BOC - Número 202 Miércoles, 21 de octubre de 2009 Página

lidad urbanística, encontrándose que las modificacionesproyectadas se ajustan al planeamiento municipal y a lalegalidad vigente, ya que no se produce alteración de losparámetros urbanísticos y otras determinaciones del Plan,siendo los únicos cambios sustanciales los resultantes dela reordenación de las parcelas afectadas por los condi-cionantes sobrevenidos expresados en el punto anterior.

Séptimo. Que, no obstante lo anterior, parece conve-niente dejar constancia en el presente informe de que lasparcelas resultantes Nos. R-2(D-2), R-3(D-3), R-18(K-1) YR-19(K-2) quedan son superficie inferior a 500 m2, por loque sólo podrán ser construidas bajo la aplicación de laordenanza 4.A (Edificación Unifamiliar Pareada), salvo enel caso de que tuviera lugar una eventual agrupación deparcelas.

Octavo. Que con fecha 29 de junio de 2009, en aplica-ción del procedimiento previsto en los artículos 153.3 y152.1.b de la LOTRUSC, el Alcalde resolvió la aprobacióninicial del Proyecto de Compensación modificado, siendonotificada la resolución y publicada el Boletín Oficial deCantabria en la forma preceptiva.

Noveno. Que, transcurrido el período de informaciónpública sin que se haya presentado ninguna alegación, enaplicación del procedimiento previsto en el artículo152.1.b, procede la aprobación definitiva de la modifica-ción del Proyecto de Compensación.

Por tanto, el abajo firmante considera que no existeinconveniente para la aprobación definitiva del Proyectode Compensación modificado, como parte del trámite pre-visto en los artículos 152.1 y 153.3 de la LOTRUSC.

Lo que se expone a los efectos oportunos.”

RESUELVO1. La aprobación definitiva del Proyecto de Compen-

sación Modificado, como parte del trámite previsto en losartículos 152.1 y 153.3 de la LOTRUSC.

Beranga, 3 de septiembre de 2009.–El Alcalde-Presi-dente, José María Ruiz Gómez.09/13462

AYUNTAMIENTO DE LIMPIAS

Aprobación definitiva del Estudio de Detalle para la orde-nación de parcelas números 39 y 40 del Plan Parcial ElMirador de Seña. Término municipal de Limpias.

En cumplimiento de lo establecido en el artículo 84 de laLey de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, se hace públicala aprobación definitiva del “Estudio de Detalle de Orde-nación de Parcelas Nº. 39 y 40 del Plan Parcial “El Mira-dor” de Seña, Término Municipal de Limpias”, acordadapor el Pleno de la Corporación del Ayuntamiento de Lim-pias, en sesión ordinaria celebrada con fecha 22 de Sep-tiembre de 2009.

Acuerdo de 22 de Septiembre de 2009:“Tercero: Aprobación definitiva del Estudio de Detalle

para la ordenación de parcelas nº 39 y 40 del Plan Parcial“El Mirador” de Seña”: Interviene la Sra. Alcaldesa, quienpropone al pleno la aprobación definitiva del Estudio deDetalle a que se refiere este punto y, así

Visto que el Estudio de Detalle referido ha sido some-tido a información pública tras su aprobación inicial, comodispone el art. 78.2 de la Ley de Cantabria 2/2.001, sinque en el plazo establecido para ello se haya producidoninguna alegación, la Corporación por unanimidad de losasistentes acuerda:

Primero: Aprobar definitivamente el Estudio de Detallede Ordenación de Parcelas Nº 39 y 40 del Plan Parcial “ElMirador” de Seña. Término municipal de Limpias., promo-vido por don Pablo Prieto Sáinz en representación de donJosé González Bautista, redactado por los Arquitectosdon Pablo Prieto Sáinz y don Roberto J. Plaza Castillo yvisado con fecha 07 de Mayo de 2.009 por el Colegio Ofi-cial de Arquitectos de Cantabria.

Segundo: Ordenar la publicación del presente acuerdoy de la Memoria del documento en el Boletín Oficial deCantabria.”

Limpias, 22 de septiembre de 2009.–La alcaldesa,María del Mar Iglesias Arce.

MEMORIAProyecto: Estudio de Detalle.Emplazamiento: Parcelas nº 39 y 40.Urbanización “El Mirador”. Seña, Limpias.Clientes: D. Abilio, D. Andoni y D. José González Bau-

tista.Arquitectos: Pablo Prieto Sainz y Roberto J. Plaza Cas-

trillo.

Índice.1. MEMORIA INFORMATIVA

1.1. ANTECEDENTES1.2. OBJETO DEL ENCARGO1.3. INICIATIVA DEL ESTUDIO DE DETALLE1.4. AUTORES DEL ESTUDIO DE DETALLE1.5. ÁMBITO DE ACTUACIÓN1.6. PROCEDIMIENTO Y TITULARES INTERESADOS1.7. DETERMINACIONES URBANÍSTICAS1.8. LIMITACIONES Y CONDICIONANTES1.9. MARCO NORMATIVO Y NATURALEZA DEL ESTUDIO DE

DETALLE

2. MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA2.1. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE FORMULAR EL

ESTUDIO DE DETALLE2.2. OBJETIVOS DEL ESTUDIO DE DETALLE2.3. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA2.4. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS

DETERMINACIONES URBANÍSTICAS

3. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

1. Memoria informativa.1.1. Antecedentes.A fecha de diciembre de 2008 se ponen en contacto con

los técnicos abajo firmantes los hermanos D. Abilio, D.Andoni y D. José González Bautista, con la intención dedesarrollar urbanísticamente, mediante sendos proyectosde ejecución, las parcelas de su propiedad situadas en laurbanización “El Mirador” en el núcleo de Seña del muni-cipio de Limpias. En dichas parcelas, indicadas con losnúmeros 40, 41 y 42, podría construirse, según el planparcial que contempla dicho desarrollo, un edificio bifami-liar (parcelas 41 y 42) y la mitad de otro edificio bifamiliar(parcela 40) según se puede apreciar en la documenta-ción gráfica adjunta a dicho plan parcial y que se incluyeen este Estudio de Detalle.

La intención inicial de los propietarios es llevar a cabouna primera fase en la que se edificaría el medio bifamiliarcorrespondiente a la parcela 40 mientras que, en unasegunda fase, se acometería el proyecto y edificación delbifamiliar completo que se ubicaría en las parcelas 41 y42.

Durante el proceso de elaboración del Proyecto Básicocorrespondiente al medio bifamiliar situado en la parcela40, se nos transmite desde la oficina técnica del Ayun-tamiento de Limpias, el criterio que deberá regir las actua-ciones urbanísticas en el contexto de la mencionada urba-nización. Dicho criterio se resume en el siguiente párraforecogido en un informe técnico interno que se pone a dis-posición de los técnicos abajo firmantes:

“No se deberá conceder licencia para la construcción de“media” vivienda bifamiliar pareada sobre una parcela de500 m2, puesto que incumple la condición de parcelamínima (600 m2).

En los casos en los que el propietario de una parcela de500 m2 no sea también el propietario de la otra con la quele corresponde adosarse, y no se pusieran ambos deacuerdo para presentar un proyecto conjunto, consideroque, previamente a la solicitud de licencia de construcciónsobre su parcela, deberá presentar, y ser aprobado poreste Ayuntamiento, un Estudio de Detalle de ambas par-celas en el que queden ordenados los volúmenes de lasviviendas.”

BOC - Número 202 Miércoles, 21 de octubre de 2009 Página 13739

Puestos en contacto nuestros clientes, los hermanosGonzález Bautista, con D. Manuel Fernández Cano, el pro-pietario de la parcela colindante, éste les transmite en con-versación telefónica que no tiene intención de construir su“media” vivienda bifamiliar por el momento y que, segúntestimonio de los propietarios, no tiene inconvenientealguno en adaptarse posteriormente a lo que ellos hayanejecutado. Ante la imposibilidad de promover conjunta-mente el proyecto de edificio bifamiliar, los técnicos de laoficina técnica del Ayuntamiento de Limpias nos transmitenla necesidad de elaborar un Estudio de Detalle.

1.2. Objeto del encargo.El presente Estudio de Detalle se redacta con el objeto

de definir las alineaciones, alturas y demás parámetrosurbanísticos de los volúmenes correspondientes a lavivienda bifamiliar pareada correspondiente a las parcelas39 y 40 de la mencionada urbanización “El Mirador” deLimpias, en concordancia con las ordenanzas edificato-rias comprendidas en el Plan Parcial de “El Mirador” y enlas Normas Subsidiarias del término municipal de Limpias.

1.3. Iniciativa del Estudio de Detalle.El presente Estudio de Detalle se redacta por iniciativa

de los propietarios de la parcela nº 40 de la mencionadaurbanización “El Mirador”; D. Abilio González Bautista,con D.N.I. nº 22.745.669-Z, D. Andoni González Bautista,con D.N.I nº 72.405.012-T y D. José González Bautista,con D.N.I. 22.745.668-W y a instancias de los serviciosurbanísticos del Ayuntamiento de Limpias ante la necesi-dad de justificar que lo proyectado es conforme con lasdeterminaciones urbanísticas de las Normas Subsidiariasde Planeamiento del Municipio de Limpias y el ordena-miento urbanístico.

1.4. Autores del Estudio de Detalle.Son autores del presente Estudio de Detalle los arqui-

tectos D. Pablo Prieto Sainz, con D.N.I. número30.685.890-A y D. Roberto J. Plaza Castrillo, con D.N.I. nº72.394.015-C colegiados en la delegación de Vizcaya delColegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro y habilitadoscon los números 2.349 y 2.348 respectivamente en elColegio Oficial de Arquitectos de Cantabria, teniendo suestudio profesional en la Avenida Altos Hornos de Viz-caya, nº 33, Dpto. I-12, en Baracaldo, provincia de Viz-caya.

1.5. Ámbito de actuación.El ámbito de actuación del presente Estudio de Detalle

comprende la totalidad de la superficie de las parcelas nº39 y nº 40 de la mencionada urbanización “El mirador” deLimpias, con las siguientes superficies según plano topo-gráfico aportado por los propietarios de las mismas:

Parcela 39: 554,49 m2Parcela 40: 501,58 m2

Superficie total de parcela: 1056,07 m21.6. Procedimiento y titulares interesados.De acuerdo con el artículo 78 de la vigente Ley del

Suelo de Cantabria y 140 del reglamento de Planea-miento Urbanístico, corresponde al Excmo. Ayuntamientode Limpias la aprobación inicial del presente Estudio enun plazo de dos meses, debiéndose someter a informa-ción pública por un plazo de 20 días.

A la vista del resultado de la información pública, elPleno de la Corporación Municipal lo aprobará definitiva-mente con las modificaciones que resulten pertinentes. Elplazo para la aprobación definitiva será de dos mesesdesde que se inicie el periodo de información pública trassu aprobación inicial. Transcurrido dicho plazo sinhaberse producido resolución expresa, el Estudio deDetalle de las parcelas nº 39 y nº 40 de la urbanización “ElMirador” del municipio de Limpias se entenderá aprobadodefinitivamente por silencio administrativo.

Conforme al artículo 84 de la Ley del Suelo de Canta-bria, el Estudio de Detalle de las parcelas 39 y 40 de laurbanización “El Mirador” de Limpias entrará en vigor unavez que el Excmo. Ayuntamiento de Limpias lo publique

en el Boletín Oficial de Cantabria el acuerdo de aproba-ción definitiva conjuntamente con el índice de documentosque integran el Estudio y sus Memorias Descriptivas, Jus-tificativas y Normativas.

Como personas directamente interesadas se tiene a lospromotores de este Estudio de Detalle y propietarios de laparcela nº 40, los hermanos D. Abilio, D. Andoni y D. JoséGonzález Bautista y al propietario de la parcela nº 39, D.Manuel Fernández Cano. No obstante, durante el periodode información pública el expediente podrá ser examinadopor cualquier persona y formarse las alegaciones que pro-cedan.

1.7. Determinaciones urbanísticas.Las Normas Subsidiarias de Planeamiento del Munici-

pio de Limpias, aprobadas definitivamente por la Comi-sión Regional de Urbanismo (CRU) en sesión celebradael día 19 de junio de 1989, publicadas en el BOC del 21de julio de 1989, y correcciones de errores aprobados porla CRU en sesiones del 28 de marzo de 1995 y 30 de abrilde 1996, establecieron como Suelo Apto para urbanizaruna amplia zona en la que se encuentran las parcelasobjeto del presente Estudio de detalle y que se sitúa enlas inmediaciones del núcleo urbano de Seña.

Se establece asimismo que el desarrollo urbanístico dedicha zona se llevará a cabo mediante los correspondien-tes Planes Parciales para los que establece las siguientescondiciones urbanísticas:

1. Clasificación: Suelo apto para urbanizar.2. Condiciones específicas de la edificación:2.1. Edificación:- Tipología de la edificación: Vivienda unifamiliar o bifa-

miliar aislada.- Edificabilidad máxima: 0,3 m2/m2.- Ocupación máxima de la parcela: 30%.- Altura máxima de la edificación: 6 m. ó PB+1.- Separación mínima a borde de calle: 6 m.- Separación mínima a colindantes: 4 m.- Parcela mínima neta para vivienda unifamiliar: 600

m2.- Parcela mínima neta para vivienda bifamiliar: 1.000

m2.- Densidad bruta: 15 viv./ Ha.1.8. Limitaciones y condicionantes.La ordenación de las parcelas sobre las que se pre-

tende intervenir viene limitada y condicionada por unaserie de elementos físicos, urbanísticos y jurídico-admi-nistrativos que se detallan a continuación:

1. Físicos:La mayor limitación a la que se enfrenta la propuesta de

edificación contenida en este Estudio de Detalle la repre-senta la topografía de las parcelas. Tal y como se puedeapreciar en el plano topográfico incluido en la documenta-ción gráfica adjunta a este estudio, el terreno presentauna fuerte pendiente descendente desde el punto deacceso a las parcelas desde el vial interior de la urbaniza-ción y el extremo norte de las mismas, entre los que hayun desnivel máximo de unos 5,5 m. en el caso de la par-cela 40 y de unos 6,25 en el caso de la parcela 39.

2. Urbanísticos:Las limitaciones a las que se ve sometido el Estudio de

Detalle por disposiciones urbanísticas son las que se deri-van:

1. Del cumplimiento de las Ordenanzas de las NormasSubsidiarias del Municipio de Limpias para su desarrollo yejecución relativo a condiciones específicas sobre la edifi-cación y parcelación para el suelo calificado como aptopara urbanizar.

2. De la Ley de Ordenación Territorial y Régimen Urba-nístico de Cantabria 2/2001 relativo a:

Su alcance, contenido y procedimiento.3. Del reglamento de Planeamiento Urbanístico, relativo

a:Completar el alcance y contenido determinado por la

Ley 2/2001.1.9. Marco normativo y naturaleza del Estudio de Detalle.

Página 13740 Miércoles, 21 de octubre de 2009 BOC - Número 202

Conforme al artículo 61 de la Ley de Cantabria 2/2001,de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del suelode Cantabria, los estudios de detalle son InstrumentosComplementarios del Planeamiento que pueden formu-larse cuando fuere preciso completar o, en su caso, adap-tar determinaciones establecidas en el planeamientomunicipal.

El contenido de los Estudios de Detalle se circunscribiráa los siguientes aspectos:

a) Establecer alineaciones y rasantes en el caso de queno estuvieren establecidas, así como completar, adaptar,reajustar o modificar las prefijadas en el planeamiento,motivando los supuestos de modificación y sin que éstapueda afectar a la estructura general del Plan o a losaspectos señalados en los apartados 3 y 4 de esteartículo.

b) Ordenar los volúmenes de acuerdo con las especifi-caciones del planeamiento y completar, en su caso, la redde comunicaciones con las vías Interiores que resultennecesarias para proporcionar acceso a los edificios cuyaordenación concreta se establezca en el Estudio de Deta-lle.

Los Estudios de Detalle no podrán alterar la ordenaciónefectuada por el Plan General. En concreto, no podránalterar la clasificación o calificación del suelo, el aprove-chamiento o edificabilidad que corresponda a los terrenoscomprendidos en su ámbito. Tampoco podrán reducir elespacio destinado a espacios libres, originar aumento devolúmenes, alturas, densidades o índices de ocupacióndel suelo, ni modificar los usos preestablecidos. En ningúncaso podrán alterar las condiciones de ordenación de lospredios colindantes, ni reducir el espacio global de cesiónpor todos los conceptos.

Según los artículos 65 y 66 del Reglamento de Planea-miento Urbanístico (Real Decreto 2159 / 1978), Los estu-dios de detalle podrán formularse con la exclusiva finali-dad de:

a) Establecer alineaciones y rasantes, completando lasque ya estuvieren señaladas en el suelo urbano por elPlan general, normas complementarias y subsidiarias deplaneamiento o proyecto de delimitación de suelo urbano,en las condiciones que estos documentos de ordenaciónfijen, y reajustar y adaptar las alineaciones y rasantes pre-vistas en los instrumentos de ordenación citados, deacuerdo igualmente con las condiciones que al respectofijen.

b) Adaptar o reajustar alineaciones y rasantes señala-das en Planes parciales.

c) Ordenar los volúmenes de acuerdo con las especifi-caciones del Plan general o de las normas complementa-rias y subsidiarias de planeamiento en suelo urbano, ocon las propias de los Planes parciales en los demáscasos, y completar, en su caso, la red de comunicacionesdefinida en los mismos con aquellas vías interiores queresulten necesarias para proporcionar acceso a los edifi-cios cuya ordenación concreta se establezca en el propioestudio de detalle.

La posibilidad de establecer alineaciones y rasantes através de estudios de detalle se limitará a las vías de lared de comunicaciones definida en el Plan o norma cuyasdeterminaciones sean desarrolladas por aquél. En laadaptación o reajuste del señalamiento de alineaciones yrasantes del Plan general, normas complementarias ysubsidiarias, Plan parcial o proyecto de delimitación, no sepodrá reducir la anchura del espacio destinado a viales nilas superficies destinadas a espacios libres. En ningúncaso la adaptación o reajuste del señalamiento de alinea-ciones podrá originar aumento de volumen al aplicar lasordenanzas al resultado de la adaptación o reajuste reali-zado.

La ordenación de volúmenes no podrá suponeraumento de ocupación del suelo ni de las alturas máximasy de los volúmenes edificables previstos en el Plan, niincrementar la densidad de población establecida en elmismo, ni alterar el uso exclusivo o predominante asig-

nado por aquél. Se respetarán en todo caso las demásdeterminaciones del Plan. En ningún caso podrá producirperjuicio ni alterar las condiciones de ordenación de lospredios colindantes. Los estudios de detalle no podráncontener determinaciones propias de Plan general, nor-mas complementarias y subsidiarias de planeamiento yPlan parcial que no estuvieran previamente establecidasen los mismos.

Conforme a los preceptos señalados anteriormente, losEstudios de Detalle son, además, documentos de natura-leza normativa, subordinados y complementarios del Pla-neamiento General Municipal, no pudiendo modificar susdeterminaciones básicas y fundamentales, sino “interpre-tarlas para suplir lagunas, antinomias o detalles de su apli-cación a puntos concretos” conforme a la abundante juris-prudencia del Tribunal supremo, siendo la única formalegal con un procedimiento sencillo de corregir los desa-justes, contradicciones y omisiones de las Normas Subsi-diarias de Planeamiento Municipal convirtiéndose así enun instrumento de adaptación y complemento del Planea-miento Municipal.

Barakaldo, 28 de abril de 2009.

Pablo Prieto Sainz Roberto J. Plaza CastrilloArquitecto ArquitectoC.O.A.CAN. 2349 C.O.A.CAN. 2348

2. Memoria descriptiva y justificativa.2.1. Conveniencia y oportunidad de formular el Estudio

de Detalle.Tal y como se ha puesto de manifiesto en el apartado

de Antecedentes de la Memoria Informativa, ante la impo-sibilidad de plantear un proyecto conjunto de las dos mita-des del edificio bifamiliar de las parcelas 39 y 40 y en cum-plimiento de las directrices municipales expuestas en elextracto del informe técnico interno puesto a disposiciónde los técnicos abajo firmantes, se hace imprescindibleelaborar el presente documento con el doble fin de:

a) Sentar unos criterios arquitectónicos básicos a losque deberán ceñirse tanto la mitad del edificio a promoverpor los propietarios de las parcelas 40, 41 y 42, los her-manos González Bautista, como la otra mitad que se ubi-cará en la parcela propiedad de D. Manuel FernándezCano, garantizando que la construcción final sea acorde alos parámetros urbanísticos y ordenanzas contenidos enlas Normas Subsidiarias de Planeamiento del Excmo.Ayuntamiento de Limpias y en el Plan Parcial de la Urba-nización “El Mirador”.

b) Plantear imprecisiones, contradicciones u omisionesen la aplicación de algunos preceptos normativos de lasnormas Subsidiarias de Planeamiento Municipal, propo-niéndose su solución para el caso concreto que nosocupa.

2.2. Objetivos del Estudio de Detalle.Los objetivos de este Estudio de Detalle son los siguien-

tes:a) Establecer las alineaciones y rasantes de la edifica-

ción proyectada respecto del viario actual y las seccionesfinales del terreno en que se localizan.

b) Ordenar de manera pormenorizada los volúmenesresultantes por aplicación de las condiciones de edifica-ción para suelo calificado como Apto para Urbanizar porlas N.N.S.S. del municipio de Limpias.

2.3. Descripción de la ordenación propuesta.El edificio bifamiliar resultante de la propuesta plante-

ada en este Estudio de Detalle parte de la base de laordenación planteada en el Plan Parcial de “El Mirador” deLimpias, tal y como se recoge en el plano 02: Plan Parcial,Planta de Ordenación. Como se puede apreciar en elplano 05: Ordenación propuesta, la nueva propuestaconstaría básicamente de dos volúmenes edificatoriosprincipales para cada una de las dos viviendas, de unas


dimensiones máximas de 7,5 por 12,5 m., separadosentre sí los 8 m. (4+4) que establecen las N.N.S.S. comoseparación mínima a colindantes.

2.3.1. Cuerpo de garajes de viviendas.La diferencia fundamental respecto de lo planteado en

el Plan Parcial radica en la ubicación de los garajes de lasviviendas. En lugar de situarse en un volumen adelantadorespecto de la alineación de las fachadas y entre los volú-menes principales, pasarían a situarse bajo las viviendasen posición de semisótano. El acceso a los mismos seproduciría a través de dos rampas y pasando por debajode sendas terrazas cubiertas que unificarían compositíva-mente el conjunto uniendo ambos cuerpos. La razón paraeste cambio en la concepción de las viviendas es triple:

- Por un lado, y fundamentalmente, la propia pendientedel terreno provoca la aparición de un espacio en semisó-tano bajo la planta baja de las viviendas. Ésta, de formalógica, quedaría más o menos enrasada con la cota deacceso a la parcela desde el vial de circulación. Parecerazonable albergar los garajes en este volumen residualque, a efectos de superficie y siempre y cuando no sobre-salgan del terreno más de un metro de altura, no seríacomputable como planta, reduciendo así el volumen apa-rente de la edificación y minimizando su impacto visual.

- Por otro lado, la situación de los cuerpos de los gara-jes entre los volúmenes principales de las viviendas limitasu anchura a los 4 m. de separación a colindantes queestablecen las N.N.S.S., limitando el número de plazas deaparcamiento que pudieran albergar. Suponiendo que sedecidiera dar mayor anchura a dicho cuerpo, esto sería aexpensas de reducir la superficie de fachada de la plantabaja de las viviendas o bien obligaría a separar los volú-menes de las viviendas entre sí reduciendo el espaciomás aprovechable de que ambas dispondrían en elextremo opuesto de sus respectivas mitades de la par-cela.

- Por último, dada la orientación de la parcela, situar elcuerpo de garajes en la parte delantera de la parcelasupondría reducir sustancialmente las dimensiones yposibilidades de aprovechamiento del jardín delantero conorientación sur.

2.3.2. Tipología de cubiertas.Dada la forma alargada de los volúmenes principales de

las viviendas, se plantea una tipología de cubierta a dosaguas con la línea de cumbrera situada en perpendicularal eje principal de la planta en lugar de alineada con éste,en contraposición con la tipología utilizada en el resto delas viviendas de nueva construcción de la urbanización “ElMirador”. Las razones para tal disposición se hallan en lasreferencias a la arquitectura tradicional de la zona y en laintención de minimizar en lo posible la altura de la edifica-ción en la fachada posterior para reducir el impacto visualde las viviendas y poder cumplir con los parámetros esta-blecidos en las N.N.S.S. Con la disposición de cubiertasque se plantea esto es posible ya que permite reducir laaltura de dicha fachada, desplazando la línea de cum-brera hacia un extremo o hacia el otro de la planta oaumentando la pendiente de los faldones de la cubiertamientras que de otro modo la altura de la fachada poste-rior aumentaría inevitablemente respecto de la fachadadelantera al descender el terreno debido a la pendiente dela parcela.

Por otra parte, se establece para las cubiertas un gradode inclinación del 30% acorde con la estética de las arqui-tecturas tradicionales de la zona.

2.3.3. Alineaciones.Las fachadas de ambos cuerpos de vivienda quedarían

alineadas y a una distancia de 6 metros al borde de lacalle, tal y como se establece en las N.N.S.S. Las facha-das posteriores de ambas mitades del edificio bifamiliarquedarán igualmente alineadas. El cuerpo de terrazascubiertas que une ambos edificios sobresale en vuelo unmáximo de 80 cm. respecto del plano de las fachadasposteriores de acuerdo con lo establecido en el artículo 27de las ordenanzas del Plan Parcial.

2.3.4. Rasantes.Las rasantes de la ordenación propuesta quedan defini-

das en el plano 06: Ordenación Propuesta; Secciones,donde se indican igualmente las rasantes naturales delterreno y las definitivas, así como los muros de contencióny/o cierre de parcela.

El número máximo de plantas es de PB+I con unaaltura máxima en fachada igual o inferior a 6 m.

2.3.5. Altura máxima de la Edificación.La altura máxima de la edificación será de PB+I o de 6

m. Es de reseñar una pequeña diferencia en la definiciónde dicho concepto en el Plan Parcial respecto de la de lasNormas Subsidiarias. En estas últimas se define en elartículo 1.104 de sus ordenanzas de la siguiente forma:

“Distancia en vertical desde el nivel de la acera o delterreno hasta la arista de encuentro de la línea de fachadacon el plano superior del forjado de techo de la últimaplanta de piso”.

Mientras que la definición que se hace en el Plan Par-cial, en el artículo 7.4. de sus ordenanzas es algo distinta:

“La altura de un edificio se medirá desde la rasante (defi-nida como la línea poligonal obtenida por la intersección delos planos verticales que definen la edificación con el planodel terreno natural) hasta la parte inferior del forjado ocubierta del más alto espacio utilizable vividero.”

Independientemente del pequeño matiz que se introduceen la medición de la altura máxima en el Plan Parcial res-pecto de las Normas Subsidiarias (plano inferior del forjadofrente a plano superior) y a juicio de los técnicos redactoresdel presente Estudio de Detalle se produce un grave contra-sentido a la hora de aplicar la definición de altura máxima dela edificación a la realidad topográfica de la urbanización “ElMirador” y, en general, a la de cualquier otro desarrollo urba-nístico en ladera. Parece evidente que una edificación deplanta baja más una altura, con cubierta inclinada, ubicadaen una parcela con cierta pendiente adquirirá mayor alturaen la fachada situada ladera abajo frente a la altura de lafachada ladera arriba en relación directa con el desnivel delterreno entre ambos planos. Dada la pequeña escala de lasedificaciones unifamiliares o bifamiliares de las que estamoshablando, no parece razonable exigir un escalonamiento devolúmenes o un aterrazamiento de los mismos, estrategiaséstas más propias de la escala de la edificación de viviendacolectiva que de la vivienda uni o bifamiliar.

Por otra parte, el concepto “plano superior o inferior delforjado de techo de la última planta” parece aplicable úni-camente a aquellas edificaciones cuya cubierta se apoyasobre un último forjado de techo horizontal, por medio detabiques palomeros o algún sistema equivalente, sin con-templar la posibilidad de que el forjado de techo de laultima planta sea en sí una cubierta inclinada sin espaciobajo cubierta. En este último caso es imposible que laaltura desde el terreno hasta el plano inferior de lacubierta inclinada en su punto más alto, sea igual o infe-rior a 6 m. para una edificación de planta baja más unaaltura de dimensiones razonables. Refuerza esta interpre-tación el segundo párrafo del artículo 25 de las ordenan-zas del Plan Parcial donde se establece que:

“Se permite la utilización del bajo cubierta siempre quela altura máxima desde la parte superior del forjado detecho de la última planta al punto más alto de la vertientedel tejado no sea superior a 3,80”.

Es decir, en los casos donde la última planta habitableno disponga de forjado de techo, mas allá de la propiacubierta inclinada, parece razonable trazar, de cara a lamedición de la altura máxima de la edificación, UNPLANO TEÓRICO determinado por las intersecciones delos planos inferiores de los faldones de cubierta, con losplanos exteriores de los muros de fachada perpendicula-res a las líneas de máxima pendiente de dichos faldones(ver plano 06: Ordenación Propuesta, Secciones). Dichoplano quedaría por debajo del volumen hipotético delespacio bajo cubierta y su distancia a la rasante delterreno en cualquier punto del perímetro del edificio deter-minará la altura máxima de la edificación en ese punto.


2.3.6. Ocupación máxima de la Parcela.La ocupación máxima de la parcela no excederá en nin-

gún caso el 30% establecido en las N.N.S.S. y el PlanParcial.

Para las dimensiones de la edificación contempladas,se prevé una ocupación máxima de 109,97 m2 por cadavivienda. Es decir, 219,94 m2 en total para una superficiede parcela de 1.056,07 m2, lo que representa una ocupa-ción del 20,8% (< 30%).

2.3.7. Edificabilidad Máxima.La edificabilidad máxima en ningún caso superará los

0,3 m2/m2 de parcela tal y como establece el Plan Parcial. Los 1.056,07 m2 de parcela suponen una edificabilidad

máxima de 316,82 m2. lo cual supone una superficie edi-ficable de 158,41 m2 por vivienda.

2.3.8. Cesiones de Suelo para Ampliación de Viario.Tal y como se acordó con los responsables de la oficina

técnica y el responsable del área de Urbanismo delExcmo. Ayuntamiento de Limpias en visita al solar a fechade 7 abril de 2009, se prevé hacer una cesión de unafranja de 30 cm. de ancho en la zona de la acera peato-nal, y de una superficie total de unos 10,74 m2. de cara agarantizar el ancho mínimo de acera establecido en lasNormas Subsidiarias y el Plan Parcial, en su artículo 3.2.referente a la Red Viaria.

2.3.9. Cierres de Parcela.Tal y como establece el Plan Parcial en su artículo 24.2,

los cerramientos de parcela estarán formados comomáximo por seto vegetal y tela o verja metálica con unaaltura máxima de 2 m. de la cual hasta 1 m. podrá ser deobra de fábrica. En el caso de cierres de parcela que con-tengan tierras con los colindantes o los viales, no levanta-rán más de un metro de altura respecto del terreno naturalde los mismos, ni se plantearán terraplenes o taludes demás de 30º de inclinación.

2.4. Justificación del cumplimiento de las determinacio-nes urbanísticas.

El artículo 61 de la Ley de Cantabria 2/2001, estableceque los Estudios de Detalle no podrán alterar la ordena-ción efectuada por el Plan General o Normas Subsidia-rias. En concreto no podrán alterar la clasificación o califi-cación del suelo, el aprovechamiento o edificabilidad quecorresponda a los terrenos comprendidos en su ámbito.Tampoco podrán reducir el espacio destinado a espacioslibres, originar aumento de volúmenes, alturas, densida-des, o índices de ocupación del suelo, ni modificar losusos preestablecidos. En ningún caso podrán alterar lascondiciones de ordenación de los predios colindantes noreducir el espacio global de cesión por todos los concep-tos.

A continuación se da cumplida justificación de las limi-taciones anteriormente expuestas por la Ley del Suelo deCantabria al presente Estudio de Detalle en cuanto a:

2.4.1. No alteración de la ordenación efectuada por lasN.N.S.S.

Las NNSS de Planeamiento del Municipio de Limpiasno plantean ordenación alguna para el ámbito de la urba-nización “El Mirador” limitándose a establecer calificaciónurbanística del suelo como “Apto para Urbanizar” y pre-viendo su desarrollo urbanístico por medio de un PlanParcial. La ordenación contenida en ese Plan Parcial serespeta en lo esencial modificándose únicamente la ubi-cación de los garajes de las viviendas para adaptarla a lascaracterísticas concretas de la parcela.

2.4.2. No alteración de la clasificación y calificaciónurbanística.

No se modifica ni la clasificación ni la calificación urba-nística de las parcelas objeto del presente Estudio deDetalle respecto a lo establecido en las N.N.S.S. de Pla-neamiento del Municipio de Limpias y en el Plan Parcialde la urbanización “El Mirador”.

2.4.3. No reducción de la anchura del espacio destinadoa viales.

No sólo no se reduce la anchura destinada a viales sinoque se contempla una cesión de una franja de 30 cm.para aumentar la anchura de la acera garantizando elcumplimiento de la normativa municipal al respecto, y elcorrecto encaje de las arquetas y armarios de registro enla urbanización.

2.4.4. No minoración de las superficies destinadas aespacios libres.

En las parcelas objeto del presente Estudio de Detalle,ni las N.N.S.S. de Planeamiento Municipal ni el Plan Par-cial de la urbanización “El Mirador” establecen ningún tipode calificación urbanística de Espacios Libres Públicos nide Equipamiento Comunitario. No se minora superficiealguna destinada a Espacios Libres Públicos.

2.4.5. No aumento de volumen a causa de la adapta-ción o reajuste.

La ordenación contenida en el presente Estudio deDetalle mantiene la edificabilidad máxima permitida porlas N.N.S.S. de 0,3 m2/m2, pudiéndose materializar con lanueva ordenación propuesta una superficie computablede 316,82 m2. Tal y como se ha justificado en apartadosanteriores, no se aumenta el volumen máximo permitidopor las N.N.S.S. o el Plan Parcial.

2.4.6. No aumento de la ocupación máxima permitidapor las N.N.S.S. y el Plan Parcial.

Se mantiene el valor de ocupación máxima de parcelaindicado tanto en las NNSS como en el Plan Parcial del30%, siendo el valor de ocupación real derivado de lamaterialización de la ordenación prevista del 20,8% tal ycomo se ha expuesto en puntos anteriores.

2.4.7. No incremento de las alturas máximas estableci-das por las N.N.S.S. y el Plan Parcial.

La altura máxima de la edificación del edificio bifamiliarproyectado mantiene en todo momento los parámetrosestablecidos en las NNSS y el Plan Parcial, tanto en loreferente al número de plantas (PB+1) como en lo refe-rente al límite de 6 m.

Se introduce únicamente un criterio de medición de laaltura del suelo al forjado de cubierta más realista acordea las características de la topografía de las parcelasobjeto del presente Estudio de Detalle.

2.4.8. Mantenimiento del Uso Exclusivo o Predominantefijado por las N.N.S.S.

Se mantiene en el Estudio de Detalle como uso carac-terístico el de Residencial, compatible con los estableci-dos por las N.N.S.S. de Planeamiento Municipal.

2.4.9. No causar perjuicio ni alterar las condiciones delos predios colindantes.

No se alteran las condiciones de ordenación de las par-celas colindantes al no modificarse las rasantes delterreno fuera del ámbito de las parcelas a que se refiere elpresente Estudio de Detalle y al disponerse los volúmenesresultantes conforme a las condiciones de edificaciónestablecidas en las Ordenanzas de las N.N.S.S. de Pla-neamiento de Limpias.

Pablo Prieto Sainz Roberto J. Plaza CastrilloArquitecto ArquitectoC.O.A.CAN. 2349 C.O.A.CAN. 23483. Documentación gráfica.

Nº plano Nombre de plano Escala

01 Situación 1/200002 Plan Parcial: Planta de ordenación 1/100003 Estado Actual: Plano topográfico 1/15004 Estado Actual: Secciones 1/15005 Ordenación Propuesta: Planta 1/15006 Ordenación Propuesta: Secciones 1/150





09/14633

Documents

BOC - Número 202 Miércoles, 21 de octubre de 2009 Página