectos e inducidos cada
año de construcción. Esto producirá una inyección a la economía durante los dos años de
construcción de $70.6 millones en ingresos directos, indirectos e inducidos. El proyecto
además aportará $6,614,000 al fisco durante la construcción.
En la fase operacional del proyecto, se generarán un promedio anual de 11,458 empleos
directos, indirectos e inducidos. Los ingresos directos, indirectos e inducidos promedio
durante los primeros cinco años del proyecto ascienden a $135.2 millones. El total de
ingresos fiscales que generará anualmente la operación del proyecto, se estimó desde
$1.4 millones el primer año de operaciones, hasta $2.6 millones el quinto año.
Introducción
Este estudio evalúa los aspectos de mercado y viabilidad del desarrollo de un centro comercial
regional por parte de la empresa Inversiones Comerciales en el municipio de Toa Baja. La
ubicación propuesta para el desarrollo es una parcela que colinda al norte con la PR-22, al sur
con la PR-2, y al oeste con la PR-165.
El objetivo de este informe es evaluar el proyecto propuesto, conforme al criterio exigido por la
Junta de Planificación, en el apartado 5 del "Reglamento de Procedimientos Adjudicativos". El
citado reglamento establece los asuntos que el proponente debe satisfacer en el procedimiento de
Consulta de Ubicación. El apartado cinco expone que el proponente deberá:
“Enmarcar el proyecto propuesto en el contexto de la actividad comercial existente y aprobada
en el área de mercado, incluyendo: (a) la saturación de mercado, (b) la oferta de servicios en el
área dentro del renglón ofrecido, (c) los comercios existentes de los cascos tradicionales
existentes y las avenidas principales comerciales. Así también, se deberá tomar en consideración
el impacto adverso o positivo que traerá el nuevo proyecto al área peticionada en términos
comerciales o generales. También se analizarán las condiciones socioeconómicas prevalecientes,
tales como: el ingreso per capita, el desempleo, y otras que puedan arrojar luz sobre la viabilidad
del proyecto”.
Estructura del Informe
Las secciones subsiguientes del estudio presentan la información que requiere el reglamento
Adjudicativo. El informe está estructurado de la siguiente forma:
Descripción del Proyecto
En esta sección se presenta una descripción del proyecto, en términos de ubicación, concepto, y
tipo de mercado a captar entre otros.
Contexto Económico Actual
Se discuten las perspectivas a corto y mediano plazo de la economía de Puerto Rico. Se le
otorga particular énfasis al mercado de empleo, a la industria de la construcción y al mercado de
ventas al detal.
Definición del Área de Mercado
Se discute la definición del área de mercado con ilustraciones que la delimitan y muestran los
elementos que se tomaron en consideración para definirla.
Análisis del Área de Mercado
En esta sección se incluye una evaluación socioeconómica del área de mercado. Se presenta
información sobre las tendencias en población, desarrollo de vivienda, empleo, ingreso y ventas
al detal.
Impacto sobre El Comercio Existente
En esta parte se evalúa el nivel de saturación en el área de mercado y el impacto del centro
comercial propuesto sobre el comercio aprobado y existente. El análisis se lleva a cabo con la
metodología Demanda Residual1, la cual mide el crecimiento en la demanda insatisfecha en un
área de mercado definida. Éste es un indicador de competencia y saturación en un área de
mercado.
En función del análisis de estos resultados, se identifica el impacto que el proyecto propuesto
podría tener sobre el comercio existente y aprobado en el área de mercado (incluyendo los
centros urbanos tradicionales y corredores comerciales).
El Mercado de Oficinas en el Área de Mercado
En esta sección se presenta un análisis del mercado de oficinas en esta área, con particular
énfasis a los edificios clase a y clase b.
Impactos Económicos
En esta parte se analizan los impactos económicos del proyecto en la fase de construcción y en la
fase operacional. Estos se presentan en términos de empleos, ingresos e impactos al fisco, tanto
los directos, como los indirectos e inducidos.
Conclusiones
1 Development Impact Assesment Handbook, The Urban Land Institute, Washington D.C., 1994.
Esta sección presenta nuestras conclusiones sobre la viabilidad económica del centro comercial y
el efecto sobre el comercio existente y aprobado en el área de mercado.
Descripción del Proyecto
Estudios Técnicos, Inc. fue contratado por la empresa Inversiones Comerciales, para llevar a
cabo un estudio de mercado para un proyecto comercial. El informe evalúa el desarrollo de un
centro comercial regional en el municipio de Toa Baja, en una finca que colinda al norte con PR-
22, al sur con la PR-2 y al oeste con la PR-165. (ver siguiente mapa). El proyecto tiene buena
ubicación y accesos.
El proyecto total tendrá 1,200,000 pies cuadrados de construcción y alrededor de un millón de
pies cuadrados de área rentable. El objetivo del proponente es satisfacer la necesidad de
comercio, entretenimiento y servicios en el municipio de Toa Baja y municipios limítrofes del
norte y centro del país. La clientela que se intentará atraer al proyecto es de ingresos medianos y
medianos bajos.
El proyecto pretende atraer los siguientes tipos de inquilinos: centro de servicios de
automóviles, servicios financieros, restaurantes de comida rápida y familiares, correo, cuido de
niños, tiendas de ropa, calzado y accesorios, gimnasio, lavandería, oficinas médicas,
profesionales y farmacia, y tienda de conveniencia, entre otros dentro de esta línea. En la
siguiente tabla se presenta la distribución de espacio que han propuesto los desarrolladores.
Usos Área rentable (p.c.)
Tiendas de mercancía en general 265,000Lugares de comida y bebida 170,000Tiendas de ropa y calzado 150,000Cines 100,000Mueblerías y artículos del hogar 80,000Lugares de entretenimiento (niños y adultos) 70,000Tiendas de misceláneas 50,000Materiales de construcción 40,000Tiendas de alimentos (Supermercado) 30,000Banco y otros servicios 30,000Gasolinera 10,000Farmacias 5,000
1,000,000
Distribución de Usos en el Proyecto Propuesto
ANEJO NUMERO 13 CORRESPONDENCIA DE LA AUTORIDAD DE DESPERDICIOS SOLIDOS
El contexto Económico actual Tendencias Económicas Recientes
En la década de los noventa, la economía de Puerto Rico disfrutó de una expansión que duró
nueve años. No fue coincidencia que en esa década se registró también la expansión económica
más prolongada de la historia de Estados Unidos. El dinamismo de la economía estadounidense
estaba fundamentado en un fuerte crecimiento de la productividad.
La expansión de los 1990s tocó a su fin en la segunda mitad del año 2000, cuando se hizo
evidente una desaceleración económica tanto en Puerto Rico como en Estados Unidos. De
hecho, la desaceleración afectó también a Europa, Asia y América Latina, convirtiéndose en la
primera desaceleración sincronizada de la economía mundial en más de dos décadas. En Estados
Unidos y Puerto Rico, la actividad económica siguió debilitándose hasta que se convirtió en una
recesión hacia mediados del año 2001. Más adelante, el panorama económico se complicó por
los efectos de los ataques terroristas del 11 de septiembre de ese mismo año.
Inicialmente se había previsto que la recesión sería breve y poco profunda. Y así de hecho
parecía ser hacia finales del año 2001 y comienzos del 2002. La Reserva Federal desató una
política intensiva de reducciones en las tasas de interés a lo largo del 2001, y parecía que estaba
dando los resultados deseados. Sin embargo, en el año 2002 surgieron dos tropiezos
inesperados: los escándalos corporativos en Wall Street y la perspectiva de una guerra en Irak.
Ambos factores contribuyeron a retrasar la recuperación económica.
Como consecuencia de estos eventos, la economía de Puerto Rico tuvo tres años consecutivos de
crecimiento lento. En el año fiscal 2001, el Producto Bruto real de la Isla aumentó apenas 1.5
por ciento, y en el año fiscal siguiente se contrajo levemente (-0.3 por ciento). El año fiscal 2003
mostró cierta mejoría, pero aún así el crecimiento fue de sólo 1.9%, con lo que el trienio 2001-
2003 registró un aumento promedio anual de solamente 1.0 por ciento.
En los dos últimos trimestres del año 2003 empezó a tomar forma la tan esperada recuperación
en la economía de Estados Unidos. Y para comienzos del año 2004, también se notaban señales
de reactivación económica en Puerto Rico. En la actualidad, es previsible que la economía local
alcance un crecimiento de alrededor de 2.5 por ciento en el año fiscal 2004, y que ya para el año
2005 muestre nuevamente un dinamismo superior al 3.0 por ciento anual.
Se espera, entonces, que el año fiscal 2004 sea mejor que los tres años anteriores, aunque,
probablemente, se mantenga bajo el crecimiento económico promedio. Sin embargo, la
recuperación se consolidará en el año fiscal 2005, y la economía se encaminará en su senda de
crecimiento típica cercana al 3.0 por ciento.
3.0%
1.5%
-0.3%
1.9%
2.5%
3.0%3.0%3.1%
3.3%
-0.5%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Crecimiento del Producto Nacional Bruto Real
Fuente: Junta de Planificación y Estudios Técnicos, Inc.
La recuperación de la economía de Estados Unidos deberá ayudar a iniciar una nueva ronda de
crecimiento en el sector manufacturero. Este sector, el más grande la economía puertorriqueña,
ha tenido un crecimiento lento en los últimos tres años debido a la recesión que ha mantenido
estancada la producción industrial de Estados Unidos. Aún así, las ramas manufactureras de alta
tecnología, como la farmacéutica, han seguido expandiendo sus operaciones y su nómina.
La expansión económica estadounidense deberá también tener un efecto positivo en el turismo.
No obstante, el impulso mayor al crecimiento vendrá inicialmente de la
construcción en el sector público durante la segunda mitad del año fiscal 2004 y la primera del
2005. Por otro lado, la construcción privada experimentará poco o ningún crecimiento durante el
año fiscal 2004, aunque se espera que mejore significativamente en el año fiscal 2005. Se espera
que las ventas al detalle crezcan en un 3.0 por ciento en términos reales durante el año fiscal
2004, y de 4.0 a 5.0 por ciento en el año fiscal 2005, a medida que las condiciones de los hogares
respecto a empleo e ingreso continúen mejorando.
Perspectivas Económicas a Mediano Plazo
Después de consolidarse la recuperación económica, en el año fiscal 2005, se espera que la
economía de Puerto Rico alcance nuevamente una tasa de crecimiento anual promedio de
alrededor de 3.0 por ciento. Este es aproximadamente el ritmo de crecimiento “normal” que ha
experimentado la economía local desde mediados de los años ochenta.
La Tabla a continuación muestra las proyecciones para el crecimiento de la economía y los
principales sectores y actividades en el período de los años fiscales 2004 al 2008.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Crecimiento del PNB Real 3.0% 1.5% -0.3% 1.9% 2.5% 3.0% 3.3% 3.1% 3.0%
Producto Interno Bruto ($ m.) 61,701.8 69,208.4 71,306.1 74,362.4 79,183.2 84,278.5 89,133.2 95,072.0 101,094.56.7% 12.2% 3.0% 4.3% 6.5% 6.4% 5.8% 6.7% 6.3%
Agricultura ($ m.) 529.1 347.6 227.5 203.0 203.1 203.4 203.9 204.0 204.157.5% -34.3% -34.6% -10.8% 0.0% 0.1% 0.2% 0.0% 0.0%
Manufactura ($ m.) 24,078.6 29,036.8 30,526.9 31,297.3 33,689.2 36,640.0 38,833.6 41,241.9 44,187.33.3% 20.6% 5.1% 2.5% 7.6% 8.8% 6.0% 6.2% 7.1%
Construcción y minería ($ m.) 1,874.9 1,801.7 1,841.1 1,759.8 1,833.7 1,927.2 2,000.5 2,082.5 2,176.212.4% -3.9% 2.2% -4.4% 4.2% 5.1% 3.8% 4.1% 4.5%
Transportación y otros servicios públicos ($ m.) 4,236.5 4,698.4 4,934.3 5,145.0 5,468.3 5,828.6 6,151.3 6,499.8 6,891.0
5.1% 10.9% 5.0% 4.3% 6.3% 6.6% 5.5% 5.7% 6.0% Comercio ($ m.) 8,339.7 8,338.7 8,409.5 8,622.5 8,846.7 9,032.5 9,303.4 9,591.8 9,841.2
2.8% 0.0% 0.8% 2.5% 2.6% 2.1% 3.0% 3.1% 2.6% Finanzas, seguros y bienes raíces ($ m.) 9,977.3 11,294.0 11,589.8 12,731.6 14,219.2 15,536.1 16,825.4 18,468.7 20,268.7
21.9% 13.2% 2.6% 9.9% 11.7% 9.3% 8.3% 9.8% 9.7% Servicios ($ m.) 6,602.7 6,981.9 7,168.6 7,390.8 7,741.4 8,055.5 8,348.8 8,673.1 9,027.0
7.5% 5.7% 2.7% 3.1% 4.7% 4.1% 3.6% 3.9% 4.1% Gobierno ($ m.) 5,477.7 5,991.9 6,302.8 7,146.8 7,539.9 7,969.6 8,328.3 8,753.0 9,216.9
-0.9% 9.4% 5.2% 13.4% 5.5% 5.7% 4.5% 5.1% 5.3%Turistas visitantes (miles) 3,341.4 3,551.2 3,087.1 3,238.4 3,406.8 3,614.6 3,911.0 4,149.6 4,386.1
10.5% 6.3% -13.1% 4.9% 5.2% 6.1% 8.2% 6.1% 5.7%Gasto de turistas ($ m.) 2,387.9 2,728.1 2,486.4 2,676.6 2,827.6 3,018.2 3,285.2 3,506.4 3,728.2
11.7% 14.2% -8.9% 7.6% 5.6% 6.7% 8.8% 6.7% 6.3%
Crecimiento económico proyectado por sectores y actividades principales
Como se puede apreciar en la tabla, los sectores de crecimiento más elevado serán las finanzas,
seguros y bienes raíces (9.8 por ciento anual, en promedio), la manufactura (7.1 por ciento anual)
y la transportación y servicios públicos. Por otra parte, los sectores de crecimiento moderado
incluyen a la construcción (4.3 por ciento anual) y el gobierno (5.2 por ciento al año). La
agricultura es el único sector que no muestra prácticamente ningún crecimiento en las
proyecciones (0.1 por ciento anual), pero esto no significa que la agricultura no pueda ser un
actividad importante en algunas partes del País.
Perspectivas económicas de la región Norte-Centro
Puerto Rico es una isla relativamente pequeña y con buenas comunicaciones internas, por lo que
no es de esperar que se produzca una diferenciación marcada de la actividad económica por
regiones. Aún así, existen algunas concentraciones particulares que tenderán a dirigir ciertas
operaciones a diferentes polos geográficos.
En la región Norte-Centro, las tendencias de asentamiento de la población siguen mostrando un
patrón de crecimiento hacia la periferia de la Zona Metropolitana de San Juan y un limitado
avance en el interior de la misma. Este patrón se acentuará en la década actual, ya que la escasez
de terrenos en la Zona Metropolitana llevará a una concentración creciente del desarrollo
comercial y urbano en áreas cada vez más apartadas de San Juan y sus municipios aledaños.
Definición del Área de Mercado
El área de mercado de un negocio de venta al detal es definida como el área geográfica de donde
proviene entre el 70% y 75% de sus ventas2.
Límites Geográficos
El siguiente mapa presenta el área de mercado que serviría el proyecto propuesto. El área de
mercado se divide de la siguiente manera:
Área de Mercado Primaria: Toa Baja, Cataño, Dorado, Vega Alta, Bayamón, Toa Alta,
Corozal y Naranjito
Área de Mercado Secundaria: Morovis, Orocovis, Barranquitas, Comerío, Vega Baja,
Manatí, Barceloneta, Florida y Ciales
El área de mercado delimitada para el proyecto, se extiende 8 millas hacia el este, entre 15 y 20
millas al sur y 20 millas hacia el oeste. Los límites de las zonas comerciales primarias y
secundarias se extienden 8 millas hacia el oeste y el sur y 12 millas hacia el norte.
Los siguientes factores fueron tomados en consideración al definir el área de mercado:
Accesos viales y tiempo de desplazamiento, incluyendo barreras físicas y psicológicas.
El poder de atracción del proyecto propuesto, el cual depende del tamaño y naturaleza de
sus inquilinos.
Localización y fortaleza del desarrollo comercial en el sector.
Las siguientes secciones discuten cada uno de los factores considerados al definir el área de
mercado.
2 Jhon R White, Ed. “Shopping Centers and Other Retail Properties”:, Ed John Wiley & Sons, Inc., 1996.
ANEJO NUMERO 13
CORRESPONDENCIA DE LA AUTORIDAD DE DESPERDICIOS SOLIDOS
Acceso
El desarrollo propuesto ubicaría en el municipio de Toa Baja en una parcela que colinda al norte
con la PR-22, al sur con la PR-2 y al oeste con la PR-165. Estas carreteras proveen un acceso
favorable al proyecto. Además, el terreno tiene acceso directo desde el peaje de Dorado en el
Expreso de Diego.
Tamaño y Concepto
El centro comercial propuesto atraerá clientes de una amplia área geográfica. Como se
mencionó anteriormente, este centro tendrá 1,200,000 pies cuadrados y una mezcla de inquilinos
diversa, espacio de oficina y con un elemento significativo de entretenimiento. Estos elementos
deben fortalecer el poder de atracción del centro comercial. A tales efectos, el área de mercado
fue extendida al oeste hacia Barceloneta, Florida y Ciales, al sur hasta Comerío, Barranquitas y
Comerío, al este con Cataño y Bayamón y al norte con Dorado y el Océano Atlántico.
Desarrollo Comercial
El desarrollo del comercio al detal en Toa Baja y las áreas comerciales a su alrededor se ilustran
en el mapa al principio de esta sección. Tres ciudades determinan las fronteras del área de
mercado del proyecto propuesto.
Hacia el este, el municipio de Bayamón es una ciudad con un fuerte desarrollo de espacio
comercial. Bayamón, la segunda ciudad de más población del país tiene más de 15 centros
comerciales comunitarios y regionales, entre los cuales se destaca Plaza Río Hondo, Plaza del
Sol, Santa Rosa Mall y Rexville Plaza.
Hacia el norte, el poder de atracción del centro propuesto es limitado por la actividad comercial
regional localizada en el municipio de Dorado, el cual está localizado al noroeste de Toa Baja.
Dorado solamente tiene centros comerciales comunales y vecinales. Estos son Plaza Dorada
Shopping Center, Mahi-Mahi Shopping Village y Dorado Shopping Center.
Finalmente, al oeste, en Manatí viene dándose un fuerte desarrollo comercial con desarrollos
como Monte Real Plaza, Plaza Atenas, Manatí Shopping Center y Manatí Plaza, el nuevo Wal-
Mart Supercenter y un fuerte componente de oficinas médicas. Otro centro comercial de un
tamaño considerable en la región es Centro Gran Caribe en Vega Alta.
La ubicación de los centros comerciales en el área de mercado confirma que el proyecto
propuesto podría ser atractivo para los que viajan a hacer sus compras hacia los centros
comerciales de Bayamón desde el noroeste y sur del área de mercado.
Análisis sociodemogrÁFICO del Área de Mercado
Tendencias Demográficas de la Población
De acuerdo a los estimados del Negociado del Censo Federal, la población en el área de mercado
era de 815,190 personas en el 1999. De este total, 94,085 residen en el municipio de Toa Baja,
550,632 en el área de mercado primaria y 264,558 en el área de mercado secundaria.
Si la tasa de crecimiento poblacional en el área de mercado continúa a poco más de la mitad del
crecimiento promedio durante la década pasada, (.5% anual), ésta zona debe alcanzar 856,321
personas para el año 2010. Esto se traduce en 27,783 nuevos residentes en el área primaria de
mercado, y 13,349 en el área secundaria. A medida que las áreas metropolitanas de San Juan y
Guaynabo continúen sin terrenos disponibles, la población en el área de mercado también deberá
crecer.
Los datos del censo demuestran que la población en el área de mercado está creciendo a un ritmo
similar al promedio de Puerto Rico (.7% anual, versus .8% anual) durante la década de 1990. El
fuerte crecimiento de la población en el área de mercado se atribuye a las tendencias en la zona
secundaria. En ambas áreas de mercado, el crecimiento poblacional refleja el fuerte desarrollo
residencial ocurrido durante los pasados 10 años.
En el área de mercado primaria destaca el municipio de Toa Alta, ubicado al lado del municipio
donde ubicaría el proyecto. El municipio de Toa Alta creció de 44,101 habitantes en el 1990 a
63,929 en el 2000, para un crecimiento promedio anual de 3.8%. Esto lo ubicó como el de
mayor crecimiento anual promedio en todo Puerto Rico durante la década.
Características socioeconómicas del Área de Mercado
Población Hogares Población por edad, 2000
1980 1990 2000 2010 1990 2000 Crec. anual 0-19 years 20-59 years > 60 yearsToa Baja 78,246 89,454 94,085 98,832 26,100 30,453 1.6% 32.7% 53.9% 13.4%Cataño 26,243 34,587 30,071 31,588 10,139 9,638 -0.5% 35.7% 50.8% 13.5%Dorado 25,514 30,759 34,017 35,733 8,763 10,887 2.2% 32.3% 54.2% 13.5%Vega Alta 28,696 34,559 37,910 39,823 9,745 11,894 2.0% 33.9% 52.5% 13.6%Bayamón 196,206 220,462 224,044 235,348 65,785 73,693 1.1% 30.0% 52.8% 17.2%Toa Alta 31,910 44,101 63,929 67,155 12,234 19,420 4.7% 35.9% 54.3% 9.8%Corozal 28,221 33,095 36,867 38,727 8,982 11,264 2.3% 35.7% 51.5% 12.8%Naranjito 23,633 27,914 29,709 31,208 7,621 8,932 1.6% 35.3% 52.2% 12.5%Morovis 21,142 25,288 29,965 31,477 6,629 8,801 2.9% 38.2% 50.4% 11.4%Orocovis 19,332 21,158 23,844 25,047 5,538 7,083 2.5% 37.7% 49.6% 12.6%Barranquitas 21,639 25,605 28,909 30,368 6,804 8,663 2.4% 39.0% 49.8% 11.3%Comerío 18,212 20,265 20,002 21,011 5,720 6,311 1.0% 35.3% 51.5% 13.1%Vega Baja 47,115 55,997 61,929 65,054 16,137 19,758 2.0% 33.6% 52.1% 14.3%Manatí 36,562 38,692 45,409 47,700 11,892 15,266 2.5% 32.8% 51.7% 15.5%Barceloneta 18,942 20,947 22,322 23,448 6,405 7,508 1.6% 32.6% 52.6% 14.8%Florida 7,232 8,689 12,367 12,991 2,616 3,962 4.2% 33.6% 53.3% 13.1%Ciales 16,211 18,084 19,811 20,811 4,937 6,047 2.0% 36.6% 49.8% 13.6%Área Primaria 438,669 514,931 550,632 578,415 149,369 176,181 1.7% 32.6% 53.0% 14.5%Área Secundaria 206,387 234,725 264,558 277,907 52,720 65,882 2.3% 35.2% 51.2% 13.6%Área de Mercado 645,056 749,656 815,190 856,321 216,047 259,580 1.9% 33.4% 52.4% 14.2%Puerto Rico 3,196,720 3,522,137 3,808,610 4,000,777 871,365 1,054,924 1.9% 32.0% 52.6% 15.4%
Fuente: Censo 2000 y proyecciones del Censo, International Data Base Fuente: Censo 2000 Fuente: Censo 2000
Crecimiento poblacional Salario promedio por trabajador1980-90 1990-00 2000-2010 1986-90 1991-95 1996-2000 1990 2002 Crec. anual
Toa Baja 1.3% 0.5% 0.5% -11.8% -0.1% 3.2% $12,970 $19,876 3.6%Cataño 2.8% -1.4% 0.5% 24.4% -44.6% 7.4% $16,376 $20,348 1.8%Dorado 1.9% 1.0% 0.5% 16.1% -15.8% 40.4% $14,479 $21,168 3.2%Vega Alta 1.9% 0.9% 0.5% -6.5% -9.6% 17.0% $13,725 $18,436 2.5%Bayamón 1.2% 0.2% 0.5% 1.9% -7.2% -3.9% $11,356 $16,872 3.4%Toa Alta 3.3% 3.8% 0.5% 9.2% 6.3% 3.7% $11,241 $15,128 2.5%Corozal 1.6% 1.1% 0.5% -1.1% 10.3% 6.3% $8,974 $7,290 -1.7%Naranjito 1.7% 0.6% 0.5% -21.7% 11.7% -1.0% $8,732 $13,124 3.5%Morovis 1.8% 1.7% 0.5% -17.3% 44.3% -0.9% $8,382 $14,972 5.0%Orocovis 0.9% 1.2% 0.5% -1.2% 47.2% -5.4% $8,206 $13,764 4.4%Barranquitas 1.7% 1.2% 0.5% -20.8% 27.8% -4.0% $10,422 $15,896 3.6%Comerío 1.1% -0.1% 0.5% 49.6% 22.9% 24.5% $9,108 $14,444 3.9%Vega Baja 1.7% 1.0% 0.5% -10.8% 21.3% 4.2% $13,825 $18,520 2.5%Manatí 0.6% 1.6% 0.5% -10.7% 2.6% 20.6% $15,374 $25,008 4.1%Barceloneta 1.0% 0.6% 0.5% -10.3% 37.4% 2.1% $19,116 $35,088 5.2%Florida 1.9% 3.6% 0.5% 16.1% 0.7% 38.6% $9,547 $14,448 3.5%Ciales 1.1% 0.9% 0.5% -17.7% 6.9% 14.4% $9,548 $14,580 3.6%Área Primaria 1.6% 0.7% 0.5% 2.0% -5.7% 4.1% $12,248 $17,495 3.0%Área Secundaria 1.3% 1.2% 0.5% -11.7% 19.8% 8.0% $14,038 $23,256 4.3%Área de Mercado 1.5% 0.8% 0.5% -0.5% -0.7% 5.4% $12,866 $19,303 3.4%Puerto Rico 1.0% 0.8% 0.5% 2.6% 1.0% 5.6% $12,976 $20,120 3.7%
Fuente: Junta de Planificación Fuente: DTRH, Composición Industrial, 2002-Q1
Densidad poblacional Empleo Ingreso per cápita
1990 2000 2010 Área Milla2
1990 2002 Crec. anual 1980 1990 2000Toa Baja 3,856 4,055 4,260 23 9,647 12,414 2.1% $3,680 $6,158 $10,605Cataño 7,206 6,265 6,581 5 8,492 14,419 4.5% $2,694 $6,662 $13,878Dorado 1,320 1,460 1,534 23 6,721 7,405 0.8% $3,137 $6,206 $10,163Vega Alta 1,243 1,364 1,432 28 4,836 3,915 -1.7% $2,720 $4,752 $7,847Bayamón 4,965 5,046 5,301 44 45,230 60,039 2.4% $4,222 $7,365 $13,126Toa Alta 1,610 2,333 2,451 27 3,030 3,346 0.8% $2,671 $5,239 $6,546Corozal 777 865 909 43 3,515 3,841 0.7% $2,138 $3,979 $6,470Naranjito 1,026 1,092 1,147 27 2,631 3,905 3.3% $2,529 $3,943 $6,711Morovis 650 770 809 39 2,818 2,776 -0.1% $1,980 $3,645 $5,571Orocovis 333 375 394 64 2,076 2,310 0.9% $1,807 $3,311 $5,321Barranquitas 749 845 888 34 3,363 3,128 -0.6% $1,797 $3,735 $5,992Comerío 714 704 740 28 1,544 1,749 1.0% $1,640 $3,593 $6,594Vega Baja 1,220 1,349 1,417 46 8,051 9,418 1.3% $3,072 $4,861 $7,962Manatí 856 1,005 1,055 45 13,958 15,742 1.0% $3,017 $4,926 $7,602Barceloneta 895 954 1,002 23 9,132 11,188 1.7% $2,695 $4,566 $7,760Florida 869 1,237 1,299 10 752 1,315 4.8% $2,622 $4,377 $5,164Ciales 272 297 312 67 2,701 2,354 -1.1% $2,383 $3,852 $5,634Área Primaria 2,333 2,495 2,621 221 84,102 109,284 2.2% $3,534 $6,278 $10,634Área Secundaria 659 743 780 356 44,395 49,980 1.0% $2,468 $4,247 $6,400Área de Mercado 1,499 1,630 1,712 500 128,497 159,264 1.8% $3,193 $5,642 $9,398Puerto Rico 1,028 1,112 1,168 3,426 855,817 997,730 1.3% $3,441 $6,009 $8,185
Fuente: DTRH, Composición Industrial, 2002-Q1 Fuente: Censo 2000 ajustado con Cuentas Nacionales.
Crecimiento en permisos de vivienda
Tendencias de la Población en el Área de Mercado: 1990-2000
149,369
52,720
216,047
176,181
65,882
259,580
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
çrea Primaria çrea Secundaria çrea de Mercado
1990 2000
Fuente: Censo de Población y Vivienda
Durante la década pasada los permisos de construcción en la zona de mercado secundaria se
duplicaron, al compararlos con la década de los 80 (ver siguiente tabla). En Toa Baja este
incremento fue de 33% durante el mismo periodo. Se espera que la tendencia incremental de
nuevos proyectos residenciales continúe, particularmente a través de las carreteras PR-2, Carr.
863, y Carr, 865. Esto se deba a la fuerte movilidad laboral entre San Juan, Bayamón y Toa
Baja.
Permisos de Construcción de Vivienda Otorgados en el Área de Mercado: Unidades totales
para los periodos ‘81-‘85, ‘86-‘90, ‘91-‘95, ‘96-‘00
1981-85 1986-90 1991-95 1996-2000
Cambio 1991-2000 / 1981-1990
çrea de mercado primaria 8,990 9,919 7,409 9,065 -13%çrea de mercado secundaria 2,674 1,433 3,543 5,202 113%çrea de Mercado 11,664 11,352 10,952 14,267 10%Puerto Rico 46,745 53,051 55,752 73,276 29%
Fuente: Junta de Planificación de Puerto Rico.
El crecimiento en los permisos de construcción de vivienda en el área de mercado fue fuerte. Por
ejemplo, en el 1991 se otorgaron 1,849 permisos, en comparación con 3,385 en el 2000 (ver
siguiente gráfica).
Permisos de Construcción de Vivienda Otorgados en el Área de Mercado:
Serie Anual para los Años Fiscales 1991 a 2000
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
çrea de Mercado Primaria çrea de Mercado Secundaria çrea de Mercado
El siguiente mapa muestra las localizaciones de las consultas de ubicación comerciales y
residenciales en el área de mercado. En este se destaca el alto número de consultas de ubicación
en los municipios de Toa Alta, Barranquitas, Comerío y Naranjito, lo que es reflejo de la
expansión urbana de la zona metropolitana.
Al igual que en todo Puerto Rico, el crecimiento de hogares durante la década en el área de
mercado fue fuerte (1.9% anual). De 216,047 hogares que habían en 1990, se aumentó hasta
259,580 en el 2000. El área secundaria de mercado fue la que más crecimiento tuvo, siendo los
municipios de Vega Baja, Manatí y Morovis los que más aumentaron.
Crecimiento en el Número de Hogares en el Área de Mercado: 1990-2000
149,369
52,720
216,047
176,181
65,882
259,580
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
çrea Primaria çrea Secundaria çrea de Mercado
1990 2000
Fuente: Censo de Población y Vivienda
El área de mercado se destaca porque en el 2000 tenía el doble de la densidad poblacional
promedio de Puerto Rico. Inclusive hay cuatro municipios de los más cercanos al proyecto, que
tienen más de 2,000 habitantes por cada milla cuadrada, estos son: Cataño (6,265), Bayamón
(5,046), Toa Baja (4,055) y Toa Alta (2,333).
Densidad Poblacional en el Área de Mercado: 1990-2010
1990 2000 2010 çrea por milla 2
çrea de mercado primaria 2,333 2,495 2,621 221
çrea de mercado secundaria 659 743 780 356
çrea de Mercado 1,499 1,630 1,712 500
Puerto Rico 1,028 1,112 1,168 3,426
Fuente: Censo de Población y Vivienda.
El área primaria de mercado se destaca la gran presencia que hay de personas en edad productiva
de 20 a 59 años (ver siguiente tabla).
Distribución de la Población por Edad en el Área de Mercado: 2000
0-19 a–os 20-59 a–os 60 o m‡s
çrea de mercado primaria 32.6% 53.0% 14.5%
çrea de mercado secundaria 35.2% 51.2% 13.6%
çrea de Mercado 33.4% 52.4% 14.2%
Puerto Rico 32.0% 52.6% 15.4%
Fuente: Censo de Población y Vivienda.
Ingreso Personal
En el año 2000, el ingreso personal en el área de mercado se estimó en $7,660.8 millones,
distribuidos de la siguiente manera; $5,855.3 millones en el área de mercado primaria; $1,805.5
millones en el área de mercado secundaria.
Los estimados anteriores están basados en el ingreso personal, según la Junta de Planificación, el
cual se distribuyó por municipio de acuerdo con la distribución del ingreso presentada en el
Censo de 2000. Este estimado también asume que el ingreso per cápita en el área de mercado
creció a una tasa de 4.3% anual durante la década de 1990.
Ingreso Personal en el Área de Mercado y Puerto Rico ($ 000,000)
1980 1990 2000 2005 2010
çrea de mercado primaria $1,550.4 $3,232.8 $5,855.3 $7,880.2 $10,605.3
çrea de mercado secundaria $509.3 $996.8 $1,805.5 $2,429.8 $3,270.1
çrea de Mercado $2,059.6 $4,229.7 $7,660.8 $10,310.0 $13,875.4
Puerto Rico $11,001.5 $21,105.0 $38,225.7 $51,444.7 $69,235.0
Fuente: Informe Económico al Gobernador. Censos de Población de 1980 y 1990.
El ingreso personal en el área de mercado se proyecta que alcance $10.3 mil millones en el 2005
y $13.8 mil millones en el 2010. Estas proyecciones asumen que el ingreso per cápita en el área
de mercado crecerá a la misma tasa que el resto de Puerto Rico.
La proyección de ingreso es conservadora, dado el desarrollo residencial en el área de mercado,
particularmente en Toa Alta. Se estima que en Toa Baja únicamente, el ingreso personal
aumente en $345 millones durante el periodo 2000-2005.
En el área de mercado ($9,398) el ingreso per cápita es superior al de Puerto Rico ($8,185).
Cabe mencionar que el ingreso en la zona primaria de mercado es un 29% mayor que el
promedio de Puerto Rico. Además, destaca el que el crecimiento en el área de mercado viene
dándose a un ritmo mayor que el de Puerto Rico.
Ingreso per Cápita en el Área de Mercado y Puerto Rico
1980 1990 2000Crec. anual 1990-2000
çrea de mercado primaria $3,534 $6,278 $10,634 5.4%
çrea de mercado secundaria $2,468 $4,247 $6,400 4.2%
çrea de Mercado $3,193 $5,642 $9,398 5.2%
Puerto Rico $3,441 $6,009 $8,185 3.1%
El salario promedio por trabajador es levemente inferior en el área de mercado ($19,303), que en
Puerto Rico ($20,120). No obstante, en el área de mercado secundaria el ingreso es mayor,
principalmente debido a la concentración de farmacéuticas y otras industrias de manufactura en
municipios como Barceloneta, Vega Baja y Manatí, entre otros.
Salario Promedio por Trabajador en el Área de Mercado y Puerto Rico
1990 2002 Crec. anual
çrea de mercado primaria $12,248 $17,495 3.0%
çrea de mercado secundaria $14,038 $23,256 4.3%
çrea de Mercado $12,866 $19,303 3.4%
Puerto Rico $12,976 $20,120 3.7%
Fuente: Departamento del Trabajo y Recursos Humanos de Puerto Rico, Empleo e Ingreso por Municipio e
Industria, 1990 y 2002
Tendencias del empleo Las tendencias del empleo en el área de mercado son positivas. Las estadísticas del área de
mercado demuestran que el empleo creció a una tasa anual de 1.8% durante el período de 1990 al
2002, tasa 0.5% superior al promedio de Puerto Rico. El crecimiento del empleo en el área de
mercado primaria fue particularmente fuerte, 2.2% anual. Estas tendencias demuestran que la
base de ingreso en el área de mercado debe estar aumentando a una tasa más rápida que el resto
de Puerto Rico.
Empleo en el Área de Mercado y Puerto Rico: 1990 y 2002
1990 2002 Crec. anual
çrea de mercado primaria 84,102 109,284 2.2%
çrea de mercado secundaria 44,395 49,980 1.0%
çrea de Mercado 128,497 159,264 1.8%
Puerto Rico 855,817 997,730 1.3%
Fuente: Departamento del Trabajo y Recursos Humanos de Puerto Rico, Empleo e Ingreso por Municipio e
Industria, 1990 y 2002.
Perfil Comercial del área de mercado
El objetivo de esta sección es identificar los tipos de negocio (líneas comerciales) que tienen
mayor potencial de desarrollarse en el proyecto, y evaluar si hay saturación por tipo de negocio.
Para esto se analizaron los datos del Censo Económico de Puerto Rico, identificando medidas de
saturación y de necesidad para cada una de las 10 líneas de negocios principales (SIC, Standard
Industrial Classification), como son ferreterías, supermercados, farmacias, etc.
Medidas de Saturación y Potencial Comercial Según el Censo Económico, las ventas al detal en los municipios del área de mercado
ascendieron a $3.2 billones de dólares en 1997. Teniendo en cuenta el crecimiento de las ventas
al detal del área de mercado de 1992 a 1997 (7.8% anual), este nivel de ventas debe haber
sobrepasado los $5.0 billones de dólares en el 2003.
$000 en 1997 çrea de Mercado % del Total Puerto Rico (%)
Materiales de construcci—n 153,820 5% 6%Tiendas mercanc’a en general 389,556 12% 13%Supermercados y tiendas de alim. 721,977 23% 21%Venta de autom—viles 661,364 21% 20%Estaciones de gasolina 216,676 7% 7%Tiendas de ropa y accesorios 250,160 8% 8%Muebler’as y art’culos del hogar 200,270 6% 7%Lugares para comer y beber 223,195 7% 8%Farmacias 190,836 6% 5%Tiendas de miscel‡neas 95,407 3% 5%Total de Ventas 3,155,839 100% 100%
Ventas al Detal en çrea de Mercado por L’nea de Negocio
Fuente: Economic Census of Outlying Areas, 1997.
De la tabla anterior, y de la próxima figura se infiere que el Área de Mercado tiene una leve
concentración mayor de supermercados y tiendas de alimentos, y una concentración menor de
tiendas de misceláneas. Esto se hace patente al comparar los por cientos de área de mercado con
los de Puerto Rico.
Venta de autom—viles
21%
Tiendas de ropa y accesorios
8%Estaciones de
gasolina7%
Muebler’as y art’culos del
hogar6%
Farmacias6%
Materiales de construcci—n
5%Tiendas de miscel‡n.
4%
Lugares para comer y beber
7%Tiendas
mercanc’a en general
13%
Supermercados y tiendas de alim.
24%
Ventas en çrea de MercadoPorciento de las ventas totales;
Fuente: Economic Census of Outlying Areas, 1997.
De la comparación, también se destaca bastante similitud entre los porcentajes del área de
mercado con Puerto Rico.
En cuanto al nivel de crecimiento, la siguiente tabla demuestra que las ventas en el área de
mercado han estado creciendo a un fuerte 7.8% cada año, similar al promedio para Puerto Rico
de 7.9%.
Los tres sectores que más alto crecimiento anual tuvieron fueron: Venta de automóviles (16.2%),
Mueblería y artículos del hogar (11.0%) y Lugares para comer y beber (9.8%). Los únicos dos
sectores que crecieron a un ritmo inferior al promedio de Puerto Rico fueron: Materiales de
construcción (4.8%), y Tiendas de misceláneas (-1.6%).
Tipo de Establecimiento (en $000) 1992 1997 Crec. AnualCrec. Puerto
Rico
Materiales de construcci—n 121,686 153,820 4.8% 9.6%Tiendas mercanc’a en general 259,169 389,556 8.5% 8.2%Supermercados y tiendas de alim. 585,315 721,977 4.3% 4.1%Venta de autom—viles 311,663 661,364 16.2% 15.0%Estaciones de gasolina 135,672 216,676 9.8% 9.9%Tiendas de ropa y accesorios 202,630 250,160 4.3% 3.2%Muebler’as y art’culos del hogar 118,604 200,270 11.0% 7.7%Lugares para comer y beber 139,941 223,195 9.8% 9.1%Farmacias 133,744 190,836 7.4% 6.4%Tiendas de miscel‡neas 103,662 95,407 -1.6% 5.2%
Total Ventas al detal en çrea ($000) 2,168,404 3,155,839 7.8% 7.9%Total sin Autos ni Gasolina ($000) 1,721,069 2,277,799 5.8% 6.2%
Fuente: Economic Census of Outlying Áreas, 1992 y 1997.
(1) No coindice con la suma porque en algunos Municipios el Censo no revela las ventas de algunos tipos de establecimientos, para no violar la confidencialidad
Crecimiento de las Ventas al Detal en çrea de Mercado 1992 y 1997
Fuente: Economic Census of Outlying Areas, 1997.
Es importante definir si este crecimiento en las ventas se debe a un crecimiento en el número de
establecimientos o a un crecimiento en las ventas de los establecimientos existentes. Si lo que
está creciendo es el número de establecimientos y no sus ventas esto podría indicar saturación
del mercado. Por el contrario, si crecen las ventas sin crecer el número de establecimientos, esto
puede ser in indicador de salud comercial y posiblemente necesidad de nuevos establecimientos
en el área.
La siguiente tabla apunta a que lo que está ocurriendo en el área de mercado es lo segundo: el
6.2% de crecimiento de las ventas se ha dado con un crecimiento de solo 1.5% en el número de
establecimientos. Esto apunta a que no hay saturación de mercado.
1992 1997 Crecimiento Anual 1992/97
Tipo de Establecimiento Nœm. EstablecVentas x
establecimiento EstablecimientosVentas x
establecimiento Nœm. EstablecVentas x
establecimiento
Materiales de construcci—n 185 657,762$ 201 765,274$ 1.7% 3.1%Tiendas mercanc’a en general 93 2,786,763 66 5,902,364 -6.6% 16.2%Supermercados y tiendas de alim. 362 1,616,892 413 1,748,128 2.7% 1.6%Venta de autom—viles 242 1,287,864 282 2,345,262 3.1% 12.7%Estaciones de gasolina 201 674,985 208 1,041,712 0.7% 9.1%Tiendas de ropa y accesorios 349 580,602 357 700,728 0.5% 3.8%Muebler’as y art’culos del hogar 181 655,271 198 1,011,465 1.8% 9.1%Lugares para comer y beber 401 348,980 474 470,876 3.4% 6.2%Farmacias 168 796,095 161 1,185,317 -0.8% 8.3%Tiendas de miscel‡neas 284 365,007 303 314,875 1.3% -2.9%
Total Area Mercado 2,468 878,608$ 2,663 1,185,069$ 1.5% 6.2%
Fuente: Economic Census of Outlying Areas, 1992 y 1997.
Ventas Promedio por Establecimiento en çrea de Mercado
También se observa en la tabla anterior un crecimiento considerable del volumen de ventas de
las Tiendas de Mercancía en general, hasta poder decirse que el crecimiento de estos segmentos
se debe al establecimiento de Mega-tiendas. A pesar de que el número de tiendas de este sector
disminuyó de 93 a 66, las ventas promedio por establecimiento de estos tipos de negocios
crecieron de $2.8 millones a $5.9 millones, representando un fuerte 16.2% de crecimiento anual.
Un análisis del número de establecimientos por cada 100,000 habitantes revela que el Área de
Mercado tiene menos establecimientos que el promedio de Puerto Rico para todas las líneas de
negocios. Este resultado podría sugerir que no hay saturación de mercado. Puede inferirse que
hay una sub-representación de lugares para comer y beber, tiendas de misceláneas y tiendas de
mercancía en general.
Nœm de Establecimientos, total Nœm de Establ por cada 100,000 hab.Tipo de establecimiento En çrea de
Mercado En PREn çrea de
Mercado En PRçrea de Mercado
como % PR
Materiales de construcci—n 201 987 25 27 95%Tiendas mercanc’a en general 66 389 8 10 79%Supermercados y tiendas de alim. 413 2,066 52 56 94%Venta de autom—viles 282 1,281 35 34 103%Estaciones de gasolina 208 1,115 26 30 87%Tiendas de ropa y accesorios 357 1,972 45 53 85%Muebler’as y art’culos del hogar 198 1,096 25 29 85%Lugares para comer y beber 474 3,021 60 81 73%Farmacias 161 756 20 20 100%Tiendas de miscel‡neas 303 1,899 38 51 75%
Total 2,663 14,582 335 392 85%
Nœmero de Establecimientos en çrea de Mercado
Fuente: Economic Census of Outlying Areas, 1997.
Un análisis análogo al anterior, consiste en comparar las ventas con la población residente. La
siguiente tabla confirma que el Área de Mercado tiene un nivel de ventas más bajo que el
promedio de todo Puerto Rico. Las ventas per cápita en el área de mercado son el 86% del
promedio de Puerto Rico ($3,374 versus $4,593).
Fuente: Economic Census of Outlying Areas, 1997 y Junta de Planificación.
Una parte de esta diferencia se debe a que el ingreso de las personas en el área de mercado es
menor que el promedio de Puerto Rico. Un residente del área de mercado ingresa un 94% de lo
que ingresa la persona promedio en Puerto Rico. Sin embargo, esto no explica la diferencia total
entre las ventas del área de mercado y las de Puerto Rico que, como se dijo, es de un 86%.
Se puede concluir por tanto, que hay potencial de mercado, si se considera que la gente en esta
área de mercado están gastando menos en ventas al detal como proporción del ingreso, de lo que
se gastan otros residentes de otras zonas de la Isla. Además, puede significar que están
trasladándose a hacer sus compras a municipios que ubican fuera del área de mercado, como San
Juan, Guaynabo, Arecibo y Hatillo, entre otros.
Ventas Totales 1997 ($1,000) Ventas per capita en 1997
Tipo de establecimiento En çrea Mercado En PREn çrea Mercado En PR
çrea como % PR
Materiales de construcci—n $153,820 $972,940 $193 $262 74%Tiendas mercanc’a en general 389,556 2,229,949 490 599 82%Supermercados y tiendas de alim. 721,977 3,620,616 908 973 93%Venta de autom—viles 661,364 3,395,813 832 913 91%Estaciones de gasolina 216,676 1,141,336 273 307 89%Tiendas de ropa y accesorios 250,160 1,413,591 315 380 83%Muebler’as y art’culos del hogar 200,270 1,119,401 252 301 84%Lugares para comer y beber 223,195 1,444,593 281 388 72%Farmacias 190,836 896,707 240 241 100%Tiendas de miscel‡neas 95,407 853,004 120 229 52%
Total Ventas Per Capita ($) $3,155,839 $17,087,950 $3,970 $4,593 86%
Sub-total (menos autos y gasolina)
$2,277,799 $12,550,801 $2,865 $3,374 85%
Ventas per C‡pita en çrea de Mercado
Impacto sobre el Comercio Existente Objetivo y Metodología
En esta sección se determina si existe saturación de espacio comercial en el área de mercado.
Esto se logra computando la cantidad de espacio comercial requerido para satisfacer todas las
necesidades potenciales de los compradores en el área de mercado y comparándolas con el
espacio existente.
1. En la práctica, esta saturación puede determinarse comparando la demanda potencial con la
demanda existente para ventas al detal. La demanda potencial se describe como lo que
pudiera ser si todos los compradores en el área de mercado gastaran su dinero en este área.
La demanda existente se describe como las ventas al detal que, de hecho, se hicieron en el
área.
2. La demanda potencial se cuantifica, multiplicando el gasto de consumo per cápita en ventas
al detal en Puerto Rico, por la población del área de mercado. Para computar la oferta del
área de mercado, se utilizan una proyección de las ventas al detal de 1997, así como el nuevo
pietaje de los centros comerciales que entraron al mercado luego de 1997.
3. Dado que los datos de ventas al detal por municipio sólo se encuentran disponible a través
del censo económico, los datos más reciente disponible son de 1997. Para proyectar estos
números hacia el futuro, se asume que la demanda potencial aumenta en proporción con el
ingreso personal, mientras que la demanda existente aumenta con el ritmo de inflación.3.
4. Si la demanda potencial sobrepasa la demanda existente, entonces la entrada de nuevo
espacio comercial no debe afectar el comercio existente.
5. Para determinar cuál sería el potencial máximo de ventas se parte del hecho de que las
personas en Puerto Rico gastan un 94% de sus ingresos en gastos de consumo, y que el 42%
de esos gastos son en bienes que se venden al detal. El resto son gastos en servicios
(educación, entretenimiento) o en compra de casas etc. Con estos supuestos, una vez
proyectado el ingreso en el área de mercado, se obtienen las ventas potenciales en esa área.
3 Esto se basa en que la demanda potencial depende del ingreso personal, mientras que la demanda existente son las compras hechas en el área.
Estimado de Necesidad Comercial
Según estos estimados, en el área de mercado habrá una necesidad de ventas al detal de $4,238
millones de dólares en el 2007. Sin embargo, en esos municipios se estarían vendiendo $2,804
millones, si siguen las mismas tiendas que existían en el 1997, cuando se hizo el Censo. El resto
($1,434 millones) estaría siendo atendido en otras áreas geográficas o gastado en otros usos. Si
se fueran a atender todas esas ventas potenciales dentro de ésta área se deben construir unos 5.0
millones de pies cuadrados de locales comerciales.
1997 2000 2003 2005 2007
1 IngresoPersonal en Area Mercado ($mill) $6,547 $7,449 $8,722 $9,690 $10,7652 Gastos de Consumo en Area de Mercado ($mill) $6,147 $6,995 $8,191 $9,099 $10,108
3 Ventas Al Detal Potenciales ($mill) $2,577 $2,933 $3,434 $3,815 $4,2384 Ventas al Detal en el Area ($mill) $2,278 $2,475 $2,611 $2,705 $2,8045 Ventas Potenciales - Ventas Actuales ($mill) $299 $458 $823 $1,109 $1,434
6 Espacio Comercial Disponible (p/c) 1,287,464 1,813,114 3,088,884 4,016,363 5,010,6007 Espacio a construirse en otros proyectos (p/c) 144,000 1,126,317 3,216,222 3,479,340 3,479,3408 Espacio Comercial Necesario (p/c) 1,143,464 686,797 -127,338 537,023 1,531,260
Notas1) Ingreso del Censo a 1990, ajustado por Ingreso Personal de JP y proyectado por crecimiento en Ingreso Personal de JP2) Entre 1990 y 1999 los Gastos de Consumo fueron un 93% del Ingreso Personal3) Las ventas potenciales se obtienen multiplicando los Gastos de Consumo por la proporci—n entre Ventas y Gastos en PR
en el a–o '1997', que fue de 41.92%4) Segœn el Censo de Negocios de 1997, proyectado con el Deflactor de Gastos de Consumo5) Diferencia entre 3 y 46) Dividiendo el Espacio Disponible entre las Ventas Requeridas por p/c ($233 en 1997), proyectadas con la inflaci—n7) Segœn inventario de proyectos y permisos en el area8) Diferencia entre 6 y 7
Determinación de Exceso o Deficiencia de Espacio Comercial en el Area
Una parte de este pietaje va a ser atendido por proyectos que empezaron operaciones después del
1997 (las ventas de los que empezaron antes ya están recogidas en el Censo de Negocios de
1997). Se han identificado 3.5 millones de pies cuadrados comerciales, que ya están aprobados o
que entraron al área después del Censo del 1997 (ver siguiente tabla).
