Asesoría legal en la adquisición de bienes inmuebles

El objetivo de esta asesoría es ofrecer al cliente consejo sobre la adquisición de bienes inmuebles. Este es un movimiento delicado pues en este tipo de transacciones se trabaja, en muchos casos, con el patrimonio de una persona, el cual seguramente ha costado mucho esfuerzo y trabajo ahorrar para las partes.

Por ello, a través de este documento sabremos cuáles son los requisitos que el cliente deberá solicitar al propietario de la casa/habitación que le interesa adquirir, además de lo que se deberá de verificar en la propiedad.

Algo básico es que por ningún motivo se entregue alguna cantidad monetaria antes de revisar la documentación correspondiente; es probable que se pida un adelanto para asegurar la operación de la casa/habitación. Es importante no tomar decisiones apresuradas y asegurarse de la legitimidad de la transacción para ahorrar futuros litigios en torno a la propiedad.

Primero que nada se debe solicitar al vendedor de la propiedad los siguientes documentos:

Escritura de compra-venta (con los datos de registro). Comprobante del pago del Impuesto Predial, el último que se haya pagado. Identificación del propietario o propietarios del inmueble. Plano oficial de la casa (actualizado), de preferencia que incluya los sellos de autorización por

parte de la oficina de Desarrollo Urbano y Catastro que corresponda a la ubicación.

Con esta información se debe acudir ante un Notario de confianza. La parte compradora tiene derecho de escogerlo y, por consecuencia, paga sus honorarios.

El Notario verificará la situación que guarda el inmueble en el Registro Público de la Propiedad; verificará si presenta algún gravamen, embargo, adeudo, etcétera. También verificará si hubiera algún adeudo en el pago del Impuesto Predial y si está correctamente registrada la construcción. Además dará fe de que no exista alguna limitación para poder celebrar la operación.

Con el plano de la propiedad deberás verificar que los metros cuadrados de construcción que te están ofreciendo sean los correctos y que estén debidamente registrados. Con los comprobantes de pagos de servicios, aunque los consumos dependerán mucho del cuidado de cada quien, podrás ver que no exista un adeudo y/o consumo extraordinario y un aproximado de lo que pagarás en el futuro.

El que tenga un gravamen o deba impuestos no quiere decir que no se pueda celebrar la operación, simplemente deberás definir el procedimiento legal correcto con el asesor legal y con la institución bancaria, en su caso, para corregir esto y no correr riesgos innecesarios.

A continuación revisaremos paso por paso los supuestos antes mencionados.

Comprobar las escrituras de la casa/habitación en el Registro Público de la Propiedad

En una operación de compra-venta lo primero que se debe verificar es que la parte vendedora cuente con sus respectivas escrituras, pues éstas son el título de propiedad del inmueble. Es importante revisar que las medidas de la propiedad coincidan con las que declaran las escrituras. Aunque no tiene que ser exacto.

Por otro lado, también hay que observar que en dicha escritura conste un sello del Registro Público de la Propiedad y el Comercio, el cual contiene una serie de datos que le darán acceso al historial del inmueble.

Cada propiedad tiene un historial en el Registro Público de la Propiedad, donde consta, desde la primera inscripción del inmueble, a qué nombre se hizo, la fecha, hasta a quién se le vendió después, y así en lo sucesivo.

Respecto del formato del sello, éste difiere en las escrituras de propiedades nuevas y las que fueron registradas antes de 1979.

En las propiedades recientes se encuentra un Folio Real, que es un número; ya en escrituras más antiguas, de 79 u ochenta para atrás, los sellos dicen: ´Esta escritura se encuentra inscrita en el Registro Público de la Propiedad y Comercio de la Ciudad de México, en el libro X, sección Y, hoja Z, tomo tal, explica.

En ambos casos, los datos le dan acceso a cualquier usuario de conocer el estado del inmueble en el Registro Público de la Propiedad, información por la que deben pagarse los derechos correspondientes.

Impuesto predial

El impuesto predial es un gravamen con el cual se grava una propiedad. Esta contribución deben pagarla todos los propietarios de un inmueble, ya sea vivienda, oficina, edificio o local comercial.

Este gravamen se determina tomando como base el valor catastral del inmueble, el cual se establece calculando los valores unitarios del suelo y la construcción y multiplicando estos por la superficie de la edificación.

Para calcular el valor del suelo, el primer criterio que se utiliza es la ubicación del inmueble. De acuerdo con la ubicación existen tres tipos de valor de suelo:

Área de valor: Esto implica un cálculo con base en varias manzanas (grupo de casas ubicadas en el mismo lote o área) que tienen características parecidas en cuanto a infraestructura y equipamiento urbano (servicios), tipo de inmuebles (casas unifamiliares, condominios, locales comerciales, fábricas, etcétera) y dinámica inmobiliaria.

Enclave de valor: El cálculo por enclave se hace cuando una porción de manzanas o lotes habitacionales son notoriamente diferentes en valor y características respecto de los demás en un área específica.

Corredor de valor: Es el cálculo que se hace cuando el inmueble se encuentra en una avenida o vialidad importante o muy transitada. Este cálculo se hace en función de que las grandes vialidades aumentan el valor comercial de una propiedad al incrementar la actividad económica de la zona. Este cálculo se aplica aun cuando el inmueble no tenga su acceso principal sobre la vialidad en cuestión.

Cálculo del valor de la construcción

Después de calcular el valor del suelo, se determina el avalúo de la construcción. Para esto se toman en cuenta factores como:

Estudio geográfico del inmueble Número de pisos (tanto de la construcción general, como del propio inmueble. Por ejemplo:

puede tratarse de un departamento de dos niveles que se encuentra dentro de un edificio de 10 pisos.

Superficie del inmueble Tamaño de la construcción Antigüedad del inmueble

Por último, para realizar el cálculo, se toman en cuenta los rangos de valores. Esto quiere decir que existen tablas que marcan el monto del impuesto predial de acuerdo con el rango de valor catastral en que se encuentra una vivienda.

Identificación del propietario del inmueble

Esta parte del procedimiento consiste en asegurar que la persona que realiza la venta de la habitación es aquella con el derecho de transferir la propiedad.

Por esta razón se verifica con identificación oficial, la escritura y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, de modo que quede perfectamente establecida la relación jurídica entre el llamado vendedor y inmueble en venta.

Plano oficial del inmueble

Como su nombre lo indica, este documento es un estudio elaborado por un profesional con conocimientos técnicos suficientes que delimita el inmueble del inmueble en su parte dimensional.

Es importante destacar que de preferencia el plano debe incluir los sellos de autorización por parte de la oficina de Desarrollo Urbano y Catastro que corresponda a la ubicación. De modo que pueda determinarse correctamente la situación de la propiedad y sus colindancias. Esto no será impedimento para realizar un futuro plano que determine nuevamente las medidas del inmueble.

Recomendaciones jurídicas en torno a la compra-venta de un inmueble, casa/habitación

1.- Revisión de documentos:

Leer detenidamente las escrituras del inmueble. Asegurarse que los datos sean correctos. Revisa que las medidas que dicen las escrituras sean las mismas medidas con las que cuenta, y

que tenga un sello del Registro Público de la Propiedad, el cual tiene una serie de números que te darán acceso al historial del mismo.

Será importante verificar que la propiedad no tenga gravámenes o hipotecas pendientes.

2.- Consultar el uso de suelo:

Visitar la delegación u oficina municipal que corresponda a la propiedad y revisa que tenga autorización para construir. En caso de que no tengas permitido edificar, tendrás que buscar un inmueble en otra ubicación.

3.- Estudiar la zona geográfica:

Informarse con los vecinos del lugar si existen inundaciones en cierta época del año, así como deslaves, huracanes, o cualquier otro fenómeno natural del que debas estar enterado.

Investiga si hay fábricas, depósitos de basura o conductos de petróleo o gas cerca del lugar. Estos factores pueden ser determinantes para que tomes la decisión de comprar el inmueble o buscar uno mejor.

4.- Revisar los servicios e infraestructura:

Esto incluye que la zona sea lo que buscas en cuanto a áreas verdes, iluminación, alcantarillado, así como los servicios a los que tengas acceso una vez construida tu casa.

El acto de comprar jurídicamente

1.- Con el número de folio real que aparece al final de la escritura de propiedad en un sello del Registro Público de la Propiedad, acuda a dicho Registro y solicite un Certificado de Gravámenes y copias certificadas del folio real, si no sabe interpretar el documento, acuda con el Notario de su confianza para que le asesore.

2.- Verifique en la página de la tesorería del Estado de Puebla, que el inmueble en cuestión no tiene adeudos por concepto de predial o agua.

3.- Verifique que no tenga adeudos en gas (si es estacionario), luz, teléfono y, si se trata de departamento o casa en condominio, en sus cuotas de administración.

4.- Revise que el domicilio del inmueble adquirido coincida físicamente con el de la escritura de propiedad y con el que dicen las boletas de predial y agua y que se hagan las aclaraciones pertinentes en el contrato para el caso de que existan actualizaciones o discrepancias en el domicilio (sucede que muchas veces las escrituras son muy antiguas y en la actualidad llega a cambiar el nombre de la calle, el número oficial, el lote y manzana, etc.)

5.- Pida al vendedor su acta de matrimonio y si está casado en Sociedad Conyugal haga que el cónyuge le firme el contrato como vendedor, también revise que la fecha de escritura sea posterior a la fecha de matrimonio, y si no es así, revise en la escritura de propiedad el estado civil de la persona que le vende (normalmente está al final de la escritura, en los “datos generales de los comparecientes”).

6.- El principal gran problema de un contrato privado de compraventa es que en el Registro Público de la Propiedad no existe anotación alguna a favor del comprador que advierta a terceras personas que se llevó a cabo la operación, por lo que es importante acudir al Notario de su confianza para que al menos él solicite un certificado de gravámenes con anotación preventiva en favor del Notario y del comprador a efecto de que en el Registro se tome nota de que se llevará a cabo una operación, esa anotación tiene una vigencia de 30 días NATURALES, a partir de la fecha de ingreso del documento al Registro, durante ese tiempo, cualquier otra operación que quiera llevarse a cabo sobre ese inmueble está en segundo lugar, en primer lugar preferente está la compraventa (“el que es primero en tiempo, lo es en derecho”).

7.- Si con todo y lo que le he dicho arriba quiere hacer el pago total del inmueble, no debe hacer un contrato de promesa, lo que debe hacer es un contrato de compraventa (no requiere mucha redacción si simplemente se paga un precio cierto por el inmueble, bastará con los que venden en la papelería y si acaso transcribirlo en la computadora para hacerle las adecuaciones necesarias), además acuda al Notario de su confianza y solicite que el vendedor le firme un Poder Especial Irrevocable, lo que significa

que el vendedor autoriza al comprador para que éste último realice toda clase de trámites (inclusive vender) respecto del inmueble que adquirió, el poder no le trasmite propiedad en ninguna forma al comprador, pero al menos, mientras vivan vendedor y comprador, no será necesaria la firma del vendedor para subsecuentes trámites

Trámite en Notaría

Una vez reunidos los documentos mencionados y habiendo realizado los trámites anteriores se procede a acudir a una Notaría. Es importante destacar que en muchas Notarías nos puede asesor desde el comienzo del procedimiento e incluso realizan los procesos mencionados con sus recursos, pagando por el servicio. A continuación una tabla con un estimado del proceso, duración del trámite y costo.

No. Procedimiento Tiempo (Días)

Costo

1 El notario obtiene el certificado de libertad de gravámenes o de existencia de gravámenes y da aviso preventivo en la IRCEP (Instituto Registral y Catastral del Estado de Puebla) en la IRCEP (Instituto Registral y Catastral del Estado de Puebla)

La certificación es el acto registral mediante el cual el registrador plasma en un documento denominado certificado, los asientos que obren en el sistema, o las constancias que obren en el acervo registral. El reglamento regulará la forma de llevar a cabo su expedición.Para la obtención del trámite, el notario debe ingresar en ventanilla:a. Solicitud dirigida al titular de la oficina registral en la que se especifique el folio real inmobiliario o los antecedentes registrales; b. Nombre del titular registral; c. Recibo de pago de derechos.Información disponible en la dependencia, por teléfono y en su sitio web:http://www.tramitapue.puebla.gob.mx/Pasar al módulo de información de la oficina registral, se expide solicitud de cobro del trámite, o bien, iniciarlo a través del portal del IRCEP; seleccionar el trámite, seleccionar la forma de pago que ofrece el trámite, ya sea ventanilla bancaria, terminal en punto de venta o pago electrónico; ingresar los documentos y requisitos correspondientes al trámite requerido, incluyendo solicitud, para iniciar el trámite en la oficina del IRCEP correspondiente; regresar en el tiempo establecido con la boleta de ingreso a fin de recibir su trámite debidamente calificado.El trámite se encuentra legislado en el Art. 11, Fracción VI, Arts. 91, 92, Fracción I y los Arts. 120, 121, 134 de la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Puebla, así como el Art. 168 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad. El fundamento del costo se encuentra en el Art.

2 días MXN 470 [MXN 210 certificado de libertad de gravámenes] + [MXN 260 primer aviso preventivo].

43, Apartado A, Fracción XXV, Incisos A, C y E de la Ley de Ingresos del Estado de Puebla para el Ejercicio Fiscal 2013. Para el ingreso de cualquier trámite se requiere obligatoriamente por parte del interesado una solicitud dirigida al Registrador Público de la Propiedad del Distrito Judicial correspondiente señalando claramente el tipo de certificado solicitado. El tiempo real de atención en el caso de certificado de libertad o existencia de gravamen opera para el certificado en el que conste la anotación del aviso preventivo. La forma de pago puede ser en bancos autorizados o en línea en el portal del Instituto Registral y Catastral del Estado de Puebla.El notario deberá indicar el inmueble objeto de las operaciones proyectadas, los nombres de los futuros contratantes y el antecedente registral, ya sea folio o partida. Además se solicitará al registrador el certificado en el que conste la anotación del primer aviso preventivo, la situación registral que reporte el bien y la constancia relativa a las declaratorias de provisiones, usos, reservas y destinos, que estuvieren inscritos en forma individualizada en su folio.

2 Obtención de la constancia de no adeudo de servicios en el Sistema Operador de los Servicios de Agua Potable y Alcantarillado de Puebla (SOAPAP)

Este trámite sirve para comprobar que el predio o inmueble dado de alta en el Padrón de Usuarios de SOAPAP está libre de cargos por concepto de servicios suministrados, derechos o multas.Para trámite en línea, se deben seguir los siguientes pasos: a. Ser usuario registrado de la página (para nuevos usuarios, el procedimiento está referenciado en el sitio);b. Consultar su saldo, que deberá estar en cero;c. Elegir “Constancia de no Adeudo” para validar la solicitud;d. Pagar con tarjeta de crédito/débito Visa o MasterCard el formato (genera 3% de comisión bancaria);e. Descargar archivo en formato PDF para su impresión.Información disponible en la dependencia, por teléfono y en su sitio web:http://www.tramitapue.puebla.gob.mx/Para el trámite presencial, el usuario debe presentarse en ventanilla de atención al público para solicitar el trámite y entregarla al personal de la misma. Una vez determinada la procedencia de la constancia, se genera el cargo por MXN 202.00 (IVA incluido). Se cargará 3% de comisión bancaria al momento del pago, si éste se realiza con tarjeta de crédito/débito. Al realizar el pago correspondiente en cajas, se genera e imprime la constancia de no adeudo en la ventanilla de aclaraciones, se entrega la constancia al solicitante, quien firma de recibido. Se solicitarán datos como nombre de quien recibe, fecha del trámite y número telefónico.El trámite se encuentra legislado en el Art. 72 de la Ley de Agua y Saneamiento del Estado de Puebla. El fundamento del costo se encuentra en el Art. 35, Fracción I del Acuerdo

Menos de un día (en línea)

MXN 179 [MXN 174 certificado de no adeudo] + [3% por comisión bancaria del trámite en línea].

Tarifario aprobado por el Consejo Directivo del Sistema Operador de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de Puebla.

3 Obtención de la constancia de no adeudo de contribuciones municipales (no adeudo del impuesto predial) en la Tesorería Municipal (Dirección de Catastro) en la Tesorería Municipal (Dirección de Catastro)

El trámite consiste en la expedición de un documento oficial comprobatorio de que no existe adeudo por concepto de impuesto predial respecto a una cuenta específica y según los datos catastrales registrados en el Padrón Fiscal, a la fecha de su expedición. Para la obtención del trámite, el usuario debe ingresar en ventanilla:a. Cuenta predial;b. Identificación oficial;c. Recibo de pago.Información disponible en la dependencia, por teléfono y en su sitio web:http://www.pueblacapital.gob.mx/El fundamento del costo se encuentra en el Art. 14, Fracción VI de la Ley de Ingresos para el Municipio de Puebla, para el Ejercicio Fiscal 2013.

1 día MXN 131 [MXN 131 constancia de no adeudo de contribuciones municipales].

4 Solicitar el avalúo catastral del inmueble y la expedición de su certificado con un perito valuador registrado en la Dirección de Catastro

La valuación es el procedimiento mediante el cual se asigna un valor catastral actual a un predio.Para la obtención del trámite, el usuario debe ingresar en ventanilla:a. Identificación oficial con fotografía del propietario o poseedor y, en su caso, del gestor; b. Boleta predial (en caso de existir); c. Comprobante de pago;En caso de que la inspección sea atendida por una persona distinta al solicitante, presentar; a. Carta poder simple con copia de las identificaciones oficiales de la persona autorizada y de los testigos; b. Traslado de dominio, escrituras, título de propiedad o sentencia de juicio de adjudicación emitida por Juez; c. Boleta predial o comprobante de no adeudo emitido por el municipio (en caso de existir); d. Croquis de ubicación del predio.En caso de que el trámite lo realice un representante legal, éste deberá acreditar su personalidad conforme al artículo 25 del Código Fiscal del Estado de Puebla.Información disponible en la dependencia, por teléfono y en su sitio web:

4 días MXN 500 [MXN 500 avalúo que se practica para efectos fiscales municipales]

http://www.tramitapue.puebla.gob.mx/El usuario debe efectuar el pago en línea a través del portal del Instituto Registral y Catastral del Estado de Puebla, o presentarse en la delegación catastral que le corresponda de acuerdo a su domicilio de ubicación del inmueble, con los requisitos solicitados para su revisión. En la dependencia se revisan los requisitos y de estar correctos, se incorpora el servicio al portal del Instituto Registral y Catastral del Estado de Puebla, esto genera una orden de referencia bancaria para efectuar el pago en bancos autorizados y un folio de seguimiento del servicio. Se debe dar seguimiento a las etapas del servicio a través del Portal del IRCEP y obtener información el tiempo de entrega del avalúo. Una vez que se recibe el comprobante de pago, se entrega el avalúo al interesado en el tiempo establecido. El trámite se encuentra legislado en el Art. 7, Fracción I; Art. 18, Fracción X; Art. 20, Fracción IX y Arts. 57 y 58 de la Ley de Catastro del Estado de Puebla. El fundamento del costo se encuentra en el Art. 21, Fracción II, Numeral 2 de la Ley de Ingresos del Municipio de Puebla para el Ejercicio Fiscal 2013.

5 El notario prepara y ejecuta el contrato de escritura pública, retiene y paga el ISABI (impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles) en la Tesorería Municipal (Dirección de Catastro, Departamento de Impuestos Inmobiliarios) en la Tesorería Municipal (D

Se recibe la declaración para el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, y la información que contiene la declaración sirve de base para la actualización de datos en el Padrón del Impuesto Predial. Para la obtención del trámite, el notario debe ingresar en ventanilla:a. Declaración VPF-001 o VPF-002 (original y 4 copias);b. Avalúo catastral;c. Boleta Predial.Información disponible en la dependencia, por teléfono y en su sitio web:http://tramitapue.puebla.gob.mx/El contribuyente o fedatario público presenta en la Oficina Recaudadora y de Asistencia al Contribuyente, que le corresponde de acuerdo a la ubicación del bien inmueble, la declaración para el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles; obtiene la orden de cobro y acude a realizar el pago a la institución bancaria; una vez efectuado el pago concluye el trámite en la Oficina Recaudadora que generó la orden de cobro.El trámite se encuentra legislado en el Art. 184 del Código Fiscal y Presupuestario para el Municipio de Puebla así como el Art. 2182 del Código Civil para el Estado de Puebla. El fundamento del costo se encuentra en el Art. 187 del Código Fiscal y Presupuestario para el Municipio de Puebla, así como el Art. 6 de la Ley de Ingresos para el Municipio de Puebla, para el Ejercicio Fiscal 2013.

6 días MXN 159,906 [1.8% sobre el valor de la propiedad por impuesto de adquisición de bienes inmuebles] + [0.7% sobre el valor de la propiedad por honorarios del notario].

Es base del impuesto sobre adquisición de inmuebles el valor que resulte más alto de cualquiera de las tres hipótesis siguientes:I. El valor de adquisición;II. El valor catastral determinado con la aplicación de las tablas de valores unitarios de suelo y construcción que apruebe el Congreso para cada ejercicio fiscal y en su caso sus actualizaciones; yIII. El valor que resulte del avalúo practicado por la Dirección de Catastro o por personas registradas o autorizadas.

6 El notario realiza la inscripción de la escritura pública en la IRCEP (Instituto Registral y Catastral del Estado de Puebla) en la IRCEP (Instituto Registral y Catastral del Estado de Puebla)

Este trámite da certeza a los actos jurídicos por los cuales se transmita, modifique, reconozca, adquiera, grave, limite o extinga la propiedad, posesión u otros derechos reales respecto a un bien inmueble.Para la obtención del trámite, el notario debe ingresar en ventanilla:a. Testimonio notarial (original y copia certificada); b. Resolución judicial por duplicado, si es el caso;c. Avalúo catastral (copia certificada);d. Recibo de pago de predial, agua, de limpia;e. Requisitos de ley, de acuerdo al acto jurídico a inscribir, como acreditar la personalidad, a través de mandato o poder (copia certificada);f. Recibo de pago de derechos e impuestos que genere la operación a inscribir;g. De acuerdo al acto jurídico, permisos del ayuntamiento (de fusión, de subdivisión, etc.);h. En el caso de la dación de pago, debe especificarse la cancelación de los gravámenes, y el correspondiente pago de derechos.Información disponible en la dependencia, por teléfono y en su sitio web:http://www.tramitapue.puebla.gob.mx/El notario debe pasar al módulo de información de la oficina registral, se le expide solicitud de cobro del trámite solicitado o bien puede iniciarlo a través del portal del IRCEP. Después se selecciona la forma de pago que ofrece el trámite, ya sea ventanilla bancaria, terminal en punto de venta o pago electrónico. Se ingresan los documentos y requisitos correspondientes al trámite requerido, incluyendo solicitud, para iniciar el trámite en la oficina o delegación del IRCEP correspondiente. Con la boleta de ingreso se recibe el trámite debidamente calificado.El trámite se encuentra legislado en los Arts. 35, 36, 37, 39, Fracciones I y II, Arts. 78, 80 y 92, Fracción II de la Ley del Registro Público de la Propiedad para el Estado de Puebla, así como el Art. 61, Fracción I del Reglamento del Registro Público de la Propiedad. El fundamento del costo se encuentra en el Art. 43, Apartado A, Fracción I, Inciso A de la

4 días MXN 2,825 [MXN 2,825 por inscripción de la escritura en el registro público].

Ley de Ingresos para el Ejercicio Fiscal 2013 del Estado de Puebla.El Estado de Puebla basará su sistema registral en el folio electrónico, que es la unidad básica e intransferible en la que se concentra toda la información relativa a un determinado inmueble, mueble, persona jurídica o acto jurídico gubernativo, con el fin de crear un historial jurídico propio y único que arroje en un mismo momento de consulta la evolución del folio a partir de su creación.

Aviso Legal en el pago de impuestos

Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)

Se trata del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles dentro de México, aquel gravamen que pagarán todos los que compren un terreno o una casa o departamento, y claro estará dentro de los gastos de la adquisición aunque muchas veces sólo agranda el esfuerzo de compra. El ISAI también es conocido en algunos Estados como Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, junto con otros nombres que se le da para asegurar su cobro.

Objetos del impuesto

El Impuesto ISAI o Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles se genera cuando se adquiere un inmueble, tanto se trate de un terreno sin construir, o una casa o departamento nuevo o usado. Es lo que establece la ley.

Cuál es la tasa del ISAI

La tasa que se paga por este concepto puede ir de 1% hasta más de 4.5%. A su vez, en algunos estados puede tener una tasa fija sin importar cuál sea el valor del inmueble, mientras que en otros se trata de una tasa progresiva que depende directamente del valor del inmueble.

Tasa ISAI por Estado

Estado Tasa ISAI

Aguascalientes 2%

Baja California 2%

Baja California Sur 2%

Campeche 3%

Chiapas 1%

Chihuahua 2%

Coahuila 3%

Colima 3% Progresiva

DF 3.163% a 4.565% Progresiva

Estado Tasa ISAI

Durango 2%

Estado de México 1.239% a 2.184% Progresiva

Guanajuato 0.5%

Guerrero 2%

Hidalgo 2%

Jalisco 2.5% a 3%

Michoacán 2%

Morelos 2%

Nayarit 2%

Nuevo león 2%

Oaxaca 2%

Puebla 1.8%

Querétaro 2%

Quintana Roo 2%

San Luis Potosí 1.6%

Sinaloa 2%

Sonora 2%

Tabasco 2%

Tamaulipas 2%

Tlaxcala 2%

Veracruz 1%

Yucatán 0.02%

Zacatecas 2%

Sujeto obligado por el ISAI

El pago es responsabilidad del comprador, se realiza ante notario público y al momento de firmar la escrituración de la propiedad.

Cuándo se paga el impuesto ISAI

El Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) debe ser abonado al momento que se lleva a cabo la escrituración del terreno, casa o departamento que se está adquiriendo. El responsable de pagar este impuesto es la persona que adquiere el bien. El encargado de recibir el pago es el Notario Público que esté llevando a cabo la escrituración del inmueble.

Excepción de pago del ISAI

Como se trata de impuestos locales, las exenciones o excepciones para el pago de este impuesto dependen del estado en que se esté adquiriendo el bien inmueble.

Fundamento legal del ISAI

Este impuesto sobre adquisición de inmuebles así como otros gravámenes locales surgen del artículo 115 Constitucional donde indica que los municipios percibirán las contribuciones incluyendo las tasas adicionales que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejora así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles.

Aquí se puede comprender a impuestos como predial y adquisición de inmuebles, principalmente, los cuales deberán de reunir los elementos suficientes para brindar de certeza jurídica a los contribuyentes, tales como: sujeto, objeto, base, tasa, tarifa o cuota, período de pago, lugar y forma de pago y exenciones.

Impuesto Sobre la Renta (ISR)

El Impuesto Sobre la Renta lo constituye el total del ingreso en efectivo o en especie o crédito obtenido con motivo de la enajenación de inmuebles ubicados en la República Mexicana.

El impuesto se aplica en cada ejercicio y se deben realizar pagos provisionales mensuales a cuenta del impuesto anual. Asimismo, es requisito ir presentando declaraciones mensuales por los pagos provisionales efectuados, y a su vez, la declaración anual, con fecha pasados 3 meses para personas morales y 4 meses para personas físicas, después del cierre del ejercicio fiscal.

Es necesario aclarar que el impuesto solo afecta en determinadas circunstancias al contribuyente, en el caso que nos compete son los siguientes:

Arrendamiento de bienes inmuebles Enajenación de bienes

Por su parte, las personas físicas deberán presentar la declaración anual en abril, si es que obtuvieron ingresos por los siguientes conceptos, entre otros:

Por rentar bienes inmuebles

Por realizar actividades empresariales (comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, silvícolas, de pesca, y de autotransporte), excepto las que tributen en el Régimen de Pequeños Contribuyentes.

Por enajenar bienes

Por adquirir bienes

Por percibir salarios bajo ciertas condiciones especiales

Por intereses en condiciones especiales

Deudas condonadas por el acreedor o pagadas por otra persona

Inversiones en el extranjero

Intereses moratorios

Penas convencionales

Préstamos, premios y donativos, que en lo individual o en su conjunto excedan de $1’000,000.00.

Herencias o legados y por enajenación de casa habitación, si la suma de los ingresos totales, contenidos en la declaración, es mayor a $500,000.00.

Formatos

CONTRATO DE COMPRAVENTA QUE CELEBRAN POR UNA PARTE EL SR. _____________________Y A QUIENES SE LES DENOMINARA "EL VENDEDOR" Y POR OTRA PARTE EL SR. ________________, A QUIEN SE LE DENOMINARA "EL COMPRADOR", AL TENOR DE LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLAUSULAS:

D E C L A R A C I O N E S

Declara EL VENDEDOR:

a) Que por escritura No. _____ de fecha _ de _____ de ____, otorgada ante el Lic._______________, Notario Público No. __ de __________., inscrita en el Registro Público de la Propiedad de ______, ___, bajo el número __________________, adquirió por compra que hizo a _______________, el inmueble marcado con el número ______________________________, en _______________, mismo que tiene una superficie de _________ metros cuadrados, y las siguientes medidas y colindancias:

- Al Norte en ____ metros con propiedad de ________________.

- Al Sur en ____ metros con propiedad de __________________.

- Al Oriente en ____ metros con propiedad de _______________.

- Al Poniente en ____ metros con propiedad de ______________.

Al inmueble referido en lo sucesivo se le denominará EL INMUEBLE.

b) Que EL INMUEBLE no reporta a esta fecha ningún gravamen o embargo, por lo que la propiedad sobre el mismo se encuentra libre de cualquier derecho real o personal en favor de terceros, encontrándose al corriente en el pago de impuestos, cuotas y derechos que pudieran corresponderle, especialmente el Impuesto Predial que cubre con la cuenta número ____________ y los derechos por suministro de agua, que cubre con la cuenta número _____________.

Expuesto lo anterior, las partes están de acuerdo en sujetar el presente contrato a las siguientes:

C L A U S U L A S

PRIMERA - OBJETO

EL VENDEDOR vende y EL COMPRADOR compra EL INMUEBLE, con la superficie, medidas y colindancias mencionadas en el inciso a) del capítulo de Declaraciones que antecede, y que se tienen por reproducidos en esta Cláusula.

La compraventa se realiza Ad Corpus, por lo que en ella se comprende todo cuanto de hecho y por derecho corresponde a EL INMUEBLE, agregando al presente para mayor claridad croquis topográfico, que debidamente firmado por las partes pasa a formar parte integrante del presente documento.

SEGUNDA - PRECIO

El precio de EL INMUEBLE es la cantidad de $_________ (____________________________________ 00/100 M.N.), el cual se paga de la siguiente manera:

a) La cantidad $___________ (___________________ PESOS 00/100 M.N.) a la firma de éste contrato, otorgando EL VENDEDOR mediante la firma del presente, el recibo más amplio que conforme a derecho corresponde por la cantidad indicada.

b) La cantidad de $____________ (________________________ PESOS 00/100 M.N.), en la fecha de firma de la escritura pública a que se refiere la Cláusula Octava siguiente.

TERCERA - TRANSMISION

EL INMUEBLE es transmitido por EL VENDEDOR absolutamente libre de todo gravamen y responsabilidad, al corriente en el pago de todos los impuestos, derechos y gastos y demás cargas fiscales que cause, así como de cualquier otro derecho real o personal en favor de terceros que se hubieren generado con anterioridad a la fecha de firma de este documento.

CUARTA - POSESION

EL INMUEBLE serás entregado a EL COMPRADOR en la fecha de firma de la escritura pública referida en la cláusula Octava de este contrato.

QUINTA - PENA CONVENCIONAL

En el evento de que alguna de las partes incumpla cualquiera de las obligaciones a su cargo, la parte afectada tendrá derecho a elegir entre exigir el cumplimiento de las mismas o dar por terminado el presente contrato mediante simple notificación por escrito, supuesto en el cual la parte que origine el incumplimiento estará obligada a pagar a la otra la cantidad de $__________ (____________________________ 00/100 M.N.).

En caso de que sea EL VENDEDOR la que propicie la terminación del contrato, deberá devolver a EL COMPRADOR las cantidades recibidas, adicionadas con la pena convencional a que se refiere el párrafo

que antecede. Dichas cantidades serán pagadas en el domicilio de EL COMPRADOR, dentro del término de 5 días naturales contados a partir de que éste notifique a EL VENDEDOR su deseo de dar por terminado el presente contrato.

En el supuesto de que EL COMPRADOR incumpla cualquiera de las obligaciones a su cargo y EL VENDEDOR opte por terminar este contrato, retendrá el importe de la pena convencional correspondiente, de las cantidades recibidas y la diferencia la reintegrará a EL COMPRADOR en el domicilio de este último, dentro del término de 5 días naturales contados a partir de la fecha en que notifique por escrito su deseo de dar por terminado el presente contrato.

SEXTA - SANEAMIENTO

EL VENDEDOR se obliga a responder del saneamiento para el caso de evicción en los términos de Ley. Cualquier adeudo incluso de carácter fiscal, cooperación, plusvalía, así como cualquier responsabilidad de la índole que fuere a la fecha de firma de este contrato, será por cuenta de EL VENDEDOR, quien se obliga a sacar a paz y a salvo a EL COMPRADOR.

SEPTIMA - GASTOS E IMPUESTOS

Los gastos e impuestos que se causen con motivo del contrato de compraventa, serán por cuenta de EL COMPRADOR, excepto el Impuesto sobre la Renta que conforme a las disposiciones legales en vigor deberá cubrir EL VENDEDOR

OCTAVA - ESCRITURACION

EL VENDEDOR se obliga a otorgar la Escritura Pública mediante la cual se formalice la operación contenida en este documento, dentro del término de _____ meses, contados a partir de la fecha de firma de este contrato, previa comunicación que le efectúe EL COMPRADOR con 3 días naturales de anticipación a la fecha en que se otorgará la Escritura, en la inteligencia de que ésta se otorgará ante el Notario Público de la ciudad de ________ que designe EL COMPRADOR.

La Escritura multicitada se otorgará a favor de EL COMPRADOR o de la persona que ésta designe.

Con objeto de preparar la Escritura señalada en párrafos anteriores, EL VENDEDOR proporcionará a EL COMPRADOR o al Notario designado, la documentación relacionada con EL INMUEBLE, que éste requiera, entre la cual de manera enunciativa más no limitativa, se señala la siguiente:

- Contrato de compraventa a que se refiere el inciso a) del capítulo de Declaraciones.

- Boletas correspondientes a Impuesto Predial y Derechos por Suministro de Agua Potable.

NOVENA - INTERPRETACION Y CUMPLIMIENTO

Para todo lo relativo a la interpretación y cumplimiento de este contrato, las partes se someten expresamente a la jurisdicción de las Leyes y Tribunales de ___________, que serán los únicos competentes para conocer de cualquier juicio o reclamación derivado del presente documento, renunciando a cualquier fuero que pudiera corresponderles por razón de su domicilio presente o futuro

o por cualquier otro motivo y señalan como sus respectivos domicilios para recibir toda clase de notificaciones que deban hacérseles, los siguientes:

EL VENDEDOR EL COMPRADOR

______________________ ____________________

______________________ ____________________

______________________ ____________________

Enteradas las partes del alcance y efectos del presente contrato, lo firman de conformidad por triplicado en la Ciudad de ____________., el día __ de _____ de ______ en unión dos testigos que en igual forma lo suscriben en todas y cada una de sus __ hojas que lo integran.

SR. _____________________ SR. ______________________________

SRA. ____________________________

T E S T I G O S

_________________________________ ________________________________

AYUNTAMIENTO DE PUEBLA DIRECCIÓN DE FINANZAS Y TESORERÍA MUNICIPAL

DECLARACIÓN DE PAGO IMPUESTO PREDIAL

REGISTRO MUNICIPAL DEL CONTRIBUYENTE (R.M.C.) CLAVE ÚNICA DE REGISTRO DE POBLACIÓN (C.U.R.P.) REGISTRO FEDERAL DE CONTRIBUYENTES (R.F.C.)

Anote la letra correspondiente al tipo de declaración que presenta:

N= NORMALC= COMPLEMENTARIA

R= CORRECIÓN DE DATOS

RA=REVISIÓN POR AUDITORÍA

PERIODO DE PAGO

(MES/AÑO) AL (MES/AÑO)

4 INSTRUCCIONES DE LLENADO (Anverso)

/ /

TELÉFONOCORREO ELECTRÓNICOLOCALIDAD

ENTRE LAS CALLES DE Y DE

No. Y/O LETRA EXTERIOR No. Y/O LETRA INTERIORCALLEDOMICILIO FISCAL

APELLIDO (S), NOMBRE(S), DENOMINACIÓN O RAZÓN SOCIAL1 DATOS DEL ARRENDADOR O SUBARRENDADOR

Hago constar bajo protesta de decir verdad que los datos contenidos en esta declaración son ciertosC.U.R.P.

APELLIDO(S), NOMBRE(S)3 DATOS DEL REPRESENTANTE LEGAL

1. Esta forma fiscal podrá ser llenada a máquina o con letra de molde, en este último caso se deberá utilizar letra de molde.2.- La cantidad a pagar deberá cubrirse en efectivo o en cheque. En el caso de cheque, este deberá ser expedido a nombre de "Municipio de Puebla". Deberá certificarse cuando el importe sea mayor a 5,000.00 o sea cheque foráneo.Los importes se deberán anotar en pesos y sin centavos.3.- Tipos de declaración: N= Primera declaración de un período, C= Modificación del importe a pagar de una declaración normal presentada, R= Rectificación o corrección de datos de una declaración normal presentada, RA= Declaración por un proceso de auditoría, cuando el contribuyente realice el pago como consecuencia de un proceso de revisión.4.- Período de Pago.- Se anotará el mes y el año al cual corresponde la declaración.5.- El impuesto deberá enterarse a más tardar el día quince del mes siguiente a aquel en que se cumplen alguno de los supuestos establecidos en la Ley de Hacienda del Municipio de Puebla.6. Esta declaración se deberá presentar por duplicado ante las oficinas o módulos autorizados para su cobro por la Dirección de Finanzas y Tesorería Municipal.

SE PRESENTA POR DUPLICADO

4.1 DESTINO HABITACIONALNo. DE FOLIO DEL

PREDIO DIRECCIÓN

1 2 3 4 5BASE DE VALOR CATASTRAL

RENTA MENSUAL .03 DE LACONTRAPRESTACIÓ

N

DIFERENCIA (4-2)IMPTO. PREDIAL ANUAL

PARTE PROP. DE IMPUESTO

TOTAL

4.2 OTRO DESTINO

No. DE FOLIO DEL PREDIO

DIRECCIÓN

1 2 3 4 5BASE DE VALOR CATASTRAL

RENTA MENSUAL.05 DE LA

CONTRAPRESTACIÓN

DIFERENCIA (4-2)IMPTO. PREDIAL ANUAL

PARTE PROP. DE IMPUESTO

TOTAL

El propósito por el cual se recaban los datos personales, son para dar debido seguimiento al presente trámite o servicio.

Tabla De Costos

A continuación se desarrolla una tabla donde se establecen los diferentes conceptos dentro del trámite de la compra de un inmueble, en su aspecto legal, haciendo así mismo hincapié en la parte de costos.

Punto por punto expondremos los siguientes dentro de las tablas.

Costos de inmueble y gastos por adquisición

EJEMPLO:

Ejecución del proyecto es el inmueble A, que cuenta con 7,200 m2 con un costo por m2 de $ 450.00 sin urbanizar, en la siguiente tabla se calcula el costo total del inmueble, tomando en cuenta los gastos de adquisición:

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. U. TOTALInmueble M2 7200 $ 450.00 $ 3,240,000.00

Sub total $ 3,240,000.00EscrituraciónCertificado libertad de gravamenes trámite 1.00 $ 100.00 $ 100.00Avalúo del inmueble % 0.12% $ 3,240,000.00 $ 3,888.00Adquisición de bienes inmuebles ABI % 2.0% $ 3,240,000.00 $ 64,800.00Inscripción al reg. Publico de la propiedad % 0.075% $ 3,240,000.00 $ 2,430.00Gastos de papeleo y copias de la notaria trámite 1.00 $ 800.00 $ 800.00Avisos preventivos y certificados trámite 1.00 $ 450.00 $ 450.00Honorarios de notario % 1.5% $ 3,240,000.00 $ 48,600.00

Sub total $ 121,068.00TOTAL $ 3,361,068.00

Costos por permisos y licencias

CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P. U. TOTALSub division de inmueble M2 7200 $ 1.50 $ 10,800.00Costo por cada lote resultante LOTE 18.00 $ 65.00 $ 1,170.00Aprobación del proyecto M2 7200 $ 0.50 $ 3,600.00Uso del suelo ML 7200 $ 1.50 $ 10,800.00Licencia de construcción de barda M2 960 $ 7.50 $ 7,200.00

$ 33,570.00

Diagrama