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Revista mensual y gratuita de inmuebles, productos y servicios.
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PERCY ENCINAS ENCINAS
FRANCISCO BORNAZ MARIN
GERENTE COMERCIAL
DIRECTOR GENERAL
DISEÑO Y DIAGRAMACIÓN
MIRYAN BERRIOS PALACOGERENTE GENERAL
7ma. EDICIÓN, Julio 2014Hecho el Depósito Legal en la Biblioteca Nacional del Perú N° 2014-01720
Revista Bienes, no se responsabiliza del contenido, omisiones o promociones que sean expuestas en la revista; cada empresa anunciante es totalmente responsable de sus publicaciones. Esta prohibida la reproducción parcial o total del contenido de esta revista.
EDITADO PORFERREZY SAC.Urb. Los Ángeles de Cayma J-14, Interior 201
GRAMBS CORPORACIÓN GRÁFICA SAC.José Galvez N° 1216, Santa Beatriz - LimaJulio 2014
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COLABORADORESCUSCO
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COLABORADORESPUNO ÁNGEL CUENTAS
LUISA GONZALESRICHARD LINARES
ASESOR LEGALESTUDIO LEYTON Y ASOCIADOS
ADMINISTRACIÓNSOFIA SALAS PALACO
Revista de Inmuebles, Productos y Servicios
DE DISTRIBUCIÓN GRATUITA EN LAS CIUDADES DEAREQUIPA, TACNA, MOQUEGUA, PUNO Y CUSCO
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Felices Fiestas Patrias
"La Patria no es bandera, ni es himno, ni es ruido. La Patria es esfuerzo creador, es sentido de responsabilidad social, es respeto a la razón y es amor a la libertad"
Luis A. Ferre
BUENOS RESULTADOS , BUENOS CLIENTES...
UNA BUENA COMPRA INMOBILIARIA Abg. Mauricio Jesús Zigner Nuñez
Especialista en Derecho Financiero
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A lo largo de los años he podido experimentar que cuando se trata de
la adquisición de un bien in-mueble, los interesados solo se preocupan por ver el precio, la ubicación del bien, las bondades de este y obviamente la liquidez que haga viable la compra; sin embargo a pesar de que esto es válido, también debo decir que otros elementos de carácter le-gal deben intervenir al momen-to de hacerse la compra venta y redactarse el contrato; y que pasamos por alto debido a que no sabemos ello o porque lo so-breentendemos, rompiendo la regla de oro, pues en cualquier tipo de acto con relevancia ju-rídica no debe suponerse nada, es decir todo debe ser transpa-rente y de fácil demostración.
Pero a que quiero llegar con todo esto, pues cuando se ce-lebra un contrato existen ele-mentos indispensables que deben ponerse en acción, para que el acto jurídico tenga plena validez y su ejecución sea flui-da. Ahora pasaremos a seña-lar cuáles son estos elementos:
El primero de ellos es que el agente sea capaz, jurídicamente hablando; o sea que al momen-to de la celebración del contrato ambas partes tanto vendedor como comprador debe demos-trar capacidad para contratar. La capacidad a su vez se divide en capacidad de goce y capacidad de ejercicio, pero para no in-gresar a mayor detalle debemos precisar que estas capacidades en conjunto establecen que los agentes gozan de todas las fa-
cultades físicas y mentales para poder contratar. Me quiero de-tener en el agente capaz, por un instante, pues hay que explicar que cuando uno va a adquirir un bien inmueble, a veces tiene que tratar con una empresa, esto significa que usted contratará de así decidirlo con una “perso-na jurídica”, que también debe demostrar capacidad, usted debe pedir primero la constitu-ción de la empresa que es como la partida de nacimiento, luego los poderes del representante en donde debe ver si tiene faculta-des para vender, sin dejar pasar que estos poderes estén vigentes al momento de la celebración del acto jurídico o contrato.
Otro elemento que señala la ley es que el objeto deba ser física y jurídicamente posible, en relación a este; debemos establecer primero que cuan-do se refiere al objeto estamos hablando de la propiedad y cuando se refiere a física y ju-rídicamente posible, estable-cemos a la viabilidad del bien.
Ahora pasamos a explicar ello, el inmueble debe ser tan-gible es decir perceptible por
nuestros sentidos, con esto se cubre el hecho de que el objeto sea físicamente posible. Además el objeto debe ser jurídicamente posible y aquí nacen ciertas si-tuaciones que debemos conocer para hacer la compra, primero hay que confirmar que quien vende es el propietario del in-mueble, segundo hay que revisar si el inmueble no tiene ningún tipo de gravamen o carga, de tal modo que al momento de la ce-lebración del contrato este pue-da ser ejecutado de inmediato.
Se ha visto que existe la com-pra vía preventa, es decir que el objeto aún no existe (objeto fí-sicamente posible), pero que va a existir, para ello deben tomar-se otras medidas que busquen aminorar el riesgo, como por ejemplo ver la seriedad y an-tigüedad del empresa que esta ofertando este tipo de venta.
Como tercer elemento se encuentra el fin lícito. Eviden-temente en la compra de un inmueble (departamento o ca-sa-habitación), el fin es el de vivienda, que está considerado perfectamente como un fin lícito.
Para el tema inmobiliario este elemento no requiere de mayor comprobación ya que lo que se va a cubrir es la ne-cesidad de vivienda, pero de todas maneras nunca resulta un exceso revisar (el compra-dor), si el bien que está adqui-riendo no tiene ningún matiz de procedencia dudosa, para evitar problemas posteriores.
Finalmente explicaremos el cuarto elemento que es el de ob-servar la forma prevista por la ley bajo sanción de nulidad para el momento de celebrarse el contrato. Con esto se puede se-ñalar que existen claros requisi-tos señalados en la ley para que el contrato sea totalmente váli-do, y cuáles son estos, simple-mente diremos que un contrato de compra venta de bien inmue-ble debe elevarse a escritura pública y luego esta debe ins-cribirse en Registros Públicos.
Nunca es malo abundar al mo-mento de adquirir un inmueble, cumpla y prevea todas las reco-mendaciones y no sólo habrá comprado bien su inmueble, sino que habrá garantizado su tranquilidad y la de su familia.
Imagine cualquier actividad que desarrolla habitualmente, digamos regar el jardín. Si se
toma 10 segundos para planifi-carlo, entonces su cerebro hará la siguiente evaluación: Regar el jar-dín - cambiarse los zapatos, po-nerse un sombrero, sacar la man-guera, ponerse guantes, regar el jardín. Seguramente en 15 minu-tos tendrá un jardín bien regado y estará usted seco y listo para su siguiente labor. Pero que pasa, si está pensando que ya es tarde o que tiene una reunión de trabajo pendiente; entonces obviara esos 10 segundos y partirá al jardín sin previa evaluación, regresara una vez por la manguera, una segun-da vez por los guantes, una terce-ra para cambiarse los zapatos ya arruinados y luego una vez más, ya demasiado tarde, a buscar un sombrero.
El resultado en el primer caso es un jardín regado en 15 minu-tos y un jardinero limpio y feliz.En el segundo caso un jardín mal regado en 25 minutos y un jardi-nero mojado y rojo como un ca-marón, producto de una terrible insolación.
Nuestro ejemplo parece no es-conder ningún tema económico, pero si por demorarnos estamos dejando de atender un negocio importante, entonces no solo es-tamos perdiendo tiempo, salud y zapatos, sino también dinero.
Imagínese ese proceso, en un tema tan complicado como es el desarrollo de un proyecto ar-quitectónico y su ejecución. Las variables exceden por mucho a la manguera y el sombrero; y por supuesto los números son cuan-tiosos. Es muy común en nuestra cultura, que al soñar con la casa propia, nos imaginamos com-prando el lindo terreno y luego iniciando los trabajos de cons-trucción, pero obviamos el fun-damental paso del proyecto. Si alguna vez ha tenido alguna experiencia de autoconstruc-ción sin proyecto sabe a lo que me refiero. Iniciar a ejecutar un proyecto sin expediente técnico, es como prender el fuego de su chimenea con billetes de 100 dó-lares.
Si no tenemos un desarrollo de proyecto que abarque un plantea-
miento previo que ayude a equili-brar nuestras ideas y prioridades, las cualidades de nuestro terreno, el recurso económico y un pro-fundo conocimiento del factor técnico, seguramente fracasare-mos.
El primer paso es el plantea-miento del anteproyecto que tar-da como 3 semanas, el segundo paso es el desarrollo del proyecto (expediente técnico) y el tercero el presupuesto, listado de mate-riales y cronograma de ejecución. Solo luego de estos indispensa-bles primeros pasos, podremos llegar a la ejecución de obra, con toda su complejidad.
Un resumen de pasos a seguir en el anteproyecto debería ser:
- Conocer nuestra necesidad real: Si estamos hablando de vi-vienda, tal vez todos soñamos con la vivienda de tres habita-ciones grandes, sala comedor y un pequeño estar familiar, pero no recapacitamos en que nuestra familia tiene ya 3 adolescentes que pasan por la casa como un rayo veloz y cuando están en casa traen 4 personas con ellos que desconocemos.
Tal vez sería mejor una vivien-da con habitaciones pequeñas y un estar en tercer nivel que nos permita verlos entrar y salir y saber un poco mas de sus activi-dades.
Lo mismo sucede si es un pro-yecto comercial; Diseñamos, hace poco, un proyecto de Clí-nica odontológica, y el doctor estaba muy enfocado en que necesitaba 5 consultorios, pero, ¿podrían funcionar sin una sala
de recepción adecuada, una sala de reunión de médicos y un área de administración?, imposible; fi-nalmente fue más rentable definir 4 consultorios con servicios bien implementados.
En este punto el arquitecto es su consultor técnico y financiero, su amigo y psicólogo, listo para co-nocer su modo de vida y plantear soluciones.
- Atrapar el sol: Lo que signi-fica encontrar las mejores posi-bilidades de asoleamiento y ca-lefacción para la vivienda o local comercial, y eso no dependerá tanto de cuán bien ubicado este su terreno, sino de la destreza del arquitecto al momento de utilizar la energía solar y eólica, no solo para iluminar sino, para reducir su gasto en otros sistemas de ca-lefacción, ventilación e ilumina-ción.
El estudio de la ubicación, el entorno y la orientación nos da-rán las herramientas para desa-rrollar un proyecto inteligente.
- Equilibrar recursos: Si, es posible encontrar un equilibrio entre economía y calidad. En este punto el arquitecto le planteara el tamaño de casa que necesita, todas las posibilidades de cons-trucción por etapas, utilización de sistemas constructivos no con-vencionales, tipos de acabados y otros factores que nos permitan flexibilidad en el presupuesto.La optimización en la elección de materiales, en la secuencia de tareas en obra y un proceso cons-tructivo adecuado, nos permiti-rán reducirán costos.
Con la correcta combinación
de estos factores podemos encon-trar un anteproyecto que satisfa-ga las necesidades de cualquier cliente.
Luego de culminada esta etapa, viene la etapa del desarrollo del proyecto en el cual intervienen el arquitecto, el ingeniero civil, el ingeniero sanitario y el ingeniero eléctrico, para desarrollar un ex-pediente técnico que será utili-zado al definir el presupuesto de obra, con el respectivo listado de materiales, para proceder a tra-mitar la licencia de construcción, y luego ir con certeza a la ejecu-ción de obra.
Seguramente alguien dirá: bue-no, yo autoconstruí con una idea básica de lo que quería y mire aquí está mi propiedad en pie.Algunas de las muchas diferen-cias de trabajar en base a un pro-yecto son:
- La edificación tendrá un cos-to muy bajo en reparaciones. En construcción existen muchos vi-cios ocultos que solo una buena elección de materiales, planifica-ción y supervisión de obra pue-den evitar. En general estos des-perfectos se van notando a largo plazo y pueden ser muy costosos. Ahorre en reparaciones $2500 anuales.
- Cuando el proyecto trabaja tomando en cuenta la energía solar y eólica, entonces ahorrara 40% cada mes en energía eléc-trica, evitara el 50% de consultas medicas por migrañas, resfrió o alergias y evitara la compra de deodizadores. Ahorre $2000 anuales.
- Cada vez que usted agregue a su casa mejores acabados, esta ira subiendo de valor. Si el proyecto no es bueno esos costosos adicio-nales no tendrán ningún efecto. Eleve el valor de su propiedad $5000 más.
- Al momento de vender o al-quilar su casa, el valor agregado que le da el proyecto, incrementa su valor en un 40%, por lo cual ya puede ir guardando por lo menos unos $20 000.00 más.
Atrévase a consultar a un ar-quitecto en su siguiente aventura de proyectar, ampliar, remodelar, comprar o vender una propiedad y vera como podrá empapelar su casa con todo el dinero ahorrado.
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Arq. Karina Málaga SánchezMaster en Finanzas y
Administración de NegociosGerente General 30.25 Arquitectos
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Quiero referirme a las áreas co-munes que se crean en los con-juntos habitacionales o conjun-tos de edificios multifamiliares.
Si bien es cierto de acuerdo a la reglamentación se debe de de-jar un treinta por ciento de área libre y en algunos casos el cua-renta por ciento, los diseñado-res prevén arquitectónicamen-te un tratamiento de conjunto que permite un uso funcional que revalora el conjunto, el que constituye un valor agregado al mismo. El mayor o menor equi-pamiento de estos es en relación directa con el área disponible y el costo de la obra.
Los arquitectos proyectistas toman en consideración las ne-cesidades individuales y colec-tivas para plantear soluciones en conjunto que permitan una interrelación social y mejorando la convivencia entre los usuarios del condominio.
Las áreas comunes que pode-mos mencionar son áreas lúdicas o utilitarias como: Salones de re-cepción, salas de informes, jardi-nes, áreas verdes con juegos para niños, salas de televisión, salas de cines, salas de juegos de adultos, salas de juegos infantiles, salo-nes multiusos, piscinas adul-tos, piscinas de niños, canchas deportivas de todo tipo, zonas de parrillas, guarderías, saunas,
spas, gimnasios, salas de inter-net, teniendo una diversidad de diseños de acuerdo al clima ubi-cación e inversión en cada caso.
Es diferente diseñar ambien-tes en la costa que tiene climas de verano e invierno marcado, en comparación con la sierra como Arequipa donde las tem-peraturas difieren de acuerdo a la época del año. Cabe señalar que mencionamos los diferen-tes tipos de equipamientos que se tienen, pero e presenciado un condominio que tenga todos los servicios, debido a que estos se dan de acuerdo al espacio e inversión como lo mencionamos
En la ciudad de Lima se tie-nen edificios que cuentan con equipamientos no en estas áreas libres si no en sótanos y azoteas, lo que permite optimizar espa-cios libres. Cabe señalar que en muchos edificios se tienen áreas en azoteas que cuentan con circuitos para la práctica de ci-clismo, o caminata. Pero no es sencillo este equipamiento, cada uno de estos significa un trata-miento de superficies lisas o an-tideslizantes, paredes acústicas, juegos que sean de materiales no tóxicos o eco amigables, equipa-miento de pantallas fijas, retrac-tiles, butacas, controles remotos, calderos, entre otros.
Quiero resaltar la gran varie-
dad de costos que se tiene para poder equipar estas áreas, toda esta inversión es hecha para po-der ofrecer un proyecto en bien-estar de los usuarios, y sea más atractivo para su venta.
Las experiencias que se vie-nen dando en diferentes partes de nuestro país y el extranjero, ha hecho que este tipo de equi-pamiento cada vez sea mejor aplicado, lo que da como resul-tado el bienestar colectivo de los usuarios. Los proyectistas dise-ñan servicios que difícilmente podrían tenerse en forma indi-vidual, por dos consideraciones uno espacio y otro costo.
Una de las consideraciones que viene acompañado con este equipamiento es la seguridad que ofrece el condominio que permite la existencia de un cli-ma de tranquilidad, por con-siguiente la interrelación de las personas se realiza en un am-biente agradable, es importante que todas estas áreas de uso co-mún o compartidas cuenten con cámaras de vigilancia o circuito cerrado, lo que permite un con-trol adecuado en la seguridad de las personas y la conservación de los mismos, como también el servicio que se presta por parte del personal designado.
El reglamento de edificaciones contempla la normatividad es-
pecífica para cuando la empresa constructora o inmobiliaria en-trega con un reglamento interno del uso de estos espacios y equi-pos, donde la junta de propie-tarios se hace cargo y asume la responsabilidad y operatividad de estos equipos, e instalaciones para poder ofrecerlos a los usua-rios del condominio.
En muchos casos aparte de es-tas áreas comunes los grupos ha-bitacionales cuentan con tiendas comerciales, tópicos, clínicas, cines, farmacias, salones socia-les, playas de estacionamiento, servicios automotores, super-mercados, peluquerías, y todo tipo de comercio imaginable que puede ser rentable. Esto nos hace entender que si podemos contar en un condominio con servicios propios a costos menores.
Está demostrado que el ser hu-mano debe de vivir interrelacio-nado con sus semejantes donde crea vínculos amigables a veces más fuertes que con su fami-lia, se recupera el concepto de barrio, porque los objetivos de bienestar son mutuos, las per-sonas adquieren hábitos para mejorar como personas y ofrecer a su familia ambientes seguros y mejores.
ÁREAS COMÚNESRecuperemos el concepto de barrio
Arq. Lenie Alberto Carpio ChacónPresidente - CAPECO Arequipa
Gerente General - Inkatec SRL
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