Apostillas a los derechos reales en el nuevo Cdigo Civil y Comercial de laNacinPor Juan Jos Guardiola (*)IntroduccinArgentina noqued fuera de lo que ha sido en llamar por algunos "edad de lapostcodificacin" y ms escpticamente por Natalino Irti de la descodificacin".Poniendoenevidenciaquelasprevencionesdelaescuelahistrica encuantoaquelafi!acin orgnica y sistemtica que conlleva un cdigo parali"ar#a la evolucin del derechocarec#an de fundamento una progresiva disgregacin normativa fue desem$ocando en loque %oren"etti&'(llam el $ig $ang legislativo) y Arnaud&*( verdadera legorrea)favorecida por las caracter#sticas de la postmodernidad en que las formas culturales pret+,+porter llevan a la costum$re de usar y tirar y !ur#dicamente ostenta las notas demultiplicidad fle-i$ilidad levedad rapide" y parado!a&.(.%a a$arca$ilidad y autosuficiencia del derecho civil codificado se ha ido diluyendo en unamultiplicidad de sistemas estatutarios para actividades y ciudadanos con microsistemas ysu$sistemas que hicieron perder no slo al cdigo civil sino tam$in al comercial carcter/nico y totali"ador. %a proliferacin de ramas y derechos especialescon autonom#ainstituciones herramientas yprincipiospropios pusieronencrisis lacarta!ur#dica delciudadano indiferenciado del hom$re com/n o de a pie. 0l enfoque se fue parciali"andofragmentando en reas 1frmacos productos ela$orados crdito etc2 sectores 1de laempresa $ancario seguros navegacin etc2 materias1registral am$iental da3os steademscon supuestos heterodo-os de responsa$ilidad4 trnsito deportivo profesional porriesgodelacosaoactividad etc2 quedespeda"arontodolon#tido pulcro lgicoyhomogneo de una regulacin general y sistemtica.0l cdigo civilescrito con min/sculas como una ley ms ahora funcionacomo derechoresidual como disciplina de casos no regulados por normas particulares)&5(. 6nacentralidadnormativa reducida a lo que 7ittgensteingrafica as#4 el 8digo es el vie!o centrode la ciudad a la que se hana3adido nuevos su$ur$ios consus propios centros ycaracter#sticas $arriales. Poco es lo que se visitan unos y otros9 al centro se va cada tantoacontemplar reliquias histricas.0n su reempla"o legislaciones especiales nacidas para atender necesidades particulareshanhecho que esta direccin centr#fuga se proyectara tam$in en lo acadmico y profesional.:eunsa$erintegrado!errquicamente conlaconstruccindeteor#asgeneralesyunauniversidad&;( generadora del conocimiento dogmtico y especulativo marcando el caminode la investigacin cient#fica se ha transitado a islas) desconectadas que parad!icamentey poniendo en el tapete la comple!idad del fenmeno demandan una visininterdisciplinaria pero slo de una partecada ve" ms peque3a de la realidad en la que loprctico y singular ms que central es e-cluyente. e sa$e todo) de poco) y poco)+o nada+ del todo).?tro factor de crisis es la constitucionali"acin del derecho civil y la legislacinsupranacional que ha pasado a formar nuestro derecho interno en algunos supuestos con!erarqu#aconstitucional 1vgr. responsa$ilidaddelos medios decomunicacin9 derechospersonal#simos2y las numerosas controversias que provocan las relaciones entre el derechop/$lico y el privado 1vgr. la delimitacin de lo contencioso+administrativo9 responsa$ilidadpor esta$lecimientos y funcionarios p/$licos etc. 29 a/n cuando como $ien se ha se3aladola 8onstitucin no tiene virtualidad suficiente para constituirse en el centro ordenador delderechoprivadodotndolodecoherenciainternacomoparahacer morir deasfi-iaun8digo 8ivil&@(AImplica todo esto un adis a la codificacin como racionali"acin progreso y pedagog#aBA?simplementeel findelautop#aromnticadel derechoselladopor lara"n conlapretensin de valide" urbi et orbi de sus preceptos para una realidad que si no inmuta$le noser reacia a su regulacin por aquellosBCa sido esa misma evolutiva realidad la que dio la respuesta. %a vocacin por modelos deprecisin de transparencia y simplificacin del rgimen !ur#dico no pod#a darse por vencidaante el dato o$!etivo de un derecho nunca concluido y en permanente cam$io.8omo Ssifo condenado a su$ir eternamente una gran piedra rodando cuesta arri$a por lapronunciada pendiente de una monta3a del Drtaro que siempre aca$ar#a por caerde$iendo reiniciar la tarea indefinidamente9 la ad!udicacin a cada uno de lo suyo de lo quele corresponde nunca es una tarea aca$ada que permite descansar una ve" supuestamentealcan"ado el o$!etivo. 0l afn de permanencia y esta$ilidad de ese ordenamiento aunqueindispensa$le para acometer cualquier emprendimiento en la lucha del hom$re contra lafinitud repugna al inmovilismo como el significado mismo de seguridad !ur#dica limitado asu visin esttica y no dinmica.%a prue$a irrefuta$le de que el mtodo de la codificacin sigue vigente es el movimientorecodificador que se ve en el derecho comparado&E(Anteel enve!ecimientocorrespondeentoncesinsuflarlenuevavitalidad laqueseg/nlagravedadysignosdel 8digopuedeserotorgadaporunarecodificacinintegralounarecodificacin+modificacin9 pero no su a$andono al que tam$in se arri$a por elquietismoporrespetoalasacralidadqueseleatri$uye. AFumayorcontradiccinquevenerar como intoca$le a lo que se despo!aB Por supuesto que las arrugas no de$en serconfundidas con el peso de la e-periencia y que estar en la pericia delciru!ano cuanto msgeneral sea su intervencin hacer que sus engrana!es anatmicosfuncionen me!or que en elpasado dotando a ese cuerpo de la agilidad y capacidad de respuesta que fue perdiendo yrestaurndolo como te!ido conectivo que vincula a todas las leyes especiales y las tornainteligi$les.>e ha dicho que los cdigos de los tiempos presentes pueden salvarse de la desintegracinslo a partir de las actuali"aciones constantes giles oportunas adecuadas)&G(.>incompartir la idea de un reformismo permanente pues las reiteradas mutacioneslegislativas nosiempre!ustificadas agrietanlaapetecidacertidum$redel ordenamiento!ur#dico)&H( creosinem$argoquelafaltadeunaactuali"acinnecesaria soprete-tolatradicin de nuestro cdigo es lo que provoca su descodificacin.%os me!ores vinos = ms all de algunos !venes que por la $uena cepay $rillante" de susa$ordescollandesdeel principio1comofueengranmedidael de Ile"ensupoca2+precisan el acunamiento en el ro$le de la sa$ia doctrina y $uena !urisprudencia pero nuncade$e tenrselos hasta que se avinagren.%a e-igencia del retorno a la unidad resignificando su rol como reservorio de los conceptosgenerales 1la persona la familia el patrimonio la o$ligacin el contrato la responsa$ilidadcivil elderechoreal elmododetransmisindelasrelaciones!ur#dicasylosderechossu$!etivos etc.2 no slo es tcnico+cient#fica sino del hom$re com/n 1el derecho civil esprecisamente el derecho com/n2 despo!ado o ms all de los sistemas estatutarios que locomprendan. All#todos) de$en tener ca$ida y contencin a/n cuando e-istandisposiciones especiales so$re temas particulares y sin per!uicio de la legislacinreglamentaria ms detallada en funcin de las peculiaridades de sus relaciones o situaciones!ur#dicas. >udestinatarioyo$!etoderegulacinserel)hom$reensumultifacticodesempe3o y no ste) hom$re como consumidor o empresario mdico o paciente etc.independientemente de que se fi!en los lineamientos de cada una de estas posiciones.Pero el destino del code-) como tronco de r$ol) sin pretensiones de ser un r$ol enteroconramasyfolla!e node$esereldemerasgenerali"acionesconceptualessinotenerlarique"a y solide" suficiente para ser su n/cleo la esencia del ordenamiento !ur#dico parasostener todoel andamia!e. 8omocimientonopuede tener fragilidades. 8uantomsa$stractas y genricas sus normas de$en ser lo ms amplias y precisas. :ec#a alguna ve"Jolinario&'K( que la tcnica legislativa no se reduce a la claridad de la ley a efectos deevitar am$igLedades. 0-igetam$inenlos legisladores laimaginacinsuficienteparaa$arcar todas o por lo menos la mayor parte de las hiptesis que puede presentar la vidasocial y darles adecuada solucin en forma sinttica y como lo aca$amos de decir clara. 0llegislador no puede limitarse a fi!ar principios generales para de!ar li$rados a los !ueces laregulacin normativa de los conflictos que se susciten entre particulares la solucin la de$edar el legislador y es de $uena tcnica evitar al mismo tiempo el casuismoM.). ?$viamentetodo dependerde lanormaencuestin porcuanto el recurso a la equidadyprudencia!udicial podr seren varios casos la me!or y ms !usta solucin. %o que de$e e-traerse de talconse!o estimo es queno por ganarse en sencille" y generalidadde$e mutilarse su utilidadreguladora. Principios y reglas s# pero con el necesario desarrollo seg/n la naturale"a ycomple!idad del instituto como para que no sean slo declamaciones tericas yprogramticas.Ahora $ien cualquier regulacin =sea minuciosa hasta el detalle o seageneral de concepto9sea conservadora o sea innovadora al a$revar en lacommunis opiniodoctrinaria y!urisprudencial+comosellodelaimperfeccindelohumanoyal margendel propsitopreparacin y preocupacin con que sea encarada no lograr estar e-enta de defectos niconformar a todos. %a o$ra de Ile" tampoco super la mirada cr#tica de Al$erdi. 0l aspirara esa unanimidad conduce a la parlisis. Pero ello no quita que cuanto ms a$iertosea elde$atede su proyecto y con sano apasionamiento se le formulen los reparos y o$servacionesque suscita y las propuestas de correccin que se estimen para lograr el mayor consenso noe-clusivamente doctrinario sino de la sociedad todame!or ser el resultado suconocimiento y futura vigencia.Dras varios y frustrados intentos se convirti en ley *@.HH5 con pocas modificacioneselProyecto del P.0.N. de 8digo 8ivil y 8omercial de la Nacin redactado por la 8omisindesignada por :ecreto 'H'N*K'' integrada por los :res. Oicardo %uis %oren"etti 0lena I.Cighton de Nolasco y A#da Pemelma!erde 8arlucci y con la que han cola$orado numerososy prestigiosos autores en las distintas reas o materias.0-ceder#aelmarcodelpresenteelrecorridoporsusdisposicionesyser#apocoseriouncomentario al estilo face$ooQ me gusta) o no me gusta9 ya que desde mi miradamuchas desus previsiones implican un progreso en relacin al 8digo de Ile" y alProyecto de 'HHGredactado por la 8omisin del dec. @G;NH; que le sirvi de inmediata fuente y que fue elprimero en unificar el derecho privado 1civil y comercial2 mediante un nuevo cdigo yotrasun retroceso respecto de am$os.0stoy persuadido de que no se tratar en su consideracin histrica de un 8digo madrecomo fue el de Ile" o Rello. < a pesar de ser una reforma totaltiene en muchos aspectos =entre ellos derechos reales+menor implicancia que la que tuvo la llamada reforma Rorda dela3o 'H@Gplasmada fundamentalmente a travs de la ley 'EE''como cualquier otra o$ra delintelecto seva a independi"ar de su autor y co$rar= con todas sus oscuridades silenciosam$igLedades so$reentendidosycontradicciones+ vidapropiaseg/nlas necesidadesycriterios de sus destinatarios. >erdesaf#o y tareade la doctrina y la !urisprudencia 1en estecaso sin el au-ilio de los detallados fundamentos que acompa3a$an el Proyecto de 'HHG ytam$insinnotas alos art#culos =muchas deellas verdaderas lecciones deIle"+ adespecho deltemperamento que sugiri Relluscio&''( y que comparto2 sa$er desentra3ar sume!or sentido para que est a la altura del precedente se3erode la cultura !ur#dicahispanoamericanaquefueel 8digodeIle"ylogremantenerseenhiestoal porvenirdandosolucionesalospro$lemascotidianoscomoaquel lohi"opormsde'5Ka3osincluso frente a graves crisis que sufrinuestro pa#s..Para ir concluyendo esta $reve introduccin es de puntuali"ar como notas caracter#sticasdel nuevocdigosulengua!esencilloylosintticoqueresultaencomparacinconel8digo de Ile".As# mientras el 8. Ile" derogado se ocupa$a de los derechos realesen los H;' art#culosdel%i$ro III 1del *.'' al .*@'2 el sancionadolo hace en .H; preceptos del %i$ro IIque sedivideenD#tulos 8ap#tulosy>ecciones1del 'GG*al **E@2incluyendoensunormativaprevisiones contempladas en varias leyes complementarias1leyes '.;'* 'HE*5 y *K*E@ =propiedad hori"ontal y prehori"ontalidad+ + *;;KH = derecho real de superficie forestal+2&'*(< por /ltimo dada la estructura legal 1arts. 'GG* y 'GG59 art. *;K* 8. de Ile"2 de losderechos reales en los que la autonom#a de la voluntad cumple un rol secundario slo enaspectos reglamentarios noestatutariosresultafundamental la claridadyprevisindellegislador para regular la mayor cantidad de situaciones en que de alguna manera se pongaen !uego dicha autonom#a 1recordemos que Ile" >rsfieldcolm las lagunas legislativas desu poca que ha$#an preocupado a la doctrina $uscando en la opinin de los autores lasolucin ms !usta e incorporndola a su cdigo como novedad legislativa que no aparec#aprevista en otras leyes&'.(2y para lo cuala veces resultan insuficientes definiciones o comoahora se dice conceptos clasificaciones y reglas generales.>inmsprem$ulospasoalosprimeroscomentariosso$reelnuevoordenamientoqueseguramente en futuros estudios ir aumentando y ampliando.*METODOLOGIAAlha$erse incorporadosiguiendoel criteriodeSreitas del 88ivil alemn1RTR2 y detodos los proyectos naciones de reforma integral una parte general para todo el cdigoseincluy en sta 1arts. **; a *5K2y en el D#tulo Preliminar 1art. '; y ss2 sustrayendo de este%i$rolaregulacindelos$ienesylascosas. 0nesemarcotam$insehareguladolaproteccindelavivienda1art. *55yss2 sustituyendoyampliandolasprevisionesqueconten#a la ley '5..H5 so$re la afectacin como $ien de familia.%ae-tremadamentereducida$aseparaunateor#ageneral delos derechos reales queconten#ael 8digodeIle"1Dit. IIdel %i$roIIIarts.*;K*a*;K;2hasidonotoriay/tilmente ampliada para evitar reiteraciones y hasta contradicciones.0n la parte general adems de algunos principios clasificacionesy su enumeracin a$ordalos modos de adquisicin transmisin e-tincin y oponi$ilidad innovando al tratar en estem$ito de la prescripcin adquisitiva y de!ando para el %i$ro II de :isposiciones comunesa los derechos personales y reales las generales aplica$les tam$in a la li$eratoria.%uego de la misma y de la posesin y la tenencia 1D#tulo II&'5(2 siguiendo el mismo ordende Ile" regula los distintos tipos a partir del D#tulo III conforme las clasificaciones dederechos reales so$recosapropiaoa!enayderechos reales principales yaccesoriossiguiendo la enumeracin del art. 'GGE.Noo$stanteelloysiguiendolametodolog#adel Proyectode'HHG1art. '5@Gyss2sedecidi regular la propiedad yel dominio fiduciario al a$ordar el contrato respectivo 1arts.'@G* y ss y 'EK' y ss.2. Dam$in se ha conservado el empla"amiento del derecho real deha$itacindel cnyugesuprstite1art. *.G.cdigonuevoy.;E.$is 8. Ile"2 enlaregulacin sucesoria.Atendiendo a una cr#tica generali"ada al sistema del cdigo anterior de tratar las accionesrealesentrelosderechosrealesso$recosastotaloparcialmentepropiasylosderechosreales so$re cosa a!enaelactuallasconsideraalfinal del li$roya que constituyenlosmedios de proteccin de todos los derechos reales. Atendiendo a una cr#tica generali"ada alsistemadel cdigoanteriordetratarlasaccionesrealesentrelosderechosrealesso$recosastotal oparcialmentepropiasylosderechosrealesso$recosaa!ena el actual lasconsideraal final del li$royaqueconstituyenlos medios deproteccindetodos losderechos reales. Dam$in por su funcin deproteccin indirecta regula las defensas de larelacinreal enel mismot#tulo ocupndose de las vinculaciones entre las accionesposesorias y las realestal como hicieron proyectos anteriores.%amenta$lemente no se sigui el criterio del Proyecto de 'HHG de incorporar en su cuerpolaregulacindelapu$licidadregistral enloquehaceasus disposiciones comunes$sicamente principios 1arts. *'.E a *';; de aquel2 y en materia inmo$iliariay deregistraciones personales 1arts. *';@ a *'GG2 important#sima para la oponi$ilidad de losderechos reales.*OBJETO>i $ien la regla sigue siendo la materialidad con el agregado final el 8digo 1el o$!etonormal) es que el o$!eto sean cosas tanto es as# que a los derechos reales en algunosordenamientos !ur#dicos como el alemn y el $rasile3o +entre otros+ se los denomina como":erecho de las cosas"2rinde tri$uto a la realidad apartndose de teor#as doctrinarias quere$uscada y ficticiamente erig#an aquella en un principio a$soluto para desconocersupuestos evidentes en que el o$!eto era un $ien en sentido estricto. Dales como la hipotecao el usufructo esta$lecidos por el condmino 1arts. *@EG y *G5. del 8. de Ile" y **KE*'.K *'.' nuevo cdigo2 la prenda so$re crditos 1arts. .*K5.*KH .*'' y .*'* 8. Ile"y Dit. UII 8ap. II >ec. .V art. **.* y ss nuevo cdigo2 el usufructo so$re la universalidadde un acervo hereditario o parte al#cuota del mismo 1arts. *HKK *HK'*HK; 8. Ile" y *'.Kinc. d nuevo 8digo2. Ca favorecido este temperamento la supresin de las clasificacionesde inmue$les y mue$les por carcter representativo 1art. **; a **E del nuevo cdigo2 queen el 8digo de Ile" 1arts.*.'. *.'E *.'H2 eran utili"adas para disimular lase-cepciones.?tro caso es la facultad del titular del derecho de superficie para constituir derechos realesde garant#a so$re el derecho de construir plantar o forestar que se ha incorporadolegislativamente 1arts. *'*K **K@ **'.2 receptando las conclusiones que respecto a la ley*;;KH por mayor#a se apro$aron en lasUIUWornadas Nacionales de :erecho 8ivil1Oosario *KK.2&';(%as UIIII Wornadas Nacionales de :erecho 8ivil 1680> Rs. As. *KK'28omisin 5concluyeronque"I. %osderechosrealestienenporo$!eto4 a2%ascosas. $2%aspartesmateriales de las cosas. c2 %os derechos e-cepcionalmente si la ley lo esta$lece. II. 0ntodos los casos la relacin del titular con el o$!eto de$e ser directa y conferir los derechosdepersecucinypreferencia. III. Aunqueseadiscuti$lesilaenerg#aesonounacosade$en aplicrsele las normas !ur#dicas atinentes a las cosas en tanto sean compati$les 1M2I.>econsiderainconvenientemantenerlacategor#adecosasmue$lesoinmue$lesporsucarcter representativo)&'@( Dodo ello ha sido receptado legislativamente.0-presamente se admite la posi$ilidad de que el o$!eto seauna parte material&'E( en el casodel usufructo 1art. *'.K2 uso 1art. *';52 superficie 1parte determinada del inmue$le art.*''@2 ha$itacin1art. *';G2 servidum$re1art. *'@.9 enel mismosentidoart. *HHG8Ile"2 y que pueda como tal ser reivindicada 1art. **;*2*LOS NUEVOS DERECHOS REALES Y LOS QUE NO UERON!Adems de la AM"LIACI#N DEL DERECHO DE SU"ERICIE 1solo forestal en elsentido de plantaciones&'G(en la ley *;;KH2 ya sea para forestar plantar o construir o so$relo ya forestado construido o plantado incluyendo tam$in en el mismo el derecho de vuelo&'H( 1arts. *''5 y *''@2 el nuevo cdigo configurLOS CONJUNTOSINMOBILIARIOS $CLUBES DE CAM"O% BARRIOS CERRADOS% ENTREOTROS&% TIEM"O COM"ARTIDO Y CEMENTERIOS "RIVADOS COMONUEVOS DERECHOS REALES'>i $ien era mayoritario el criterio doctrinario de posi$ilitar su encuadre y regulacin en elmarco de los derechos reales el legislador se inclin por la variante minoritaria deconsiderarlos como autnomos. >e entendi que en cada uno de ellos e-iste una suerte denaturale"a especial que torna imprescindi$le un /nico continente en lugar de la alternativade remover los o$stculos que presenta$an los aspectos estructurales de los que integra$anla nmina cerrada para permitir su inclusin sin cerrar adems opciones para losdesarrollistas y adquirentes&*K(0nestesentidolosProyectosqueloprecedieron regularoncomoopcin1conmayoromenor amplitud2 la inclusin de tales emprendimientos dentro de los derechostradicionales conlasmodificacionesdel caso1auncuandoreputemos algunasdeellasinsuficientes2. As# el de unificacin de 'HGE que fuera vetado por el P0 esta$lec#a en elart. *@'E que en los con!untos inmo$iliarios y los cementerios privados que se sometan apropiedad hori"ontal slo sern necesariamente comunes las partes del terreno destinadas av#asde acceso e instalaciones de uso compartidocon susaccesiones. 0l reglamentodecopropiedad y administracin podr esta$lecer limitaciones edilicias o de otra #ndole". I>&.'(1ahora por omisin al imperar el principio de numerus clausus2 semantiene.TEOR(A GENERAL)CONSTITUCION DE LOS DERECHOS REALES :efine acertadamente al derecho real en el art. 'GG* asignndole las siguientescaracter#sticas4 a2 es un poder !ur#dico9 $2 su estructura est impuesta por la ley 1ver art.'GG529 c2 recae so$re un o$!eto precisado en el art. 'GG.9 d2 se e!erce en forma autnomaestoes demanera directa einmediataso$reel o$!eto9 e2 atri$uye las facultades depersecucin y preferencia definidas en el art. 'GG@.>e mantiene el principio de n/merus clausus = cantidad y estructura inmodifica$les 1art.'GG529laInmediate"so$relascosas iuspersequendiyiuspreferendi1art. 'GG@2comonotas caracter#sticas delosderechos realesla adquisicintradicionalmediante t#tuloymodoy como e-cepcin la inscripcin constitutiva 1art. 'GH*2.Pese a un primer intento ensu ela$oracin de sustituir la tradicin como modo constitutivo en materia inmo$iliaria porla registracin finalmente se hi"o eco de la recomendacin de las UUIII WornadasNacionalesde:erecho8ivil 1Ducumn*K''2demantenerlatradicincomoelementocointegrativo del derecho real y principal modo suficiente 1art. E;K y 'GH* tercer prrafo9;EE 8. Ile". Adems sucedneos constituto posesorio y traditio $revi manu9 registracinconstitutiva primerusoenservidum$respositivas2ylacoe-istenciadelaspu$licidadesposesoria cartular y registral.0sms seconsagrae-presamentequelaposesoriaespu$licidadsuficienteseg/nloscasos&.*( aunque lamenta$lemente no se haya tam$in e-plicitado que 8uando entran encolisin la pu$licidad posesoria y la pu$licidad registral triunfa la primera en el tiemposiemprequeseade$uenafe)18onclusindelasIIIIWornadasNacionalesde:erecho8ivil %a Plata 'HG' reiterada en las UUIII edicin de las mismas Ducumn *K'' y que elProyecto de 'HHG en su art. 'G5. incorpora$a2.Dam$inenforma desafortunada auncuandose ocupa dela concurrencia devariosacreedores de o$ligaciones de dar para constituir derechos reales 1arts. E;@ y E;E2 y delsupuesto ms frecuente de oponi$ilidad del $oleto de compraventa 1arts. ''EK y ''E'2 de!asin solucin e-presa al conflicto con un derecho real que no se e!er"a por la posesin delque se ocupa$a el art. 'G5. in fine Proyecto de 'HHG&..(Nointroducemodificacionessignificativasenloquehaceal otroelementofundamentalpara la adquisicin del derecho real el t#tulo y sus clases>eg/n elart. 'GH* >e entiende por t#tulo suficiente el acto !ur#dico revestido de las formasesta$lecidas por la ley que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real). :e lapropia definicin resulta que la pala$ra t#tulo no est utili"ada en el sentido de instrumentosino de causa 1as# tam$in era empleada por el art. *@K* 8. de Ile"2 de$iendo ser idneaparaesatransmisinoconstitucin.As# pore!emploparaderechosrealesso$recosapropia 1mue$le o inmue$le2 a la compraventa la donacin la permuta la dacin en pagoetc.9 en tanto el mutuo no lo ser para inmue$les. Oespecto a la forma el principio generalesqueenmateriamo$iliariasego"adeli$ertad1art. 'K';2yenmateriainmo$iliariacorrespondela escritura p/$lica1art. 'K'E inc. a2. Noo$stante ypeseatratarsedederechos reales inmo$iliarios se prescinde de la escritura p/$lica cuando la adquisicin seproduce por su$asta proveniente de e!ecucin !udicial o administrativa 1art. 'K'E inc. a2.?$viamente seguirn siendo requisitos del mismo la capacidad y la legitimacin.0l art#culo 'HK* define *+ ,u-to t.tu+opara la prescripcin adquisitiva como el que tienepor finalidad transmitir un derecho real principal que se e!erce por la posesin revestido delas formas e-igidas para su valide" cuando su otorgante no es capa" o no est legitimado alefecto.) 8omo se advierte se ha recogido la doctrina del art. 5K'K 8.Ile" y su nota. %aalusin a derechos reales principales con la aclaracin de que se e!er"an por la posesinviene a ratificar la no aplicacin de la prescripcin $reve para adquirir servidum$re.0-istiendo una causa en virtud de la cual el poseedor tuviese ra"ones suficientes para creeren la e-istencia de un t#tulo a su favor o para e-tender su t#tulo a la cosa pose#da pero nofuera verdadero o no e-istiese coincidenciael art. *.;E del 8d. Ile" 8ivil nos ha$la$adet.tu+o /ut0ti1o el que no era h$il para usucapir 1art. 5K'' 8.Ile"2 y ni siquieraper sehace presumir $uena fe 1art. *.;@8.Ile"9 'H'G84 nuevo2 aunque la misma puedae-istir.0!emplos t#picos son el del heredero testamentario despla"ado por untestamentoposterior o el del caso de un t#tulo que no se corresponde con lo pose#do sinoso$re el inmue$le contiguo.0ste supuesto como tal carente de efectos no est contempladoen el 8digo.>eincorporael trminoRELACIONESDE"ODERenve"derelaciones reales orelaciones de se3or#o fctico. >e "an!a la discusin doctrinal acerca de los alcances de laposesin y la tenencia. %os titulares de derechos reales 1salvo hipoteca y servidum$res art.'GH'2 son poseedores 1art. 'HKH2 Aparece como contradictorio que se digaque lasservidum$res positivas se e!ercen por actos posesorios concretosy determinados1art. 'GH'in fine2.Al enumerar el art. 'HKG e-presa que solamente son "relaciones de poder" "la posesin y latenencia" y sin em$argo en los arts. 'H'' y **5K se nom$ra a otra4 la del "servidor de laposesin".>e conservan la traditio brevi manu y el constituto posesorio 1arts. 'GH* segundo prrafo y'H*.9 arts. *.GE y *5@* inc. . y @ 8.Ile"2 aunque no se regularon las e-igencias quedoctrina y !urisprudencia impusieron a ste /ltimo para evitar posi$les fraudes.:esaparece la clasificacin deposesinen leg#tima e ileg#tima carente de consecuenciasmsall de la confusin que genera$a el prrafo agregado por la ley 'EE'' al art. *.;; respectoa laadquisicinde $uenafemediando$oletode compraventa.Dalcomoloentendi ladoctrina y !urisprudencia&.5( ampliamente mayoritaria ya no puede quedar duda que eseposeedor no es leg#timo.0n el art. 'H*5 se define la tradicin y cmo se tiene por reali"ada en forma similar al8.Ile" 1arts. *.EE y *.EH2 aclarndose los alcances del art. *.EG 8Ile" en el sentidoqueladeclaracindel adquirentenosuplelos actos materiales enrelacinaterceros1>alvat Pelosi2>e conceptuali"an $ien los frutos = art. *..+ y me!oras =art. E;'+ 1art. 'H.52>e mantiene la "OSESI#NVICIOSA 1art. 'H*'2 pese aque los efectos siguen tan diluidoscomo en el 8digo de Ile" ya que en lo sustancial slo significa una mayorresponsa$ilidad por la destruccin total o parcial de la cosa en lo que hace al caso fortuitoal no poder invocar que igualmente se hu$iere producido en poder de quien tiene derecho asurestitucin1art. 'H.@infine9 8. deIle"art. *5.@2. Peseanocontemplarseenelcap#tulo lo relativo al derecho de retencin no se innova respecto al art. *5.@ 8. de Ile"toda ve" que el art. *;GEdispone que slo puede e!ercerlo quien o$tiene la detentacin dela cosa por medios que no sean il#citos).0n el 8digo Ile" y el sancionado EL DOMINIO si es perfectootorga las facultades deusar go"ar y disponer material y !ur#dicamente de una cosa 1as# aparec#a impl#citamente enladefinicindel art. *;K@8.Ile"al decirquelamismaseencuentrasometidaalavoluntad y a la accin) desu titular y ahora e-presamente recogido en el art. 'H5'2 y en esesentido a$soluto 1dentro de los l#mites previstos por la ley2. Dam$in e-clusivo 1art. 'H5.9*;KG 8. Ile"2 y perpetuo 1art. 'H5*9 art. *;'K 8. Ile"2 se contempla la funcin social dela propiedad 1arts. 'K '5 y *5K2 yla prescripcin adquisitiva cumple una funcin social quearmoni"aconel carcter perpetuodel dominio. >ereiteraloprevistopor el art. *;'@8.Ile" $a!o el t#tulo Sacultad de e-clusin)en el art. 'H55. >in em$argo como $ien se hadicho "cuando el contenido del derecho real es positivonecesariamente conlleva elcontenido negativo de e-cluir a todos los dems de las facultades de uso goce odisposicin"0n este sentido "Dodo derecho real se caracteri"a por ser e-cluyente" 1Arean2.Tatti&.;( critic respecto del Proyecto de 'HHGy esaplica$le al 8digo apro$adoqueomitiera referirse a la segunda connotacin de la e-clusividad del dominio que surg#a delart. *;KH8. Ile"1lapropiedaddeunacosapor unt#tulonopuedeenadelanteseradquirida por otro si no es por lo que le faltase al t#tulo por el cual la ha$#a adquirido2.1Arean Rueres Cighton 7ier"$a2.0l art. 'GH; consagra el mismo criterio que conten#an los arts. *5'* *E@; *E@E *EEG yconc. 8. Ile"de adquisicin legal del derecho real so$re cosa mue$le no ro$ada ni perdidapor el su$adquirente de $uena fe a t#tulo oneroso. 0n tales condiciones la accinreivindicatoria no prospera sin per!uicio de que pueda ser reclamadotodo o parte del precioinsoluto 1art. **@K2>e dispone que en materia de cosas mue$les registra$les no hay $uena fe sin inscripcin sise e-igen datos identificatorios de la cosa1vg. Automotores2 y no hay coincidencia. 0n esascondicionessinosonro$ados o hurtadosnoson reivindica$les.>i los automotoressonhurtados o ro$ados es necesario que seanpose#dos de $uena fe por dos a3os einscriptose-istiendo coincidencia entre el asiento y los n/meros de chasis y motor para queno sean reivindica$les 1art. **;59 coincidente con arts. * y 5 del :ecreto+ley @;G*N;G2Pasando a los *MODOS DE ADQUISICIONNo se modifican los pla"os&.@( de la "RESCRI"CI#N ADQUISITIVA como si acontececon la li$eratoria.>e esta$lece que la sentencia en materia de prescripcin adquisitivalarga no tiene efectosretroactivos almomento de iniciode la posesin por lo que de$e esta$lecerla fecha en quese cumpli el pla"o vicenal 1ver Tolden$erg Alicia 0ster Piper 8laudio J.y Jariani deIidal Jarina&.E(9 Cighton 0lena&.G( criterio que comparto ya que como e-plica$aJolinario por efecto del tiempo una posesin ileg#timaa travs de una relacin instantneaal cumplimiento del pla"o se convierte en leg#tima. No convence el reparo en cuanto a unasupuesta o$ligacin de devolver entonces los frutosya que la misma slo tendr#a lugar anteuna reivindicacin triunfante la que ante la prescripcin cumplida no proceder#a. 0n contraAlterini Worge Coracio &.H( >alvat Dratado I NX 'K'5 p. ;@G y art. 'G5K Proyecto 'HHG2.0n materia de superficie solo se admite la $reve o saneatoria 1art. *''H2. 0l Proyecto de'HHG en su art. *K*@ dec#a que slo se origina$an por adquisicin derivada. >in em$argoAlterini uno de sus coautores&5K( considera que no de$i e-cluirse la posi$ilidad deseradquiridos por prescripcin larga 1modo de adquisicin originario art.'G.K Proyecto de'HHG20s correcta la e-clusin de la adquisicin de los tesoros por apropiacin 1art. 'H5E$iv2toda ve" que la atri$ucin de su propiedad tiene fundamento por un lado en la e-tensin dela propiedad 1art. 'H5;2 y en la condicin de descu$ridor.0s acertado que se haya aclarado 1en relacin al art. 'GGG Proyecto de 'HHG2 en el ap. aiiiique es apropia$le el agua pluvia "que caiga en lugares p/$licos o corra por ellos" ya quesi caen o corren por heredades de particulares pertenecen a sus due3os 1art. *@.; 8.Ile"pero sin norma especial en el presente2%a regulacin en el nuevo cdigo 1arts. 'H;' a 'H;52 es similar a como eran tratados los tesoros por Ile" 1arts. *;;K a *;@@2 = vgr.sin due3o conocido cierto valor1art. *.5. inc. ; 8.Ile"2 coposesin halla"go casual $/squeda por encargo etc.>e pone fin al de$ate doctrinario&5'( en cuanto a si pueden estar ocultos en cosas mue$lesen sentido afirmativo.0n cuanto a la accesin de cosas mue$les el art. 'H;G incurre en la misma omisin que elart. 'GHG del Proyecto de 'HHG4 esto es no prever que cuando otorga la nueva especie aldue3ode la cosa demayorvalor seaconindemni"acin al due3o dela cosade menorvalor. 0nel art. *@KKdel 8. deIle"lamismanoeraprevista todave"quecadapropietarioadquir#aenel todounderechoproporcional alapartequelecorrespond#aatendiendo al valor de las cosas me"cladas o confundidas.Oespecto a en!am$res el art. 'H;K se inspira mediatamenteen el Anteproyecto de 'H;5 art.';*K que dispon#a El dueo de un enjambre de abeja puedeseguirlas a travs de terrenosajenos pero debe indemni!ar del dao "ue causa = se aparta as# del art. *;5@ 8. Ile" quee-ige el consentimiento del due3o del inmue$le criterio que considero preferi$lecom$inando posi$ilidades de recupero e-cusas para invasin per!uicios econmicos etc+Si dentro de los dos das no las persiguiese o cesare de #acerlo pertenecer$n a "uien lastomase = la persecucin puede ser a travs del seguimiento o el reclamo9 vencido ese pla"oque en la norma actual no est se considera que volvieron a su li$ertad naturaly reco$raronla calidad de res nullius+ pero cuando se incorporasen a otra colmena %a ocupada ser$ndel propietario de sta aun"ue el dueo anterior continuase su persecuci&n = se ingresa enel plano de la utop#a4 tan imposi$le es separar un en!am$re de otro en!am$recomo que seintente y admita esa incorporacin+0n cuanto a la transformacin el art. 'H;E supera una defecto del art. 'GHE Proyecto de'HHG en lo que hac#a al supuesto de transformacin irreversi$le. 0n este caso el due3o de lamateria tiene la opcin de quedarse con la especie pero a diferencia del 8. de Ile" 1art.*;@H2 noloo$liga$aaindemni"ar el mayor valor. Ahorasesolucionaestodndolelaeleccinde pagar ese mayor valor o el tra$a!o del transformador.Dam$incom$inalasolucindel 8.deIle"yladel Proyectode'HHGenel casodetransformacin reversi$le de $uena fe. >eg/n el primero 1art. *;EK2 el due3o de la materiapaga$a al transformador su tra$a!o o pod#a e-igir el valor de la materia quedando la especiedepropiedaddel transformador. >eg/nel Proyectode'HHG1art. 'GHE2 seo$liga$aaltransformador apagar los gastos de reversin. Ahora con el art. 'H;E .er. Prrafopuede opagar el tra$a!o o e-igir el pago de los gastos de reversin. 8onsidero que tam$in pudodrsele la opcin de de!ar la especia al transformador e-igiendo el valor de la materia.>emantienelostressupuestos deYDOMINIO IM"ERECTO1arts. 'H@5a'H@H24 elrevoca$le el fiduciario y el desmem$rado.Cay dos modificaciones plausi$les4 %a primera es que en virtud delart. 'H@G lareadquisicin del dominio perfecto por el antiguo due3oopera por el solo acaecimiento delpla"o o la condicin 1inmediatamente poseedor a nom$re del due3o perfecto)2 sin e-igircomohasidocriticadoenel rgimendeIle"&5*(queseprodu"calanuevatradicininvirtiendo los roles de tradens y accipiens. 0llo al margen de la oponi$ilidad. %a otra esquelosactos!ur#dicosinoponi$lesaquienreadquiereeldominioporrevocacinnoselimitanalosdedisposicincomoenel te-todel art. *@EKdel 8. deIle"9 esdecircomprende tam$in los de administracin 1art. 'H@H2.&5.(0lDOMINIOIDUCIARIOest tratado en los arts. 'EK' a 'EKE. %a definicinreproduce la del art. *@@* del 8digo derogado con la reforma que le ha$#a introducido laley *555' 1en adelante %S2. >o$re la propiedad fiduciariay sus efectoslos arts. '@G* y'@G. no modifican el rgimen de los arts. '' y '* de la ley *555' conservndose como unpatrimonio separadocon el efecto consiguiente 1art. '; de la ley *555' ahora art. '@G@2. 0lart. '@G; suprime lo queen el art. '5 %S ha$#a sido motivo de cr#ticas4 que laresponsa$ilidad o$!etiva del fiduciario se limite al valor de la cosa. >e autori"a la clusulade no ena!enaro gravar limitndose al respectoy como e-cepcin a los principiosgenerales1art. 'HE*2 las facultades del fiduciario 1arts. 'EK. y '@GG2Art. 'HEK %os L(MITES impuestos al dominio en este 8ap#tulo en materia de relacionesde vecindad rigen en su$sidio de las normas administrativas aplica$les en cada!urisdiccin)UUIIWornadas Nacionales 16RA*K'.2 %os l#mites al dominio a/nensupuestos en que se ri!an por el :erecho Administrativo de$en en principio a!ustarse a lasnormas del 8digo 8ivil. No corresponde esta$lecer como regla general que los l#mites del:erecho 8ivil son su$sidiarios de los del :erecho Administrativo.8onservando el nom$re camino de sirga 1se ha propuesto su reempla"o por el de camino dela ri$era en las Wornadas Nacionales recin citadas2 se esta$leci como tope de ancho de lafran!a '; metros en ve" de los .; metrosque por regla determina$a el art. *@.H 8. Ile". >emodifican tam$in los actos u o$ras que resultan vedados4 los que menosca$en la actividadde transporte por agua que alteren el curso natural modifiquen su direccin o velocidadeliminndose la ta!ante prohi$icin de la parte final del art. *@.H no puedan hacer en eseespacioningunaconstruccin nirepararlasantiguasnideteriorarelterrenoenmaneraalguna)0l art. 'HE. contiene la misma disposicin que el art. *@'G 8. de Ile" aclarando que laindemni"acindel da3opuededarsecon!untamenteconlaremocindelacausadelamolestia o sucesacin. >e suprime la indicacin de que ser por !uicio de trmitesumar#simo.*BIENDEAMILIA2SUSTITUCION"ORAECTACIONDEVIVIENDA ALREGIMEN DE LOS ARTS' 344536784490l inmue$lede$eestar destinadoavivienda. >i setratadeuninmue$leruralde$enoe-ceder la unidad econmica seg/n las reglamentaciones locales 1art. *;@2>e puede afectar en su totalidad o hasta una parte de su valor.%a afectacin se hace registralmente.>epuedeafectarunsoloinmue$le. >i seespropietariodevariosinmue$les sepuedeafectar uno a opcindel propietario y si no se considera afectado el constituido en primertrmino 1similar al art. 5; ley '5.H520s decidida por el titular o por todos los condminos. Dam$in puede disponerse por actode /ltima voluntad y por el !ue" en !uicio de divorcio o de conclusin de la convivencia sihay personas con incapacidad 1art. *5;2.Reneficiarios de la afectacin4 adems delpropietario constituyente se enumera a losmismos que integra$an la familia del art. .@ ley '5.H5 pero ahora incluye al conviviente1art. *5@2 Para la afectacin al menos uno de ellos de$e ha$itar el inmue$le 1con lo que$asta el propietario slo sin familia igual que en el Proyecto de 'HHG arts. *.@ y *.E2. Parala su$sistencia $asta que alguno de ellos permane"ca en el inmue$le 1art. *5E2Prevlasu$rogacinreal 1otravivienda preciooindemni"acin2quealgunosfallosydoctrina ya considera$an vigente 1art. *5G20n lo que hace a la inoponi$ilidad en relacin a determinadas o$ligaciones1art. .G de la ley'5..H52 se incorpora e-presamente a las e-pensas comunes yla o$ligacin alimentaria deltitular respecto de hi!os menores o personas con incapacidad1art. *5H2>eregulalasituacindelaquie$ra adoptndoseel criterioseg/nel cual el activoliquidado pertenece slo a los acreedores anteriores a la afectacin y si hay remanente seentrega al propietario) tal como se dec#a en los Sundamentos del Proyecto de 'HHG 1art. *.Hde ese Proyectoy *5H del nuevo 8digo2.%os frutos sonem$arga$les ye!ecuta$lessi nosonindispensa$les para satisfacer lasnecesidades) 1art. *;'2>e mantienen los porcenta!es de honorarios de los arts. 5E y 5G de la ley '5.H51art. *;52>e mantienen los supuestos de desafectacin del art. 5H ley '5.H5 de manera muy similaren el art. *;; del 8digo.*CONDOMINIOA mi modo de ver le da autonom#a respecto del derecho de dominio 1para >alvat y muchosel condominio no es nada ms que un dominio de su!eto plural2 as# lo independi"a en laenumeracinart. 'GGE inc. a y $ a diferencia del *;K. inc. '2 8. de Ile". %amenta$lementeno reproduce algo tan e-pl#cito como el art. *@E@de Ile" tomado de Au$ry y Oau al decirgo"a respecto de su parte indivisa de los derechos inherentes a la propiedad compati$lescon la naturale"a de ella) y la definicin de la primera parte del art. 'HG. similar al art.*@E. 8. Ile" no es tan clara como la del art. 'H*. del Proyecto de 'HHG4 8ondominio es elderecho real que otorga a cada uno de sus titulares la facultad privativa de disponer de sual#cuota y en concurrencia con los otros titulares las de usar y go"ar la cosa com/n.>oluciona e-pl#citamente el tema de la renuncia del condmino4 acrece a los otroscondminos 1art. 'HGH in fine2 y la posi$ilidad de hacer entre ellos convenios de uso y gocealternado 1art. 'HGE2&5;(. >implifica la normativa dela administracin.>iguiendo al art. 'H.@ Proyecto de 'HHGreempla"a por la suerte 1art. 'HH5in fine2 en casode empate al art. *EK@8. Ile"4ha$iendoempate y no prefiriendo los condminosladecisin por la suerte o por r$itros decidir el !ue" sumariamente a solicitud de cualquierade ellos con audiencia de los otros)*MEDIANER(A%a reforma al art. 5K**por la ley 'E.E'' receptando la conclusin del plenario Taggero de>imonetti Jar#a yotros c. RogopolsQy Wosu) del @NKEN'H;;1que encasode muroenca$allado resolvi que la prescripcin operada con relacin a la o$ligacin de a$onar unmuro de cerramiento for"oso puede ser invocada para e-imirse de la o$ligacin de a$onarese mismo muro cuando se lo utili"a como medianero cargndose so$re l)2 no despe!atotalmente la cuestin en orden al momento de nacimiento del condominio y el !uego de laprescripcin li$eratoria yNo adquisitiva. Por lo tanto se permite que tanto la tesis de Do$al1condominio inmediato2 como la de >pota 1el condominio nacer#a recin cuando el vecinopagara el precio correspondiente o cuando prescri$iera la o$ligacin personal de a$onarlo+'Ka3osart.5K*.+es decir por v#aindirectapor laprescripcin li$eratoriainclusoporencima de los . metros en la parte efectivamente utili"ada por el colindante no !ugandonunca en esta materia la prescripcin adquisitiva2permane"can vigentes aunque la mayor#ade la !urisprudenciay $uena parte de la doctrina se ha venido inclinando por la primera. Sue/til en cam$io para desechar la teor#ade que a partir de la utili"acin efectiva de$e pagargo"andoelconstructorpropietariodelasv#asdedefensadesuderechomientrasnosecumpla la prescripcin adquisitiva.Pero a la par dio lugar por su redaccin 1en el supuestodel art#culo *E.@)2 a ciertas dudas acerca de si comprend#a tam$in a las paredescontiguas locual ladoctrinaseencargenseguidoderesponder ensentidonegativoapuntando que el art. *E*G contin/a vigente y que la alusin al art. *E.@ est dirigida a lasituacin de utili"acin efectiva de la pared que comen" siendo simplemente deencerramiento como pared de carga o apoyo.0llo se modifica sustancialmente.8on los *KKG a *K'K y *K'5 la medianer#a es ipso iure1condominio de origen legal = Art. 'GH54 Adquisicin legal. >e adquieren por mero efectode la ley los condominios con indivisin for"osa perdura$le M y de muros cercos y fososcuando el cerramiento es for"osoM)+2hasta los . metros +la altura del muro de cerramiento+no slo cuando es enca$allado sino tam$in = y aqu# la gran novedad+ cuando es contiguonaciendo el derecho al co$ro por parte del vecino constructor 1adems de la mitad del valordel muro y de sus cimientos del terreno que ocupa2 y por ende el curso de la prescripcin1depla"ogenricoahoraquinquenal delart. *;@K2asurespectodesdeelcomien"odesuconstruccin quedando reservada la utili"acin efectiva) como punto de arranque para elde elevacin y el enterrado 1art. *K'G28onsidero acertada la solucin dada para el caso de muro enca$allado peros inconvenientelamodificacinenrelacinal contiguo. :ichasolucin enlamedidadel cerramientofor"oso viene a receptar la tesis de 8olmo posi$ilitando que un colindantedecidaunilateralmente seg/n su conveniencia so$re el particular por ha$erse anticipadoo$ligando al otro a pagar parte del terreno 1art. *K'52. 0llo puede ser causa de conflictoshasta ahora ine-istentes por la ausencia de un crdito e-igi$le9 ya que como $ien sostienePersagani no o$stante no e-istir una o$ligacin de edificar enca$alladamente entendemosque si un vecino quisiera levantar el muro solamente el otro podr oponerse y e-igir que losea so$re el e!e divisorio enla proporcin fi!ada por el art#culo *E*; o por v#a indirectaconstruyendo el oponente enla l#nea divisoria. 0s cierto que el art#culo *E*G faculta a unvecino a levantar totalmente el muro divisorio en terreno propio9 pero el *E*; faculta allim#trofeycomounderechoinnega$leaconstruirloenlal#neadivisoriayencasodedivergencia no hay duda que el derecho de$e primar so$re una mera facultad).8onserva la facultad de a$andono en la materia 1art. *K*G2 la que seg/n opinin uniformetanto de la doctrina francesacomo nacionalresulta incompati$le con el pregonado carcterde orden p/$lico del cerramiento. 0llo resulta a/n ms llamativo si se considera que ha sidodesechada para el condominio normal 1art. 'HH'2. Ri$iloni coherente con su adhesin alcriterio de orden p/$lico sostenido por :emolom$e en su Anteproyecto ha$#a esta$lecidouna disposicin opuesta a la actual del art. *E*E4 0l vecino requerido no puede li$rarse deesa o$ligacin por el a$andono del terreno o la pared de cerramiento ya e-istente)&5@(0l art. *E5; del 8. Ile"respecto de r$oles en cercos o "an!as medianerasse generali"aparatodosloscontiguosoenca$alladosrespectoamurosocercoslinderos1arts. *K.5a*K.@ siguiendo el art. 'HE' del Proyecto de 'HHG2*"RO"IEDAD HORI:ONTAL>u definicin como el derecho real que se e!erce so$re un inmue$le propio que otorga a sutitular facultades de uso goce y disposicin material y !ur#dica que se e!ercen so$re partesprivativas y so$re partes comunes de un edificio de conformidad con lo que esta$lece esteD#tulo y el respectivo reglamento de propiedad y administracin. %as diversas partes delinmue$le as# como las facultades que so$re ellas se tienen son interdependientes yconforman un todo no escindi$le)&5E(1art. *K.E2 es ms precisa que la que conten#a el art.'HE* del Proyecto de 'HHG.Ialoro como P?>IDII?4 '2 Fue se consagra el estado de propiedad hori"ontal 1art.*K.G2con la redaccin del reglamento y su inscripcin por el due3o o condminos. >e recepta as#laprcticaconsagradaporel art. 'del :ecretoreglamentario'GE.5N5H queesloquerealmente acontec#a ya que nunca era la primera asam$lea 1art. H de la ley '.;'*2 la queredacta$a el reglamento. %a redaccin es superior a la del art. 'HE. del Proyecto de 'HHG yaque el derecho de propiedad hori"ontal en rigor nace cuando hay distintos titulares de 6Sno antes. 0l estado de propiedad hori"ontal nace con el otorgamiento del reglamento decopropiedad y administracin. 0l derecho real de propiedad hori"ontal nace con laad!udicacinpor divisindecondominiooconlaprimeratransmisindeunadelasunidades funcionales).EWornadaNotarial RonaerenseWun#n*K''. 0nlaUIUWornadaNotarial Argentina'HG.sediscutisi lasu$divisinpoligonal yel otorgamientodelreglamento de propiedad hori"ontal da lugar a un estado de propiedad hori"ontal como algodistinto al derecho real de propiedad hori"ontal&5G(*2 Ampliacin del concepto de unidad funcional Z[G*'.9 pisos departamentos locales uotros espacios suscepti$les de aprovechamiento por su naturale"a o destino" 1*K.H2. 0n el8digo as# como el Proyecto de 'HHG la ampliacin del o$!eto es significativa y en armon#acon este criterio al tratar los con!untos inmo$iliarios se acepta que puedan e-istir unidadesprivativas so$re el terreno. 0sto fue recomendado por la UIU Wornada Notarial ArgentinaDucumn 'HG...2Oeconocimiento de la personalidad del consorcio 1art.*K552&5H(. 0n cuanto a supatrimoniohace alusin como parte integrativa del Oeglamento el art. *K;@ inc. e1composicin delpatrimoniodelconsorcioy el inc.i 1como serel uso ygocedelos$ienes del consorcio)2Aun cuando no hay una norma e-presa en cuanto a la capacidad la misma se rige por elprincipio de especialidad para la satisfaccin de los intereses comunes. 0n ra"n de ello nodudo de su capacidad para adquirir unidades del edificio vgr. por su$asta p/$lica&;K(. 0llosurge no solo del citado art#culo *K;@ sino en el casode con!untos inmo$iliarios del art.*KG;. 8onsidero que hu$iera sido ms claro se consagrara esa posi$ilidad en el derecho realde PC general no en el especial.52 0l Oeglamento de 8opropiedad es declarado integrante del t#tulo de propiedad de cadapropietario1art.*K.G2. 0l contenidodel Oeglamento1art. *K;@2 essimilar al delaley'..;'* e-ceptolodispuestoenlosincisos\e] \h] \i] \n] y\q] quehacennecesariasadecuacionesacerca del patrimonio del consorcio y el uso y goce de las partes comunes y delos $ienes del consorcio con eventuales prohi$iciones de disposicin o locacin deunidades complementarias a terceros no propietarios 1usualmente cocheras2 y conlimitacin a las cartas poderes parala representacin en asam$leas.;2 8onserva el criterio de la ley '.;'* en cuanto a que el terreno en su integralidad seconsiderar com/n 1arts. *K.H y *K5' inc. a2 importando una clara diferenciacin respectode los con!untos inmo$iliarios en que el terreno podr ser parcelado 1arts.*KE@ y *KEE2.@2>olucionaeltemadelos$alconesypatiossolaresquesonnecesariamentecomunes1art.*K5' incs. c y d2 . 0n cuanto a la estructura los revestimientos son propios 1art.*K5.2 yes responsa$ilidad de los titulares dominiales su conservacin y reparacin. >e sigue enesto al art. 'HE@ del Proyecto de 'HHG.E2 0nmateria de Asam$leas se innova sustancialmente ya que se esta$lece que lasdecisiones de$en adoptarse por mayor#a a$soluta de todos los propietarios seg/n la do$lee-igenciaden/merodeunidades ydeporcentuales 1loqueaseguralaformacindevoluntad asam$learia con mayor#a importante y no como resultado de situacionescoyunturales2 art.*K@KG2 >e agili"a el tema de las asam$leas al permitirse integrar la voluntad de los propietariosen distintos momentos considerndose votada favora$lemente una decisin propuesta porla mayor#a de los presentes notificada fehacientemente y no cuestionada en el lapso de ';d#as 1segundo prrafo art. *K@K2. 0s decir se implementa un mecanismo de formacin deesa voluntad cuando la mayor#a no se alcan"ase regularmente mediante la consulta so$repropuestas minoritarias validando el silencio como asentimiento 1e-cepcional seg/n el art.H'H 8. de Ile" y HEH del nuevo 8digo2.H2 0s acertada la fi!acin de unpla"ode .Kd#as 1art.*K@Kinfine2 para impugnar!udicialmente la asam$lea. 8onsidero positivo en relacin al art. *KK* del Proyecto de 'HHGque el pla"o de impugnacin !udicial sea computado desde la fecha de la asam$lea 1en rigorde$er#aserdesdequeseadoptladecisin loqueenvirtuddel segundoprrafodelart#culo puede no ser coincidente2 y no desde que la decisin tenga principio de e!ecucin1lo que siempre genera un cierto grado de incertidum$re2 pero el pla"o es muy e-iguo.'K2>ereconocenormativamentelao$ligatoriedaddeacatarelreglamentointernoodeconvivencia si lo hu$iere 1art. *K5@ inc. a2''2 >e admite la e-istencia de su$consorcios 1art.*K@G similar al *K'. del Proyecto de'HHG2. 0nlas UIIWornadas Nacionalesde:erecho8ivil 8omisin5seapro$4 0sconveniente prever la e-istencia de su$consorcios que puedan ser o$!eto de unaadministracin separada mediante la aplicacin de un rgimen de su$administracin sinper!uicio de la personalidad !ur#dica del consorcio. 0ste sistema supone la e-istencia de unrgimen!ur#dicoquepermitalaasignacinde$ienes comunes asloalgunas delasunidades 1ver el art. *K5K proyectado4 >on comunes a todas o a algunas de las unidadesfuncionalesM.2 Srente a terceros responde /nicamente el consorcio sin tener en cuenta lossu$consorcios). Ier fallo reconociendo su e-istencia 8N8iv >ala % WA 'HHE+III+;*H'*2 >e incluye e-presamente el crdito por e-pensas comunes en la propiedad hori"ontalentre los que tienen privilegio especial en primer grado 1art. *;G* inc. a2. 0ste crdito noaparec#a mencionado en forma espec#fica en la %ey de 8oncursos *5.;** pero la!urisprudenciaydoctrinamayoritarias loconsideranincluidoenart.*5'inc.'2 1"gastoshechos para laconstruccinme!orao conservacindeuna cosa"2 Jariani de Iidal&;'(considera quetam$ingo"andeese carcter loscrditos pore-pensas enlos con!untosinmo$iliarios propiamente dicho1 lo que tiene su sustento normativo en el art. *KE; seg/nel cual no son otra cosa que un derecho real de propiedad hori"ontal especial2 los "gastosdel sistema" en el tiempo compartido 1art.*HH; inc. d2 y *KHG2 y la "cuota de servicio parael mantenimiento y funcionamiento del cementerio" en el caso de los cementerios privados1art. *'KG inc.$2 equipara$les pese a la omisin y el origen legal e-clusivo 1art. *;E52'.2 >e afirma la concepcin de o$ligacin propter rem la no li$eracin por a$andono o nouso. Aclarndose conforme el plenario >ervicios 0ficientes >O% cN e de$e legislar acerca de un rgimenespecial paralos consorcios denoms deseis unidades funcionales.)1UIIWornadasNacionales de :erecho 8ivil Ducumn 'HH.2@2 Parael supuestodeinfracciones el art. *K@Hnoestan$uenocomolosarts. .';'Proyecto'HH.yelsimilar*K'5del Proyectode'HHGquedispon#aprocesalmenteunaaudiencia que garanti"a$a elderecho de defensa y prue$a y el dictado de sentencia en ; d#as=la premura evita da3os+y la aplicacin de multa ='K^ valuacin fiscal+ que a diferencia deestos proyectos que las destina$a al fisco entiendo de$#a ser prevista para el consorcio.E2 8ontradiccin en cuanto a las unidades complementarias. >eg/n el art. *K5; constituyenun todo con la unidad funcional a la que acceden y son insepara$les en caso deena!enacin pero seg/n el art. *K;@ inc. q =si no e-iste prohi$icin=se puede disponer deellas a favor de terceros no propietarios.G2Al regularseel de$er deinformar por partedelAdministrador lasdeudas crditos!uicios y seguros 1art. *K@E inciso l2 no se determinaron las consecuencias que s# esta$anmuy $ien previstas en el art. *K'' del Proyecto de 'HHG&;.(.H2 Js all de que el derecho de so$reelevar se trate de un derecho personal aunque contrascendencia real 1UI 8ongreso Nacional de :erecho Oegistral >ta. Se *KKH9 .E WornadaNotarial Ronaerense Wun#n *K''2 en tanto su reserva est vinculada con el Oeglamento de8opropiedad o Administracin o su modificacin y que su titular se ha sostenido puede serel 8onsorcio de$iha$erse contemplado. As# el UI8ongresoNacional de :erechoOegistral consider :e lege ferenda4 >e considera necesaria la pronta reforma legislativaque recepte las situaciones no previstas por la ley '..;'* y dentro de stas el derecho deso$reelevar.'K2 %imitacin o$ligatoria de cartas poderes 1art.*K;@ inc. n2.''2 0l 8digo para la autoconvocatoriasin citacin previa a asam$lea e-ige que la mismay el temariose aprue$enpor una mayor#a de los *N. de la totalidad de los propietarios.Alha$ersereformadoel segundoprrafodel art. *K;Hdel Proyectoqueha$#aelevadola8omisinquee-ig#aunanimidadde$icam$iarsetam$inel prrafoprimeroqueparaincorporar otros temas al de la convocatoria requiere que estn presentes todos lospropietarios y acuerden por unanimidad tratar el tema.Y0l rgimen de"REHORI:ONTALIDAD1ley 'HE*52 se reempla"a por un seguroo$ligatorio 1art. *KE'2 >e mantienen las reglas de los plenarios 8otton Joises : y ot. cNDutund!ian >imn) y Alvear 'G;K >O% cN Dau$. %uis) en cuanto a la imposi$ilidad delvendedordereclamar!udicialmenteelsaldodepreciodeventadelaunidadencasodeincumplimiento.Oespecto a los N60I?> :0O08C?> O0A%0> los enumera dentro de los derechos reales so$re cosa propia 1art. 'GGG2. :ado que el propietario en el tiempo compartido y en el cementerio privado es el que afectael $ien y el que concede el derecho resultar#a ms acertadoha$erlos caracteri"ados como derecho real so$re cosa total o parcialmente 1si se tratase de un condominio2 a!ena&;5(%os aspectos dinmicos de las propiedades especiales como los inherentes a la prestacin de servicios de organi"acin de cada sistema contractual de regulacin de las normas de convivencia o edilicias no pueden ser el fundamento de la creacin de nuevos derechos reales precisamente porque son cuestiones de tipo o$ligacional a!enas 1sin posi$ilidad de confundirse aunque no independientes2al concepto de derecho real.&;;(Jientras los restantes derechos reales se definen por los poderes a que dan lugar para todosestos 1art. *KE. para con!untos inmo$iliarios *KGE para tiempo compartido y *'K. para cementerios privados con el agravante de $a!o el mismo se ha$la del derecho =real+ de sepultura2se opta por una descripcin fctica de los o$!etos so$re los que se asientan.>e insiste en el caso de tiempo compartido y cementerios privados 1arts.*'KK y *'''2 pero tam$in rige para los clu$es de campo y figuras afines que su adquisicin es o$!eto de proteccinpor el :erecho de consumidores y usuarios 1ley *5*5K ref. por ley *@.@'2Y0n el caso del TIEM"O COM"ARTIDO a pesar de la categori"acin como derecho real so$re cosa propia sin per!uicio de que el propietario del inmue$le de$a afectarlo al rgimen1arts. *KGH y *KHK2 el propietario puede transferir o constituir a favor de los usuarios tanto derechos reales como personales&;@(. :el art. *KGG se deduce que los derechos que se constituyan o transmitan a favor de los usuarios pueden ser de distinta naturale"a. Por su parte el art. *KH. cuando esta$lece que la inscripcin del instrumento de afectacin tiene por uno de sus efectos "la oponi$ilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor ni siquiera en caso de concurso o quie$ra" parece sugerir que los derechos transmitidos son de #ndole personal porque de lo contrario no har#a falta. Asimismo el art. *KHEal mencionar entre los de$eres del administrador el de "preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones) y el art. *'KK al prescri$ir quee-iste relacin de consumo entre el propietario... y "quien adquiere o utili"a el derecho de uso peridico..." sugieren claramente que el derecho de este /ltimo o $ien es un derecho real so$re cosa a!ena o un derecho personal ya que el dominio queda en ca$e"a del primero. 8orona esto el art. *'K' cuando dice que al adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas so$re derechos reales.0s interesante se3alar que el o$!eto del D8 no se limita a inmue$les ni al uso tur#stico0l sistema previsto no ser operativo como no lo fue la ley *@.;@ hasta que no se dicte la normativa especial a que hace referencia el art. *KGH en cuanto a requisitos que de$e contener la escritura de afectacin y que implemente el Oegistro de Prestadores y 0sta$lecimientos afectados al >istema de Diempo 8ompartidodonde de$e inscri$irse la misma adems del Oegistro de la Propiedad 1art. *KH*2.Y ?tro tanto sucede con los CEMENTERIOS "RIVADOS en el que las figuras del propietario y administrador del cementerio se distinguen claramente del titular del derecho de sepultura ha$lando el art. *''' ha$la de relacin de consumo entre propietario y administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas. 8on la rplica del art.*''* quedispone que al derecho de sepultura so$re la parcela se le aplican las normas so$rederechos reales.No parece ra"ona$le que se los incluya en la nmina de los derechos reales 1con la autonom#a que le es consecuente29 luego se considere que los adquirentes pueden serlo de un derecho real o de uno personal9 y que finalmente si son personales se prescri$a la aplicacin de las normas de los derechos reales. %o /ltimo resultar#a una o$viedad si verdaderamente hu$ieran sido configurados en su tratamiento particular como derechos reales so$re cosa propia)&;E(. >i se les transmiti un derecho personal Acmo podr#a aplicrsele las normas de los derechos realesB0s da$le se3alar que el administrador del cementerio privado de$er llevar un registro de inhumaciones y otro de titulares de los derechos de sepultura.>e prev tam$in los contenidos del reglamento de administracin y uso por su particular destino. < as# de$er disponer la normativa so$re inhumaciones e-humaciones cremaciones y traslados9 el destino de los restos mortales en caso de sepulturas a$andonadas normativa so$re construcciones acceso y uso etc.*CONJUNTOS INMOBILIARIOS!trmino que a$arca los $arrios cerrados o privados clu$es de campo parques industriales empresariales o nuticos $arrios de chacras ciudades pue$lo o cualquier otro emprendimiento ur$an#stico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria la$oral comercial o empresarial que tenga comprendidos asimismo aqullos que contemplen usos mi-tos... 1AOD. *KE.2>in regulacin hasta el dictado de la ley 1decreto+ley2 GH'*NEE por virtud del :ecreto *5GHN@. 1Oeglamentario para la Provincia de la ley '..;'*2&;G( a$undaron los conformadosen propiedad hori"ontal con unidades a construir. %uego del dictado del decreto H5K5NG@ reglamentario del GH'*NEE para la constitucin de clu$es de campo qued ha$ilitado 1con reservas2 un rgimen de su$divisin geodsica con dominio e-clusivo de parcelas y situacin asociativa de los propietarios en una entidad ad+hoc titular de espacios de circulacin y recreacin.+ 0l :ecreto *ENHG fi! normas para los $arrios privados admitiendo su conformacin por uno u otro rgimen.)&;H(>i $ien algunos autores 1vgr. Pratesi en el tra$a!o citado Jolina Fuiroga&@K(2 han visto unacierta fle-i$ilidad en la regulacin en cuanto a la posi$ilidadde desarrollo o su$sistencia con la fle-i$ilidad de los derechos personales en forma mi-tao en otrasvariantes de derechos reales 1vgr. com$inacin dominio+condominio servidum$res prediales rec#procas2lo cierto esque el art. *KE; es categrico en cuanto a que de$en someterse a ese rgimen de derecho real de propiedad hori"ontal especial&@'( y los pree-istentes que hu$iesen adoptado otra modalidadse de$en adecuar) a sus previsiones normativas con las complicaciones que ello induda$lemente va a provocar.>e admiten limitaciones +y que se estipulen derechos de preferencia+ a la transmisi$ilidad de las unidades pero que no lleguen a impedirlas 1art. *KG;2No o$stante que la potestad sancionatoria es un derecho impl#cito de toda asociacin por ende se ha admitido el poder disciplinario no regulado en caso de transgresin al rgimen interno preacordado&@*( siempre que e-ista proporcionalidad entre la sancin 1de menor a mayor4 llamado de atencin aperci$imiento multa suspensin en el e!ercicio de ciertos derechos en forma temporariay hasta e-pulsinlo que en el caso de comple!os ur$an#sticospuede afectar directa o indirectamente el derecho de propiedad2 y la falta derecho de defensa y revisin !udicial el art. *KG@ dispone que de$en previstas en el reglamento sin ms pautas que son aplica$les ante conductas graves o reiteradas.Y0n cuanto a la SU"ERICIE la ms importante modificacin es que se admite la ur$ana a la par de la agr#cola. A diferencia del art. @ ley *;;KH y *K'G del Proyecto de 'HHG el art. *''E fi!a dos pla"os4 conserva el de ;K a3ospara forestaciones y plantaciones y eleva a EK a3oscuando se trata de construcciones&@.(. 0l pla"o convenido puede ser prorrogado siempre que no e-ceda los pla"os m-imos 1no se aclara si desde su constitucin originaria como entend#a Jariani de Iidal&@5( en opinin que comparto o desde el nuevo acuerdo en tal sentido como pensa$an 8ossari+%uver&@;(2 No se fi! un pla"o m#nimo quelas U Wornadas Nacionales 18orrientes 'HG;2 ha$#a entendido de$#a ser de '; a3os. 0s transmisi$le mortis causae 1a diferencia del usufructo2 y por actos entre vivos onerosos o gratuitos 1art. *''H9 ver lo que se di!o so$re la prescripcin adquisitiva2Acorde con su do$le modalidad 1art. *'';2 + poder de construir plantar forestar es decir derecho de superficie propiamente dicho1derecho real so$re cosa a!ena2 o de hacer suyo lo plantado forestado o construido es decir la propiedad superficiaria 1derecho real so$re cosa propia ver art. 'GGG2+es regulado luego del dominio condominio propiedad hori"ontaly los con!untos inmo$iliariosy antes del usufructo.0l derecho de superficie contiene en potencia la propiedad superficiaria.>upletoriamente se aplican las limitaciones de usufructo para el derecho de superficie y las del dominio revoca$le para la propiedad superficiaria 1arts. *'*E y *'*G20ntre los legitimadossiguiendo al art. *K'H del Proyecto del HG agrega a los titulares de dominio y condominio a los de propiedad hori"ontal 1art. *''G28onforme el art. *'*K se permite la hipoteca 1art. **K@2 y la anticresis 1art. **'.2&@@(tanto so$re el derecho de forestar plantar edificarcomo so$re la propiedad separada o$viamente su!eto al pla"o respectivo. 0llo coincidente con la solucin del art. *K*@ del Proyecto del HGy las U Wornadas Nacionales de :erecho 8ivil. 0llo amn de los derechos reales de disfrute que puede constituir usufructo uso ha$itacin arts. *'.' *';; y *';H2>e e-tingue adems por vencimiento del pla"opor renuncia cumplimiento de condicin resolutoria no usopor 'K a3os para el derecho de construir y de ; a3os para el de plantar o forestar 1art. *'*52 o en caso de destruccin de la propiedad superficiariasi no se construye nuevamenteen el pla"o de@ a3oso se planta o foresta en el de . a3os 1puede esta$lecerse porpacto la e-tincin por la destruccin o pla"os diferentes2 art. *'**. 0l Proyecto de 'HHG contempla$a un pla"o com/n de die" a3os de e-tincin por el no uso y la no reconstruccino replantacinNforestacincualquiera fuese el supuesto 1arts. *K*@ y *K*G Pr.2%a renuncia a$andono o no uso no li$eraal superficiario de sus o$ligaciones1art. *'*.2 %a e-tincin anticipada no impide la su$sistencia de los derechos reales y personales de$iendoelpropietario soportarlos como si la superficie se encontrase vigente 1art. *'*;2.i no se ha previsto la cuestin se toman en cuenta los valores su$sistentes incorporados por el superficiario durante los dos /ltimos a3os. %a amorti"acinocurrida de$e ser descontada 1art. *'*@2. 0llo es mucho ms espec#fico que la medida de su enriquecimiento) 1art. '' de la ley *;;KH2 que toma$a el art. *K*. del Proyecto de 'HHG.*USURUCTO'>e mantienela prohi$icin de usufructo !udicial del art. *G'G del 8. de Ile" 1art. *'.. innecesario ante la prohi$icin general del art. 'GH@2 y la intransmisi$ilidad hereditariaarts. *G***G*; y *H*K 8 Ile"1art. *'5K2>ee-tiende el pla"o de duracin m-ima en el caso de ser el usufructuario una persona !ur#dica a ;K a3os 1art. *';* inc. $2 frente a los *K a3os de Ile" 1art. *G*G *H*K2.0l cuasiusufructo 1asimila$le al mutuo2 queda reducido al que recae so$re un con!unto de animales 1art. *'.K inc. c2>e esta$lece una contradiccin en cuanto a la legitimacin del superficiario para constituirlo4 seg/n el art. *'*K solo puede constituir derechos reales de garant#a9 pero el art.*'.';*ncion0 0+ -u/*re da so$re el inmue$le del causante que constituyera el /ltimo hogar conyugal 1ya no se e-ige que adems de sede del hogar conyugal se trate del /nico inmue$le ha$ita$le integrante del acervo hereditario2. :esaparece la e-tincin por nuevas nupcias&@E( y los pro$lemas que genera$a en caso de concu$inato&@G(. < se consagran las e-igencias ya tomadas por la doctrina y la !urisprudencia de que no e-ista al respecto un condominio con terceros y la inoponi$ilidad a los acreedores del causante.&@H(*SERVIDUMBRE>e reducen los '.G art#culos que le dedica$a Ile" a ** art#culos.>e pone fin a una vie!a polmica siguindose el criterio de Allende hoy ampliamente mayoritario&EK( de que siempre 1tam$in las personales2 e-igen dos inmue$les4 uno sirviente y otro dominante es decir son activas 1art. *'@*2&E'( %a diferencia entre las reales y las personalespasa por ser el provecho inherente o no al fundo dominante 1art. *'@;2. 0n otras pala$ras mientras las primeras toman en cuenta las necesidades de los sucesivos titulares del fundo dominante 1*HE' y arts. .KK.N5 8 Ile"2 las segundas slo las de determinado titular del fundo dominante 1*HE* 8. de Ile"2. Fueda as# definitivamente desterrada la idea de considerar al usufructo uso y ha$itacin como variantes autnomas t#picas 1al decir de Rorda2 de las servidum$res personales.0s considerada una carga o gravamen real para el inmue$le sirviente 1art. 'GGG2 esta$lecindose como regla hermenutica que "toda duda so$re la e-istencia de un gravamen real su e-tensin o el modo de e!ercicio se interpreta a favor del $ien gravado" 1art. 'GGG2.8omo dec#a el Proyecto de 'HHG 1al que sigue casi te-tualmente2 en sus Sundamentos punto *HK la misma amplitud en cuanto a la utilidad para la que est prevista y que consagra$a Ile" >rsfielden el art#culo .KKK mantiene con tal de que la misma sea determinada 1aunque fuere de mero recreo art. *'@*2&E*(pero a diferencia de aquel no ingresa en el fatigante detallismo de la regulacin en particular de algunas servidum$res) las llamadas t#picas4 esto es la de trnsito arts. .K@GN.KG' 8. Ile"9acueducto arts. .KG*N.KH* 8. Ile" 9 reci$ir aguas comprensivas de las de goteras para aguas pluviales de techos vecinosdesagLepara aguas artificiales y drena!e arts. .KH.N.'K. y de sacar agua arts. .'K5N.'KE.< en la misma tesitura que el Anteproyecto de 'H;5 se suprimen las servidum$res constituidas de resultas de una voluntad tcita por no coincidir la recomenda$le certe"a y pu$licidad de los derechos reales con el ne$uloso clandestinismo de las cuestiona$les constituciones de la servidum$re por destino del padre de familia y de la servidum$re que revive) de los arts. *HH5 a *HHEy .K;E 8 Ile".>e recoge la distincin entre servidum$res positivas bservidum$res "in patiendo"b y negativas bservidum$res "non faciendo" seg/n que la carga sea soportar un e!ercicio ounaa$stencin determinada impuesta en el t#tulo 1art. *'@52 aunque no ya como parte de la definicin o concepto 1as# figura$a en el art. *HEK del 8. Ile"2 sino como clasificacin.>i $ien no se consagra e-presamente como lo hac#an los arts. .K'K y .K5* 8. Ile"&E.( queel contenido de la servidum$re no puede consistir ni principal ni secundariamente en un hacer 1in faciendo2 si una o$ligacin de hacer se hu$iera esta$lecido al constituir la servidum$re slo tendr alcance personal. 0ste principio su$sistepor la distincin entre derechos reales y personales lo que determina coherentemente 1y a diferencia de Ile"8ap#tulo . del D#tulo '*2 no se ha$le de o$ligaciones deltitular sirviente ya que el hacer es el contenido prestacional de los derechos creditorios. No o$stante estimo que hu$iera sido /til un art#culo categrico en el mismo sentido que aquellos.8omo se di!o se incluye la clasificacin de real y personal 1art. *'@;2. Am$as son inherentes al fundo sirviente pero slo las realesal dominante. %a inherencia determina queno pueda trasmitirse la servidum$re independientemente del fundo dominante 1art. *'E* encuya redaccin del primer prrafo pudo ha$erse agregado servidum$re real) *'@; segundo prrafo y *'EG2 0n ra"n de la venta!a personal las de la segunda clase son intrasmisi$les mortis causae 1arts. *'E* in fine y *'G* inc. c2Dcitamente se consagra la clasificacin de perpetua y temporaria 1art. *'@; y *'E*2 :esparecen las categor#as de continuaN discontinua 1art. *HE; 8. Ile"2 y aparenteNno aparente 1art. *HE@ 8. Ile"2 que ten#a trascendencia en materia de prescripcin adquisitiva1art. .K'E 8. de Ile"2>e controvierte la posi$ilidad de su adquisicin por prescripcin larga = adems de la saneatoria que era tam$in en forma lamenta$le e-cluida por Ile"+lo que constituye un grave error 1vgr. vistas y luces acueducto etc2. 8omo argumentos que dar#an una respuesta negativa tenemos que el art. 'GH' siguiendo a Tattic&E5( considera a su respecto que no hay posesin sino actos posesorios y para la prescripcin adquisitiva es imprescindi$le la posesin 1art. 'GHE2 y que la aparienciasiempre ha sido reclamada como elemento de pu$licidad esencial para la usucapin y esa categor#a fue eliminada. A favor slo encontramos que el art. *;@; re"a que los derechos reales principales 1y la servidum$re lo es2 se pueden adquirir por prescripcin.%o anterior suscita tam$in incertidum$re en cuanto a las defensas posesorias. 0l 8digo solo se las concede a los poseedores y tenedores y la e-tra!udicial tam$in a los servidores de la posesin. No e-iste una norma similar a la del art. .K.5 del 8. de Ile" la que ms all de ciertas dudas da$a alg/n tipo de solucin&E;(. 0llo implica un nota$le retroceso en ve" de avan"ar hacia una regulacin superadora que las otorgara para todas las que cuenten con t#tulo y para las positivas sin distincin. 0ntiendo que con una interpretacin amplia en funcin del e!ercicio por actos posesorios) la !urisprudencia terminar concedindolas aunque en muchos casos ser ms e-pedito ir directamente a la confesoria. 8omo tangencial comentario que e-igir#a un desarrollo mucho ms amplio que estas l#neas apuntocuantos pro$lemas prcticos solucionar#a una teor#a de las relaciones reales que incluyera variantes de yu-taposicin y la cuasiposesin como propon#a Jolinario o de se3or#o fcticoal estilo de %pe" de daval#a.0n cuanto a los legitimados para constituirla se plantea una contradiccinentre el art. *'@Gque posi$ilita +a tenor de lo dispuesto por el art. 'GH'+ tener por incluido al superficiario solucin lgica y la omisin del art. *'*K. Algo similar a lo que ocurre entre ste yel art. *'.' en forma e-presa en relacin al usufructo.0l art. *'@H siguiendo al art. *KE* del Proyecto de 'HHG reitera innecesariamente la prohi$icin de constituirla !udicialmente 1art. 'GH@2 con el agravante de que como regula elart. *'@@ en los supuestos all# contemplados pueden ser impuestas = por eso se las denomina for"osas a diferencia de las voluntarias+. Srente a la resistencia a su constitucin como e-presamente contemplan los dos /ltimos prrafos de ese art#culo de$en reclamarse !udicialmente. Al no nacer ope legis ni contractualmente hacen e-cepcin a esta regla consagrada sin e-cepciones ha$iendo $astado limitarse a consignar como otro prrafo de aquel que fuera de estos casos la servidum$re nopuede ser impuesta por el !ue".)>e esta$lecen presunciones iuris tantum4 que es onerosa 1art. *'EK sin hacer distincin al igual que para el usufructoen funcin de la causa cosa que a mi criterio correctamente hac#a el art. *KE5 del Proyecto de 'HHG al presumir gratuita la proveniente de disposicin de/ltima voluntad2 en caso de duda que es personal y si es real que es perpetua 1art. *'@;2 y si es personal a falta de pla"o que es vitalicia si es favor de persona humana 1art. *'@;2 o que dura el pla"o de ;K a3ossi es persona !ur#dica 1art. *'G* inc. c20n cuanto a la for"osas como e-presan Jarini de Iidal + A$ella&E@( el art. *'@@ adems deno dar pautas para el precio) como s# la conten#a el 8digo de Ile" para las servidum$resde paso y acueducto en los arts. .K@G y .KG; el supuesto contemplado al final del segundo prrafo 1la de reci$ir agua e-tra#da o degradada artificialmente de la que no resulte per!uicio grave para el sirviente o que de e-istir sea canali"ada su$terrneamente o en ca3er#as2 de$e armoni"arse con la limitacin al dominio = no indemni"a$le+ delart. 'HE@ de la siguiente forma4ser limitacin no indemni"a$le si el $eneficiado pro$are que no causa per!uicio en cam$io si causa per!uicio pero ste no fuera grave e-istir la posi$ilidadde reclamar la constitucin de la servidum$re for"osa indemni"a$le9 y si causa per!uicio grave se podr reclamar igualmente la constitucin indemni"a$le pero de$iendo ser el agua canali"ada su$terrneamente o en ca3er#as.0l art. *'E5 mantiene la reglae!ercer todas las -*r1idu;?r*- accesorias indispensa$les parael e!ercicio de la principal pero no aquellas que slo hacen ms cmodo su e!ercicio tal como ahora est previsto 1art. .K'G 88iv.2. del art. .K'G del 8. de Ile" de que comprendetodas las facultades de una servidum$re accesoria indispensa$le para el e!ercicio de la principal pero no aquellas que slo hacen ms cmodo su e!ercicio.No se da ninguna respuesta al interrogante de si el principio nemine res sua servitimpide esta$lecerlas siendo a la ve"copropietario del otro fundo. 0llo ha$#a dado lugar a controversia en el rgimen del 8digo de Ile". 0n la nota al art. *HG;parec#a ha$erse pronunciado por la imposi$ilidad de constituirla.%a distincin que all# hac#a para las servidum$res e-istentes al producirse la comunidad la tradu!o normativamente en el art. .K;G4 No ha$r confusin de las dos calidades de dominante y poseedor del fundo sirviente cuando el poseedor de uno de los inmue$les llegase a ser simplemente condminodel otro inmue$le o cuando la sociedad conyugal adquiriese un inmue$le dominante o sirviente de otro inmue$le de uno de los cnyuges o de uno de los socios a menos que disuelto el matrimonio o disuelta la sociedad am$os inmue$les vengan a pertenecer a la misma persona.) Tran parte de la doctrinaentendi por ello que en el supuesto no eran via$les. As# >alvat&EE( %afaille&EG( Tarrido+Andorno&EH( Aren&GK( y delaya.&G'( >in em$argo otro sector importante entendi que ello no era $ice4 >egovia&G*( Jachado&G.( Arga3aras&G5(Allendec&G;( Jariani de Iidal&G@( Rorda&GE( Papa3o+Piper+:illon+8ausse&GG( y Justo&GH( . Adscri$o a esta opinin. %a indivisi$ilidad que caracteri"a a este derecho 1%as servidum$res son o$ligaciones de un fundo hacia otros fundos) en las que Nada importa que el predio dominante o sirviente mude de due3o y que se reparta en varias manos en lugar de estar en las de un solo due3o) nota al art. .KKE2 as# como !ustifica su plena su$sistenciae-cluyendo la confusin y e-tincin parcial del derecho 1a diferencia del usufructo2 no de$e ser erguida en o$stculo a queinicialmente se configure con esas titularidades de los fundos ya que no se estar#a adquiriendo como derecho o carga pro al#cuota sino proindiviso en relacin a los mismos independientemente de esa composicinparticular del condominio. No e-iste identidad entre potestad+ compresinque por superposicin impidan su constitucin ya que alno ser el otro inmue$leenteramente propio la utilidad que reporta u o$tieneno queda a$sor$ida o consolidadaen las facultades plenas y e-clusivas del dominio.>i $ien niel Proyecto de 'HHG ni el 8digo sancionado se e-piden particularmente so$re el tpico el primero en el art. 'G*' consigna$a >on cargas reales los derechos reales so$re cosa total o parcialmente ajena).*UNCION DE GARANT(A%a conocida e-presin de que "el patrimonio es la prenda o garant#a com/n de los acreedores" si $ien no ten#a recepcin e-presa en el 88 pod#a deducirse de varias disposiciones. Ahora tiene e-presa consagracin en el 8ap#tulo * del D#tulo III que regula la funcin de garant#a de los $ienes. 0l art. *5* dice e-presamente que todos los $ienes del deudor estn afectados al cumplimiento de sus o$ligaciones y constituyen la garant#a com/n de sus acreedores con e-cepcin de aquellos que este 8digo o leyes especiales declaran inem$arga$les o ine!ecuta$les. %os patrimonios especiales autori"ados por la ley slo tienen por garant#a los $ienes que los integran. 0n el art. *5. seespecifica que el poder de agresin de los acreedores no puede per!udicar la prestacin de un servicio p/$lico.Oespecto a la cesin en garant#a el art. '@'; dispone quelas normas de la prenda de crditosse aplican a las relaciones entre cedente y cesionario.A travs del art. '@GK recepta el fideicomiso&HK( con funcin de garant#a so$re cuya licitudla doctrina y !urisprudencia ampliamente mayoritaria ya se ha$#a e-pedido&H'( 0l art#culo aclara que los $ienes fideicomitidos de$en ser reali"ados y el acreedor co$rarse de su resultado. >e permite al fiduciario que seg/n lo dispuesto en el contrato y en defecto de convencin opte por la v#a privada o !udicial para disponer el contenido de la garant#a asegurando un mecanismo que procure o$tener el mayor valor posi$le de los $ienes)0n materia de "RIVILEGIOS&H*(y en la misma senda que Ile" de regularlos entre las disposiciones comunes a los derechos reales y personales 1arts. *;E. a *;G@2 y en procura de unificar su tratamiento con la %8F se de! en manos de la %8F la regulacin de los privilegios generalesque se e!ercen solo en los procesos colectivos 1e-ista o no cesin de pagos2+ ver arts. *;EH y *;GK+ circunscri$indose a regular los especialescorrespondientes alas e!ecuciones individuales. >on definidos como la calidad que corresponde a un crdito 1art. *;E.2 y no ya como un derecho 1art. .GE;8.Ile"2. 8omo regla se consagra que e-cepto disposicin en contrario o su$rogacin real solo pueden ser e!ercitados mientras el asiento o cosa a l afectada permanece en el patrimonio del deudor1es decir que carecen de efectos reipersecutorios2.0l origen legal y los pactos de postergacin contenidos en el art. .GE@ con la reforma introducida por la ley *555' al 8. Ile" 1los convenios de su$ordinacin tam$in en el art. *.H %8F2 se especifican en dos normas 1art. *;E5 y *;E; aclarndose ahora que el privilegio del crdito la$oral no es renuncia$le ni posterga$le2 Adecuadamente se dispone que no pueden e!ercerse so$re cosas inem$arga$les. 0l art. *;E@ se sienta el principio de que son indivisi$lesen cuento alasiento y al crdito independiente de la divisi$ilidad de los mismos y de que la transferencia del crdito incluyeal mismo.Oespecto al derecho de RETENCION en pocas normas se fi!an sus caracteres 1accesorio de una o$ligacin cierta y determinada+ art. *;GE+9 transmisi$le = con el crdito al cual accedeart. *;H* inc. $+ 9 indivisi$le =puede ser e!ercido so$re todo hasta que la totalidad de la deuda haya sido pagada art. *;H* inc. a9 art. .H5' del 8. de Ile"+es una e-cepcin de carcter dilatorio +%lam$#as no se opone por v#a de accin sino como defensa y es reempla"a$le por garant#a suficiente art. *;GH9 art. .H5. segundo prrafo del 8. de Ile" ley 'EE''+ de$e mediar cone-idad entre el crdito y la cosa = que adeude en ra"n de la cosa art. *;GE9.H.H 8. Ile"2No se legitima para su e!ercicio a los tenedores a t#tulo gratuito salvo el caso de que lo seanen $eneficio del otro contratante.>e aparta de la solucin del art. *;*E del Proyecto de 'HHG en cuanto a que la cosa so$re la que se e!erce hasta puede ser inem$arga$le. 0-presamente se e-ige que sea em$arga$le 1art. *;GG siguiendo los arts. .GEG y .H5* del 8. de Ile"20n cuanto a las atri$uciones del retenedor se le concede acciones para la defensa de su relacin de poder1art. *;HK inc. a9art. .H55 8. Ile"28on $uen tino se le reconoce el derecho de perci$ir un canon desde que intime a pagar al deudor del crdito y reci$ir la cosa 1art. *;HK inc. $2&H.(0-cepto pacto en contrario 1o supuesto de retencin anmala o irregular vgr. el del locatarioart. '**@9 nota al art. ';.E y art. ';5E del 8. de Ile"2 no puede usar la cosa retenida. No est o$ligado a perci$ir los frutos naturales pero si opta por ello de$e dar aviso al deudor yas# disponer de los mismos imputndolos a intereses y si hay e-cedente a capital del crdito.Oa"ona$lemente se dispone que no impide la e!ecucin de la cosa por el retentor o por otrosacreedores en cuyo caso se traslada al precio con el privilegio respectivo 1art. *;H' inc. d2 me!orando la solucin del art. .H5*.8Ile".>e soluciona el pro$lema que ha$#a generado el art. .H5@ del 8. de Ile"&H5( con los dos /ltimos prrafos agregados por la ley 'EE'' en cuanto a su relacin con los privilegios especiales. 8onforme el nuevo art. *;G* inc. d lo que se le adeude go"a de privilegio especial en cuarto orden so$re la cosa retenida o so$re las sumas depositadas para li$erarla.A diferencia del art. *;.' inc. ddel Proyecto de 'HHG que dispon#a que no interrumpe el curso de la prescripcin li$eratoria del crdito al cual accede toda ve" que no conlleva actividad alguna tendiente en forma directa a su satisfaccin el nuevo art. *;H* inc. e dispone quela facultad de retencin mientras su$siste tiene ese alcance. 8onsidero que en tanto no se hayaesgrimido !udicialmente por la sola pasividad de una detentacin no de$er#a interpretarseuna intencin de no a$andono o de mantener vivo el crdito idnea para tener por interrumpida la prescripcin.*ACOTACIONES RES"ECTO DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA>e conserva en una redaccin simplificada 1todo el D#tulo UIII contiene cincuenta y tres art#culos 1arts. *'G5 a **.E2 a diferencia del 8digo de Ile" que regula la misma materia en ciento cincuenta y tres art#culos 1arts. .'KG a .*@'2 sin conta$ili"ar los atinentes a la prenda comercial legislada por los arts. ;GK a ;GG del 8digo de 8omercio y que ahora se unificaron2 los tres derechos reales de garant#a con un cap#tulo inicial de disposiciones comunes. A diferencia del Proyecto de la 8omisin Sederal 'HH. no esta$leci la hipoteca mo$iliariaporque con la anticresis y la prendacon registro o sin despla"amiento 1cuya regulacin delega a legislacin especial art. ***K2 no es necesaria.0stn presentes todos los caracteres que hacen a los :erechos Oeales de garant#a. As# desarrolla los principios de convencionalidad 1art. *'G;2 accesoriedad 1arts. *'G@ y G;@NE9 crditos garanti"a$les art. *'GE2 especialidad en cuanto al o$!eto 1art. *'GG y e-tensin en cuanto al mismo art. *'H*2y en cuanto al crdito 1art. *'GH y e-tensin en cuanto al mismo art. *'H.2 adoptando respecto a esto /ltimo el criterio minoritario de que se cumple con la e-presin del monto m-imo del gravamen las facultades y responsa$ilidades del constituyente y del propietario no deudor los efectos de la su$asta y la cancelacin del gravamen. %os requisitos atinentes a la pu$licidad y oponi$ilidad estn previstos en las disposiciones generales comunes a todos los derechos reales 1art. 'GH.2.>e dicetam$in que son indivisi$les en trminos similares a como esta$a resuelto4 que cadauno de los $ienes y cada parte de ellos estn afectados al pago de todo el crdito y cada una de sus partes y que el acreedor cuya garant#a comprenda varios $ienes puede perseguirlos atodos con!untamente o slo a uno de ellos con prescindencia de a quin pertene"ca o de la e-istencia de otras garant#as. 0llo como carcter natural y sin posi$ilidad de un e!ercicio a$usivo 1art. *'H' 8 nuevo en sentido similar a los arts. .''* y .''. 8. Ile" y para la prenda .*.. y .*.;2:esaparece el nom$re a$solutamente equ#voco de "tercer poseedor" 18ap#tulo ; del D#tulo'5 8. Ile"2 y$a!o el concepto de propietario no deudor se incluyen los supuestos de constituyente y adquirente sin o$ligarse 1art. *'HH2&H;(. >e aclara algo que no hac#a el proyecto de 'HHG que e-cepciones puede oponer el propietario no deudor 1art. **KK2.0l art. **KE aporta claridadrespecto de la hipoteca de parte indivisa de un inmue$le tratada por los arts.*@EG y .'*. del 8. de Ile". 0stas normasvincula$an la e-istencia de la hipoteca al resultado de la particin dandolugar a diversas interpretaciones. >i $ien la doctrina y !urisprudencia ms moderna y mayoritaria proteg#an al acreedor de un posi$le fraude a travs de la particin lo cierto es que no era un rgimen que diera la seguridad necesaria en cuanto a los derechos del titular de la garant#apendiente la particin y en su reali"acin. 0l precepto despe!a las incertidum$res4 el acreedor hipotecario puede e!ecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la particin y mientras su$sista la hipoteca la particin e-tra!udicial del condominio le es inoponi$le en tanto no preste e-preso.>e esta$lece la su$rogacin real 1art. *'H52%a ms importante y negativa reforma en funcin de la redaccin del art. *'GH es que la llamada hipoteca o garant#a de m-imo 1o con techo o tope2 ha sido esta$lecida para todos los gravmenes 1tanto para los crditos determinados como indeterminados2 y no solo para lo que la doctrina denomin hipotecas a$iertas flotantes glo$alparaguas o con indeterminacin sustantiva e-igiendo adems que se fi!e un pla"o que no puede e-ceder losdie" a3os.Aunque positiva la admisin de las hipotecas a$iertas 1"...0l crdito puede estar individuali"ado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente..." art.*'GH2 si $ien es contradictorio con la e-igencia del art. *'GE 1al constituirse la garant#a)2 + al no esta$lecerse que una es la regla y otra es la e-cepcin y ello para distintos efectos&H@(+ se hi"o de un modo confuso al tratarse indiferenciadamente con las que satisfacen el requisito de determinacin sustantiva.Danto la UUIII Wornada Notarial Argentina 1>alta *KK;2 como la UUI Wornadas Nacionales de :erecho 8ivil 1%omas de damora *KKE2 concluyeron que era conveniente fle-i$ili"ar el carcter de especialidad en cuanto al crdito 1o de accesoriedad si se entendiera que la indeterminacin sustantiva de la causa fuente al momento de la constitucin + hipoteca a$ierta+afecta a este carcter2&HE( esta$lecindose alternativamente4 a2 una suma m-ima y un pla"o m-imo o $2 una suma m-ima y una determinacin suficiente de la causa. 0l Proyecto de 'HHG&HG( dispon#a en su art. *KH.4 0specialidad en cuanto al crdito. 0n la constitucin de los derechos reales de garant#a de$e individuali"arse el crdito garanti"ado indicndose los su!etos el o$!eto y la causa. 0l monto del capital de la garant#a de$e estimarse en dinero y puede no coincidir con el del crdito si ste no es dinerario. >e considera satisfecho el principio de especialidad en cuanto al crdito si la garant#a se constituye en seguridad de crditos indeterminados sea que su causa e-ista al tiempo de su constitucin o posteriormente siempre que el instrumento contenga la indicacin del montom-imo garanti"ado en todo concepto de que la garant#a que se constituye es de m-imo ydel pla"o a que se su!eta el que no puede e-ceder de die" 1'K2 a3os. %a garant#a su$siste noo$stante el vencimiento del pla"o en seguridad de los crditos nacidos durante su vigencia.)%a 8omisin toma partido por la tesis que entiende a la especialidad del crdito como la fi!acin del monto o responsa$ilidad del gravamen y que la identificacin del crdito en suselementos esenciales no ata3e al carcter de especialidad sino al de accesoriedad de la garant#a. Pero a nadie se le ocurri sugerir que aquellos requisitos 1monto fi!o y pla"o2 afectaren a aquellas garant#as que no fuesen a$iertas.Adopta el criterio distintivo entre monto del gravamen y monto del crdito1art. *'GH en el prr. *4 "...en todos los casos el gravamen constituye el m-imo de la garant#a real por todo concepto de modo que cualquier suma e-cedente es quirografaria sea por capital intereses costas multas u otros conceptos"2. 0sta solucin se manifiesta en dos aspectos4 '2el acreedor no cuenta con privilegio por el e-cedente 1art. *'GH2 y *2 el propietario no deudor se li$era a$onando ese monto 1art. *'HH2. 0llo tendr#a el propsito de arro!ar seguridad !ur#dica para terceros y el propio deudor al darle mayor capacidad crediticiaal no estar su!eto a indeterminaciones aunque el acreedor se per!udique por no ha$er hecho $ien los clculos para la garant#a. 8ontrariamente a lo proyectadoy agravado por la cuestin de o$ligaciones en moneda e-tran!era 1art. E@; que con la reforma del P0 se determina de$e considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede li$erarse dando el equivalente en moneda de curso legal)2 particularmente dlares por el mercado inmo$i