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Ayuntamiento de Cervera del Río Alhama
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD, Y ESTUDIO DE
VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA PARA LA CONTRATACIÓN DE CONCESIÓN DE
SERVICIO PÚBLICO MUSEO ETNOGRÁFICO DE LA ALPARGATA Y HOTEL MUNICIPAL.
1.- INTRODUCCIÓN
Estando próxima la finalización del contrato de gestión del servicio público de Museo
Etnográfico de la Alpargata y Albergue Turístico Municipal de Cervera del Río Alhama el
próximo mes de octubre, se hace necesario plantearse la forma de gestión del mismo y
proceder a una nueva licitación.
En primer lugar se considera que el objeto del contrato constituye un servicio público de
conformidad con el artículo 25.2.h de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las
Bases del Régimen Local, que atribuye a los Ayuntamientos competencia en materia de
promoción turística de interés y ámbito local. El objeto de este contrato tiene un doble
contenido: por un lado la gestión del Museo Etnográfico de la Alpargata, cuyo objetivo de
promoción turística es claro, y por otro la gestión del hotel, cuyo contenido es más
susceptible de interpretación, no obstante, centrándonos en la oferta de alojamiento del
municipio donde sólo existe una casa rural, las dimensiones y localización del municipio de
Cervera del Río Alhama, dado su carácter “alejado” respecto de otros núcleos donde se
presta este servicio, y el gran esfuerzo en materia de turismo que se ha llevado a cabo por el
Ayuntamiento como una posible vía de freno a la despoblación, hacen que el considerar el
mismo como un servicio público sea posible.
Así se redacta el presente estudio de viabilidad económico-financiera, en cumplimiento de lo
previsto en el artículo 285.2 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector
Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del
Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014.
Dicho precepto determina que la tramitación de un expediente de concesión de servicios irá
precedida de la realización y aprobación de un estudio de viabilidad de estos o en su caso, de
un estudio de viabilidad económico-financiera, que tendrá carácter vinculante en los
supuesto que concluya en la inviabilidad del proyecto.
Así mismo, el presente da cumplimiento a lo dispuesto en la Disposición Adicional 3ª de la
Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, en relación con el artículo
86.1 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local, que exige
que la tramitación del expediente acreditativo de la conveniencia y oportunidad de la
concesión se tramite junto con el estudio de viabilidad.
El presente Estudio pretende eliminar riesgos, reforzar las decisiones y dar respuesta a
diferentes dudas que generan una inversión de estas características.
2.- LEGISLACIÓN APLICABLE
La legislación aplicable viene determinada por:
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- La Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se
transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y
del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014.- La Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local.
3.- ÓRGANO DE CONTRATACIÓN
La aprobación del proyecto de concesión de servicios será competencia del Pleno al ser el
órgano competente para su contratación de conformidad con la Disposición Adicional 2ª de la
Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, en razón de la cuantía y
duración (5 años y 2 años adicionales de prórroga).
4.- CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA CONCESIÓN.
Antes de proceder a la contratación de una concesión de servicios, en los casos en que se
trate de servicios públicos, se establece su régimen jurídico, que declare expresamente que
la actividad de que se trata queda asumida por la Administración respectiva, determine el
alcance de las prestaciones en favor de los administrados y regule los aspectos de carácter
jurídico, económico y administrativo relativos a la prestación del servicio.
Así la elección de este modelo de contratación se encuentra justificada en las siguientes
ventajas cuantitativas y cualitativas:
1. El Ayuntamiento es propietario de las instalaciones donde presta el servicio, sin
embargo no dispone del personal en plantilla necesario para desempeñar la gestión
de éste. Por otra parte la normativa impide que la oferta de empleo pública se
adecúe para dar cobertura al personal necesario.2. La transferencia del riesgo operacional hacia una empresa especializada en la
prestación de este tipo de servicios permite al Ayuntamiento que la actividad se siga
realizando con las garantías necesarias y minimiza el impacto que pudiera derivarse
de la gestión propia por variaciones de la demanda.3. Las inversiones necesarias para la puesta en marcha del servicio son asumidas por el
adjudicatario.4. Esta forma de gestión permite que no se genere riesgo para la sostenibilidad
financiera de la Hacienda Municipal.
5.- ESTUDIO DE VIABILIDAD COMPRENSIVO DE LOS DATOS, ANÁLISIS, INFORMES O
ESTUDIOS QUE PROCEDAN SOBRE LOS PUNTOS SIGUIENTES
El contenido de este estudio, será el establecido en el artículo 247.2 de la Ley 9/2017, de 8
de noviembre, de Contratos del Sector Público correspondiente a las actuaciones
preparatorias del contrato de concesión de obras.
a) Finalidad y justificación de la concesión de servicios, así como definición de sus
características esenciales
El Ayuntamiento de Cervera del Río Alhama, es titular de las instalaciones del Museo
Etnográfico de la Alpargata y Hotel, sito en c/ Mayor San Gil, nº 2. Se trata de un edificio
singular situado en el Barrio de San Gil, antiguo Cuartel de la Guardia Civil que fue
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rehabilitado en el año 2006, y que en la actualidad está destinado en parte a Museo y en otra
parte a alojamiento y ocio.
Reúne todas las condiciones necesarias para cualquier tipo de estancia relacionada con el
tiempo libre, el excursionismo, la cultura, el deporte y la naturaleza.
El edificio cuenta con planta sótano donde se encuentra el cuarto de calderas; una planta
baja en la que se ubica el vestíbulo del museo y parte de éste y el vestíbulo del hotel; una 1ª
planta ocupada en parte por el museo y en parte por las zonas comunes del hotel:
distribuidor, 2 baños, 1 baño, 1 habitación y 1 sala, una 2ª planta de hotel: distribuidor y 7
dormitorios todos ellos con armario y baño completo; y una 3ª planta también destinada a
hotel: distribuidor, 6 dormitorios todos ellos con armario y baño completo y curto de lavado y
limpieza.
El edificio cuenta con ascensor.
Superficie útil planta baja: 189,19 m²
Superficie útil 1ª planta: 194,40 m²
Superficie útil 2ª planta: 196,63 m²
Superficie útil 3ª planta: 192,87 m²
26 plazas de alojamiento distribuidas en 13 habitaciones dobles con baño completo.
Conforme al artículo 15.1 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector
Público, el contrato de concesión de servicios es aquel en virtud del cual uno o varios poderes
adjudicadores encomiendan a título oneroso a una o varias personas, naturales o jurídicas, la
gestión de un servicio cuya prestación sea de su titularidad o competencia, y cuya
contrapartida venga constituida bien por el derecho a explotar los servicios objeto del
contrato o bien por dicho derecho acompañado del de percibir un precio.
Este derecho de explotación de los servicios implica la transferencia del riesgo operacional al
concesionario, abarcando el riesgo de demanda, el de suministro, o ambos. Se entiende por
riesgo de demanda el que se debe a la demanda real de los servicios objeto del contrato, en
particular el riesgo de que la prestación de los servicios no se ajuste a la demanda.
Así, la elección de este modelo de contratación se encuentra justificada en las siguientes
ventajas cuantitativas y cualitativas:
- Se podrá exigir al concesionario la acreditación de experiencia profesional en el
ámbito de la actividad.- La Administración no deberá poner más bienes o recursos humanos en la prestación
del servicio.- El riesgo operacional será asumido por el concesionario.
b) Justificación de las ventajas cuantitativas y cualitativas que aconsejan la utilización del
contrato de concesión de servicios frente a otros tipos contractuales, con indicación de los
niveles de calidad que resulta necesario cumplir, la estructura administrativa necesaria para
verificar la prestación, así como las variables en relación con el impacto de la concesión en la
estabilidad presupuestaria.
La concesión tendrá por objeto la gestión de la explotación del servicio de hotel y del
equipamiento cultural-educativo del Museo Etnográfico de la Alpargata, para lo que el
concesionario establecerá unas tarifas oportunas dentro de los límites que en este sentido
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estipule la normativa. Así mismo le corresponde al concesionario el cuidado, conservación y
mantenimiento del edificio.
El concesionario se retribuirá con los ingresos que obtenga de la explotación, y abonará al
Ayuntamiento el correspondiente canon de explotación. Para ello el Ayuntamiento pondrá a
disposición del concesionario las instalaciones y mobiliario actuales, no obstante será
necesario que el concesionario realice una serie de inversiones con el fin de poner las
instalaciones en adecuadas condiciones para su explotación, además de asumir los gastos de
mantenimiento, conservación, tributos, consumos derivados de la explotación y el riesgo
operacional. La explotación del servicio de forma diligente y profesional permitirá un margen
de beneficios superior a los costes de producción, gastos corrientes y pago del canon
concesional.
El detalle de todos estos gastos se especifica dentro del Plan de Viabilidad.
c) Previsiones sobre la demanda de uso e incidencia económica y social en su área de
influencia y sobre la rentabilidad de la concesión.
La actividad de alojamiento, hostelería, puede definirse como a la actividad social y turística
realizada en el espacio rural y compuesta por una oferta integrada de ocio, esparcimiento y
entretenimiento, que se caracteriza por el contacto con el entorno natural y facilita la
interrelación con la sociedad local a través de la cual se gestiona. Esta doble finalidad es
considerada como una estrategia relevante por su contribución al arraigo de la población, a
la creación de empleos, y en definitiva, a la promoción del desarrollo socioeconómico de las
zonas rurales.
Por otro lado, responde así mismo, al creciente interés por el patrimonio natural y la cultura
rural, por parte de aquellos que viven en zonas urbanas. Atrayendo cada vez a más personas.
La adecuación y mantenimiento de los recursos sociales, de ocio y esparcimiento y turísticos
existentes en cada territorio, genera sinergias y actividad económica en las zonas rurales.
En el siguiente gráfico se muestra el grado de ocupación de los hoteles en La Rioja por
número de plazas. Puede comprobarse que los meses de mayor ocupación coinciden con
agosto, septiembre y octubre, donde la ocupación hotelera alcanza los picos más altos.
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Fuente: https//www.ine.es
Si nos fijamos en el grado de ocupación media ponderada por plazas de alojamiento de
turismo rural en La Rioja durante el ejercicio 2018 nos encontramos con una ocupación
media anual del 22,64% y de fin de semana del 47,25%.
Así mismo este nuevo gráfico, muestra una evaluación de la estancia media, por número de
días en hoteles riojanos, manteniéndose con poca variación a lo largo del año en índices por
debajo de los 2 días de ocupación semanal.
Fuente: https//www.ine.es
Como se puede ver los datos de ocupación son muy bajos, lo que dificulta la viabilidad de los
establecimientos de forma evidente.
Teniendo en cuenta la ocupación media, se plantea el siguiente cuadro para fijación del
posible precio privado:
1º.- Cálculo de las posibilidades máximas de ocupación:
Nº habitaciones (13) x nº de días (365) = 4.784
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2º.- Definición de escenarios en base a la relación precio/ocupación. Los resultados se
pueden ver en el siguiente cuadro:
% ocupación 20 22,64 25 30 35 40
Ocupación por habitación 957 1083 1196 1435 1674 1914
Precio por habitación
30 28704 32493 35880 43056 50232 57408
35 33488 37908 41860 50232 58604 66976
40 38272 43324 47840 57408 66976 76544
45 43056 48739 53820 64584 75348 86112
50 47840 54155 59800 71760 83720 95680
55 52624 59570 65780 78936 92092 105248
60 57408 64986 71760 86112 100464 114816
En un escenario realista fijándonos en la ocupación media ponderada por plazas de
alojamiento de turismo rural en La Rioja durante el ejercicio 2018, el precio por habitación
necesariamente habrá de establecerlo para garantizar la viabilidad a largo plazo del
establecimiento, entre los 50,00 y 60,00 € por habitación (25,00 – 30,00 € por persona).
d) Oferta turística de la comarca del Alhama-Linares.
Al hablar de La Rioja, todos relacionan esta Comunidad Autónoma con el vino y el viñedo. Sin
embargo, aquí, en la comarca del Alhama-Linares, es hablar de un territorio con personalidad
y contenidos propios, cultura e historia, riqueza en aguas mineromedicinales, restos
paleontológicos y de civilizaciones antiguas, de pasado y de futuro.
Con un paisaje singular y ubicada en la Reserva de la Biosfera de La Rioja, en Cervera del Río
Alhama destacan dos elementos identificativos de la población: el Balneario de la Albotea,
rehabilitado y que se espera se ponga en marcha en un futuro próximo, y la fabricación de
alpargatas, siendo la visita al municipio una buena ocasión para conocer más sobre este
calzado en el Museo Etnográfico de la Alpargata y de paso, adquirir algún par directamente
de los productores.
Otras visitas recomendadas serían el Castillo de la Peña de San Antonio, la Basílica de
Nuestra Señora del Monte y las Iglesias de Santa Ana y San Gil, terminando por un paseo por
el Camino Verde.
También es posible la realización de excursiones a municipio cercanos ricos en historia,
Aguilar del Río Alhama con el Yacimiento de Contrebia Leucade y su Centro de Interpretación,
Igea con su rico patrimonio paleontológico: tronco fósil, yacimientos de huellas, .. y el Centro
de Interpretación Paleontológica de La Rioja, Cornago donde se puede visitar el Castillo y su
Centro de Interpretación o Grávalos con su Balneario.
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6.- PLAN DE VIABILIDAD DEL MUSEO ETNOGRÁFICO DE LA ALPARGATA Y HOTEL
MUNICIPAL.
Descripción del servicio.
El servicio que se quiere ofertar es el de gestión de la explotación del servicio de hotel, con
destino a alojamiento, así como del equipamiento cultural-educativo del Museo Etnográfico
de la Alpargata, completando la oferta turística municipal, para los que el concesionario
establecerá una tarifa de conformidad con las normas del mercado y teniendo en cuenta el
interés público presente en la contratación.
Tipología de cliente usuarios de servicios.
Podemos distinguir dos tipos de usuario de los servicios: por un lado turista, atraído por la
riqueza del entorno rural y vacacional. El precio es un factor decisivo a la hora de seleccionar
el establecimiento, sin embargo, es el trato recibido por el propietario lo más valorado por los
turistas. Las actividades que realiza en destino están relacionadas con la cultura (visitas al
Museo de la Alpargata, al yacimiento de Contrebia Leucade, al Castillo de Cornago, a la Ruta
de los Dinosaurios, la Ruta del Vino, …) y las actividades complementarias (naturaleza,
gastronomía, compras); y por otro el de personas que necesitan alojamiento en la zona por
cuestiones de trabajo o de viaje.
Competencia.
En el municipio sólo existe una casa rural, pero ningún otro hotel o establecimiento de
alojamiento, salvo la apertura del Balneario de la Albotea en un futuro próximo, que en si
misma puede resultar una oportunidad de negocio, puesto que incrementará el número de
visitantes atraídos por el turismo termal y que en un determinado caso podrían optar por
esta opción de alojamiento de precio más asequible. Siendo compatibles ambos
establecimientos ya que no están destinados al mismo tipo de usuario.
Previsión de Resultados.
Con una promoción adecuada, una explotación diligente, una atención personalizada, al
público en general, una oferta de servicios, incluidos desayunos, la explotación de servicio
cubre los costes de esta, más un margen normal de beneficios, que permiten la retribución
del titular autónomo. Según se detalla en el siguiente cuadro:
TOTAL DE INGRESO 64986 64986 64986 64986 64986 64986 64986 454902
Ingresos Museo 0 0 0 0 0 0 0 0
Ingresos hotel 64986 64986 64986 64986 64986 64986 64986 454902
TOTAL DE GASTOS 57875 57875 57875 57875 57875 57875 57875 405125
Inversión 25600 0 0 0 0 0 0 25600
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Luz 6200 6200 6200 6200 6200 6200 6200 43400
Teléfono e internet 1400 1400 1400 1400 1400 1400 1400 9800
Agua, alcant. y basura 768 768 768 768 768 768 768 5376
Gasoil calefacción 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 17500
Mantenim. ascensor 1350 1350 1350 1350 1350 1350 1350 9450
Mantenimiento 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 7000
Limpieza 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 17500
Personal 35000 35000 35000 35000 35000 35000 35000 245000
Publicidad 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 7000
Pólizas de seguros 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 14000
Canon 500 500 500 500 500 500 500 3500
Amortización 3657 3657 3657 3657 3657 3657 3657 25599
Beneficio neto 7111 7111 7111 7111 7111 7111 7111 35555
Coste de la inversión a realizar
Detalle de inversiones a acometer por parte del adjudicatario, valoradas aproximadamente:
- Colocación de rejas ventanas habitaciones del 3º piso: 7 x 300,00 € = 2.100,00 €- Reparación humedades bajante: 1.000,00 €- Adecuación 1º piso a zona de estar y cocina: 10.000,00 €- Colocación de puerta cortafuegos en sótano: 1.000,00 €- Pintura: 3.000,00 €- Reparación de pequeños desperfectos: 2.000,00 €- Equipamiento cocina: 3.000,00 €- Ropa de cama y baño, menaje: 3.500,00 €- Total: 25.600,00 €
El valor actual neto de todas las inversiones, costes e ingresos del concesionario, a efectos
de la evaluación del riesgo operacional, así como los criterios que sean precisos para valorar
la tasa de descuento.
Además de los costes de explotación, el concesionario asumirá los costes de suministro
eléctrico, telefonía fija, gasoil, mantenimiento ascensor, y demás suministros, así como
tributos locales y canon de explotación que se cifra en 500,00 euros anuales, actualizables
con arreglo al IPC anual, que deberá ingresar al Ayuntamiento, en los términos y plazos que
se establezca en el pliego de cláusulas administrativas particulares que ha de regir la
contratación.
7. APROBACIÓN Y PUBLICIDAD.
El órgano de contratación aprobará el estudio de viabilidad, con las modificaciones derivadas
de los informes emitidos preceptivamente.
El estudio de viabilidad aprobado se publicará en el perfil del contratante de conformidad con
lo establecido en el 247.7 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector
Público.
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8.- DOCUMENTACIÓN GRÁFICA DE LAS INSTALACIONES.
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pla
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Ayuntamiento de Cervera del Río Alhama
Cód
. Val
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49R
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