Borrador de Tesis - 25.08.12

Edificio Apartamentos Villa D’Este

ContenidoDERECHOS DE AUTOR..................................................................................................4

AUTORIZACIÓN PARA USO DE LA BIBLIOTECA..........................................................5

AGRADECIMIENTO.........................................................................................................6

RESUMEN........................................................................................................................7

CAPITULO I. PLANTEAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN.............................................8

1.1 INTRODUCCION....................................................................................................8

1.2 ANTECEDENTES DEL PROBLEMA......................................................................9

1.3 DEFINICION DEL PROBLEMA.............................................................................10

1.3.1 Enunciado del Problema:................................................................................10

1.3.2 Planteamiento del Problema:..........................................................................10

1.3.3 Preguntas de Investigación:...........................................................................10

1.4 OBJETIVOS DEL PROYECTO.............................................................................11

1.4.1 Objetivo General.............................................................................................11

1.4.2 Objetivos Específicos..................................................................................11

1.5 HIPOTESIS Y/O VARIABLES DE INVESTIGACION............................................11

1.6 JUSTIFICACION...................................................................................................12

CAPITULO II. MARCO TEORICO..................................................................................13

2.1 DEFINICIÓN DE NECESIDADES BÁSICAS DE ACUERDO CON LA CEPAL....13

2.2 CONCEPTUALIZACIÓN DEL HACINAMIENTO...................................................15

2.3 VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS. VIVIENDA RURAL Y URBANA. MARCO SOCIO-HISTÓRICO.....................................................................................17

2.3.1 ETAPA PRIMITIVA.........................................................................................21

2.3.2 LOS PRIMEROS PUEBLOS..........................................................................22

2.3.3 EL MUNDO ANTIGUO...................................................................................23

2.3.4 NUESTRA ERA..............................................................................................25

2.3.5 MÁS ALLÁ DE LA REVOLUCIÓN INDUSTRIAL............................................26

Tesis Postgrado Unitec

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2.3.6 VIVIENDA URBANA.......................................................................................28

2.4 HACINAMIENTO EN HONDURAS.......................................................................36

2.5 CONCEPTUALIZACIÓN DE PLANEAMIENTO URBANO....................................36

CAPITULO III. METODOLOGIA DE INVESTIGACION..................................................43

3.1 ENFOQUE Y METODOS......................................................................................43

3.2 DISEÑO DE LA INVESTIGACION........................................................................43

3.2.1 Esquema de diseño de la investigación.........................................................43

3.2.2 Población y Muestra.......................................................................................45

3.2.3 Unidad de Análisis y Respuesta.....................................................................47

Diagrama Flujo de Investigación.............................................................................47

3.3 TECNICA E INSTRUMENTOS APLICADOS........................................................48

3.3.1 Encuesta.........................................................................................................48

3.4 FUENTES DE INFORMACION.............................................................................48

CAPITULO IV. RESULTADOS Y ANALISIS..................................................................50

4.1 Resultados de la Encuesta....................................................................................50

4.2 Análisis Económico y Financiero...........................................................................56

4.2.1 Variables........................................................................................................56

4.2.2 Mercado.........................................................................................................57

4.2.3 Inversiones:...................................................................................................57

4.2.4 Estado de Resultados....................................................................................57

4.2.5 Flujos Netos...................................................................................................58

4.2.6 Tasa...............................................................................................................58

4.2.7 Evaluación Financiera...................................................................................58

Capitulo V Conclusiones y Recomendaciones..............................................................61

5.1 Conclusiones.........................................................................................................61

VI. Aplicabilidad..............................................................................................................64

6.1 Introducción...........................................................................................................64


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6.2 Plan de Acción del Diseño Propuesto...................................................................65

6.2.1 Descripción.....................................................................................................65

6.2.2 Objetivos del Diseño Propuesto.....................................................................76

6.2.3 EDT................................................................................................................77

6.2.4 Amenazas del Proyecto.................................................................................78

6.2.5 Plan Estratégico..............................................................................................78

6.2.6 Cronograma de ejecución...............................................................................79

6.2.7 Presupuesto Edificio de Apartamentos Villa DÉste.......................................80

Bibliografías....................................................................................................................81

ANEXOS.....................................................................................................................82

ANEXO 1 DATOS HACINAMIENTO HONDURAS.....................................................82

ANEXOS 2 REQUISITOS GENERALES DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS IMPREMA...................................................................................................................91

ANEXOS 3 REQUISITOS BANHPROVI.....................................................................96

ANEXO 4 REQUISITOS BANCA................................................................................96


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DERECHOS DE AUTOR

© Copyright 2010

Mario Roberto Lanza castillo

Oscar Luis Paz Perdomo

Todos los derechos son reservados


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AUTORIZACIÓN PARA USO DE LA BIBLIOTECA

La presentación del documento de tesis forma parte de los requerimientos establecidos del programa de maestrías de UNITEC.

Nosotros Mario Roberto Lanza Castillo y Oscar Luis Paz Perdomo, aceptamos que el Centro de Recursos para el Aprendizaje y la Investigación (CRAI) de UNITEC pueda libremente registrar, copiar y usar la información contenida en él, con fines educativos, investigativos o sociales.

Es entendido que cualquier copia o reproducción del presente documento con fines de lucro no está permitida sin previa autorización por escrito de parte de los principales autores.

Mario Roberto Lanza Castillo Oscar Luis Paz Perdomo

23 de Noviembre del año 2011


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AGRADECIMIENTO

Agradecemos eternamente a Dios por darnos el entendimiento, sabiduría, discernimiento, perseverancia al permitirnos sobrellevar las dificultades de la vida laboral y estudiantil; al igual que el apoyo de nuestros padres y demás familiares que nos acompañaron con apoyo, comprensión.

Así como agradecemos a Ingenium Constructores S.A. de C.V. por permitirnos obtener la información necesaria y especialmente a la sub-gerente Janeth Aguilar por asistirnos en el desarrollo de este documento.


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RESUMEN

El documento que a continuación se presenta es un estudio que cuenta con el objetivo principal evaluación de la pre-factibilidad de un Edificio de Apartamentos en la segunda etapa de Prados Universitarios, Tegucigalpa Municipio del Distrito Central, en el Departamento de Francisco Morazán; la estructura a analizar es una propuesta de inversión y construcción de una estructura la cual contara con 4 Niveles por parte de la empresa Ingenium Constructores S.A de C.V.

La información que se introdujo en este estudio es referente a la necesidad de vivienda y al camino que ha realizado el ser humano para determinar que parte de las necesidades básicas es la vivienda, mediante los estudios que ha realizado diversos organismos se determina el hacinamiento y la necesidad de el edificio de apartamentos.

Tomando en cuenta la obra se analizo el fenómeno del “hacinamiento” como tal para enfocarse en el problemática del país además de brindar una solución a los problemas habitacionales, así como la planeación urbana para determinar que un edificio de apartamentos es una solución a un ordenamiento de la metrópolis, utilizándolo de esta manera en el entorno hondureño.

Se identifico el mercado meta el cual es de 7,318 personas, dato el cual fue producto de un estudio de la población donde se evaluaron aspectos económicos, preferencias de los clientes, poder adquisitivo; además de que se realizo el análisis financiero para el desarrollador determinando la mejor opción de inversión así como un plan estratégico el cual muestras las pautas para el desarrollo del proyecto debido a que el desarrollador determino que solo cuenta con una sola opción de realización del proyecto se evaluó y determino las posibilidades del proyecto.

Se muestran los planos y las plantas del edificio en el cual se muestra las dimensiones de los apartamentos , así como las ventajas que brindara a los futuros habitantes de los apartamentos con sus facilidades y la ubicación de los espacios. Mostrar la fachada y la futura vista del edificio.


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CAPITULO I. PLANTEAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN

1.1 INTRODUCCION

El país ha venido arrastrando la problemática de la falta de unidades habitacionales que

proporcionen seguridad y comodidad a los usuarios de las mismas. Es común observar

en los diferentes puntos de las ciudades los caseríos no acondicionados (invasiones)

que poco a poco contribuyen al mal funcionamiento de los procedimientos establecidos

por las alcaldías y que afectan al ordenamiento municipal. Como aporte al orden de las

comunidades se propone la generación de espacios habitables conforme a las

necesidades de sus habitantes y acuerdo a sus posibilidades monetarias.

El Edificio de apartamentos Villa D’este es un proyecto habitacional orientado a familia

con un número reducido de integrantes, ofreciendo a sus usuarios las comodidades

básicas proporcionadas por una vivienda convencional con la única salvedad del

aprovechamiento del crecimiento vertical de la edificación. La empresa Ingenium

Constructores S.A. de C.V. es el ente desarrollador de la obra, la cual desea evaluar el

nivel de aceptación de este sistema habitacional tomando en cuenta las características

propias del Edificio Villa D’este.

Por lo tanto con el presente documento se pretende determinar la pre factibilidad del

desarrollo del proyecto, basado en un plan estratégico de ejecución de obra. Dentro del

cual se analizan aspectos de interés por parte de los clientes y los requerimientos de

los desarrolladores de la obra.

Además se definen las variables a implementar en el estudio y la repercusión que

tienen en el análisis para la toma de decisiones. Por otro lado con el constante


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crecimiento de la población y las dificultades para la obtención de viviendas se abre una

ventana a la aplicabilidad de esta proyecto convirtiéndolo en una opción lo

suficientemente “interesante” como para hacer una evaluación de todas las aristas que

conlleva el desarrollo del edificio.

1.2 ANTECEDENTES DEL PROBLEMA

Las soluciones habitacionales verticales han venido ganando mucho terreno en los

últimos años. Esto se debe al crecimiento poblacional que han venido alcanzando las

ciudades donde se implementan cada vez más y la necesidad de aprovechamiento de

espacios urbanizados que no obliguen a realizar obras complementarias para cada una

de los unidades habitacionales, generando incrementos en costos y un espacio mayor

para el desarrollo de los proyectos.

Inicialmente el desarrollo de estos proyectos comenzó direccionado a la clase pudiente

de los países, donde se mostraba como un estilo de vida exclusivo y bastante moderno

(situación actual de Tegucigalpa). Con el pasar del tiempo y basado en la planificación

urbana de las ciudades se utilizaron para alojar a grandes cantidades de personas en

lotes de terreno relativamente pequeños.

Es por ellos que Ingenium Constructores se ha interesado en el desarrollo de este tipo

de obras habitacionales. La empresa a la fecha la empresa ha desarrollado un proyecto

habitacionales entre los cuales podemos presentar:

Apartamentos Paris – Tegucigalpa

Residencial Villa D’este.


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1.3 DEFINICION DEL PROBLEMA

1.3.1 Enunciado del Problema:

Edificio de Apartamentos Villa D’este.

1.3.2 Planteamiento del Problema:

Se evaluó la pre factibilidad de la incorporación de un edificio de apartamentos con el

cual se está pretendiendo aportar a la mejora de la problemática habitacional en

Tegucigalpa. La obra está ubicada en la Col. Prados Universitarios – 2da Etapa y se

busca determinar los diferentes posibles escenarios (compra o alquiler de

apartamentos) que se pueden dar en función de los clientes potenciales.

1.3.3 Preguntas de Investigación:

¿Cuál sería el universo de clientes interesados en la obtención de las unidades

habitacionales?

¿Cuánto estarían dispuestos a pagar los clientes por las unidades habitacionales?

¿Es factible realizar la obra del edificio de apartamentos?

¿Cuáles serian las ventajas y desventajas de los posibles escenarios generados con la

realización del edificio?

¿En cuánto tiempo se espera recuperar la inversión hecha en la obra?

¿Cuáles son las amenazas que el desarrollo del proyecto conlleva?

¿Cuánto tiempo y que tantos recursos habrá que invertir en el desarrollo del proyecto

Villa D’este?


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1.4 OBJETIVOS DEL PROYECTO

1.4.1 Objetivo General

Determinar la Pre factibilidad del desarrollo de la obra titulada Edificio de

Apartamentos Villa DÉste, apegado a un plan previamente definido de

ejecución.

1.4.2 Objetivos Específicos

1.4.2.1 Determinar Plan Estratégico de Ejecución de Obra.

1.4.2.2 Definir el Nicho de Mercado de la Obra

1.4.2.3 Generar Cronograma de Ejecución.

1.4.2.4 Proporcionar maneras de Inversión / Resultados de diferentes Escenas.

1.5 HIPOTESIS Y/O VARIABLES DE INVESTIGACION

Es o no factible el desarrollo de un proyecto habitacional de apartamentos en la Colonia

Prados Universitarios. Basado en los parámetros exigidos por los desarrolladores del

proyecto.

TASA INTERNA DE RETORNO > 12%

VALOR ACTUAL NETO > 0.00

EVALUACION A 5 AÑOS PLAZO.

Con las constantes definidas por parte de la empresa desarrolladora procedió a

determinar las variables a considerar para hacer la evaluación del proyecto:

Ingreso de los Consumidores – Es uno de los aspectos a considerar para determinar el

nicho de mercado del proyecto.

Precio de Venta – Determina de manera implícita utilidad, nicho de mercado.


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Demanda Anual (Compras) – Influye directamente el cuadro de flujos de activos

(demanda).

Forma de Financiamiento del Proyecto – Cantidad de Recursos a colocar en el proyecto

e implica pago de préstamos a terceros.

1.6 JUSTIFICACION

La mejor justificación del estudio de pre factibilidad del edificio de apartamentos Villa D

éste es la posibilidad de brindar soluciones a múltiples familias de adquirir un sitio

propio para vivir.

Básicamente con el estudio realizado a Edificio de apartamentos Villa D’este, se estaría

evaluando la posibilidad de hacer mas proyectos que tuvieran características similares

en los cuales podrían generar ahorros en costos de terrenos que podrían verse

reflejados en las utilidades de la empresa.

Por otro lado se busca la innovación en el mercado con este producto, en vista que la

mayoría de los edificios de apartamentos que se encuentran en la capital solo pueden

ser adquiridos por personas con una gran capacidad adquisitiva. Además se tendría la

posibilidad de convertirse en pioneros en el desarrollo del mismo y brindar soluciones a

las personas que poseen dificultades en la adquisición de viviendas en un sistema de

edificio de apartamentos.


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CAPITULO II. MARCO TEORICO

2.1 DEFINICIÓN DE NECESIDADES BÁSICAS DE ACUERDO CON LA CEPAL

Dentro del análisis realizado se determina que existen diversas necesidades a

considerar; necesidades que las Naciones Unidas tienen en el estudios estadísticos y

prospectivos las cuales se muestran a continuación.

“Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI) es un método directo para identificar

carencias críticas en una población y caracterizar la pobreza. Usualmente utiliza

indicadores directamente relacionados con cuatro áreas de necesidades básicas

de las personas (vivienda, servicios sanitarios, educación básica e ingreso

mínimo), disponibles en los censos de población y vivienda.” (Feres, 2001)

(Feres, 2001) menciono que en América Latina es un método muy utilizado, a raíz

de su recomendación y utilización por la CEPAL a partir de la década del 80.Se

distingue de otros indicadores relacionados con el nivel de vida de la población,

como los índices de indigencia (pobreza extrema) y pobreza, en el hecho que

estos últimos miden el ingreso de una persona o una familia, y deducen del mismo

su nivel de vida, por lo que se los denomina métodos indirectos.

(Mancero, 2001) en el mismo informe en menciona que la CEPAL recomienda

construir el índice de necesidades básicas a partir del siguiente esquema:

(Mancero, 2001) menciona que las Necesidades básicas como se definen a

continuación:

Dimensiones

Variables Censales

Acceso a la vivienda


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Calidad de la vivienda

Materiales de construcción utilizados en piso, paredes y techo siendo dentro de las

prioridades.

(Feres, 2001) en la pagina 8 describe el hacinamiento

a) Número de personas en el hogar

b) Número de cuartos de la vivienda

Acceso a servicios sanitarios

Disponibilidad de agua potable

Fuente de abastecimiento de agua en la vivienda

Tipo de sistema de eliminación de excretas

Disponibilidad de servicio sanitario

Sistema de eliminación de excretas

Acceso a educación

Asistencia de los niños en edad escolar a un establecimiento educativo

Edad de los miembros del hogar

Asistencia

Capacidad económica

Probabilidad de insuficiencia de ingresos del hogar

o Edad de los miembros del hogar

o Ultimo nivel educativo aprobado

o Número de personas en el hogar

o Condición de actividad


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2.2 CONCEPTUALIZACIÓN DEL HACINAMIENTO

Es importante la conceptualización del hacinamiento, ya que es un parámetro de comparación para la evaluación del proyecto.

Figura 1 Imagen de Hacinamiento Haiti

El término hacinamiento hace referencia a la situación lamentable en la cual

los seres humanos que habitan o que ocupan un determinado espacio son

superiores a la capacidad que tal espacio debería contener, de acuerdo a

los parámetros de comodidad, seguridad e higiene. El hacinamiento es un

problema de gran importancia en la actualidad ya que la población mundial

es muy numerosa y la densidad de la misma es extremadamente alta en

algunos espacios del planeta. (abc, 2011)

De acuerdo a (abc, 2011) El fenómeno del hacinamiento es característico

del ser humano ya que si bien en algunos casos puede ser generado por

factores externos, en muchos casos también es especialmente producido

por la negligencia y maldad del ser humano respecto del resto. Esto es así

en situaciones muy conocidas tales como la trata de esclavos que realizó el


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http://www.definicionabc.com/salud/negligencia.php

http://www.definicionabc.com/general/importancia.php

http://www.definicionabc.com/wp-content/uploads/hacinamiento.jpg


hombre europeo con los africanos: para transportar a los esclavos, se

utilizaban barcos que de ninguna manera eran aptos para la cantidad de

personas colocadas adentro, razón por la cual un número importante de

ellos terminaba muriendo. El hacinamiento implica la presencia de un gran

número de personas o animales en un espacio reducido. Esto tiene como

principal consecuencia la generación de un ambiente no apto para la

supervivencia de todos ya que tanto los recursos como los elementos

característicos de ese espacio empiezan a perder sus rasgos esenciales (el

aire se vuelve denso e irrespirable, el agua y los alimentos no alcanzan

para todos, los desechos son muy altos y por lo tanto contaminan el

espacio, etc).

En la actualidad, algunas zonas del planeta son especialmente conocidas

por el hacinamiento que sufren sus habitantes. En este sentido, podemos

mencionar a China, India, México y algunos países africanos como

espacios en los que la cantidad de población es mayor a la recomendada.

2.3 VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS. VIVIENDA RURAL Y URBANA. MARCO SOCIO-HISTÓRICO.

(Salud, 2010) describe que la vivienda es la célula básica de los

asentamientos humanos. Ella permite la agrupación de las personas,

usualmente familias, con fines especializados relacionados al reposo, la

alimentación y la vida en común y su entorno constituye el vínculo social

elemental de la interrelación productiva global del hombre. La vivienda tiene

múltiples dimensiones que abarcan la agenda cultural, política y económica. La

vivienda constituye desde diferentes ópticas una representación de la familia

como el vestuario constituye una representación del individuo. Ellos expresan,

de modo pragmático pero aún simbólico, los sistemas de valores socialmente


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http://www.definicionabc.com/social/supervivencia.php


aceptados por la familia y el individuo. De este modo en la vivienda se reflejan

las estructuras sociales y con ella las jerarquías y los sistemas de privilegio que

resaltan unos individuos sobre otros.

Los impactos de la vivienda, sobre la salud dependen no sólo de su

ubicación, estructura y servicios, sino también de cómo utilizan las personas la

vivienda, individual y colectivamente. La vivienda es el asiento del hogar. Para

muchos la vivienda es la casa, para otros el edificio. Para todos es el punto

focal de la familia.

El proceso actual de globalización de la economía en tanto conserva

centralizado el poder económico no sólo desnacionaliza la gran producción, la

que ahora se concierta en un macropaisaje geográfico, sino que presiona la

iniciativa local hacia la informalidad, incentivando un sector productivo, de

servicio y comercio de escasos recursos que está utilizando a la vivienda como

punto focal del desarrollo. De este modo, junto a las funcionalidades clásicas de

la vivienda se están insertando nuevas funcionalidades asociadas a la iniciativa

del sector informal. Así se está creando una vivienda-taller, vivienda-almacén,

vivienda-comercio que acentúa y hace más complejos los impactos de la

vivienda en la salud. En esta nueva vivienda se destinan espacios funcionales a

la provisión de recursos para la vida social, los que vinculados al campo de la

higiene laboral contienen factores de riesgo para la salud del trabajador. Pero la

conectividad de los espacios funcionales de la vivienda puede trasladar los

riesgos laborales al ámbito doméstico de modo expedito. Así puede difundirse

el ruido, los humos, los gases, los olores, los campos electromagnéticos y los

agentes biológicos, contribuyendo a que la familia se encuentre

simultáneamente expuesta tanto a los riesgos domésticos como los laborales

de modo superpuesto.(p.29).


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(Salud, 2010) estableció que la vivienda implica un esfuerzo de

construcción. La mejor de las estructuras no servirá a los propósitos sanitarios

si no recibe un mantenimiento adecuado y si se permite que sus defensas

contra los riesgos para la salud se deterioren. Tampoco las otras medidas

diseñadas para promover un buen estado de salud lograrán resultados

duraderos sin el apoyo y la participación activa de los beneficiarios (11).

El conjunto de las viviendas constituye el soporte de los asentamientos

humanos. Un asentamiento humano de envergadura es la ciudad. En ella se

desarrollan las grandes comunidades. Modernamente se han introducido un

conjunto de términos para definir una ciudad desde el punto de vista de su

impacto en salud. Ciudad ecológica, ciudad saludable y ciudad sostenible

refieren el mismo objeto aunque con pequeñas diferencias semánticas (12, 13). La

sostenibilidad ambiental así como las necesidades de salud reclaman una

demanda del entorno que debe ser satisfecha en el marco de la capacidad

portadora del sitio donde se erige la ciudad. Al nivel de proyecto esto atañe a la

construcción de grandes edificios, plantas industriales, facilidades de transporte

pesado y vigilancia del impacto ambiental en salud

Mientras el ambiente urbano puede beneficiar la salud humana,

mayormente por la productividad social y económica hecha posible por la

concentración de personas y recursos en las ciudades y los pueblos, facilitando

a los pobladores satisfacer sus necesidades de nutrición, abrigo, higiene,

empleo, servicios sociales y médicos, entretenimiento y cultura a través de

infraestructura, el ambiente urbano puede también dañar la salud directa o

indirectamente. (pg.30).


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En prados universitarios el conjunto de viviendas y el asentamiento humano es

bien marcado y se puede determinar que la zona es ecológica, saludable y puede

cumplir con las demandas del edificio de Apartamentos Villa DÉste

(Salud, 2010) determino que el daño directo se produce cuando las

personas son inadecuadamente protegidas contra los factores de enfermedad

en el ambiente físico (inseguridad de la comida y el agua, suelo y aire

contaminado, vectores incontrolados, factores tóxicos y traumáticos en los

hogares, puestos laborales y transporte). El ambiente social urbano puede

inducir enfermedad somática y desorden psicológico a través de la congestión,

la pobreza y la deprivación, la alienación, la violencia, estilos de vida no

saludables y conducta sexual y la disponibilidad y adictividad a sustancias. Los

daños indirectos del ambiente urbano sobre la salud ocurren a través de la

depresión de los recursos urbanos y rurales inmediatos, procesos de

producción riesgosos y otras disrupciones del ecosistema, muchas enraizadas

en el inadecuado manejo de los desperdicios y otros residuales descargados en

el agua, el aire y el suelo. Es decir constituyen el efecto de la degradación del

ambiente.

Debe existir un balance ecológico entre el hombre y su macroambiente,

con el propósito de asegurar su bienestar. Este bienestar concierne a todo el

hombre - no sólo a su salud física sino también a su salud mental - y a las

relaciones sociales óptimas con su medio, desde la vivienda individual humana

hasta el entorno completo. Así la vivienda, como celda del desarrollo urbano, ha

venido estableciendo diferentes relaciones ambientales no siempre sostenibles (

La vivienda puede ser erigida en el campo de forma aislada o integrada a

pequeños asentamientos de base o puede ser erigida en núcleos poblacionales

significativos. A las primeras se las denomina rurales, a las segundas urbanas.


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Las primeras suelen ser construcciones independientes, inconexas, o sólo

débilmente enlazadas por caminos, con un rudimentario ordenamiento de

agrupación que no impide un equilibrio individual con el entorno; mayormente

carecen de suministro de agua, disposición de residuales, energía eléctrica y

telefonía, todo ello habilitado en redes públicas. Las segundas se erigen

mayormente en correspondencia con patrones de agrupación, para una racional

interconexión a los servicios públicos y redes técnicas, y sostienen un equilibrio

global con el entorno.(pg.31).

2.3.1 ETAPA PRIMITIVA

El hombre primitivo fue en principio nómada y debió sufrir los rigores del

intemperismo como el resto de las especies animales, de donde él provino. La

falta de vestido debió ser suplida por la cubierta de pelos de la piel. El desarrollo

de nuevas habilidades en la especie estuvo sin embargo aparejada a ciertas

transformaciones no ontogenéticas, en particular el desarrollo de las

capacidades de sus miembros superiores, que le hicieron más susceptible al

medio ambiente. La postura erecta, la pérdida de la cola y la paulatina

depilación en grandes áreas del cuerpo, reclamaron de él una creciente

atención a la protección contra el intemperismo. Al igual que otros animales

buscó cobija, pero cada vez una cobija más compleja (Quizás tendió la piel de

un mamífero cazado a la entrada de su recinto, evitando el escape del calor de

su fuego primitivo). De modo que el antecedente de la vivienda fue la cobija del

hombre primitivo.

En principio tales cobijas debieron ser accidentes naturales como cuevas.

Con ellas el hombre se protegió del frío, la lluvia o la nieve y el viento fuerte de

una parte, de otra se protegió de sus depredadores, de las aguas fuera de

cauce o de las superficies invernales heladas. Encontró un sitio donde


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almacenar provisiones, preparar sus alimentos, reponer sus fuerzas o

convalecer de sus enfermedades y propició un punto de encuentro con otros

individuos, para planificar la caza, o ya sedentario organizar su actividad

agrícola y así formalizó un primigenio intercambio de experiencias, sentó los

rudimentos de la cultura y el arte (dibujó en las piedras de su albergue el objeto

de su voluntad y de las oscuras voluntades que atribuyó a las fuerzas deificadas

de la naturaleza). Ello sustentaría las bases de la futura familia, la que en esta

cobija encontraría un escenario para la crianza de los hijos y la vida en común.

Seguiría una etapa en que el sucesivo esfuerzo de apropiación del medio halló

que el accidente natural no era siempre centro del mundo económico de las

tribus (los recursos naturales que sostenían su actividad se hallaban

dislocados) y que las nuevas demandas del desarrollo social no encontraban

adecuada satisfacción en la cueva primitiva. Entonces el hombre ensayó con

los primeros materiales de construcción (las ramas y hojas de los árboles, el

barro, la piedra) a levantar un parapeto próximo a los recursos vitales,

principalmente el agua, que luego techó y así surgió una casa.

http://www.bvsde.paho.org/sde/ops-sde/bvsde.shtml Biblioteca Vistual de desarrollo

Sostenible y salud Ambiental, Enero 2010, Organización Mundial de la Salud paginas

de 31-32.

2.3.2 LOS PRIMEROS PUEBLOS

Al adquirir el hombre organización social surgieron otras necesidades aparte

de las puramente biológicas, ello se tradujo en la creciente demanda de una

transformación antropogénica del mundo. La casa de un hombre empezó a ser

rodeada por las casas de otros hombres, que con una comunidad de necesidades


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http://www.bvsde.paho.org/sde/ops-sde/bvsde.shtml


y organizados para cumplir ciertas tareas interconectadas a las aspiraciones en la

vida de los primeros clanes, precisaban compartir recursos y acomodar también,

con esfuerzo compartido, la humanización de la naturaleza.

Con la creación de las estructuras de poder y las jerarquías en estos grupos

sociales, apareció una especialización en los conglomerados de las casas

agrupadas. Se edificó una casa para el culto, una casa de reunión, una casa de la

autoridad... y dentro de cada casa la especialización condujo a transformar el

espacio único multiutilizado en el espacio funcional especializado. Surgió un

cubículo para la cocción de alimentos, un lugar para despensa, una zona de

dormir. En el conjunto de las casas especializadas se decidió una disposición

selectiva. Las casas sociales irían al centro de la comunidad, las casas de

vivienda a los márgenes. La ubicación de los propios conglomerados de casas

debía ocupar un lugar natural facilitador, es decir próximo a los medios de vida (los

campos de labranza, las fuentes de agua) y surgieron las primeras infraestructuras

urbanas. La empalizada, la cerca, luego la plaza central y la muralla.

Con la diferenciación de capacidades y funciones surgió la diferenciación

social y la diferenciación de la vida en sociedad y de sus atributos en los

asentamientos humanos. El lugar geográfico comenzó a ser microlocalizado. En

cierto espacio vivirían ciertos grupos sociales con ciertas facilidades. Entre las

facilidades se hallaban las distintas gradaciones de las condiciones de vida. Los

factores de la higiene en su sentido más general estaban incluidos en las

condiciones de vida. En ellas los aspectos generales de salubridad y el clima

resultaron un elemento determinante. Habían surgido las primeras ciudades.



de 32-33.


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2.3.3 EL MUNDO ANTIGUO

El diseño de las viviendas de muchos pueblos antiguos fue influenciado así

por los efectos del viento y la trayectoria solar. Los primeros planificadores no

contaban con instrumentos precisos, por lo cual tuvieron que aprender de los

errores del pasado y basarse en observaciones cuidadosas de los efectos del

clima en su entorno. En tiempos tan remotos como en el año 2000 AC, ya se

tomaba como criterio definitorio para el planeamiento la influencia del viento, esto

pudo observarse en las ruinas de los pueblos de Kahun, fundados bajo la 12a

Dinastía del Antiguo Egipto (16).

En el trazado de estos pueblos se revela la división existente entre el distrito

de los obreros al oeste, con casas muy pequeñas y expuesto al viento caliente del

desierto, y el distrito de los oficiales y funcionarios expuesto al placentero viento

del norte, con casas grandes.

Aristóteles fue el primero en escribir extensamente sobre los vientos en su

"Meteorológica" en la 4ta Centuria antes de Cristo y resultaron muy acertados sus

planeamientos para las ciudades griegas, basados en algunos criterios tales como

que las ciudades higiénicas son las que se levantan sobre las pendientes

orientadas al naciente, la necesidad de proteger las ciudades de los vientos

fuertes del norte y aceptar los vientos moderados. También Xenophon, en Grecia,

alrededor del 300 A.C., sugirió edificar del lado sur las casas más altas, y no en el

norte, para lograr buena penetración del sol. En la 1ra Centuria A.C. Vitruvio,

arquitecto-ingeniero romano, escribió sus Diez Libros de Arquitectura en el que

hace consideraciones sobre el viento y el sol para el diseño de edificios y pueblos.

Estos tuvieron una importante repercusión en numerosos planificadores.


Página 23




de 33-34.

2.3.4 NUESTRA ERA

Los pueblos construidos por los españoles en América (a partir del año 1573)

tomaron como base estos criterios, se planearon cuidadosamente para aprovechar

las ventajas del sol y del viento y protegerse de sus efectos perjudiciales. Aunque

hay que decir que trasladaron los sistemas constructivos de viviendas y de

diseños urbanos de su país de origen y que por lo general no eran apropiados a

los climas tropicales.

Con la Revolución Industrial, el crecimiento sin precedentes de las ciudades

trajo consigo las leyes que establecían los requisitos de iluminación y ventilación

de los edificios. En el año 1870 Nuremburg introdujo leyes que establecían la

provisión de luz natural a cada habitación de las casas y un acta sueca en 1874

requería aire y luz suficiente para mantener la higiene de los edificios.

Planificadores en Viena, alrededor del año 1900, consideraron los vientos

prevalecientes en los distritos para dirigir el humo de las factorías hacia afuera de

las ciudades. También en las ciudades jardín, Letchworth y Welwyn, se utilizó este

recurso para dirigir el humo fuera de la ciudad. También Mujutin tomó

precauciones similares cuando planeó la ciudad de Magnetogorsk. El clima cálido

de Chandigard recibió una atención cuidadosa en la orientación de sus calles y

espacios para obtener el máximo flujo de aire. Olgyay escribe los efectos del

viento en la ciudad dormitorio de New Jersey donde grandes cinturones verdes


Página 24



protegen del aire frío en invierno y permiten el paso libre de las brisas en verano

que soplan desde otra dirección.

“Las consideraciones sobre las variables del clima en el diseño dió, desde

tiempos remotos, origen a una variada gama de soluciones arquitectónicas

correspondientes a una región llamada vernácula, así en cada región surgieron

variados tipos de edificios, con características propias del lugar. “

Para los edificios se diseñaron ecotécnicas tales como, en la India, los conductos altos

de aire en los techos para dirigir las brisas hacia los interiores de los edificios. En

Egipto, en las casas tradicionales se construyeron ventiladores de techo en forma de

prismas "mulgulf". El ventilador de barlovento dirige las brisas hacia dentro de la casa

mientras que el de sotavento actúa como un extractor.



de 34-35.

2.3.5 MÁS ALLÁ DE LA REVOLUCIÓN INDUSTRIAL

Todas estas consideraciones y otras más que desde tiempos remotos

rigieron el planeamiento y diseño de edificios fueron relegándose en muchos

casos, ya que con el desarrollo económico y social surgió la posibilidad de diseñar

independientemente del clima, al contar con la tecnología necesaria para corregir

cualquier problema ambiental.

Esta tecnología sofisticada, costosa y consumidora de energía dió lugar a

una arquitectura formal, llamada internacional, que en muchos casos empeora el

clima interior y constituye en su conjunto una fuente de contaminación al alterar el

campo bioenergético, contribuir a la elevación de las temperaturas y emitir

contaminantes. Por otra parte representa un divorcio total entre la arquitectura y el


Página 25


clima convirtiéndose en una arquitectura impersonal y no identificada con las

características locales, culturales, económicas y sociales. Paralelamente, el

desarrollo de las ciudades se ha comportado de forma anárquica generando

problemas que impiden un desarrollo normal de la sociedad y constituyendo fuente

de agresiones al medio ambiente al emitir gases, partículas sólidas, desechos,

ruidos, olores y radiación electromagnética, a la vez que invade los campos

vírgenes desforestándolos y agravando cada día más el problema ecológico. El

asentamiento humano se transforma así en un espacio predatorio, donde el capital

social se desarrolla.

Modernamente el carácter de las grandes ciudades se torna al

cosmopolitismo. La inmigración no resulta en ellas un fenómeno de “campo –

ciudad”, sino un fenómeno migratorio proveniente de vastas regiones e incluso

países hacia las megalópolis. En ellas se mezclan individuos de diversas razas,

etnias, procedencias en el afán de encontrar medios de vida que respondan mejor

a las aspiraciones humanas. Ello ha creado el concepto de ciudad plural.Las

fuerzas principales que hoy animan el crecimiento urbano y el desarrollo de las

ciudades son:

El salto de las economías avanzadas en el sentido del cambio del valor de la

producción de manufacturas a los servicios. Hoy se reporta en muchas grandes

ciudades un 60 % de la fuerza de trabajo dislocada hacia los servicios y se predice

que en New York, por ejemplo, la dedicación a la manufactura del orden de un 15

% caerá próximamente a un 5 – 10 %. Ello está relacionado a la descentralización

de los procesos manufactureros debido al incremento de la velocidad y eficiencia

de la tecnología de la información.

La revolución de la informática y el dramático incremento de las

telecomunicaciones.


Página 26


La desarticulación de la localización de la producción. La producción física se

dispersa –las piezas se producen en distantes lugares y países y se ensamblan en

otros-. La división del trabajo por especialización se transforma en una división por

procesos.

La globalización que implica el libre movimiento de las mercancías y la

asimilación de una cultura global que tiende a borrar fronteras nacionales. La

continua innovación para la competencia, reto que se plantea a la producción

endógena. Las redes reemplazan las jerarquías, pero sujetas a controles

verticales vinculados a algunas ciudades con alta concentración de la banca y las

finanzas. A ellas se las denomina ciudades globales. La producción se desplaza a

centros regionales, formados por anillos axiales de ciudades. El crecimiento de las

ciudades está conduciendo a una dispersión interna con una tensión básica entre

la creación de bienestar y la sostenibilidad y conservación del medio (20).

Particularmente en ALC se reporta un cambio en el modelo de crecimiento.

De la industrialización local para la sustitución de importaciones se está pasando a

un modelo abierto a mercados internaciones con el sector privado como fuerza

guía. Ello ha llevado a extremos la pobreza de vastas capas sociales y la ha

desplazado geográficamente. Mientras en 1970 el 63 % de los pobres se

localizaban en áreas rurales, en 1996 el 59 % se ubicaban en áreas urbanas. Esta

transición ha puesto en tela de juicio la gobernabilidad de las ciudades (21).



de 35-36.


Página 27


2.3.6 VIVIENDA URBANA

Aunque la calidad de vida en las ciudades suele ser mayor que en las zonas

rurales, hecho más fehaciente en los países que se encuentran en vías de

desarrollo con respecto a los desarrollados, suelen existir sensibles diferencias en

el interior de las ciudades, lo que se refleja en inequidades en el área de la salud.

En muchas ciudades la pobreza entre sus habitantes es altamente prevalente.

Cuando se considera la situación de salud de los pobres en las ciudades, los

indicadores suelen arrojar peores condiciones que en las áreas rurales. A la falta

de servicios, incluyendo la depresión de los servicios de salud de las zonas

rurales, aquí se añade la superpoblación, el estrés y la exposición a los riesgos

industriales. De la vivienda urbana la pobreza ha creado un multiuso. No son

pocas las familias que emplean la vivienda para un proceso productivo o de

servicios. En todo lugar donde el hogar sea utilizado para una "industria casera" o

para procesar "piezas de trabajo" industriales, puede existir el peligro provocado

por sustancias volátiles u otras sustancias dañinas, ruidos, humo, fuegos abiertos

o dispositivos que amenacen con provocar incendios o explosiones.

La vivienda urbana puede clasificarse en:

• viviendas individuales que incluyen todas las viviendas en casas

individuales habitadas por una sola familia. Estas viviendas pueden estar

separadas o apareadas

• viviendas en edificios multifamiliares que constituyen los apartamentos

insertados dentro de una misma edificación, donde a cada apartamento

corresponde la residencia de una familia. El agua y los albañales cuentan con

distribución y remoción centrales, pero los servicios sanitarios, cocina y elementos

básicos suelen ser privativos del apartamento

• condominios que generalmente corresponden a agrupaciones de edificios

de apartamentos pueden poseer algunos servicios comunales centralizados como

aparcamiento para vehículos, seguridad privada, salas de lectura-biblioteca,


Página 28


lavandería, minimercado y oficinas

La vivienda urbana suele estratificarse en territorios según el poder

adquisitivo de sus residentes. Las clases más pudientes residen en viviendas

confortables y lujosas en zonas parceladas con elementos de urbanización

avanzados y bajo medidas de seguridad especiales, ocupando territorios

residenciales privados hacia las afueras de la ciudad, con jardines y áreas verdes

bien cuidadas. La clase media ocupa casas o disfruta de apartamentos bastante

bien equipados en edificios multifamiliares dentro o en la periferia de la ciudad. En

muchas ocasiones los apartamentos se extienden a lo largo de todo un piso, a los

que se denomina "propiedad horizontal". Las condiciones sanitarias de las

viviendas de las clases alta y media resultan relativamente adecuadas, en el

primer caso las condiciones de vida pueden ser ostentosas. Sin embargo, la

vivienda de las clases desfavorecidas, acomodada en zonas residenciales con

pobres condiciones urbanísticas, en los centros de las ciudades o sus interiores no

sustenta, por supuesto, una calidad de vida comparable. Existen situaciones muy

críticas con la vivienda de los sectores más desfavorecidos de la sociedad.

Este último tipo de vivienda se ubica en asentamientos humanos que, a

grandes rasgos, suelen dividirse en "las invasiones", asentamientos informales en

las periferias de las ciudades, cuya población mayormente proviene de la

inmigración rural que persigue obtener mejores condiciones de vida y trabajo que

las que provee el hábitat rural de donde procede, y "las cuarterías" (slums),

ubicados en los interiores de la ciudad, que consisten en la repartición de los

locales de una vivienda entre múltiples familias compartiendo los servicios

sanitarios de la edificación de modo colectivo. Sus habitantes son desempleados o

trabajadores informales de muy bajos ingresos. El estado físico y sanitario de la

vivienda y su entorno en ambos casos suele ser deplorable. Una visión acerca del

porcentaje de la población que reside en cuarterías y viviendas usurpadas en

algunos centros urbanos se muestra en la gráfica 2.


Página 29


Frecuentemente el proceso de urbanización no es dictado por los principios

de la planificación física. La mayoría de los pobres se alojan, hacinados, en

viviendas de baja calidad, muchas construidas no calificadamente por ellos

mismos con materiales inapropiados, parcial o enteramente desconectados de las

redes técnicas urbanas, en terreno legal y geológicamente inseguro, lo que

constituye propiamente una vivienda marginal en asentamientos informales, que

pueden alcanzar hasta la mitad del área construida total de la ciudad. Los

asentamientos informales pueden abarcar hasta un 90 % de los asentamientos de

bajo ingreso.


Página 30

Figura 2 Proporciones de la población residente en cuarterías

Fuente: UNEP, 1992.


Los asentamientos informales se constituyen frecuentemente sobre

apropiaciones ilícitas de terrenos, al margen de la ciudad, sobre los cuales se

erigen viviendas de pésima calidad y de fácil acceso a los vectores, los que se

reproducen entre los desperdicios que suelen poblar los alrededores, sin agua

corriente, sin baño interior ni implemento sanitario para los desechos humanos, en

condiciones de higiene extremadamente precarias. Estos terrenos frecuentemente

no son aptos para edificación de viviendas y mayormente no se encuentran

parcelados. En ausencia de redes técnicas no se produce evacuación sanitaria

apropiada de los albañales domésticos, ni existe drenaje para las lluvias y en

cuanto al agua de consumo, debe ser extraída de reservorios cercanos o

trasladada por tanques o cisternas, con tracción animal o motorizada, en muchas

ocasiones con ausencia o severos problemas de tratamiento de potabilización.

Estos asentamientos no cuentan mayormente con redes comerciales, ni de

transporte, carecen de escuelas y centros de atención médica, mucho menos

centros culturales, parques, calles, otros elementos de urbanización ni aún

seguridad pública. A muchos de ellos no llega el fluido eléctrico. En otros casos se

encuentran en virtual estado de abandono por parte de las autoridades, las que no


Página 31

Figura 3 Cuarterias


encuentran alternativas viables a su proliferación. Las capas favorecidas de la

sociedad parecen ignorarlos o desprecian a sus pobladores, vinculándolos en no

pocos casos a la delincuencia y la drogadicción.

Debe indicarse que: estos asentamientos no constituyen un fenómeno

temporal arrastrado como consecuencia de la disfunción en el proceso de

desarrollo. Ellos antes resultan el producto de las enormes desigualdades

sociales, la falta de oportunidad laboral, los bajos salarios y la ineficiencia de los

gobiernos y las agencias de proveer asentamientos adecuados, estos

asentamientos no deben ser tratados como integrados por población homogénea,

pues difieren a lo ancho del mundo en cuanto a la cultura que subtienden, el

estado legal, la tenencia, los niveles de gestión en el hogar, la edad, la estructura

física, el desarrollo comunal, el estado de inmigración y los problemas de salud

que enfrentan. Sin embargo, existe una comunidad de problemas de

infraestructura que se aplica a todos.

Fig. 4. Cuarterías en ALC


Página 32


En cuanto a "las cuarterías", se puede señalar que las edificaciones, antiguas

viviendas unifamiliares compartidas hoy por múltiples familias independientes,

suelen acomodar un núcleo familiar por cubículo, que cumple las funciones de

dormitorio, los que suelen rebasar el índice de hacinamiento, resultando áreas

comunes la cocina, los lavaderos y los servicios sanitarios. Frente al limitado

espacio por persona, en ocasiones se construyen rudimentariamente entrepisos,

lo que permite redistribuir precariamente el espacio. El estado de la edificación

suele ser deplorable, bien por su vejez, su deterioro y falta de mantenimiento,

como por la carga impositiva del sobreuso de sus elementos. De este modo son

comunes en las cuarterías, las tupiciones en los drenajes, las filtraciones en las

paredes y azoteas, caída del repello de techos y paredes, falta de pintura,

fracturas de los pisos, suciedad. También derrumbes parciales. Estas

edificaciones, originariamente diseñadas para otra funcionalidad, enfrentan

sobrecargas de demanda eléctrica, con frecuentes tendidos de cables en "piñas"

lo que genera peligros de cortocircuitos e incendios. En no pocas ocasiones no

existe agua corriente y los implementos sanitarios no resultan adecuados para

enfrentar la demanda de la superpoblación. Además, la cocción de alimentos se

produce en locales con antiguas o

precarias cocinas, que combustionan carbón, leña, alcohol o keroseno, lo

que también agrava los riesgos de accidentes e incendios.

En algunos países se ponen en práctica planes de construcción de vivienda

popular dirigidos a mitigar el problema de la vivienda en las capas poblacionales

desposeídas. La calidad de la vivienda edificada por el estado está en ocasiones

sujeta a una preceptiva económica: distribuir escasos recursos entre muchas

personas, construir más viviendas a costa de reducir la calidad de vida que ellas

sustentan. De este modo en no pocas ocasiones se han criticado las dimensiones


Página 33


reducidas de los módulos, la monotonía del diseño, la inadecuada

microlocalización y se han reportado problemas de ventilación, ruido doméstico,

falta de privacidad y baja calidad constructiva, entre otros. Organizaciones No

Gubernamentales impulsan también algunos planes puntuales para resolver

casuísticas concretas, pero el alcance de las soluciones está muy lejos de tener

un impacto social connotado.

Ha aparecido la tendencia de involucrar a la comunidad en la solución de sus

problemas, en muchos casos con sus propios recursos. Se trata de enfrentar la

pobreza desde la pobreza. Pero parece evidente que la solución de las muy

precarias condiciones materiales de estos asentamientos informales y de estas

viviendas superpobladas no podrá alcanzarse sin contemplar soluciones sociales

que trascienden la mera disponibilidad de inversión para la construcción. Una

vivienda sin una escuela accesible, una vivienda sin un hospital y sin medicinas,

una vivienda sin alimentos para la sobrevivencia, una vivienda sin una oportunidad

decorosa de trabajo y sin un medio de vida para la familia, no sería propiamente

una vivienda saludable, porque tampoco habría una familia estable y saludable

que la habitara.



de 37-41


Página 34


2.4 HACINAMIENTO EN HONDURAS

En Honduras, para el Año 2010 existen un total de 1,737,262 Viviendas que tiene un promedio de 3.7 piezas por vivienda, de las cuales utilizan 1.9 piezas para dormir. Definiremos el hacinamiento como la existencia de más de tres personas por pieza en una vivienda, se observa que el 9% de las viviendas del país presentan dicha situación.

Este es un problema de los hogares pobres; pues existe una diferencia significativa entre el 20% de los hogares con menores ingresos y el 20% con mayores ingresos. La tasa de hacinamiento es de 17.2% para el primer quintil y se va reduciendo significativamente hasta llegar a 1.4% en el quintil más alto.

Así también, existe relación entre hacinamiento y nivel educativo del jefe del hogar. Los resultados obtenidos en esta última encuesta de hogares, muestran que el hacinamiento es mayor cuando el jefe del hogar no tiene ningún nivel educativo (12.8%), se reduce en los hogares en los que el jefe logra el nivel secundario (4.8%) y es mucho menor cuando cuenta con educación superior (0.8%).

http://www.ine.gob.hn/drupal/node/114 Instituto Nacional de Estadistica, hacinamiento, 2011,Gunter Falck, Informatica, Instituto Nacional de Estadistica Honduras.

“ Es importante contar con los datos de Hacinamiento de Honduras en general para tener aramentros comparativos y asi determinar si el propósito o el enfoque del edificio de apartamentos esta muy lejos y no es una opción para la empresa desarrolladora.”

2.5 CONCEPTUALIZACIÓN DE PLANEAMIENTO URBANO

“Debido a que este proyecto afecta al desarrollo urbano de la zona se determino investigar el concepto de planeamiento urbano y si el edificio es aplicable a la zona.”

El planeamiento urbanístico o planificación urbana es el conjunto de

instrumentos técnicos y normativos que se redactan para ordenar el uso del suelo

y regular las condiciones para su transformación o, en su caso, conservación.

Comprende un conjunto de prácticas de carácter esencialmente proyectivo con las


Página 35

http://www.ine.gob.hn/drupal/node/114


que se establece un modelo de ordenación para un ámbito espacial, que

generalmente se refiere a un municipio, a un área urbana o a una zona de escala

de barrio.

Ayllón Campillo, Manuel: La dictadura de los urbanistas. Un manifiesto por

una ciudad libre. Temas de Hoy, Madrid, 1995. ISBN 84-7880-520-6.

La planificación urbana está relacionada con la arquitectura, la geografía y la

ingeniería civil en la medida en que ordenan espacios. Debe asegurar su correcta

integración con las infraestructuras y sistemas urbanos. Precisa de un buen

conocimiento del medio físico, social y económico que se obtiene a través de

análisis según los métodos de la sociología, la demografía, la geografía, la

economía y otras disciplinas. El planeamiento urbanístico es, por tanto, una de las

especializaciones de la profesión de urbanista, tradicionalmente practicada en los

países en los que no existe como disciplina académica independiente por

arquitectos, geógrafos e ingenieros civiles, entre otros profesionales.

Sin embargo, el urbanismo no es sólo el planeamiento, sino que precisa

gestión lo que conlleva organización político-administrativa.

La planificación urbana se concreta en los planes, instrumentos técnicos que

comprenden, generalmente, una memoria informativa sobre los antecedentes y

justificativa de la actuación propuesta, unas normas de obligado cumplimiento,

planos que reflejan las determinaciones, estudios económicos sobre la viabilidad

de la actuación y ambientales sobre las afecciones que producirá.

La planificación urbana establece decisiones que afectan al derecho de

propiedad, por lo que es necesario conocer la estructura de la propiedad y


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establecer cual puede ser el impacto de las afecciones a la propiedad privada

sobre la viabilidad de los planes.

Edificio: Se trata de una obra de fábrica, dedicado a albergar distintas actividades humanas: vivienda, templo, teatro, comercio, etc.

La inventiva humana fue mejorando las técnicas de construcción y decorando las diversas partes, hasta hacer de la actividad de edificar una de las Bellas Artes: la Arquitectura.

Apartamento:

Un apartamento, también llamado departamento, es una unidad de vivienda que comprende una o más habitaciones diseñadas para proporcionar instalaciones completas para un individuo o una pequeña familia. La principal diferencia existente entre este tipo de viviendas y otras, como casas, cortijos, etc., son la superficie que ocupa, normalmente menor que las anteriores, y su posible uso, muchas veces vacacional o temporal.

Figura 5

Edificio de apartamentos en Suecia, diseñado por el arquitecto Ralph Erskine.


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http://es.wikipedia.org/wiki/Archivo:Ralph_Erskine_Tibro.JPG


Figura 6 Apartamentos en Zanzibar

Un edificio de apartamentos es una solución económica, que se realiza mediante el aprovechamiento en común de zonas de circulación, tanto vertical como horizontal. También se verifica esta economía en las instalaciones complementarias de agua, drenaje y luz eléctrica. La estructura, con elementos comunes, supone otra economía. Puede también obtenerse mejor servicio y economía, mediante calderas, incinerador, etc. La solución colectiva de un edificio de apartamentos permite tener otros elementos comunes, como cocheras, cuartos de servicio, lavaderos, tendederos, espacios para juegos de niños, etc.

Diseño Arquitectonico

El diseño arquitectónico o composición arquitectónica está asociado a los trazos, dibujos, delineados, esquemas o bocetos de un proyecto de arquitectura. Éste proceso tiene una importancia vital en el proyecto arquitectónico, pues le otorga el aspecto temático y artístico aportando a nuevas formas de expresarse en éste arte. El trabajo material es facilitado desde finales del siglo XX1 por el software CAAD (Diseño Arquitectónico Asistido por Computadora, siglas en inglés).

Entendiendo al diseño como proceso creativo encausado hacia una meta determinada, existen ciertas bases que apoyen su desarrollo.


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http://es.wikipedia.org/wiki/Archivo:Urban_blight_at_the_Michenzani_housing_project,_Zanzibar_town,_Tanzania.JPG


Estas bases no han sido formuladas a modo de reglamento a seguirse al pie de la letra, pues se rigen por la creatividad.

El diseño arquitectónico le otorga el aspecto artístico a la arquitectura.

Concepto de diseño-personalización

Algunos de los conceptos de diseño que han servido de base para la elaboración de un proyecto son los siguientes:

Analogía con la naturaleza

Estudia las formas orgánicas de animales, vegetales o minerales, para interpretarlas y expresarlas en un diseño.

Analogía con otros proyectos

A partir de prototipos arquitectónicos, evoluciona el diseño de los mismos con aportación, incluso de un tipo de edificio diferente.

Metáforas formales Relaciona su diseño formalmente con objetos conocidos, sin copiarlos de manera idéntica.

Metáfora de alguna idea

El diseñador expresa en tres dimensiones alguna idea intangible como la tranquilidad, el silencio, la pasión.

Explotación formal

Predomina el lenguaje formal, regular o irregular, pudiéndose emplear el módulo. Entra en acción el juego perceptivo, luz y sombra.

Inspiraciones vernáculas

Tienen como bases la arquitectura hecha por sus habitantes.

Implicaciones históricas


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Mediante el juego de elementos históricos bien identificados, el diseño aporta una derivación de su base de inspiración o un lenguaje nuevo.

Relevancia y aportación en el sistema constructivo

La técnica constructiva cobra relevancia en el uso, explotación, combinación y creación de sistemas constructivos, instalaciones, etc.

Inspiraciones religiosas, mitológicas

Expresa de forma material, conceptos espirituales basado en creencias comunes con interpretación personal o en ideas individuales.

Adaptación contextual

Tiene como base de inspiración el entorno físico que lo rodea, natural y artificial.

Expresión político-social-económico

Intenta representar o dar la imagen del momento histórico que vive su sociedad.

Para atribuirle a un diseño ciertas características, es necesario el manejo de un lenguaje basado en conceptos, más que en definiciones. Una obra diseñada puede tener uno o varios atributos interactuando entre ellos para alcanzar un objetivo. El diseño arquitectónico tiene como cometido, satisfacer las demandas por espacios habitables, tanto en lo estético, como en lo tecnológico. Presenta soluciones técnicas, constructivas, para los proyectos de arquitectura. Entre los elementos a tener en cuenta para el diseño arquitectónico, están la creatividad, la organización, el entorno físico, la construcción, etc.

Larrodera López, Emilio: Anotaciones sobre cuarenta años de planeamiento

urbanístico en España, Complementos al Curso sobre Figuras del Planeamiento

y su Gestión. Comisón de Urbanismo y Vivienda COAM, Madrid, 1982. ISBN 84-

85572-43-2.


Página 40

http://es.wikipedia.org/wiki/Especial:FuentesDeLibros/8485572432



García Medina, José: Hipoteca del aprovechamiento urbanístico. Ed. La Ley.

Wolters Kluwer España, S.A., Madrid, 2008. ISBN 978-84-9725-861-6.

Bascuñán Walker, Francisco / Walker Fernández, Paz / Mastrantonio Freitas,

Juan: «Modelo de cálculo de aéreas verdes en planificación urbana desde la

densidad habitacional ». Urbano. Chile, 2007 vol. 10 núm. 015., pp.97-101. ISBN

0717-3997

Baeriswyl Rada, Sergio: « Nuevos desafíos urbanos y nuevas herramientas de

planificación». Urbano. Chile, 2006 vol. 9 núm. 013., pp.44-47. ISBN 0717-3997

Muñoz Rebolledo, María Dolores: « Dimensión ambiental en los instrumentos de

planificación territorial». Urbano. Chile, 2003 vol. 6 núm. 7., pp.63-72. ISBN

0117-3997


Página 41



CAPITULO III. METODOLOGIA DE INVESTIGACION

3.1 ENFOQUE Y METODOS

La investigación estaba orientada a la necesidad de la adquisición una vivienda para los

pobladores de Tegucigalpa, lo cual deja abierta una oportunidad para la generación de

proyectos habitacionales que sean atractivos para los potenciales clientes de las

unidades domiciliarias ofrecidas por los desarrolladores de dichas obras. Con la

investigación de mercado se espera la recopilación de la información necesaria para

conocer las expectativas de los clientes y definir cuales son los posibles nichos de

mercado interesados en las unidades habitacionales ofrecidos por la constructora

Ingenium.

Dadas las características de la investigación podemos ver que es del tipo “explorativo

/concluyente1” ya que nos encontramos con un estudio en especifico de Edificio de

Apartamentos Villa D’este y con el cual se pretende obtener una visión aproximada de

la aceptación del proyecto y de su comportamiento financiero para proceder a la toma

de decisiones.

3.2 DISEÑO DE LA INVESTIGACION

3.2.1 Esquema de diseño de la investigación

Para el desarrollo del estudio se marcó una ruta clara para la obtención de los

resultados que brinden una horizonte claro para lograr tomar las decisiones más

acertadas por parte del desarrollador del proyecto. A continuación se muestra el

diagrama de seguimiento de investigación:

1.Sampieri Hernández, R. (2006). Metodología de la Investigación. México D.F.: McGraw-Hill.Quinta Edicion


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Figura 7 - Diagrama de Etapas de la Investigación.

A continuación se presenta una breve descripción de las etapas del diagrama de

seguimiento de la investigación:

Definición Problema/ Objetivo de la Investigación: Estudio de Pre Factibilidad del

Edificio de Apartamentos Villa D’este.

Diseño de la Investigación: En la elaboración de la investigación es preciso la

utilización de herramientas para la recolección de información que logren orientar a los

potenciales compradores dentro de los diferentes escenarios que la investigación

muestra.

Para la recolección de la información se utilizó una encuesta con la cual se obtuvieron

los datos de una de población (Tegucigalpa), de la cual se determina la muestra

(Nicho Mercado) que a su vez proporciona los datos estadísticos necesarios para la

toma de decisiones.

La encuesta se efectuó de manera escrita y se entrega a un número de individuos. Las

personas fueron seleccionadas al azar y en diferentes puntos de la ciudad capital con


Página 43


los cual se pretende tomar una muestra representativa de los habitantes de las

Tegucigalpa.

Recogida de Información: con las encuestas impartidas se inicio con las selecciones

basadas en parámetros definidos como filtros que permitan trabajar sobre las encuestas

que en realidad cumplan con los requerimientos mínimos de las unidades

habitacionales.

Análisis de Información: Fase de tabulación y elaboración de cuadros de salida donde

la información es fácil de procesar y hacer comparaciones, análisis, relaciones entre

variables. Con los satos arrojados de este estudios se determina claramente cuál sería

el mercado meta que el Edificio Villa D’este está pretendiendo.

Elaboración de Informes / Resultados: Se elaboran análisis a conveniencia para dar

soluciones a las interrogantes planteadas al principio de la investigación, donde se

pueden medir, segregar, cruzar variables que son de importancia para las

desarrolladores del proyecto.

3.2.2 Población y Muestra

La población dentro de la cual se está evaluando la pre factibilidad del edificio Villa

D’este fue el Distrito Central. Según el Instituto Nacional de Estadística se registra 1,

126,534 personas en el año 2010. Si vemos el porcentaje de crecimiento anual también

determinado por la misma institución observaremos que es de un 2.06% y esto nos

daría como resultado una población estimada para el 2012 de 1, 172,947 de los cuales

nos interesan las personas que puedan invertir un aproximado del 40% de su salario

mensual en el pago de la vivienda que desean adquirir.


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Si la mensualidad propuesta para la compra del apartamento es de 10,200 Lempiras a

20 años entonces nuestra población es las personas que tengan ingresos mayores a

25,500 Lempiras por mes con lo que el número de personas ascienden a 38,515

personas según la

Por lo tanto podemos decir que la población es FINITA y que podemos determinar la

muestra con la siguiente fórmula:

Figura 8 – Formula Determinación de Muestra

Donde;

N – Total de la Población (20,758 Personas)

Za2 – 1.96 (si la seguridad es del 95%)

P – proporción esperada (en este caso 0.5)

q – (1 – p) en este caso 1 – 0.5 = 0.50

d – precisión (en este caso de seamos 5%)

Al sustituir las variables nos encontramos con una muestra ( n ) de 202.71 unidades.

Dicha muestra es tomada encuestada en diferentes puntos de la capital para hacer aun

más general los datos obtenidos en la recopilación de datos. La encuesta reunió

personas de todos los estratos sociales, ambos sexos.


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3.2.3 Unidad de Análisis y Respuesta

Diagrama Flujo de Investigación

(Paz, 2011) Figura 9 – Diagrama Flujo Investigación


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Investigacion de Pre Factibilidad / Necesidad de

Vivienda en Tegucigalpa.

Implementacion de Encuesta / Expectativas de

clientes Villa D'este.

Persona s que poseen interes en adquirir

apartamentos.

Personas que poseen la capacidad de pago de los

apartamentos y les agrada Villa D'este.

Mercado Meta / Posibles Compradores de

Apartamentos

Personas que no poseen la capacidad de pago de los apartamentos y le agrada

Villa D'este.

Factores Economicos.

Personas que no poseen interes de adquirir vivienda

alguna.

No necesitan una nueva.Factores Economicos.No desean vivir en un Edifico Apartamentos.


Básicamente las preguntas de la encuesta funcionan como filtros que irán aclaran2do

cual podría ser el mercado potencial del edificio Villa D’este. Como se muestra en el

diagrama anterior los posibles compradores deben ser capaces de manejar

económicamente la decisión de adquirir la vivienda y estar interesado en mantener un

estilo de vivienda vertical.

3.3 TECNICA E INSTRUMENTOS APLICADOS

Una de las partes fundamentales de la investigación es la recolección de información

del entorno para el desarrollo del proyecto y la toma de decisiones acertada. Hoy en dia

es muy común los sondeos del mercado para explorar cual será la aceptación del

producto en cuestión.

Para la investigación de mercado del edificio Villa D’este se propuso una encuesta que

evaluara las posibles situaciones de los distintos posibles estratos sociales que fueron

abordados.

3.3.1 Encuesta

Se utilizó como herramienta para la recolección de datos la encuesta. Cuestionario que

elaborado específicamente para poder determinar el nicho de mercado que tiene como

meta el edificio Villa D’este. (Ver Anexo).

3.4 FUENTES DE INFORMACION

Para el desarrollo de la investigación se tomaron en consideración diferentes Fuentes

de Información Primarias o Directas:

Entrevistas con posibles Clientes

Encuestas Escritas.


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Fuentes Secundarias

Instituto Nacional de Estadística INE

Cámara Hondureña de la Construcción.

Programa de las Naciones Unidad para el Desarrollo.


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CAPITULO IV. RESULTADOS Y ANALISIS

4.1 Resultados de la Encuesta

Los resultados de la investigación fueron entregados por los encuestados y mostraron

los siguientes patrones:

Pregunta:

Respuesta: Propia 62Alquila 49Heredada 18Familiar 76TOTAL 205

1. La situación actual en la que usted está en su vivienda es:

30%

24%

9%

37%

Situacion en la que viven los Encuestados Actualmente.

Propia

Alquila

Heredada

Familiar

Figura 10 – Grafico Pregunta 1

Análisis: La mayoría de las personas encuestadas afirmaron que están viviendo en

casa de un familiar (padres, tios, abuelos). Como se muestra en el grafico el 37% se

encuentra actualmente en la situación antes mencionada. Además un 24% estará

utilizando sus ingresos para el pago de alquiler de vivienda. Por último las personas

dueñas de sus casas ya sea por cobra o que se han heredado son de 30% y 9%

respectivamente.


Página 49


Pregunta: 2. Estaría usted de acuerdo en vivir en un Edificio de Apartamentos

Respuesta: Si 138No 67TOTAL 205

67%

33%

Encuestados conformes con Vivir en Apartamento.

Si

No


Análisis: Del total de la muestra el 67% estaría interesado en adquirir un apartamento.

Lo cual nos indica que la mayoría de las personas no tienen inconvenientes en adoptar

ese sistema de vida.

Pregunta:

Respuesta: Si 89No 49TOTAL 138

3. Estaría usted interesado en un Apartamento en la segunda etapa de la Col. Prados Universitario.

64%

36%

Encuestados deacuerdo con adquirir Apartamentos en Villa D'este .

Si

No



Página 50


Análisis: Después de los resultados de la interrogante numero 2, podemos notar que

nuestra muestra se disminuyó debido a NO INTERES del 33% del valor de la muestra

inicial. De la muestra reducida existe un 64% de ellos que desearían adquirir una

unidad habitacional en la Colonia Prados Universitarios. Estos nos indica que el otro

sector de la muestra mantenía una expectativa de obtener su apartamento en un lugar

diferente al propuesto.

Pregunta:

Respuesta: Compra 39Alquiler 50TOTAL 89

4. Bajo qué régimen estaría usted interesado en la adquisición de su apartamento.

44%

56%

Condiciones de Adquisicion de Unidad Habitacional.

Compra

Alquiler


Análisis: Apegados a la estrategia de colocación de los apartamentos, el cual nos

indica que el deseo de los desarrolladores es vender los apartamentos y no alquilarlos,

podemos ver que el porcentaje de interesados para este pregunta apenas es del 44% y

un 56% desea alquilarlos.

Con esto se logra mostrar que apenas 39 personas o el 19% de la muestra encuestada

estaría dispuesta a comprar un apartamento en el Edificio Villa D’este. Con esto

determinamos uno de los objetivos de la investigación el cual nicho de mercado del

proyecto.


Página 51


Pregunta: 5. Demografía

Respuesta: Edad

16 - 20 2821 - 25 5625 - 30 3830 - 35 4935 - adelante 34TOTAL 205

14%

27%

18%

24%

17%

Edades de los Encuestados

16 - 20

21 - 25

25 - 30

30 - 35

35 - adelante


Análisis: Se observa que la mayor cantidad de personas encuestadas pertenecían a

las edades de 21 – 25 con un 27%. Sin embargo es importante mencionar que el 14%

de los encuestados están en edades jóvenes y muchos de ellos no están en

posibilidades de hacer la compra del apartamento por si solos.

Genero

Masculino 119Femenino 86TOTAL 205

58%

42%

Division de Genero de los Encuestados

Masculino

Femenino



Página 52


Análisis: Esta interrogante no determina ninguna variación en el desarrollo del la

investigación ya que es indistinto el género de la persona que haga la compra del

apartamento.

Ingresos

6000 – 12000 4112001 – 18000 3818001 – 24000 6324001 – 30000 4430001 – adelante 19TOTAL 205

20%

19%

31%

21%

9%

Escala de Ingresos Mensuales

6000 – 12000

12001 – 18000

18001 – 24000

24001 – 30000

30001 – adelante


Análisis: En este grafico se está evaluando la cantidad de ingresos que se alcanzan

mensualmente por los individuos ya que los bancos locales estiman que fuera de

responsabilidades deben cubrir el valor de la cuota del préstamo con el 40% del sueldo.

Donde según lo contestado por las personas el 61.5% son capaces de cubrir la

demanda bancaria antes mencionada.


Página 53


Cantidad Dependientes

0 441 542 363 40mas de 3 31TOTAL 205

21%

26%

18%

20%

15%

Cantidad de Personas Dependientes

0

1

2

3

mas de 3


Análisis: El área construida de los apartamentos esta contemplada para una familia

pequeña (4 miembros máximo), se hizo la consulta de la cantidad de dependientes que

tenían las personas encuestadas pero no es un indicador que puede llegar a

condicionar la compra de una unidad habitacional. Dentro de la muestra inicial el 35%

posee más de 2 dependientes lo cual dificultaría la comodidad en el apartamento.

Con las datos plasmados por los individuos encuestados tenemos que nuestro

porcentaje de posibles compradores se redujo al 19 % (39 personas) de la muestra

inicial de 205 individuos. Lo cual representa un nicho de mercado de 7,318 personas

en el Distrito Central.


Página 54


4.2 Análisis Económico y Financiero

Para este análisis se evaluaron diferentes escenarios posibles para la realización del

proyecto. Combinaciones de como realizar el proyecto en el aspecto financiero. El

análisis tuvo diferentes etapas correspondientes al desarrollo del mismo proyecto y

debajo se enumeran:

4.2.1 Variables.

Se definen los parámetros de cómo se llevara a cabo el proyecto. Aca se muestra el porcentaje de financiamiento del proyecto por parte de la empresa desarrolladora, al igual que los gastos administrativos para cubrir las necesidades del proyecto y por últimos las variables mercado y expectativas de los inversionistas.


Página 55

Recursos Propios 10%Financiamiento Bancario 90% 440.568 660,852.00L. I. Variables 440.568 2,423,124.00L. Numero de Apartamentos 14 440.568 2,423,124.00L. Precio de venta Lempiras 980,000.00L. 440.568 1,321,704.00L.

Costo Proyecto 6,828,804.00L.

Gastos Administrativos Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Bodeguero 91,000.00L. Vendedor 168,000.00L. 184,800.00L. 203,280.00L. 223,608.00L. 245,968.80L. 270,565.68L. Ingeniero 280,000.00L. Contador 98,000.00L. 107,800.00L. 118,580.00L. 130,438.00L. 143,481.80L. 157,829.98L. Total Planillas Anuales 637,000.00L. 292,600.00L. 321,860.00L. 354,046.00L. 389,450.60L. 428,395.66L. Total Anual 637,000.00L. 292,600.00L. 321,860.00L. 354,046.00L. 389,450.60L. 428,395.66L. Mantenimiento Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5IngenieroConserje sueldo mensual L. 7,000 L. 7,000 L. 7,700 L. 8,470 L. 9,317 L. 10,249Total Sueldo Anual Conserje L. 7,000 98,000.00L. 107,800.00L. 118,580.00L. 130,438.00L. 143,481.80L. Total Anual L. 7,000 98,000.00L. 107,800.00L. 118,580.00L. 130,438.00L. 143,481.80L.

Inflación 8%ISR 12.5%Monto del Prestamo 6,145,923.60L. Tasa de prestamo 14%Plazo de Prestamo 5 añosCosto de Recursos Propio 18%


4.2.2 Mercado.

4.2.3 Inversiones:

III. InversionesVida Util Depreciacion

Terreno 1,553,002.20L. Construccciones 6,828,804.00L. 20 Años 341,440.20L. Subtotal 8,381,806.20L. Total de Inversiones 8,381,806.20L.

Capital de Trabajo Lempiras Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5Saldo Inicial de Capital 6,145,923.60L. 4,916,738.88L. 3,687,554.16L. 2,458,369.44L. 1,229,184.72L. Cuota de Capital 1,229,184.72L. 1,229,184.72L. 1,229,184.72L. 1,229,184.72L. 1,229,184.72L. Pago de Intereses 860,429.30L. 688,343.44L. 516,257.58L. 344,171.72L. 172,085.86L. Saldo Final de Capital 4,916,738.88L. 3,687,554.16L. 2,458,369.44L. 1,229,184.72L. -L.

4.2.4 Estado de Resultados

IV. Estado de ResultadosAño 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Ingresos 3,175,200.00L. 3,429,216.00L. 3,703,553.28L. 3,999,837.54L. 2,879,883.03L. Gastos Administrativos 292,600.00L. 321,860.00L. 354,046.00L. 389,450.60L. 428,395.66L. Mantenimiento 98,000.00L. 107,800.00L. 118,580.00L. 130,438.00L. 143,481.80L. Depreciacion de Apto 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L. Gastos Financieros 860,429.30L. 688,343.44L. 516,257.58L. 344,171.72L. 172,085.86L. Utilidad antes ISR 1,582,730.50L. 1,969,772.36L. 2,373,229.50L. 2,794,337.02L. 1,794,479.51L. ISR 197,841.31L. 246,221.54L. 296,653.69L. 349,292.13L. 224,309.94L. Utilidad Neta 1,384,889.18L. 1,723,550.81L. 2,076,575.81L. 2,445,044.89L. 1,570,169.57L.


Página 56

II. MercadoAño 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Apartamentos Vendidos 3 Apartamentos 3 Apartamentos 3 Apartamentos 3 Apartamentos 2 ApartamentosPrecio de Venta 1,058,400.00L. 1,143,072.00L. 1,234,517.76L. 1,333,279.18L. 1,439,941.52L. Ingresos Totales 3,175,200.00L. 3,429,216.00L. 3,703,553.28L. 3,999,837.54L. 2,879,883.03L.


4.2.5 Flujos Netos.

4.2.6 Tasa.

4.2.7 Evaluación Financiera.

VIII. Evaluación Financiera

Tasa Interna de Retorno 28.17%Conclusion Invertir

Valor Presente Neto L. 1,023,437.00Conclusion Invertir


Página 57

V. Flujos NetosAño 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5

Inversión Inicial -8,381,806.20L. Prestamo Bancario 6,145,923.60L. -1,229,184.72L. -1,229,184.72L. -1,229,184.72L. -1,229,184.72L. -1,229,184.72L. Utilidad Neta 1,384,889.18L. 1,723,550.81L. 2,076,575.81L. 2,445,044.89L. 1,570,169.57L. Depreciación 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L. 341,440.20L.

Flujos Netos -2,235,882.60L. 497,144.66L. 835,806.29L. 1,188,831.29L. 1,557,300.37L. 682,425.05L.

VII. TasaProporción Costo Ponderación

Recursos Propios 10% 18% 1.80%Financiamiento Bancario 90% 12.25% 11.03%

12.83%


Se plantearon diversos escenarios económico-financieros como ser el sesenta-

cuarenta, utilizando el cien por ciento de los fondos del inversionista dentro de los

cuales se evaluaron desde el punto de vista del inversionista y desde el punto de vista

del proyecto como tal ; no obstante el escenario escogido se determino ya que la

empresa Ingenium Constructores S.A. de C.V. no tenía la capacidad de invertir más

que el diez por ciento de los fondos para inversión (10%) y así dejando el noventa por

ciento del proyecto con financiamiento del banco (90%). Siendo este el caso se

realizaron los cálculos a continuación mostrados del punto de vista del inversionista y

del punto de vista del proyecto.


Página 58


Estudio Financiero Propuesto

90% Financiamiento del Banco-10% con Fondos Propios


Página 59


Capitulo V Conclusiones y Recomendaciones

5.1 Conclusiones


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Página 61


Siendo el caso que la empresa constructora no tiene otra opción más que

financiar con una institución financiera el noventa por ciento del proyecto y solo

tienen el 10 % para invertir se realizo el análisis financiero con esa opción.

Se Calculo desde punto de vista del proyecto que la TIR es de 15.22 % mayor a

la TREMA de 12.83% por lo que se puede invertir.

Se Calculo desde el punto de vista del inversionista que la TIR es de 29.53%

mayor a la TREMA de 12.83% por lo que se puede invertir.

Se Determino un Nicho de Mercado de 7,318 personas del Distrito Central.

Se Observo que el 44% de las personas encuestadas están interesadas en

comprar un apartamento.

El 64 % por ciento de las personas están interesadas en adquirir un apartamento

en Prados Universitarios.

Se determino que el 61.5% de las personas pueden cumplir con la carga

bancaria.


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VI. Aplicabilidad

6.1 Introducción

El documento a continuación mostrado presentara como objeto la utilización práctica de los resultados obtenidos, a través de la elaboración un plan de acción del Diseño Propuesto y posteriormente un plan estratégico a seguir para la ejecución del proyecto del Edificio de Apartamentos Villa DÉste por parte de la empresa Ingenium Constructores S.A. de C.V.


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6.2 Plan de Acción del Diseño Propuesto

6.2.1 Descripción

El Proyecto del Edificio de Apartamentos Villa DÉste esta ubicado en la Segunda Etapa de Prados Universitarios, Tegucigalpa M.D.C. en cuatro lotes que pertenecen a la empresa Ingenium Constructores S.A. de C.V.

El Edificio de Apartamentos Villa DÉste el cual contara con 14 apartamentos los cuales en su distribución contaran con:

Sala- Comedor, Cocineta, Dos Cuartos, Un baño, Estacionamiento para un Vehículo en un lugar con Seguridad y en una área accesible.

Figura 18 Visualización de Edificio de Apartamentos Terminado


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Figura 19 Perspectiva de Edificio de Apartamentos

La empresa Ingenium Constructores tenia a mano en base a los requerimientos del mercado y gusto del propietario de la empresa se realizo la distribución de los apartamentos y la modulación del edificio de apartamentos en un programa de diseño arquitectónico llamado Revit Arquitectura y fue realizado por la Arquitecta Heyda Villatoro de Desarrolladores Asociados de Honduras .

En el Dibujo A continuación mostrado se muestra la modulación de las plantas arquitectónicas diseñadas.


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Figura 20 Planta Arquitectónica Primer Nivel


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La Primera Planta de edificio de apartamentos es el área de estacionamientos esta cuenta con Quince espacios de Estacionamiento para los 14 apartamentos superiores ;cuentan con su propia caseta de Vigilancia y con 3 Bodeguitas para cualquier objeto que alguno de los residentes no requieran en su apartamento.

Los espacios de estacionamiento son de 2.50 metros por 5.05 metros en promedio dimensiones requeridas por la gerencia de la construcción de la alcaldía municipal (Metro plan) como se muestra en la figura a continuación:

Figura 21 Estacionamiento

El área de Bodeguitas cuentan con un espacio de area útil de 3.40 metros de largo por 1.00 metros de ancho.


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Figura 22 Bodeguita

El área de la caseta de vigilancia cuenta con su propio baño y tiene un espacio de caseta de 2.35 metros por 3.55 metros y su propio baño con 3.55 metros de largo con 0.90 metros de ancho.

Figura 23 Caseta de Vigilancia


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Figura 24 Perspectiva de Estacionamiento


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Figura 25 Planta Típica Segundo y Tercer Nivel


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En el Segundo Nivel se localizan 7 apartamentos los cuales contienen Cocineta, Sala-Comedor, 2 Cuartos, 1 baño el cual es compartido. El apartamento típico tiene en el área de Sala- Comedor / Cocineta un area promedio de:18.94 hasta 22.74 metros cuadrados.

Figura 26 Sala-Comedor


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Figura 27 Perspectiva Sala- Comedor

Figura 28 Perspectiva Cocineta

En el área de Dormitorios tienen 8.58 metros cuadrados :


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Figura 29 Diseño de Planta de Apartamento


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Figura 30 Planta Arquitectónica Tercer Nivel


Página 74


En el Tercer Nivel cuenta con un área social y área común en la cual existe espacio para lavandería para los residentes del edificio de apartamentos pueda lavar su ropa y hacer cualquier evento social en el diseño arquitectónico presenta un area de baloncesto pero puede ser un espacio abierto.

6.2.2 Objetivos del Diseño Propuesto

Ofrecer un apartamento que cumpla con las necesidades de una familia pequeña como ser:

o Seguridad

o Fácil Acceso

o Servicios Públicos

Entregar los Apartamentos en Optimas Condiciones

Cumplir con las regulaciones y criterios de diseños para brindar seguridad a las personas que habitaran en los apartamentos.


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6.2.3 EDT

Figura 31 EDT


Página 76

Edificio de Apartamentos

Villa DÉste

Diseño

Diseño Arquitectonico

Diseño Estructural

Diseño Electrico

Diseño Hidrosanitario

Procesos Preliminares

Prestamo Bancario

Permisos Alcaldia

Permisos Ambientales

Permisos ENEE

Permisos SANAA

Construcción

Preliminares

Marcado y Niveleteado

Excavación

Obra Gris

Acabados


6.2.4 Amenazas del Proyecto

Debido a una posible crisis económica Mundial existe una probabilidad de que los flujos de efectivo se vean afectados.

Un incremento en los precios de la materia prima aumenten el presupuesto y afecten la ejecución del proyecto.

6.2.5 Plan Estratégico

Se comenzara a realizar actividades preliminares con el valor a invertir de

fondos propios por parte de la compañía constructora.

Con base en el resultado obtenido del análisis de financiero y de Mercado se

determinara construir sin demora una vez que el préstamo sea otorgado por el

ente bancario.

Se determino comenzar a promover la pre-venta de los apartamentos desde

que se estén gestionando los permisos .

La Estrategia de Publicidad será a diario gestionando fondos Banhprovi, fondos

de los bancos y organismos del estado (INJUPEMP, IMPREMA, etc.)

Se pretende que para el tiempo de culminación del primer nivel de apartamentos

se tengan reservado al menos 3 apartamentos.

Tener diversas opciones para financiamiento para evitar cualquier imprevisto.


Página 77


6.2.6 Cronograma de ejecución

El Cronograma de Ejecución del Proyecto se realizo en Microsoft Project


Página 78


6.2.7 Presupuesto Edificio de Apartamentos Villa DÉste


Página 79


Bibliografías

Apartamento/departamento. Diccionario de la Fundación del Español Urgente

(Fundéu).Dic 2011

Diccionario de arquitectura civil, Benito Bails. 1802.

www.uam.es/propiedadintelectual - Máster en Propiedad Intelectual Universidad

Autónoma de Madrid (Nov, 2010)

Feres, Juan Carlos; Mancero, Xavier (2001).

El método de las necesidades básicas insatisfechas (NBI) y sus aplicaciones en

América Latina. Santiago de Chile, CEPAL. ISBN 92-1-321791-9 (Nov , 2011)

Cifras de Hacinamiento en Honduras( Nov,2010) http://www.ine.gob.hn/drupal/node/114

Sampieri Hernández, R. (2006). Metodología de la Investigación. México D.F.: McGraw-Hill.Quinta Edicion

Definiciones Técnicas de Edificaciones (Noviembre 2011) http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=Edificio

Requisitos Prestamos Banca Privada (Diciembre 2011) https://www.bac.net/honduras/esp/banco/perso/bacper06a.html

Requiistos Prestamos BANHPROVI (Diciembre 2011)http://www.banhprovi.org/DOCUMENTOS/VIVIENDA/Vivienda/VIVIENDA%20CLASE%20MEDIA/COND_FINAN_VIV_CLASE_MEDIA_FP.pdf


Página 80

http://www.banhprovi.org/DOCUMENTOS/VIVIENDA/Vivienda/VIVIENDA%20CLASE%20MEDIA/COND_FINAN_VIV_CLASE_MEDIA_FP.pdf

http://www.banhprovi.org/DOCUMENTOS/VIVIENDA/Vivienda/VIVIENDA%20CLASE%20MEDIA/COND_FINAN_VIV_CLASE_MEDIA_FP.pdf

https://www.bac.net/honduras/esp/banco/perso/bacper06a.html

http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=Edificio


http://es.wikipedia.org/wiki/CEPAL

http://es.wikipedia.org/wiki/Santiago_de_Chile

http://www.eclac.cl/cgi-bin/getProd.asp?xml=/publicaciones/xml/4/6564/P6564.xml&xsl=/deype/tpl/p9f.xsl

http://www.eclac.cl/cgi-bin/getProd.asp?xml=/publicaciones/xml/4/6564/P6564.xml&xsl=/deype/tpl/p9f.xsl

http://www.uam.es/propiedadintelectual

http://www.fundeu.es/vademecum-A-apartamento-departamento-6460.html



Página 81


ANEXOS

ANEXO 1 DATOS HACINAMIENTO HONDURAS

Total hogares y hogares con hacinamiento por dominio, nivel educativo del jefe, quintil de hogares, edad del jefe y sexo del jefe

CategoriasTotal Hogares

Hacinamiento Total Hogares Hogares con Hacinamiento

No. %1/Personas por Hogar

Piezas

Piezas para Dormir

Personas por Habitacion

Personas por Hogar

Piezas

Piezas para Dormir

Personas por Habitacion

Año 2010

Total 1737,262

155,941

9.0

4.6

3.7

1.9

1.6

6.8

1.5

1.1

4.9

Urbano 850,990

63,462

7.5

4.3

3.9

2.0

1.5

5.8

1.3

1.1

4.8

Rural 886 4 3. 7 1.


Página 82


,271 92,479 10.4 .9 4 1.7 1.8 .5 7 1.2 4.9

Año 2009

Total 1690,775

175,894

10.4

4.7

3.5

1.8

1.7

6.8

1.5

1.1

4.9

Urbano 830,525

71,488

8.6

4.3

3.7

1.9

1.6

5.8

1.3

1.1

4.9

Rural 860,250

104,406

12.1

5.0

3.3

1.7

1.9

7.5

1.7

1.2

5.0

Año 2008

Total 1656,746

167,832

10.1

4.6

3.6

1.8

1.7

6.9

1.5

1.1

4.9

Urbano 820,302

68,456

8.3

4.3

3.8

1.9

1.5

5.9

1.3

1.1

4.9

Rural 836,444

99,376

11.9

5.0

3.3

1.7

1.9

7.5

1.7

1.2

4.9

Año 2007


Página 83


Total 1614,906

183,350

11.4

4.7

3.5

1.8

1.8

6.6

1.5

1.1

4.9

Urbano 794,404

73,401

9.2

4.3

3.7

1.9

1.6

5.7

1.3

1.1

4.8

Rural 820,503

109,949

13.4

5.0

3.2

1.6

2.0

7.3

1.7

1.1

5.0

Año 2006

Total 1542,069

199,252

12.9

4.8

3.4

1.8

1.9

6.8

1.5

1.1

4.9

Urbano 752,036

78,396

10.4

4.5

3.7

1.9

1.7

6.0

1.3

1.1

4.9

Rural 790,034

120,856

15.3

5.1

3.1

1.6

2.1

7.2

1.6

1.1

5.0

Año 2005

Total 1483,151

213,259

14.4

4.8

3.3

1.7

1.9

6.8

1.5

1.1

4.9

Total Urbano 732 4 3. 6 1.


Página 84


,639 76,886 10.5 .5 6 1.9 1.7 .1 3 1.1 4.9

Rural 750,512

136,373

18.2

5.2

3.0

1.6

2.2

7.3

1.6

1.2

4.9

Año 2004

Total 1396,884

233,052

16.7

5.0

3.3

1.8

2.1

7.0

1.5

1.1

5.1

Urbano 679,966

84,175

12.4

4.7

3.6

2.0

1.8

6.2

1.4

1.2

4.9

Rural 716,918

148,877

20.8

5.3

3.0

1.7

2.4

7.4

1.6

1.1

5.2

Año 2003

Total 1357,424

244,328

18.0

5.0

3.3

1.8

2.2

6.9

1.5

1.2

5.1

Total Urbano 663,881

87,880

13.2

4.6

3.7

2.1

1.8

6.1

1.4

1.2

5.1

Rural 693,542

156,448

22.6

5.3

2.9

1.6

2.5

7.3

1.6

1.2

5.2


Página 85


Año 2002

Total (/2) 1324,868

242,609

18.3

5.0

3.2

1.8

2.2

6.9

1.5

1.1

5.1

Total Urbano 653,049

87,109

13.3

4.7

3.6

2.0

1.9

6.0

1.3

1.1

5.0

Rural 671,819

155,500

23.1

5.3

2.9

1.6

2.5

7.3

1.6

1.1

5.1

Año 2001

Total (/2) 1258,299

192,852

15.3

5.0

3.5

1.9

2.0

7.0

1.5

1.1

5.0

Urbano 630,735

73,914

11.7

4.7

3.8

2.1

1.7

6.3

1.3

1.1

5.0

Rural 627,564

118,938

19.0

5.4

3.1

1.6

2.2

7.5

1.6

1.1

5.0

Año 1999

Total 1111 2 5 3. 6 1.


Página 86


,580 84,215 25.6 .3 3 3.3 2.2 .7 6 1.6 4.5

Urbano 526,913

106,311

20.2

4.9

3.6

3.6

1.9

6.0

1.4

1.4

4.5

Rural 584,667

177,904

30.4

5.6

3.0

3.0

2.4

7.2

1.7

1.7

4.5

Año 1998

Total 1109,926

275,332

24.8

5.1

3.2

1.7

2.1

6.6

1.6

1.1

4.4

Urbano 523,540

99,402

19.0

4.8

3.6

1.9

1.8

6.0

1.5

1.1

4.3

Rural 586,386

175,930

30.0

5.4

2.9

1.5

2.4

7.0

1.7

1.1

4.5

Año 1997

Total 1069,106

275,524

25.8

5.2

3.2

1.7

2.2

6.8

1.6

1.1

4.6

Urbano 499,801

99,067

19.8

4.9

3.6

1.9

1.9

6.1

1.4

1.1

4.4


Página 87


Rural 569,305

176,457

31.0

5.5

3.0

1.6

2.5

7.3

1.7

1.1

4.7

Año 1995

Total 899,833

226,477

25.2

5.3

3.3

3.3

2.2

7.1

1.7

1.7

4.5

Urbano 431,624

82,443

19.1

5.0

3.7

3.7

1.9

6.3

1.5

1.5

4.4

Rural 468,209

144,034

30.8

5.6

2.9

2.9

2.5

7.5

1.8

1.8

4.5

Año 1993

Total 934,969

236,782

25.3

5.3

3.3

3.3

2.2

7.0

1.7

1.7

4.5

Urbano 414,155

83,554

20.2

5.1

3.9

3.9

1.9

6.4

1.6

1.6

4.3

Rural 520,814

153,228

29.4

5.5

2.8

2.8

2.4

7.3

1.7

1.7

4.5


Página 88


Año 1992

Total 819,422

220,823

26.9

5.4

3.1

3.1

2.2

7.3

1.8

1.8

4.4

Urbano 380,885

72,809

19.1

5.0

3.5

3.5

1.9

6.5

1.7

1.7

4.2

Rural 438,537

148,014

33.8

5.7

2.7

2.7

2.6

7.7

1.8

1.8

4.5

Año 1991

Total 866,835

264,804

30.5

5.4

3.2

3.2

2.4

7.1

1.7

1.7

4.6

Urbano 374,817

88,497

23.6

5.2

3.5

3.5

2.1

6.5

1.5

1.5

4.6

Rural 492,018

176,307

35.8

5.6

2.9

2.9

2.6

7.3

1.7

1.7

4.6

Año 1990

Total 831 2 5 3. 7 1.


Página 89


,522 75,744 33.2 .5 0 1.6 2.5 .1 7 1.1 4.6

Urbano 357,828

84,195

23.5

5.2

3.5

1.9

2.1

6.6

1.5

1.1

4.6

Rural 473,694

191,549

40.4

5.7

2.5

1.3

2.8

7.4

1.8

1.1

4.5


Página 90


ANEXOS 2 REQUISITOS GENERALES DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS IMPREMA

1- Capacidad de endeudamiento reciente

2- Solicitud de Prestamo: Completamente llena y certificada por el patrono. si el prestamo es mancomunado debera presentar una solicitud por cada docente.

3- Fotocopia de Escritura Publica en Dominio Pleno debidamente registrada, segun su destino.

4- Constancia de Libertad de Gravamen del inmueble a financiar con fecha reciente del registro de la propiedad.

5- Clave catastral de la propiedad a comprar.

6- Registro Tributario del Vendedor y Comprador.

7- Croquis de ubicacion del inmueble a financiar con suficiente señalizacion a fin de que el ingeniero evaluador no tenga problemas de ubicacion.

8- Estados de Cuenta actualizados del solicitante, conyuge(si avala el prestamo) y vendedor en caso que sea docente.

9- Constancia de Trabajo con sueldo y cargo del centro de Trabajo y de Escalafon a nombre de ambos conyuges. si el esposo(a) avala el prestamo y posee otros ingresos por actividad comercial debe presentar Balance General y Estados de Perdida y Ganancias ambos elaborados por un perito Mercantil colegiado con el respectivo tibre asi como el permiso de Operaciones del Negocio. Los periodos contables pueden ser anuales o semestrales si las ganancias son mayores de L. 150,000.00 debera adjuntar la hoja de Declaracion de Impuesto sobre la Renta. extendida por la DEI

10- Fotografia del inmueble interior, frontal etc.

11- Boucher de Escalafon.

12- Constancia de Solvencia de los Colegios Magisteriales a los que cotiza.


Página 91


13- Si el docente es del sector privado debera. solicitar al departamento de Aportaciones de INPREMA, la solvencia de privado actualizado y la Contancia de Trabajo con sueldo y deducciones.

14- Fotocopia de acuerdo de nombramiento permanente con firma y sello legible.

15- prueba de asegurabilidad de acuerdo al monto a financiar y edad de solicitante, conforme a la siguiente tabla.

Edad Monto Examenes a Realizar

de 21 a 40 L 0 a L.300,000.00 Examen fisico, Orina, RX, Torax

de 21 a 40 L.300,000.01 a L. 500,000.00 examen fisico, Orina, Torax, E:K.G. reposo

de 21 a 40 L. 500,000.01 a L. 800,000.000 Examen fisico, Orina, Torax Y Elctrocardiograma en reposo

de 41 a 49 L. 0 a L. 300,000.00 Examen fisico, Orina, RX, Torax

de 41 a 49 L. 300,000.00 a L. 500,000.00 examen fisico, Orina, Torax, E:K.G. reposo

de 41 a 49 L. 500,000.01 a L. 800,000.000 Examen fisico, Orina, Torax Y Elctrocardiograma en reposo

Si el prestamo es de forma Mancumanda debera presentar una solicitud por cada docente(prueba de asegurabilidad que es la lectura de cada diagnostico a los examenes que fue sometido). Puede ser en una hoja tamaño Carta Menbratado o en una hoja Medica, el que debe ser firmado y sellado por el Medico Tratante. Tambien tiene la libertad de hacerse los examenes en cualquier Laboratorio Publico o Privado siempre y cuando presente los resultados de estos y debera adjuntarlo a la Constancia Medica, docentes mayores de 50 años no presentan exoamenes medicos.

16- Partida de nacimiento original del docente y el conyugue en caso de que le sirva de aval.

17- Acta matrimonial o partida de nacimiento de los hijos en comun, y menores de edad en caso de que tenga union libre, si el esposo(a) fuera a servir de aval.


Página 92


18- Fotocopia de documentos personales del solicitante y conyugue si este avala el prestamo.

19- Los maestros Jubilados, Pensinados y los docentes mayores de 50 años no deben presentar pruebas de asegurabilidad. Ellos tendrab su seguro Especial a traves de INPREMA.

Si la solicitud es para adquision de vivienda o terreno debe agragar:

Fotocopia de Escritura Publica en Dominio Pleno debidamente registrada a nombre del Vendedor

Promesa de Venta conforme al formato que el porporcione INPREMA

Fotocopia de Documentos Personales del Vendedor.

Si la Vivienda adquirir aparece con hipoteca debe agragar lo siguiente:

Fotocopia de Escritura de Hipoteca a nombre del vendedor si es compra o del docente si es por Liberacion de Hipoteca.

Saldo de lo que adeuda, proyectado a 3 meses.

Constancia que garantice de estar en disposicion de liberar la Hipoteca del inmueble a adquirir.

Contancia de seguir cancelando las letras de Hipoteca hasta la aprobacion del prestamo.

Si la Compra es con una Compañia Constructora debe agregar lo siguiente:

Constancia que garantice un año la construccion de la vivienda


Página 93


Constancia de garantice que la vivienda esta totalmente construida

Constancia que dejen al docente en libertad de elegir al notario que realica la escritura.

Autoricacion de venta cuando la Institucion que financio la vivienda en venta, tenga primera opcion entre ellas INPREMA, INJUPEMP, FOSOVI, etc.

obs: se le recomienda que si la vivienda no esta totalmente construidad no entregue documentacion de lo contrario tendra que cancelar doble avaluo.

Si va a Construir o Hacer Mejoras debe agregar:

Planos

Presupesto, si este es mayor de 150,000.00 debera ser firmado y sellado por un Ingeniero colegiado al igual que los planos y si es menor a la cantidad antes mencionada por un Maestro Constructor.

Permiso de Contruccion el cual debe mencionar el valor exacto del presupuesto.

obs. Al momento de ingresar la documentacion, el solicitante debera pasar al Departamento Legal con la fotocopia de Escritura. Promesa de Venta y Constancia de Gravamen para su respectivo Visto bueno. si es por mejoras o contruccion el docente debera pasar por el departyamento de consultoria con los Planos y el presupuesto para visto bueno.


Página 94


nota:todos los requisitos antes mensionados deben ser presentados en forma completa de lo contrario no se le dara ingreso a su solicitud.


Página 95


ANEXOS 3 REQUISITOS BANHPROVI

BANCO HONDUREÑO

PARA LA PRODUCCIÓN Y LA VIVIENDA

BANHPROVI VIVIENDA

CLASE MEDIA FONDOS PROPIOS

NOTA:

El redescuento

por BANPROVI

de los Creditos de

Vivienda es del

100% del monto

total del Proyecto.

ANEXO 4 REQUISITOS BANCA

PRE aprobación

Solicitud de Crédito Completamente Llena y Firmada Solicitante (s) (igual en caso de fiador)

Fotocopia de Identidad del Solicitante (s)/fiador (si aplica) Fotocopia del Carnet de Residente Vigente (Si Aplica) /fiador Fotocopia de Identidad de el(los) Aval(es) o Garante(s) Hipotecario(s) (si aplica


Página 96

DESTINOS CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO

COMPRA DE VIVIENDA

MONTO A FINANCIAR: L.2,000,000.00 PLAZO

MAXIMO: 20 Años Tasa al Intermediario: 6% Tasa al

Usuario final: 10% Garantia: Hipotecaria con cesión de

Primera Hipoteca a favor de BANHPROVI

CONSTRUCCION DE VIVIENDALIBERACION DE LOTE Y CONSTRUCCION DE UNA VIVIENDA EN EL MISMOCOMPRA DE LOTE Y CONSTRUCCION DE VIVIENDA EN EL MISMOCOMPRA DE VIVIENDA Y SUS MEJORAS*ADQUISICION DE LA SEGUNDA VIVIENDA* (Construccion de Vivienda, Compra de Vivienda Nueva, Compra de Lote y Construcción de Vivienda simultaneo, Liberacion de lote y Construccion de Vivienda simultaneo)

COMPRA DE LOTEMONTO A FINANCIAR: L.800,000.00 PLAZO

MAXIMO: 12 Años Tasa al Intermediario: 6% Tasa al

Usuario final: 10% Garantia: Hipotecaria con cesión de

Primera Hipoteca a favor de BANHPROVIMEJORAS DE VIVIENDA


Constancia de Ingresos (Asalariados), Contratos de arrendamiento (rentistas), Estados financieros de los 2 últimos años y en caso de montos superiores a

Lps.6,000,000 estados financieros auditados, escritura publica o escritura de comerciante individual, RTN y permiso de operación (propietarios) Constancia de Ingresos de el(los) Aval(es)

Requisitos Aprobación según Destino:

Avalúo Investigación Registral Apertura de Cuenta de Ahorros Formularios de seguro (Vida y Daños) y Aprobación de los mismos Fotocopia de Escrituras del Inmueble (2) Fotocopia de Ultimo Recibo de Pago de Bienes inmuebles Demás requisitos necesarios para el análisis de crédito

Requisitos adicionales Compra de vivienda:

Fotocopia del uno de los Servicios Públicos (SANAA, ENEE, HONDUTEL) Contrato de Promesa de Venta Fotocopia de RTN (comprador) e Identidad y RTN del Vendedor

Requisitos Adicionales Construcción o Mejoras de vivienda:

Presupuesto de Construcción o Mejoras Planos de Construcción o Mejoras Permiso de Construcción

Adquisición de lote con servicios:

Fotocopia de Escrituras del Inmueble (2) Fotocopia de Identidad del Vendedor

Liberación de gravamen

Fotocopia de Escritura de Bien a Hipotecar Constancia de saldos


Página 97


Programas de financiamiento:

PROGRAMAS DE FINANCIAMIENTO CASABACFONDOS PROPIOS

DESTINO TASA Y PLAZOS ACCESO MAXIMO

Compra de Vivienda

16.5% Plazo hasta 15 años SIN LIMITE

Construcción 16.5% Plazo hasta 15 años SIN LIMITECompra de Terreno y/o construcción


Ampliación y Mejoras


Liberación de Hipoteca


Consolidación de Deudas


FONDOS RAPDESTINO TASA Y PLAZOS ACCESO

MAXIMOCompra de Vivienda

11.50% Plaza hasta 30 años L. 2,000,000.00

Construcción 11.50% Plaza hasta 30 años L. 2,000,000.00

Compra de Terreno

11.50% Plazo hasta 15 años L. 1,000,000.00

Ampliación y Mejoras


Liberación de Hipoteca


FONDOS DOLARESDESTINO TASA Y PLAZOS ACCESO

MAXIMOTodos los destinos 11.00% Plazo hasta 10 años

prima mínima 20%SIN LIMITE

Gastos de Cierre


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Establecimiento de Hipoteca

Tarifa Final

Timbres de Colegio de Abogados

L. 10.00 por millar o fracción

Papel sellado y copias Hasta L. 700.00Honorarios Profesionales Lo establecido por la leyTasa registral de Hipoteca((Valor del Préstamo/1000)*1.5)+20Comisión por Desembolso

0.5% del monto del financiamiento, cobrado unicamente si el destino no es para compra de vivienda

Compra Venta Tarifa FinalImpuesto de Tradición 1.5% sobre el valor de Compra VentaPapel sellado y copias Incluido en Valor cobrado por la hipotecaTimbres de Colegio de AbogadosL. 10.00 por millar o fracciónHonorarios Profesionales Lo establecido por la Ley

Otros Gastos Tarifa FinalInvestigación Registral L. 300.00Papelería L. 200.00Investigación de Crédito L. 100.00Seguro de Daños Obligatorio según tabla de Compañía de Segurosseguro de Vida Obligatorio según tabla de Compañía de Seguros

Comisión por Prepago No existe

Establecimientos de Prenda Tarifa FinalComisión por Desembolso 0.5% del monto del financiamientoGastos Honorarios Legales Lo establecido por la leySeguro de Daños Obligatorio según tabla de la Compañía de SegurosSeguro de Vida Opcional


Página 99

Documents

Borrador de Tesis - 25.08.12