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se puede achacar sólo a la infla-ción. Desde 1997, con el comienzode la actual bonanza económica,la vivienda, nueva o usada, enpropiedad o en alquiler, se ha dis-parado. Pese a los pronósticos deque en los siguientes meses, losprecios se frenarán, la realidad(también llamada mercado) des-miente a los expertos. Lo que ha-cen quienes buscan un piso escomprar cuanto antes para esca-par a las constantes subidas.

De acuerdo con los datos de laSociedad de Tasación, el preciomedio de la vivienda nueva enlas capitales de provincia en Es-paña se situó a finales de diciem-

bre de 2002 en 1.667 euros por me-tro cuadrado, lo que supone unaumento del 14,7 por ciento res-pecto a 2001. Una vivienda mediade unos 100 metros de superficiecuesta 166.700 euros. En concre-to, el precio medio de la viviendanueva en 21 capitales de provin-cia de más de 100.000 habitantesascendió a 1.233 euros por metrocuadrado en 2002, un 14,7 porciento más.

En la presentación del boletínde diciembre de 2002, el presiden-te de la Sociedad de Tasación, Jo-sé de Pablo Méndez, atribuyó elcrecimiento del precio de la vi-vienda de más de un 10 por cien-to en todas las ciudades españo-las en 2002 a la falta de oferta pa-ra cubrir la fuerte demanda quese registró, así como a la rebajade un punto de los tipos de inte-rés y al crecimiento económicoespañol. En este sentido, conside-ró que la fuerte demanda se debepor un lado a que los inversoreshan trasladado su capital deposi-tado en Bolsa al sector de la cons-trucción ante la actual situacióndel mercado bursátil, y por otro alas familias que han canalizadosu ahorro a la compra futura deuna vivienda para sus hijos.

Según el índice inmobiliariode la Sociedad de Tasación, elprecio medio de la vivienda nue-va ha crecido un 66 por ciento enlos últimos cinco años.

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SUELO Y VIVIENDA EN EL SIGLO XXI

PEDRO MARÍA FERNÁNDEZ

En los centros de ciudades co-mo Madrid, Barcelona y Bil-

bao se venden plazas de garajepor más de 70.000 euros. Hace treso cuatro años, el precio de ventaera la mitad. Si esto ocurre conun inmueble accesorio puedepensarse a cuánto se vende el me-tro cuadrado de vivienda. El en-carecimiento de la vivienda sepuede medir con esta compara-ción: la misma cantidad por laque hace 20 años costaba un pisoen un barrio de nivel medio hoysólo da para una plaza de garajeen el centro. Y esta diferencia no

El coste de la vivienda

COMO HACE UNOS AÑOS SUBÍAN LAS COTIZACIONES DE LAS ACCIONES DE EMPRESASRELACIONADAS CON INTERNET, AHORA SUBEN LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS EN ESPAÑA.CADA INFORME ELABORADO POR EMPRESAS DEL SECTOR O POR EL MINISTERIO DE FOMENTOMUESTRA QUE LOS INCREMENTOS DOBLAN LA INFLACIÓN Y NO PARECE QUE VAYAN A FRENARSE.

DESDE 1996 LAS VIVIENDAS

EN ESPAÑA SE HAN

REVALORIZADO EN MÁS DE UN

90 POR CIENTO

PRECIOS MEDIOS DE MERCADO POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS (diciembre de 2002)

Región Precio* Subida**Andalucía 1.183 19,5Aragón 1.369 12,5Asturias 1.497 7,9Baleares 1.232 7,9Canarias 1.332 9,1Cantabria 1.536 20,7Castilla-León 1.365 13,5Castilla-La Mancha 999 13,0Cataluña 2.276 9,7Comunidad Valenciana 1.089 15,0Extremadura 837 18,4Galicia 1.133 11,4Madrid 2.448 18,5Murcia 1.126 17,0Navarra 1.481 9,3País Vasco 2.146 13,6La Rioja 1.180 13,1Nacional 1.667 14,7

* euros por metro cuadrado construido.** porcentaje de subida respecto a 2001.Fuente: Sociedad de Tasación.

La misma cantidad que hace 20años costaba un piso en unbarrio de nivel medio hoy sóloda para una plaza de garaje en elcentro.

Evolución del precio de la viviendaMedia anual en euros por metro cuadrado

317,2

1987 1989 1991 1993 1995 1996 2000 2002

488,9

646,3 635,1 661,7

684,8

1.046,9

1.220,93

300

600

900

1200

1500

EL precio del producto inmo-biliario se inscribe en una

horquilla, cuyo límitesuperior es lo que elmercado está dispuestoa pagar y cuyo límiteinferior es el coste deproducción; entre di-chos límites, la empre-sa fija su precio de ofer-ta en función de su es-trategia comercial. Elcoste de repercusióndel suelo forma parte del costede producción y es alto porquela oferta no es muy superior ala demanda, como sería necesa-rio para controlar su inciden-cia. Una serie de medidas estáintentando lograr el abarata-miento del suelo, como la prohi-bición de la enajenación de sue-los públicos en subasta, la obli-gación de reservar determina-dos porcentajes de suelos paravivienda protegida, o la preten-sión de crear patrimonios mu-nicipales de suelo, todas ellasconcebidas como imposición yno como estímulo y están con-denadas al fracaso, aparte deser nocivas para la mayor partedel mercado. ■

‘LA OFERTA DESUELO DEBERÍASER MUYSUPERIOR ALA DEMANDA ’Manuel Martí, Secretario General de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE)

Fuente: Sociedad de Tasación.

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Muchas familias hancanalizado susahorros mediante lacompra de unavivienda para sushijos.

LA FALTA DE SUELO URBANO

CON TODOS LOS TRÁMITES

ADMINISTRATIVOS CUMPLIDOS

HA HECHO QUE LAS PARCELAS

SE CONVIERTAN EN UN BIEN

PARA LA ESPECULACIÓN

EL PRECIO DEL SUELO SE HA

INCREMENTADO EN MÁS DE UN

200 POR CIEN DESDE 1996

HAY CONSTRUCTORES A LOS

QUE LES RESULTA MÁS

BENEFICIOSO LA VENTA DE

SUS PARCELAS QUE LA DE

PISOS

estábamos discutiendo de un pro-blema cotidiano. Que a fuerza deserlo había perdido solemnidad:la salida profesional de los jóve-nes y la falta de expectativas parallevar una vida normalizada. Sí,se había normalizado el país perono la vida de algunos de sus ciu-dadanos.

Y dentro de esa falta de expec-tativas, la casi imposibilidad detodos los alumnos que había en elaula de acceder a la propiedad deuna vivienda. El tópico había de-venido en realidad. Una exigenciay la petición de una explicación di-fícil. La exigencia: que se apliquela Constitución para que creamosque el cambio es real. El artículo47 de la misma, que figura en el tí-tulo sobre los derechos y deberesfundamentales (el más solemne),dice: "Todos los españoles tienen

derecho a disfrutar de una vivien-da digna y adecuada. Los poderespúblicos promoverán las condi-ciones necesarias y estableceránlas normas pertinentes para ha-cer efectivo este derecho, regulan-do la utilización del suelo deacuerdo con el interés general pa-ra impedir la especulación. La co-munidad participará en las plus-valías que genere la acción urba-nística de los entes públicos".

¿Un derecho meramente desi-derativo?

La explicación imposible: si lafilosofía hegemónica relacionadacon la vivienda y el suelo duranteeste largo periodo de un cuarto desiglo ha sido la de que cuanto mássuelo se recalifique más bajará suprecio, ¿cómo es posible que éstebata todos los años el récord desubidas, si al mismo tiempo hahabido más y más suelo urbaniza-ble? Se necesita mucho más tiem-po del que dura una clase para ha-blar de las liberalizaciones truca-das y de que el mercado no fun-ciona cuando hay una asimetríaentre los oferentes y los deman-dantes: cuando la competencia sefrena por la existencia de oligopo-lios y monopolios.

Lo dejaremos para un próximocurso. Pero la urgencia continúa.No hay consuelo. ■

JOAQUÍN ESTEFANÍA, EX DIRECTOR DE EL PAÍS, DIRECTOR

DE LA ESCUELA DE PERIODISMO

UAM/EL PAÍS

EL ARTÍCULO 47 DE LA

CONSTITUCIÓN DICE:‘TODOS LOS ESPAÑOLES

TIENEN DERECHO A

DISFRUTAR DE UNA

VIVIENDA DIGNA”

ESTABA dando una clase deEconomía a los alumnos de la

Escuela de Periodismo de la Uni-versidad Autónoma de Madrid/EL PAÍS. Trataba del haber y deldebe de 25 años de economía espa-ñola: lo que se ha conseguido y loque falta de lograr desde quenuestro país se ha convertido enun sitio normalizado, con liberta-des políticas y economía de mer-cado. Las clases suelen ser muyparticipativas: el alumno inte-rrumpe al profesor para pregun-tar o dar su opinión sobre lo quese está explicando.

En aquel momento estábamosen las alturas. Hablábamos de pro-blemas importantes: beneficios ycostes de la entrada en la UniónEuropea, de la falta de un proyec-to político sobre la ampliación y lanecesidad de una política exteriory defensa común, puestas de ac-tualidad por la invasión angloa-mericana de Irak. No recuerdoexactamente cómo, pero el nudose fue deshaciendo y de repente

SUELO:PROBLEMASIMPORTANTESY PROBLEMASCOTIDIANOS

LA escasez y carestía delsuelo apto para edificar

constituye un grave problema,con incidencias muy negativasen todo el sistema económicoque conlleva repercusiones so-ciales evidentes. Quizá la másrepresentativa sea –por su grantrascendencia social– su direc-ta repercusión en el precio dela vivienda.

La solución a este proble-ma exige modificar –a fondo–el sistema urbanístico, y unadecidida voluntad política deAyuntamientos y Comunida-des Autonómicas para adop-tar todas las medidas necesa-rias –¡que las hay!– tendentesa incrementar la oferta desuelo y agilizar su puesta enel mercado. ■

‘LA SOLUCIÓN AL PROBLEMAEXIGE MODIFICAR A FONDOEL SISTEMA URBANÍSTICO’José María Pérez Herrero, Presidente de Fundación de Estudios Inmobiliarios

De los ayuntamientos y de lasCC.AA. depende transformarsuelo no urbano en urbano.

El mercado no funciona cuandola competencia se frena por laexistencia de oligopolios ymonopolios.

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EL EURIBOR, EN MÍNIMOS. En losúltimos ejercicios el númeroanual de viviendas iniciadas hasuperado las 500.000, con una de-manda concentrada en las gran-des ciudades y en las costas. Pesea una oferta amplia, la demandano se detiene. La razón más seña-lada es el descenso de los tipos deinterés hipotecarios. A principiosde marzo, se publicó que el euri-bor, el índice de referencia paralos préstamos hipotecarios consti-tuido hace tres años y que es el másusado en el sistema financiero, ha-bía registrado su novena caídamensual consecutiva y se colocó enel nivel más bajo de su corta histo-ria, el 2,503 por ciento. La rebajade los tipos básicos ejecutada porel Banco Central Europeo a prin-cipios de marzo y que lo dejó en el2,50 por ciento. Como destaca Gre-gorio Mayayo, presidente de laAsociación Hipotecaria Española,las cuotas de los préstamos sonmás bajas que hace unos años, pe-ro el periodo de vigencia se haalargado hasta los 30 y los 35 años.En consecuencia, es más fácil paralos compradores de viviendas elendeudamiento. Ahora bien, lospréstamos son a interés variable yen un plazo de décadas pueden su-bir cuando los tipos lo hagan.

EL COSTE DEL SUELO. Todos los in-tervinientes están de acuerdo enseñalar al suelo como el principalresponsable del espectacular in-cremento del precio de las vivien-das. Como explica José Luis Este-vas-Guilmain, el precio del suelorepresenta hoy en día en torno ala mitad del precio de venta finalde una vivienda. La Asociación

en los PAU de Sanchinarro y deCarabanchel (Madrid) el preciodel suelo por metro cuadrado edi-ficable de uso residencial para vi-vienda libre ha subido, entre 1997y 2002, en torno a un 500 por cien.El constructor que decide edificaracaba trasladando el aumento alos compradores de los inmuebles.

Como la regulación del suelo esuna competencia asignada por elTribunal Constitucional en unadiscutida sentencia a las comuni-dades autónomas, es a éstas a lasque corresponde modificar sus le-yes. Como subraya la APCE, "elproblema no se resuelve porquelos ayuntamientos no quieren ylas comunidades, que pueden, noles obligan". Mientras no se aba-rate el suelo, la materia prima dela construcción, ni se contendránlos precios ni habrá más vivien-das de protección oficial.

PACTO DEL SUELO. Los intentos porencontrar una solución a un pro-blema social considerado de pri-mer orden no han dado sus frutos.La última iniciativa puede acabaren un estrepitoso fracaso dada lafalta de consenso entre las distintasadministraciones públicas: habla-mos del pacto del suelo que el pasa-do mes de enero la Administracióncentral alcanzó con doce comuni-dades autónomas, entre las que seencuentran todas las gobernadaspor el Partido Popular, Canarias yCataluña. Se desmarcaron delacuerdo las administraciones auto-nómicas socialistas y el País Vasco.

Los puntos clave del pacto sebasan en mejorar el sistema de va-loración de suelo y en agilizar lostrámites para transformarlo enurbano, un proceso que viene a sermuy lento y que resta, según losexpertos, flexibilidad al mercadoinmobiliario. Para ello se estable-ce que sean las comunidades autó-nomas, y no los ayuntamientos,las que fijen qué se considera sue-lo no urbanizable, y que para esta-blecer el precio del suelo urbano

Contrariamente a lo ocurrido en otras Comuni-dades Autónomas, el problema de la Valencia-

na no era la falta de suelo clasificado como urbanoo urbanizable, es decir, de suelo susceptible de serurbanizado, sino su escasa ejecución efectiva. Laintroducción de un terceragente, en concurrencia conpropietarios y administración,ha propiciado que el suelo quese urbaniza supere al estricta-mente demandado por el mer-cado de la vivienda. Esto haayudado a mantener sus pre-cios en unos márgenes mode-rados, pero no a su reducción.

Su aplicación ha puesto derelieve una serie de problemas –sostenibilidad te-rritorial, derechos de los propietarios, transparen-cia en la adjudicación por los Ayuntamientos, fija-ción de costes, etc.–, que demandan una reforma le-gislativa, que sin alterar sus principios fundamen-tales, venga a perfeccionarla. En ello estamos. ■

‘EL LLAMADO MODELOVALENCIANO SUPONEUNA LIBERALIZACIÓNDE LOS PROCESOSDE URBANIZACIÓN’José María Benlliure, Director General de Urbanismo yOrdenación Territorial de la Comunidad Valenciana

de Promotores Constructores deEspaña (APCE) destaca que la me-jor medida para detener este pro-ceso de encarecimiento sería "unamayor de oferta de suelo disponi-ble". "El suelo que competía conlos solares urbanos se ha agotadoy no ha sido sustituido por nuevosuelo", explicaba esta asociaciónen un informe a principios de año.

Según la consultora Aguirre

Newman el precio del suelo se haincrementado más de un 200 porciento desde 1996. Hay quienes cul-pan a los ayuntamientos y a las co-munidades autónomas –adminis-traciones con competencias en es-ta materia—de transformar el sue-lo no urbano en urbano según susnecesidades recaudatorias y de nosacar al mercado todo el que se ne-cesita, una medida que, según laAsociación de Promotores y Cons-tructores de España, permitiríaacabar con los especuladores.

La falta de suelo urbano con to-dos los trámites administrativoscumplidos, ha hecho que las par-celas se conviertan en un bien pa-ra la especulación. Hay construc-tores a los que les rinde muchomás la venta de sus parcelas quela de pisos. Según un informe dela consultora Aguirre Newman,

EN LOS PAU DE

SANCHINARRO Y DE

CARABANCHEL EL PRECIO DEL

SUELO HA SUBIDO EN TORNO

A UN 500 POR CIEN ENTRE

1997 Y 2002

El descenso de lostipos de interéspropicia que lademanda deviviendas no sedetenga.

La mayor demandade nuevas viviendasse concentra en lasgrandes ciudades yen las costas.

Los intentospolíticos por

encontrar unasolución al

problema de lavivienda no han

resultado aúnefectivos.

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beralización en el sector inmobi-liario.

Otro de los planteamientos so-cialistas –que ha sido criticadodesde el sector, que considera quese trata de un modelo intervencio-nista– es que las Administracio-nes públicas preserven más me-tros cuadrados para la construc-ción de vivienda de protección ofi-cial y de precio tasado para facili-tar el acceso de las rentas más mo-destas al mercado inmobiliario.Argumentan los expertos inmobi-liarios que cuanto más suelo sedestine a la protección oficial deforma obligatoria menos quedarápara vivienda libre y, por lo tanto,subiría más el precio de ésta.

En cuanto al propio pacto, lospromotores consideran que paraque la iniciativa del Gobierno lle-gue a buen puerto se necesita laimplicación de todas las Adminis-traciones con el fin de evitar quelos ayuntamientos se financiencon cargo al urbanismo. Así se se-ñala desde la Asociación de Pro-motores Constructores de España,que sin esta medida dudan de laeficacia del pacto.

En este mismo sentido, desde lapatronal de las grandes construc-toras SEOPAN, se considera queel pacto introduce elementos posi-tivos, pero se pide un mayor com-promiso de todas las fuerzas polí-ticas y de las tres Administracio-nes para conseguir un abarata-miento del suelo. Se aboga tam-bién por la eliminación de las ce-siones gratuitas que los promoto-res están obligados a realizar a losayuntamientos por cada proyectoque llevan a cabo en terrenos ad-quiridos a los municipios. ■

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su correspondiente batería de me-didas que eviten abusos o fraudes,son medidas que los analistas sehan apresurado a señalar comonecesarias para controlar, que noabaratar, la espectacular subidade precios.

Para apreciar lo novedoso esnecesario mirar la realidad conojos tradicionales, y eso es lo quevoy a intentar para señalar otrosfactores de encarecimiento.

En la España preconstitucionalde los años 70, las personas que in-tervenían en el proceso constructi-vo cabían en un pañuelo. Hoy larealidad es muy distinta.

Pongamos un ejemplo: en la zo-na sur de Madrid, un terreno deunos 9.000 metros cuadrados, hoyes posible adquirirlo por unos 630millones de pesetas. En el procesointervendrán el promotor, un ar-quitecto urbanista o un arquitec-to proyectista, un arquitecto téc-nico, un coordinador de seguri-dad y salud, un ingeniero indus-trial, un ingeniero de telecomuni-caciones, un constructor, un geó-logo y la compañía de seguros.

Habrá que obtener la licenciadel ayuntamiento, realizar los trá-mites notariales e inscribir en elRegistro. Además es muy posibleque también intervenga un gestoradministrativo, y al final del pro-ceso, el intermediario que buscacomprador.

Ya podemos sumar. El total degastos por el desarrollo de la pro-moción asciende a unos 1.850 mi-llones de pesetas. Las viviendas se-rán vendidas, para que la actividaddesarrollada pueda seguir conside-rándose atractiva comercialmente,en unos 27.000.000 de pesetas cadauna. Con lo que, siguiendo connuestro ejemplo, supondrá la ob-tención de un ingreso bruto totalde 2.376 millones de pesetas, a losque tendríamos que restar los 1850millones de repercusión. El mar-gen bruto obtenido antes de im-puestos y sin contar otros gastosgenerales, supondrá alrededor de 6millones de pesetas por vivienda.

La realidad no miente. En esostreinta años se ha encarecido elproceso constructivo en un veinti-cinco por ciento aproximadamen-te. Los únicos profesionales quehan visto mermados sus ingresosen este plazo de tiempo, han sido,precisamente, los que tradicional-mente han estado vinculados alproceso constructivo: arquitectos,aparejadores, notarios, registra-dores y gestores. De hecho, la re-percusión del importe de los hono-rarios notariales equivale a un 0,3por ciento del coste total de dichoproceso constructivo. ■

IGNACIO NAVAS, NOTARIO

EN ESOS TREINTA AÑOS

SE HA ENCARECIDO EL

PROCESO

CONSTRUCTIVO EN UN

VEINTICINCO POR

CIENTO

APROXIMADAMENTE

SEGÚN datos del BBVA, en lostres últimos años la vivienda

se ha encarecido un 40 por cientoen España. Para esta entidad, asícomo para otros analistas econó-micos, los factores que han con-tribuido a esta subida han sido laentrada en circulación del euro yel incremento de la demanda pro-tagonizada por los inversores.

La mayor parte de los analistasviene insistiendo, no obstante, enla falta de oferta de suelo listo pa-ra construir, como un factor de-terminante en la elevación de losprecios. Las complicaciones ad-ministrativas, incontrolables porlos promotores, y que retrasan in-justificadamente los proyectos ur-banísticos, son, indudablemente,un factor decisivo para el encare-cimiento del suelo y por ende de lavivienda.

Una mayor flexibilidad en losprocesos de gestión urbanística,una adecuada reordenación delsuelo, el cumplimiento rigurosode los plazos, el silencio adminis-trativo positivo, la regulación ade-cuada del agente urbanizador con

Y LUEGODICEN QUELA VIVIENDAES CARA...

LA fiscalidad inmobiliaria en general y de la adquisición de lavivienda en particular pivota fundamentalmente en torno a

los tributos: IVA, ITP y AJD. Estos, de manera alternativa res-pecto de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales o concu-

rrente respecto de la modalidad de Actos jurí-dicos Documentados, gravan no sólo la adqui-sición en sí de vivienda, sino las operacionesprevias –adquisición de suelo, urbanización,y configuración jurídica para su enajenación–y las complementarias –financiación–. Así, re-sulta que la fiscalidad, además del coste direc-to que supone la tributación de la adquisición,supone un coste subyacente previo que se re-percute en el precio y un coste adicional deri-

vado de la financiación.La fiscalidad como coste hay que analizarla en las sucesivas

fases del proceso, haciendo especial énfasis en cuestiones talescomo el ejercicio de la capacidad normativa de las Comunida-des Autónomas en esta materia y la desnaturalización de la neu-tralidad fiscal de las operaciones de urbanización y financia-ción. Especial referencia merece la imprescindible seguridadjurídica en este ámbito, pues no hay peor coste que el que escierto pero se ignora su cuantía. Tampoco debe olvidarse la ne-cesaria remodelación de los beneficios fiscales de las viviendasprotegidas. Es urgente un pacto fiscal entre los poderes públi-cos implicados. ■

EL COSTE FISCAL DE LAADQUISICIÓN DE LA VIVIENDAJavier Máximo Juárez, notario

listo para construir se eliminenlos elementos que puedan provo-car una valoración especulativa.

REACCIONES AL PACTO. Desde elPartido Socialista lo que se plan-tea es la conveniencia de poneren marcha un conjunto de actua-ciones urgentes manteniendo yreforzando el Plan de Vivienda

2002-05 que está vigente: ayudasdirectas para la compra de vi-viendas para 120.000 familias, in-troducir la figura de ayuda direc-ta al alquiler –una fórmula queen Francia está favoreciendo amás de tres millones de hogares–,crear patrimonios públicos de vi-viendas de alquiler y modificar elcontenido del Real Decreto de li-

El Partido Socialista apuesta porintroducir la figura de ayuda directaal alquiler.