Apuntes Reales

M a n u e l C o r r e a l v a r e z

Apuntes tomados en las clases magistrales de D Rosario Daz Romero durante el curso 2012-2013. Si alguien quiere realizar algn tipo de donativo por mis labores realizadas aqu dejo mi cuenta corriente: 0128 05 283 78881 17372. Sean ustedes felices y estudien duro que tercero es jodido. Besos.

Curso 2012 2013

Civil III: Derechos Reales

2 Manuel Correa lvarez

I. LOS DERECHOS REALES Y SU DINMICA

Tema 1. El Derecho de cosas y las relaciones jurdico-reales. Tema 2. La dinmica de los derechos reales.

II. LA POSESIN. LA USUCAPIN.

Tema 3. La posesin. Tema 4. La prescripcin adquisitiva o usucapin.

III. EL DERECHO DE PROPIEDAD

Tema 5. La propiedad. Tema 6. La comunidad de bienes.

IV. ALGUNAS PROPIEDADES ESPECIALES

Tema 7. La propiedad horizontal. Tema 8. La propiedad intelectual.

V. LOS DERECHOS REALES LIMITADOS O EN COSA AJENA

A) Derechos reales de uso y disfrute.

Tema 9. El usufructo. Tema 10. Las servidumbres. Tema 11. El derecho de superficie. Tema 12. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

B) Derechos reales de garanta.

Tema 13. Las garantas reales. Tema 14. La prenda. Tema 15. La hipoteca inmobiliaria (I). Tema 16. La hipoteca inmobiliaria (II). Tema 17. Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento.

C) Derechos de adquisicin


Tema 18. Los derechos de adquisicin preferente.

VI. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Tema 19. El Registro de la Propiedad (I). Tema 20. El Registro de la Propiedad (II).


I. LOS DERECHOS REALES Y SU DINMICA

Tema 1. El Derecho de cosas y las relaciones jurdico-reales.

1. Los derechos reales. Concepto y caracteres. La regulacin de los derechos reales se encuentra recogida en el Libro II del Cdigo Civil dedicado a los bienes, la propiedad y sus modificaciones. Los derechos reales son derechos absolutos sobre un bien, conceden pues un poder inmediato y directo sobre dicho bien, que debe ser respetado por todos. El contenido del derecho real que lo define es la facultad o facultades que permiten a su titular utilizar o usar el bien o la cosa objeto del derecho de manera concreta, para ciertos fines o resultados. Por ejemplo, el usufructo faculta para disfrutar plenamente de un bien con la obligacin de conservar su forma y sustancia La naturaleza del derecho real determina que en los supuestos de concurrencia de varios derechos sobre un mismo bien deba aplicarse el principio prior tempore potior iure, de manera que el derecho real posterior deba quedar siempre subordinada a la eficacia del derecho real sobre el mismo bien anterior en el tiempo. La propiedad es el derecho real ms importante. Los limites que establece la propiedad: son el inters pblico y la utilidad social (art. 33.3 CE). Este artculo define la expropiacin. Nos encontramos con una serie de derechos reales limitados. Son limitados porque normalmente recaen sobre cosas ajenas pero permiten a su titular a usar y utilizar la cosa con limitaciones. El usufructo es un derecho sobre cosa ajena que da lugar a usarlo y utilizar. El titular del derecho de propiedad pasa a convertirse en nudo propietario. La nica facultad que se le queda es la facultad de disposicin. Sobre un mismo objeto ya sea mueble o inmueble pueden recaer varios derechos reales (de propiedad, de usufructo, de hipoteca).

2. La distincin entre derechos reales y derechos de crdito. Diferencias de rgimen jurdico.

El artculo 609 de Cdigo Civil exige para la adquisicin y transmisin de los derechos reales por medio de contratos la tradicin o entrega de la cosa. El artculo 1095 del Cdigo Civil nos dice que el acreedor en una relacin jurdica por la que tiene derecho a que se le entregue una cosa no adquiere ningn derecho real hasta que le sea entregada. Hasta entonces tiene derecho a una prestacin simplemente, en otras palabras un derecho personal, relativo o de crdito. En el derecho de crdito nos encontramos con una relacin entre dos personas en las que una de ellas tiene el poder de exigir a otra la realizacin de una prestacin (dar, hacer o no hacer). Aqu el inters de una persona se satisface por la prestacin que otra realiza en su favor (el


obligado). En cambio, en el derecho real el titular satisface directa e inmediatamente su inters mediante el ejercicio de sus poderes sobre la cosa. El derecho real se caracteriza por su carcter absoluto, por su oponibilidad erga omnes. Se pueden hacer valer, incluso coactivamente, contra todos. El derecho de crdito, por otra parte, solo se puede hacer valer frente al sujeto obligado a cumplir la prestacin. Adems, el derecho real es susceptible de ser lesionado por cualquier tercero, mientras que el derecho de crdito lo puede ser exclusivamente por una persona concreta y determinada (el deudor) al no cumplir su prestacin.

- Derechos reales o Derechos absolutos. Porque son eficaces erga omnes* y recaen sobre las

cosas determinadas directamente. Cuando se es titular de un derecho real, se tiene la posesin de esa cosa.

o Son eficaces erga omnes porque cuentan con un instrumento de seguridad y publicidad: el registro de la propiedad.

- Derechos de crdito

o Derechos con una eficacia inter partes*. Solamente se pueden exigir entre

deudor y acreedor, ningn tercer tiene la facultad de exigir ni de ejercer la prestacin. Art 1257 CC: principio de relatividad de los contratos.

o Derechos relativos.

3. Los tipos de derechos reales. Derechos reales limitados que recaen sobre cosa ajena: a su vez podemos distinguir distintos tipos:

1. Derechos reales de goce: permiten a su titular la utilizacin o explotacin total o parcial, de un bien ajeno, as como, en algunos casos, la adquisicin de los frutos que produce.

o Usufructo: posibilita un mximo goce de utilizacin. o Servidumbre: el acceso recibe el nombre de derecho real limitado de

servidumbre porque permite al titular de otra cosa usar, y el propietario de la cosa ve limitado su uso.

o De uso y habitacin: en los que aquel goce y utilizacin es mucho menor. 2. Derechos reales de garanta. (De realizacin del valor).

o Derechos que permiten a su titular ejecutar una cosa ajena para el caso de que se incumpla una determinada obligacin que garantice ese derecho real de garanta. Son derechos de garanta porque mediante ellos se asegura el cumplimiento de una obligacin, de que es acreedor el titular del derecho real.

Hipoteca: bienes inmuebles. Prenda: bienes muebles. Con desplazamiento posesorio, sin

desplazamiento posesorio. Da a su titular a ejecutar la cosa sobre la que recae.


3. Adquisicin preferente: no es pacfica. No toda la doctrina est de acuerdo con que concurra este derecho real. Le est otorgando la titularidad de un derecho, para que ejercite ese derecho y adquiera si lo desea la propiedad.

o Derecho de opcin de compra: el titular de la opcin tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato de opcin pagando el precio pactado por el concedente. Est claro que la opcin no otorga un derecho directo e inmediato sobre la cosa y tambin lo es que la opcin no puede hacerse efectiva frente a un tercer adquirente de la cosa.

o Tanteo y retracto: por virtud de estos derechos se confiere a la persona que se encuentra en una determinada situacin jurdica (por ejemplo, arrendatario) la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido venderla (tanteo: comprar por el tanto) o cuando la ha enajenado a un tercero (retracto).

Los derechos reales limitados cuentan con un instrumento jurdico creado por el estado que es el registro de la propiedad, donde tiene acceso a los libros de ese registro. Se refiere slo a bienes inmuebles. Es un registro de seguridad jurdica: La inscripcin es voluntaria y meramente declarativa. No es constitutiva con una excepcin, el derecho real de hipoteca. Para que se constituya es necesaria la inscripcin en el registro de la propiedad. Art 1875 CC. En el registro de la propiedad no aceptan los derechos de crdito, los derechos personales. Existen dudas si el principio de autonoma privada es aplicable en materia de derechos reales. Los derechos reales son nicamente los tipificados en el CC Art 2.2 de la ley hipotecaria nos seala lo que se puede inscribir en el Registro de la Propiedad. Sistema de derechos reales en un sistema de numerus clausus: son derechos reales los nicos que determina la ley.

4. Estructura de la relacin jurdico-real: sujetos y objeto.

- Sujetos La titularidad de los derechos reales puede corresponder tanto a personas fsicas como a personas jurdicas, salvo en el derecho de uso y en el derecho de habitacin, los cuales por su propia funcin solo puede atribuirse a persona fsicas.

- Objeto El objeto de los derechos reales son los bienes o cosas susceptibles de apropiacin, objeto del trfico puesto que estn en el comercio de los hombres. Hay que recordar que hay bienes no susceptibles de apropiacin, cuya lesin, sin embargo, puede dar lugar a una indemnizacin de daos y perjuicios, as ocurre con bienes tan diversos como medio ambiente e integridad corporal.


Nuestro Cdigo Civil divide los bienes o cosas susceptibles de apropiacin en muebles e inmuebles. Realiza una enumeracin exhaustiva de los bienes inmuebles para, a continuacin, considerar todos los dems bienes como muebles. El rgimen jurdico aplicable a los bienes muebles y el aplicable a los bienes inmuebles son bsicamente distintos en varios aspectos, tanto por lo que al trfico se refiere, como en la configuracin y eficacia de los derechos reales. La capacidad necesaria para disponer es distinta; la forma para enajenar tambin; las reglas para la usucapin tambin, y los sistemas de publicidad tambin.

Tema 2. La dinmica de los derechos reales

1. Los modos de adquisicin en el sistema espaol y teora del ttulo y modo. El art. 609 CC dispone lo siguiente: la propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la Ley, por donacin, por sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden tambin adquirirse mediante la prescripcin.

- La adquisicin se adquiere por la ocupacin. En los artculos 610 a 617 CC nos encontramos con la regulacin del hallazgo y del tesoro. El artculo 610 nos define que es la ocupacin. Hace alusin a las cosas que se obtienen a travs de la caza y la pesca, a las cosas que no tienen dueo y a la ocupacin de cosas muebles abandonadas. La ocupacin jams se aplica a los inmuebles. Se refiere slo a la ocupacin de los bienes muebles. Por ocupacin jams se podr obtener la propiedad de un bien inmueble. El art. 17 de la Ley 33/2003 dice que de los inmuebles que no tienen dueo la propiedad de adquiere por parte del Estado por ministerio de la Ley. No es posible que un inmueble no tenga dueo. Se configura como un modo originario de adquirir la propiedad.

- La ley es el segundo modo de adquisicin de la propiedad. Ejemplo tpico: el art. 17 mencionado antes dice que el Estado adquiere los muebles vacantes.

- Por donacin. En materia de donacin se menciona de forma expresa e independiente porque cuando se celebra una donacin para adquirir la propiedad de la cosa donada no es necesaria la entrega material del objeto, sino que basta con que exista la oferta de donacin y la aceptacin del donatario.

- Por sucesin. Sucesin abintestato o intestada significa que una persona no ha manifestado su voluntad de dejar los bienes cuando fallezca. Cuando una persona fallece sin testamento, en primer lugar heredan sus descendientes.

- Consecuencia de contrato mediante la tradicin. Nuestro sistema responde a la teora del ttulo y el modo. Es el modelo que est vigente en nuestro derecho desde hace muchos siglos. A da de hoy esta es la teora que est vigente tal y como dice el 609 y el 1095 del CC. ste en su parte final reitera esta idea. Para transmitir la propiedad en el derecho espaol en necesario que exista un ttulo valido y eficaz que sea capaz de transmitir un acuerdo de voluntades. El ttulo se equipara a contrato. Pero tiene que


ser un contrato adecuado. El modo en terminologa del CC es la traditio o tradicin. La tradicin es la entrega material de ese objeto, de la cosa que se quiere adquirir. Hasta que no se produce la traditio en derecho espaol no se adquiere la propiedad de las cosas. Esta traditio es el modo. En el derecho espaol tiene carcter declarativo. Con carcter general el registro de la propiedad no forma parte del proceso de adquisicin de la propiedad de los bienes inmuebles. En derecho espaol la existencia de un contrato por s solo no transmite la propiedad de las cosas, hace falta algo ms. Para adquirir la propiedad de una cosa en derecho espaol es necesario un requisito suplementario que es la tradicin, el modo. Una vez que tenemos un contrato vlido y hemos cumplido el modo y se ha hecho entrega material de la cosa podemos aadirle el siguiente paso pero ya no es necesario para adquirir la propiedad que es inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Conclusin: para la transmisin de la propiedad hace falta un ttulo y cumplir el modo. En el momento de la entrega hay adquisicin de la propiedad. Si falta alguno de los dos requisitos, no se produce la transmisin de la propiedad. Los arts. 1462 al 1464 del CC se ocupan de la regulacin de las distintas formas de realizar la tradicin. El art. 1462 habla de escritura pblica que sirve para bienes muebles e inmuebles.

- Por prescripcin: nuestro Cdigo Civil configura en el artculo 609, la prescripcin como un modo de adquirir el dominio y los dems derechos sobre los bienes. El artculo 1930 matiza ms diciendo que la prescripcin se adquiere, de la manera y las condiciones determinadas en la ley, el dominio y dems derechos reales. Al mismo tiempo admite que por la prescripcin se extinguen los derechos y acciones de cualquier clase que sean.

2. Extincin de la relacin jurdico-real: causas generales.

a) Prdida o destruccin total de la cosa: la prdida de la cosa hace que desaparezca el derecho real puesto que se tratara de un derecho sin objeto. La prdida o destruccin ha de ser total, de lo contrario subsiste el mismo derecho real sobre los restos, las ruinas o en definitiva sobre la parte de la materia subsistente de la cosa. A la prdida fsica se le suele equiparar la perdida jurdica cuando la cosa queda extra comercium.

b) Renuncia o abandono: la renuncia implica un negocio jurdico bilateral. El titular del derecho real lo extingue por su simple voluntad, sin necesidad de conocimiento por otras personas. El abandono no es sino, una forma de renuncia caracterizada por la desposesin voluntaria de la cosa.

c) Caducidad por expiracin del trmino o falta de uso: determinados derechos reales se establecen por un plazo determinado.

d) Consolidacin: el derecho real se extingue cuando en una misma persona se da la cualidad de titular dominical y de titular del derecho real que lo grava. Nadie puede


ostentar un derecho real sobre su propia cosa, pues cuando se puede obtener de la cosa su ms amplia utilidad, iure propietatis, no se justifica que otro ttulo autorice a tener una utilidad ms reducida.

e) Expropiacin: el artculo 349 dice que nadie podr ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y por causa justificada de utilidad pblica previa siempre a la correspondiente indemnizacin.

f) Revocacin: hay revocacin de la propiedad cuando, en virtud de un cambio de voluntad del que transmiti la cosa permitido por la ley, la misma vuelve a su patrimonio.

II. LA POSESIN. LA USUCAPIN.

Tema 3. La posesin

1. Concepto y tipos de posesin. El Ttulo V del Libro II del Cdigo Civil (artculos 430-466) se dedica a la normativa de la posesin. La posesin puede ser definida como el ejercicio de hecho de las facultades correspondientes a un determinado derecho real, ejercicio del cual emana la apariencia de una autntica titularidad. La ley presume que quien posee un derecho es el verdadero titular del mismo. Gracias a la posesin, es posible efectuar una asignacin, siquiera sea provisional de la propiedad y otros derechos sobre los bienes. Existe cierta discusin sobre si la posesin es un hecho o un derecho. Qu configuracin jurdica le damos a la posesin? Se ha llegado a la conclusin que la posesin es una situacin fctica, no se puede decir que solo es un hecho, sino que tambin, es una situacin fctica con consecuencias jurdicas.

- Tipos de posesin

1) Posesin natural y posesin civil (art 430) La posesin natural consiste en la mera tenencia material de una cosa o derecho (corpus), mientras que la civil consiste en esa tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa o derecho como suyos.

2) Posesin en concepto de dueo y en concepto distinto de dueo Posesin en concepto de dueo es aquel cuyo comportamiento se ajusta a un estndar dominical, en el sentido de que es apto para suscitar en los dems la conviccin de que el poseedor es realmente el dueo del objeto posedo.


El poseedor en concepto distinto de dueo, el artculo 432 del CC, lo define como aquel que posee en concepto de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos perteneciendo el dominio a otra persona.

3) Posesin mediata e inmediata En virtud de una relacin, un sujeto puede poner a otro en poder y posesin de un bien, con la consigna de que lo restituya pasado un tiempo. En estos casos, quien recibe la cosa se convierte en su poseedor inmediato, y quien le puso en esa situacin, se dice que conserva una posesin mediata.

4) Posesin de buena fe y mala fe. La buena fe del poseedor consiste en la conviccin de haber adquirido sin irregularidades la titularidad del derecho que est ejerciendo. El art. 473 nos define qu se entiende por un poseedor de buena fe. Hay que relacionarlo con el 433, 434, y 435 porque nos concretan qu se entiende por buena fe. Y tambin hay que relacionarlo con el 1950 CC. Hay que tener en cuenta que la posesin de buena fe va a ser importante a efectos de la usucapin. La definicin que da el artculo 473 de la buena fe es una definicin en sentido negativo. El 1950 nos lo da en sentido positivo. Una misma materia es definida de dos maneras distintas. Estos pueden entrar en colisin y hay que tener en cuenta que el art. 1950, ese concepto de buena fe nicamente se aplica en el mbito de la usucapin. La buena fe se presume siempre. Parece razonable que el sistema considera que el sujeto afirme que todos los sujetos son de buena fe y si alguien cree que es de mala fe a ese sujeto le corresponde probar esa mala fe.

2. Objeto de la posesin Puede ser objeto de posesin tanto las cosas como los derechos. El artculo 437 CC subraya que en todo caso debe tratarse de cosas y derechos susceptibles de apropiacin. Por tanto, la posesin no es sola sobre cosas materiales sino que tambin sobre derechos.

- Posesin de cosas Ha de tratarse de cosas dotadas de existencia actual y configuracin corporal por un lado, y de cosas que estn dentro del comercio de los hombres por otro.

- Posesin de derechos Lo posedo son siempre derechos y cuando se habla de posesin de cosas en realidad a lo que se est aludiendo es a la posesin del derecho de propiedad sobre una cosa o a la posesin de la cosa en concepto de propietario.


3. Sujetos. Coposesin y concurrencia de posesiones. A diferencia de lo que ocurre en materia de contratos, para ser poseedor no se necesita ningn requisito. Pueden ser poseedor hasta los menores e incapacitados. Sobre una cosa pueden existir varios sujetos poseedores. Sobre una misma cosa puede haber posesiones en distinto concepto, posesin en concepto de dueo, posesin en concepto distinto de dueo. Puede haber posesin mediata y posesin no mediata. Si A propietario de una casa la pone en arrendamiento a B. A seria poseedor mediato en concepto de dueo y B poseedor inmediato en concepto distinto de dueo. La posesin en concepto de dueo es el tipo de posesin que va a legitimar la usucapin. El 462 da el concepto de poseedor en concepto distinto de dueo, tiene la cosa para su uso y disfrute.

- Coposesin Es posible que la posesin sobre un bien o derecho sea desempeada por ms de un sujeto (coposesin). Dos poseedores de la misma especia desempean conjuntamente la posesin de un nico bien. El artculo 445 del CC admite la coposesin siempre que se entienda que cada poseedor ostenta una cuota indivisa del bien o del derecho, excluyendo por el contrario que cada uno pueda desarrollar simultneamente una posesin plena sobre el conjunto.

- Concurrencia de posesiones En caso de contienda entre dos personas que se disputan la misma posesin, el artculo 445 del CC ofrece una serie de criterios para resolver el conflicto: ser preferido aquel que ostente una posesin ms antigua. En caso de similar antigedad, ser preferido el que presente ttulo, y si tambin en esto fueren igual, se constituir la cosa en depsito o guarda judicial hasta tanto se dirima la controversia.

4. Adquisicin y conservacin. En primer lugar hay que explicar la adquisicin de la llamada posesin civilsima, que es la que ope legis recibe el heredero sobre los bienes hereditarios como consecuencia del acto de aceptacin de la herencia de su causante (art. 440 CC). Este precepto quiere decir que cuando A fallece con testamento y nombra como herederos a H1 y H2, hasta que stos acepten la herencia puede pasar un periodo de tiempo largo. Si no hablsemos de posesin civilsima, estos bienes no tendran ningn poseedor. Por eso en materia hereditarias, los sujetos llamados a la herencia que la aceptan, se va a entender que poseen los bienes desde que fallece A. El art. 441 CC dice que la posesin no puede adquirirse violentamente cuando an est en posesin de otro. El art. 1968 explica el plazo para que el nuevo sujeto sea el dueo si el primero no lo reclama.


La ley presume que una vez adquirida la posesin sta sigue existiendo a favor de quien la adquiri.

5. Efectos de la posesin.

Efectos de poseer algo: 1) Funcin legitimadora: es un efecto de legitimacin. Cuando yo poseo algo me est

legitimando frente al resto de la sociedad como dueo de la cosa. La posesin genera una legitimacin de la cual emanan efectos para quien la ejerce, e incluso para terceros que confen de buena fe en que dicha posesin genera una titularidad jurdico-real.

2) Tutela judicial sumaria: por el hecho de poseer una cosa el ordenamiento jurdico me ampara jurdicamente, me protege a travs de la tutela judicial sumaria los interdictos posesorios y la tutela judicial sumaria es lo mismo. Con la nueva LEC ya no se denomina interdictos sino que recibe el nombre de tutela judicial sumaria (art. 250 LEC en relacin con el 446 CC) es un instrumento jurdico. A travs de esta tutela no se discute quien tiene mejor ttulo para obtener la posesin de la cosa, lo nico que se est protegiendo al poseedor del bien. Esto tiene mucha importancia porque yo puedo ser poseedor de una cosa y no ser el propietario.

3) Usucapin: la posesin continuada de un bien o derecho puede llegar a provocar que el mero ejercicio del derecho devenga adquisicin definitiva de la titularidad, si acaso careciese de ella el poseedor por presentar algn defecto su ttulo adquisitivo; es el fenmeno conocido como la usucapin.

4) El poseedor de una cosa tiene derecho a obtener los frutos de la misma. Esto es liquidacin del estado posesorio.

6. Extincin de la posesin

La ley contempla supuestos de la perdida de la posesin tanto voluntarios como involuntarios. Son dos los modos voluntarios de prdida de la posesin. en primer lugar el abandono de la cosa. En segundo lugar aparece la cesin a otro, sea gratuita u onerosa. Son tambin dos, los modos involuntarios de prdida de la posesin. El primero es la destruccin o salida del comercio de la cosa poseda, lo que abarca la perdida tanto en sentido fsico, como en sentido jurdico o econmico. Y el segundo caso de prdida involuntaria de la posesin consiste en el ejercicio de la posesin por parte de otro durante ms de un ao, aun en contra de la voluntad del anterior poseedor.


Tema 4. La usucapin

1. Concepto

Nuestro Cdigo Civil configura la prescripcin como un modo de adquirir el dominio y los dems derechos sobre los bienes en el artculo 609. A la prescripcin que sirve para adquirir el dominio y dems derechos reales se le denomina como prescripcin adquisitiva o usucapin y a la que provoca extincin de derechos y acciones, prescripcin extintiva. En la prctica la posesin era una manera de dar a conocer que uno era el titular de esa cosa. La finalidad de la usucapin es la de abordar seguridad jurdica al trfico. Por otra parte, lo que se hace a travs de la usucapin es que no se permite ejercicios extemporneos de derechos. Si un sujeto lleva mucho tiempo sin ejercitar esa cosa no parece normal que ese sujeto transcurridos muchos aos pueda exigir esa cosa. La usucapin es un medio originario de adquirir la propiedad. La ocupacin es otro ejemplo de adquisicin originaria de la propiedad. Si hay un sujeto que esta poseyendo una cosa y esa posesin le va a posibilitar la propiedad de la cosa estamos diciendo que a travs de la usucapin el propietario puede perder su derecho de propiedad. Qu sentido tiene que alguien se despoje su derecho de propiedad para drselo a otro? Para qu es til? El legislador considera que si un sujeto este aparentado ser dueo lo que es razonable es proteger a su poseedor.

2. Sujetos y objeto. Cosas y derechos susceptibles de usucapin.

- Sujetos El artculo 1931 CC dice que pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripcin las personas capaces para adquirirlos por los dems modos legtimos.

- Objeto y cosas y derechos susceptibles de usucapin. El Cdigo Civil seala que la usucapin es un modo de adquirir la propiedad y los dems derechos reales. No se pueden adquirir derechos de crdito. Qu derechos son usucapibles? Especficamente slo se numeran el usufructo, uso, habitacin y las servidumbres. La usucapin de la hipoteca queda excluida, al igual que el derecho de opcin, derecho de retracto y derecho de tanteo. Cosas susceptibles de usucapin. El tema de las cosas prescriptibles y no prescriptibles est planteado en el artculo 1936, a cuyo tenor son susceptibles de prescripcin todas las cosas que estn en el comercio de los hombres. La comercialidad significa en trminos generales posibilidad legal de que una cosa sea objeto de trfico o comercio jurdico, bien por su


naturaleza o por su funcin econmica social, bien por la ley. Los bienes de dominio pblico no son prescriptibles.

3. Clases y requisitos.

- Clases 1) Usucapin ordinaria y extraordinaria.

La primera es la que se da a favor de un usucapiente en el que concurre la buena fe en su adquisicin y un justo ttulo. La segunda se funda exclusivamente en la posesin y no requiere ni justo ttulo ni buena fe.

2) Usucapin mobiliaria e inmobiliaria. El rgimen jurdico de la usucapin es distinta segn se refiere a bienes muebles e inmuebles. La diferencia ms acusada estriba en la diversidad de plazos de posesin, que son menores para la mobiliaria que para la inmobiliaria.

- Requisitos Requisitos generales: el denominador comn toda usucapin.

1) Posesin en concepto de dueo. Este sujeto hacia el exterior realice actos tpicos de propietario.

2) Posesin pblica. Es un acto pblico, que su entorno conozca que se est poseyendo, manifestar exteriormente que se est poseyendo.

3) Posesin pacfica. No haya actos de terceros que pongan entredicho, que litigien por la posesin de la cosa.

4) Posesin no interrumpida. El CC exige unos plazos de tiempo. Son distintos si es la usucapin de un bien mueble o bien inmueble. Qu instrumentos van a permitir que una posesin se interrumpa?

El 1943 dice que la posesin se puede interrumpir de dos maneras: a) Interrupcin natural (art. 1944 CC). Cuando la posesin cesa en ella por ms de

una ao por cualquier causa. b) Interrupcin civil (art. 1945 CC). Se produce por la citacin judicial hecha al

poseedor aunque sea por mandato de juez incompetente. El art. 1946 CC enumera una serie de supuestos entre los cuales se va a entender no interrumpida la posesin.

c) Art. 1948 CC. Tercera causa de interrupcin de la posesin. Consecuencias jurdicas de interrupcin de la posesin.

- El contador para usucapir se pone a cero. De tal manera que si se quiere volver a iniciar la usucapin hay que volver a empezar.

Otro requisito general: transcurso de tiempo


- Usucapin de bienes muebles por va ordinaria: se requiere el transcurso de tres aos. Usucapin mobiliaria extraordinaria (no hay justo titulo ni buena fe):Si no hay buena ni justo titulo el tiempo se ampla a 6 aos.

- Usucapin de bienes inmuebles por va ordinaria: se requiere el transcurso de 10 aos entre presentes y 20 aos entre ausentes. Usucapin inmobiliaria extraordinaria (no hay justo ttulo ni buena fe): requiere plazo de tiempo de 30 aos.

Qu ocurre cuando hay varios poseedores para una misma cosa? Cuando un solo poseedor adquiere la propiedad por usucapin, el resto de co-poseedores se benefician? (No es correcto afirmar que la usucapin sirve para solucionar los vicios del contrato.) Si uno de ellos cumple todos los requisitos, esta usucapin va a beneficiar al resto de coposeedores. Lo que hace el legislador es equiparar a esos sujetos como poseedores solidarios. No es apreciable de oficio por los tribunales. Tiene que ser alegada por la parte interesada. Se alega por va de excepcin. Cuando un sujeto est en proceso de usucapin fallece, qu pasa?

- Concepto de buena fe. Es una creencia de que la persona de quien recibo la cosa es dueo de ella.

La usucapin ordinaria requiere dos requisitos suplementarios. 1) Justo ttulo. Tiene que ser un ttulo vlido, que no tenga problemas contractuales; que

no sea un titulo inexistente y que sea un titulo adecuado para transmitir la propiedad. Un contrato de compraventa o de permuta por ejemplo es un titulo adecuado para transmitir la propiedad.

2) Buena fe (art. 1950 CC). Ser ignorante de que su transmitente no era el verdadero dueo.

Si se cumplen estos requisitos los plazos se acortan como hemos visto anteriormente. Hay derechos reales limitados que no son susceptibles de usucapin: la hipoteca y los derechos reales de adquisicin preferente. No son susceptibles de posesin.

4. Efectos Los efectos de la usucapin son retroactivos, lo que significa que una vez consumada se entiende que el favorecido, con ella, adquiri la cosa o derecho en cuestin desde el momento que comenz la posesin ad usucapionem. Hay varios coposeedores: que ocurre si uno de ellos esta poseyendo para todos. el poseedor se beneficia o se benefician todos? Si uno de ellos cumple todos los requisitos, esa adquisicin va a beneficiar al resto de coposeedores. El legislador est equiparando a todos como poseedores solidarios, lo que beneficia a uno, beneficia a todos. La usucapin no es apreciable de oficio por los tribunales. Tiene que ser alegada por la parte interesada. Se alega por va de excepcin. Ante la accin reivindicatoria va a interponer una excepcin que neutraliza la accin reivindicatoria. Va a desestimar la accin reivindicatoria y va a fallar a favor de la va de excepcin. (Art 35 y 36 LH)


35 aos despus el titular (a) ejercita una accin reivindicatoria: presenta su ttulo: (b) alega usucapin. Cuando el que est ejerciendo la usucapin fallece, los herederos entran en posesin de ese bien, la posesin se suma por lo que se cuenta la usucapin. El periodo de posesin del fallecido se tiene en cuenta. Un sujeto que ha contemplado el periodo de usucapin puede renunciar, ante la accin reivindicatoria? Se puede renunciar a la prescripcin adquisitiva, por los motivos que sean. Esa facultad de renunciar tiene un lmite: siempre que no perjudique a un tercero. Art 1937 CC puede ser tenida por no vlida si los terceros se consideran perjudicados. Los terceros para hacer valer la posibilidad pueden intervenir alegando una accin subrogatoria del artculo 1111 CC.

III. EL DERECHO DE PROPIEDAD

Tema 5. La propiedad

1. Concepto y caracteres La nica definicin legal del derecho de propiedad es la contenida en el artculo 348 del CC, segn la cual, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes. Tener derecho a ser propietario sobre algo, da derecho disponer de ella. Con el termino disponer se hace referencia en sentido amplio, no solamente a venderla, sino adems a enajenarla, transformarla, destruirla (puedo hacer lo que quiera con mi cosas). Si yo soy propietario de un bien pero es un bien con un rgimen jurdico especial. (Patrimonio histrico) hay leyes que limitan mi derecho de propiedad, y en esos casos yo podre gozar y disponer de la cosa con las limitaciones que establecen las leyes. Ejemplos bienes artsticos. El estado tendra derecho de adquisicin preferente. Estos son bienes muebles pero ocurrira lo mismo con los bienes inmuebles. Sobre qu puede recaer la propiedad? Sobre bienes muebles e inmuebles y tambin sobre bienes inmateriales (ejemplo: una patente).la propiedad puede recaer sobre cualquier cosa, incluso sobre bienes que no pueden manejarse (ejem: la electricidad, el agua). Todas estas cosas inmateriales tienen un rgimen jurdico especfico. Se han ido aprobando una serie de normas especiales, la propiedad industrial, la Propiedad intelectual..etc. este rgimen jurdico es especial y no se rige por el Cdigo Civil. En la CE se establece un reconocimiento de la propiedad privada. En otros ordenamientos la propiedad privada no estaba reconocida. El art. 33 CE se ocupa de esta materia. Nos da algunas pistas sobre qu es la propiedad y su contenido esencial:


- Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a herencia. La propiedad privada es un derecho de carcter absoluto? Tiene lmites? Podemos entender que es un derecho absoluto. Se ha considerado a la propiedad como un derecho absoluto, perpetuo y exclusivo. Solamente quien yo quiera puede disfrutar de la cosa (exclusivo). El carcter perpetuo, cuando yo soy propietario entendemos que es de por vida. En nuestro Derecho no son vlidas las relaciones obligatorias perpetuas. En materia de propiedad ocurre lo contrario, la propiedad es perpetua. Cuando alguien fallece las titularidades de dominio el titular de esas cosas va a ser libre de decidir a quin se lo deja.

- La matizacin del derecho de propiedad como derecho absoluto se da en los apartados segundo y tercero del artculo 33 CE.

El Estado no puede apropiarse de las cosas de otra, y si decide quitarlo, tiene que haber un equilibrio, una indemnizacin. El contenido del derecho de propiedad tiene que venir establecido por una ley. A efectos de la reserva de ley hay que acudir al art. 53.1 CE. Establece que el contenido esencial de determinados derechos, entre ellos la propiedad necesariamente se tiene que regular por una ley. No podemos afirmar a da de hoy que el derecho de la propiedad privada sea un derecho absoluto, es un derecho absoluto con lmites.

2. Limitaciones legales del derecho de propiedad. Especial referencia a la funcin social. La funcin social de estos derechos delimitar su contenido de acuerdo con las leyes. Se puede deducir la siguiente idea:

1. establece como limites el inters social y la utilidad pblica 2. hay una reserva de ley para que la ley establezca que se debe entender por inters

social y por utilidad pblica. En el artculo 33.1 CE se reconoce el derecho a la propiedad privada y en el artculo 33.2 CE se establece la funcin social: los propietarios de bienes tienen que dar una parte de esa propiedad a las arcas del Estado para que puedan cubrir determinadas necesidades sociales. Es la forma de que la propiedad cumpla la funcin social. La propiedad tambin se puede limitar por ley para cubrir intereses privados como por ejemplo la ley horizontal o la ley de arrendamientos urbanos. Las limitaciones para cumplir una funcin social, a travs de qu leyes se cumplen?

- La Constitucin (art. 33 y 53 CE) - La Ley del Suelo, todas las normas de urbanismo, la Ley de Expropiacin Forzosa - Las leyes tributarias.


A travs de normas fundamentalmente de derecho pblico se limita la propiedad. Esto no quiere decir que algn artculo del Cdigo Civil no ponga algn lmite de inters pblico, pero es una cosa muy limitada. El Cdigo Civil es una ley de derecho privado en el que aparece alguna limitacin de la propiedad, pero ste es excepcional. Las limitaciones que acabamos de ver son lmites impuestos para proteger intereses pblicos y privados (inmisiones, relaciones de vecindad). Los lmites de inters privado tambin limitan la propiedad aunque no sean tan radicales. Aparte de la limitacin del inters pblico y privado hay otro lmite, que es lmite al contenido y ejercicio del derecho. Qu es el contenido de un derecho subjetivo? Son las facultades que un derecho otorga a su particular. El derecho de propiedad es el que ms facultades otorga a su titular. Las facultades, son por ejemplo, vender, usar, disfrutar, enajenar, alquilar, etc. Ahora bien, por ejemplo el titular de un derecho de usufructo no tiene tantas facultades ya que el contenido de este derecho es ms reducido. Cualquier derecho subjetivo est integrado por un nmero mayor o menor de facultades. La limitacin esencial al ejercicio de un derecho se encuentra en el artculo 7 del CC. Los derechos hay que ejercitarlos conforme a las exigencias de buena fe, no se puede abusar de las facultades al ejercitar un derecho. Qu tipo de normas se necesita para limitar el derecho de propiedad? Se necesita una ley ordinaria, pues no hace falta Ley Orgnica, ya que el derecho de propiedad no se encuentra en el ncleo de los derechos fundamentales. Qu normas que no sean Ley Ordinaria pueden referirse al derecho de propiedad? A travs de Reglamentos, pero stos slo pueden limitarse a desarrollar al Ley sin establecer nada contrario y distinto a lo que establece esa ley. Una Ley puede limitar un derecho siempre y cuando que respete el contenido esencial del derecho de propiedad, tal y como establece la Constitucin.

3. La accesin La accesin: doctrina y jurisprudencia. La accesin puede definirse como: la adquisicin de una cosa accesoria por el propietario de la principal a la cual se une o incorpora la accesoria con determinados requisitos. El derecho de accesin est regulado por los arts. 353 y ss. Cdigo civil. Conforme al art. 353 CC, la propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.


Por tanto, el propietario de una cosa tiene derecho a hacer suyos los frutos, naturales o civiles, que producen los bienes que le pertenecen; y tambin a hacer suyas determinadas cosas ajenas que se unen o llegan a formar un todo inseparable con una cosa de su propiedad, si concurren los requisitos impuestos por la ley. -ARTS. 358 a 365: Accesin respecto de bienes inmuebles -ARTS. 375 a 380: Accesin respecto de bienes muebles. Principios que rigen las normas sobre la accesin.- Los artculos del Cdigo civil que regulan la accesin estn regidos por los siguientes principios: BUENA FE: La ley trata con ms benevolencia a quien edifica, planta o siembra creyendo que el suelo o los materiales son suyos (Arts. 360, 365, 375, 379, 382 y 383 CC). Lo ACCESORIO SIGUE a lo PRINCIPAL: Para determinar lo principal y lo accesorio, hemos de atender a los arts. 376 y 377 CC. SUPERFICIES SOLO CEDIT (El suelo prevalece sobre lo que en l se edifica, planta o siembra): Por tanto, el dueo del suelo hace suyo lo que sobre ste se edifica, planta o siembra. Este principio se plasma en los arts. 358 y 359 CC, y es consecuencia lgica de lo dispuesto en el art. 350 CC (El propietario de un terreno es dueo de su superficie y de lo que est debajo de ella, y puede hacer en l las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan). Adems, es una aplicacin del principio anterior, es decir, lo accesorio sigue a lo principal: se considera que lo principal es el suelo, y lo accesorio lo que sobre l se coloca. La accesin de inmuebles.- En relacin con la accesin de inmuebles, la regla general se contiene en el ART. 358 CC: Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueo de los mismos con sujecin a lo que se dispone en los artculos siguientes. Seguidamente, el art. 359 CC presume que las obras, siembras y plantaciones realizadas en un terreno, han sido hechas por el propietario y a su costa, salvo prueba en contrario. Al tratarse de una presuncin iuris tantum, la misma puede destruirse si se demuestra que la edificacin, plantacin o siembra no la ha realizado a su costa el propietario del suelo, es decir, si se produce algunas de las situaciones siguientes: a) La edificacin, plantacin o siembra ha sido realizada en suelo propio, pero con materiales ajenos: ART. 360 CC. b) La edificacin, plantacin o siembra ha sido realizada en suelo ajeno y con materiales ajenos: ART. 365 CC. c) La edificacin, plantacin o siembra ha sido realizada en suelo ajeno, pero con materiales propios: ARTS. 361 a 364 CC. Edificacin, plantacin o siembra con MATERIALES propios en SUELO ajeno.- Cuando una persona edifica, planta o siembra con materiales propios en suelo TOTALMENTE ajeno, entre los sujetos implicados (dueo del suelo y persona que edifica, planta o siembra) se plantea un conflicto que se regula en los ARTS. 358-359 y 361 a 364 CC.


La regla general (ya mencionada) es la prevista en el ART. 358 CC: Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueo de los mismos con sujecin a lo que se dispone en los artculos siguientes. En los artculos siguientes, el Cdigo civil (adems de presumir que todas las obras, siembras y plantaciones han sido hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario: Art. 359), establece diversas soluciones al conflicto, que se basan en la buena o mala fe de los sujetos. =La buena fe del sujeto que edifica, planta o siembra: consiste en la creencia, nacida de un error excusable, de que su ttulo le faculta para construir en ese terreno. =La buena fe del dueo del suelo: consiste en comunicar (al que edifica, planta o siembra) su oposicin a que ejecute la edificacin, plantacin o siembra tan pronto como tiene conocimiento de ella. As se desprende del ART. 364-2 CC, segn el cual: Se entiende haber mala fe por parte del dueo siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse. Dependiendo de la buena o mala fe de los sujetos, caben las siguientes posibilidades: -1.- Buena fe de ambos: Se aplica el art. 361 CC. -2.- Mala fe de ambos: Se aplica el art. 364 CC. -3.- Mala fe del que edifica, planta o siembra y buena fe del dueo del terreno: Se aplican los arts. 362 y 363 CC. -4.- Buena fe del que edifica, planta o siembra y mala fe del dueo del terreno: No est prevista en el Cdigo civil. La doctrina propone aplicar el art. 361 (como si ambos fueran de buena fe), porque dicho artculo no distingue. Pero, en todo caso, parece lgico que el dueo del suelo deba indemnizar los daos y perjuicios que sufra (y pruebe) el que edific, plant o sembr de buena fe. La accesin invertida Hasta aqu, hemos repasado las normas del Cdigo Civil sobre accesin para edificaciones realizadas con materiales propios en suelo TOTALMENTE ajeno. Pero, tambin puede realizarse una edificacin EXTRALIMITADA: una persona construye un edificio (con materiales propios) en parte sobre terreno propio y en parte sobre terreno ajeno. Este supuesto no se regula en el Cdigo civil y, cuando se trata de edificaciones (no de plantacin o siembra), la aplicacin de los artculos sobre edificacin realizada totalmente en suelo ajeno plantea los siguientes problemas:

1) Si el constructor es de mala fe, habra que aplicar los arts. 362 y 363 CC, y podra suceder que fuera: a) Condenado a demoler la obra entera: Ira contra la funcin social de la propiedad (Art. 33 Constitucin), especialmente cuando slo una pequea parte de la obra invade suelo ajeno. Tambin podra considerarse abuso o ejercicio antisocial de un derecho: Art. 7 CC. b) Condenado a ceder gratuitamente la parte construida en suelo ajeno: Sera fsicamente imposible si el edificio no se pudiere dividir; y, en tal caso, condenarle a ceder todo el edificio parece tambin abusivo.


2)Si el constructor es de buena fe, habra que aplicar el art. 361 CC, lo cual nos llevara a concluir que el dueo del suelo parcialmente invadido podra optar por adquirir la parte del edificio situada en su terreno abonando la indemnizacin correspondiente al constructor. Con ello, se creara una copropiedad sobre tal edificio no acordada por las partes, no prevista en la ley y considerada (por algunos) fuente de conflictos. Por todo ello, la doctrina y la jurisprudencia no consideran adecuado aplicar las normas sobre construccin en suelo totalmente ajeno a los casos de construccin parcial en suelo ajeno (o construccin extralimitada) y, para solucionar estos supuestos, se ha elaborado la figura de la accesin INVERTIDA, a travs de la cual se consigue un mejor equilibrio de los intereses en juego. La accesin invertida consiste en invertir las soluciones de la Accesin ordinaria (regulada en el Cdigo civil) cuando resulte que el terreno es lo accesorio y lo construido lo principal. Con ello se transforma el principio superficies solo cedit, que pasa a ser justo lo contrario: lo construido prevalece sobre el suelo. Es decir: el que edifica con materiales propios parte en terreno propio y parte en terreno ajeno, puede adquirir la propiedad del suelo ajeno invadido pagando el precio correspondiente al dueo del suelo invadido. As pues, la accesin invertida carece de regulacin legal y ha sido creada por la Doctrina y la Jurisprudencia. En cuanto a la doctrina, lo cierto es que las diversas teoras doctrinales sobre esta figura toman como punto de partida las afirmaciones del Tribunal Supremo en esta materia. Por tanto, nos vamos a centrar en la figura tal y como ha sido configurada por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo. La Accesin Invertida en la JURISPRUDENCIA.- La figura de la accesin invertida es obra de la Jurisprudencia. En los ltimos sesenta aos, aproximadamente (a partir de la STS 31 mayo 1949), la Sala 1 del Tribunal Supremo ha creado una doctrina, conforme a la cual, y dado que los casos de construccin extralimitada no estn regulados en los arts. 361 y ss. CC, esta situacin debe regularse por los Principios Generales del Derecho aplicables a esta materia. Conforme a dichos Principios, cuando la parte de lo edificado en terreno propio sea de mayor valor e importancia que la porcin de suelo ajeno invadido, el constructor tiene derecho a adquirir la propiedad de esa porcin mediante el pago de su precio. Segn esta jurisprudencia del Tribunal Supremo, los requisitos necesarios para que haya accesin invertida son: Que la persona que reclame la accesin invertida sea propietaria de lo edificado invadiendo parcialmente un terreno ajeno. El dueo del terreno invadido tambin podra reclamar la accesin invertida (en cuyo caso, ser necesario que el demandado sea propietario del edificio que invade parcialmente terreno ajeno), pero no lo necesitara, porque llegara a la misma solucin si pide la aplicacin del art.


361 CC (accesin ordinaria) y opta por obligar al Invasor a pagarle el precio del terreno invadido. Que se trate de una invasin PARCIAL de suelo ajeno y el resto del edificio est situado en terreno propio del edificante. As pues, el rgimen de la accesin invertida NO es aplicable cuando: se construye totalmente en suelo ajeno (SSTS 17-6-62, 23-10-73; 15-6-81, 28-5-85); o cuando la parte construida en terreno ajeno es excesiva (SSTS 11-3-85, 14-8-88). Las dos porciones de terreno (la que pertenece al constructor y la ajena) y el edificio han de formar un TODO INDIVISIBLE. Por tanto, cuando sea posible dividir el edificio sin deterioro, no habr lugar a la accesin invertida, sino que, una vez dividido, la parte edificada en suelo ajeno se regula por las normas del Cdigo civil que regulan la accesin ordinaria (Arts. 358 y ss. CC). El suelo propiedad del edificante y lo edificado deben tener un VALOR SUPERIOR al valor de la porcin de terreno ajeno invadido. Esta circunstancia hace que se considere que lo principal es lo edificado y lo accesorio es la porcin de suelo ajeno invadido. Es la razn fundamental por la que no se aplica el rgimen de la accesin normal (regulada en el Cdigo civil y derivada de la regla superficies solo cedit) sino justo la contraria, es decir, la Accesin Invertida. Que el edificante haya actuado de BUENA FE, creyendo tener derecho a construir e ignorando que est invadiendo una porcin de terreno que es de propiedad ajena (STS 27-1-2000). Respecto de la buena fe del constructor, algunas sentencias del Tribunal Supremo declaran: =El edificante no ser de buena fe cuando el dueo del suelo invadido se haya opuesto tempestivamente a la obra, SALVO que existan circunstancias suficientes para que el constructor estuviera convencido de que es dueo del terreno ocupado. (STS 12-12-1985) =no basta un mero requerimiento al poseedor para convertirlo en poseedor de mala fe, es necesario pruebas o indicios circunstanciales por lo menos de que no le pertenece el dominio de la cosa, con objeto de poner al requerido en un estado de duda razonable sobre su posicin jurdica. (STS 14-3-2001).

4. La defensa de la propiedad. 4.1. La accin reivindicatoria. Especial referencia a la reivindicacin mobiliaria.

La accin reivindicatoria es una accin de naturaleza real que es definida como la accin de que dispone el propietario no poseedor frente al poseedor no popietario para obtener la restitucin de la cosa. La reivindicacin tiene especialidades cuando se ejercita sobre bienes muebles y habra que tomar en cuenta en este caso en el art. 464 CC. Requisitos generales.


El art. 348 prrafo 2 establece la accin reivindicatoria. Establece que un sujeto que es propietario y que ha sido despojado de la cosa tiene accin para reclamarla y para que se proclame quin es el propietario. Para que esto se lleve a caso, el demandante tiene que probar tres cosas:

1) Acreditar que es el verdadero propietario de esa cosa. Se exige que se trate del propietario exclusivo o del copropietario, y que carezca de posesin inmediata de la cosa. Ttulo legtimo ser el que acredite la adquisicin de la propiedad.

2) Que hay un sujeto que tiene la posesin indebida de esa cosa, (demandado) y que se niega a devolverla. Se exige que la posesin del demandado no est justificada por un ttulo legtimo que le permita el uso o tenencia de la cosa.

3) Hay que identificar la cosa. Se debe reclamar una cosa concreta y determinada. La identificacin debe ser doble: delimitando el objeto (su extensin, etc); y a la vez coincidiendo con la cosa que es reivindicada, propiedad del actor y detentada por el demandado.

El actor que logra imponerse en el procedimiento recupera la cosa que era detentada por el demandado. La accin reivindicatoria prescribe al cabo de 6 o 30 aos desde el dia que pudo promoverse por el dueo desposedo. El artculo 348 CC hay que relacionarlo con el art. 38 de la Ley Hipotecaria. Si yo soy propietario de un inmueble y tengo mi ttulo de propiedad inscrito, lo que hace el art. 38 es proteger al titular registral.

4.2. La accin declarativa y la accin negatoria. La accin declarativa de dominio tiene como finalidad declarar que una determinada cosa le pertenece a un determinado sujeto. Es procedente ejercer esta opcin en aquellos casos en los que no hemos perdido la posesin del objeto pero hay un tercero que cuestiona nuestra titularidad. Con esta opcin vamos a conseguir que un juez declare que somos los legtimos propietarios de esa cosa. Los requisitos son:

- Que el demandante es el verdadero propietario del bien. - Que identifique la cosa.

La accin declarativa, tambin como la reivindicatoria es de naturaleza real pero se distingue de la reivindicatoria en que no se pretende la recuperacin de la cosa en el mismo procedimiento. No se trata aqu, de recuperar la posesin. bien porque el propietario esta poseyendo, bien porque en ese procedimiento no se pretenda la recuperacin de la posesion; y esa es la gran diferencia que la distingue de la accin reivindicatoria. Slo se pretende una declaracin o constatacin de la propiedad frente a quien la niega. La accin negatoria persigue la declaracin de que la propiedad est libre de cargas, erradicando inmisiones indebidas. Se busca la declaracin de la inexistencia de derechos sbre cosa ajena a favor de terceras personas. Por ejemplo se ejercitara la accin negatoria para negar el derecho de usufructo de un tercero sobre la cosa del demandante. La carga de la prueba de la existencia de un derecho sobre la cosa ajena corresponde al demandado, una vez


que el demandante haya probado su derecho o titularidad sobre la cosa, pues la propiedad se presume libre de cargas.

4.3. La accin de deslinde La finalidad es precisar los lmites de la finca para que quede perfectamente determinada el mbito objetivo sobre el que puede ejercer las facultades derivadas de su derecho real.

5. La propiedad territorial y el TRLS 2/2008 5.1. Propiedad del suelo urbanizado.

Segn el artculo 12 del TRLS de 2008, las situaciones bsicas del suelo son las del suelo rural o suelo urbanizado. El suelo urbanizado es el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin, entendindose que asi ocurre cuando las parcelas cuenten con las dotaciones y servicios requeridos por la legislacin urbanstica. Se ha de clasificar como urbanos los terrenos que renen las caractersticas definidas por el legislador.

5.2. Propiedad del suelo rstico o no urbanizado. El suelo sometido a un proceso de transformacin urbanstica.

Segn el artculo 12.2 del TRLS de 2008 se encuentra en situacin de suelo rural el preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su transformacin mediante la urbanizacin, que deber incluir, como mnimo, los terrenos excluidos de dicha transformacin por la legislacin de proteccin o polica del dominio pblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal proteccin conforme a la ordenacin territorial y urbanstica por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y paisajsticos, as como aqullos con riesgos naturales o tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica.

El suelo afectado por una actuacin de transformacin urbanstica.

El artculo 14 del TRLS de 2008 contemplas dos tipos de actuacin urbansticas:

- las de urbanizacin: pueden desarrollarse para transformar suelo rural en suelo urbanizado, dotando los terrenos afectados de la red de servicios urbansticos precisa (energa elctrica, servicios de telecomunicacin, etc) o bien para reformar o renovar sustancialmente los servicios mencionados y ya existentes en suelos previamente urbanizados. .


- las de dotacin: tienen por objeto incrementar las dotaciones pblicas de suelo urbanizado (ampliar o instalar un parque nuevo, un polideportivo municipal, etc).

Tema 6. La comunidad de bienes

Vamos a ver qu pasa cuando la titularidad de un objeto pertenece a dos o ms personas.

El artculo 392 del Cdigo civil establece que: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pero indiviso a varias personas

La comunidad no es otra cosa que la titularidad por dos o ms personas de un objeto, bien o derecho. Por ejemplo: Compro un cocho, una casa con unos amigos.

Hay casos en los que la comunidad de bienes surge, no por iniciativa propia, por autonoma de la voluntad, sino por disposicin legal. Por ejemplo: Una herencia.

Otro ejemplo de comunidad de bienes de origen legal es la sociedad de gananciales. Cuando dos personas se casan en derecho civil comn, y no manifiestan lo contrario, la economa de este matrimonio se rige por la comunidad de bienes.

Esto significa que en este matrimonio hay tres patrimonios: Patrimonio de A, patrimonio de B, y patrimonio comn de A y B, que se va a regir por las reglas especiales de la sociedad de gananciales.

Otro ejemplo de comunidad de bienes: Cuando tenemos un edificio dividido, y hay zonas comunes (piscina, escaleras, patios, etc). Esos elementos comunes generan una comunidad de bienes. Pero el legislador, en este caso de la propiedad por pisos ha aprobado una ley especial: Ley de Propiedad Horizontal.

El rgimen comn de la comunidad de bienes se recoge en los artculos 392-406 del Cdigo civil.

- Modelos de comunidad de bienes

En materia de comunidad de bienes, se han distinguido dos modelos:

1) Modelo romano o por cuotas: El Cdigo civil sigue el modelo romano o por cuotas. En este modelo, se establece que, un objeto que es propiedad de varios sujetos (A, B, C y D), cada uno de esos sujetos tiene una cuota de participacin sobre la propiedad del


bien. Esa cuota puede ser igual para todos (25%). Sin embargo, las cuotas pueden ser desiguales (70% uno y otro 30%). Estas cuotas van a ser importantes a la hora de de fijar las mayoras de votacin y en mantenimiento y administracin de los bienes.

Ej: el propietario que tenga un porcentaje de participacin del 70% va a contribuir a la conservacin de la cosa en ese porcentaje. A la hora de votaciones, se va a tomar en cuenta el porcentaje de participacin que cada sujeto tiene.

Este modelo es un modelo que tiende hacia su extincin. Considera la comunidad de bienes como algo negativo, algo que tiene que tenderse a disolverse. El Cdigo civil busca otorgar facultades a estos propietarios para que salgan de la comunidad de bienes y desaparezca. Se considera negativa desde el punto de vista econmico (por el tema de la disposicin y la administracin).

El reconocimiento de un derecho de adquisicin preferente a uno de los comuneros tiene como finalidad que la comunidad de bienes desaparezca.

2) Modelo germnico o en mano comn: Este modelo no es el que rige en el Cdigo civil, pero si es el modelo que rige en la sociedad de gananciales o comunidad hereditaria. No hay cuotas, todos son propietario de todos. De tal manera que en este modelo, ninguno de los comuneros puede disponer unilateralmente de parte de ese bien, a diferencia de lo que ocurre en el modelo romano.

En el modelo germnico el derecho de adquisicin preferente no existe, no es posible porque cada sujeto es titular del todo, no hay cuotas. Ej: A es propietario de todo, y B es propietario de todo.

La concrecin de qu le corresponde a cada uno de los comuneros de esa comunidad, no se va a poder determinar hasta que no se extinga esa situacin de comunidad. Por ejemplo: la situacin de bienes gananciales se extingue cuando se disuelve el matrimonio. En ese momento se va a determinar qu le corresponde a cada uno. Si estuviramos en el modelo romano, diramos que el 50% del dinero y del coche para cada uno. Sin embargo, el modelo germnico considera que en el momento de liquidacin hay que calcular el importe del patrimonio, y dividir en funcin de las cuotas. Se trata de repartir de forma igualitaria.

En la comunidad germnica ninguno de los comuneros puede enajenar su cuota, no puede entrar un tercero.

- Principios rectores en la comunidad de bienes

Principio de autonoma de la voluntad: La comunidad de bienes se rige por la voluntad de las partes. El artculo 392 del CP establece que, a falta de contratos..

Deducimos que:


La mayora de las normas que regulan la comunidad de bienes son normas de carcter dispositivo, admiten pacto en contrario. La mayora son dispositivas. El legislador reconoce que los comuneros pueden configurar el rgimen jurdico para esa comunidad de bienes. Si no ejercen esa facultad entrarn en funcionamiento los artculos 392-406 del Cdigo civil

Principio de proporcionalidad: Cada comunero va a tener un derecho a participar en los bienes y prdidas de la cosa comn en proporcin de la cuota de participacin. El artculo 393 del Cdigo civil reconoce este principio de proporcionalidad, al establecer que: El concurso de partcipes, tanto en los

Salvo que se haya pactado otra cosa, vamos a presumir iuris tantum que cada comunero tiene una cuota igual.

Principio democrtico: Este principio se refiere a que, si hacemos una lectura de la toma de acuerdo en la comunidad de bienes, nos daremos cuenta que el principio en el que se basan es el principio de las mayoras.

El artculo 398 del Cdigo civil nos dice que: Para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los partcipes.

No habr mayora sino cuando el acuerdo est tomado por los partcipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayora, o el acuerdo de sta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa comn, el Juez proveer, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partcipe o a algunos de ellos, y otra fuere comn, slo a sta ser aplicable la disposicin anterior

Este principio no se refiere a que una mayora de comuneros voten a favor, sino que la mayora de las cuotas de esa comunidad de bienes voten a favor de ese acuerdo de administracin o disposicin.

Por ejemplo: Imaginemos que un terreno corresponde a 3 personas. A tiene un 50%, B tiene un 20%, C tiene un 10%, D un 10% y E y F un 5%. Si votan 4 personas a favor cuyo porcentaje de participacin es de 30%, y si A y B no votan que tienen un 70% la decisin no se vota.

Esto puede llevar a situaciones de injusticia porque a veces la toma de decisiones puede llevarse cabo casi de forma unilateral, ya que uno de los comuneros tiene un porcentaje de participacin muy alto. En el caso de que ese sujeto tomara decisiones abusivas o que perjudican al inters de la comunidad, el resto de los comuneros puede acudir al juez para que adopte medidas cautelares o que rectifique las decisiones.


Principio de libertad individual: Este principios e refiere a una declaracin programtica que recoge el artculo 400 del Cdigo civil que dispone que:

Nadie te puede obligar a permanecer en esa comunidad de bienes. Este artculo habla de que puedes ejercer tu voluntad: vender la cosa en el modelo romano o la divisin de la cosa comn.

A veces, no se puede enajenar la cuota de la cosa comn porque no tiene valor en el mercado. Por ejemplo: Vender un 25% de una cosa.

En estos casos en los cuales la venta de la cuota de cada comunero no es posible, se puede pedir que se divida la cosa comn. Por ejemplo: Puedes ofrecer a los dems comuneros que te compren tu cuota, o puede pedir que la cosa comn se venda a un tercero, y el dinero que se obtenga se divida conforme a los porcentajes de cada uno.

Frente a este principio de libertad individual, el artculo 400 del CP tambin prev que los comuneros pacten la indivisin de la cosa durante un plazo mximo de 10 aos, bajo determinados supuestos y circunstancias. Ese pacto de indivisin se puede renovar. Aqu hay discusin sobre si este pacto de renovacin tiene lmites.

La doctrina mayoritaria considera que se permite la renovacin y sucesivas prrrogas. Pero si uno de los comuneros, en esas sucesivas prrrogas alega una justa causa por la que quiere salir de esa comunidad, ese pacto de indivisin no triunfara pasados los 10 aos del primer pacto.

Por ejemplo: Comprar una casa entre varios para arrendarla, y se hace indivisible durante 10 aos.

se podr por nueva prrroga

Otro sector de la doctrina hace referencia a que solo es posible una prrroga.

- Diferencia entre comunidad de bienes y Contrato de sociedad

Mediante el contrato de sociedad, se aporta algo a un patrimonio comn.

En el caso de sociedad civil cuyo pacto es secreto no tienen personalidad jurdica, por lo que no tienen patrimonio diferenciado.

En materia de contrato de sociedad, lo que estn buscando es una situacin dinmica, un lucro, una ganancia. Se busca aportar bienes en comn para obtener un beneficio. Es una situacin en continuo movimiento. El contrato tiene vocacin de permanencia.

La comunidad de bienes, en principio, es algo esttico, su finalidad primera no es obtener un beneficio econmico, actuar en el trfico jurdico. es algo provisional que tiende a extinguirse, a dividirse.


- Rgimen jurdico de la adopcin de acuerdos de la comunidad de bienes

El artculo 394 del Cdigo civil nos da unas pistas concretas sobre qu puede hacer cada comunero en una comunidad de bienes.

Este artculo dispone que: Cada partcipe podr servirse de las cosas comunes siempre que disponga de ellas

Es un reconocimiento de servirse de las cosas comunes, de la manera que no perjudique al resto de los comuneros. Sale a relucir, de nuevo, el principio de la autonoma de la voluntad. Por ejemplo: pueden pactar que A use el coche los lunes, Mara los martes y Manuel solo los domingos.

Pueden pactar lo que quieran. El problema es que no han pactado sobre cmo se usa la cosa.

Ante el silencio, varias posibilidades

- Cada comunero use la cosa comn con buena fe. Un uso racional y adecuado por cada comunero. El uso de cada comunero debe ser razonable y de acuerdo con los principios de la buena fe

El artculo 395 del Cdigo civil dice que si disfrutas de la cosa tienes que contribuir al mantenimiento de la cosa comn. El problema es cuando el sujeto no quiere mantenerla porque no la usa ni disfruta. Este propietario puede renunciar a su derecho de cuota.

Esta renuncia se recoge en el artculo 395 del Cc. Ej: Si soy comunero y no quiere contribuir a los gastos comunes, puede renunciar a la propiedad.

Esta renuncia responde al principio de libertad individual. Cuando ese acto de renuncia perjudique a terceros o sea en fraude de terceros no se podr renunciar. Esa posibilidad de renunciar al dominio tiene el lmite de no causar perjuicios a terceros.

El artculo 396 del Cdigo civil regula la comunidad de casas por pisos. Este artculo hay que relacionarlo con la Ley de Propiedad Horizontal de 1960.

El uso y disfrute legitima a hacer alteraciones a la cosa comn, incluso cuando beneficie?

Por ejemplo: poner toldos en una casa comn por el sol. Eso no se puede hacer si no cuento con el beneplcito de los dems comuneros. Es una alteracin de la cosa comn que requiere del consentimiento de los dems.

- Administracin de la comunidad de bienes

El artculo 398 del Cdigo civil


En la administracin de bienes rige el principio de mayora de los partcipes que se presentase a su vez por la mayora de las cuotas.

Los acuerdos se adoptan por mayora de cuotas. Cabe la posibilidad de pacto en contrario?

El artculo 398 CC es una norma dispositiva, y por tanto, habr que estar al acuerdo de las partes. Evidentemente, lo lgico es el rgimen del artculo 398 CC.

Esto se debe a que si las partes se pactan mayoras muy elevadas se deriva la imposibilidad de llegar a acuerdos con facilidad.

Si aplicramos la regla de unanimidad en la comunidad de bienes hara muy difcil la toma de decisiones. Tiene que ser un rgimen jurdico flexible, intentando que no haya mayoras cualificadas.

Cada comunero solo puede vender lo que tiene. Puede constituir una servidumbre?

Para la vlida constitucin de servidumbre es requisito imprescindible que haya unanimidad de los comuneros. Se requiere unanimidad para todo aquello que implique una alteracin del rgimen jurdico de la propiedad, disposicin de la cosa y gravamen.

Si constituyo un derecho real de hipoteca sobre la finca?

Incumplo la obligacin que garantiza la hipoteca, y el acreedor hipotecario inicia un proceso judicial. Lo que se saca a subasta es solo el porcentaje de cuota del deudor.

- Extincin de la cosa comn

Se recoge en los artculos 400-406 del Cdigo civil

Las normas de divisin de la comunidad hereditaria tambin pueden resultar de aplicacin.

Qu ocurre cuando el objeto sobre el que recae la comunidad de bienes es indivisible?

Por ejemplo: Copropietarios de un caballo.

El artculo 401 del Cdigo civil establece que:

En el caso de que se pueda dividir hay que hacer la divisin horizontal y adjudicar a cada comunero el local en funcin de su porcentaje

En caso de ser indivisible hay que buscar mtodos alternativos:

-Oferta a los dems comuneros: Solo habra extincin en el caso de que haya dos comuneros.

-Enajenar la cosa a un tercero: Para eso


-Si no nos ponemos de acuerdo, podemos acudir al juez para que la saque a subasta.

-No tiene sentido vender a un tercero porque la cosa no se extingue y hay derecho de adquisicin preferente

El artculo 403 del cdigo civil establece que, cuando se divida la cosa comn reconoce derechos a participar en la cosa comn a los acreedores para proteger sus intereses.

No puede perjudicar a terceros. De tal manera que, si hay una hipoteca sobre la totalidad de la finca, y esa finca se segrega en 4 fincas, eso no supone que la hipoteca se extinga; sino que cada finca va a responder de la totalidad del importe de la deuda.

IV. ALGUNAS PROPIEDADES ESPECIALES

Tema 7. La Propiedad Horizontal

1) Concepto y constitucin

a) Es una forma especial de propiedad. b) Puede definirse como: propiedad especial, constituida slo sobre edificios divididos

por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos, adems de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

c) Est regulada por: 1. Las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH); el art. 396 del Cdigo Civil (CC); y arts. 8-4 y 5 y 107-11 Ley Hipotecaria (LH). 2. Las reglas establecidas por los interesados en el Ttulo constitutivo, los Estatutos y los reglamentos o normas de rgimen interior, siempre que no sean contrarias a las leyes imperativas. 3. Las normas dispositivas de la LPH, las normas del CC sobre comunidad de bienes y las dems fuentes del Derecho (As se deduce del Art. 396 in fine CC y del penltimo prrafo del art. 5 LPH).

d) Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro V del Cdigo civil de Catalua, sobre Derechos Reales, los edificios en rgimen de propiedad horizontal ubicados en la Comunidad Autnoma catalana estn sometidos a dicho Cdigo y, en todo lo no regulado por ste, se aplica la Ley de Propiedad Horizontal.

2) El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal Para que un edificio quede sometido al rgimen de la propiedad horizontal son necesarios los siguientes requisitos:


-1) Que est dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, construidos o en construccin, que llevan inherentes unos elementos comunes. -2) Que los pisos o locales pertenezcan a distintos propietarios. -3) El otorgamiento del ttulo constitutivo de la propiedad horizontal.

Ahora bien, la LPH permite la aplicacin de sus normas incluso antes del otorgamiento del ttulo constitutivo, siempre y cuando concurran los dos primeros requisitos (art. 2-b LPH).

=Personas que pueden otorgarlo.- El ttulo tiene que ser otorgado por todos los dueos de los distintos pisos y locales del edificio. Por lo tanto, mientras el edificio sea propiedad de una sola persona, que todava no haya empezado a venderlo por pisos, esa persona podr otorgar el ttulo constitutivo por s sola. Una vez existan dos o ms dueos de pisos o locales, ser necesario el consentimiento unnime de todos ellos para otorgar el ttulo constitutivo. (Art. 5-2 LPH). Tanto si el ttulo constitutivo lo otorga el propietario nico del edificio, como si lo otorgan todos los dueos de pisos o locales, dicho otorgamiento podr realizarse an antes de estar concluida la construccin del edificio (art. 8-4 y 5 Ley Hipotecaria). =Contenido necesario.- El ttulo debe contener (art. 5-1 y 2 LPH) necesariamente: -La descripcin del inmueble en su conjunto. -La descripcin de cada uno de los pisos y locales. Esta descripcin expresar la extensin, linderos, planta en la que se hallan y sus anejos, tales como garaje, buhardilla o stano. -La cuota de participacin en los elementos comunes que corresponde a cada piso o local. Esta cuota se fijar por el propietario nico del edificio antes de hincar su venta por pisos; o por acuerdo unnime de todos los propietarios existentes y, a falta de acuerdo, por lado o por resolucin judicial. Para fijar la cuota de participacin se tomar como base la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuar de los servicios o elementos comunes. =Estatutos.- ART. 5-3 LPH: el ttulo podr contener, adems, reglas no prohibidas por la Ley relativas al uso o destino del edificio, de sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios gastos, administracin y gobierno, seguros, conservacin y reparaciones, formando un estatuto que no perjudicar a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

La inclusin de los Estatutos en el ttulo constitutivo es voluntaria, por lo que los Estatutos pueden otorgarse junto con el ttulo o posteriormente

Los Estatutos pueden otorgarse por el propietario nico del edificio o por acuerdo unnime de todos los propietarios de pisos o locales.


=Forma.- La LPH no exige que el ttulo y los estatutos se otorguen en escritura pblica, pero en la prctica as se suele hacer PARA poder inscribirlos en el Registro de la Propiedad y producir efectos frente a terceros. =Modificacin del ttulo constitutivo.- En cualquier modificacin del ttulo, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarn los mismos requisitos que para su constitucin (art. 5-4 LPH). Por tanto, la regla general es que la modificacin de los estatutos requiere el acuerdo unnime de los propietarios, salvo que otra cosa disponga la propia LPH en sus artculos relativos a la validez de acuerdos (art. 17). =Las normas o reglamentos de rgimen interior.- Segn el art. 6 LPH, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los elementos comunes, y dentro de los lmites establecidos por la Ley y los estatutos, los propietarios podrn fijar normas de rgimen interior, que obligarn tambin a todo titular mientras no sean modificados en la misma forma prevista para tomar acuerdos sobre la administracin. As pues, el establecimiento y la modificacin de estas normas de rgimen interior se pueden

aprobar por mayora de cuotas de participacin (art. 17-3 LPH). 3. Elementos privativos y elementos comunes. La cuota. Segn disponen el art. 396 CC y el art. 3 LPH, en el rgimen de propiedad horizontal corresponde al dueo de cada piso o local lo siguiente: 1) La propiedad singular y exclusiva sobre el piso o local, que es descrito por la ley. Los pisos o locales son los denominados elementos privativos. 2) La copropiedad, junto con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

As pues, la propiedad horizontal abarca no slo el piso o local objeto de propiedad separada, sino tambin una cuota de los elementos de dicho edificio que sean necesarios para el adecuado uso y desfrute de aquel piso o local. Son los denominados elementos comunes. =La cuota.- Cada propietario de un elemento privativo (piso o local) tiene una cuota en la propiedad de los elementos comunes (es decir, un porcentaje de los mismos). En este sentido, el art. 3-2 LPH dispone que: A cada piso o local se atribuir, pues, una cuota de participacin con relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo. =Elementos privativos.- Son, segn el art. 396-1 CC, los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica.

Segn el art. 3-4 LPH, cada propietario puede disponer libremente de su derecho sobre el piso o local (enajenarlo, arrendarlo, usufructuarlo, hipotecarlo,), pero no puede separar los elementos que lo integran. Es decir, que si transmite su piso o local, transmitir


necesariamente su cuota sobre los elementos comunes, pues ambos derechos (propiedad privativa del piso o local y copropiedad sobre los elementos comunes) van unidos por mandato de la ley, que prohbe su separacin. =Elementos comunes.- El art. 396-1 CC los define como todos los elementos necesarios par el adecuado uso y disfrute de los pisos o locales; y enumera algunos: suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar, las de agua caliente sanitaria, calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de humos; las de deteccin y prevencin de incendios; las de portero electrnico y otras de seguridad del edificio, as como las de antenas colectivas y dems instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo, las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Por su parte, el art. 4 LPH dice La accin de divisin no proceder para hacer cesar la situacin que regula esta Ley. El art. 396-1 CC contiene una larga lista de elementos comunes y permite la existencia de otros elementos comunes no enumerados en ella. =TIPOS de elementos comunes: 1) Elementos comunes por naturaleza: son los imprescindibles para el uso y disfrute de los pisos o locales. Entre ellos cabe citar: los cimientos, las fachadas, las vigas, el portal, las escaleras, los conductos de agua, electricidad, etc. Este tipo de elementos comunes no pueden dividirse (Art. 4-1 LPH), ni desafectarse (no se pueden convertir en elementos privativos). 2) Elementos comunes por destino: aquellos que, sin ser imprescindibles para el uso y disfrute de los pisos o locales, se han destinado al uso de la comunidad. Por tanto, podran haber sido privativos, pero el ttulo constitutivo no los recoge como tales. Un ejemplo de este tipo de elementos est recogido en el art. 4-2 LPH al referirse al supuesto en que un piso o local no se haya vendido por separado, sino que se haya dejado en pro-indiviso para el uso comn de todos los propietarios, por lo que se convierte en elemento comn por destino. Tampoco pueden dividirse mientras se mantenga su destino como elementos comunes. Ahora bien, s podran desafectarse por acuerdo unnime de los propietarios, de manera que podran convertirse en elementos privativos.


4. Derecho y deberes de los propietarios

A) Derechos de los propietarios.

Cada propietario tiene derecho de aprovechamiento y disfrute tanto sobre su parte privativa (piso o local) como sobre los elementos comunes. Ahora bien, si toda propiedad est sujeta a ciertas limitaciones, en el caso de la propiedad horizontal esas limitaciones son mayores, como disponen los arts. 7 y 8 LPH. 1.- Realizacin de obras en el piso o local.- Segn el art. 7-1-1 LPH, el propietario de cada piso o local slo podr modificar su arquitectura, instalaciones o servicios cuando: no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuracin o estado exteriores; ni perjudique los derechos de otro propietario. Adems, para hacer tales obras dentro de su piso o local, deber dar cuenta previamente a la comunidad. 2.- Realizacin de obras en los elementos comunes.- Segn el art. 7-1-2 LPH: En el resto del inmueble, no podr realizar alteracin alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urentes deber comunicarlo sin dilacin al administrador. 3.- Actividades prohibidas.- Segn el art. 7-2 LPH, al propietario y al ocupante del piso o local no les est permitido desarrollar en l, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, ni las que resulten daosas para la finca, o las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas o ilcitas.

B) Obligaciones de los propietarios.- Se enumeran en el art. 9 LPH: a) Respetar los elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daos o desperfectos. b) Mantener en buen estado de conservacin su piso o local, de manera que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daos que ocasione por su descuido o de las personas por quienes deba responder. c) Consentir en su piso o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en su piso o local las servidumbres imprescindibles requeridas para la creacin de servicios comunes acordadas conforme al art. 17 LPH. En estos casos, el propietario tendr derecho a que la comunidad le resarza los daos y perjuicios ocasionados.


d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos previstos en los tres apartados anteriores. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participacin, a los gastos generales. Son gastos generales todos los que no sean imputables a los pisos o locales. f) Contribuir, con arreglo a su cuota, a la constitucin de un fondo de reserva para atender a las obras de conservacin y reparacin de la finca. g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dems titulares; y responder ante stos de las infracciones cometidas y de los daos causados. h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepcin, el domicilio en Espaa a efectos de citaciones y notificaciones de toda ndole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicacin se tendr por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurdicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citacin o notificacin al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el prrafo anterior, se entender realizada mediante la colocacin de la comunicacin correspondiente en el tabln de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificacin, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificacin practicada de esta forma producir plenos efectos jurdicos en el plazo de tres das naturales. i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda o local. La falta de esta comunicacin conlleva los efectos que el propio art. 9-i)-1, 2 y 3 LPH es

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