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Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

Avalúo Fausto Leonel Castro

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Documento Valuatorio de una Vivienda en un sector de Bajos Ingresos e Inseguro

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Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

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Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

Indice del Avalúo

01.00.- Introducción

01.01.- Antecedentes

01.02.- Metodología de Avalúo Empleado

01.03.- Certificación de Imparcialidad

01.04.- Definiciones

01.05.- Situación Legal de la Propiedad o Bien Inmueble

01.06.- Propósito del Avalúo.

02.0.- Análisis del Bien Inmueble

03.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral :

03.01- Avalúo del Terreno.

03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.

4.00.- Valor del Bien - Inmueble.

05.00.- Conclusiones.

06.00.- Anexos

06.01.- Planos

06.02.- Fotografías

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Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

01.00.- INTRODUCCIÓN

El siguiente trabajo es un avalúo de una propiedad utilizando todas las técnicas

valuatorias e ingenieriles y estadísticas aceptadas por la Cich - Asova (

Asociación de Valuadores ) y Canabirh .

El objetivo principal del trabajo es dar una buena aproximación al costo real de la

propiedad.

Incluye información también del estado legal del inmueble.

01.01.- Antecedentes del Avalúo.

01.00.- El avalúo se ubica en Colonia Alameda

01.01.- El Objetivo del avaluó es determinar el Valor Neto de Reposición del

Inmueble visitado el 04 de Septiembre del 2012

01.02.- El Propósito del Avalúo es Venta de la Propiedad

01.03.- El Avalúo realizado se refiere a :

01.03.01.- Terreno

01.03.02.- Edificación del Inmueble

01.03.03.- Obras Complementarias o Mejoras Realizadas

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01.02.- Metodología del Avalúo Realizado.

El avalúo del Bien Inmueble realizado se llevó a cabo considerando la siguiente metodología :

a.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ) considerando el banco de

datos personal, visitas, fotos tomadas del sitio, planos del sitio o zona, información de la zona, y

demás datos necesarios, así como valorándose precios catastrales y comerciales, que se analizo y

comparo con el bien – inmueble a valorar.

b.- El Bien Inmueble Terreno – Propiedad ( Edificación Construida ), se valoró tomando el

Método de Valoración de Reposición Nuevo ( VRN ), el cual consiste en determinar o Estimar lo

que costaría hoy día construir la misma en condiciones similares y restarle la depreciación,

considerando la edad, la vida útil total estimada y el estado de conservación ( Método de Ross –

Heidecke ).

c.- La Vida Útil Estimada del Bien ( VUT ) se determina de la escritura de la propiedad (EDAD)

d.- Se considero la Depreciación por edad del Bien Inmueble ( DEP ) , la vida útil total estimada

y estado de conservación ( Método de Ross Heidke ) .

e.- Se Obtiene de esta manera el Valor Neto de Reposición ( VNR ).

f.- Y la Vida Útil Remanente del Bien Inmueble VUR = ( VUT x ( VNR / VRN ))

g.- Se consideraron valores de edificaciones o construcciones en el mercado a costos del presente.

Método Valuatorio Empleado.- Método de Costo de Reposición Nuevo – Mercado y

Aplicación del Método de Ross - Heidecke

El Modelo empleado es una combinación de los Métodos de Costo de Reposición de la

Construcción – Mercado con el método de depreciación Ross y la tabla de corrección Heidecke.

Nota: Las hojas de cálculo se enlazan, y sus fórmulas están bien definidas.

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01.03.- Certificación de Imparcialidad.

Certificado de Imparcialidad Los Avalúos realizados por mi persona es el producto de métodos universalmente aceptados; por la

Comisión Nacional de Banca y Seguros, Asociación Valuadores de Honduras ASOVA, Canabirh y el Cich,

que no ha sido influido por ninguna persona o tiene alguna intención o sentimiento personal que pueda

alterar dichos procedimientos; o algún interés directo e indirecto con el bien valuado: que no existen lazos

familiares de ninguna índole ni con el propietario u otra persona interesada en el mismo; que no ha

exagerado ni omitido conscientemente algún detalle o importante que pueda influir en el resultado del

Informe Técnico; que no ha condicionado sus Honorarios Profesionales a la determinación de un Valor

Predeterminado, o un valor dirigido a que se favorezca la causa de una de las partes. Su dictamen este

externado a lo observado, en el sitio, sin suprimir, ni engrandecer hechos, datos u opiniones que estén en

contra de su cliente y mi capacidad. Por lo tanto el presente informe certifica que el valuador se vaso en los

observado por el mismo y los Valores del Bien Inmueble son estimados NO ES UN PRESUPUESTO.

Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo

saber a la persona que solicito el avalúo y es :

01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue

Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.

02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el

Momento en que fue realizado el avalúo mismo.

03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado

en este Avalúo

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01.04. Definiciones.

Valor de Reposición : El Valor de cotización o estimado de una construcción igual o equivalente al

existente, más los gastos en que se incurriría en la actualidad por la edificación de la obra civil, permisos y

seguros.

Valor Neto de Reposición : El valor que tienen las edificaciones en la fecha en que se efectúa el avaluó y

se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo ( VRN ), corregido por los factores de depreciación

debidos a la vida útil estimada, edad y estado de conservación de la edificación.

Vida Útil Total Estimada ( VUT ). La Vida que se estima para las edificaciones según su estructura y

que es calculada de acuerdo a la vida para cada uno de sus elementos que la constituyen ( Obra civil y

Eléctrica ), ponderada. Sin embargo por el estado de conservación de las edificaciones pueden alargar su

existencia por el remanente de vida de sus partes vitales ( Obra civil y estructural ).

Vida Útil Remanente ( VUR ). La Vida estimada entre la fecha en que se practico el avalúo y la fecha en

que se considero que el bien dejará de cumplir con su objetivo. La Vida útil remanente se obtiene

multiplicando la VUT por el coeficiente que resulta entre le VNR y el VRN.

Edad. : Edad de la Edificación

Factor de Depreciación : Es el factor de depreciación siguiendo la metodología de Ross – Heidecki que

se considera la edad del bien, la vida útil estimada de conservación.

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01.05.- Situación Legal. DATOS GENERALES DEL BIEN INMUEBLE :

ITEM DESCRIPCION DE LA SITUACION LEGAL

01.01 PROPÓSITO DEL AVALÚO VENTA DE LA PROPIEDAD

01.02 SOLICITANTE DE AVALÚO FAUSTO LEONEL CASTRO

01.03 PROPIETARIO DEL AVALÚO SRA MARCOS EVANGELISTA MEZA

01.04 TIPO DE AVAUO DEL INMUEBLE TERRENO Y VIVIENDA

01.05 FECHA DE AVALUO REALIZADO 04 DE SEPTIEMBRE DE 2012

01.06 REGISTRO DE LA PROPIEDAD NÚMERO : VER ESCRITURA

01.07 INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, HIPOTECAS Y ANOTACIONES BAJO EL NUMERO DE :

01.08 DEL LIBRO DE REGISTRO DE PROPIEDAD

HIPOTECAS Y ANOTACIONES

PREVENTIVAS

NÚMERO VER

ESCRITURA

TOMO

01.09 SE PRESENTO EN EL REGISRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL CON EL NÚMERO

DE ASIENTO DE LA CIUDAD DE

01.10 DEL LIBRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE MERCANTIL

01.11 PRESENTADO A LAS HORAS MINUTOS

01.12 REGISTRO DE AESIENTO : NÚMERO DE

FOLIO

VER ESCRITURA

01.13 POSEE UN REGISTRO CATASTRAL NE - 054001002

01.14 Y ASIENTO CON FECHA DE ADQUISICIÓN DE LA FECHA VER ESCRITURA

01.15 DIRECCION DEL BIEN INMUEBLE COLONIA ALAMEDA

01.05.01.- OBSERVACIONES : ____________________________________________________________

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01.06.- LOCALIZACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN INMUEBLE ITEM DESCRIPCION VIVIENDA UBICADA EN LOS SUBURBIOS DE SAN PEDRO SULA

01.- MUNICIPIO SAN PEDRO SULA CALLE AVENIDA

02.- UBICACIÓN – DIRECCION COLONIA ALAMEDA CALLE PRINCIPAL

BARRIO :

03.- DEPARTAMENTO CORTES, HONDURAS

COLINDANCIAS OBSERVACIONES EN EL S ITIO CATASTRO ESCRITURA EN EL SITIO OBSERVACIONES

01.- NORTE MTRS. 15.75 15.75 16.10 OLMEDA EMILIA CHAVEZ

02.- SUR MTRS. 15.60 15.60 16.10 MARIA MARINA MIRANDA PERDOMO

03.- ESTE MTRS. 9.20 9.20 10.00 COL. LOS NARANJOS

04.- OESTE MTRS. 9.04 9.40 10.00 CALLE PRINCIPAL

AREA MEDIDA TERRENO POR CATASTRO X

AREA MEDIDA TERRENO

POR ESCRITURA X

AREA MEDIDA TERRENO EN EL SITIO X

MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2

145.60 208.828256 145.77 209.070802 162.47 233.02

AREA MEDIDA VIVIENDA POR CATASTRO X

AREA MEDIDA VIVIENDA POR ESCRITURA

AREA MEDIDA VIVIENDA EN EL SITIO

MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 MTRS.2 VARAS 2 NOOBTENIDO NO

ESCRITO 61.50 88.20699

ASPECTOS LEGALES

01.- ANOTACIONES

02.- GRAVAMENES

03.- IMPUESTOS SE DEBEN LOS AÑOS 2010, 2011 Y 2012

04.- VALOR DE EXCENSION

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01.07.- Propósito del Avalúo. ITEM DESCRIPCION PROPOSITO DEL AVALUÓ SELECCCIÓN 02.0.- Análisis de Riesgos Ambiental Aplica

03.0.- Arrendamiento. Aplica 05.0.- Compra – Venta del Bien Inmueble Aplica 11.0.- Determinación de Pérdidas en Siniestros. Aplica

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02.00.- ANÁLISIS DEL BIEN INMUEBLE. DATOS GENERALES O CARACTERÍSTICAS URBANAS DE LA ZONA. ENTORNO DEL BIEN INMUEBLE 02.01.- Clasificación y Población de La Zona.

Item Descripción De La Zona

Calificación Calificación Demográfica Edificio Vivienda Terreno Densa Escasa Normal Nula

01.- Urbana 02.- Comercial 03.- Habitacional X X X 04.- Semi – Urbana X X X

02.02.- Ubicación de Bien Inmueble : Item Descripción

De Población Calificación Urbana Semi

Urbana Rural

Playa

Bosque Montaña 01.- Residencial Privada X 02.03.- Tipo de Vivienda

Item Descripción De Vivienda

Descripción de Tipo de la Propiedad o Inmueble Bueno Regular Malo Descripción

01.- Vivienda Aislada Ver Fotos 02.- Vivienda Semi - Aislada X Ver Fotos 02.04 Colindancias o Construcciones cercanas por la Zona al Bien Inmueble Item Descripción

De Colindancias

Medidas En Mtrs. Escritura Tomadas

en el Sito Colindancias Encontradas en el Sitio

Escritura Observadas 01.- Norte 15.75 16.10 Sra. Olmeda Emilia Chavez Ver Fotos 02.- Sur 15.60 16.10 Sr. Fausto Leonel Castro Ver Fotos 03.- Este 9.20 10.00 Residencial Los Naranjos Ver Fotos 04.- Oeste 9.40 10.00 Sr. Fernando Umaña Ver Fotos

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02.05.- Acceso o Comunicación por La Zona o Ubicación del Bien Inmueble. Item Descripción

De Acceso Descripción del Acceso

Aplica Bueno Regular Malo Ninguna Descripción 01.- Concreto X Ver Fotos 02.- Asfalto X Ver Fotos 04.- Autopista X Ver Fotos 06.- Calle X Ver Fotos 07.- Avenida Ver Fotos 08.- Boulevard X Ver Fotos 10.- Acceso de

Tierra X Ver Fotos

02.06. Riesgo Natural en el Bien Inmueble en las Zonas Aledañas

Item Descripción De Inundaciones

Riesgo en Zonas Aledañas Ninguno Cercano

-100 Mtrs. Adjunto Lejano

+100 Mtrs

+/- 250 Mtrs.

01.- Ríos - Quebradas X 03.- Drenaje del Bien X

02.07. Topografía del Bien Inmueble.

Item Descripción De Topografía

Topografía del Bien Inmueble Bueno Regular Malo Descripción

01.- Propiedad Plana X Ver Fotos de Topografía

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02.08.- Desarrollo Urbano Existente y Servicios Públicos en La Zona.

Item Descripción Servicios Públicos

Descripción de Servicios Bueno Regular Malo Ninguno

01.- Agua Potable X 02.- Agua Negra X 03.- Agua Pluvial X X 04.- Acceso Pavimentado X X 05.- Teléfono en la Zona o Propiedad X 06.- Internet en la Zona o Propiedad X 07.- Iglesias - Capillas X 08.- Parques De Esparcimientos o Deportivos X 09.- Comercial ( Pulperías o Centros Comerciales ) X 10.- Habitacional X 11.- Cable TV en la Zona o Propiedad X 12.- Accesos a Red de Celulares e Internet X 13.- Electricidad X 14.- Cisterna / Pozo en Propiedad X 15.- Transporte Público – Buses X 16.- Transporte Público – Taxis X 17.- Transporte Público - Motó taxis X 18.- Sistemas Contra Incendio ( Hidrantes ) X

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02.09. Acceso y Ubicación del Bien Inmueble Item

Descripción De Ubicación

Del Bien Inmueble

Acceso del Bien Inmueble Medios de Transporte Bueno Regular Malo Buses Taxis Moto

- Taxis

Vehicular Descripción DE ACCESO

01.- Vehicular X X X X X Ver Fotos 05.- Media Calle X Ver Fotos 06.- Un Frente X X Ver Fotos 05.- Calle X Ver Fotos 02.10. Desarrollo Urbano de la Zona del Bien Inmueble a Futuro.

Item Descripción De Ubicación

Acceso del Bien Inmueble Medios de Transporte Disponibles Bueno Regular Malo Buses Taxis Moto

- Taxis

Vehicular

01.- Urbana 02.- Comercial 03.- Habitacional X X X X X 04.- Semi – Urbana X X X X X 05.- Industrial 06.- Apartamentos X X X X X 07.- Residencial

Privada X X X X X

08.- Iglesias - Capillas

X X X X X

09.- Parques X X X X X 10.- Canchas

Deportivas X X X X X

11.- Educativas X X X X X 12.- Otros

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02.11. Construcciones en la Cercanía.

Item Descripción De Construcciones

Cantidad

+ Cerca Cercanía Lejano -500 Mtrs -100Mtrs +500Mtrs

01.- Iglesias 1 X 02.- Escuelas +1 X 03.- Centro Comerciales +1 X 04.- Autopistas 2 X 05.- Bulevares 2 X 06.- Fabricas +1 X 07.- Restaurantes +1 X 08.- Agencias Bancarias 1 X 10.- Transporte Público – Buses – Rutas +1 X X 12.- Transporte Público – Taxis -- Rutas +1 X X 13.- Centros Deportivos X 14.- Otros ( Viviendas ) X

02.12.- Descripción y Contaminación Ambiental de la Zona. Y Causada por : Descripción : La vivienda es propensa a inundaciones ya que se encuentra cercana a un rio y en el cauce y bordo del río existen asentamientos humanos que de suceder el siniestro caucaran problemas en las vías y vecindad. 02.13. Clasificación y Riesgo Social del Bien Inmueble. ( Si Aplica Ver Mapa Adjunto - Anexos ) Item Clasificación

Social Clasificación Social Riesgo Social del Bien Inmueble

Buena Media Baja Moderada Robo de Vehículos Propiedad

Inseguridad Social

( Maras )

Cercanía Bordos

01.- Alta NULA X 02.- Medio Alto X X X X

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Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

02.15.- Area del Terreno y Vivienda Según Escritura y Levantamiento en el Sitio ( Si Aplica ) Item Orientación

Del Terreno

Colindancias del Terreno (Vecindario)

Colindancias de Vivienda

(Vecindario)

Longitud En Metros Escritura

Longitud En Mtrs

En el Sitio

Descripción Ver Fotos

01.- Norte Sra. Olmeda Emilia Chavez

Solar Baldio 15.75 16.10

02.- Sur Sr. Fausto Leonel Castro

Sr. Fausto Leonel Castro

15.60 16.10

03.- Este Residencial Los Naranjos

Residencial Los Naranjos

9.20 10.00

04.- Oeste Sr. Fernando Umaña

Sr. Fernando Umaña

9.40 10.00

05.- A r e a Según Escritura

A r e a Medido en el Sitio

06.- P r o p i e d a d Terreno Mtrs.2

Vivienda Mtrs.2

Terreno Mtrs.2

Vivienda Mtrs.2

07.- Area Sra. Marcos Meza 145.77 No Escrito 162.47 61.50 08.- Area de Salon de Belleza 16.92 09.- Area Fausto Castro No Obtenido No Escrito 147.08 23.5828 Las medidas fueron obtenidas en el sitio por levantamiento de cinta. 02.16.- Superficie Útil de la Vivienda Vrs. Terreno medido en el sitio. ITEM DESCRIPCION DEL AREA AREA TOMADA

EN % ESCRITURA

AREA TOMADA EN

SITIO % 01.0 Terreno 100 02.0 Bien Inmueble 03.0 Area Techada 85 % 04.0 Area Descubierta ( No Techada - Abierta ) 25 % 05.0 Area Construida 06.0 Area Útil ( Nuevas Construcciones ) Ninguna 07.0 Relación Frente – Fondo 1 : X 08.0 Nivel de la Vivienda contra Nivel de la calle 0.00

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Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

02.18.- Estado y Acabados de la Vivienda Medido u Obervados en el Sitio B = Bueno R = Regular M = Malo E = Economico

ITEM AREA DE LA VIVIENDA

CERRADA Y ABIERTA

AREA EN MTRS MEDIDO EN EL

SITIO MTRS.2

ACABADOS POR AMBIENTE ( BUENO = B , REGULAR = R, MALO = M ) LLAVÍN = LL, PINTURA = PINTURA

Esta

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TECHO EXTERIOR

MUEBLES DE

AMBIENTES

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Paredes Repello y

Pintura

Ventana Puerta Y

Cerrajería

Sistema Eléctrico

Sistema Hidráulico

Comentarios Ver Fotos de Ambientes

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AREA E E 01.- Vivienda 61.50 B B 02.- Porch 10.8317 B R R B R B R R R R R 03.- Sala 13.1376 B B R R R R B R B R R R R R 04.- Comedor 8.064 B R R R R B R B R R R R R 05.- Cocina 9.072 B R R R R R R R B R B R R R R R 06.- Sanitario 2.772 B R R R R B R B R R R R R R R R R 07.- Dormitorio # - 01 8.3538 B R R R R B R B R R R R R 08.- Dormitorio # - 02 8.1918 B R R R R B R B R R R R R 09.- Pasillo 1.078 B R R R R B R B R R R R R 10.- T o t a l 61.50 61.50 Obras Adcionales 11.- Salón 16.92 B B R B B B R R R R R R R R R R 12.- Cerco + Porton 26.80 B R 13.- Muro Lateral 43.148 B R

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Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

ITEM AREA DE LA

VIVIENDA CERRADA Y

ABIERTA

AREA EN MTRS MEDIDO EN EL

SITIO MTRS.2

ACABADOS POR AMBIENTE ( BUENO = B , REGULAR = R, MALO = M ) LLAVÍN = LL, PINTURA = PINTURA

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AREA E 01.- Obras Anexas 23.5828 02.- Dormitorio 13.9392 B R R R R R R R R R R R 03.- Bodega 7.5756 B R R R R R R R R R R R 04.- Sanitario 2.068 B R R R r R R R R R R R R R R R 05.- T o t a l == 235828 23.5828

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Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

02.20.- Datos del Terreno o Vivienda. Descripción : La propiedad esta ubicada en la parte baja de un bordo aledaño, la distribución

arquitectónica de la vivienda no es la muy adecuada, ya que se aprecia rajaduras en el servicio sanitario,

ya que fue construido sin elementos estrucutrales, la vivienda a sufrido remodelaciones en la vivienda

como ser la instalación de sistema de aire acondicionado, cable Tv e Internet, las ventanas presentan

balcones como medida de seguridad y los llavines son muy buenos, pero las puertas ya presentan un

deterioro. La estructura del cielo falso es de panelyt, también ya presenta un deterioro por el transcurso

del tiempo, pero todavía no hay goteras. Tambien no presenta un espacio útil para futuras construcciones

ya que el existente fue ocupado por un salón de belleza y el garaje de la vivienda.. Y la vivienda tampoco

no puede sufrir remodelaciones para un segundo nivel, ya que fue fue construida por un albañil.

02.21.- Observaciones al Desarrollo Existente de la Zona. Y a futuro.

Descripción : La propiedad esta ubicada en una zona sub – urbana de la ciudad, teniendo en la cercanía

un asentamiento humando en los bordos cerca de la propiedad, este asentamiento en su momento causa

problemas, de exisitir un desborde del río adjunto causara grandes problemas a este asentamiento y a la

población aledaña.

Page 19: Avalúo  Fausto Leonel  Castro

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

02.22- Características o Descripción del Bien Inmueble ( Encontrados – Actuales )

ITEM CARACTERISTICAS DESCRIPCION DEL AMBIENTE 01.- Propósito del Avalúo Venta de la Propiedad 02.0.- Destino del Avalúo Venta 03.0.- Calidad de la Construcción / Arquitectura Regular 04.0.- Calidad del Proyecto Regular 05.0.- Estado de Conservación del Bien Inmueble Regula 06.0.- Edad del Terreno - según escritura 12 años 07.0.- Edad de la Construcción - según escritura 08.0.- Vida Útil total estimada 20 Años 09.0- Vida Útil remanente 20 Años

Page 20: Avalúo  Fausto Leonel  Castro

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

02.23.- Observaciones al Bien Inmueble. Aspectos Tomados en Consideración del Bien Inmueble

ITEM D E S C R I P C I O N OBSERVACIONES VALOR %

01.- Ubicación del Bien Inmueble Excelente 10

02.- Edad del Bien Inmueble ( Años )

03.- Estado de Conservación. Según 2.17 a 2.10 Regular 5

04.- Acabados del Bien Inmueble. Según 2.18 a 2.19 Regular 5

05.- Entorno del Bien Inmueble. Según 2.20 y 2.21 Regular 5

06.- Entorno Scocial Actual y Futuro del Bien Inmueble Muy Bueno a Bajo 5

07.- Aspectos Sociales, Comercial y Educativos Muy Buenos 9

08.- Accesos y Transporte al Bien Inmueble Excelente 10

09.- Seguridad e Inseguridad en el Bien Inmueble.

Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. )

Ninguno 0

10.- Superficie Util o Futuras Construcciones en el Bien Ninguno 0

11.- Posibles edificaciones que se pueden dar en la propiedad. Ninguno 0

12.- Precio del Mercado Actual a Futuro de la Propiedad

Muy Bajo 5

13.- Ubicación de la propiedad Excelente 10

14.- Valen Cambios y mejoras a la Propiedad Excelente 5

15.- ¿Servicios y Comodidades del entorno ?. Excelentes 10

T o t a l 79

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Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

02.24.-- Valoración de la Propiedad Aspectos ah considerar tomados en cuenta en la valoración de la propiedad. En la siguiente tabla se muestra en una Escala de Uno a Diez Item Descripción Calificación Observaciones 01.0 Estado de la Propiedad ( Mantenimiento y Acabados ) 8

02.0 Seguridad e Inseguridad de la Zona 5

03.0 Distribución Arquitectónica y Acabados de la

Vivienda

5

04.0 Disponibilidad de Area Util 0

05.0 Espacios o Areas Futuras en la Propiedad a Construir 0

06.0 Acceso y Vías de Comunicación a la Propiedad 10

07.0 Cercanías a Centros Comerciales y Educativos 10

08.0 Iluminación Eléctrica y Natural en la Propiedad 7

09.0 Disponibilidad de Areas Verdes y Jardines 5

10.0 Seguridad en la Propiedad ( Cercas Eléctricas Etc. ) 0

11.0 T o t a l = 50%

Page 22: Avalúo  Fausto Leonel  Castro

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

03.0.- Avalúo – Valoración del Inmueble y Mejoras. Código Catastral : NE 054001002 Propietario : Marcos Evangelista Meza 03.01- Avalúo del Terreno. Item Descripción

de La Propiedad

Area del Terreno x Catastro

Area del Terreno x Escritura

Area del Terreno Medido en El Sitio

Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 )

Catastral

Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 )

Comercial

Coeficiente De

Depreciación

Motivo o Causa del Coeficiente

Esta Bueno

Valor Ajustado

( Lps./Mtrs.2 ) Catastral

Valor Ajustado

( Lps./Mtrs.2 Comercial

En Mtrs.2 En Varas2 En Mtrs.2

En Varas2 En Mtrs.2 En Varas2

En Mtrs.2 En Varas2

En Mtrs.2 En Varas2

Terreno 145.60 208.82 145.77 209.07 162.47 233.024 238.1868 166.076 1,000.00 1,434.26 1.00 Bueno 34,680.00 162,470.00 Total => 03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.

Item Descripción del Bien – Inmueble

Area del Bien Inmueble

( Según Escritura )

Area del Bien Inmueble

( Según Catastro )

Area Medida En

el Sitio

Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2

Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2

VRN Actual Estimado

En Lps

VUT En Años De Tabla de Ross - Heidcke

Edad Probable Del Bien (VNR / VRN )

Factor de Depreciación Ross - Heidke

VNR Actual Estimado Depreciado En Lps.

VUR ( Vida Útil

Remanente ) En Años

Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Catastral Comercial Catastral Comercial Catastral Comercial

01.- Vivienda 61.50 1,177.398374 3,000.00 184,500.00 +10 20 0.80 72,410.00 147,600.00 20 02.- Salon de Belleza 16.92 2,500.00 42,300.00 1.00 42,300.00 20 03.- Muro Derecho 43.148 850.00 36,675.80 1.00 36,675.80 20 04.- Muro Frontal 16.08 975.00 15,276.00 0.98 14,970.48 20 05.- Portón Vehicular 18.224 850.00 15,490.40 0.98 15,180.592 20 06.- Total 256,726.87 Valor Terreno 162,470.00 Valor Vivienda 256,726.87 Valor Total 419,196.87

Page 23: Avalúo  Fausto Leonel  Castro

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

03.01- Avalúo del Terreno. Terreno Solar Contiguo. Propietario Fausto Leonel castro Item Descripción

de La Propiedad

Area del Terreno x Catastro

Area del Terreno x Escritura

Area del Terreno Medido en El Sitio

Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 )

Catastral

Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2 )

Comercial

Coeficiente De

Depreciación

Motivo o Causa del Coeficiente

Esta Bueno

Valor Ajustado

( Lps./Mtrs.2 ) Catastral

Valor Ajustado

( Lps./Mtrs.2 Comercial

En Mtrs.2 En Varas2 En Mtrs.2

En Varas2 En Mtrs.2 En Varas2

En Mtrs.2 En Varas2

En Mtrs.2 En Varas2

135.00 193.6251 147.09 210.95 300.00 209.167 1,000.00 1,434.26 40,500.00 147,090.00 Total => 03.02- Avalúo del Inmueble u Obra Civil.

Item Descripción del Bien – Inmueble

Area del Bien Inmueble

( Según Escritura )

Area del Bien Inmueble

( Según Catastro )

Area Medida En

el Sitio

Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2

Valor Unitario ( Lps. / Mtrs.2

VRN Actual Estimado

En Lps

VUT En Años De Tabla de Ross - Heidcke

Edad Probable Del Bien (VNR / VRN )

Factor de Depreciación Ross - Heidke

VNR Actual Estimado Depreciado En Lps.

VUR ( Vida Útil

Remanente ) En Años

Mtrs.2 Mtrs.2 Mtrs.2 Catastral Comercial Catastral Comercial Catastral Comercial

01.- Apartamento 23.5828 1,177.398374 3,000.00 70,748.40 +10 20 0.98 12,290.00 82,539.80 20 02.- Muro Trasero 24.12 950.00 22,914.00 1.00 22,914.00 20 03.- Muro Frontal 13.936 975.00 13,587.60 0.98 13,315.85 20 04.- Portón Vehicular 12.864 850.00 10,934.40 0.98 10,186.51 20 05.- Total 128,956.16 06.- Valor Terreno 147,090.00 Valor Vivienda 128,956.15 Valor Total 276,046.16

Page 24: Avalúo  Fausto Leonel  Castro

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

4.00.- Valor del Bien - Inmueble. ( Descripción del Valor del Bien – Inmueble ). El Avalúo es una opinión del Valuador basado el valor de una

propiedad con fines definidos en el 2.23 de este avalúo. En concordancia con los factores de oferta y demanda

del momento y además en base a las condiciones topográficas y geológicas del terreno, su ubicación con

respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construcción y estratos sociales, comerciales y residenciales

ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a otros servicios públicos básicos, la calidad de la

construcción y duración probable de la misma, así como a la seguridad de la zona y de las instalaciones,

observados por el perito Valuador, considero que el precio del inmueble es el siguiente :

Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo

saber a la persona que solicito el avalúo y es :

01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue

Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.

02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el

Momento en que fue realizado el avalúo mismo.

03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en

este Avalúo

Item

Descripción Unidad Area por Escritura/Catastra

l

Area Medido

En el Sitio

Valor Unitario Catastral

Valor Unitario

Comercial En Lps

Valor Catastral En Lps

Valor Comercial

En Lps

01.-

Valor del Terreno Mtrs.2 145.77 162.47 237.90 1,000.00 34.680.00 162,470.00

02.-

Valor de Vivienda + Obras Complementarias

Mtrs.2 61.50 4,174.42 256,726.87

T o t a l 419,196.87

Page 25: Avalúo  Fausto Leonel  Castro

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

4.00.- Valor del Bien - Inmueble. ( Descripción del Valor del Bien – Inmueble ). El Avalúo es una opinión del Valuador basado el valor de una

propiedad con fines definidos en el 2.23 de este avalúo. En concordancia con los factores de oferta y demanda

del momento y además en base a las condiciones topográficas y geológicas del terreno, su ubicación con

respecto a las zonas de desarrollo, el tipo de construcción y estratos sociales, comerciales y residenciales

ubicados en el sector, a las facilidades de acceso y a otros servicios públicos básicos, la calidad de la

construcción y duración probable de la misma, así como a la seguridad de la zona y de las instalaciones,

observados por el perito Valuador, considero que el precio del inmueble es el siguiente :

Algo muy importante en la realización de esta avalúo. Se tomo muy en consideración tres cosas y se le hizo

saber a la persona que solicito el avalúo y es :

01.- El Avalúo de Necesidad. Que consiste en la venta del bien por un precio muy por debajo del que fue

Valuado y en la necesidad que tenga en ese momento el propietario del Bien Inmueble.

02.- El Avalúo de Mercado. Que consiste en el valor del precio de la vara 2 o manzana en la zona en el

Momento en que fue realizado el avalúo mismo.

03.- El Avalúo de oportunidad. Que consiste en la oportunidad de venta con un valor superior al Valuado en

este Avalúo

Item

Descripción Unidad Area por Escritura/Catastra

l

Area Medido

En el Sitio

Valor Unitario Catastral

Valor Unitario

Comercial En Lps

Valor Catastral En Lps

Valor Comercial

En Lps

01.-

Valor del Terreno Mtrs.2 135.00 147.09 1,000.00 40,500.00 147,090.00

02.-

Valor de Vivienda + Obras Complementarias

Mtrs.2 23.5828 5,468.22 128,956.15

T o t a l 276,046.16

Page 26: Avalúo  Fausto Leonel  Castro

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

05.00.- Conclusiones. Descripción del Bien Inmueble, Edad - Mantenimiento – Acabados y Ubicación :

La propiedad esta bien ubicada con respecto a la zona, pero adolece de estar cerca de un bordo del

río que en su momento puede desbordarse y de un asentamiento humano de personas non gratas.

La Vivienda pose una mala distribución arquitecotonica y de acabados regulares.

Características de la Zona : La característica de la zona es propensa a inundaciones, de

suceder esto el asentamiento humano será causa de un gran problema a los habitantes de la

vecindad.

Comunicación o Acceso al Bien Inmueble : La comunicación y al acceso a la propiedad

es excelente

Características del Factor de Seguridad e Inseguridad del Bien Inmueble y la

Zona : La zona es segura para las personas que viven ahí, pero no asi para personas

circundantes o que circulen. Vea los anexos.

El Bien Inmueble es apto para remodelaciones o expansión futura o alquiler : La

propiedad es apta para remodelaciones interiores, pero muy poco estructurales o remodelaciones

a futuro, no existe espacio en el patio

Page 27: Avalúo  Fausto Leonel  Castro

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

Estimada Sr(a). Marcos Evangelista Meza. Le informo que el avalúo realizado ubicado en el Sector Colonia

Alameda, Sector NE de su propiedad del Terreno y Vivienda que usted

dignamente solicito realizado el día _04_ de Septiembre_ del 2012 por mi

persona. Tiene una Valor Neto de Reposición mostrado en la tabla

descrita abajo.

Item

Descripción Unidad Area por Escritura/Catastra

l

Area Medido

En el Sitio

Valor Unitario Catastral

Valor Unitario

Comercial En Lps

Valor Catastral En Lps

Valor Comercial

En Lps

01.-

Valor del Terreno Mtrs.2 145.77 162.47 237.90 1,000.00 34.680.00 162,470.00

02.-

Valor de Vivienda + Obras Complementarias

Mtrs.2 61.50 4,174.42 256,726.87

T o t a l 419,196.87

Page 28: Avalúo  Fausto Leonel  Castro

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

Estimada Sr(a). Fausto Leonel Castro Le informo que el avalúo realizado ubicado en el Sector Colonia

Alameda, Sector NE de su propiedad del Terreno y Vivienda que usted

dignamente solicito realizado el día _04_ de Septiembre_ del 2012 por mi

persona. Tiene una Valor Neto de Reposición mostrado en la tabla

descrita abajo.

Item

Descripción Unidad Area por Escritura/Catastra

l

Area Medido

En el Sitio

Valor Unitario Catastral

Valor Unitario

Comercial En Lps

Valor Catastral En Lps

Valor Comercial

En Lps

01.-

Valor del Terreno Mtrs.2 135.00 147.09 1,000.00 40,500.00 147,090.00

02.-

Valor de Vivienda + Obras Complementarias

Mtrs.2 23.5828 5,468.22 128,956.15

T o t a l 276,046.16

Page 29: Avalúo  Fausto Leonel  Castro

Método de Valoración de Reposición Nuevo – Mercado y Ross Heidcke

Constancia de Avalúo

Por medio de la presente nota hago constar que el Ingeniero Carlos

Valladares Tábora, ha desarrollado el avalúo de mi propiedad en ubicado

en la _____________________________________, en el sector de

__________________________________________, en la Ciudad de

____________________________, siguiendo todos los procedimientos

que exige la Banca y Seguros de Honduras, el criterio seguido en este

avalúo son metodologías y capacitaciones valúatorias impartidas por la

Cich - Asova y Canabirh, el método aplicado fue el de Reposición Nuevo

– Mercado y el de Ross Heidecki. Por lo que se extiende la presente nota,

el día de ____ del mes de __________________ del Años Dos mil

________.

Nombre del Solicitante del Avalúo

Número de Identidad ____ – 19__ - _____