C l i e n t e · Farmacéutico Spas y salones de belleza Comercio Entidades Locales en alquiler o venta Comercio Entidades al mayor Ropa Religiosas Comercio Menú Ferreterías

E S T U D I O D E F I N I C I Ó N D E P R O D U C TO

M u e s t r a d e E s t u d i o A D H O C

®

D i s e ñ o q u e g e n e r a v a l o r .

P r o y e c t o s c o n i n t e l i g e n c i a

d e m e r c a d o .

N u e s t r o s S e r v i c i o s :A r q u i t e c t u r a

C a b i d a I n t e l i g e n t e

A r b o r i z a c i ó n U r b a n a

B e n c h m a r k i n g

A n á l i s i s U r b a n o

C l i e n t e :

MUESTRA

C O N T E X T O U R B A N O – Hitos, paraderos y contexto

A c t i v i d a d e s e s t r u c t u r a n t e s INTELIGENCIA INMOBILIARIA

HOSPITAL REBAGLIATI

UNIV. DEL PACIFICO

UPC

REAL PLAZAMETRO

HOSPITAL MILITAR

HUACA MATEO SALADO

PLAZA VEA

RAMBLA

HOSPITALDEL NIÑO

UARM

COLEGIO 10 DE OCTUBRE

STELLA MARIS

CLINICA PERUANO JAPONES

COLEGIO DE JESÚS

MUSEO DE ARQUEOLOGÍA

TEATRO APJ

CLINICA SAN FELIPE

POLICLINICO APJ

MERCADO

CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA

Identificamos y analizamos los principales aspectos que influyen en la

percepción de calidad del espacio urbano, que a su vez se traducen en

aspectos que resuenan en la decisión de compra del cliente potencial:

Muestra Auditable: La muestra de oferta primaria de proyectos

vivienda ha sido seleccionada por VeMás bajo los criterios de cercanía

al terreno y que sean estreno, adicionalmente se ha incorporado locales

comerciales, y vivienda de segunda que se encontró en los ejes de las

avenidas colindantes y cercanías que sean relevantes para el estudio.

Las fichas de los proyectos y locales auditados se encuentran en el

Anexo de Fichas al final del estudio.

Marca ciudad: es el propio nombre de la ciudad al que se asocia una

serie de atributos singulares y exclusivos por los que se puede

identificar, reconocer y diferenciar dicha ciudad de otras. Una marca de

ciudad tiene que utilizarse como símbolo de su personalidad y debe

estar asociada a una serie de activos y recursos urbanos existentes y a

unos valores relacionados con el modelo de la ciudad y con una

significativa capacidad de atracción.

Porosidad o Peatonalidad: suele referirse a aquella característica

urbana que tiene por objetivo o fin permitir a las y los peatones el

desplazamiento por las calles libre de obstáculos; esto significa, lo

urbano encaminado a satisfacer las necesidades de las personas en la

ciudad o entorno urbano, además de sus calles y otros espacios

públicos.

Distancia caminable “Walking Distance”: es el estimado de distancia

que una persona está dispuesta a caminar a diario en su rutina habitual,

dicha distancia puede variar entre 2 cuadras hasta 15 cuadras

dependiendo de las barreras urbanas, geográficas y medios de

transporte alternativos.

C o m p a t i b i l i d a d d e u s o s INTELIGENCIA INMOBILIARIA

TERRENO

A N Á L I S I S D E U S O S Y F L U J O SM u e s t r a a c t u a l i z a d a a l 3 0 / 0 7 / 2 0 1 8

23%

19%

1%1%1%

35%

1%

13%

1%

2%

1%1%

VIVIENDA 1

VIVIENDA 2

COMERCIO 1

COMERCIO 2

COMERCIO 7

COMERCIO 8

COMERCIO 10

OFICINA 1

OFICINA 2

SERVICIOS 1

SERVICIOS 3

SERVICIOS 5

SERVICIOS 6

SERVICIOS 9

SALUD 1

SALUD 2

EDUCACION 1

EDUCACION 2

E. RELIGIOSA

ESTACIONAMIENTO

INDUSTRIA PEQUEÑA

VACIO

PASTELERIA6

USOS EN EL EJE AV. BRASIL| primer pisoINTELIGENCIA INMOBILIARIA

Viv ienda Financiero

Unifamiliar Bancos

Viv ienda Financiero

Multifamiliar Cajas municipales

Oficina Serv icios

Ed. Especializados Varios

Oficina Serv icios

Ed. Habilitado Correo y telecomunicaciones

Comercio Serv icios

No especializado Impresión y similares

Comercio Serv icios

Especializado Grifos

Comercio Serv icios

Ropa y Calzado Construcción

Comercio Serv icios

Alimenticio Suministros de electricidad

Comercio Serv icios

Reparaciones v ehiculares Lav andería

Comercio Serv icios

Venta Vehículos Casas de cambio

Comercio Serv icios

Farmacéutico Spas y salones de belleza

Comercio Entidades

Locales en alquiler o v enta

Comercio Entidades

al may or Ropa Religiosas

Comercio Menú

Ferreterías

Comercio Estacionamientos

Galerías

Comercio Restaurante

Ópticas Bares

Comercio Salud

Construcción Hospitales, centros médicos

Comercio Salud

Piscinas Consultorios

Comercio Salud

Dry w all, parquet Veterinarias

Cadena de Educación

Comida rápida Colegios e institutos superiores

Café Educación

Fuente de soda Institutos v arios

Pastelería Educación

Panadería Inicial

Cultural Vacio

Museos, galerías

Parque Ocio

Recreativ o público Cines, Teatro

Depósito Hoteles

REC

H

EDU2

EDU3

V

S2

S3

EDU1

EST

REST

S1

E

R

M

SERV7

SERV8

SERV9

SERV4

SERV5

SERV6

SERV1

SERV2

SERV3

F1

F2

D

C15

CR

CF

PASP

CULT

PARQ

C9

C10

C11

C12

C13

C14

C3

C4

C5

C6

C7

C8

V1

V2

O1

O2

C1

C2AV . BRASIL

SA

N J

OS

E

AV

. V

IVA

NC

O

AV

. P

AS

O D

E L

OS

AN

DE

S

CARACTERÍSTICAS DE LA

ZONA:

Levantamos los usos actuales,

medimos el área total de usos en

primeros pisos y superiores para

hallar la vocación y compatibilidad

de usos de la zona.

7

SECTOR 1 INTELIGENCIA INMOBILIARIA

AV . BRASIL

SA

N J

OS

E

AV

. V

IVA

NC

O

AV

. P

AS

O D

E L

OS

AN

DE

S

9%

9%

1%

73%

1%

3%

1% 1%

SECTOR 1 PRIMER PISO

VIVIENDA 1

VIVIENDA 2

COMERCIO 1

COMERCIO 2

COMERCIO 8

COMERCIO 10

OFICINA 1

OFICINA 2

SERVICIOS 7

SALUD 1

SALUD 2

EDUCACION 1

HOTEL

CAFETERÍA

MENU

E. RELIGIOSA

ESTACIONAMIENTO

Realizamos este análisis de usos en micro sectores

dependiendo de lo que sea requerido para una mejor

comprensión y por lo tanto más acertada capacidad de

toma de decisión respecto a las oportunidades generadas

por la coyuntura actual.

F L U J O P E AT O N A L AV. B R A S I LINTELIGENCIA INMOBILIARIA

24

AV . BRASIL

SA

N J

OS

E

AV

. V

IVA

NC

O

AV

. P

AS

O D

E L

OS

AN

DE

S

HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER HOMBRE MUJER

SECTOR 1 SECTOR 2 SECTOR 3 SECTOR 4 SECTOR 5 SECTOR 6 SECTOR 7 SECTOR 8

BRASIL IDA 32 37 37 29 7 6 8 10 10 4 12 9 1 1 8 5

BRASIL VUELTA 29 14 19 26 6 1 5 7 15 15 6 5 4 3 3 2

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

CONTEO PEATONAL MARTES 9 AM

PEATONAL MARTES 9AM:

La mayor concentración de peatones sedan hacia la Av. La Marina y el paradero dela Av. Brasil, lo cual evidencia una tensiónpeatonal obligada entre la calle San Jose yAv. La Marina.

Ida

Vuelta

Identificamos los flujos

peatonales en diferentes

horas del día, segregando

rangos de edad, género,

lado de la vereda y cuadra

en la que se encuentra

para determinar vocación

de usos por público

potencial.

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

HO

MB

RE

MU

JER

HO

MB

RE

MU

JER

HO

MB

RE

MU

JER

HO

MB

RE

MU

JER

HO

MB

RE

MU

JER

HO

MB

RE

MU

JER

HO

MB

RE

MU

JER

HO

MB

RE

MU

JER


CONTEO PEATONAL - martes 9amAv. Brasil

0 A 5 5 A 10 10 A 15 15 A 20 20 A 30 30 A 40 40 A 50 50 A 60 60 A MAS

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

HO

MBR

E

MU

JER

HO

MBR

E

MU

JER

HO

MBR

E

MU

JER

HO

MBR

E

MU

JER

HO

MBR

E

MU

JER

HO

MBR

E

MU

JER

HO

MBR

E

MU

JER

HO

MBR

E

MU

JER


CONTEO PEATONAL - martes 9amAv. Brasil

0 A 5 5 A 10 10 A 15 15 A 20 20 A 30 30 A 40 40 A 50 50 A 60 60 A MAS

F L U J O P E AT O N A L AV. B R A S I LINTELIGENCIA INMOBILIARIA

25

Niños y adolescentes(0 a 20 años)

Adultos(20 a 50 años)

Adultos Mayores(50 a más)

AV. BRASIL

CB

. N

ICO

LA

S G

UIT

AR

RA

AV

. V

IVA

NC

O

AN

TO

NIO

PO

LO

AV

. D

E L

A M

AR

INA

CIP

RIA

NO

DU

LA

NT

O

AV

. P

AS

O D

E L

OS

AN

DE

S

LO

RE

TO

NIC

OL

AS

AL

CA

ZA

R

CB

. N

ICO

LA

S G

UIT

AR

RA

AV

. V

IVA

NC

O

AN

TO

NIO

PO

LO

AV

. D

E L

A M

AR

INA

CIP

RIA

NO

DU

LA

NT

O

AV

. P

AS

O D

E L

OS

AN

DE

S

LO

RE

TO

NIC

OL

AS

AL

CA

ZA

R

3%7%

2%

12%

25%

16%

14%

21%

Distribución por edades

0 A 5

5 A 10

10 A 15

15 A 20

20 A 30

30 A 40

40 A 50

50 A 60

60 A MAS

PEATONAL:

Analizamos el detalle de rangos de edades por

cuadras y horas.

A N Á L I S I S D E O F E R TA S E C U N D A R I A

Locales comerciales y oficinas - Actualizado al 05/07/2018

CLASIFICACIÓN UBICACIÓN COLINDANCIA FACHADA RETIRO ESTACIONAMIENTO ESQUEMA FORMAL

A INDEPENDIENTENO COLINDA CON NINGUNA

PROPIEDADPUEDE TENER 4 FRENTES SUELE ESTAR RETIRADO EN LOS 4 FRENTES POSEE ESTACIONAMIENTO PROPIO

B EN ESQUINACOLINDA CON 1 O 2 LADOS CON

OTRAS PROPIEDADESTIENE 2 O 3 FRENTES SUELE ESTAR RETIRADO EN 2 FRENTES

PUEDE O NO POSEER

ESTACIONAMIENTO

C CENTRO DE CUADRA COLINDA CON 2 O MÁS PROPIEDADES TIENE 1 FRENTE NO TIENE RETIROPUEDE O NO POSEER

ESTACIONAMIENTO

D CENTRO DE CUADRA COLINDA CON 2 O MÁS PROPIEDADES TIENE 1 FRENTE TIENE RETIRO FRONTAL POSEE ESTACIONAMIENTO PROPIO

E 2DO PISO A MÁS COLINDA CON 2 O MÁS PROPIEDADES TIENE 1 FRENTE NO TIENE RETIROPUEDE O NO POSEER

ESTACIONAMIENTO

DEFINICIÓN DE TIPOLOGÍAS

D E F I N I C I Ó N D E T I P O L O G Í A SINTELIGENCIA INMOBILIARIA

PERÍODO AÑOS 10

PERÍODO MESES 120

RETORNO ANUAL 8.0%

RETORNO MENSUAL 0.643%

VALOR FUTURO CELDA DE PRECIO

FORMULA VALOR PRESENTE

Concepto de TIR y VAN

Criterios tomados para conversión de venta a

alquiler y viceversa Evaluamos la oferta en alquiler de propiedades de segunda mano, con

lo que determinamos si las oportunidades halladas en el análisis de

usos y flujos pueden ser rentables.

U B I C A C I Ó N Y VA L O R E S D E L A M U E S T R AINTELIGENCIA INMOBILIARIA

Cruzando información de la

muestra en alquiler con el

análisis urbano, definimos

vocación y viabilidad económica

según vocación de uso. Con este

análisis eliminamos la

especulación sobre el mejor uso

del primer piso y los pisos

superiores.

Locales Alquiler

primer piso

HOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJERHOMBREMUJER

SECTOR 1SECTOR 2SECTOR 3SECTOR 4SECTOR 5SECTOR 6SECTOR 7SECTOR 8

BRASIL IDA3645202212171281413107771310

BRASIL VUELTA12823215238211910461122

0

10

20

30

40

50

60

CONTEO PEATONAL JUEVES 3PM

R e s u m e n e s q u e m á t i c o d e F l u j o P e a t o n a l e n r e l a c i ó n a l m a p a d e l e j e d e l a A v . B r a s i l y v a l o r e s d e l a m u e s t r a

Área: 100M2 Venta: $ 1,328M2 Alquiler: $ 11


Sin Respuesta




Área: 108M2 Venta: $ 1370M2 Alquiler: $ 11

M E M O R I A F O T O G R Á F I C A Y VA L O R E S A U D I TA D O SINTELIGENCIA INMOBILIARIA

N° TIPO TIPOVENTA /

ALQUILERÁREA

VALOR

PROMEDIOVALOR M2

ALQ. VALOR

PROMEDIO

ALQ.

VALOR M2

93.0 132,849$ 1,437$ 1,100$ 11.9$

1 PARA OFICINAS Y LOCAL B ALQUILER

2 PARA OFICINAS Y CONSULTORIOS C ALQUILER 86.0 $132,849 $1,545 $1,100 $12.8

7 PARA LOCAL COMERCIAL D ALQUILER 100.0 $132,849 $1,328 $1,100 $11.0

214.5 $324,500 $1,513 $2,687 $12.5

3 CASA D VENTA 225.0 $450,000 $2,000 $3,726 $16.6

4 CASA D VENTA 235.0 $330,000 $1,404 $2,732 $11.6

5 DEPARTAMENTO D VENTA 108.0 $148,000 $1,370 $1,225 $11.3

6 PARA CASA U OFICINA C VENTA 290.0 $370,000 $1,276 $3,064 $10.6

174.0 $260,616 $1,487 $2,158 $12.3

Sin respuesta

PROMEDIO EN ALQUILER

PROMEDIO EN VENTA

PROMEDIO DE LA MUESTRA

M U E S T R A D E O F E R TA P R I M A R I A – V I V I E N D A

M u e s t r a a c t u a l i z a d a a l 2 0 / 0 7 / 2 0 1 8

U B I C A C I Ó N D E L A M U E S T R A INTELIGENCIA INMOBILIARIA

LOS AIRES JESUS MARIA

STOCK INICIAL:

VALOR M2 DISPONIBLE:

VALOR S/. DESDE - HASTA: 284,900S/. 579,900S/.

PARQUE UGARTECHE

STOCK INICIAL:



ABEDUL

STOCK INICIAL:



PARQUE ALBERTI

STOCK INICIAL:



LIBERTA

STOCK INICIAL:



LEVEL

STOCK INICIAL:



CENTRICA VIP

STOCK INICIAL:



EDIFICIO SAENZ

STOCK INICIAL:



MARINA CASA CLUB

STOCK INICIAL:



RIO GRANDE

STOCK INICIAL:



1

EDIFICACIONES INMOBILIARIAS

10

8

CYGNUS

5,518S/.

70

67

83

5,121S/.

ARMAS DOOMO

74

4,367S/.

2

RB EDIFICACIONES

40

CANAMONT

5,332S/.

9

5,447S/.

3

ABRIL

261

5,711S/.

4

CAPAC

35

5,509S/.

5

TRIADA

76

5,509S/.

6

SAN CHARBEL

149

5,144S/.

7

LUGANO

74

5,077S/.

TANDEM PUEBLO LIBRE

STOCK INICIAL:



BH NORTH

STOCK INICIAL:



BH SOUTH

STOCK INICIAL:



ASCENDI

STOCK INICIAL:



ARNALDO MÁRQUEZ

STOCK INICIAL:



PLAZA MONET

STOCK INICIAL:



DUPLO

STOCK INICIAL:



ENJOY APARTMENTS

STOCK INICIAL:



FLY SAN FELIPE

STOCK INICIAL:



LIRIO

STOCK INICIAL:



19

SENDA

156

5,762S/.

20

ABRIL

135

5,592S/.

17

COSAPI

204

5,913S/.

18

V&V

62

5,864S/.

16

URBANA

64

6,348S/.

15

ZEN

130

5,653S/.

14

Grupo TYC

163

5,950S/.

12

ABRIL

11

MARCAN

13

ABRIL

200

5,934S/.

193

5,995S/.

4,982S/.

253

19

1

112

3

18

4

16

5

6

7

15

8

9

1312

10

17

14

20

150 a 200 de 200 a 250 de 250 a 300 de 300 a 350 de 350 a 400 de 400 a 450 de 450 a 500 de 550 a 600 de 600 a 650 de 650 a 700 de 700 a 750más de S/ 750

mil

1 Dorm. 1 Baño 1.14 7.59 0.05 0.08 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

1 Dorm. 2 Baños 0.00 0.00 3.07 0.53 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

2 Dorms. 1 Baño 0.00 0.37 0.13 0.02 0.00 0.00 0.06 0.00 0.00 0.06 0.00 0.00

2 Dorms. 2 Baños 0.00 0.00 1.09 8.05 12.44 3.10 0.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

2 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.07 0.00 0.00 0.00

3 Dorms. 2 Baños 0.00 0.00 0.00 0.02 3.82 5.86 6.58 0.95 2.03 0.38 0.00 0.00

3 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 2.45 2.50 0.69 0.64 1.66 0.10 0.28 0.00

3 Dorms. 4 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

4 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.07 0.12 0.00 0.00 0.00 0.00

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

UN

ID/M

ES

UNIDADES VENDIDAS POR MES SEGÚN TIPOLOGÍA Y RANGO DE PRECIOS EN MILES DE SOLES S/.

RANGOS SEGÚN TIPOLOGÍAS Y PRECIOINTELIGENCIA INMOBILIARIA

Existen claramente 3 mercados para 3 productosdiferenciados.• 1 Dorm. Hasta S/ 250,000• 2 Dorms. Hasta S/ 400,000• 3 Dorms. Hasta S/ 500,000El mercado para tipologías de 2 dormitorios es elde mejor comportamiento debido a la demandapor viviendas e 3 dormitorios y no poder pagar elticket correspondiente.

de 30 a 35 de 35 a 40 de 40 a 45 de 45 a 50 de 50 a 55 de 55 a 60 de 60 a 65 de 65 a 70 de 70 a 75 de 75 a 80 de 80 a 85 de 85 a 90 de 90 a 95 de 95 a 100más de 100

m2

1 Dorm. 1 Baño 1.75 4.16 2.57 0.23 0.06 0.09 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

1 Dorm. 2 Baños 0.00 0.00 0.57 0.71 1.29 0.39 0.00 0.63 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

2 Dorms. 1 Baño 0.00 0.00 0.37 0.00 0.11 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.10 0.00 0.06 0.00 0.00

2 Dorms. 2 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 1.91 3.81 7.14 9.10 0.35 1.91 0.78 0.02 0.06 0.00 0.00

2 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.07

3 Dorms. 2 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2.60 10.25 4.10 0.44 1.85 0.39 0.00

3 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.72 1.42 3.14 0.00 1.52 0.00 0.52

3 Dorms. 4 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

4 Dorms. 3 Baños 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.19

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

UN

ID/M

ES

UNIDADES VENDIDAS POR MES SEGÚN TIPOLOGÍA Y RANGO DE ÁREAS

R A N G O S S E G Ú N T I P O L O G Í A S Y Á R E A SINTELIGENCIA INMOBILIARIA

Existen claramente 3 mercados para 3 productosdiferenciados.• 1 Dorm. Hasta 40 m2• 2 Dorms. Hasta 70 m2• 3 Dorms. Hasta 85 m2


PARQUE UGARTECHE

ABEDUL

PARQUE ALBERTI

LIBERTA

LEVEL

CENTRICA VIP

EDIFICIO SAENZ

MARINA CASA CLUB

RIO GRANDE

TANDEM PUEBLO LIBRE

BH NORTHBH SOUTH

PROMEDIO P. ASCENDI

ARNALDO MÁRQUEZ

PLAZA MONET

DUPLO

FLY SAN FELIPE

LIRIO

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

7.00

S/. 4,000 S/. 4,500 S/. 5,000 S/. 5,500 S/. 6,000 S/. 6,500 S/. 7,000


PARQUE UGARTECHE

ABEDUL

PARQUE ALBERTI

LIBERTA

LEVEL

CENTRICA VIP

EDIFICIO SAENZ

MARINA CASA CLUB

RIO GRANDE

TANDEM PUEBLO LIBRE

BH NORTH

BH SOUTH

PROMEDIO P.

ASCENDI

ARNALDO MÁRQUEZ

PLAZA MONET

ENJOY APARTMENTS

FLY SAN FELIPE

LIRIO

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

S/. 4,000 S/. 4,500 S/. 5,000 S/. 5,500 S/. 6,000 S/. 6,500 S/. 7,000

C O M PA R AT I V O P O R P R O Y E C T O SINTELIGENCIA INMOBILIARIA

CUADRANTE DE % DE ABSORCIÓN SEGÚN VALOR M2

* El ritmo de ventas, % de absorción y valor metro cuadrado son del total de la muestra auditada, y los datos puntuales de cada proyecto son de los proyectos seleccionados

por Los Portales dentro de la muestra total auditada.

CUADRANTE DE RITMO DE VENTAS SEGÚN VALOR M2

Unid./Mes porProy.

VALOR P.P.VEND.

ATENCIÓN /MARKETING

AVANCE DEPROY

UBICACIÓN

PROYECTO

LOS AIRES JESUS MARIA PARQUE UGARTECHE ABEDUL PARQUE ALBERTI

LIBERTA LEVEL CENTRICA VIP EDIFICIO SAENZ

MARINA CASA CLUB RIO GRANDE TANDEM PUEBLO LIBRE BH NORTH

BH SOUTH ASCENDI ARNALDO MÁRQUEZ PLAZA MONET

DUPLO ENJOY APARTMENTS FLY SAN FELIPE LIRIO

C O M PA R AT I V O C U A L I TAT I V O Y C U A N T I TAT I V OINTELIGENCIA INMOBILIARIA

Unid./Mes porProy.

VALOR P.P.VEND.


AVANCE DEPROY

UBICACIÓN

PROYECTO

TANDEM PUEBLO LIBRE BH NORTH

BH SOUTH ASCENDI

ARNALDO MÁRQUEZ PLAZA MONET

DUPLO ENJOY APARTMENTS

FLY SAN FELIPE LIRIO

Unid./Mes porProy.

VALOR P.P.VEND.


AVANCE DEPROY

UBICACIÓN

PROYECTO

LOS AIRES JESUS MARIA PARQUE UGARTECHE

ABEDUL PARQUE ALBERTI

LIBERTA LEVEL

CENTRICA VIP EDIFICIO SAENZ

MARINA CASA CLUB RIO GRANDE

C O M PA R AT I V O C U A L I TAT I V O Y C U A N T I TAT I V OINTELIGENCIA INMOBILIARIA

P R O Y E C T O S S E L E C C I O N A D O S

P R O Y E C T O S S E L E C C I O N A D O SINTELIGENCIA INMOBILIARIA


STOCK INICIAL:



PARQUE UGARTECHE

STOCK INICIAL:



ABEDUL

STOCK INICIAL:



TANDEM PUEBLO LIBRE

STOCK INICIAL:



PLAZA MONET

STOCK INICIAL:



LIRIO

STOCK INICIAL:



20

ABRIL

135

5,592S/.

16

URBANA

64

6,348S/.

167

2

RB EDIFICACIONES

40

CANAMONT

5,332S/.

11

MARCAN

193

5,995S/.

5,447S/.

3

ABRIL

261

5,711S/.

19

1

112

18

4

16

5

6

7

15

8

9

1312

10

17

14

20

S/. 6,348 Soles /M2

3.6 Unids/Mes

18 Meses Agot. Stock

S/. 5,592 Soles /M2

4.4 Unids/Mes


S/. 5,332 Soles /M2

1.8 Unids/Mes


S/. 5,995 Soles /M2

3.9 Unids/Mes


S/. 5,447 Soles /M2

0.7 Unids/Mes


S/. 5,711 Soles /M2

6.4 Unids/Mes


3

de 200 a 235 de 235 a 270 de 270 a 305 de 305 a 340 de 340 a 375 de 375 a 410 de 410 a 445 de 445 a 480 de 480 a 515 de 515 a 550 de 550 a 585 de 585 a 620 de 620 a 655 de 655 a 690más de S/.

690 mil

de 35 a 40 1.15 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

de 40 a 45 0.00 1.14 0.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

de 45 a 50 0.00 0.29 0.29 0.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

de 50 a 55 0.00 0.00 1.39 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

de 55 a 60 0.00 0.39 0.05 0.27 0.71 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

de 60 a 65 0.00 0.00 0.00 0.00 1.66 0.43 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

de 65 a 70 0.00 0.00 0.00 0.00 1.67 3.33 1.14 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

de 70 a 75 0.00 0.00 0.00 0.00 0.09 0.26 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

de 75 a 80 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.55 1.07 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

de 80 a 85 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.40 0.24 0.64 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

de 85 a 90 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

de 90 a 95 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.20 0.00 0.00 0.00 0.00

de 95 a 100 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.39 0.00 0.00 0.00 0.00

más de 100 m2 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.07 0.12 0.11 0.00 0.00 0.00 0.00

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

Uni

d/M

es

GRÁFICO DE RITMO DE VENTAS ACUMULADO SEGÚN RANGO DE VALORES VS RANGO DE ÁREAS OFERTADAS

R A N G O S S E G Ú N T I P O L O G Í A S Y P R E C I OINTELIGENCIA INMOBILIARIA

De los proyectos seleccionados, observamos queel precio de venta se encuentra dentro del rangode MiVivienda. Actualmente el bono verde sirvede impulsador de ritmos de ventas al disminuirla cuota mensual para el cliente final.

P R O Y E C T O S S E L E C C I O N A D O SINTELIGENCIA INMOBILIARIA

Evaluamos y codificamos la programación de las tipologías másexitosas de los proyectos seleccionados por el cliente para evaluarcomportamientos de % de absorción, ritmos de venta, meses enventa, precios, y demás con el objetivo de comprender la mejorprogramación de la tipología según la información disponible en elmercado inmobiliario, de esta manera, los proyectos seleccionadosson:

CA COCINA ABIERTA

CC COCINA CERRADA

BV CON BAÑO DE VISITA

SBV SIN BAÑO DE VISITA

BC CON BAÑO COMPARTIDO

SBC SIN BAÑO COMPARTIDO

BI CON BAÑO INDEPENDIENTE

SBI SIN BAÑO INDEPENDIENTE

SE CON SALA DE ESTAR

SSE SIN SALA DE ESTAR

LV CON LAVANDERIA

SLV SIN LAVANDERIA

DS CON DORMITORIO DE SERVIVIO

SDS SIN DORMITORIO DE SERVIVIODORMITORIO DE SERVICIO

COCINA

BAÑO VISITA

BAÑO COMPARTIDO

BAÑO INDEPENDIENTE DEL DORMITORIO

PRINCIPAL

SALA DE ESTAR

LAVANDERIA

DORMS. COCINASALA DE

ESTAR

BAÑO

VISITA

BAÑO

COMPARTIDO

BAÑO INDEP.

DORM. P.DORM SERV VALOR P.P. U/MES. VALOR P.P. DISP.

ÁREA P.P.

U/MES

ÁREA P.P.

DISP.

VALOR

Soles/m2 P.P.

U/MES

VALOR

Soles/m2 P.P.

DISP.

1 Dorm. 411,639S/. 415,361S/. 43.9 44.1 9,368S/. 9,425S/.

1 Dorm. CA SE BV BC SBI SDS -S/. 596,390S/. 0.0 94.3 -S/. 6,323S/.

1 Dorm. CA SSE SBV BC SBI SDS 401,047S/. 405,351S/. 44.3 43.7 9,053S/. -

1 Dorm. CA SSE SBV SBC BI SDS 434,017S/. 434,017S/. 43.2 43.2 10,050S/. 10,050S/.

2 Dorms. 631,629S/. 597,030S/. 62.5 60.9 10,111S/. 9,808S/.

2 Dorms. CA SE BV BC SBI SDS -S/. 761,154S/. 0.0 98.8 -S/. 7,707S/.

2 Dorms. CA SSE BV BC SBI SDS 482,144S/. 482,144S/. 60.1 60.1 8,028S/. 8,028S/.

2 Dorms. CA SSE SBV BC BI SDS 679,017S/. 650,773S/. 62.2 60.4 10,914S/. 10,770S/.

2 Dorms. CA SSE SBV BC SBI SDS 463,260S/. 463,260S/. 60.0 60.0 7,725S/. 7,725S/.

2 Dorms. CC SSE SBV BC BI SDS 490,300S/. -S/. 74.0 0.0 6,626S/. -S/.

3 Dorms. 629,596S/. 677,530S/. 96.8 98.9 6,503S/. 6,853S/.

3 Dorms. CA SE BV BC BI SDS -S/. 819,535S/. 0.0 117.1 -S/. 7,000S/.

3 Dorms. CA SSE SBV BC BI SDS 669,496S/. 685,262S/. 100.4 102.6 6,669S/. 6,677S/.

3 Dorms. CC SSE BV BC BI DS 618,380S/. 611,471S/. 100.3 94.4 6,163S/. 6,475S/.

3 Dorms. CC SSE BV BC BI SDS 719,633S/. 719,633S/. 94.9 94.9 7,585S/. 7,585S/.

3 Dorms. CC SSE SBV BC BI SDS 571,455S/. 573,286S/. 91.5 90.0 6,245S/. 6,368S/.

4 Dorms. -S/. 1,165,492.8S/. -S/. 164.4S/. -S/. 7,088.9S/.

4 Dorms. CA SE SBV BC BI SDS -S/. 1,165,493S/. -S/. 164S/. -S/. 7,089S/.

P.P. / TOTAL 540,762S/. 546,857S/. 61.6 65.0 8,779S/. 8,419S/.

T I P O L O G Í A S E X I T O S A S | 1 D O R MINTELIGENCIA INMOBILIARIA

TIPOLOGÍAS:

Según el mercado, las distribuciones de las tipologías más exitosas son:

ÁREA PROM: 42.9 m2

VALOR M2 PROM: S/. 5,866

VALOR PROMEDIO: S/. 251,650

RITMO DE VENTA: 0.39 UNID/MES

LIRIO

ÁREA PROM: 52.2 m2

VALOR M2 PROM: S/. 5,528



ABEDUL

ÁREA PROM: 42 m2

VALOR M2: S/. 7,105



PLAZA MONET

ÁREA PROM: 42.9 m2

VALOR M2: S/. 5,902



TANDEM

Se muestran los planos comercialesde las tipologías más exitosas de losproyectos seleccionados exitososdel mercado.

HITOS & NODOS FLUJOS USOS AMENAZAS ESTUDIO BENCHMARKING

PERFIL

El Mercado de La Marina, los paraderos cercanos y el

hospital Militar crean la tensión necesaria para un zócalo

comercial.

La escala de la Av. Brasil, así cómo las características

especiales de los flujos de esta avenida generan la

necesidad de separar la vivienda de la calle.

Compatible con comercio complementario a salud,

comercio por impulso de vitrina como tiendas de regalo

y tiendas especializadas en salud.

El uso de hospital y vivienda no suelen ser

compatibles por la contaminación sonora y vehicular

que genera.

La compra es por ticket promedio, por lo que se debe

evaluar disminuir y hacer más eficientes las tipologías

de vivienda reduciendo la circulación interna y

trabajando mobiliario inteligente, aplicar al bono verde

y finalmente las áreas comunes que no sean costosas

de construir y no generen mayor incidencia en la cuota

mensual de mantenimiento.

Al estar cerca a la Av. Pershing, Se puede ofrecer

cercanía al distrito de San Isidro y ubicación céntrica así

como estratégica dentro de la ciudad.

Existe un flujo peatonal importante frente al terreno, gran

parte de este flujo es por necesidad de transbordo para

un público entre 20 y 40 años de edad con una

predominancia de mujeres.

La presencia del colegio ayuda a mejorar la seguridad y

vocación residencial del sector, asimismo, favorece a

ciertos tipos de comercio complementarios con

educación.

No existen parques de facil acceso cerca del terreno y

la Av. Brasil funciona como barrera urbana y resulta

un riesgo para que los niños circulen libremente.

PROYECTO

Zócalo comercial, buscar retirar un poco el ingreso para

crear un espacio verde de pausa, no estacionamientos,

para motivar al peaton en detenerse.

Considerar ventanas o arquitectura que aísle el ruido

propio del trafico vehicular.

Vivienda, Centro de terapia física, librerías, tiendas de

conveniencia, centro de cajeros, farmacia

especializada, tienda de protesis o accesorios

hospitalarios, tiendas de regalo.

En caso no definan los usos del zocalo comercial,

puede instalarse comercio que genere ruidos

incómodos como dentistas, riesgos de salud con

consultorios clinicos o contaminaciones adicionales

por medio de olores o ruidos como casinos, pollerías u

otros.

Tipología principal de 2 dormitorios, producto residual

de 3 dormitorios haciendo que el proyecto no tenga

una vocación familiar tan marcada.

Amenities: Sala de Ocio con posible concesionario

(lectura, usos comunes tipo café), sala de juegos de

mesa, gimnasio, salas de estudio / trabajo.

Según el rango de precio de ventas exitosos,

observamos que existe una oportunidad para incluir el

proyecto en el bono verde de MiVivienda

CONCEPTO

Emprendedor o jóvenes entre 30 y 40 años que busca

vivir cerca del centro de trabajo.

Se movilizan principalmente en transporte público,

disminuir cantidad de estacionamientos al minimo

normativo.

Vivienda y zócalo comercial especializado. Salas de

usos múltiples, gimnasios, salas de reuniones, terrazas,

salas de trabajo.

Percepción de desolación por puente de la Av. La

Marina, sugerimos convocar en conjunto con la

municipalidad un concurso para pintar el muro con

arte que mejore la identidad y levante el ánimo del

peatón.

Vivienda para emprendedores responsables, bono

verde.

Personas retiradas de la policía o fuerzas armadas.

Se puede vender cercanía a todos los servicios

hospitalarios y usos complementarios a personas

retiradas.

TIPOLOGÍA Locales comerciales con vitrina a calle de 20 a 80 m2

Zócalo comercial que aisle a la vivienda y mejore la

seguridad. Crear un espacio entre la vereda y el

comercio para dar la oportunidad de pausa, sombra de

árbol y bancas para motivar a las personas al consumo,

de esta manera se genera más valor de vitrina.

Ruido de la avenida y percepción de seguridad.

2 Dormitorios con cocina cerrada, con y sin sala de

estar, 1 baño compartido y 1 baño para el dormitorio

principal con 6.99 Unids/Mes de 65 a 69 m2 a

S/.399,100 soles

3 Dormitorios con cocina abierta, con sala de estar,

con baño de visita, con baño compartido, baño

independiente en el dormitorio principal con 1.20

Unids/ Mes de 92.9 m2 a S/. 567,213 soles

AMENITIESAmenities: Sala de Ocio con posible consecionario

(lectura, usos comunes tipo café), sala de juegos de

mesa, gimnasio, salas de estudio / trabajo, tópico.

Vivienda, Centro de terapia fisica, librerías, tiendas de

conveniencia, centro de cajeros, farmacia especializada,

tienda de protesis o accesorios hospitalarios, tiendas de

regalo, florería, entre otros.

Salas de usos múltiples, gimnasios, salas de

reuniones, terrazas, salas de trabajo.

M AT R I Z D E C O N C L U S I O N E S

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