Corretaje de PropiedadesAspectos LegalesQuienes estn facultados para celebrar contratosQu son los bienes races segn la leyQu es el dominio y cmo se transfiereLa funcin y validez de los documentos que operan dentro delcorretaje de propiedades.Objetivos Que el alumno conozca:Estructura general de la clase1. Conceptos jurdicos relativos a:Las Personas o Sujetos del Derecho Las cosas o Bienes y , entre ellos, los DerechosEl derecho de dominio o propiedad, sus caractersticasLa Transferencia del dominio2.Conceptos de:ContratoPromesa de contratoEl consentimiento, El error, la fuerza y el dolo como vicios de la voluntadClasificacin de los Contratos.3. Contratos:Contrato de ArrendamientoContrato de CompraventaLa Promesa de celebrar un Contrato o Promesa de Compraventa4. Notaras, Conservadores y ArchiverosFuncin de cada uno de ellosQu trmites se realizan en cada un de ellosEl expediente Legal de Compraventa de InmueblesLas funciones de Notarios, Conservadores y Archiveros5.Algunos aspectos del Estudio de TtulosAntecedentes requeridos habitualmente para un Estudio de Ttulos(Expediente legal de la propiedad)6. Reflexin Final y ConsultasLAS PERSONAS O SUJETOS DEL DERECHOEl hombre, en cuanto sujeto de derechos o titular de relaciones jurdicas, recibe el nombre de PERSONA.PERSONALIDAD"Es la aptitud o idoneidad para ser sujeto de derechos o titular de relaciones jurdicas" (Barassi) Tal aptitud corresponde, por principio, a todo individuo de la especie humana, esto es, al HOMBRE, que en el lenguaje jurdico se denomina PERSONA.PERSONA NATURALArtculo 55 del Cdigo Civil: "Son personas todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condicin" PrincipioLa personalidad de las personas naturales comienza con el nacimiento. El nacimiento da principio a la existencia legal.Fin de su Existencia :Artculo 78: La persona termina en la muerte naturalPERSONA JURIDICASin embargo, la personalidad no est restringida o reservada a los hombres, puesto que ha sido atribuida a seres o entes ficticios que, evidentemente, no son individuos.PERSONAS JURIDICAS.Artculo 545 define a la Persona Jurdica como :una persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles y de ser representada judicial y extrajudicialmente.- De Derecho Pblico: Las que son representadas por el Estado o en las que el Estado tiene participacin - De Derecho Privado: Son aquellas que se rigen por las normas comunes del Derecho Privado.CAPACIDAD DE LAS PERSONASTanto las personas naturales cuanto las jurdicas tiene capacidad.Definicin: "aptitud legal para adquirir derechos y ejercerlos por s sola, esto es, sin la autorizacin o el ministerio de otra persona".Comprende la capacidad de goce y la capacidad de ejercicio.La capacidad de goce es la aptitud para adquirir derechos.La capacidad de ejercicio, en cambio, es la aptitud legal para ejercer por s misma los derechos que le competen, sin el ministerio o autorizacin de otra persona.Son absolutamente incapaces:- El infante o menor impber: esto es, la mujer menor de 12 aos de edad y el varn menor de 14. El loco o demente. El sordomudo que no puede darse a entender claramenteEstas personas no pueden realizar actos jurdicos o contrato alguno. Sancin: nulidad absoluta.Son relativamente incapaces: El menor adulto, esto es, la mujer mayor de 12 aos de edad y menor de 18 y varn mayor de 14 aos de edad y menor de 18. (Excepcin: patrimonio profesional o industrial ) El disipador interdictoEstas personas pueden realizar ciertos actos jurdicos, en determinadas circunstancias o asistidos por otras personas, esto es, cumpliendo ciertos requisitos habilitantes. Sancin: nulidad relativaLos Objetos del DerechoLos Bienes.ClasesLos bienes consisten en cosas corporales o incorporales (artculo 565 Cdigo Civil)a) Corporales son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos, como una casa, un libro.Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles. Muebles son las que pueden transportarse de un lugar a otro Inmuebles o fincas o bienes races son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro y las que adhieren permanentemente a ellas. b) Incorporales las que consisten en meros derechos, como los crditos. Las cosas IncorporalesLas cosas incorporales son aquellas que no pueden percibirse por los sentidos y son los derechos.Artculo 576. Las cosas incorporales son derechos reales o personales. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitacin, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales. Derechos personales o crditos son los que slo pueden reclamarse de ciertas personas, que, por un hecho suyo o la sola disposicin de la ley, han contrado las obligaciones correlativas. De estos derechos nacen las acciones personales.Principales Derechos Reales derecho real de herencia: es el que tienen los herederos del causante sobre la universalidad jurdica que constituye su herencia; derecho real de usufructo: es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa, con cargo de conservar su forma y sustancia y restituirla a su dueo. la prenda: es un contrato por el cual se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad de su crdito, otorgndole el derecho de perseguir la cosa empeada, retenerla en ciertos casos y pagarse preferentemente con el producto de su remate. la hipoteca: es un derecho real que grava un inmueble, para asegurar el cumplimiento de una obligacin, pero que no deja de permanecer en poder de su dueo. Concede al acreedor el derecho de perseguir el inmueble y de pagarse preferentemente con el producto de su remate. Tambin existen, con menor importancia: derecho real de uso, derecho real de habitacin y la servidumbre (activa).El derecho de dominio o PropiedadDefinicin legal ( artculo 582)"El dominio (que se llama tambin propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno" "Es el derecho de usar, gozar y abusar de la propia cosa hasta donde la razn y el Derecho lo permitan"Caractersticas del Derecho de Dominio1. Es absoluto: Es decir, el dueo tiene poder soberano para usar, gozar y disponer de la cosa a su arbitrio, sin que nadie pueda impedirlo, dentro de los lmites de la ley y del Derecho ajeno. 2.Es exclusivo: Supone la existencia de un titular nico y excluyente3. Es perpetuo: No se encuentra sujeto a limitaciones en el tiempo: dura tanto cuanto dura la cosa sobre la que recae y no se pierde por su no uso Facultades que concede el dominio a su titular1. Facultad de uso: permite al dueo utilizar la cosa materialmente para su provecho.2. Facultad de goce: permite al dueo apropiarse de los frutos (civiles o naturales) y productos de la cosa.3. Facultad de disposicin: permite al dueo disponer de la cosa, en dos aspectos:a) Material, porque puede, sin reproche jurdico, destruir fsicamente el bien, ob) Jurdica, porque el dueo puede enajenar odespojarse del dominio o de alguna de sus facultades.Modos de adquirir el dominioEl ttulo es slo el contrato o acto jurdico que sirve de base o de antecedente para la adquisicin del dominio y dems derechos reales. Es slo el antecedente que habilita para la adquisicin de la propiedad. Por ejemplo: el Contrato, materialmente extendido en escritura pblica, tratndose de la enajenacin de inmuebles. El ttulo no basta para hacer nacer o transferir el dominio, por ms que ste tenga la aptitud para hacerlo.Se necesita un modo de adquirir el dominioDefinicin: "hechos en virtud de los cuales nace el derecho de dominio en una persona o se traspasa de una persona a otra en conformidad a la ley.Segn la ley, son: La ocupacin, la accesin, la tradicin, la sucesin por causa de muerte, y la prescripcinLa TradicinLa tradicin es el modo derivativo de adquirir el dominio o la propiedad de las cosas queconsiste en la entrega que el dueo hace de ellas a otro, existiendo, por una parte, lafacultad e intencin de transferir el dominio y, por a otra, la capacidad e intencin deadquirirlo.La Tradicin de los inmueblesEn el rgimen de la propiedad inscrita, la tradicin o entrega de los inmuebles se hacepor medio de la correspondiente inscripcin del ttulo a nombre del adquirente en elRegistro de Propiedades del Conservador de Bienes Races del departamento en que seencuentra ubicado el inmueble.Artculo 686. Se efectuar la tradicin del dominio de los bienes races por lainscripcin del ttulo en el Registro del Conservador. De la misma manera se efectuar latradicin de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes races, de losderechos de habitacin o de censo y del derecho de hipoteca. Acerca de la tradicin de lasminas se estar a lo prevenido en el Cdigo de Minera.Los derechos personales o crditosConcepto. Son las facultades, potestades o derechos que tiene una persona (acreedor) para exigir de otra (deudor) el cumplimiento de una obligacin de dar, hacer o no hacer.Otra definicin: "Son los que slo pueden reclamarse de ciertas personas que, por un hecho suyo o la sola disposicin de la ley han contrado la obligacin correlativa.El objeto de los derechos personales es obtener del deudor u obligado:a) Una dacin (obligacin de dar)b) Una prestacin (obligacin de hacer)c) Una abstencin (obligacin de no hacer) Los derechos personales -a diferencia de los reales, que son limitados- son infinitos y su nacimiento depender de los contratos o cuasicontratos que se celebren, de los delitos o cuasidelitos que se cometan o de los casos en por ley una persona quede obligada para con otra.El Contratoes una fuente inagotable de derechos personalesEl ContratoEl Contrato esla convencin destinada a crear derechos personales.Definicin legal: "Contrato o convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.Celebrado un Contrato, ste se transforma en ley para las partes, tanto o ms poderosa que la que rige para todos los ciudadanos.Elementos de todo Contrato:Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno, o degenera en otro contrato diferente; Son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en l, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una clusula especialSon accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de clusulas especiales. Tipos de Contratos1) El contrato es principal : subsiste por s mismo sin necesidad de otra convencin (Claramente, la compraventa)y accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, de manera que no pueda subsistir sin ella. (Ejemplos: Prenda o Hipoteca) 2) El contrato es real : para que sea perfecto, es necesaria la tradicin de la cosa a que se refiere; es solemne : est sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningn efecto civil (la compraventa de cosas inmuebles, el Matrimonio) y es consensual : se perfecciona por el solo consentimiento (Ejemplos: la compraventa de cosas muebles)Requisitos de validez de losContratosPara que el Contrato surta el efecto de crear derechos y obligaciones- es necesario : 1. Que quienes contratan sean legalmente capaces;2. Que consienta en dicho Contrato y su voluntad no adolezca de vicios; 3. Que recaiga sobre un objeto lcito;4. Que tenga una causa lcita.CAPACIDADTema visto en el captulo de las PersonasCONSENTIMIENTO EXENTO DE VICIOSSon vicios de la voluntad: El error Es la ignorancia o concepto equivocado que se tiene respecto de la ley, de una persona o de una cosa.La Fuerza Es la presin fsica o moral ejercida sobre la voluntad de una persona para obligarla a celebrar un acto o contrato.No vicia el consentimiento, sino cuando es capaz de producir una impresin fuerte en una persona de sano juicio, tomando en cuenta su edad, sexo y condicin. Es decir, cuando es contraria a Derecho o injusta y grave.El dolo Es la intencin positiva de inferir injuria o dao a la propiedad o persona del otro.La lesin enorme Conviene sealar que este es un vicio del consentimiento que slo actan en el Contrato de Compraventa o Permuta de Bienes Races. Constituye un enriquecimiento injusto que obtiene un contratante en perjuicio de otro a consecuencia de una desigualdad en las prestaciones recprocas a que se obligaron. (art. 1889)Objeto LcitoEl objeto es el conjunto de derechos y obligaciones recprocas entre las partes que genera el Contrato. El objeto debe ser lcito, es decir, no debe ser contra la ley, el orden pblico y las buenas costumbres. Tambin hay un objeto ilcito en la enajenacin:1. De las cosas que no estn en el comercio; (como los Bienes Nacionales de Uso Pblico)2. De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona;3. De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello;4. De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce en el litigio.Hay,asimismo objeto ilcito en las deudas contradas en juego de azar.Causa LcitaLa causa es el motivo que induce a las partes a contratar.No puede existir una obligacin sin una causa real y lcita, esto es, no contraria a la ley, la moral o las buenas costumbres;pero no es necesario expresarla. La pura liberalidad o beneficencia es causa suficiente.El Contrato de ArrendamientoAquel en que las dos partes se obliganrecprocamente, una a conceder el goce de unacosa; o ejecutar una obra o prestar servicios y laotra, pagar por este goce, obra o servicio unprecio determinado.OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: Entregar el bien dado en arriendo, que es poner a disposicin del arrendatario el uso y el goce del inmueble. Entregar el bien en estado de que sirva a su destino naturaly obvio; por lo que el arrendador debe entregar el bien para que pueda ser usada til y debidamente por el arrendatario. Mantener el bien en buen estado. Si el arrendador debe entregar el bien para que sirva a su destino natural y obvio, debe mantenerla con su capacidad de uso; vale decir, es su obligacin reparar, a excepcin de las reparaciones locativas. IndemnizacionesOBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO La primera obligacin del arrendatario es pagar el precio del arrendamiento (renta) Usar el bien en los trminos convenidos y, si no se han convenido, usarlo segn su destino natural y propio El arrendatario est obligado a cuidar el bien para que se mantenga en la forma debida. Est obligado a reparar los daos que haya causado su familia u otras personas que accedan a la propiedad. Finalmente, el arrendatario, debe restituir el inmueble al trmino del Contrato de Arrendamiento. Contrato de CompraventaContrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.Caractersticas de la Compraventa.a) Es un contrato principal:b) Es un contrato consensual: Se perfecciona con el slo consentimientode las partes: se reputa perfecta dado que las partes han convenido en lacosa y el precio. (Una califica excepcin es la compraventa de inmuebles)c) Es un ttulo traslaticio de dominio: Esto es, por su naturaleza sirvepara transferir y donde la adquisicin del dominio se verifica por elcontrato de compraventa como ttulo de adquisicin y la tradicin que esel modo de adquirir el dominio.Solemnidades de la Compraventa.Pueden ser legales o voluntarias.a) Solemnidades Legales.Pueden ser: 1.- Solemnidades legales ordinarias Aquellas de que por la ley est revestida la compraventa de cierta clase de bienes, como ser, los bienes races. Consisten en el otorgamiento de escritura pblica, donde es requisito para el perfeccionamiento del contrato y el nico medio de probar su existencia.La ley exige escritura pblica en :a) Compraventa de bienes races.b) Venta de derechos de servidumbre y censo.c) Venta de una sucesin hereditaria.2.- Solemnidades legales especiales: Especiales : La ley las exige en la compraventa en atencin a circunstancias particulares en que se celebre o a las partes que intervienen. Ejemplo: incapaces. Las ventas forzadas ante la justicia, previa tasacin del inmueble y publicacin de avisos en pblica subasta ante el Juez. b)Solemnidades voluntarias:Las que establecen las partes, aadindoles a las legales, con el fin de hacer solemne una compraventa que es naturalmente consensual.El precio de la compraventa."Es el dinero que el comprador da por la cosa vendida y debe ser en dinero". a) Debe consistir en dinero (Artculo 1793). Si no hay dinero no existe la compraventa, sino otro contrato la permuta . Sin embargo, debe pactarse en dinero, pero se puede pagar con otra cosa.b) Debe ser real.Esto es, que exista efectivamente (en caso contrario, es simulado). No es serio el precio cuando es irrisorio.c) Debe ser determinado. Vale decir, se debe precisar la cantidad que el comprador debe pagar por la cosa. Puede ser determinado por las partes de comn acuerdo; por un tercero (Art. 1809). No puede dejarse al arbitro de una de las partes.Obligaciones del vendedor1. - Entrega o tradicin.2. - Saneamiento de la cosa vendida. Comprende dos objetos:a) Amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida.b) Responder de los defectos ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios Obligaciones del CompradorSon dos las fundamentales:1) Pagar el precio.2) Recibir la cosa vendidaLa Promesa de celebrar un Contrato o Promesa de Compraventa.La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:1 Que la promesa conste por escrito.2 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.3 Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato y,4 Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben.Funcin de:NotarasConservadoresArchiverosDocumentos del Expedientelegal de la propiedad