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Documento Valuatorio de una Vivienda en un sector de Bajos Ingresos e Inseguro
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Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Indice del Avalúo
01.00.- Introducción
01.01.- Antecedentes
01.02.- Metodología de Avalúo Empleado
01.03.- Certificación de Imparcialidad
01.04.- Definiciones
01.05.- Situación Legal de la Propiedad o Bien Inmueble
01.06.- Propósito del Avalúo.
02.0.- Análisis del Bien Inmueble
03.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral :
03.01- Avalúo del Terreno.
03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.
4.00.- Valor del Bien - Inmueble.
05.00.- Conclusiones.
06.00.- Anexos
06.01.- Planos
06.02.- Fotografías
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
01.00.- INTRODUCCIÓN
El siguiente trabajo es un avalúo de una propiedad utilizando todas las técnicas
valuatorias e ingenieriles y estadísticas aceptadas por la Cich - Asova (
Asociación de Valuadores ) y Canabirh .
El objetivo principal del trabajo es dar una buena aproximación al costo real de la
propiedad.
Incluye información también del estado legal del inmueble.
01.01.- Antecedentes del Avalúo.
01.00.- El avalúo se ubica en Colonia Alameda
01.01.- El Objetivo del avaluó es determinar el Valor Neto de Reposición del
Inmueble visitado el 04 de Septiembre del 2012
01.02.- El Propósito del Avalúo es Venta de la Propiedad
01.03.- El Avalúo realizado se refiere a :
01.03.01.- Terreno
01.03.02.- Edificación del Inmueble
01.03.03.- Obras Complementarias o Mejoras Realizadas
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
01.02.- Metodología del Avalúo Realizado.
El avalúo del Bien Inmueble realizado se llevó a cabo considerando la siguiente metodología :
a.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ) considerando el banco de
datos personal, visitas, fotos tomadas del sitio, planos del sitio o zona, información de la zona, y
demás datos necesarios, así como valorándose precios catastrales y comerciales, que se analizo y
comparo con el bien – inmueble a valorar.
b.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ), se valoró tomando el
Método de Valoración de Reposición Nuevo ( VRN ), el cual consiste en determinar o Estimar lo
que costaría hoy día construir la misma en condiciones similares y restarle la depreciación,
considerando la edad, la vida útil total estimada y el estado de conservación ( Método de Ross –
Heidecke ).
c.- La Vida Útil Estimada del Bien ( VUT ) se determina de la escritura de la propiedad (EDAD)
d.- Se considero la Depreciación por edad del Bien Inmueble ( DEP ) , la vida útil total estimada
y estado de conservación ( Método de Ross Heidke ) .
e.- Se Obtiene de esta manera el Valor Neto de Reposición ( VNR ).
f.- Y la Vida Útil Remanente del Bien Inmueble VUR = ( VUT x ( VNR / VRN ))
g.- Se consideraron valores de edificaciones o construcciones en el mercado a costos del presente.
Método Valuatorio Empleado.- Método de Costo de Reposición Nuevo – Mercado y
Aplicación del Método de Ross - Heidecke
El Modelo empleado es una combinación de los Métodos de Costo de Reposición de la
Construcción – Mercado con el método de depreciación Ross y la tabla de corrección Heidecke.
Nota: Las hojas de cálculo se enlazan, y sus fórmulas están bien definidas.
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
01.03.- Certificación de Imparcialidad.
Certificado de Imparcialidad Los Avalúos realizados por mi persona es el producto de métodos universalmente aceptados; por la
Comisión Nacional de Banca y Seguros, Asociación Valuadores de Honduras ASOVA, Canabirh y el Cich,
que no ha sido influido por ninguna persona o tiene alguna intención o sentimiento personal que pueda
alterar dichos procedimientos; o algún interés directo e indirecto con el bien valuado: que no existen lazos
familiares de ninguna índole ni con el propietario u otra persona interesada en el mismo; que no ha
exagerado ni omitido conscientemente algún detalle o importante que pueda influir en el resultado del
Informe Técnico; que no ha condicionado sus Honorarios Profesionales a la determinación de un Valor
Predeterminado, o un valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes. Su dictamen este
externado a lo observado, en el sitio, sin suprimir, ni engrandecer hechos, datos u opiniones que estén en
contra de su cliente y mi capacidad. Por lo tanto el presente informe certifica que el valuador se vaso en los
observado por el mismo y los Valores del Bien Inmueble son estimados NO ES UN PRESUPUESTO.
Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo
saber a la persona que solicito el avalúo y es :
01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalúo mismo.
03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado
en este Avalúo
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
01.04. Definiciones.
Valor de Reposición : El Valor de cotización o estimado de una construcción igual o equivalente al
existente, más los gastos en que se incurriría en la actualidad por la edificación de la obra civil, permisos y
seguros.
Valor Neto de Reposición : El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efectúa el avaluó y
se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo ( VRN ), corregido por los factores de depreciación
debidos a la vida útil estimada, edad y estado de conservación de la edificación.
Vida Útil Total Estimada ( VUT ). La Vida que se estima para las edificaciones según su estructura y
que es calculada de acuerdo a la vida para cada uno de sus elementos que la constituyen ( Obra civil y
Eléctrica ), ponderada. Sin embargo por el estado de conservación de las edificaciones pueden alargar su
existencia por el remanente de vida de sus partes vitales ( Obra civil y estructural ).
Vida Útil Remanente ( VUR ). La Vida estimada entre la fecha en que se practico el avalúo y la fecha en
que se considero que el bien dejará de cumplir con su objetivo. La Vida útil remanente se obtiene
multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN.
Edad. : Edad de la Edificación
Factor de Depreciación : Es el factor de depreciación siguiendo la metodología de Ross – Heidecki que
se considera la edad del bien, la vida útil estimada de conservación.
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
01.05.- Situación Legal. DATOS GENERALES DEL BIEN INMUEBLE :
ITEM DESCRIPCION DE LA SITUACION LEGAL
01.01 PROPÓSITO DEL AVALÚO VENTA DE LA PROPIEDAD
01.02 SOLICITANTE DE AVALÚO FAUSTO LEONEL CASTRO
01.03 PROPIETARIO DEL AVALÚO SRA MARCOS EVANGELISTA MEZA
01.04 TIPO DE AVAUO DEL INMUEBLE TERRENO Y VIVIENDA
01.05 FECHA DE AVALUO REALIZADO 04 DE SEPTIEMBRE DE 2012
01.06 REGISTRO DE LA PROPIEDAD NÚMERO : VER ESCRITURA
01.07 INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, HIPOTECAS Y ANOTACIONES BAJO EL NUMERO DE :
01.08 DEL LIBRO DE REGISTRO DE PROPIEDAD
HIPOTECAS Y ANOTACIONES
PREVENTIVAS
NÚMERO VER
ESCRITURA
TOMO
01.09 SE PRESENTO EN EL REGISRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL CON EL NÚMERO
DE ASIENTO DE LA CIUDAD DE
01.10 DEL LIBRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE MERCANTIL
01.11 PRESENTADO A LAS HORAS MINUTOS
01.12 REGISTRO DE AESIENTO : NÚMERO DE
FOLIO
VER ESCRITURA
01.13 POSEE UN REGISTRO CATASTRAL NE - 054001002
01.14 Y ASIENTO CON FECHA DE ADQUISICIÓN DE LA FECHA VER ESCRITURA
01.15 DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE COLONIA ALAMEDA
01.05.01.- OBSERVACIONES : ____________________________________________________________
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
01.06.- LOCALIZACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE ITEM DESCRIPCION VIVIENDA UBICADA EN LOS SUBURBIOS DE SAN PEDRO SULA
01.- MUNICIPIO SAN PEDRO SULA CALLE AVENIDA
02.- UBICACIÓN – DIRECCION COLONIA ALAMEDA CALLE PRINCIPAL
BARRIO :
03.- DEPARTAMENTO CORTES, HONDURAS
COLINDANCIAS OBSERVACIONES EN EL S ITIO CATASTRO ESCRITURA EN EL SITIO OBSERVACIONES
01.- NORTE MTRS. 15.75 15.75 16.10 OLMEDA EMILIA CHAVEZ
02.- SUR MTRS. 15.60 15.60 16.10 MARIA MARINA MIRANDA PERDOMO
03.- ESTE MTRS. 9.20 9.20 10.00 COL. LOS NARANJOS
04.- OESTE MTRS. 9.04 9.40 10.00 CALLE PRINCIPAL
AREA MEDIDA TERRENO POR CATASTRO X
AREA MEDIDA TERRENO
POR ESCRITURA X
AREA MEDIDA TERRENO EN EL SITIO X
MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2
145.60 208.828256 145.77 209.070802 162.47 233.02
AREA MEDIDA VIVIENDA POR CATASTRO X
AREA MEDIDA VIVIENDA POR ESCRITURA
AREA MEDIDA VIVIENDA EN EL SITIO
MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 NOOBTENIDO NO
ESCRITO 61.50 88.20699
ASPECTOS LEGALES
01.- ANOTACIONES
02.- GRAVAMENES
03.- IMPUESTOS SE DEBEN LOS AÑOS 2010, 2011 Y 2012
04.- VALOR DE EXCENSION
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
01.07.- Propósito del Avalúo. ITEM DESCRIPCION PROPOSITO DEL AVALUÓ SELECCCIÓN 02.0.- Análisis de Riesgos Ambiental Aplica
03.0.- Arrendamiento. Aplica 05.0.- Compra – Venta del Bien Inmueble Aplica 11.0.- Determinación de Pérdidas en Siniestros. Aplica
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
02.00.- ANÁLISIS DEL BIEN INMUEBLE. DATOS GENERALES O CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LA ZONA. ENTORNO DEL BIEN INMUEBLE 02.01.- Clasificación y Población de La Zona.
Item Descripción De La Zona
Calificación Calificación Demográfica Edificio Vivienda Terreno Densa Escasa Normal Nula
01.- Urbana 02.- Comercial 03.- Habitacional X X X 04.- Semi – Urbana X X X
02.02.- Ubicación de Bien Inmueble : Item Descripción
De Población Calificación Urbana Semi
Urbana Rural
Playa
Bosque Montaña 01.- Residencial Privada X 02.03.- Tipo de Vivienda
Item Descripción De Vivienda
Descripción de Tipo de la Propiedad o Inmueble Bueno Regular Malo Descripción
01.- Vivienda Aislada Ver Fotos 02.- Vivienda Semi - Aislada X Ver Fotos 02.04 Colindancias o Construcciones cercanas por la Zona al Bien Inmueble Item Descripción
De Colindancias
Medidas En Mtrs. Escritura Tomadas
en el Sito Colindancias Encontradas en el Sitio
Escritura Observadas 01.- Norte 15.75 16.10 Sra. Olmeda Emilia Chavez Ver Fotos 02.- Sur 15.60 16.10 Sr. Fausto Leonel Castro Ver Fotos 03.- Este 9.20 10.00 Residencial Los Naranjos Ver Fotos 04.- Oeste 9.40 10.00 Sr. Fernando Umaña Ver Fotos
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
02.05.- Acceso o Comunicación por La Zona o Ubicación del Bien Inmueble. Item Descripción
De Acceso Descripción del Acceso
Aplica Bueno Regular Malo Ninguna Descripción 01.- Concreto X Ver Fotos 02.- Asfalto X Ver Fotos 04.- Autopista X Ver Fotos 06.- Calle X Ver Fotos 07.- Avenida Ver Fotos 08.- Boulevard X Ver Fotos 10.- Acceso de
Tierra X Ver Fotos
02.06. Riesgo Natural en el Bien Inmueble en las Zonas Aledañas
Item Descripción De Inundaciones
Riesgo en Zonas Aledañas Ninguno Cercano
-100 Mtrs. Adjunto Lejano
+100 Mtrs
+/- 250 Mtrs.
01.- Ríos - Quebradas X 03.- Drenaje del Bien X
02.07. Topografía del Bien Inmueble.
Item Descripción De Topografía
Topografía del Bien Inmueble Bueno Regular Malo Descripción
01.- Propiedad Plana X Ver Fotos de Topografía
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
02.08.- Desarrollo Urbano Existente y Servicios Públicos en La Zona.
Item Descripción Servicios Públicos
Descripción de Servicios Bueno Regular Malo Ninguno
01.- Agua Potable X 02.- Agua Negra X 03.- Agua Pluvial X X 04.- Acceso Pavimentado X X 05.- Teléfono en la Zona o Propiedad X 06.- Internet en la Zona o Propiedad X 07.- Iglesias - Capillas X 08.- Parques De Esparcimientos o Deportivos X 09.- Comercial ( Pulperías o Centros Comerciales ) X 10.- Habitacional X 11.- Cable TV en la Zona o Propiedad X 12.- Accesos a Red de Celulares e Internet X 13.- Electricidad X 14.- Cisterna / Pozo en Propiedad X 15.- Transporte Público – Buses X 16.- Transporte Público – Taxis X 17.- Transporte Público - Motó taxis X 18.- Sistemas Contra Incendio ( Hidrantes ) X
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
02.09. Acceso y Ubicación del Bien Inmueble Item
Descripción De Ubicación
Del Bien Inmueble
Acceso del Bien Inmueble Medios de Transporte Bueno Regular Malo Buses Taxis Moto
- Taxis
Vehicular Descripción DE ACCESO
01.- Vehicular X X X X X Ver Fotos 05.- Media Calle X Ver Fotos 06.- Un Frente X X Ver Fotos 05.- Calle X Ver Fotos 02.10. Desarrollo Urbano de la Zona del Bien Inmueble a Futuro.
Item Descripción De Ubicación
Acceso del Bien Inmueble Medios de Transporte Disponibles Bueno Regular Malo Buses Taxis Moto
- Taxis
Vehicular
01.- Urbana 02.- Comercial 03.- Habitacional X X X X X 04.- Semi – Urbana X X X X X 05.- Industrial 06.- Apartamentos X X X X X 07.- Residencial
Privada X X X X X
08.- Iglesias - Capillas
X X X X X
09.- Parques X X X X X 10.- Canchas
Deportivas X X X X X
11.- Educativas X X X X X 12.- Otros
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
02.11. Construcciones en la Cercanía.
Item Descripción De Construcciones
Cantidad
+ Cerca Cercanía Lejano -500 Mtrs -100Mtrs +500Mtrs
01.- Iglesias 1 X 02.- Escuelas +1 X 03.- Centro Comerciales +1 X 04.- Autopistas 2 X 05.- Bulevares 2 X 06.- Fabricas +1 X 07.- Restaurantes +1 X 08.- Agencias Bancarias 1 X 10.- Transporte Público – Buses – Rutas +1 X X 12.- Transporte Público – Taxis -- Rutas +1 X X 13.- Centros Deportivos X 14.- Otros ( Viviendas ) X
02.12.- Descripción y Contaminación Ambiental de la Zona. Y Causada por : Descripción : La vivienda es propensa a inundaciones ya que se encuentra cercana a un rio y en el cauce y bordo del río existen asentamientos humanos que de suceder el siniestro caucaran problemas en las vías y vecindad. 02.13. Clasificación y Riesgo Social del Bien Inmueble. ( Si Aplica Ver Mapa Adjunto - Anexos ) Item Clasificación
Social Clasificación Social Riesgo Social del Bien Inmueble
Buena Media Baja Moderada Robo de Vehículos Propiedad
Inseguridad Social
( Maras )
Cercanía Bordos
01.- Alta NULA X 02.- Medio Alto X X X X
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
02.15.- Area del Terreno y Vivienda Según Escritura y Levantamiento en el Sitio ( Si Aplica ) Item Orientación
Del Terreno
Colindancias del Terreno (Vecindario)
Colindancias de Vivienda
(Vecindario)
Longitud En Metros Escritura
Longitud En Mtrs
En el Sitio
Descripción Ver Fotos
01.- Norte Sra. Olmeda Emilia Chavez
Solar Baldio 15.75 16.10
02.- Sur Sr. Fausto Leonel Castro
Sr. Fausto Leonel Castro
15.60 16.10
03.- Este Residencial Los Naranjos
Residencial Los Naranjos
9.20 10.00
04.- Oeste Sr. Fernando Umaña
Sr. Fernando Umaña
9.40 10.00
05.- A r e a Según Escritura
A r e a Medido en el Sitio
06.- P r o p i e d a d Terreno Mtrs.2
Vivienda Mtrs.2
Terreno Mtrs.2
Vivienda Mtrs.2
07.- Area Sra. Marcos Meza 145.77 No Escrito 162.47 61.50 08.- Area de Salon de Belleza 16.92 09.- Area Fausto Castro No Obtenido No Escrito 147.08 23.5828 Las medidas fueron obtenidas en el sitio por levantamiento de cinta. 02.16.- Superficie Útil de la Vivienda Vrs. Terreno medido en el sitio. ITEM DESCRIPCION DEL AREA AREA TOMADA
EN % ESCRITURA
AREA TOMADA EN
SITIO % 01.0 Terreno 100 02.0 Bien Inmueble 03.0 Area Techada 85 % 04.0 Area Descubierta ( No Techada - Abierta ) 25 % 05.0 Area Construida 06.0 Area Útil ( Nuevas Construcciones ) Ninguna 07.0 Relación Frente – Fondo 1 : X 08.0 Nivel de la Vivienda contra Nivel de la calle 0.00
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
02.18.- Estado y Acabados de la Vivienda Medido u Obervados en el Sitio B = Bueno R = Regular M = Malo E = Economico
ITEM AREA DE LA VIVIENDA
CERRADA Y ABIERTA
AREA EN MTRS MEDIDO EN EL
SITIO MTRS.2
ACABADOS POR AMBIENTE ( BUENO = B , REGULAR = R, MALO = M ) LLAVÍN = LL, PINTURA = PINTURA
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TECHO EXTERIOR
MUEBLES DE
AMBIENTES
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Cerámica
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Paredes Repello y
Pintura
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Cerrajería
Sistema Eléctrico
Sistema Hidráulico
Comentarios Ver Fotos de Ambientes
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AREA E E 01.- Vivienda 61.50 B B 02.- Porch 10.8317 B R R B R B R R R R R 03.- Sala 13.1376 B B R R R R B R B R R R R R 04.- Comedor 8.064 B R R R R B R B R R R R R 05.- Cocina 9.072 B R R R R R R R B R B R R R R R 06.- Sanitario 2.772 B R R R R B R B R R R R R R R R R 07.- Dormitorio # - 01 8.3538 B R R R R B R B R R R R R 08.- Dormitorio # - 02 8.1918 B R R R R B R B R R R R R 09.- Pasillo 1.078 B R R R R B R B R R R R R 10.- T o t a l 61.50 61.50 Obras Adcionales 11.- Salón 16.92 B B R B B B R R R R R R R R R R 12.- Cerco + Porton 26.80 B R 13.- Muro Lateral 43.148 B R
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
ITEM AREA DE LA
VIVIENDA CERRADA Y
ABIERTA
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SITIO MTRS.2
ACABADOS POR AMBIENTE ( BUENO = B , REGULAR = R, MALO = M ) LLAVÍN = LL, PINTURA = PINTURA
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AREA E 01.- Obras Anexas 23.5828 02.- Dormitorio 13.9392 B R R R R R R R R R R R 03.- Bodega 7.5756 B R R R R R R R R R R R 04.- Sanitario 2.068 B R R R r R R R R R R R R R R R 05.- T o t a l == 235828 23.5828
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
02.20.- Datos del Terreno o Vivienda. Descripción : La propiedad esta ubicada en la parte baja de un bordo aledaño, la distribución
arquitectónica de la vivienda no es la muy adecuada, ya que se aprecia rajaduras en el servicio sanitario,
ya que fue construido sin elementos estrucutrales, la vivienda a sufrido remodelaciones en la vivienda
como ser la instalación de sistema de aire acondicionado, cable Tv e Internet, las ventanas presentan
balcones como medida de seguridad y los llavines son muy buenos, pero las puertas ya presentan un
deterioro. La estructura del cielo falso es de panelyt, también ya presenta un deterioro por el transcurso
del tiempo, pero todavía no hay goteras. Tambien no presenta un espacio útil para futuras construcciones
ya que el existente fue ocupado por un salón de belleza y el garaje de la vivienda.. Y la vivienda tampoco
no puede sufrir remodelaciones para un segundo nivel, ya que fue fue construida por un albañil.
02.21.- Observaciones al Desarrollo Existente de la Zona. Y a futuro.
Descripción : La propiedad esta ubicada en una zona sub – urbana de la ciudad, teniendo en la cercanía
un asentamiento humando en los bordos cerca de la propiedad, este asentamiento en su momento causa
problemas, de exisitir un desborde del río adjunto causara grandes problemas a este asentamiento y a la
población aledaña.
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
02.22- Características o Descripción del Bien Inmueble ( Encontrados – Actuales )
ITEM CARACTERISTICAS DESCRIPCION DEL AMBIENTE 01.- Propósito del Avalúo Venta de la Propiedad 02.0.- Destino del Avalúo Venta 03.0.- Calidad de la Construcción / Arquitectura Regular 04.0.- Calidad del Proyecto Regular 05.0.- Estado de Conservación del Bien Inmueble Regula 06.0.- Edad del Terreno - según escritura 12 años 07.0.- Edad de la Construcción - según escritura 08.0.- Vida Útil total estimada 20 Años 09.0- Vida Útil remanente 20 Años
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
02.23.- Observaciones al Bien Inmueble. Aspectos Tomados en Consideración del Bien Inmueble
ITEM D E S C R I P C I O N OBSERVACIONES VALOR %
01.- Ubicación del Bien Inmueble Excelente 10
02.- Edad del Bien Inmueble ( Años )
03.- Estado de Conservación. Según 2.17 a 2.10 Regular 5
04.- Acabados del Bien Inmueble. Según 2.18 a 2.19 Regular 5
05.- Entorno del Bien Inmueble. Según 2.20 y 2.21 Regular 5
06.- Entorno Scocial Actual y Futuro del Bien Inmueble Muy Bueno a Bajo 5
07.- Aspectos Sociales, Comercial y Educativos Muy Buenos 9
08.- Accesos y Transporte al Bien Inmueble Excelente 10
09.- Seguridad e Inseguridad en el Bien Inmueble.
Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. )
Ninguno 0
10.- Superficie Util o Futuras Construcciones en el Bien Ninguno 0
11.- Posibles edificaciones que se pueden dar en la propiedad. Ninguno 0
12.- Precio del Mercado Actual a Futuro de la Propiedad
Muy Bajo 5
13.- Ubicación de la propiedad Excelente 10
14.- Valen Cambios y mejoras a la Propiedad Excelente 5
15.- ¿Servicios y Comodidades del entorno ?. Excelentes 10
T o t a l 79
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
02.24.-- Valoración de la Propiedad Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoración de la propiedad. En la siguiente tabla se muestra en una Escala de Uno a Diez Item Descripción Calificación Observaciones 01.0 Estado de la Propiedad ( Mantenimiento y Acabados ) 8
02.0 Seguridad e Inseguridad de la Zona 5
03.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la
Vivienda
5
04.0 Disponibilidad de Area Util 0
05.0 Espacios o Areas Futuras en la Propiedad a Construir 0
06.0 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad 10
07.0 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos 10
08.0 Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad 7
09.0 Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines 5
10.0 Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. ) 0
11.0 T o t a l = 50%
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
03.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral : NE 054001002 Propietario : Marcos Evangelista Meza 03.01- Avalúo del Terreno. Item Descripción
de La Propiedad
Area del Terreno x Catastro
Area del Terreno x Escritura
Area del Terreno Medido en El Sitio
Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 )
Catastral
Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 )
Comercial
Coeficiente De
Depreciación
Motivo o Causa del Coeficiente
Esta Bueno
Valor Ajustado
( Lps./Mtrs.2 ) Catastral
Valor Ajustado
( Lps./Mtrs.2 Comercial
En Mtrs.2 En Varas2 En Mtrs.2
En Varas2 En Mtrs.2 En Varas2
En Mtrs.2 En Varas2
En Mtrs.2 En Varas2
Terreno 145.60 208.82 145.77 209.07 162.47 233.024 238.1868 166.076 1,000.00 1,434.26 1.00 Bueno 34,680.00 162,470.00 Total => 03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.
Item Descripción del Bien – Inmueble
Area del Bien Inmueble
( Según Escritura )
Area del Bien Inmueble
( Según Catastro )
Area Medida En
el Sitio
Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2
Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2
VRN Actual Estimado
En Lps
VUT En Años De Tabla de Ross - Heidcke
Edad Probable Del Bien (VNR / VRN )
Factor de Depreciación Ross - Heidke
VNR Actual Estimado Depreciado En Lps.
VUR ( Vida Útil
Remanente ) En Años
Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Catastral Comercial Catastral Comercial Catastral Comercial
01.- Vivienda 61.50 1,177.398374 3,000.00 184,500.00 +10 20 0.80 72,410.00 147,600.00 20 02.- Salon de Belleza 16.92 2,500.00 42,300.00 1.00 42,300.00 20 03.- Muro Derecho 43.148 850.00 36,675.80 1.00 36,675.80 20 04.- Muro Frontal 16.08 975.00 15,276.00 0.98 14,970.48 20 05.- Portón Vehicular 18.224 850.00 15,490.40 0.98 15,180.592 20 06.- Total 256,726.87 Valor Terreno 162,470.00 Valor Vivienda 256,726.87 Valor Total 419,196.87
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
03.01- Avalúo del Terreno. Terreno Solar Contiguo. Propietario Fausto Leonel castro Item Descripción
de La Propiedad
Area del Terreno x Catastro
Area del Terreno x Escritura
Area del Terreno Medido en El Sitio
Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 )
Catastral
Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 )
Comercial
Coeficiente De
Depreciación
Motivo o Causa del Coeficiente
Esta Bueno
Valor Ajustado
( Lps./Mtrs.2 ) Catastral
Valor Ajustado
( Lps./Mtrs.2 Comercial
En Mtrs.2 En Varas2 En Mtrs.2
En Varas2 En Mtrs.2 En Varas2
En Mtrs.2 En Varas2
En Mtrs.2 En Varas2
135.00 193.6251 147.09 210.95 300.00 209.167 1,000.00 1,434.26 40,500.00 147,090.00 Total => 03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.
Item Descripción del Bien – Inmueble
Area del Bien Inmueble
( Según Escritura )
Area del Bien Inmueble
( Según Catastro )
Area Medida En
el Sitio
Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2
Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2
VRN Actual Estimado
En Lps
VUT En Años De Tabla de Ross - Heidcke
Edad Probable Del Bien (VNR / VRN )
Factor de Depreciación Ross - Heidke
VNR Actual Estimado Depreciado En Lps.
VUR ( Vida Útil
Remanente ) En Años
Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Catastral Comercial Catastral Comercial Catastral Comercial
01.- Apartamento 23.5828 1,177.398374 3,000.00 70,748.40 +10 20 0.98 12,290.00 82,539.80 20 02.- Muro Trasero 24.12 950.00 22,914.00 1.00 22,914.00 20 03.- Muro Frontal 13.936 975.00 13,587.60 0.98 13,315.85 20 04.- Portón Vehicular 12.864 850.00 10,934.40 0.98 10,186.51 20 05.- Total 128,956.16 06.- Valor Terreno 147,090.00 Valor Vivienda 128,956.15 Valor Total 276,046.16
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
4.00.- Valor del Bien - Inmueble. ( Descripción del Valor del Bien – Inmueble ). El Avalúo es una opinión del Valuador basado el valor de una
propiedad con fines definidos en el 2.23 de este avalúo. En concordancia con los factores de oferta y demanda
del momento y además en base a las condiciones topográficas y geológicas del terreno, su ubicación con
respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construcción y estratos sociales, comerciales y residenciales
ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a otros servicios públicos básicos, la calidad de la
construcción y duración probable de la misma, así como a la seguridad de la zona y de las instalaciones,
observados por el perito Valuador, considero que el precio del inmueble es el siguiente :
Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo
saber a la persona que solicito el avalúo y es :
01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalúo mismo.
03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en
este Avalúo
Item
Descripción Unidad Area por Escritura/Catastra
l
Area Medido
En el Sitio
Valor Unitario Catastral
Valor Unitario
Comercial En Lps
Valor Catastral En Lps
Valor Comercial
En Lps
01.-
Valor del Terreno Mtrs.2 145.77 162.47 237.90 1,000.00 34.680.00 162,470.00
02.-
Valor de Vivienda + Obras Complementarias
Mtrs.2 61.50 4,174.42 256,726.87
T o t a l 419,196.87
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
4.00.- Valor del Bien - Inmueble. ( Descripción del Valor del Bien – Inmueble ). El Avalúo es una opinión del Valuador basado el valor de una
propiedad con fines definidos en el 2.23 de este avalúo. En concordancia con los factores de oferta y demanda
del momento y además en base a las condiciones topográficas y geológicas del terreno, su ubicación con
respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construcción y estratos sociales, comerciales y residenciales
ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a otros servicios públicos básicos, la calidad de la
construcción y duración probable de la misma, así como a la seguridad de la zona y de las instalaciones,
observados por el perito Valuador, considero que el precio del inmueble es el siguiente :
Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo
saber a la persona que solicito el avalúo y es :
01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue
Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.
02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el
Momento en que fue realizado el avalúo mismo.
03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en
este Avalúo
Item
Descripción Unidad Area por Escritura/Catastra
l
Area Medido
En el Sitio
Valor Unitario Catastral
Valor Unitario
Comercial En Lps
Valor Catastral En Lps
Valor Comercial
En Lps
01.-
Valor del Terreno Mtrs.2 135.00 147.09 1,000.00 40,500.00 147,090.00
02.-
Valor de Vivienda + Obras Complementarias
Mtrs.2 23.5828 5,468.22 128,956.15
T o t a l 276,046.16
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
05.00.- Conclusiones. Descripción del Bien Inmueble, Edad - Mantenimiento – Acabados y Ubicación :
La propiedad esta bien ubicada con respecto a la zona, pero adolece de estar cerca de un bordo del
río que en su momento puede desbordarse y de un asentamiento humano de personas non gratas.
La Vivienda pose una mala distribución arquitecotonica y de acabados regulares.
Características de la Zona : La característica de la zona es propensa a inundaciones, de
suceder esto el asentamiento humano será causa de un gran problema a los habitantes de la
vecindad.
Comunicación o Acceso al Bien Inmueble : La comunicación y al acceso a la propiedad
es excelente
Características del Factor de Seguridad e Inseguridad del Bien Inmueble y la
Zona : La zona es segura para las personas que viven ahí, pero no asi para personas
circundantes o que circulen. Vea los anexos.
El Bien Inmueble es apto para remodelaciones o expansión futura o alquiler : La
propiedad es apta para remodelaciones interiores, pero muy poco estructurales o remodelaciones
a futuro, no existe espacio en el patio
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Estimada Sr(a). Marcos Evangelista Meza. Le informo que el avalúo realizado ubicado en el Sector Colonia
Alameda, Sector NE de su propiedad del Terreno y Vivienda que usted
dignamente solicito realizado el día _04_ de Septiembre_ del 2012 por mi
persona. Tiene una Valor Neto de Reposición mostrado en la tabla
descrita abajo.
Item
Descripción Unidad Area por Escritura/Catastra
l
Area Medido
En el Sitio
Valor Unitario Catastral
Valor Unitario
Comercial En Lps
Valor Catastral En Lps
Valor Comercial
En Lps
01.-
Valor del Terreno Mtrs.2 145.77 162.47 237.90 1,000.00 34.680.00 162,470.00
02.-
Valor de Vivienda + Obras Complementarias
Mtrs.2 61.50 4,174.42 256,726.87
T o t a l 419,196.87
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Estimada Sr(a). Fausto Leonel Castro Le informo que el avalúo realizado ubicado en el Sector Colonia
Alameda, Sector NE de su propiedad del Terreno y Vivienda que usted
dignamente solicito realizado el día _04_ de Septiembre_ del 2012 por mi
persona. Tiene una Valor Neto de Reposición mostrado en la tabla
descrita abajo.
Item
Descripción Unidad Area por Escritura/Catastra
l
Area Medido
En el Sitio
Valor Unitario Catastral
Valor Unitario
Comercial En Lps
Valor Catastral En Lps
Valor Comercial
En Lps
01.-
Valor del Terreno Mtrs.2 135.00 147.09 1,000.00 40,500.00 147,090.00
02.-
Valor de Vivienda + Obras Complementarias
Mtrs.2 23.5828 5,468.22 128,956.15
T o t a l 276,046.16
Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke
Constancia de Avalúo
Por medio de la presente nota hago constar que el Ingeniero Carlos
Valladares Tábora, ha desarrollado el avalúo de mi propiedad en ubicado
en la _____________________________________, en el sector de
__________________________________________, en la Ciudad de
____________________________, siguiendo todos los procedimientos
que exige la Banca y Seguros de Honduras, el criterio seguido en este
avalúo son metodologías y capacitaciones valúatorias impartidas por la
Cich - Asova y Canabirh, el método aplicado fue el de Reposición Nuevo
– Mercado y el de Ross Heidecki. Por lo que se extiende la presente nota,
el día de ____ del mes de __________________ del Años Dos mil
________.
Nombre del Solicitante del Avalúo
Número de Identidad ____ – 19__ - _____