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ANÁLISIS DE LA PROBLEMÁTICA ACTUAL EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL EN

CÚCUTA Y SUS POSIBLES SOLUCIONES

JUAN FRANCISCO YÁÑEZ DELGADO

Proyecto de grado para optar por el título de Ingeniero Civil

Asesor: HOLMES J. PÁEZ M. M.Sc.

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

FACULTAD DE INGENIERÍA

DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL

PREGRADO

BOGOTÁ D.C. 2009

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AGRADECIMIENTOS

Agradezco a mi papá y a mi abuelo por enseñarme todo lo que saben y por inculcarme la vocación y el sentido social que le hace tanta falta a este país.

A mi mamá, a toda mi familia, a Naty y a todos mis amigos por brindarme todo su apoyo muy necesario y además por acompañarme en este proceso.

A todas las personas y empresas que me colaboraron para desarrollar este proyecto de grado.

A mis profesores de toda la carrera y a mi asesor de tesis por brindarme las herramientas necesarias para convertirme en Ingeniero Civil.

“Si te caes siete veces, lev ántate ocho.”

Prov erbio Chino.

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Contenido INTRODUCCIÓN................................................................................................................... ...... 5

OBJETIVOS ............................................................................................................................ 7

ALCANCE........................................................................................................................ ....... 7

DESCRIPCIÓN Y SITUACIÓN ACTUAL ........................................................................................ 8

ENFOQUE SOCIAL Y DE MERCADO ........................................................................................ 18

ENFOQUE TÉCNICO.............................................................................................................. 25

ENFOQUE FINANCIERO Y LEGAL........................................................................................... 31

PROPUESTAS LOTES ............................................................................................................. 35

ENFOQUE ECONÓMICO........................................................................................................ 37

ENFOQUE GERENCIAL .............................................................................................................. 47

CONCLUSIONES FINALES Y COMENTARIOS ................................................................................ 48

ANEXOS ............................................................................................................................... ... 50

RESULTADOS ENCUESTAS COMPLETAS ..................................................................................... 56

BIBLIOGRAFÍA ......................................................................................................................... 57

Tabla de contenido 2 Tablas

Tabla 1.Situación de Vivienda Cúcuta 2005………………………………………………………………………….………8

Tabla 2. Evolución de la situación de vivienda entre 1993‐2005…………………………………………………9

Tabla 3. Resumen Costos Urbanismo Ciudadela El Progreso. 2008…………………...............................14

Tabla 4. Resumen Costos Urbanismo Urbanización Metrópoli. 2008………………………………………….15

Tabla 5. Proyectos VIS Actuales. Precios 2007…………………………………………………………………………..16

Tabla 6. Proyectos VIS Actuales. Precios 2009…………………………………………………………………………..17

Tabla 7. Análisis de resultados…………………………………………………………………………………………………..20

Tabla 8. Precios Unitarios por vivienda Urbanización Metrópoli. Precios 2007…………………………..26

Tabla 9. Precios Unitarios por vivienda Urbanización Nuevo Horizonte Bogotá. Precios 2008…………………………………………………………………………………………………………………………………………29

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Tabla 11. Zonas de Cesión para Usos Residenciales. Fuente: POT Cúcuta 2001………………………..33

Tabla 12. Densidades habitacionales para Usos Residenciales. Fuente: POT Cúcuta 2001……………………………………………………………………………………………………………………………………….34

Tabla 13. Área del lote y valor comercial. Fuentes: Varios……………………………………………………...36

Tabla 14. Cuadro de Áreas para el Escenario 1……………………………………………………………………….38

Tabla 15. Cuadro de Precios para el Escenario 1…………………………………………………………………….40

Tabla 16. Cuadro de Áreas para el Escenario 2……………………………………………………………………….40

Tabla 17. Cuadro de Precios para el Escenario 2………………………………………………………………….…40

Tabla 18. Cuadro de Áreas para el Escenario 3…………………………………………………………………..…..41

Tabla 19. Cuadro de Precios para el Escenario 3……………………………………………………………..……..41

Tabla 20. Comparación Precios de Venta/m2 según esquema……………………………………………..…44

Gráficos y Mapa

Gráfico 1. Hogares en déficit vs. Hogares sin déficit. Dane 2005……………………………………………...9

Gráfico 2. Déficit cuantitativo vs. Déficit cualitativo. Dane 2005…………………………………………….10

Gráfico 3. Evolución y Comparación del Déficit habitacional en Cúcuta 1993‐2005………………………………………………………………………………………………………………………………………11

Mapa 1. División Política del municipio de Cúcuta. Fuente: POT 2001. Curaduría Urbana Número 1……………………………………………………………………………………………………………………………………….…..12

Gráfico 4. Gráficos Resultados de las encuestas………………………………………………………………………………………………………………………….…..21

Gráfico 5. Gráficos Resultados de las encuestas………………………………………………………………………………………………………………………….…..22

Gráfico 6. Gráficos Resultados de las encuestas……………………………………………………………………………………………………………………………...22

Gráfico 7. Gráficos Resultados de las encuestas……………………………………………………………………………………………………………………….…….23

Gráfico 8. Gráficos Resultados de las encuestas……………………………………………………………………………………………………………………….…….23

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Gráfico 9. Gráficos Resultados de las

encuestas……………………………………………………………………………………………………………….………………24

Mapa 2. Ubicación Lote Objetivo en la ciudad. Fuente:

GoogleEarth………………..…………………………………………………………………………………………………..…….37 Mapa 3. Ubicación Zona Apta para Renovación Urbana. Fuente: Google

Earth………………………………………………………………………………………………….………………………….………46

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INTRODUCCIÓN A pesar de la gran necesidad de solucionar los problemas socioeconómicos y de desigualdad que han aquejado a Colombia prácticamente desde su nacimiento como nación, solo hasta la constitución política de 1991 se creó un marco de acción que def inió las medidas que puede y debe llevar a cabo el Estado para mit igar estos problemas. Uno de los principales problemas de una gran parte de la población colombiana es la falta de una vivienda digna. La vivienda de interés social es la solución que propone el estado a este problema, y sirve como herramienta para combatir la miseria y elevar la calidad de vida de las personas menos favorecidas de nuestra sociedad.

El instrumento a través del cual el Estado soporta la vivienda de interés social es el subsidio familiar de vivienda, el cual es entregado a las personas bajo unas condiciones especiales que garanticen por lo menos en la teoría su real necesidad. Desde el 91 el tema de vivienda de interés social y subsidios ha sido manejado por varios institutos estatales como el Instituto de Crédito Territorial y el INURBE. Actualmente el tema es manejado a través de tres entes que son las cajas de compensación familiar, el fondo nacional de vivienda (FONVIV IENDA, que atiende a las personas no af iliadas a las cajas) y el banco agrario que atiende la población rural. Las cajas de compensación familiar son quienes asignan un mayor número de subsidios entre las tres entidades. Entre Agosto de 2006 y Abril de 2008, las cajas de compensación asignaron 557.527 millones de pesos en subsidios, mientras que FONVIV IENDA asignó 461.730 millones de pesos. (CA MACOL, 2008)

De acuerdo con los datos del censo de 2005, el déf icit habitacional del país es de 36,21%. Es decir más de un tercio de la población colombiana (aproximadamente tres millones y medio de hogares) no vive en condiciones dignas. De este porcentaje aproximadamente el 10%, es decir más de 300.000 hogares, pertenecen a Bogotá. El 90% restante se encuentran distribuidos por todo el país. Bogotá, dada su condición de capital llevó la bandera en la promoción de proyectos y ha sido la ciudad más captadora de subsidios del país en gran parte debido precisamente a la formulación de un buen número de proyectos aprobados que permiten la asignación del subsidio y no dejan que este se pierda como ocurre en muchos casos. En los últimos años Bogotá ha tenido algunos retrocesos y problemas como el caso del plan de Usme. En su lugar algunas ciudades como Pereira, Medellín y Bucaramanga han reaccionado creciendo también en la formulación de proyectos de vivienda de interés social, pero otras no lo han hecho tanto probablemente debido a la falta de conocimiento o de interés de sus gobiernos locales y de los constructores regionales. Este ha sido el caso de Cúcuta.

En Cúcuta al igual que en las otras ciudades del país, el aumento de precio del metro cuadrado de tierra neta urbanizable ha subido de manera significativa en los últimos años, haciendo que las f irmas opten por construir proyectos dirigidos a estratos medios y altos en los que se pueda mit igar el valor de la tierra con el precio f inal de la vivienda. Lo anterior, sumado a que en la ciudad solo se han desarrollado proyectos VIS en casas son los principales factores que han motivado el desinterés de los diferentes actores.

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El presente proyecto de grado está dirigido a proponer la construcción industrializada de vivienda de interés social en altura, como una solución al problema del alto precio de la tierra urbanizable en Cúcuta. Para llevar a cabo el presente proyecto, se analizará lo que se ha hecho hasta ahora en materia de vivienda de interés social en la ciudad y compararlo con lo hecho en otras ciudades, entrevistando a constructores y entidades locales. En el caso de las demás ciudades la información será obtenida en colaboración con la MESA VIS DIEGO ECHEV ERRY CA MPOS de la Universidad de Los Andes. También se buscará entender la cultura del comprador de vivienda cucuteño mediante una encuesta realizada en las cajas de compensación familiar. Posteriormente a través de un análisis de las condiciones comerciales de la ciudad se identif icara un lote objetivo con un avalúo actualizado y se propondrá un método constructivo que reduzca los costos de construcción y un estimat ivo del tipo y precio de vivienda en salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) que deber ía construirse.

OBJETIVOS

OBJETIVO PRINCIPAL

Proponer la construcción industrializada en altura de V IS que no se ha realizado en Cúcuta, como forma de optimizar los procesos y recursos para aprovechar mejor la t ierra apta existente.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

• Contextualizar la situación real y actual de la vivienda de interés social en Cúcuta. • Ident if icar como mínimo un lote objetivo para VIS, de acuerdo a un análisis

socioeconómico y enmarcado en el POT de la ciudad para vivienda VIS. • Proponer un sistema constructivo que se resulte exitoso en términos económicos,

ef iciente en costos, tiempos y arquitectónicamente agradable adaptado al mercado de la ciudad y a un contexto de renovación urbana.

• Dar un estimativo del tipo y el precio de vivienda que se puede desarrollar en el lote objetivo.

ALCANCE

El presente proyecto de grado está sustentado en entrevistas a diferentes actores en el tema de vivienda de interés social en Cúcuta, tales como constructores, cajas de

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compensación, curaduría, bancos y Metrovivienda. El f in últ imo del trabajo es producir un estudio de factibilidad técnico f inanciero y social para proyectos de VIS, construidos en altura utilizando un sistema industrializado o en su defecto uno que aproveche al máximo los recursos disponibles en la ciudad que permita mitigar el a lto costo de la tierra. El presente trabajo más allá de formular un proyecto en específ ico lo que busca es servir como hoja de ruta para empresas constructoras que estén dispuestas a incursionar en el tema.

DESCRIPCIÓN Y SITUACIÓN ACTUAL

Cúcuta es una ciudad fronteriza muy dinámica que ha tenido un crecimiento acelerado a lo largo de su historia producto de las bonanzas comerciales que ha vivido. El crecimiento acelerado no solo trae consigo benef icios económicos en algunos casos, sino también problemas como desorden en ese crecimiento y lo que es peor, la creación de cinturones de miseria y pobreza en las afueras de la ciudad, como producto del traslado de familias de otras regiones del país en búsqueda de oportunidades en las mencionadas bonanzas. Estos procesos son cíclicos, con la bonanza vienen los cinturones de miseria, que con el paso de los años son legalizados y poco a poco formalizados e incorporados a la ciudad. Este círculo vicioso ha llegado a límites insostenibles en la actualidad, donde los precios de la tierra, además de los grandes costos de extender las redes de servicios públicos hasta la periferia de la ciudad han hecho imposible la llegada ef iciente del estado lo cual deriva en problemas de seguridad y de injusticia social entre otros.

DEFINICIÓN DE LA NECESIDAD

Según el censo realizado por el DANE en el 2005, en Cúcuta existen actualmente 145.306 hogares de los cuales 140.682 se encuentran dentro del perímetro urbano de la ciudad.

El 28,7% de estos hogares (41.703 hogares) se encuentran dentro del rango que el DA NE describe como déf icit de vivienda. De estos hogares que se encuentran en déf icit de vivienda, hay 18.597 en déf icit cuantitativo y 23.106 en déf icit cualitativo.

El DANE describe el déf icit de vivienda y sus dos tipos (cuantitativo y cualitat ivo) en la f icha técnica del censo de la siguiente manera:

Déficit de Vivienda: hace referencia a hogares que habitan en viviendas particulares que presentan carencias habitacionales tanto por déficit cuantitativo como cualitativo y por tanto requieren una nueva vivienda o mejoramiento o ampliación de la unidad habitacional en la cual viven.

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Déficit cuantitativo: estima la cantidad de viviendas que la sociedad debe construir o adicionar para que exista una relación uno a uno entre las viviendas adecuadas y los hogares que necesitan alojamiento, es decir, se basa en la comparación entre el número de hogares y el número de viviendas apropiadas existentes.

Déficit cualitativo: hace referencia a las viviendas particulares que presentan carencias habitacionales en los atributos referentes a la estructura, espacio y a la disponibilidad de servicios públicos domiciliarios y por tanto, requieren mejoramiento o ampliación de la unidad habitacional en la cual viven. (DANE, 2006) De acuerdo con los anteriores datos, en palabras más simples en la ciudad de Cúcuta se deben construir más de 18.000 viviendas nuevas y adecuar más de 23.000 viviendas usadas para cubrir los déf icits cuantitativo y cualitativo actuales . El cubrimiento de los dos tipos de déf icit presenta graves problemas debido primero a la falta de capacidad de los constructores locales que en este momento se dedican a atender otros estratos y segundo a que las principales falencias registradas como déf icit cualitat ivo en la ciudad corresponden a problemas estructurales, de salubridad en cocinas y baños y hacinamiento cuya solución podría ser más costosa incluso que la construcción de una vivienda nueva.

Para ilustrar mejor la situación se presenta una tabla con sus gráficas asociadas:

Situación vivienda Cúcuta 2005

Número de Hogares

Hogares sin Déficit

Hogares en Déficit

Déficit Cuantitativo Déficit Cualitativo

145306 103603 41703 18597 23106 Tabla 1.Situación de Vivienda Cúcuta 2005. Dane.

Gráfico 1. Hogares en déficit vs. Hogares sin déficit. Dane 2005

71%

29%

Déficit vs. No DéficitHogares sin Déficit Hogares en Déficit

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Gráfico 2. Déficit cuantitativo vs. Déficit cualitativo. Dane 2005

Como se observa a partir de los datos mostrados anteriormente, existe una necesidad urgente en Cúcuta de construir más de 18.000 unidades de vivienda nueva. Para ilustrar lo que ha pasado en los últimos 15 años en los que no se han tomado mediadas correctivas con el f in de impulsar la construcción de VIS en la ciudad, a cont inuación se establece un comparativo entre la evolución del déficit habitacional entre el censo de 1993 y el censo de 2005.

Evolución de la situación de vivienda entre 1993‐2005

Número de Hogares

Hogares sin Déficit

Hogares en Déficit

Déficit Cuantitativo

Déficit Cualitativo

1993 106470 53094 53376 16808 36568 2005 145306 103603 41703 18597 23106

CAMBIO +38836 +50509 ‐11673 +1789 ‐13462 Tabla 2. Evolución de la situación de vivienda entre 1993‐2005.

45%

55%

D. Cuantitativo vs. D. Cualitativo

Déficit Cuantitativo Déficit Cualitativo

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Gráfico 3. Evolución y Comparación del Déficit habitacional en Cúcuta 1993‐2005.

De acuerdo a los datos de los censos, la ciudad ha presentado una leve mejor ía al reducir en cerca de 8000 unidades de vivienda el déf icit habitacional general. Pero las not icias no son tan alentadoras si se entran a detallar las cif ras. La verdadera reducción se ha presentado principalmente en el mejoramiento de las viviendas, lo que ha reducido signif icativamente el déf icit cualitat ivo, pero no se ha atacado el problema mayor que es el déf icit cuantitativo. Contrario a lo esperado, este ha aumentado en casi 2000 unidades de vivienda, es decir que ha aumentado en aproximadamente un 12%. La posible respuesta a esta situación está fundamentada simplemente en la falta de oferta de proyectos VIS. Respecto a la notable mejoría en el déf icit cualitativo se podrían nombrar dos razones importantes: la política de la alcaldía a partir de la creación de Metrovivienda en el año 2001 destinada a hacer mejoramientos de vivienda y titularización de predios y por otro lado al auge económico que presenta la ciudad desde el año 2004 que probablemente ha aumentado el ingreso en los hogares y esto se ha evidenciado en el mejoramiento de la calidad de los mis mos.

A partir del análisis de las cif ras mostradas, se puede inferir que la ciudad de Cúcuta presenta una gran demanda por vivienda de interés social, lo cual hace viable cualquier proyecto de esta índole que se ejecute bajo un esquema de precios y tipo de vivienda que serán def inidos más adelante en el presente trabajo como producto de una investigación de mercado.

OFERTA DE VIS EN CÚCUTA

Hogares en Déficit Déficit Cuantitativo Déficit Cualitativo

53376

16808

3656841703

1859723106

Evolución Déficit habitacional CúcutaDatos 1993 Datos 2005

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En la actualidad se están desarrollando cuatro proyectos que se encuentran en diferentes fases y también en diferentes zonas de la ciudad. A continuación se ubican en un mapa político del municipio.

Mapa 1. División Política del municipio de Cúcuta. Fuente: POT 2001. Curaduría Urbana Número 1.

• Ciudadela El Progreso • Urbanización García-Herreros • Villas de Comfanorte • Urbanización Metrópoli

CIUDADELA EL PRO GRESO I ETAPA

Urbanización Metrópoli

Urbanización García Herreros IV

Ciudadela El Progreso

Villas de Comfanorte

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La ciudadela el progreso está siendo desarrollada por la constructora ODICCO en convenio con Metrovivienda. Actualmente está en etapa de construcción. Se encuentra ubicada en los límites del barrio Antonia Santos que de por sí ya se encuentra en los extramuros de la ciudad y pertenece a la comuna 8. Es un barrio de estratos 1 y 2 con dif icultades en términos de servicios públicos principalmente de acceso a agua, al igual que la gran mayor ía de la ciudad.

El proyecto consta en su totalidad de 600 casas, de las cuales están siendo desarrolladas 300 en su primera etapa. Constan de un piso con un área de lote de 90 m2 y un área de construcción de 22 m2, lo cual deja un área libre para desarrollo progresivo de las viviendas de 68 m2. Las casas se entregan en obra gris con acabados mínimos a un precio de $19.124.455. Cabe anotar que el urbanismo se desarrolla con el apoyo de Metrovivienda, centrales eléctricas de Norte de Santander y la empresa de acueducto y alcantarillado Aguas Kapital, entidades que prácticamente donan las obras de urbanismo. Además de esto el terreno fue adquir ido por Metrovivienda a un precio muy bajo.

Actualmente se están desarrollando las obras de urbanis mo muy lentamente debido a problemas entre la empresa constructora y Metrovivienda, por escases de recursos.

La siguiente información se ref iere a costos de urbanismo y fue obtenida en Metrovivienda:

ÁREAS CANTIDAD UN ID ADÁREA TOTAL DEL PROYECTO 78.724,00 M2ÁREA LOTE VIVIENDA 90,00 M2ÁREA CONTRUIDA 22,00 M2ÁREA LIBRE 68,00 M2

VR. VIVIENDA VR. TOT ALLOT E 885.645,00 265.693.500,00REDES ELECTRICAS EXTERNAS 1.025.836,00 307.750.800,00PRELIMINARES, ESTABILIZ ACION DE SUELO, VIAS,ZONA SOCIAL,PUENTE PASO CANAL Y ANDENES Y SARDINELES 3.947.449,00 1.184.234.700,00ACU EDUCTO 405.096,00 121.528.800,00ALCANTARILLADO 707.736,00 212.320.800,00TOT AL 6.971.762,00 2.091.528.600,00

VR. VIVIENDA VR. TOT ALCOSTO URBANISMO Y LOTE 6.971.762,00 2.091.528.600,00COSTO VIVIENDA 12.152.693,00 3.645.807.900,00TOT AL 19.124.455,00 5.737.336.500,00

URBANISMO PARA 300 VIVIEN DAS

VALOR TOTAL VIVIENDA INCLUIDO URBANISMO PARA 300 VIVIENDAS

CIUDADELA EL PROGR ESO PRIMERA ETAPA

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Tabla 3. Resumen Costos Urbanismo Ciudadela El Progreso. 2008.

Nota: Se calculó el valor del lote urbanizado con los precios del lote en bruto en el año 2006, cuando no se había presentado el encarecimiento abrupto de la tierra.

URBANIZACIÓN G ARCIA-HERRERO S

La urbanización es construida por Inversiones Vanguardia en lote con recursos propios y se desarrolla por etapas, hay tres etapas ya terminadas y actualmente se está desarrollando una cuarta etapa de 180 casas. Se encuentra ubicado al extremo norte de la ciudad en la comuna 6. Las casas son de un solo piso, cuentan con 84 metros cuadrados de lote y 44 de construcción. Se entregan con acabados en obra gris. Tienen un precio de 60 millones de pesos.

URBANIZACIÓN METRO POLI

Es desarrollada mediante una licitación adjudicada por Metrovivienda. Se desarrolla en 3 etapas que en total suman 494 casas de un piso. De las 494 viviendas construidas, 136 son destinadas a personas damnif icadas por el invierno en la ciudad. Los dos tipos de casa cuentan con 90 m2 metros de lote, las casas para damnif icados cuentan con 22 m2 de construcción, mientras que las casas estándar cuentan con 27 m2 de construcción. Pertenecen al estrato dos y el precio de venta es de $19.053.377. En este proyecto, al igual que en la ciudadela el progreso, el urbanis mo es construido por Metrovivienda, con apoyo de las diferentes empresas de servicios públicos.

La información obtenida en Metrovivienda es la siguiente:

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Tabla 4. Resumen Costos Urbanismo Urbanización Metrópoli. 2008.

VILLAS DE COMFANORTE

La caja de compensación familiar del Norte de Santander, COMFANORTE en unión temporal con Metrovivienda Cúcuta se encuentra desarrollando este proyecto que consta de 138 soluciones de vivienda divididas en cuatro tipos de casas: Tipo A normal, Tipo A esquinera, Tipo B normal y Tipo B esquinera. La Tipo A normal cuenta con un área de 46 m2 de construcción en 75 m2 de lote. La tipo A esquinera cuenta con 46 m2 de construcción en 115 m2 de lote. La t ipo B normal cuenta con 57 m2 de construcción repartidos en dos pisos y un área de lote de 75 m2. La t ipo B esquinera tiene 57 m2 de construcción también repartidos en dos pisos en un área de lote de 115 m2. Los precios en el mismo orden de mención son: 28, 30, 32 y 34 millones de pesos respectivamente. El proyecto se encuentra ubicado en el barrio Valle Esther que a su vez se encuentra en la ciudadela La Libertad que pertenece a la comuna 3.

RESUMEN

ÁREAS CANTIDAD UNIDADÁREA TOTAL DEL PROYECTO 115.040,00 M2ÁREA LOTE VIVIENDA 90,00 M2ÁREA CONTRUIDA 27,00 M2ÁREA CONTRUIDA DESASRES 22,00 M2

VR. VIVIENDA VR. TOTALLOTE 1.732.530,00 855.869.820,00REDES ELECTRICAS EXTERNAS 942.758,00 465.722.452,00PRELIMINARES, ESTABILIZACION DE SUELO, VIAS Y BOX COULVERT 3.691.121,00 1.823.413.774,00ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO SANITARIO 1.171.445,00 578.693.830,00ZONA SOCIAL 80.321,00 39.678.574,00TOTAL 7.618.175,00 3.763.378.450,00

VR. VIVIENDA VR. TOTALCOSTO URBANISMO Y LOTE 7.618.175,00 2.727.306.650,00COSTO VIVIENDA 11.435.162,00 4.093.787.996,00TOTAL 19.053.337,00 6.821.094.646,00

URBANISMO PARA 494 VIVIENDAS

VALOR TOTAL VIVIENDA INCLUIDO URBANISMO PARA 358 VIVIENDAS

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De los cuatro proyectos que se están llevando a cabo en la actualidad en la ciudad, dos de ellos que se encuentran ya avanzados en obra los cuales son Urbanización García Herreros y Urbanización Metrópoli presentan def iciencias en urbanis mo, como v ías no pavimentadas o con fallas prematuras, falta de andenes, y zonas comunes de muy poca calidad.

En los proyectos que están comenzando, es probable que también se presenten las def iciencias mencionadas en el párrafo anterior.

Para tener una herramienta que permita confrontar los proyectos que se encuentran en proceso y además identif icar el impacto del costo comercial del terreno urbanizado por unidad de vivienda, se muestran los proyectos VIS que se están desarrollando actualmente. Estos valores fueron consultados directamente con las empresas que los están desarrollando. Se van a mostrar dos cuadros: El primero muestra los datos reales en los cuales el precio de la tierra urbana en Cúcuta no había subido, ya que todos los proyectos contaban con la t ierra negociada tiempo atrás. El segundo contempla un aumento del 80% del valor del lote en bruto, (equivale a aproximadamente un aumento del 15% en el valor del lote urbanizado) que es incluso menor de lo que se ha experimentado en los últimos 15 meses.

Tabla 5. Proyectos VIS Actuales. Precios 2007.

ProyectoCiudadela El Progreso

Urbanización Garcia‐Herreros IV



Urbanización Metropoli

Firma ConstructoraOdicco‐Metrovivienda Invervan

Consorcio Comfanorte

Consorcio Comfanorte Metrovivienda

Clase de Vivienda VIS VIS VIS VIS VISTipo Casas 1 piso Casas 1 piso Casas 1 y 2 pisos Casas 1 y 2 pisos Casas 1 pisoÁrea del Lote (m2) 78724 35680 34386 34386 115040Área Lote de l as Viviendas (m2) 90 84 74 114 90Área Construcción Viviendas (m2) 30 44 ‐ ‐ 28Costo Lote urbanizado ($/m2) $ 77.464 $ 128.560 $ 84.571 $ 84.571 $ 84.646Costo Lote urbanizado ($/Viv.) $ 6.971.762 $ 10.799.040 $ 6.258.254 $ 9.641.094 $ 7.618.175Número Total de Viviendas 600 180 69 69 394Viviendas/Hectárea 76,2 50,4 40,1 40,1 34,2

Sistema Constructivo Tradicional, usando bloque mellizo y columnetas en

concreto reforzado

Tradicional, usando bloque

mellizo y columnetas en

concreto reforzado

Tradicional, usando bloque mellizo y columnetas en

concreto reforzado


concreto reforzado


concreto ref orzado

Costo de Venta/Unidad de Vivienda $ 19.124.455 $ 60.000.000 $ 28.000.000 $ 32.000.000 $ 19.053.337% Precio Lote/ Costo de Venta 36% 18% 22% 30% 40%

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Tabla 6. Proyectos VIS Actuales. Precios 2009.

A partir de los dos cuadros se inf iere que el impacto del costo del lote sobre el valor f inal de la vivienda es muy superior al teórico 10%. Esta es la principal razón para proponer la construcción de VIS en altura.

Todos los proyectos, excepto la urbanización Garc ía Herreros IV que es totalmente privada, se están realizando con apoyo de todas las entidades locales, además de los subsidios del gobierno nacional, es decir las empresas de acueducto, alcantarillado, electricidad, etc. hacen aportes para mitigar el costo de urbanizar los lotes que a su vez fueron negociados por metrovivienda o comfanorte a muy bajo precio. Los aportes de las empresas de servicios públicos son logrados por convenios con metrovivienda, de esta forma las empresas de servicios asumen los costos de la instalación de redes tanto eléctricas como sanitarias, hasta las redes intermedias, es decir, el constructor solo debe asumir las conexiones domiciliarias, por esto el costo de urbanización es tan barato. Esta f igura hoy en día es imposible de utilizar por un privado. Se necesitaría la vinculación de metrovivienda como actor del proyecto. Además todos los proyectos entregan las viviendas en obra gris.

ProyectoCiudadela El Progreso

Urbanización Garcia‐Herreros IV

Vil las de Comfanorte

Vil las de Comfanorte

Urbanización Metropoli

Firma ConstructoraOdicco‐Metrovivienda Invervan

Consorcio Comfanorte

Consorcio Comfanorte Metrovivienda

Clase de Vivienda VIS VIS VIS VIS VISTipo Casas 1 piso Casas 1 piso Casas 1 y 2 pisosCasas 1 y 2 pi soCasas 1 pi soÁrea del Lote (m2) 78724 35680 34386 34386 115040Área Lote de las Viviendas (m2) 90 84 74 114 90Área Construcción Viviendas (m2) 30 44 ‐ ‐ 28Costo Lote urbanizado ($/m2) $ 85.464 $ 188.560 $ 97.071 $ 97.071 $ 98.660Costo Lote urbanizado ($/Viv.) $ 7.691.760 $ 15.839.040 $ 7.183.254 $ 11.066.094 $ 8.879.400Número Total de Viv iendas 600 69 69 394Viviendas/Hectárea 76,2 40,1 40,1 34,2

Sistema ConstructivoTradicional,

usando bloque mellizo y

columnetas en concreto reforzado

Tr adicional, usando bloque mellizo y c olumnetas en

concreto reforzado



c oncreto reforzado



concreto reforzado

Tradic ional, usando bloque

mellizo y c olumnetas en

conc reto refor zado

Costo de Venta/Unidad de Vivienda $ 19.124.455 $ 60.000.000 $ 28.000.000 $ 32.000.000 $ 19.053.337% Precio Lote/ Costo de Venta 40% 26% 26% 35% 47%

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ENFOQUE SOCIAL Y DE MERCADO

ANÁLISIS DE LA DEMANDA

Para entender al comprador cucuteño de VIS, se diseñó una encuesta que indaga a las personas aptas para subsidios VIS (personas con ingresos inferiores a 4 salarios mínimos y que no tengan vivienda propia). Se tomó una muestra aleatoria de 900 personas repartidas en grupos de 300 entre las dos cajas de compensación familiar (Comfaoriente - Comfanorte) y Metrovivienda Cúcuta.

El formato de la encuesta es el siguiente:

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ENTREVISTA A PERSONAS QUE DEVENGAN ENTRE 1 (uno) Y 4 (cuatro) S.M.M.L.V. (S.M.M.L.V Salario Mínimo Mensual Legal Vigente Aprox. $ 500.000)

Por favor marque con una X las respuestas:

SI NO

1. ¿Tiene usted vivienda propia? ( ) ( )

2. En caso de que haya respondido no, estaría interesado en comprar vivienda de interés social? ( ) ( )

3. Si está interesado en comprar vivienda de interés social, que prefiere: ( ) ( ) ( )

CASA APARTAMENTO SIN PREFERENCIA

4. Si usted respondió CASA en la anterior pregunta, ¿estaría dispuesto a cambiar su compra

por un APARTAMENTO, si este tiene la misma área, el mismo precio y se encuentra mejor ubicado dentro de un proyecto de renovación urbana?

SI ( ) NO ( )

5. ¿Cuál es el tamaño mínimo que usted considera debe tener una vivienda (casa o

apartamento) de interés social en el cual sea DIGNO vivir?

( ) ( ) ( ) Entre 30 y 40 m2 Entre 40 y 50 m2 más de 50 m2

6. De acuerdo a su salario mensual, ¿Cuanto estaría dispuesto a pagar como máximo por una vivienda de interés social?

( ) ( ) ( )

35 millones Entre 35 y 45 millones Entre 45 y 60 millones

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La tabla de resultados es la siguiente pero para mayor entendimiento de los datos, se graf icaron los resultados:

Si No Ns/Nr Totales

1 147 767 1 915 Si No Ns/Nr

2 750 7 10 767 Casa Apartamento Sin Preferencia

3 533 136 81 750 Si No Ns/Nr

4 404 90 48 542

Entre 30 y 40 m2 Entre 40 y 50 m2 Más de 50 m2

5 160 237 145 542


6 455 65 22 542 Tabla 7. Anális is de resultados.

Gráfico 4. Gráficos Resultados de las encuestas.

16%

84%

0%

P1. ¿Tiene usted vivienda propia?Si No Ns/Nr

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98%

1%1%

P2. En caso de haber respondido NO en P1, ¿estaría interesado en comprar VIS?

Si No Ns/Nr

71%

18%

11%

P3. Si ud. está dispuesto a comprar VIS, qué prefiere:

Casa Apartamento Sin Preferencia

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74%

17%

9%

P4. Si ud. respondió CASA en P3. ¿estaría dispuesto a cambiar su compra por un APARTAMENTO, si este tiene la misma área, el mismo precio y se encuentra mejor ubicado

dentro de un proyecto de renovación urbana?

Si No Ns/Nr

29%

44%

27%

P5. ¿Cuál es el tamaño mínimo que usted considera debe tener una vivienda (casa o apartamento) de interés social en el cual sea DIGNO

vivir?


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INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS

Pregunta 1. ¿Tiene usted vivienda propia?

Esta pregunta se formuló para servir de f iltro, ya que a pesar de que las siguientes preguntas son para personas que respondieran que no tienen vivienda propia, fueron respondidas por toda la población de la encuesta. De acuerdo a esto, las encuestas se separaron y solo se tuvieron en cuenta las 767 encuestas que respondieron negativamente a esta primera pregunta.

Pregunta 2. ¿En caso de que haya respondido no, estaría interesado en comprar vivienda de interés social?

Debido al entorno en el que se realizaron las encuestas y a las características socioeconómicas de las personas encuestadas el resultado es af irmativo. Casi el 100% de la muestra que no tiene vivienda propia, desea adquirir una vivienda de interés social.

84%

12%

4%

P6. De acuerdo a su salario mensual, ¿Cuanto estaría dispuesto a pagar como máximo por una vivienda de

interés social?


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Preguntas 3 y 4. Si está interesado en comprar vivienda de interés social, que prefiere: Casa, Apartamento o sin preferencia.

Si usted respondió CASA en la anterior pregunta, ¿estaría dispuesto a cambiar su compra por un APARTAMENTO, si este tiene la m ism a área, el m ismo precio y se encuentra m ejor ubicado dentro de un proyecto de renovación urbana?

Estas dos preguntas son las más importantes de la encuesta ya que determinan la cultura de compra del potencial benef iciario de un subsidio en la ciudad de Cúcuta. Un poco contrario a la creencia popular de que todas las personas pref ieren una casa que un apartamento, se encontró que el 18% de la muestra prefiere adquirir un apartamento, mientras que el 70% pref iere la casa. A pesar de que la diferencia es marcada, se debe tener en cuenta la tercera respuesta posible a esta pregunta que cuenta a las personas que no tienen ninguna preferencia entre casa y apartamento. Es interesante que alcanza un 11% del total, que sumado junto con el 18%, resulta un margen de maniobra importante al presente trabajo. En números cerrados, el 30% de los encuestados podría optar en primera instancia por adquirir un apartamento como solución VIS. Si se hace un paralelo entre la presente encuesta y los datos obtenidos en el censo de 2005, el 100% de los encuestados sería una muestra de los 18.597 hogares que se encuentran en déf icit cuantitativo de vivienda. El 30% que optaría por adquirir un apartamento, representa alrededor de 5.400 hogares, una cif ra que no es para nada despreciable.

Preguntas 5 y 6. ¿Cuál es el tam año m ínimo que usted considera debe tener una vivienda (casa o apartamento) de interés social en el cual sea DIGNO vivir? Entre 30 y 40, entre 40 y 50 o más de 50 metros cuadrados.

De acuerdo a su salario mensual, ¿Cuanto estaría dispuesto a pagar com o máxim o por una vivienda de interés social? 35, entre 35 y 45, entre 45 y 60 m illones.

Las preguntas 5 y 6 están muy relacionadas con la pregunta 4. De estas dos preguntas se pueden inferir 2 cosas:

• A pesar de que el comprador normalmente desea más de lo que puede pagar, las soluciones de vivienda que se saquen al mercado deben tener en promedio un área de 38 m2. Si bien esta cifra puede variar un poco hacia arriba o hacia abajo, la media de esta pregunta se ubica en este valor.

• En el caso de vivienda prioritaria (VIP) el precio de las soluciones de vivienda que se ofrezcan, puede estar alrededor del máximo permit ido para considerarla como tal que es de 35 millones de pesos. En el caso de vivienda de interés social no prioritaria el porcentaje observado de personas que estarían dispuestos a pagar un precio superior a los 35 millones de pesos es del 16%, lo cual hace pensar en un proyecto enfocado al “estrato alto” de la V IS.

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Usando los dos datos anteriores se promedia un precio por metro cuadrado de venta tentativo que puede tener una vivienda:

2 $35.000.000

38 $921.000

Este precio será comparado con el de algunos proyectos que se estén realizando en la ciudad para definir si es posible llegar al mismo según las condiciones económicas y de precios de materiales de la ciudad. Esto hará parte del enfoque económico del presente trabajo.

ANÁLISIS CLAVE:

De las anteriores preguntas la que presenta un gran signif icado para el presente proyecto es la cuarta ya que actúa como eje principal. A pesar de que la mayor ía de personas pref iere vivir en una casa, (esta pregunta se dirigió solamente a estas personas) se encontró que un porcentaje muy alto (74%) estaría dispuesto a cambiar su casa por un apartamento, si este es ofrecido en las mismas condiciones de área y precio que las casas que se ofrecen actualmente en el mercado, pero además también solo si se encuentra mejor ubicado que la solución de casas. Si se hace el mis mo ejercicio de pasar a números reales comparando con las cif ras del censo de 2005, ese 74% del 70% que escogió como solución VIS una casa, corresponde a 9.765 hogares. Si bien estas personas estarían dispuestas a cambiar su casa solo bajo las condiciones mencionadas anteriormente, es un mercado interesante al cual se debe buscar la forma de acceder, proveyendo vivienda en altura a un precio y un área competitivos y ubicados bajo un proyecto de reforma urbana.

ENFOQUE TÉCNICO

El enfoque técnico consiste en hacer una comparación entre el sistema constructivo actual utilizado en Cúcuta y otro sistema constructivo. Analizando la situación privilegiada de Cúcuta como fabricante masivo de productos de arcilla con alta calidad, se escogió al sistema de mamposter ía estructural como el sistema constructivo opcional. La comparación entre los dos sistemas contempla una comparación económica de las principales actividades de cada uno. Para el sistema tradicional, se obtuvo el presupuesto de Metrovivienda Cúcuta en el proyecto Urbanización Metropoli con precios de 2007 que fue el año en que se realizó la licitación. En el caso del sistema opcional, por no ser un sistema utilizado en la ciudad, se consultó con la empresa N & Q y cía. ubicada en Bogotá, la cual ha desarrollado proyectos VIS en altura. N & Q facilitó el presupuesto de

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una torre de 5 pisos con dos apartamentos de 50 metros cuadrados por piso, la torre hace parte del proyecto Balcón de Suba. Se construyó usando el sistema de mamposter ía estructural.

ANÁLISIS DEL TIPO DE SISTEMA CONSTRUCTIVO ACTUAL

Según lo observado en las tablas 6 y 7, el sistema constructivo de VIS en la ciudad de Cúcuta es el mis mo en todos los proyectos. Corresponde al sistema tradicional usando bloque mellizo en las fachadas y bloque número cinco interno, amarrados por columnetas en concreto reforzado. Los techos son en teja eternit, excepto en Urbanización Garcia-Herreros en la que por el precio de las viviendas se puede hacer en machimbre y teja de barro. La cimentación en todos los casos se hace con el sistema reticular celulado. El precio de construcción por metro cuadrado se calcula dividiendo el gran total de cada vivienda en el área construida que para este caso es de 28 m2.

Se van a analizar los precios de las actividades más importantes traídas a precios de 2009 con el índice de costos de construcción de vivienda (ICCV) calculado por el DANE, que para Cúcuta en los años 2007 y 2008 fue de 5,6% y 7,8% respectivamente. Lo anterior a partir de los precios de 2007 suministrados por la f irma Inversiones Gabra S.A. que fue la empresa ganadora de la licitación. Las actividades a analizar (con su correspondiente descripción) en el presupuesto of icial de cada casa de la urbanización metrópoli son las siguientes:

PRECIOS UNITARIOS GENERALES POR CASA URBANIZACIÓN METRÓPOLI

ITEM GENERAL ACTIVIDADES PRECIO / VIVIENDA

1

PRELIMINARES Y EXCAVACIÓN

Localización y replanteo, Excavación manual en

arcilla dura, Relleno con grava sucia de río

vibrocompactada y Retiro de sobrantes

$ 331.371

2

CIMENTACIÓN

Placa de cimentación en reticular celulado con viguetas de 15 cm de

espesor

$ 2.141.558

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3

ESTRUCTURA

Columnas de conf inamiento de 12cm*20cm en concreto reforzado, Columnetas de 12cm*12c m en concreto

reforzado, Vigas perimetral e internas de 12c m*15cm y Placa para tanque aéreo en

concreto reforzado

$ 2.130.958

4

MA MPOSTERÍA Y PA ÑETES

Muro en bloque No. 5, Pañete liso en baño, Enchape muro baño

$ 1.549.805

5

PISOS Piso en concreto pulido de 5 cm de espesor, enchape de

20cm*20c m para baño

$ 489.222

6 CUBIERTA

Cubierta en teja ondulada eternit perf il 7 incluye tubos

de apoyo $ 945.226

7

CARPINTERÍA METÁLICA Y VIDRIERÍA

Puertas para entrada, patio y baño en lámina de 7c m de espesor de 2m*0,9m incluye

cerradura, ventana en lámina pintada de 7c m de espesor de 1,4m*1,0m,

Vidrio de 3mm

$ 543.541

8

INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y

SANITA RIAS

Red hidráulica interna, Red Sanitaria interna, Tanque

Plástico de 1000 lts, Excavaciones y Rellenos

necesarios

$ 874.601

9

INSTALACIONES ELÉCTRICAS

Acometida integral, contador, tablero

monofásico de 4 salidas, caja para contador, salida

alumbrado, salida tomacorriente, salida

teléfonos

$ 850.946

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10

APARATOS SANITARIOS

Suministro e instalación de un juego lavamanos

sanitario, mesón de granito con lavaplatos y lavadero en

concreto

$ 479.285

11 ASEO Y RESANES Aseo casa y resanes en

mortero $ 41.993

12

ANDENES Y NOMENCLATURA

Placa en acrílico para nomenclatura, andén en concreto de 7 cm incluye

nivelación

$ 121.734

Total Costo Directo $ 10.500.239 A.I.U 20% $ 2.100.048

I.V.A sobre Utilidad 16% $ 84.002

GRAN TOTAL $ 12.684.289

PRECIO CONSTRUCCIÓN/M2 $ 453.010

Tabla 8. Precios Unitarios por vivienda Urbanización Metrópoli. Precios 2007.

ANÁLISIS DEL SISTEMA CONSTRUCTIVO OPCIONAL EN MAMPOSTERÍA ESTRUCTURAL

Para el análisis del sistema constructivo opcional, se consultó el presupuesto de una torre de 520 metros cuadrados de construcción, desarrollada en mampostería estructural por la constructora N & Q y cía. Que hace parte del proyecto Balcón de Suba.

Esta torre se eleva en un área individual aproximada de lote de 104 m2 y cuentan con un área de construcción de 520 m2. Los capítulos analizados son muy parecidos a los del sistema tradicional es decir cuentan con una desagregación del trabajo similar (WBS). El costo de construcción por metro cuadrado, al igual que en el sistema tradicional se calculó dividiendo el gran total de la torre, entre el área de construcción que para éste caso es de 520 m2.

A continuación se muestra el cuadro de análisis de las actividades ejecutados con sus correspondientes precios:

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PRECIOS UNITARIOS GENERALES BALCÓN DE SUBA TORRE TIPO

ITEM GENERAL ACTIVIDADES PRECIO / TORRE

1

PRELIMINARES Y EXCAVACIÓN

Localización y replanteo, Excavación en arcilla blanda, Relleno con material B-200

vibrocompactado y Ret iro de sobrantes

$ 4.726.375

2

CIMENTACIÓN Vigas de cimentación, placa de contrapiso, andenes, $ 18.834.672

3

ESTRUCTURA

Vigas de amarre, Prelosas para entrepiso, Malla

electrosoldada de refuerzo, Escalera, Acero de Refuerzo

y Mortero para Dovelas

$ 52.663.765

4

MA MPOSTERÍA Y PAÑETES

Muros en Bloque Estrucural de 19cm*29cm*12c m y

9cm*29c m*12c m $ 47.180.771

5

ENCHA PES MUROS Y PISOS

Enchapes 20c m*20c m para duchas y cocinas, Af inado Pisos en concreto pulido,

Pañetes de muros

$ 8.543.215

6 CUBIERTA

Suministro e instalación de cubierta incluye refuerzos

metálicos $ 8.075.532

7

CARPINTERÍA METÁLICA, MA DERA Y

VIDRIERÍA

Puertas para entradas y baños en lámina de 7c m de espesor de 2m*0,9m incluye cerradura, ventana en lámina

pintada de 7cm de espesor de 1,4m*1,0m, Vidrio de 3mm, cerraduras para puertas,

incluye pinturas

$ 14.840.859

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8

INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y

SANITA RIAS

Red hidráulica interna, Red Sanitaria interna, Tanque

Plástico de 1000 lts, Excavaciones y Rellenos

necesarios

$ 14.100.750

9

INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y GAS

Suministro e instalación de equipos eléctricos $ 24.831.263

10

APARATOS SA NITA RIOS

Suministro e instalación de un juego lavamanos sanitario,

mesón de granito con lavaplatos y lavadero en

concreto

$ 6.239.540

11 ASEO Y RESANES Aseo casa y resanes en

mortero $ 4.577.972

12

OTROS Placa en acrílico para

nomenclatura, andén en concreto de 7 cm incluye

nivelación

$ 619.556

Total Costo Directo $ 205.234.270 A.I.U 20% $ 41.046.854

I.V.A sobre Utilidad 16% $ 1.641.874

GRAN TOTAL $ 247.922.998

PRECIO CONSTRUCCIÓN/M2

$ 476.775

Tabla 9. Precios Unitarios por vivienda Urbanización Nuevo Horizonte Bogotá. Precios 2008.

COMPARACIÓN

SISTEMA TRADICIONAL SISTEMA MAMPOSTERÍA ESTRUCTURAL • El precio por metro cuadrado de

construcción logrado es de $453.010 • Utilizando los doce millones seiscientos

mil pesos disponibles según el presupuesto solo se pueden construir 28 m2 de vivienda, dejando a los habitantes 62 m2 de lote por ampliar.

• Es intensivo en la utilización de mano de obra descalificada.

• El precio por metro cuadrado de construcción logrado es de 476.775.

• Permite aprovechar al máximo el lote disponible, y así el costo por metro cuadrado sea mayor que el del sistema tradicional, es viable por la compensación sobre el valor del lote urbanizado.

• Es intensivo en la utilización de mano

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• Por desaprovechar gran parte del lote, permite que el precio del lote pese mucho en el precio final de la vivienda.

• El rendimiento de metros construidos en un tiempo determinado es menor que en el sistema de mampostería estructural.

de obra, pero esta debe tener un grado más elevado de calificación.

• Reduce sustancialmente el peso que tiene el precio del lote en el valor final de la vivienda.

• El rendimiento de metros construidos en un tiempo determinado es óptimo.

Tabla 10. Comparación Sistemas Constructivos.

COMENTARIO

El precio de las actividades de las principales actividades del sistema de mamposter ía estructural podría ser incluso de un 10% menor debido a que los materiales pr incipales como el bloque estructural y el cemento se consiguen a menores precios en el mercado de la ciudad de Cúcuta que en Bogotá. Las dos razones principales para que haya mejores precios es que la industria arcillera de la ciudad es muy importante, además de que por razones comerciales de las cementeras para evitar el contrabando de cemento venezolano, el precio del bulto de cemento en este momento es un poco más barato que en el interior del país.

Desde el punto de vista de los costos de los dos sistemas, es recomendable proponer el cambio al sistema de mampostería estructural para construcción en altura debido a que este es proporcionalmente más económico. Aunque el precio es muy parecido, el de mampostería estructural incluye la construcción de la placa de entrepiso, mientras que el precio del sistema tradicional incluye en vez de esta una cubierta en eternit.

ENFOQUE FINANCIERO Y LEGAL

Cada empresa que se dedica a la construcción en cualquiera de los sectores, ya sea inmobiliar io, comercial, industrial o de infraestructura tiene sus propios modelos f inancieros para enfrentar cada proyecto que va a desarrollar. Por lo anterior no se busca formular un modelo f inanciero o algo parecido, sino recomendar algunas f iguras de t ipo jurídico y f inanciero que podrían ser de utilidad para el adecuado manejo del f lujo de caja de los proyectos de vivienda de interés social y que en muchos de los casos no son tenidas en cuenta por las f irmas constructoras que se dedican a este tipo de proyectos.

LA FIDUCIA COMO INSTRUMENTO

La f igura de la fiducia es normalmente aplicada por las f irmas constructoras para llevar a cabo proyectos inmobiliarios de estratos medios y altos. En algunas ciudades del país como el caso de Bogotá, ya se usan para desarrollar proyectos VIS. En el caso de Cúcuta, son muy pocos los proyectos incluso los de estratos altos que ofrecen este instrumento. En Cúcuta las f iducias no son tenidas en cuenta en los proyectos y menos en

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los proyectos VIS muchas veces por ser consideradas como un costo innecesario alto que al f inal puede influir negat ivamente en el e jercicio debido a la estreches de las utilidades.

Es recomendación del presente estudio para las f irmas constructoras tanto de Cúcuta, como de las demás ciudades del país acudir a la f igura de la f iducia para poder gozar de un beneficio muy importante que brinda la ley, adicional a los benef icios tributarios que indudablemente son muy bien manejados al usar esta f igura legal. Dicho benef icio se encuentra sustentado en el Decreto 1650 del 14 de Mayo de 2007, en el cual en su artículo segundo, el gobierno nacional modifica el artículo 50 del Decreto 975 de 2004. Del artículo modif icado, se toman los tres primeros párrafos que dicen textualmente:

“… Artículo SEGUNDO: Modifíquese el artículo 50 del Decreto 975 de 2004, modificado por el artículo 5 del Decreto 3169 de 2004, el cual quedará así: "Artículo 50. GIRO ANTICIPADO DEL SUBSIDIO. El beneficiario del subsidio podrá autorizar el giro anticipado del mismo a favor del oferente. Para proceder a ello, deberá éste presentar ante la entidad otorgante o el operador: el certificado de elegibilidad del proyecto, las respectivas promesas de compraventa o los contratos previos para la adquisición del dominio, acreditar la constitución de un encargo fiduciario para la administración unificada de los recursos del subsidio, el contrato que garantice la labor de interventoría, y una póliza que cubra la restitución de los dineros entregados por cuenta del subsidio en caso de incumplimiento, que deberá cubrir el ciento diez por ciento (110%) del valor de los subsidios que entregará la entidad otorgante. El cien por ciento (100%) del valor de los subsidios se desembolsará al encargo fiduciario. El 80% de esta suma se girará al oferente cuando se encuentre totalmente urbanizado el lote de terreno en el que se desarrollaron las soluciones de vivienda previa autorización del interventor, en los términos que establezca el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial mediante resolución...” (Ministerio de Medio ambiente, Vivienda y Desarrollo Territoria l, 2007)

De acuerdo con esto, se puede inferir que en caso de que la empresa promotora de un proyecto VIS escoja el esquema del encargo f iduciario para administrar los recursos producto de las ventas de las viviendas y los pagos derivados de la construcción, dicha empresa puede solicitar hasta el 80% del giro ant icipado de los subsidios, cumpliendo los requerimientos estipulados en el decreto, y de esta forma contar de manera anticipada con estos recursos lo cual sin duda es una medida benéf ica para el f lujo de caja del proyecto.

Por experiencia se sabe que cuando se tienen f lujos de caja con per íodos negat ivos en un proyecto cualquiera, ya sea por falta de ventas o por otra razón hace que las empresas constructoras para acabar los proyectos terminen endeudándose por sumas grandes a través de diferentes fuentes que en el mejor de los casos son el sistema f inanciero legal y que al f inal elevan los costos f inancieros al punto de producir pérdidas en el ejercicio. También por experiencia se sabe que en el caso de proyectos VIS, uno de los factores principales que afecta el f lujo de caja es el desembolso de los subsidios por parte del

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gobierno nacional. En conclusión, se inf iere que las empresas que utilicen la f igura del encargo f iduciario están en capacidad de mit igar este problema.

LAS ZONAS DE CESIÓN

El Plan de ordenamiento territorial de Cúcuta, aprobado mediante proyecto de acuerdo 0083 del 7 de Enero de 2001 en su sección IV, zonif ica la ciudad de acuerdo al uso del suelo. En el caso de actividad residencial está clasif icado de la siguiente manera:

“Artículo 57. Clasificación de las Zonas Residenciales. Las zonas residenciales se clasifican según la densidad y la localización dentro de la estructura urbana, intensidad de usos complementarios, se clasifican en:

• Zona Residencial 0. (ZR0) • Zona Residencial 1. (ZR1) • Zona Residencial 2. (ZR2) • Zona Residencial 3. (ZR3) • Zona Residencial 4. (ZR4) •

A. Zona Residencial 0. (ZR0). Es aquella de uso unifamiliar y multifamiliar para grupos de ingresos altos y con densidad especial.

B. Zona de Actividad Residencial 1 (ZR1). Es aquella de uso unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar para grupos de ingresos altos y con densidad baja.

C. Zona de Actividad Residencial 2 (ZR2). Es aquella de uso unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar para grupos de ingresos medios y con densidad media.

D. Zona de Actividad Residencial 3. Es aquella de uso unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar para grupos de pocos ingresos y con densidad alta.

Los proyectos residenciales localizados en el sector central (ZAMIE-ZC1, ZC2, ZC3; ZAE-ZC4, ZC5 y ZC6) deberán ajustarse a las exigencias de las Zonas de Actividad Residencial 3.

E. Zona de Actividad Residencial 4 (ZR4). Es aquella de uso unifamiliar, bifamiliar y multifamiliar para grupos de escasos recursos y con densidad alta.” (Alcaldía de Cúcuta-Secretaría de Planeación, 2001)

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PRO BLEMÁTICA

Para el caso de VIS en la ciudad, esta se puede desarrollar en tres zonas que son: ZR3, ZR4 y Zonas de Actividades Múlt iples Intensivas en empleo (ZAMIE).

Estas zonas cuentan con su respectiva reglamentación de zonas de cesión t ipo 1 y tipo 2, estacionamientos, densidad permitida, aislamientos, voladizos, etc. Los aspectos que más limitan el desarrollo de proyectos son: las cesiones tipo1 y tipo 2 y la densidad permit ida. Para las zonas residenciales estas tres características se encuentran def inidas de la siguiente manera:

ZONAS DE CESIÓN TIPO 1

Uso % Cesión Tipo 1

Residencial Cesión

Unifamiliar

Cesión

Multifamiliar

ZR0 17% 21%

ZR1 17% 21%

ZR2 19% 23%

ZR3 21% 27%

ZR4 21% 27%

Tabla 11. Zonas de Cesión para Usos Residenciales. Fuente: POT Cúcuta 2001.

ZONAS DE CESIÓN TIPO 2

Para usos residenciales de cualquier nivel (ZR0 hasta ZR4), es de 12 m2 por unidad de vivienda.

DENSIDADES PERMITIDAS

Vivienda Tipo Uso Residencial Densidad

Unifamiliar

Densidad

Multifamiliar

ZR0 0 – 10 Viv/Ha 20 – 40 Viv/Ha

ZR1 10 – 20 Viv/Ha 40 – 60 Viv/Ha

ZR2 20 – 40 Viv/Ha 60 – 80 Viv/Ha

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35

ZR3 40 – 60 Viv/Ha 80 – 100 Viv/Ha

ZR4 60 – 80 Viv/Ha 100 – 120 Viv/Ha

Tabla 12. Densidades habitacionales para Usos Residenciales. Fuente: POT Cúcuta 2001.

SOLUCIÓN

Como se observa en los cuadros anteriores, la reglamentación de Cúcuta no favorece los proyectos VIS multifamiliares al castigarlos con un mayor porcentaje de Área de Cesión tipo 1, siendo del 27% del área neta del lote. Por otro lado el POT también limita el desarrollo de mult ifamiliares al no permitir la densif icación masiva del suelo. Para VIS la densidad máxima permitida solo llega a las 120 viviendas por hectárea.

A partir de una charla con la curadora urbana #1 de la ciudad, Dra. Martha Liliana Nieto, y la posterior revisión de los decretos expedidos por el Ministerio de Medio A mbiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, se encontró una herramienta legal en el Decreto 2060 de 2004. Dicho decreto, en su art ículo segundo limita las cesiones urbanísticas gratuitas Tipo 1 para proyectos VIS a 25% del área neta urbanizable, imperando este porcentaje sobre el 27% impuesto por el POT municipal. Esto genera un ahorro en área de cesión del 2%, que si bien no es mucho, es una herramienta importante en proyectos grandes que permite tener más área disponible para unidades de vivienda.

En el mismo decreto, en su artículo tercero, se le quita el límite de densidad habitacional a los proyectos VIS, es decir permite construir tantas soluciones como sean posibles. (Ministerio del Medio Ambiente, 2004)

PROPUESTAS LOTES

Para efectos legales se aclara que cualquier lote de los presentes debe ajustarse a la normatividad de la ciudad expresada en el Plan de Ordenamiento Territorial de Cúcuta POT, establecido mediante proyecto de acuerdo del concejo municipal número 0083 del 17 de Enero de 2001, que establece el uso de suelos, y los t ipos de suelo existentes para la ciudad. A propósito del POT existente, éste se encuentra próximo a ser actualizado y sería interesante que la alcaldía de Cúcuta empezara a tener en cuenta un plan de renovación urbana para promover vivienda social y el comercio en zonas deprimidas y

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centrales de la ciudad, además de modif icar las normas para favorecer la construcción de vivienda de interés social multifamiliar, o bifamiliar en lotes de menor tamaño.

LOTE 1

DESCRIPCIÓN GENERAL

El lote objetivo que se propone a continuación se encuentra en los límites entre el municipio de Cúcuta y el municipio de Villa del Rosario. Pertenece completamente al municipio de Cúcuta y su uso del suelo está reglamentado como Zona Residencial Tipo 3 (ZR3), por lo que es apto para desarrollar proyectos VIS. El lote propuesto es propiedad de un privado, consta con una extensión aproximada de 8 hectáreas. Limita al norte con la ciudadela La Libertad, la cual es un barrio populoso de la ciudad donde ya se han desarrollado proyectos VIS, y donde actualmente se desarrolla el proyecto Villas de Comfanorte descrito en un capítulo anterior del presente proyecto. Por el Occidente limita con mas terrenos ZR3, al oriente limita con el complejo recreacional Villa Silvania y al Sur limita con el Anillo Vial Oriental de la ciudad y el municipio de Villa del Rosario. El lote está en bruto pero cuenta con disponibilidad de energía, acueducto y alcantarillado para mediados del presente año. A continuación se ubica el lote en el plano de usos del suelo del P.O.T.

Mapa 2. Ubicación Lote Objetivo en la ciudad. Fuente: Google Earth. (www.google .com, 2009)

NORTE

Lote Objetivo

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SITUACIÓN COMERCIAL

El precio del m2 en bruto que se muestra a continuación así como el costo promedio del urbanismo t ipo, se obtuvo de indagar a dueños vecinos de lotes que han comprado recientemente y constructores que están desarrollando proyectos actualmente y que manejan el mercado de la tierra.

Área aproxim ada del Lote (m 2) 80.000 Vr. prom/m2 Lote en Bruto $ 30.000 Vr. prom . Urbanismo/m 2 $ 100.000 Vr. / m 2 Lote urbanizado $ 130.000 Valor Total del Lote en Bruto $ 2.400.000.000 Valor Total del Lote Urbanizado $ 10.400.000.000

Tabla 13. Área d el lote y valor comercial. Fuentes: Varios.

A pesar de que la ciudad vive una especulación inmobiliaria que ha doblado los precios de la tierra en menos de 3 años, y que el lote objetivo se encuentra cerca tanto de asentamientos ZR3 y ZR4, como de asentamientos de lu jo en el costado del municipio de Villa del rosario, el precio del m2 bruto aunque es un poco más alto que en situaciones normales, permite desarrollar proyectos VIS, opt imizando el uso de la tierra existente. (Dr. Ciro Jurado-Propietar io, 2009)

ENFOQUE ECONÓMICO

Este es un análisis económico que pretende cuantificar la cantidad de viviendas que se pueden construir en el lote objetivo, además de mostrar el impacto del costo de lote sobre el valor final de la vivienda y de esta forma demostrar el benef icio de construir en altura. El análisis compara tres pre-proyectos tipo para cuant if icar el impacto del valor del lote en la vivienda f inal, además de las ventas totales f inales, y las utilidades que podr ían generar para la(s) f irmas que se interesen en el mis mo. Los tres pre-proyectos son:

• Desarrollo de casas de 84m2 de lote y 45 de construcción.(VIS)

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• Desarrollo de torres de apartamentos de 5 pisos con 4 apartamentos de 36 metros cuadrados por piso.(VIS)

• Desarrollo de torres de apartamentos de 5 pisos con 4 apartamentos de 45 metros cuadrados por piso.(VIS)

Para poder desarrollar los cuadros comparativos de áreas y precios se tuvieron en cuenta algunas normas y suposiciones que son:

• La cesión Tipo 1 se calculó según lo expuesto en el enfoque legal del presente trabajo, como el 25% del área total del proyecto.

• El área correspondiente a v ías y andenes se cálculo tomando el valor arbitrario de 20% sobre el área total una vez descontada la cesión tipo 1.

• Para calcular la cesión Tipo 2 se calculó, al igual que el área de parqueaderos se debía estimar el número de casas relacionando las dos variables. En el primer escenario se usó la siguiente ecuación:

48.000 12 5 15 84

En donde 48.000 es el área restante en metros, X es el número de viviendas a construir, el factor 12 corresponde a la cesión tipo 2 de 12 metros cuadrados por unidad de vivienda, y el factor de 1/5*15 corresponde a un parqueadero por cada 5 unidades de vivienda, lo cual a pesar de que no cumple la normativa del P.O.T, es una de las propuestas del presente trabajo como modif icación al P.O.T actual para favorecer la construcción de proyectos V.I.S. En el segundo escenario se usó la ecuación:

48.000 240 4 15 200 En donde 48.000 es el área restante en metros, X es el número de torres de 20 apartamentos a construir, el factor 240 corresponde a la cesión tipo 2 de 12 metros cuadrados por unidad de vivienda, y el factor de 4*15 corresponde a un parqueadero por cada 5 unidades de vivienda y el factor 200 corresponde al área en planta de cada torre que incluye zonas comunes y aislamientos. En el tercer escenario se usó la ecuación:

48.000 240 4 15 200 En donde 48.000 es el área restante en metros, X es el número de torres de 20 apartamentos a construir, el factor 240 corresponde a la cesión tipo 2 de 12 metros cuadrados por unidad de vivienda, y el factor de 4*15 corresponde a un

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parqueadero por cada 5 unidades de vivienda y el factor 250 corresponde al área en planta de cada torre que incluye zonas comunes y aislamientos.

• El área útil vendible corresponde a la mult iplicación del número de viviendas obtenido por el área de lote de cada vivienda. En el caso de las torres corresponde a la cantidad de torres obtenida por el número de apartamentos por torre que se estandarizó en 20 por el área de cada apartamento.

• El precio de m2 de lote urbanizado corresponde a la división del precio total del lote urbanizado entre el área útil vendible.

• El precio de construcción por metro cuadrado proviene del análisis técnico ubicado unos capítulos atrás. Es la aproximación de los valores obtenidos al número cerrado más próximo. En el caso de sistema tradicional es de $455.000/m2, mientras que en el sistema de mampostería estructural es de $480.000/m2.

CUADRO DE ÁREAS ESCENARIO VIVIENDA TIPO 1 (45 M2 Construcción‐84 M2 Lote)

Área Total Lote aprox. 80000 m2

Área de Cesión 1 20000 m2

Área de Vías y Andenes 12000 m2 Número de Casas 485 m2

Área de Cesión 2 5820 m2 Área de Parqueaderos 1455 m2

Área Útil Vendible 40740 m2 Tabla 14. Cuadro de Áreas para el Escenario 1.

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Tabla 15. Cuadro de Precios para el Escenario 1.

CUADRO DE ÁREAS ESCENARIO VIVIENDA TIPO 2 (Torres de 200 m2 (incluye zonas comunes y separaciones entre torres) ‐ 5 pisos con 4

apartamentos de 36 m2 por piso )

Área Total Lote aprox. 80000 m2 Área de Cesión 1 20000 m2 Área de Vías y Andenes 12000 m2 Número de Torres 96 m2 Número Total de Aptos. 1920 Área de Cesión 2 23040 m2 Área de Parqueaderos 5760 m2 Área Útil Vendible 67200 m2

Tabla 16. Cuadro de Áreas para el Escenario 2.

CUADRO DE PRECIOS ESCENARIO VIVIENDA TIPO 2 (Torres de 200 m2 (incluye zonas comunes y separaciones entre torres) ‐ 5 pisos con 4


Precio Lote Urbanizado 10.400.000.000 $ Área Útil Vendible 67.200 m2 Precio m2 Lote Urbanizado 154.762 $ Precio Lote Urbanizado/Vivienda 5.416.667 $

Precio de Construcción por m2 480.000 $ Precio de Construcción/Vivienda 17.280.000 $

Precio Lote Urbanizado 10.400.000.000 $Área Útil Vendible 40.740 m2Precio m2 Lote Urbanizado 255.277 $Precio Lote Urbanizado/Vivienda 21.443.299 $Precio de Construcción por m2 455.000 $Precio de Construcción/Vivienda 20.475.000 $Precio Total/Vivienda 41.918.299 $% Precio Lote Urbanizado/Vr. Final 51%Densidad Habitacional 61 Viv/HectáreaVentas Totales del Proyecto 20.330.375.000 $Utilidad 10% 2.033.037.500 $

CUADRO DE PRECIOS ESCENARIO VIVIENDA TIPO 1 (45 M2 Construcción‐84 M2 Lote)

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Precio Total/Vivienda 22.696.667 $

% Precio Lote Urbanizado/Vr. Final 24% Densidad Habitacional 240 Viv/Hectárea

Ventas Totales del Proyecto 43.577.600.000 $ Utilidad 10% 4.357.760.000 $


CUADRO DE ÁREAS ESCENARIO VIVIENDA TIPO 3 (Torres de 250 m2 (incluye zonas comunes y separaciones entre torres) ‐ 5 pisos con 4


Área Total Lote aprox. 80000 m2

Área de Cesión 1 20000 m2 Área de Vías y Andenes 12000 m2 Número de Torres 87 m2 Número Total de Aptos. 1740 Área de Cesión 2 23040 m2 Área de Parqueaderos 5220 m2 Área Útil Vendible 78300 m2

Tabla 18. Cuadro de Áreas para el Escenario 3.

CUADRO DE PRECIOS ESCENARIO VIVIENDA TIPO 3 (Torres de 250 m2 (incluye zonas comunes y separaciones entre torres) ‐ 5 pisos con 4


Precio Lote Urbanizado 10.400.000.000 $ Área Útil Vendible 78.300 m2

Precio m2 Lote Urbanizado 132.822 $ Precio Lote Urbanizado/Vivienda 5.977.011 $

Precio de Construcción por m2 480.000 $ Precio de Construcción/Vivienda 21.600.000 $ Precio Total/Vivienda 27.577.011 $ % Precio Lote Urbanizado/Vr. Final 22% Densidad Habitacional 218 Viv/Hectárea Ventas Totales del Proyecto 47.984.000.000 $ Utilidad 10% 4.798.400.000 $


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ANÁLISIS ESQUEMA 1

VENTAJAS DESVENTAJAS • De acuerdo con las encuestas

realizadas la preferencia de casas es notable, por lo cual el proyecto sería más fácil de vender.

• Utiliza el método constructivo tradicional facilitando el trabajo de los constructores y siendo intensivo en mano de obra poco calif icada.

• El precio de la vivienda jalonado por el valor del lote urbanizado es muy alto para lo que se está entregando.

• El porcentaje del valor del lote sobre el valor f inal de la vivienda es muy alto (51%).

• La densidad habitacional obtenida no es ni siquiera igual a la máxima permitida por el P.O.T actualmente, razón por la cual se estaría desaprovechando uno de los pocos lotes hábiles y con servicios en los que se puede desarrollar VIS.

• El valor de las ventas es muy bajo comparado con el monto de la inversión en urbanis mo; mientras el riesgo del proyecto es alto y la inversión alta, las ventas son muy bajas por las pocas soluciones obtenidas y el bajo precio de las mismas.

• Al ser muy bajo el valor de las ventas, la utilidad del proyecto también es muy baja, lo cual lo hace poco atractivo para los constructores locales que pref ieren desarrollar vivienda para estratos más altos.

ANÁLISIS ESQUEMA 2

VENTAJAS DESVENTAJAS • El área disponible del lote se

optimiza totalmente logrando una cif ra de 240 viviendas por hectárea, para un total aproximado de 1920 viviendas.

• El peso del valor del lote urbanizado sobre el valor f inal de la vivienda disminuye considerablemente respecto al esquema de casas siendo del 22%. Esta cifra permite destinar más

• Como es vivienda en altura, se debe utilizar un sistema constructivo diferente al tradicional, dif icultando el trabajo de los constructores locales que no tiene experiencia.

• La venta de apartamentos comparada con la venta de casas es un poco más dif ícil y debe ir acompañada de una buena campaña comercial.

• Por ser torres de apartamentos, el

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recursos para los rubros de estructura y redes.

• Se logra un precio de venta de la vivienda enfocado hacia la población de menores ingresos formales ya que es menor de 70 SMMLV.

• La construcción de complejos de torres permite contar con áreas comunes de esparcimiento como zonas sociales, gimnasios, piscina, etc. Que pueden hacer mucho más atractivo el proyecto a la gente.

• El valor de las ventas del proyecto sería alto, y en comparación con el costo de la inversión en el lote y en el urbanis mo es un valor adecuado de acuerdo al riesgo que se maneja en la construcción de proyectos VIS.

• Al obtener el valor de ventas alto, la utilidad promedio esperada de los constructores también es alta, lo que hace que el proyecto sea atractivo para las firmas constructoras.

• La construcción en grandes volúmenes permite la negociación de materias primas por economía de escalas, además de una reducción en el desperdicio y en la mano de obra.

tema del clima puede dif icultar un poco el diseño de los mis mos. Debe tenerse en cuenta un diseño fresco, si es posible bioclimático.

• Según las encuestas, el área de cada unidad puede parecerle un poco pequeña al comprador cucuteño.

• No es posible ampliar la unidad de vivienda.

ANÁLISIS ESQUEMA 3

VENTAJAS DESVENTAJAS • El área disponible del lote se

optimiza casi totalmente logrando una cif ra de 218 viviendas por hectárea, para un total aproximado de 1740 viviendas.

• El peso del valor del lote urbanizado sobre el valor f inal de la vivienda dis minuye respecto al esquema de casas siendo del 24%. Esta cifra permite destinar más recursos para los rubros de estructura y redes. Además ya es

• Como es vivienda en altura, se debe utilizar un sistema constructivo diferente al tradicional, dif icultando el trabajo de los constructores locales que no tiene experiencia.

• La venta de apartamentos comparada con la venta de casas es un poco más dif ícil y debe ir acompañada de una buena campaña comercial.

• Por ser torres de apartamentos, el tema del clima puede dif icultar un

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una cifra normal. • El valor del lote urbanizado por el

número de viviendas disminuye a su menor valor.

• A pesar de que el precio es un poco más alto que el del esquema 2, la vivienda sigue teniendo un precio bajo enfocada hacia una población de ingresos bajos aunque no los de menor ingreso.

• La construcción de complejos de torres permite contar con áreas comunes de esparcimiento como zonas sociales, gimnasios, piscina, etc. Que pueden hacer mucho más atractivo el proyecto a la gente.

• El valor de las ventas del proyecto sería el más alto respecto a los otros dos, y en comparación con el costo de la inversión en el lote y en el urbanis mo es un valor adecuado de acuerdo al riesgo que se maneja en la construcción de proyectos VIS.

• Al obtener el valor de ventas alto, la utilidad promedio esperada de los constructores también es alta, lo que hace que el proyecto sea atractivo para las firmas constructoras.

• La construcción en grandes volúmenes permite la negociación de materias primas por economía de escalas, además de una reducción en el desperdicio y en la mano de obra.

• Según las encuestas, el área de cada unidad se adapta a las expectativas del posible comprador de vivienda cucuteño.

poco el diseño de los mis mos. Debe tenerse en cuenta un diseño fresco, si es posible bioclimático.

• No es posible ampliar la unidad de vivienda.

PRECIO VENTA/M2 (ENCUESTA) $ 921.000PRECIO VENTA/M2 ESCENARIO 1 $ 499.027PRECIO VENTA/M2 ESCENARIO 2 $ 630.463PRECIO VENTA/M2 ESCENARIO 3 $ 612.822

COMPARACIÓN PRECIOS DE VENTA/M2

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Tabla 20. Comparación Precios de Venta/m2 según esquema.

Al comparar los precios de venta de los tres escenarios con el obtenido en la encuesta, se encuentra que cualquiera de los tres tipos de vivienda propuestos se encuentra por debajo, lo cual quiere decir que con los precios de materiales, mano de obra y demás de la ciudad de Cúcuta se pueden obtener unos precios atractivos para el comprador potencial de V IS. En el caso del escenario uno es sustancialmente menor porque a pesar de que se construyen simplemente 45 m2 de vivienda, la división al precio total se hizo con el área del lote que se entregar ía que es de 84 m2.

COMENTARIOS

Luego de analizar los tres esquemas propuestos para desarrollar VIS en el lote objetivo, se demuestra la conveniencia de construir en altura. En comparación con los proyectos actuales que se están desarrollando, los esquemas dos y tres disminuyen el impacto del costo del lote urbanizado en el precio f inal respecto a todos, cuando sus precios son traídos a precios de hoy como se explicaba en ese capítulo. A parte del incremento en el costo de la tierra urbana con servicios en la ciudad, se debe tener en cuenta que todos los proyectos desarrollados excepto uno son iniciativas si bien no solo públicas, si mixtas lo cual permite que diferentes sectores como las empresas de servicios públicos colaboren en los temas de urbanis mo, dis minuyendo el costo del mis mo para cada unidad de vivienda. Aún así la diferencia de precio entre las viviendas que se están realizando actualmente y las obtenidas en los escenarios dos y tres no es muy grande mientras que la calidad de los acabados obtenidos con el sistema en mamposter ía estructural es superior y además incluye el componente de conjunto cerrado y zonas sociales. Si se compara el ítem calidad del producto f inal respecto precio de venta entre las únicas viviendas desarrolladas enteramente por un constructor privado, es decir la urbanización García-Herreros y las viviendas de los esquemas dos y tres, se obtiene que los esquemas dos y tres ofrecen al comprador de VIS mucha más área construida por cada peso pagado, además del valor agregado de vivir en un conjunto con seguridad, entretenimiento y mayor calidad de vida.

PROPUESTA 2 INCLUYE RENOVACIÓN URBANA

La zona que se propone para realizar un macro proyecto de renovación urbana se encuentra ubicada en las comunas 5 y 6 que a su vez están en el centro de la ciudad. Comprende los lotes que van desde el Tejar de Pescadero sobre el costado Occidental de la Avenida Sevilla hasta el Parque La Sexta en el centro de la ciudad. A continuación se ubican en el p lano con unos cuadros azules:

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Mapa 3. Ubicación Zona Apta para Renovación Urbana. Fuente: Google Earth. (www.google .com, 2009)

El actual uso de suelo de todos los lotes propuestos es diverso ya que el P.O.T fue modif icado en el año 2006. Existen desde zonas ya acondicionadas para ZR3 hasta zonas ZAE (Zonas de Actividad Especializada). En la actualidad, en toda esa extensión existen mayoritariamente zonas deprimidas dedicadas a la industria, el comercio y la vivienda, sin mayor delimitación entre ellas. Por esta razón, se propone toda esta parte central de la ciudad que cuenta ya con los servicios públicos necesarios además de vías centrales pavimentadas, para que sea destinada a la construcción de VIS y estratos 3 y 4 en altura dentro de un marco de reforma urbana integral. La reforma legal deber ía ser abordada en la planeación del P.O.T que se aproxima, sujetando toda la zona a un plan parcial de renovación. De esta forma se organizar ía la ciudad, exigiendo la salida de industrias contaminantes del centro de la mis ma y la reubicación del comercio formal en armonía con las zonas residenciales destinadas. Para lograr esto, la alcaldía de la ciudad podría acudir a la negociación de los dueños de los predios existentes para su salida de los mis mos a través de Metrovivienda, y en caso de no llegar a una negociación acordada por las partes, podr ía ut ilizar de declarar los predios mencionados como bienes de interés público para la ciudad. De esta forma Metrovivienda podría comprar legalmente los lotes para adecuarlos, y venderlos a promotores que lleven a cabo proyectos VIS y de estratos 3 y 4, o la misma entidad (Metrovivienda) podría desarrollar en asocio con una caja de compensación familiar como ocurre actualmente, proyectos de este tipo en esa importante zona central de la ciudad.

NORTE

ZONA APTA PARA RENOVACIÓN

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ENFOQUE GERENCIAL

Debido al enfoque del presente trabajo, es decir el desarrollo de VIS en altura en la ciudad de Cúcuta desde el punto de vista de una empresa constructora con capital privado cuyo f in único es producir ut ilidad y generar valor, que no cuenta con los apoyos ya mencionados de los proyectos VIS que se realizan de forma mixta entre las empresas estatales, de servicios públicos, cajas de compensación y privados. Esta parte del trabajo consiste en mencionar una forma de abordar los proyectos VIS aprovechando otra de las herramientas que da el gobierno nacional.

Así como los desarrollos de VIS que hacen las entidades de capital mixto cuentan con convenios interinstitucionales que permiten subsidiar el valor del urbanis mo, las empresas privadas pueden acogerse al plan de Macro proyectos de Interés Social Nacional (MISN).

De acuerdo con el programa del departamento de planeación nacional “ciudades amables”, y el deseo del gobierno nacional por impulsar en su programa de gobierno el desarrollo de VIS, se conceptualizó un marco jurídico para favorecer los MISN y de esta forma dar una herramienta a la in iciativa pública y privada para atacar el problema de la informalidad y la falta de calidad en la vivienda social.

De acuerdo con la ley 1151 de 2007 los macro proyectos de interés social nacional son instrumentos del gobierno nacional para promover el desarrollo de VIS en las diferentes ciudades del país bajo un esquema de ordenamiento territoria l, y densif icación del suelo urbano. (Uniandes, 2009)

Existen tres tipos de macro proyectos, dependiendo de quien tenga la in iciativa: Pueden ser macro proyectos públicos nacionales, mixtos o de in iciativa privada. Estos dos últimos tipos de macro proyectos son los que interesan para el presente trabajo.

Como se observa es posible que un particular promueva un macro proyecto, lo formule ante el gobierno nacional y lo ejecute.

En el caso de Cúcuta, es una ciudad perfectamente elegible para el desarrollo de un macro proyecto por el déf icit habitacional que presenta.

En caso de enfocar los proyectos VIS que se realicen en la ciudad como MISN y cuenten con el apoyo del gobierno nacional, este se compromete a destinar partidas de sus diferentes dependencias para adicionar a las obras de urbanis mo y demás requeridas tales como escenarios deportivos, agua potable, entre otras. Por otro lado el enfoque de un proyecto como MISN da un puntaje mayor en las bolsas de asignación de subsidios lo cual permite que un mayor número de personas se puedan quedar con esta ayuda ofrecida por el gobierno. Es por todo esto que el enfoque de los proyectos VIS de un tamaño considerable que se realicen en Cúcuta, deberían en apoyo con las entidades

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locales formularse como macro proyectos para contar con todas las ventajas ya mencionadas.

CONCLUSIONES FINALES Y COMENTARIOS

• El desarrollo de vivienda de interés social en Cúcuta ha sido tomado por las empresas constructoras privadas como una obligación de los gobiernos municipal y nacional; en muy pocos casos se ha visto como una oportunidad para desarrollar proyectos dirigidos a un segmento poblacional con menores ingresos que br inda una relativa tranquilidad frente a los ciclos económicos propios del negocio de la construcción, producto de su demanda constante.

• La vivienda de interés social que se desarrolla en Cúcuta se hace en casas. No existe ningún proyecto de apartamentos VIS.

• La ciudad de Cúcuta atraviesa por una coyuntura económica favorable en los últimos cuatro años que ha disparado la actividad edif icadora principalmente en los estratos altos. Este auge constructor ha desembocado en la especulación del precio de la poca tierra urbana disponible haciendo que sea muy dif ícil construir VIS.

• Las iniciat ivas que han tenido las entidades públicas o de capitales mixtos como Metrovivienda y la caja de compensación familiar de Norte de Santander (Comfanorte) son dirigidas a la población más vulnerable (VIP), lo cual es de aplaudir. El problema que presentan es que por tratarse de entidades públicas es prácticamente imposible impedir que mediante manejos polít icos las viviendas sean entregadas a personas que no las necesitan y que las destinan a negocio a través de arriendos, o que sean adjudicadas como favores de los mandatarios de turno.

• Respecto a las encuestas realizadas en el presente trabajo se pudo deducir que alrededor de un 30% de los posibles compradores de VIS en la ciudad de Cúcuta estarían interesados en adquirir como vivienda un apartamento cumpliendo unas condiciones de precio y ubicación que como se mostró en los diferentes enfoques es posible de cumplir. Es probable que luego de realizado un primer proyecto de apartamentos exitosos con las características ya mencionadas además de otros factores de calidad como la construcción de zonas sociales, el porcentaje de personas que quiera comprar apartamento en vez de casa se eleve.

• La relación obtenida en las encuestas entre el precio que está dispuesta a pagar la gente con respecto al área de vivienda que desea recibir se cumple a cabalidad en los dos sistemas constructivos analizados incluso siendo menor el índice del precio por metro cuadrado de construcción.

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• Para optimizar el uso de la tierra e incrementar la cantidad de viviendas en un mismo lote, la construcción en altura es la solución que hace un proyecto VIS atractivo para las constructoras privadas de la ciudad.

• El p lan de ordenamiento territorial vigente en la ciudad de Cúcuta no impulsa el desarrollo de vivienda de interés social al contar con medidas como la de obligar un parqueadero por cada vivienda, los altos porcentajes destinados a cesiones y la poca densidad habitacional máxima permitida. Por el contrario pareciera que el P.O.T pretende limitar la construcción de VIS. El presente trabajo por tanto propone la revisión del Plan de ordenamiento territorial en este aspecto, y la inclusión de medidas que favorezcan la construcción de vivienda de interés social de forma masiva y en altura.

• Como no se ha hecho antes, otra recomendación importante del presente trabajo a los constructores privados interesados en desarrollar vivienda de interés social en altura, es que se ataque el mercado de la vivienda de interés social que como mínimo bordee los 70 SMMLV, esto con el f in de tener unas ventas considerables que hagan viable el proyecto en términos de utilidad f inal del ejercicio y rentabilidad para los socios. A pesar de que este no es el ideal para atacar el déf icit de vivienda sobretodo en la población de menores recursos, es decir la vivienda prioritaria, es muy difícil entrar atacando este mercado. Probablemente luego de realizar algunos proyectos del segmento recomendado, los constructores con el apoyo de Metrovivienda si puedan incursionar en la vivienda prioritaria con buenos resultados, pero por el momento es preferible para las empresas privadas atacar mercados un poco más solventes.

• Un detalle notado durante uno de los viajes de documentación realizado es que Metrovivienda ha perdido un poco su razón de empresa social y comercial del estado y en vez de esto se ha convertido en un apéndice burocrático de la alcaldía de la ciudad que no genera utilidades y por el contrario sí muchas pérdidas, además de que no se ha tomado de la mano con los constructores locales para desarrollar los proyectos mencionados anteriormente. Se debe revisar sí es conveniente que una empresa de este tipo continúe su labor de la forma como lo viene haciendo, si deba modificarse totalmente o si por el contrario es preferible que desaparezca y que el tema de vivienda sea asumido por otra instancia del gobierno local.

• El sistema constructivo opcional escogido es decir el sistema de mamposter ía estructural es el ideal para el desarrollo de proyectos VIS en altura. Porque si b ien, el sistema de muros en concreto con formaleta tipo túnel o mano portable es una buena solución, requiere de una inversión inicial muy alta que no todas las empresas pueden soportar, además que no aprovecha el principal producto de la región como lo son todos los productos de arcilla.

• En la alternativa de reforma urbana se propone analizar la construcción de vivienda de interés social en altura mayor a los cinco pisos, es decir analizar la factibilidad económica de incluir ascensores en los proyectos para optimizar aún más el costo del lote.

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ANEXOS

FOTOGRAFÍAS

CIUDADELA EL PROGRESO

Foto 1. Movimiento de tierra ciudadela El Progreso. Mayo 2009.

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Foto 2. Primeras viviendas ciudadela El Progreso. Mayo 2009.

URBA NIZACIÓN GARCÍA HERREROS IV

Foto 3. Urbanización García Herreros IV. Mayo 2009.

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Foto 4. Urbanización García Herreros IV Casa Tipo. Mayo 2009.

Foto 5. Urbanización García Herreros IV Fachada Casa Tipo Final. Mayo 2009.

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URBA NIZACIÓN METRÓPOLI

Foto 6. Urbanización Metrópoli. Mayo 2009.

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Foto 7. Urbanización Metrópoli Fachadas. Mayo 2009.

Foto 8. Urbanización Metrópoli Casa Tipo. Mayo 2009.

VILLAS DE COMFANORTE

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Foto 9. Villas de Comfanorte primeras viviendas. Mayo 2009.

Foto 9. Villas de Comfanorte Cimentación y Terrazas. Mayo 2009.

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RESULTADOS ENCUESTAS COMPLETAS

Si No Ns/Nr Totales 1 147 767 1 915

Si No Ns/Nr 2 783 75 57 767

Casa Apartamento Sin Preferencia 3 608 206 101 915

Si No Ns/Nr 4 664 120 131 915


5 291 426 198 915

35 millones Entre 35 y 45 millones Entre 45 y 60

millones 6 585 269 61 542

En resumen, los resultados de las encuestas son similares a los resultados en los que no se incluyó la población que respondió en la primera pregunta que sí tenía vivienda. No hubo una variación signif icativa, es decir superior o inferior al 5% con respecto a los resultados de las encuestas anteriores.

ICIV 200910 40

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